alex-20231231
00015456542023財年錯誤Http://fasb.org/us-gaap/2023#CostOfGoodsAndServicesSoldP6MP6Mhttp://fasb.org/us-gaap/2023#RealEstateInvestmentshttp://fasb.org/us-gaap/2023#RealEstateInvestmentshttp://www.alexanderbaldwin.com/20231231#DebtAndLeaseObligationsNetOfIssuanceCostshttp://www.alexanderbaldwin.com/20231231#DebtAndLeaseObligationsNetOfIssuanceCostsHttp://fasb.org/us-gaap/2023#IncomeLossFromDiscontinuedOperationsNetOfTaxHttp://fasb.org/us-gaap/2023#IncomeLossFromDiscontinuedOperationsNetOfTaxHttp://fasb.org/us-gaap/2023#IncomeLossFromDiscontinuedOperationsNetOfTax00015456542023-01-012023-12-3100015456542023-06-30iso4217：USD00015456542024-02-14xbrli：股票00015456542023-12-3100015456542022-12-310001545654alex：CommercialRealEstateSegmentMember2023-01-012023-12-310001545654alex：CommercialRealEstateSegmentMember2022-01-012022-12-310001545654alex：CommercialRealEstateSegmentMember2021-01-012021-12-310001545654alex：土地運營商成員2023-01-012023-12-310001545654alex：土地運營商成員2022-01-012022-12-310001545654alex：土地運營商成員2021-01-012021-12-3100015456542022-01-012022-12-3100015456542021-01-012021-12-31iso4217：USDxbrli：股票00015456542021-12-3100015456542020-12-310001545654美國公認會計準則：部門持續運營成員2023-01-012023-12-310001545654美國公認會計準則：部門持續運營成員2022-01-012022-12-310001545654美國公認會計準則：部門持續運營成員2021-01-012021-12-310001545654US-GAAP：部門停業運營成員2023-01-012023-12-310001545654US-GAAP：部門停業運營成員2022-01-012022-12-310001545654US-GAAP：部門停業運營成員2021-01-012021-12-310001545654美國-美國公認會計準則：普通股成員2020-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-12-310001545654美國-公認會計準則：保留預付款成員2020-12-310001545654美國-公認會計準則：保留預付款成員2021-01-012021-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-01-012021-12-310001545654美國-美國公認會計準則：普通股成員2021-01-012021-12-310001545654美國-美國公認會計準則：普通股成員2021-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-12-310001545654美國-公認會計準則：保留預付款成員2021-12-310001545654美國-公認會計準則：保留預付款成員2022-01-012022-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2022-01-012022-12-310001545654美國-美國公認會計準則：普通股成員2022-01-012022-12-310001545654美國-美國公認會計準則：普通股成員2022-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2022-12-310001545654美國-公認會計準則：保留預付款成員2022-12-310001545654美國-公認會計準則：保留預付款成員2023-01-012023-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2023-01-012023-12-310001545654美國-美國公認會計準則：普通股成員2023-01-012023-12-310001545654美國-美國公認會計準則：普通股成員2023-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2023-12-310001545654美國-公認會計準則：保留預付款成員2023-12-310001545654SRT：零售站點成員2023-12-31alex：財產0001545654SRT：IndustrialPropertyMember2023-12-310001545654SRT：OfficeBuildingMember2023-12-31Utr：SQFT土地：英畝alex：片段0001545654SRT：最小成員數US-GAAP：構建和構建改進成員2023-12-310001545654US-GAAP：構建和構建改進成員SRT：最大成員數2023-12-310001545654SRT：最小成員數美國-公認會計準則：租賃改進成員2023-12-310001545654美國-公認會計準則：租賃改進成員SRT：最大成員數2023-12-310001545654SRT：最小成員數alex：WaterPowerAndSewerSystemsMember2023-12-310001545654alex：WaterPowerAndSewerSystemsMemberSRT：最大成員數2023-12-310001545654美國-GAAP：機器和設備成員SRT：最小成員數2023-12-310001545654美國-GAAP：機器和設備成員SRT：最大成員數2023-12-310001545654SRT：最小成員數alex：刪除Property AppementsMember2023-12-310001545654SRT：最大成員數alex：刪除Property AppementsMember2023-12-310001545654alex：税收延期銷售收益成員2023-12-310001545654alex：税收延期銷售收益成員2022-12-310001545654alex：GracePacify會員2023-12-31xbrli：純粹0001545654美國-公認會計準則：本土成員2023-12-310001545654美國-公認會計準則：本土成員2022-12-310001545654美國-GAAP：BuildingMembers2023-12-310001545654美國-GAAP：BuildingMembers2022-12-310001545654alex：刪除Property AppementsMember2023-12-310001545654alex：刪除Property AppementsMember2022-12-310001545654alex：RealEstateAcquisitionMember2022-01-012022-12-310001545654alex：RealEstateAcquisitionMember2023-01-012023-12-310001545654alex：RealEstateAcquisitionMember美國-公認會計準則：本土成員2023-01-012023-12-310001545654alex：RealEstateAcquisitionMemberalex：Property AndAppementsMember2023-01-012023-12-310001545654US-GAAP：LeasesAcquiredInPlaceMember2023-12-310001545654US-GAAP：LeasesAcquiredInPlaceMember2022-12-310001545654美國公認會計準則：AboveMarketLeasesMembers2023-12-310001545654美國公認會計準則：AboveMarketLeasesMembers2022-12-310001545654美國公認會計準則：其他無形資產成員2023-12-310001545654美國公認會計準則：其他無形資產成員2022-12-310001545654alex：Kukuiula會員alex：Kukuiula會員Us-gaap:DisposalGroupDisposedOfBySaleNotDiscontinuedOperationsMember2021-11-300001545654alex：Kukuiula會員alex：Kukuiula會員Us-gaap:DisposalGroupDisposedOfBySaleNotDiscontinuedOperationsMember2023-01-012023-12-310001545654Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2023-12-310001545654Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2022-12-310001545654Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2023-01-012023-12-310001545654Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2022-01-012022-12-310001545654Us-gaap:EquityMethodInvestmentNonconsolidatedInvesteeOrGroupOfInvesteesMember2021-01-012021-12-3100015456542021-10-012021-12-3100015456542018-10-012018-12-310001545654美國公認會計準則：財務應收賬款成員2023-12-310001545654美國公認會計準則：財務應收賬款成員2022-12-310001545654alex：收件箱成員2023-12-310001545654alex：收件箱成員2022-12-310001545654alex：土地運營商成員2020-12-310001545654alex：CommercialRealEstateSegmentMember2020-12-310001545654alex：土地運營商成員2021-12-310001545654alex：CommercialRealEstateSegmentMember2021-12-310001545654alex：土地運營商成員2022-12-310001545654alex：CommercialRealEstateSegmentMember2022-12-310001545654SRT：場景先前報告的成員2022-12-310001545654alex：土地運營商成員2023-12-310001545654alex：CommercialRealEstateSegmentMember2023-12-310001545654alex：SecuredNotesListevableMember2023-12-310001545654alex：UnsecuredNotesListivable Member2023-12-310001545654美國-公認會計準則：應收賬款成員2023-12-310001545654美國-公認會計準則：應收賬款成員2023-01-012023-12-310001545654US-GAAP：InterestRateSwapMember2023-12-310001545654美國-公認會計準則：公允價值輸入級別1成員US-GAAP：InterestRateSwapMember2023-12-310001545654美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員US-GAAP：InterestRateSwapMember2023-12-310001545654美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員US-GAAP：InterestRateSwapMember2023-12-310001545654US-GAAP：InterestRateSwapMember2022-12-310001545654美國-公認會計準則：公允價值輸入級別1成員US-GAAP：InterestRateSwapMember2022-12-310001545654美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員US-GAAP：InterestRateSwapMember2022-12-310001545654美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員US-GAAP：InterestRateSwapMember2022-12-310001545654Us-gaap:DiscontinuedOperationsHeldforsaleMemberalex：CREImprovedProperty Member2023-12-310001545654Us-gaap:DiscontinuedOperationsHeldforsaleMemberalex：CREImprovedProperty Member2023-01-012023-12-310001545654Us-gaap:DiscontinuedOperationsHeldforsaleMemberalex：GraceDisposalGroup成員2022-10-012022-12-310001545654Us-gaap:DiscontinuedOperationsHeldforsaleMember2022-01-012022-12-310001545654alex：資產HeldForSaleNetMember2023-12-310001545654alex：資產HeldForSaleNetMember2023-01-012023-12-310001545654alex：資產HeldForSaleNetMember2022-12-310001545654alex：資產HeldForSaleNetMember2022-01-012022-12-310001545654alex：LongLivedAssetsMember2022-12-310001545654alex：LongLivedAssetsMember2022-01-012022-12-310001545654Us-gaap:ValuationTechniqueDiscountedCashFlowMemberalex：LongLivedAssetsMember2022-12-310001545654Us-gaap:DiscontinuedOperationsHeldforsaleMemberalex：GraceDisposalGroup成員2023-12-310001545654Us-gaap:DiscontinuedOperationsHeldforsaleMemberalex：GraceDisposalGroup成員2023-01-012023-12-310001545654alex：CREImprovedProperty Member2023-01-012023-12-310001545654Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2023-12-310001545654Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2022-12-310001545654Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2023-12-310001545654Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2022-12-310001545654alex：LaulaniVillage3.93 SecuredDebtMember美國-GAAP：SecuredDebt成員2023-12-310001545654alex：LaulaniVillage3.93 SecuredDebtMember美國-GAAP：SecuredDebt成員2022-12-310001545654美國-GAAP：SecuredDebt成員alex：PearlHighlands4.15安全債務成員2023-12-310001545654美國-GAAP：SecuredDebt成員alex：PearlHighlands4.15安全債務成員2022-12-310001545654alex：PhotomicFinancingMember美國-GAAP：SecuredDebt成員2023-12-310001545654alex：PhotomicFinancingMember美國-GAAP：SecuredDebt成員2022-12-310001545654alex：ManoaMarketplaceLIBORPlus1.35 SecuredDebtMember美國-GAAP：SecuredDebt成員2023-12-310001545654alex：ManoaMarketplaceLIBORPlus1.35 SecuredDebtMember美國-GAAP：SecuredDebt成員2022-12-310001545654美國-GAAP：SecuredDebt成員2023-12-310001545654美國-GAAP：SecuredDebt成員2022-12-310001545654alex：TermLoan 553成員美國公認會計準則：不安全債務成員2023-12-310001545654alex：TermLoan 553成員美國公認會計準則：不安全債務成員2022-12-310001545654美國公認會計準則：不安全債務成員alex：TermLoan4.66Due2025會員2023-12-310001545654美國公認會計準則：不安全債務成員alex：TermLoan4.66Due2025會員2022-12-310001545654alex：TermLoan 555成員美國公認會計準則：不安全債務成員2023-12-310001545654alex：TermLoan 555成員美國公認會計準則：不安全債務成員2022-12-310001545654alex：TermLoan 556成員美國公認會計準則：不安全債務成員2023-12-310001545654alex：TermLoan 556成員美國公認會計準則：不安全債務成員2022-12-310001545654美國公認會計準則：不安全債務成員alex：TermLoan4.35會員2023-12-310001545654美國公認會計準則：不安全債務成員alex：TermLoan4.35會員2022-12-310001545654alex：TermLoan4.04 DueNovember2026成員美國公認會計準則：不安全債務成員2023-12-310001545654alex：TermLoan4.04 DueNovember2026成員美國公認會計準則：不安全債務成員2022-12-310001545654alex：TermLoan4.81Due2027會員美國公認會計準則：不安全債務成員2023-12-310001545654alex：TermLoan4.81Due2027會員美國公認會計準則：不安全債務成員2022-12-310001545654alex：TermLoan3.88會員美國公認會計準則：不安全債務成員2023-12-310001545654alex：TermLoan3.88會員美國公認會計準則：不安全債務成員2022-12-310001545654alex：TermLoan4.89 Due2028會員美國公認會計準則：不安全債務成員2023-12-310001545654alex：TermLoan4.89 Due2028會員美國公認會計準則：不安全債務成員2022-12-310001545654alex：TermLoan4.16 DueDecember2028成員美國公認會計準則：不安全債務成員2023-12-310001545654alex：TermLoan4.16 DueDecember2028成員美國公認會計準則：不安全債務成員2022-12-310001545654alex：TermLoan4.30 Due2029成員美國公認會計準則：不安全債務成員2023-12-310001545654alex：TermLoan4.30 Due2029成員美國公認會計準則：不安全債務成員2022-12-310001545654美國公認會計準則：不安全債務成員2023-12-310001545654美國公認會計準則：不安全債務成員2022-12-310001545654美國公認會計準則：RevolvingCreditFacilityMembersalex：ABRevolverDue2025成員2023-12-310001545654美國公認會計準則：RevolvingCreditFacilityMembersalex：ABRevolverDue2025成員2022-12-310001545654美國公認會計準則：RevolvingCreditFacilityMembers2023-12-310001545654美國公認會計準則：RevolvingCreditFacilityMembers2022-12-310001545654alex：PhotoVolkaicFinancingDue2027成員美國-GAAP：SecuredDebt成員2023-12-310001545654alex：ManoaMarketplaceLIBORPlus1.35 SecuredDebtMemberalex：LIBOR會員美國-GAAP：SecuredDebt成員2023-01-012023-07-310001545654alex：ManoaMarketplaceLIBORPlus1.35 SecuredDebtMember美國-GAAP：SecuredDebt成員alex：SecuredOvernight FinancingRateSOFR成員2023-08-012023-12-310001545654美國公認會計準則：RevolvingCreditFacilityMembersalex：ABRevolverDue2025成員alex：SecuredOvernight FinancingRateSOFR成員2023-04-282023-12-310001545654alex：LIBOR會員美國公認會計準則：RevolvingCreditFacilityMembersalex：ABRevolverDue2025成員2023-01-012023-04-270001545654美國公認會計準則：RevolvingCreditFacilityMembersalex：ABRevolverDue2025成員alex：SecuredOvernight FinancingRateSOFR成員2023-01-012023-12-310001545654美國公認會計準則：RevolvingCreditFacilityMembersalex：ABRevolverDue2025成員2022-06-30alex：選項0001545654美國公認會計準則：RevolvingCreditFacilityMembersalex：ABRevolverDue2025成員2023-01-012023-12-310001545654alex：MortgageSecuredbyLaulani VillageMember美國-GAAP：SecuredDebt成員2018-12-310001545654alex：MortgageSecuredbyLaulani VillageMember美國-GAAP：SecuredDebt成員2018-01-012018-12-310001545654alex：PearlCityMember2013-09-170001545654美國-GAAP：SecuredDebt成員alex：RefunancedLoanMaturity2024成員2014-12-010001545654美國-GAAP：SecuredDebt成員alex：RefunancedLoanMaturity2024成員2014-12-012014-12-010001545654美國-GAAP：SecuredDebt成員alex：TermLoan1.35成員2016-12-310001545654alex：LIBOR會員美國-GAAP：SecuredDebt成員alex：TermLoan1.35成員2016-01-012016-12-310001545654US-GAAP：InterestRateSwapMember2016-12-310001545654alex：審慎筆記成員美國公認會計準則：不安全債務成員2015-12-310001545654alex：TermLoan4.30 Due2029成員美國公認會計準則：不安全債務成員2017-11-300001545654alex：TermLoan4.30 Due2029成員美國公認會計準則：不安全債務成員2017-12-310001545654美國公認會計準則：RevolvingCreditFacilityMembersalex：AndBSeniorCreditFacilityMember2021-07-310001545654美國公認會計準則：RevolvingCreditFacilityMembersalex：AndBSeniorCreditFacilityMember2021-08-310001545654美國公認會計準則：RevolvingCreditFacilityMembersalex：AndBSeniorCreditFacilityMember2021-08-312021-08-310001545654美國公認會計準則：RevolvingCreditFacilityMembersalex：A2021 ABRevolverMember2021-12-310001545654美國公認會計準則：RevolvingCreditFacilityMembersalex：A2021 ABRevolverMember2021-01-012021-12-310001545654US-GAAP：InterestRateSwapMember2023-12-31alex：swap_agreement0001545654美國公認會計準則：現金流量對衝成員US-GAAP：InterestRateSwapMemberUS-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2023-12-310001545654美國公認會計準則：現金流量對衝成員US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberalex：RateSwapentiveApril 72016成員2023-12-310001545654美國公認會計準則：現金流量對衝成員US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberalex：RateSwapentiveApril 72016成員2022-12-310001545654美國公認會計準則：現金流量對衝成員alex：ForwardDeliverable RateSwapentive May 12024成員US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2023-12-310001545654美國公認會計準則：現金流量對衝成員alex：ForwardDeliverable RateSwapentive May 12024成員US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2022-10-310001545654美國公認會計準則：現金流量對衝成員alex：ForwardDeliverable RateSwapentive May 12024成員US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2022-12-310001545654美國公認會計準則：現金流量對衝成員alex：ForwardDeliverRateSwapentiveDecember92024成員US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2023-12-310001545654美國公認會計準則：現金流量對衝成員alex：ForwardDeliverRateSwapentiveDecember92024成員US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2022-10-310001545654美國公認會計準則：現金流量對衝成員alex：ForwardDeliverRateSwapentiveDecember92024成員US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2022-12-310001545654美國公認會計準則：現金流量對衝成員US-GAAP：InterestRateSwapMemberUS-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2022-06-300001545654美國公認會計準則：現金流量對衝成員US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2022-01-012022-12-310001545654美國公認會計準則：現金流量對衝成員US-GAAP：InterestRateSwapMemberUS-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2022-10-310001545654美國公認會計準則：現金流量對衝成員US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMemberUS-GAAP：InterestRateContractMembers2022-12-310001545654美國公認會計準則：現金流量對衝成員US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2023-01-012023-12-310001545654美國公認會計準則：現金流量對衝成員US-GAAP：DesignatedAsHedgingInstrumentMember2021-01-012021-12-310001545654美國公認會計準則：現金流量對衝成員2023-01-012023-12-310001545654alex：投標績效和付款債券和商業債券成員2023-12-310001545654alex：EastMaui灌溉公司LLCEMMITARCHalex：Maui會員2018-12-310001545654alex：EastMaui灌溉公司LLCEMMITARCHalex：EastMaui會員2018-12-310001545654alex：夏威夷州成員alex：EastMaui會員2018-12-31alex：許可證0001545654alex：EastMaui灌溉公司LLCEMMITARCH2018-12-012019-01-310001545654alex：LongTerm WaterLeaseDelivestMember2015-04-102015-04-10亞歷克斯：原告0001545654alex：LongTerm WaterLeaseDelivestMember2015-12-012015-12-310001545654alex：LongTerm WaterLeaseDelivestMember2016-05-012016-05-310001545654alex：LongTerm WaterLeaseDelivestMember2019-10-110001545654alex：LongTerm WaterLeaseDelivestMember2019-10-112019-10-110001545654alex：SierraClubLawsuit AgainstBLNRABandEMIMOTE2019-01-072019-01-07Utr：GAL0001545654alex：SierraClubLawsuit AgainstBLNRABandEMIMOTE2023-06-162023-06-16Utr：GALUtr：D0001545654alex：SierraClubLawsuit AgainstBLNRABandEMIMOTE2023-08-172023-08-17alex：水庫0001545654alex：發展銷售成員alex：土地運營商成員2023-01-012023-12-310001545654alex：發展銷售成員alex：土地運營商成員2022-01-012022-12-310001545654alex：發展銷售成員alex：土地運營商成員2021-01-012021-12-310001545654alex：未經改進的物業銷售成員alex：土地運營商成員2023-01-012023-12-310001545654alex：未經改進的物業銷售成員alex：土地運營商成員2022-01-012022-12-310001545654alex：未經改進的物業銷售成員alex：土地運營商成員2021-01-012021-12-310001545654alex：工作人員alex：土地運營商成員2023-01-012023-12-310001545654alex：工作人員alex：土地運營商成員2022-01-012022-12-310001545654alex：工作人員alex：土地運營商成員2021-01-012021-12-310001545654美國-GAAP：房地產成員2023-12-310001545654美國-GAAP：房地產成員2022-12-310001545654alex：A2022 PlanMember2022-04-260001545654alex：A2022 PlanMember2022-04-262022-04-260001545654alex：PlanMember2022-04-260001545654alex：A2022 PlanAnd2012 PlanMember2023-12-310001545654美國-GAAP：受限股票單位RSU成員2022-12-310001545654美國-GAAP：受限股票單位RSU成員2023-01-012023-12-310001545654美國-GAAP：受限股票單位RSU成員2023-12-310001545654美國-GAAP：受限股票單位RSU成員alex：會員2023-01-012023-12-310001545654SRT：首席執行官執行官員成員美國-GAAP：受限股票單位RSU成員Us-gaap:ShareBasedCompensationAwardTrancheTwoMember2023-01-012023-12-310001545654SRT：董事成員美國-GAAP：受限股票單位RSU成員Us-gaap:ShareBasedCompensationAwardTrancheTwoMember2023-01-012023-12-310001545654美國公認會計準則：績效共享成員2023-01-012023-12-310001545654美國-GAAP：受限股票單位RSU成員alex：MarketBasedVestingMember2023-01-012023-12-310001545654美國-GAAP：受限股票單位RSU成員alex：MarketBasedVestingMember2022-01-012022-12-310001545654美國-GAAP：受限股票單位RSU成員alex：MarketBasedVestingMember2021-01-012021-12-310001545654美國-GAAP：受限股票單位RSU成員2022-01-012022-12-310001545654美國-GAAP：受限股票單位RSU成員2021-01-012021-12-310001545654美國-公認會計準則：養老金計劃定義的福利成員2022-01-012022-12-310001545654美國-公認會計準則：養老金計劃定義的福利成員2022-12-310001545654美國-公認會計準則：養老金計劃定義的福利成員2023-12-310001545654美國-公認會計準則：養老金計劃定義的福利成員2021-12-310001545654Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMember2022-12-310001545654Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMember2021-12-310001545654美國公認會計原則：其他養老金計劃確定的福利成員2022-12-310001545654美國公認會計原則：其他養老金計劃確定的福利成員2021-12-310001545654美國-公認會計準則：養老金計劃定義的福利成員2023-01-012023-12-310001545654Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMember2023-01-012023-12-310001545654Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMember2022-01-012022-12-310001545654美國公認會計原則：其他養老金計劃確定的福利成員2023-01-012023-12-310001545654美國公認會計原則：其他養老金計劃確定的福利成員2022-01-012022-12-310001545654Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMember2023-12-310001545654美國公認會計原則：其他養老金計劃確定的福利成員2023-12-310001545654Us-gaap:PostemploymentRetirementBenefitsMember2023-12-310001545654美國-公認會計準則：養老金計劃定義的福利成員2021-01-012021-12-310001545654Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMember2021-01-012021-12-310001545654美國公認會計原則：其他養老金計劃確定的福利成員2021-01-012021-12-310001545654Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMemberSRT：最小成員數2023-01-012023-12-310001545654Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMemberSRT：最大成員數2023-01-012023-12-310001545654Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMemberSRT：最小成員數2022-01-012022-12-310001545654Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMemberSRT：最大成員數2022-01-012022-12-310001545654Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMemberSRT：最小成員數2021-01-012021-12-310001545654Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMemberSRT：最大成員數2021-01-012021-12-310001545654alex：DefinedContribution401KPlanMember2023-01-012023-12-310001545654alex：DefinedContribution401KPlanMember2022-01-012022-12-310001545654alex：DefinedContribution401KPlanMember2021-01-012021-12-310001545654SRT：最小成員數us-gaap：遞延利潤分享成員2023-01-012023-12-310001545654SRT：最大成員數us-gaap：遞延利潤分享成員2023-01-012023-12-310001545654us-gaap：遞延利潤分享成員2023-01-012023-12-310001545654us-gaap：遞延利潤分享成員2022-01-012022-12-310001545654us-gaap：遞延利潤分享成員2021-01-012021-12-310001545654alex：CashBalancePensionPlan成員2023-01-012023-12-310001545654alex：CashBalancePensionPlan成員2022-01-012022-12-310001545654alex：CashBalancePensionPlan成員2021-01-012021-12-310001545654美國-GAAP：國內/地區成員2023-12-310001545654alex：ExpireIn 2036成員美國-GAAP：國內/地區成員2023-12-310001545654alex：ExpireIn 2039成員美國-GAAP：國內/地區成員2023-12-310001545654美國-公認會計準則：州和地方法律法規成員2023-12-310001545654Us-gaap:ValuationAllowanceOfDeferredTaxAssetsMember2022-12-310001545654Us-gaap:ValuationAllowanceOfDeferredTaxAssetsMember2023-01-012023-12-310001545654Us-gaap:ValuationAllowanceOfDeferredTaxAssetsMember2023-12-310001545654Us-gaap:ValuationAllowanceOfDeferredTaxAssetsMember2021-12-310001545654Us-gaap:ValuationAllowanceOfDeferredTaxAssetsMember2022-01-012022-12-310001545654Us-gaap:ValuationAllowanceOfDeferredTaxAssetsMember2020-12-310001545654Us-gaap:ValuationAllowanceOfDeferredTaxAssetsMember2021-01-012021-12-310001545654Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMemberUS-GAAP：合格的計劃成員Us-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember2023-12-310001545654Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMemberUS-GAAP：合格的計劃成員Us-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember2022-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember美國公認會計原則：其他養老金計劃確定的福利成員US-GAAP：不合格的計劃成員2023-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember美國公認會計原則：其他養老金計劃確定的福利成員US-GAAP：不合格的計劃成員2022-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember2023-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember2022-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedGainLossNetCashFlowHedgeParentMember2023-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedGainLossNetCashFlowHedgeParentMember2022-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember2020-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedGainLossNetCashFlowHedgeParentMember2020-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember2021-01-012021-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedGainLossNetCashFlowHedgeParentMember2021-01-012021-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember2021-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedGainLossNetCashFlowHedgeParentMember2021-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember2022-01-012022-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedGainLossNetCashFlowHedgeParentMember2022-01-012022-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedDefinedBenefitPlansAdjustmentMember2023-01-012023-12-310001545654Us-gaap:AccumulatedGainLossNetCashFlowHedgeParentMember2023-01-012023-12-310001545654SRT：場景先前報告的成員2022-01-012022-12-310001545654美國-公認會計準則：本土成員alex：CommercialRealEstateSegmentMember2021-12-310001545654STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMember2022-12-310001545654美國公認會計準則：運營部門成員美國公認會計準則：部門持續運營成員alex：CommercialRealEstateSegmentMember2023-12-310001545654美國公認會計準則：運營部門成員美國公認會計準則：部門持續運營成員alex：CommercialRealEstateSegmentMember2022-12-310001545654美國公認會計準則：運營部門成員美國公認會計準則：部門持續運營成員alex：CommercialRealEstateSegmentMember2021-12-310001545654美國公認會計準則：運營部門成員美國公認會計準則：部門持續運營成員alex：土地運營商成員2023-12-310001545654美國公認會計準則：運營部門成員美國公認會計準則：部門持續運營成員alex：土地運營商成員2022-12-310001545654美國公認會計準則：運營部門成員美國公認會計準則：部門持續運營成員alex：土地運營商成員2021-12-310001545654美國公認會計準則：部門持續運營成員美國-美國公認會計準則：公司非部門成員2023-12-310001545654美國公認會計準則：部門持續運營成員美國-美國公認會計準則：公司非部門成員2022-12-310001545654美國公認會計準則：部門持續運營成員美國-美國公認會計準則：公司非部門成員2021-12-310001545654美國公認會計準則：運營部門成員US-GAAP：部門停業運營成員2023-12-310001545654美國公認會計準則：運營部門成員US-GAAP：部門停業運營成員2022-12-310001545654美國公認會計準則：運營部門成員US-GAAP：部門停業運營成員2021-12-310001545654美國公認會計準則：運營部門成員alex：CommercialRealEstateSegmentMember2023-01-012023-12-310001545654美國公認會計準則：運營部門成員alex：CommercialRealEstateSegmentMember2022-01-012022-12-310001545654美國公認會計準則：運營部門成員alex：CommercialRealEstateSegmentMember2021-01-012021-12-310001545654美國公認會計準則：運營部門成員alex：土地運營商成員2023-01-012023-12-310001545654美國公認會計準則：運營部門成員alex：土地運營商成員2022-01-012022-12-310001545654美國公認會計準則：運營部門成員alex：土地運營商成員2021-01-012021-12-310001545654美國-美國公認會計準則：公司非部門成員2023-01-012023-12-310001545654美國-美國公認會計準則：公司非部門成員2022-01-012022-12-310001545654美國-美國公認會計準則：公司非部門成員2021-01-012021-12-310001545654US-GAAP：情景調整成員alex：土地運營商成員2022-01-012022-12-310001545654US-GAAP：情景調整成員2021-01-012021-12-310001545654alex：McBrydeResourcesIncMemberUs-gaap:DisposalGroupNotDiscontinuedOperationsMember2022-01-012022-12-310001545654US-GAAP：情景調整成員美國公認會計準則：運營部門成員alex：土地運營商成員2021-12-310001545654Us-gaap:DiscontinuedOperationsDisposedOfBySaleMember2023-11-152023-11-150001545654Us-gaap:DiscontinuedOperationsDisposedOfBySaleMember2023-11-150001545654Us-gaap:DiscontinuedOperationsDisposedOfBySaleMember2023-01-012023-12-310001545654alex：McBrydeResourcesIncMemberUs-gaap:DisposalGroupNotDiscontinuedOperationsMember2022-06-300001545654alex：McBrydeResourcesIncMemberUs-gaap:DisposalGroupNotDiscontinuedOperationsMemberalex：McBrydeResourcesIncMember2022-06-300001545654alex：McBrydeResourcesIncMemberUs-gaap:DisposalGroupNotDiscontinuedOperationsMember2022-06-302022-06-3000015456542023-10-012023-12-310001545654Us-gaap:DiscontinuedOperationsHeldforsaleMember2023-12-310001545654Us-gaap:DiscontinuedOperationsHeldforsaleMember2022-12-310001545654Us-gaap:DiscontinuedOperationsHeldforsaleMember2023-01-012023-12-310001545654Us-gaap:DiscontinuedOperationsHeldforsaleMember2021-01-012021-12-310001545654SRT：關聯實體成員2023-01-012023-12-310001545654SRT：關聯實體成員2022-01-012022-12-310001545654SRT：關聯實體成員2021-01-012021-12-310001545654SRT：關聯實體成員2023-12-310001545654SRT：關聯實體成員2022-12-310001545654美國公認會計準則：次要事件成員2024-02-272024-02-270001545654alex：KapoleiğseCenterMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：IndustrialPropertyMember2023-12-310001545654STPR：嗨alex：HarborIndustrialMemberalex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：IndustrialPropertyMember2023-12-310001545654Alex：HonokohauIndustrialMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：IndustrialPropertyMember2023-12-310001545654alex：KailuaIndustrialDeliverMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：IndustrialPropertyMember2023-12-310001545654alex：Kakaako商業中心成員STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：IndustrialPropertyMember2023-12-310001545654Alex：Komohana IndustrialPark會員STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：IndustrialPropertyMember2023-12-310001545654alex：OpuleIndustrialMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：IndustrialPropertyMember2023-12-310001545654alex：PLWarehouseMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：IndustrialPropertyMember2023-12-310001545654alex：PortAllenMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：IndustrialPropertyMember2023-12-310001545654STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberalex：WaipioIndustrialMemberSRT：IndustrialPropertyMember2023-12-310001545654STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberalex：KahaiStreetIndustrialMemberSRT：IndustrialPropertyMember2023-12-310001545654alex：MauiLani IndustrialMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：IndustrialPropertyMember2023-12-310001545654alex：KaomiLoop會員STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：IndustrialPropertyMember2023-12-310001545654SRT：OfficeBuildingMemberalex：Kahuluihood Building成員STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMember2023-12-310001545654SRT：OfficeBuildingMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberalex：Kahuluihood中心成員2023-12-310001545654SRT：OfficeBuildingMemberalex：LonoCenterMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMember2023-12-310001545654SRT：OfficeBuildingMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberalex：Gateway at MililaniMaukaSouthMember2023-12-310001545654alex：AikahiParkShopCenterpingMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站點成員2023-12-310001545654STPR：嗨alex：Gateway at MililaniMauka成員alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站點成員2023-12-310001545654STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberalex：HokuleiStreetMemberSRT：零售站點成員2023-12-310001545654STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站點成員alex：KahuluiShopCenterpingMember2023-12-310001545654alex：KailuaRetailMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站點成員2023-12-310001545654STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站點成員alex：KaneoheBayShoppingCTR。成員2023-12-310001545654STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站點成員alex：KuniaShopCenterpingMember2023-12-310001545654alex：LanihauMarketplace會員STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站點成員2023-12-310001545654alex：Laulani VillageMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站點成員2023-12-310001545654alex：ManoaMarketplace會員STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站點成員2023-12-310001545654alex：NapiliPlazaMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站點成員2023-12-310001545654alex：PearlHighlandsCenter成員STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站點成員2023-12-310001545654alex：PortAllenMarinaCTR。成員STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站點成員2023-12-310001545654STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站點成員alex：TheCollectionMember2023-12-310001545654alex：TheShopsat Kukuiula會員STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站點成員2023-12-310001545654alex：WaianaeMall會員STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站點成員2023-12-310001545654STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站點成員alex：WaipioShopCenterpingMember2023-12-310001545654alex：LauHalaShopsMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站點成員2023-12-310001545654STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站點成員alex：HookeleMember2023-12-310001545654STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站點成員alex：PuuneneShopCenterpingMember2023-12-310001545654alex：QueensMarketplace會員STPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMemberSRT：零售站點成員2023-12-310001545654SRT：OtherPropertyMemberalex：OahuGroundLeasesMemberSTPR：嗨alex：CommercialRealEstateSegmentMember2023-12-310001545654alex：刪除missideousinvestmentsMemberSRT：OtherPropertyMemberalex：CommercialRealEstateSegmentMember2023-12-310001545654alex：土地運營商成員STPR：嗨alex：KapoleiBusinessParkWest會員2023-12-310001545654alex：Kamalani成員alex：土地運營商成員STPR：嗨2023-12-310001545654Alex：MauiBusinessParkIIMSEARCHalex：土地運營商成員STPR：嗨2023-12-310001545654alex：土地運營商成員STPR：嗨alex：WaileaotherMember2023-12-310001545654alex：刪除missideousinvestmentsMemberalex：土地運營商成員STPR：嗨2023-12-310001545654alex：土地運營商成員STPR：嗨2023-12-31

美國
證券交易委員會
華盛頓特區20549
形式 10-K
☒ 第13或15（d）條提交的年度報告
1934年《證券交易法》
截至本財政年度止12月31日, 2023
或
☐根據《公約》第13或15(D)條提交的過渡報告
1934年《證券交易法》
的過渡期[__]

