目錄 |
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財報發佈 |
3 |
財務要聞 |
8 |
合併運營報表/股份和單位數據 |
9 |
合併資產負債表 |
10 |
非公認會計準則財務指標的對賬 |
11 |
非公認會計準則財務指標 |
14 |
其他關鍵定義 |
15 |
投資組合統計 |
S-1 |
淨營業收入的組成部分/同店投資組合的組成部分物業運營費用 |
S-3 |
多户家庭同店投資組合 NOI 供款百分比 |
S-4 |
多户家庭同店投資組合比較 |
S-5 |
多户住宅開發管道/多户住宅租賃社區/多户家庭內部重建管道/2024 年收購活動 |
S-8 |
截至2024年6月30日的債務和債務契約 |
S-9 |
2024 年指引/2024 年全年指引的攤薄普通股每股收益與核心FFO和攤薄後每股核心AFFO的對賬 |
S-11 |
信用評級/普通股/投資者關係數據 |
S-12 |
2
財報發佈 |
MAA 公佈 2024 年第二季度業績
田納西州日耳曼敦，2024年7月31日/PRNewswire/--中美洲公寓社區有限公司（MAA）（紐約證券交易所代碼：MAA）今天公佈了截至2024年6月30日的季度經營業績。
2024 年第二季度經營業績 |
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截至6月30日的三個月 |
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截至6月30日的六個月 |
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2024 |
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2023 |
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2024 |
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2023 |
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普通股每股收益——攤薄 |
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$ |
0.86 |
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$ |
1.24 |
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$ |
2.09 |
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$ |
2.40 |
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每股運營資金（FFO）——攤薄後 |
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$ |
2.06 |
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$ |
2.39 |
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$ |
4.47 |
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$ |
4.70 |
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||||
每股核心FFO-攤薄後 |
|
$ |
2.22 |
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$ |
2.28 |
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|
$ |
4.44 |
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|
$ |
4.56 |
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MAA普通股股東可獲得的淨收益與FFO和核心FFO的對賬以及對FFO和核心FFO組成部分的討論將在本新聞稿的稍後部分中找到。攤薄後的每股FFO（攤薄）和核心每股FFO（攤薄）包括攤薄後的普通股和單位。
董事長兼首席執行官埃裏克·博爾頓表示：“第二季度的業績超出預期。由於對公寓住房的需求仍然強勁，進入我們幾個市場的新供應將繼續穩定地被吸收。我們仍然相信，在今年下半年和2025年，我們將開始看到新公寓的交付量下降。MAA獨特的多元化投資組合在強大的運營和常駐服務平臺的支持下，以可承受的價格提供有吸引力的公寓產品，在整個公寓週期中繼續提供更高的性能和更低的波動性。”
亮點
同店投資組合經營業績
為了確保報告與前期相似，同店投資組合包括MAA擁有並在去年年初保持穩定的房產。截至2024年6月30日的三個月和六個月的同店投資組合業績與去年同期相比彙總如下：
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截至2024年6月30日的三個月 vs 2023 |
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截至2024年6月30日的六個月對比2023年 |
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收入 |
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開支 |
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NOI |
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單位平均有效租金 |
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收入 |
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開支 |
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NOI |
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單位平均有效租金 |
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同店營業增長 |
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0.7% |
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3.7% |
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(1.0) |
)% |
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0.5% |
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1.0% |
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4.5% |
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(0.8 |
)% |
|
1.0% |
MAA普通股股東與NOI的淨收益對賬表，包括同店NOI，以及對NOI組成部分的討論，可以在本新聞稿的稍後部分中找到。
3
截至2024年6月30日的三個月和六個月的同店投資組合運營統計數據符合先前的指導預期，彙總如下：
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截至 2024 年 6 月 30 日的三個月 |
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截至2024年6月30日的六個月 |
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2024年6月30日 |
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單位平均有效租金 |
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平均實際佔用率 |
