Brandywine Realty Trust 公佈第二季度業績

縮小 2024 年指導方針

賓夕法尼亞州費城，2024年7月23日——布蘭迪萬房地產信託基金（紐約證券交易所代碼：BDN）今天公佈了截至2024年6月30日的三個月和六個月期間的財務和經營業績。

管理層評論

Brandywine Realty Trust總裁兼首席執行官傑拉德·斯威尼表示：“我們在2024年的業務計劃上繼續取得出色進展，這突顯了我們在預期中點的投機收入目標。”“根據我們2024年上半年的租賃業績，我們將全年中點目標提高100萬美元，從2450萬美元提高至2550萬美元。我們在其他商業計劃指標方面繼續取得進展，預計2024年按現金和應計制計價計算的租金將實現正增長。我們在解決合資企業債務組合到期問題上繼續取得進展，在Cira Square提供新的抵押貸款並對MAP合資企業進行資本重組。我們將繼續解決遠期租賃到期問題，到2026年，我們的平均年租約到期率為5.7％，是辦公領域中最低的年租約到期率之一。隨着我們完成了先前宣佈的2024年無抵押債券再融資，我們的流動性狀況良好，現在沒有到2027年11月到期的無抵押債券。根據2024年業務計劃的進展，我們將FFO範圍從每股0.90美元縮小至0.97美元，至每股0.91美元至0.96美元。”

第二季度亮點

財務業績

•普通股股東淨收益：2990萬美元，攤薄後每股收益0.17美元。我們第二季度的業績包括一次性非現金收入，總額為5,380萬美元，攤薄每股收益0.31美元，與我們的合資企業的資本重組有關，如下所述。

•運營資金（FFO）：3,800萬美元，攤薄後每股收益0.22美元。

投資組合業績

•核心投資組合：87.3％已入住，88.5％已租賃。

•簽署的新租約和續訂租約：全資164,000平方英尺和50.1萬平方英尺，包括我們的合資企業。

•按市值計價的租金率：按應計制增長了10.8％，按現金計算下降了（0.4％）。

•同店淨營業收入：按應計制減少（1.3％），按現金計算增長2.4％

•租户留存率：67%。

最近的交易活動

合資活動

•6月，我們與現有租賃貸款人和收費土地所有者對未合併的合資企業（稱為 “MAP合資企業”）進行了資本重組。資本重組包括5年期租賃抵押貸款（包括2次一年延期），以及以名義金額贖回我們以前的50％合夥人的租賃權益。

作為資本重組的一部分，租賃貸款機構將獲得投資組合現金流和剩餘價值中95％的未來利息。此外，為了促進無追索權重組，Brandywine和費用所有者同意以2600萬美元的價格從MAP合資企業手中收購14個房地產工業和彈性投資組合中的租賃地產，該合資企業的收益主要用於減少現有的首次抵押貸款。

這家新合資企業的目的是將這些房產出售給無關的第三方買家。在資本重組之前，Brandywine在MAP合資企業的投資餘額為負數，資本重組結束時確認的一次性非現金收入總額為5,380萬美元。Brandywine將繼續擔任該投資組合的管理成員和房地產服務提供商。

2024 年金融/資本市場活動

•正如先前宣佈的那樣，我們完成了2029年到期的8.875％的擔保票據（“2029年票據”）本金總額為4億美元的承銷公開發行。自2024年10月12日起，2029年票據的利息每半年在每年的4月12日和10月12日支付。2029年票據的發行於2024年4月12日結束。扣除與本次發行相關的承保折扣和交易費用後，此次發行的淨收益總額約為3.919億美元。我們使用發行2029年票據的淨收益為全額償還2024年10月1日到期的4.10％擔保票據的本金總額3.351億美元以及用於一般公司用途的擔保票據提供了資金。

•截至2024年6月30日，我們的6億美元無抵押信貸額度有2500萬美元的未償餘額。

•截至2024年6月30日，我們手頭有3,040萬美元的現金及現金等價物。

•2024年5月6日，我們持有20％股權的未合併的Cira Square Venture獲得了1.6億美元的新抵押貸款，該貸款的年利率為8.817％，將於2029年6月到期。新抵押貸款的收益，加上Cira Square Venture合作伙伴按比例出資的股權，為償還Cira Square Venture於2024年7月到期的2.570億美元抵押貸款債務提供了資金。

截至2024年6月30日的三個月和六個月期間的業績

2024年第二季度分配給普通股的淨收益總額為2990萬美元，攤薄每股收益為0.17美元，而2023年第二季度的淨虧損為1,290萬美元，攤薄每股虧損（0.08美元）。我們2024年的業績包括總額為5,380萬美元的一次性非現金收益金額，攤薄每股收益0.31美元，這與我們在MAP合資企業的負投資餘額的逆轉有關。

