附錄 10.3

租賃第十五修正案

本第十五次租賃修正案（本 “修正案”）自2022年11月1日（“第十五修正案執行日期”）起由特拉華州有限責任公司 BMR-201 Elliott AVENUE LLC（“房東”）與華盛頓州的一家公司奧梅羅斯公司（“租户”）簽訂。

演奏會

答：鑑於房東和租户是截至2012年1月27日的某些租約（“原始租約”）的當事方，該租約經2012年11月5日的某些第一租賃修正案修訂，2012年11月16日的某些第二租賃修正案，截至2013年10月16日的某些第三租賃修正案，截至2015年9月8日的某些第四租賃修正案，該某些第五租賃修正案的日期 2016年9月1日，該租約第六修正案的某些日期為2018年10月18日，該修正案的某些第七修正案截至2019年4月15日的租賃修正案、某些日期為2019年10月28日的第八份租賃修正案、某些日期為2020年1月15日的第九份租賃修正案、截至2020年9月15日的某些第十份租賃修正案、截至2020年10月23日的某些第十一次租賃修正案、截至2021年1月1日的某些第十二份租賃修正案、某些日期為2021年6月1日的第十三份租賃修正案以及截至2022年1月14日的某些第十四次租賃修正案（合稱，相同）可能已被進一步修訂、修訂和重申、不時補充或修改 “現有租約”），根據該租户，租户向位於華盛頓州西雅圖埃利奧特大道西201號的房東租賃某些場所（“現有場所”）（“大樓”）；

b. 鑑於租户希望在大樓的Vivarium中向房東租賃更多房屋；以及

C. 鑑於，房東和租户僅希望在下文所述的方面和條件下修改和修改現有租約。

協議

因此，現在，考慮到此處包含的共同承諾以及其他良好和有價值的對價，特此確認這些承諾的收據和充足性，並打算受法律約束，房東和租户達成以下協議：

1。定義。就本修正案而言，除非此處另有定義，否則大寫術語應具有現有租賃中賦予的含義。經本修正案修訂的現有租約在此統稱為 “租約”。自本協議發佈之日起，現有租約中使用的 “租賃” 一詞是指經本修正案修訂的現有租約。

2。第十個額外的 Vivarium 場所。自2022年11月1日起，房東特此向租户和租户特此向房東租賃位於大樓Vivarium143房間的約五百四十七（547）平方英尺的可出租面積，如本文所附附錄A（“第十處額外Vivarium場所”）所示，供租户根據許可用途和租賃的所有其他條款和條件使用。自2022年11月1日起，租賃中使用的 “場所” 一詞是指現有房屋加上第十個額外的Vivarium場所，租賃中使用的 “租户的Vivarium空間” 是指租户現有的Vivarium空間加上第十個額外的Vivarium場所。

3.Vivarium 的第十個附加場地期限。第十個Vivarium場地的租賃期限（根據租約，“第十個額外Vivarium場地期限”，可以提前終止）應從2022年11月1日開始，並在期限到期日到期。租户未能獲得任何醫療審查委員會的確認或其他類似的政府許可對租户許可使用所需的第十處Vivarium場地的確認不構成延長第十個Vivarium場所期限的生效。

4。第十個額外動物園場所的狀況。租户承認，房東和房東的任何代理人都沒有就第十個增建Vivarium房屋的狀況或第十個增建Vivarium場所是否適合開展租户的業務做出任何陳述或保證。租户承認（a）它完全熟悉第十個增建Vivarium房屋的狀況，並同意在第十個額外Vivarium房屋期限開始時保持原樣，（b）房東沒有義務改動、維修或以其他方式準備第十處Vivarium房舍供租户入住，也沒有義務為第十個增建Vivarium場地支付或建造任何改善費用。除非房東和租户另有書面同意，否則租户接管增建的第十處Vivarium房舍應最終證明Vivarium增建的第十處房舍當時處於良好、衞生和令人滿意的狀態和維修。

5。基本租金和額外租金。除了現有房屋的所有基本租金外，自第十個Vivarium房屋期限開始並持續到Vivarium房屋的第十個附加期限內，租户還應（根據租賃條款）向房東支付第十個Vivarium房屋的基本租金。第十個額外Vivarium場所的基本租金（包括每月分期支付的基本租金）應等於本文所附附錄b中規定的適用金額。除了現有房屋的所有額外租金外，自第十個Vivarium房屋期限開始並持續到Vivarium房屋的第十個附加期限內，租户還應向房東支付有關Vivarium第十處房舍的額外租金（定義見租約並根據租約的規定）。

6。按比例分享。就增建的第十個Vivarium場地而言，租户在該項目中的比例份額應為0.36％。因此，自Vivarium第十個額外房屋期限開始之日起，租户在整個場所（即現有房屋加上第十個額外Vivarium場所）的項目中的比例份額應為74.67％。

