菲利普斯·愛迪生公司業務報告

2024 年第二季度業績和

重申全年收益指導

辛辛那提——2024年7月25日——美國最大的雜貨店社區購物中心的所有者和運營商之一菲利普斯·愛迪生公司（納斯達克股票代碼：PECO）（“PECO” 或 “公司”）今天公佈了截至2024年6月30日的財務和經營業績，並重申了2024年全年收益指導。在截至2024年6月30日的三個月和六個月中，歸屬於股東的淨收益分別為1,530萬美元，攤薄每股收益0.12美元，以及3,290萬美元，攤薄每股收益0.27美元。

截至2024年6月30日的第二季度亮點

•公佈的Nareit FFO為7,840萬美元，攤薄後每股收益0.57美元

•報告的核心FFO為8000萬美元，攤薄後每股收益為0.59美元

•重申的2024年Nareit FFO和Core FFO指導區間分別為攤薄每股2.34美元至2.41美元和攤薄後每股2.37美元至2.45美元

•2024年全年Nareit FFO指導的中點表示同比增長6.0％

•2024年全年核心FFO指導的中點表示同比增長3.0％

•同中心淨資產淨值同比增長1.9％

•重申的2024年同中心NOI指導區間為3.25％至4.25％

•2024年全年同中心淨資產淨值指引的中點表示同比增長3.75％

•報告的租賃投資組合佔用率為97.5％，同中心租賃的投資組合佔用率為97.8％

•租賃內聯入住率同比增長30個基點，達到創紀錄的95.1％；同中心租賃的在線入住率同比增加20個基點，達到創紀錄的95.1％

•本季度以34.4％的租金差距執行了投資組合可比的新租約，內聯可比的新租約的租金利差為31.9％

•本季度以創紀錄的20.5％的租金差距執行了投資組合可比續訂租約，並以19.7％的租金差異執行了內聯可比續訂租約

•正如先前宣佈的那樣，完成了本金總額為3.5億美元的公共債券發行，本金總額為5.750％，將於2034年到期，總債務的91.4％為固定利率

•以總額5,950萬美元的價格收購了兩個購物中心和一塊地塊

•季度末之後，以總額為1,130萬美元的價格收購了一處房產和一塊地塊

•正如先前宣佈的那樣，在季度末之後，與Cohen & Steers收益機會房地產投資信託基金合作收購了一家以雜貨店為主的購物中心，成立了一家新的合資企業，目標股權為3億美元

管理層評論

PECO董事長兼首席執行官傑夫·愛迪生表示：“PECO團隊實現了又一個穩健的季度增長和市場領先的運營指標。今年迄今為止，同中心NOI增長了2.8％，Nareit FFO增長了4.1％，核心FFO增長了3.7％。我們持續保持強勁的經營業績歸因於我們的差異化和重點戰略，即通過市場銷售額、PECO團隊在房地產層面推動業績的能力以及我們經營中心的郊區市場的諸多優勢，擁有由 #1 或 #2 雜貨商支撐的規模適中、以雜貨店為主的社區購物中心。基於持續強勁的運營環境和鄰國的健康狀況，我們很高興重申我們對Nareit和Core FFO的2024年全年每股收益指導，中點同比增長分別為6.0％和3.0％。此外，我們重申了同中心NOI的2024年全年收益指導，即中點同比增長3.75％。”

截至2024年6月30日的第二季度和六個月的財務業績

淨收入

2024年第二季度歸屬於股東的淨收益總額為1,530萬美元，攤薄每股收益為0.12美元，而2023年第二季度的淨收益為1,450萬美元，攤薄每股收益為0.12美元。

在截至2024年6月30日的六個月中，歸屬於股東的淨收益總額為3,290萬美元，攤薄每股收益為0.27美元，而2023年同期的淨收益為3,110萬美元，攤薄每股收益為0.26美元。