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單位平均有效租金 |
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平均實際佔用率 |
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居民流動 |
||
同店運營統計數據 |
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$ |
1,690 |
|
|
95.5% |
|
$ |
1,690 |
|
|
95.4% |
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43.5% |
2024年第二季度生效的新租約的同店組合租賃價格下降了5.1％，比2024年第一季度提高了110個基點。續訂租賃定價上漲了4.6％，這反過來又使2024年第二季度混合租賃和續訂租賃定價均增長了0.1％，比2024年第一季度提高了70個基點。
截至2024年6月30日的六個月內生效的新租約和續訂租約的同店組合租賃價格與之前的租約相比下降了0.2％，這得益於新入住居民的租賃下降了5.5％，續訂租約的增長4.8％部分抵消了這一點。
總裁兼首席投資官布拉德·希爾表示：“我們在7月份繼續保持積極勢頭，與前一第二季度相比，新租賃和續訂租賃的混合定價均提高了20個基點。截至2024年7月29日，7月生效的租賃的新租賃價格與2024年第二季度相比提高了90個基點，下降了4.2％，續訂租約增長了4.0％。我們對整個投資組合的持續強勁需求感到鼓舞，我們7月份的穩定入住率、較低的60天曝光率以及強勁的流量和潛在客户量就證明瞭這一點。”
收購活動
2024年5月，MAA以約8100萬美元的價格收購了位於北卡羅來納州羅利的306個單元的多户住宅社區，目前正在租賃中。
2024年4月，MAA還通過其預購開發計劃完成了對位於亞利桑那州鳳凰城的一塊地塊的收購。該地塊上的 345 個單元的多户公寓社區於 2024 年 6 月開始施工。
開發和租賃活動
截至2024年第二季度末，MAA在建開發社區的摘要如下（千美元）：
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截至的單位 |
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截至的開發成本 |
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預期的項目 |
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總計 |
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2024年6月30日 |
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2024年6月30日 |
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按年份劃分的竣工情況 |
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發展 |
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預期 |
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消費 |
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預期 |
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項目 (1) |
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總計 |
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已送達 |
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已租用 |
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總計 |
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迄今為止 |
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剩餘的 |
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2024 |
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2025 |
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2026 |
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7 |
|
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2,617 |
|
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737 |
|
|
|
462 |
|
|
$ |
866,250 |
|
|
$ |
537,948 |
|
|
$ |
328,302 |
|
|
|
3 |
|
|
|
2 |
|
|
|
2 |
|
在2024年第二季度，MAA為當前和計劃中的項目（包括開發前活動）提供了7,940萬美元的費用。
2024年4月，MAA開始在先前通過其購前開發計劃獲得的土地上建造位於北卡羅來納州夏洛特的302個單元的多户公寓社區。該開發項目預計將於2026年第四季度完成，預計在2027年第四季度趨於穩定，預計總成本約為1.02億美元。
2024年6月，MAA還開始在通過上述購前開發計劃獲得的土地上建造位於亞利桑那州鳳凰城的345套多户公寓社區。該開發項目預計將於2026年第四季度完成，預計將在2027年第四季度趨於穩定，預計總成本約為1.18億美元。
2024年7月，MAA同意資助第三方開發一個位於北卡羅來納州夏洛特的239個單元的多户住宅社區，該社區目前正在建設中。該開發項目預計將在2025年第二季度交付第一批單元，於2026年第一季度完工，並在2026年第四季度達到穩定，總成本約為1.12億美元。一旦開發項目穩定下來，MAA可以選擇購買該開發項目。
MAA預計將在未來18至24個月內啟動四到六個多户住宅開發項目。
截至2024年第二季度末，MAA租賃社區的總單位、實際佔用率和成本彙總如下（千美元）：
總計 |
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截至 2024 年 6 月 30 日 |
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Lease-Up |
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總計 |
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物理 |
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|
消費 |
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||||
項目 (1) |
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單位 |
|
|
佔用率 |
|
|
迄今為止 |
|
||||
|
4 |
|
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1,321 |
|
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|
75.8 |
% |
|
$ |
380,877 |
|
4
目前預期的三個在建開發社區和一個最近完工、目前正在租賃的開發社區的平均穩定淨投資收益率為6.5％。
房地產重建和重新定位活動
截至2024年第二季度末，MAA的內部重建計劃摘要如下：
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截至 2024 年 6 月 30 日 |
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單位 |
