用REITs可以實現你的買樓理想嗎？

富途资讯 · 2020/09/04 17:40 · 富途财学堂

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大家好，我是牛牛課代表！

今天是系列課程《港股投資20講》的第12講！

牛友們快搬好小板凳，一起來上課吧~

今年4月，中國證監會、國家發展改革委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》。

文件指出，

推進基礎設施REITs試點具有重要意義：
1、基礎設施REITs是國際通行的配置資產，具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產，填補當前金融產品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場服務實體經濟質效；
2、短期看有利於廣泛籌集項目資本金，降低債務風險，是穩投資、補短板的有效政策工具；
3、長期看有利於完善儲蓄轉化投資機制，降低實體經濟槓桿，推動基礎設施投融資市場化、規範化健康發展。
-《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》

這也意味着中國金融市場期待已久的公募REITs正式開啟。

8月7日，證監會又發佈《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，對REITs的發展作進一步的規定。

基礎設施REITs作為潛在的投資標的吸引了眾多投資者的關注。高盛預計中國房地產投資信託市場最終將達到3萬億美元的規模。

作為國際上比較主流的權益類投資產品之一，中國內地市場千呼萬喚始出來的REITs到底是何方神聖？

今天牛牛課代表就帶大家一起看懂REITs！

注：《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》全文；《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》全文

1、什麼是REITs？

REITs，即不動產投資信託基金，這是一種類似封閉式共同基金，但投資標的物為不動產的投資工具。

其投資對象主要為房地產項目，例如購物中心、寫字樓、酒店及服務式公寓。

簡言之，就是把投資者的錢集中起來買樓，再租出去，扣掉基金的管理費用後，把租金收入分給投資者。投資者獲得定期的現金收入的同時，還能獲得房產增值的溢價。

2、買REITs值得嗎？

流通性好：將完整物業資產分成相對較小的單位，並且可以在公開市場流通，降低投資者門檻。
業務模式簡單：REITs的本質就是房東，而投資人就是房東的股東。
高派息：根據現時香港證監會的規定，房地產投資信託基金的股息分派比率最少須為90%。
低槓桿：同房地產上市公司一樣，REITs同樣是槓桿經營，但槓桿較為適中，香港的REITs平均槓桿率為26%。
税收中性：REITs收益用於分紅，可以避免雙重納税；香港給予REITs產品的税收優惠力度大。
資產組合風險低：REITs大部分資金用於購買並持有能產生穩定現金流的物業資產，購買種類多，如寫字樓、商業零售、酒店、公寓、工業地產等。

3、如何篩選優質REITs

選基考慮因素：

物業組合分佈：REITs投資組合所持物業不一，租金收入的穩定性亦有不同。例如領展的組合以商場及停車場為主，受經濟波動的影響較低。而富豪的組合主要是酒店，相對而言會較受經濟週期的影響。
物業地點：投資者通過房產地點去判斷當地租金走勢。
未來發展：投資者需留意物業的未來發展，例如有沒有翻新、轉型或優化計劃。
利率走勢：REITs的估值基礎是持有的物業租金收入的折現價值，利率越高，未來現金流的折現價值越低，因此利息上升週期往往會給REITs價格帶來下行壓力。