附件10.1

轉租

此轉租(“轉租”)於2024年5月12日(“生效日期”)由地址為9301Amberglen Blvd.，Suite100，Austin TX 78729(“轉租業主”)的特拉華州公司分子模板Opco，Inc.和地址為紐約Varick Street 180號6樓的特拉華州公司TracerDx(“轉租户”)簽訂。

獨奏會

A.根據由《租賃第一修正案》於2018年6月21日修訂的、日期為2010年10月13日的《租賃協議》(以下簡稱《總租賃》)，由紐約一家有限責任公司180 Varick LLC(及其繼承人和受讓人，“總業主”)作為業主，與分業主(作為租客)，總業主將紐約瓦里克街180號大樓(以下簡稱“大樓”)中的某些物業(“租賃區域”)租給了分業主。經編輯的主租約副本作為證據A附於本文件。

B.為購買於2020年6月19日在分地主與分租客之間簽訂的某一分租契(“原分租契”)，分地主將位於第五日(5)日的租賃面積的一部分轉租給分地主^這是)大樓樓層(“5”^這是樓面處所“)。

C.為尋求註明日期為2022年9月16日的某項分租協議第一修正案(經如此修訂的原有分租契，“分租契”)，分地主將稱為806室的建築物(“8樓處所”)8樓的3,137平方尺可出租平方尺轉租給分地主。5.^這是樓面房舍和8個^這是樓面房舍在分租合同中有更詳細的描述。經編輯的轉租複印件附在本文件後作為證據

B.本轉租中使用但未在本轉租中定義的大寫術語應具有轉租中賦予它們的含義；

分租客希望從分地主那裏分租8樓的房產，而分地主希望分租8樓的房產^這是按本分租契所載條款、契諾及條件將樓面物業轉予分租客。

協議書

因此，現在，考慮到上述前提和雙方在下文所列的相互契諾和承諾，併為了其他良好和有價值的對價，現將分土地所有人和分租客協議如下：

轉租。

1.1子版本。在下列條款、契諾及條件的規限下，自生效日期(定義見下文)起生效，分租契業主特此向分租客及分租客出租^這是樓層樓面8^這是樓面用房以下簡稱轉租用房。

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1.2經同意的分租房屋面積。雙方特此約定，分租房屋面積為3,137平方英尺，該面積不受分租客或分地主的調整或重新計量。

條件；佔有。

本分租契的年期自生效日期起計，並於2025年10月29日(“到期日”)屆滿，除非根據本分租條款的任何條文(“該條款”)較早終止。生效日期“指在(X)總租契第30節及本協議第3條下總業主同意本分租契(”總業主同意“)及(Y)分業主根據本分租契及本協議第3條同意本分租契(”分業主同意“；總業主同意及分業主同意，統稱為”同意書“)之後，分業主將對分租契物業的管有交付給分租客的日期。開工日期後，分房東和分租户應立即以附件C的形式簽訂開工日期協議確認書，確認開工日期。

同意。

本分租契約並不生效，直至分地主收到該等同意書為止。如總業主或分土地擁有人未能於生效日期後六十(60)日內同意本分租契，則分租業主可向分租客發出書面通知終止本分租契，在此情況下，任何一方均不會根據本分租契向另一方承擔任何責任，但分租業主須向分租客退還在本分租契項下由分租客向分租户支付的所有款項。次地主將採取商業上合理的努力，以獲得主房東和次地主的同意。

基本租金。

4.1基本租金。自生效日期起至屆滿日期止，分租客同意向分地主支付分租物業的基本租金(“基本租金”)，金額為每年20.4萬美元(204,000.00美元)，按月平均分期付款17,000美元(17,000.00美元)。

4.2付款流程。每個月的基本租金分期付款應於租期內每個歷月的第一(1)日預付，但開始日期後的下一個完整月的第一個完整月的基本租金應在分租户籤立本分租契時支付，並將計入根據本分租契應支付的第一(1)期基本租金(S)。如租期於公曆月首(1)日以外的日期開始或結束，則本分租開始或結束月份的基本租金須按比例(並於每個該月開始時支付)按該月內本分租的有效天數計算(以三十(30)天為基準)，而該部分月份的分期付款應不遲於有關月份開始時支付。除基本租金外，分租客同意於到期時支付額外租金(定義見下文第5節)。所有“Rent”(即

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應包括基本租金和額外租金)應以美利堅合眾國的合法貨幣電匯或ACH支付至次級土地所有者指定的帳户，而無需事先要求，也無需任何扣除、抵銷、反索償或抵扣。分租人支付租金的契諾應獨立於本分租契約中的任何其他契諾。

4.3逾期付款。如分租客未能支付任何一期基本租金或額外租金，則自該付款到期之日起計息，直至按(I)於該到期日生效的最優惠利率(定義見下文)加6%(6%)的年利率支付為止，或(Ii)不受高利貸法律豁免的商業貸款(主要為個人、家庭或家庭用途)於該到期日所容許的最高年利率，以較低者為準。儘管有上述規定，在評估利息之前的任何十二(12)個月期間，分承租人應有權獲得一次書面通知和五(5)天的治療期。此外，如分租客未能於到期繳交任何一期基本租金或額外租金，則分租客須向分租户支付相等於應付款額百分之十(10%)的滯納金。分租客承認，逾期付款將導致分地主產生本分租約未考慮到的成本，而成本的確切金額極難計算且不切實際。雙方同意，上述滯納金是對因此滯納金而產生的分租業主額外費用的公平合理的估計。“最優惠利率”是指在“華爾街日報”的“貨幣利率”欄目中公佈的最優惠利率(如果“華爾街日報”停止出版或停止刊登該利率，則在類似的後續出版物的類似欄目中刊登)。

