根據S-k法規第601 (b) (10) (iv) 項，在本文件中獲得的以 [**] 標記的某些機密信息已被省略，因為這些信息既是（i）非重要信息，也是（ii）註冊人視為私密或機密的信息。轉租本轉租由特拉華州SumMit THERAPEUTICS INC. 與佛羅裏達州一家公司GENIUS 24C INC.（以下簡稱 “Sublandlord”）和佛羅裏達州一家公司GENIUS 24C INC.（以下簡稱 “Sublandlord”）簽訂本轉租協議，自2024年4月1日起生效。WITNESETH：鑑於 Brickell Key Center, LLC（以下簡稱 “所有者”）於2024年1月8日簽訂的某份書面租賃協議（以下簡稱 “主租約”）向Sublandlord租賃了位於佛羅裏達州邁阿密佈裏克爾鑰大道601號1000號套房的某些場所（“場所”），包括9,425英尺的空間（1000號套房），此外還有其他改進以及其中提到的附屬物品，在上述主租約中有更具體的描述；鑑於轉租人希望向分租房東轉租，以及分租人願意根據下文特別規定的條款和條件將包含約848平方英尺空間的部分房屋（以下稱為 “轉租場所”）轉租給分租户；而分租人和分租人打算讓分租人在本期限內（以下定義）使用場所內的辦公傢俱（“個人財產”）和便利設施。因此，現在，考慮到此處包含的共同契約、條件和協議，分租人和分租人達成以下協議：1.死亡•轉租房屋 1.1.分租人特此根據轉租人規定的應支付、履行和遵守的租金和契約的對價，在期限內，根據此處包含的契約和條件，向分租户出租、轉租、租賃和轉讓上述轉租場所。2.第 2.1 學期。本轉租的期限約為六十二 (62) 個月（“轉租期限”），從 2024 年 4 月 1 日（“轉租開始日期”）開始，並於 2029 年 5 月 31 日（“轉租到期日”）終止。2.2.轉租人和分租人的代表可以在轉租協議生效之日後的任何時間進入轉租場所，前提是（a）所有者已同意轉租以及（b）分租人和分租人的代表遵守轉租的條款和條件，包括此處規定的保險要求。只要滿足這些條件，轉租人可以在通知Sublandlord的情況下提前進入轉租場所，以評估和進行電話、數據電纜等的安裝（“優先訪問期”）。在先前的訪問期內，子租户不負責支付租金或額外租金（定義見此處）。在先前訪問期內，分租人不得在轉租場所開展業務。

根據S-k法規第601（b）（10）（iv）項，在本文件中獲得的以 [**] 標記的某些機密信息已被省略，因為它既是（i）非重要信息，又是（ii）註冊人視為私密或機密的信息類型。2.3.在轉租期內，轉租人有權按照主租約規定的方式訪問和使用建築設施，包括但不限於任何運動區和自助餐廳（如果有）。3.租金 3.1。分租人應按以下方式向分租房東支付上述轉租房屋的租金：每可出租平方英尺的期限基本租金每可出租平方英尺的月基本租金 4/1/24-1/31/25 [**] 2/1/25-1/31/26 [**] [**] 2/1/26-1/31/27 [**] [**] 2/1/27-1/31/28 [**] 2/1/28-1/31/29 [**] [**] 2/1/28-1/31/29 [**] **] [**] 2/1/29-5/31/29 [**] [**] 月租應在日曆月的第一天到期。3.2.此外，分租人應根據運營費用或任何運營期內分別超過基本運營費用或基本税收的税款，立即向分租房東支付主租賃第6節所定義的額外租金（如果適用）。分租人應在收到此類成本核算後的十（10）天內向分房東支付額外租金，這些費用等於分租人運營費用 [**] 或按主租賃分區房東開具的税款，以提供所有發票和應分租户要求產生的費用收據。3.3.除了租金和額外租金外，分租人還應立即向分租主 (i) 支付應分租人的要求支付任何應付的款項，包括但不限於根據主租賃條款在下班後使用暖通空調所產生的費用 (ii) 按比例支付子房東的電纜、互聯網和電話費用以及辦公用品（如果子租户使用分租人費用）（等於分租人費用 [**]）房東的服務）；（iii）任何應使用停車位的款項；以及（iv）為補償分區房東因停車位造成的損失而應支付的任何款項子租户的疏忽或故意不當行為（“額外費用”）。在合理可能的範圍內，Sublandlord應提前將任何即將發生的額外費用通知子租户，並應提供所有應分租户要求產生的費用發票和收據。3.4.上述轉租租金、額外租金和額外費用應在以下地址或Sublandlord可能以書面形式指定的其他地點支付給Sublandlord，不得進行任何抵消或扣除。

