附件10.25

租契

這份契約是2022年12月14日在金奈簽訂和簽訂的。

在兩者之間

AIROLI ITP Development Private Limited，(PAN：AAPCA9792D)是根據2013年《公司法》的規定成立的一家公司，其註冊辦事處位於金奈-600096，Perungudi，Magr Salai，Kandanchavadi環球信息園區40號，由其授權簽字人K.M.先生代表。Mohan，由2017年9月4日董事會決議授權(下稱“出租人”，除非與其上下文或含義相牴觸，否則應被視為指幷包括其所有權繼承人和允許受讓人)；

和

M/S Fresh Work Technologies Private Limited(AABCF6966C)是根據1956年公司法註冊成立的公司，其註冊辦事處位於金奈-600 096，Perungudi，A座環球資訊園40號，透過其經2017年11月28日董事會決議授權的正式授權簽署人Vijay Raghavan先生(下稱“承租人”，除非與其文意或涵義相牴觸，否則應包括其繼任者及獲準受讓人)。

(出租人和承租人在下文中單獨稱為“一方”，在上下文需要或允許的情況下統稱為“雙方”)。

鑑於：

A.出租人是Chennai-600096，Perungudi，Magr Salai，Kandanchavadi，Magr Salai，Perungudi，Kandanchavadi，更詳細地描述的佔地12.52英畝的土地的所有者，並有充分的權利和佔有該土地(下稱所述土地)；

B.出租人已在上述土地上建造和開發附表II第2項所規定的信息技術園大樓(下稱“大樓”)；已根據一份銷售契約獲得該大樓，並在副註冊官Neelankarai的辦公室登記為文件編號如下：

C.承租人從事信息技術/信息技術使能服務(“IT/ITES”)業務；

D.根據日期為二零二零年一月二十七日的契約，於Neelangarai副註冊處登記，編號為第576/2020號文件，載於第一冊共66頁(“契約”)，出租人已於二零二零年二月二十八日起將出租物業租賃三(三)年。

E.承租人已與出租人接洽，並已請求出租人將附表II第3項中更具體描述的房產出租給承租人，該房產在下文附表II第3項中更具體地被稱為“批租房產”，並在附表II第4項規定的目的上顯示，並在附表II第5項規定的租賃期(定義見下文)的開始日期開始，在其圖則上標明為附件“A”；

出租人已考慮承租人提出的要求，並同意按雙方共同商定的某些條款和條件出租出租的房產；

承租人已對上述財產的所有權進行調查並予以接受；

H.雙方希望以下述方式記錄他們之間達成的契約的條款和條件；

現將本契據作為見證，並經雙方同意如下：

1.Recitals

上述朗誦應構成本契約完整和有效的部分，如同其已逐字列出並併入執行部分，並應據此進行解釋、解釋和閲讀。

2.定義和解釋

2.1定義：

就本契約而言，除文意另有所指外，下列用語應具有以下所述含義：

“天災”是指任何自然因素或其他自然災害的影響，包括但不限於雙方無法控制的風暴、洪水、閃電、地震、龍捲風等。

“額外停車費”是指出租人根據第9.3條按附表二第18項規定的費率收取的費用；

就承租人而言，“聯屬公司、聯營公司或附屬公司”是指(A)根據1956年《公司法》定義的承租人的控股或附屬公司；(B)受承租人控制或與承租人共同控制的人；或(C)承租人擁有直接或實益權益或控制該實體51%(51%)以上有表決權證券的實體。

“營業日”是指在孟買或本協議項下的任何行為發生的任何地方，不是星期天、公共假日或1881年《可轉讓票據法》規定的銀行假日的日子。

“應課税面積”指附表二第8項所規定的面積；

“生效日期”應具有本合同第4.1條賦予該術語的含義；

“管道”係指建築物所有承租人/使用者/佔用人共有的管道、下水道、排水溝、排水溝、電源、電線、電纜(用於通信和接收系統)、渠道、煙道，出租人有義務提供至多至出租房屋(即高端)，此後承租人應根據本契據自行安排出租房屋內的此類設施。

“建築物/所述建築物”指附表II第2項更詳細列出的建築物；

“批租處所”具有附表II第3項所規定的該詞的涵義；

“到期日”，就租賃租金、免息保證金和承租人根據本契約應向出租人支付的所有其他付款而言，是指支付這些款項的日期；

“租賃期”是指附表二第10項規定的自生效日期/S起至租賃租金生效日期/S前一天屆滿的期間，在此期間不支付租賃租金；

“不可抗力事件”是指幷包括以下所有事件：(I)各方無法控制的、在本合同生效之日之後發生的、阻止或推遲全部或部分履行所列義務的事件，包括但不限於任何罷工、停工、火災、革命、戰爭、叛亂、破壞、恐怖主義、內亂、敵人的行為、禁運或其他災難；和/或(Ii)天災；

“初始期限”指附表II第6項所列的自生效日期起就該批租約處所而言的初始期限；

“移交條件”是指在附件“B”中規定的條件下移交被轉讓的房屋。

“租賃期限”指初始期限和續訂期限(僅在適用的情況下)；

“免息保證金”是指承租人按照本合同第八條的規定，在租賃期間向出租人交存的免息保證金；

“租賃租金”是指承租人根據本合同第五條規定，在租賃期限內按月向出租人支付的定期預付款；

“租賃租金生效日期”指附表二第14項及本條例第4.2條所規定的日期；

“免租期/S”，就批租處所而言，指附表II第15項所訂承租人有權裝修該批租處所而無須繳付租賃期的期間；

“鎖定期”一詞應具有附表二第16項和本條例第7條所規定的含義

“月”指按英國曆法計算的月份；

“準許用途”/“目的”須符合附表II第4項的規定，且不得作其他用途；

“停車費”是指出租人根據第9.2條按附表二第17項規定的費率收取的費用；

“物業税”是指市政當局對出租房屋徵收的現在和將來的税，通常稱為物業税或市政税，只由出租人支付和承擔；

“裝修指引”是指現行適用的條例，使承租人自生效之日起可在批租房屋內進行裝修，但出租人可不時澄清、補充或修訂有關裝修的規定；但這些規定不得損害承租人的利益；

“續期”指附表二第7項所列的期間；

“商品及服務税”指任何服務商品及服務税/或任何其他適用的税項(不論名稱為何)，不包括對租賃租金徵收或可能徵收的物業税及根據本契據須支付的所有其他款項(亦包括不時增加的款項)。