Nareit FFO

2024年第二季度來自納雷特（“Nareit FFO”）定義的股東和運營合夥企業（“OP”）單位持有人應佔運營的資金增長了3.3％，至7,840萬美元，攤薄每股收益0.57美元，而2023年第二季度為7,590萬美元，攤薄每股收益0.58美元。

在截至2024年6月30日的六個月中，Nareit FFO增長了4.1％，至1.584億美元，攤薄每股收益1.16美元，而去年同期為1.522億美元，攤薄每股收益1.15美元。

核心 FFO

2024年第二季度歸屬於股東和運營單位持有人運營的核心資金（“核心FFO”）增長了2.9％，至8,000萬美元，攤薄每股收益0.59美元，而2023年第二季度為7,770萬美元，攤薄每股收益0.59美元。

在截至2024年6月30日的六個月中，核心FFO增長了3.7％，至1.616億美元，攤薄每股收益1.18美元，而2023年同期為1.559億美元，攤薄每股收益1.18美元。

同中心 NOI

2024年第二季度同中心淨營業收入（“NOI”）增長了1.9％，至1.056億美元，而2023年第二季度為1.036億美元。

在截至2024年6月30日的六個月中，同中心淨資產淨值增長了2.8％，達到2.123億美元，而去年同期為2.065億美元。

截至2024年6月30日的第二季度和六個月的投資組合概述

投資組合統計

截至2024年6月30日，PECO的全資投資組合包括286處房產，總面積約3260萬平方英尺，分佈在31個州。相比之下，截至2023年6月30日，位於31個州的274處房產，總面積約為3140萬平方英尺。

截至2024年6月30日，租賃投資組合的入住率為97.5％，而截至2023年6月30日為97.8％。截至2024年6月30日，同中心租賃投資組合的入住率為97.8％，而截至2023年6月30日的這一比例為97.9％。

截至2024年6月30日，租賃錨入住率為98.8％，而截至2023年6月30日為99.4％。截至2024年6月30日，在線租賃入住率增長了30個基點，達到創紀錄的95.1％，而截至2023年6月30日的這一比例為94.8％。截至2024年6月30日，同中心租賃錨的入住率為99.1％，而截至2023年6月30日的這一比例為99.4％。截至2024年6月30日，同中心租賃的在線入住率增加了20個基點，達到95.1％，而截至2023年6月30日的這一比例為94.9％。

租賃活動

在2024年第二季度，執行了277份租約，總面積為170萬平方英尺。相比之下，2023年第二季度執行的總面積為160萬平方英尺的285份租約。

在截至2024年6月30日的六個月中，執行了522份租約，總面積為300萬平方英尺。相比之下，2023年同期執行的548份租約總面積為260萬平方英尺。

2024年第二季度的可比租金利差為34.4％，續訂租賃為20.5％，合計為24.5％，新租約為20.5％，合計24.5％，合計24.5％。

在截至2024年6月30日的六個月中，新租約的可比租金利差為31.9％，續訂租約為18.7％，總租約為22.3％。

交易活動

在2024年第二季度，該公司收購了兩個購物中心和一塊地塊，總額為5,950萬美元。該公司預計，將通過增加入住率和租金增長以及未來可能開發地面外包零售空間來推動這些資產的價值。本季度沒有出售。2024 年第二季度的收購包括：