根據S-k法規第601 (b) (10) (iv) 項，在本文件中獲得的以 [**] 標記的某些機密信息已被省略，因為這些信息既是（i）非重要信息，也是（ii）註冊人視為私密或機密的信息。租金支付地址：Summit Therapeutics Inc. 601 Brickell Key Drive，1000 號套房，佛羅裏達州邁阿密 33131 收件人：Manmeet Soni 4。合併主租約 4.1.除非此處另有特別規定，否則特此將主租賃條款納入本轉租約，其效力與完全改寫本轉租相同，並將確定本轉租雙方在轉租場所方面的權利和義務，其效力與分租人分別是主租約中指定的房東和租户相同。分租人特此承諾在本轉租期內履行分租主作為租户在主租約下的契約和承諾，前提是這些契約和承諾適用於轉租場所，並同意不採取或允許採取任何可能導致違反上述主租約任何條款和條件的行為。除非本文另有明確規定，否則分租房東將受益於業主作為房東在主租約中的契約和承諾，但在本轉租期內，這些契約和承諾適用於轉租場所。但是，明確理解和同意，Sublandlord無法提供本轉租條款要求Sublandlord提供的任何服務或履行任何義務，並且Sublandlord履行其在本協議下的義務以所有者適當履行其在主租約下的相應義務為條件。因此，進一步理解和同意，儘管本分租約中有任何相反的規定，但分租地主不得因未能提供本轉租條款要求分租的服務或履行本轉租條款所要求的義務而違約，這些義務是主租約中作為房東的所有者的責任：但分租地主同意採取一切合理措施來確保所有者履行上述義務。“合理措施” 一詞應包括其為自己合理採取的措施，但不應包括因所有者未能採取相應措施而對所有者提起的法律訴訟，除非分租人同意為此支付相應的金額（等於 [**] 的分租人費用）。5.保持在 5.1 以上。除非分租户以書面形式明確同意，否則分租方在本轉租到期日之後的任何保留均應被視為非法，並且由於分租人的非法持有，Sublandlord有權在法律或衡平法上獲得任何和所有補救措施。由於任何此類延期，分租人同意賠償Sublandlord在主租賃下發生的任何和所有損失、成本、費用和責任，並使Sublandlord免受損失，這些損失、成本、費用和責任僅根據適用法律，無論是法律還是衡平法。

根據S-k法規第601（b）（10）（iv）項，在本文件中獲得的以 [**] 標記的某些機密信息已被省略，因為這些信息既是（i）非重要信息，又是（ii）註冊人視為私密或機密的信息類型。6.通知 6.1。與本轉租有關的所有通知、請求、要求和其他通信，無論此處是否有明確規定，均應以書面形式提出，並應被視為已在向國內或國際快遞公司存放（及時在該工作日通過此類服務交付）後的下一個工作日正式發出，以便通過以下地址交付給各方（任何一方均可通過書面通知更改此類地址）其他）：如果轉給房東：Summit Therapeutics Inc. 601Brickell Key Drive，1000 號套房邁阿密，佛羅裏達州 33131 收件人：Manmeet Soni 電子郵件：[**] 如果轉租給租户：在轉租場所收件人：首席運營官電子郵件：[**] 7。從屬於主租約 7.1 的轉租。本轉租在所有方面均受上述主租約的約束和從屬地位。子租户承認已收到上述主租約的副本。8.轉讓和轉租 8.1.未經分租人書面同意，分租人不得轉讓本分租約，也不得允許或允許通過法律或其他規定進行轉讓，分租人也不得出租、轉租或承租或允許他人使用或佔用上述轉租場所或其任何地塊，不得無理地拒絕這種同意，還須經所有者事先書面同意。9.條件-傢俱的使用 9.1.分租方承認，它已經檢查了下述已消失的轉租場所，並對其狀況完全滿意，並接受 “原樣” 的看法。除此處規定的陳述或擔保外，Sublandlord未對轉租場所做出任何性質的陳述或保證，分租房東在準備轉租房屋供分租人居住方面沒有任何義務或責任。9.2.分租方進一步承認，在轉租期結束時，分租方應在主租約和本轉租要求的範圍內承擔所有恢復要求，費用和費用（等於分租户成本和開支的 [**]）。9.3.分租人應在租期內免費使用轉租場所內的所有傢俱（“傢俱”）。Sublandlord對傢俱的狀況不作任何陳述或保證，轉租人接受使用

