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▪ 10% (

▪ 5% (0-3%)

▪ 61% (3-4%)

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醫療地產			2024 年第二季度補充信息 5


亮點

資產負債表

•截至2024年6月30日，淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤的比例為6.6倍，一旦其他合資企業和處置完成，預計將達到約6.4倍。

•2024年6月，公司償還了3.5億美元無抵押定期貸款中的1億美元，並行使了第二種選擇權，將到期日延長一年至2025年7月，費用約為30萬美元。

分紅

•公司專注於資本配置和運營勢頭的重中之重，以加速收益增長和改善股息覆蓋範圍。

•2024年5月支付了每股0.31美元的股息。每股0.31美元的股息將於2024年8月28日支付給2024年8月12日登記在冊的股東和OP單位持有人。

指導

•該公司提高了其2024年標準化每股FFO指引，如下所示：

實際的

預計在 2024 年第三季度

預計2024年

2024 年第二季度

年初至

低

高

低

高

每股收益

美元 (0.39)

美元 (1.22)

美元 (0.11)

美元 (0.10)

美元 (1.50)

美元 (1.40)

NareIT 每股 FFO

0.33 美元

0.03 美元

0.35 美元

0.36 美元

0.77 美元

0.82 美元

標準化每股 FFO

0.38 美元

0.77 美元

0.38 美元

0.39 美元

1.53

1.58 美元

•公司2024年的指導範圍包括：

◦補充信息第 30 頁的預期 FFO 組成部分中概述的活動

◦已完成的股票回購以及合資企業和資產出售交易的預期債務償還。預計到2024年，部分年度淨增幅約為每股正常化FFO0.01美元

◦預計第三季度季節性公用事業將增加約200萬美元

◦此前披露的第三季度單租户空置預計將在第三季度減少60萬澳元的租金收入，在第四季度再減少30萬澳元

◦Steward Health的租金收入減少了360萬美元，其中包括300萬澳元的第二季度收入儲備和第二至第四季度60萬澳元的直線租金收入損失

2024年的年度指導區間反映了公司對當前和未來市場狀況的看法，包括對租金、入住率、利率以及運營和一般及管理費用的假設。該公司的指導方針並未考慮收益或損失的影響

處置、潛在減值或債務清償成本（如果有）。無法保證公司的實際業績不會大幅高於或低於這些預期。如果實際結果與這些假設有所不同，則公司的預期可能會發生變化。



醫療地產			2024 年第二季度補充信息 6


亮點

財報電話會議

•美國東部時間2024年8月2日星期五中午12點，醫療保健房地產信託計劃舉行電話會議，討論收益業績、季度活動、公司總體運營和行業趨勢。

•同時，將通過 https://investors.healthcarerealty.com/corporate-profile/webcasts 的 “投資者關係” 部分向感興趣的各方提供電話會議的網絡直播。電話會議結束後，將在同一地址進行網絡直播重播。

•實時電話會議訪問詳情：

◦國內免費電話：+1 404-975-4839 接入碼 445920；

◦所有其他地點：+1 833-470-1428 接入碼 445920。

•重播信息：

◦國內免費電話：+1 929-458-6194 接入碼 752070；

◦所有其他地點：+1 866-813-9403 接入碼 752070。



醫療地產			2024 年第二季度補充信息 7


重要事實 1
截至2024年6月30日


			屬性

			673 處房產總計 3970 萬平方英尺
			35 個州的 67 個市場
			92% 由醫療地產管理
			93% 的門診醫療設施
			前 15 個市場的 NOI 佔總收入的 60%


			資本化

			截至24年7月26日，企業價值為117億美元
			截至24年7月26日，市值為66億美元
			截至24年7月26日，已發行36670萬股股票/單位
			37660萬股攤薄後的已發行西澳股票
			每股0.31美元的季度股息
			BBB/baa2 標準普爾/穆迪
			截至24年7月26日，淨負債佔企業價值的43.8％
			淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤的 6.4 倍

1 包括合資企業持有的房產。



醫療地產			2024 年第二季度補充信息 8


企業信息

Healthcare Realty（紐約證券交易所代碼：HR）是一家房地產投資信託基金（REIT），擁有並經營醫療門診大樓，主要位於市場領先的醫院園區周圍。該公司有選擇地通過房地產收購和開發來擴大其投資組合。截至2024年6月30日，該公司在35個州投資了673處房地產，總面積為3970萬平方英尺，企業價值約為112億美元，定義為股票市值加上債務本金減去現金。該公司為其投資組合的92％提供了租賃和物業管理服務。


執行官員

託德·J·梅雷迪思
總裁兼首席執行官

小約翰·布萊恩特
執行副總裁兼總法律顧問

J. 克里斯托弗·道
執行副總裁兼首席財務官

羅伯特 E. 赫爾
執行副總裁-投資

朱莉·F·威爾遜
執行副總裁-運營


			分析師報道

			BMO 資本市場
			BTIG, LLC
			花旗研究
			德意志銀行證券
			綠街顧問有限公司
			摩根大通證券有限責任公司
			傑富瑞集團有限責任公司
			KeyBanc 資本市場公司
			雷蒙德·詹姆斯律師事務所
			豐業銀行
			Wedbush 證券
			富國銀行證券有限責任公司


董事會

J. Knox Singleton

醫療保健房地產信託公司董事長

Inova Health System退休首席執行官

託德·J·梅雷迪思

總裁兼首席執行官

醫療保健房地產信託公司

約翰 V. Abbott

退休首席執行官

通用電氣公司航空資產管理集團

南希·H·阿吉

總裁兼首席執行官

Carilion 診所

託馬斯·博賈利安

退休的美國房地產主管

Cohen & Steers

Vicki U Booth

總裁兼董事會主席

Ueberroth 家庭基金會

Ajay Gupta

首席執行官

醫生康復網絡

詹姆斯·J·基爾羅伊

總裁兼投資組合經理

威利斯投資顧問

Jay P. Leupp

管理合夥人兼高級投資組合經理

Terra Firma 資產管理有限責任公司

彼得·F·萊爾

執行副總裁

醫療管理協會有限公司

康斯坦斯·B·摩爾

退休的總裁兼首席執行官

BRE 地產有限公司

克里斯坦·M·巴斯克斯

退休的醫療保健主管

大衞·埃默裏（1944-2019）

名譽主席

醫療保健房地產信託公司



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資產負債表
金額以千計，每股數據除外


資產

	2024 年第二季度	2024 年第一季度	2023 年第四季度	2023 年第三季度	2023 年第 2 季度
不動產
土地	1,287,532 美元	1,342,895 美元	1,343,265 美元	1,387,821 美元	1,424,453 美元
建築物和改進	10,436,218	10,902,835	10,881,373	11,004,195	11,188,821
租賃無形資產	764,730	816,303	836,302	890,273	922,029
個人財產	12,501	12,720	12,718	12,686	12,615
投資於應收賬款融資，淨額	122,413	122,001	122,602	120,975	121,315
為租賃使用權資產融資	81,401	81,805	82,209	82,613	83,016
在建工程	97,732	70,651	60,727	85,644	53,311
持有待開發的土地	59,871	59,871	59,871	59,871	78,411
房地產投資總額	12,862,398	13,409,081	13,399,067	13,644,078	13,883,971
減去累計折舊和攤銷	(2,427,709)	(2,374,047)	(2,226,853)	(2,093,952)	(1,983,944)
房地產投資總額，淨額	10,434,689	11,035,034	11,172,214	11,550,126	11,900,027
現金及現金等價物 1	137,773	26,172	25,699	24,668	35,904

待售資產，淨額	34,530	30,968	8,834	57,638	151
經營租賃使用權資產	261,976	273,949	275,975	323,759	333,224
對未合併合資企業的投資	374,841	309,754	311,511	325,453	327,245
其他資產、淨資產和商譽	559,818	605,047	842,898	822,084	797,796
總資產	11,803,627 美元	12,280,924 美元	12,637,131 美元	13,103,728 美元	13,394,347 美元

負債和股東權益

	2024 年第二季度	2024 年第一季度	2023 年第四季度	2023 年第三季度	2023 年第 2 季度
負債
應付票據和債券	5,148,153 美元	5,108,279 美元	4,994,859 美元	5,227,413 美元	5,340,272 美元
應付賬款和應計負債	195,884	163,172	211,994	204,947	196,147
待售物業的負債	1,805	700	295	3,814	222
經營租賃負債	230,601	229,223	229,714	273,319	278,479
融資租賃負債	75,199	74,769	74,503	74,087	73,629
其他負債	177,293	197,763	202,984	211,365	219,694
負債總額	5,828,935	5,773,906	5,714,349	5,994,945	6,108,443


