美國
證券交易委員會
華盛頓特區 20549
表單
在截至的季度期間
或者
在從到的過渡期內
委員會檔案編號
（註冊人的確切姓名如其章程所示）
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（公司或組織的州或其他司法管轄區） |
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（美國國税局僱主識別號） |
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（主要行政辦公室地址） |
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（郵政編碼） |
註冊人的電話號碼，包括區號:(
根據該法第12（b）條註冊的證券：
每個課程的標題 |
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交易 符號 |
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註冊的每個交易所的名稱 |
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存托股份，每股佔A類6.375％股份的1/20 |
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用勾號指明註冊人是否：（1）在過去的12個月中（或在要求註冊人提交此類報告的較短時間內）提交了1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條要求提交的所有報告，以及（2）在過去的90天內是否受到此類申報要求的約束。
用複選標記表明註冊人是否在過去 12 個月內（或者在要求註冊人提交此類文件的較短時間內）以電子方式提交了根據第 S-T 法規（本章第 232.405 節）第 405 條要求提交的所有交互式數據文件。
用複選標記指明註冊人是大型加速申報人、加速申報人、非加速申報人、小型申報公司還是新興成長型公司。參見《交易法》第12b-2條中 “大型加速申報人”、“加速申報公司”、“小型申報公司” 和 “新興成長型公司” 的定義。
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☒ |
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加速過濾器 |
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☐ |
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非加速過濾器 |
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☐ |
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規模較小的申報公司 |
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新興成長型公司 |
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如果是新興成長型公司，請用複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易法》第13（a）條規定的任何新的或修訂後的財務會計準則。☐
用勾號指明註冊人是否為空殼公司（定義見《交易法》第 12b-2 條）。是的 ☐ 不是
截至 2024 年 7 月 26 日，註冊人有
網站中心公司
10-Q 表季度報告
截至2024年6月30日的季度
目錄
第一部分財務信息 |
||
第 1 項。 |
財務報表—未經審計 |
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截至2024年6月30日和2023年12月31日的合併資產負債表 |
3 |
|
截至2024年6月30日和2023年6月30日的三個月的合併運營報表 |
4 |
|
截至2024年6月30日和2023年6月30日的六個月的合併運營報表 |
5 |
|
截至2024年6月30日和2023年6月30日的三個月和六個月的綜合收益表 |
6 |
|
截至2024年6月30日和2023年6月30日的三個月和六個月的合併權益表 |
7 |
|
截至2024年6月30日和2023年6月30日的六個月合併現金流量表 |
8 |
|
簡明合併財務報表附註 |
9 |
第 2 項。 |
管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析 |
18 |
第 3 項。 |
關於市場風險的定量和定性披露 |
37 |
第 4 項。 |
控制和程序 |
38 |
第二部分。其他信息 |
||
第 1 項。 |
法律訴訟 |
39 |
第 1A 項。 |
風險因素 |
39 |
第 2 項。 |
未註冊的股權證券銷售和所得款項的使用 |
39 |
第 3 項。 |
優先證券違約 |
39 |
第 4 項。 |
礦山安全披露 |
39 |
第 5 項。 |
其他信息 |
39 |
第 6 項。 |
展品 |
40 |
簽名 |
41 |
|
2
網站中心公司
合併資產負債表
（未經審計；以千計，股票金額除外）
|
2024年6月30日 |
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2023 年 12 月 31 日 |
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資產 |
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土地 |
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$ |
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建築物 |
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固定裝置和租户改進 |
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減去：累計折舊 |
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在建工程和用地 |
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房地產資產總額，淨額 |
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合資企業的投資和預付款，淨額 |
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現金和現金等價物 |
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受限制的現金 |
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應收賬款 |
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其他資產，淨額 |
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$ |
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$ |
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負債和權益 |
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無抵押債務： |
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優先票據，淨額 |
$ |
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$ |
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定期貸款，淨額 |
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循環信貸額度 |
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||
抵押貸款債務，淨額 |
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負債總額 |
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||
應付賬款和其他負債 |
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應付股息 |
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負債總額 |
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承付款和意外開支 |
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網站中心股權 |
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A 級— |
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普通股，面值，美元 |
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額外的實收資本 |
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累計分配超過淨收益 |
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( |
) |
遞延補償義務 |
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累計其他綜合收益 |
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減去：按成本計算的國庫普通股： |
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( |
) |
權益總額 |
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||
|
$ |
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|
$ |
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||
隨附的附註是這些簡明合併財務報表的組成部分。
3
網站中心公司
合併運營報表
（未經審計；以千計，每股金額除外）
|
三個月 |
|
|||||
|
已於6月30日結束 |
|
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2024 |
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2023 |
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運營收入： |
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租金收入 |
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$ |
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費用和其他收入 |
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租賃運營費用： |
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操作和維護 |
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房地產税 |
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一般和行政 |
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折舊和攤銷 |
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其他收入（支出）： |
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利息支出 |
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利息收入 |
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償還債務的收益 |
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股票衍生工具的虧損 |
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( |
) |
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其他收入（支出），淨額 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
權益法投資和其他項目收益前的收益 |
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合資企業淨收入中的權益 |
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出售收益和利息控制權變更 |
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處置不動產的收益（虧損），淨額 |
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( |
) |
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税前收入 |
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||
應納税房地產投資信託基金子公司的税收支出以及州特許經營税和所得税 |
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( |
) |
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( |
) |
歸屬於SITE中心的淨收益 |
$ |
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|
$ |
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||
優先股息 |
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( |
) |
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( |
) |
歸屬於普通股股東的淨收益 |
$ |
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$ |
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每股數據： |
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基本 |
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$ |
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稀釋 |
$ |
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|
$ |
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||
所附附附註是這些簡明合併財務報表不可分割的一部分。
4
網站中心公司
合併運營報表
（未經審計；以千計，每股金額除外）
|
六個月 |
|
|||||
|
已於6月30日結束 |
|
|||||
|
2024 |
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|
2023 |
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||
運營收入： |
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租金收入 |
$ |
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|
$ |
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||
費用和其他收入 |
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租賃運營費用： |
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操作和維護 |
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||
房地產税 |
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減值費用 |