佣金文件編號001-35492
abcorelogo2ca06.jpg
亞歷山大鮑德温公司
(註冊人的確切姓名載於其章程)
夏威夷45-4849780
(述明或其他司法管轄權 （國税局僱主
公司或組織)識別號碼)
畢肖普街822號
郵局信箱3440, 火奴魯魯, 夏威夷96801
(主要執行機構地址和郵政編碼)
808-525-6611
(註冊人的電話號碼，包括區號)
根據該法第12(B)條登記的證券：
每個班級的標題交易代碼註冊的每個交易所的名稱
普通股，無面值亞歷克斯紐約證券交易所
根據該法第12(G)條登記的證券：無
用複選標記表示註冊人是否為證券法規則第405條所定義的知名經驗豐富的發行人。是☒ 不是☐
用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13節或第15(D)節提交報告。是☐ 不是☒
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13條或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是☒ 不是☐
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則405規定必須提交的每一份交互數據文件。是☒ 不是☐
通過勾選標記來確定註冊人是大型加速申報人、加速申報人、非加速申報人、小型報告公司還是新興成長型公司。 請參閲《交易法》第12 b-2條中“大型加速申報人”、“加速申報人”、“小型報告公司”和“新興成長型公司”的定義。
大型加速文件服務器☒加速文件管理器☐
非加速文件服務器☐規模較小的報告公司☐
新興成長型公司☐
如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐
用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編，第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告的內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。☒
如果證券是根據該法第12(B)條登記的，應用複選標記表示登記人的財務報表是否反映了對以前發佈的財務報表的錯誤更正。☐
用複選標記表示這些錯誤更正中是否有任何重述需要對註冊人的任何執行人員在相關恢復期間根據第240.10D-1(B)條收到的基於激勵的補償進行恢復分析。☐

用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》第12b-2條所定義)。是☐ 不是☒
非關聯公司持有的普通股總市值參考普通股上次出售的價格或該普通股的平均買盤和要價計算，截至最近完成的第二財年的最後一個工作日2023年6月30日：$1,349,372,500
截至最後可行日期（2024年2月14日）已發行普通股股數： 72,592,147
引用成立為法團的文件
註冊人2024年年度股東大會委託聲明的部分內容（表格10-K第三部分）
1

目錄

第一部分
頁面
第1項。業務
1
第1A項。風險因素
6
項目1B。未解決的員工意見
19
項目1C。網絡安全
19
第二項。按分部分類的物業描述
21
第三項。法律訴訟
24
第四項。煤礦安全信息披露
24

第二部分

第五項。註冊人普通股市場、相關股東事項與發行人購買股權證券
25
第六項。已保留
26
第7項。管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
27
第7A項。關於市場風險的定量和定性披露
43
第八項。財務報表和補充數據
45
第九項。會計與財務信息披露的變更與分歧
91
第9A項。控制和程序
91
項目9B。其他信息
93
項目9C。關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露
93



第三部分

第10項。董事、高管與公司治理
94
董事
94
行政人員
94
公司治理
95
道德守則
95
第11項。高管薪酬
95
第12項。某些實益擁有人的擔保所有權以及管理層和相關股東的事項
95
第13項。某些關係和相關交易，以及董事的獨立性
95
第14項。首席會計費及服務
95

第四部分

第15項。展品和財務報表附表
96
財務報表
96
財務報表明細表
97
S-K條例第601項要求的證物
99
第16項。表格10-K摘要
105
簽名
106


ALEXANDER & BADWIN，Inc.
表格10-K
本財政年度年報
截至2023年12月31日
第一部分
項目1.業務

概述
Alexander&Baldwin，Inc.(“A&B”、“公司”、“我們”、“我們”或“我們”)是一家完全整合的房地產投資信託基金(“REIT”)，其在夏威夷的歷史可以追溯到1870年。隨着時間的推移，該公司從毛伊島一個佔地571英畝的糖料種植園發展成為夏威夷首屈一指的商業地產公司之一，並擁有該州最大的以雜貨店為主的社區購物中心組合。該公司的商業房地產投資組合主要集中在夏威夷，在那裏它受益於其深厚的當地根基、廣泛的經驗基礎以及在島嶼上強大的關係和聲譽。
該公司的商業地產組合包括22個零售中心、13個工業資產和4個寫字樓物業，總計390萬平方英尺的可出租總面積，以及夏威夷的142.0英畝商業用地，這些土地基本上都是根據城市土地租約出租的。截至2023年12月31日，改善後的投資組合租賃入住率為94.7%，租賃給了國家、地區和當地的零售商和企業。
業務目標及策略
該公司的業務目標是通過戰略性地收購、管理和加強夏威夷一流的商業房地產投資組合，創造長期的股東價值和可持續的收入。公司打算通過以下戰略實現其目標：

地理焦點-該公司的商業房地產戰略重點放在夏威夷，在那裏它受益於其廣泛的經驗基礎、深厚的關係和在島嶼上的良好聲譽。該公司相信，對夏威夷市場的地理關注為強勁的財務和運營業績以及未來的增長奠定了基礎，包括在經濟下行週期中表現出韌性。
•進入門檻很高- 考慮到夏威夷的地理位置、較高的進入門檻以及缺乏城市土地(約佔該州土地的5%)，夏威夷市場為公司追求有吸引力的增長和為長期穩定定位提供了高價值的機會。授權過程漫長而複雜，需要9到15年的時間才能完成。
•經濟穩中向好、韌性強-由於夏威夷位於美國大陸和亞洲之間的戰略防務位置，與美國本土相比，夏威夷經濟直接和間接受益於穩定和持續較高的政府支出水平。該州還受益於擁有獨特品牌的旅遊業，吸引了來自不同地理位置(如美國東海岸、美國西海岸、加拿大、亞洲和歐洲)的遊客。
•市場知識和深厚的本地根基-A&B的管理團隊在島上，為我們服務的社區提供了直接的需求洞察。專注於地理位置使A&B能夠創建和培養獨特的關係，從而在租賃、供應商關係和增長中創造價值機會。
資產負債表管理和麪向外部增長的融資戰略-當我們的優先資產類別和其他商業地產投資機會在戰略上與公司的價值創造目標一致，並且我們相信它們相對於公司的資本成本具有誘人的風險調整後回報時，公司打算通過在我們的優先資產類別和其他商業地產投資機會中尋求增值收購來擴大其商業房地產投資組合，同時保持適度的槓桿狀況和靈活的資產負債表。該公司努力保持適當的債務狀況，包括良好的階梯債務到期日，並將近期到期債務降至最低，有利的槓桿率，高比例的固定利率債務和更長的加權平均期限。
通過內部增長增加收入，優化回報-公司致力於成為理想的業主，提供理想的位置、優質的物業、社區設施以及有效的租賃和管理我們的
1

商業物業；以及通過物業開發和重新開發創造價值，以增加經常性收入來源和優化回報。
•發展和重建-該公司聘請強大的投資和資產管理團隊，通過重新定位和重新開發現有資產，以及以適當的風險調整資本回報率對新的商業物業進行地面開發，利用嵌入的內部投資機會。
•租賃-憑藉公司的內部租賃能力和A&B經營的子市場的租户需求，公司有能力通過提高即將到期的租約續期的租金或以更高的租金將空間租賃給新租户來實現內部增長，同時限制空置率和停機時間。此外，該公司能夠通過吸引高質量的租户和管理我們租户基礎的商品組合來推動增量增長和提高投資組合回報。
•物業管理-該公司監督資產和物業管理的方方面面，包括執行有效的營銷和租賃戰略，以吸引優質租户和增加入住率，並有效和高效地管理物業運營，重點是降低運營費用和長期最大化物業現金流，從而提高我們物業的價值。
細分市場報告
該公司經營兩個主要業務部門：商業地產(“CRE”)和土地業務。對該公司的可報告部門的描述如下：
•商業地產 -這一細分市場是一家垂直整合的房地產投資公司。該公司首選的資產類別包括零售和工業空間的改進型物業，以及城市土地租賃。它的重點是改善零售物業，尤其是以雜貨店為基礎的社區購物中心，以滿足夏威夷社區的日常需求。這一部分的收入主要來自擁有、經營和租賃房地產資產。
•陸上行動-這一部分包括受公司簡化和貨幣化努力影響的公司遺留土地持有、資產和負債。這一部門的財務業績主要來自房地產開發和土地銷售、合資企業和其他遺留業務活動。
收入集中
截至2023年12月31日，按年化基本租金計算，公司最大的三個租户是艾伯森公司(包括Safeway)、山姆房地產商業信託和CVS公司(包括Long製藥)，在截至2023年、2022年和2021年12月31日的三個年度中，沒有一個租户的商業房地產收入佔總收入的10%以上。在截至2023年、2022年和2021年12月31日的三年中，珍珠高地中心分別佔商業地產部門總收入的11.6%、10.9%和10.8%。在截至2023年、2022年和2021年12月31日的三年中，凱華零售分別佔商業地產部門總收入的10.4%、10.7%和11.1%。
停產運營
於2023年11月，本公司完成出售其於材料及建築公司Grace Pacific的權益及本公司於毛伊島擁有的採石場土地(統稱“Grace Disposal Group”)。有關恩惠出售集團的其他資料，請參閲本年報表格10-K第II部分第8項綜合財務報表附註所載附註20-出售業務及附註21-持有以供出售及終止經營。
遵守政府法規
本公司受多項聯邦、州和地方法律法規的約束。CRE部門必須遵守圍繞交易撮合和商業房地產投資組合管理的州和地方法規。關於中環填海及土地營運部門的土地開發，本公司須遵守影響土地開發程序的法律及法規，包括可能影響本公司開發成本的分區及準許土地用途。此外，公司還須遵守各種其他法規，如職業安全和健康管理條例、環境保護局條例以及與其其他業務相關的州和縣許可要求。
2

該公司還受多項税收法律法規的約束，這些法律和法規可能會對其財務狀況和經營業績產生重大影響。例如，本公司經常利用修訂後的1986年《國內税法》(以下簡稱《税法》)第1031節，在出售符合條件的房地產資產，並在規定的時間內將所得資金再投資於重置物業時，獲得遞延納税待遇。當該公司出售夏威夷的大片土地或夏威夷的商業物業時，可能會發生這種情況，其中許多可能具有較低的税基。不遵守或廢止或不利修訂《守則》第1031款，可能會在未來發生有關聯收益的交易時給公司帶來巨大的額外成本。

環境、社會和治理

雖然近年來環境、社會和治理主題(“ESG”)受到高度關注，但自150多年前成立以來，這些原則一直是公司企業文化和價值觀不可或缺的一部分。公司深厚的夏威夷根基賦予了超越企業責任底線的義務和特權。該公司相信，做對其員工和社區正確的事情，對於實現其實現長期增長和為股東創造價值的目標至關重要。

有關公司ESG計劃的更多信息可在公司的企業責任報告(“CRR”)中找到，該報告可在公司網站上找到。公司網站上的信息，包括其CRR，不會通過引用的方式納入本10-K表格年度報告或提交給美國證券交易委員會的任何其他報告或文件中。

環境管理
該公司深知環境管理的重要性，在其整個歷史中，一直是可再生能源發電的領導者，並致力於保護和保存夏威夷獨特而寶貴的土地和水資源。今天，該公司認識到氣候變化對夏威夷島嶼社區和企業構成的風險，並努力以對環境和社會負責的方式擁有、運營和開發物業。其員工主導的環境委員會制定和實施戰略，以解決可持續性問題，並塑造公司的環境管理議程。重點領域包括能源效率、氣候變化、節水、廢物管理和可持續交通。該公司致力於應對氣候風險，並領導瞭解和緩解與我們的房地產投資組合相關的潛在風險和脆弱性的努力。本公司還認識到保持外展以進一步促進可持續性的重要性，因為本公司無法控制的租户做法包括我們物業的絕大多數公用事業消耗和温室氣體(“GHG”)排放。為了使其可持續發展優先事項與租户活動保持一致，其租約中包含鼓勵可持續做法的條款。

2022年，公司在珍珠高地中心完成了1.3兆瓦屋頂光伏系統的安裝，珍珠高地中心是公司按GLA計算最大的零售資產。2023年，公司在Kakaako商務中心完成了0.5兆瓦光伏系統的安裝，Kakaako商務中心是公司按GLA計算的第二大工業資產。
該公司重點介紹了與我們的環境可持續發展努力相關的以下其他成就：

•實施了CRE基準計劃，在Energy Star Portfolio Manager中彙編能源和水數據。這使公司能夠更好地跟蹤和了解整個CRE產品組合的能源和水消耗情況。此外，公司與檀香山市縣和其他利益相關者合作，建立了全縣範圍的能源和水建築基準計劃。
•該公司與Carbon LighTower合作，在CRE產品組合中提高能源效率並減少温室氣體排放。在這一合作關係下，約22%的公司產品組合(基於GLA)對照明、供暖和製冷系統進行了性能更新，推動2022年節能超過1,000兆瓦時。
•2022年，該公司對8處物業進行了美國供暖、製冷和空調工程師協會(ASHRAE)2級全面審計，相當於110萬平方英尺的GLA，佔我們基於GLA的投資組合的近30%。這些審計提供了確定可行的短期、中期和長期節能和效率機會的數據。
•該公司繼續在其物業實施可持續能源和節約功能，包括安裝節能LED照明、屋頂光伏系統和電動汽車(EV)充電站，並採用涼爽屋頂、節水裝置和再生水、步行友好的休憩空間、騎行和自行車共享交通選擇，以及夏威夷本土和環境友好的植物和
3

在其他倡議中，美化環境。截至2023年12月31日，本公司已在25個物業將公共區域照明轉換為LED，在14個物業安裝電動汽車充電站，並簽訂協議，在未來12個月內在另外3個物業增設電動汽車充電站。

社會責任--人力資本資源
作為“夏威夷的合作伙伴”，該公司致力於其員工，統稱為A&B大家庭，他們對實現其服務於其生活和運營的社區的使命以及為所有利益相關者創造價值都至關重要。公司致力於吸引、培養和留住具有不同背景和視角的員工，並支持這些員工追求事業發展、養家餬口、享受工作和回報。

該公司採取以下措施來支持這些努力：

•提供有競爭力的薪酬和福利計劃;
•維護混合的現場/遠程工作環境，並對現場工作進行靈活的安排和激勵;
•利用領先的行業軟件和其他技術來促進溝通、文檔管理、協作和其他業務流程;
•通過員工領導的社會和環境委員會並與人力資源部門合作舉辦面對面和虛擬參與活動，將A & B大家庭聚集在一起，並營造多元化和包容性的環境;
•提供學習和發展機會，支持員工的進步；
•啟動了一項由員工主導的健康計劃，以支持員工的持續健康和健康。

招聘、發展和留用
截至2023年12月31日，公司擁有104名員工(包括3名兼職員工)，而前一年的持續運營中有141名員工(包括1名兼職員工)。我們近93.3%的員工都在夏威夷工作，公司一直維持着現場/遠程混合工作環境。由於恩惠處置集團及本公司全資附屬公司Kahului Trucking&Storage，Inc.(“KT&S”)於2023年處置，本公司於2023年12月31日不再有任何受集體談判協議保障的員工。
公司認識到，員工推動了公司的成功，是公司最寶貴的資源之一。為了擴大其對人才的影響，公司利用不同的資源招聘員工，這些員工體現了A&B的誠信、合作、尊重、果斷、適應和問責的核心價值觀。該公司的薪酬和福利計劃旨在吸引、獎勵和留住擁有支持我們的業務目標、幫助實現戰略目標併為我們的股東創造長期價值所需技能的人才。該公司為員工提供具有競爭力的總獎勵方案，其中除基本薪酬外，還包括有意義的福利，如健康(醫療、牙科和視力)和人壽保險、帶薪假期、靈活的支出報銷賬户、企業健康計劃、收益分享機會，以及具有慷慨的公司繳費和公司匹配的401(K)計劃。某些員工有資格獲得與公司普通股價格掛鈎的年度獎勵獎金和長期股權獎勵。此外，公司還為員工提供有意義的學習和發展機會，以鼓勵他們的個人和職業發展，提供各種正式和非正式的培訓計劃和職業發展津貼，用於合格的研討會、會議、論壇和課程。該公司還為希望獲得合格高等教育學位的員工提供學費報銷計劃。
公司相信，具有短期和長期特點的公平和有競爭力的薪酬和福利計劃通過激勵企業和個人業績(即，按業績支付)、基於公司長期業績進行激勵並將薪酬與其業務計劃相結合，從而使員工和股東的利益保持一致。我們員工的平均任期約為7.5年，在截至2023年12月31日的一年中，我們的整體流失率為9.3%(低於全國協會或房地產投資信託基金的平均19%)。
參與度、社區和文化
公司通過各種渠道定期溝通，包括市政廳、學習和發展培訓、社區和社交活動，以及通過員工內聯網、每月員工通訊和電子郵件更新進行頻繁溝通，努力保持員工的參與度。2023年，公司為員工舉辦了全天的合作與學習日活動，為振興A&B的企業文化、培養與同事的聯繫和促進職業發展提供了機會。該公司還每年進行一次保密的員工調查，以更好地
4

瞭解員工對員工體驗、工作場所文化、員工敬業度以及公司方向和領導力等主題的看法。2023年，該公司的參與率為82%。調查結果由高級領導層仔細審查，並導致採取具體行動，包括提高認可度計劃以及制定公司的願景、使命和價值觀聲明。
該公司在回饋其服務的社區方面有着悠久的歷史，其員工也是其中的一部分，它相信這一承諾有助於其吸引和留住人才。此外，公司通過匹配禮物計劃(將員工的個人禮物與公司對符合條件的社區非營利組織的貢獻相匹配)、志願者計劃(為員工提供帶薪假期以提供員工社區服務，並向此類符合條件的組織提供現金補助)以及通過公司對員工支持的慈善機構的贊助，支持員工在其社區的投資。
公司有兩個由員工主導的理事會，即社會理事會和環境理事會，這兩個理事會由來自公司各級的不同的跨職能個人團隊組成，專注於工作場所文化和社區影響。2021年，公司推出了員工主導的健康計劃，以支持員工的健康和健康。該計劃為員工提供各種主題的支持和資源，包括心理、身體和情緒健康；睡眠、健身和營養習慣；壓力和變化管理；自我護理；財務健康和其他健康主題，包括全年的計劃、演示和挑戰。員工可以通過公司的健康平臺訪問工具、活動和在線課程，並跟蹤他們在獲得健康激勵方面的進展。
多樣性、公平性和包容性(“dei”)
公司相信，擁有不同團隊的公平和包容的環境會培養更多的創造力，併產生更多通過其資產、人員和關係創造價值的機會，這對其吸引和留住關鍵人才的努力至關重要。該公司致力於通過各種多樣性和包容性倡議來建設包容性文化。這一承諾從最高層開始，擁有高技能和種族和性別多元化的董事會。作為對Dei承諾的一部分，公司於2021年啟動了平等夥伴計劃，該計劃突出並支持公司的Dei和社會正義問題。活動計劃每季度舉行，包括演講者、小組討論、教育材料、小組討論和適當的社區服務項目。2023年，該公司為經理們開展了一次現場、便利的Dei培訓，介紹基本概念，並促進圍繞在工作中擁抱Dei的常見挑戰、主管的責任以及經理如何為Dei文化做出貢獻的討論。
勞動力人口統計數據
以下截至2023年12月31日的多樣性代表性數據是自願收集的，反映了參與受訪者提供的信息。
女性種族多元化
夏威夷州立大學1
50 %78 %
A&B董事會29 %57 %
A&B領導力2
28 %56 %
A&B員工總數57 %74 %
1 資料來源：2022年美國人口普查局美國社區調查1年預估
2 領導力包括EEO-1級高級管理人員

公司治理與合規
公司把健全的公司治理原則放在首位。本公司董事會是完全獨立的，除行政總裁(“行政總裁”)外，每年都會改選連任，並由具備廣泛和互補技能的不同董事組成。該公司在機構股東服務公司的治理方面獲得了“1”的認可，這是現有的最高分數。
公司致力於按照最高的道德標準開展業務。公司通過了適用於首席執行官、首席財務官和財務總監的道德準則和適用於所有董事、高級管理人員和員工的行為準則，確立了道德行為和遵守所有聯邦、州和地方法律法規的重要性。所有董事和員工每年都會簽署並重申他們對《行為準則》的理解。為了確保我們的員工有一個公平的工作場所，公司還制定了嚴格的政策，以防止非法歧視和騷擾。員工可以使用24小時道德熱線，允許
5

匿名舉報涉嫌違反《行為守則》或其他違反道德或法律的行為。審計委員會在每次會議上都會收到熱線電話的報告。
公司領導班子和董事會致力於解決ESG問題。ESG對價是公司運營和戰略計劃的重要組成部分，並被整合到公司的運營中，併為公司如何追求機會和管理風險提供信息。董事會在提名和公司治理委員會會議以及董事會會議上提供監督，並定期收到關於ESG主題的報告，包括多樣性和氣候風險。本公司亦重視股東的意見，並定期徵詢投資者對ESG及其他議題的意見。
可用信息
公司向美國證券交易委員會(簡稱“美國證券交易委員會”)提交報告。提交的報告和其他信息包括Form 10-K的年度報告、Form 10-Q的季度報告、Form 8-K的當前報告以及根據1934年《證券交易法》(《交易法》)提交的其他報告和信息。
美國證券交易委員會有一個網站www.sec.gov，其中包含以電子方式向美國證券交易委員會提交的有關公司和其他發行人的報告、委託書和信息聲明以及其他信息。
本公司在美國證券交易委員會以電子方式存檔或提供有關材料後，在合理可行的範圍內儘快在其互聯網網站上或透過其互聯網網站免費提供其10-K表格的年度報告、10-Q表格的季度報告、8-K表格的當前報告以及根據交易法第13(A)或15(D)節提交或提交的報告的修訂版。該公司的網址是：www.alexanderbaldwin.com。公司網站上的信息，包括公司的CRR，不會通過引用的方式納入本10-K表格年度報告或提交給美國證券交易委員會的任何其他報告或文件中。
第1A項。風險因素
下列風險可能對我們的股東以及我們的經營結果、財務狀況、流動性和現金流產生重大不利影響。此外，我們的運營環境競爭激烈，變化迅速。新的風險因素不時出現，我們無法預測所有這些風險因素，也無法評估所有這些風險因素對我們業務的影響或任何因素或因素組合對我們業務的影響程度。您應仔細考慮以下描述的風險和不確定性，以及本10-K表格中的所有其他信息和公司提交給美國證券交易委員會的文件。
風險因素摘要
我們的業務受到許多風險和不確定因素的影響，投資我們的普通股可能涉及各種風險。在投資我們的普通股之前，應仔細考慮此類風險，包括但不限於以下彙總風險：
與房地產投資信託基金地位相關的風險摘要
•由於房地產投資信託基金的資格涉及高度技術性和複雜的守則條款，因此不能保證我們仍將是符合美國聯邦所得税目的的房地產投資信託基金。
•美國聯邦、州和地方立法、司法或監管税收的變化可能會對我們的股東和我們產生不利影響。
•遵守REIT的要求可能會導致我們出售資產或放棄其他有吸引力的投資機會。
•我們可能被要求借入資金、出售資產或籌集股本來滿足我們的REIT分配要求，這可能會對我們執行業務計劃和增長的能力產生不利影響。
•REITs支付的股息通常不符合某些股息的降低税率。
•我們公司章程中所載的REIT所有權限制和轉讓限制可能會限制或阻止我們普通股的某些轉讓，可能會產生意想不到的反收購效果，並可能無法成功保留我們作為REIT的納税資格。
•我們的現金分配沒有保證，可能會波動。
•我們的某些業務活動可能需要繳納公司級所得税和其他税，這將減少我們的現金流，並可能導致潛在的遞延和或有税負債。
•對從事“被禁止交易”的REITs徵收的税收可能會限制我們從事被視為聯邦所得税銷售的交易的能力。
6

•如果我們的董事會有能力在沒有股東批准的情況下取消我們的REIT資格，可能會給我們的股東帶來不利的後果。
與我們的業務相關的風險摘要
•經濟狀況的變化，特別是在夏威夷，可能會對我們的商業房地產和土地運營部門產生不利影響。
•我們可能會面臨新的或更激烈的競爭。
•儘管我們打算銷售和出售非戰略性資產，但許多資產的流動性相對較差，可能無法及時或以有利的條件處置此類資產，這可能會推遲我們的戰略議程和/或對我們的財務狀況、經營業績、現金流產生不利影響，並可能導致額外的非現金減值費用。
•我們在獲得運營和發展資金方面可能面臨潛在的困難。
•我們未來可能會以對我們更嚴格的條款籌集更多資本，這可能會為新發行股票的持有者提供優先於我們普通股股東目前持有的權利、優惠和特權，或者可能導致普通股所有權稀釋的條款。
•如果不遵守我們信貸安排中包含的某些限制性金融契約，可能會對我們的業務部門、資本供應或開展其他活動的能力造成限制。
•提高利率會增加我們的整體利息支出。
•顯著的通貨膨脹和通貨膨脹率的持續上升，可能會對我們的業務和財務業績產生不利影響。
•燃料價格和能源成本的上漲可能會對我們的經營環境和成本產生不利影響。
•更改聯邦、州或地方法律或法規，包括環境法律法規，可能會對我們的業務產生不利影響。
•網絡攻擊或入侵造成的安全漏洞，或公司信息技術(“IT”)網絡、通信和相關係統的其他重大中斷，可能會削弱我們的運營能力，對我們的財務狀況造成不利影響，並損害我們的聲譽。
•如果系統出現故障或中斷，公司的業務和運營可能會受到影響。
•天氣、自然災害和氣候變化的影響可能會對我們的業務產生不利影響。
•政治危機、公共衞生危機和其他我們無法控制的事件可能會對我們的運營和盈利能力產生不利影響。
•我們可能會受到糾紛、法律或其他程序、政府調查或調查的影響，這些都可能對我們產生不利影響。
•長期資產賬面價值的減值可能會對我們的經營業績產生負面影響。
與我們的商業地產部門相關的風險摘要
•我們受到許多因素的影響，這些因素可能導致CRE部門的盈利能力下降。
•我們商業地產投資組合中主要租户的破產或損失可能會對我們的現金流和盈利能力產生不利影響。
•零售購物從實體店轉向網上購物，可能會對我們的現金流、財務狀況和經營業績產生不利影響。
•我們可能無法續簽租約、租賃空置空間或在租約到期時重新租賃空置空間，從而增加或延長空置空間，這將對我們的財務狀況、運營業績和現金流產生不利影響。
•運營費用的增加將對我們的運營業績產生不利影響。
•我們的零售中心可能依賴錨店或主要租户來吸引購物者，並可能因失去或關閉其中一個或多個租户而受到不利影響。
•我們零售中心的某些租約包含“合租”或“停電”條款，如果觸發，可能允許租户支付更低的租金、停止運營或終止租約，這可能會對我們的業績或適用零售物業的價值產生不利影響。
•我們商業物業的價值受多個因素影響。
•我們可能無法確定並完成對符合我們標準的物業的收購，這可能會阻礙我們的增長。
•我們面臨着收購和開發房地產的競爭，這可能會阻礙我們擴大業務的能力，或者可能會增加這些活動的成本。
•我們受到與房地產建設和開發相關的風險的影響。
•商業地產投資的流動性相對較差。
7

與REIT地位相關的風險
由於房地產投資信託基金的資格涉及高度技術性和複雜的守則條款，因此不能保證我們仍將是符合美國聯邦所得税目的的房地產投資信託基金。
我們已確定，自截至2017年12月31日的課税年度開始，我們的運營符合REIT的要求。然而，作為房地產投資信託基金的資格涉及應用守則中高度技術性和複雜的條款，可能只有有限的司法或行政解釋，並取決於我們是否有能力持續滿足有關我們的收入來源、我們的資產性質、我們的股份所有權的多樣性以及我們向我們的股東分配的金額等方面的各種要求。我們滿足資產測試的能力取決於我們對我們資產的特性和公平市場價值的分析，其中一些不受準確確定的影響，因此我們將無法獲得獨立的評估。對不完全在我們控制範圍內的各種事實和情況的確定可能會影響我們繼續獲得REIT資格的能力。此外，不能保證未來的立法、法規、行政解釋或法院裁決不會顯著改變REIT資格的要求，或對此類資格的聯邦所得税後果產生不利影響。此外，我們滿足REIT資格要求的能力在一定程度上取決於第三方的行動，我們對這些行動沒有控制或只有有限的影響力。即使是技術上或無意中的違規行為也可能危及我們的REIT資格。
儘管我們打算以符合REIT要求的方式運營，但我們不能確定我們是否會保持這樣的資格。根據現行法律，如果我們在任何納税年度未能符合REIT的資格，我們將不能在計算我們的應納税所得額時扣除支付給股東的股息。此外，我們的應税收入將按正常的公司税率繳納美國聯邦和州所得税。此外，除非我們根據某些守則條文有權獲得寬免，否則我們亦會在未能符合資格成為房地產投資信託基金的年度後的四個課税年度內，喪失重新選擇房地產投資信託基金地位的資格。對於我們不符合REIT資格的每一年，可分配給我們股東的現金將大幅減少。在這種情況下，我們將不需要繼續分發。
儘管我們目前打算繼續符合REIT的資格，但未來的經濟、市場、法律、税收或其他考慮因素可能會導致我們在未經股東同意的情況下撤銷REIT選舉或採取其他可能導致取消資格的行動。
美國聯邦、州和地方立法、司法或監管税收的變化可能會對我們的股東和我們產生不利影響。
美國目前對REITs及其股東的聯邦所得税待遇可能會隨時通過立法、司法或行政行動進行修改，可能具有追溯力，這可能會影響美國聯邦所得税對在美國的投資的待遇。涉及REITs的美國聯邦所得税規則不斷受到參與立法程序的人員、美國國税局(IRS)和美國財政部的審查，這導致了法律上的變化以及對法規和解釋的頻繁修訂。我們無法預測税法的變化可能會如何影響我們的投資者或我們。美國聯邦所得税法及其解釋的修訂可能會對我們作為房地產投資信託基金的資格以及與在我們的投資相關的税收考慮因素產生重大負面影響，或者可能導致我們改變投資和承諾。
在州一級，Hawai‘i州立法機構已多次考慮，並可能在未來考慮：(I)取消(即，廢除)針對Hawai’i州數年或永久產生的收入所支付的用於Hawai‘i州所得税目的的REIT股息扣減，和/或(Ii)強制扣繳Hawai’i州外股東的股息所得税。這些規定可能導致根據夏威夷税法對夏威夷的REIT收入進行雙重徵税，減少股東的回報，並降低我們的股票對投資者的吸引力，這反過來可能會降低我們的股票價值。
我們敦促您就立法、法規或行政發展和建議的現狀及其對投資我們股票的潛在影響諮詢您的税務顧問。
8

遵守REIT的要求可能會導致我們出售資產或放棄其他有吸引力的投資機會。
為了保持我們作為房地產投資信託基金的資格，我們必須不斷滿足各種要求，其中包括我們的資產性質、我們的收入來源和我們分配給我們股東的金額。例如，我們必須確保，在每個日曆季度結束時，我們總資產價值的至少75%由“房地產資產”(根據守則的定義)、現金、現金項目和美國政府證券的某種組合組成。我們的其餘投資(政府證券、合資格房地產資產和由應税房地產投資信託基金子公司(“TRS”)發行的證券除外)一般不能包括超過任何一家發行人的未償還有表決權證券的10%或任何一家發行人的未償還證券總價值的10%。此外，一般而言，我們的總資產(政府證券、合格房地產資產和TRS發行的證券除外)價值的5%可以由任何一個發行人的證券組成，我們總資產價值的20%可以由一個或多個TRS的證券代表。如果我們在任何日曆季度結束時未能遵守這些要求，我們必須在日曆季度結束後30天內糾正不符合要求的情況，或有資格獲得某些法定救濟條款，以避免失去我們的REIT資格和遭受不利的税收後果。因此，我們可能被要求出售資產或放棄其他有吸引力的投資機會。這些行動可能會減少我們的收入，減少可分配給我們股東的金額，以及可用於償還我們債務的金額。
我們可能被要求借入資金、出售資產或籌集股本來滿足我們的REIT分配要求，這可能會對我們執行業務計劃和增長的能力產生不利影響。
我們一般必須每年分配至少90%的REIT應税收入，而不考慮所支付的股息扣除和不包括任何淨資本收益，以保持我們作為REIT的資格。如果我們滿足這一分配要求並符合REIT資格，但分配的REIT應税收入(包括任何淨資本利得)少於100%，我們將按普通公司税率繳納留存部分的税款。此外，如果我們在一個日曆年度分配給股東的實際金額低於美國聯邦税法規定的最低金額，我們將被徵收4%的不可抵扣消費税。我們打算向我們的股東進行分配，以符合準則的REIT要求，並避免公司所得税和每年4%的消費税。
有時，由於確認應税收入和實際收到現金之間的時間差異，或由於不可扣除的資本支出、建立準備金或所需債務或攤銷付款的影響，我們可能會產生比我們的現金流更多的應税收入。如果我們在這些情況下沒有其他資金可用，我們可能被要求以不利的條件借入資金，以不利的價格出售資產或分配原本投資於未來收購的金額，以使分配足以使我們能夠支付足夠的應税收入，以滿足REIT的分配要求，並避免特定年度的企業所得税和4%的消費税。這些替代方案可能會增加我們的成本，或減少我們的股本，或對我們籌集短期和長期債務的能力產生不利影響。此外，房地產投資信託基金的分配要求可能會增加我們為資本支出以及進一步增長和擴張計劃提供資金所需的資金。因此，遵守REIT的要求可能會阻礙我們的增長能力，這可能會對我們的普通股價值產生不利影響。
我們是否發行股票、發行價格、發行金額和其他條款將取決於許多因素，包括替代資本來源、我們當時存在的槓桿、我們對額外資本的需求、市場狀況以及其他我們無法控制的因素。如果我們通過發行股權證券或可轉換為股權證券的債務來籌集額外資金，我們現有股東持有的股票比例可能會降低。此外，新的股本證券或可轉換債務證券可能擁有優先於我們現有股東的權利、優先和特權，這可能會大幅降低他們擁有的我們證券的價值。根據我們能夠獲得的股價，我們可能不得不出售大量股票，以籌集我們認為執行長期戰略所需的資本，我們的股東可能會因此經歷其股票價值的稀釋。
REITs支付的股息通常不符合某些股息的降低税率。
美國聯邦所得税的最高税率目前為20%，不包括3.8%的投資税附加費。該税率適用於支付給美國股東的個人、信託和遺產的“合格股息”收入。然而，REITs支付的股息通常不符合適用於合格股息的降低費率。雖然這些規則不會對REITs的税收產生不利影響，但適用於常規公司合格股息的較優惠税率可能會導致個人、信託和遺產投資者認為投資於REITs的吸引力相對低於投資於支付股息的非REITs公司的股票，這可能會對REITs股票的價值產生不利影響，包括我們的普通股。然而，在2026年1月1日之前開始的納税年度，作為個人、信託或遺產的股東通常有權扣除從房地產投資信託基金收到的普通收入股息總額的20%，但受一定限制。
9