可贖回的非控制性權益	3,875	3,880	3,868	3,195	2,487

股東權益
優先股，面值0.01美元；授權20萬股	—	—	—	—	—
普通股，面值0.01美元；授權1,000,000股	3,643	3,815	3,810	3,809	3,808
額外的實收資本	9,340,028	9,609,530	9,602,592	9,597,629	9,595,033
累計其他綜合收益（虧損）	6,986	4,791	(10,741)	17,079	9,328
歸屬於普通股股東的累計淨收益	574,178	717,958	1,028,794	1,069,327	1,137,171
累計分紅	(4,037,693)	(3,920,199)	(3,801,793)	(3,684,144)	(3,565,941)
股東權益總額	5,887,142	6,415,895	6,822,662	7,003,700	7,179,399
非控股權益	83,675	87,243	96,252	101,888	104,018
權益總額	5,970,817	6,503,138	6,918,914	7,105,588	7,283,417
負債和股東權益總額	11,803,627 美元	12,280,924 美元	12,637,131 美元	13,103,728 美元	13,394,347 美元

2024年第12季度的現金及現金等價物包括現金託管賬户中持有的9,600萬美元收益，該投資組合於2024年6月28日結束，公司於2024年7月1日收到。



醫療地產			2024 年第二季度補充信息 10


損益表
以千美元計




	2024 年第二季度	2024 年第一季度	2023 年第四季度	2023 年第三季度	2023 年第 2 季度
收入
租金收入 1	308,135 美元	318,076 美元	322,076 美元	333,335 美元	329,680 美元
利息收入	3,865	4538	4,422	4,264	4,233
其他操作	4,322	4,191	3,943	4,661	4,230
	316,322	326,805	330,441	342,260	338,143
開支
物業運營	117,719	121,078	121,362	131,639	125,395
一般和行政	14,002	14,787	14,609	13,396	15,464
對物品進行標準化 2	—	—	(1,445)	—	(275)
將一般和行政管理標準化	14,002	14,787	13,164	13,396	15,189
交易成本	431	395	301	769	669
與合併相關的成本	—	—	1,414	7,450	(15,670)
折舊和攤銷	173,477	178,119	180,049	182,989	183,193
	305,629	314,379	317,735	336,243	309,051
其他收入（支出）
不計入合併相關公允價值的利息支出	(52,393)	(50,949)	(52,387)	(55,637)	(54,780)
與合併相關的公允價值調整	(10,064)	(10,105)	(10,800)	(10,667)	(10,554)
利息支出	(62,457)	(61,054)	(63,187)	(66,304)	(65,334)
出售房地產和其他資產的收益	38,338	22	20,573	48,811	7,156
償還債務的收益	—	—	—	62	—
房地產資產減值和信用損失準備金	(132,118)	(15,937)	(11,403)	(56,873)	(55,215)
商譽減值	—	(250,530)	—	—	—
未合併合資企業的股權損失	(146)	(422)	(430)	(456)	(17)
利息和其他（支出）收入，淨額	(248)	275	65	139	592
	(156,631)	(327,646)	(54,382)	(74,621)	(112,818)
淨（虧損）收入	美元 (145,938)	$ (315,220)	美元 (41,676)	$ (68,604)	美元 (83,726)
歸屬於非控股權益的淨虧損（收益）	2,158	4,384	1,143	760	967
歸屬於普通股股東的淨（虧損）收益	美元 (143,780)	美元 (310,836)	$ (40,533)	$ (67,844)	美元 (82,759)

普通股每股基本收益	美元 (0.39)	美元 (0.82)	美元 (0.11)	美元 (0.18)	美元 (0.22)
攤薄後的每股普通股收益	美元 (0.39)	美元 (0.82)	美元 (0.11)	美元 (0.18)	美元 (0.22)

加權平均已發行普通股——基本	372,477	379,455	379,044	378,925	378,897
已發行普通股的加權平均值——攤薄 3	372,477	379,455	379,044	378,925	378,897

收入表補充信息

2024 年第二季度

2024 年第一季度

2023 年第四季度

2023 年第三季度

2023 年第 2 季度

利息收入

融資應收賬款

2,094 美元

2,117 美元

2,132 美元

2,002 美元

2,053 美元

抵押貸款和夾層貸款利息

1,771

2,421

2,290

2,262

2,180

總計

3,865 美元

4,538 美元

4,422 美元

4,264 美元

4,233 美元

其他營業收入

停車收入

2,463 美元

2,545 美元

2,392 美元

2,751 美元

2,370 美元

管理費和雜項收入

1,859

1,646

1,551

1,910

1,860

總計

4,322 美元

4,191 美元

3,943 美元

4,661 美元

4,230 美元

1Steward Health收入儲備金的租金收入減少了300萬美元。其中包括4月份的220萬加元和5月份的申請前租金以及3月份的80萬美元。此外，該公司還從租金收入中撤銷了220萬美元的直線應收租金。

2023 年第 24 季度的正常化項目包括遣散費，2023 年第二季度包括非常規法律費用。

3當存在虧損時，潛在的普通股不包括在攤薄後的每股收益的計算中，因為其影響將是每股反稀釋金額。因此，該公司總計3,657,682套的OP不包括在內。



醫療地產			2024 年第二季度補充信息 11


FFO、標準化 FFO 和 FAD 1,2,3
以千美元計，每股數據除外




	2024 年第二季度	2024 年第一季度	2023 年第四季度	2023 年第三季度	2023 年第 2 季度
歸屬於普通股股東的淨虧損	美元 (143,780)	美元 (310,836)	$ (40,533)	$ (67,844)	美元 (82,759)
攤薄後每股歸屬於普通股股東的淨虧損 3	美元 (0.39)	美元 (0.82)	美元 (0.11)	美元 (0.18)	美元 (0.22)

房地產資產銷售收益	$ (33,431)	$ (22)	$ (20,573)	美元 (48,811)	美元 (7,156)
房地產資產減值	120,917	15,937	11,403	56,873	55,215
房地產折舊和攤銷	177,350	181,161	182,272	185,143	185,003
合夥單位的非控制性損失	(2,077)	(4,278)	(491)	(841)	(1,027)
未合併的合資企業折舊和攤銷	4,818	4,568	4,442	4,421	4,412
FFO 調整	267,577 美元	197,366 美元	177,053 美元	196,785 美元	236,447 美元
每股普通股的FFO調整——攤薄後	0.71 美元	0.51 美元	0.46 美元	0.51 美元	0.62 美元
FFO	123,797 美元	美元 (113,470)	136,520 美元	128,941 美元	153,688 美元
普通股每股FFO——攤薄後4％	0.33 美元	美元 (0.30)	0.36 美元	0.34 美元	0.40 美元

交易成本	431	395	301	769	669
與合併相關的成本	—	—	1,414	7,450	(15,670)
租賃無形資產攤銷	129	175	261	213	240

收到的非例行法律費用/被沒收的款項	465	—	(100)	—	275
債務融資成本	—	—	—	(62)	—
遣散費	—	—	1,445	—	—
其他資產的信貸損失和收益，淨額為5	8,525	—	—	—	—
商譽減值	—	250,530	—	—	—
與合併相關的公允價值調整	10,064	10,105	10,800	10,667	10,554
未合併的合資企業正規化項目 6	89	87	89	90	93
標準化 FFO 調整	19,703 美元	261,292 美元	14,210 美元	19,127 美元	美元 (3,839)
每股普通股的正常FFO調整——攤薄後	0.05 美元	0.68 美元	0.04 美元	0.05 美元	美元 (0.01)
標準化的 FFO	143,500 美元	147,822 美元	150,730 美元	148,068 美元	149,849 美元
普通股每股標準化FFO-攤薄後	0.38 美元	0.39 美元	0.39 美元	0.39 美元	0.39 美元

非房地產折舊和攤銷	313	485	685	475	802
非現金利息攤銷，淨額 7	1,267	1,277	1,265	1,402	1,618
租金儲備，淨額 8	1,261	(151)	1,404	442	(54)
直線租金收入，淨額	(6,799)	(7,633)	(7,872)	(8,470)	(8,005)
基於股票的薪酬	3,383	3,562	3,566	2,556	3,924
未合併的合資非現金項目 9	(148)	(122)	(206)	(231)	(316)
經非現金項目調整的標準化FFO	142,777	145,240	149,572	144,242	147,818
第二代 TI	(12,287)	(20,204)	(18,715)	(21,248)	(17,236)
租賃佣金已支付	(10,012)	(15,215)	(14,978)	(8,907)	(5,493)
建設資本	(12,835)	(5,363)	(17,393)	(14,354)	(8,649)
總維護資本支出	(35,134)	(40,782)	(51,086)	(44,509)	(31,378)
時尚	107,643 美元	104,458 美元	98,486 美元	99,733 美元	116,440 美元
季度股息和收益分配	118,627 美元	119,541 美元	118,897 美元	119,456 美元	119,444 美元
FFO wtd 平均已發行普通股——攤薄後 10	376,556	383,413	383,326	383,428	383,409