•洛根維爾十字路口，一個佔地149,187平方英尺的購物中心，由克羅格主持，位於佐治亞州亞特蘭大郊區。

•沃爾登公園，一個佔地91,049平方英尺的購物中心，由Super Target主持，位於德克薩斯州奧斯汀郊區。

在截至2024年6月30日的六個月中，公司收購了四處房產和兩塊地塊，總金額為1.154億美元。

季度末之後，該公司收購了一處房產和一塊土地，總金額為1,130萬美元。季度末之後完成的收購包括：

•Ridgeview Marketplace，一個佔地22,759平方英尺的購物中心，由King Soopers主持，位於科羅拉多州科羅拉多斯普林斯郊區。

與 Cohen & Steers 合資企業

正如先前宣佈的那樣，以及隨後的季度末，PECO與Cohen & Steers收入機會房地產投資信託基金公司（“CNSREIT”）收購了位於密蘇裏州聖路易斯郊區的以雜貨店為主的購物中心Des Peres Corners。此次收購是通過一家計劃合資企業進行的，目標是3億美元的股權，由CNSreit持有80％的股權，由PECO持有20％的股權。該合資企業將專注於收購以雜貨店為主的露天購物中心，並將利用PECO的深厚專業知識。

資產負債表亮點

截至2024年6月30日，該公司的總流動性約為7.43億美元，包括1,090萬澳元的現金、現金等價物和限制性現金，外加其8億美元循環信貸額度的7.316億美元可用借貸能力。

截至2024年6月30日，該公司的淨負債佔年化調整後息税折舊攤銷前利潤的比例保持在2023年12月31日的5.1倍不變。截至2024年6月30日，該公司的未償債務的加權平均利率為4.2％，包括所有延期期權在內的加權平均到期日為4.9年。

正如先前宣佈的那樣，PECO於2024年5月完成了本金總額為3.5億美元的公共債券的發行，其中 5.750% 的優先票據將於2034年到期。這些票據的定價為本金的98.576％，將於2034年7月到期。截至2024年6月30日，公司總債務的91.4％是固定利率債務。

2024 年指導方針

PECO更新了其2024年收益指導，如下表所示，該指引基於公司當前對截至2024年12月31日止年度的現有市場狀況和假設的看法。以下陳述是前瞻性的，實際結果可能存在重大差異，具體取決於市場狀況和下文 “前瞻性陳述” 中列出的因素。

(1) 代表直線租金收入和高於市場和低於市場價格的租賃的淨攤銷額。

公司不提供前瞻性地對同中心NOI估算值進行對賬，因為如果不進行不合理的努力，公司無法對某些可能對公司業績產生重大影響的對賬項目進行有意義或合理準確的計算或估計。

下表顯示了公司2024年預計淨收入與估計的Nareit FFO和Core FFO之間的對賬情況：

電話會議詳情

PECO將於美國東部時間2024年7月26日星期五中午12點舉行電話會議和網絡直播，討論2024年第二季度的業績並提供進一步的業務最新情況。董事長兼首席執行官傑夫·愛迪生、總裁鮑勃·邁爾斯和首席財務官約翰·考菲爾德將主持電話會議和網絡直播。撥入和網絡直播信息如下。

2024 年第二季度業績電話會議詳情：

日期：2024 年 7 月 26 日星期五

時間：美國東部時間下午 12:00

免費撥入號碼：(800) 715-9871

國際撥入號碼：(646) 307-1963

會議 ID：4551083

網絡直播：2024 年第二季度網絡直播鏈接

電話會議結束大約一小時後，將使用上面的網絡直播鏈接進行音頻重播。

有關公司財務業績的更多信息，請參閲公司截至2024年6月30日的季度10-Q表。

與 PECO 聯繫

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菲利普斯·愛迪生公司簡介

菲利普斯·愛迪生公司（“PECO”）是美國最大的雜貨店社區購物中心的所有者和運營商之一。PECO成立於1991年，通過其垂直整合的運營平臺和遍佈全國的繁忙購物中心取得了豐厚的業績。PECO的中心由全國和地區零售商組成，在美國各地基本強勁的市場中提供必需品的商品和服務。PECO的頂級雜貨店主播包括克羅格、Publix、艾伯森和阿霍爾德·德爾海茲。截至2024年6月30日，PECO管理着306個購物中心，其中包括遍佈31個州的286個全資中心，佔地3260萬平方英尺，以及一家機構合資企業擁有的20個購物中心。PECO致力於創造卓越的全渠道、以雜貨店為主的購物體驗並改善社區，一次只能建一個社區購物中心。