根據S-k法規第601（b）（10）（iv）項，在本文件中獲得的以 [**] 標記的某些機密信息已被省略，因為這些信息既是（i）非重要信息，也是（ii）註冊人視為 “按原樣” 狀態的傢俱的私密或機密信息。分租人應負責更換任何損壞或毀壞的傢俱，但須視正常磨損情況而定。10.經紀人 10.1.分租人和分租人均向對方聲明並保證，他們沒有與任何房地產經紀人或代理商進行任何與本轉租的談判有關的交易，也不知道有其他房地產經紀人或代理人有權或可能有權獲得與本轉租有關的佣金。11.賠償 11.1。分租人應為分租人使用或佔用轉租場所或本轉租場所或其任何部分造成或以任何方式與分租方使用或佔用轉租場所或本轉租約有關的任何人身傷害或死亡或財產損害的任何責任、損害、費用、訴訟或判決，包括但不限於任何違約行為，為Sublandlord辯護、賠償並使其免受損害或違反下文第12節的行為. 12.有害物質 12.1.分租方不得促使或允許分租方、其代理人、員工、承包商或受邀者在轉租場所內或其周圍使用、存儲、生成或處置任何 “危險物質”（定義見下文），但根據主租約和本轉租協議允許在轉租場所進行的活動中通常使用的危險物質除外，這些危險物質是分租人業務所必需的。上文規定的轉租場所允許進入轉租場所的任何此類危險物質及其所有容器的使用、保存、儲存和處置均應遵守適用於任何此類危險物質的所有聯邦、州和地方法律或法規。分租人應為分租期內或之後因在轉租場所內或其周圍使用、儲存、生成或處置有害物質而產生的任何及所有索賠、損害、罰款、判決、罰款、罰款、罰款、費用、費用或責任（包括但不限於為索賠和解支付的任何和所有款項、律師費、顧問費和專家費）進行辯護、賠償並使分租者免受損害子租户、子租户的代理人、員工、承包商或受邀者。此處使用的 “危險物質” 是指任何具有毒性、可燃性、反應性或腐蝕性的物質，受任何州或地方政府或美國政府監管。“危險物質” 包括根據州、聯邦或地方政府法律被定義為 “危險廢物”、“極其危險的廢物” 或 “危險物質” 的任何和所有材料或物質。“危險物質” 包括但不限於石棉, 多氯聯苯 (“PCB”) 和石油產品. 13.標牌 13.1。分租人有權在轉租場所內的牆壁上提供分租人的租賃名稱，費用和費用由分租方承擔，但須經所有者的書面批准。

根據S-k法規第601 (b) (10) (iv) 項，在本文件中獲得的以 [**] 標記的某些機密信息已被省略，因為這些信息既是（i）非重要信息，又是（ii）註冊人視為私密或機密的信息。14.停車位 14.1。可以，與建築物的其他租户一樣，在大樓的停車設施中按每一千（1,000）平方英尺可租用2.6個停車位（“停車比例”）的比例停車，地點由房東決定，當前費率為每月每個未預留空間 [**]，外加適用的銷售税和附加費，此類費率可能會根據確定不時增加房東寫的作為上述停車比率的一部分，轉租人有權在停車設施內使用最多兩（2）個非預留停車位，計算方法為848平方英尺/1,000平方英尺乘以2.6個停車位，相當於2.2個停車位，按每月每個未預留空間的當前費率 [**]，外加適用的銷售税和附加費，此類費率可能會不時提高時間由房東決定。15.其他 15.1.本協議：15.1.1。包含本協議各方之間就本文涵蓋的主題達成的完整協議；15.1.2.除非本協議各方簽署書面文書，否則不得修改或撤銷；15.1.3.應為本協議雙方的繼承人和允許的受讓人提供保險並對其具有約束力。15.1.4.分租主與業主之間的主租約中規定的補救期適用於本轉租中的雙方。16.所有者的同意 16.1.本轉租已獲得所有者的書面批准 [本頁的其餘部分故意為空白。簽名頁關注

根據S-k法規第601 (b) (10) (iv) 項，在本文件中獲得的以 [**] 標記的某些機密信息已被省略，因為這些信息既是（i）非重要信息，也是（ii）註冊人視為私密或機密的信息。為此，雙方特此設定雙手和印章，自上述第一天和第一年起生效，以昭信守。子房東：SumMit THERAPEUTICS INC.作者：/s/ Manmeet Soni 姓名：Manmeet Soni 標題：首席運營官兼首席財務官日期：2024 年 6 月 27 日子租户：GENIUS 24C INC.作者：/s/ Martin Bittner 姓名：Martin Bittner 標題：首席運營官日期：2024 年 6 月 25 日