2.2解釋：

2.2.1條款和附表的標題以及本地契的索引僅供參考，不影響其解釋。

2.2.2對一部或多部具體法規的任何提及應被視為包括對其進行的任何法定延長、修改、修訂或重新頒佈。

2.2.3單數詞包括複數詞，反之亦然。

2.2.4凡提及附表或條款，即為提及本契約的附表或條款。

2.2.5構成本地契一部分的本合同附件中指定的表述應具有其中所賦予的含義。

2.2.6本契據中授權或允許出租人履行或作出任何事情的任何條款應被視為適用於出租人授權的任何人。

    

3.批出租契：

3.1考慮到以下保留的租賃租金和承租人應遵守和履行的以下契諾，出租人特此轉讓給承租人。附表II第8項所列的應課税面積的處所，而該處所在下文附表II第3項更為詳細地描述，而該處所位於下文附表II第2項所述的建築物(下稱“該建築物”)內，而該等處所位於附表II第2項所述的建築物內，而該建築物位於下述附表II第2項所述的建築物內，而該部分土地位於Kandanchavadi的經理Salai第40號地段，並以紅線顯示並以紅線顯示，Chennai-600096及下文附表一更具體地描述了下文第4條所述租賃期的租金(“上述土地”)，將按下文指定的方式釐定，因此，在上述期限內，應提前支付下文第5條所述應預付的月租金(“租賃租金”)，並按上述第5條所述逐步遞增。

3.2承租人特此同意、保證、確認、聲明和承諾本租賃應始終受到所有條款的適當履行和遵守/遵守，

由承租人在本合同中包含的條件和契諾，並以支付租賃租金和本合同所述承租人應支付的所有其他款項為準。

3.3承租人承諾將批租處所用於許可用途。承租人不得將出租房屋用於本合同規定的許可用途以外的任何用途。將受讓房屋用於本合同規定以外的任何目的，應被視為對本合同的實質性違反。

4.生效日期及租賃租金生效日期

4.1有關轉管物業的租約應自生效日期起生效。在開工之日，出租人應將處於移交狀態的出租房屋移交給承租人。

4.2租賃開始日期應為附表II第14項規定的日期。

4.3本契約在初始期限屆滿時，在契據有效和存續的前提下，並在符合下文所載條款的前提下，承租人可由出租人酌情決定以與本契約所載相若的條款及條件續期，但商業條款及條件除外，該商業條款及條件將由雙方在行使續期選擇權時達成協議，惟承租人可選擇不續訂本契約，方法是在不遲於初始契約期滿前6(6)個月(“行使選擇權日期”)前6(6)個月，以掛號郵遞方式向出租人送達書面通知，表示有意終止本契約。然而，經澄清，如承租人未能於購股權行使日期前以掛號郵遞方式送達書面通知，表示有意在初始年期結束時終止契約，則承租人承諾續訂該契約至續期，承租人此後無權在初始年期的剩餘6(6)個月期間送達終止及/或不續訂該契約的通知。

4.4雙方應於租賃期屆滿後立即簽署該新租契，並於租賃期屆滿後三十(三十)個工作日內登記該契據。

5.租賃租金

5.1作為出租人向承租人授予出租房屋租賃的對價，承租人約定並同意，在最初的租期內，它應按照下列條款不時以租賃租金的形式向出租人支付租金而不索要、延遲和/或提出異議：

5.1.1附表II第13項所規定的租約處所在附表II第13項所述期間的到期及應付租金。

5.1.2附表II第16項所規定的租約租金(如適用)按附表II第16項所述期間到期應付。

5.2承租人應自起租之日起，於每月5日或之前於本協議所述出租人地址向出租人預付租賃租金，除非已通知更改，且如本協議規定的日期不是營業日，則在規定日期之前的營業日支付。

5.3若租金生效日期並非一個月的1日，則應按比例於生效日期按比例支付該月的租賃租金，並自下一個月起，即相關生效日期後的下一個月起，以上文第5.2條所述的方式支付租賃租金。

5.4租賃租金應由承租人根據不時生效的所得税法律在源頭上扣除。承租人應當立即向出租人提供源頭抵扣證明。如果承租人未能提供

在1961年《所得税法》規定的期限內，承租人應當向出租人支付相當於在源頭上扣除的税款的金額。但是，如果承租人未能支付上述款項或提供上述證明，承租人應向出租人支付上述款項以及自上述債務到期之日起至付款之日止的18%(18%)的年利率。

5.5承租人同意並承諾不會向任何法院、任何法庭或任何當局提出任何關於該租賃租金的過度或不合理的申請，任何該等行為應被視為違反本契約，並承擔本契約所載的後果。

5.6出租人可自行決定大廈內不同出租單位的租金。承租人承認，由於各種因素，如租賃單位的位置、租賃單位的大小、貿易活動的類型或商業關係以及出租人和承租人之間的共同利益，租賃租金可能因租賃單位的不同而有所不同。在任何時候，建築物內任何租賃單位的租賃租金不得被視為適用於其他單位的衡量標準或用作與其他單位進行比較的基礎，承租人無權要求出租人向出租物業徵收與向建築物其他租户收取的類似或等同的租賃費。

6.GST

除租賃租金和根據本契約應支付的所有其他金額外，承租人應承擔並支付租賃租金徵收的商品及/或服務税和/或根據本契約應支付的任何其他金額(包括其任何增加)。現已澄清，承租人應承擔並支付商品及服務税或任何其他税項，如果根據本契據或支付租賃租金及/或任何其他應付款項而可追溯適用。