1運營資金（“FFO”）和每股FFO是NAReit採用的經營業績衡量標準。NareIT將FFO定義為 “淨收益（根據公認會計原則計算），不包括與房地產相關的折舊和攤銷、出售某些房地產資產的損益、控制權變更產生的收益和虧損，以及減值直接歸因於該實體持有的折舊房地產價值減少時某些實物資產和投資的減值減記。”

2FFO、標準化FFO和可供分配的資金（“FAD”）不代表根據公認會計原則確定的經營活動產生的現金，也不一定表示可用於滿足現金需求的現金。不應將FFO、正常化FFO和FAD視為可歸屬於普通股股東的淨收益的替代方案，以此作為公司經營業績的指標，也不得將其作為衡量流動性的現金流的替代方案。

3當存在虧損時，潛在的普通股不包括在攤薄後的每股收益的計算中，因為其影響將是每股反稀釋金額。

4對於2024年第一季度，基本加權平均已發行普通股是計算每股時使用的分母。

5包括1,120萬美元的信用損失準備金和220萬美元的上期Steward Health直線租金註銷，被其他資產的490萬美元收益所抵消。

6包括公司在與未合併的合資企業相關的正常化項目（例如租賃無形資產以及收購和追求成本）中所佔的比例份額。

7包括遞延融資成本、折扣和保費的攤銷，以及非現金融資應收賬款攤銷。

2024年第82季度包括與3月份Steward Health收入儲備金相關的80萬美元。

9包括公司在直線租金、淨額和租金儲備中所佔的比例份額，淨額與未合併合資企業相關的淨額。

10公司採用庫存股法，其中包括截至2024年6月30日的三個月中未償還的420,687筆非既得股份獎勵的稀釋效應。還包括3,657,682個未償還的OP單位的攤薄影響。



醫療地產			2024 年第二季度補充信息 12


資本資金和承諾
以千美元計，每股數據除外


收購和再開發資金
	2024 年第二季度		2024 年第一季度		2023 年第四季度		2023 年第三季度		2023 年第 2 季度
收購 1	$—		$—		$—		11,450 美元		$—
重建/開發 2	44,796		21,580		32,272		30,945		32,068
第一代 TI 和收購資本支出 3	13,010		12,421		7,632		9,013		10,258

維護資本支出資金
	2024 年第二季度		2024 年第一季度		2023 年第四季度		2023 年第三季度		2023 年第 2 季度

第二代 TI	12,287 美元		20,204 美元		18,715 美元		21,248 美元		17,236 美元
租賃佣金已支付	10,012		15,215		14,978		8,907		5,493
建設資本	12,835		5,363		17,393		14,354		8,649
	35,134 美元		40,782 美元		51,086 美元		44,509 美元		31,378 美元
現金 NOI 的百分比
第二代 TI	6.2	%	10.1	%	9.2	%	10.4	%	8.3	%
租賃佣金已支付	5.0	%	7.6	%	7.3	%	4.4	%	2.6	%
建設資本	6.5	%	2.7	%	8.5	%	7.0	%	4.2	%
	17.7	%	20.4	%	25.0	%	21.8	%	15.1	%

租賃承諾 4
	2024 年第二季度		2024 年第一季度		2023 年第四季度		2023 年第三季度		2023 年第 2 季度
續訂
平方英尺	788,862		1,454,998		582,239		625,762		638,587
第二代 Ti/平方英尺/租賃年份	1.81 美元		2.39 美元		1.89 美元		1.76 美元		1.64
租賃佣金/平方英尺/租賃年份	1.33 美元		0.90 美元		1.66 美元		1.48 美元		1.19 美元
續訂承諾佔年度淨租金的百分比	13.6	%	13.8	%	12.7	%	13.1	%	12.8	%
WalT（以月為單位）5	52.3		60.5		43.1		42.1		56.7

新租約
平方英尺	252,795		337,357		315,243		344,524		205,565
第二代 Ti/平方英尺/租賃年份	6.90 美元		7.32 美元		5.98 美元		5.57 美元		7.11 美元
租賃佣金/平方英尺/租賃年份	1.98 美元		1.68 美元		1.72 美元		1.81 美元		1.40 美元
新租賃承諾佔年度淨租金的百分比	43.3	%	42.8	%	33.4	%	32.1	%	45.0	%
WalT（以月為單位）5	82.6		92.8		90.2		85.8		81.3

全部
平方英尺	1,041,657		1,792,355		897,482		970,286		844,152


租賃承諾佔年度淨租金的百分比	22.6	%	20.5	%	21.9	%	22.6	%	21.7	%
WalT（以月為單位）5	59.6		66.6		59.6		57.6		62.7

1收購包括通過合資企業按公司所有權百分比收購的房產。

2再開發資金包括重建/開發、開發竣工和不穩定物業的資本支出。

3收購資本支出包括作為近期收購的一部分承保的短期資金。不包括重建/開發的第一代租户改善。

4反映了本季度開始的租約。不包括最近收購或處置的房產、開發竣工、在建工程、待開發土地、公司財產、重建物業、不穩定的房產、計劃處置和歸類為待售資產。

5WALT = 加權平均租賃期限。



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債務指標1
以千美元計


截至2024年6月30日的負債摘要
	本金餘額	餘額 1	到期日 2	到期月數 2	利息支出	合同利息支出	合同費率		有效費率		調整後的公允價值合併
高級筆記	25萬美元	249,674 美元	5/1/2025	10	2,470 美元	2,422 美元	3.88	%	4.12	%
	60萬	582,873	8/1/2026	25	7,189	5,251	3.50	%	4.94	%	Y
	50 萬	485,889	2027 年 7 月 1 日	36	5,775	4,688	3.75	%	4.76	%	Y
	300,000	297,726	2028 年 1 月 15 日	43	2,785	2719	3.63	%	3.85	%
	650,000	580,666	2030 年 2 月 15 日	68	7,666	5,037	3.10	%	5.30	%	Y
	299,500	296,984	3/15/2030	69	1,928	1,797	2.40	%	2.72	%
	299,785	296,086	3/15/2031	81	1,592	1,536	2.05	%	2.25	%
	800,000	658,263	3/15/2031	81	8,400	4,000	2.00	%	5.13	%	Y
	3,699,285 美元	3,448,161 美元		53	37,805 美元	27,450 美元	2.97	%	4.44	%
定期貸款	25萬美元	249,659 美元	2025 年 7 月 20 日	13	5,434 美元	5,434 美元	SOFR + 1.04%		6.37	%
	20 萬	199,750	5/31/2026	23	3,217	3,217	SOFR + 1.04%		6.37	%
	15萬	149,716	6/1/2026	23	2,413	2,413	SOFR + 1.04%		6.37	%
	300,000	299,970	10/31/2026	28	4,825	4,825	SOFR + 1.04%		6.37	%
	20 萬	199,571	7/20/2027	36	3,217	3,217	SOFR + 1.04%		6.37	%
	300,000	298,498	2028 年 1 月 20 日	42	4,825	4,825	SOFR + 1.04%		6.37	%
	1,400,000 美元	1,397,164 美元		28	23,931 美元	23,931 美元			6.37	%
15億美元的信貸額度	25萬美元	25萬美元	10/31/2027	40	2,081 美元	2,081 美元	SOFR + 0.94%		6.28	%

抵押貸款	53,005 美元	52,828 美元	各種各樣的	19	530 美元	539 美元	4.05	%	4.18	%
	5,402,290 美元	5,148,153 美元		44	64,347 美元	54,001 美元	4.01	%	5.05	%	2,550,000 美元
減少現金	(137,773)
淨負債	5,264,517 美元
利率互換					(3,803)	(3,803)
利息成本資本					(974)	—
無抵押信貸額度費和遞延融資成本					1,945	758

為使用權資產攤銷融資					942	—
					62,457 美元	50,956 美元


截至2024年6月30日的債務到期日程表
	本金付款
	銀行貸款	高級筆記	抵押貸款票據		總計	WA 費率
2024			7,726 美元		7,726 美元	4.10	%
2025	25萬美元	25萬美元	16,375		516,375	5.09	%
2026	650,000	60萬	28,904		1,278,904	4.95	%
2027	450,000	50 萬			950,000	4.97	%
2028	300,000	300,000			60萬	5.00	%

