Sila Realty Trust 公佈2024年第二季度業績

佛羅裏達州坦帕2024年8月6日——淨租賃房地產投資信託基金（“房地產投資信託基金”）Sila Realty Trust, Inc.（紐約證券交易所代碼：SILA）（“Sila”，“公司”，“我們” 或 “我們”）今天公佈了截至2024年6月30日的第二季度經營業績。

截至2024年6月30日的季度亮點：

•2024 年 6 月 13 日在紐約證券交易所或紐約證券交易所上市

•淨收益為460萬美元，攤薄後每股收益0.08美元

•現金淨營業收入*（NOI）為3,990萬美元

•調整後的運營資金*（AFFO）為3,080萬美元，攤薄後每股收益0.54美元

•宣佈每月定期每股現金分紅為0.1333美元，相當於該季度的每股現金分紅總額為0.40美元

•收購了位於賓夕法尼亞州雷丁市的1,080萬美元醫療門診大樓

後續事件

•收購了位於阿肯色州史密斯堡的2830萬美元住院康復設施

•完成了修改後的 “荷蘭拍賣” 要約或要約，購買了價值約5000萬美元的普通股

管理層評論

“第二季度是Sila自10年前成立以來歷史上的一個重要里程碑。6月13日，我們成為在紐約證券交易所上市的上市房地產投資信託基金，開啟了我們創建淨租賃醫療房地產一流所有者的旅程的下一個篇章。我們認為，公司之所以取得成功，要歸功於我們優秀的員工團隊，以及股東的支持，他們支持我們在美國經濟中最具彈性的領域之一進行巧妙而周到的投資。” 該公司總裁兼首席執行官邁克爾·塞頓説。

“我們認為，截至第二季度末，我們的投資組合佔地約530萬平方英尺，加權平均租賃率為97.5％，加權平均剩餘租期為8.2年。

“在上半年，我們收購了七處機構質量的醫療保健物業，總收購價約為1.357億美元，為我們的投資組合增加了約24.4萬平方英尺的可出租面積。截至季度末，我們擁有137處房產，這些房產在地域和需求旺盛的醫療保健類別中均呈多元化——醫療門診大樓（MOB）、住院康復設施（IRF）以及外科和專科設施。我們相信，我們對這些醫療保健領域的戰略重點為我們提供了充足的增長空間，這得益於有利的人口結構、醫療保健服務的新興趨勢以及我們作為美國許多頂級醫療保健公司的首選房東的成功關係

提供商。憑藉我們強勁的資產負債表、充足的流動性狀況和廣泛的收購採購網絡，Sila處於獨特的有利地位，可以在這種資本受限、高利率的環境中擴大我們的影響力。”

*本新聞稿中的一些財務指標是非公認會計準則指標。有關更多信息以及與最直接可比的GAAP指標的對賬表，請參閲本新聞稿末尾的非公認會計準則財務指標對賬表。

財務業績

第二季度業績受到某些事件的影響，包括修訂後的GenesisCare USA, Inc.及其附屬公司的主租約，即GenesisCare，它涵蓋了先前主租約涵蓋的原始17處房產中的7處。此外，其餘10處房產中有6處的新租約是與收購相關物業業務的新租户簽訂的。該公司現在還剩下四處未償還的GenesisCare相關資產，並且正在就其中一處房產的租賃進行最後談判，出售其他三處房產正處於不同的活躍階段。影響第二季度的還有該公司租賃給Steward Health Care System LLC（Steward）的唯一房產的運營關閉，該公司於2024年5月申請破產。西拉正在出售該資產。

淨收入

我們在2024年第二季度的GAAP淨收益為460萬美元，攤薄每股收益為0.08美元，而2023年第二季度為390萬美元，攤薄每股收益為0.07美元。我們在2024年上半年的GAAP淨收益為1,960萬美元，攤薄每股收益為0.34美元，而2023年上半年為1,810萬美元，攤薄每股收益為0.32美元。

現金 NOI *

2024年第二季度的現金淨資產淨值為3,990萬美元，而2023年第二季度為4,240萬美元。下降主要與上述GenesisCare和Steward事件有關。由於租金上漲，2024年第二季度我們的其他同店物業的現金淨投資與2023年第二季度相比的增加部分抵消了這一點。此外，Cash NOI的減少是由於處置損失的現金NOI超過了收購中獲得的現金NOI，主要與處置收益的重新部署時間有關。