PECO使用並打算繼續使用其投資者網站（網址為 https://investors.phillipsedison.com）作為披露重要非公開信息以及遵守FD法規規定的披露義務的一種手段。

菲利普斯·愛迪生公司

合併資產負債表

截至 2024 年 6 月 30 日和 2023 年 12 月 31 日

（精簡且未經審計）

（以千計，每股金額除外）

菲利普斯·愛迪生公司

合併運營報表

在截至2024年和2023年6月30日的三個月和六個月中

（精簡且未經審計）

（以千計，每股金額除外）

非公認會計準則指標的討論與協調

同中心淨營業收入

該公司將同中心淨資產淨值作為衡量其業績的補充指標。公司將NOI定義為總營業收入，經調整後不包括非現金收入項目，減去房地產運營費用和房地產税。在截至2024年6月30日和2023年6月30日的三個月和六個月中，Same-Center NOI代表所有可比報告期內全資擁有和運營的270處房產的淨投資回報率。該公司認為，Same-Center NOI為投資者提供了有關其財務和經營業績的有用信息，因為它為擁有和運營房地產資產直接涉及的收入和支出提供了績效指標，並且提供了從淨收益（虧損）中看不出來的前景。由於Same-Center NOI不包括2022年12月31日之後收購或處置的房產的NOI的變化，因此它強調了運營趨勢，例如所有可比時期均已運營的物業的入住率、租金和運營成本。其他房地產投資信託基金可能使用不同的方法來計算同中心淨投資回報，因此，PECO的同中心淨資產淨值可能無法與其他房地產投資信託基金相提並論。

不應將Same-Center NOI視為衡量公司財務業績的替代指標，因為它不能反映其整個投資組合的運營，也不能反映一般和管理費用、折舊和攤銷、利息支出、其他收入（支出）或維持公司物業經營業績所需的資本支出和租賃成本水平的影響，這些可能對其經營業績產生重大影響。

來自運營的Nareit資金和來自運營的核心資金

Nareit FFO是一項非公認會計準則財務業績指標，被廣泛認為是房地產投資信託基金經營業績的衡量標準。全國房地產投資信託基金協會（“Nareit”）將FFO定義為根據公認會計原則計算的淨收益（虧損），不包括：（i）出售財產的收益（或虧損）和控制權變更產生的收益（或虧損）；（ii）與房地產相關的折舊和攤銷；（iii）房地產減值損失和被投資者的實質性房地產投資的減值，這些減值是由可衡量的未合併的合夥企業和合資企業持有的折舊房地產的公允價值下降。未合併的合夥企業和合資企業的調整是在相同的基礎上反映Nareit FFO而計算的。該公司以符合納雷特定義的方式計算Nareit FFO。

Core FFO是公司使用的另一項財務業績指標，因為Nareit FFO包括某些不可比的項目，這些項目會隨着時間的推移影響其業績。該公司認為，Core FFO有助於幫助管理層和投資者評估未來時期經營業績的可持續性，它更能反映其核心經營業績，並通過排除可能導致淨收益（虧損）短期波動的項目，為持續比較PECO在報告期內的業績提供了另一種衡量標準。為了得出核心FFO，公司調整了Nareit FFO，將某些經常性和非經常性項目排除在外，包括但不限於：（i）公司資產的折舊和攤銷；（ii）收益負債公允價值的變化；（iii）未合併的合資企業基礎差額的攤銷；（iv）清償或修改債務和其他的收益或損失；（v）其他減值費用；（v）其他減值費用；（vi) 交易和收購費用；以及 (vii) 已實現的業績收入。

不應將Nareit FFO和Core FFO視為GAAP下淨收益（虧損）的替代方案，以此作為公司流動性的指標，也不能作為可用資金滿足其現金需求（包括其為分配提供資金的能力）的指標。如果公司不繼續按照目前設想的方式實施其業務計劃，則核心FFO可能無法有效衡量長期經營業績對價值的影響。