我們公司章程中所載的REIT所有權限制和轉讓限制可能會限制或阻止我們普通股的某些轉讓，可能會產生意想不到的反收購效果，並可能無法成功保留我們作為REIT的納税資格。
為了保持我們作為房地產投資信託基金的納税資格，除其他要求外，我們的股本中流通股價值的50%不得超過50%由五名或更少的個人(如守則中定義的包括某些實體)在從我們2018納税年度開始的每個納税年度的最後半年內以實益或建設性的方式擁有。此外，此類股份必須在12個月的納税年度中至少335天內或從2018納税年度開始的較短納税年度的相應部分內由100人或以上的人實益擁有。此外，任何人實際或建設性地擁有我們股本10%或以上的投票權或股份價值，可能會導致本公司與其一個或多個租户之間存在某種程度的從屬關係，這可能導致我們從該等關聯租户獲得的收入不符合房地產租金的資格。我們的公司章程包括對我們股本股份轉讓的某些限制，以及旨在幫助我們滿足這些限制和其他目的的所有權限制。
除若干例外情況外，吾等的公司章程細則禁止任何股東實益或建設性地擁有超過(I)所有類別或系列股本的流通股價值的9.8%或(Ii)任何類別或系列股本的流通股價值或數目的9.8%(以限制性較大者為準)。此外，這些限制的推定所有權規則很複雜，相關個人或實體的團體可能被視為單一所有者，因此違反了股份所有權限制。因此，個人或實體收購我們的已發行普通股(或任何類別或系列股票的流通股)的比例低於9.8%，可能會導致該個人或實體或其他個人或實體建設性地擁有超過相關所有權限制的股份。任何違反這些限制而試圖擁有或轉讓我們普通股或我們任何其他股本的股份，都可能導致這些股份自動轉移到慈善信託基金或可能無效。因此，如果進行了違法性轉讓，股份的接受者將不會獲得可歸因於轉讓股份的任何經濟或投票權。
轉讓限制和所有權限制可能會阻止我們普通股的某些轉讓。然而，這些限制和限制可能在所有情況下都不足以防止我們作為房地產投資信託基金的納税資格受到損害，包括根據關聯租户規則。此外，不能保證我們將能夠執行擁有權限制。如果我們的公司章程中的限制無效，導致我們未能滿足上述REIT税收規則，那麼如果沒有適用的減免條款，我們將無法保持作為REIT徵税的資格。
我們公司章程中包含的所有權限制可能會延遲、阻止或防止我們的控制權發生變化，這可能涉及我們股票的溢價或符合我們股東的最佳利益。因此，所有權限制和轉讓限制的整體效果可能會使收購我們的任何嘗試變得更加困難或受阻，即使此類收購可能有利於我們股東的利益。這種可能無法獲得溢價的情況可能會降低我們普通股的價格。
我們的現金分配沒有保證，可能會波動。
房地產投資信託基金一般須將其至少90%的應納税所得額分配給其股東(在確定時不考慮所支付的股息扣減，也不包括任何淨資本利得)。一般而言，我們預計將分配所有或幾乎所有的REIT應納税所得額，包括淨資本收益，以便不受未分配REIT應納税所得額的所得税或消費税的影響。我們的董事會將根據一系列因素決定每季度分配給我們股東的現金數額，這些因素包括但不限於我們的經營結果、現金流和資本要求、經濟狀況、税務考慮、借款能力和其他因素，包括債務契約限制，這些因素可能會對現金支付和未來收購和資產剝離計劃施加限制。因此，我們的分佈水平可能會波動。
10

我們的某些業務活動可能需要繳納公司級所得税和其他税，這將減少我們的現金流，並可能導致潛在的遞延和或有税負債。
我們的TRS資產和業務將繼續按常規公司税率繳納美國聯邦所得税。我們還可能需要繳納各種其他税種，包括工資税以及州税、地方税和外國所得税、財產税、轉讓税和其他有關資產和業務的税。此外，在某些情況下，我們可能被要求支付消費税或懲罰性税款，數額可能很大，以利用守則下的一項或多項寬免條款，維持作為房地產投資信託基金的税務資格。我們還可能對與TRS進行的交易徵收100%的消費税，如果這些交易不是在公平的基礎上進行的，或者我們也可能在目前沒有考慮到的情況下和交易中被徵税。這些税收中的任何一項都會減少我們的收入和可用現金。
此外，美國國税局和任何州或地方税務機關可以在我們獲得REIT資格之前的納税年度成功地向我們主張企業所得税的債務，在這種情況下，我們將欠這些税款加上適用的利息和罰款(如果有的話)。此外，上述REIT前期間的任何應納税所得額的增加可能會導致REIT前累計收益和利潤的增加，這可能導致我們在相關決定後向我們的股東支付額外的應税分派。
對從事“被禁止交易”的REITs徵收的税收可能會限制我們從事被視為聯邦所得税銷售的交易的能力。
房地產投資信託基金從被禁止的交易中獲得的淨收入將被徵收100%的懲罰性税。“禁止交易”一詞一般包括出售或以其他方式處置財產(包括抵押貸款，但以下討論的止贖財產除外)，這些財產主要是為了在我們的交易或業務的正常過程中出售給客户而持有的。如果我們處置或證券化貸款的方式被視為美國聯邦所得税目的的禁止交易，我們可能需要繳納這筆税。
我們打算開展我們的業務，使我們擁有(或被視為擁有)的任何資產都不會被視為或一直被視為持有以供出售給客户，並且任何此類資產的出售不會被視為在我們的正常業務過程中。因此，我們可能選擇不從事REIT層面的某些貸款銷售，並可能限制我們用於證券化交易的結構，即使這些銷售或結構可能對我們有利。此外，持有物業是否“主要是在交易或業務的正常過程中出售給客户”，視乎特定的事實和情況而定。我們不能保證我們出售的任何財產不會被視為持有以供出售給客户的財產，也不能保證我們可以遵守守則中防止此類待遇的某些安全港條款。100%禁止的交易税不適用於通過TRS或其他應税公司出售財產的收益，儘管這些收入將在公司手中按正常的公司税率徵税。我們打算組織我們的活動，以防止被禁止的交易定性。
如果我們的董事會有能力在沒有股東批准的情況下取消我們的REIT資格，可能會給我們的股東帶來不利的後果。
我們的公司章程規定，如果董事會認為繼續符合我們的REIT資格不再符合我們的最佳利益，董事會可以在沒有我們股東批准的情況下撤銷或以其他方式終止我們的REIT選舉。如果我們不再是房地產投資信託基金，在計算我們的應税收入時，我們將不能扣除支付給股東的股息，我們將按正常的公司税率繳納美國聯邦所得税，這可能會對我們向股東的總回報產生不利影響。
與我們的業務相關的風險
經濟狀況的變化，特別是在夏威夷，可能會對我們的商業房地產和土地運營部門產生不利影響。
我們的業務，包括我們的資產和業務，都集中在夏威夷，這比我們的資產和業務在地理上更加多樣化的情況下，使我們面臨更集中的風險。夏威夷經濟驅動力的減弱，包括旅遊、軍事和消費支出、公共和私人建築開工和支出、個人收入增長和就業，或內地和其他地區消費者信心、市場需求或經濟狀況的減弱，可能會對夏威夷房地產租賃活動的水平、夏威夷房地產的需求或銷售產生不利影響。此外，利率上升或其他因素可能會降低我們持有的房地產的市場價值，以及增加買家融資的成本，這可能會減少對我們房地產資產的需求。
11

我們可能會面臨新的或更激烈的競爭。
還有許多其他商業和住宅地產以及未開發土地的開發商、買家、經理和業主，在管理和租賃收入、開發用地、收購和處置物業以及物業的租户和購買者方面與我們競爭或可能競爭。激烈的競爭可能會導致空間供應增加，進而可能增加空置率，需要增加租户激勵措施，降低租金、銷售價格或銷售量，或者缺乏發展機會。此外，我們的租户可能面臨更激烈的競爭和/或市場偏好和需求的變化，這對他們的業績、支付租金的能力甚至他們的業務生存能力都有不利的影響。
儘管我們打算銷售和出售非戰略性資產，但許多資產的流動性相對較差，可能無法及時或以有利的條件處置此類資產，這可能會推遲我們的戰略議程和/或對我們的財務狀況、經營業績、現金流產生不利影響，並可能導致額外的非現金減值費用。
我們以有利條件(包括定價)處置非戰略性資產的能力取決於我們無法控制的因素，包括但不限於來自其他賣家的競爭、房地產資產的基礎設施容量或可獲得性不足(例如，水、下水道和道路)、對潛在買家有吸引力的融資以及市場狀況。因此，我們可能無法通過處置實現我們的戰略，我們可能無法以有利的條件實現我們的戰略，或者我們可能無法及時執行戰略，這可能對我們的財務狀況、經營業績和/或現金流產生不利影響，並可能導致額外的非現金減值費用。
此外，許多非戰略性資產的流動性相對較差。非流動性資產通常會經歷更大的價格波動，因為不存在現成的市場，而且可能更難估值。此外，驗證非流動性資產的第三方定價可能比流動性較高的資產更具主觀性。因此，我們可能會記錄額外的非現金減值費用和/或變現遠遠低於我們之前記錄的此類資產的價值。
我們在獲得運營和發展資金方面可能面臨潛在的困難。
成功執行我們的戰略需要大量的運營和開發資金。這種資本的來源可能包括銀行、人壽保險公司、公開和非公開發行的債務或股票，包括配股、出售某些資產和合資夥伴。如果我們的投資或信用狀況顯著惡化，我們進入債務或股權資本市場的機會可能會受到限制，我們的資本成本可能會增加，或者我們可能無法以相同的水平或相同的條件對債務進行再融資。此外，我們依賴於我們獲得和利用循環信貸安排來支持我們的運營的能力。信貸和金融市場的波動或我們信用狀況的惡化可能會阻止我們獲得資金。不能保證任何資本將以我們可以接受的條款提供，或者根本不能滿足我們的短期或長期現金需求。
我們未來可能會以對我們更嚴格的條款籌集更多資本，這可能會為新發行股票的持有者提供優先於我們普通股股東目前持有的權利、優惠和特權，或者可能導致普通股所有權稀釋的條款。
如上所述，成功執行我們的戰略需要大量的運營和開發資金。如果我們的資本需求不能通過我們現有的流動性來源(例如，我們的循環信貸安排)來滿足，我們可能需要額外的資本。如果我們產生額外的債務或籌集股本，發行的債務或股本的條款可能會賦予持有人優先於我們普通股持有人的權利、優惠和特權，特別是在清算的情況下。任何新債務的條款也可能對我們的業務施加比目前更嚴格的額外限制。如果我們通過公開或非公開發行或配股發行額外的普通股，現有普通股股東在我們的持股比例將會下降，如果他們不在可評級的基礎上參與的話。
如果不遵守我們信貸安排中包含的某些限制性金融契約，可能會對我們的業務部門、資本供應或開展其他活動的能力造成限制。
我們的信貸安排和定期債務包含某些限制性金融契約。如果我們違反任何契諾，而貸款人沒有及時糾正或放棄違約，而此類事件導致違約，我們獲得信貸的機會可能會受到限制或終止，貸款人可以立即宣佈任何到期和應付的未償還金額。如果發生違約，我們向股東進行分配的能力可能會進一步受到限制。
12

提高利率會增加我們的整體利息支出。
儘管我們的未償債務中有很大一部分是固定利率的，但我們根據我們的信貸安排以可變利率借入資金。隨着利率的上升，我們浮動利率債務的利息支出也會增加。此外，未來當債務到期並進行再融資時，與固定利率債務相關的利息支出可能會上升。此外，如果市場利率上升，投資者尋求具有更高分銷率的替代投資，我們商業房地產投資組合的價值和我們股票的市場價格可能會下降。
顯著的通貨膨脹和通貨膨脹率的持續上升，可能會對我們的業務和財務業績產生不利影響。
最近通貨膨脹率的大幅上升，以及未來可能出現的實際和預期的通貨膨脹率上升，可能會影響我們的經營業績。在高通脹的環境下，我們可能無法將租金提高至通脹水平或以上，這可能會降低我們的利潤率。通脹上升也可能會增加建築成本，包括租户改善和基本工程，以及經營成本，從而對我們造成不利影響。該公司的許多租約要求租户支付可分配部分的運營費用，包括公共區域維護、房地產税和保險，從而減輕了因通脹而增加的成本和運營費用的影響。然而，未報銷的增加的運營費用可能會對公司的經營業績和現金流產生不利影響。
燃料價格和能源成本的上漲可能會對我們的經營環境和成本產生不利影響。
燃料價格對夏威夷經濟的健康有直接影響。燃料價格上漲可能會導致前往夏威夷的運輸成本上升，並對遊客數量和運往夏威夷的貨物成本產生不利影響，從而影響夏威夷經濟及其消費者的實力。我們租賃房地產組合的能源成本增加通常從承租人那裏收回，儘管我們的能源成本份額因入住率下降而增加，而更高的運營成本報銷影響了增加基礎租金的能力。不斷上漲的燃料價格也可能增加建築成本，包括到夏威夷的運輸成本，以及以石油為基礎的材料成本，從而影響我們的房地產開發項目和利潤率。
更改聯邦、州或地方法律或法規，包括環境法律法規，可能會對我們的業務產生不利影響。
我們受聯邦、州和地方法律法規的約束，包括政府利率、土地使用、環境、氣候相關和税收法律法規。遵守或不遵守或更改管理我們業務的法律和法規可能會給我們帶來巨大的額外成本，並對我們的財務狀況和運營結果產生不利影響。例如，我們的房地產相關部門受到眾多聯邦、州和地方法律法規的約束，如果這些法規發生變化或不遵守，可能會對我們的業務產生不利影響。
在出售符合條件的房地產並將收益再投資於替代房產時，我們經常利用該法第1031條遞延納税。當我們出售夏威夷的大片土地或夏威夷的商業地產時，這種情況經常會發生，所有這些通常都有非常低的税基。廢除或不利地修改《守則》第1031條可能會給我們帶來巨大的額外成本。
公司的經營和財產受聯邦、州和地方有關環境保護的各種法律法規的約束，包括職業安全和健康管理條例、環境保護局條例以及與我們的經營相關的州和縣許可。根據一些環境法，房地產的現任或前任所有者或經營者可能被要求調查和清理在物業中釋放的危險或有毒物質。所有者或經營者還可能對政府實體或第三方因污染而產生的財產損失或人身傷害以及調查和清理費用承擔責任。這些法律往往規定賠償責任，而不考慮所有者或經營者是否知道物質的釋放或導致物質的釋放。污染的存在或未能補救污染可能會損害公司出售或租賃房地產或以房地產作為抵押品借款的能力。其他法律和法規管理室內和室外空氣質量，包括那些可能要求在損壞、拆除、翻新或改建時減少或移除含石棉材料的法律和法規，以及管理空氣中石棉纖維的排放和暴露的法律法規。含鉛油漆和某些含有多氯聯苯(“多氯聯苯”)的電氣設備以及地下儲罐的維護和拆除也受聯邦和州法律的監管。該公司還面臨與人類暴露於化學或生物污染物(如黴菌、花粉、病毒和細菌)有關的風險，超過一定水平，可被指控與敏感個人的過敏或其他健康影響和症狀有關。本公司可能會因環境合規而被罰款，並須對因環境污染或人類暴露於其物業或其物業的污染而引起的上述受管制物質或儲罐或相關索償的補救行動費用負責。確定合規問題或未發現的污染區域、範圍或已知範圍的變化
13

污染、發現更多地點、人類暴露在污染中或清理或合規要求的變化可能會給公司帶來鉅額成本。此外，遵守新的法律或法規，例如與氣候變化有關的法律或法規，包括遵守“綠色”建築規範，或更嚴格的法律或法規或對現有法律的更嚴格解釋，可能需要公司支付物質支出。
網絡攻擊或入侵造成的安全漏洞，或公司信息技術(“IT”)網絡、通信和相關係統的其他重大中斷，可能會削弱我們的運營能力，對我們的財務狀況造成不利影響，並損害我們的聲譽。
我們廣泛依賴信息技術和通信系統來處理交易，運營和管理我們的業務，並面臨與安全漏洞相關的風險，無論是通過網絡攻擊或互聯網上的網絡入侵、惡意軟件、計算機病毒、電子郵件附件、公司內部人員或能夠訪問公司內部系統的人員。隨着來自世界各地的未遂攻擊和入侵的數量、強度和複雜性增加，安全漏洞或破壞的風險普遍增加，特別是通過網絡攻擊或網絡入侵，包括計算機黑客、外國政府和網絡恐怖分子。該公司的IT網絡和相關係統對其業務的運營和日常運營的能力至關重要。此外，我們有相當一部分員工部分在遠程工作環境中工作，這可能會加劇我們業務的某些風險，包括網絡安全攻擊風險增加，以及未經授權傳播專有或機密信息的風險增加。
儘管我們實施了安全措施，但不能保證我們維護系統安全和完整性的努力將是有效的，也不能保證安全破壞或破壞的企圖不會成功或造成破壞。涉及我們系統的安全漏洞或其他重大中斷可能導致我們的系統使用不當和我們的運營中斷，這反過來可能對我們的收入、現金流、運營結果、財務狀況、流動性、償還債務的能力、我們普通股的市場價格以及我們向股東支付股息和其他分配的能力產生重大不利影響。我們還可能產生鉅額費用，以補救安全漏洞造成的損害。
這些風險需要持續且可能越來越多的關注和其他資源，以識別和量化這些風險，升級和擴展公司的技術、系統和流程，以充分應對這些風險，併為公司員工提供定期培訓，以幫助他們檢測網絡釣魚、惡意軟件和其他計劃。這種關注分散了其他活動的時間和其他資源，並且不能保證公司的努力將是有效的。此外，公司在某些方面的業務依賴於第三方服務提供商。本公司不能保證本公司第三方供應商已建立或使用的網絡和系統將有效。隨着公司對技術的依賴增加，公司的內部信息系統以及由公司和第三方服務提供商提供的信息系統面臨的風險也隨之增加。
在正常業務過程中，公司及其服務提供商收集和保留員工、租户和供應商提供的某些個人信息，並廣泛依賴IT系統來處理交易和管理業務。公司無法保證公司和公司服務提供商制定的旨在保護公司系統上機密信息的數據安全措施能夠防止未經授權訪問該個人信息，或者試圖破壞安全的行為不會成功或造成損害。
如果系統出現故障或中斷，公司的業務和運營可能會受到影響。
該公司的內部IT系統容易受到任何來源的破壞，包括計算機病毒、未經授權的訪問、能源中斷、自然災害、恐怖主義、戰爭、電信故障、可靠性問題以及集成和兼容性問題。此外，我們可能會遇到員工或供應商故意或無意的行為和錯誤導致的故障。該公司圍繞其IT系統實施了政策和程序，包括安全措施、員工培訓、系統宂餘和災難恢復計劃的存在。然而，任何導致公司運營中斷的系統故障或事故都可能導致其業務的實質性中斷。公司可能會產生額外的成本，以補救此類中斷造成的損害，以及對信息技術資源的需求增加，以支持在部分遠程工作環境中操作的員工。
天氣、自然災害和氣候變化的影響可能會對我們的業務產生不利影響。
由於氣候變化，我們可能會經歷極端天氣以及降水和温度的變化，包括自然災害。如果氣候變化的影響很大或持續很長一段時間，我們的財務狀況或經營結果將受到不利影響。
14

我們的商業地產和陸地業務部門容易受到自然災害的影響，如颶風、地震、海嘯、洪水、海平面上升、野火、龍捲風以及異常大雨或長時間降雨，這些都可能導致人身傷害和生命損失。此外，自然災害可能會損害我們的房地產資產，這可能會導致保險無法覆蓋的鉅額維修或重置成本，財產價值縮水或收入損失，並可能對我們開發、租賃和銷售物業的能力產生不利影響。自然災害的發生也可能導致財產保險費率和免賠額的增加，這可能會減少對擁有或開發我們物業的需求，或增加擁有或開發我們物業的成本。
比正常降雨量更大的乾旱、颶風、地震、海嘯、洪水、海平面上升、野火、其他自然災害、農業瘟疫或個人的疏忽或故意不當行為，也可能對土地狀況產生不利影響，從而損害土地業務部門以及我們的土地基礎設施和設施，包括大壩和水庫的前景。
我們根據我們認為足夠和適當的保單來維持意外保險。這些保單通常要繳納大筆保留金和免賠額。一些類型的損失，如因大壩實際損壞造成的損失，通常不投保。在某些情況下，我們保留全部損失風險，因為購買保險在經濟上並不審慎，或者因為感覺到風險很遙遠。其他風險沒有投保，因為保險覆蓋範圍可能無法在商業上獲得。最後，我們保留所有超出我們保險限額的損失險。
政治危機、公共衞生危機和其他我們無法控制的事件可能會對我們的運營和盈利能力產生不利影響。
政治危機(包括但不限於加強的安全措施、戰爭、實際或威脅的恐怖襲擊、打擊恐怖主義或其他暴力行為的努力)和公共衞生危機(包括但不限於流行病)可能會導致消費者信心和支出下降，或可能影響遊客前往夏威夷旅遊的能力或意願，從而對夏威夷的經濟和我們造成不利影響。此外，由於我們的業務集中在夏威夷，戰爭或恐怖主義對夏威夷的襲擊可能會嚴重或不可挽回地損害公司。
此類我們無法控制的事件可能會對貿易以及全球和當地經濟產生不利影響，並可能導致限制貿易和人口流動以及貨物在供應鏈中流動的行動，以及對業務和消費者需求的其他影響，從而可能對公司的業務、經營業績和財務狀況產生不利影響。
我們可能會受到糾紛、法律或其他程序、政府調查或調查的影響，這些都可能對我們產生不利影響。
我們的業務性質使我們面臨與勞工和僱傭事項、合同糾紛、人身傷害和財產損害、環境事項、建築訴訟、商業慣例和其他事項有關的糾紛、法律或其他訴訟、或政府調查或調查的可能性，如本節披露的其他風險因素所討論的那樣。這些糾紛可能會分散我們的管理層對業務運營的注意力，從而損害我們的業務。如果這些糾紛發展為訴訟程序，這些訴訟程序可能會導致我們的鉅額支出或損失。此外，作為一家房地產開發商，我們可能會面臨保修和建築缺陷索賠，如下文“與我們的土地運營部門相關的風險”一節所述。
長期資產賬面價值的減值可能會對我們的經營業績產生負面影響。
我們的綜合資產負債表上有相當數量的長期資產，並在過去記錄了非現金減值費用。根據普遍接受的會計原則，只要不利事件或環境變化表明可能出現減值，長期資產就必須進行減值審查。如果業務狀況或其他因素導致盈利能力和現金流下降，我們可能需要記錄額外的非現金減值費用。可能導致我們長期資產價值進一步減值的事件和條件包括我們經營的行業的變化，特別是全球經濟或夏威夷經濟低迷的影響，以及競爭和技術進步、監管環境的不利變化，或其他導致預期長期銷售額或盈利能力下降的因素。
15

與我們的商業房地產部門相關的風險
我們受到許多因素的影響，這些因素可能導致CRE部門的盈利能力下降。
我們擁有一個商業房地產資產組合。可能對投資組合的盈利能力產生不利影響的因素包括但不限於：(I)我們的大量租户無法履行他們的義務；(Ii)不可收回的運營和擁有成本增加；(Iii)當空間可用時，我們無法在我們的物業租賃空間；(Iv)續約或新租約的租金顯著低於以前的租金，或增幅不足以彌補運營和擁有成本的增加；(V)提供租賃優惠，如免費或折扣租金和租户改善津貼；以及(Vi)在物業中發現危險或有毒物質，或其他環境、文化敏感或相關問題。
我們商業地產投資組合中主要租户的破產或損失可能會對我們的現金流和盈利能力產生不利影響。
我們可能會從某些關鍵租户那裏獲得可觀的現金流和收益。如果其中一個或多個租户宣佈破產或自願遷出租賃物業，而我們無法重新租賃該空間(或以類似或更優惠的條款重新租賃)，我們可能會受到不利影響。此外，我們可能會受到與租户破產或空置相關的無形資產的減值或“減記”的進一步不利影響，如原地租賃價值、有利租賃資產或與直線租賃租金相關的遞延資產。
零售購物從實體店轉向網上購物，可能會對我們的現金流、財務狀況和經營業績產生不利影響。
雖然在我們酒店運營的許多零售商銷售雜貨和其他基於必需品的軟商品或提供服務，但轉向在線購物可能會導致我們的某些租户產生的實體銷售額下降，和/或可能導致我們的某些租户在未來縮小其零售點的規模或數量。因此，我們的現金流、財務狀況和經營結果可能會受到不利影響。
我們可能無法續簽租約、租賃空置空間或在租約到期時重新租賃空置空間，從而增加或延長空置空間，這將對我們的財務狀況、運營業績和現金流產生不利影響。
我們可能無法續簽租約、租賃空置空間或在租約到期時重新出租空間。此外，我們可能需要提供大量的租金減免、租户改善、提前解約權或低於市價的續期選擇，以留住現有租户或吸引新租户。如果我們物業的租金下降，我們現有的租户不續簽租約，或者我們不重新出租我們的可用空間，我們的財務狀況、經營業績和現金流將受到不利影響。
運營費用的增加將對我們的運營業績產生不利影響。
我們的運營費用包括但不限於物業税、保險、公用事業、維修和維護我們商業地產的公共區域。我們可能會遇到運營費用的增加，其中一些或全部可能是我們無法控制的。我們的大多數租約要求租户支付一定比例的財產税、保險和公共區域維護費用。然而，如果任何物業沒有被完全佔用，或者如果從租户那裏收回的收入不足以支付運營費用，我們可能需要花費自己的資金用於運營支出。此外，我們可能無法續簽租約或協商新租約，條款要求租户支付租户目前支付的所有物業税、保險和公共區域維護成本，這將對我們的經營業績產生不利影響。
我們的零售中心可能依賴錨店或主要租户來吸引購物者，並可能因失去或關閉其中一個或多個租户而受到不利影響。
我們的一些零售中心是由大租户支撐的。在任何時候，我們的租户可能會經歷他們的業務下滑，這可能會顯著削弱他們的財務狀況。因此，我們的租户，包括我們的錨和其他主要租户，可能會未能履行他們對我們的合同義務，尋求讓步以繼續經營，或宣佈破產，任何這些情況都可能導致該等租户的租約終止，以及因終止租約而導致的租金收入損失。此外，我們的某些租户可能會在繼續支付租金的同時停止運營，這可能會減少客户流量，從而減少適用零售物業的其他租户的銷售額。此外，零售機構之間的合併或整合可能會導致現有商店的關閉或商店位置的重複或地理重疊，其中可能包括我們零售中心的商店。
失去主營店或主要租户或關閉門店可能會顯著降低我們的入住率或我們從零售中心獲得的租金。我們可能無法重新出租騰出的空間，或無法以同等或更優惠的價格重新出租。
16

條款，或者根本不是。在錨店或主要租户違約的情況下，我們可能會在執行我們作為房東的權利方面遇到延誤和成本，以追回根據我們與此等各方達成的協議條款應支付給我們的金額。
我們零售中心的某些租約包含“合租”或“停電”條款，如果觸發，可能允許租户支付更低的租金、停止運營或終止租約，這可能會對我們的業績或適用零售物業的價值產生不利影響。
我們零售中心的某些租約包含“共同租賃”條款，這些條款規定了與租户保持營業的義務、應付租金金額或租户繼續佔用空間的義務相關的條件，包括(I)主要租户的存在，(Ii)主要租户的商店的繼續運營，以及(Iii)適用物業的最低入住率水平。如果合租條款因上述任何一項條件被違反而觸發，承租人可以有權停止運營、提前終止租約或降低租金。此外，我們零售中心的某些租約包含“停電”條款，允許租户在繼續支付租金的同時停止運營。這可能會導致酒店的客流量減少，從而減少我們在該酒店的其他租户的銷售額，這可能導致我們的其他租户無法支付他們的最低租金或費用追回費用。該等撥備亦可能導致適用租約所產生的租金收入減少。如果我們租約中的合租或停租條款導致收入或租户銷售額下降，租户提前終止租約或降低租金的權利，我們的業績和/或適用零售中心的價值可能會受到不利影響。
我們商業物業的價值受多個因素影響。
我們在各種商業地產上都有大量投資。房地產行業的疲軟，特別是夏威夷的疲軟，難以獲得或更新融資，以及我們的投資和重建策略的變化等因素，可能會影響這些房地產資產的公允價值。如果我們的商業物業或重建項目的未貼現現金流下降至低於該等資產的賬面價值，而該等資產的公允價值低於其賬面價值，我們將被要求確認減值損失。
我們可能無法確定並完成對符合我們標準的物業的收購，這可能會阻礙我們的增長。
我們的業務戰略包括收購零售、工業和其他物業。這些活動要求我們確定符合我們標準的合適的收購候選者或投資機會。我們評估可用物業的市場，並可能在存在戰略機會時嘗試收購物業。由於各種因素，吾等可能無法收購經吾等確認為潛在收購機會的物業，包括但不限於：(I)無法(I)磋商有關各方同意的條款，(Ii)滿足成交條件，或(Iii)以優惠條款或根本不能為收購提供資金。此外，我們可能會在評估和談判潛在收購方面產生重大成本並轉移管理層的注意力，包括我們後來無法完成的收購。如果我們不能以優惠的條件收購物業，或者根本不能，我們的財務狀況、經營業績和現金流可能會受到不利影響。
我們面臨着收購和開發房地產的競爭，這可能會阻礙我們擴大業務的能力，或者可能會增加這些活動的成本。
我們與許多其他實體競爭收購商業房地產和適合新開發的土地，包括其他REITs、私人機構投資者和其他商業房地產的所有者和運營商。規模較大的REITs可能會享有較低的資金成本帶來的競爭優勢。這些競爭對手可能會提高我們購買物業所需支付的市場價格。如果我們無法以我們認為合理的價格獲得符合我們標準的物業，我們的增長能力可能會受到不利影響。
我們受到與房地產建設和開發相關的風險的影響。
我們的重建和以發展換保留的項目受到與我們按時和按預算完成項目的能力有關的風險。可能導致開發項目超出預算或無法完成的因素包括，但不限於：(I)我們無法以有利的條件獲得足夠的融資或保險，或根本無法獲得足夠的融資或保險；(Ii)施工延誤、缺陷或成本超支，這可能會增加項目開發成本；(Iii)商品或建築成本增加，包括勞動力成本；(Iv)發現危險或有毒物質，或其他環境、文化敏感或相關問題；(V)無法獲得或嚴重延誤獲得、分區、建設、佔用和其他所需的政府許可和授權；(Vi)難以遵守地方、市、縣和州有關許可、分區、細分、公用事業和水質的規章制度，以及關於空氣和水質量以及保護瀕危物種及其棲息地的聯邦規章制度；(Vii)基礎設施容量或可用性不足(例如水、下水道和道路)，無法滿足我們項目的需要；()無法獲得必要的租户
17

支持項目或保持遵守債務契約；(Ix)未能達到或維持預期的入住率水平；(X)所有或部分發展或營運物業遭譴責，可能對項目的價值或可行性產生不利影響；及(Xi)金融業不穩定可能會減少融資機會。
金融業的嚴重不穩定可能會導致房地產價值下降和貸款違約增加。這反過來可能導致監管加強，信貸要求收緊，流動性減少，幾乎所有借款人的信用風險溢價都會增加。信用環境的惡化也可能在其他方面影響我們，包括供應商、租户或合資夥伴的信用或償付能力，合作伙伴為其合資企業的財務義務提供資金的能力，以及我們為自己的物業獲得抵押融資的機會。
商業地產投資的流動性相對較差。
我們迅速出售投資組合中的一處或多處房產以應對不斷變化的經濟、金融和投資狀況的能力是有限的。房地產市場受到許多因素的影響，如總體經濟狀況、供求、融資可獲得性、利率和其他我們無法控制的因素。我們不能確定我們能夠以我們尋求的價格和其他條件出售任何房產。或者潛在買家提出的任何價格或其他條款都是我們可以接受的。我們也不能肯定地估計找到願意買家並完成物業出售所需的時間長度。阻礙我們處置物業能力的因素可能會對我們的財務狀況和經營業績產生不利影響。
與我們的陸地業務部門相關的風險
我們受到與房地產建設和開發相關的風險的影響。
我們的開發待售項目所面臨的風險與《我們受到與房地產建設和開發相關的風險的影響。上面的風險因素，在“與我們的商業地產業務相關的風險”部分.
金融業的嚴重不穩定可能會導致房地產價值下降和貸款違約增加。這反過來可能導致監管加強，信貸要求收緊，流動性減少，幾乎所有借款人的信用風險溢價都會增加。更少的貸款產品和嚴格的貸款資格使借款人更難在我們的項目中購買單位。此外，為商業物業買家取得融資的更嚴格要求，大大增加了我們銷售商業物業的難度，並可能對此類銷售的銷售價格和其他條款產生負面影響。信用環境的惡化也可能在其他方面影響我們，包括客户、供應商或合資夥伴的信用或償付能力，合作伙伴為其合資企業的財務義務提供資金的能力，以及我們為自己的物業獲得抵押融資的機會。
政府實體已經或可能採取可能限制我們開發活動的監管要求。
我們受制於影響土地開發過程的法律和法規，包括分區和允許的土地用途。政府實體已經通過或可能批准可能對土地供應和發展機會產生不利影響的條例或法律。可能會對開發商施加要求，這可能會對我們在受影響市場開發項目的能力造成不利影響，或者可能要求我們滿足額外的行政和監管要求，這可能會延誤開發進度或增加我們的開發成本。
房地產開發項目受到保修和施工缺陷索賠，在正常的業務過程中，這可能是重大的。
在我們的開發待售項目中，我們受到在正常業務過程中產生的保修和施工缺陷索賠的約束。根據這些索賠，應支付的金額，包括法律費用和補救任何建築缺陷，都可能是巨大的，可能會超過項目的利潤。因此，我們可以維持責任保險，從承包商那裏獲得賠償和保險證書，通常包括與工藝和材料有關的索賠，並根據歷史經驗和與所建項目類型相關的質量風險為項目建立保修和其他準備金。由於這些事項固有的不確定性，我們不能保證我們的保險範圍、承包商安排和儲備將足以在未來解決我們的部分或全部保修和建築缺陷索賠。例如，合同賠償可能難以執行，我們可能負責適用的自我保險保留，以及某些索賠可能不在保險範圍內或可能超過適用的承保範圍。此外，提供的保險範圍和建築缺陷責任保險的可獲得性可能是有限的或昂貴的。因此，我們不能保證這種保險將是足夠的，以可接受的費用獲得，或完全可獲得。
18