此後		2,049,285			2,049,285	2.41	%
總計	1,650,000 美元	3,699,285 美元	53,005 美元		5,402,290 美元	4.01	%
淨負債					5,264,517 美元
固定利率債務餘額	1,075,000 美元	3,699,285 美元	53,005 美元		4,827,290 美元
固定利率債務百分比，扣除現金			92	%
公司在合資企業淨負債中所佔份額		20,299 美元


利率互換
成熟	金額	固定軟速率
2026 年 5 月	275,000 美元	3.74	%
2026 年 6 月	150,000	3.83	%
2026 年 12 月	150,000	3.84	%
2027 年 6 月	200,000	4.27	%
2027 年 12 月	300,000	3.93	%
截至 2024 年 6 月 30 日	1,075,000 美元	3.92	%

1餘額在扣除折扣、公允價值調整和遞延融資成本後反映出來，包括保費。

2 包括擴展選項。



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債務契約和流動性
以千美元計


截至2024年6月30日的精選金融債務契約 1
	計算	要求	每筆債務契約
循環信貸額度和定期貸款
槓桿比率	債務總額/總資本	不大於 60%	39.3	%
安全槓桿比率	有擔保債務總額/總資本	不大於 30%	0.4	%
未支配槓桿比率	無抵押債務/無擔保房地產	不大於 60%	42.6	%
固定費用覆蓋率	息税折舊攤銷前利潤/固定費用	不小於 1.50 倍	3.1x
無擔保覆蓋率	無抵押息税折舊攤銷前利潤/無擔保利息	不小於 1.75 倍	3.1x
資產投資	未改良土地、合資企業和抵押貸款/總資產	不大於 35%	9.9	%

高級票據
債務總額的產生	債務總額/總資產	不大於 60%	39.4	%
產生任何留置權擔保的債務	有擔保債務/總資產	不大於 40%	0.4	%
維持無擔保資產總額	未抵押資產/無抵押債務	不低於 150%	251.2	%
還本付息覆蓋範圍	息税折舊攤銷前利潤/利息費用	不小於 1.5 倍	3.1x

其他
淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤 2	淨負債（債務減去現金）/調整後的息税折舊攤銷前利潤	不是必需的	6.6 倍
按調整後的息税折舊攤銷前利潤計算淨負債的運行利率 4	運行利率淨負債（債務減去現金）/調整後的息税折舊攤銷前利潤 4	不是必需的	6.4 倍
淨負債與企業價值之比 3	淨債務/企業價值	不是必需的	45.8	%


流動性來源

現金			137,773 美元
無抵押信貸額度的可用性			1,250,000
合併未支配資產（總額）5			12,752,707

1不包括公司各種債務協議所要求的所有財務和非財務契約和限制。財務指標包括公司在未合併合資企業中的比例份額（視情況而定）。

2淨負債包括公司在未合併合資企業淨負債中所佔的份額。調整後息税折舊攤銷前利潤的對賬情況見第25頁。

3基於2024年6月28日16.48美元的收盤價以及包括已發行OP單位在內的367,984,916股已發行股票。

4運行利率淨負債與調整後息税折舊攤銷前利潤之比反映了額外資產出售和合資交易的預期收益。

52024年第二季度按年計算的未支配資產淨資產淨值為7.64億美元。



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合資與處置活動
以千美元計


合資企業和處置活動
位置	計數	類型	關閉	平方英尺	已租用百分比		銷售價格		收益	保留的所有權百分比
紐約州奧爾巴尼	1	暴徒	4/1/2024	14,800	—	%	725 美元		725 美元	—
德克薩斯州聖安吉洛	1	暴徒	4/12/2024	24,580	100	%	5,085		5,085	—
德克薩斯州休斯頓	1	暴徒	5/20/2024	37,040	5	%	250		250	—
KKR 合資企業 1	10	暴徒	5/23/2024	556,274	99	%	284,348		227,478	20	%
科羅拉多州丹佛	1	暴徒	5/30/2024	37,130	100	%	19,000		19,000	—
KKR 合資企業 1	1	暴徒	6/6/2024	129,879	100	%	54,858		43,886	20	%
明尼阿波利斯市	1	暴徒	6/21/2024	50,291	23	%	1,082		1,082	—
北卡羅來納州格林斯伯勒/羅利 2	9	暴徒	6/28/2024	309,424	97	%	99,518		99,518	—
年初至今的總處置活動	25			1,159,418	91	%	464,866 美元		397,024 美元
平均資本化率 3							6.6	%

。

1該公司將以下MOB出售給合資企業，保留20％的所有權：北卡羅來納州羅利、紐約州紐約、賓夕法尼亞州費城、喬治亞州亞特蘭大和德克薩斯州奧斯汀各有一家；洛杉磯有兩家暴民，華盛頓州西雅圖有四家。

2該公司在一次交易中向單一買家出售了位於北卡羅來納州格林斯伯勒的七輛MOB和位於北卡羅來納州羅利的兩輛非集羣單租户暴徒。

3Cap 利率表示到位現金 NOI 除以銷售價格。



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合資企業
以千美元計


投資組合
				2024 年第二季度
合資企業	所有權權益	房產數量	平方英尺	佔用		NOI	NOI At SHARE	SAME STORE NOI 在共享中
Nuveen	50%	21	1,053,773	85	%	5,117 美元	2,562 美元	2,562 美元
世邦魏理仕	20%	4	283,880	71	%	1,655	331	331
KKR	20%	11	686,153	99	%	2,635	527	—
其他 1	46%	9	611,747	95	%	4,471	2,084	1,960
總計		45	2,635,553	89	%	13,878 美元	5,504 美元	4,853 美元


資產負債表
合資企業	房地產投資 2	債務 2	股票債務	利率
Nuveen	448,979 美元	$—	$—	—
世邦魏理仕	135,346	—	—	—
KKR	314,506	—	—	—
其他 1	244,407	69,100	27,640	5.3	%
總計	1,143,238 美元	69,100 美元	27,640 美元	5.3	%
按合資公司份額計算的淨負債	20,299 美元

1 包括一家合併的合資企業和兩家未合併的合資企業。所有權百分比根據投資進行加權。

2代表合資企業100％的房地產資產和債務。



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重建/開發活動
以千美元計


重建/開發項目
市場	相關的衞生系統		正方形英尺		當前租賃百分比		預算	完成成本	預計完工/初始租約開始時間
積極發展
北卡羅來納州羅利	UNC REX Health		120,694		42	%	52,600 美元	11,767 美元	2024 年第四季度
亞利桑那州鳳凰	榮譽健康		101,000		80	%	58,000	16,525	2024 年第四季度
德克薩斯州沃思堡 1	貝勒·斯科特和懷特		101,000		40	%	9,640	1,649	2026 年第一季度
全面發展			322,694		53	%	120,240 美元	29,941 美元
預計穩定收益率-6.5%-8.0%
竣工後的預計穩定期-12-36 個月

積極重建
華盛頓特區	Inova 健康		259,290		85	%	17,557 美元	7,082 美元	2024 年第四季度
德克薩斯州休斯頓	HCA		314,861		62	%	30,000	21,860	2025 年第四季度
北卡羅來納州夏	諾萬特健康		169,135		76	%	18,700	9,869	2026 年第一季度
華盛頓特區	Inova 健康		57,323		66	%	10,078	3,864	2026 年第一季度
全面重建			800,609		73	%	76,335 美元	42,675 美元
已佔用百分比					65	%
預計穩定收益率-9.0％-12.0％
竣工後的預計穩定期-12-36 個月