如下所示。此外，承租人在出租房屋內或以其他方式進行經營活動而直接應繳的所有税款，均應由承租人承擔及支付。

7.關於鎖定期的規定

7.1禁售期為附表二第16項所規定的期間。禁售期屆滿後及直至租期屆滿的任何時間，承租人有權提前六(6)個月書面通知出租人終止所有出租物業的租約。

7.2現澄清的是，在鎖定期內，任何一方均無權終止本契約。

7.3如承租人以書面形式通知出租人其有意在禁售期屆滿前終止本契約，或出租人因承租人違反本契約任何規定而終止本契約，則承租人應受約束並有責任向出租人支付禁售期剩餘期間的全部租賃租金。

7.4現澄清，除最後3(3)個月外，承租人不能在禁售期內發出終止通知。在通知期間，承租人應繼續遵守和履行其在本合同項下的所有義務。在上述情況下，承租人應將出租房屋騰出並移交出租人佔用(視屬何情況而定)，出租人應在移交後15(15)天內退還按比例扣除的免息保證金，但須在預先確定通知之日起6(6)個月屆滿時立即扣除下文第8.5條和第8條的規定，並澄清承租人在上述6(6)個月期限之後無權享有任何額外期限，用於騰出並將出租房屋的佔用移交給出租人。承租人不騰出出租房屋的後果應根據本合同第22條的規定確定。

7.5如果承租人在鎖定期內終止轉租物業的租約，承租人只有權從出租人那裏獲得按比例退還轉租物業的免息押金，但須符合以下條件

根據下文第8條的規定進行的扣除。本契約中對免息保證金的提及應相應修改為僅指按比例的免息保證金。剩餘的免息保證金只有在鎖定期屆滿後才由出租人退還給承租人。

8.免息證券存款

8.1承租人訂立契約並同意在租賃期內與出租人保持免息保證金，以符合、履行、遵守及按文字及精神履行承租人對出租人有關出租物業及其用途的義務。因此，承租人須按附表II第11項所規定的免息保證金的形式，在承租人所規定的期間內，就該批租物業存入到期及應付的保證金。這筆款項應由承租人在開工之日向出租人交存。

8.2在初始保證期和續期保證期內，免息可退還保證金應按附表二第12項的定義逐步遞增。

8.3如果本契約根據上文第4.3條或以其他方式續期，則在初始期限屆滿時，出租人不應要求出租人退還適用於該期間的免息保證金(除本契約規定的租賃預先確定外)，但在附表II第12項定義的可退還保證金的任何升級時，承租人應當補足出租人的免息保證金中的差額，以彌補有關期間適用的免息保證金的差額。

8.4在租賃終止時，出租人將在承租人將出租房產的安靜、空置和和平的佔有權/租賃權交給出租人後15(15)天內，將免息保證金退還給承租人。

在扣除本合同第8條所述的所有金額後，根據本合同規定的各項規定提前終止合同的時間或期限。從免息保證金中扣除的金額不影響出租人在本契約項下或法律上的其他權利，也不免除承租人在本契約項下的義務。

8.5然而，如本契據的任何一方終止，或在本契據期滿時因時間流出而終止，則免息保證金將於終止時退還承租人，並在扣除本契據下所有根據本契據到期應付出租人的款項/費用後，在承租人交出空置及平靜的出租物業時方可退還。承租人將出租房屋和平移交給出租人後，雙方應簽署一份移交/接管文件，出租人應在移交/接管文件中明確規定，免息押金應在移交/接管文件的十五(15)日內退還。在上述情況下或在租約到期時，出租人有權從上述免息保證金中保留相當於出租房屋的公用事業消費費用3(3)個月或其他期間的款項，取決於公用事業的計費週期，自租約期滿之日起或租約確定之日起，出租人應將該金額用於支付/支付未支付的公用事業消費費用或損害(如有)。此外，承租人亦須支付承租人就該等贈品而須支付的任何其他款項。出租人收到與租賃期限有關的票據後，應當支付全部金額，並立即將所保留的免息保證金餘額退還承租人。

8.6在第8.5條的約束下，如果本契約終止或提前終止，如果出租人未能在承租人交出出租房屋的安靜、空置和和平的押金後15(15)天內退還免息保證金，出租人將有責任支付未償還的免息保證金的利息，利率為

從應繳款項之日起至實際付款之日，年利率為18%(18%)。

9.泊車設施

9.1承租人應僅將授權車輛停放在出租人不時指定/預留用於停車的車位內，並支付適用的停車費。

9.2出租人應在租賃期內向承租人提供附表二第17項所規定的專用停車位。有關停車位的詳細圖則載於附件“C”。

9.3如果承租人要求增加停車位，出租人應在租賃期內自行決定並視情況按附表二第18項規定的費率向承租人提供停車位。承租人除支付租賃租金外，還應向出租人支付額外停車費。

9.4如租約續期，泊車費及額外泊車費須於附表II第18項所載的逐步增加日期按比例遞增至最初的逐步增加的租賃租金及於該等日期的續期租賃租金。

9.5在收到通知後，承租人同意遵守出租人不時制定的所有規則、規定和限制，並盡其合理努力促使其客户、客人、訪客、受邀者、代理人和傭人遵守這些規定。出於安全原因，承租人應向出租人提供停放在附件C所列停車位上的車輛的牌照號和其他詳細信息。

9.6承租人無權要求任何汽車/兩輪車位的任何既得權利。

9.7承租人明確理解並明確同意，出租人在停車區提供的任何擔保在性質、範圍和意圖上都是一般性的，出租人既不承諾也不保證、擔保或對停放在建築物內的任何車輛造成的保安或任何損害負責。

9.8特此澄清，承租人根據上文第9.2條支付停車費的責任應從租賃租金開始之日開始，並應在每個月與租賃租金一起預付。

10.批租處所的裝修

10.1承租人應被允許自費裝修出租房屋，但不得對建築物的結構進行任何修改。

10.2承租人應按照出租人提交併經地方當局書面批准的建築圖則，按照規定(最遲在租賃開始之日提供給承租人)的關於出租物業的裝修指導方針對出租物業進行裝修。承租人同意，如果市政公司要求對承租人提交的裝修計劃進行任何澄清、更改或修改，承租人應在兩(兩)個工作日內就此向出租人歸還。雙方同意，無論承租人是否已在上述裝修期限內完成其裝修工程，起租日期/S將不受影響。