2024年上半年的現金淨資產淨值為8,680萬美元，而2023年上半年為8,800萬美元。減少的主要原因是處置所損失的現金淨收益超過了主要與處置收益重新部署時間相關的收購所得的現金淨投資額。與2023年同期相比，2024年上半年同期的同店現金淨值*有所增加，部分原因是收到了GenesisCare的一次性付款，作為從主租約中移除十處房產的對價，這抵消了與上述GenesisCare和Steward事件相關的現金淨投資的減少。此外，由於租金上漲，與2023年上半年相比，2024年上半年其他同店物業的現金淨收益有所增加。

調整後的運營資金 (AFFO) *

2024年第二季度，AFFO為3,080萬美元，攤薄每股收益0.54美元，而2023年第二季度為3,160萬美元，攤薄每股收益0.55美元。

2024年上半年的AFFO為6,910萬美元，攤薄每股收益為1.20美元，而2023年上半年為6,580萬美元，攤薄每股收益為1.15美元。

房地產投資組合亮點

投資活動

在截至2024年6月30日的季度中，公司以1,080萬美元的收購價收購了位於賓夕法尼亞州雷丁的一處醫療保健物業，佔地約3萬平方英尺。

在截至2024年6月30日的季度之後，公司收購了位於阿肯色州史密斯堡的一處醫療保健物業或史密斯堡醫療機構，佔地約62570平方英尺，收購價約為2830萬美元。

投資組合

截至2024年6月30日，西拉多元化的房地產投資組合包括137處房產，佔地約53萬平方英尺。加權平均剩餘租期約為8.2年，其中21％的年化基本租金將在未來五年到期，加權平均固定租金上漲率為2.2％，不包括與消費者價格指數（CPI）掛鈎的租約。該公司第二季度的新租約和續訂租約總面積為65,670平方英尺。租賃的可出租平方英尺的加權平均百分比為97.5％。

資產負債表和資本市場活動

截至2024年6月30日，西拉擁有強勁的資產負債表和流動性狀況，總額約為5.87億美元，其中包括8,700萬美元的現金和現金等價物以及其無抵押信貸額度下的5億美元可用資金。2024年6月30日之後，該公司使用5000萬美元現金完成了要約，並使用了830萬澳元的現金，並在循環信貸額度上借入了2,000萬美元收購了史密斯堡醫療機構。

截至2024年6月30日，無抵押信貸額度下的未償本金債務總額為5.25億美元，通過11份利率互換協議進行固定，這些協議將在2024年12月至2028年1月的不同日期到期。截至2024年6月30日，公司未償還本金債務總額的加權平均利率為3.3％，其中包括利率互換協議的影響。截至2024年6月30日，淨負債佔企業價值的比例約為26.4％。

正如先前報道的那樣，西拉的普通股於2024年6月13日在紐約證券交易所上市並開始交易，股票代碼為 “SILA”。2024年4月8日，出於上市的預期，公司修改了章程，對每類普通股的每股已發行和流通股實行一對四的反向股票拆分，自2024年5月1日起生效，或反向股票拆分。2024 年 4 月 5 日，公司董事會或董事會批准暫停公司經修訂和重述的股票回購計劃（SRP），並終止股票回購計劃，自上市之日起生效。董事會還批准終止分配再投資計劃，該計劃自2024年5月1日起生效。2024年6月13日，在紐約證券交易所上市的同時，公司開始了要約。作為要約的結果，公司同意以每股22.60美元的收購價購買約220萬股普通股（約佔截至2024年7月19日要約到期時已發行普通股總數的3.9％），總收購價約為5000萬美元，不包括相關費用和開支。公司為要約提供了資金，並將使用其可用現金為所有相關費用提供資金。

分佈

截至2024年6月30日的季度，該公司的股息支付與AFFO的比率為75.0％。2024年7月15日，公司向截至營業結束時的公司登記股東支付了約770萬美元的現金分配

2024 年 7 月 1 日。2024年7月16日，董事會批准並批准了將於2024年8月15日支付給截至2024年7月31日營業結束的公司登記股東的分配。分配額將等於每股普通股0.1333美元，年化金額為每股1.60美元。

電話會議和網絡直播

美國東部時間2024年8月7日星期三上午11點將為投資者和分析師舉行電話會議和網絡音頻直播，討論我們的2024年第二季度經營業績並回答問題。直播和存檔的網絡直播可在公司網站investors.silarealtytrust.com的 “活動” 頁面上觀看，也可以通過events.q4inc.com/attendee/762636139的直接鏈接觀看。存檔的網絡直播將在電話會議結束後的12個月內播出。

關於 Sila Realty Trust, Inc.