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7。終止選項。儘管租約中有任何相反的規定，租户有權終止租約，但僅限於第十個額外Vivarium場所（不少於所有額外Vivarium場所），方法是在租户預期的終止日期（“第十份額外Vivarium終止日期”）前至少六十（60）天向房東提供書面通知（“第十份額外Vivarium終止日期”），第十次額外Vivarium終止日期應在第十份附加Vivarium終止通知中規定。前提是 (a) 房東及時收到第十份額外Vivarium終止通知以及 (b) 租户在租約（包括但不限於租約第18.2條和第26條）要求的條件下交出增設的第十處Vivarium房屋，則截至第十份額外Vivarium終止之日，僅與Vivarium附加房屋有關的租約將終止，不再具有進一步的效力或效力，以及房東和租户應免除他們在租約下各自承擔的與以下有關的義務：第十個額外Vivarium房舍僅在第十次附加Vivarium終止之日起及之後，但租約中規定的明確在到期或更早終止後仍然有效的義務除外，包括租户根據租約支付租户在截至第十次額外Vivarium終止日期（含該日期）期間內根據租約所欠的與第十個Vivarium房舍相關的所有款項。如果 (y) 租户向其他實體或個人轉讓、轉租或以其他方式轉讓給其他實體或個人，則根據本節授予租户的終止權將自動終止且不再具有進一步的效力或效力，但與豁免轉讓（或與房東根據租約第29條批准的任何轉租有關）或 (z) 租户的佔有權除外第十個額外的 Vivarium 場地此前已終止。根據本節授予租户的終止權是Omeros Corporation、華盛頓的一家公司（“Omeros”）和Omeros的任何許可受讓人的個人權利，不得由租户的任何其他受讓人、分租人或受讓人或許可受讓人在租賃中權益行使。

8。經紀人。租户聲明並保證，在本修正案的談判或獲得本修正案的談判中未與任何經紀人或代理人打交道，並同意補償、賠償、保存、辯護（由房東選擇並聘請房東合理接受的律師，費用和費用由租户承擔），並使房東受保人免受僱或聘用的任何此類經紀人或代理人要求賠償的任何和所有費用或責任或聲稱受其僱用或僱用。

9。無默認值。租户聲明、保證和承諾，據租户所知，房東和租户沒有違反現有租約規定的任何各自義務，也沒有發生任何隨着時間的推移或通知（或兩者兼而有之）構成房東或租户違約的事件。

10。修正案的影響。除非經本修正案修改，否則現有租約及其所有契約、協議、條款、條款和條件將保持完全效力和效力，特此批准和確認。如果本修正案中包含的條款與現有租賃之間存在任何衝突，則此處包含的條款將取代並控制雙方的義務和責任。

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11。繼任者和受讓人。本修正案中包含的每項契約、條件和協議應為本修正案各方及其各自的繼承人、受遺贈人、設計人、遺囑執行人、管理人以及允許的繼承人、受讓人和轉租人提供保障，並對之具有約束力。本節中的任何內容均不得以任何方式改變租約中限制轉讓或轉租的條款。

12。雜項。本修正案僅在房東和租户執行和交付時生效。本修正案中各段和分段的標題僅為方便起見而插入和包括在內，在解釋本修正案條款時不應考慮或賦予其任何效力。此處的所有展品均以引用方式納入此處。提交本文件供租户審查或簽署不構成租賃的保留或選擇權，在房東和租户雙方簽署並交付給房東和租户之前，本文書不得作為租約、租賃修正案或其他方式生效。

13。權威。租户擔保、擔保和陳述，簽署本修正案的一個或多個個人有權力、權力和法律行為能力代表所有實體、公司、合夥企業、有限責任公司、合資企業或其他組織和實體簽署本修正案，並對之具有約束力。

14。對應物；傳真、電子和 PDF 簽名。本修正案可在一個或多個對應方中執行，每份對應方合併在一起構成同一份文件。本修正案的傳真、電子或便攜式文件格式（PDF）簽名應等同於原始簽名，並具有相同的效力和效力。

[本頁的其餘部分故意留空]

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為此，房東和租户已於上述第一份日期和年份執行本修正案，以昭信守。

房東：

BMR-201 埃利奧特大道有限責任公司，

特拉華州一家有限責任公司

作者：/s/ k. 邁克爾·魯爾

姓名：k. 邁克爾·魯爾

職位：租賃副總裁

租户:

OMEROS 公司，

華盛頓的一家公司

作者：/s/ Peter b. Cancelmo

姓名：彼得 b. Cancelmo

職位：副總裁、總法律顧問

附錄 A

Vivarium 增設的第十個場所

附錄 B

增設第十個 Vivarium 場地的基本租金