美國醫療保健房地產投資信託基金（“AHR”）公佈2024年第一季度業績

美國醫療房地產投資信託基金公司（“公司”、“我們” 或 “我們”）（紐約證券交易所代碼：AHR）今天公佈了其2024年第一季度業績。

主要亮點：

•截至2024年3月31日的三個月，報告的歸屬於普通股股東的GAAP淨虧損為每股基本股和攤薄後每股虧損0.04美元。

•截至2024年3月31日的三個月，報告的歸屬於普通股股東（“NFFO”）的正常運營資金為每股基本股和攤薄後每股0.30美元。

•截至2024年3月31日的三個月，投資組合同店（“SS”）總收入與2023年同期相比增長了7.1％，這主要是受公司Ridea運營資產業績改善的推動。

•截至2024年3月31日的三個月，投資組合的同店淨營業收入（“NOI”）與2023年同期相比增長了13.0％，這突顯了其高級住房運營物業（“SHOP”）和綜合老年人健康園區（“ISHC”）的同店淨營業收入（“NOI”）分別增長了33.5％和19.9％。

•出售了公司門診醫療（“OM”）和商店板塊中約1,560萬美元的非核心財產。

•以約9,450萬美元的價格收購了俄勒岡州的14處房產投資組合，該投資組合由Compass Senior Living以RIDEA結構管理。

•完成了6440萬股普通股的公開發行，公開發行價格為每股12.00美元，並在紐約證券交易所（“紐約證券交易所”）上市，股票代碼為 “AHR”。

•償還了約7.215億美元的未償債務，加權平均利率約為7.5％，大幅提高了槓桿率指標，為公司提供了額外的借貸能力和靈活性。

“在二月份完成發行和上市活動之後，我們的主要重點是在房地產領域實現強勁的經營業績。今年有了一個良好的開端，由於老年住房行業存在的供需失衡，我們實現了Ridea運營的資產的巨大增長。公司總裁兼首席執行官丹尼·普羅斯基説，我們的資產處於有利地位，人員配備充足，可以充分利用短期需求的進一步利好，我們認為這將推動更多的入住率增長和利率增長。

2024 年第一季度業績

除了有效管理可控的支出外，公司的積極資產管理還繼續加強營收增長。總體而言，NOI增長仍有望實現公司2024年總投資組合同店淨投資增長指導區間內預期的增長。

“我們親身實踐的主動資產管理方法證明瞭其優點，我們最近收購的俄勒岡州投資組合的出色表現就證明瞭這一點。該公司首席運營官Gabe Willhite表示，在擁有和運營投資組合僅兩個月之後，Compass Senior Living作為我們的運營合作伙伴，這些物業的利潤業績有了顯著改善，儘管還為時過早，但仍超出了我們最初的預期。

2024 年全年指南

公司最初於2024年3月21日在公司2023年第四季度財報中公佈的截至2024年12月31日的年度的以下指導區間保持不變：

公司2024年指導方針所依據的某些假設可以在本財報的非公認會計準則對賬中找到，也可以在公司2024年第一季度補充財務信息（“補充”）的附錄中找到。在本財報的非公認會計準則對賬中，可以找到根據公認會計原則計算的淨虧損與NAReit FFO和NFFO的對賬表。本財報中使用的非公認會計準則財務指標和其他術語也在補充文件中進行了定義和進一步解釋。公司沒有為總收入和物業運營和維護費用的最可比的GAAP財務指標提供指導。此外，如果不做出不合理的努力，就無法將同店淨資產淨值增長的前瞻性非公認會計準則財務指標與可比的GAAP財務指標進行對賬，因為公司無法合理預測GAAP指標中包含的某些項目，包括不代表公司持續經營的非經常性和不經常性項目。這些項目包括但不限於折舊房地產資產減值、先前折舊房地產資產的淨額（收益）/虧損、股票補償、意外損失、非同店收入和非同店運營費用。這些項目不確定，取決於各種因素，可能會對公司在指導期內的GAAP業績產生重大影響。