2024年第二季度，普通股和單位的可用FFO總額為3,800萬美元，攤薄每股收益0.22美元，而2023年第二季度為4,960萬美元，攤薄每股收益0.29美元。我們2024年第二季度的派息率（普通股分配0.15美元/攤薄後每股0.22美元的FFO）為68.2％。

2024年前六個月，分配給普通股的淨收益總額為1,320萬美元，攤薄每股收益為0.08美元，而2023年前六個月的淨虧損為1,820萬美元，攤薄每股虧損（0.11美元）。我們2024年的業績包括總額為5,380萬美元的一次性非現金收益金額，合上文討論的攤薄每股收益0.31美元。

我們在2024年前六個月可供普通股和單位使用的FFO總額為7,920萬美元，攤薄每股收益0.45美元，而2023年前六個月的FFO為1.004億美元，攤薄每股收益為0.58美元。我們在2024年上半年的派息率（普通股分配0.30美元/攤薄後每股0.45美元的FFO）為66.7％。

運營和租賃活動

在2024年第二季度，不包括終止收入和其他收入項目的同店淨營業收入（NOI）按應計制計算下降了（1.3％），按現金計算，我們的68處同店物業的淨營業收入（NOI）增長了2.4％，2024年6月30日和2023年6月30日的入住率分別為87.2％和89.7％。

我們租賃了約16.4萬平方英尺的面積，並在2024年第二季度開始入住，佔地35.5萬平方英尺。第二季度的入住活動包括23萬平方英尺的續約、88,000平方英尺的新租約和37,000平方英尺的租户擴建。我們還有14.4萬平方英尺的新租賃已執行，計劃於2024年6月30日之後開始。

我們在核心投資組合中第二季度的租户保留率為67％，2024年第二季度的淨負吸收率為44,000平方英尺。第二季度租金增長了10.8％，原因是我們的續租租金增長了8.7％，新的租賃/擴建租金增長了28.0％，全部按應計制計算。

截至2024年6月30日，我們的69處房產的核心投資組合包括1270萬平方英尺的佔地面積為87.3％，截至2024年7月19日，我們現在的租賃率為88.5％（反映了2024年6月30日之後開始的新租約）。

股息分配

2024年5月23日，我們的董事會宣佈了每股普通股0.15美元的季度股息分配，該股息已於2024年7月18日支付給截至2024年7月3日的登記股東。

2024 年收益和 FFO 指南

根據目前的計劃和假設，並考慮到我們在美國證券交易委員會文件中更全面描述的風險和不確定性，我們正在將2024年的每股虧損指引從每股0.36美元（0.36美元）-（0.29美元）調整至0.01美元（0.01美元）-0.04美元，並將2024年的FFO指引從攤薄後每股0.90美元至0.97美元縮小至0.91美元至0.96美元。本指南僅供參考，可能會發生變化。以下是2024年FFO的計算與攤薄後每股收益的對賬情況：

我們的 2024 年 FFO 關鍵假設包括：

•年終核心入住率範圍：87-88%；

•年終核心租賃區間：88-89%；

•租金增長（應計）：11-13％增加到12-13％；

•租金增長（現金）：1-2％；

•同店（應計）NOI 增長區間：(1) -1%；

•同店（現金）NOI增長區間：1-3％；

•投機性收入目標：將100萬美元從2400萬美元至2,500萬美元增加到2,500萬至2,600萬美元，截至2024年6月30日實現了2560萬美元；

•租户保留率範圍：57-59％提高到59-60％：提高了150個基點；

•利息支出範圍：1.25億至1.3億美元；

•房產收購活動：無；

•物業銷售活動（不包括土地）：8000萬至1億美元；

•合資企業活動：對我們的MAP合資企業進行資本重組併成立新的50/50合資企業；

•開發開始：無；

•融資活動：完成了2024年票據的再融資（未償還3.351億美元）；

•股票回購活動：無；

•年度收益和攤薄後每股FFO基於17600萬股全面攤薄後的加權平均普通股。

關於布蘭迪萬房地產信託基金

Brandywine Realty Trust（紐約證券交易所代碼：BDN）是美國最大的上市提供全方位服務的綜合房地產公司之一，其核心業務是費城和奧斯汀市場。作為房地產投資信託基金（REIT）組建，截至2024年6月30日，我們擁有、開發、租賃和管理以城市、市中心和交通為導向的投資組合，包括156處房產和2230萬平方英尺。我們的目標是通過我們的專業知識、我們建立的關係、我們生活和工作的社區以及我們共同建立的歷史，塑造、連接和激勵我們周圍的世界。欲瞭解更多信息，請訪問 www.brandywinerealty.com。