10.3為進行裝修，出租人須在符合其安全政策的情況下，準許認可的承建商、建築師、工人等進入建築物，並在批租的樓宇內工作。

10.4自租賃生效日期起，轉租物業須由承租人承擔風險，而本契據的條款及條件(在適用範圍內)將於租賃生效日期起適用。

10.5出租人同意允許承租人將管道用於佈線或任何其他目的，但在通過管道插入任何佈線/連接之前，承租人應提出書面申請，徵求出租人的同意，承租人可能在管道中插入的任何內容應按照出租人的技術顧問的建議進行。承租人承諾，除非得到出租人的授權，不得使用任何管道。

10.6雙方特此同意，如果因承租人的裝修工程對出租房屋或建築物造成任何損害，承租人應賠償出租人所有直接損失或損害，其實際費用由出租人在這方面指定的相關顧問確定。此類補償應在出租人收到書面要求之日起三十(30)天內支付。

10.7承租人應補償出租人，並承擔在出租房屋內進行裝修的所有電費、燃料費或任何其他任何性質的水電費。承租人應安裝經校準的電錶，以計算裝修期間的原始用電量和用水量。分佈式發電用電量按實際原始發電量與實際發電量的單位耗電量之比計收。出租人應以承租人的名義開具發票，根據這些已校準的電錶，承租人應開具補償水電費的發票。

自收到出租人開具的發票之日起七(七)日內，以付款令支付上述金額。

10.8維修裝修的所有費用、收費、開支、附加費、徵費、押金、罰金和罰款應由承租人獨自承擔和支付。

11.Signage

11.1承租人應被允許在出租人標牌顧問批准的位置放置其名牌和標牌，在放置該標牌之前，承租人應獲得該顧問的書面批准。標牌的大小和設計也將取決於出租人的標牌顧問的批准。

11.2安裝和吊裝此類標牌的所有費用由承租人承擔。

11.3就任何標牌的安裝和吊裝而言，除出租人提供的空間外，標牌空間的分配將由出租人自行決定。所有市政費用、建造和安裝結構的費用以及與標牌相關的其他費用應由承租人支付。承租人還應獲得安裝此類標牌的所有必要許可，並遵守法定要求，出租人應為此提供所有必要的合作。

12.物業税

出租人應負責支付市政當局對出租房屋徵收的現在和未來的物業税。

13.Sub-Lease

13.1除非得到出租人的事先書面許可，承租人無權分租或分享出租的房屋或其任何部分，出租人可拒絕，而不給予任何理由。

13.2如果出租人允許承租人轉租和/或與任何其他人共享該使用權，則該使用權應符合下列條件：

13.2.1承租人事先向出租人發出書面通知，並提供包括承租人法定審計師證書在內的文件證據，證明承租人與該公司或實體的上述關係，以及出租人批准與該實體的分租/分享；

13.2.2如果轉租或分享出租物業的用途，承租人將繼續承擔定期和及時支付租賃租金的全部責任，並全面和有效地履行本契據規定的所有義務；以及

13.2.3該等公司或實體無權或不聲稱擁有批租物業及/或租約利益的任何權利、業權或權益。

13.3但雙方同意，如現行法律規定須事先徵得任何監管當局的許可/同意，而該等許可/同意並未取得，則不得準許或分享本協議所載的出租物業的用途或分租。

14.Assignment

承租人不得以任何方式或以任何方式向任何人轉讓、轉讓或抵押轉租物業或其任何部分，或承租人根據本契據可享有的任何利益或權利，亦不得放棄對轉租物業或其任何部分的管有。

15.承租人的權利

15.1在本契約存續期間，承租人在徵得出租人事先書面同意後，可對出租房屋進行翻新/翻新。承租人同意不在租約房屋內進行任何結構性質的工程，並應確保在翻新/翻新期間，租約房屋或建築物的任何部分不會受損。此外，承租人應確保此類工作不與承租人根據本契約承擔的任何其他義務相沖突，並且不違反或違反任何法律。現澄清，在翻新/翻新期間，承租人不應暫停向出租人支付租賃租金或本契約項下的任何其他付款的義務。

15.2承租人有權自費申請並獲得單獨的電話線，以便在分拆的房屋內安裝。

16.出租人的權利

16.1出租人有權不時改善、擴建或以任何方式改變與上述建築物的交易以及該建築物的較大布局

構成其中的一部分，並對其進行任何修改或更改。特別是出租人有權在整個租賃過程中隨時和不時地；

16.1.1更改較大布局或其任何部分的面積、大小水平、位置和/或安排，包括但不限於公共區域和設施以及公共區域和設施的出入口。

16.1.2建造多層甲板、高架或地下停車場設施，並以任何方式擴建、減少或更改這些設施。

16.1.3重新定位或重新安排公園內的各種建築、停車場和其他部分。

16.1.4更改及加建批約處所內的管道或其他構築物及非結構裝置，以配合建築物內的公用地方及設施及其他處所，或方便擴建或更改建築物/較大的佈局。

16.1.5為進行保養、維修或建造，暫時阻塞或封閉公用地方及設施或建築物/較大布局的任何部分。

16.1.6在本條款所述出租人進行改善的過程中，出租人應確保承租人及其僱員有安全通道進入出租物業，而出租人應確保其出租物業及本租契所述其他設施的使用不會中斷。

17.出租人的法律責任範圍

出租人及其代理人或員工不對承租人遭受的任何性質的損失(包括利潤損失)或承租人的任何資產(包括但不限於固定裝置、配件、書籍和紙張及其他貨物)的損壞負責，也不對因任何原因對承租人或承租人的員工或受邀者的人身傷害或生命損失負責，除非這是由於出租人的行為/S造成的。不作為/S或佣金/S，承租人賠償出租人，賠償的範圍為：此類索賠不是由出租人或其代理人或僱員的行為/S、不作為/S或佣金/S引起的。

    