Sila Realty Trust, Inc. 總部位於佛羅裏達州坦帕市，是一家淨租賃房地產投資信託基金，其戰略重點是投資龐大、不斷增長且具有彈性的醫療保健行業。公司在持續的護理過程中投資於高質量的醫療機構，我們相信，這將產生可預測、持久和不斷增長的收入來源。我們的投資組合包括地理位置不同的設施中的高質量租户，這些租户有能力利用向患者提供的動態醫療服務。截至2024年6月30日，該公司在美國64個市場擁有137處房地產和兩塊未開發土地。欲瞭解更多信息，請訪問該公司的網站www.silarealtytrust.com。

前瞻性陳述

根據經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條的定義，此處包含的某些陳述，除歷史事實外，可能被視為 “前瞻性陳述”，並應受該法提供的安全港的保護。這些陳述基於管理層當前的預期和信念，受多種趨勢和不確定性的影響。任何前瞻性陳述都不打算也不應作為未來業績的保證。你可以使用諸如 “預測”、“相信”、“繼續”、“可能”、“估計”、“期望”、“打算”、“可能”、“展望”、“計劃”、“潛力”、“預測”、“項目”、“尋求”、“應該”、“將” 等詞語以及其他類似的術語和短語來識別前瞻性陳述，包括對未來業績假設和預測的陳述和引用、戰略收購和增長機會、我們的增長軌道、擴大業務範圍的立場以及未來的分佈。前瞻性陳述受各種風險和不確定性以及可能導致實際業績與公司預期存在重大差異的因素的影響，您不應依賴前瞻性陳述，因為它們涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，在某些情況下，這些因素超出了公司的控制範圍，可能對公司的經營業績、財務狀況、現金流、業績或未來成就或事件產生重大影響。其他因素包括標題為 1A 的部分中描述的因素。公司向美國證券交易委員會提交的2023年10-k表年度報告第一部分的 “風險因素”，該報告的副本可在www.sec.gov上查閲。除非法律要求，否則公司沒有義務公開更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。

補充信息

該公司經常通過新聞稿、美國證券交易委員會文件、公開電話會議和公司網站investors.silarealtytrust.com為投資者和市場提供信息。公司在其網站上發佈的信息可能被視為重要信息。因此，公司鼓勵投資者和其他對公司感興趣的人

除了關注公司的新聞稿、公開電話會議和美國證券交易委員會的文件外，還要定期監控和審查公司在其網站上發佈的信息。定義詞彙表（包括某些非公認會計準則財務指標的定義）和其他補充信息可在2024年8月6日提交的8-k表最新報告的附件中找到。

非公認會計準則財務指標

本新聞稿包括美國公認會計原則（GAAP）未定義的某些財務業績指標。本新聞稿中包含這些非公認會計準則財務指標與最直接可比的GAAP指標的對賬。我們認為，此類衡量標準為投資者提供了有關我們經營業績的更多信息，也是將我們的業績與其他房地產投資信託基金的表現進行比較的基礎。我們對這些非公認會計準則指標的定義和計算可能與其他房地產投資信託基金報告的類似指標不同。

這些非公認會計準則財務指標不應被視為歸屬於普通股股東的淨收益（根據公認會計原則確定）的替代方案，作為我們財務業績的指標，經營活動現金流的替代方案（根據公認會計原則確定），或作為我們流動性的衡量標準，這些指標也不一定表明有足夠的現金流來滿足我們的所有需求。

投資者聯繫人：

邁爾斯·卡拉漢，資本市場和投資者關係高級副總裁

833-404-4107
IR@silarealtytrust.com

簡明合併資產負債表（金額以千計，股票數據除外）

(1) 根據2024年5月1日生效的反向股票拆分的影響進行了追溯性調整。

簡明合併（未經審計）季度綜合收益表（金額以千計，股票數據和每股金額除外）

(1) 根據2024年5月1日生效的反向股票拆分的影響進行了追溯性調整。

非公認會計準則財務指標對賬

下文介紹了FFO、核心FFO和AFFO，以及這些非公認會計準則指標與淨收益（最直接可比的GAAP指標）的對賬，以及對同店現金NOI的描述，以及該非公認會計準則指標與租金收入的對賬，這是最直接可比的GAAP指標。