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一般和行政 |
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折舊和攤銷 |
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其他收入（支出）： |
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利息支出 |
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( |
) |
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( |
) |
利息收入 |
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償還債務的收益 |
|
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||
股票衍生工具的虧損 |
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( |
) |
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其他收入（支出），淨額 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
權益法投資和其他項目收益前的（虧損）收益 |
|
( |
) |
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合資企業淨收入中的權益 |
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||
出售收益和利息控制權變更 |
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處置房地產的收益，淨額 |
|
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||
税前收入 |
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應納税房地產投資信託基金子公司的税收支出以及州特許經營税和所得税 |
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( |
) |
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( |
) |
淨收入 |
$ |
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|
$ |
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||
歸屬於非控股權益的收益，淨額 |
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( |
) |
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歸屬於SITE中心的淨收益 |
$ |
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$ |
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優先股息 |
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( |
) |
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( |
) |
歸屬於普通股股東的淨收益 |
$ |
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$ |
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每股數據： |
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基本 |
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稀釋 |
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$ |
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||
所附附附註是這些簡明合併財務報表不可分割的一部分。
5
網站中心公司
綜合收益合併報表
（未經審計；以千計）
|
三個月 |
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|
六個月 |
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||||||||||
|
已於6月30日結束 |
|
|
已於6月30日結束 |
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2024 |
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2023 |
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2024 |
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2023 |
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淨收入 |
$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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||||
其他綜合收益（虧損）： |
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扣除重新歸類為收益的金額後的現金流套期保值變動 |
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) |
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其他綜合收益總額（虧損） |
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綜合收益 |
$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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||||
歸屬於非控股權益的綜合收益總額 |
|
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|
( |
) |
|||
歸屬於SITE中心的綜合收益總額 |
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
||||
隨附的附註是這些簡明合併財務報表的組成部分。
6
網站中心公司
合併權益表
（未經審計；以千計）
|
網站中心股權 |
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||||||||||||||||||||||||||
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||||||||
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優先股 |
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|
常見 |
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|
額外 |
|
|
累計分配 |
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已推遲 |
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|
累計其他綜合（虧損）收益 |
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財政部 |
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|
總計 |
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餘額，2023 年 12 月 31 日 |
$ |
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$ |
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$ |
( |
) |
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$ |
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$ |
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) |
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$ |
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股票薪酬，淨額 |
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( |
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( |
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( |
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已申報的股息普通股 |
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( |
) |
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( |
) |
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已申報的股息優先股 |
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( |
) |
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( |
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綜合損失 |
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( |
) |
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( |
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餘額，2024 年 3 月 31 日 |
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股票薪酬，淨額 |
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已申報的股息普通股 |
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已申報的股息優先股 |
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綜合收益 |
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( |
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餘額，2024 年 6 月 30 日 |
$ |
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( |
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網站中心股權 |
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|
優先股 |
|
|
常見 |
|
|
額外 |
|
|
累計分配 |
|
|
遞延補償義務 |
|
|
累計其他綜合（虧損）收益 |
|
|
財政部 |
|
|
非- |
|
|
總計 |
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餘額，2022 年 12 月 31 日 |
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$ |
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$ |
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$ |
( |
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( |
) |
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普通股的發行 |
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回購普通股 |
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股票薪酬，淨額 |
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向非控股股權的分配 |
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已申報的股息普通股 |
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已申報的股息優先股 |
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綜合收益 |
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) |
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餘額，2023 年 3 月 31 日 |
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普通股的發行 |
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股票薪酬，淨額 |
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回購 OP 單位 |
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已申報的股息普通股 |
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( |
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已申報的股息優先股 |
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綜合收益 |
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餘額，2023 年 6 月 30 日 |
$ |
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( |
) |
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|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
$ |
|
|||||||
所附附附註是這些簡明合併財務報表不可分割的一部分。
7
網站中心公司
合併現金流量表
（未經審計；以千計）
|
六個月 |
|
|||||
|
已於6月30日結束 |
|
|||||
|
2024 |
|
|
2023 |
|
||
經營活動產生的現金流： |
|
|
|
|
|
||
淨收入 |
$ |
|
|
$ |
|
||
為使淨收益與經營活動提供的淨現金流保持一致而進行的調整： |
|
|
|
|
|
||
折舊和攤銷 |
|
|
|
|
|
||
基於股票的薪酬 |
|
|
|
|
|
||
債務發行成本和債務調整的公允市場價值的攤銷和註銷 |
|
|
|
|
|
||
償還債務的收益 |
|
( |
) |
|
|
|
|
其他收入——衍生品的未實現虧損 |
|
|
|
|
|
||
合資企業淨收入中的權益 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
合資企業的運營現金分配 |
|
|
|
|
|
||
出售收益和權益控制權變更 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
處置房地產的收益，淨額 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
減值費用 |
|
|
|
|
|
||
因地租終止而承建的建築物 |
|