18.對承租人的限制

在本租約存續期間，承租人不得將任何第三方引入轉讓房屋和/或其任何部分。

19.承租人的義務

承租人在此與出租人訂立下列契約：

19.1只可將批租處所作準許用途，而不作任何其他用途；

19.2按本協議規定的時間及方式支付租賃租金、維修費、停車費及免息保證金，並支付為此目的而安裝的獨立收費表所記錄的公用事業消費的所有支出及費用。

19.3承租人不得進一步分租或以任何其他方式出租出租物業或其任何部分，承租人亦不得允許任何第三方使用及佔用該批租物業或其任何部分或部分；

19.4不得以任何方式損壞安裝在批租房屋內的出租人的任何固定附着物、裝置和物品，並使其保持良好的狀態(合理的損耗除外)；

19.5對於承租人因不可抗力事件造成的任何損失或損害，即地震、風暴或其他破壞，或承租人將任何財產物品或物件帶進轉管物業，或由於其他物業的佔用人或其傭工、代理人或訪客的任何行為或不作為，或任何天災，例如但不限於火災、洪水、地震等，承租人不對承租人遭受的任何損失或損害負責；

19.6不得在批租處所內作出或準許作出任何可能或會對上述建築物的出租人或其他佔用人造成滋擾的事情

19.7不得對批租處所或其任何部分的結構作出任何修改；

19.8不得將任何可能危及建築物安全或可能增加建築物保險費或使保險無效的易燃材料或其他危險物品帶進或儲存在批租處所或其任何部分或部分內；

19.9遵守所有規則和條例，並嚴格執行和遵守本條例的規定，以及當時和不時有效的國家法律規定，以及當時和不時有效的市政公司的規則和條例，這些規則和條例可能正在並不時有效地管理被拆除的房屋及其所在的建築物；

19.10承租人不得或容受他人作出任何以任何方式影響或損害出租人在轉租房屋內的權益和權利的行為或事情；

19.11承租人應對其與其僱員和客户之間可能在轉讓房屋內進行的所有交易負全部責任；

19.12自該批租物業及其所有可移動傢俱、固定裝置、職員及僱員及其所有財物移走，並將該批租物業恢復至狀況良好(合理損耗及天災除外)；該等物業為可移動的，並須對因該等移走而對該批租物業造成的一切損害作出賠償，以令出租人合理滿意。如果承租人對轉讓的房屋進行了任何增建和改造，並安裝了永久性的固定裝置和裝置，則在租賃期滿或較早確定或租賃終止時，承租人無權拆除該等固定裝置和裝置，也不要求出租人為此向承租人支付任何款項；

19.13允許出租人及其代理人、承包商和工人在本租約存續期間的任何時間，在向承租人發出至少48(48)小時的書面通知並在緊急情況下提前24(24)小時的情況下，在正常營業時間內查看所轉讓的房屋的情況後的第二天內，允許出租人及其代理人、承包商和工人進入出租房屋，並且不以任何方式幹擾承租人的商業運營；

19.14因承租人、承租人的僱員、代理人、客户、訪客及/或其他與承租人的業務有關的人士的疏忽，可能對承租人造成的任何損失或損害，以及因承租人及其僱員、代理人、客户、訪客及/或其他人士的疏忽而可能對轉管物業內屬於出租人的任何其他傢俱、固定附着物、物品及物件造成的損失或損害；

19.15承租人應自費負責包括保險絲、配件和固定裝置在內的所有日常和小型維修，包括水龍頭漏水等，但重大結構維修，如屋頂滲漏、對房屋的任何重大維修和牆體裂縫，應由出租人自費迅速處理，除非此類結構維修

因承租人或其僱員、代理人、傭人或被邀請人的任何作為或不作為所需的費用，費用由承租人承擔。

19.16如在任何時間因承租人的疏忽而對受讓物業造成損壞或毀壞，則在此情況下，承租人應保持在訂立本契據時的良好秩序及狀況，但在正常損耗及修復期間，承租人應受約束並有責任繼續支付本契據所述的租賃租金及其他支出。如果承租人未能或忽略履行，則在這種情況下，該行為應被解釋為違反本契據的條款，出租人有權終止本契據，由此產生的終止後果，出租人有權向承租人追討對被轉讓房屋造成的損害的費用(正常損耗和天災除外)；

19.17經出租人事先書面同意，承租人有權對出租房屋進行增建、改建(非結構性)，並有權通過安裝諸如木質和玻璃隔斷、額外固定裝置和/或電纜和電線等裝置來裝備出租房屋。雙方還同意，在租賃期內，承租人有權根據承租人的業務需要，攜帶和安裝散裝傢俱和設備。任何可移動或無固定性質的裝置，如能在不損壞批租房屋的情況下拆除，承租人可在租約期滿或更早確定時拆除(自然損耗和天災除外)；

19.18承租人同意並確認，即使在開工日期之後，以及在承租人可以在出租的房屋開始運營的日期之後，建築物內的各種房屋也可以進行裝修，但這種裝修和安裝工程(包括使用公共區域)不得幹擾承租人的

出租房屋的使用和承租人應按出租人的合理要求進行合作。

19.19承租人應負責為其在轉讓房屋內安裝的所有傢俱、固定裝置和資產投保。

19.20承租人應負責支付和承擔與承租人的業務有關的所有税款。

19.21承租人應確保承租人在轉管物業內進行業務活動所需持有的審批/許可在本契據有效期內(包括續期期間)保持有效、存續及繼續，承租人應自費作出為此目的可能需要的所有該等行為、契據及事情，並只可根據該等批准佔用該批租物業。

19.22承租人不得就出租人對出租物業的業權或與it Park許可有關的問題提出任何反對意見。

20.承租人的陳述、保證及確認書

20.1承租人聲明並保證其獲充分授權訂立此項交易，而本契約的簽署構成承租人的法律、有效及具約束力的義務，以及法律上必需或承租人以其他方式作出或取得的所有決議案、文件、同意、聲明及聲明均已妥為通過及/或取得。