農業灌溉用水的缺乏可能對土地業務部門的財務狀況和盈利能力產生不利影響。
為了開展可持續的農業活動，獲得充足、可靠和負擔得起的水源至關重要。水源供應對於Mahi Pono Holdings LLC(“Mahi Pono”)在出售毛伊島某些農業用地的同時，成功實施從我們手中購買的這些土地上的農業計劃至關重要。正如我們與此次出售相關的公開文件以及本報告第二部分第8項所包括的附註11--合併財務報表附註的收入和合同餘額所述，如果Mahi Pono無法獲得足夠的水來支持其購買土地的農業計劃，這可能會引發某些財務義務。
政府實體已經或可能採取與我們的大壩、水庫和其他可能對我們的運營產生不利影響的水利基礎設施相關的監管要求。
我們要接受適用於某些水壩、水庫和其他水基礎設施的檢查和法規。夏威夷州指出，其中某些設施存在缺陷，我們正在與監管機構合作解決該問題。當前或未來對土地所有者和水壩所有者/運營商提出的要求可能會要求我們滿足額外的行政和監管要求，從而增加我們的持有成本和/或降低主題設施的運營效用。
項目1B。未解決的員工意見
沒有。
項目1C。網絡安全
網絡安全，特別是網絡安全風險管理，是公司運營的重要組成部分，也是公司的重點領域。網絡安全風險由公司技術部門在內部和外部公司的協助下持續進行評估。

該公司聘請了一家國家安全公司，以努力改善其網絡安全態勢，並與不斷變化的網絡安全風險保持同步。該公司的網絡安全計劃定期進行審查，並不斷採用新的程序和工具，以應對不斷變化的網絡安全格局。該公司的技術團隊通過定期演習來測試其工具的有效性，例如廣泛的模擬攻擊演習。

該公司的董事會監督整個風險管理過程，包括網絡安全風險，該公司通過其審計委員會進行部分管理。審計委員會的職責之一是審查公司關於風險評估和風險管理的政策，包括網絡安全風險。風險監督在公司董事會的所有重大決策中都發揮着作用，而風險評估是公司決策過程中的關鍵部分。

網絡安全風險被視為組織各級的風險管理流程的一部分，但也通過一個正式的流程來促進，在該流程中，公司通過與管理層的定期討論來識別重大風險，並制定應對措施和緩解措施來應對此類風險。管理層會同公司內部審計部門編制一份關於重大企業風險的報告，每年或根據需要與公司董事會及其審計委員會分享。此外，網絡安全和信息安全風險是首席技術官(“CTO”)每年提交給公司董事會和審計委員會討論的事項之一，每季度或根據需要進行討論。首席技術官向首席財務官彙報，負責領導網絡安全風險的評估和管理。公司現任首席技術官在管理不同行業的技術計劃方面擁有20多年的經驗，自2017年以來，他設計並領導了公司技術平臺和安全態勢現代化的方法。

由於許多安全威脅涉及社會工程，該公司為其員工提供了多方面的安全培訓計劃。強制性網絡安全培訓班每半年舉辦一次。員工抵禦攻擊的能力測試全年連續進行，當員工未通過測試時，需要補習課程。此外，作為年度員工考核流程的一部分，需要進行安全意識評估。

本公司不認為迄今為止網絡安全威脅的任何風險，包括本公司所意識到的任何先前網絡安全事件的結果，已經或合理地可能對本公司產生重大影響，包括其業務戰略、經營結果或財務狀況。請參閲標題中的風險因素，“因網絡攻擊或入侵或其他對公司信息的重大破壞而造成的安全漏洞
19

技術(IT)網絡、通信和相關係統可能會削弱我們的運營能力，對我們的財務狀況產生不利影響，並損害我們的聲譽。在第一部分，第IA項。“風險因素”，以補充描述網絡安全風險和對公司的潛在相關影響。
20

項目2.按部分分列的屬性説明
商業地產

資產類別
該公司在夏威夷擁有和經營三個資產類別(零售、工業和寫字樓)的改善物業組合。下表按改進後的房地產資產類別和位置列出了截至2023年12月31日的GLA平方英尺(以下簡稱SF)摘要：
瓦胡島毛伊島考艾島夏威夷島總
零售1,710,700 285,900 285,100 222,300 2,504,000 
工業969,300 163,600 64,600 86,700 1,284,200 
辦公室37,100 108,600 — — 145,700 
總2,717,100 558,100 349,700 309,000 3,933,900 
該公司還在夏威夷擁有142.0英畝土地，其中大部分土地於2023年12月31日根據城市土地租約出租。

改進的性能
該公司改進後的零售、工業和辦公物業大多位於瓦胡島和毛伊島，在考艾島和夏威夷島上的持有量較小。截至2023年12月31日，改善物業組合的入住率為94.7%，截至2022年12月31日，入住率為95.0%。對於投資組合中的物業，該公司按年化基本租金(“ABR”)計算其每個改善物業的總和和每平方英尺(“PSF”)；ABR的計算方法是將當月的合同基本租金乘以12。
21

截至2023年12月31日，公司商業地產改良物業資產如下(單位：千美元，PSF數據除外)：
屬性海島建成年份/
翻新		當前
GLA(SF)		租賃/經濟
入住率		ABRABR
PSF
零售業：
1珍珠高地中心瓦胡島1992-1994412,200 99.8%99.5%$10,993 $26.78 
2凱魯阿零售瓦胡島1947-2014326,100 95.8%94.9%12,534 41.04 
3勞拉尼村瓦胡島2012175,300 98.3%97.5%6,844 40.04 
4Waitage Mall瓦胡島1975170,800 93.0%91.9%3,893 25.09 
5馬諾阿市場瓦胡島1977, 2023142,000 97.4%92.3%4,646 36.12 
6皇后區市場夏威夷島2007134,000 90.3%82.9%4,684 48.81 
7卡內奧赫灣購物中心（租賃）瓦胡島1971125,500 98.0%97.2%3,194 26.18 
8北累村考艾島2015119,000 99.2%99.2%4,259 37.12 
9浦那購物中心毛伊島2017118,000 78.4%72.1%4,323 51.55 
10懷皮奧購物中心瓦胡島1986, 2004113,800 98.4%98.4%3,574 32.56 
11愛卡公園購物中心瓦胡島1971, 202297,300 92.5%88.6%3,487 40.94 
12蘭尼豪市場夏威夷島198788,300 97.2%92.1%1,500 18.45 
13庫奎拉的商店考艾島200985,900 98.5%86.3%3,488 48.07 
14Ho ' okele購物中心毛伊島201971,400 96.1%96.1%2,861 41.72 
15庫尼亞購物中心瓦胡島200460,600 93.4%91.7%2,259 40.66 
16外坡裏鎮中心(1)考艾島198056,600 39.8%36.6%449 21.72 
17卡胡萊購物中心毛伊島195150,900 84.5%84.5%777 18.05 
18劉哈拉商店瓦胡島201846,300 100.0%100.0%2,690 58.14 
19納比利廣場毛伊島199145,600 100.0%98.7%1,398 31.96 
20米利拉尼·毛卡門户瓦胡島2008, 201334,900 90.5%88.8%1,823 60.58 
21艾倫港碼頭中心考艾島200223,600 91.9%91.9%593 31.28 
22收集瓦胡島20175,900 100.0%100.0%348 58.98 
總計-零售2,504,000 94.3%92.1%$80,617 $35.53 
工業：
23科莫花工業園瓦胡島1990238,300 100.0%100.0%$3,602 $15.12 
24卡卡科商業中心瓦胡島1969197,900 83.3%82.8%2,428 14.98 
25懷皮奧工業瓦胡島1988-1989158,400 100.0%99.4%2,860 18.17 
26Opule Industrial瓦胡島2005-2006, 2018151,500 100.0%100.0%2,627 17.34 
27損益倉庫毛伊島1970104,100 100.0%100.0%1,663 15.97 
28卡波萊企業中心瓦胡島201993,100 100.0%100.0%1,657 17.81 
29霍諾科豪工業夏威夷島2004-2006, 200886,700 100.0%98.0%1,355 15.95 
30凱魯亞工業/其他瓦胡島1951-197469,000 98.0%89.3%1,256 20.39 
31艾倫港中心考艾島1983, 199364,600 93.3%93.3%802 13.29 
32臨港產業毛伊島193051,100 94.9%94.9%634 13.08 
33香美環工業(1)瓦胡島200533,200 100.0%100.0%527 15.85 
34卡海街工業瓦胡島197327,900 100.0%100.0%365 13.09 
35毛伊拉尼工業(1)毛伊島20108,400 100.0%100.0%156 18.57 
分類-工業1,284,200 96.8%96.0%$19,932 $16.19 
辦公室：
36卡胡瑞辦公樓毛伊島197459,100 79.7%77.0%$1,553 $34.15 
37Mililani Mauka South的門户瓦胡島1992, 200637,100 100.0%100.0%1,816 48.89 
38卡胡雷辦公中心毛伊島199135,800 88.5%87.2%998 31.97 
39洛諾中心毛伊島197313,700 49.6%49.6%190 33.32 
總分-辦公室145,700 84.2%82.8%$4,557 $38.12 
總計-夏威夷改善投資組合3,933,900 94.7%93.0%$105,106 $29.04 
(1)該房產目前不包括在同店（“同店”）池中，管理層在改進的房產或地面租賃水平下使用該池計算某些非GAAP指標。有關非GAAP財務指標的討論以及非GAAP指標與GAAP指標所需的對賬，請參閲第35頁。
22


土地租約
截至2023年12月31日，該公司的商業土地租賃組合如下（以千美元計）：
屬性名稱位置
(City、島）		英畝屬性類型Exp.年當前DAB
1迎風城購物中心瓦胡島卡內奧赫15.4零售2035$3,886 
2所有者/經營者瓦胡島卡波萊36.4工業20253,300 
3所有者/經營者檀香山、瓦胡島9.0零售20452,075 
4海木購物中心檀香山、瓦胡島2.8零售20402,039 
5S & F工業毛伊島普烏內52.0重工業20591,275 
6所有者/經營者瓦胡島卡內奧赫3.7零售20481,059 
7八里棕櫚廣場瓦胡島凱盧阿3.3辦公室2037992 
8迎風城鄉廣場I瓦胡島凱盧阿3.4零售2062963 
9迎風城鄉廣場II瓦胡島凱盧阿2.2零售2062621 
10凱魯阿郵局瓦胡島凱盧阿1.2零售
MTM1
555 
11所有者/經營者瓦胡島凱盧阿1.9零售2034450 
12所有者/經營者檀香山、瓦胡島0.5零售2028385 
13所有者/經營者檀香山、瓦胡島0.5停車2028359 
14所有者/經營者毛伊島卡胡魯伊0.8零售2026272 
15凱魯阿711中心瓦胡島凱盧阿0.9零售2033263 
16所有者/經營者檀香山、瓦胡島0.7工業2027252 
17所有者/經營者毛伊島卡胡魯伊0.8工業2025238 
18所有者/經營者毛伊島卡胡魯伊0.4零售2027186 
19所有者/經營者瓦胡島凱盧阿0.4零售2025183 
20所有者/經營者毛伊島卡胡魯伊0.9零售2025146 
餘數2
五花八門4.8五花八門五花八門875 
總計-地面租賃142.0$20,374 
(1)目前租賃是按月進行的。
(2)其中一部分物業目前未包含在同店池中，管理層在改進的物業或地面租賃水平下使用該池來計算某些非GAAP指標。有關非GAAP財務指標的討論以及非GAAP指標與GAAP指標所需的對賬，請參閲第35頁。
陸地行動
該公司的土地運營部門主要包括公司的非商業房地產土地持有以及其他遺留資產和負債。

房地產投資
截至2023年12月31日，公司與土地運營分部相關的房地產投資如下：
（金額以百萬計，英畝數據除外）英畝賬面價值
房地產投資
核心房地產投資
卡波萊商業園西3 $6.2 
毛伊島商業園II1
50 20.4 
非核心房地產投資
其他房地產開發192 37.7 
農用地2,680 0.2 
城市土地，未積極開發16 — 
保護與保存764 0.9 
房地產合資企業和合作夥伴投資不適用6.9 
房地產投資總額，淨額3,705 $72.3 
1 包括12.5英畝土地，目前合同規定在完成分拆之前延遲關閉。
23


核心房地產開發待售項目
截至2023年12月31日，公司的土地運營部門仍有一個在建的核心房地產開發待售項目--毛伊島商業園(二期)(“MBP II”)。MBP II是該公司毛伊島商業園項目的第二階段，位於毛伊島的Kahului，規劃為輕工業、零售和辦公用途。公司MBP二期項目總結截至2023年12月31日，情況如下：
(單位：百萬)
項目位置產品
類型		總英畝
剩餘可售英畝1
合同規定的英畝土地2
預計項目總成本迄今發生的項目總成本
毛伊島商業園(二期)毛伊島卡胡魯伊輕工業地塊46.734.212.5$91$65
1 由於總體開發計劃的更新導致規劃的道路和地役權的修改，剩餘的可出售英畝可能會發生變化。
2 本公司已與第三方就出售12.5英畝土地訂立協議，該協議將於分拆完成後完成，因此不包括在剩餘可出售英畝土地內。
截至2023年12月31日止年度內的MBP II活動，包括 將2.4英畝土地轉移到商業地產部門。
出售遺留業務
就公司的簡化工作而言，在截至2022年6月30日的季度內，公司完成了將考艾島上約18,900英畝的主要是保護和農業用地的出售，並將公司在考艾島水電設施運營商McBryde Resources，Inc.的100%所有權權益出售給了不相關的第三方。此外，在截至2023年3月31日的季度內，該公司完成了其在KT&S的所有權權益的出售，KT&Johnson是毛伊島的一家傳統卡車運輸和倉儲企業。
項目3.法律程序
合併財務報表附註10“法律程序和其他或有事項”部分--合併財務報表附註中的“法律程序和其他或有事項”一節所載的資料，包括在本報告第二部分第(8)項中，以供參考。
項目4.礦山安全披露
多德-弗蘭克華爾街改革和消費者保護法第1503(A)節和S-K法規第104項(17 CFR 229.104)要求的有關違反礦山安全規定或其他監管事項的信息包含在本年度報告的10-K表格附件95中。
24

第二部分
項目5.註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券
市場信息
Alexander&Baldwin，Inc.(“A&B”或“公司”)的普通股在紐約證券交易所上市，股票代碼為ALEX。截至2024年2月14日，登記在冊的股東約為1,771人。此外，以單一記錄保持者的身份出現的賽德公司代表了該公司普通股的數千名實益所有者的持股情況。
分紅
本公司選擇自截至2017年12月31日的課税年度起，根據經修訂的1986年國內税法(“守則”)，就美國聯邦所得税而言，選擇作為房地產投資信託基金(“REIT”)徵税。作為房地產投資信託基金，公司通常被要求將至少90%的房地產投資信託基金應納税所得額分配給股東(確定時不考慮已支付的股息扣減，也不包括任何淨資本利得)。本公司已向其股東分配並打算繼續向其股東分配REIT應課税收入，包括淨資本收益，以使本公司能夠滿足守則下適用於REITs的分配要求。公司董事會將根據一系列因素每季度決定分配給公司股東的現金數額，這些因素包括但不限於公司的經營業績、現金流和資本需求、經濟狀況、税務考慮、借款能力和其他因素，包括債務契約限制，這些因素可能對現金支付和未來收購和資產剝離計劃施加限制。
發行人購買股票證券
2021年10月，公司董事會重新授權公司回購最多1.5億美元的普通股，自2022年1月1日起至2023年12月31日止。在截至2023年12月31日的季度內，公司在公開市場回購了89,781股普通股，包括佣金在內的總購買價為150萬美元。這些股票在回購時被註銷。2023年12月31日，根據股票回購計劃，1.424億美元到期。2023年10月，公司董事會授權公司回購最多1.00億美元的普通股，從2024年1月1日起至2025年12月31日止。
以下是該公司在2023財年第四季度購買股權證券和使用收益的摘要。
發行人購買股票證券
執行日期購買的股份總數每股平均支付價格？作為公開宣佈的計劃或計劃的一部分購買的股票總數
根據計劃或計劃可能尚未購買的股票的大約美元價值2
(單位：千)
2023年10月1日至31日89,781$16.34 458,501$142,400 
2023年11月1日至30日—$— 458,501$142,400 
2023年12月1日至31日—$— 458,501$— 
總89,78116.34458,501$— 
    
1每股支付的平均價格包括每股0.02美元的佣金。
2自2022年1月1日開始的股份回購計劃於2023年12月31日到期。一項授權該公司回購至多1.00億美元普通股的新計劃於2024年1月1日開始實施。
25


於2023年或2022年期間，本公司並無出售任何未經登記的股本證券。
下圖比較了2018年12月31日至2023年12月31日期間，公司普通股的累計總回報率與標準普爾500指數(以下簡稱S指數)以及富時NAREIT All Equity REITs和富時NAREIT股權購物中心這兩個行業同行指數的累計總回報率。股價表現圖假設投資者在公司和指數中各投資了100美元，並對任何股息進行了再投資。圖表中的比較是根據美國證券交易委員會的披露要求提供的，並不是為了預測或指示公司普通股的未來表現。
17 ALEX 5-Yr Return Graph 2023.jpg


項目6.保留

26

項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
前瞻性陳述
這份10-K表格中非歷史事實的陳述屬於“1995年私人證券訴訟改革法”所指的前瞻性陳述，涉及許多風險和不確定因素，可能導致實際結果與相關前瞻性陳述中預期的大不相同。這些前瞻性陳述包括但不限於有關可能或假定的未來經營結果、業務戰略、增長機會和競爭地位的陳述。這類前瞻性陳述僅反映了陳述發表之日的情況，並不能保證未來的業績。前瞻性表述受許多風險、不確定因素、假設和其他因素的影響，這些因素可能導致實際結果和某些事件的時間與前瞻性表述中表達或暗示的情況大不相同。這些因素包括但不限於本表格10-K第一部分第1A項“風險因素”中討論的因素。表格10-K中的信息應根據這些重要的風險因素進行評估。公司不承擔任何更新任何前瞻性陳述的義務。
“風險因素”中討論的風險因素可能導致我們的結果與前瞻性陳述中表達的結果大不相同。可能存在我們目前無法預測的其他風險和不確定性，或者我們目前預計不會對我們的財務狀況、經營業績或現金流產生重大不利影響。任何此類風險都可能導致我們的結果與前瞻性陳述中表達的結果大不相同。
引言和目標
本管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析(“MD&A”)應與第二部分第8項中所列的綜合財務報表和相關附註一併閲讀。財務報表和補充數據、本年度報告Form 10-K、我們目前的Form 8-K報告以及我們提交給證券交易委員會的其他文件。本節一般討論2023年和2022年的項目以及2023年和2022年之間的同比比較；並提供有關公司業務、最近的發展和財務狀況的補充材料信息；公司在綜合和部門層面的經營結果；公司的流動性和資本資源，包括對來自經營和外部來源的現金流量的數量和確定性的評估；以及某些會計原則、政策和估計如何影響其財務報表。關於2021年的討論以及2022年和2021年之間的同比比較，如未包括在本10-K表中，可在截至2022年12月31日的公司10-K表年度報告的第二部分第7項中的管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析中找到。MD&A的組織方式如下：
•業務概述：這一部分概述了公司的業務，以及管理層認為對了解公司的經營結果和財務狀況或瞭解預期的未來趨勢非常重要的最新事態發展。
•已整合 運營結果：本節提供對公司綜合經營業績的分析。
•各部門營業收入和利潤分析：本節按業務部門對公司的經營業績進行分析。
•流動性和資本資源：本部分討論本公司的流動資金、財務狀況以及對其現金流的分析，包括討論本公司通過內部和外部資本來源為其未來承諾和持續經營活動在短期(即最近一個財政期間結束後的未來12個月)和長期(即未來12個月之後)提供資金的能力。它包括對來自業務和外部來源的現金流的數額和確定性的評價。
•關鍵會計估計：本節確認並彙總管理層在編制公司綜合財務報表時可能對公司報告的經營業績和財務狀況產生重大影響的重大判斷或估計。
MD&A部分的金額四捨五入為最接近的百萬分之一。因此，如果根據報告的數據重新計算總數和百分比，可能會略有不同。
27

業務概述
可報告的細分市場
該公司經營兩個主要部門：商業房地產和土地運營。對該公司每個可報告部門的描述如下：
•商業地產(“華潤置業”)是一家垂直整合的房地產投資公司，其核心業務包括投資及收購(即尋找機會及收購物業)、建築及發展(即新物業的設計及地面發展或現有物業的重新定位及重新發展)，以及內部租賃及物業管理(即執行新的及重新談判續訂租約安排、管理物業的日常營運及維持良好的租户關係)。該公司首選的資產類別包括零售和工業空間的改進型物業，以及城市土地租賃。它的重點是改善零售物業，尤其是以雜貨店為基礎的社區購物中心，以滿足夏威夷社區的日常需求。通過其核心競爭力和在夏威夷的經驗和關係，該公司致力於創造特殊的場所，改善夏威夷居民的生活，並提供場所和機會，使其租户茁壯成長。這一部分的收入主要來自擁有、經營和租賃房地產資產。
•土地業務-這部分包括公司遺留的土地持有、資產和負債，這些資產和負債受到公司簡化和貨幣化努力的影響。這一部門的財務業績主要來自房地產開發和土地銷售、合資企業和其他遺留業務活動。
簡化策略
作為一家專注於夏威夷商業房地產的房地產投資信託基金，該公司一直致力於將遺留、非核心資產和土地所有權貨幣化和處置，以簡化其業務並將其資本資源分配給商業房地產。
於2023年11月，本公司完成出售其於材料及建築公司Grace Pacific的權益及本公司於毛伊島擁有的採石場土地(統稱“Grace Disposal Group”)，標誌着本公司自2016年開始的精簡工作邁出最後一大步。截至2022年12月31日，與恩惠出售集團相關的資產和負債在綜合資產負債表中歸類為待售資產，財務結果在綜合經營報表和所有列報期間的現金流量中歸類為非持續經營。
與土地業務部門相關，在截至2023年12月31日的年度內，公司完成了以1,230萬美元出售毛伊島和考艾島約460英畝土地的交易。
於截至2022年12月31日止年度，本公司完成出售考艾島約18,900英畝主要為保育及農業用地，以及本公司於考艾島水電設施營運商McBryde Resources，Inc.的100%所有權權益，價格為7,600萬美元。在此次出售中，公司確認了5,400萬美元的處置淨收益和7,390萬美元的現金收益。不包括這筆交易，該公司以1990萬美元完成了涉及毛伊島和考艾島約1,300英畝土地的房地產出售。
終止某些僱員福利計劃
2021年2月23日，公司董事會通過了終止Alexander&Baldwin，LLC受薪員工A&B退休計劃和A&B農業公司員工養老金計劃(統稱為固定福利計劃)的計劃，該計劃於2021年5月31日生效。2022年6月，本公司完成了固定收益計劃的終止。於截至2022年12月31日止年度，本公司向員工福利計劃作出現金供款2,870萬美元，並於年內就終止程序入賬7,690萬美元的税前結算費用養老金終止在合併業務報表中，這是以前計入累計其他全面損失的遞延費用的加速，以及在終止時重新計量計劃資產和債務的影響。此外，本公司於截至2022年12月31日止年度錄得1,830萬美元的所得税優惠，以重新分類界定福利計劃終止後累計其他全面虧損的税務影響。
28

綜合經營成果
為了解影響本公司於2023及2022財政年度業績的重要因素，本公司及其附屬公司的綜合財務狀況及經營業績分析應與本年度報告第二部分第8項所載的綜合財務報表及相關附註一併閲讀。
有利(不利)變化
(以百萬為單位，百分比數據和每股數據除外)20232022$%
營業收入$208.9 $230.5 $(21.6)(9.4)%
運營成本(106.6)(132.9)26.3 19.8 %
銷售、一般和行政(34.0)(35.9)1.9 5.3 %
資產減值(4.8)— (4.8)— %
處置非核心資產收益(虧損)，淨額1.1 54.0 (52.9)(98.0)%
營業收入(虧損)64.6 115.7 (51.1)(44.2)%
與合資企業有關的收入(虧損)1.9 1.6 0.3 18.8 %
養老金終止— (76.9)76.9 100.0 %
利息和其他收入(費用)，淨額(2.7)0.4 (3.1)NM
利息開支(23.0)(22.0)(1.0)(4.5)%
所得税優惠(費用)— 18.3 (18.3)(100.0)%
持續經營的收入(虧損)40.8 37.1 3.7 10.0 %
已終止業務的收入（損失）（扣除所得税）(7.8)(86.6)78.8 91.0 %
淨收益(虧損)33.0 (49.5)82.5 NM
歸屬於已終止非控股權益的（收入）虧損(3.2)(1.1)(2.1)(190.9)%
歸屬於A & B的淨利潤（虧損）$29.8 $(50.6)$80.4 NM
每股收益：
每股基本收益（虧損）-持續經營$0.56 $0.51 $0.05 9.8 %
每股基本收益（虧損）-已終止業務(0.15)(1.21)1.06 87.6 %
普通股每股基本收益(虧損)：$0.41 $(0.70)$1.11 NM
稀釋每股收益（虧損）-持續經營$0.56 $0.50 $0.06 12.0 %
稀釋每股收益（虧損）-已終止業務(0.15)(1.20)1.05 87.5 %
普通股每股攤薄收益(虧損)：$0.41 $(0.70)$1.11 NM
A & B普通股股東可持續經營$40.7 $36.9 $3.8 10.3 %
A&B普通股股東可獲得的終止業務(11.0)(87.7)76.7 87.5 %
A&B普通股股東可獲得的淨收益(虧損)$29.7 $(50.8)$80.5 NM
營運資金(“FFO”)1
$79.4 $73.4 $6.0 8.2 %
核心FFO1
$85.3 $82.2 $3.1 3.8 %
稀釋後每股FFO$1.09 $1.01 $0.08 7.9 %
稀釋後每股核心FFO$1.17 $1.13 $0.04 3.5 %
加權平均已發行稀釋股(FFO/核心FFO)2
72.8 72.8 
1 有關大寫術語的定義以及管理層使用非GAAP財務計量的討論，以及非GAAP計量與GAAP計量之間的必要對賬，請參閲第35頁。
2根據淨收益(虧損)與FFO/核心FFO的不同攤薄影響，可能與合併經營報表中使用的數字不同。




29

與截至2022年12月31日的年度相比，截至2023年12月31日的年度綜合經營報表出現重大變動的原因在下文或以下按分部劃分的營業收入和利潤分析部分中説明。
營業收入2023年全年減少9.4%，即2160萬美元，至2.089億美元，主要是由於2022年第二季度和2023年第一季度來自土地運營部門土地銷售和遺留業務活動的收入下降，但租金收入增加和商業房地產部門的租户回收部分抵消了這一下降。

運營成本於2023年全年減少19.8%或2630萬美元至1.066億美元，主要是由於土地營運部門因2022年第二季度及2023年第一季度出售的遺留業務活動而產生的成本下降，以及開發物業銷售額下降，但商業地產部門的物業營運成本上升部分抵銷了該等成本的影響。

銷售、一般和行政2023年的成本下降5.3%，即190萬美元，降至3400萬美元，主要是由於前一年養老金服務成本和專業服務支出增加。
資產減值2023年期間的480萬美元的減值包括放棄潛在的中環鐵路開發項目以及因預期持有期假設的變化而引發的中環鐵路改善物業的減值。

處置資產所得(損)淨額2023年的110萬美元主要是由於出售了公司在毛伊島遺留的卡車運輸和倉儲業務中的所有權權益。出售資產的淨收益(虧損)為2022年的5,400萬美元，這是由於出售了考艾島約18,900英畝的主要是農業和保育用地，以及本公司在考艾島水電設施運營商McBryde Resources，Inc.的100%所有權權益。這兩項遺留活動都是陸地業務部分的一部分。
養老金終止2022年因終止固定福利計劃而損失7690萬美元，這意味着以前包括在累計其他綜合收益(虧損)本公司合併資產負債表的影響以及終止時重新計量計劃資產和債務的影響。
利息和其他收入（支出）淨額 為 2023 淨支出減少310萬美元，至270萬美元，主要是由於去掉了截至2023年12月31日兩個遠期利率掉期的對衝關係，導致270萬美元的損失從累計其他綜合收益(虧損)至利息和其他收入(費用)，淨額.
所得税優惠於2022年錄得1,830萬美元的虧損，主要是由於終止本公司的固定收益計劃，以及在終止固定收益計劃後累計其他全面虧損的税務影響重新分類所致。
停產損失(扣除所得税後)截至2023年12月31日止年度的780萬美元，包括與2023年11月Grace Disposal Group出售有關的1320萬美元出售虧損，部分被出售前Grace Disposal Group業務2023年收入540萬美元所抵銷。截至2022年12月31日止年度的非持續業務虧損(扣除所得税淨額)為8,660萬美元，主要包括2022年錄得的8,980萬美元減值(按恩惠處置集團分類為待售)，並按其公允價值減去銷售成本計量。
30

分部門分析營業收入和利潤
以下分析應與合併財務報表及其相關附註一併閲讀。
商業地產
財務業績
有利(不利)變化
(金額以百萬為單位，百分比數據和英畝除外；未經審計)20232022$%
商業地產營業收入$194.0 $187.2 $6.8 3.6 %
商業地產的經營成本和費用(101.0)(98.7)(2.3)(2.3)%
銷售、一般和行政(7.0)(6.8)(0.2)(2.9)%
部門間營業收入淨額1
0.1 0.3 (0.2)(66.7)%
資產減值(4.8)— (4.8)— %
養老金終止— (0.7)0.7 100.0 %
利息和其他收入(費用)，淨額(0.1)0.2 (0.3)NM
商業地產營業利潤(虧損)$81.2 $81.5 $(0.3)(0.4)%
淨營業收入(“NOI”)2
$123.3 $117.8 $5.5 4.7 %
同店淨營業收入(“同店NOI”)2
$122.4 $117.4 $5.0 4.3 %
期末改善物業的可出租總面積(以平方英尺為單位)3.93.9— — %
土地租約(期滿時的英畝)142.0 140.7 1.3 0.9 %
1 部門間營業收入，商業地產淨收入主要來自土地業務部門，並在綜合業務業績中扣除。
2 關於管理層使用非GAAP財務措施以及非GAAP措施與GAAP措施的必要對賬的討論，請參閲第35頁。
與截至2022年12月31日的財年相比，截至2023年12月31日的一年，商業地產的營業收入增長了3.6%，即680萬美元，達到1.94億美元。與截至2022年12月31日的財年相比，截至2023年12月31日的財年，營業利潤下降了0.4%，即30萬美元，至8120萬美元。截至2023年12月31日止年度的分部營業收入增長，主要是由於基本租金上升及向租户收回租金所致。截至2023年12月31日的一年，與上年相比，運營成本和支出增加了2.3%或230萬美元，達到1.01億美元，這主要是由於物業運營成本和物業税的增加。截至2023年12月31日止年度的資產減值480萬美元，與放棄潛在的中鐵發展項目及中鐵改善物業的預期持有期假設改變有關。
商業房地產投資組合的收購、轉讓和處置

截至2023年12月31日止年度內，公司對商業地產物業的收購及轉讓情況如下(以百萬美元計)：
收購
屬性位置日期
（月/年）		購進價格GLA(SF)
香美環工業俄亥俄州奧特羅05/2023$9.533,200
轉接來話
屬性位置日期
（月/年）		購進價格GLA(SF)
毛伊島商業園II - 2.4英畝的地塊，用於按需建造開發毛伊島卡胡魯伊12/2023
不適用1
不適用2
1 表示公司間交易。土地和土地改良從土地業務部門轉來。
2 僅限於土地出讓和土地改良。
31

截至2023年12月31日止年度內，並無出售華潤置業改善物業或土地租賃權益。
租賃活動
在截至2023年12月31日的年度內，公司就其三個資產類別的改善物業簽署了83份新租約和150份續期租約，總建築面積為623,600平方英尺。這83個新租約的面積為18.13萬平方英尺，平均年基本租金為每平方英尺30.37美元。在83份新租約中，35份總建築面積為67,400平方尺的租約被視為可比租約(即就過去12個月已騰出的單位按可比空間及可比租約條款訂立的租約)，而就這35份租約而言，平均基本租金較可比到期租約上升8.0%。150份續簽租約的面積為44.23萬平方英尺，平均年基本租金為每平方英尺31.76美元。在150份續期租約中，113份被視為可比租約，總建築面積為254,300份，導致平均基本租金較可比到期租約上升7.6%。於截至2023年12月31日止年度內，本公司簽署了六份新的土地租約續期，其中兩份被視為可比租約，導致基本租金較可比到期租約增加37.8%。
按資產類別彙總的2023年12月31日終了年度的租賃活動如下：
截至2023年12月31日的年度
租契GLA(SF)
ABR2,4/SF
租金差價3
零售157360,771$41.857.8%
工業65247,591$16.137.5%
辦公室1115,241$30.544.4%
小計--改進233623,603$31.367.7%
地面6
不適用1
$5.037.8%
1 不適用於土地租約，因為從GLA(SF)的角度來看，此類租約不具有可比性。
2年化基本租金(“ABR”)是當月合同基本租金乘以12。基本租金不考慮租金百分比，在某些情況下，這可能是重要的。
3 租金差額是按可比租約計算的，可比租約是所列期間(如上所述)租約總人口的子集。
4 目前的ABR以百萬為單位，用於土地租賃。
入住率
該公司報告了三種類型的佔用：“租賃佔用”、“實物佔用”和“經濟佔用”。
租賃佔有率計算租賃面積(即承租人根據已簽署的租賃協議承諾的空間)佔報告所述期間結束時可用改善物業面積的百分比。
實際佔有率計算租賃和開始使用的面積(即承租人實際使用該空間時計算的面積)，作為報告所述期間結束時可用改善財產總面積的百分比。
經濟佔有率計算租賃項下承租人有義務(即在租金開始日期之後)支付與租賃有關的款項的租賃面積，以計算截至報告期間結束時可用的改善物業面積總額。
截至2023年12月31日和2022年12月31日，該公司改善的投資組合佔用指標如下：
截至截至基點變化
2023年12月31日2022年12月31日
租賃入住率94.7%95.0%(30)
實際佔有率94.1%94.2%(10)
經濟佔有率93.0%93.6%(60)

32

關於進一步的背景，本公司按資產類別彙總的改善投資組合的租賃佔有率和經濟佔有率指標，以及截至2023年12月31日和2022年12月31日，在上一歷年和本期間擁有和運營的一類物業的相應佔有率指標(下文更全面地描述“同店”)如下：
租賃入住率
截至截至
2023年12月31日2022年12月31日基點變化
零售94.3%93.8%50
工業96.8%98.4%(160)
辦公室84.2%88.2%(400)
租賃佔用總數94.7%95.0%(30)
經濟佔有率
截至截至
2023年12月31日2022年12月31日基點變化
零售92.1%91.7%40
工業96.0%98.2%(220)
辦公室82.8%87.7%(490)
經濟佔用總量93.0%93.6%(60)
同店租賃佔用1
截至截至
2023年12月31日2022年12月31日基點變化
零售95.6%95.0%60
工業96.7%98.4%(170)
辦公室84.2%88.2%(400)
同店租賃總人數95.5%95.8%(30)
同店經濟佔領1
截至截至
2023年12月31日2022年12月31日基點變化
零售93.4%93.0%40
工業95.9%98.2%(230)
辦公室82.8%87.7%(490)
同店經濟佔用總數93.8%94.4%(60)
1 關於管理層使用非GAAP財務措施以及非GAAP措施與GAAP措施的必要對賬的討論，請參閲第35頁。