交易活動

正如先前宣佈的那樣，該公司於2024年2月1日收購了俄勒岡州的高級住房投資組合，包括14處房產的856張牀位。總對價包括約9,450萬美元的假定債務加上交易成本，反映出每張牀位的價格約為11萬美元。假定債務的固定利率為4.54％，將於2028年1月1日到期。該投資組合由康帕思老年生活通過RIDEA結構進行管理。該公司作為三網租賃物業領域的租户與康帕思老年生活有着長期的合作關係，並認可了該運營商在 COVID-19 疫情中的實力。該管理協議是公司與Compass Senior Living簽訂的首個RIDEA結構，旨在擴大公司高質量的運營商關係。

此外，在截至2024年3月31日的三個月中，公司出售了兩座非核心運營大樓和一座非核心商店設施，總收益約為1,560萬美元，其中1100萬美元是先前公佈的。

季度末之後，通過公司對Trilogy REIT Holdings的投資，公司贖回了Trilogy管理層成員和Trilogy顧問委員會某些成員擁有的Trilogy的所有剩餘股權。因此，截至2024年4月15日，該公司擁有Trilogy76％的股份。正如先前報道的那樣，該公司還可以選擇在2025年9月30日之前以預定價格收購合資夥伴持有的Trilogy剩餘24％的股份。

資本市場和資產負債表活動

正如先前宣佈的那樣，在截至2024年3月31日的三個月中，公司完成了6440萬股普通股的公開發行，籌集了7.728億美元的總髮行收益，並在紐約證券交易所上市了此類普通股，股票代碼為 “AHR”。在本季度，公司償還了約7.215億美元的未償債務，加權平均利率約為7.5％。未償債務的大幅減少顯著減少了短期到期日和高利率浮動利率債務，從而提高了公司的槓桿率。此外，在本季度中，公司修改了現有的信貸額度，延長了到期日並將其借貸能力提高至11.5億美元。信貸額度包括初始總額為6億美元的無抵押循環信貸額度和初始總額為5.5億美元的無抵押定期貸款額度。信貸額度的循環部分現已於2028年2月14日到期，並可能延長12個月，但須遵守某些條件，該額度的定期貸款部分將於2027年1月19日到期。

截至2024年3月31日，該公司的按比例計算的債務總額為17.5億美元，公司的合併流動性總額約為9.145億美元，包括現金和信貸額度的未動用能力。

“利用2月份公開募股的收益，我們得以償還浮動利率債務，使我們的淨債務與調整後的息税折舊攤銷前利潤比率在第一季度末降至6.4倍。我們認為，我們先前公佈的今年剩餘時間的正常化FFO和同店投資組合指導中包含的有機收益增長將進一步提高我們的槓桿率。” 該公司首席財務官布萊恩·皮伊説。

分佈

正如先前宣佈的那樣，公司董事會宣佈截至2024年3月31日的季度普通股、t類普通股和I類普通股的現金分配為每股0.25美元。第一季度分配於2024年4月19日以現金支付給截至2024年3月28日的登記股東。

補充信息

該公司已經披露了截至2024年3月31日以及截至該季度的投資組合、財務狀況和經營業績的補充信息，以及某些其他信息，這些信息可在公司網站 https://ir.americanhealthcarereit.com 上查閲。

電話會議和網絡直播信息

該公司將於美國東部時間2024年5月14日下午 1:00 舉辦網絡直播和電話會議。在電話會議上，公司高管將審查2024年第一季度的業績，討論最近發生的事件並進行問答環節。