活躍的重建/開發項目總數		1,123,303	67	%	196,575 美元		72,616 美元

1預算和待完成成本代表公司在開發項目中的預期份額。該開發項目的總成本為4,820萬美元，其中約3,860萬美元預計將由機構投資者通過合資企業提供資金。



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投資組合 1,2
以千美元計


市場
		計數	平方英尺										全資擁有

市場	MSA 等級		暴徒		住院患者		辦公室		全資擁有		合資企業	總計	佔總量的百分比		NOI 的累積百分比
德克薩斯州達拉斯	4	50	3,230,488		146,519		199,800		3,576,807		226,076	3,802,883	9.4	%	9.4	%
華盛頓州西雅圖	15	29	1,402,890						1,402,890		189,611	1,592,501	5.7	%	15.1	%
德克薩斯州休斯頓	5	30	2,314,095		67,500				2,381,595			2,381,595	5.0	%	20.1	%
北卡羅來納州夏	22	32	1,792,908						1,792,908			1,792,908	4.6	%	24.7	%
科羅拉多州丹佛	19	34	1,743,689				93,869		1,837,558		116,616	1,954,174	4.1	%	28.8	%
喬治亞州亞特蘭大	9	27	1,375,178						1,375,178		47,963	1,423,141	3.9	%	32.7	%
加利福尼亞州洛杉磯	2	30	950,269		63,000				1,013,269		786,520	1,799,789	3.8	%	36.5	%
麻州波士頓	11	17	806,410						806,410			806,410	3.5	%	40.0	%
佛羅裏達州邁阿密	7	18	1,196,531						1,196,531			1,196,531	3.3	%	43.3	%
田納西州納什維	36	13	1,241,872				108,691		1,350,563			1,350,563	3.1	%	46.4	%
亞利桑那州鳳凰	10	35	1,512,304						1,512,304			1,512,304	3.1	%	49.5	%
佛羅裏達州坦帕	18	19	971,975						971,975			971,975	2.8	%	52.3	%
北卡羅來納州羅利	42	27	986,403						986,403		75,494	1,061,897	2.7	%	55.0	%
印第安納波利斯	33	41	1,162,955		61,398				1,224,353		273,479	1,497,832	2.6	%	57.6	%
田納西州孟菲斯	43	11	802,221		54,416				856,637			856,637	2.1	%	59.7	%
伊利諾州芝加哥	3	6	607,845						607,845			607,845	2.0	%	61.7	%
紐約，紐約	1	15	647,004						647,004		57,411	704,415	2.0	%	63.7	%
德克薩斯州奧斯汀	29	12	657,575						657,575		129,879	787,454	2.0	%	65.7	%
加利福尼亞州舊金山	12	9	452,666						452,666		110,865	563,531	1.9	%	67.6	%
夏威夷州檀香山	56	6	439,500						439,500			439,500	1.9	%	69.5	%
其他（47 個市場）		212	10,235,057		540,974		1,228,363		12,004,394		621,639	12,626,033	30.5	%	100.0	%
總計		673	34,529,835		933,807		1,630,723		37,094,365		2,635,553	39,729,918	100.0	%
房產數量			605		15		8		628		45	673
佔平方英尺的百分比			93.1	%	2.5	%	4.4	%	100.0	%
% 多租户			86.3	%	—	%	64.3	%	83.2	%
投資			11,781,285 美元		436,145 美元		470,992 美元		12,688,422 美元
季度現金 NOI 2			173,492 美元		8,182 美元		5,756 美元		187,430 美元
現金 NOI 的百分比			92.6	%	4.4	%	3.0	%	100.0	%


按所有權和租户類型劃分
	全資擁有				合資企業
	多租户		單租户			多租户		單租户		總計
房產數量	511		117			33		12		673
平方英尺	30,856,792		6,237,573			2,171,011		464,542		39,729,918
佔平方英尺的百分比	77.6	%	15.7	%		5.5	%	1.2	%	100.0	%
投資 2	10,104,760 美元		2,583,662 美元			329,843 美元		94,441 美元		13,112,706 美元
季度現金 NOI 2	147,528 美元		39,902 美元			4,113 美元		1,390 美元		192,933 美元
現金 NOI 的百分比	76.5	%	20.7	%		2.1	%	0.7	%	100.0	%

1總投資和季度現金淨資產淨值反映在公司的所有權百分比上。租賃和建築物級別的相關指標，例如建築物平方英尺和佔用率，反映在100％的建築物上。

2不包括待售資產、待開發用地、在建工程和公司財產。



醫療地產			2024 年第二季度補充信息 19


衞生系統 1,2


MoB 投資組合
			建築物平方英尺			樓房數量			由衞生系統租用	租賃平方英尺的百分比		租賃數量

衞生系統	系統等級 3	信用評級	開啟/相鄰 4	校外附屬機構 5	總計		佔總量的百分比
HCA	1	bbb-/baa3	2,068,375	779,288	2,847,663	42	9.1	%	813,694	2.7	%	130
共同精神	4	A-/A3	1,801,813	540,834	2,342,647	42	6.5	%	728,994	2.4	%	140
貝勒·斯科特和懷特	21	aa-/aa3	2,364,055	66,376	2,430,431	27	6.3	%	1,064,986	3.5	%	168
提升生命值	3	AA+/AA2	2,262,563	97,551	2,360,114	25	6.0	%	970,637	3.2	%	149
倡導健康	無	aa/aa3	790,317	496,198	1,286,515	20	4.4	%	1,083,740	3.6	%	101
Wellstar 健康系統	無	A+/A2	896,773	23,088	919,861	18	2.9	%	586,056	1.9	%	79
AdventHealt	11	aa/aa2	758,638	118,585	877,223	13	2.7	%	384,529	1.3	%	82
威斯康星大學醫學院（西雅圖）	91	AA+/AAA	461,363	125,543	586,906	9	2.6	%	282,014	0.9	%	31
三一健康	7	aa-/aa3	830,772	184,318	1,015,090	14	2.5	%	542,027	1.8	%	73
特尼特醫療公司	6	B+/B1	884,029	238,375	1,122,404	17	2.4	%	300,723	1.0	%	58
浸信會紀念醫療保健	89	A-2/--	544,122	252,414	796,536	10	2.2	%	430,663	1.4	%	53
社區衞生系統	8	CCC+/CAA2	785,169	—	785,169	16	2.1	%	353,558	1.2	%	45
塔夫茨醫學	無	bbb-/	252,087	—	252,087	2	1.8	%	252,087	0.8	%	2
加州大學健康分校	無	aa/aa2	477,272	—	477,272	9	1.6	%	30,080	0.1	%	11
夏威夷太平洋健康	181	--/A1	173,502	124,925	298,427	3	1.6	%	98,398	0.3	%	39
WakeMed	185	--/A2	380,141	101,597	481,738	14	1.5	%	144,265	0.5	%	21
旗幟健康	24	AA-/--	749,075	31,039	780,114	24	1.5	%	126,553	0.4	%	33
普羅維登斯健康與服務	5	A/A2	277,474	31,601	309,075	7	1.5	%	111,557	0.4	%	24
Bon Secours 衞生系統	22	A+/A2	405,945	—	405,945	6	1.4	%	242,817	0.8	%	50
薩特健康	12	A+/A1	175,591	76,507	252,098	3	1.3	%	93,229	0.3	%	19
Overlake 健康系統	291	bbb+/baa2	230,710	—	230,710	3	1.2	%	61,218	0.2	%	5
其他（69 信用評級）			6,129,159	3,661,590	9,790,749	190	27.6	%	4,109,395	13.6	%
小計-信用評級 6			23,698,945	6,949,829	30,648,774	514	90.7	%	12,811,220	42.3	%
其他非信用評級 7			1,042,749	470,851	1,513,600	34	4.3	%	878,872	2.9	%
校外非附屬機構 8			—	2,367,461	2,367,461	57	5.0	%	—	—	%
全資擁有			24,741,694	9,788,141	34,529,835	605	100.0	%	13,690,092	45.2	%
合資企業			1,749,093	660,384	2,409,477
總計			26,490,787	10,448,525	36,939,312

1總投資和季度現金淨資產淨值反映在公司的所有權百分比上。租賃和建築物級別的相關指標，例如建築物平方英尺和佔用率，反映在100％的建築物上。

2不包括在建工程和歸類為待售資產。

3根據現代醫療保健的醫療保健系統財務數據庫按收入排名。

4該公司將相鄰房產定義為距離醫院園區不超過0.25英里。

5包括衞生系統租用財產20％或以上的股權和/或距離醫院園區不到2英里的校外建築物。

6按平方英尺計算，82％是關聯的，40％由投資級評級的醫療保健提供商租用。

7包括 34 處與醫院系統相關的未評級房產。Steward Health租賃了58萬平方英尺的面積，佔公司總ABR的1.6％。

8 包括衞生系統租用的不超過 20% 且距離醫院園區超過兩英里的校外建築物。



醫療地產			2024 年第二季度補充信息 20


MoB 靠近醫院 1,2,3


按地點劃分的 MoB

	房產數量	平方英尺	總計		土地租賃百分比
在校園裏	232	17,984,131	48.7	%	77.6	%
毗鄰 4 號校區	179	8,506,656	23.0	%	15.2	%
總數/相鄰	411	26,490,787	71.7	%	57.6	%
校外-附屬機構 5	172	7,947,703	21.5	%	17.5	%
校外	60	2,500,822	6.8	%	9.4	%
	643	36,939,312	100.0	%	45.7	%
全資擁有	605	34,529,835
合資企業	38	2,409,477


按集羣 6 劃分的 MoB

	總計				以醫院為中心 7
	房產數量	平方英尺	MoB 平方英尺的百分比		房產數量	平方英尺	MoB 平方英尺的百分比
聚集	466	25,905,434	70.1	%	383	22,585,090	72.4	%
非集羣	177	11,033,878	29.9	%	122	8,606,370	27.6	%
總計	643	36,939,312	100.0	%	505	31,191,460	100.0	%