淨收入與FFO、核心FFO和AFFO的對賬（金額以千計）

(1) 截至2024年6月30日和2023年6月30日的六個月分別包括收到的409.8萬美元和400萬美元的租賃終止費收入。

(2) 截至2024年6月30日的六個月包括從GenesisCare收到的200萬美元遣散費，以換取從先前的主租約或分離的房產中移除的10處房產，並將在GenesisCare修訂後的剩餘主租賃期限內計入租金收入。

運營資金 (FFO)

FFO的計算方法與NAREIT的定義一致，即淨收益（根據公認會計原則計算），不包括房地產資產銷售的收益（或虧損）和房地產資產的減值，加上房地產資產的折舊和攤銷，以及未合併的合夥企業和合資企業的調整後。但是，應該注意的是，其他房地產投資信託基金可能無法根據當前的NAREIT定義定義FFO，或者對當前NAREIT定義的解釋可能與公司不同，因此比較的意義不大。

核心 FFO

該公司認為，Core FFO是一項補充財務業績指標，可為投資者提供更多信息，以瞭解公司的可持續業績。公司通過調整FFO來計算核心FFO，以消除某些GAAP非現金收入和支出項目、預計不會持續影響其經營業績的不尋常和不經常出現的項目、影響前期可比性的項目和/或與其核心房地產業務無關的項目的影響。其中包括與上市相關的費用、遣散費、註銷與前期相關的直線租金應收賬款、加速股票補償、高於和低於市場的租賃無形資產（包括地面租賃）的攤銷以及債務清償損失。其他房地產投資信託基金可能使用不同的方法來計算核心FFO，因此，該公司的核心FFO可能無法與其他房地產投資信託基金相提並論。

AFFO

該公司認為，AFFO是一項補充財務業績指標，可為投資者提供適當的補充信息，以評估公司的持續運營。AFFO是管理層用來評估公司股息政策的指標。公司通過進一步調整以下項目的核心FFO來計算AFFO：遞延租金、本期直線租金調整、遞延融資成本攤銷和股票薪酬。其他房地產投資信託基金可能使用不同的方法來計算AFFO，因此，該公司的AFFO可能無法與其他房地產投資信託基金相提並論。

在計算淨收入或評估公司運營業績的適用性方面，不應將FFO、Core FFO和AFFO視為比GAAP方法更相關或更準確。在計算FFO、Core FFO和AFFO時，用於評估房地產價值和績效的方法應被視為更相關的經營業績衡量標準，並被認為比非公認會計準則FFO、核心FFO和AFFO指標以及對GAAP的調整更為突出。

淨收入與同店現金淨營業收入（同店現金NOI）的對賬（金額以千計）

(1) 截至2024年6月30日和2023年6月30日的六個月分別包括收到的409.8萬美元和400萬美元的租賃終止費收入。

(2) 截至2024年6月30日的六個月包括從GenesisCare獲得的200萬美元遣散費，以換取已分割的房產，並將在GenesisCare修訂後的剩餘主租期內計入租金收入。

NOI

公司將淨營業收入或NOI定義為按應計制計算的租金收入減去租金支出。

相同的商店屬性

為了評估整體投資組合，管理層分析了相同門店物業的淨營業收入。公司將 “相同門店物業” 定義為在兩個日曆期內擁有和運營的房產，不包括在開發、重建或歸類為待售的房產。通過評估相同的門店物業，管理層能夠在可比時期內監控公司現有物業的運營情況

衡量當前投資組合的表現，隨時觀察新收購和處置對淨收入的預期影響。截至2024年6月30日和2023年6月30日的季度中，共有127處相同的門店物業。

Cash NOI

該公司將Cash NOI定義為其房產的NOI，不包括GAAP調整對租金收入和租金支出的影響，包括扣除註銷後的直線租金調整、市場上和低於市場的租賃無形資產（包括地面租賃）的攤銷和內部物業管理費，然後包括以現金形式收到的遞延租金。Cash NOI 用於評估公司房地產投資組合的現金表現。計算同店現金淨資產淨值時不包括非同店現金淨損失。該公司認為，NOI和Cash NOI都是淨收益的有用補充，因為它們使投資者和管理層能夠衡量未分配的房地產層面的經營業績，並將這些業績與其他房地產公司的可比業績進行持續比較。公司使用NOI和Cash NOI來做出資源分配決策並評估房地產投資組合的房地產層面表現。