要通過網絡直播加入，投資者可以使用以下鏈接：https://events.q4inc.com/attendee/167736636。

或者，要通過電話加入，請通過以下鏈接進行預註冊。

電話會議結束後不久，我們的網站 https://ir.americanhealthcarereit.com 將提供電話會議的數字重播。

前瞻性陳述

根據1933年《證券法》第27A條的規定，本新聞稿中包含的某些聲明，包括與公司對其利息支出儲蓄、資產負債表、每股淨收益或虧損、每股FFO、總投資組合同店淨資產淨值增長、細分市場同店淨投資增長、佔用率、NOI增長、收入增長、利潤擴張以及Trilogy計劃的預期相關的聲明，可被視為前瞻性陳述，經修訂，以及經修訂的1934年《證券交易法》第21E條。公司打算將所有此類前瞻性陳述納入這些法案中包含的前瞻性陳述的適用安全港條款的涵蓋範圍。此類前瞻性陳述通常可以通過使用前瞻性術語來識別，例如 “可能”、“可以”、“期望”、“打算”、“預測”、“估計”、“相信”、“繼續”、“可能”、“舉措”、“重點”、“尋求”、“目標”、“戰略”、“計劃”、“潛力”、“可能地”、“準備”，“準備”，“準備”，“準備”，” “預測”、“未來”、“長期”、“一次”、“應該”、“可能”、“將”、“可能”、“可能”、“不確定性” 或其他類似詞語。提醒讀者不要過分依賴這些前瞻性陳述，這些陳述僅代表截至本新聞稿發佈之日。任何此類前瞻性陳述均基於當前對公司運營行業和市場的預期、估計和預測以及公司管理層的信念和假設，涉及已知和未知的風險和不確定性，這些風險和不確定性可能導致實際業績與其中所表達或暗示的結果存在重大差異，包括但不限於公司向美國證券交易委員會提交的定期報告中披露的風險。除非法律要求，否則公司不承擔任何義務更新或修改本新聞稿中包含的任何前瞻性陳述。

非公認會計準則財務指標

公司報告的業績是根據公認會計原則列報的。公司還披露了以下非公認會計準則財務指標：NareIT FFO、NFFO、NOI、同店淨利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤。公司認為，這些非公認會計準則財務指標是衡量其經營業績的有用補充指標，投資者和分析師使用這些指標來持續比較公司不同時期的經營業績以及與其他房地產投資信託基金或公司的經營業績，而不必考慮意外和/或無法計算的項目造成的差異。此處使用的非公認會計準則財務指標的定義以及與根據公認會計原則計算的最直接可比財務指標的對賬可以在本財報的末尾找到。

關於美國醫療房地產投資信託基金公司

American Healthcare REIT, Inc. 是一家自我管理的房地產投資信託基金，收購、擁有和運營多元化的臨牀醫療房地產投資組合，主要關注門診醫療建築、養老住房、熟練護理機構和其他醫療保健相關設施。其財產分佈在36個州、英國和馬恩島。欲瞭解更多信息，請訪問 www.AmericanHealthcarereit.com。