4.4沒有棄權。分租客支付的款項或分土地業權人收取及接受的低於基本租金或額外租金的款額，不得被視為支付當時到期應付的全部款項的部分款項；任何支票或任何支票、支付租金或其他付款的信件上的任何背書或聲明，亦不得被視為協議及滿意；而分土地擁有人可接受但無義務接受該等部分款項，但不影響分土地擁有人追討本分租契或法律規定的到期及應付餘額或尋求任何其他補救措施的權利。如次地主在租金到期及應付後的任何時間接受租金，則該等接受不應成為隨後延誤的理由或構成放棄次地主在本協議下的權利。

額外的租金；房地產税的上升。

5.1支付額外租金。除基本租金外，於合約期內，分租客應支付所有成本、費用及分租客應付的款項，不論該等費用是否直接支付予總業主、分地主或分地主(視屬何情況而定)，均視為額外租金(定義見分租契第3.8節)。上述款項(包括對該等款項的任何估計)須於根據轉租條款及條件所規定的時間支付予分地主。分租客應負責支付根據分租契，分租業主有義務支付的所有其他款項(但不包括因分租契下的分租契業主違約而產生的其他款項，除非全部或部分是由分租客的作為或不作為造成的)，並負責支付任何額外的費用和開支

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因分租客的入住權或要求而由分地主招致。或由分地主根據轉租條款以其他方式施加的，則上述款項應在根據轉租條款及條件所規定的時間支付給分地主。

5.2分租客在整段期間內，須按照第一修正案第3.5節、原分租契第3.6節及租契第46節的規定，向分地主支付分租人於基本課税年度(定義見原分租契)所增加的樓宇房地產税中的分租人份額，但分租人的份額指0.694%，而主租契第46節所指的“租客份額”指0.694%。

5.3除所有額外租金外，根據分租契第3.6節的規定，分租客應負責在合約期內支付分租物業內的所有電費。在任何情況下，分租人在8樓物業內的用電應符合主租約第45條的規定。

5.4分租人負責清潔分租房屋，費用由分租人自行承擔。分租人應與一家有執照和信譽的公司簽訂合同，按照所有適用的規則、法規和法律要求妥善處理所有實驗室廢物。

5.5根據本條款第5條應支付的所有款項，以及分租客根據本分租契承擔或同意支付的所有其他成本和開支(基本租金除外)應被視為根據本分租契應支付的“額外租金”，而分土地所有人如未能支付該等額外租金，將享有本協議項下的一切權利及補救辦法。

轉租租賃參照併入；假設。

6.1註冊成立。分租客確認已閲讀分租契及主租契，並完全熟悉其中的所有條款及條件。本分租契的所有章節及證物均已併入本分租契內，猶如在本分租契內已有充分説明一樣，但(I)原分租契的第1、2、3.1-3.5、4.3、(除(A)條外)、6.1、15、17、18、20、21、附件A及附件C的第1、2、3.1-3.5、4.3、(6.1、15、17、18、20、21、附件A及附件C)、第(Ii)、第(2)、第(3.1-3.3)、第6、第7.1(最後一句除外)、第(8)及第(9)節已全部從分租契中刪除，(Iii)分地主在分租契中作出的所有陳述及擔保僅由分地主作出，而非由分地主作出，及(Iv)分地主延長、擴展、訂立合約、取消或終止分租契的任何權利，均不以任何方式適用於分租客或使分租客受益。總租契的條款按照分租條款的規定併入本分租合同。此外，轉租業主不負責向轉租房屋提供電力或任何服務。儘管原分租契第7.2節已納入本分租契，但分租客應完全向分地主尋求履行其中所載有關暖通空調的任何義務。分租客對除分租物業以外的租賃物業的任何部分的任何義務或租金概不負責，但分租客在租賃物業的任何其他部分內的任何作為或不作為或影響租賃物業的任何其他部分的任何作為或不作為除外。

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6.2從屬關係。本分租契在各方面均受制於主租契及分租契的條款、契諾及條件，以及受制於主租契及分租契的一切事宜。分承租人應賠償分房東和其他受賠人(如第11條所定義)，使其不受任何和所有損失、損害、懲罰性責任、摺疊牀和費用的損害，包括但不限於合理的律師費和支出，這些費用和支出可能是由於分租客未能遵守、遵守或履行分租人部分的任何條款、條款、契諾、條件和義務而造成的。在轉租合同下遵守或履行的條款應納入本文，但僅限於適用於轉租物業的範圍，或自生效日期起及之後生效。分租客將不會或不允許任何行為導致或構成主租契或分租契項下的違約或違約；任何該等違規、違約或違約將構成分租客違反本分租約項下的重大責任。

6.3術語用法。除以上6.1節所述(或本合同另有明確規定)外，未經其他方式編輯的轉租合同中包含的條款、條款、契諾、約定、條件、權利、義務、補救措施和協議通過本參考納入本轉租合同，並作為本轉租合同的一部分，如同在本轉租合同中詳細闡述一樣，但就本轉租合同而言，該等併入條款應被視為