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平均成本 |
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平均值增加 |
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已完成 |
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每單位 |
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單位有效租金 |
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|||
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年初至 |
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年初至 |
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|
年初至 |
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|||
重建 |
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2,796 |
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|
$ |
6,213 |
|
|
$ |
107 |
|
|
截至2024年6月30日，MAA已在其公寓社區投資組合中完成了智能家居技術（單元入口鎖、燈光和恆温器的移動控制以及泄漏監測）的安裝，自該計劃於2019年第一季度啟動以來，每套公寓的平均有效租金增加了約25美元。
在2024年第二季度，MAA繼續其房地產重新定位計劃，對部分公寓社區的便利設施和公共區域進行升級和重新定位，以在項目完成和單元全面重新定價後，以實現更高及更高的市場租金增長。在截至2024年6月30日的六個月中，MAA在該計劃上花費了100萬美元。MAA預計將在2024年下半年啟動該計劃下的六個項目。
資本支出
截至2024年6月30日和2023年6月30日的三個月和六個月中，MAA的資本支出和可供分配的資金（FAD）摘要如下（以百萬美元計，每股數據除外）：
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截至6月30日的三個月 |
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截至6月30日的六個月 |
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||||||||||
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2024 |
|
|
2023 |
|
|
2024 |
|
|
2023 |
|
||||
歸屬於普通股股東和單位持有人的核心FFO |
|
$ |
266.6 |
|
|
$ |
273.3 |
|
|
$ |
532.8 |
|
|
$ |
545.5 |
|
經常性資本支出 |
|
|
(36.3) |
) |
|
|
(32.7) |
) |
|
|
(55.3) |
) |
|
|
(49.0) |
) |
歸屬於普通股股東和單位持有人的核心調整後FFO（Core AFFO） |
|
|
230.3 |
|
|
|
240.6 |
|
|
|
477.5 |
|
|
|
496.5 |
|
重建、增加收入、商業和其他資本支出 |
|
|
(52.9) |
) |
|
|
(57.4) |
) |
|
|
(85.6) |
) |
|
|
(108.8) |
) |
歸屬於普通股股東和單位持有人的FAD |
|
$ |
177.4 |
|
|
$ |
183.2 |
|
|
$ |
391.9 |
|
|
$ |
387.7 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
每股核心FFO-攤薄後 |
|
$ |
2.22 |
|
|
$ |
2.28 |
|
|
$ |
4.44 |
|
|
$ |
4.56 |
|
每股核心AFFO-攤薄 |
|
$ |
1.92 |
|
|
$ |
2.01 |
|
|
$ |
3.98 |
|
|
$ |
4.15 |
|
MAA普通股股東與FFO、Core FFO、Core AFFO和FAD的淨收益對賬以及對FFO、Core FFO、Core FFO、Core AFFO和FAD組成部分的討論可以在本新聞稿的稍後部分中找到。
資產負債表和融資活動
截至2024年6月30日，MAA在MAALP的無抵押循環信貸額度下擁有10億美元的合併現金和可用容量。
2024年第二季度普通股和非控股權益的股息和分配額為1.763億美元，而去年同期為1.677億美元。
2024年5月，MAALP公開發行了2032年2月到期的4億美元無抵押優先票據，票面年利率為5.300％，發行價為99.496％。自2024年8月15日起，每半年在每年的2月15日和8月15日支付利息。出售票據的收益用於償還MAALP商業票據計劃的借款。這些票據的實際利率為5.382％。
截至2024年6月30日的資產負債表要點彙總如下（以十億美元計）：
債務總額與調整後總資產之比 (1) |
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淨負債/調整後息税折舊攤銷前利潤 (2) |
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未償債務總額 |
|
|
平均有效利率 |
|
固定利率債務佔總債務的百分比 |
|
債務總額平均到期年限 |
|
||
28.1% |
|
3.7 倍 |
|
$ |
4.7 |
|
|
3.8% |
|
93.3% |
|
|
7.4 |
|
本新聞稿稍後將介紹應付給淨負債的無抵押票據和有擔保票據的對賬以及淨收益與調整後息税折舊攤銷前利潤的對賬以及對淨負債和調整後息税折舊攤銷前利潤組成部分的討論。
連續第 122 個季度宣佈派發普通股股息
MAA宣佈了連續第122個季度普通股股息，該股息於2024年7月31日支付給2024年7月15日的登記持有人。目前的年股息率為每股普通股5.88美元。未來分紅的時間和金額將取決於實際運營現金流、MAA的財務狀況、資本要求、1986年《美國國税法》房地產投資信託基金條款下的年度分配要求以及MAA董事會認為相關的其他因素。MAA董事會可能會不時修改股息政策。
5
2024 年收益和同店投資組合指南
MAA正在更新其先前的2024年攤薄後普通股每股收益、攤薄後每股核心FFO、攤薄後每股核心AFFO和同店業績指引。MAA預計將按季度更新其2024年攤薄普通股每股收益、攤薄後每股核心FFO和攤薄後每股核心AFFO指引。
FFO、核心FFO和核心AFFO是非公認會計準則財務指標。收購和處置活動對摺舊和資本收益或損失產生重大影響，這兩者加起來通常佔普通股股東淨收益與FFO之間差額的大部分。正如本新聞稿後面的非公認會計準則財務指標定義中所討論的那樣，MAA對FFO的定義符合全國房地產投資信託協會（NAREIT）的定義，而核心FFO代表根據不被視為MAA核心業務運營一部分的項目進行調整後的FFO。MAA認為，Core FFO有助於瞭解經營業績，因為Core FFO不僅不包括房地產資產的折舊費用和某些其他非常規項目，而且還排除了某些本質上在不同時期內無法比較的項目，因此往往會掩蓋實際經營業績。
2024 年指導方針 |
|
之前的範圍 |
|
之前的中點 |
|
修訂後的範圍 |
|
修訂後的中點 |
收益： |
|
2024 年全年 |
|
2024 年全年 |
|
2024 年全年 |
|
2024 年全年 |
普通股每股收益——攤薄 |
|
4.66 美元到 5.02 美元 |
|
4.84 美元 |
|
4.37 美元到 4.65 美元 |
|
4.51 美元 |
每股核心FFO-攤薄後 |
|
8.70 美元到 9.06 美元 |
|
8.88 美元 |
|
8.74 美元到 9.02 美元 |
|
8.88 美元 |
每股核心AFFO-攤薄 |
|
7.74 美元到 8.10 美元 |
|
7.92 美元 |
|
7.78 美元到 8.06 美元 |
|
7.92 美元 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
MAA 同店產品組合： |
|
|
|
|
|
|
|
|
房地產收入增長 |
|
0.15% 到 1.65% |
|
0.90% |
|
0.15% 到 1.15% |
|