( |
) |
|
|
|
|
應收賬款淨變動 |
|
|
|
|
|
||
應付賬款和應計費用的淨變動 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
其他運營資產和負債的淨變動 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
調整總額 |
|
( |
) |
|
|
|
|
經營活動提供的淨現金流 |
|
|
|
|
|
||
來自投資活動的現金流： |
|
|
|
|
|
||
收購的房地產，扣除負債和假定現金 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
開發房地產和改善運營房地產 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
出售合資企業權益的收益 |
|
|
|
|
|
||
處置房地產的收益 |
|
|
|
|
|
||
對合資企業的股權出資 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
償還合資企業預付款 |
|
|
|
|
|
||
來自未合併合資企業的分配 |
|
|
|
|
|
||
（用於）投資活動提供的淨現金流 |
|
|
|
|
( |
) |
|
來自融資活動的現金流： |
|
|
|
|
|
||
循環信貸額度的收益，淨額 |
|
|
|
|
|
||
支付貸款承諾費 |
|
( |
) |
|
|
|
|
償還優先票據 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
償還抵押債務 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
回購普通股以及股權獎勵計劃和股息再投資計劃 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
回購普通股 |
|
|
|
|
( |
) |
|
回購運營單位 |
|
|
|
|
( |
) |
|
向可兑現的運營合作伙伴單位的分配 |
|
|
|
|
( |
) |
|
已支付的股息 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
用於融資活動的淨現金流 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
||
現金、現金等價物和限制性現金淨增加 |
|
|
|
|
|
||
現金、現金等價物和限制性現金，期初 |
|
|
|
|
|
||
現金、現金等價物和限制性現金，期末 |
$ |
|
|
$ |
|
||
所附附附註是這些簡明合併財務報表不可分割的一部分。
8
簡明合併財務報表附註
業務性質
SITE Centers Corp. 及其相關的合併房地產子公司（統稱為 “公司” 或 “SITE Centers”）和未合併的合資企業主要從事擁有、租賃、收購、重建、開發和管理購物中心的業務。除非另有規定，否則此處提及的公司或站點中心包括SITE Centers Corp. 及其全資子公司。該公司的租户基礎包括全國和地區零售連鎖店以及當地租户。因此，公司的信用風險主要集中在零售行業。
在編制財務報表時使用估算值
未經審計的中期財務報表
這些財務報表由公司根據中期財務信息公認會計原則和美國證券交易委員會適用的規章制度編制。因此，它們不包括GAAP要求的完整財務報表的所有信息和腳註。但是，管理層認為，中期財務報表包括所有調整，僅包括公允列報所列期間的業績所必需的正常經常性調整。截至2024年6月30日和2023年6月30日的三個月和六個月的經營業績不一定代表全年可能的預期業績。這些簡明合併財務報表應與公司截至2023年12月31日止年度的10-k表年度報告中包含的公司經審計的財務報表及其附註一起閲讀。
整合原則
合併財務報表包括公司以及公司擁有控股權或被確定為可變權益實體主要受益人的所有實體的業績。在合併中，所有重要的公司間餘額和交易均已清除。對公司有能力行使重大影響力但沒有財務或運營控制權的房地產合資企業的投資使用權益會計法進行核算。因此，公司在這些合資企業的收益（或虧損）中所佔的份額包含在合併淨收益（虧損）中。
不動產的處置
在截至2024年6月30日的三個月和六個月中，公司收到的總收益為美元
現金流量表和非現金投資和融資信息的補充披露
非現金投資和融資活動彙總如下（以百萬計）：
|
六個月 |
|
|||||
|
已於6月30日結束 |
|
|||||
|
2024 |
|
|
2023 |
|
||
已申報但未支付的股息 |
$ |
|
|
$ |
|
||
與在建工程有關的應付賬款 |
|
|
|
|
|
||
回購 OP 單位 |
|
|
|
|
|
||
因地租終止而承建的建築物 |
|
|
|
|
|
||
9
在截至2024年6月30日的六個月中，公司收購了以下便利中心和土地（以千計）：
資產 |
|
地點 |
|
日期 |
|
總購買量 |
|
|
|
哈珀保護區的格羅夫 |
|
德克薩斯州康羅 |
|
|
$ |
|
|
||
吉爾伯特十字路口的商店 |
|
亞利桑那州吉爾伯特 |
|
|
|
|
|
||
布蘭登大道的藏品-地面租賃 (A) |
|
佛羅裏達州坦帕 |
|
|
|
|
|
||
威爾梅特中心 |
|
伊利諾伊州威爾梅特 |
|
|
|
|
|
||
日出廣場 |
|
佛羅裏達州維羅海灘 |
|
|
|
|
|
||
梅多蒙特村 (B) |
|
北卡羅來納州教堂山 |
|
|
|
|
|
||
紅山角 |
|
亞利桑那鳳凰城 |
|
|
|
|
|
||
羅斯威爾市場中心 |
|
喬治亞州羅斯威爾 |
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
|
收購的公允價值分配如下（以千計）：
|
|
|
|
加權平均值 |
|
土地 |
$ |
|
|
不適用 |
|
建築物 |
|
|
|
(A) |
|
租户改進 |
|
|
|
(A) |
|
就地租賃（包括租賃起始成本和租賃的公允市場價值） |
|
|
|
||
假設的其他資產 |
|
|
|
不適用 |
|
|
|
|
|
|
|
減去：低於市場的租約 |
|
( |
) |
|
|
減去：承擔的其他負債 |
|
( |
) |
|
不適用 |
收購的淨資產 |
$ |
|
|
|
|
|
2024 |
|
|
|
注意事項： |
|
|
|
|
現金 |
$ |
|
|
|
出售收益和權益控制權變更 |
|
|
|
|
先前持有的股權的賬面價值（注3） |
|
|
|
|
全部對價 |
$ |
|
|
|
公司截至2024年6月30日的三個月和六個月的合併運營報表中包括美元
10
截至2024年6月30日和2023年12月31日，公司擁有各種未合併合資企業的所有權，這些合資企業投資於
餘額，2023 年 12 月 31 日 |
$ |
|
|
淨虧損中的權益 |
|
( |
) |
分佈 |
|
( |
) |
捐款 |
|
|
|
基差的攤銷 |
|
|
|
先前持有的股權的賬面價值 |
|
( |
) |
償還預付款 |
|
( |
) |
衍生品公允價值的變化 |
|
( |
) |
餘額，2024 年 6 月 30 日 |
$ |
|
合併後的合資企業股權的對賬情況如下（以千計）：
|
2024年6月30日 |
|
|
2023 年 12 月 31 日 |
|
||
公司在累計權益中所佔的份額 |
$ |
|
|
$ |
|
||
基差值 |
|
|
|
|
|
||
延期租賃和開發費用，扣除與公司利息相關的部分 |
|
|
|
|
( |
) |
|
應付給公司的款項 |
|
|
|
|
|
||
合資企業的投資和預付款，淨額 |
$ |
|
|
$ |
|
||
公司通過向公司所有未合併的合資企業提供資產管理，物業管理以及租賃和開發服務而獲得的收入為美元
購物中心的佈局
2024 年 5 月，公司收購了
11
其他資產、負債和無形資產包括以下內容（以千計）：
|
2024年6月30日 |
|
|||||||||
|
資產 |
|
|
累計攤銷 |
|
|
網 |
|
|||
無形資產，淨額： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
就地租賃 |
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
||
高於市場的租約 |
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
||
租賃發放成本 |
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
||
租户關係 |
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
||
低於市場的地面租賃（作為承租人）(A) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
無形資產總額，淨額 (B) |
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
||
經營租賃 ROU 資產 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
其他資產： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
貸款承諾費 (C) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
預付費用 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
互換應收賬款 (D) |
|
|
|
|
|
|
|
|
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其他資產 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
存款 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
遞延費用，淨額 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
其他資產總額，淨額 |
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|||
|
責任 |
|
|
累計攤銷 |
|
|
網 |
|
|||
低於市場的租賃 |
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
||
12
|
2023 年 12 月 31 日 |
|
|||||||||
|
資產 |
|
|
累計攤銷 |
|
|
網 |
|
|||
無形資產，淨額： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
就地租賃 |
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
||
高於市場的租約 |
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
||
租賃發放成本 |
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
||
租户關係 |
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
||
無形資產總額，淨額 |
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
||
經營租賃 ROU 資產 |
|
|
|
|
|
|
|
|
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其他資產： |
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|
|
|
|
|
|
|
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貸款承諾費 |
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預付費用 |
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交換應收賬款 |
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其他資產 |
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|
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|
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|
|||
存款 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
遞延費用，淨額 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
其他資產總額，淨額 |
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|||
|
責任 |
|
|
累計攤銷 |
|
|
網 |
|
|||
低於市場的租賃 |
$ |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
||
截至2024年6月30日，該公司的循環信貸額度（定義見下文）
該公司與一家金融機構集團和作為管理代理人的摩根大通銀行維持循環信貸額度（“循環信貸額度”）。循環信貸額度提供不超過$的借款
公司在循環信貸額度下的借款在公司選擇時按浮動利率計息，基於 (i) SOFR利率加上
公司在估算金融工具的公允價值披露時使用了以下方法和假設。
公允價值的衡量
2024年6月30日，該公司使用固定固定利率互換來管理其部分基準利率變動的風險。估計的公允價值是使用市場標準方法確定的，即扣除貼現的固定現金付款和貼現的預期可變現金收入。可變現金收入基於從可觀測的市場利率曲線得出的利率預期（遠期曲線）。此外，考慮合同任何信用增強影響的信用估值調整已納入公允價值，以考慮潛在的不履約風險，包括公司自身的不履約風險和相應交易對手的不履約風險。該公司確定，用於估值其衍生品的重大投入屬於公允價值層次結構的第二級。
13
定期按公允價值計量的項目
截至2024年6月30日，公司定期維持按公允價值計量的互換協議（包含在其他資產中）。
|
|
|
|
|
公允價值測量 |
|
|
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|||||||
資產（負債）： |
|
第 1 級 |
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|
第 2 級 |
|
|
第 3 級 |
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|
總計 |
|
||||
2024年6月30日 |
|
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衍生金融工具 |
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$ |
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|
$ |
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$ |
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$ |
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||||
2023 年 12 月 31 日 |
|
|
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|
|
||||
衍生金融工具 |
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$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
||||
現金和現金等價物、限制性現金、應收賬款、應付賬款和其他負債
由於這些金融工具的到期日很短，公司合併資產負債表中報告的賬面金額接近公允價值。
債務
公司在估算債務的公允價值披露時使用了以下方法和假設。優先票據的公允市場價值是使用定價模型確定的，以近似公司公共債務的交易價格。所有其他債務的公允市場價值是使用貼現現金流技術估算的，該技術包括未來的合同利息和本金支付，以及市場利息收益率曲線，並對期限、選擇權和風險狀況進行了調整，包括公司的不履約風險和按價值貸款。公司的優先票據和所有其他債務在公允價值層次結構中分別被歸類為二級和三級。制定金融工具的估計公允價值需要大量的判斷。因此，所提出的估計不一定代表公司在處置金融工具時可能實現的金額。
與估計公允價值不同的賬面價值彙總如下（以千計）：
|
2024年6月30日 |
|
|
2023 年 12 月 31 日 |
|
||||||||||
|
攜帶 |
|
|
公平 |
|
|
攜帶 |
|
|
公平 |
|
||||
高級票據 |
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
||||
循環信貸額度和定期貸款 |
|
|
|
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|
|
|
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||||
抵押貸款債務 |
|
|
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|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