20.2承租人確認其無權轉租或轉讓本契約的使用和利益。

20.3承租人同意，出租人對承租人存放在出租房屋內的任何貴重物品或物品的任何損失或損壞概不負責，但因出租人的任何作為/S、不作為/S或佣金/S造成的除外。

20.4承租人在本契據中的陳述或擔保，以及承租人根據本契據或本協議或與擬進行的交易相關而向出租人提供或將提供的任何文件，均不包含或將包含任何不真實或誤導性陳述，或遺漏或將遺漏作出本文或其中所載陳述所需的任何事實。

20.5儘管本契約載有任何規定，在此明確同意及聲明，本契據並不旨在授予承租人任何租賃權及/或租賃及/或分租租賃性質的任何權利或權益及/或任何其他權利或權益予承租人。儘管本契約載有任何規定，但在此明確同意並聲明，本契據無意亦不賦予承租人任何權利以設定租賃權及/或租賃及/或分租租賃性質的任何權利或權益及/或轉租物業的任何其他權利或權益，或以任何第三人為受益人。

20.6出租人應有權依賴並履行上述陳述、擔保和承諾，如同承租人已明確向出租人作出該等陳述、保證和承諾一樣。

20.7在租賃期內，承租人應隨時為其在轉讓房屋內的所有財物投保，以防第三方索賠，並不追究出租人對此的責任。承租人應提供書面證明，作為其向出租人支付地價的證據。

20.8承租人不得在該批租房屋或其任何部分內進行非法、不道德、非法或會對該房屋所在物業的其他住客造成滋擾的活動，亦不得存放任何易燃物品

租約物業或其任何部分的性質，或以任何方式幹擾可供共同使用的任何空地、通道或康樂設施的使用，而該等空地、通道或設施並非由此等禮物特別分配予承租人作為該等物業的一部分。

20.9未經出租人事先書面許可，承租人不得在其內部裝修工程過程中或在任何時間出於任何目的執行或允許執行涉及以任何方式切割/砍伐/挖掘/砍/拆或以任何方式或形式破壞出租房屋的地板或牆壁的任何工程；

20.10承租人不得以任何方式阻擋或允許阻撓或允許在非正式營業場所或公共區域的其他部分或其任何附屬設施或便利設施外的任何人行道、人行道、入口、通道、庭院、走廊、便道、門廳、大廳、道路、碼頭、樓梯、電梯、升降機、自動扶梯、防火或逃生門。

20.11承租人不得以任何方式遮蓋或阻擋公共區域或建築物的任何燈光、天窗、窗户或其他照明方式。

20.12承租人不得將公用地方的任何部分或緊鄰批租物業的任何公共行人路或道路棄置，亦不得在批租物業或公用地方的任何部分或公用地方的窗臺或窗臺上放置任何物品或其他類似物品。

21.不可抗力

如果在租賃期內的任何時間，批租物業或其任何部分因不可抗力事件而損壞或損毀，以致批租物業或其部分在超過3(3)個月的期間內不適合使用，則在此情況下，任何一方均有權發出30(30)天的書面通知，立即終止本契約。

22.Termination

22.1如果承租人沒有根據本契據在續期期滿時行使終止本契據的選擇權，則與轉租物業有關的本契據應在初始期限屆滿時終止。

22.2在不影響本契據的任何其他條款或出租人在合同、股權或法律方面可獲得的任何其他權利或補救的情況下，如果承租人在禁售期內以任何理由終止本契據，或者如果出租人因承租人違反本契據項下的任何義務而被迫在禁售期內終止本契據，承租人應有義務向出租人支付承租人應向出租人支付的全部租賃租金，以支付本契據中未到期的禁售期餘額。

22.3雙方在此明確和具體商定並理解，出租人有權在租賃期內(包括鎖定期)內的任何情況下，自行決定撤銷和終止本契約；

22.4在下列情況下，出租人有權終止本租約：

22.4.1如果承租人將批租房屋用於許可用途以外的其他用途；或

22.4.2如果承租人實質性違約或未能履行本合同所述出租人未履行的任何貨幣債務，且承租人未能在最長期限15(15)內糾正違約

出租人向承租人送達表明此意的通知後數日；或

22.4.3如果承租人未獲得任何許可證、許可或登記(如果需要由承租人獲得)，或該許可證、許可或登記隨後被撤回、取消或作廢，為期6(6)個月，但須有3(3)個月的通知期；或

22.4.4如果承租人被判定破產，被宣佈破產，或法院為承租人擁有或擁有的任何財產或其部分指定接管人，或為債權人的利益進行一般轉讓，或通過決議進行清盤，或在提交申請後30(30)天內不得駁回的自願或非自願破產呈請的提交，則自動終止；或

22.5如在租賃期內的任何時間，因出租人無法控制的原因(非出租人違約所致)而引起的任何突發非常事件導致繼續租賃該建築物內的物業成為違法行為。

23.終止的後果

23.1雙方同意，在本契據終止或較早確定時，承租人應立即將其本人及其代理人、僱員和其他工作人員及其所有可移動的傢俱、固定裝置、物品和財物從租出的房產中移走，並將租出的房產的安靜、空置和和平的佔有權/控制權移交給出租人(正常損耗除外)。承租人應獨自負責支付/收取與轉租物業有關的公用事業/設施消費的所有支出，或在租賃期內對轉租物業造成任何損害時向出租人補償。

23.2如承租人在鎖定期屆滿前書面通知出租人其終止本契約的意向，或出租人根據本契約的規定因承租人違約事件而終止本契約，則承租人應受約束並有責任向出租人支付鎖定期剩餘期間的全部租賃租金。如果承租人沒有就未到期的鎖定期支付該租賃租金，出租人有權沒收與未到期的鎖定期成比例的免息保證金。

23.3若租賃終止，且承租人在扣除免息保證金金額(如有)後仍準備及願意交出免息保證金，但承租人仍未將轉租物業的空置押金交予出租人，則在此情況下，承租人應在不損害出租人可享有的其他權利及補救措施的情況下，向出租人支付相當於自租賃期滿或提前終止之日起首十五(15)日內有關轉租物業的租賃租金的五(五)倍的補償。如果這種延遲/違約從期滿或終止之日起持續15(15)天以上，只要出租人繼續準備並願意按照約定退還免息保證金，承租人應有責任就該延遲/違約的每一天支付相當於上一次支付的租賃租金的5(5)倍的租金作為租賃租金，作為對出租人造成的預先確定的違約金，並且該金額被同意為違約金而不是罰款。承租人同意在任何時候不得對上述損害賠償金額提出異議或異議。此類賠償金將按上述延遲期的費率計算。