(I)按文意所需，以分地業主代以“分地主”；。(Ii)按文意所需，以分租客代以“分租客”；。(Iii)凡提及“固定年租”之處，以根據本條例應繳付的基本租金代替；。(Iii)凡提及“固定年租金”時，以根據本條例應繳的額外租金代替；。(Iv)凡提及“處所”及“8”之處，以本條例所界定的分租處所代替；。^這是如文意所需，(V)以本分租契代以“本分租約”，(Vii)以本分租契項下所有對“條款”及“生效日期”的提法取代，並加以必要的變通，依此類推；但在任何情況下，該分地主均不會就總業主的任何義務或總業主的任何違約或失實陳述對分租客負上任何責任。

6.4服務的規定。即使本分租契中有任何相反規定，分土地所有人不得被要求(I)向轉租物業提供任何保險、服務或建築，(Ii)向轉租物業提供轉租業主及/或總業主根據轉租及/或總租契(或按法律規定)可能同意提供的任何公用事業設施(包括電力)，(Iii)進行分租業主或總業主依據總租契的條款(或按法律規定)可能已同意進行的任何修葺，包括在意外發生後所需的任何修葺；。(Iv)採取與分租處所的經營、保養、修葺、修復、重建、更改或服務有關的任何其他行動，而該等行動是分地主及/或總業主同意提供、提供、製造、遵從或採取，或安排在分租契約或總租契(視屬何情況而定)下提供、遵從或採取的，(V)為分租物業提供任何抵押，或(Vi)除本分租契約所載者外，根據總租契向分租客提供分租契下分地主及/或總業主所需的任何減税、回扣、信貸、津貼或其他優惠。轉租人不得就任何財產向轉租人提出任何索賠

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(C)分地主或其代理人、承建商、僱員、受邀者或特許持有人的作為或不作為，或(D)總業主或其代理人、承建商、僱員、受邀者或特許持有人的作為或不作為。

6.5主租約下的放棄。如因意外事故、譴責或服務中斷而導致(在生效日期後的一段時間內)，分租業主實際上應收到關於分租房屋的租金減免，則分租客有權從分租業主那裏獲得按比例分攤的減租，計算方法如下：就減租適用且根據本分租契約分租客有義務支付租金的每一可出租平方英尺而言，根據本分租契下分租客應支付的每平方英尺租金與分租契下分租業主就分租物業應支付的每平方英尺租金的比率，分租客應獲得其按比例分攤的減讓額，但在任何情況下不得超過分租業主為分租物業實際收到的減讓額，減去分租業主因獲得該減讓權而產生的任何費用。

6.6與萬事達租賃發生衝突。如本分租契約有任何明文規定與本分租契約或主要租約的任何部分有所牴觸，則以本分租契約的條款為準。在轉租條款適用於轉租房屋的範圍內，分租客應承擔和履行轉租條款下的所有轉租人義務，併為轉租業主、轉租業主和總房東的利益履行義務。

6.7分租服務。轉租人有權獲得轉租人根據轉租合同有權獲得的所有工程、服務、維修、重新粉刷、恢復、提供公用事業、電梯或暖通空調服務，或履行其有權獲得的任何其他義務；但與此相關的唯一義務應是按轉租人的書面要求向轉租人提出要求，並由轉租人承擔全部費用和費用。如總業主或總業主未能履行就轉租物業而對次業主所負的任何義務，則次業主將盡商業上合理的努力，促使總業主(在分租契規定的範圍內)履行及遵守該等義務(但次業主無義務對分業主或總業主展開任何法律、仲裁或審計程序，或利用任何自助權，或支付任何款項或其他代價，但根據分租契的明文規定，該等款項或代價除外)。但對於分土地業主或總業主未能遵守或履行該等義務，或因分租契或總租契(視屬何情況而定)下的分土地業主或總業主的任何失責，或分土地業主或總業主未能根據分租契或總租契(視屬何情況而定)行事或給予任何同意或批准，或因分業主或總業主的任何不當行為或不作為，亦不以任何方式免除或免除本條例下分租客的責任，除非本分租契有明文規定。

6.8要求房東提供服務。如有需要，分租客應與分地主合作，以從分地主和/或總房東處獲得

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任何該等工程、服務、修理、重新粉刷、修復、提供公用設施、電梯或暖通空調服務，或履行分租或總租賃項下的任何分業主或總業主的其他義務，均可在日常事務中，分租客應首先與總業主聯繫，以獲得所需的服務或項目，如果總業主未能履行，則分租客應僅與分業主聯繫。

6.9在任何時間，在向分租客發出合理的事先通知後，分地主可選擇要求分租客履行本分租契項下的分租客義務，直接轉租給分租户。分租客應不時將其向分房東和/或總房東發送和接收的所有通知和其他通信的副本發送給分房東。如分租終止，則本分租將終止，雙方將獲解除本分租項下的所有責任及義務。

