展品 10.1

租契的第一項修訂

本租賃的第一個修正案(本《修正案》)自

132024年5月1日，特拉華州有限公司BMR-Rogers Street LLC附近和之間

責任公司(“房東”)和特拉華州公司(“租户”)。

獨奏會

A.WHEREAS、業主和租客是該租約的當事人，租約日期為2019年11月5日(該租約可能已不時被修訂、補充或修改，即“現有租約”)，根據該租約，租户向業主租賃位於馬薩諸塞州劍橋市賓尼街301號的某些物業(“該物業”)(“該大樓”)；

鑑於房東和租客希望延長現有租約的期限；

和

鑑於，業主和租客希望修改和修改現有的租約

僅限於以下所述的方面和條件。

協議書

因此，現在，房東和房客，考慮到本合同所載的相互承諾，並出於其他良好和有價值的代價，在此承認已收到和充分，並打算具有法律約束力，同意如下：

1.定義。就本修正案而言，除非本修正案另有規定，否則大寫術語應具有現有租賃中賦予它們的含義。經本修正案修訂的現行租約，在本文中統稱為“租約”。自本修訂之日起及以後，現有租約中使用的“租賃”一詞應指經本修正案修訂的現有租約。

第一個延期期限；期限屆滿日期。特此延長兩年。

(2)自2025年8月19日(“第一次延期期限開始之日”)起計的十年零十三(13)天。特此將期限屆滿日期修改為2027年8月31日。從第一次延長期限開始之日起至新期限屆滿之日止的一段時間，在本文中稱為“第一次延期期限”。本租約所稱期限，是指經第一次續期續期後的現有租約下的期限。

3.選項。雙方承認並同意，根據本修訂延長租約並不構成行使現有租約第42條下的續期選擇權。雙方進一步同意修改現有租約第42條中定義的“選項”如下：

BioMed房地產表格日期：10/04/23

A.修改現有租約第42條第一段，刪除“兩(2)年”一詞，代之以“五(5)年”。

B.修改現有租約第42.1節的第一句，刪除“(A)當時基本租金的103%(103%)和(B)”等字，並刪除“(I)3%(3%)或(Ii)中較大者”。

c.現有租約第42.3條的第一句應進行修改，刪除“十五（15）個月”一詞，並將其替換為“十二（12）個月”。

為免生疑問，選擇權（經本第3條修訂）應繼續遵守現有租約第42條的條款和條件。

4.第一個延期期間的基本租金。第一個延期期內，該場所基本租金的每月和每年分期付款應如下表所示。

日期

可出租的場地平方英尺

每可出租平方英尺的年固定租金

每年固定租金

每月固定年租金

2025年8月1日

- 8月18日，

2025

51,408

每年154.92美元

--*

--**

8月19日，

2025年-8月

31, 2025

51,408

每年120.00美元

--**

9月1日，

2025年-8月

31, 2026

51,408

每年120.00美元

$6,168,960.00

$514,080.00

9月1日，

2026年-8月

31, 2027

51,408

每年123.60美元

$6,354,028.80

$529,502.40

*385,350.07美元是2025年8月1日至2025年8月18日期間十八(18)天存根期間到期的基本租金，而215,581.92美元是2025年8月19日至2025年8月31日期間十三(13)天存根期間到期的基本租金。2025年8月到期的總金額為600,931.99美元。

5.額外租金。承租人支付額外租金的義務，包括但不限於承租人調整後的運營費用份額、物業管理費、成本

物業的公用事業費用和與物業有關的任何停車費，應按照租約規定並在租約規定的範圍內，持續到第一個延展期。

6.處所的狀況。承租人承認：(A)其擁有並完全熟悉物業的狀況，且即使租約中有任何相反規定，亦同意在租約明文規定的業主維修及保養義務的規限下，以“目前”的狀況接受該物業；及(B)業主並無義務改建、維修或以其他方式準備物業以供租客在第一次延期期間繼續居住，或支付物業的任何改善費用，除非租約另有明文規定。