1總投資和季度現金淨資產淨值反映在公司的所有權百分比上。租賃和建築物級別的相關指標，例如建築物平方英尺和佔用率，反映在100％的建築物上。

2包括合資房產，不包括在建工程和歸類為待售資產。

3鄰近醫院園區包括配有住院牀位的急診醫院。該公司不將住院康復醫院（IRF）、專業護理機構（SNF）或長期急診醫院（LTACH）視為用於距離計算的醫院園區。

4該公司將相鄰房產定義為距離醫院園區不超過0.25英里。

5包括衞生系統租用財產20％或以上的股權和/或距離醫院園區不到2英里的校外建築物。

6A 集羣定義為在兩英里的地理半徑內至少有兩個屬性。該公司認為，集羣可以提高運營效率和更多的本地租賃知識，從而加速NOI的增長。

7 包括位於醫院園區兩英里範圍內的建築物。



醫療地產			2024 年第二季度補充信息 21


租賃到期日和入住率 1,2


租賃到期時間表
		平方英尺												全資租賃的數量
		全資和合資企業
		多租户 3		單租户		總計		佔總數的百分比		合資企業		全資擁有
逐月		457,605		24,996		482,601		1.4	%	13,136		469,465		181
2024 年第三季度		1,093,706		380,276		1,473,982		4.2	%	130,683		1,343,299		338
2024 年第四季度		1,039,667		104,517		1,144,184		3.3	%	41,074		1,103,110		300
2025		4,165,471		950,537		5,116,008		14.7	%	274,188		4,841,820		1,229
2026		3,951,704		304,579		4,256,283		12.2	%	184,641		4,071,642		1,061
2027		3,796,648		1,023,495		4,820,143		13.8	%	257,369		4,562,774		1,022
2028		3,179,896		610,332		3,790,228		10.9	%	161,658		3,628,570		848
2029		2,576,498		846,555		3,423,053		9.8	%	378,111		3,044,942		635
2030		1,884,093		729,095		2,613,188		7.5	%	159,421		2,453,767		364
2031		1,268,246		236,689		1,504,935		4.3	%	101,919		1,403,016		286
2032		1,848,475		368,172		2,216,647		6.4	%	168,109		2,048,538		298
2033		984,154		177,327		1,161,481		3.3	%	128,433		1,033,048		202
此後		2,129,942		732,975		2,862,917		8.1	%	363,840		2,499,077		323
總佔用量		28,376,105		6,489,545		34,865,650		87.8	%	2,362,582		32,503,068		7,087
建築物總數		33,027,803		6,702,115		39,729,918				2,635,553		37,094,365
佔用率		85.9	%	96.8	%	87.8	%			89.6	%	87.6	%
已租用%		87.6	%	97.6	%	89.3	%			90.0	%	89.3	%
WALTR（4 個月）	49.3	63.9		52.0						50.5
WalT（月）4	92.8	136.6		100.9						99.7


季度租賃活動 5
	多租户		單租户		總計
	吸收活性	平方英尺	吸收活性	平方英尺	吸收活性	平方英尺
佔用的平方英尺，週期初		28,505,413		6,702,485		35,207,898
處置物和持有待售資產		(251,232)		(212,940)		(464,172)
到期和提前休假	(1,100,109)		(78,584)		(1,178,693)
續約、修訂和延期	855,246		78,584		933,830
新的租約開始了	366,787		—		366,787
吸收		121,924		—		121,924
佔用的平方英尺，期末		28,376,105		6,489,545		34,865,650

1總投資和季度現金淨資產淨值反映在公司的所有權百分比上。租賃和建築物級別的相關指標，例如建築物平方英尺和佔用率，反映在100％的建築物上。

2除非另有説明，否則不包括用於開發的土地、在建工程、公司財產和歸類為待售的資產。

3全資多租户投資組合的平均租賃面積為3,895平方英尺。

4WALTR = 加權平均剩餘租期；WalT = 加權平均租賃期限。

5不包括月度活動，直到簽訂租期續約或租户離職為止。



醫療地產			2024 年第二季度補充信息 22


租賃統計 1,2


同店續訂 2
	2024 年第二季度		年初至

MoB 現金租賃利差 3	2.9	%	3.4	%

MoB 現金租賃利差分配
	9.7	%	6.2	%
0-3% 的點差	5.4	%	8.7	%
3-4% 的點差	60.5	%	56.3	%
> 4% 的點差	24.4	%	28.8	%
總計	100.0	%	100.0	%

MoB 租户留存率	85.5	%	85.1	%


就地合同平均增長率 4
	多租户				單租户				總計
	% 增長		的百分比基本租金		% 增長		的百分比基本租金		% 增長		的百分比基本租金
同一家商店 2	2.87	%	75.2	%	2.50	%	18.9	%	2.79	%	94.1	%
收購	2.91	%	2.1	%	2.38	%	0.6	%	2.79	%	2.8	%
其他 5	2.80	%	3.1	%	2.00	%	0.1	%	2.78	%	3.2	%
總計	2.87	%	80.4	%	2.50	%	19.6	%	2.79	%	100.1	%
自動扶梯類型
已修復	2.84	%	96.9	%	2.54	%	88.5	%	2.78	%	95.3	%
消費物價指數	3.80	%	3.1	%	2.21	%	11.5	%	3.04	%	4.7	%


相同的商店類型和所有權結構 2
	多租户		單租户		總計
租户類型
醫院	46.3	%	68.5	%	50.5	%
醫生等	53.7	%	31.5	%	49.5	%

租賃結構
格羅斯	9.0	%	1.3	%	7.6	%
修改後的總額	30.9	%	10.5	%	27.1	%
網	60.1	%	65.4	%	61.1	%
絕對淨值 6	—	%	22.8	%	4.3	%

所有權類型
地面租賃	44.6	%	38.6	%	43.6	%
費用很簡單	55.4	%	61.4	%	56.4	%


按規模劃分的租賃數量 7
租賃平方英尺	租賃數量	沃爾特	沃爾特爾
0-2,500	3,649	70.9	37.1
2,501-5,000	1,795	81.4	41.5
5,001-7,500	621	91.5	45.8
7,501-10,000	351	98.1	53.6
10,001 +	671	118.5	58.8
租賃總數	7,087	99.7	50.5

1總投資和季度現金淨資產淨值反映在公司的所有權百分比上。租賃和建築物級別的相關指標，例如建築物平方英尺和佔用率，反映在100％的建築物上。

2同店物業是指在所列的同比比較期內已納入運營的房產。因此，同店物業不包括最近收購或處置的房產、歸類為待售或待售的房產、正在重建的房產以及新開發或開發的房產。

3年迄今為止，不包括67,500平方英尺的非暴民續約。

4不包括租賃期限為一年或更短的租賃。

5 包括重建物業、開發竣工和合資企業。

6租户通常負責運營費用和資本債務。

7不包括合資企業、待開發土地、在建工程、公司財產和歸類為待售資產。



醫療地產			2024 年第二季度補充信息 23


同一家商店 1,2
以千美元計，每平方英尺數據除外


總現金流量
	佔總淨資產淨值的百分比		2024 年第二季度		2024 年第一季度		2023 年第 2 季度		同比變化百分比		2024 年至今		2023 年至今		% 變化
多租户	72	%	$	142,762	$	140,644	$	138,839	2.8	%	$	283,406	$	276,565	2.5	%
單租户	20	%	39,990		42,173		39,863		0.3	%	82,163		79,924		2.8	%
合資企業	2	%	4,853		4,833		4,714		2.9	%	9,686		9,277		4.4	%
同一家商店	94	%	$	187,605	$	187,650	$	183,416	2.3	%	$	375,255	$	365,766	2.6	%
計劃中的處置	—	%	90		92		(88)		(202.3)	%)	182		502		(63.7)	%)
再開發/開發	2	%	3,099		2,814		3,276		(5.4)	%)	5,913		6,886		(14.1)	%)
全資和合資收購	1	%	1,368		835		651		110.1	%	2,203		799		175.7	%
開發完成	—	%	771		731		426		81.0	%	1,502		869		72.8	%
已完成的處置和待售資產	3	%	5,969		8,256		20,059		(70.2)	%)	14,225		42,392		(66.4)	%)
總現金 NOI	100	%	198,902 美元		200,378 美元		207,740 美元		(4.3)	%)	399,280 美元		417,214 美元		(4.3)	%)

沒有監管員儲備金的門店現金淨收益率相同			189,756 美元		187,650 美元		183,416 美元		3.5	%	377,406 美元		365,766 美元		3.2	%