0.65% |
房地產運營費用增長 |
|
4.10% 到 5.60% |
|
4.85% |
|
3.75% 到 4.75% |
|
4.25% |
NOI 增長 |
|
-2.80% 到 0.20% |
|
-1.30% |
|
-2.50% 到 -0.10% |
|
-1.30% |
MAA預計，2024年第三季度的核心FFO將在攤薄後每股2.08美元至2.24美元之間，中點攤薄每股收益將在2.16美元之間。2024年第二季度攤薄後每股核心FFO與MAA2024年第三季度預期中點之間的預計差異彙總如下：
|
|
攤薄後每股核心FFO |
|
|
2024 年第二季度公佈了業績 |
|
$ |
2.22 |
|
同店收入 |
|
|
0.01 |
|
相同的門店費用 |
|
|
(0.05) |
) |
非同一門店 NOI，不包括 Storm Cost |
|
|
0.03 |
|
NOI 中包含風暴成本 (1) |
|
|
(0.03 |
) |
一般和管理費用 |
|
|
(0.01 |
) |
利息支出和其他非營業（支出）收入 |
|
|
(0.01 |
) |
2024 年第三季度指導中點 |
|
$ |
2.16 |
|
MAA不按季度預測攤薄後的每股普通股收益，因為MAA通常無法預測特定季度（而不是全年）內預計的收購和處置活動的時間。本版本的補充數據中提供了其他詳細信息和指導項目。
我們的財產和意外傷害保險計劃於2024年7月1日續訂，總保費減少了約1％。我們先前的指導假設增長了約15％。
補充材料和電話會議
本新聞稿的補充數據可在MAA網站www.maac.com的 “投資者專區” 頁面上找到。MAA將於中部時間2024年8月1日上午9點舉行電話會議，進一步討論第二季度業績。電話會議電話號碼是 (800) 715-9871。您也可以訪問MAA網站www.maac.com的 “投資者專區” 頁面，觀看電話會議的網絡直播。MAA向美國證券交易委員會（SEC）提交的文件是以中美洲公寓社區公司和中美洲公寓有限責任公司的註冊人名義提交的。
關於 MAA
MAA是一家標普500指數公司，是一家房地產投資信託基金（REIT），專注於通過主要位於美國東南部、西南和中大西洋地區的優質公寓社區的所有權、管理、收購、開發和重建，為股東提供全週期和卓越的投資業績。截至2024年6月30日，MAA擁有16個州和哥倫比亞特區的103,614套公寓的所有權，其中包括目前正在開發的社區。欲瞭解更多詳情，請訪問MAA網站www.maac.com或發送郵件至田納西州日耳曼敦市白楊大道6815號MAA，500套房，田納西州日耳曼敦38138聯繫投資者關係部，收件人：投資者關係。investor.relations@maac.com
6
前瞻性陳述
本新聞稿的部分包含經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條所指的前瞻性陳述，涉及我們對未來時期的預期。前瞻性陳述不討論歷史事實，而是包括與預期、預測、意圖或其他與未來相關的項目相關的陳述。此類前瞻性陳述包括但不限於有關預期經營業績和業績、財產穩定、物業收購和處置活動、合資企業活動、開發和翻新活動及其他資本支出、籌集資金和融資活動，以及租賃定價、收入和支出增長、入住率、利率和其他經濟預期的陳述。意在使用 “期望”、“預期”、“打算”、“計劃”、“相信”、“尋求”、“估計”、“預測”、“項目”、“假設”、“將”、“可能”、“應該”、“預算”、“目標”、“展望”、“前景”、“機會”、“指導” 等詞語以及此類詞語和類似表述的變體識別此類前瞻性陳述。此類前瞻性陳述涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，如下所述，這可能導致我們的實際業績、業績或成就與此類前瞻性陳述所表達或暗示的經營業績、財務狀況或計劃存在重大差異。儘管我們認為此處包含的前瞻性陳述所依據的假設是合理的，但任何假設都可能不準確，因此本新聞稿中包含的此類前瞻性陳述可能不準確。鑑於此處包含的前瞻性陳述中固有的重大不確定性，我們或任何其他人不應將納入此類信息視為對此類陳述中描述的結果或條件或我們的目標和計劃將實現的陳述。
除其他外，以下因素可能導致我們的實際業績、業績或成就與前瞻性陳述中表達或暗示的業績、業績或成就存在重大差異：
還可能不時出現新的因素，這些因素可能會對我們的業務產生重大不利影響。除非法律要求，否則我們沒有義務公開更新或修改本新聞稿中包含的前瞻性陳述，以反映本新聞稿發佈之日後發生的事件、情況或預期的變化。
7
財務要聞 |
以千美元計，每股數據除外 |
|
截至6月30日的三個月 |
|
|
截至6月30日的六個月 |
|
||||||||||
|
|
2024 |
|
|
2023 |
|
|
2024 |
|
|
2023 |
|
||||
租金和其他財產收入 |
|
$ |
546,435 |
|
|
$ |
535,146 |
|
|
$ |
1,090,057 |
|
|
$ |
1,064,179 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
MAA 普通股股東可獲得的淨收入 |
|
$ |
101,031 |
|
|
$ |
144,766 |
|
|
$ |
243,858 |
|
|
$ |
279,754 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
總淨資產淨值 (1) |
|
$ |
340,639 |
|
|
$ |
340,813 |
|
|
$ |
686,459 |
|
|
$ |
687,043 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
普通股每股收益：(2) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
基本 |
|
$ |
0.86 |
|
|
$ |
1.24 |
|
|
$ |
2.09 |
|
|
$ |
2.40 |
|
稀釋 |
|
$ |
0.86 |
|
|
$ |
1.24 |
|
|
$ |
2.09 |
|
|
$ |
2.40 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
每股運營資金——攤薄後：(2) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
FFO (1) |
|
$ |
2.06 |
|
|
$ |
2.39 |
|
|
$ |
4.47 |
|
|
$ |
4.70 |
|
核心 FFO (1) |
|
$ |
2.22 |
|
|
$ |
2.28 |
|
|
$ |
4.44 |
|
|
$ |
4.56 |
|
核心 AFFO (1) |
|
$ |
1.92 |
|
|
$ |
2.01 |
|
|
$ |
3.98 |
|
|
$ |
4.15 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
每股普通股申報的股息 |
|
$ |
1.47 |
|
|
$ |
1.40 |
|
|
$ |
2.94 |
|
|
$ |
2.80 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
股息/核心 FFO（攤薄）派息率 |
|
|
66.2 |
% |
|
|
61.4 |
% |
|
|
66.2 |
% |
|
|
61.4 |
% |
股息/核心 AFFO（攤薄）派息率 |
|
|
76.6 |
% |
|
|
69.7 |
% |
|
|
73.9 |
% |
|
|
67.5 |
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
合併利息支出 |
|
$ |
41,265 |
|
|
$ |
36,723 |
|
|
$ |
81,626 |
|
|
$ |
74,004 |
|
按市值計價的債務調整 |
|
|
— |
|
|
|
12 |
|
|
|
— |
|
|
|
25 |
|
債務折扣和債務發行成本攤銷 |
|
|
(1,213 |
) |
|
|
(1,530) |
) |
|
|
(3,055) |
) |
|
|
(3,061) |
) |
資本化利息 |
|
|
3,724 |
|
|
|
3,137 |
|
|
|
7,140 |
|
|
|
5,883 |
|
產生的利息總額 |
|
$ |
43,776 |
|
|
$ |
38,342 |
|
|
$ |
85,711 |
|
|
$ |
76,851 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
應付票據本金的攤銷 |
|
$ |
— |
|
|
$ |
368 |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
