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通過EDGAR

2022年10月14日

企業融資部

貿易與服務辦公室

美國證券交易委員會

100 F Street，N.E.

華盛頓特區20549

對員工意見的迴應

2021財年報告（20-F表格）

2022年5月10日提交

文件編號001-39738

女士們, 先生們,

我們代表優客工場國際有限公司（以下簡稱“公司”）提交此函，以迴應證券交易委員會工作人員（以下簡稱“工作人員”）於2022年9月15日發送的關於年度報告（20-F表格）公開聲明的意見函，該年度報告（20-F表格）是關於2021年12月31日結束的財政年度，於2022年5月10日提交。

下面是工作人員的評論，並附帶公司的迴應:

截至2021年12月31日的20-F表格

第5項。營業和財務綜述與展望

A. 運營結果

2021年12月31日結束的財政年度對比2020年12月31日結束的財政年度，第103頁

回覆：作為迴應工作人員的意見，公司承諾在未來提交的文件中通過以下方式修改披露（用下劃線標記）。

經營成果的關鍵構成元素。

淨營業收入

其他服務收入。其他服務淨收入主要包括以下四個方面：（一）從我們收購的公司獲得的室內設計和施工淨收入；（二）從我們基於U品牌提供的敏捷辦公室賺取的管理費；（三）SAAS服務和物聯網解決方案收入；（四）向會員收取的輔助服務費用，如印刷和複印費用以及餐飲服務費用。

威爾遜•桑西尼•古奇•羅沙迪律師事務所

威爾遜·桑西尼·古奇·羅沙迪律師事務所

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2022年10月14日

第2頁

2021年12月31日結束的財政年度對比2020年12月31日結束的財政年度

淨營業收入

其他服務收入

我們的其他服務收入由2020年的人民幣136.7億元增長至2021年的人民幣21.74億元（合3.41億美元），增長了59.0%，主要原因是：（1）由於我們於2021年5月收購了廣東萬合建設工程有限公司，所以室內設計和施工服務的淨收入增加了5.31億元人民幣（合830萬美元）；（2）由於有新客户的訂單，SAAS服務的收入增加了1.64億元人民幣（合260萬美元）；（3）由於我們於2021年9月收購了北京寬能科技有限公司，所以輔助服務（如餐飲服務）的淨收入增加了1.2億元人民幣（合190萬美元） ；和（4）由於這一類別的場所數量從2020年12月31日的72間增加到2021年12月31日的83間，從而在我們的資產輕型模式下，U品牌的收入增加了280萬元人民幣（合40萬美元）。

營業成本（不包括減值損失）

其他服務

我們的其他服務成本由2020年的人民幣1.131億元增長至2021年的人民幣1.812億元（合2.84億美元），增長了60.3%，主要原因是：（1）涉及室內設計和施工服務的成本增加了人民幣4.84億元（合760萬美元），這與我們通過收購廣東萬合建設工程有限公司而增加的收入增長基本相一致；（2）由於我們的業務規模擴大，SAAS服務相關成本增加了人民幣2.22億元（合350萬美元）。2020年和2021年我們其他服務的成本（不包括減值損失）佔總淨收入的比重分別為12.9%和17.1%。

銷售和市場費用

我們的銷售和營銷費用從2020年的人民幣4710萬元增長了31.0%至2021年的人民幣6170萬元（合970萬美元），主要原因是，由於與我們在2020年11月進行的上市相關的攤銷增加了人民幣1210萬元（合190萬美元），我們的股權激勵成本增加了。2020年和2021年我們的銷售和營銷費用佔總淨收入的比例分別為5.4%和5.8%。

一般行政費用

我們的一般和管理費用從2020年的人民幣3202萬元增長了17.6%至2021年的人民幣3764萬元（合5910萬元美元），主要原因是：（1）由於審計、法律和諮詢服務等專業服務費用增加了人民幣2590萬元（合410萬元美元）；（2）因自2020年11月以來的上市，導致公司董事和高級管理人員責任險的費用增加了人民幣670萬元（合110萬美元）。2020年和2021年我們的一般和管理費用佔總淨收入的比例分別為36.5%和35.6%。

長期投資減值損失

長期投資的減值損失在2021年是人民幣140萬元，而在2020年是人民幣1010萬元，主要原因是投資方的運營業績表明，投資的價值無法實現。

2022年10月14日

第3頁

淨收入，第103頁

回覆：以迴應工作人員的評論 關於工作空間會員服務的收入減少，公司承諾以以下方式（以下劃線標記）在未來的申報文件中修改披露。

淨營業收入

工作空間會員服務收入

我們的工作空間會員服務收入從2020年的資金**萬中國人民幣減少11.0％ 到2021年的資金37660萬（5910萬美元），主要是由於（1）關閉23個自營U空間類別運營中不賺錢的空間，因為我們在進行資產輕模式轉型，相比2020年營收 減少了5320萬（830萬美元），（2）在整個2020年期間關閉了47個不賺錢的自營空間，考慮到我們的轉型計劃和COVID-19的影響，收 益貢獻為2020年的RMB4320萬（680萬美元），以及（3）從2020年12月31日的77％至2021年12月31日的70％ 的總出租率下降，部分抵銷了（i）由我們的資產輕模式下的U Partner類別產生的收入增加了RMB4040萬（630萬美元），主要與 上述類別中的29個空間有關2021，以及（ii）由U Design類自營產生的收入增加了RMB1500萬（240萬美元），主要是因為我們在2021年開設了 21個新空間。