電話會議和音頻網絡直播

我們將於美國東部時間2024年7月24日星期三上午9點舉行第二季度電話會議。要通過電話參加電話會議，請在此處訪問此鏈接，您將獲得撥號的詳細信息。電話會議的網絡直播也將在我們網站www.brandywinerealty.com的投資者關係頁面上播出。

展望未來— 2024年第三季度電話會議

我們預計將在2024年10月22日星期二收盤後發佈2024年第三季度財報，並將於美國東部時間2024年10月23日星期三上午9點舉辦2024年第三季度電話會議。我們希望在這些活動之前發佈新聞稿，以再次確認日期和時間並提供所有相關信息。

前瞻性陳述

本新聞稿包含經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條所指的某些前瞻性陳述。此類前瞻性陳述通常可以通過我們使用前瞻性術語來識別，例如 “意願”、“戰略”、“期望”、“尋求”、“相信”、“潛力” 或其他類似詞語。由於此類陳述涉及已知和未知的風險、不確定性和突發性，因此實際結果可能與此類前瞻性陳述所表達或暗示的對未來的預期、意圖、信念、計劃或預測存在重大差異。這些前瞻性陳述，包括我們的2024年指導方針，基於我們管理層當前的信念和預期，本質上受重大的業務、經濟和競爭不確定性和突發事件的影響，其中許多不確定性和突發事件難以預測，也不在我們的控制範圍內。此類風險、不確定性和

除其他外，突發事件包括：與未來可能爆發的其他傳染病疫情對我們和租户的財務狀況、經營業績和現金流以及經濟、房地產和金融市場的影響相關的風險；辦公空間需求減少和定價壓力，包括來自競爭對手的壓力，這可能會限制我們租賃空間或將租金設定在預期水平的能力，或者可能導致租金下降；資本和信貸市場的不確定性和波動，包括減少的變化資本的可用性以及成本增加或延遲收到未來債務融資和再融資的情況；通貨膨脹和利率波動的影響，包括對我們計劃中的債務融資和再融資成本的影響；租户的潛在損失或破產或租户無法履行租金和其他租賃義務；收購和處置風險，包括意外負債和整合成本；延遲完成以及與我們的相關的成本超支開發和重建；與合資夥伴的分歧；意想不到的運營和資本成本；未投保的意外傷害損失以及我們獲得足夠保險（包括恐怖行為保險）的能力；額外的資產減值；我們對某些地域市場的依賴；政府法規、税法和税率以及類似事項的變化；房地產投資信託基金資格合規的意外成本；網絡安全事件或其他技術中斷造成的成本和中斷；對關鍵人員的依賴；以及未能維護有效的系統內部控制，包括對財務報告的內部控制。未來股息（包括時間和金額）的申報和支付將由我們的董事會在考慮各種因素後自行決定，包括我們的財務狀況、歷史和預測經營業績、可用現金流，以及任何適用的法律和合同契約以及任何其他相關因素。我們董事會關於申報股息的做法可以隨時不時地進行修改。有關可能影響我們的因素以及此處包含的前瞻性陳述的更多信息包含在我們向美國證券交易委員會提交的文件中，包括我們截至2023年12月31日止年度的10-k表格。除非法律要求，否則我們沒有義務更新或補充因後續事件而變得不真實的前瞻性陳述。

非公認會計準則補充財務指標

我們根據公認會計原則（GAAP）計算財務業績。儘管FFO和NOI是非公認會計準則的財務指標，但我們認為FFO和NOI的計算對股東和潛在投資者有幫助，是衡量房地產投資信託業績的公認指標。在本新聞稿的結尾，我們提供了非公認會計準則財務指標與最直接可比的GAAP指標的對賬情況。

運營資金 (FFO)