730 |
|
以千美元計，股價除外 |
|
|
|
|
|
|
||
|
|
2024年6月30日 |
|
|
2023 年 12 月 31 日 |
|
||
總資產 (1) |
|
$ |
16,712,648 |
|
|
$ |
16,349,193 |
|
房地產資產總額 (1) |
|
$ |
16,467,005 |
|
|
$ |
16,089,909 |
|
債務總額 |
|
$ |
4,700,864 |
|
|
$ |
4,540,225 |
|
普通股和已發行單位 |
|
|
119,951,751 |
|
|
|
119,838,096 |
|
股票價格 |
|
$ |
142.61 |
|
|
$ |
134.46 |
|
賬面權益價值 |
|
$ |
6,206,019 |
|
|
$ |
6,299,122 |
|
市場股票價值 |
|
$ |
17,106,319 |
|
|
$ |
16,113,430 |
|
淨負債/調整後息税折舊攤銷前利潤 (2) |
|
3.7 倍 |
|
|
3.6 倍 |
|
||
8
合併運營報表 |
以千美元計，每股數據除外（未經審計） |
|
截至6月30日的三個月 |
|
|
截至6月30日的六個月 |
|
||||||||||
|
|
2024 |
|
|
2023 |
|
|
2024 |
|
|
2023 |
|
||||
收入： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
租金和其他財產收入 |
|
$ |
546,435 |
|
|
$ |
535,146 |
|
|
$ |
1,090,057 |
|
|
$ |
1,064,179 |
|
費用： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
運營費用，不包括房地產税和保險 |
|
|
126,213 |
|
|
|
116,604 |
|
|
|
244,412 |
|
|
|
225,208 |
|
房地產税和保險 |
|
|
79,583 |
|
|
|
77,729 |
|
|
|
159,186 |
|
|
|
151,928 |
|
折舊和攤銷 |
|
|
145,022 |
|
|
|
138,972 |
|
|
|
288,042 |
|
|
|
277,473 |
|
物業運營費用總額 |
|
|
350,818 |
|
|
|
333,305 |
|
|
|
691,640 |
|
|
|
654,609 |
|
物業管理費用 |
|
|
17,201 |
|
|
|
16,091 |
|
|
|
37,196 |
|
|
|
34,019 |
|
一般和管理費用 |
|
|
12,671 |
|
|
|
13,882 |
|
|
|
29,716 |
|
|
|
29,805 |
|
利息支出 |
|
|
41,265 |
|
|
|
36,723 |
|
|
|
81,626 |
|
|
|
74,004 |
|
出售折舊房地產資產的虧損（收益） |
|
|
23 |
|
|
|
1 |
|
|
|
25 |
|
|
|
(14) |
) |
出售不可折舊房地產資產的收益 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
(54) |
) |
其他非運營支出（收入） |
|
|
19,244 |
|
|
|
(16,992) |
) |
|
|
(4,282) |
) |
|
|
(20,459) |
) |
所得税支出前的收入 |
|
|
105,213 |
|
|
|
152,136 |
|
|
|
254,136 |
|
|
|
292,269 |
|
所得税支出 |
|
|
(1,020) |
) |
|
|
(2,861) |
) |
|
|
(2,815) |
) |
|
|
(3,805) |
) |
房地產合資活動前的持續經營收入 |
|
|
104,193 |
|
|
|
149,275 |
|
|
|
251,321 |
|
|
|
288,464 |
|
房地產合資企業的收入 |
|
|
469 |
|
|
|
382 |
|
|
|
951 |
|
|
|
767 |
|
淨收入 |
|
|
104,662 |
|
|
|
149,657 |
|
|
|
252,272 |
|
|
|
289,231 |
|
歸屬於非控股權益的淨收益 |
|
|
2,709 |
|
|
|
3,969 |
|
|
|
6,570 |
|
|
|
7,633 |
|
股東可獲得的淨收入 |
|
|
101,953 |
|
|
|
145,688 |
|
|
|
245,702 |
|
|
|
281,598 |
|
向MAA 第一系列優先股股東分紅 |
|
|
922 |
|
|
|
922 |
|
|
|
1,844 |
|
|
|
1,844 |
|
MAA 普通股股東可獲得的淨收入 |
|
$ |
101,031 |
|
|
$ |
144,766 |
|
|
$ |
243,858 |
|
|
$ |
279,754 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
普通股每股收益——基本： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
普通股股東可獲得的淨收益 |
|
$ |
0.86 |
|
|
$ |
1.24 |
|
|
$ |
2.09 |
|
|
$ |
2.40 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
普通股每股收益——攤薄後： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
普通股股東可獲得的淨收益 |
|
$ |
0.86 |
|
|
$ |
1.24 |
|
|
$ |
2.09 |
|
|
$ |
2.40 |
|
共享和單位數據 |
千股和單位 |
|
截至6月30日的三個月 |
|
|
截至6月30日的六個月 |
|
||||||||||
|
|
2024 |
|
|
2023 |
|
|
2024 |
|
|
2023 |
|
||||
淨收益份額 (1) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
加權平均普通股——基本 |
|
|
116,783 |
|
|
|
116,621 |
|
|
|
116,727 |
|
|
|
116,401 |
|
稀釋性證券的影響 |
|
|
— |
|
|
|
104 |
|
|
|
— |
|
|
|
157 |
|
加權平均普通股——攤薄 |
|
|
116,783 |
|
|
|
116,725 |
|
|
|
116,727 |
|
|
|
116,558 |
|
來自運營股份和單位的資金 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
普通股和單位的加權平均值——基本 |
|
|
119,888 |
|
|
|
119,776 |
|
|
|
119,848 |
|
|
|
119,558 |
|
普通股和單位的加權平均值——攤薄 |
|
|
119,944 |
|
|
|
119,823 |
|
|
|
119,901 |
|
|
|
119,607 |
|
期末股票和單位 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
6月30日的普通股 |
|
|
116,858 |
|
|
|
116,677 |
|
|
|
116,858 |
|
|
|
116,677 |
|
6月30日的運營合作伙伴單位 |
|
|
3,094 |
|
|
|
3,155 |
|
|
|
3,094 |
|
|
|
3,155 |
|
截至6月30日的普通股和單位總數 |
|
|
119,952 |
|
|
|
119,832 |
|
|
|
119,952 |
|
|
|
119,832 |
|
9
合併資產負債表 |
千美元（未經審計） |
|
|
|
|
|
|
||
|
|
2024年6月30日 |
|
|
2023 年 12 月 31 日 |
|
||
資產 |
|
|
|
|
|
|
||
房地產資產： |
|
|
|
|
|
|
||
土地 |
|
$ |
2,050,760 |
|
|
$ |
2,031,403 |
|
建築物和改善設施及其他 |
|
|
13,846,434 |
|
|
|
13,515,949 |
|
開發和資本改善正在進行中 |
|
|
391,366 |
|
|
|
385,405 |
|
|
|
|
16,288,560 |
|
|
|
15,932,757 |
|
減去：累計折舊 |
|
|
(5,149,781) |