陸上行動
趨勢、事件和不確定性
在任何給定時期，房地產銷售的資產類別組合可以是多樣化的，可能包括可開發的細分地塊、未開發的土地或在受到譴責威脅下出售的房地產。此外，房地產或地塊銷售的時機可能會對特定時期的經營業績產生重大影響。
由於出售物業的成本基準在不同的交易之間可能有很大差異，因此土地業務部門在每個期間報告的營業利潤不一定遵循銷售趨勢的百分比。例如，出售未開發的
33

由於本公司持有的夏威夷土地的歷史成本基礎較低，夏威夷的土地及空置地塊可能會帶來高於出售已開發物業的利潤率。
因此，陸地業務部門業績的直接同比比較可能不能為未來業績提供一致的、可衡量的指標。此外，土地經營業務的收入趨勢、房地產銷售的現金流以及公司綜合資產負債表上持有的待售房地產數量並不一定預示着這一部門未來的盈利趨勢。
財務業績
截至2023年12月31日和2022年12月31日止年度的業務成果如下：
(金額以百萬計；未經審計)20232022
開發銷售收入$— $8.1 
未改善/其他物業銷售收入12.3 19.9 
其他營業收入2.6 15.3 
土地業務營業收入總額14.9 43.3 
土地運作營運成本及開支(5.6)(34.2)
銷售、一般和行政(1.8)(3.5)
部門間營業費用淨額1
— (0.3)
處置資產所得(損)淨額1.1 54.0 
合資企業的收益(虧損)1.9 1.6 
養老金終止— (62.2)
利息和其他收入(費用)，淨額0.3 (0.1)
土地經營營業利潤(虧損)合計$10.8 $(1.4)
1土地業務的分部間營運費用主要來自商業地產分部，並於綜合經營業績中撇除。

2023: 在截至2023年12月31日的一年中，土地運營公司的收入為1,490萬美元，主要來自以1,230萬美元的價格出售毛伊島和考艾島約460英畝未改善的和其他土地。收入還包括與公司在陸地運營部門的遺留業務活動(主要是卡車運輸服務以及非核心遺留土地的許可和租賃)相關的其他運營收入。
這一部門的運營成本和支出下降，主要是由於與未改善的土地和其他土地所有權以及毛伊島商業園二期地塊銷售相關的銷售成本降低，與前一年土地銷售相關的或有負債得到有利解決，以及與遺留業務活動相關的成本降低。銷售、一般和行政費用下降的主要原因是簡化工作導致工資總額和相關成本下降，以及與2022年養老金終止相關的養老金服務成本下降。此外，在截至2023年12月31日的一年內，該公司完成了其在毛伊島遺留的卡車運輸和倉儲業務的所有權權益的出售，從而產生了110萬美元的出售收益。
2022: 截至2022年12月31日的一年中，土地運營公司的收入為4330萬美元，主要來自毛伊島商業園的六個開發地塊以810萬美元的價格出售，以及毛伊島和考艾島約1300英畝的未改善和其他土地銷售以1990萬美元的價格。收入還包括與公司在陸地運營部門的遺留業務活動相關的其他運營收入(主要是卡車運輸服務、非核心遺留農地的許可和租賃以及可再生能源)。
這一部門的運營成本和支出包括與公司遺留業務活動相關的成本和遺留土地持有成本，包括與瓦胡島保育和農業分區土地有關的500萬美元減值費用，以及與出售毛伊島商業園二期地塊以及未改善和其他土地持有相關的成本。
於截至2022年12月31日止年度，本公司完成出售考艾島約18,900英畝主要為農地及保育用地，以及本公司於考艾島水電設施營運商McBryde Resources，Inc.的100%所有權權益，出售收益為5,400萬美元。
此外，在截至2022年12月31日的年度內，該部門因終止固定福利計劃而產生了6220萬美元的和解費用。
34



非公認會計準則財務計量的使用
該公司在評估經營業績時使用非公認會計準則衡量標準，因為管理層認為，這些衡量標準能夠在不同時期一致和可比較的基礎上，為公司和各部門的核心經營業績和/或影響業績的基本業務趨勢提供更多的洞察。這些衡量標準一般是作為評估正在進行的核心業務業績的額外手段提供給投資者的。本文中提出的非GAAP財務信息應被視為對根據GAAP計算的財務指標的補充，而不是替代或高於這些財務指標。
FFO是本公司提出的一種廣泛使用的非GAAP房地產公司經營業績衡量標準。全美房地產投資信託協會(“NAREIT”)對FFO的定義如下：A&B普通股股東可獲得的淨收益(虧損)(根據公認會計準則計算)，不包括(1)與房地產有關的折舊和攤銷，(2)出售某些房地產資產的損益，(3)控制權變更的損益，(4)當減值直接可歸因於實體持有的可折舊房地產價值下降時，對某些房地產資產和實體投資的減值減值，以及(5)與CRE相關的非持續經營的收益(虧損)。
本公司認為，在符合以下限制的情況下，FFO為淨收入(根據公認會計原則計算)提供了一項補充衡量標準，用於將其業績和運營與其他REITs進行比較。FFO並不代表可以替代按照公認會計原則計算的淨收入。此外，FFO不代表根據GAAP從經營活動中產生的現金，也不代表可用於支付分配的現金，不應被視為根據GAAP確定的經營活動現金流的替代，作為衡量公司流動性的指標。該公司推出了不同形式的FFO：
•“核心FFO”是與公司商業地產業務(即其核心業務)的經營業績相關的非公認會計準則衡量標準。核心FFO的計算方法為調整華潤創業營運溢利以剔除上述項目(即計入華潤創業營運溢利的與房地產有關的折舊及攤銷)，並作進一步調整以計入未計入華潤置業營運溢利但為準確反映其核心業務營運表現所必需的開支(即該核心業務應佔的公司開支及利息開支)，或剔除非經常性、不常見、不尋常及與核心業務營運表現無關的項目(即兩年內不太可能重現或在過去兩年內未曾發生)。該公司相信，這些調整有助於對公司一段時間內的核心經營業績進行可比較的衡量。本公司認為，核心FFO是一項補充的非公認會計準則財務指標，為評估和比較REITs的經營業績提供了一種額外和有用的手段。

•FFO代表NAREIT定義的對公司整體經營業績的非GAAP衡量標準。本公司的計算以A&B普通股股東可獲得的淨收益(虧損)為計算FFO的起點。

該公司提出了非GAAP衡量標準，並將每種衡量標準與最直接可比的GAAP衡量標準進行了協調，並將FFO與核心FFO進行了協調。本公司的FFO和核心FFO可能無法與其他REITs報告的此類指標相比較，原因是該等REITs對當前NAREIT定義的解釋可能存在差異。
NOI是一種非GAAP內部指標，用於評估公司商業房地產投資組合的無槓桿表現。該公司認為，NOI向投資者提供了有關公司財務狀況和經營結果的有用信息，因為它只反映了在物業層面發生的基於合同的收入和基於現金的支出項目。在跨期間比較時，NOI可以用來確定公司物業的收益趨勢，因為這一指標不受基於非合同的收入(例如，GAAP要求的直線租賃調整)、非現金費用確認項目(例如，折舊和攤銷費用或減值的影響)、或與公司物業的所有權和運營沒有直接關係的其他費用或損益(例如，間接銷售、一般、行政和其他費用，以及租賃終止收入)的影響。該公司認為，將這些項目從營業利潤(虧損)中剔除是有用的，因為由此產生的衡量標準包括可變現的合同收入(即，假設有可能收回)和在經營公司的商業房地產投資組合時發生的以現金支付或應付的與財產有關的直接支出，以及入住率、租金和運營成本的趨勢。NOI不應被視為替代或優於根據公認會計原則計算的財務指標。
35

NOI指以商業地產合約為基礎的可變現營業收入總額(即假設有可能收回)減去以現金支付或應付的與物業有關的直接營運開支。NOI的計算不包括折舊和攤銷的影響(例如，與改善物業的資本化成本有關的折舊，用於建築/面積改善和租户空間改善的其他資本支出，以及租賃佣金的攤銷)；直線租賃調整(包括租賃激勵措施的攤銷)；有利/不利租賃資產/負債的攤銷；租賃終止收入；利息和其他收入(費用)，淨額；銷售、一般、行政和其他費用(與財產沒有直接關聯)；以及商業房地產資產的減值。
該公司在同一商店的基礎上報告NOI和入住率，其中包括在上一歷年和本報告期內擁有和運營的整個物業的結果。同一商店集合不包括正在開發或重新開發的物業，也不包括在兩個可比報告期內收購或出售的物業。在穩定運營整整一年後，新的開發和重新開發將被轉移到同一商店池中。當物業因重新開發或其他因素不再被認為是穩定的時，管理判斷涉及將其排除在同一商店池之外的分類。
該公司認為，基於同一商店的報告為投資者提供了與其他因素(如開發、重新開發、收購或處置的影響)分開的有關可比資產經營業績的額外信息。
需要強調的是，該公司計算非GAAP計量的方法可能與其他公司採用的方法不同，因此可能無法與其他公司進行比較。
截至2023年12月31日和2022年12月31日止年度的淨收益(虧損)與FFO和核心FFO的對賬情況如下(單位：百萬)：
20232022
A&B普通股股東可獲得的淨收益(虧損)$29.7 $(50.8)
商業房地產的折舊和攤銷36.5 36.5 
減損損失- CRE物業2.2 — 
非持續經營虧損，扣除所得税後的淨額7.8 86.6 
歸屬於已終止非控股權益的收入（虧損）3.2 1.1 
FFO$79.4 $73.4 
刪除與核心業務無關的項目：
土地運營運營（利潤）虧損(10.8)1.4 
所得税支出(福利)— (18.3)
養老金終止- CRE和企業— 14.7 
減損損失-廢棄開發成本2.6 — 
利率衍生品公允價值調整2.7 — 
非核心業務利息費用11.4 11.0 
核心FFO$85.3 $82.2 
36

截至2023年和2022年12月31日止年度，從CRE運營利潤開始，核心FFO的調整如下（單位：百萬）：
20232022
CRE營業利潤$81.2 $81.5 
商業房地產的折舊和攤銷36.5 36.5 
企業和其他費用(28.2)(39.3)
核心業務利息費用(11.6)(11.0)
減損損失- CRE物業2.2 — 
減損損失-廢棄開發成本2.6 — 
利率衍生品公允價值調整2.7 — 
對參與證券的分配(0.1)(0.2)
養老金終止- CRE和企業— 14.7 
核心FFO$85.3 $82.2 

截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度，中國鐵路運營利潤(虧損)與NOI的對賬如下(單位：百萬)：
20232022
中鐵公司營業利潤(虧損)$81.2 $81.5 
加：折舊和攤銷36.5 36.5 
減去：直線式租賃調整(5.1)(6.3)
較低：有利/(不利)租賃攤銷(1.1)(1.1)
減去：解僱收入(0.1)(0.1)
加：其他(收入)/支出，淨額0.1 0.5 
加計：資產減值4.8 — 
另加：銷售、一般、行政和其他費用7.0 6.8 
噪音123.3 117.8 
減去：收購和處置帶來的噪聲(0.9)(0.4)
同店噪音$122.4 $117.4 
37

流動性與資本資源
概述
本公司滿足短期(即自2023年12月31日起計的未來十二個月)及長期(即未來十二個月後)的業務需求及計劃的主要流動資金來源一般為經營活動提供的現金；可用現金及現金等價物；以及其信貸安排下的借貸能力。公司滿足其業務要求和計劃的主要流動資金需求通常是為股東分配、已知的合同義務和資本支出(包括最近的商業房地產收購和房地產開發)提供資金；以及支持營運資金需求。
本公司是否有能力保留未償還借款並利用其循環信貸安排下的剩餘金額，將取決於其是否繼續遵守適用的財務契約以及本公司應付票據和其他債務安排的其他條款。本公司遵守了截至2023年12月31日所有未償還餘額的財務契諾，並打算遵守這些契諾運營或尋求豁免或修改這些財務契諾，使本公司能夠在未來保持合規。然而，由於各種不確定因素和管理層無法控制的因素，本公司可能無法繼續遵守其某些財務契約。如未能遵守其財務契約，或未能獲得豁免或與貸款人同意作出修改，將對本公司的財務狀況造成重大不利影響。
根據目前的展望，本公司相信，經營活動所產生的現金、可用現金及現金等價物餘額，以及信貸安排下的借款能力，將足以滿足本公司短期(即自2023年12月31日起計的未來12個月)及長期(即未來12個月後)的業務需求及計劃的需要。然而，不能保證該公司將繼續產生達到或高於當前水平的現金流，也不能保證它將能夠保持其在現有信貸安排下的借款能力。由於當前前景的環境可能發生變化，本公司將繼續積極監測情況，並可能採取其認為最符合其業務、財務狀況、流動資金和資本資源的進一步行動。
已知合同義務
截至2023年12月31日的重大合同承諾的説明包括在附註8-應付票據和其他債務、附註-13個租賃-本公司作為承租人、合併財務報表附註和本報告第二部分第8項的附註15個非員工福利計劃中，並在此引入作為參考。
此外，短期(即自2023年12月31日起計的未來12個月)及長期(即未來12個月後)應付票據及其他債務的合約利息支出估計分別為1,900萬美元及3,290萬美元(包括根據有擔保及無擔保債務償還時間表應用於未來本金餘額的合約/固定掉期利率，以及根據未償還餘額及截至2023年12月31日的有效利率估計的循環信貸安排利息)。
自2023年12月31日起的未來12個月內，在合同上的不可撤銷購買義務(其中規定了所有重要條款，包括未在合併資產負債表中記錄為負債的固定或最低數量、定價結構和交易的大約時間)上的總金額為2,880萬美元；未來12個月後的此類金額並不重要。其中最大的一筆款項涉及一項租户改善計劃，總額為1,970萬元，將在未來12個月內動用。
截至2023年12月31日的其他承付款、或有事項和表外安排的説明載於合併財務報表附註10--承付款和或有事項，載於本報告第二部分第8項，在此併入作為參考。
流動資金來源
如上所述，公司的主要流動資金來源之一是持續經營的運營現金流，截至2023年12月31日的年度為7,550萬美元，主要由CRE業務(公司的核心業務)產生的現金和土地運營部門的資產貨幣化推動。本公司截至2023年12月31日止年度經營活動所提供的持續經營現金流量較上一年度的6720萬美元增加830萬美元，主要是由於本公司於2022年終止其界定福利計劃及與該計劃有關的現金貢獻於2023年不再發生所致，但與2022年相比，2023年未改善及發展賣地所得的現金收益有所減少，部分抵銷了這一增幅。未改善和發展的現金收益
38

土地銷售從截至2022年12月31日的2600萬美元減少到截至2023年12月31日的790萬美元，減少了1810萬美元。由於完成剩餘非核心資產銷售的活動有所不同，作為公司繼續執行其簡化戰略和開發物業銷售的一部分，未來期間的總現金流可能會受到土地運營部門的差異。
公司的營業收入(虧損)和由經營活動提供的現金流由其子公司產生。本公司的全資附屬公司向本公司派發股息或作出其他分派的能力並無重大限制。
本公司其他主要流動資金來源包括截至2023年12月31日的現金及現金等價物1,350萬美元，以及本公司的循環信貸及定期融資，提供短期(即自2023年12月31日起計的未來12個月)及長期的流動資金及靈活性。關於循環信貸安排，截至2023年12月31日，公司有3,700萬美元的未償還借款，未簽發任何信用證，以及463.0美元的可用產能(期限至2025年8月29日，有兩個六個月的延期選項)。
2021年8月13日，該公司簽署了一項在市場上的股權分配協議，根據該協議，該公司可以出售普通股，總銷售額最高可達150.0美元。根據自動櫃員機協議進行的普通股銷售，如果有的話，可以通過談判交易或被視為“在市場上”發行的交易出售，如修訂後的1933年證券法第415條規定的那樣。實際銷售將取決於各種因素，包括市場狀況、公司普通股的交易價格、資本需求以及公司對滿足這些需求的適當資金來源的確定。截至2023年12月31日，本公司尚未根據在市場發售計劃出售任何股份，也沒有根據在市場發售計劃出售股份的任何義務。
流動性的其他用途(或來源)
公司可能通過各種投資活動或融資活動使用(或在某些時期產生)現金。在截至2023年12月31日的一年中，持續運營的投資活動所使用的現金為2760萬美元，而截至2022年12月31日的一年中，持續運營的投資活動所提供的現金為5100萬美元。截至2023年12月31日的年度，包括持續運營的資本支出3,120萬美元，部分被處置資產的340萬美元現金收益所抵消。截至2022年12月31日的年度，包括出售考艾島約18,900英畝農業和保護土地所得的現金收益7,390萬美元，以及公司在McBryde Resources，Inc.的100%所有權權益，但被2,170萬美元的資本支出部分抵消。
該公司主要將現金用於投資活動，用於與其CRE部門相關的資本支出。在截至2023年12月31日的一年中，公司與CRE部門有關的物業、廠房和設備的所有資本支出為3120萬美元。該公司進一步將資本支出區分如下(基於管理層對CRE業務可自由支配和非可自由支配支出領域的觀點)：
•增長資本支出：物業收購、發展和重建活動，以創造收入和現金流增長。

•維護資本支出：維持樓盤價值、當前收入來源和市場地位所必需的活動。

持續業務的資本支出彙總如下：
(單位：百萬，未經審計)20232022
中環鐵路物業收購、發展及重建$16.4 $6.8 
建築/面積改善(維護資本支出)11.4 10.7 
租户空間改善(維護資本支出)3.3 3.9 
租户空間改善--非經常性(維護資本支出)0.1 — 
土地經營和公司— 0.3 
持續經營的資本支出總額1
$31.2 $21.7 
1 不包括將作為房地產開發庫存持有和出售的房地產開發的資本支出，這些支出在合併現金流量表中歸類為經營活動，不包括在上表中。
39

截至2023年12月31日的年度，包括與房地產、廠房和設備資本支出相關的現金支出2170萬美元，以及與公司收購商業房地產資產相關的950萬美元。這項收購的部分結構是利用2021年和2022年出售毛伊島土地的自願和非自願轉換所獲得的資金，這些資金符合第1031條和第1033條的規定。截至2022年12月31日的年度包括2,170萬美元的現金支出，其中2,140萬美元與我們CRE部門的房地產、廠房和設備的資本支出有關。本公司於截至2022年12月31日止年度內並無進行任何收購。
公司定期評估投資機會，包括開發換持有項目、商業地產收購、合資投資、股份回購、業務收購和其他增加股東價值的戰略交易。2024年，該公司預計其資本支出(不包括潛在的商業房地產收購)約為4900萬至5800萬美元。其中，公司預計將花費約4800萬至5600萬美元用於商業房地產部門的增長和維護資本，其餘100萬至200萬美元用於土地運營和一般企業用途。如果出現超過預算金額的投資機會，公司相信它有足夠的流動資金來源為這些投資提供資金。
截至2023年12月31日的年度，用於持續運營融資活動的現金為7980萬美元，比截至2022年12月31日的年度用於持續運營融資活動的現金1.262億美元有所減少。用於融資活動的現金主要包括股息支付以及應付票據和其他債務的支付，在截至2023年12月31日的年度內，這些現金總額分別為6,430萬美元和3,510萬美元。部分抵消了這些現金流出的是，在截至2023年12月31日的一年中，公司信貸額度協議的淨借款為2500萬美元。
由於Grace Disposal Group的出售，與非持續業務相關的現金流將不會重現。在截至2023年12月31日的年度處置之前，用於非持續業務的運營、投資和融資活動的現金(不包括銷售收益)分別為840萬美元、150萬美元和1510萬美元。在截至2022年12月31日的一年中，用於非持續業務的運營和投資活動的現金分別為3320萬美元和640萬美元，而融資活動提供的現金為1100萬美元。非持續經營的現金流主要用於為營運資金需求提供資金、購置機器和設備以及借款和按信貸額度協議付款。
其他資本資源事項
當符合資格的房地產資產被出售或成為非自願轉換，並在所需時間段內將所得資金再投資於重置物業時，本公司利用《守則》第(1031)或(1033)款獲得遞延納税待遇。根據守則第(1031)款，潛在遞延税項銷售所得款項以第三方託管形式(並作為綜合資產負債表中受限制現金的一部分呈列)，以待日後再投資，或在根據所需期間獲得遞延税項處理的資格失效時，退回公司作一般用途。根據守則第1033條的規定，非自願轉換所得款項由本公司持有，直至重新調配資金為止。
於截至2023年12月31日止年度內，本公司並無完成產生銷售或非自願轉換活動所得現金收益的交易，而該等交易符合守則第(1031)或第(1033)款的規定，並於同一期間利用符合資格/可用的遞延税項銷售或非自願轉換所得款項完成一項收購。於2023年11月，本公司就出售其一項零售物業訂立處置協議。交易的結構符合《守則》第(1031)節的規定。為了找到合適的替代物業，公司有最多一年的時間完成交易。
截至2023年12月31日，本公司沒有可供使用的遞延納税銷售資金，也沒有根據準則第1031節進行再投資的資金。此外，截至2023年12月31日，本公司沒有持有任何根據準則第1033節尚未進行再投資的遞延納税非自願轉換的其他資金。
趨勢、事件和不確定性
通貨膨脹趨勢
近年來，美國經濟經歷了近40年來最高的通貨膨脹率，影響到了各種行業和部門。通貨膨脹增加了建築成本，包括租户改善和基本建設項目，以及運營成本。該公司的許多租約要求租户支付可分配部分的運營費用，包括公共區域維護、房地產税和保險，從而減輕了因通脹而增加的成本和運營費用的影響。
40

為了應對對通脹的持續擔憂，美聯儲將聯邦基金利率從2022年1月1日的0.25%上調至2023年12月31日的5.25%。聯邦基金利率的快速上升導致信貸緊縮，並導致銀行、科技和房地產行業的波動。通貨膨脹對公司業務、財務狀況、經營業績以及流動性和資本資源的最終影響程度將在很大程度上取決於未來的發展，包括由此產生的對經濟增長/衰退的影響、對旅行和旅遊行為的影響以及對消費者信心的影響以及可自由支配和非自由支配支出，所有這些都是高度不確定的，無法合理預測。

如果通脹居高不下，美聯儲可能會在更長時間內保持較高的聯邦基金利率，或者繼續提高利率，這可能會導致債務和股權融資成本進一步增加。這可能會阻止房地產資產的潛在買家以優惠的條件獲得所需的融資，可能會使他們無法參與市場，或者迫使他們尋求更昂貴的替代融資選擇。買家面臨的這些挑戰可能會對物業估值構成下行壓力，提高資本化率，潛在地對我們的土地業務房地產開發和其他土地銷售的預期銷售收益以及我們在商業房地產部門內完成我們首選資產類別的增值收購的能力產生不利影響。相反，物業估值的下行壓力可能會阻止商業地產資產的潛在賣家進入市場，從而限制本公司收購機會的供應。

關鍵會計估計
本公司的重要會計政策載於本報告第二部分第8項附註--合併財務報表附註2--重大會計政策。按照美國普遍接受的會計原則編制財務報表，作為MD&A的基礎，要求管理層在對可能影響財務報表和附註中報告的金額的未來事件作出估計和假設時作出判斷。未來的事件及其影響不能確定，實際結果可能與關鍵的會計估計不同。這些差異可能是實質性的。
在以下情況下，管理層認為會計估計是關鍵的：(I)在作出估計時需要作出不確定的假設；及(Ii)估計的變化，或使用可能會對本公司的綜合經營業績或財務狀況產生重大影響的不同估計方法。編制公司財務報表所固有的關鍵會計估計如下所述。
持有待售資產和負債
公司在滿足下列所有標準時，將處置集團的資產和負債列報為待售資產：
•管理層有權批准這一行動，承諾制定出售資產的計劃(處置小組)。
•該資產(處置集團)在其現有狀況下可立即出售，但須遵守出售此類資產(處置集團)的慣常和慣例條款。
•現已啟動一項尋找買方的現行方案以及完成出售資產計劃(處置小組)所需的其他行動。
•資產(處置組)的出售是可能的，資產(處置組)的轉移預計在一年內符合確認為完成出售的資格。
•該資產(出售集團)正積極以相對於其當前公允價值合理的價格進行銷售。
•完成該計劃所需採取的行動表明，不太可能對該計劃作出重大改變或撤回該計劃。

關於出售集團是否可能出售的決定可能包括管理層對未來銷售交易估計完成時間的重大判斷。有關持有待售出售集團的公允價值估計的重大判斷的資料，請參閲減值標題內的副標題關鍵會計估計.
截至2023年12月31日，本公司得出結論，中環填海改善物業符合上述分類為持有待售物業的所有標準。截至2022年12月31日，本公司得出結論，格雷斯處置集團符合上述分類為持有待售的所有標準。2023年11月，公司完成了格蕾絲處置集團的出售。

41

停產運營
非持續經營包括在期末被處置、停產或待售的活動；代表一個實體的一個組成部分或一組組成部分，在運營和財務報告方面可以清楚地區分出來；代表對公司的運營和財務業績產生(或將產生)重大影響的戰略業務轉變。
基於格雷斯出售集團的歷史收入和淨收益(虧損)對公司的重要性，以及由於格雷斯處置集團主要包括公司之前報告的所有材料和建築應報告部門，公司認定，計劃中的出售代表着一種戰略轉變，將對公司的運營和財務業績產生重大影響。出售華潤置業改善物業的計劃並不構成停業經營，因為這並不代表戰略轉變，亦不會對本公司的營運及財務業績產生重大影響。
減損
當事件或情況顯示賬面值可能無法收回時，持有及使用的長期資產，包括有限年限的無形資產，會被檢視是否有可能減值。在這種評估中，資產產生的估計未來未貼現現金流量與資產的記錄金額進行比較，以確定其賬面價值是否不可收回。如果審查確定不會收回記錄的價值，則該資產的記錄金額將減少到估計公允價值。這些資產減值分析具有高度主觀性，因為它們要求管理層對未來現金流量的時間和金額、現金流量預測期、未來事件的不確定性(包括經濟狀況的變化、經營業績的變化、折現率、資產使用的變化以及資產維護和改進的持續成本)作出假設並作出相當大的判斷，因此，會計估計可能會在不同時期發生變化。如果管理層使用不同的假設，或者如果未來時期出現不同的情況，公司的財務狀況或其未來的財務業績可能會受到重大影響。
持有待售資產按賬面價值或估計公允價值減去出售成本中較低者列賬。出售集團的公允價值減去任何出售成本，在其仍被歸類為持有待售的每個報告期進行評估，任何對賬面價值或公允價值減去出售成本較低的重新計量均報告為對賬面價值的調整。公允價值的估計考慮了諸如合同、與潛在買家的談判結果、經紀人報價或最近的可比銷售等事項。這些估計可能會隨着市場狀況和我們對此類條件的評估的變化而進行修訂。
於截至2023年12月31日止年度內，華潤置業其中一項改善物業符合持有待售物業的分類標準。因此，該公司按其公允價值減去出售成本計量持有的待售物業，並於2023年記錄了220萬美元的減值。同樣在截至2023年12月31日的年度內，公司記錄了260萬美元的減值費用，與放棄潛在的中環填海發展項目有關。
於截至2022年12月31日止年度，由於其於2022年12月31日被歸類為待售，本公司按公允價值減去出售成本計量恩惠出售集團，並相應計入8,980萬美元減值，計入非持續經營。同樣在截至2022年12月31日的年度內，公司記錄了與土地運營部門相關的長期資產和有限壽命無形資產減值費用合計500萬美元，該部門包括在持續運營中。在截至2021年12月31日的年度內，該公司記錄了與宏利太平洋的鋪設和道路解決方案業務有關的減值費用2610萬美元，該業務包括在非持續業務中。

新會計公告
關於最近發佈的會計準則的影響的全面説明，請參閲本報告第二部分第8項所載的合併財務報表附註2-重大會計政策，以供參考，包括預期採用日期和對公司經營業績和財務狀況的估計影響。
42

第7A項。關於市場風險的定量和定性披露
該公司面臨利率變化的風險，這主要是由於其用於維持流動性和為業務運營提供資金的借款活動的結果。為了管理其對利率變化的風險敞口，該公司利用債務到期日的平衡組合，以及固定利率和可變利率債務。該公司通過其可變利率債務的利率掉期進一步管理其對利率風險的敞口。公司固定利率和可變利率債務的性質和金額預計會隨着未來的業務需求、市場狀況和其他因素而波動。
截至2023年12月31日，公司的固定利率債務(在利率互換影響後)，不包括債務溢價或貼現和債務發行成本，包括4.271億美元的本金票據和其他工具。截至2023年12月31日，公司在其循環信貸安排下的可變利率債務為3700萬美元。除違約情況外，本公司並無義務或在某些情況下選擇在到期前預付其固定利率債務，因此，利率波動及由此產生的公允價值變動不會對本公司的財務狀況或經營業績產生影響，除非本公司被要求對該等債務進行再融資。
下表彙總了公司在未來五年及之後每年的利率風險估計，這是基於每個期間開始時的預期剩餘本金債務以及截至2023年12月31日的公司債務的相關利率(以百萬美元為單位)。該表的預測價值有限，因為表中包括的可變利率債務的平均利率代表截至2023年12月31日存在的利率，可能會發生變化。此外，下表僅包含截至2023年12月31日存在的風險敞口，不考慮可能在該日期之後出現或到期的風險敞口或頭寸。因此，我們在利率波動方面的最終實現收益或損失將取決於未來期間出現的風險敞口、我們當時的對衝策略以及實際利率。

43

公允價值在
年初的預期剩餘債務十二月三十一日，
20242025202620272028此後2023
負債
固定利率債務$427.1 $265.1 $224.6 $155.4 $114.3 $68.0 $414.9 
剩餘固定利率本金的加權平均利率4.23 %4.24 %4.12 %4.11 %3.91 %3.57 %
可變利率債務1
$37.0 $37.0 $— $— $— $— $37.6 
剩餘可變本金的加權平均利率2
6.50 %6.50 %— %— %— %— %
公允價值在
年初的預計剩餘名義數十二月三十一日，
20242025202620272028此後2023
利率互換協議3
互換資產(負債)的變動至固定剩餘名義價值和公允價值$52.7 $50.9 $49.0 $47.1 $45.1 $43.0 $4.1 
平均薪酬固定費率3.14 %3.14 %3.14 %3.14 %3.14 %3.14 %
平均收件率2
6.70 %6.70 %6.70 %6.70 %6.70 %6.70 %
公允價值在
年初的預計剩餘名義數十二月三十一日，
20242025202620272028此後2023
遠期利率互換協議
互換資產(負債)的變動至固定剩餘名義價值和公允價值$130.0 $130.0 $130.0 $130.0 $130.0 $130.0 $(2.7)
加權平均薪酬固定率— %4.85 %4.85 %4.85 %4.85 %4.85 %
加權平均接收率2
— %6.60 %6.60 %6.60 %6.60 %6.60 %
1 估計浮動利率本金是基於截至2023年12月31日的未償還金額和循環信貸安排的合同到期日。實際未償還本金可能大於或少於所示金額。
2 浮動利率債務的估計利率是根據2023年12月31日生效的利率確定的。實際利率可能大於或低於所示金額。
3 本公司的若干利率衍生工具被指定為現金流量對衝，資產或負債的公允價值變動計入累積的其他全面收益。請參閲本報告第二部分第8項所列合併財務報表附註，以供進一步討論。
截至2022年12月31日，該公司有4.604億美元的固定利率債務和1200萬美元的可變利率債務未償還，加權平均利率分別為4.3%和5.4%，其浮動至固定利率掉期的利率衍生品的總公允價值為270萬美元的資產，包括兩個遠期利率掉期。
此外，公司可能會不時將其多餘現金投資於聯邦存款保險公司（“FDIC”）承保的高收益賬户和購買政府證券或企業債務證券的短期貨幣市場基金。截至2023年和2022年12月31日，投資於此類金融工具的金額並不重大。
關於利率變化風險，公司將繼續積極監控經濟形勢及其對利率的影響，並可能採取其認為符合其業務、財務狀況以及流動性和資本資源最佳利益的進一步行動。
44

項目8.財務報表和補充數據
頁面
獨立註冊會計師事務所報告(PCAOB ID號34)
46
合併資產負債表
48
合併業務報表
49
綜合全面收益表(損益表)
50
合併現金流量表
51
合併權益和可贖回非控股權益報表
53
合併財務報表附註
54
1.
介紹的背景和依據
54
2.
重大會計政策
55
3.
房地產，淨
62
4.
房地產收購和無形資產，淨
63
5.
對關聯公司的投資
64
6.
津貼和其他儲備金
64
7.
公允價值計量
66
8.
應付票據和其他債務
68
9.
衍生工具
70
10.
承付款和或有事項
72
11.
收入和合同餘額
74
12.
租賃-公司作為出租人
75
13.
租賃-公司作為承租人
76
14.
以股份為基礎的薪酬獎勵
77
15.
員工福利計劃
79
16.
所得税
82
17.
每股收益(EPS)
85
18.
累計其他綜合收益(虧損)
85
19.
細分結果
86
20.
出售業務
88
21.
待售業務和停產業務
90
22.
後續事件
91
45

獨立註冊會計師事務所報告
致Alexander&Baldwin，Inc.股東和董事會。

對財務報表的幾點看法

本公司已審計Alexander&Baldwin，Inc.及其附屬公司(“本公司”)截至2023年12月31日及2022年12月31日的綜合資產負債表，截至2023年12月31日止三個年度各年度的相關綜合經營表、全面收益(虧損)、權益及可贖回非控制權益及現金流量，以及列於指數第15項的相關附註及附表(統稱為“財務報表”)。我們認為，這些財務報表在所有重要方面都公平地反映了本公司截至2023年12月31日和2022年12月31日的財務狀況，以及截至2023年12月31日的三個年度的經營結果和現金流量，符合美國公認的會計原則。

我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據下列標準審計了公司截至2023年12月31日的財務報告內部控制內部控制--綜合框架(2013)特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的報告和我們2024年2月29日的報告，對公司財務報告的內部控制表達了無保留意見。

意見基礎

這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查與財務報表中的數額和披露有關的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

關鍵審計事項

下文所述的關鍵審計事項是指在對財務報表進行當期審計時產生的事項，該事項已傳達或要求傳達給審計委員會，並且(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露，(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對財務報表的整體意見，我們也不會通過傳達下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。