“按原樣”接受分租物業。

轉租房屋須在“原樣及無瑕疵”的情況下乾淨地交付給轉租人，而不受轉租人、其代理人、高級職員、董事、僱員、顧問或律師就此作出任何陳述及保證。分租客確認並同意，分租業主及其代理人、高級職員、董事、僱員、顧問及律師並無就轉租物業或其中的任何改善作出任何性質的陳述、保證或承諾。分租客接管分租物業的任何部分，即為分租客接受“原樣及有瑕疵”及該分租物業適合於分租客擬作的用途，並於取得該管有時狀況良好及令人滿意的確鑿證據。分租客向分地主陳述並向其保證：(A)根據分租契約，分租物業的唯一用途為實驗室用途，及(B)在簽訂本分租契約前，分租業主已就分租物業是否適合其預期用途進行其認為適當的調查，並已確定該分租物業適合作該等預期用途。轉租業主沒有任何義務為轉租人建造任何改善設施，也沒有義務維修或翻新轉租房屋。儘管有上述規定，副房東應在掃帚清潔的情況下交付房產，並將所有傢俱、固定裝置和設備從房產中移走，而不是FF&E(見第22條的定義)。所有電器、固定裝置、電氣系統和設備以及暖通空調應按原樣交付。

保密協議。

除第8款明確允許外，未經另一方事先書面同意，任何一方及其代理人、僱員、受邀者和承包商不得向任何第三方披露另一方的任何機密信息。如果：(A)信息由一方以有形形式向另一方披露，並顯眼地標記為“保密”、“專有”等；(B)由一方以無形形式向另一方披露，並在披露時被該方確定為機密、專有或類似信息；或(C)根據信息的性質或披露的情況，合理地理解為保密。此外，即使本分租契約中有任何相反規定，

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本轉租條款(但不是其本身的存在)將被視為雙方的保密信息。除本分租合同的條款和條件外，在以下情況下，信息將不被視為保密信息：(I)接收方在從披露方收到信息之前直接或間接從已知對披露方負有保密義務以外的來源獲知；(Ii)接收方直接或間接從已知對披露方負有保密義務的來源以外的來源獲知(獨立於披露方披露)；

(Iii)公開或以其他方式不再保密或保密，除非接收方違反本分租約；或(Iv)由接收方獨立開發。除非披露方違反本分租協議，否則本分租合同的條款及條件將不再保密，除非該等條款及條件已為公眾所知。儘管本合同有任何相反規定，任何一方均可向分地主和總房東披露本轉租合同。每一方應以與保護自身保密信息的步驟一致的方式保護另一方的保密信息(包括但不限於本轉租的條款)，但不得低於合理的謹慎程度。在下列情況下，每一方均可披露另一方的保密信息：(1)法律或法院或其他有管轄權的政府機構的命令要求披露，在給予另一方合理通知後，另一方有足夠的時間在合理可能的情況下尋求保護令；(2)如果該方的律師認為根據任何有關公開披露商業信息的適用證券法，披露是可取的；或(3)該披露是合理必要的，並向該當事人或其實際或潛在貸款人或投資者的僱員、高級管理人員、董事、成員、律師、會計師、顧問和顧問披露，或者該披露對於一方當事人行使其權利和履行其在本分租約項下的義務是必要的，只要在所有情況下該披露的範圍不超過合理所需，且收到該披露的一方在收到該披露之前同意對該信息保密。每一方都有責任確保第一方根據第11條披露的另一方的任何保密信息由接受披露的人保密。在不限制第11條的一般性的情況下，未經另一方明確書面同意，在任何情況下，分租户和分業主均不會直接或間接發佈關於本分租合同或本分租合同中規定的任何事項的任何新聞稿，或將任何一方的名稱用於任何商業目的或使用任何一方的任何商標，除非另一方事先明確書面同意授予或扣留該方的唯一和絕對酌情決定權。每一方都承認，任何違反第11條的行為都可能造成不可彌補的損害，對此金錢損害賠償是不充分的補救措施，因此，一旦違反第11條，非違約方有權獲得適當的衡平法救濟，而無需在法律或衡平法上擁有的任何其他補救措施以外的保證書。

轉讓和分租。

9.1同意的要求。在徵得總業主、分地主及分地主同意後，分租客有權根據總租契及分租契的規定轉讓本分租契或分租物業。總租契、分租契及本條例第9條所規定的所有材料的副本，須同時送交總業主、分地主及分地主，並須連同分租客提出的任何此類同意要求一併送交。在不限制以下原因的情況下-

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分地主如不批准(I)轉租物業的建議用途，或(Ii)受讓人或新分租客的信譽或商業聲譽，則可合理地拒絕同意。對於任何轉讓或轉租，分租業主有權審查和批准任何建議的受讓人或分租客的當前財務報表。如果次地主因總房東或次地主拒絕同意而拒絕同意，則次地主不應是不合理的。

9.2收取租金；進一步轉讓/分租。如果本分租契已轉讓，或如該分租處所或其任何部分是由非分租客所分租或佔用的，則不論是否已獲得任何所需的同意，在分租客違約後，分租業主可向該承讓人、分租客或其他佔用人收取租金及其他費用，並將收取的租金淨額應用於本協議所保留的基本租金及額外租金，但該等轉讓、分租、佔用或收取，不得視為免除本條第9條的規定或接受受讓人。本分租契項下的分租客或其他佔用人。分業主、分業主或總業主對轉讓或分租的同意，不得以任何方式解釋為免除分租客獲得總業主、分業主及分業主對任何進一步轉讓或分租的同意。該等轉讓或分租須受總租契、分租及本分租的所有條款及條件所規限，而即使有任何轉讓或分租，分租客仍須承擔本分租項下的主要責任。

10.