) |
|
|
(4,864,690 |
) |
|
|
|
11,138,779 |
|
|
|
11,068,067 |
|
未開發的土地 |
|
|
73,861 |
|
|
|
73,861 |
|
投資房地產合資企業 |
|
|
41,753 |
|
|
|
41,977 |
|
房地產資產，淨額 |
|
|
11,254,393 |
|
|
|
11,183,905 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
現金和現金等價物 |
|
|
62,831 |
|
|
|
41,314 |
|
受限制的現金 |
|
|
13,669 |
|
|
|
13,777 |
|
其他資產 |
|
|
231,974 |
|
|
|
245,507 |
|
總資產 |
|
$ |
11,562,867 |
|
|
$ |
11,484,503 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
負債和權益 |
|
|
|
|
|
|
||
負債： |
|
|
|
|
|
|
||
無抵押應付票據 |
|
$ |
4,340,660 |
|
|
$ |
4,180,084 |
|
有擔保的應付票據 |
|
|
360,204 |
|
|
|
360,141 |
|
應計費用和其他負債 |
|
|
655,984 |
|
|
|
645,156 |
|
負債總額 |
|
|
5,356,848 |
|
|
|
5,185,381 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
可贖回普通股 |
|
|
19,787 |
|
|
|
19,167 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
股東權益： |
|
|
|
|
|
|
||
優先股 |
|
|
9 |
|
|
|
9 |
|
普通股 |
|
|
1,166 |
|
|
|
1,168 |
|
額外的實收資本 |
|
|
7,409,258 |
|
|
|
7,399,921 |
|
累計分配超過淨收益 |
|
|
(1,398,993) |
) |
|
|
(1,298,263 |
) |
累計其他綜合虧損 |
|
|
(7,775) |
) |
|
|
(8,764) |
) |
MAA 股東權益總額 |
|
|
6,003,665 |
|
|
|
6,094,071 |
|
非控股權益-運營合夥企業 |
|
|
157,905 |
|
|
|
163,128 |
|
股東權益總額 |
|
|
6,161,570 |
|
|
|
6,257,199 |
|
非控股權益-合併房地產實體 |
|
|
24,662 |
|
|
|
22,756 |
|
權益總額 |
|
|
6,186,232 |
|
|
|
6,279,955 |
|
負債和權益總額 |
|
$ |
11,562,867 |
|
|
$ |
11,484,503 |
|
10
MAA普通股股東可獲得的淨收益與FFO、核心FFO、核心AFFO和FAD的對賬 |
金額以千計，每股和單位數據除外 |
|
截至6月30日的三個月 |
|
|
截至6月30日的六個月 |
|
||||||||||
|
|
2024 |
|
|
2023 |
|
|
2024 |
|
|
2023 |
|
||||
MAA 普通股股東可獲得的淨收入 |
|
$ |
101,031 |
|
|
$ |
144,766 |
|
|
$ |
243,858 |
|
|
$ |
279,754 |
|
房地產資產的折舊和攤銷 |
|
|
143,623 |
|
|
|
137,456 |
|
|
|
285,214 |
|
|
|
274,254 |
|
出售折舊房地產資產的虧損（收益） |
|
|
23 |
|
|
|
1 |
|
|
|
25 |
|
|
|
(14) |
) |
MAA在房地產合資企業房地產資產折舊和攤銷中所佔份額 |
|
|
154 |
|
|
|
152 |
|
|
|
309 |
|
|
|
303 |
|
歸屬於非控股權益的淨收益 |
|
|
2,709 |
|
|
|
3,969 |
|
|
|
6,570 |
|
|
|
7,633 |
|
歸屬於普通股股東和單位持有人的FFO |
|
|
247,540 |
|
|
|
286,344 |
|
|
|
535,976 |
|
|
|
561,930 |
|
優先股嵌入式衍生品的虧損（收益）(1) |
|
|
9,286 |
|
|
|
(4,952) |
) |
|
|
(3,806) |
) |
|
|
(9,387) |
) |
出售不可折舊房地產資產的收益 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
(54) |
) |
扣除税款後的投資虧損（收益）(1) (2) |
|
|
685 |
|
|
|
(6,575) |
) |
|
|
(3,405) |
) |
|
|
(5,769) |
) |
與意外傷害相關的費用（追回額），淨額（1） |
|
|
1,135 |
|
|
|
75 |
|
|
|
(3,950) |
) |
|
|
371 |
|
法律費用、和解和（追回款），淨額 (1) (3) |
|
|
8000 |
|
|
|
(1,600 |
) |
|
|
8000 |
|
|
|
(1,600 |
) |
按市值計價的債務調整 (4) |
|
|
— |
|
|
|
(12) |
) |
|
|
— |
|
|
|
(25) |
) |
歸屬於普通股股東和單位持有人的核心FFO |
|
|
266,646 |
|
|
|
273,280 |
|
|
|
532,815 |
|
|
|
545,466 |
|
經常性資本支出 |
|
|
(36,341) |
) |
|
|
(32,669) |
) |
|
|
(55,275) |
) |
|
|
(48,999) |
) |
歸屬於普通股股東和單位持有人的核心AFFO |
|
|
230,305 |
|
|
|
240,611 |
|
|
|
477,540 |
|
|
|
496,467 |
|
重建資本支出 |
|
|
(11,624) |
) |
|
|
(26,310) |
) |
|
|
(20,998) |
) |
|
|
(57,719) |
) |
增加收入的資本支出 |
|
|
(25,629) |
) |
|
|
(20,388) |
) |
|
|
(38,642) |
) |
|
|
(32,045) |
) |
商業資本支出 |
|
|
(1,867) |
) |
|
|
(1,129) |
) |
|
|
(3,070) |
) |
|
|
(2,436) |
) |
其他資本支出 |
|
|
(13,772 |
) |
|
|
(9,567) |
) |
|
|
(22,975) |
) |
|
|
(16,555) |
) |
歸屬於普通股股東和單位持有人的FAD |
|
$ |
177,413 |
|
|
$ |
183,217 |
|
|
$ |
391,855 |
|
|
$ |
387,712 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
已支付的股息和分配 |
|
$ |
176,304 |
|
|
$ |
167,742 |
|
|
$ |
352,495 |
|
|
$ |
333,854 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
加權平均普通股——攤薄 |
|
|
116,783 |
|
|
|
116,725 |
|
|
|
116,727 |
|
|
|
116,558 |
|
FFO 加權平均普通股和單位——攤薄後 |
|
|
119,944 |
|
|
|
119,823 |
|
|
|
119,901 |
|
|
|
119,607 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
普通股每股收益——攤薄後： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
普通股股東可獲得的淨收益 |
|
$ |
0.86 |
|
|
$ |
1.24 |
|
|
$ |
2.09 |
|
|
$ |
2.40 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
每股 FFO-攤薄後 |
|
$ |
2.06 |
|
|
$ |
2.39 |
|
|
$ |
4.47 |
|
|
$ |
4.70 |
|
每股核心FFO-攤薄後 |
|
$ |
2.22 |
|
|
$ |
2.28 |
|
|
$ |
4.44 |
|
|
$ |
