附錄 10.1

第二修正案

辦公樓淨租賃

辦公樓淨租賃第二修正案（以下簡稱 “第二修正案”）由下列簽署的物業所有者（前身為特拉華州有限責任公司Hacienda Portfolio Venture, LLC（“房東”）和特拉華州公司Gritstone bio, Inc.（前身為Gritstone Oncology, Inc.）（前身為Gritstone Oncology, Inc.）（以下簡稱 “租户”）於2024年5月10日（“生效日期”）制定並生效, 提及下文所述事項.

演奏會

答：鑑於房東和租户是截至2017年3月24日的某些辦公樓淨租約（“原始租約”）的當事方，該租約經截至2017年12月8日的原始租約第一修正案修訂，並經2017年10月23日的租賃條款確認書（統稱 “現有租約”），該辦公樓佔地約42,620平方英尺（“租賃場所”）的某些場所（“租賃場所”）俗稱加利福尼亞州普萊森頓市柳樹路 4696-4698 號（一號樓）。

b. 鑑於，現有租約的期限到期日是指2024年11月30日。

C. 鑑於，在2018年秋季左右，該項目遭到地塊分割，建築物佔地約2.9697英畝，其描述附於此，並作為附錄A：物業描述（“財產”）納入此處。為清楚起見，該物業不再包含現有租約中定義的 “公共區域”。

D. 鑑於，房東和租户希望按照第二修正案的規定進一步修改現有租約。

協議

因此，現在，考慮到上述敍述和其中包含的共同契約，以及特此確認已收到和充足的良好和其他有價值的對價，本協議雙方同意修改、替換或補充現有租約的條款如下：

1。獨奏會。以上敍文以引用方式納入本第二修正案。

2。大寫條款。除非被本第二修正案的條款明確取代，否則此處使用的所有大寫術語應具有與現有租賃中此類術語相同的含義。

3.保證金。租户先前根據現有租約條款以信用證形式向房東交付的金額為九百九十二千四百三十七美元和58/100（992,437.58美元）的保證金已向下調整為五百九十五千四百六十二美元和55/100（595,462.55美元）的總和。這筆595,462.55美元的金額將在延期租賃期內保持不變，無需進一步調整。

4。延長租賃期限。儘管有現有租約第8.1條的規定，但現有租約的期限仍延長了六（6）個完整日曆月，從2024年12月1日開始，到此後第6個完整日曆月的最後一天，即2025年5月31日午夜結束，除非根據現有租賃終止條款（“延期租賃期限”）提前終止。

5。租户的比例份額。“租户的比例份額” 一詞應為建築物的100％和財產的100％。

6。房東的工作。沒有。

7。租賃場所的狀況。“照原樣”，有所有缺陷。

8。基本月租金。2024年12月1日至2024年5月31日的延期租賃期限的基本月租金為每月十三萬四千二百五十三美元（合134,253.00美元）的總和。

9。額外租金。在延期租賃期內，額外租金和租户分配的運營費用份額應與現有租約一樣隨時到期和支付。

10。標誌。重申現有租約的第4.4節。租户應保留其對現有紀念碑標牌和建築物上的權利，租户不收取任何費用。

11。停車。重申現有租約的基本租賃信息。

12。經紀商。房東和租户特此相互保證，除了代表租户的紐馬克以及代表房東的仲量聯行和迪爾菲爾德房地產公司（“經紀人”）外，他們沒有與任何房地產經紀人或代理人進行過任何交易（“經紀人”），他們應根據房東與經紀人之間的單獨協議獲得佣金，而且他們不認識任何其他房地產經紀人或代理人有權獲得佣金與本第二修正案有關的委員會。對於據稱因與除經紀人以外的任何房地產經紀人或代理人的任何交易而發生的任何租賃佣金或同等補償，任何一方同意對另一方進行賠償和辯護，使另一方免受任何及所有索賠、要求、損失、責任、訴訟、判決以及成本和開支（包括但不限於合理的律師費）的損害，使另一方免受損害。派對。