失誤和補救措施。

10.1如分租客在本分租契項下違約，則分租契或主租契、分租土地所有人應享有法律或衡平法上的所有權利及補救，包括但不限於主租契及分租契所述的所有權利及補救。在不限制上述一般性的情況下，分地主享有法律規定的權利和補救措施，包括但不限於，有權終止分租客對分租房的佔有權，並追回判給時未支付的基本租金、額外租金和判給後剩餘期限的其他費用超過分租人證明可以合理避免的同期租金損失的金額；及法律所規定的權利及補救措施，使分租契業主得以繼續本分租契約，並執行其在本分租契項下的所有權利及補救措施，包括但不限於追討基本租金、額外租金及到期收取的其他費用的權利，只要分租契業主並不終止分租客的管有權利。在本分租期滿或提前終止後，分租客無權佔用分租物業或其任何部分。在本分租期滿或提前終止時，分租人應將其所有固定裝置和設備從分租房屋中移走，但FF&E除外。如分租客或透過、透過或根據分租客提出申索的任何一方繼續持有，分租契業主可行使其在法律或衡平法上可得的任何及所有補救辦法，以收回對分租物業的佔有權及追討損害賠償。轉租人應賠償、辯護並使轉租人免受因轉租人接管所引起或造成的一切責任、索賠和損害(包括律師費)，包括相應的損害。每個月或不足一個月的

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分租客或透過、透過或根據分租客提出申索的任何一方，在本分租契期滿後或在本分租契或分租客的佔有權終止後，仍佔用全部或任何部分的分租物業，則分租客須負責支付根據分租契第8條應支付的所有款項。此外，若分租客對轉租物業的任何保留導致分租契及/或總租契項下的滯留，則分租客須負責因分租契項下的分租契業主及/或總租契項下的分租契業主所持有的任何費用及開支，包括但不限於滯留租金及相應的損害，支付予分租契業主及/或主業主的所有費用及開支。次級地主接受任何較小的金額，應被解釋為預付款項，而不是為支付此類滯留的損害賠償金。本分租期屆滿或提前終止時，如分租人未能將分租人所擁有或安裝的傢俱、設備、商業及貿易固定裝置、獨立櫥櫃、可移動隔斷及其他個人財產移走，或未能按照所有適用法律、規則及法規妥善停用實驗室設備(包括FF&E)，應視為暫緩。任何該等未按本條例規定由轉租人移走的財產將被視為已被遺棄，並可由轉租人自費儲存、移走及處置，而轉租人亦放棄就因轉租人保留及/或處置該等財產而導致的任何損害向轉租人提出的所有索償。如轉租人未能妥善停用實驗室設備，則轉租人有權但無義務自行承擔費用及開支。

10.2如本分租契下分租客發生非金錢違約，則分租客在分租契內所享有的通知及補救權利，與分租契下的分租契業主就類似違約而提供的通知及補救權利相同，但分租客的補救時間不得超過分租契下相應時間的75%(75%)。

10.3分土地所有人須就分租契條款及條件下任何影響分租客在本分租契項下權利的失責，以書面通知分租客。

10.4本節的規定在本分租期滿或提前終止後繼續有效。

11.

賠償；損害賠償限制；分承租人的義務

來賠償。分租客應賠償、辯護並使分土地所有人、分土地所有人及總業主及其各自的董事、高級人員、代理人、僱員、特許持有人或受邀人(統稱“受彌償人”)不受任何申索、損害、損失、法律責任、成本及開支的損害，包括但不限於，在任何彌償下，分土地所有人或/或總業主在任何彌償下可能須對分土地所有人及/或總業主負上法律責任的任何款項，不論是明示或由總租契註冊成立的，以及合理的律師費及費用：(A)分租客使用轉租處所或進行其業務或任何活動、工作、或任何活動、工作、(B)分租客根據本分租契條款(或其任何同意條款)須履行的任何義務的任何違反或失責行為，及

(C)分租客或其董事、高級人員、代理人的任何作為、疏忽、過失或不作為，

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僱員、被許可人或被邀請者。如因任何該等申索而對分租户或其董事、高級人員、代理人、僱員、特許持有人或受邀請人提出任何訴訟或法律程序，則在接到分租户的通知後，分租客應由經分租户書面批准的律師為該等訴訟或法律程序辯護，費用由轉租人承擔。次承租人或其律師應隨時向次房東全面通報此類辯護的情況，未經次房東書面同意不得和解。在法律允許的最大範圍內，作為對轉租業主的一項重要代價，分租客特此承擔因任何原因對轉租房屋內、其上或周圍的人造成財產損害或傷害的所有風險，並放棄對轉租業主的所有索賠，但因轉租業主未能遵守本轉租或轉租業主未能遵守當地、州或聯邦法律的任何條款和條件而導致的情況除外，在書面通知轉租業主後，這種不遵守情況持續了一段不合理的時間。但在任何情況下，次地主均不對任何特殊、後果性或懲罰性損害賠償負責。

12.