4.56 |
|
每股核心AFFO-攤薄 |
|
$ |
1.92 |
|
|
$ |
2.01 |
|
|
$ |
3.98 |
|
|
$ |
4.15 |
|
11
MAA普通股股東的淨收入與淨營業收入的對賬 |
以千美元計 |
|
三個月已結束 |
|
|
六個月已結束 |
|
||||||||||||||
|
|
6月30日 |
|
|
三月三十一日 |
|
|
6月30日 |
|
|
6月30日 |
|
|
6月30日 |
|
|||||
MAA 普通股股東可獲得的淨收入 |
|
$ |
101,031 |
|
|
$ |
142,827 |
|
|
$ |
144,766 |
|
|
$ |
243,858 |
|
|
$ |
279,754 |
|
折舊和攤銷 |
|
|
145,022 |
|
|
|
143,020 |
|
|
|
138,972 |
|
|
|
288,042 |
|
|
|
277,473 |
|
物業管理費用 |
|
|
17,201 |
|
|
|
19,995 |
|
|
|
16,091 |
|
|
|
37,196 |
|
|
|
34,019 |
|
一般和管理費用 |
|
|
12,671 |
|
|
|
17,045 |
|
|
|
13,882 |
|
|
|
29,716 |
|
|
|
29,805 |
|
利息支出 |
|
|
41,265 |
|
|
|
40,361 |
|
|
|
36,723 |
|
|
|
81,626 |
|
|
|
74,004 |
|
出售折舊房地產資產的虧損（收益） |
|
|
23 |
|
|
|
2 |
|
|
|
1 |
|
|
|
25 |
|
|
|
(14) |
) |
出售不可折舊房地產資產的收益 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
(54) |
) |
其他非運營支出（收入） |
|
|
19,244 |
|
|
|
(23,526) |
) |
|
|
(16,992) |
) |
|
|
(4,282) |
) |
|
|
(20,459) |
) |
所得税支出 |
|
|
1,020 |
|
|
|
1,795 |
|
|
|
2,861 |
|
|
|
2,815 |
|
|
|
3,805 |
|
房地產合資企業的收入 |
|
|
(469) |
) |
|
|
(482) |
) |
|
|
(382) |
) |
|
|
(951) |
) |
|
|
(767 |
) |
歸屬於非控股權益的淨收益 |
|
|
2,709 |
|
|
|
3,861 |
|
|
|
3,969 |
|
|
|
6,570 |
|
|
|
7,633 |
|
向MAA 第一系列優先股股東分紅 |
|
|
922 |
|
|
|
922 |
|
|
|
922 |
|
|
|
1,844 |
|
|
|
1,844 |
|
NOI 總計 |
|
$ |
340,639 |
|
|
$ |
345,820 |
|
|
$ |
340,813 |
|
|
$ |
686,459 |
|
|
$ |
687,043 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
同一家店 NOI |
|
$ |
328,280 |
|
|
$ |
334,583 |
|
|
$ |
331,611 |
|
|
$ |
662,863 |
|
|
$ |
668,540 |
|
非同店鋪和其他淨資產淨值 |
|
|
12,359 |
|
|
|
11,237 |
|
|
|
9,202 |
|
|
|
23,596 |
|
|
|
18,503 |
|
NOI 總計 |
|
$ |
340,639 |
|
|
$ |
345,820 |
|
|
$ |
340,813 |
|
|
$ |
686,459 |
|
|
$ |
687,043 |
|
淨收入與息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤的 |
以千美元計 |
|
三個月已結束 |
|
|
十二個月已結束 |
|
||||||||||
|
|
2024年6月30日 |
|
|
2023年6月30日 |
|
|
2024年6月30日 |
|
|
2023 年 12 月 31 日 |
|
||||
淨收入 |
|
$ |
104,662 |
|
|
$ |
149,657 |
|
|
$ |
530,872 |
|
|
$ |
567,831 |
|
折舊和攤銷 |
|
|
145,022 |
|
|
|
138,972 |
|
|
|
575,632 |
|
|
|
565,063 |
|
利息支出 |
|
|
41,265 |
|
|
|
36,723 |
|
|
|
156,856 |
|
|
|
149,234 |
|
所得税支出 |
|
|
1,020 |
|
|
|
2,861 |
|
|
|
3,754 |
|
|
|
4,744 |
|
EBITDA |
|
|
291,969 |
|
|
|
328,213 |
|
|
|
1,267,114 |
|
|
|
1,286,872 |
|
出售折舊不動產資產的損失 |
|
|
23 |
|
|
|
1 |
|
|
|
101 |
|
|
|
62 |
|
調整以反映MAA在未合併子公司息税折舊攤銷前利潤中所佔份額 |
|
|
339 |
|
|
|
336 |
|
|
|
1,356 |
|
|
|
1,350 |
|
息税前利潤 |
|
|
292,331 |
|
|
|
328,550 |
|
|
|
1,268,571 |
|
|
|
1,288,284 |
|
優先股嵌入式衍生品的虧損（收益）(1) |
|
|
9,286 |
|
|
|
(4,952) |
) |
|
|
(12,947) |
) |
|
|
(18,528) |
) |
出售不可折舊房地產資產的收益 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
(54) |
) |
投資虧損（收益）(1) |
|
|
859 |
|
|
|
(8,317) |
) |
|
|
(1,470 |
) |
|
|
(4,449) |
) |
與意外傷害相關的費用（追回額），淨額（1） |
|
|
1,135 |
|
|
|
75 |
|
|
|
(3,341) |
) |
|
|
980 |
|
債務清償收益 (1) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
(57) |
) |
|
|
(57) |
) |
法律費用、和解和（追回款），淨額 (1) (2) |
|
|
8000 |
|
|
|
(1,600 |
) |
|
|
5,146 |
|
|
|
(4,454) |
) |
調整後的息税前利潤 |
|
$ |
311,611 |
|
|
$ |
313,756 |
|
|
$ |
1,255,902 |
|
|
$ |
1,261,722 |
|
12
對應付無抵押票據和應付淨負債的有擔保票據的對賬 |
以千美元計 |
|
|
|
|
|
|
||
|
|
2024年6月30日 |
|
|
2023 年 12 月 31 日 |
|
||
無抵押應付票據 |
|
$ |
4,340,660 |
|
|
$ |
4,180,084 |
|
有擔保的應付票據 |
|
|
360,204 |
|
|
|
360,141 |
|
債務總額 |
|
|
4,700,864 |
|
|
|
4,540,225 |
|
現金和現金等價物 |
|
|
(62,831) |
) |
|
|
(41,314) |
) |
淨負債 |
|
$ |
4,638,033 |
|
|
$ |
4,498,911 |
|
總資產與總資產的對賬 |
以千美元計 |
|
|
|
|
|
|
||
|
|
2024年6月30日 |
|
|
2023 年 12 月 31 日 |
|
||
總資產 |
|
$ |
11,562,867 |
|
|
$ |
11,484,503 |
|
累計折舊 |
|
|
5,149,781 |
|
|
|
4,864,690 |
|
總資產 |
|
$ |
16,712,648 |
|
|
$ |
16,349,193 |
|
房地產資產的對賬，淨額與房地產總資產的對賬 |
以千美元計 |
|
|
|
|
|
|
||
|
|
2024年6月30日 |
|
|
2023 年 12 月 31 日 |
|
||
房地產資產，淨額 |
|
$ |
11,254,393 |
|
|
$ |
11,183,905 |
|
累計折舊 |
|
|
5,149,781 |
|
|
|
4,864,690 |
|
現金和現金等價物 |
|
|
62,831 |
|
|
|
41,314 |
|
房地產資產總額 |
|
$ |
16,467,005 |