非持續經營的收入(虧損)，扣除所得税後的淨額--格雷斯處置集團--見財務報表附註1、2和21

關鍵審計事項説明
非持續經營包括被處置、停產或為出售而持有的活動，這些活動代表一個實體的一個組成部分或一組組成部分，在運營和財務報告方面可以清楚地區分出來，代表着對公司的運營和財務業績產生(或將產生)重大影響的戰略業務轉變。在確定持有的待售資產是否是非連續性業務時，管理層作出重大而複雜的判斷。本公司認定材料及建築公司Grace Pacific LLC(“Grace Pacific”)及本公司於毛伊島擁有的採石場土地(統稱為“Grace Disposal Group”)符合列為非持續經營的準則，因出售該等業務代表一項戰略轉變，對本公司的營運及財務業績有重大影響。

由於做出了重大而複雜的判斷，我們將公司對格雷斯處置集團停止運營的決定確定為關鍵審計事項。這需要審計師的高度努力和判斷力，以在管理層確定格雷斯處置集團停止運營的情況下執行審計程序。


46

如何在審計中處理關鍵審計事項
我們與公司確定格雷斯處置集團停止運營有關的審計程序包括以下內容：

•我們測試了與應用非連續作業標準有關的控制措施的設計和操作有效性。

•我們通過以下方式評估了管理層對格雷斯處置集團停產的決定：

–通過執行的程序評估管理層在確定恩典處置集團是否符合停止運營標準時的判斷，包括但不限於對管理層的詢問、閲讀董事會和相關委員會會議的紀要，以及在公開文件中披露將對公司未來運營和財務業績產生重大影響的戰略轉變。
–評估管理層對公司會計政策的應用，並測試所用信息的完整性和準確性(如適用)。
–評估公司披露的準確性和完整性。
/s/ 德勤會計師事務所和德勤律師事務所

夏威夷火奴魯魯
2024年2月29日

自1950年以來，我們一直擔任該公司的審計師。
47

ALEXANDER & BADWIN，Inc.
合併資產負債表
(以百萬為單位)
十二月三十一日，
20232022
資產
房地產投資
房地產$1,609.0 $1,598.9 
累計折舊(227.3)(202.3)
房地產，淨值1,381.7 1,396.6 
房地產開發項目58.1 59.9 
房地產合資企業和合作夥伴投資6.9 7.5 
房地產無形資產，淨值36.3 43.6 
房地產投資淨額1,483.0 1,507.6 
現金及現金等價物13.5 33.3 
受限現金0.2 1.0 
應收賬款，扣除備抵（信用損失和可疑賬款）美元2.91000萬美元和300萬美元2.5 截至2023年和2022年12月31日分別為百萬
4.5 6.1 
經營性租賃使用權資產1.7 5.4 
商譽8.7 8.7 
其他應收款，扣除備抵額3.51000萬美元和300萬美元2.7 截至2023年和2022年12月31日分別為百萬
23.6 6.9 
預付費用和其他資產97.0 91.5 
持有待售資產14.0 126.8 
總資產$1,646.2 $1,787.3 
負債和權益
負債：
應付票據和其他債務$464.0 $472.2 
應付帳款5.8 4.5 
經營租賃負債1.1 4.9 
應計養老金和退休後福利10.0 10.1 
遞延收入70.4 68.8 
應計負債和其他負債91.8 102.1 
與持有待售資產有關的負債0.1 81.0 
總負債643.2 743.6 
承付款和或有事項(附註10)
可贖回非控制性權益（注2）
— 8.0 
股本：
普通股-無面值;授權， 225.0百萬股;發行在外 72.4百萬美元和72.5截至2023年12月31日和2022年12月31日分別為百萬股
1,809.1 1,808.4 
累計其他綜合收益(虧損)3.2 1.8 
超出累積收益的分配(809.3)(774.5)
A & B股東權益總額1,003.0 1,035.7 
負債和權益總額$1,646.2 $1,787.3 
請參閲合併財務報表附註。
48

ALEXANDER & BADWIN，Inc.
合併業務報表
(以百萬為單位，每股數據除外)
截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
營業收入：
商業地產$194.0 $187.2 $174.1 
陸上行動14.9 43.3 79.9 
營業總收入208.9 230.5 254.0 
運營成本和支出：
商業房地產成本101.0 98.7 96.0 
土地運營成本5.6 34.2 38.9 
銷售、一般和行政34.0 35.9 36.6 
資產減值4.8 — — 
總運營成本和費用145.4 168.8 171.5 
出售商業房地產收益（虧損），淨— — 2.8 
處置非核心資產收益(虧損)，淨額1.1 54.0 0.1 
資產處置收益（損失）總額，淨1.1 54.0 2.9 
營業收入(虧損)64.6 115.7 85.4 
其他收入和（費用）：
與合資企業有關的收入(虧損)1.9 1.6 17.9 
養老金終止— (76.9)— 
利息和其他收入（費用），淨額（注2）
(2.7)0.4 (1.7)
利息開支(23.0)(22.0)(26.2)
所得税前持續經營的收入(虧損)40.8 18.8 75.4 
所得税優惠(費用)— 18.3 — 
持續經營的收入(虧損)40.8 37.1 75.4 
非持續經營所得(虧損)，扣除所得税後的淨額(7.8)(86.6)(39.6)
淨收益(虧損)33.0 (49.5)35.8 
終止非控制性權益應佔虧損（收入）(3.2)(1.1)(0.4)
歸屬於A & B股東的淨利潤（損失）$29.8 $(50.6)$35.4 
A & B股東可獲得的每股收益（虧損）：
每股普通股基本收益（損失）： 
A & B股東可持續運營$0.56 $0.51 $1.03 
A & B股東可以停止運營(0.15)(1.21)(0.55)
A & B股東可獲得的淨利潤（損失）$0.41 $(0.70)$0.48 
每股普通股稀釋收益（損失）：
A & B股東可持續運營$0.56 $0.50 $1.03 
A & B股東可以停止運營(0.15)(1.20)(0.55)
A & B股東可獲得的淨利潤（損失）$0.41 $(0.70)$0.48 
加權平均發行股數：
基本信息72.6 72.6 72.5 
稀釋72.8 72.8 72.6 
A & B普通股股東可獲得的金額（注17）：
A & B普通股股東可持續經營$40.7 $36.9 $75.1 
A&B普通股股東可獲得的終止業務(11.0)(87.7)(40.0)
A&B普通股股東可獲得的淨收益(虧損)$29.7 $(50.8)$35.1 
請參閲合併財務報表附註。
49

ALEXANDER & BADWIN，Inc.
綜合全面收益表(損益表)
(以百萬為單位)
截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
淨收益(虧損)$33.0 $(49.5)$35.8 
其他綜合收益(虧損)，税後淨額：
現金流對衝：
未實現利率衍生品收益（損失）0.3 4.9 2.3 
利率衍生品損失（收益）重新分類為利息和其他收入（費用），淨額計入淨利潤（損失）2.7 (0.5)— 
淨利潤（損失）中包含的利息費用的重新分類調整(1.7)0.5 1.6 
員工福利計劃：
精算損益0.1 17.0 (27.4)
計入淨定期收益成本的淨損失攤銷— 1.9 2.8 
包括在淨定期福利成本中的先前服務積分攤銷— 0.1 — 
養老金終止— 76.9 — 
與其他綜合收益(虧損)相關的所得税— (18.3)— 
其他綜合收益(虧損)，税後淨額1.4 82.5 (20.7)
綜合收益(虧損)34.4 33.0 15.1 
歸屬於已終止非控股權益的全面（收益）虧損(3.2)(1.1)(0.4)
歸屬於A & B股東的綜合收益（損失）$31.2 $31.9 $14.7 
請參閲合併財務報表附註。
50

ALEXANDER & BADWIN，Inc.
合併現金流量表
(以百萬為單位)
截至十二月三十一日止的年度：
 202320222021
經營活動的現金流：
淨收益(虧損)$33.0 $(49.5)$35.8 
將淨收入（損失）與運營提供（使用）的淨現金進行調節的調整：
非持續經營的損失(收入)7.8 86.6 39.6 
折舊及攤銷36.8 38.0 39.6 
所得税支出(福利)— (18.1)— 
處置和資產交易損失（收益），淨(1.1)(54.0)(2.9)
資產減值4.8 5.0 — 
利率互換取消指定的損失（收益）2.7 — — 
基於股份的薪酬費用6.1 4.9 5.9 
與合資企業相關的虧損（收入），扣除經營現金分配(1.8)(0.9)(9.0)
養老金終止— 76.9 — 
經營資產和負債變化：
貿易和其他應收款0.1 (3.9)3.9 
預付費用、應收所得税和其他資產(0.9)(1.7)(4.9)
開發/其他財產庫存(3.5)10.5 8.7 
應計養老金和退休後福利— (27.1)(3.0)
應付帳款1.1 0.8 (0.5)
應計負債和其他負債(9.6)(0.3)4.9 
持續經營的經營現金流75.5 67.2 118.1 
來自已終止業務的經營現金流(8.4)(33.2)6.1 
運營提供（使用）的淨現金67.1 34.0 124.2 
投資活動產生的現金流：  
收購的資本支出(9.5)— (16.9)
不動產、廠房和設備的資本支出(21.7)(21.7)(30.3)
處置資產所得收益3.4 73.1 3.0 
購買附屬公司投資和其他投資的付款(0.3)(0.5)(1.2)
對附屬公司和其他投資的投資的資本和其他收入的分配0.5 0.1 149.5 
投資持續運營的現金流(27.6)51.0 104.1 
投資來自非持續經營的現金流34.7 (6.4)(7.6)
投資活動提供(用於)的現金淨額7.1 44.6 96.5 
融資活動的現金流：  
發行應付票據和其他債務的收益— — 131.0 
應付票據和其他債務和遞延融資成本的支付(35.1)(23.2)(288.8)
信用額度協議借款（付款），淨額25.0 (38.0)— 
支付的現金股利(64.3)(57.7)(46.6)
普通股回購和其他付款(5.4)(7.3)(1.3)
為持續運營的現金流提供資金(79.8)(126.2)(205.7)
為非持續經營的現金流提供資金(15.1)11.0 (1.4)
融資活動提供(用於)的現金淨額(94.9)(115.2)(207.1)
持有待售資產中包含的現金、現金等價物、受限現金和現金
現金、現金等價物、限制性現金和持有待售資產中的現金淨增(減)(20.7)(36.6)13.6 
期初餘額34.4 71.0 57.4 
期末餘額$13.7 $34.4 $71.0 
51

截至十二月三十一日止的年度：
202320222021
其他現金流信息：
為持續經營支付的利息，扣除資本化利息$22.6 $21.4 $25.3 
為停產業務支付的利息，扣除資本化利息$0.6 $0.2 $— 
所得税(付款)/退税，淨額$— $1.0 $0.5 
來自持續經營的非現金投資和融資活動：
資本支出計入應付賬款和應計負債及其他負債$2.1 $0.3 $1.5 
取得ROU資產所產生的經營租賃負債$— $0.7 $— 
獲得ROU資產所產生的融資租賃負債$1.7 $2.6 $— 
期末已宣佈但未支付的股息$16.8 $16.3 $13.4 
託管和其他處置應收款增加(減少)$15.0 $0.9 $— 
來自非持續經營的非現金投資和融資活動：
資本支出計入與持有待售資產相關的負債中$— $0.1 $0.1 
取得ROU資產所產生的經營租賃負債$— $20.2 $5.5 
獲得ROU資產所產生的融資租賃負債$— $1.1 $0.1 
對現金、現金等價物、限制性現金和持有待售資產中的現金進行對賬：
時期開始：
現金及現金等價物$33.3 $65.4 $54.9 
受限現金1.0 1.0 0.2 
包括在持有待售資產中的現金0.1 4.6 2.3 
現金、現金等值物、受限制現金以及包含在持待售資產中的現金$34.4 $71.0 $57.4 
期末：
現金及現金等價物$13.5 $33.3 $65.4 
受限現金0.2 1.0 1.0 
包括在持有待售資產中的現金— 0.1 4.6 
現金、現金等值物、受限制現金以及包含在持待售資產中的現金$13.7 $34.4 $71.0 
請參閲合併財務報表附註。
52

ALEXANDER & BADWIN，Inc.
合併權益和可贖回非控股權益報表
(以百萬為單位，每股數據除外)
總股本
普通股累計
其他
綜合收入（損失）		（分佈
超過累計收益）
盈利盈餘		總可贖回
非
控管
利息
股份聲明價值
餘額，2021年1月1日72.4 $1,805.5 $(60.0)$(649.4)$1,096.1 $6.5 
淨收益(虧損)— — — 35.4 35.4 0.4 
其他綜合收益(虧損)，税後淨額— — (20.7)— (20.7)— 
普通股股息（美元0.67每股)
— — — (49.2)(49.2)— 
基於股份的薪酬— 5.9 — — 5.9 — 
已發行（回購）股份，淨值0.1 (0.9)— — (0.9)— 
平衡，2021年12月31日72.5 $1,810.5 $(80.7)$(663.2)$1,066.6 $6.9 
淨收益(虧損)— — — (50.6)(50.6)1.1 
其他綜合收益(虧損)，税後淨額— — 82.5 — 82.5 — 
普通股股息（美元0.83每股)
— — — (60.8)(60.8)— 
基於股份的薪酬— 4.9 — — 4.9 — 
已發行（回購）股份，淨值— (7.0)— 0.1 (6.9)— 
平衡，2022年12月31日72.5 $1,808.4 $1.8 $(774.5)$1,035.7 $8.0 
淨收益(虧損)— — — 29.8 29.8 3.2 
其他綜合收益(虧損)，税後淨額— — 1.4 — 1.4 — 
普通股股息（美元0.8825每股)
— — — (64.6)(64.6)— 
附屬公司的處置— — — — — (10.0)
對非控股權益的分配— — — — (1.2)
基於股份的薪酬— 6.1 — — 6.1 — 
已發行（回購）股份，淨值(0.1)(5.4)— — (5.4)— 
平衡，2023年12月31日72.4 $1,809.1 $3.2 $(809.3)$1,003.0 $— 
請參閲合併財務報表附註。
53

亞歷山大鮑德温公司
合併財務報表附註
1.    介紹的背景和依據
業務描述：亞歷山大鮑德温公司（“A & B”或“公司”）是一家完全集成的房地產投資信託基金（“REIT”），總部位於夏威夷檀香山，其在夏威夷的歷史可以追溯到1870年。隨着時間的推移，該公司已從毛伊島一個佔地571英畝的甘蔗種植園發展成為夏威夷首屈一指的商業房地產公司之一，也是該州最大的雜貨店社區購物中心組合的所有者。截至2023年12月31日，該公司在夏威夷擁有一系列商業房地產改良型物業組合，包括 22零售中心， 13工業資產和四Office屬性，總共代表3.92000萬平方英尺的可租賃總面積，以及142.0Hawai‘i的幾英畝商業用地，其中大部分是根據城市土地租約出租的。
該公司在以下地區運營二細分市場：商業地產和土地運營。對該公司每個可報告部門的描述如下：
•商業地產(“華潤置業”)-這一部門是一家垂直整合的房地產投資公司，其核心能力包括投資和收購(即尋找機會和收購物業)；建設和開發(即新物業的設計和地面開發或現有物業的重新定位和重新開發)；以及內部租賃和物業管理(即執行新的和重新談判的續訂租賃安排，管理其物業的日常運營和維持積極的租户關係)。該公司首選的資產類別包括零售和工業空間的改進型物業，以及城市土地租賃。它的重點是改善零售物業，尤其是以雜貨店為基礎的社區購物中心，以滿足夏威夷社區的日常需求。通過其核心競爭力和在夏威夷的經驗和關係，該公司致力於創造特殊的場所，改善夏威夷居民的生活，並提供場所和機會，使其租户茁壯成長。這一部分的收入主要來自擁有、經營和租賃房地產資產。
•陸上行動-這一部分包括受公司簡化和貨幣化努力影響的公司遺留土地持有、資產和負債。這一部門的財務業績主要來自房地產開發和土地銷售、合資企業和其他遺留業務活動。
列報依據和合並原則： 隨附的合併財務報表是根據美國(“美國”)編制的。編纂是非政府實體按照公認會計準則編制財務報表時採用的權威會計原則的唯一來源。
綜合財務報表包括本公司(包括所有全資附屬公司)的賬目，以及本公司擁有控股權的所有其他實體的賬目。公司間交易和餘額已在合併中沖銷。在企業、合夥企業和有限責任公司中的重大投資，如本公司不擁有控股權，但本公司有能力行使重大影響力，則採用權益法核算。
本公司評估所有具有可變利益的合夥企業、合資企業和其他安排，以確定該實體或安排是否符合VIE的資格。VIE是指投資者缺乏足夠的風險股本，使實體在沒有額外從屬財務支持的情況下為其活動提供資金，或股權投資者作為一個整體缺乏以下特徵之一：(A)指導對實體的經濟表現最重要的活動的權力，(B)吸收實體預期損失的義務，或(C)獲得實體預期回報的權利。如果該實體或安排符合VIE的資格，並且本公司被確定為主要受益人，則要求本公司合併VIE的資產、負債和經營結果。本公司根據需要(即在評估導致上述因素變化的複議事件時)重新評估實體是否為VIE，以此作為確定合併或權益法處理是否仍然合適的一部分。
54

預算的使用： 按照公認會計準則編制合併財務報表要求管理層作出影響報告金額的估計和假設。估計數和假設用於但不限於：(1)資產減值，包括無形資產和商譽；(2)訴訟和或有事項；(3)養卹金和退休後估計數；(4)應收賬款和其他應收款的可收回金額；(5)所得税。如果實際結果與這些估計和假設不同，未來的結果可能會受到重大影響。
舍入：因此，如果根據報告的數據重新計算一些每股金額和百分比，可能會產生差異。
停產運營：於2023年11月，本公司完成出售其於材料及建築公司Grace Pacific LLC(“Grace Pacific”)之權益及本公司於毛伊島擁有之採石場土地(統稱“Grace Disposal Group”)，以及出售Grace Pacific於鋪路公司毛伊島Paying，LLC之50%權益。截至2022年12月31日，與恩惠出售集團相關的資產和負債在綜合資產負債表中歸類為待售資產，財務結果在綜合經營報表和所有列報期間的現金流量中歸類為非持續經營。
重新分類：上一年度列報的某些金額已重新分類，以符合本年度列報的情況(例如，以前列報的標題在當前列報期間低於總資產的5%，或在本年度合併資產負債表中合併的總負債)。其他財產，淨額，以前在綜合資產負債表中單獨報告，現在列報預付費用和其他資產所有提交的期間。中國經濟的變化庫存，以前在綜合現金流量表的營業現金流量內單獨報告，現在列報於預付費用、應收所得税和其他資產所有提交的期間。
細分市場重新分類：該公司不斷監測其可報告部門的事實和情況變化，以確定是否有必要改變經營部門的識別或彙總。有關更多信息，請參閲附註19-細分結果。
2.    重大會計政策
房地產，淨值：房地產淨值主要指與華潤置業部門租賃活動相關的長期實物資產(例如改善物業租賃和土地租賃)；它還包括土地運營部門的土地持有量和相關資產，作為其簡化戰略的一部分，該公司為未來可能的開發或未來貨幣化而持有的土地持有量和相關資產。餘額主要包括土地、建築物和裝修，並按成本扣除累計折舊後入賬。
房地產的增加、改善和其他增強的支出被資本化，而不能改善或延長資產壽命的次要更換、維護和維修在發生時計入費用。當與房地產相關的資產報廢或以其他方式處置時，相關成本和累計折舊將從賬目中扣除，任何由此產生的收益或虧損將計入相應期間的經營業績。
此外，該公司對某些開發和重建項目完成的可能性進行估計。如果本公司確定發展或重建不再可能完成，本公司將支出所有無法收回的資本化成本。與資本化成本相關的現金流量在合併現金流量表中歸類為投資活動。
房地產收購：對房地產的收購進行評估，以確定是否應將其計入資產收購或企業合併(房地產收購通常被視為資產收購)。在資產收購會計項下，本公司根據對收購日現有信息的評估，估計收購有形資產(例如土地、建築物和租户改善)、可識別無形資產(例如原地租賃和有利租賃)和負債(例如不利租賃和承擔債務)的公允價值。根據這些估計，購買對價分配給收購的資產和承擔的負債。收購過程中發生的交易成本被資本化，作為購買對價的組成部分。於企業合併結束時，於確認所有有形及無形資產及負債後，所支付的超過收購資產及假設資產及負債公允價值的額外代價分別代表商譽及交易成本，並於產生時計入費用。
55

在估計所收購的有形和無形資產及承擔的負債的公允價值時，本公司考慮通過盡職調查以及營銷和租賃活動獲得的關於每個物業的信息，並使用各種估值方法，例如使用適當折扣率和資本化率的估計現金流量預測、對最近可比銷售交易的分析、扣除折舊後的重置成本估計以及其他可用市場信息。被收購財產的有形資產的公允價值將該財產的價值視為空置。
收購之有利租賃及假設之不利租賃之價值乃根據下列差額之現值(使用反映收購租賃相關風險之貼現率)估計：(I)根據收購時已議定及就地租賃而須支付之合約金額，及(Ii)管理層對物業或同等物業之公平市場租賃率之估計，按相等於有利租賃之剩餘租期及初始年期加上任何低於市價之固定利率續期期權之估計年期計算。已確認的資產和承擔的負債在相關租賃期內攤銷為收入，並視情況按固定利率續期期權攤銷。
根據管理層對所收購租賃組合的具體特徵以及本公司與主要租户的整體關係的評估，購買價進一步分配給原地租賃價值和租户關係價值。這些金額將在剩餘租賃期內攤銷為費用。
房地產開發：房地產開發指於土地業務分部資本化及列報的若干成本，該等成本涉及(I)在建房地產開發項目及其他擬出售土地或(Ii)擬出租的未來潛在房地產開發項目，而該等項目將會成為中環填海工程分部業務的一部分。對於擬出租的潛在未來房地產開發項目，當相關當局的管理層批准了與中環填海部分項目的開發和建設明顯相關的活動的支出時，與該項目相關的資本化成本(例如，土地的歷史成本和任何土地改善)將計入房地產，淨值在隨附的合併資產負債表中。
與準備出售的在建房地產開發項目有關的某些資本化成本可能包括建造前成本(例如，與土地徵用有關的成本)；建築成本(例如，平整、道路、供水和污水系統、環境美化和項目設施)；直接間接費用(例如，保險和房地產税)；資本化利息；以及直接相關人員的工資和相關費用。
對於開發項目，資本化成本的分配使用直接法分配與被出售單位具體相關的支出，並使用相對銷售價值法分配使整個項目受益的支出。在開發項目基本完成並準備投放市場後產生的直接間接管理成本計入發生的銷售、一般和行政費用。所有間接間接管理費用均計入已發生的銷售、一般和行政費用。
資本化利息：開發項目、大型重建項目和其他符合一定標準的項目的利息成本將作為尚未投入使用的房地產開發和重建項目的一部分進行資本化。利息資本化從開發活動和支出開始時開始，到資產基本完成並準備好使用或準備上市時結束。
折舊和攤銷：折舊和攤銷在資產的估計使用年限內使用直線法計算。財產的預計使用年限如下：
分類壽命範圍(以年為單位)
建築和改善
10至40
租賃權改進
5至10(使用年限或租期較短)
水、電和下水道系統
5至50
機器和設備
2至35
其他物業改善
3至35
無形資產：房地產無形資產包括在房地產無形資產，淨值在隨附的合併資產負債表中，這些項目一般與商業房地產的購置有關。如果與租户的一份或多份租約已經或預期提前終止，本公司評估與租約終止相關的關聯資產的可折舊或攤銷資產的剩餘使用年限(即租户改善、高於和低於市場租賃無形資產、原地租賃價值和租賃佣金)。
56

在與終止有關的情況下，本公司可加速該等關聯資產的折舊和攤銷。
其他無形資產包括在預付費用和其他資產在隨附的合併資產負債表中，一般與資本化供內部使用的軟件有關。
現金和現金等價物：現金等價物包括在購買之日到期日為三個月或更短的高流動性投資。本公司按成本計提該等投資，成本與公允價值大致相同。
受限現金：公司的受限現金餘額主要由1986年修訂後的《國税法》(以下簡稱《守則》)第1031條所得收益組成，即代管的遞延税金銷售，以待將來用於購買房地產資產(如果在規定的時間段內)。截至2023年12月31日和2022年12月31日，零及$0.8在受限現金餘額中，分別從1031號法規遞延納税銷售的可用收益中提取100萬美元。
信貸損失準備金融工具--信貸損失(“ASC 326”)。信貸損失準備從綜合資產負債表中各自金融資產的攤餘成本基礎中扣除。
當多個金融工具存在類似的風險特徵時，一般信貸損失準備是以集體(集合)為基礎來衡量的。如果不存在類似的風險特徵，本公司將按個別工具計量一般信貸損失撥備。對某一特定金融工具是否應納入集合的決定可能會隨着時間的推移而改變。如果一項金融資產的風險特徵發生變化，本公司評估是否適合繼續將該金融工具保留在其現有池中或單獨進行評估。本公司通過將歷史損失信息、有關當前狀況的信息和對可能未反映在歷史損失信息中的未來狀況的合理和可支持的預測的信息，以及各自資產的其他相關信用質量信息，來為資產或資產池制定預期信用損失估計。
如根據本公司於報告日期的評估，借款人遇到財務困難，而還款預期主要透過出售抵押品來提供，則本公司可選擇在釐定信貸損失撥備時，作為實際的權宜之計，使用抵押品於報告日期的公允價值。根據實際權宜之計，信貸損失準備是相關抵押品的公允價值減去出售成本和相應貸款的賬面價值之間的差額。標的抵押品的公允價值通過使用貼現現金流、市場法或直接資本化法等方法確定。用於確定標的抵押品公允價值的關鍵不可觀察投入可能會因可獲得的信息和截至估值日期的市場狀況而有所不同。如果貸款餘額的任何部分被認為是無法收回的，該金額將被註銷。
當管理層確定合同金額的可收回性得不到合理保證時，融資應收賬款被置於非應計項目狀態。當融資應收賬款被指定為非應計項目時，利息只有在收到付款後才被確認為收入。一般而言，當所有拖欠款項根據適用協議的條款變為當期，並且剩餘合同款項的可收回性得到合理保證時，公司將應收融資退回至應計狀態。
壞賬準備：壞賬準備是由管理層根據估計的可收款情況確定的。對可收款能力的估計主要基於對公司客户當前財務狀況和他們的付款記錄的評估，這些情況由公司定期監測。
其他應收賬款，淨額：其他應收款，淨額主要由按成本計入的應收票據減去信貸損失準備金構成。
商譽：本公司每年在報告單位層面審查減值商譽，或在事件或環境變化表明潛在減值時更頻繁地審查商譽減值。測試商譽減值的第一步是進行定性評估，以確定是否發生了表明報告單位資產(包括商譽)的公允價值比其賬面價值更有可能低於其賬面價值的事件或情況。如在評估整體事件或情況後，確定報告單位的公允價值很可能大於賬面值，則不進行商譽減值量化測試。如果定性評估沒有表明報告單位的公允價值很可能大於賬面價值，那麼量化的
57

商譽減值測試是通過比較報告單位的公允價值與其賬面價值(包括相關商譽)進行的。
報告單位的公允價值是使用基於貼現現金流分析的收益法進行估計的。貼現現金流方法依賴於若干假設，包括未來宏觀經濟狀況、報告單位特有的市場因素、企業在較長時期內預計產生的未來現金流量的金額和時間，以及考慮與現金流量的金額和時間相關的風險的貼現率等。本公司將這些公允價值計量歸類為第三級。如果本公司的測試結果顯示報告單位的估計公允價值低於其賬面價值，則就賬面金額超過報告單位公允價值的金額確認減值費用，但不超過分配給該報告單位的商譽總額。
截至2023年12月31日和2022年12月31日，公司的商譽餘額為8.7這可歸因於CRE報告單位，該單位也是一個應報告的部門。沒有與土地行動報告股有關的商譽，這也是一個應報告的部分。
持有待售資產和負債將以出售方式處置的資產和負債(“處置集團”)重新歸類為持有待售資產和與持有待售資產有關的負債在我們的綜合資產負債表上。被歸類為持有待售的處置集團是根據出售合同進行的，適用的盡職調查期在本報告所述期間結束之前已經到期。出售集團按賬面價值或公允價值減去出售成本中較低者計量，不計折舊或攤銷。出售集團的公允價值減去任何出售成本，在其仍被歸類為持有待售的每個報告期進行評估，任何對賬面價值或公允價值減去出售成本較低的重新計量均報告為對賬面價值的調整。
截至2023年12月31日，與一個華潤置業改善物業相關的資產和負債在綜合資產負債表中重新分類為持有待售。截至2022年12月31日，與恩惠處置集團相關的資產和負債在截至2022年12月31日的綜合資產負債表中重新分類為持有待售。與停止製糖業務有關的責任列於應計負債和其他負債在合併資產負債表中。
自保責任：本公司為某些損失自行投保，包括但不限於員工健康、工人賠償、一般責任、不動產和個人財產，以及房地產建築保修和缺陷索賠。如果可行，該公司將獲得第三方保險，以限制其對這些索賠的風險敞口。在評估其自保負債時，本公司會考慮多項因素，包括過往的索賠經驗、人口統計因素，以及獨立第三方提供的估值。
可贖回的非控股權益：該公司擁有一家70
附屬公司的非控股權益如可按公允價值以外的現金或其他非公司控制資產贖回，則分類為夾層權益，不包括權益和負債。該等金額於每個報告日期調整至(1)非控股權益持有人應佔淨收益或虧損、應佔其他全面收益或虧損及股息的累計金額，以及(2)於每個年度資產負債表日的贖回價值，以較高者為準(1)初始賬面值增減。由此產生的賬面價值變動，無論是增加還是減少，都根據盈利盈餘或普通股(如沒有盈利盈餘)進行相應的調整。
公允價值計量：ASC主題820，公允價值計量和披露修訂後的美國會計準則(“ASC 820”)確立了公允價值等級，這要求本公司在計量公允價值時最大限度地使用可觀察到的投入，並最大限度地減少使用不可觀察到的投入。該層次結構將相同資產或負債的活躍市場中未調整的報價市場價格放在最高優先級(1級衡量標準)，將最低優先級分配給不可觀察到的投入(3級衡量標準)。層次結構中的三個輸入級別定義如下：
58

第1級：活躍市場中相同資產或負債的報價(未經調整)。
第二級：1級價格以外的其他重要可觀察到的投入，如類似資產的報價或負債，非活躍市場的報價，或可觀察到的或可被可觀察到的市場數據證實的其他投入。
第三級：無法觀察到的重大投入，反映了公司自己對市場參與者將用於為資產或負債定價的假設的假設。
如果用於計量公允價值的技術包括來自公允價值層次的多個級別的投入，則重要投入的最低水平決定整個公允價值計量在層次中的位置。
收入確認和租賃-公司作為出租人：該公司的收入來源主要包括商業物業租金以及房地產和房地產開發項目的銷售。該公司的收入來自其二不同的細分市場：
商業地產：商業地產細分市場 擁有、經營、租賃和管理夏威夷的零售、寫字樓和工業物業組合；它還將夏威夷的城市土地出租給第三方承租人。商業地產收入按租賃會計準則確認，本公司為出租人。
該公司審查其合同，以確定它們是否符合租賃資格。當在一段規定的時間內將實質上所有經濟利益和指導使用已確定資產的權利轉讓給客户以供考慮時，合同被確定為租賃。在本次審查期間，公司評估了資產規格、替代權、購買選擇權、經營權和合同期內對資產的控制等項目。
本公司與租賃和非租賃組成部分簽訂了租賃協議，這些租賃和非租賃組成部分通常在ASC主題606下單獨核算，與客户簽訂合同的收入。本公司已選擇實際權宜之計，對於所有類別的標的資產，如非租賃組成部分與租賃組成部分遵循相同的時間和模式，且租賃組成部分被歸類為經營性租賃，則不將其與租賃組成部分分開。租金收入中包括的非租賃部分主要包括承租人償還公共區域維修費用和出租人支付並由承租人使用的其他服務費用。在實際的權宜之計下，由於租賃部分是合同中的主要部分，因此公司在租賃指導下對單一的組合部分進行了核算。
租金收入主要來自經營租賃，因此一般在租賃期內按直線原則確認。本公司租約的固定合約付款按各租約條款以直線方式確認。直線型租金收入從客户接管租賃場所的控制權開始。應計直線應收賬款是指直線租金收入超過目前根據租賃協議收取的租金的數額。本公司的某些租賃協議包括或有租金收入的條款(例如，基於租户銷售額的百分比租金)和租户償還的物業運營成本，這兩項都作為可變付款入賬。
該公司的某些租約包括終止和/或延期選項。終止選項允許客户在特定情況下在租期結束之前終止租賃。公司的延期選擇權由承租人酌情行使，包含固定費率的租金或需要按市場費率重新談判。與物業租賃有關的初始直接成本，主要是佣金，在資產負債表中資本化，並在租賃期內攤銷。談判或安排租賃的所有其他費用在發生時計入費用。
與租賃相關的應收賬款定期評估是否可收回，考慮的因素包括但不限於客户的信用質量、客户的歷史趨勢以及客户付款條件的變化。在確定客户應收賬款不可能收回時，本公司將沖銷應收賬款和任何應計直線應收賬款，並記錄先前確認的收入的相應減少。後續收入按現金基礎入賬，直至相關賬單有可能收回為止。在確定租户的部分應收賬款不可能收回時(例如，由於當前情況影響特定金額)，本公司將為已記錄的經營租賃應收賬款計提壞賬準備，並對先前確認的收入進行相應調整。
陸上行動： 房地產銷售收入於標的貨物控制權轉移至客户且付款到期時確認(一般於結算日)。對於某些開發項目，該公司將使用完工百分比來確認收入。根據這一方法，確認的收入數額是根據整個報告期發生的開發成本佔預期總額的百分比確定的。
59

