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大家好,我是牛牛课代表!
今天是系列课程《港股投资20讲》的第12讲!
牛友们快搬好小板凳,一起来上课吧~
今年4月,中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。
文件指出,
推进基础设施REITs试点具有重要意义:
1、基础设施REITs是国际通行的配置资产,具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点,能有效盘活存量资产,填补当前金融产品空白,拓宽社会资本投资渠道,提升直接融资比重,增强资本市场服务实体经济质效;
2、短期看有利于广泛筹集项目资本金,降低债务风险,是稳投资、补短板的有效政策工具;
3、长期看有利于完善储蓄转化投资机制,降低实体经济杠杆,推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。
-《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》
这也意味着中国金融市场期待已久的公募REITs正式开启。
8月7日,证监会又发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》,对REITs的发展作进一步的规定。
基础设施REITs作为潜在的投资标的吸引了众多投资者的关注。高盛预计中国房地产投资信托市场最终将达到3万亿美元的规模。
作为国际上比较主流的权益类投资产品之一,中国内地市场千呼万唤始出来的REITs到底是何方神圣?
今天牛牛课代表就带大家一起看懂REITs!
1、什么是REITs?
REITs,即不动产投资信托基金,这是一种类似封闭式共同基金,但投资标的物为不动产的投资工具。
其投资对象主要为房地产项目,例如购物中心、写字楼、酒店及服务式公寓。
简言之,就是把投资者的钱集中起来买楼,再租出去,扣掉基金的管理费用后,把租金收入分给投资者。投资者获得定期的现金收入的同时,还能获得房产增值的溢价。
2、买REITs值得吗?
流通性好:将完整物业资产分成相对较小的单位,并且可以在公开市场流通,降低投资者门槛。
业务模式简单:REITs的本质就是房东,而投资人就是房东的股东。
高派息:根据现时香港证监会的规定,房地产投资信托基金的股息分派比率最少须为90%。
低杠杆:同房地产上市公司一样,REITs同样是杠杆经营,但杠杆较为适中,香港的REITs平均杠杆率为26%。
税收中性:REITs收益用于分红,可以避免双重纳税;香港给予REITs产品的税收优惠力度大。
资产组合风险低:REITs大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资产,购买种类多,如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等。
3、如何筛选优质REITs
选基考虑因素:
物业组合分布:REITs投资组合所持物业不一,租金收入的稳定性亦有不同。例如领展的组合以商场及停车场为主,受经济波动的影响较低。而富豪的组合主要是酒店,相对而言会较受经济周期的影响。
物业地点:投资者通过房产地点去判断当地租金走势。
未来发展:投资者需留意物业的未来发展,例如有没有翻新、转型或优化计划。
利率走势:REITs的估值基础是持有的物业租金收入的折现价值,利率越高,未来现金流的折现价值越低,因此利息上升周期往往会给REITs价格带来下行压力。
4、香港市场中的REITs
中国香港REITs市场于2003年开始逐渐发展,目前占亚洲市场规模排名第三,共11只。具体名额如下图所示:
资料来源:港交所官网
其中,$领展房产基金(00823.HK)$为亚洲最大的REITs,资产组合中已经有12.5%的大陆资产,主要的布局为零售商铺。
年报显示,物业组合总值为1960亿港元,包括零售(74.6%)、停车场(16.2%)和办公室(9.2%)。其中,香港占据市场总额的85.5%。
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《手把手教你投资港股》往期回顾:
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