美國醫療保健房地產投資信託基金有限公司

簡明的合併資產負債表

截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日

（以千計）（未經審計）

美國醫療保健房地產投資信託基金有限公司

簡明的合併運營報表和綜合虧損

在截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 3 月 31 日的三個月

（以千計，股票和每股金額除外）（未經審計）

美國醫療保健房地產投資信託基金有限公司

FFO 和標準化 FFO 對賬

在截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 3 月 31 日的三個月

（以千計，股票和每股金額除外）（未經審計）

美國醫療保健房地產投資信託基金有限公司

調整後的息税折舊攤銷前利潤

截至2024年3月31日的三個月

（以千計）（未經審計）

美國醫療保健房地產投資信託基金有限公司

現金 NOI 對賬

在截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 3 月 31 日的三個月

（以千計）（未經審計）

___________

(1) 所有季度均基於截至最近一個季度末的所有權百分比。

美國醫療保健房地產投資信託基金有限公司

同店 NOI 對賬

在截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 3 月 31 日的三個月

（以千計）（未經審計）

美國醫療保健房地產投資信託基金有限公司

同店 NOI 對賬 —（續）

在截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 3 月 31 日的三個月

（以千計）（未經審計）

___________

(1) 所有季度均基於截至最近一個季度末的所有權百分比。

美國醫療保健房地產投資信託基金有限公司

同店收入對賬

截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月和年度

（以千計）（未經審計）

美國醫療保健房地產投資信託基金有限公司

同店收入對賬 —（續）

截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月和年度

（以千計）（未經審計）

___________

(1) 所有季度均基於截至最近一個季度末的所有權百分比。

美國醫療保健房地產投資信託基金有限公司

收益展望對賬

截至2024年12月31日的財年

（以百萬計，每股金額除外）（未經審計）

						低						高
			歸屬於普通股股東的淨（虧損）收益			$	(4.15)					$	3.19
			折舊和攤銷 (1)			147.26						147.26
			歸屬於普通股股東的 NAREIT FFO			$	143.11					$	150.45
			其他無形資產的攤銷 (1)			$	1.66					$	1.66
			遞延租金的變化 (1)			(0.42)						(0.42)
			股權計劃變更對非現金的影響 (1)			6.04						6.04
			其他調整			(0.80)						(0.80)
			歸屬於普通股股東的正常化 FFO			$	149.58					$	156.92
			每股普通股淨（虧損）收益			$	(0.03)					$	0.03
			NareIT 每股普通股 FFO			$	1.13					$	1.19
			每股普通股的標準化FFO			$	1.18					$	1.24
			加權平均攤薄後股數			126.6						126.6
			總投資組合同店 NOI 增長			5.00%						7.00%
			細分市場同店 NOI 增長：
			ISHC			8.00%						10.00%
			門診醫療			(0.50)%						0.00%
			商店			25.00%						30.00%
			三網租賃			1.00%						3.00%

___________

(1) 列報的金額扣除非控股權益的份額和AHR在未合併實體中的份額。

定義

調整後的息税折舊攤銷前利潤：息税折舊攤銷前利潤不包括股票薪酬支出、收購和追求成本、房地產銷售收益（虧損）、未實現外幣收益（虧損）、金融工具公允價值變動、房地產資產減值、租賃終止收入、非經常性項目以及經非控股權益調整後的影響。

Cash NOI：NOI 不包括以下項目的影響，但不包括非現金項目的影響，例如直線租金和租賃無形資產的攤銷；（2）第三方設施租金的支付；以及（3）此處包含的 Cash NOI 對賬中列出的其他項目。Cash NOI 和同店 NOI 都包括所有權和其他調整。

息税折舊攤銷前利潤：一種非公認會計準則財務指標，定義為扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益。

GAAP 收入：根據公認會計原則（“GAAP”）確認的收入，其中包括直線租金和其他非現金調整。

ISHC：綜合老年人健康園區包括一系列老年人護理，包括獨立生活、輔助生活、記憶護理、熟練護理服務和某些輔助業務。綜合老年人健康園區主要使用RIDEA結構運營。

NareIT FFO或FFO：歸屬於控股權的運營資金；非公認會計準則財務指標，符合NareIT理事會批准的FFO白皮書（“白皮書”）制定的標準。該白皮書將FFO定義為根據公認會計原則計算的淨收益（虧損），不包括某些房地產資產的銷售收益或虧損、合併先前持有的股權後的損益、某些房地產資產和投資的減值減記，以及未合併的合夥企業和合資企業的折舊和攤銷。儘管如上所述，減值費用不包括在FFO的計算中，但請注意，減值是基於預計的未來未貼現現金流的。計算未合併合夥企業和合資企業的調整以反映FFO。

淨負債：長期債務總額，不包括經營租賃負債，減去現金和現金等價物以及與債務相關的限制性現金。

NOI：淨營業收入；一種非公認會計準則財務指標，定義為根據公認會計原則計算的淨收益（虧損），來自扣除一般和管理費用的房產、業務收購費用、折舊和攤銷、利息支出、處置損益、房地產投資減值、未合併實體的收入或虧損、調整先前持有的股權的收益、外幣收益或虧損、其他收入以及所得税優惠或支出。

非核心財產：被認為對我們的日常運營產生未來經濟效益或價值不重要的和/或預計將出售的資產。

歸屬於控股權或NFFO的正常化FFO：FFO對確定GAAP淨收益（虧損）時包含的以下項目進行了進一步調整：支出性收購費用和成本，我們稱之為業務收購費用；與遞延租金變動以及上述和低於市場租賃的攤銷相關的金額（調整以反映此類付款）