損壞分租客的財產。

總業主、分地主、分地主及其各自的董事、高級人員及代理人，對以下情況概不負責：(A)託付給建築物或其物業管理人的任何財產的任何損壞；(B)任何財產因被盜或其他原因而造成的損失或損壞；(C)因火災、爆炸、掉落的灰泥、蒸汽、氣體、電力、水或雨水而對人或財產造成的任何傷害或損壞，而該等傷害或損壞可能是從建築物的任何部分或其內的喉管、裝置或水管工程、或從屋頂、街道或地下表面、從任何其他地方或潮濕或任何其他因由所引致的，或(D)因建築物的其他租户或住客或受邀人的行為或疏忽而對分租客的業務或佔用造成的任何損害或損失。如果轉租房屋或建築物發生火災或事故，或其中或固定附着物或設備有瑕疵，則分租客應立即通知分業主、分業主和總業主。

13.

轉租人的保險。

13.1分租人須在整個承租期內，自行承擔成本及開支，向獲授權在分租物業所在司法管轄區處理業務的公司，以及根據分租條款，維持分租業主須維持的任何保險範圍。次地主、次地主和總業主(以及主租約規定的其他當事人)應被指定為該保險下的額外保險人。分租客應向分房東、分房東和總房東提供保險證書，證明本合同規定分租客在生效日期前必須投保的保險，並應要求在生效日期後不時提供保險證書。分租客還同意提前不少於三十(30)天書面通知分地主、分地主和總業主(以及任何其他被指名為額外保險人的各方)取消或減少任何此類保單下的保險。

13.2分租客特此代表自己和代表其保險人放棄向分土地所有人、分土地所有人、總房東以及其董事、高級職員、僱員、代理人和代表追償的任何和所有權利。

‌

業主以代位或其他方式，因火災或本合同所述的任何擴大保險範圍內的風險給分租客或其控制下的他人的財產造成損失或損壞，但該等損失或損壞是按照發生該等損失或損壞時有效或根據本合同規定承保的任何保險單投保的。如有必要，分承租人應通知其保險承運人放棄上述代位求償權。因火災或此處所述的任何擴展保險風險對分租户或其控制下的他人財產造成的損害，分土地所有人代表其本人及其保險人放棄向其及其高級職員、僱員、代理人和代表追償的任何權利，只要該等損失或損害在發生該等損失或損壞時有效或根據本合同規定承保的任何保險單已投保。

14.

服務。

除本分租契明文規定的範圍外，因以下原因而未能提供或延遲提供任何服務，或(B)因意外、破損、修理、罷工、停工或其他任何性質的勞資糾紛或任何其他類似或不同的原因，超出分租業主、分業主或總業主的合理控制範圍，或因對轉租處所或建築物進行任何維修或改善，或(B)限制、削減、配給或限制任何公用事業單位或政府機構使用水、電、天然氣或為轉租房屋或大樓提供服務的任何其他公用事業單位；但由分地主向分地主提供的任何與分租處所有關的租金減免，須在分地主收到時轉移至分租客；然而，分租客無權獲得超過根據本條例就減租可歸因於的相應期間所應支付的租金的減免。分租户不得將任何電力設備連接至建築物的配電系統，否則可能會使建築物或分租房屋的電力容量超載。

15.

時間；營業日。

時間是這一轉租的本質。本協議所稱營業日，係指星期一至星期五(公眾假期除外)。

16.

表演權。

如分租客未能支付本租契規定其須支付的任何款項，或未能履行其根據本條例須履行的任何其他行為，而該等不履行行為應在分租契業主發出書面通知後五(5)個營業日內持續，則分租客可在不免除或免除分租客的任何義務的情況下，按本分租契的規定支付任何該等款項或履行任何其他該等行為。應要求，分租户應立即向分土地所有人償還與該等付款或履約有關的一切合理費用。

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17.

不放棄。

在授權取消或沒收本分包租約的任何事件發生後的任何時間，接受租金或次分包業主或次分包租户的任何其他作為或不作為均不應視為對過去或未來任何違規、違約或未能遵守或履行本合同的任何契諾、協議、條款或條件的放棄，或在可能存在取消或沒收原因的任何時候，根據法律要求的通知，剝奪任何一方取消或沒收該分包合同的權利，或被解釋為在未來任何時候阻止任何一方立即行使任何其他選擇權，根據本分包合同的任何條款或規定，其可能擁有的權利或補救措施。

18.

通知。

本分包合同下的所有通知均應以書面形式提交給次業主或次分包人，具體地址如下：

如果對副地主説：

分子模板OpCo，Inc. 9301 Amberglen Blv.，Suite 100

Austin TX 78729注意：總法律顧問

以及一份副本，以供：

斯蒂芬妮·雷律師事務所，安多佛路68號

羅克維爾中心，紐約11570注意：斯蒂芬妮·雷，Esq.

如果轉租户：TracerDx，Inc.

紐約州紐約瓦里克大街180號6樓

或寄往任何一方此後以書面指定的地址。儘管有上述規定，分地主亦可隨時在分租物業內向分租客遞交任何通知。當面送達或當天寄送的通知將在送達指定地址的收件人後立即生效；隔夜快遞發送的通知將在接受服務交付後一(1)個工作日生效；以郵寄方式發送的通知將在郵寄後兩(2)個工作日生效。

19.

交回分租處所。

分租客自願或以其他方式交出本分租租約，或相互取消本分租租契，並不適用於合併，而在分地主的選擇下，應作為向其轉讓任何分租或分租租約的方式。

‌

20.