13。律師的建議。房東和租户各自認股權並表示他們有充足的機會進行獨立調查，尋求和獲得法律援助

代理，包括但不限於就第二修正案的起草和簽署的談判提供明確的法律建議。各方還保證並表示，在本第二修正案的特殊情況下，它已經完成了儘可能多的獨立調查並聘請了儘可能多的法律顧問，或者，儘管事實上它本可以這樣做，但選擇不這樣做。此外，各方均保證並聲明，其對第二修正案的執行是有意和故意的，沒有任何錯誤，沒有欺詐、脅迫或不當影響。

14。締約方的權力。各方保證並表示，在執行本第二修正案時，它（1）擁有簽署、交付、執行和履行第二修正案規定的義務的全部和不受限制的權利、權力、能力和權力；（ii）無需進一步的同意或批准即可允許該方簽署、執行、交付和履行其在本修正案下的義務；（iii）本第二修正案是各方的有效和具有約束力的義務，並且可根據本協議條款對各方強制執行；以及 (iv) 執行，本第二修正案條款的交付和/或履行不會導致任何一方受約束或以其他方式承擔責任的任何判決、法令、命令、法律或合同的任何條款的違反、衝突或構成違約。

15。各方的進一步行動/合作。各方應根據任何其他方的合理要求或為實現本第二修正案的條款/目的而可能必要或方便地簽署和交付其他文件並採取進一步行動，無需進一步考慮。

16。對繼任者和受讓人具有約束力。第二修正案及其中的每項條款對各方和各方各自的繼承人、繼承人、遺囑執行人、代表、受益人和允許的受讓人具有約束力，並使之受益。

17。訴訟費和律師費。除尋求和/或獲得的任何其他救濟外，在因本第二修正案的形成、執行或解釋而引起或與之相關的任何訴訟中，勝訴方（或其授權的繼承人或受讓人）應有權向非勝利方追回勝訴方合理產生的所有費用和律師費。

18。全部力量和效果。據房東和租户所知，除非經本第二修正案補充和/或修改，否則現有租約完全有效，任何一方都沒有履行其在現有租約下的義務，也沒有一方對現有租約的執行提出索賠、抵消或辯護。經此修訂的現有租約的所有其他條款和條件將與修訂後的條款和條件一樣完全有效。

19。整體。除本第二修正案另有規定外，現有租約是雙方之間的完整協議，除非本修正案另有規定，否則雙方之間沒有任何協議或陳述。此外，除非房東和租户以書面形式完全簽署，否則經修訂的租約的任何後續變更或修改均不具有約束力。如果現有租賃的條款、條件和規定與本第二修正案發生衝突，則以本第二修正案的條款、條件和規定為準。

20。其他。根據本第二修正案任何條款，任何違約行為均為違反現有租約下的違約行為，根據第二修正案，現有租約下的任何違約行為或違約行為均構成違約行為。

21。同行。第二修正案可以在任意數量的對應方中執行，所有這些對應方都應被視為原始修正案，但這些對應方加在一起應構成一項協議。本協議各方可通過傳真、電子郵件或其他電子傳輸方式交付其對本第二修正案的簽名，並同意接受已執行的本第二修正案的數字圖像為真實正確的原件，可被接受，就好像此類簽名是本修正案的原始執行版本一樣。

22。生效日期。本第二修正案只有在所有當事方以書面形式簽署、房東和租户相互交付該第二修正案以及在執行本第二修正案所需的最後一個簽署人執行該修正案的日期才生效。

23。豁免。任何一方在行使現有租約或本第二修正案下的任何權利或權力時延遲或不作為均不得損害任何此類權利或構成對該權利的放棄，除非此類豁免已在該方正式簽署的書面文書中列出。對現有租約或本第二修正案中規定的任何契約、條件或條款的豁免，不得解釋為對隨後違反相同或其他契約、條件或條款的任何行為的豁免。

24。精華時刻。就本第二修正案規定的時限而言，時間至關重要。

下一頁簽名

自生效之日起，房東和租户已執行現有租約的第二修正案，以見證這一點。