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||||
使用衍生品的風險管理目標
公司面臨因業務運營和經濟狀況而產生的某些風險。公司主要通過管理其核心業務活動來管理其面臨的各種業務和運營風險。公司管理經濟風險，包括利率、流動性和信用風險，主要是通過管理債務融資的金額、來源和期限，以及不時使用衍生金融工具。具體而言，公司訂立衍生金融工具來管理因業務活動而產生的風險敞口，這些風險敞口導致未來已知和不確定的現金金額的收取或支付，其價值由利率決定。公司的衍生金融工具用於管理公司已知或預期現金收入的金額、時間和期限以及主要與公司借款相關的已知或預期現金支付的差額、時間和期限。
對衝利率風險的現金流對衝
該公司使用利率衍生品的目標是管理其利率變動風險。為了實現這一目標，公司通常使用掉期和上限作為其利率風險管理策略的一部分。被指定為現金流套期保值的互換涉及從交易對手那裏獲得浮動利率金額，以換取公司在協議有效期內支付固定利率的款項，而無需交換標的名義金額。
截至2024年6月30日，該公司進行了一次有效互換，名義金額為美元
14
指定且符合現金流對衝條件的衍生品公允價值變動的有效部分記錄在累計其他綜合收益中，隨後在套期保值預測交易影響收益期間重新歸類為收益和利息支出。互換的所有組成部分都包含在套期保值有效性評估中。該公司預計將在未來12個月內反映出利息支出的減少（以及相應的收益增長）約美元
如果衍生品頭寸餘額為正，則如果互換交易對手不履行，公司將面臨信用風險。該公司認為，通過與主要金融機構進行互換，可以減輕其信用風險。公司持續監控和積極管理其浮動利率債務投資組合的利息成本，並可能根據市場狀況開立額外的利率互換頭寸或其他衍生利率工具。公司沒有也沒有計劃進入任何用於交易或投機目的的衍生金融工具。
與信用風險相關的或有特徵
公司與掉期交易對手簽訂了一項協議，其中包含一項條款，根據該條款，如果公司拖欠部分債務，公司也可以宣佈互換違約，從而加快互換下的付款。
衍生品 — 無抵押票據
2023 年，公司簽訂了互換協議，名義金額合計 $
按組成部分劃分的累計其他綜合收益的變化如下（以千計）：
|
2024 |
|
|
餘額，2023 年 12 月 31 日 |
$ |
|
|
現金流套期保值的變化 |
|
|
|
從累計其他綜合收益中重新分類的金額 |
|
( |
) |
餘額，2024 年 6 月 30 日 (A) |
$ |
|
|
(A) 包括公司通過定期貸款和一家未合併的合資企業訂立的衍生金融工具。
15
下表提供了淨收益和計算 “基本” 每股收益（“EPS”）時使用的普通股數量的對賬情況，後者使用已發行普通股的加權平均數，不考慮攤薄潛在普通股，以及 “攤薄” 每股收益，包括所有此類股票（以千計，每股金額除外）：
|
三個月 |
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六個月 |
|
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|
已於6月30日結束 |
|
|
已於6月30日結束 |
|
||||||||||
|
2024 |
|
|
2023 |
|
|
2024 |
|
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2023 |
|
||||
分子 — 基本型和稀釋型 |
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淨收入 |
$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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歸屬於非控股權益的收益 |
|
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( |
) |
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優先股息 |
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( |
) |
|
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( |
) |
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( |
) |
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$ |
( |
) |
歸屬於未歸屬股份和運營單位的收益 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
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( |
) |
之後歸屬於普通股股東的淨收益 |
$ |
|
|
$ |
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$ |
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|
$ |
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分母 — 股票數量 |
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基本—平均已發行股數 |
|
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攤薄證券的假設轉換——PRSU |
|
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攤薄證券——限制性股票單位的假設轉換 |
|
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|
|
|
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|
|
|
||||
攤薄後的平均已發行股數 |
|
|
|
|
|
|
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|
|
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每股收益： |
|
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基本 |
$ |
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|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
||||
稀釋 |
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
||||
在截至2024年6月30日的三個月和六個月中，計算攤薄後每股收益時考慮了2024年3月、2023年3月和2022年3月向某些高管發行的業績限制性股票單位（“PRSU”）。在計算截至2023年6月30日的三個月的攤薄後每股收益時考慮了2022年3月發行的減貧股份，在計算截至2023年6月30日的六個月的攤薄後每股收益時沒有考慮，因為它們具有反稀釋作用。計算攤薄後每股收益時未考慮2023年3月發行的減貧股份，因為它們在截至2023年6月30日的三個月中具有反稀釋作用，在計算截至2023年6月30日的六個月的攤薄後每股收益時也考慮到了這些減貧股份。在截至2023年6月30日的三個月和六個月中，計算攤薄後每股收益時考慮了2021年3月向某些高管發行的PRSU。2024 年 3 月，該公司發行了
普通股分紅
該公司宣佈季度現金分紅為 $
在截至2024年6月30日的六個月中，公司記錄的減值費用總額為美元
按公允價值計量的項目
公司必須評估某些減值合併投資的公允價值。減值房地產資產的估值是使用廣泛接受的估值技術確定的，包括對每種資產的預期現金流進行貼現現金流分析，以及考慮當前市值率的收入資本化方法，分析最近的可比銷售交易、實際銷售談判和從第三方收到的善意購買要約，和/或考慮經過時調整後的當前替換資產所需的金額。通常，公司在衡量投資的公允價值時會考慮多種估值技術。但是，在某些情況下，單一估值技術可能是適當的。
這些估值是根據市場狀況和管理層在記錄估值調整和減值時做出的假設計算得出的，如果市場狀況或基本假設發生變化，則可能與實際結果存在重大差異。
16
下表列出了有關已減值的房地產的公允價值的信息，因此按公允價值計量，以及截至2024年6月30日的六個月的相關減值費用。
|
|
公允價值測量 |
|
|||||||||||||||||
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|
第 1 級 |
|
|
第 2 級 |
|
|
第 3 級 |
|
|
總計 |
|
|
總計 |
|
|||||
2024年6月30日 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
持有和使用的長期資產 |
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|||||
下表列出了有關公司用於確定公允價值的重要不可觀察投入的定量信息（以百萬計，每平方英尺除外）：
|
|
關於三級公允價值衡量的量化信息 |
|
|||||||||
|
|
公允價值為 |
|
|
估價 |
|
|
|
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||
描述 |
|
2024年6月30日 |
|
|
技術 |
|
不可觀察的輸入 |
|
範圍 |
|
||
合併資產減值 |
|
$ |
|
|
指示性出價 |
|
指示性出價 (A) |
|
不適用 |
|
||
|
|
|
|
|
收入資本化法 |
|
市值率 |
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
每平方英尺成本 |
|
$ |
|
||
從 2024 年 7 月 1 日到 2024 年 7 月 26 日，公司收購了
2024年7月，該公司宣佈以一比四的比例對普通股進行反向拆分，並預計拆分調整後的交易將在2024年8月19日開盤時在紐約證券交易所開始。
17
第 2 項。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析
管理層對財務狀況和經營業績的討論與分析（“MD&A”）為讀者提供了管理層對SITE Centers Corp. 及其合併子公司（統稱為 “公司” 或 “SITE Centers”）的財務狀況、經營業績和流動性以及其他可能影響公司未來業績的因素的看法。該公司認為，閲讀MD&A及其截至2023年12月31日止年度的10-k表年度報告以及其他公開信息非常重要。
執行摘要
該公司是一家自我管理和自我管理的房地產投資信託基金（“房地產投資信託基金”），業務包括擁有、租賃、收購、重建、開發和管理購物中心。截至2024年6月30日，該公司的投資組合包括112個購物中心（包括通過未合併的合資企業擁有的11個購物中心）。截至2024年6月30日，該公司通過其所有物業（全資和合資企業）擁有約1790萬平方英尺的總可租賃面積（“GLA”）。
以下內容概述了公司的關鍵財務指標（參見本節後面介紹的非公認會計準則財務指標）（以千計，每股金額除外）：
|
三個月 |
|
|
六個月 |
|
||||||||||
|
已於6月30日結束 |
|
|
已於6月30日結束 |
|
||||||||||
|
2024 |
|
|
2023 |
|
|
2024 |
|
|
2023 |
|
||||
歸屬於普通股股東的淨收益 |
$ |
235,456 |
|
|
$ |
2,564 |
|
|
$ |
209,115 |
|
|
$ |
15,059 |
|
歸屬於普通股股東的 FFO |
$ |
40,177 |
|
|
$ |
57,519 |
|
|
$ |
92,108 |
|
|
$ |
119,418 |
|
歸屬於普通股股東的運營FFO |
$ |
55,883 |
|
|
$ |
61,295 |
|
|
$ |
115,684 |
|
|
$ |
124,023 |
|
每股收益 — 攤薄 |
$ |
1.11 |
|
|
$ |
0.01 |
|
|
$ |
0.99 |
|
|
$ |
0.07 |
|
在截至2024年6月30日的六個月中，歸屬於普通股股東的淨收益與去年同期相比的增長主要是由於2024年確認的房地產處置收益以及利息收入的增加被財產淨處置、註銷與抵押貸款機制承諾相關的費用、Curbline交易成本和減值費用（定義見下文）的影響部分抵消。
計劃分離便利零售投資組合
2023年10月，該公司宣佈計劃將其便利資產分拆為一個單獨的上市房地產投資信託基金，命名為Curbline Properties Corp.（“Curbline”），以表彰該公司非錨定投資組合以及雜貨和電力中心投資組合的獨特特徵和機會。便利物業通常位於交通繁忙的十字路口和主要車輛走廊的邊緣，提供更高的通道和能見度，並設有專用停車場。這些房產通常由一排以小型商店為主的同類房產組成，這些單元出租給各種不同的國家和地方服務部門以及餐廳租户，以滿足不斷增長的郊區人口的日常出行需求。與其他零售房地產形式相比，該物業類型的場地規劃和租賃前景深度可以利用現有面積，通常可以減少運營資本支出，並提供顯著的租户多元化。
此外，2023年10月，公司獲得了11億美元抵押貸款額度（“抵押貸款機制”）的融資承諾，該貸款預計將在分拆完成之前結束，貸款和額外的資產出售收益預計將用於償還公司所有未償無抵押債務，包括所有未償還的公共票據。在2024年第一和第二季度，該公司發佈了13處之前被確定為抵押貸款機制抵押品的房產，從而將截至2024年6月30日的承諾金額減少至5.548億美元。在截至2024年6月30日的六個月中，公司在公司合併運營報表中註銷了淨額為930萬美元的其他收益（支出）費用，原因是抵押貸款機制下的最大可用借款額減少了，這是由於貸款機構最初在抵押貸款承諾中確定的資產被釋放。
截至2024年6月30日，該公司的投資組合包括72種全資便利資產，預計將包含在Curbline投資組合中，包括與公司現有物業分離或正在分離的房產。截至2024年6月30日，Curbline投資組合中的房地產面積中位數約為21,000平方英尺，其中92％的基本租金由小於10,000平方英尺的單元產生。公司打算在分拆之前收購更多便利物業，這些物業將包含在Curbline投資組合中，資金來自公司的額外處置、留存的現金流和手頭現金。Curbline分離後，公司打算通過運營實現價值，並視市場而定
18
條件，出售額外資產。某些銷售的時機可能會受到臨時租賃、戰術重建活動和其他旨在實現價值最大化的資產管理舉措的影響。
預計Curbline在脱離公司時將處於淨現金狀況，手頭有現金、無抵押的、未提取的信貸額度以及無抵押的延期提款定期貸款。預計Curbline在脱離公司時不會有任何未償債務，因此，預計Curbline將具有利用手頭現金和債務資本來源為資產增長提供資金的強大能力。
該公司目前預計將在2024年10月1日左右完成Curbline的分離。
網站中心戰略
從2023年7月1日至2024年7月26日，公司通過銷售雜貨店、生活方式、淨租賃和電力中心物業創造了約18億美元的總收益。在分拆Curbline之前，公司預計將出售更多房產，以收購更多便利物業，為Curbline注資，並連同抵押貸款機制關閉後的收益，贖回和/或償還公司所有未償無抵押債務。該公司迄今為止在2024年上市出售的房產引起了眾多私人和機構投資者的濃厚興趣，該公司認為這要歸因於其投資組合的質量、租賃前景以及建設競爭性零售空間的成本上漲。該公司預計，2024年第三季度的處置活動量將保持較高水平，儘管資產出售的完成仍受包括資本市場狀況和買方盡職調查完成在內的許多不確定性的影響。
Curbline分離後，公司打算在市場條件和價格有利的情況下通過運營和出售更多房產來實現價值最大化。公司預計將使用任何此類出售收益來償還未償債務（包括抵押貸款額度）、贖回未償優先股和向股東進行分配。某些銷售的時機可能會受到臨時租賃、戰術重建活動和其他旨在實現價值最大化的資產管理舉措的影響。利率或資本市場的不利變化可能會對公司以優惠條件或根本不利地出售額外資產的能力產生不利影響。
如果公司能夠完成此類資產出售，預計後續時期的租金收入和淨收入可能會減少，儘管任何此類減少的程度將取決於多個因素，包括公司使用出售收益的方式。該公司預計，其未來的股息政策將受到運營、Curbline的預期分拆和未來資產出售的影響，儘管公司向股東分配出售收益將受到公司負債和優先股融資以及流動性和與持續運營相關的總體槓桿水平管理條款中規定的限制。
公司活動
公司投資組合中的增長機會包括提高租金、繼續租賃投資組合、對最近簽訂的租約開始租金以及調整現有場地規劃和平方英尺以產生更高的混合租金和運營現金流。
截至2024年7月26日，公司的交易和投資亮點包括以下內容：
19
運營成就
該公司認為，其最近強勁的租賃業績歸因於公司的投資組合集中在郊區的高家庭收入社區，這些社區見證了人口的顯著增長，遠程工作和在家辦公的趨勢發生了變化，競爭性零售物業的新建工程有限，全國租户的財務狀況良好，對實體商店位置的重視和依賴日益增加。
截至2024年6月30日，公司的運營亮點包括以下內容：
同比和同期經營指標的可比性越來越多地受到公司處置活動水平和構成的影響。
操作結果
截至2023年1月1日擁有的合併購物中心物業在本文中被稱為 “可比投資組合物業”。
運營收入（以千計）
|
三個月 |
|
|
|
|
||||||
|
已於6月30日結束 |
|
|
|
|
||||||
|
2024 |
|
|
2023 |
|
|
$ Change |
|
|||
租金收入 (A) |
$ |
113,480 |
|
|
$ |
135,954 |
|
|
$ |
(22,474) |
) |
費用和其他收入 (B) |
|
2,191 |
|
|
|
2,204 |
|
|
|
(13) |
) |
總收入 |
$ |
115,671 |
|
|
$ |
138,158 |
|
|
$ |
(22,487) |
) |
|
六個月 |
|
|
|
|
||||||
|
已於6月30日結束 |
|
|
|
|
||||||
|
2024 |