與開發項目相關的開發成本。在評估與開發項目相關的預期開發成本時，需要進行大量的估計和管理層的大量判斷。
在綜合基礎上，除在綜合資產負債表中披露作為合同資產或合同負債記錄的金額外，公司還披露分配給完全未履行或部分履行義務的合同對價金額的信息(見附註11--收入和合同餘額)。與這一披露相關，本公司選擇不披露分配給最初預期期限為一年或更短時間的某些合同的剩餘履約義務的合同對價金額。這可能發生在截至期末執行的房地產銷售合同中，這些合同在期末之後將基礎資產的控制權轉移給客户。此類交易的結束日期一般發生在合同執行日期的一年或更短時間內。
租賃-作為承租人的公司：本公司通過考慮一項安排是否在一段時間內轉讓一項已確認資產的使用權以換取對價來確定該安排在開始時是否為租賃。經營租約包括在經營性租賃使用權資產(“ROU資產”)和經營租賃負債(“租賃負債”)計入公司綜合資產負債表。與融資租賃相關的淨資產和租賃負債包括在房地產，淨值和應付票據和其他債務分別計入本公司的綜合資產負債表。
ROU資產代表公司在租賃期內使用基礎資產的權利，租賃負債代表支付租賃產生的租賃付款的義務。ROU資產和租賃負債在開始日期根據租賃期內租賃付款的現值確認。由於該公司的大多數租賃不提供隱含利率並且不容易確定，因此該公司使用其增量借款利率，該利率基於開始日期類似租賃付款期限的抵押借款的估計利率。ROU資產還包括在開始日期或之前支付的任何租賃付款，但不包括收到的任何租賃激勵。租賃條款可能包括在合理確定公司將行使選擇權時延長或終止租賃的選擇權。租賃付款的經營租賃費用在租賃期內按直線法確認。
在應用租賃指引方面，本公司已評估其作為承租人的租約內的租賃及非租賃部分，並已為所有類別的標的資產選擇實際的權宜之計，將租賃及非租賃部分作為一個組成部分在其租賃協議中列報。本公司亦已選擇就所有類別的標的資產，不確認12個月或以下租期的租賃負債及租賃資產。
持有和使用的長期資產和有限壽命無形資產的減值：當事件或情況顯示賬面值可能無法收回時，持有及使用的長期資產，包括有限年限的無形資產，會被檢視是否有可能減值。在這種評估中，資產產生的估計未來未貼現現金流量與資產的記錄金額進行比較，以確定其賬面價值是否不可收回。如果審查確定不會收回記錄的價值，則該資產的記錄金額將減少到估計公允價值。在評估長期資產組的公允價值時，需要進行重大估計和大量判斷。這些長期資產減值分析具有高度主觀性，因為它們要求管理層對未來現金流量的時間和金額、現金流量預測期、未來事件的不確定性(包括經濟條件的變化、經營業績的變化、資產使用的變化以及資產維護和改進的持續成本)作出假設並作出相當大的判斷，因此，會計估計可能會因期間而異。請參閲附註7--公允價值計量以進行進一步討論。
關聯公司的投資減值：每當有任何指標顯示價值可能減值或賬面價值可能無法收回時，本公司便會審核其於未合併聯營公司的投資，按權益法計提減值。在指標顯示價值損失可能已經發生的範圍內，公司將對定量和定性因素進行評估，以確定價值損失是否是暫時的。如潛在價值損失被確定為非暫時性的，本公司將確認減值損失，其計量為投資的賬面價值超過估計公允價值，並在綜合經營報表中計入減值損失。在估計公允價值時涉及的重大估計是高度主觀的，包括相當大的判斷，包括公司當前和未來對一般經濟和市場狀況的評估，對未來現金流量(包括收入和銷售成本)的時間和數量的估計，以及基於所感知的風險的適當貼現率等。這些假設和其他假設的變化可能會影響未合併聯屬公司的公允價值。該公司將這些公允價值計量歸類為第三級。
基於股份的薪酬：本公司記錄向員工和董事支付的所有股份薪酬的補償費用。本公司的各種股權計劃在附註14份以股份為基礎的支付獎勵中有更全面的描述。
60

員工福利計劃：該公司為現有員工和退休員工提供廣泛的福利，包括單一僱主固定福利計劃、退休後、固定繳費計劃、離職後和醫療保健福利。該公司根據各種精算假設記錄與這些計劃相關的金額，包括貼現率、假定回報率、薪酬增長、週轉率和醫療成本趨勢。該公司每年審查其精算假設，並根據當前的經濟狀況和趨勢對這些假設進行修改。本公司相信，根據本公司的經驗及獨立精算師的意見，在記錄本公司計劃下的債務時所採用的假設(載於附註15-僱員福利計劃)是合理的；然而，實際經驗的差異或假設的改變可能會對本公司的財務狀況或經營業績造成重大影響。
利息和其他收入(費用)， 網絡
202320222021
養卹金和退休後福利(費用)$(0.5)$(0.6)$(3.0)
利息收入0.4 0.3 1.0 
累計其他綜合收益(虧損)中利率衍生收益(虧損)的重新分類(2.7)0.5 — 
其他收入(費用)，淨額0.1 0.2 0.3 
利息和其他收入(費用)，淨額$(2.7)$0.4 $(1.7)
所得税：本公司在為財務報表目的確定所得税費用時作出某些估計和判斷。該等估計及判斷被應用於計算税項抵免、税項利益及扣減，以及某些遞延税項資產及負債的計算，該等遞延税項資產及負債是因就税務及財務報表目的確認收入及開支的時間不同而產生的。遞延税項資產及遞延税項負債已按所需程度作出調整，以反映預期在暫時性差異逆轉時生效的税率。由於税法的變化和税務機關的審計調整，可能需要對遞延税項資產和遞延税項負債進行調整。如果需要在任何特定期間進行調整，調整將包括在隨附的合併經營報表的税務準備中。該公司記錄了一項估值準備金，以將其遞延税項資產減少到它認為更有可能實現的數額。估值免税額的變動將計入調整期間的税項撥備。有關進一步討論，請參閲附註16--所得税。
停產運營：當符合標準時，該公司在綜合經營報表中將出售集團報告為停產業務。在截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度中，該公司的非持續經營虧損包括與格雷斯出售集團相關的處置、收入和費用的淨虧損，以及與公司以前的食糖業務的債務清償相關的費用。業務結果在合併業務報表中作為非連續性業務列報。有關更多信息，請參閲附註21-持有以供出售和停止運營。

每股收益(EPS)：根據ASC主題260計算和披露基本每股收益和稀釋後每股收益，每股收益。本公司採用兩級法計算普通股股東可獲得的收益。在兩類法下，收益按按贖回價值記錄的可贖回非控股權益的增加額進行調整。該等調整代表實質上向非控股權益持有人派發股息，因為持有人有合約權利在贖回時收取指定數額。因此，收益進行了調整，以反映這種不同於其他普通股股東的物質分配。此外，該公司將淨收益分配給每一類普通股和參股證券，就像該期間的所有淨收益都已分配一樣。該公司的參與證券由基於時間的受限單位獎勵組成，其中包含不可剝奪的獲得股息的權利，因此被視為與普通股股東一起分享收益。普通股每股基本收益不包括攤薄，計算方法為分配給普通股的淨收益除以當期已發行普通股的加權平均數。普通股每股攤薄收益的計算方法是，將可分配給普通股的淨收益除以當期已發行普通股的加權平均數，並根據非參與的基於股份的獎勵的潛在攤薄效應進行調整。
61

最近採用的會計公告
2020年3月，FASB發佈了會計準則更新(ASU)第2020-04號，中間價改革，建立了ASC主題848，此後通過ASU編號2021-01和ASU編號2022-06(統稱為ASC 848)對標準進行了修改。ASC 848就參考匯率改革的影響提供了可選的實際權宜之計和例外，如果滿足某些標準，這些影響將影響某些債務、租賃、衍生品和其他合同。這些修訂僅適用於參考倫敦銀行間同業拆借利率或其他參考利率的合約和對衝關係，這些參考利率預計將因參考利率改革而終止。這些修改立即生效，可能適用於2024年12月31日或之前簽訂或評估的合同修改和套期保值關係。本公司於2023年第二季度採用ASU 2020-04，修改若干債務，將參考利率由LIBOR更新為有擔保隔夜融資利率(“SOFR”)。採用這一準則並未對公司的財務狀況或經營業績產生實質性影響，也未對公司的披露產生重大影響(見附註8--應付票據和其他債務)。
最近發佈的會計聲明
2023年10月，FASB發佈了ASU 2023-06號(“ASU 2023-06”)，信息披露改進--《美國證券交易委員會》信息披露更新和簡化倡議的編纂修正案。該ASU修改了各種編纂專題的披露和提交要求，使其與美國證券交易委員會的規定保持一致。對各專題的修改應前瞻性適用，每項單獨披露的生效日期將根據美國證券交易委員會移除相關披露的生效日期確定。如果美國證券交易委員會在2027年6月30日前仍未取消S-X或S-K條例中的適用要求，則本ASU將不會生效。禁止提前領養。本公司預計本次會計準則更新的修訂不會對其合併財務報表和相關披露產生實質性影響。
於2023年11月，FASB發佈ASU編號2023-07（“ASU 2023-07”）， 分部報告(主題280)：改進可報告分部披露改善可報告分部披露要求，主要是通過加強對重大分部費用的披露。此外，ASU中的修訂加強了中期披露要求，澄清了實體可以披露多個分部損益的情況，為具有單一可報告分部的實體提供了新的分部披露要求，幷包含其他披露要求。ASU 2023-07適用於2023年12月15日之後的會計年度，以及2024年12月15日之後的會計年度內的中期，並要求追溯適用於財務報表中列報的所有先前期間。允許及早領養。該公司目前正在評估此次會計準則更新對其綜合財務報表和相關披露的影響。
於2023年12月，FASB頒佈會計準則第2023-09號（“會計準則第2023-09號”）， 所得税(專題740)：改進所得税披露提高所得税披露的透明度和決策有用性，主要涉及税率對賬和繳納所得税的信息。ASU 2023-09在預期的基礎上，從2024年12月15日之後的年度期間生效。允許及早領養。該公司目前正在評估此次會計準則更新對其綜合財務報表和相關披露的影響。

3.     房地產，淨
截至2023年和2022年12月31日的房地產淨值包括以下內容（單位：百萬）：
20232022
土地$781.1 $780.0 
建築736.6 719.6 
其他物業改善91.3 99.3 
小計1,609.0 1,598.9 
累計折舊(227.3)(202.3)
房地產，淨值$1,381.7 $1,396.6 
如注2 -重要會計政策所述，公司可能會將開發、重大重建和其他符合某些標準的項目的長期資產產生的部分利息成本資本化。產生的總利息成本為美元23.5百萬，$22.5百萬美元，以及$26.52023年、2022年和2021年分別為百萬。與開發活動相關的資本化利息成本為美元0.5百萬，$0.5百萬美元，以及$0.32023年、2022年和2021年分別為100萬。
截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度的折舊費用為美元29.2百萬，$29.4百萬美元，以及$29.2分別為100萬美元。
62

4.    房地產收購和無形資產，淨
收購
下表總結了我們截至2023年12月31日止年度的房地產收購活動，這些活動計入資產收購（以百萬美元計）。有 不是截至2022年12月31日止年度的收購。
2023
收購房產數量1
1
合同價$9.5 
收購總價2
$9.5 
1 2023年的收購部分由根據《法典》第1031條和第1033條從2021年和2022年毛伊島土地出售中自願和非自願轉換中獲得的資金組成。
2收購總價包括收盤成本和積分。
截至2023年12月31日止年度收購資產的總購買價格分配如下（單位：百萬）：
購入資產的公允價值
收購的資產：
土地$3.0 
財產和改善6.1 
就地租約0.4 
收購的總資產$9.5 
截至收購日，現場租賃的加權平均攤銷期約為 10.0好幾年了。
無形資產，淨額
房地產無形資產，淨值和其他包括在預付費用和其他資產截至2023年12月31日、2023年和2022年，情況如下(單位：百萬)：
20232022
就地租約$73.8 $75.0 
優惠租賃15.0 15.2 
原址租賃累計攤銷(43.6)(38.8)
有利租約的累計攤銷(8.9)(7.8)
房地產無形資產，淨值$36.3 $43.6 
其他無形資產$0.6 $0.6 
其他無形資產累計攤銷(0.6)(0.6)
其他無形資產，淨額$— $— 
無形資產攤銷費用總額為#美元7.1百萬，$8.1百萬美元，以及$10.7截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度，本集團分別錄得約人民幣100，000，000元。 預計未來五年與無形資產相關的攤銷費用如下(單位：百萬)：
估計數
攤銷
2024$5.7 
20255.3 
20263.8 
20273.6 
20282.7 
63

5.     對關聯公司的投資
本公司對聯屬公司的投資主要包括對經營或開發房地產的有限責任公司以及從事材料相關活動和可再生能源的合資企業的股權投資。本公司並無控股財務權益，但有能力對該等投資的經營及財務政策施加重大影響，並因此採用權益會計方法核算其投資。公司綜合經營報表中的經營業績包括公司在其權益法投資淨收益(虧損)中的比例份額。
2021年11月，公司的合資項目Kukui`ula Development Company(Hawaii)LLC(“KDCH”)、Kukui`ula Web IP LLC和Lodge IP LLC(統稱為“Kukui`ula”)完成了將其幾乎所有資產以#美元出售給第三方的交易。183.5100萬美元(“庫奎拉交易”)，導致公司收到現金分配#美元。113.4百萬美元。在Kukui‘ula交易後，本公司及其合資夥伴保留了各自在KDCH的所有權權益。
該公司在關聯公司的投資賬面價值總計為$38.5百萬美元和美元36.9分別截至2023年和2022年12月31日，記錄在房地產合資企業和合作夥伴投資而且在裏面預付費用和其他資產在綜合資產負債表上。截至2023年12月31日和2022年12月31日，公司在關聯公司的投資的未分配收益約為$7.9百萬美元和美元5.6分別為100萬美元。來自未合併附屬公司的股息和分配總額為$0.52023年，百萬美元0.82022年為100萬美元，148.62021年將達到100萬。在截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的三年中，與合資企業相關的收入(虧損)為$1.9百萬，$1.6百萬美元和美元17.9百萬美元，運營現金分配的投資回報為#美元0.1百萬，$0.7百萬美元和美元8.9分別為100萬美元。
這些實體報告的截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日按權益法核算的合併資產和負債摘要如下(以百萬計)：
20232022
流動資產$63.6 $56.5 
非流動資產259.7 240.0 
總資產$323.3 $296.5 
流動負債$39.5 $26.3 
非流動負債143.7 121.1 
總負債$183.2 $147.4 
在截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的每一年，按權益法核算的此類實體報告的綜合經營業績摘要如下(以百萬計)：
202320222021
收入$154.4 $130.0 $231.1 
營運成本及開支137.4 118.4 0204.1 
毛利(虧損)$17.0 $11.6 $27.0 
持續經營的收入(虧損)1
$(1.5)$1.6 $(287.9)
淨收益(虧損)1
$(1.5)$1.3 $(288.1)
1包括被投資人持有的權益法投資的收益。
對聯屬公司截至2021年12月31日止年度的淨收益(虧損)的投資，主要與合資企業因上述Kukui`ula交易而產生的淨虧損有關，在該交易中，出售淨資產的賬面價值超過銷售所得淨額。關於Kukui‘ula交易，該公司確認了與合資企業有關的收入#美元。5.52021年第四季度為2000萬美元，反映出基數差異來自非臨時性減值費用#美元186.8本公司於2018年第四季度錄得百萬元。
6.     其他應收款和備抵及其他準備金
其他應收款
下表是公司其他應收賬款的摘要(單位：百萬)：
64

2023年12月31日2022年12月31日
融資應收賬款1
$24.4 $4.6 
其他應收賬款2
2.7 5.0 
其他應收賬款，毛額27.1 9.6 
減：信用損失備抵(3.5)(2.7)
扣除備抵後的其他應收款$23.6 $6.9 
1截至2023年12月31日，該公司有一張與出售格雷斯處置集團有關的應收票據，該票據記錄在公司部門。這張票據已於2024年1月全額支付。
2代管應收賬款主要與土地業務部門有關。
津貼和其他儲備金
本公司將包括在其他應收賬款中的應收賬款和其他金融資產的記錄金額減去各種撥備和準備金賬户。下表列出了截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的三年中與公司應收賬款和其他應收賬款中包括的金融資產有關的各種備抵和準備金賬户的餘額和活動(包括重新分類)(單位：百萬)：
其他應收賬款的信用損失準備應收賬款準備金
土地經營融資應收賬款
商業地產融資應收賬款2
信貸損失準備總額壞賬準備
餘額，2021年1月1日$3.9 $— $3.9 $2.6 
撥備(發放)--從收入中扣除(1.4)— (1.4)(1.7)
註銷或其他--從津貼中扣除1
— — — (0.1)
平衡，2021年12月31日$2.5 $— $2.5 $0.8 
撥備(發放)--從收入中扣除0.2 — 0.2 0.2 
註銷或其他--從津貼中扣除1
— — — 1.4 
平衡，2022年12月31日$2.7 $— $2.7 $2.4 
撥備(發放)--從收入中扣除0.2 (0.2)— 0.8 
註銷或其他--從津貼中扣除1
— 0.8 0.8 (0.3)
平衡，2023年12月31日$2.9 $0.6 $3.5 $2.9 
1核銷或其他活動(例如，對收付實現制處理的全額準備金餘額進行重新分類)。
請參閲附註12-租賃-公司作為出租人討論與公司對租賃到期金額的應收金額進行評估相關的本期費用。請注意，在ASC主題842下，租契這類費用和準備金活動反映了原先記錄的收入和應收餘額的沖銷。
土地業務融資應收賬款的信貸損失準備涉及出售涉及融資組成部分的未經改善的遺留財產或開發地塊而產生的依賴抵押品的應收賬款。每一筆融資應收賬款的可回收性在每個報告期均使用特定信息進行評估，其中包括交易對手的信用質量，以及對影響應收賬款可回收性的未來狀況的合理和可支持的預測。
商業地產融資應收賬款的信貸損失準備涉及商業地產分部應收租户的票據，涉及與現有租户的租金減免安排和終止租户的拖欠租金。本公司根據一系列信用質量指標評估每個報告期的商業地產應收票據的可回收性，這些指標包括但不限於支付狀況、歷史貸款沖銷以及借款人和擔保人的財務實力。
以下是我們的融資應收賬款的攤餘成本基礎摘要(包括在其他應收賬款中)和信用質量指標(按來源年份彙總)，以及按來源年份列出的註銷總額摘要(以百萬為單位)：
65

創始年份截止日期的餘額
20232022202120202019之前2023年12月31日
安全$4.1 $0.2 $0.2 $0.1 $— $2.5 $7.1 
不安全15.0 0.3 0.1 0.3 — 1.6 17.3 
應收票據總額$19.1 $0.5 $0.3 $0.4 $— $4.1 $24.4 
年初至今總核銷— — — — — — — 
7.    公允價值計量
經常性公允價值計量
該公司以公允價值記錄其利率掉期。公司利率掉期的公允價值被歸類為公允價值層級中的第2級計量，基於公司在報告日期為終止合同將收取或支付的估計金額，並使用利率定價模型和利率相關的可觀察輸入數據確定（有關公司衍生工具的公允價值信息，請參閲註釋9 -衍生工具）。
下表列出了截至2023年和2022年12月31日按經常性基準計量的這些資產和（負債）的公允價值（單位：百萬）：
按公允價值計量
2023年12月31日
合併資產負債表位置總活躍市場報價(一級)重要的可觀察輸入
(2級)		無法觀察到的重要輸入
(3級)
資產
衍生金融工具-利率掉期預付費用和其他資產$4.1 $— $4.1 $— 
負債
衍生金融工具-利率掉期應計負債和其他負債$(2.7)$— $(2.7)$— 
按公允價值計量
2022年12月31日
合併資產負債表位置總活躍市場報價(一級)重要的可觀察輸入
(2級)		無法觀察到的重要輸入
(3級)
資產
衍生金融工具-利率掉期預付費用和其他資產$5.5 $— $5.5 $— 
負債
衍生金融工具-利率掉期應計負債和其他負債$(2.8)$— $(2.8)$— 
非經常性公允值
某些金融和非金融資產和負債按非經常性公平值計量，並在某些情況下（例如有證據表明存在減損時）需要進行公平值調整。公司識別和記錄損失的流程在註釋2 -重大會計政策中討論。

持有和使用的長期資產和有限壽命無形資產的減值：在截至2023年12月31日的年度內，本公司不確認持有和使用的長期資產或有限壽命的無形資產的任何減值。於截至2022年12月31日止年度內，本公司確認減值費用共$5.0與瓦胡島上保護和農業分區土地相關的100萬美元。該公司將這些公允價值計量歸類為公允價值等級中的第三級，因為它們涉及重大的不可觀察的輸入，如現金流預測、貼現率和管理假設。
66

持有待售資產的減值：截至2023年12月31日，一華潤置業改善物業符合持有待售物業的分類標準，因此，按其公允價值減去出售成本計量，減值費用為#美元。2.2在截至2023年12月31日的一年中，截至2022年12月31日，由於格雷斯出售集團被歸類為持有待售，本公司按公允價值減去出售成本計量格雷斯處置集團，並記錄了減值#美元89.8在截至2022年12月31日的一年中，本公司將這些公允價值計量歸類為公允價值層次中的第三級，因為它是根據重大的不可觀察的輸入確定的，例如關於第三方預期銷售收益的管理假設。
下表提供了關於用於確定持有和使用的長期資產和持有的待售資產的公允價值的重大不可觀察投入的量化信息，截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度淨額(以百萬計)：
第3級公允價值計量
總總收益(虧損)估值技術/不可觀察的投入加權平均貼現率
2023年12月31日
持有待售資產，淨額1,2
$14.2 $(2.2)合同價值不適用
總$14.2 $(2.2)
2022年12月31日
持有待售資產，淨額1,3
$50.0 $(89.8)指示性出價不適用
長壽資產4
— (5.0)貼現現金流16%
總$50.0 $(94.8)
1 資產或負債呈列在 持有待售資產或與持有待售資產有關的負債分別在合併資產負債表中。 與2023年確認的CRE改善房地產相關的減損損失列示於 資產減值在合併經營報表中。於2022年確認的與Grace出售集團相關的虧損呈列於 非持續經營所得(虧損)，扣除所得税後的淨額在綜合業務報表中。
2 包括與中環填海改善物業有關的待售資產$14.0百萬美元，扣除與持有待售資產相關的負債$0.1百萬美元，不包括估計的銷售成本$0.3百萬美元。
3 包括與格雷斯處置集團相關的待售資產#美元126.8百萬美元，扣除與持有待售資產相關的負債$81.0百萬美元，不包括估計的銷售成本$4.2百萬美元。
4 包括在房地產在綜合資產負債表中。減值損失列示於土地運營成本在綜合業務報表中。
廢棄的開發成本：於截至2023年12月31日止年度內，本公司錄得減值費用$2.6與放棄潛在的中環填海發展項目有關的1000萬美元，載於資產減值在綜合業務報表中。

未按公允價值計量的金融資產和負債
在我們的綜合資產負債表中，未按公允價值計量的金融資產和負債包括現金和現金等價物、限制性現金、應收賬款和票據、淨額和應付票據以及其他債務。由於工具的短期性質，本公司現金及現金等價物、限制性現金、應收賬款、淨借款和短期借款的公允價值接近其賬面價值，這在公允價值層次中被歸類為第一級計量。

公司應收票據的公允價值接近賬面金額#美元。20.8百萬美元和美元1.9截至2023年12月31日和2022年12月31日。這些票據的公允價值是使用貼現現金流分析估計的，在該分析中，公司使用不可觀察的輸入，例如由貸款與價值比率和與管理層認為將進行類似貸款的相關抵押品相關的市值利率確定的市場利率，並被歸類為公允價值等級中的第三級計量。
於2023年12月31日，本公司應付票據及其他債務的賬面金額為$464.0百萬美元，相應的公允價值為$452.5百萬美元。於2022年12月31日，本公司應付票據及其他債務的賬面金額為$472.2百萬美元，相應的公允價值為$449.2百萬美元。債務公允價值是根據與本公司現有債務安排具有類似風險、條款和到期日的工具按利率對債務的未來現金流量進行貼現計算的，在公允價值層次中被歸類為第三級計量。

67

8.     應付票據和其他債務
截至2023年12月31日和2022年12月31日，應付票據和其他債務構成如下(單位：百萬)：
未償還本金
債務利率(%)到期日2023年12月31日2022年12月31日
安全：
勞拉尼村3.93%2024$57.8 $59.0 
珍珠高地4.15%202475.1 77.3 
光伏融資(1)(1)4.1 2.6 
馬諾阿市場(2)202952.7 54.5 
小計$189.7 $193.4 
不安全：
A系列筆記5.53%20247.1 14.2 
J系列筆記4.66%202510.0 10.0 
B系列筆記5.55%202627.0 36.0 
C系列筆記5.56%20269.0 11.0 
F系列筆記4.35%20269.7 15.2 
H系列筆記4.04%202650.0 50.0 
K系列筆記4.81%202734.5 34.5 
G系列筆記3.88%202722.1 28.1 
L系列筆記4.89%202818.0 18.0 
系列I筆記4.16%202825.0 25.0 
定期貸款54.30%202925.0 25.0 
小計$237.4 $267.0 
循環信貸安排：
A & B左輪手槍(3)2025(4)37.0 12.0 
小計$37.0 $12.0 
債務總額（合同）$464.1 $472.4 
未攤銷債務發行成本(0.1)(0.2)
債務總額(賬面價值)$464.0 $472.2 
(1)融資租賃的加權平均貼現率為4.75%，到期日從2027年到2028年
(2)貸款的規定利率為SOFR加碼1.35%。在2023年8月1日之前，Loan的聲明利率為LIBOR加1.35%。貸款在到期時被交換到3.14%固定利率。
(3)貸款的規定利率為SOFR加碼1.05基於定價網格的%，外加SOFR調整0.10%。在2023年4月28日之前，Loan的聲明利率為LIBOR加1.05%基於定價網格。$50.0到2022年6月，1000萬美元被交換到2.40%固定利率。
(4)A&B Revolver有二六-一個月的可選期限延長。
本公司的應付票據及其他債務分為以下類別：以房地產、改善物業或其他資產作抵押的債務工具(“有抵押債務”)、應付無抵押票據及其他定期貸款(“無抵押債務”)及循環信貸安排(“循環信貸安排”)項下的借款(“循環信貸安排”)，其中包括公司一般用途的現有循環信貸安排(“A&B Revolver”)。
有擔保債務
勞拉尼村：關於於截至2018年12月31日止年度進行的商業地產改善物業的資產收購，本公司假設62.0由勞拉尼村擔保的100萬抵押貸款，將於2024年5月1日到期，利息為3.93%。這張票據每月只需支付大約#美元的利息。0.2到2020年5月，將達到100萬。此後，該票據需要每月支付約#美元的本金和利息。0.3百萬美元，最後本金約為$57.5100萬美元將於2024年5月1日到期。
珍珠高地：在2013年9月收購珍珠高地中心一事上，該公司承擔了一美元59.3以物業作抵押的百萬按揭貸款。2014年12月，對這筆貸款進行了再融資，使貸款金額增加到#美元。92.0百萬英鎊(計息於4.15%)。再融資貸款需要每月支付大約#美元的本金和利息。0.4百萬美元，最後本金約為$73.0100萬美元將於2024年12月8日到期。
馬諾阿市場：於二零一六年，本公司透過全資附屬公司訂立一項60.0Manoa Marketplace與第一夏威夷銀行(FHB)簽訂了100萬歐元的抵押貸款協議。這筆貸款按基準利率計息，最初是倫敦銀行同業拆借利率加1.35%，並要求在期限內支付本金和利息，最終本金支付#41.7100萬美元將於2029年8月1日到期。2023年，本公司與FHB簽訂票據修改協議，自2023年8月1日起，將Manoa Marketplace抵押貸款的利率從LIBOR過渡到基於SOFR的基準利率。
68

協議的所有其他條款基本保持不變。本公司先前已訂立一項利率互換協議，名義金額相等於債務本金金額，以釐定相關定期利息支付的基於LIBOR的浮動利率，實際利率為3.14%(請參閲附註9-衍生工具)。利率互換協議也在2023年進行了修改，將浮動利率從LIBOR過渡到基於SOFR的基準利率。
作為抵押品質押的資產：截至2023年12月31日，作為抵押品質押的商業房地產資產的賬面價值總額為#美元。365.2百萬美元。
無擔保債務
保誠系列債券：於二零一五年十二月，本公司與保誠投資管理公司及其聯屬公司(統稱“保誠”)就無抵押票據購買及私人貨架融資訂立協議(“保誠協議”)，使本公司可發行總額達$450.0減去本公司或其任何附屬公司向保誠發行的任何票據的所有未償還本金金額及根據保誠協議承諾的任何票據的金額之和。保誠協議(修訂及續訂當時存在的協議)的發行期於2018年12月結束，並載有根據保誠協議發行的票據的若干限制性契諾。2021年8月31日，本公司與保誠達成協議，修訂與保誠私人貨架融資相關的某些公約。本協議的所有其他條款基本保持不變。未承諾擱置貸款項下的借款按借款時確定的利率計息。
定期貸款5：於2017年11月，本公司訂立利率鎖定承諾，以提取25.0根據與AIG Asset Management(U.S.)，LLC簽訂的票據購買和私人貨架協議，根據承諾，該公司提取了#美元25.02017年12月為100萬人。該票據的利息為4.30%，2029年12月20日到期。利息僅每半年支付一次，本金餘額在到期時到期。2021年8月31日，本公司與AIG Asset Management達成協議，修訂與AIG私人貨架融資相關的某些公約。本協議的所有其他條款基本保持不變。
循環信貸安排
A&B Revolver：於2021年8月，本公司與作為行政代理的美國銀行、第一夏威夷銀行、KeyBank National Association、Wells Fargo Bank、National Association及其他貸款方訂立第三份經修訂及重新簽署的信貸協議(“2021年A&B Revolver”)，修訂及重述本公司現有的$450.0根據第二次修訂和重新簽署的信貸協議(“2017 A&B Revolver”)承諾的100萬美元，與作為行政代理的美國銀行、第一夏威夷銀行和其他貸款人簽署。2021年A&B Revolver將循環承諾總額增加到#美元500.02.5億美元，將貸款期限從2022年9月15日延長至2025年8月29日，幷包括二六-月擴展選項。此外，2021年A&B Revolver修訂了某些契約(見下文)，並降低了2017 A&B Revolver基於財務的定價網格下收取的利率和費用。2023年4月28日，本公司簽訂了第三次修訂和重新簽署的信貸協議第一修正案，將利率從LIBOR過渡到基於SOFR的基準利率，並將SOFR調整為0.10%。協議的所有其他條款基本保持不變。
截至2023年12月31日，公司擁有37.01.5億未償還的循環信貸借款不是以貸款為抵押開具的信用證，以及$463.0仍有1.8億美元可用。
2021年A&B Revolver、Prudential Series Note和Term Loan 5下的契諾(修訂後)
《2021年A&B改革法案》、《審慎修正案》和《美國國際集團修正案》規定的主要金融契約如下：
•有擔保債務與調整後總資產價值的最高比率0.40:1.00.
•最低股東權益金額為$865.62000多萬752021年6月30日後從股票發行中收到的淨收益的百分比。
•最低未支配權益覆蓋率為1.75:1.00.