23.4在不影響上述規定的情況下，如果承租人在本租約終止或期滿之日未能騰出和搬走自己及其財物，則出租人有權阻止承租人、其僱員和通過承租人提出要求的第三方進入出租房產，並授權出租人將承租人的財物從出租房產中移走並存放在

倉庫的全部風險和費用由承租人承擔。這一權力由出租人保留，並得到承租人的明確同意。這一授權是不可撤銷的，並構成本契約的基礎，承租人無權對本條款的有效性或合理性提出異議、質疑或質疑。

23.5承租人同意並確認，如果受讓房屋完全由於承租人的任何重大疏忽而被摧毀或損壞，則在該情況下，本契據不應終止，承租人應受約束並有責任向出租人支付租賃租金和/或賠償，承租人應自費修復被如此摧毀的受讓房屋，其狀況和狀況與簽訂本契約時相同。

24.商定利率

如承租人根據本契據或根據法律須向出租人支付任何款項(“本金”)，則應立即支付，即在到期日支付，但如果本金在到期日延遲支付，承租人應從到期日起至實際付款日按每月2%的利率支付本金的利息。在此澄清，利息的規定是附加的，並不影響出租人在承租人未能向出租人支付利息的情況下，根據契約或法律可獲得的實質性權利和追索權。

25.一般彌償

25.1承租人的彌償

承租人應當向出租人賠償並保持賠償。

25.1.1出租人因違反條款而遭受的任何損失或損害，可能對出租人造成的任何直接後果或可能對出租人採取的行動

承租人所作或作出的本契據或聲明、保證、陳述、契諾或承諾在有關時間被發現不真實或不符合的。

25.1.2出租人在對承租人強制執行或試圖強制執行其在本契約項下的權利時發生的所有成本和開支(包括法律費用和費用)。

25.1.3出租人因承租人、其聯屬公司、僱員、代表、受邀人及受僱人的任何不作為或佣金而被摧毀或損壞(不論是部分或全部)時，出租人可能蒙受或招致的任何損失或損害。

25.1.4因違反裝修指引，出租人可能蒙受或招致的任何損失或損害。

25.1.5對於出租人因承租人未支付電費或水費或其押金而可能遭受的任何索賠、付款或罰款。

26.Miscellaneous

26.1出租房屋正門的鑰匙應始終保留在承租人手中。但為方便起見，應當將一套鑰匙複印件交給出租人。未經出租人事先書面同意，承租人不得更換主鎖。承租人更換主鎖的，承租人應將鑰匙原件交給出租人，複印件由承租人保留。出租房屋內所有傢俱、固定裝置、裝置和設備的安全應由承租人獨自負責，出租人不對任何損壞、損失等負責，除非此類損失、損壞

因出租人故意違約和/或重大過失。承租人應就上述事項購買必要的第三方保險。

26.2出租人有權在本契據有效期內向任何人士或任何一方或以任何人士或一方為受益人出售、轉讓、按揭或抵押出租物業，而該等出售、轉讓、按揭或押記須受本契據條款所規限，並須由有關受讓人、承按人或押記以書面確認。

26.3經本協議雙方進一步同意，如以任何行為、命令、通知及/或條例的方式更改規管出租物業的法律，而承租人藉此給予承租人任何優先權利，則在該情況下，即該行為、命令通知及/或條例的前一天，租賃(被視為或以其他方式)終止。此後，雙方應盡一切努力，以絕對誠意的最佳方式在30天內解決問題，在此期間承租人可在支付必要費用後繼續佔用轉讓的房產。如果雙方不能就此類問題達成解決方案，則本契約此後應終止。此外，承租人特此確認並聲明，無論法律規定如何，承租人不得要求任何此類權利、福利或利益，承租人在此放棄/放棄這方面的權利。

26.4如果雙方在整個任期內在面積、移交條件、維修方面出現任何分歧，則應提交各方建築師的聯合檢查，他們對此事的決定將是最終的，並對各方具有約束力。

26.5除非以書面形式特別提及本契約並由各方正式簽署，否則對本契約任何條款的修改、修訂或豁免均無效。

26.7如果本契約的任何部分被法院或仲裁庭判定為無效或不可執行，則本契約的其餘部分不會受到影響、損害或無效，但將繼續對雙方具有約束力。本契約中無效或不可執行的部分應被視為已被修改以符合適用法律，雙方應隨即協商達成一項雙方滿意的條款，以取代被認定為無效或不可執行的條款。

26.7本契約的條款及條件及所有其他資料將由雙方及其各自的代理人、僱員及代表保密，且不會以任何方式全部或部分向任何第三方披露，不論本契約的延續性如何，除非法律規定須予披露。

26.8本協議規定或允許發出或作出的通知或其他通信應以書面形式送達，並以面交、掛號郵遞或快遞方式送達預定收件人的下述地址或任何一方不時通知其他締約方的其他地址：

對出租人的賠償：附表二第19項

    

承租人的土地：如附表二第20項所載

        

除非相反證明成立，否則任何該等通知、要求或通訊，如以專人遞送或掛號郵遞方式發出，應視為已於接下來的一個工作日送達收據地點，或如以掛號郵遞方式發出或發出，則視為已於郵寄後七(7)天送達，如以電子郵件方式發出，則視為已於同日送達。如屬信件，如屬信件，只須證明載有該信件的信封的地址正確，並以專人派遞或速遞方式交出，即屬足夠。