保證金。

201在籤立本分租契的同時，分租客應向分地主存入17,000.00美元(“保證金金額”)，作為分租人忠實履行及遵守本分租契的所有契諾、協議、條款、條款及條件的抵押。分租客同意，如果分租客在任何適用的通知和補救期限屆滿後不履行本分租契條款下分租人有義務遵守、履行或保存的任何契諾、協議、條款、條款和條件，包括支付基本租金和額外租金，則分租户可使用、應用或保留由分租業主持有的全部或任何部分抵押(“抵押”)。

20.2如在任何適用的通知及補救期限過後，分租客未能全數及迅速支付及履行本分租約項下的任何分租客契諾及義務(包括將分租物業的管有交還予分租業主)，包括但不限於支付基本租金或任何其他租金，包括在轉租物業的重租方面出現任何損害或不足之處，無論是在簡易程序或分地主以其他方式重新收回之前或之後發生的損害賠償或不足之處，或發生下列任何事件時，在法律允許的範圍內，如破產呈請由或針對分租客提出，或如果分租客為債權人的利益進行一般轉讓，或接受任何破產或重組行為的利益；或(D)如就分租客財產的任何部分委任接管人或受託人，而該委任在九十(90)天內仍未卸任；或(E)如發出遺囑執行書或扣押令，使分租契處所須由分租客以外的任何人接管或佔用或企圖接管或佔用(任何該等事件，即“破產事件”)，則分土地擁有人可使用、運用或保留由分土地擁有人持有的全部或任何部分抵押(“抵押”)，但無須使用、運用或保留該抵押的全部或部分，以支付任何基本租金及額外租金為限，或任何其他有關分租客在任何適用的通知及補救期間屆滿後將會拖欠的款項，或因或之後分租客就本分租契約的任何契諾、協議、條款、條款及條件而可能或需要支出的任何款項，包括在任何適用的通知及補救期間屆滿後所產生的任何損害或不足，不論該等損害或短缺是在簡易法律程序或分租業主以其他方式重收之前或之後，或甚至在破產事件發生後累積的。分土地所有人無須如此使用、運用或保留如此存放的全部或任何部分抵押，但如將全部或任何部分如此使用、運用或保留，則分承租人應應要求立即向分土地擁有人存入一筆相等於如此使用、運用或保留的金額，以使分土地所有人在合約期內任何時間手頭均有全部抵押保證金金額。如分租客未能如期繳交基本租金，則在適用的寬限期過後，分地主將享有與拖欠基本租金相同的權利及補救辦法。如分租人完全及忠實地遵守本分租契的所有條款、條文、契諾、協議及條件，抵押品應於期滿日期後退還予分租人，並將整個分租物業的獨家管有交予分租業主。如將分土地擁有人在本分租契內、根據本分租契或向本分租契擁有的權益轉讓：(I)分土地擁有人

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(I)承租人或承租人應將抵押品轉讓給受讓人、承租人或受讓人；(Ii)分承租人隨即免除再承租人退還該抵押品的所有責任；及(Iii)分租客同意只向分土地承租人的繼任者尋求退還該抵押品；雙方同意，本條款適用於將抵押品轉讓或轉讓給新的分土地擁有人的每項轉讓或轉讓。分租客進一步承諾，分租客不會轉讓或妨礙或企圖轉讓或扣押本協議內存放的款項作為抵押，而分業主或分業主的繼承人或受讓人均不受任何該等轉讓、產權負擔、轉讓企圖或產權負擔的約束。另有一項明確理解，分租户無權收取任何抵押利息。

21.

總則。

21.1最終協議。本分租合同及其附件包含雙方就本合同標的達成的所有協議，並無任何口頭或其他協議修改或影響本分租合同。本轉租取代本合同雙方或其代表先前就轉租房屋所訂立或簽署的任何及所有協議。

21.2術語和標題。“次級地主”和“次級租客”一詞既包括複數，也包括單數，在任何性別中使用的詞語都包括所有性別。本分租合同各部分的所有權不是本分租合同的一部分，對本分租合同任何部分的解釋或解釋均無影響。

21.3繼承人和分配人。本分租契所載的所有契諾、協議、條款及條件均適用於分地主及分租客及其各自的獲準繼承人及受讓人，並對其具有約束力。

21.4名經紀人。除世邦魏理仕(CBRE，Inc.)(“經紀商”)外，分租客並未聘用任何經紀、發現者或其他有權就本分租契的談判、籤立或交付獲得任何佣金或費用的人士，並向分租户表示並向其保證，分租客應就任何該等經紀所聲稱的任何索賠而招致的任何損失、成本、責任或開支，向分租户作出彌償、辯護及持有無害的分租契。發現者或其他人士(經紀人除外)根據由分租客或其代表作出或聲稱已作出的任何安排或協議。根據另一份書面協議，分租業主應向分租客的經紀及分租業主的經紀支付因本分租而產生的所有佣金。

21.5分地主的責任；對分租客救濟的限制。董事的高級職員、僱員或股東，以及任何母公司、附屬公司或聯營公司，均不會就本轉租承擔任何個人責任或承擔任何個人責任。關於本分租契中明確要求分租户不得無理拒絕、無理條件或無理拖延其同意或批准的任何條款，分租客在任何情況下均無權提出、也不得提出任何索賠，且分租客特此放棄任何金額的索賠，無論是肯定的或以抵銷、反索賠或抗辯的方式，作為損害賠償金、費用、費用、律師費或支出