根據公認會計原則應計制計算）；我們的股票工具變動對非現金的影響；非現金或非經常性收入或支出；所得税優惠或支出的非現金影響；資本化利息；商譽減值；債務投資結算成本攤銷；淨收益（虧損）中包含的按市值調整；清償或出售債務、套期保值、外匯、衍生品的淨收益（虧損）中包含的收益或損失或持有的證券，如果此類持股的交易不是企業的基本屬性計劃；在對合並和未合併的合夥企業和合資企業進行調整後，此類調整的計算以在相同的基礎上反映正常的FFO。

入住率：就Om而言，截至報告日期，包括按月租約在內，租賃和佔用總可出租平方英尺的百分比。對於所有其他房產類型，入住率是指根據最新一季度的可用數據得出的平均季度營業入住率。公司使用僅由租户提供的未經審計的定期財務信息來計算入住率，並且尚未獨立驗證這些信息。入住率指標反映在我們的按比例分配的份額中。

門診醫療或 OM：門診醫療大樓。

Pro-Rata：截至2024年3月31日，我們通過實體擁有和/或運營我們的126個綜合老年人健康園區，這些實體擁有75.4％的所有權權益，並通過實體擁有其他八座建築物，這些實體擁有90.0％至98.0％的所有權權益。由於我們在這些實體中擁有控股權，因此這些實體和這些實體擁有的財產將根據公認會計原則合併到我們的財務報表中。但是，儘管此類房產是在我們的財務報表中合併列報的，但我們只能按比例獲得此類房產產生的淨現金流中所佔的份額。因此，截至適用日期，我們根據我們在這些實體中的按比例分配的所有權權益以及這些實體擁有的財產，在此提供了某些財產信息，而不是合併數據。在這種情況下，信息被認為是在 “按比例分配” 的基礎上提供的。

RIDEA：用於描述投資組合中使用 “RIDEA結構” 中所述的RIDEA結構的房產。

RIDEA結構：2007年《房地產投資多元化和賦權法》允許的一種結構，根據該結構，我們將某些醫療保健房地產物業租賃給一家全資的應納税房地產投資信託基金子公司（“TRS”），後者又與符合條件的獨立承包商（“EIK”）簽訂合同，以收費運營此類房產。在這種結構下，eIK收取管理費，TRS從醫療保健房地產的運營中獲得收入，並將支付運營該物業所需的費用（包括向我們支付的公司間租金和TRS級別的任何税款）後的任何剩餘收入作為利潤保留。通過RIDEA結構，除了從TRS獲得租金收入外，我們還保留了醫療房地產運營中的任何税後利潤，並受益於運營業績的改善，同時承擔了物業經營業績下降的風險。

同店或 SS：在兩個比較期內均擁有和合並的房產，未以其他方式排除在外。如果房產是：(1) 已售出、歸類為待售物業或經營被歸類為已終止經營的房產，則不包括在同店範圍內

符合公認會計原則；（2）在很長一段時間內受到重大破壞性事件的影響，例如洪水或火災；或（3）計劃進行或目前正在進行重大擴張/翻新或商業模式過渡，或者在前一比較期開始之後已經過渡了商業模式。

同店淨資產淨值或 SS NOI：我們的同店物業的現金淨收益率。同店淨資產淨值用於評估我們物業的經營業績，使用一致的人口來控制我們投資組合構成的變化。Cash NOI 和同店 NOI 都包括所有權和其他調整。

商店：高級住房經營物業。

平方英尺或平方米英尺：根據建築物所有者和經理人協會的測量標準計算的淨可出租平方英尺。

債務總額：公司合併財務報表中報告的公司循環信貸額度、定期貸款和有擔保債務的本金餘額。

三部曲：三部曲投資有限責任公司；我們的合併合資企業之一，截至2024年3月31日，我們間接持有該合資企業75.4％的權益。

Trilogy REIT Holdings：Trilogy REIT Holdings, LLC；該公司與擁有Trilogy或Trilogy Investors, LLC權益的NorthStar Healthcare Income, Inc.的合資企業。

三網租賃：租户負責支付租金、維護租賃物業以及繳納財產税和其他費用的租約。