以迴應工作人員的評論關於下降的 工作空間會員服務收入，同時又是某些運營指標的良好趨勢，公司尊敬地建議工作人員，隨着其第20-F表格中 第63頁披露的更多細節，公司在自營模式下運營其空間，以U空間，U Studio和U Design三個類別為 進一步分明，資產輕模式進一步包括U品牌和U Partner兩個類別。根據成員服務協議接受其所有三個類別的自營模型下的費用 的收費將被視為工作空間會員服務收入，為其自營模型下會員提供附屬服務的費用將被視為其他服務收入。 對於資產輕模式，U品牌類別的收到的費用將被視為其他服務收入，U Partner類別接收的費用將被視為工作空間會員服務 收入。雖然資產輕模式下的空間數量從2020年12月31日的125條增加到2021年12月31日的165條，但其中11個 新增空間歸因於U品牌，其收入記錄在其他服務之下，並且其餘的29個增加的空間被歸因於U Partner，其收入被記錄在工作空間會員服務上。因此，在2021年新增空間的貢獻下的部分成分僅 被記錄在工作空間會員服務收入中。公司已更新其分析以澄清這一區別的工作空間會員服務收入和其他服務的收入。

2022年10月14日

第4頁

公司進一步建議工作人員，在2021年， 其自營空間數量增加了28個，其中21個歸因於其U Design類別，減少了29個，其中23個歸因於其U Space類別，導致自營空間淨減少了一個。公司 已對因U Design和U Space而產生的收入的影響進行了量化，公司認為這可以解釋2021年自營空間及相關收入發生重大變化的原因。

公司進一步建議工作人員，儘管其成員數量從2020年12月31日的大約1,044,700人增加到2021年12月31日的大約1,176,970人，但“成員” 定義為在U市場上註冊並在給定日期之前接收了獎勵積分的個人和企業，並因此在累積基礎上進行計算。因此， 公司認為成員人數與其營收沒有直接關係。此外，空間中工作站的數量的變化在經營中和管理範圍內一般 都遵循空間數量的趨勢，其對營收的影響已在上面有更詳細的討論。

以迴應工作人員的COVID-19影響，公司承諾以以下方式（以下劃線標記）在未來的申報文件中修改披露。

影響我們營運業績的關鍵因素

......

COVID-19疫情對我們的財務狀況和業績造成了實質性不利影響。 2020年的淨收入部分 由於間歇性關閉而減少，我們很難收回應收賬款，這導致額外的壞帳準備金或 減值損失。此外，由於綜合出租率從2020年12月31日的77％下降到2020年12月31日的70％，而且下降的整體收益率也下降了 工作空間會員服務收入在2021年部分下降，部分原因是COVID-19爆發導致的無利可圖的空間關閉。 COVID-19的爆發已導致並可能加劇全球經濟困境，它可能對我們的資金狀況，經營業績和現金流量的影響在2022年及以後 將取決於未來的發展，這是極不確定的，目前無法合理估計。請參閲“第3節關鍵信息-D.風險因素-與我們的業務和行業有關的風險 -我們面臨有關自然災害，極端天氣條件，衞生流行病和其他災難性事件（包括腺病毒）風險，這可能會對我們的運營產生重大影響。

2022年10月14日

第5頁

開多和長期預付費用的減值損失，第104頁

迴應：以迴應工作人員的評論， 公司承諾以以下方式（以下劃線標記）在未來的申報文件中修改披露。

開多和長期預付費用的減值損失

我們的長期資產減值損失和長期預付費 用增加了213.6％，從2020年的資金**萬中國人民幣增加到2021年的資金11450萬（1800萬美元），主要歸因於以下原因 （1）運營績效表明無法完全收回的資產（例如由於出租工作空間以及COVID-19影響和空間關閉等原因），這使得內在價值預期未 能被完全恢復，支出的減值成本增加了 （2）與兩個租賃房產有關的長期預付租金的減值成本已預計為不可回收的金額，因為我們提前終止了基礎租賃協議，以遵守在COVID-19大流行期間的線下活動限制。

***

2022年10月14日

第6頁

如果您有任何進一步的問題，請通過電話86-10 6529-8308或電子郵件douyang@wsgr.com與下文簽署人聯繫。

附件

抄送：

Xin Guan，首席執行官

Siyuan Wang，首席財務官