投資組合佔用率和吸收率
			佔用率%						吸收（以千為單位的平方英尺）
	計數	平方英尺	2024 年第二季度		2024 年第一季度		2023 年第 2 季度		順序的	Y-O-Y
多租户	486	28,878,272	87.5	%	87.2	%	86.8	%	89	183
單租户	114	6,028,418	99.6	%	99.6	%	99.6	%	—	3
合資企業	33	1,912,709	86.0	%	86.2	%	86.8	%	(3)	(15)
同一家商店	633	36,819,399	89.4	%	89.1	%	88.9	%	86	171
計劃中的處置	4	190,646	29.9	%	29.9	%	32.4	%	—	(5)
再開發/開發	18	1,502,989	53.5	%	51.7	%	55.7	%	27	(33)
全資和合資收購	14	881,481	98.9	%	98.7	%	97.4	%	1	17
開發完成	4	335,403	66.7	%	64.5	%	60.2	%	8	86
總投資組合	673	39,729,918	87.8	%	87.4	%	87.4	%	122	226
合資企業	45	2,635,553	89.6	%	89.7	%	89.8	%	(2)	(4)
全資持股總額	628	37,094,365	87.8	%	87.3	%	87.2	%	124	240

多租户	544	33,027,803	85.9	%	85.5	%	85.2	%	122	365

1總投資和季度現金淨資產淨值反映在公司的所有權百分比上。租賃和建築物級別的相關指標，例如建築物平方英尺和佔用率，反映在100％的建築物上。



醫療地產			2024 年第二季度補充信息 24


同一家商店 1,2,3
以千美元計，每平方英尺數據除外


同店現金
	總計
	2024 年第二季度		2024 年第一季度		2023 年第 2 季度		2024 年至今		2023 年至今
基本收入	224,157 美元		224,929 美元		221,006 美元		449,086 美元		440,326 美元
Op. 經驗值回收率	68,519		70,121		68,467		138,640		137,163
收入	292,676 美元		295,050 美元		289,473 美元		587,726 美元		577,489 美元
開支	105,071		107,400		106,057		212,471		211,723
Cash NOI	187,605 美元		187,650 美元		183,416 美元		375,255 美元		365,766 美元
每十月收入 SF 4	35.62 美元		35.98 美元		35.38 美元		35.80 美元		35.31 美元
利潤	64.1	%	63.6	%	63.4	%	63.8	%	63.3	%
平均入住率	89.3	%	89.1	%	88.9	%	89.2	%	88.8	%
期末入住率	89.4	%	89.1	%	88.9	%	89.2	%	88.9	%
房產數量	633		633		633		633		633

同比變化
每十月收入 SF 4	0.7	%					1.4	%
平均入住率 (bps)	+40						+40
收入	1.1	%					1.8	%
基本收入	1.4	%					2.0	%
經驗回收率	0.1	%					1.1	%
開支	(0.9	%)					0.4	%
Cash NOI	2.3	%					2.6	%

沒有監管儲備金的現金 NOI	3.5	%					3.2	%

1總投資和季度現金淨資產淨值反映在公司的所有權百分比上。租賃和建築物級別的相關指標，例如建築物平方英尺和佔用率，反映在100％的建築物上。

3不包括最近收購或處置的房產、開發竣工、在建工程、待開發土地、公司財產、重建物業、計劃處置和歸類為待售資產。

4每個 occ SF 的收入的計算方法是將收入除以所提供期間內佔用的 SF 的平均值。每個 occ SF 的季度收入按年計算。



醫療地產			2024 年第二季度補充信息 25


NOI 對賬 1
以千美元計


自下而上的對賬
	2024 年第二季度	2024 年第一季度	2023 年第二季度	2023 年第一季度
淨虧損	(145,938 美元)	(315,220 美元)	(83,726 美元)	(88,078 美元)
其他收入（支出）	156,631	327,646	112,818	94,407
一般和管理費用	14,002	14,787	15,464	14,935
折舊和攤銷費用	173,477	178,119	183,193	184,479
其他費用 2	5,226	4,727	(11,969)	7,940
直線租金支出	1,063	935	1,525	1,537
直線租金收入	(5,630)	(8,568)	(9,530)	(9,782)
其他收入 3	(5,433)	(7,006)	(4,992)	(733)
合資企業房地產現金 NOI	5,504	4,958	4,957	4,769
Cash NOI	198,902 美元	200,378 美元	207,740 美元	209,474 美元
計劃中的處置	(90)	(92)	88	(590)
重建	(3,099)	(2,814)	(3,276)	(3,610)
全資和合資收購	(1,368)	(835)	(651)	(148)
開發完成	(771)	(731)	(426)	(443)
已完成的處置和待售資產	(5,969)	(8,256)	(20,059)	(22,333)
同店現金 NOI	187,605 美元	187,650 美元	183,416 美元	182,350 美元
同店合資房產	(4,853)	(4,833)	(4,714)	(4,563)
同一家門店，不包括合資公司	182,752 美元	182,817 美元	178,702 美元	177,787 美元

自上而下的對賬
	2024 年第二季度	2024 年第一季度	2023 年第二季度	2023 年第一季度
租金優惠前的租金收入	311,592 美元	321,833 美元	332,992 美元	328,115 美元
租金優惠	(3,457)	(3,757)	(3,312)	(4,022)
租金收入	308,135	318,076	329,680	324,093
停車收入	2,463	2,545	2,370	2,391
應收融資利息，淨額	2,094	2,117	2,180	2,227
不包括直線租金收入	(5,630)	(8,568)	(9,530)	(9,782)
不包括其他非現金收入 4	(2,018)	(3,163)	(1,018)	3,594
現金收入	305,044	311,007	323,682	322,523
物業運營費用	(117,719)	(121,078)	(125,395)	(122,040)
不包括非現金支出 5	6,073	5,491	4,496	4,222
合資企業房地產現金 NOI	5,504	4,958	4,957	4,769
Cash NOI	198,902 美元	200,378 美元	207,740 美元	209,474 美元
計劃中的處置	(90)	(92)	88	(590)
重建	(3,099)	(2,814)	(3,276)	(3,610)
全資和合資收購	(1,368)	(835)	(651)	(148)
開發完成	(771)	(731)	(426)	(443)
已完成的處置和待售資產	(5,969)	(8,256)	(20,059)	(22,333)
同店現金 NOI	187,605 美元	187,650 美元	183,416 美元	182,350 美元
同店合資房產	(4,853)	(4,833)	(4,714)	(4,563)
同一家門店，不包括合資公司	182,752 美元	182,817 美元	178,702 美元	177,787 美元

1總投資和季度現金淨資產淨值反映在公司的所有權百分比上。租賃和建築物級別的相關指標，例如建築物平方英尺和佔用率，反映在100％的建築物上。

2包括交易成本、合併相關成本、租金儲備、高於市場和低於市場的地面租賃無形攤銷、租賃佣金攤銷、融資應收賬款的非現金調整以及地面租賃直線租金。

3包括管理費收入、利息、高於和低於市場租賃的無形攤銷、租賃激勵攤銷、租賃終止費、遞延融資成本攤銷和與應收融資投資相關的本金，以及租户改善超額攤銷。

4包括高於和低於市場的無形資產、租賃激勵措施、租賃終止費、遞延融資成本攤銷、應收融資和TI攤銷。

5包括市場以上和低於市場的地面租賃無形攤銷、租賃佣金攤銷和地面租賃直線租金。



醫療地產			2024 年第二季度補充信息 26


NOI 對賬 1
以千美元計


調和 NOI 與 FFO 和標準化 FFO
	2024 年第二季度	2024 年第一季度
Cash NOI	198,902 美元	200,378 美元
一般和管理費用	(14,002)	(14,787)
直線租金	5,630	8,568
利息和其他收入（支出），淨額	(248)	275
管理費和其他收入	1,858	1,646
應收票據利息收入	1,771	2,421
其他非現金收入 2	1,804	2,939
其他非現金支出 3	(5,858)	(5,268)
非房地產減值	(11,201)	—
所得税	454	336
未合併的合資企業調整	(443)	(427)
債務契約息折舊攤銷前利潤	178,667 美元	196,081 美元
利息支出	(62,457)	(61,054)
交易成本	(431)	(395)

租賃佣金攤銷 4	5,151	4,467
非房地產折舊和攤銷	(1,278)	(1,424)
非房地產資產的收益	4,907	—
非控股權益	81	106
商譽減值	—	(250,530)
所得税	(454)	(336)
未合併的合資企業調整	(389)	(385)
FFO	123,797 美元	（113,470 美元）
交易成本	431	395