26.9出租人與承租人之間如有任何爭議，應提交雙方共同指定的獨任仲裁員進行仲裁併予以解決。仲裁員的裁決是終局的，對雙方都有約束力。仲裁應根據1996年《仲裁和調解法》的規定進行。仲裁的語言應為英語。仲裁將在金奈舉行。現澄清，儘管本契據將於其期限屆滿時因時間流出而終止，或根據本條款所載任何條款及條文較早撤銷及終止，但本條款所載將所有爭議及分歧提交仲裁的契約應繼續適用及管治上述因本契約屆滿或該等較早撤銷及終止而可能產生或引致/隨後產生的所有及任何爭議及分歧。此外，在仲裁程序開始後，在仲裁程序繼續進行期間，雙方應繼續履行其權利和義務，包括承租人支付租賃租金的義務和雙方終止本合同的權利。仲裁費用最初將由雙方平分支付；仲裁員有權根據裁決決定最終由誰承擔費用以及按多大比例承擔。如果當事人指定的獨任仲裁員拒絕行事或無行為能力，則雙方應共同任命一名新的仲裁員；被替代的仲裁員將有同樣的權力在仲裁中採取行動並作出裁決，就像他/她是根據本契約的條款被任命的一樣。

26.10本契約將受印度法律管轄。就本協議而言，印度附表二第26項規定的法院應被視為具有管轄權的法院。

26.11本契約及與本契約相關而交付的其他契約及文書，構成本契約雙方就本契約標的事項訂立的完整契約，並取代所有先前有關本契約標的事項的書面及口頭契約及承諾，除非本協議另有明文規定。

26.12假若在轉管物業內發生任何意外，以致其僱員、客户、客户或到訪該轉管物業的任何其他人士受傷及/或導致他們死亡，則根據任何民法或刑法或第三方索償，出租人無須對該意外負責或負上法律責任，只要該意外並非因出租人的任何行為/S、不作為/S或佣金/S或任何透過該等索償的出租人所致。

26.13任何一方對本契約任何條款的放棄或同意，除非以書面形式作出，否則無效。放棄或同意僅對給予該放棄或同意的目的有效。任何一方在行使任何權利、權力或特權方面的違約或拖延，並不視為放棄任何權利，也不排除單一或部分行使一項權利、權力或特權，或放棄或停止執行此類權利、權力或任何行為的步驟。

26.14如本契據、內務守則及/或裝修指引的規定有任何不一致之處，應以本契據的條文為準。

26.15本協議雙方應自行承擔本次交易所涉及的調查、談判和審查的費用和開支，包括各自的會計師、律師費用。

26.16印花税和登記費以及與本契據有關或與之有關的所有文件的相關費用、收費或開支應由承租人獨自承擔和支付。

日程安排I

所述土地

所有那一塊土地上都有測量編號。36/17 A，227/1 A，227/ 10億，227/ 2A 1，227/2A 2，228/1A 1C Perungudi村，測量，12.52英畝，地塊編號40，MGR Nedunchalai South（Veeranam Road South），Kandanchavadi，Chennai - 600 096，在登記區內- Chennai South和Neelankarai分區登記，金奈四面彈跳如下：

東：MGR Salai（Veeranam路）

西邊：監測站

向北：RMZ Millenia Building

南方：安娜·內登查萊

上述日程安排二

雙方在本合同及複印件上分別在上述第一次寫明的年月日簽字為證。

        

目擊者

1.姓名： 1.姓名：

2.地址： 2.地址：

3.簽名 3.簽名

                        

附件A

(Plan已拆除的房屋-B區）

(Plan已拆除的房屋-C區）

附件“B”

(Hand超出裝修工程的條件）

保暖外殼規格

A.CIVIL

1.辦公區裸露的水泥抹灰外殼，熨平板厚度可達50 mm。

2.按出租人的規格完工的廁所。

B.電氣設備

1.出租人須為每100平方英尺的租賃空間(包括空調高端設備)提供1KVA的原始功率。

2.須提供同等容量的柴油發電機組，以100%後備電力。

3.所有電纜和母線導管應在上升的電源端接。

4.由乘員進一步向下游分配的分流點。

5.經校準的電能表的安裝、維修和所需的更換。

C.熱通風和空調

1.在空調辦公區負荷為275sft/tr時，將提供普通冷水機組。冷凍水管道將連接到AHU的管道。

2.將提供專用空氣調節器，其管道將連接到熱回收輪。

3.豎井內須設有通向廁所的普通新風管道，而豎井的軸頸則朝向廁所。

4.安裝、維護和必要的更換已校準的BTU計量器和必要的閥門組件。

D.消防系統

1.灑水管道須在上升幹管處終止，並須在批租處所內設置直立式、右下式灑水器。

2.每個升降機大堂內須設有消防龍頭卷軸及消防龍頭閥門。

E.其他基礎設施

1.為網絡和IBMS提供公共豎井，並帶有可供訪問的門。

2.從大門到地下室設有外部電纜管道，供ISP服務提供商將電纜佈線至服務點。

3.已確定指定位置用於放置室外空調機組（分體式和精確式）

4.素食和非素食服務提供商的共同美食廣場。

5.常見電梯。

LESSEE的工作範圍-FITUt規範-B部分

A.CIVIL

a.辦公空間內的所有內部工作。

b.如果分包商要求，在場所內進行磚砌分區。

B.電氣設備

1.辦公空間的內部電纜。

2.基礎設施改進以滿足租户的電力增強需求。

C.熱通風和空調

1.內部空調管道並將管道連接到AHU的嘴。

2.基礎設施改進，以滿足租户對實驗室區域的空調增強需求。

3.安裝套件/分體/管道空調的室內和室外單元，並在OBU豎井中安裝必要的平臺，並在各自樓層連接排水溝。

D.消防系統

1.辦公區域的煙霧探測器和警報系統，連接到IBMS。

2.租户的FAA與基地建築系統的集成。

E. 水管基礎設施

1. 潮濕區域的防水測試以及排水管與廁所廢水管道的連接 如果收件箱選擇有潮濕的食品儲藏室，則可以使用相應的樓層。

附件“C”

(Plan指示停車位）

地下室-3

停車場：Sl No.

附件“C”

(Plan指示兩輪停車位）

附件“D”

（建築規範）

總出租面積：9，26，602平方英尺

地下室樓層數量：3

樓層數量：地面+ 13層

每層模塊數量：4

服務：基於冷水機的空調系統+ TNEb電網電源+ 100% DG備用