因此，應結合其他公認會計原則衡量標準對Nareit FFO和Core FFO進行審查，不應將其視為比根據公認會計原則編制的淨收益（虧損）或運營現金流更重要的業績衡量標準。如所示，該公司的Nareit FFO和Core FFO可能無法與其他房地產投資信託基金計算的金額相提並論。

房地產和調整後息税折舊攤銷前扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益

Nareit將房地產利息、税項、折舊和攤銷前的收益（“息税折舊攤銷前收益”）定義為根據公認會計原則計算的扣除以下前淨收益（虧損）：（i）利息支出；（ii）所得税支出；（iii）折舊和攤銷；（iv）處置折舊財產的收益或損失；（v）折舊財產的減值減值。未合併的合夥企業和合資企業的調整是在相同的基礎上反映息税折舊攤銷前利潤率計算得出的。

調整後的息税折舊攤銷前利潤是公司使用的另一項業績衡量標準，因為息税折舊攤銷前利潤包括某些不可比的項目，這些項目會隨着時間的推移影響公司的業績。為了計算調整後的息税折舊攤銷前利潤，公司將某些經常性和非經常性項目從息税折舊攤銷前利潤中排除，包括但不限於：(i)

收益負債公允價值的變化；（ii）其他減值費用；（iii）公司在未合併合資企業中投資的基差的攤銷；（iv）交易和收購費用；（v）已實現的業績收益。

該公司使用息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤作為經營業績的額外衡量標準，這使其能夠比較不受資本結構影響的收益，確定還本付息和固定成本覆蓋範圍，並衡量企業價值。此外，該公司認為，它們是衡量其償還債務能力的有用指標。不應將息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤視為淨收益（虧損）的替代方案，不應將其視為公司流動性的指標，也不應將其視為可用於滿足其現金需求（包括其為分配提供資金的能力）的資金的指標。因此，應將息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤與其他公認會計原則衡量標準一起進行審查，不應將其視為比根據公認會計原則編制的淨收益（虧損）或經營現金流更重要的業績衡量標準。如所示，該公司的息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤率可能無法與其他房地產投資信託基金計算的金額相提並論。

同中心淨營業收入——下表比較了同中心淨營運收入（千美元）：

(1) 不包括直線租金收入、市場以上和低於市場租賃的淨攤銷額以及租賃收購收入。

(2) 包括在收取現金或鄰國恢復定期付款和/或公司認為恢復按應計制而不是現金記錄收入適當之前不會被確認為收入的賬單。

同中心淨營業收入對賬——以下是淨收入與NOI和同中心NOI的對賬（以千計）：

(1) 包括對收入按現金計入的鄰居的直線租金調整。

(2) 包括來自非同中心房產（包括收購或出售的房產）的營業收入和支出以及公司活動。

Nareit FFO和Core FFO——下表顯示了公司對Nareit FFO和Core FFO的計算，並提供了與其運營相關的其他信息（以千計，每股金額除外）：

(1) 已實現的業績收入包括與實現公司NRP合資企業的某些績效目標相關的費用。

息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤——下表顯示了公司對息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤的計算（以千計）：

(1) 已實現的業績收入包括與實現公司NRP合資企業的某些績效目標相關的費用。

財務槓桿率——公司認為，截至2024年6月30日，其淨負債與調整後息税折舊攤銷前利潤的比率、淨負債與企業總價值的比率以及債務契約合規性使其能夠在短期內根據需要獲得未來的借款。下表顯示了截至2024年6月30日和2023年12月31日，公司對淨負債和企業總價值的計算，包括其在淨負債中按比例分配的部分，以及通過未合併的合資企業擁有的現金和現金等價物（以千計）：