|
|
2023 |
|
|
$ Change |
|
|||
租金收入 (A) |
$ |
233,072 |
|
|
$ |
271,826 |
|
|
$ |
(38,754) |
) |
費用和其他收入 (B) |
|
4,690 |
|
|
|
5,024 |
|
|
|
(334) |
) |
總收入 |
$ |
237,762 |
|
|
$ |
276,850 |
|
|
$ |
(39,088) |
) |
20
|
|
三個月 |
|
|
|
|
||||||
|
|
已於6月30日結束 |
|
|
|
|
||||||
合同租賃付款 |
|
2024 |
|
|
2023 |
|
|
$ Change |
|
|||
基本租金收入和百分比租金收入 |
|
$ |
82,691 |
|
|
$ |
100,297 |
|
|
$ |
(17,606) |
) |
從租户那裏收回的款項 |
|
|
28,550 |
|
|
|
34,501 |
|
|
|
(5,951) |
) |
無法收回的收入 |
|
|
(369) |
) |
|
|
(548) |
) |
|
|
179 |
|
租約終止費、輔助收入和其他租金收入 |
|
|
2,608 |
|
|
|
1,704 |
|
|
|
904 |
|
合同租賃付款總額 |
|
$ |
113,480 |
|
|
$ |
135,954 |
|
|
$ |
(22,474) |
) |
|
|
六個月 |
|
|
|
|
||||||
|
|
已於6月30日結束 |
|
|
|
|
||||||
合同租賃付款 |
|
2024 |
|
|
2023 |
|
|
$ Change |
|
|||
基本租金收入和百分比租金收入 (1) |
|
$ |
167,956 |
|
|
$ |
198,751 |
|
|
$ |
(30,795) |
) |
向租户追回的款項 (2) |
|
|
58,232 |
|
|
|
69,817 |
|
|
|
(11,585) |
) |
無法收回的收入 |
|
|
(14) |
) |
|
|
(315) |
) |
|
|
301 |
|
租約終止費、輔助收入和其他租金收入 |
|
|
6,898 |
|
|
|
3,573 |
|
|
|
3,325 |
|
合同租賃付款總額 |
|
$ |
233,072 |
|
|
$ |
271,826 |
|
|
$ |
(38,754) |
) |
|
|
增加（減少） |
|
|
收購購物中心 |
|
$ |
4.8 |
|
可比的投資組合物業 |
|
|
1.9 |
|
購物中心的佈局 |
|
|
(38.0) |
) |
直線租金 |
|
0.5 |
|
|
總計 |
|
$ |
(30.8) |
) |
截至2024年6月30日和2023年6月30日，該公司分別擁有101處和108處全資物業，總入住率分別為90.9％和92.4％，每佔用平方英尺的平均年化基本租金分別為22.21美元和19.97美元。
運營費用（以千計）
|
三個月 |
|
|
|
|
||||||
|
已於6月30日結束 |
|
|
|
|
||||||
|
2024 |
|
|
2023 |
|
|
$ Change |
|
|||
操作和維護 |
$ |
19,251 |
|
|
$ |
22,476 |
|
|
$ |
(3,225) |
) |
房地產税 |
|
16,148 |
|
|
|
20,279 |
|
|
|
(4,131) |
) |
一般和行政 |
|
12,713 |
|
|
|
14,031 |
|
|
|
(1,318 |
) |
折舊和攤銷 |
|
40,439 |
|
|
|
58,698 |
|
|
|
(18,259) |
) |
|
$ |
88,551 |
|
|
$ |
115,484 |
|
|
$ |
(26,933) |
) |
21
|
六個月 |
|
|
|
|
||||||
|
已於6月30日結束 |
|
|
|
|
||||||
|
2024 |
|
|
2023 |
|
|
$ Change |
|
|||
操作和維護 (A) |
$ |
39,795 |
|
|
$ |
45,642 |
|
|
$ |
(5,847) |
) |
房地產税 (A) |
|
32,886 |
|
|
|
40,332 |
|
|
|
(7,446) |
) |
減值費用 (B) |
|
66,600 |
|
|
|
— |
|
|
|
66,600 |
|
一般和行政 (C) |
|
23,785 |
|
|
|
24,676 |
|
|
|
(891) |
) |
折舊和攤銷 (A) |
|
83,589 |
|
|
|
112,714 |
|
|
|
(29,125) |
) |
|
$ |
246,655 |
|
|
$ |
223,364 |
|
|
$ |
23,291 |
|
|
|
正在運營 |
|
|
房地產 |
|
|
折舊 |
|
|||
收購購物中心 |
|
$ |
0.9 |
|
|
$ |
0.6 |
|
|
$ |
3.2 |
|
可比的投資組合物業 |
|
|
1.0 |
|
|
|
0.3 |
|
|
|
(0.2 |
) |
購物中心的佈局 |
|
|
(7.7 |
) |
|
|
(8.3 |
) |
|
|
(32.1) |
) |
|
|
$ |
(5.8) |
) |
|
$ |
(7.4 |
) |
|
$ |
(29.1) |
) |
其他收入和支出（以千計）
|
三個月 |
|
|
|
|
||||||
|
已於6月30日結束 |
|
|
|
|
||||||
|
2024 |
|
|
2023 |
|
|
$ Change |
|
|||
利息支出 |
$ |
(18,426) |
) |
|
$ |
(20,921) |
) |
|
$ |
2,495 |
|
利息收入 |
|
8,550 |
|
|
|
— |
|
|
|
8,550 |
|
償還債務的收益 |
|
277 |
|
|
|
— |
|
|
|
277 |
|
股票衍生工具的虧損 |
|
(1,070 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(1,070 |
) |
其他收入（支出），淨額 |
|
(13,971) |
) |
|
|
(634 |
) |
|
|
(13,337) |
) |
|
$ |
(24,640) |
) |
|
$ |
(21,555) |
) |
|
$ |
(3,085) |
) |
|
六個月 |
|
|
|
|
||||||
|
已於6月30日結束 |
|
|
|
|
||||||
|
2024 |
|
|
2023 |
|
|
$ Change |
|
|||
利息支出 (A) |
$ |
(37,339) |
) |
|
$ |
(40,844) |
) |
|
$ |
3,505 |
|
利息收入 (B) |
|
15,844 |
|
|
— |
|
|
|
15,844 |
|
|
債務退休收益 (C) |
|
1,037 |
|
|
— |
|
|
|
1,037 |
|
|
股票衍生工具虧損 (D) |
|
(5,166 |
) |
|
— |
|
|
|
(5,166 |
) |
|
其他收入（支出），淨額（E） |
|
(18,034) |
) |
|
|
(1,321) |
) |
|
|
(16,713) |
) |
|
$ |
(43,658) |
) |
|
$ |
(42,165) |
) |
|
$ |
(1,493) |
) |
22
|
|
六個月 |
|
|||||
|
|
已於6月30日結束 |
|
|||||
|
|
2024 |
|
|
2023 |
|
||
加權平均未償債務（以十億計） |
|
$ |
1.6 |
|
|
$ |
1.8 |
|
加權平均利率 |
|
|
4.5 |
% |
|
|
4.4 |
% |
公司的整體資產負債表戰略是繼續保持充足的流動性和謹慎的槓桿水平和平均債務到期日。截至2024年6月30日和2023年6月30日，加權平均利率（基於合同利率，不包括調整的公允市場價值和債務發行成本）為4.3％。截至2024年6月30日，加權平均到期日（不延期）為2.1年。截至2024年6月30日和2023年6月30日的三個月，與重建項目相關的資本化利息成本分別為20萬美元和30萬美元，截至2024年6月30日和2023年6月30日的六個月分別為50萬美元和60萬美元。
其他物品（以千計）
|
三個月 |
|
|
|
|
||||||
|
已於6月30日結束 |
|
|
|
|
||||||
|
2024 |
|
|
2023 |
|
|
$ Change |
|
|||
合資企業淨收入中的權益 |
$ |
61 |
|
|
$ |
4,618 |
|
|
$ |
(4,557) |
) |
出售收益和利息控制權變更 |
|
2,669 |
|
|
|
— |
|
|
|
2,669 |
|
處置不動產的收益（虧損），淨額 |
|
233,316 |
|
|
|
(22) |
) |
|
|
233,338 |
|
應納税房地產投資信託基金子公司和州特許經營權的税收支出以及 |
|
(281) |
) |
|
|
(362) |
) |
|
|
81 |
|
|
六個月 |
|
|
|
|
||||||
|
已於6月30日結束 |
|
|
|
|
||||||
|
2024 |
|
|
2023 |
|
|
$ Change |
|
|||
合資企業淨收益中的權益 (A) |
$ |
78 |
|
|
$ |
5,977 |
|
|
$ |
(5,899) |
) |
出售收益和權益控制權變動 (B) |
|
2,669 |
|
|
|
3,749 |
|
|
|
(1,080) |
) |
房地產處置收益，淨額（C） |
|
265,030 |
|
|
|
183 |
|
|
|
264,847 |
|
應納税房地產投資信託基金子公司和州特許經營權的税收支出以及 |
|
(533) |
) |
|
|
(575) |
) |
|
|
42 |
|
歸屬於非控股權益的收益，淨額 |
|
— |
|
|
|
(18) |
) |
|
|
18 |
|
23
淨收入（以千計）
|
三個月 |
|
|
|
|
||||||
|
已於6月30日結束 |
|
|
|
|
||||||
|
2024 |
|
|
2023 |
|
|
$ Change |
|
|||
歸屬於SITE中心的淨收益 |
$ |
238,245 |
|
|
$ |
5,353 |
|
|
$ |
232,892 |
|
|
六個月 |
|
|
|
|
||||||
|
已於6月30日結束 |
|
|
|
|
||||||
|
2024 |
|
|
2023 |
|
|
$ Change |
|
|||
歸屬於SITE中心的淨收益 |
$ |
214,693 |
|
|
$ |
20,637 |
|
|
$ |
194,056 |
|
與去年同期相比，歸屬於SITE Centers的淨收益增長主要是處置收益和利息收入的結果，但被淨資產處置和減值費用的影響部分抵消。
非公認會計準則財務指標
運營資金和運營資金
演示的定義和基礎
該公司認為，運營資金（“FFO”）和運營FFO（均為非公認會計準則財務指標）為評估房地產投資信託基金的財務業績提供了額外而有用的手段。房地產行業以及證券分析師、投資者和其他利益相關方經常使用FFO和運營FFO來評估房地產投資信託基金的表現。該公司還認為，FFO和Operating FFO更適合衡量公司的核心業務，併為同行羣體提供基準。
FFO不包括房地產和房地產投資的GAAP歷史成本折舊和攤銷，後者假設房地產資產的價值隨着時間的推移大幅減少。但是，從歷史上看，房地產價值隨着市場狀況而上升或下降，許多公司使用不同的折舊壽命和方法。由於FFO不包括房地產特有的折舊和攤銷以及財產處置的損益，因此它可以提供一種績效衡量標準，與去年同期相比，它可以反映出入住率、租金率、運營成本、利息成本以及收購、處置和開發活動趨勢對運營的影響。這為公司的財務業績提供了一個視角，從根據公認會計原則確定的淨收益中看不出來。
FFO通常由公司定義和計算為淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算），調整後不包括（i）優先股股息，（ii）處置房地產及相關投資的損益，這些收益和損失均扣除税款，（iii）房地產和相關投資的減值費用，（iv）控制權變更的損益以及（v）某些非現金項目。這些非現金項目主要包括不動產折舊和無形資產攤銷、合資企業的股權收益（虧損）和來自非控股權益的股權收益（虧損），以及加上公司在未合併合資企業和非控股權益中佔有的FFO的比例份額，這些比例是持續確定的。公司對FFO的計算與全國房地產投資信託協會（“NAREIT”）提供的FFO定義一致。
該公司認為，其經營業績中記錄的某些費用、收入和收益/虧損無法比較或反映其核心經營業績。運營FFO對投資者很有用，因為公司取消了不可比的費用、收入和收益/虧損，以分析其經營業績並評估核心運營房地產投資組合的表現。因此，除了根據公認會計原則和FFO確定的淨收益（虧損）等其他衡量標準外，公司還計算了運營FFO，並與財務報表的用户進行了討論。運營FFO通常由公司定義和計算為FFO，其中不包括管理層認為不具有可比性且代表公司經營房地產投資組合業績的某些費用、收入和收益/虧損。此類調整包括註銷優先股原始發行成本、提前清償債務的收益/虧損、衍生工具的市值、某些交易費用收入、交易成本和其他重組類型的成本，包括員工離職成本。公司財務報表的用户定期要求披露這些調整。
24
這些費用、收入和收益/虧損的調整可能無法與其他房地產投資信託基金或房地產公司計算經營業績的方式相提並論，而且公司對運營FFO的計算與NAREIT對FFO的定義不同。此外，公司不保證這些費用、收入和收益/損失是非經常性的。可以合理地預計，這些費用、收入和收益/損失將在未來的經營業績中再次出現。
這些績效衡量標準被公司用於多種業務目的，也被其他房地產投資信託基金使用。公司部分使用FFO和/或運營FFO作為披露，以增進投資公眾對公司經營業績的理解；（ii）作為房地產資產公司業績的衡量標準；（iii）影響收購、處置和資本投資策略；（iv）將公司的業績與其他上市購物中心房地產投資信託基金的業績進行比較。
出於上述原因，管理層認為FFO和運營FFO為公司和投資者提供了公司經營業績的重要指標。它們提供公認的業績衡量標準，而不是GAAP淨收入，其中可能包括非現金項目（通常是重要項目）。其他房地產公司可能會以不同的方式計算FFO和運營FFO。
管理層認識到，與GAAP的淨收入相比，FFO和運營FFO存在侷限性。FFO和運營FFO不代表可用於分紅、資本置換或擴張、還本付息義務或其他承諾和不確定性的金額。管理層不使用FFO或運營FFO作為公司未來承諾、收購或開發活動的現金義務和資金需求的指標。FFO和運營FFO均不代表根據公認會計原則從經營活動中產生的現金，也不一定表示可用於滿足現金需求的現金。不應將FFO和運營FFO視為淨收益（根據公認會計原則計算）的替代方案，也不應將其視為衡量流動性的現金流的替代方案。FFO 和 Operating FFO 僅用作公司經營業績的額外指標。該公司認為，為了進一步瞭解其業績，應將FFO和運營FFO與公司報告的淨收益（虧損）進行比較，並在合併財務報表中根據公認會計原則確定的現金流之外還要考慮在內。下文提供了這些指標與其最直接可比的GAAP淨收益（虧損）指標的對賬情況。
對賬演示
歸屬於普通股股東的FFO和運營FFO如下（以千計）：
|
三個月 |
|
|
|
|
||||||
|
已於6月30日結束 |
|
|
|
|
||||||
|
2024 |
|
|
2023 |
|
|
$ Change |
|
|||
歸屬於普通股股東的 FFO |
$ |
40,177 |
|
|
$ |
57,519 |
|
|
$ |
(17,342) |
) |
歸屬於普通股股東的運營FFO |
|
55,883 |
|
|
|
61,295 |
|
|
|
(5,412) |
) |
|
六個月 |
|
|
|
|
||||||
|
已於6月30日結束 |
|
|
|
|
||||||
|
2024 |
|
|
2023 |
|
|
$ Change |
|
|||
歸屬於普通股股東的 FFO |
$ |
92,108 |
|
|
$ |
119,418 |
|
|
$ |
(27,310) |
) |
歸屬於普通股股東的運營FFO |
|
115,684 |
|
|
|
124,023 |
|
|
|
(8,339) |
) |
與上年同期相比，截至2024年6月30日的六個月中，FFO的下降主要歸因於淨資產處置以及註銷與11億美元抵押貸款承諾相關的930萬美元費用的影響，但利息收入的增加部分抵消了這一點。截至2024年6月30日的六個月中，與去年同期相比，運營FFO的下降主要歸因於淨資產處置的影響，但利息收入的增加部分抵消了這一影響。
25
公司根據公認會計原則計算的歸屬於普通股股東的淨收益與歸屬於普通股股東的FFO和歸屬於普通股股東的運營FFO的對賬情況如下（以千計）。公司不保證這些費用和收益是非經常性的。可以合理地預計，這些費用和收益將在未來的經營業績中再次出現：
|
三個月 |
|
|
六個月 |
|
||||||||||
|
已於6月30日結束 |
|
|
已於6月30日結束 |
|
||||||||||
|
2024 |
|
|
2023 |
|
|
2024 |
|
|
2023 |
|
||||
歸屬於普通股股東的淨收益 |
$ |
235,456 |
|
|
$ |
2,564 |
|
|
$ |
209,115 |
|
|
$ |
15,059 |
|
房地產投資的折舊和攤銷 |
|
39,203 |
|
|
|
57,350 |
|
|
|
81,022 |
|
|
|
110,067 |
|
合資企業淨收入中的權益 |
|
(61) |
) |
|
|
(4,618) |
) |
|
|
(78 |
) |
|
|
(5,977) |
) |
合資企業的FFO (A) |
|
1,564 |
|
|
|
2,201 |
|
|
|
3,148 |
|
|
|
4,183 |
|
非控股權益（OP 單位） |
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
18 |
|
房地產減值 |
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
66,600 |
|
|
|
— |
|
出售收益和權益控制權變更 |
|
(2,669) |