‌

該次地主已不合理地拒絕、不合理地附加條件或不合理地拖延該同意或批准。對於分承租人聲稱其同意或批准的不合理拒絕或無理拖延，分租客的唯一補救辦法應是僅由分租户自費提起和提起的訴訟或法律程序，以強制執行該條款、強制令或宣告性判決。

21.6可維護性。本分租合同的任何條款如被證明為無效、無效或非法，則不得以任何方式影響、損害或無效本分租合同的任何其他條款，而本分租合同的其餘條款仍應保持完全的效力和效力。

21.7分租租契的審核。提交本文件供分租客審核或簽署並不構成保留或選擇轉租，除非及直至(A)由分租業主及分租客雙方籤立及交付，及(B)發出同意書，否則本文件不會作為轉租或其他方式有效。

21.8錄音。未經另一方書面同意，分租業主及分租客均不得記錄本分租契或其任何備忘錄，而分租客如試圖這樣做，將構成分租客根據本分租契作出即時及無法補救的違約行為。

21.9授權簽字人。分租客特此聲明並向分土地所有人保證，籤立本分租契的人士為分租客的正式授權代表，並有全權籤立及交付本分租契。

21.10財務報表。分租客謹此聲明並向分租契業主保證，分租客向分租土地所有人提交的分租人財務報表在各重大方面均屬真實無誤，而分租客亦承認該財務報表所提供的資料是促使分租土地主訂立本轉租契約的重要誘因。

21.11債務的存續。本分租契的所有條款，如要求在本分租契終止後支付款項或交付財產，或要求分租客賠償、抗辯或使分租主不受損害，應在本分租契期滿或提前終止後繼續有效。

21.12對應部分。本分租約可籤立多份副本，每份副本應被視為正本，但所有副本應共同構成同一份文書。

21.13OFAC名單。分租户在此向分租户業主表示，分租户及其主要負責人、高級管理人員、董事和股東未被列入美國財政部、外國資產管制辦公室根據任何授權的美國法律、法規或美國總裁行政命令保存的受金融制裁的特別指定國民和受阻人士名單以及任何其他類似名單，分租户或其主要負責人、高級管理人員、董事和股東也不受根據美國總裁的任何授權美國法律、法規或行政命令而實施的貿易禁運或經濟制裁。

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21.14訪問。在總租約條款及總業主頒佈的所有規章制度的規限下，分租客每週7天、每天24小時均可使用分租房。

22.

傢俱、傢俱和設備。

於開始日期，轉租人可免費使用本協議附件D所列的轉租人設備(統稱為“認可設備”)及位於轉租物業內的該等傢俱及陳設(與實驗室設備相對)(認可設備及該等傢俱及陳設，統稱為“財務及設備”)。經批准的設備和其他未列於附件D的FF&E設備應按原樣交付給轉租人，而轉租人沒有義務維護、維修或更換任何FF&E設備。未經轉租人事先書面同意，轉租人無權使用未列於附件D的任何設備，但可由轉租人自行決定不予使用。未經轉租人事先書面同意，轉租人無權在租期內移走或處置任何房屋及設備，但可由轉租人自行決定是否予以扣留。任何該等搬遷須由分租人自行承擔費用及費用。分承租人可在租約期滿或較早終止前，自行承擔費用及開支，以取得分租人的同意，以儲存任何已移走的租金及設備，並將其歸還給分租户。在合理損耗的情況下，分租人應在本合同簽訂之日將所有的分租房及所有分租房交還給分租人，條件與分租房交付時相同。

23.

暖通空調。

於開始日期或之前，分租户應簽訂第7.2節所規定的維修合同。維修合同須經分地主、分地主批准。

24.

反腐。

雙方的意圖是，不得支付或轉讓任何有價值的東西，其目的或效果是公開或商業賄賂、接受或默許敲詐勒索、回扣或其他非法或不正當的商業手段或任何不正當的利益。雙方應遵守所有國際反腐敗法，如《反海外腐敗法》第15編78dd-1及以後。就各自在本分租下的義務而言，任何一方均不會在任何時間直接或間接向：(I)任何政府、部門、機構或其機構的任何官員或僱員；(Ii)以官方身份為或代表任何政府、部門、機構或其機構的任何其他人士；(Iii)任何政黨或其任何官員或僱員；(Iv)任何政治職位的任何候選人；(V)在任何政府人員或僱員、政黨或其官員或僱員、或政治職位候選人的建議、要求或指示下，或為其利益而作出的任何其他人士、商號、法團或其他實體；或。(Vi)任何其他人士、商號、法團或其他實體，而該等人士、商號、法團或其他實體明知該等款項或其他有價物品的部分或全部將會支付予任何政府人員或僱員。

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任何政府部門、機構或機構，政黨或其官員或僱員，或政治職位候選人。

[頁面的其餘部分故意留空；簽名緊隨下一頁]

特此證明，雙方已於生效日期簽署本分包合同。

SUb-SUBRANDLORD：分子模板OpCo，Inc.

特拉華州的一家公司

作者：/s/ Eric Poma 姓名：Eric Poma，博士

其：首席執行官兼首席科學官

子客户：TracerDx，Inc.

特拉華州的一家公司

作者：/s/ Mark Kaganovich 姓名：馬克·卡加諾維奇

ITS：首席執行官