租賃無形資產攤銷	129	175
收到的鉅額非經常性律師費/被沒收的款項	465	—


與合併相關的公允價值調整	10,064	10,105

信貸損失和其他資產的收益，淨額	8,525	—
商譽減值	—	250,530
未合併的合資企業正規化項目	89	87
標準化的 FFO	143,500 美元	147,822 美元

1總投資和季度現金淨資產淨值反映在公司的所有權百分比上。租賃和建築物級別的相關指標，例如建築物平方英尺和佔用率，反映在100％的建築物上。

2包括高於和低於市場價格的租賃無形資產、與銷售類租賃相關的利息收入、租賃激勵措施、租賃終止費、遞延融資成本攤銷以及與應收融資投資和TI攤銷相關的原則。

3包括市場以上和低於市場的地面租賃無形攤銷、租賃佣金攤銷和地面租賃直線租金。

4租賃佣金攤銷包含在FFO的房地產折舊和攤銷附加費中。



醫療地產			2024 年第二季度補充信息 27


息税折舊攤銷前利潤對賬 1
以千美元計


息税折舊攤銷前利潤對賬

	2024 年第二季度	2024 年第一季度
淨虧損	(145,938 美元)	(315,220 美元)
利息支出	62,457	61,054
所得税	454	336
折舊和攤銷	173,477	178,119
未合併的合資企業折舊、攤銷和利息	5,207	4,952
EBITDA	95,657 美元	美元 (70,759)





交易成本	431	395

出售資產的收益	(38,338)	(22)
房地產資產減值	120,917	15,937
商譽減值	—	250,530


債務契約息折舊攤銷前利潤	178,667 美元	196,081 美元
租賃佣金攤銷 2	5,151	4,467
租賃無形資產、特許經營税和預付土地攤銷	980	975
時機影響 3	(1,438)	—
基於股票的薪酬	3,383	3,562
信用損失備抵金	11,201	—
租金儲備，淨額	1,261	(151)
未合併的合資企業調整	89	87
調整後 EBITDA	199,294 美元	205,021 美元
年化調整後息税折舊攤銷前利潤	797,176 美元	820,084 美元

淨負債的對賬
債務（本金餘額）	5,402,290 美元	5,372,710 美元
未合併淨負債的份額	20,299	23,276
現金 4	(137,773)	(26,172)
淨負債	5,284,816 美元	5,369,814 美元

淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤	6.6 倍	6.5 倍



運行利率調整後的息税折舊攤銷前利潤	6.4 倍

1總投資和季度現金淨資產淨值反映在公司的所有權百分比上。租賃和建築物級別的相關指標，例如建築物平方英尺和佔用率，反映在100％的建築物上。

2租賃佣金攤銷包含在FFO的房地產折舊和攤銷附加費中。

3調整時機以反映收購和處置對整個季度的影響。出資給合資企業的房產按公司份額進行調整。時間調整還包括本季度確認的一次性項目造成的非經常性影響。

2024年第四十二季度現金包括截至2024年6月30日存放在現金託管賬户中的投資組合處置所得的9,600萬美元收益。



醫療地產			2024 年第二季度補充信息 28


淨資產價值的組成部分 1
以千美元計，每股數據除外

按房產類型劃分的現金流量

2024 年第二季度

資產類型

同一家商店 2

ACQ。/DEV。竣工 3

重建

時間/其他調整 4

調整後的淨現金

年化調整後淨利潤

暴徒/門診

172,555 美元

1,441 美元

2,822 美元

3,554 美元

180,372 美元

721,488 美元

住院/手術

8,860

125

—

8,985

35,940

辦公室

6,235

—

(8)

—

6,227

24,908

總現金 NOI

187,650 美元

1,566 美元

2,814 美元

3,554 美元

195,584 美元

782,336 美元

開發特性

已發行股份總數

持有待開發的土地

59,871 美元

截至 2024 年 7 月 26 日 9

366,687,931

重建/開發預算

196,575

256,446 美元

隱含上限利率

股票價格

隱含上限利率

截至 2024 年 7 月 26 日

17.96 美元

7.0

其他資產

處置管道 5

106,764 美元

2024 年第二季度高點

16.63 美元

7.3

不穩定的特性 6

276,498

2024 年第二季度低點

13.70 美元

8.1

現金和其他資產 7

533,908

917,170 美元

債務

無抵押信貸額度

250,000 美元

無抵押定期貸款

1,400,000

高級筆記

3,699,285

應付抵押貸款票據

53,005

公司在合資企業淨負債中所佔份額

20,299

剩餘的重建/開發資金

72,616

其他負債 8

310,852

5,806,057 美元

1總投資和季度現金淨資產淨值反映在公司的所有權百分比上。租賃和建築物級別的相關指標，例如建築物平方英尺和佔用率，反映在100％的建築物上。

2有關同店NOI的詳細信息，請參見第24-24頁的同店時間表。

3調整以反映在整個五個季度期間收購或穩定重建/開發但未包含在同一門店NOI中的物業的季度淨投資回報。

4時機調整包括調整以反映最近完成的70萬美元開發項目的完整季度淨投資回報率，合資企業出資資產的全年淨投資回報率為70萬美元，Steward Health收入儲備金調整220萬美元以及管理費收入170萬美元，由其他資產中顯示的不穩定物業的180萬美元正淨投資所抵消。

5包括持有的待售資產和計劃處置的資產。

6包括按賬面總價值計算的33處房產。這些房產佔地120萬平方英尺，產生了180萬澳元的正淨投資回報。

7包括1.378億美元的現金、1.66億美元的應收票據、1.343億美元的預付資產、5,220萬美元的應收賬款、1,970萬美元的預付地面租賃以及600萬美元的其他投資。此外，還包括該公司在納什維爾公司總部佔用的1,790萬美元部分。

8僅包括預計會減少未來現金或NOI且目前為NOI帶來非現金收益的負債。其中包括1.964億美元的應付賬款和應計負債、3,260萬美元的保證金、7,520萬美元的融資使用權負債和670萬美元的遞延運營費用報銷。

9已發行股份總額包括OP單位。



醫療地產			2024 年第二季度補充信息 29


預期 FFO 的組成部分
以千美元計，每股數據除外



	預計2024年				實際的		實際的
	低		高		2024 年至今		2024 年第二季度







運營指標
多租户吸收 (bps)	100		150		55		37
多租户投資組合現金 NOI 增長 1	3.50	%	4.75	%	3.3	%	3.9	%
單租户投資組合現金 NOI 增長 1	0.50	%	1.50	%	2.2	%	2.6	%

同店現金淨資產淨值增長，包括公司在合資企業中的份額 1	2.50	%	3.50	%	3.2	%	3.5	%

相同的商店租約保留率	75.0	%	85.0	%	85.1	%	85.5	%


標準化的 G&A	60,000 美元		62,000 美元		28,788 美元		14,002 美元
直線租金，淨額	26,000		30,000		14,432		6,799

資本融資
收購	$—		$—		$—
合資和處置收益	900,000		1100,000		397,024
再開發/開發	10萬		1300,000		66,376
第一代 TI 和其他資本支出	30,000		40,0000		25,431
維護資本支出
第二代 TI	60,000		7000		32,491
租賃佣金已支付	40,0000		45,000		25,227
建設資本	40,0000		45,000		18,198
總維護資本支出	140,000		160,000		75,916

現金收益率
收購	—	%	—	%	—	%
處置	6.0	%	7.0	%	6.6	%
發展（穩定）	6.5	%	8.0	%
重建（穩定）	9.0	%	12.0	%


收益和槓桿率
每股收益	美元 (1.50)		美元 (1.40)		美元 (1.22)
標準化每股 FFO	1.53		1.58 美元		0.77 美元
將淨負債與調整後息税折舊攤銷前利潤的比率定為2	6.0x		6.5 倍		6.4 倍

1經調整以排除監管員收入儲備金的影響。

2運行利率淨負債與調整後息税折舊攤銷前利潤之比反映了額外資產出售和合資交易的預期收益。截至2024年6月30日，淨負債與調整後息税折舊攤銷前利潤之比為6.6倍。



醫療地產			2024 年第二季度補充信息 30


2024 年第二季度
補充信息
截至 2024 年 8 月 2 日裝修——未經審計


4			亮點
8			重要事實
9			企業信息
10			資產負債表
11			收入報表
12			FFO、標準化 FFO 和 FAD
13			資本資金和承諾
14			債務指標
15			債務契約和流動性
16			合資和處置活動
17			合資企業
18			重建/開發活動
19			投資組合
20			衞生系統
21			MoB 離醫院很近
22			租賃到期日和入住率
23			租賃統計
24			同一家商店
26			NOI 對賬
28			息税折舊攤銷前利潤對賬
29			淨資產價值的組成部分
30			預期 FFO 的組成部分


前瞻性陳述和風險因素


目錄