) |
|
|
— |
|
|
|
(2,669) |
) |
|
|
(3,749) |
) |
處置不動產（收益）虧損，淨額 |
|
(233,316) |
) |
|
|
22 |
|
|
|
(265,030) |
) |
|
|
(183) |
) |
歸屬於普通股股東的 FFO |
|
40,177 |
|
|
|
57,519 |
|
|
|
92,108 |
|
|
|
119,418 |
|
償還債務的收益 |
|
(277) |
) |
|
|
— |
|
|
|
(1,037) |
) |
|
|
— |
|
股票衍生工具的虧損 |
|
1,070 |
|
|
|
— |
|
|
|
5,166 |
|
|
|
— |
|
交易、債務清償及其他（在 SITE Centers |
|
14,083 |
|
|
|
677 |
|
|
|
18,222 |
|
|
|
1,506 |
|
分離和其他費用 |
|
830 |
|
|
|
3,099 |
|
|
|
1,225 |
|
|
|
3,099 |
|
非經營項目，淨額 |
|
15,706 |
|
|
|
3,776 |
|
|
|
23,576 |
|
|
|
4,605 |
|
歸屬於普通股股東的運營FFO |
$ |
55,883 |
|
|
$ |
61,295 |
|
|
$ |
115,684 |
|
|
$ |
124,023 |
|
(A) 截至2024年6月30日和2023年6月30日，該公司對未合併的合資企業進行了經濟投資，這些合資企業分別擁有11處和13處購物中心物業。這些合資企業代表公司在淨收益或虧損中記錄其權益份額的投資，因此也包括FFO和運營FFO。
合資企業的FFO和運營FFO彙總如下（以千計）：
|
三個月 |
|
|
六個月 |
|
||||||||||
|
已於6月30日結束 |
|
|
已於6月30日結束 |
|
||||||||||
|
2024 |
|
|
2023 |
|
|
2024 |
|
|
2023 |
|
||||
歸因於未合併的淨收益 |
$ |
7,334 |
|
|
$ |
15,860 |
|
|
$ |
6,179 |
|
|
$ |
20,627 |
|
房地產投資的折舊和攤銷 |
|
6,785 |
|
|
|
8,281 |
|
|
|
13,930 |
|
|
|
17,343 |
|
處置房地產的收益，淨額 |
|
(8,426 |
) |
|
|
(14,874) |
) |
|
|
(8,397) |
) |
|
|
(20,178) |
) |
FFO |
$ |
5,693 |
|
|
$ |
9,267 |
|
|
$ |
11,712 |
|
|
$ |
17,792 |
|
FFO 與 SITE Centers 的所有權權益 |
$ |
1,564 |
|
|
$ |
2,201 |
|
|
$ |
3,148 |
|
|
$ |
4,183 |
|
以 SITE Centers 的所有權權益運營 FFO |
$ |
1,676 |
|
|
$ |
2,334 |
|
|
$ |
3,337 |
|
|
$ |
4,482 |
|
(B) 在截至2024年6月30日的三個月和六個月中，分別包括與註銷抵押貸款設施費用相關的860萬美元和930萬美元支出，以及與Curbline Properties預期分拆相關的交易成本分別為380萬美元和650萬美元。
淨營業收入和同店淨營業收入
演示的定義和基礎
公司使用淨營業收入（“NOI”）（非公認會計準則財務指標）作為補充業績指標。NOI 的計算方法是財產收入減去與房地產相關的支出。該公司認為，NOI為投資者提供了有關公司財務狀況和經營業績的有用信息，因為它僅反映了房地產層面產生的收入和支出項目，並且在不同時期進行比較時，反映了入住率、租金率、運營成本以及非槓桿收購和處置活動趨勢對運營的影響。
公司還以同一門店或同店淨營業收入（“SSNOI”）為基礎提供NOI信息。該公司將SSNOI定義為財產收入減去房地產相關費用，其中不包括直線租金收入（包括報銷）和支出、租賃終止收入、管理費支出、租賃的公允市場價值和費用回收調整。SSNOI包括同期擁有的資產（季度比較為15個月）。此外，還介紹了SSNOI，包括與重建相關的活動。SSNOI不包括所有非財產和公司層面的收入和支出。其他房地產公司可能以不同的方式計算 NOI 和 SSNOI。該公司認為 SSNOI 是
26
實際所有權權益為投資者提供了有關可比資產經營業績的更多信息，因為它不包括上述某些非現金和不可比項目。房地產行業以及證券分析師、投資者和其他利益相關方經常使用SSNOI來評估房地產投資信託基金的表現。
SSNOI不是，也無意成為符合公認會計原則的演示文稿。SSNOI信息有其侷限性，因為它不包括與租户空間再租賃相關的任何資本支出或運營資產所需的資本支出。SSNOI不代表可用於分紅、資本置換或擴張、還本付息義務或其他承諾和不確定性的金額。管理層不使用SSNOI作為公司未來承諾、收購或開發活動的現金義務和資金需求的指標。SSNOI不代表根據公認會計原則從經營活動中產生的現金，也不一定表示可用於滿足現金需求的現金。不應將SSNOI視為淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算）的替代方案，也不應被視為衡量流動性的現金流的替代方案。下文提供了NOI和SSNOI與其最直接可比的GAAP淨收益（虧損）指標的對賬情況。
對賬演示
公司根據公認會計原則計算的公司淨收益與NOI和SSNOI的對賬情況如下（以千計），按其資產的實際所有權權益計算，淨收益為100％：
|
在截至6月30日的六個月中 |
|
|||||||||||||
|
2024 |
|
|
2023 |
|
|
2024 |
|
|
2023 |
|
||||
|
在 100% |
|
|
為了公司的利益 |
|
||||||||||
歸屬於SITE中心的淨收益 |
$ |
214,693 |
|
|
$ |
20,637 |
|
|
$ |
214,693 |
|
|
$ |
20,637 |
|
費用收入 |
|
(3,012) |
) |
|
|
(3,634) |
) |
|
|
(3,012) |
) |
|
|
(3,634) |
) |
利息支出 |
|
37,339 |
|
|
|
40,844 |
|
|
|
37,339 |
|
|
|
40,844 |
|
折舊和攤銷 |
|
83,589 |
|
|
|
112,714 |
|
|
|
83,589 |
|
|
|
112,714 |
|
一般和行政 |
|
23,785 |
|
|
|
24,676 |
|
|
|
23,785 |
|
|
|
24,676 |
|
利息收入 |
|
(15,844) |
) |
|
|
— |
|
|
|
(15,844) |
) |
|
|
— |
|
償還債務的收益 |
|
(1,037) |
) |
|
|
— |
|
|
|
(1,037) |
) |
|
|
— |
|
股票衍生工具的虧損 |
|
5,166 |
|
|
|
— |
|
|
|
5,166 |
|
|
|
— |
|
其他（收入）支出，淨額 |
|
18,034 |
|
|
|
1,321 |
|
|
|
18,034 |
|
|
|
1,321 |
|
減值費用 |
|
66,600 |
|
|
|
— |
|
|
|
66,600 |
|
|
|
— |
|
合資企業淨收入中的權益 |
|
(78 |
) |
|
|
(5,977) |
) |
|
|
(78 |
) |
|
|
(5,977) |
) |
税收支出 |
|
533 |
|
|
|
575 |
|
|
|
533 |
|
|
|
575 |
|
出售收益和權益控制權變更 |
|
(2,669) |
) |
|
|
(3,749) |
) |
|
|
(2,669) |
) |
|
|
(3,749) |
) |
處置房地產的收益，淨額 |
|
(265,030) |
) |
|
|
(183) |
) |
|
|
(265,030) |
) |
|
|
(183) |
) |
來自非控股權益的收入 |
|
— |
|
|
|
18 |
|
|
|
— |
|
|
|
18 |
|
合併營收收入 |
$ |
162,069 |
|
|
$ |
187,242 |
|
|
$ |
162,069 |
|
|
$ |
187,242 |
|
減去：非同店淨資產淨值調整 |
|
|
|
|
|
|
|
(36,200 |
) |
|
|
(62,359) |
) |
||
合併 SSNOI 總額 |
|
|
|
|
|
|
$ |
125,869 |
|
|
$ |
124,883 |
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
合併的SSNOI變動百分比 |
|
|
|
|
|
|
|
0.8 |
% |
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
來自未合併合資企業的淨收入 |
$ |
6,179 |
|
|
$ |
20,627 |
|
|
$ |
1,406 |
|
|
$ |
4,237 |
|
利息支出 |
|
16,173 |
|
|
|
13,348 |
|
|
|
3,590 |
|
|
|
3,028 |
|
折舊和攤銷 |
|
13,930 |
|
|
|
17,343 |
|
|
|
3,390 |
|
|
|
4,029 |
|
其他（收入）支出，淨額 |
|
3,944 |
|
|
|
4,938 |
|
|
|
913 |
|
|
|
1,112 |
|
處置房地產的收益，淨額 |
|
(8,397) |
) |
|
|
(20,178) |
) |
|
|
(1,679) |
) |
|
|
(4,037) |
) |
未合併的NOI |
$ |
31,829 |
|
|
$ |
36,078 |
|
|
$ |
7,620 |
|
|
$ |
8,369 |
|
減去：非同店淨資產淨值調整 |
|
|
|
|
|
|
|
(789 |
) |
|
|
(1,681) |
) |
||
按SITE份額計算的未合併SSNOI總額 |
|
|
|
|
|
|
$ |
6,831 |
|
|
$ |
6,688 |
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
未合併的SSNOI變動百分比 |
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2.1 |
% |
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SSNOI 網站份額變化百分比 |
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0.9 |
% |
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截至2024年6月30日的六個月中，SSNOI與去年同期相比有所增加，這主要與續租導致的年基本租金增加，以及錨地回填先前空置空間所產生的租金開始增加。
27
流動性、資本資源和融資活動
公司定期評估發行和出售額外債務或股權證券、從貸款人那裏獲得信貸額度或回購或再融資長期債務的機會，這是其進一步鞏固其財務狀況的總體戰略的一部分。公司仍然致力於監控流動性和負債期限，保持謹慎的槓桿水平，以管理其整體風險狀況，同時保持戰略靈活性。
公司的合併和未合併債務通常要求在債務期限內每月或每半年支付本金和/或利息。儘管該公司目前認為有幾個可行的來源來獲取資本和為其業務提供資金，包括循環信貸額度（定義見下文）下的能力，但無法保證這些債務將按目前的預期進行再融資或償還。任何新的債務融資，包括抵押貸款額度，也可能產生比再融資債務更高的利率，這可能會對公司的運營產生不利影響。
該公司歷來通過公開和私人市場獲得資本來源。收購和重建通常通過經營活動提供的現金、循環信貸額度、抵押貸款、有擔保債務、無抵押債務、普通股和優先股發行、合資資本和資產出售提供資金。截至2024年6月30日和2023年12月31日，合併未償債務總額分別為15億美元和16億美元。
截至2024年6月30日，該公司的非限制性現金餘額為11.813億美元。該公司的循環信貸額度為9.5億美元（須滿足適用的借款條件），貸款機構承諾為5.548億美元的抵押貸款額度提供資金（詳見下文），但須滿足各種成交條件。該公司已經解決了將於2024年到期的所有合併債務。2025年，該公司到期的優先票據本金總額為4.04億美元。截至2024年6月30日，該公司預計，其已確定的重建項目將產生約500萬美元的費用。該公司認為，目前有足夠的流動性來經營其業務。截至2024年7月26日，公司購買了2025年、2026年和2027年到期的未償優先無抵押票據的本金總額為8,830萬美元，包括支出在內的現金對價總額為8,710萬美元。
循環信貸額度和定期貸款
該公司與一家金融機構集團和作為管理代理人的摩根大通銀行維持無抵押循環信貸額度（“循環信貸額度”），提供高達9.5億美元的借款，如果現有或新的貸款機構同意提供增量承諾並遵守其他先決條件，則限額可以提高至14.5億美元。循環信貸額度將於2026年6月到期，但有兩個為期六個月的期權，由公司選擇將到期日延長至2027年6月（視滿足某些條件而定）。公司在循環信貸額度下的借款在公司選擇時按浮動利率計息，基於（i）有擔保隔夜融資利率（“SOFR”）利率加上10個基點的信用利差調整加上適用的保證金（2024年6月30日為0.85％），或（ii）替代基準利率加上適用的利率（2024年6月30日為0.0％）。循環信貸額度還規定了年度貸款費，截至2024年6月30日，該費用為整個貸款的20個基點。適用的利潤率和融資費用因穆迪投資者服務公司（“穆迪”）、標普全球評級（“標普”）和惠譽投資者服務公司（“惠譽”）（或其各自的繼任者）對公司的長期優先無抵押債務評級而異。循環信貸額度還具有與可持續發展掛鈎的定價組成部分，如果公司實現某些可持續發展績效目標，則適用的利率利潤率可以調整一兩個基點。
公司還向一家金融機構集團和作為管理代理人的富國銀行全國協會持有2億美元的無抵押定期貸款（“定期貸款”），該貸款根據公司的長期優先無抵押債務評級按浮動利率計息，等於（i）SOFR利率加上10個基點的信用利差調整加上適用的利潤（2024年6月30日為0.95％）或（ii）替代基礎利率加上適用的利潤（截至2024年6月30日為0.0％）。適用的利潤率因穆迪、標普和惠譽（或其各自的繼任者）對公司的長期優先無抵押債務評級而異。2022年8月，公司將參照浮動SOFR利率計算的定期貸款利率部分改為每年2.75％的固定利率。定期貸款將於2027年6月到期。公司未來可能會將定期貸款的本金總額增加至最高8億美元，前提是確定現有或新的貸款機構在遵守其他慣例條件的前提下提供額外的貸款承諾。定期貸款還具有與可持續發展掛鈎的定價部分，如果公司實現某些可持續發展績效目標，則適用的利率利率可以調整一到兩個基點。管理定期貸款的契約與管理循環信貸額度的契約基本相同。
公司發行或可能發行優先和次級無抵押債務所依據的循環信貸額度、定期貸款和契約包含某些財務和運營契約，除其他外，包括槓桿比率和還本付息承保範圍和固定費用覆蓋率，以及對公司承擔擔保和抵押貸款能力的限制
28
無抵押債務，出售公司的全部或幾乎全部資產，並進行某些合併和收購。循環信貸額度、定期貸款和契約還包含慣常的違約條款，包括未能按時支付應付的本金和利息，未能遵守財務和運營契約，以及公司或其控股子公司（即公司利息超過50％的實體）未能在到期時償還超過適用寬限期和補救期的某些超過特定門檻的債務。如果公司的貸款人或票據持有人根據債務管理的適用協議的規定宣佈違約，則公司可能無法獲得更多資金和/或加速償還任何未償借款。截至2024年6月30日，公司遵守了債務協議中的所有財務契約。儘管該公司認為將繼續按照這些契約運營，但如果公司違反這些契約，公司可能會面臨更高的財務成本和費用或加速到期。
抵押貸款融資承諾
2023年10月，為公司便利物業的預期分拆做準備，公司獲得了包括ATLAS SP Partners, L.P. 在內的阿波羅關聯公司的承諾（“承諾”），提供11億美元的抵押貸款，由該公司約40處零售物業擔保。公司可以在2024年10月25日之前的任何日期着手關閉和提取全部或部分抵押貸款額度，前提是滿足承諾中規定的各種成交條件，包括債務收益率和貸款價值比門檻，貸款機構收到可接受的第三方報告以及滿足其他慣例成交要求。如果在抵押貸款機制結束之前出售任何抵押物業，則承諾下的可用金額將減少。該公司目前預計將在分拆Curbline之前關閉並提取抵押貸款機制，並將貸款和資產出售收益用於贖回和/或償還所有未償無抵押債務以及用於一般公司用途。在2024年的前六個月，該公司發佈了13處之前被確定為抵押貸款機制抵押品的房產，從而將截至2024年6月30日的承諾金額減少至5.548億美元。
如承諾所述，抵押貸款將在截止日期的兩週年之際到期，但須在公司選擇時獲得為期一年的延期期權，並視延期時滿足某些條件而定。收盤後，公司將能夠根據分配給抵押貸款機制的貸款金額預付本金，從而實現對作為抵押貸款機制抵押品的房產的發行。
公司向貸款機構及其關聯公司支付了預付承付款和結構化費用，還將在無準備金的承諾期內根據承諾的貸款金額（因此該金額可能由公司不時減少）和根據收盤時融資的貸款金額支付結算費。公司沒有義務關閉或提取抵押貸款額度，也無法保證公司將滿足關閉抵押貸款額度的條件，也無法保證抵押貸款機制將按照承諾中規定的條款關閉或根本無法保證。在截至2024年6月30日的六個月中，公司在公司合併運營報表中註銷了930萬美元的其他收益（支出）費用，這筆費用與抵押貸款機制的承諾金額減少至5.548億美元有關，原因是最初被確定為抵押貸款機制抵押品的13處房產被釋放。
合併負債——截至2024年6月30日
如上所述，公司致力於保持謹慎的槓桿水平，並可能利用融資或出售房產或其他投資的收益來償還額外債務。這些資金來源可能會受到各種風險和不確定性的影響。無法保證公司的債務將按目前的預期進行再融資或償還。參見第 1A 項。公司截至2023年12月31日止年度的10-k表年度報告中的風險因素。
該公司不斷評估其債務到期日，並根據管理層的評估，認為它有可行的融資和再融資替代方案，包括抵押貸款機制。公司仍然致力於保持充足的流動性、管理債務期限和保持謹慎的槓桿水平，以管理其整體風險狀況，同時保持戰略靈活性。
未合併合資企業的抵押貸款負債——截至2024年6月30日
