用REITs可以实现你的买楼理想吗？

富途资讯 · 2020/09/04 17:40 · 富途财学堂

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大家好，我是牛牛课代表！

今天是系列课程《港股投资20讲》的第12讲！

牛友们快搬好小板凳，一起来上课吧~

今年4月，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。

文件指出，

推进基础设施REITs试点具有重要意义：
1、基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效；
2、短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；
3、长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。
-《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》

这也意味着中国金融市场期待已久的公募REITs正式开启。

8月7日，证监会又发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，对REITs的发展作进一步的规定。

基础设施REITs作为潜在的投资标的吸引了众多投资者的关注。高盛预计中国房地产投资信托市场最终将达到3万亿美元的规模。

作为国际上比较主流的权益类投资产品之一，中国内地市场千呼万唤始出来的REITs到底是何方神圣？

今天牛牛课代表就带大家一起看懂REITs！

注：《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》全文；《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》全文

1、什么是REITs？

REITs，即不动产投资信托基金，这是一种类似封闭式共同基金，但投资标的物为不动产的投资工具。

其投资对象主要为房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式公寓。

简言之，就是把投资者的钱集中起来买楼，再租出去，扣掉基金的管理费用后，把租金收入分给投资者。投资者获得定期的现金收入的同时，还能获得房产增值的溢价。

2、买REITs值得吗？

流通性好：将完整物业资产分成相对较小的单位，并且可以在公开市场流通，降低投资者门槛。
业务模式简单：REITs的本质就是房东，而投资人就是房东的股东。
高派息：根据现时香港证监会的规定，房地产投资信托基金的股息分派比率最少须为90%。
低杠杆：同房地产上市公司一样，REITs同样是杠杆经营，但杠杆较为适中，香港的REITs平均杠杆率为26%。
税收中性：REITs收益用于分红，可以避免双重纳税；香港给予REITs产品的税收优惠力度大。
资产组合风险低：REITs大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资产，购买种类多，如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等。

3、如何筛选优质REITs

选基考虑因素：

物业组合分布：REITs投资组合所持物业不一，租金收入的稳定性亦有不同。例如领展的组合以商场及停车场为主，受经济波动的影响较低。而富豪的组合主要是酒店，相对而言会较受经济周期的影响。
物业地点：投资者通过房产地点去判断当地租金走势。
未来发展：投资者需留意物业的未来发展，例如有没有翻新、转型或优化计划。
利率走势：REITs的估值基础是持有的物业租金收入的折现价值，利率越高，未来现金流的折现价值越低，因此利息上升周期往往会给REITs价格带来下行压力。