我們根據全國房地產投資信託基金協會（NAREIT）制定的標準計算FFO，該標準可能無法與其他房地產投資信託基金報告的FFO相提並論，這些房地產投資信託基金不按照NareIT定義計算FFO，或者對NAREit定義的解釋與我們不同。NareIT將FFO定義為扣除非控股權益的淨收益（虧損），不包括折舊經營財產的銷售收益（虧損）、折舊合併房地產的減值損失、未合併房地產企業和特殊項目投資的減值損失（根據公認會計原則計算）；加上與房地產相關的折舊和攤銷（不包括遞延融資成本的攤銷），以及未合併合資企業的類似調整後的淨收益（虧損）。淨收益是我們認為與FFO最直接可比的GAAP指標，它包括折舊和攤銷費用、房地產銷售損益、特殊項目和非控股權益。為了便於清楚地瞭解我們的歷史經營業績，應將FFO與本新聞稿其他地方的財務報表中列報的淨收益（根據公認會計原則確定）一起進行審查。FFO不代表經營活動產生的現金流（根據公認會計原則確定），不應被視為淨收益（虧損）（根據公認會計原則確定）的替代方案，以此來衡量我們的財務業績，或作為衡量我們流動性的經營活動現金流（根據公認會計原則確定）的替代方案，也不表示可用於滿足現金需求的資金，包括我們向股東分配現金的能力。我們通常認為每股FFO和FFO是理解和比較經營業績的有用衡量標準，因為通過排除與先前折舊的經營性房地產資產銷售相關的損益、減值損失以及房地產資產折舊和攤銷（根據歷史成本會計和使用壽命估計，情況相似資產的所有者可能有所不同），每股FFO和FFO可以幫助投資者比較公司房地產在報告中的經營業績期限和其他公司的經營業績。

淨營業收入 (NOI)

NOI（應計制）是一種財務指標，等於普通股股東可獲得的淨收益，是最直接可比的GAAP財務指標，外加公司一般和管理費用、折舊和攤銷、利息支出、運營合夥企業的非控股權益和提前清償債務所產生的損失，減去利息收入、開發和管理收入、財產處置收益、已終止業務的出售收益、提前清償債務的收益、已終止業務的收益，收入來自未合併的合資企業和房地產合夥企業中的非控股權益。在某些情況下，我們還以現金為基礎列報NOI，在消除了租金直線和遞延市場無形攤銷的影響之後，即NOI。我們提供的NOI可能無法與其他房地產投資信託基金報告的NOI相提並論，後者對NOI的定義不同。不應將NOI視為衡量我們業績的淨收入的替代方案，也不應將NOI視為衡量公司流動性或其分配能力的現金流的替代方案。我們認為，NOI是評估我們物業經營業績的有用衡量標準，因為它將某些組成部分排除在普通股股東的淨收入中，目的是提供與物業經營業績更密切相關的業績。我們在內部使用NOI來評估運營部門的業績，並就資源分配做出決策。我們得出的結論是，NOI為投資者提供了有關我們的財務狀況和經營業績的有用信息，因為它僅反映了房地產層面的收入和支出項目，以及入住率、租金率、運營成本趨勢以及收購和開發活動對運營的影響。

相同的商店屬性

在我們對NOI的分析中，特別是為了使不同時期的NOI進行有意義的比較，必須提供在每個時期內我們仍在使用和擁有的房產的信息。我們指在最早期限開始之前收購或投入使用的房產，直至最新期限結束時我們作為同店物業呈現。因此，Same Store房產不包括在最新期限結束之前提交或處置的最早時期開始後投入使用、收購、重新定位、待售或開發中的房產。因此，在收購房產後，該房產至少需要一年零一個季度才能納入同店物業。

核心投資組合

我們的核心投資組合由我們的全資物業組成，不包括任何目前正在開發、重建或重新授權的房產。

BRANDYWINE 房地產信託基金

合併資產負債表

（未經審計，以千計，股票和每股數據除外）

BRANDYWINE 房地產信託基金

合併運營報表

（未經審計，以千計，股票和每股數據除外）

BRANDYWINE 房地產信託基金

運營資金

（未經審計，以千計，股票和每股數據除外）

BRANDYWINE 房地產信託基金

同店運營——第二季度

（未經審計，以千計）

  

截至2024年6月30日，在公司擁有的72處房產中，在截至2024年和2023年6月30日的整個三個月中，共擁有68處房產（“同店物業”），淨可出租平方英尺的總面積為1240萬平方英尺。截至2024年6月30日，兩處房產最近竣工，兩處房產正在開發/重建中。截至2024年6月30日和2023年6月30日，同店物業的佔用率分別為87.2％和89.7％。下表列出了同店物業的收入和支出信息：

BRANDYWINE 房地產信託基金

同店經營 — 六個月

（未經審計，以千計）

截至2024年6月30日，在公司擁有的72處房產中，在截至2024年和2023年6月30日的整個六個月中，共擁有68處房產（“同店物業”），淨可租面積為1,240萬平方英尺。截至2024年6月30日，兩處房產最近竣工，兩處房產正在開發/重建中。截至2024年6月30日和2023年6月30日，同店物業的佔用率分別為87.2％和89.7％。下表列出了同店物業的收入和支出信息：