截至2024年6月30日，公司未合併合資企業的未償債務將在隨後的13個月內（即截至2025年7月）到期，包括RVIP IIIb的6,170萬美元（按SITE Centers的份額計算為3,070萬美元），預計將根據貸款文件延期。
無法保證這些債務將按目前的預期再融資或償還。未來房地產收入的任何惡化都可能導致這些合資企業中的一家或多家未來無法為到期債務再融資，也無法滿足適用的契約、財務測試或還本付息要求或貸款到期延期條件，因此
29
允許抵押貸款機構控制房地產現金流，限制向合資企業成員分配現金，宣佈違約，提高利率或加快貸款到期。此外，利率上升或交易市場的挑戰可能會對公司合資企業以誘人的價格出售資產以償還債務的能力產生不利影響。
現金流活動
公司的現金流活動彙總如下（以千計）：
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六個月 |
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已於6月30日結束 |
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2024 |
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2023 |
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經營活動提供的現金流 |
$ |
106,443 |
|
|
$ |
126,797 |
|
投資活動提供（用於）的現金流 |
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726,007 |
|
|
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(112,956) |
) |
用於融資活動的現金流 |
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(215,903) |
) |
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(6,462) |
) |
截至2024年6月30日的六個月中，現金流與前一同期相比的變化如下：
經營活動：經營活動提供的現金減少了2,040萬美元，這主要是由於處置活動被利息收入的增加部分抵消了租金收入的減少。
投資活動：投資活動提供的現金增加了8.390億美元，主要原因如下：
融資活動：用於融資活動的現金增加了2.094億美元，這主要是由於以下原因：
股息分配
該公司宣佈，截至2024年6月30日和2023年6月30日的六個月中，普通現金和優先現金分紅分別為6,030萬美元和6,020萬美元。
公司打算在截至2024年12月31日的年度中以普通股和優先股息的形式分配至少100％的普通應納税所得額，以保持對房地產投資信託基金要求的遵守和不產生聯邦所得税（不包括適用於其應納税房地產投資信託基金子公司活動的聯邦所得税）。
公司董事會打算監督公司的股息政策，以保持足夠的運營流動性，並最大限度地提高公司的自由現金流，同時仍遵守房地產投資信託基金的支出要求並最大限度地減少聯邦所得税（不包括適用於其應納税房地產投資信託基金子公司活動的聯邦所得税）。儘管公司向股東分配銷售收益的能力將受到公司債務和優先股融資條款中規定的限制，但公司未來的股息政策也可能受到Curbline預期分拆和未來資產出售的影響。
網站中心的股權
2022年，公司董事會批准了一項普通股回購計劃。根據該計劃的條款，公司有權回購最高價值為1億美元的普通股。截至2024年6月30日，該公司已根據該計劃在公開市場交易中回購了200萬股普通股，總成本為2660萬美元。
2024 年 5 月，公司終止了其2.5億美元的持續股權計劃。
資本的來源和用途
公司仍然致力於保持充足的流動性、管理債務期限和保持謹慎的槓桿水平，以管理其整體風險狀況，同時保持戰略靈活性。股權發行、債務融資（包括
30
抵押貸款機制）、資產銷售和運營現金流仍然是用於實現這些目標的潛在收益來源。
路緣線分離
2023年10月，該公司宣佈計劃通過分拆Curbline將其便利資產分拆為一個單獨的公開交易房地產投資信託基金。在分拆Curbline之前，公司預計將使用抵押貸款機制關閉和額外資產出售的收益來贖回和/或償還公司所有未償的無抵押債務。該公司在2024年迄今已上市出售的房產引起了眾多私人和機構投資者的濃厚興趣。因此，該公司預計，2024年第三季度的處置活動量將保持較高水平，儘管資產出售的完成仍受包括資本市場狀況和買方盡職調查完成在內的許多不確定性的影響。Curbline分離後，根據市場狀況，公司打算出售更多資產，並將所得款項用於償還未償債務、贖回未償優先股和向股東進行分配。某些銷售的時機可能會受到臨時租賃、戰術重建活動和其他旨在實現價值最大化的資產管理舉措的影響。
預計Curbline在脱離公司時將處於淨現金狀況，手頭有現金、無抵押的、未提取的信貸額度以及無抵押的延期提款定期貸款。預計Curbline在脱離公司時不會有任何未償債務，因此，預計Curbline將有大量的手頭現金和債務資本來源，為顯著的資產增長提供資金。該公司預計將在分拆之前收購更多便利物業，這些物業將包含在Curbline投資組合中，資金來自公司的額外處置、留存的現金流和手頭現金。
收購
截至2024年7月26日，公司收購了以下便利中心和土地（以千計）：
收購日期 |
|
房產名稱 |
|
市、州 |
|
總擁有量 GLA |
|
|
格羅斯 |
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2024 年 2 月 |
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哈珀保護區的格羅夫 |
|
德克薩斯州康羅 |
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22 |
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$ |
10,650 |
|
2024 年 3 月 |
|
吉爾伯特十字路口的商店 |
|
亞利桑那州吉爾伯特 |
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|
15 |
|
|
|
8,460 |
|
2024 年 4 月 |
|
布蘭登大道的藏品-地面租賃 (A) |
|
佛羅裏達州坦帕 |
|
— |
|
|
|
1,000 |
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2024 年 5 月 |
|
威爾梅特中心 |
|
伊利諾伊州威爾梅特 |
|
|
9 |
|
|
|
2,850 |
|
2024 年 5 月 |
|
日出廣場 |
|
佛羅裏達州維羅海灘 |
|
|
17 |
|
|
|
5,500 |
|
2024 年 5 月 |
|
梅多蒙特村 (B) |
|
北卡羅來納州教堂山 |
|
|
199 |
|
|
|
44,250 |
|
2024 年 6 月 |
|
紅山角 |
|
亞利桑那鳳凰城 |
|
|
6 |
|
|
|
2,100 |
|
2024 年 6 月 |
|
羅斯威爾市場中心 |
|
喬治亞州羅斯威爾 |
|
|
82 |
|
|
|
17,750 |
|
2024 年 7 月 |
|
克羅克下議院 |
|
俄亥俄州西湖 |
|
|
29 |
|
|
|
18,500 |
|
2024 年 7 月 |
|
楓樹角 |
|
田納西州亨德森 |
|
|
20 |
|
|
|
8,250 |
|
|
|
|
|
|
|
|
399 |
|
|
$ |
119,310 |
|
此外，2024年2月，DdRm Properties合資企業以810萬澳元（按公司股份計算為160萬美元）的收購價收購了其梅多蒙特村物業的兩塊外包土地。
31
處置
截至2024年7月26日，公司出售了以下全資購物中心（以千計）：
售出日期 |
|
房產名稱 |
|
市、州 |
|
總擁有量 GLA |
|
|
格羅斯 |
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2024 年 1 月 |
|
高地村市場 |
|
德克薩斯州高地村 |
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207 |
|
|
$ |
42,100 |
|
2024 年 1 月 |
|
卡塞爾伯裏下議院 (A) |
|
佛羅裏達州卡塞爾伯裏 |
|
|
237 |
|
|
|
40,300 |
|
2024 年 3 月 |
|
東教堂山 |
|
科羅拉多斯普林斯 |
|
|
225 |
|
|
|
37,000 |
|
2024 年 4 月 |
|
Cool springs |
|
田納西州布倫特伍德 |
|
|
198 |
|
|
|
34,550 |
|
2024 年 4 月 |
|
集市廣場 (B) |
|
喬治亞州道格拉斯維爾 |
|
|
117 |
|
|
|
15,600 |
|
2024 年 6 月 |
|
約翰斯溪鎮中心 |
|
佐治亞州蘇瓦尼 |
|
|
303 |
|
|
|
58,850 |
|
2024 年 6 月 |
|
六種房地產投資組合 (C) |
|
|
|
|
2,368 |
|
|
|
495,000 |
|
2024 年 6 月 |
|
鐘樓廣場 (D) |
|
佛羅裏達州那不勒斯 |
|
|
250 |
|
|
|
54,700 |
|
2024 年 6 月 |
|
集線器 |
|
紐約州亨普斯特德 |
|
|
249 |
|
|
|
41,000 |
|
2024 年 6 月 |
|
Cumming Marketplace（勞氏包裹） |
|
喬治亞州卡明 |
|
|
135 |
|
|
|
17,200 |
|
2024 年 6 月 |
|
貝爾蓋特購物中心 |
|
北卡羅來納州夏洛特 |
|
|
269 |
|
|
|
47,250 |
|
2024 年 7 月 |
|
兩個房地產投資組合 (E) |
|
喬治亞州卡明 |
|
|
406 |
|
|
|
67,530 |
|
|
|
|
|
|
|
|
4,964 |
|
|
$ |
951,080 |
|
合資企業的處置
2024年5月，公司以4,420萬美元（按公司股份計算為880萬美元）收購了DdRm Properties合資企業（北卡羅來納州教堂山梅多蒙特村）擁有的一筆資產。2024年6月，DdRm Properties合資企業以3650萬美元的價格出售了一項資產（加利福尼亞州里士滿的山頂廣場），其中該公司的股份為730萬美元。該合資企業沒有剩餘資產。
重建管道
該公司評估投資組合中其他戰術重建潛力，特別是與標的房地產的有效利用（包括擴建、改善和重新租用各種房產）相關的潛力。該公司通常預計，只有在發生大量租户租賃之後，才會開始重建項目的建設。截至2024年6月30日，該公司的各種活躍合併重建項目和其他項目正在進行約3,400萬澳元的施工中，預計其已確定的重建項目尚有約500萬美元尚待支出。截至2024年6月30日，該公司的購物中心擴建、外包開發、第一代空間建設和再利用項目如下（以千計）：
地點 |
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估計的 |
|
估計的 |
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2024 年 6 月 30 日產生的費用 |
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塔納斯本（俄勒岡州波特蘭）的商店 |
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2Q26 |
|
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2,145 |
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1,771 |
|
博卡中心（佛羅裏達州博卡拉頓）的商店 |
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1Q27 |
|
|
5,273 |
|
|
|
708 |
|
總計 |
|
|
|
$ |
7,418 |
|
|
$ |
2479 |
|
大寫
截至2024年6月30日，該公司的市值包括15億美元的債務、1.75億美元的優先股和30億美元的市場股權（計算方法是已發行普通股乘以14.50美元，即公司的收盤價）
32
2024年6月28日（2024年6月最後一個交易日）在紐約證券交易所的普通股。2024年6月30日，在定期貸款利率的浮動利率部分轉換為固定利率的協議生效後，該公司的總負債完全由固定利率債務組成。
2024年7月，該公司宣佈以一比四的比例對普通股進行反向拆分，並預計拆分調整後的交易將在2024年8月19日開盤時在紐約證券交易所開始。
管理層力求保持獲得管理公司資產負債表和償還即將到期的債券所需的資本資源的渠道。因此，公司可以尋求通過額外的債務或股權融資和/或合資資本來獲得資金，其方式應符合其意圖，即以審慎的債務資本化政策進行運營，並通過維持穆迪、標準普爾和惠譽的投資等級評級來降低公司的資本成本。如果公司關閉與分拆Curbline有關的抵押貸款機制，該公司預計將使用貸款收益和資產出售收益來償還公司所有未償的無抵押債務，在這種情況下，它將不再維持投資級評級。證券評級不是建議購買、賣出或持有證券，因為評級機構可能隨時修改或撤回該評級。每個評級都應獨立於任何其他評級進行評估。公司可能無法以優惠條件獲得融資，或者根本無法獲得融資，這可能會對未來的評級產生負面影響。
發行或可能發行公司優先和次級無抵押債務的循環信貸額度、定期貸款和契約包含某些財務和運營契約，除其他外，包括還本付息承保範圍和固定費用覆蓋率，以及對公司承擔有擔保和無抵押債務、出售公司全部或基本全部資產、參與某些合併和收購的能力的限制並向其股東進行分配。儘管公司打算按照這些契約運營，但如果公司違反這些契約，公司可能會面臨更高的財務成本和費用或加速到期。此外，循環信貸額度、定期貸款和公司契約允許在公司某些其他債務違約或加速償還的情況下加速到期。抵押房產喪失抵押品贖回權或無法為現有債務再融資將對公司的財務狀況和經營業績產生負面影響。
合同義務和其他承諾
該公司已經解決了將於2024年到期的所有合併債務。2025年，該公司到期的優先票據本金總額為4.04億美元。公司預計將通過手頭現金、循環信貸額度的使用、資產出售和其他投資的收益、運營現金流和/或包括抵押貸款在內的額外債務和/或股權融資，為票據和未來到期日的還款提供資金。無法保證這些債務將按目前的預期償還或再融資。
其他擔保
在重建購物中心的同時，該公司已與總承包商簽訂了截至2024年6月30日總額約250萬澳元的合併物業的承諾，其中包括重建中的資產。這些債務主要由建築合同組成，通常應在12至24個月內到期，因為相關施工成本是發生的，預計將通過運營現金流、資產出售或循環信貸額度下的借款來融資。這些合同通常可以更改或終止而不會受到處罰。
在2023年出售兩處房產時，公司擔保了額外的施工成本，以完成物業的再租賃工作和延期維護，這兩項費用均記為負債。截至2024年6月30日，該公司的負債約為260萬美元。該金額記錄在公司合併資產負債表上的應付賬款和其他負債中。
該公司定期簽訂房產維護合同。這些合同通常可以在提前30至60天通知後取消，而不會受到罰款。截至2024年6月30日，該公司的採購訂單債務通常在一年內支付，總額約為220萬美元，與物業維護以及一般和管理費用有關。
經濟狀況
該公司繼續保持零售商對位置優越的購物中心內優質房地產的穩定需求。在截至2024年6月30日的六個月中，該公司按比例執行了新的租賃和續約，總面積約為140萬平方英尺。該公司認為，這些租賃業績和租户需求歸因於公司的投資組合集中在郊區的高家庭收入社區，這些社區的人口增長，遠程辦公和在家辦公的趨勢發生了變化，競爭性零售物業的新建工程有限，以及租户越來越多地使用實體店來提高商品配送的速度和效率。
33
公司受益於多元化的租户基礎，只有一個租户的年化租金收入等於或超過公司年化合並收入的3％加上公司在未合併合資企業收入中的比例份額（截至2024年6月30日，TJX公司為3.8％）。其他重要的全國租户的財務狀況通常相對強勁，隨着時間的推移表現優於其他零售類別，該公司認為資本仍然充足。從歷史上看，這些全國租户提供了穩定的收入基礎，鑑於這些租賃的長期性質，該公司認為，他們將繼續提供穩定的收入基礎。公司購物中心的大多數租户提供以價值和便利性為重點的日常消費必需品，而不是自由支配物品，該公司認為，這將使許多租户在各種經濟條件下表現出跑贏大盤。該公司對租户銷售業績產生的超額租金或百分比租金的依賴相對較少。
該公司認為，其購物中心投資組合處於有利地位，其最近的租賃活動、歷史房地產收入增長以及每佔用平方英尺平均年化基本租金的持續增長就證明瞭這一點。在過去的10年中，歷史入住率通常在89％至94％之間。截至2024年6月30日和2023年12月31日，按比例計算，購物中心投資組合的入住率分別為90.9％和92.0％，按比例計算，投資組合的總平均年化基本租金分別為21.98美元和20.35美元。同期運營指標的可比性越來越多地受到公司處置活動水平和構成的影響。
2023年，該公司的投資組合受到重大租户破產的影響，該公司預計在未來一段時間內將資本用於為回收這些和其他關閉而執行的租約。儘管每平方英尺的租賃資本支出成本與公司的歷史趨勢基本一致，但近年來公司大量的租賃活動將導致總租賃資本支出水平保持在較高水平。按比例計算，在截至2024年6月30日和2023年6月30日的六個月內執行的新租約在預期租期內產生的租户改善和租賃佣金的加權平均成本分別為每可租平方英尺5.98美元和5.90美元。公司通常不會在續訂租約上花費大量資金。
儘管因 COVID-19 疫情而造成的公司業務中斷已經消退，但通貨膨脹、更高的利率、對消費者支出的擔憂以及全球資本市場的波動繼續對美國經濟和公司的租户構成風險。除了這些宏觀經濟挑戰外，零售業還受到消費者行為變化的影響，包括零售業務的競爭性質和對消費者錢包份額的競爭。公司定期監控租户的信用狀況，並分析任何潛在的租户信貸問題對公司及其未合併合資企業財務報表的可能影響。在某些情況下，條件的變化導致較弱的零售商和零售類別失去市場份額，宣佈破產和/或關閉門店。但是，其他零售商，特別是價值和便利類零售商，繼續表示有興趣在公司物業所在的郊區、高家庭收入社區內推出新概念和擴大門店陣容。因此，該公司認為，回填破產或未續租的租户騰出的任何空間的前景總體上是好的，儘管這種重新租賃工作可能需要額外的資本支出，而且租賃任何空置劇院空間的機會可能更加有限。但是，無法保證日益不確定的經濟狀況造成的空缺不會對公司的經營業績產生不利影響（見第1A項）。公司截至2023年12月31日止年度的10-k表年度報告中的風險因素）。