|
|
$ |
16,089,909 |
|
13
非公認會計準則財務指標 |
調整後的息税前利潤
就本新聞稿中的計算而言，調整後的房地產扣除利息、所得税、折舊和攤銷前的收益或調整後的息税折舊攤銷前利潤是針對未被視為MAA核心業務一部分的項目進行了進一步調整的息税折舊攤銷前利潤，例如與MAA I系列優先股嵌入式衍生品的公允價值相關的調整、不可折舊資產的收益或虧損、意外傷害相關費用（回收）, 淨額, 債務清償損益和法律費用, 結算和 (回收率），淨額。作為房地產的所有者和運營商，MAA認為調整後的息税折舊攤銷前利潤是衡量核心業務績效的重要指標，因為調整後的息税折舊攤銷前利潤不包括不代表經營業績的各種收入和支出項目。MAA對調整後息税折舊攤銷前利潤的計算可能與其他公司計算調整後息税折舊攤銷前利潤率的方法不同。不應將調整後的息税折舊攤銷前利潤視為經營業績指標的淨收入的替代方案。
核心調整後運營資金（Core AFFO）
核心AFFO由核心FFO減去經常性資本支出組成。由於歸屬於非控股權益的淨收益是加回的，因此在本新聞稿中使用Core AFFO時，代表歸屬於普通股股東和單位持有人的Core AFFO。不應將核心AFFO視為MAA普通股股東可獲得的淨收入的替代方案，以此作為經營業績的指標。作為房地產的所有者和運營商，MAA認為Core AFFO是衡量運營績效的重要指標，因為Core AFFO衡量的是控制收入、支出和經常性資本支出的能力。
來自運營的核心資金（核心 FFO）
Core FFO是指根據不被視為MAA核心業務運營一部分的項目進行調整後的FFO，例如與MAA系列I優先股中嵌入式衍生品的公允價值相關的調整、出售不可折舊資產的收益或虧損、扣除税款、意外傷害相關費用（追回額）、淨額、債務清償損益、法律費用、結算和（追回），淨額，淨額，債務清償損益，淨額，結算和（追回額），淨額，以及按市值計價的債務調整。由於歸屬於非控股權益的淨收益是加回的，因此在本新聞稿中使用Core FFO時，代表歸屬於普通股股東和單位持有人的核心FFO。儘管MAA對核心FFO的定義可能與業內其他定義相似，但MAA計算核心FFO的方法可能與其他房地產投資信託基金使用的方法不同，因此可能無法與其他房地產投資信託基金相提並論。不應將核心FFO視為MAA普通股股東可獲得的淨收入的替代方案，以此作為經營業績的指標。MAA認為，Core FFO有助於瞭解其在不同時期之間的核心運營業績，因為它刪除了某些本質上在不同時期內無法比較的項目，因此往往會掩蓋實際運營業績。
EBITDA
就本新聞稿中的計算而言，未計利息、所得税、折舊和攤銷前的收益（EBITDA）由淨收入加上折舊和攤銷、利息支出和所得税組成。作為房地產的所有者和運營商，MAA認為息税折舊攤銷前利潤是衡量核心業務績效的重要指標，因為息税折舊攤銷前利潤不包括不代表經營業績的各種支出項目。不應將息税折舊攤銷前利潤視為經營業績指標的淨收入的替代方案。
息税前利潤
就本新聞稿中的計算而言，房地產未計利息、所得税、折舊和攤銷前的收益（EBITDARE）由進一步調整折舊資產出售損益的息税折舊攤銷前利潤和反映MAA在未合併子公司息税折舊攤銷前利潤中所佔份額的調整組成。作為房地產的所有者和運營商，MAA認為息税折舊攤銷前利潤是衡量核心業務績效的重要指標，因為息税折舊攤銷前利潤不包括不代表經營業績的各種支出項目。儘管MAA對息税折舊攤銷前利潤的定義符合NAREIT的定義，但它可能與其他公司計算息税折舊攤銷前利潤的方法不同。不應將息税折舊攤銷前利潤視為經營業績指標的替代方案。
可供分配的資金 (FAD)
FAD由核心FFO減去總資本支出組成，不包括開發支出、房地產收購、與管理層預計將通過保險收益和公司相關資本支出報銷的重大意外損失相關的資本支出。由於歸屬於非控股權益的淨收益是加回的，因此在本新聞稿中使用FAD時，代表歸屬於普通股股東和單位持有人的FAD。不應將FAD視為MAA普通股股東的淨收入的替代方案，以此作為經營業績的指標。作為房地產的所有者和運營商，MAA認為FAD是衡量核心業務績效的重要指標，因為FAD衡量的是控制收入、支出和資本支出的能力。
運營資金 (FFO)
FFO代表MAA普通股股東的淨收益（根據公認會計原則計算），不包括處置運營物業的損益和資產減值，加上房地產資產的折舊和攤銷、歸屬於非控股權益的淨收益以及合資企業的調整。由於歸屬於非控股權益的淨收益是加回的，因此在本新聞稿中使用的FFO表示歸屬於普通股股東和單位持有人的FFO。儘管MAA對FFO的定義符合NAREIT的定義，但它可能與其他公司使用的計算FFO的方法不同，因此可能無法與其他公司進行比較。不應將FFO視為MAA普通股股東可獲得的淨收入的替代方案，以此作為經營業績的指標。MAA認為，FFO有助於瞭解經營業績，因為FFO不包括房地產資產的折舊和攤銷。MAA認為，房地產資產的GAAP歷史成本折舊通常與這些資產價值的變化無關，這些資產的價值不會像歷史成本折舊所暗示的那樣隨着時間的推移而出現可預測的減少。
總資產
總資產代表總資產加上累計折舊。MAA認為，總資產可以用作評估其資產負債表狀況的有用工具。MAA認為，房地產資產的GAAP歷史成本折舊通常與這些資產價值的變化無關，這些資產的價值不會像歷史成本折舊所暗示的那樣隨着時間的推移而出現可預測的減少。
14
非公認會計準則財務指標（續） |
房地產資產總額
房地產總資產是指房地產資產，淨額加上限制性現金中包含的累計折舊、現金和現金等價物以及1031（b）交易所收益。MAA認為，房地產總資產可以用作評估其資產負債表狀況的有用工具。MAA認為，房地產資產的GAAP歷史成本折舊通常與這些資產價值的變化無關，這些資產的價值不會像歷史成本折舊所暗示的那樣隨着時間的推移而出現可預測的減少。
淨負債
淨負債是指無抵押應付票據和有擔保應付票據減去限制性現金中包含的現金和現金等價物以及1031（b）交易所收益。MAA認為，淨負債是評估其債務狀況的有用工具。
淨營業收入 (NOI)
淨營業收入是指租金和其他物業收入減去該期間持有的所有房產的總房地產運營費用，不包括折舊和攤銷，無論其待售狀態如何。不應將NOI視為MAA普通股股東可獲得的淨收益的替代方案。MAA認為，NOI是評估經營業績的有用工具，因為它通過排除公司層面的支出和其他與房地產經營業績無關的項目來衡量房地產業績的核心業務。
非同店鋪和其他淨資產淨值
非同一門店和其他NOI是指該期間歸入非同一門店和其他投資組合的所有房產的租金和其他物業收入減去不包括折舊和攤銷在內的房地產總運營費用。非同店和其他NOI包括與颶風和冬季風暴等惡劣天氣事件相關的風暴相關費用。不應將非同店和其他NOI視為MAA普通股股東可獲得的淨收益的替代方案。MAA認為，非同店和其他NOI是評估經營業績的有用工具，因為它通過排除公司層面的支出和其他與房地產經營業績無關的項目來衡量房地產業績的核心業務。
同一家店 NOI
同店淨資產淨值是指該期間歸入同一門店投資組合的所有物業的租金和其他物業收入減去房地產總運營費用，不包括折舊和攤銷。Same Store NOI 不包括與颶風和冬季風暴等惡劣天氣事件相關的風暴相關費用。不應將同店淨收益視為MAA普通股股東可獲得的淨收益的替代方案。MAA認為，Same Store NOI是評估經營業績的有用工具，因為它通過排除公司層面的支出和其他與房地產經營業績無關的項目來衡量房地產業績的核心業務。
其他關鍵定義 |
單位平均有效租金
單位平均有效租金是指佔用單位租賃優惠影響後的總租金金額加上空置單位的現行市場費率除以單位總數後的平均值。租賃優惠是指對當前市場價格的折扣。MAA認為，平均有效租金是評估平均定價的有用衡量標準。它不代表每單位收取的實際租金收入。
平均實際佔用率
平均實際佔用率表示適用時期內的每日實際佔用率的平均值。
開發社區
在獲得所有開發單元的佔用證書之前，社區仍被確定為開發區。一旦所有單元都交付並可供入住，社區就會進入租賃社區投資組合。
租賃社區
租賃期間收購的新收購和新開發的社區將保留在租賃社區的投資組合中，直到穩定為止。當社區達到 90 天的平均實際入住率達到 90% 時，則認為社區處於穩定狀態。
非同一門店和其他投資組合
非同店和其他投資組合包括最近收購的社區、正在開發或租賃的社區、已處置或確定要處置的社區、遭受重大人員傷亡損失的社區、不符合同店投資組合要求的穩定社區、零售地產和商業地產。
居民流動
居民流失率是指截至報告季度末居民的遷出，不包括同店投資組合內的轉賬，佔過去十二個月到期租約的百分比。
同一家商店的投資組合
MAA在每個日曆年初，或根據重大交易或事件的需要，審查其同店投資組合。如果社區在去年年初擁有並保持穩定，則通常會將其添加到同店投資組合中。當社區達到 90 天的平均實際入住率達到 90% 時，則認為社區處於穩定狀態。已獲得 MAA 董事會批准處置的社區不屬於同店投資組合。遭受重大傷亡損失的社區也被排除在同店產品組合中。
聯繫人：MAA投資者關係部，866-576-9689（免費電話），investor.relations@maac.com
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