7.經紀。除世邦魏理仕(“業主經紀”)及仲量聯行(“承租人經紀”)外，房東及租客各自聲明並向對方保證，除世邦魏理仕(“業主經紀”)及仲量聯行(“租客經紀”)外，並無與任何房地產經紀或代理有任何交易，亦無其他房地產經紀或代理有權或可能有權收取與本租約有關的佣金。房東應根據房東與房東經紀人和房東與租客經紀人之間的單獨協議，就本修正案對房東經紀人和租客經紀人進行賠償，在每種情況下，均以全面執行和交付本修正案以及滿足該單獨協議中規定的任何其他或有事項為條件和條件。承租人同意就承租人僱用或聘用或聲稱受僱或聘用的任何經紀人或代理人(承租人的經紀人除外)或聲稱受僱於承租人的任何及所有費用或賠償責任向業主賠償。

8.無默認設置。承租人表示，據承租人所知，業主與租客並無違反各自在現有租約下的任何義務，亦未發生任何事件，即隨着時間的推移或發出通知(或兩者)而構成業主或租客在現有租約下的違約。房東表示，據房東所知，房東和租客並無違反各自在現有租約下的任何義務，亦未發生因時間推移或發出通知(或兩者皆有)而構成房東或租客在現有租約下違約的事件。

9.通知。承租人確認，即使租約中有任何相反規定，根據租約交付給承租人的通知應發送至：

SCHOLAR ROCK公司賓尼街301號

馬薩諸塞州劍橋，郵編：02142

收件人：Jeremy Crossin，Erin Moore，複製至：

SCHOLAR ROCK公司賓尼街301號

馬薩諸塞州劍橋，郵編：02142

收信人：合法

10.修訂的效力。除經本修正案修改外，現有租約及其所有契諾、協議、條款、條款和條件將繼續完全有效，並在此予以批准和確認。如果本修正案中包含的條款與現有租賃條款之間存在任何衝突，則本修訂條款中包含的條款將取代並控制雙方的義務和責任。

11.繼承人及受讓人。本修正案中包含的每一契約、條件和協議均適用於本修正案各方及其各自的繼承人、受遺贈人、受遺贈人、遺囑執行人、管理人以及允許的繼承人、受讓人和再承租人，並對其適用並對其具有約束力。本條的任何規定不得以任何方式改變租約中限制轉讓或分租的規定。

12.其他。本修正案僅在房東和租客簽署並交付本修正案後生效。本修正案中各款和各款的字幕僅為方便起見而插入和包括在內，在解釋本修正案的規定時不應被考慮或給予任何影響。本文中的所有展品均以引用方式併入本文。提交本文書供承租人審查或簽署並不構成租約的保留或選擇權，在業主和租客雙方簽署並交付之前，本文書不應作為租約、租約修訂或其他方式有效。

13.主管當局。承租人保證並聲明簽署本修正案的個人有權力、授權和法律行為能力代表承租人簽署本修正案。

14.對應；傳真和PDF簽名。本修正案可以一份或多份副本執行，當每一份副本合併在一起時，應構成一個相同的文件。本修正案上的傳真或便攜文件格式(PDF)簽名應等同於原始簽名，並具有相同的效力和效果。

15.房東的收件箱。房東、租户和德意志銀行股份有限公司（一家由紐約金融服務部授權的德國銀行、紐約州特許銀行美國高盛銀行和摩根大通銀行，NA根據美國法律註冊的銀行協會（統稱為“分包商”）是日期為2022年5月9日的某些次級協議、租賃轉讓確認、律師和不打擾協議（“SNDA”）的締約方。業主表示，根據業主與承租人之間的貸款協議，承租人不需要承租人批准本修正案。

16.雙方同意簽署並記錄對租賃通知的修訂，該修訂由米德爾塞克斯南契約登記處記錄在第73898卷第351頁中，以反映租賃通知中規定的租賃條款的變更。

[本頁的其餘部分特意留空]

茲證明，業主和租户已於上文第一所寫的日期和年份執行本修正案，作為馬薩諸塞州的密封文書。

房東：

BMR-羅傑斯街有限責任公司，

特拉華州一家有限責任公司

作者：/s/科琳·奧康納

姓名：科琳·奧康納職務：東海岸和英國租賃高級副總裁市場

租户：

學校ROCk，Inc.，

特拉華州的一家公司

作者：/s/愛德華·邁爾斯

姓名：愛德華·邁爾斯

標題：首席運營官和首席財務官