(1) 總股票市值按攤薄股票乘以每股收盤市價計算，其中包括截至2024年6月30日和2023年12月31日的13610萬股和13580萬股攤薄股票，以及截至2024年6月30日和2023年12月31日的每股收盤市價分別為32.71美元和36.48美元。

(2) 全面攤薄後的股票包括普通股和OP單位。

下表顯示了公司截至2024年6月30日和2023年12月31日的淨負債與調整後息税折舊攤銷前利潤和淨負債佔企業總價值（千美元）的計算結果：

(1) 調整後的息税折舊攤銷前利潤以過去十二個月為基準。

前瞻性陳述

本新聞稿包含經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條所指的某些前瞻性陳述。Phillips Edison & Company, Inc.（以下簡稱 “公司”）打算將此類前瞻性陳述納入1995年《私人證券訴訟改革法》中前瞻性陳述的安全港條款中，並將本聲明包括在內，以遵守安全港條款。此類前瞻性陳述通常可以通過公司使用前瞻性術語來識別，例如 “可能”、“將”、“期望”、“打算”、“估計”、“相信”、“繼續”、“尋求”、“目標”、“戰略”、“計劃”、“重點”、“應該”、“可能”、“潛力”、“可能”、“可能”、“看” 向前”、“樂觀” 或其他類似的詞語。提醒讀者不要過分依賴這些前瞻性陳述，這些陳述僅代表截至本財報發佈之日。此類聲明包括但不限於：（a）有關公司計劃、戰略、舉措和前景的聲明；（b）有關公司承保增量收益的聲明；（c）有關公司未來經營業績、資本支出和流動性的聲明。此類陳述受已知和未知的風險和不確定性的影響，這可能導致實際業績與預測或預期的結果存在重大差異，包括但不限於：（i）國家、地區或當地經濟環境的變化；（ii）當地市場狀況，包括與公司投資組合相似的房產空間供過於求或需求減少；（iii）空缺、市場租金的變化以及定期的需求維修、翻新和重新出租空間；(iv) 與其他可用空間的競爭購物中心以及公司投資組合中房產對租户的吸引力；（v）公司租户的財務穩定性，包括不包括在內

限制，他們支付租金的能力；（vii）公司在到期時償還、再融資、重組或延長債務的能力；（vii）利率和其他因素變動導致公司的借貸成本增加；（viii）環境事務的潛在責任；（ix）災難性天氣和其他自然事件對公司財產造成的損失，以及氣候變化的物理影響；（x) 公司在經濟、市場、法律、税收方面保持其房地產投資信託基金資格的能力和意願，以及其他考慮因素；（xi）税收、房地產、環境和分區法的變化；（xii）信息技術安全漏洞；（xii）公司的企業責任舉措；（xiv）主要高管流失；（xv）公司投資組合集中在有限的行業、地區或投資中；（xvi）疫情的經濟、政治和社會影響以及與之相關的不確定性其他健康危機；(xvii) 公司在發生這種情況時以相同或更好的條件重新租賃其財產的能力，或根本不這樣做不續約或公司行使更換現有租户的權利；（xviii）公司租户的損失或破產；（xix）在公司尋求處置財產的範圍內，公司以有吸引力的價格處置財產的能力；（xx）通貨膨脹對公司及其租户的影響。公司不時向美國證券交易委員會提交的文件中描述了可能導致實際業績不同的其他重要因素，其中包括公司於2024年2月12日向美國證券交易委員會提交的2023年10-k表年度報告中描述的風險因素和其他風險和不確定性，該報告在公司向美國證券交易委員會提交的定期和/或當前報告中不時更新，可在美國證券交易委員會網站www.sec.gov上查閲。因此，此類聲明無意保證公司未來時期的業績。

除非法律要求，否則公司不承擔任何義務更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。

投資者：

金伯利·格林，投資者關係主管

(513) 692-3399

kgreen@phillipsedison.com

漢娜·哈珀，投資者關係經理

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