在某些時候，通貨膨脹、利率上升和商業房地產融資的可用性也影響了房地產所有者收購和出售資產以及籌集股權和債務融資的能力。儘管公司沒有將於2024年到期的合併債務，但債務資本市場的流動性可能會對公司當前和預期的未來出售房產的業務計劃及其未來到期日再融資的能力以及相應的利率產生不利影響。Curbline分離後，根據市場狀況，公司打算出售更多資產，並將所得款項用於償還未償債務、贖回未償優先股和向股東進行分配。某些銷售的時機可能會受到臨時租賃、戰術重建活動和其他旨在實現價值最大化的資產管理舉措的影響。利率或資本市場的不利變化可能會對公司以優惠條件或根本不利地出售額外資產的能力產生不利影響。
前瞻性陳述
MD&A 應與公司的合併財務報表及其附註一起閲讀，這些報表載於本報告其他地方。不應將公司合併財務報表中列出的歷史業績和百分比關係，包括可能出現的趨勢，視為未來運營的指標。根據1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》（“交易法”）第21E條的定義，公司認為這些信息的部分內容是關於公司未來時期預期的 “前瞻性陳述”。前瞻性陳述包括但不限於與收購（包括任何相關的預計財務信息）和其他業務發展活動、未來資本支出、融資來源和可用性以及環境和其他法規的影響相關的陳述。儘管該公司認為這些預期反映在這些中
34
前瞻性陳述基於合理的假設，它無法保證其預期會得到實現。為此，此處包含的任何非歷史事實陳述的陳述均應被視為前瞻性陳述。在不限制前述內容的情況下，“將”、“相信”、“預期”、“計劃”、“期望”、“尋求”、“估計” 等詞語以及類似的表述旨在識別前瞻性陳述。讀者在解釋和依賴前瞻性陳述時應謹慎行事，因為此類陳述涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，在某些情況下，這些因素是公司無法控制的，可能導致實際業績與前瞻性陳述中明示或暗示的業績存在重大差異，並可能對公司的實際業績、業績或成就產生重大影響。有關可能導致公司業績與前瞻性陳述中顯示的業績存在重大差異的其他因素，請參閲第1A項。公司截至2023年12月31日止年度的10-k表年度報告中的風險因素。
可能導致實際業績、業績或成就與前瞻性陳述所表達或暗示的業績、業績或成就存在重大差異的因素包括但不限於以下因素：
35
36
第 3 項。關於市場風險的定量和定性披露
公司的主要市場風險敞口是利率風險。截至2024年6月30日，公司的債務，不包括未合併的合資企業債務，經調整後以反映適用於公司2億美元定期貸款的利率浮動利率（SOFR）部分轉換為2.75％的固定利率，彙總如下：
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2024年6月30日 |
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2023 年 12 月 31 日 |
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金額 |
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加權- |
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|
加權- |
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百分比 |
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|
金額 |
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|
加權- |
|
|
加權- |
|
|
百分比 |
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||||||||
固定利率債務 |
$ |
1,513.6 |
|
|
|
2.1 |
|
|
|
4.3 |
% |
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
1,626.3 |
|
|
|
2.5 |
|
|
|
4.3 |
% |
|
|
100.0 |
% |
浮動利率債務 |
$ |
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
0.0 |
% |
|
$ |
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
0.0 |
% |
按賬面價值計算，公司未合併合資企業的負債彙總如下：
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2024年6月30日 |
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2023 年 12 月 31 日 |
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|
聯合 |
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公司的 |
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加權- |
|
|
加權- |
|
|
聯合 |
|
|
公司的 |
|
|
加權- |
|
|
加權- |
|
||||||||
固定利率債務 |
$ |
363.5 |
|
|
$ |
72.7 |
|
|
|
4.5 |
|
|
|
6.4 |
% |
|
$ |
361.7 |
|
|
$ |
72.3 |
|
|
|
5.0 |
|
|
|
6.4 |
% |
浮動利率債務 |
$ |
61.6 |
|
|
$ |
30.6 |
|
|
|
0.4 |
|
|
|
3.0 |
% |
|
$ |
102.6 |
|
|
$ |
39.0 |
|
|
|
0.8 |
|
|
|
4.5 |
% |
公司打算使用剩餘現金流、資產出售收益、股權和債務融資，包括抵押貸款額度和循環信貸額度下可用的浮動利率債務，來償還債務和為公司購物中心的資本支出提供資金。因此，如果公司在利率上升的環境中產生額外的浮動利率債務或需要為現有的固定利率債務再融資，則其在通貨膨脹時期面臨利率上升的風險可能會增加。
通過使用與主要金融機構的利率互換協議，公司部分浮動利率債務的利率風險得到了緩解。2024年6月30日，適用於公司2億美元合併定期貸款機制的利率中的浮動利率（SOFR）部分改為固定利率。如果互換交易對手不履行，公司將面臨信用風險。該公司認為，通過與主要金融機構進行互換，可以減輕其信用風險。
37
公司固定利率債務的賬面價值經過調整，包括截至2024年6月30日轉換為固定利率的2億美元浮動利率債務。對2024年6月30日和2023年12月31日上漲100個基點的影響的估計彙總如下（以百萬計）：
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2024年6月30日 |
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|
|
2023 年 12 月 31 日 |
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||||||||||||||||||
|
攜帶 |
|
|
公平 |
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|
100 個基點 |
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|
攜帶 |
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|
公平 |
|
|
100 個基點 |
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||||||
公司的固定利率債務 |
$ |
1,513.6 |
|
|
$ |
1,501.2 |
|
(A) |
$ |
1,473.1 |
|
(B) |
|
$ |
1,626.3 |
|
|
$ |
1,600.3 |
|
(A) |
$ |
1,564.5 |
|
(B) |
公司的比例份額 |
$ |
72.7 |
|
|
$ |
72.8 |
|
|
$ |
70.1 |
|
|
|
$ |
72.3 |
|
|
$ |
73.8 |
|
|
$ |
70.8 |
|
|
公司固定利率債務對利率變化的敏感度是使用估值模型確定的，該模型基於衡量此類債務淨現值的因素，這些因素源於上述假設估計。截至2024年6月30日，公司及其合資企業沒有任何未轉換為固定利率的可變利率債務。
該公司及其合資企業打算持續監控和積極管理其浮動利率債務投資組合的利息成本，並可能根據市場波動建立互換頭寸。此外，該公司認為它有能力通過額外的股權和/或債務發行以及合資資本獲得資金。因此，將繼續評估獲得此類保護協議的成本與公司進入資本市場的機會之比。公司沒有也沒有計劃進入任何用於交易或投機目的的衍生金融工具。截至2024年6月30日，該公司沒有其他重大市場風險敞口。
第 4 項。控制和程序
公司管理層在首席執行官（“首席執行官”）和首席財務官（“CFO”）的參與下，根據《交易法》第13a-15（b）條和第15d-15（b）條對我們的披露控制和程序的有效性進行了評估。根據要求進行的評估，首席執行官和首席財務官得出結論，公司的披露控制和程序（定義見《交易法》第13a-15（e）條和第15d-15（e）條）自本10-Q表季度報告所涉期末起生效，以確保公司在其根據《交易法》提交或提交的報告中要求披露的信息在期限內記錄、處理、彙總和報告在美國證券交易委員會的規則和表格中規定，並自年底起生效確保公司在根據《交易法》提交或提交的報告中要求披露的信息得到積累並酌情傳達給公司管理層，包括其首席執行官和首席財務官或履行類似職能的人員，以便及時就所需的披露做出決定。
在截至2024年6月30日的三個月中，公司對財務報告的內部控制沒有發生重大影響或合理可能對公司財務報告的內部控制產生重大影響的變化。
38
第二部分
其他信息
第 1 項。法律訴訟
公司及其子公司將受到各種法律訴訟的約束，這些訴訟加起來預計不會對公司產生重大不利影響。公司還因在正常業務過程中發生的人身傷害或財產損失而受到各種法律訴訟，其中大多數由保險承保。儘管無法肯定地預測所有事項的解決，但管理層認為，此類法律訴訟和索賠的最終結果不會對公司的流動性、財務狀況或經營業績產生重大不利影響。
第 1A 項。風險因素
沒有。
第 2 項。未註冊的股權證券銷售和所得款項的使用
發行人購買股權證券
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(a) |
|
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(b) |
|
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(c) |
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(d) |
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||||
|
總計 |
|
|
平均值 |
|
|
總人數 |
|
|
最大數量 |
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||||
2024 年 4 月 1 日至 30 日 |
|
1,246 |
|
|
$ |
13.99 |
|
|
|
— |
|
|
$ |
— |
|
2024 年 5 月 1 日至 31 日 |
|
2,766 |
|
|
|
13.92 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
2024 年 6 月 1 日至 30 日 |
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
總計 |
|
4,012 |
|
|
$ |
13.94 |
|
|
|
— |
|
|
$ |
73.4 |
|
2022年12月20日，公司宣佈其董事會批准了一項普通股回購計劃。根據該計劃的條款，公司有權回購最高價值為1億美元的普通股。截至2024年6月30日，該公司已根據該計劃以公開市場購買方式回購了200萬股普通股，總成本為2660萬美元，合每股13.44美元。
第 3 項。優先證券違約
沒有。
第 4 項。礦山安全披露
不適用。
第 5 項。其他信息
沒有。
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第 6 項。展品
10.1 |
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作為賣方的SITE Centers Corp. 的某些子公司和作為買方的Center Acquisition Holdings, LLC的某些子公司於2024年5月17日簽訂的購買和銷售協議1 |
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31.1 |
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根據19341年《證券交易法》第13a-14（a）條對首席執行官進行認證 |
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31.2 |
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根據19341年《證券交易法》第13a-14（a）條對首席財務官進行認證 |
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|
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32.1 |
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根據1934年《證券交易法》第13a-14 (b) 條和《美國法典》第18條第1350條對首席執行官進行認證，這些條款是根據本報告第906條根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》通過的，2 |
|
|
|
32.2 |
|
根據1934年《證券交易法》第13a-14 (b) 條和《美國法典》第18條第1350條對首席財務官進行認證，這些條款是根據本報告第906條根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》通過的，2 |
|
|
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101.INS |
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內聯 XBRL 實例文檔 — 該實例文檔不出現在交互式數據文件中，因為其 XBRL 標籤嵌入在內聯 XBRL 文檔中1 |
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101.SCH |
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帶有嵌入式 Linkbase 的內聯 XBRL 分類擴展架構 Document1 |
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104 |
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公司截至2024年6月30日的季度10-Q表季度報告的封面已採用Inline XBRL格式，幷包含在附錄101中。 |
本報告附錄101附有以下以ixBRL（在線可擴展業務報告語言）格式的內容：（i）截至2024年6月30日和2023年12月31日的合併資產負債表，（ii）截至2024年和2023年6月30日的三個月和六個月的合併運營報表，（iii）截至2024年6月30日和2023年6月30日的三個月和六個月的合併綜合收益表，（iv）三者的合併權益表，以及截至2024年6月30日和2023年6月30日的六個月，（v）六國的合併現金流量表截至2024年6月30日和2023年6月30日的月份以及（六）簡明合併財務報表附註。
40
簽名
根據1934年《證券交易法》的要求，註冊人已正式促使經正式授權的下列簽署人代表其簽署本報告。
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站點中心公司 |
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作者： |
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/s/ 克里斯蒂娜 M. 亞裏安 |
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姓名： |
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克里斯蒂娜·M·亞裏安 |
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標題： |
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高級副總裁兼首席會計官 （首席會計官） |
日期：2024 年 7 月 31 日 |
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