69

債務本金支付
預定本金付款
20242025202620272028此後本金合計(Unamort)
債務發行成本）/
(折扣)
補價		總
有擔保債務$135.0 $2.2 $2.2 $4.0 $3.3 $43.0 $189.7 $— $189.7 
無擔保債務27.0 38.3 67.0 37.1 43.0 25.0 237.4 (0.1)237.3 
循環信貸安排— 37.0 — — — — 37.0 — 37.0 
應付票據和其他債務總額$162.0 $77.5 $69.2 $41.1 $46.3 $68.0 $464.1 $(0.1)$464.0 

9.    衍生工具
該公司面臨與其可變利率債務相關的利率風險。該公司主要通過固定利率和可變利率債務的組合來平衡債務成本和利率風險。公司可能會不時使用利率掉期來管理其利率風險。
70

利率互換
截至2023年12月31日，公司擁有三利率互換協議， 一其中被指定為現金流對衝。協議的關鍵條款如下（以百萬美元計）：
有效成熟性固定利息名義金額資產（負債）公允價值
日期日期費率2023年12月31日2023年12月31日2022年12月31日
利率互換協議1
4/7/20168/1/20293.14%$52.7 $4.1 $5.5 
遠期利率互換協議2
5/1/202412/9/20314.88%$57.0 $(1.1)$(1.3)
12/9/202412/9/20314.83%$73.0 $(1.6)$(1.5)
12022年，公司終止了一項美元50.0百萬美元名義利率互換協議，導致已實現收益為美元0.5百萬包含在 利息和其他收入(費用)，淨額在截至2022年12月31日的年度內。
22022年，公司簽訂 二名義金額為美元的遠期啟動利率互換協議57.01000萬美元和300萬美元73.0 百萬美元，以對衝與美元相關的利率波動130.0 數百萬美元的未來融資與列出的有效日期和到期日期一致。公司最初指定的對衝關係 二遠期利息互換協議作為現金流對衝。自2023年12月31日起，由於確定與指定的對衝關係相關的基礎現金流不再可能發生，本公司取消了與兩個遠期利率掉期相關的對衝關係。本公司並無終止遠期利率互換協議。
截至2023年12月31日和2022年12月31日被指定為現金流對衝的與利率掉期相關的資產列於預付費用和其他資產在合併資產負債表中。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的與遠期起始利率掉期相關的負債列於應計負債和其他負債在合併資產負債表中。
指定套期保值工具
對於被指定為現金流量套期保值的衍生工具，現金流量套期保值的公允價值變動在累計其他綜合收益(虧損)並隨後重新分類為利息開支因為相關的可變利率債務產生了利息。與現金流量對衝有關的定期現金利息結算在公司的綜合現金流量表中作為經營現金流量列示。
終止和取消指定的套期保值工具
當預測的套期交易很可能不會發生時，套期保值會計被終止，金額遞延到累計其他綜合收益會立即被識別出來。對於未被指定為套期保值工具的衍生工具，包括取消指定的套期保值，公允價值的變動計入利息和其他收入(費用)，淨額。累計其他綜合收益(虧損)並在利息和其他收入（支出）淨額 a $2.7與取消指定的套期保值關係有關的虧損1億美元0.5分別與終止的利率互換協議相關的收益。
綜合收益(虧損)衍生工具影響表
下表顯示了截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的三個年度公司綜合全面收益(虧損)表中衍生工具的税前影響(單位：百萬)：
202320222021
有關被指定為對衝工具的衍生工具的資料
在保監處就衍生工具確認的收益(虧損)$0.3 $4.9 $2.3 
重新分類調整對計入淨收益(虧損)的利息支出的影響$(1.7)$0.5 $1.6 
有關衍生品終止和取消指定的對衝工具的信息
利率衍生品損失（收益）重新分類為利息和其他收入（費用），淨額計入淨利潤（損失）$2.7 $(0.5)$— 
截至2023年12月31日，公司預計將重新分類$1.9未來12個月衍生工具的淨收益(虧損)從累積的其他全面收益轉為收益。

71

10.    承付款和或有事項
承諾和其他財務安排
與公司房地產活動相關的債券總額為$18.7指截至2023年12月31日由第三方擔保人發行的商業債券(許可證、分拆、執照和公證債券)，截至2023年12月31日，這些債券沒有作為負債記錄在公司的綜合資產負債表上。如果被提取，公司將有義務向發出保證金的擔保人償還保證金金額，該保證金金額是因迄今完成的工作而減少的。
法律程序和其他或有事項
在出售之前，大約有41,0002018年12月，公司通過East Maui灌溉公司(“EMI”)將毛伊島上的一英畝農地轉讓給Mahi Pono Holdings，LLC(“Mahi Pono”)，該公司也擁有約16,000在東毛伊島的一英畝分水嶺土地和舉行四向大約30個人發放了供水許可證30,000哈瓦伊州在東毛伊島擁有的幾英畝土地。出售給Mahi Pono的交易包括出售一家公司502%的權益(已於2019年2月1日結束)，並規定本公司和Mahi Pono通過EMI共同繼續現有流程，以從國家獲得長期租賃，將灌溉用水輸送到Mahi Pono供毛伊島中部使用。
這些水許可證協議中的最後一份於1986年到期，所有四然後，這些協議被延長為可撤銷的許可證，每年續簽。2001年，向國家土地和自然資源委員會(“BLNR”)提出了一項請求，要求以長期水租約取代這些可撤銷的許可證。在BLNR完成其就長期租約請求而下令舉行的有爭議的案件聽證會之前，BLNR保留了現有許可證的暫緩發放。三雙方(Healoha Carmichael、Lezley Jacintho和Na Moku Aupuni O Ko‘olau Hue)於2015年4月10日提起訴訟(最初的訴訟)，聲稱BLNR一直在每年更新可撤銷的許可證，而不是將其保持在暫緩狀態。這起訴訟對BLNR在2015日曆年繼續使用可撤銷許可證的決定提出質疑，並要求法院撤銷可撤銷許可證，並宣佈續簽是在沒有準備環境評估(EA)的情況下非法發放的。2015年12月，BLNR決定重申其先前的決定，將許可證保持在暫緩狀態。BLNR的這一決定受到了歐盟的質疑。三所有的派對。2016年1月，法院在最初的訴訟中裁定，續簽不受環境保護局的要求，但BLNR缺乏法律權威，無法將可撤銷許可證保持一年以上的暫緩狀態(“最初裁決”)。最初的裁決被上訴到夏威夷的中級上訴法院。

2016年5月，在最初裁決的上訴待決期間，夏威夷州議會通過了眾議院法案2501，該法案明確規定，BLNR有權為不超過一段時間的水權處置頒發暫緩撤銷的許可證。三年。2016年6月，州長簽署了這項法案，將其作為第126號法案。根據第126號法案，BLNR於2016年12月、2017年11月和2018年11月尋求並批准了2017、2018和2019年曆年的現有暫緩許可證的年度授權。2019年，夏威夷州立法機構沒有批准延長第126號法案。
2019年6月，ICA撤銷了最初的裁決，有效地推翻了BLNR無權將可撤銷許可證的暫緩狀態保持一年以上的裁決(ICA裁決)。ICA將案件發回初審法院，以確定許可證的暫緩狀態是否符合法規要求的(A)“臨時性”和(B)國家的最佳利益。原告向ICA提出複議其決定的動議，但於2019年7月5日被駁回。2019年9月30日，原告向夏威夷最高法院提出複核和推翻ICA裁決的請求。2019年11月25日，夏威夷最高法院批准了原告複核ICA裁決的請求，並於2020年5月5日進行了口頭辯論。
2019年10月11日，BLNR根據ICA裁決接受了該州所有現有可撤銷水許可證的續簽，並批准了繼續四東毛伊島水域許可證另一項可撤銷一年制截至2020年12月31日。2020年11月13日，BLNR批准了此類許可證的再次續簽，有效期至2021年12月31日。
2022年3月2日，夏威夷最高法院撤銷了ICA關於BLNR決定在2015日曆年繼續可撤銷許可證的裁決，認為夏威夷修訂後的法規第343章(夏威夷環境政策法案)確實適用於許可證。法院將此事發回巡迴法院，以確定是否適用任何例外，如果不適用，應如何根據A&B/EMI針對長期水租賃採取的步驟適用HRS第343章。夏威夷最高法院還裁定，BLNR擁有將許可證延續一年以上的法定權力，但要求BLNR作出事實調查結果和法律結論，確定這一行動將符合國家的最佳利益。關於還押，Carmichael原告提出了一項部分即決判決的動議，要求巡迴法院得出結論，BLNR和A&B/EMI違反了HRS第343章，BLNR在2015日曆年繼續執行可撤銷的許可證。2023年12月21日，巡迴法院作出命令，部分批准和部分駁回部分簡易判決動議，裁定BLNR和A&B/EMI違反了HRS章節
72

343當時BLNR在2015歷年繼續可撤銷的許可證，但拒絕了原告關於在接受最終環境影響陳述之前無權轉移任何水的聲明的請求。
在由Na Moku Aupuni O Ko‘olau Huu提起的附帶案件中，Na Moku提交了一項動議，要求就上訴作出決定，並要求巡迴法院根據可撤銷的許可限制當前的水分流，並命令BLNR允許Na Moku介入以下所述賽拉俱樂部訴訟中巡迴法院下令的有爭議的案件聽證。2024年1月2日，巡迴法院批准了納·莫庫的請求，批准了BLNR的決定，該決定重申了2016歷年可撤銷許可的暫緩狀態，並拒絕了納·莫庫的請求，即：(1)對根據可撤銷許可轉移的當前水量設定上限，(2)命令BLNR允許納·莫庫幹預塞拉俱樂部有爭議的案件聽證；以及(3)聲明A&B/EMI根據當時有效的可撤銷許可，無權轉移水。
在另一件事上，2018年12月7日，塞拉俱樂部提交的有爭議的案件請求(對BLNR 2018年11月對2019年可撤銷許可證的批准提出異議)被BLNR拒絕。2019年1月7日，塞拉俱樂部向夏威夷第一巡迴法院提起訴訟，起訴BLNR、A&B和EMI，尋求使2019年和2020年暫緩生效的可撤銷許可證無效，原因包括未能執行EA。訴訟還試圖禁止A&B/EMI挪用超過50美元的資金。25在BLNR適當發放許可證或租約之前，以及在BLNR對可撤銷的許可證施加某些條件之前，BLNR每天提供1000萬加侖的汽油。根據ICA在最初訴訟中的裁決，法院駁回了因未能執行EA而尋求使可撤銷許可證無效的指控。塞拉俱樂部的訴訟被修改為包括對BLNR續簽2020日曆年可撤銷許可證的挑戰。在對2020年8月開始的案情進行全面審判後，法院於2021年4月6日就塞拉俱樂部挑戰2019年和2020年可撤銷許可證的訴訟做出了不利於塞拉俱樂部的裁決。2022年2月17日，塞拉俱樂部提交了上訴通知，對2020年8月審判的決定提出質疑。法院另外考慮了塞拉俱樂部提起的訴訟，該訴訟上訴BLNR拒絕就BLNR於2020年11月13日左右授予的2021年可撤銷許可證舉行有爭議的案件聽證會的決定。在該案中，2021年5月28日，法院發佈了一項臨時裁決，認為塞拉俱樂部的正當程序權受到了侵犯，命令BLNR就2021年的許可證舉行有爭議的案件聽證會，許可證將被撤銷。2021年7月30日，法院修改了裁決，稱許可證不會無效，但在有爭議的案件聽證會結果出來之前保留不變。BLNR於2021年12月舉行了這起有爭議的案件聽證會，以解決2021年和2022年可撤銷許可證的延續問題，BLNR於2022年6月30日發佈了一項裁決。2021年12月27日，當BLNR在有爭議的案件聽證中的裁決懸而未決時，法院進一步修改了其裁決，允許許可證保持有效，直到2022年5月1日，即BLNR就2022年曆年許可證的延續做出實質性決定的日期，或法院的進一步命令。2022年4月26日，法院口頭批准將2022年5月1日的最後期限延長至2022年6月15日，或BLNR就2022年日曆年許可證的延續做出實質性決定的日期，或法院可能進一步下令的日期。2022年6月1日，法院批准將2022年6月15日的最後期限延長至2022年7月15日或BLNR就2022年日曆年許可證的延續做出實質性決定的日期，或法院可能進一步命令的日期。2022年6月30日，BLNR發佈了2021年和2022年許可證爭議案件聽證會的最終裁決，批准許可證延續到2022年年底。該公司和BLNR對法院裁定塞拉俱樂部有權就2021年可撤銷許可證舉行有爭議的案件聽證會提出上訴。應塞拉俱樂部的要求，中級上訴法院於2023年12月13日就此事進行了口頭辯論。法院尚未對上訴作出裁決。
2022年11月10日，BLNR投票決定在2023年繼續實施可撤銷許可證，並在同一次會議上拒絕了塞拉俱樂部口頭提出的舉行有爭議案件聽證會的請求。塞拉俱樂部隨後向BLNR提交了一份書面請求，要求就繼續發放可撤銷的許可證舉行有爭議的案件聽證會，BLNR在2022年12月9日拒絕了這一請求。2022年11月29日，塞拉俱樂部對BLNR拒絕其有爭議案件聽證的口頭請求並在2023年繼續發放可撤銷許可證的決定提出上訴，2022年12月15日，塞拉俱樂部修改了上訴，也對BLNR拒絕其有爭議案件聽證的書面請求提出了質疑。2023年6月16日，巡迴法院根據人權法案91-14(G)對上訴和臨時修改許可證作出裁決，其中法院得出結論，塞拉俱樂部再次有權就2023年可撤銷許可證的繼續進行有爭議的案件聽證。法院還修改了BLNR繼續可撤銷許可證的決定，將上限降至31.50每天1000萬加侖。A&B/EMI提出動議，要求提高修改後的上限，並允許立即提起上訴。2023年8月11日，法院發佈命令，駁回A&B/EMI提出的立即上訴許可的動議。2023年9月8日，法院做出裁決，在不影響A&B/EMI的情況下駁回了提高修改後上限的動議。2023年8月17日，塞拉俱樂部提交了修改許可證的第一項動議，要求法院對可撤銷的許可證施加條件，要求A&B/EMI確定毛伊縣消防局的用水需求並一法院部分批准了該水庫，命令雙方與毛伊縣消防局會面，討論該部門的用水需求。
2023年12月8日，BLNR向本公司發放了2024年新的可撤銷許可證。同一天，在BLNR投票決定向該公司授予新的可撤銷許可證後，塞拉俱樂部提出了一項有爭議的案件的口頭請求
73

並於2023年12月18日就此提出書面請求。BLNR尚未就塞拉俱樂部關於有爭議的案件聽證的請求做出決定。
鑑於A&B有義務繼續現有程序以從國家獲得長期用水租約，A&B和百代公司將對塞拉俱樂部提出的其餘索賠進行抗辯。
除上述訴訟外，本公司亦為其業務正常運作所引起的其他法律行動的一方，或可能承擔或有法律責任。雖然該等訴訟及索償的結果不能肯定地預測，但管理層在徵詢律師意見後認為，合理可能的損失不會對本公司整體的綜合財務報表產生重大影響。
此外，請注意，公司的某些財產和資產可能在不同時間成為其他類型索賠和評估的標的(例如，基於該等資產正常運營的環境問題)。根據與該等潛在索償及評估有關的事實及情況，如本公司被認為可能已產生負債，並於財務報表日期對損失金額作出合理估計/估值，則本公司會記錄應計項目。
11.     收入和合同餘額
該公司通過其商業房地產和土地運營部門創造收入。通過其商業房地產部門，該公司擁有和運營一系列商業房地產物業，並通過租賃該等資產作為出租人產生收入(即收入)。有關出租人收入確認的進一步討論，請參閲附註12-租賃-公司作為出租人。土地業務部門從與客户的合同中獲得收入。如本公司認為分類最能反映本公司收入及現金流的性質、金額、時間及不確定性如何受經濟因素影響，則本公司會在適當時按收入類別進一步將與客户簽訂的合約的收入分類。截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度按類型劃分的收入如下(以百萬為單位)：
202320222021
收入：
商業地產$194.0 $187.2 $174.1 
陸上行動：
開發銷售收入— 8.1 16.0 
未改善/其他物業銷售收入12.3 19.9 41.3 
其他營業收入2.6 15.3 22.6 
陸上行動14.9 43.3 79.9 
總收入$208.9 $230.5 $254.0 
收入確認的時間可能與向客户開具發票的時間不同。一般來説，未賺取的項目相關費用將在接下來的12個月內計入。
下表提供了截至2023年12月31日和2022年與客户簽訂的合同的應收賬款、合同資產和合同負債的信息(單位：百萬)：
20232022
應收賬款$7.4 $8.6 
備抵(信貸損失和壞賬)(2.9)(2.5)
應收賬款，扣除信貸損失準備和壞賬準備後的淨額$4.5 $6.1 
可變考慮事項1
$62.0 $62.0 
預付租金5.0 4.4 
其他遞延收益3.4 2.4 
遞延收入$70.4 $68.8 
1 截至2018年毛伊島農地銷售收到的金額相關期間結束時遞延的可變對價，根據收入確認指導，這些金額不能計入交易價格。
截至2023年12月31日及2022年12月31日止年度，本公司不確認截至2022年12月31日和2021年12月31日分別報告的與公司可變對價相關的任何收入和其他遞延收入。
74

2018年12月17日，A&B與Mahi Pono(“買方”)簽訂了與毛伊島農地銷售有關的買賣協議和託管指示(“PSA”)。與出售有關，該公司推遲了大約#美元。62.0與某些履約義務有關的收入中，有100萬美元與確保足夠的水以支持買方的土地農業計劃有關，辦法是與夏威夷州達成一項協議，規定獲得用於農業灌溉的州水的權利(“州水租約”)，並確保買方在國家水租約發放之前繼續獲得水。根據PSA的條款，該公司可能被要求匯款金額最高可達#美元62.0萬 對買方未履行履約義務的部分(記為遞延收入#美元62.0(截至2023年12月31日和2022年12月31日)。
關於與公司與客户的合同有關的其他信息，在所列任何期間，從以前期間(例如，由於交易價格的變化)履行的履約義務確認的收入在任何期間都不是實質性的。
12.     租賃-公司作為出租人
本公司根據經營租賃將房地產出租給租户。這類活動主要由其CRE部門內的經營租賃組成。
由於冠狀病毒大流行(“新冠肺炎”)，本公司於截至2022年、2022年及2021年12月31日止年度為若干租户提供租金寬免安排，該等安排通常包括租金延遲或其他寬免修訂，導致指定月份的固定合約租賃付款有所改變。根據財務會計準則委員會就特別與新冠肺炎有關的租金減免安排提供的租賃會計指引和解釋，本公司選擇在租賃會計修改框架之外處理該等符合條件的租賃優惠(即不會導致出租人的權利或承租人的義務大幅增加的延遲租金、固定對可變的修改或付款減免安排)。
對於該等符合資格的遞延租金，本公司會將事件視作租賃合約未有更改而進行會計處理，並會繼續在遞延期間記錄應收租賃款項及確認收入。對於上述導致固定合同租賃付款減少的符合條件的其他救濟修改，公司報告在修改所涵蓋的期間內，租金收入(即收入)減少等於商定的金額(由任何可變租賃抵消
75

付款)。本公司評估根據租賃到期的所有該等款項的可收集性，並僅在該等款項可能收取(或已收到付款)的範圍內確認收入。
截至2023年12月31日和2022年12月31日，租賃財產的歷史成本和累計折舊如下(以百萬計)：
20232022
租賃物業--房地產$1,607.9 $1,572.0 
減去：累計折舊(228.7)(201.8)
經營租賃下的財產--淨額1
$1,379.2 $1,370.2 
1截至2023年12月31日，經營租賃中的財產包括持有待售資產中的租賃財產。
這些經營租賃項下與租賃付款和可變租賃付款有關的租金收入總額(即收入)如下(以百萬計)：
202320222021
租賃費$134.3 $130.8 $121.3 
可變租賃費60.9 58.5 54.1 
被視為無法收回的收入，淨額(0.5)0.8 3.1 
租金總收入$194.7 $190.1 $178.5 
截至2023年12月31日，將收到的不可取消經營租賃的合同未來租賃付款如下(以百萬計)：
2024$129.2 
2025115.1 
2026101.2 
202789.0 
202874.6 
此後557.2 
應收到的未來租賃付款總額$1,066.3 

13.    租賃-公司作為承租人
主要的不可取消經營租約包括租期到2031年到期的土地。管理層預計，在正常業務過程中，大多數經營租約將續簽或由其他類似租約取代。該公司擁有融資租賃中的設備，租期至2028年。
為未來升級做準備的經營租賃的租賃費用按直線法入賬。截至2023年12月31日和2022年12月31日止年度，經營租賃和融資租賃項下的租賃費用如下(以百萬計)：
202320222021
租賃成本--經營租賃和融資租賃
經營租賃成本$2.0 $2.7 $2.5 
融資租賃成本：
使用權資產攤銷0.2 0.1 — 
租賃負債利息0.1 — — 
租賃總成本--經營租賃和融資租賃$2.3 $2.8 $2.5 
76

與融資租賃和經營租賃有關的其他金額包括2023年12月31日和2022年12月31日終了年度的下列金額(百萬美元)：
202320222021
為計量租賃負債所包括的金額支付的現金：
經營性租賃的經營性現金流出$2.0 $2.7 $2.5 
融資租賃的經營性現金流出$0.1 $— $— 
融資租賃產生的現金流$0.2 $0.1 $— 
其他細節：
加權-平均剩餘租期(年)-經營租賃2.53.03.7
加權平均剩餘租期（年）-融資租賃4.24.80.0
加權平均貼現率-經營租賃4.4 %4.2 %4.4 %
加權平均貼現率-融資租賃4.8 %4.1 %— %
截至2023年12月31日，不可取消經營租賃和融資租賃項下的未來租賃付款如下(以百萬計)：
經營租約融資租賃
2024$1.6 $0.3 
20250.1 0.3 
20260.1 0.3 
20270.1 2.0 
20280.1 1.2 
此後0.2 — 
租賃付款總額$2.2 $4.1 
減去：利息(1.1)— 
租賃總負債$1.1 $4.1 
與經營租賃相關的淨收益資產和租賃負債在綜合資產負債表中單獨列示。截至2023年12月31日和2022年12月31日止年度的融資租賃信息如下(單位：百萬)：
合併資產負債表位置20232022
資產
ROU資產房地產，淨值$4.2 $2.6 
負債
租賃負債應付票據和其他債務$4.1 $2.6 
14.    以股份為基礎的薪酬獎勵
2022年4月26日，股東批准了Alexander&Baldwin，Inc.2022年綜合激勵計劃(簡稱2022年計劃)。2022年計劃是2012年激勵性薪酬計劃(“2012計劃”)的後續計劃，允許授予股票期權、股票增值權、股票獎勵、限制性股票單位、股息等價權和其他獎勵。2012年計劃允許授予股票期權、股票增值權、股票獎勵和限制性股票單位，包括針對非僱員董事的自動授予計劃。2012年計劃下的所有未決獎勵仍受制於2012年計劃的條款。自2022年4月26日起，將不會根據2012年計劃發行額外股份。根據2022年計劃授權發行的普通股將從公司授權但未發行的普通股股份或公司收購的普通股股份中提取，包括在公開市場或私人交易中購買的股份。
2022年計劃允許授予最多3.2以股票期權、限制性股票單位或普通股形式持有的股票，根據2022年計劃或2012計劃到期或在股票發行前因任何原因被沒收、註銷或終止的股票進行調整。這包括2.5800萬股新股和0.7從2012年計劃中結轉的2.5億股。截至2023年12月31日，有3.0300萬股剩餘股份可用於未來的授予。
77

根據2022年計劃，普通股或限制性股票單位的股份可能是 已批准 作為基於時間的獎勵、基於市場的獎勵或基於績效的獎勵。
在每次年度股東大會上，非僱員董事將獲得限制性股票單位的獎勵，這些獎勵使持有者在歸屬時有權獲得同等數量的普通股。下表彙總了截至2023年12月31日的年度非既有限制性股票單位活動(以千為單位，加權平均授予日公允價值除外)：

受限
股票單位		加權平均授予日期
公允價值
未償還，1月1日562.4$21.83
授與403.4$21.82
既得(279.1)$23.41
取消(61.8)$21.17
未償還，12月31日624.9$21.18
授予員工的基於時間的限制性股票單位在一段時間內可按比例授予三年，但將於2023年授予前首席執行官的以時間為基礎的限制性股票單位除外一年從頒獎之日起。授予非僱員董事的基於時間的限制性股票單位授予一年制句號。以市場為基礎的限制性股票單位被套上懸崖三年，條件是公司普通股在相關期間的股東總回報達到或超過相對於定義的指數的股東總回報的預定水平。基於業績的限制性股票單位在三年內被授予，基於實現某些業績指標的可能性。
截至2023年12月31日，4.9根據《2022年計劃》和《2012年計劃》批准的與非既得限制性股票單位有關的未確認補償費用總額的百萬美元；這一費用預計將在#年的剩餘加權平均期間確認1.8好幾年了。
公司基於時間和基於業績的獎勵的公允價值是根據公司在授予日的股票價格確定的。公司基於市場的獎勵的公允價值是根據公司在授予之日的股票價格和歸屬的可能性通過蒙特卡洛模擬來估計的。蒙特卡羅模擬是在以下加權平均假設下進行的：
2023年贈款2022年贈款2021年贈款
A&B普通股的波動性
31.8% - 49.1%
47.7 %47.2 %
同行公司的平均波動率
33.6% - 48.2%
51.1 %51.1 %
無風險利率
3.8% - 4.5%
1.4 %0.2 %
2023年、2022年和2021年授予的限制性股票單位的加權平均授予日期公允價值為#美元。21.82, $25.56、和$16.63，分別為。如果員工在提供必要的服務期之前被解僱，則不會確認實際喪失限制性股票獎勵的補償成本。公司認識到不是截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日止年度的歸屬税項優惠。
78

本公司確認扣除實際沒收限制性股票獎勵後的補償成本。以下是截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度與股份支付相關的薪酬成本摘要，(以百萬為單位)：
202320222021
基於股份的費用：
基於時間和基於市場的限制性股票單位$6.1 $4.9 $5.9 
基於股份的總費用6.1 4.9 5.9 
已確認的税收優惠總額— — — 
基於股份的費用(税後淨額)$6.1 $4.9 $5.9 
行使期權時收到的現金$— $— $1.4 
行使期權的內在價值$— $— $0.6 
期權行使實現的税收優惠$— $— $— 
已歸屬股票的公允價值$9.1 $5.6 $5.4 
15.     員工福利計劃
該公司為現有員工和退休員工提供廣泛的福利，包括退休人員醫療福利。僱員一般有資格在退休和服務滿一定年限時領取這類福利。本公司不預先為這些醫療保健計劃提供資金，並有權在未來修改或終止某些此類計劃。某些退休人員羣體支付一部分福利費用。
養老金計劃終止：2021年2月23日，公司董事會批准了終止Alexander&Baldwin，LLC受薪員工A&B退休計劃和A&B農業公司員工養老金計劃(統稱為固定福利計劃)的計劃，該計劃於2021年5月31日生效。2022年6月30日，本公司在滿足以下條件的情況下完成了固定收益計劃的終止：(1)發生了不可撤銷的終止固定收益計劃的行動，(2)解除了公司對固定收益計劃的主要責任，(3)消除了與固定收益計劃的義務和用於實現和解的資產相關的重大風險。
在截至2022年12月31日的年度內，本公司作出現金捐助$28.7300萬美元用於固定福利計劃，並與固定福利計劃終止程序有關，記錄了税前結算費用#美元。76.9300萬美元養老金終止在合併業務報表中，這是以前計入累計其他全面損失的遞延費用的加速，以及在終止時重新計量計劃資產和債務的影響。此外，該公司還記錄了#美元的所得税優惠。18.3於截至2022年12月31日止年度內，將界定福利計劃終止時累計其他綜合虧損中的税務影響重新分類。由於養老金終止，本公司有不是累計養老金福利義務或固定福利養老金計劃資產 截至2023年12月31日和2022年，因此，不是相應的投資政策、目標資產配置、計劃資產的預期回報率或公允價值。
79

福利義務、計劃資產和計劃的資金狀況：該公司福利計劃披露的衡量日期為每年的12月31日。截至2023年12月31日、2023年和2022年，有資金的固定收益養卹金計劃和無資金的退休後累積福利計劃的狀況如下(以百萬為單位)：
養老金福利其他退休後福利不合格計劃福利
202320222023202220232022
福利義務的變更
年初的福利義務$— $227.2 $8.1 $12.6 $2.0 $3.1 
服務成本— 1.4 0.1 0.1 — — 
利息成本— 0.7 0.4 0.4 0.1 0.1 
計劃參與者的繳費— — 0.6 0.6 — — 
精算(收益)損失2
— (44.5)(0.1)(2.2)— (0.6)
付福利— (13.9)(1.2)(1.2)— — 
安置點— (170.9)— (2.2)— (0.6)
年終福利義務$— $— $7.9 $8.1 $2.1 $2.0 
計劃資產的變更
年初計劃資產的公允價值$— $186.6 $— $— $— $— 
計劃資產的實際回報率— (27.1)— — — — 
僱主供款— 25.3 0.6 2.8 — 0.6 
參與者的貢獻— — 0.6 0.6 — — 
付福利— (13.9)(1.2)(1.2)— — 
安置點— (170.9)— (2.2)— (0.6)
計劃資產年終公允價值$— $— $— $— $— $— 
資金狀況（公認的責任1)
$— $— $(7.9)$(8.1)$(2.1)$(2.0)
1呈現為 應計養老金和退休後福利在隨附的截至2023年12月31日和2022年12月31日的合併資產負債表中。
2 2022年固定福利養老金計劃福利義務變化中的精算收益主要是由於養老金終止時有利的一次性選擇和保險公司年金定價。
預計福利付款： 未來十年的未來福利付款估計如下（單位：百萬）：
202420252026202720282029-2033
預計福利付款
退休後福利$0.6 $0.6 $0.6 $0.6 $0.5 $2.5 
不合格計劃福利1.6 0.5 — — — — 
總$2.2 $1.1 $0.6 $0.6 $0.5 $2.5 
預計未來捐款：每個計劃的繳費每年由公司養老金管理委員會根據修訂後的1974年《僱員退休收入保障法》和2006年《養老金保護法》規定的精算確定的最低繳費以及為税務目的允許的最高可扣除繳費確定。在截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度內，公司貢獻了0.6百萬，$28.7百萬美元，以及$7.4分別向其固定福利計劃支付100萬美元。該公司的資金政策是向其確定的福利計劃提供現金，以便至少滿足最低繳費要求。隨着退休金計劃於2022年終止，本公司預期將不再向固定收益退休金計劃作出進一步供款。

在其他全面收益中確認的淨收益成本和確認的金額：在截至2023年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度內，固定福利養卹金計劃和退休後保健和人壽保險福利計劃的定期福利淨成本和在其他全面收益(虧損)中確認的其他金額的組成部分如下(以百萬計)：
80

養老金福利其他退休後福利不合格計劃福利
淨週期效益成本的構成要素202320222021202320222021202320222021
服務成本$— $1.4 $1.2 $0.1 $0.1 $0.1 $— $— $— 
利息成本— 0.7 5.1 0.4 0.4 0.3 0.1 0.1 — 
計劃資產的預期回報— (2.6)(5.0)— — — — — — 
淨虧損攤銷— 1.7 2.5 — 0.1 — — 0.1 0.1 
攤銷先前服務費用— 0.1 — — — — — — — 
養老金終止— 76.7 — — 0.1 — — 0.1 — 
定期淨收益成本$— $78.0 $3.8 $0.5 $0.7 $0.4 $0.1 $0.3 $0.1 
在其他全面收益(虧損)中確認的計劃資產和福利義務的其他變化
淨收益(虧損)$— $14.4 $(28.0)$0.1 $2.2 $0.6 $— $0.4 $— 
淨虧損攤銷1
— 1.7 2.6 — 0.1 0.1 — 0.1 0.1 
攤銷先前服務信貸1
— 0.1 — — — — — — — 
養老金終止1
— 76.7 — — 0.1 — — 0.1 — 
與其他綜合收益(虧損)相關的所得税1
— (18.3)— — (0.1)— — 0.1 — 
在其他全面收益(虧損)中確認的總額— 74.6 (25.4)0.1 2.3 0.7 — 0.7 0.1 
在淨定期收益成本和其他全面收益（損失）中確認的總額$— $(3.4)$(29.2)$(0.4)$1.6 $0.3 $(0.1)$0.4 $— 
1 代表先前記錄到的餘額的攤銷或確認 累計其他綜合收益（損失）在合併資產負債表中並確認為淨定期福利成本的組成部分。
淨定期福利成本的其他組成部分（服務成本部分除外）記錄在 利息和其他收入（支出）淨額 在合併業務報表中。
截至2023年和2022年12月31日，綜合資產負債表上累計其他全面收益（虧損）中確認的金額如下（單位：百萬）：
養老金福利其他退休後福利不合格計劃福利
202320222023202220232022
淨收益（損失），扣除税款$— $— $0.2 $0.3 $— $— 
未確認的先前服務抵免（成本），扣除税款— — — — — — 
累計其他綜合收益(虧損)合計$— $— $0.2 $0.3 $— $— 
81

退休後福利計劃的未確認損益在超過10%走廊的非活躍參與者未來平均壽命內攤銷。儘管當前的醫療費用預計將增加，但該公司試圖通過維持某些福利計劃的上限、儘可能使用成本較低的醫療保健計劃選項、要求某些員工羣體支付一部分福利成本、為某些保險計劃進行自我保險、鼓勵員工的健康計劃以及實施措施來緩解未來福利成本的增加來緩解這些增加。
計劃會計中的假設： 截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度用於確定福利信息的加權平均假設如下：
養老金福利其他退休後福利不合格計劃福利
202320222021202320222021202320222021
加權平均假設
確定福利義務的貼現率不適用不適用2.26%5.15%5.41%2.86%5.19%5.24%1.68%
確定淨成本的貼現率不適用不適用2.39%5.41%3.51%2.48%5.24%1.68%1.07%
薪酬增長率不適用不適用
不適用
0.5%-3.0%
0.5%-3.0%
0.5%-3.0%
不適用不適用不適用
計劃資產的預期回報不適用不適用2.60%不適用不適用不適用不適用不適用不適用
利率貸記利率不適用不適用2.15%不適用不適用不適用2.15%2.15%2.15%
初始醫療費用趨勢率不適用不適用不適用6.20%5.90%5.90%不適用不適用不適用
極限率不適用不適用不適用4.00%4.00%4.00%不適用不適用不適用
達到年度終止率不適用不適用不適用204520452045不適用不適用不適用
A & B固定繳款計劃：公司贊助符合《守則》第401（k）條規定的固定繳款計劃，並提供高達 3符合條件的薪酬的%。公司根據這些計劃支出的相應捐款總額為#美元。0.5百萬，$0.6百萬美元，以及$0.6截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度分別為100萬美元。公司還維持利潤分享計劃，如果達到公司業績的最低門檻，則提供以下貢獻1%到 5%，取決於超過最低閾值的公司業績。有一筆美元0.5百萬，$0.8百萬美元和美元0.7分別在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度確認的利潤分享貢獻費用百萬美元。
於截至2019年12月31日止年度內，本公司修訂現金結餘退休金計劃，自2020年1月1日起停止現金結餘公式下的福利應計項目，代之以3參保人年度合資格薪酬的%，由公司支付給參保人的固定繳款計劃。本公司在固定繳款計劃的這一非任選部分下支出的繳款總額為#美元。0.7百萬，$0.7百萬美元，以及$0.6截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度分別為100萬美元。

16.    所得税
本公司選擇作為房地產投資信託基金徵税，並以允許我們從截至2017年12月31日的納税年度開始有資格作為聯邦所得税目的房地產投資信託基金的方式運營。本公司的應税房地產投資信託基金子公司(“TRS”)作為C公司單獨提交。該公司還在各州單獨提交所得税申報單。
作為房地產投資信託基金，該公司通常將被允許扣除其支付的股息，因此，目前分配給股東的應納税所得額將不需要繳納美國聯邦公司所得税。公司可能需要繳納某些州的毛收入税和特許經營税，以及任何未分配收入的税，以及對其TRS所賺取的任何收入徵收的聯邦和州公司税。
就聯邦所得税而言，與該公司普通股有關的分配可以被描述為普通收入、資本收益、未收回的第1250條收益、資本返還或它們的組合。截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度支付的應税分配被歸類為普通收入。
82

截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度，持續經營收入(虧損)的所得税支出(收益)包括以下內容(以百萬為單位)：
202320222021
當前：
聯邦制$— $(18.0)$0.1 
狀態— (0.3)(0.1)
總電流$— $(18.3)$— 
延期：
聯邦制$— $— $— 
狀態— — — 
延遲合計$— $— $— 
所得税支出(福利)$— $(18.3)$— 
截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度的所得税費用（福利）與對所得税前持續經營收入應用法定聯邦税率計算的金額不同，原因如下（單位：百萬）：
202320222021
計算的聯邦所得税費用（福利）$8.6 $3.9 $15.8 
州所得税— (1.5)1.4 
更改估值免税額1.0 5.3 (8.0)
房地產投資信託基金利率差(9.3)(7.8)(9.0)
免税或不可扣除項目(0.1)— — 
基於股份的薪酬(0.2)(0.1)0.1 
本期和遞延税之間的有效税率差異— 0.4 (0.5)
養老金終止— (18.3)— 
其他，淨額— (0.2)0.2 
所得税支出(福利)$— $(18.3)$— 
公司截至2023年12月31日止年度的有效税率與截至2022年12月31日止年度相比發生變化，主要是由於公司於2022年終止了固定福利計劃、2022年和2023年發生的損失、以及年內因出售Grace出售集團而導致遞延所得税資產估值撥備的變化。
83

截至2023年和2022年12月31日，導致大部分遞延所得税資產和遞延所得税負債的暫時性差異的税務影響如下（單位：百萬）：
20232022
遞延税項資產：
員工福利$4.4 $6.3 
資本化成本1.3 1.5 
合資企業和其他投資6.0 6.0 
減損和攤銷0.7 24.8 
太陽能投資好處15.2 14.9 
保險和其他準備金6.0 7.2 
不允許的利息支出10.5 8.9 
淨營業虧損61.0 44.1 
經營租賃負債— 6.6 
其他3.9 1.0 
遞延税項資產總額$109.0 $121.3 
估值免税額(109.0)(109.8)
遞延税項淨資產總額$— $11.5 
遞延税項負債：
房地產（包括房地產交易的遞延税收益）$— $5.0 
經營性租賃資產— 6.5 
遞延税項負債總額$— $11.5 
遞延税項淨資產(負債)$— $— 
截至2023年12月31日的聯邦税收抵免結轉總額為$8.31000萬美元，其中8.11000萬美元將於2036年到期，0.22039年將有1.8億美元到期。截至2023年12月31日的國家税收抵免結轉總額為$6.91000萬美元，根據州法律可以無限期結轉。截至2023年12月31日，公司的聯邦淨營業虧損總額為224.22000萬(美元)47.0根據聯邦法律，可以無限期結轉的税收)。截至2023年12月31日，公司的國家淨營業虧損結轉為美元。276.02000萬(美元)14.0(受税收影響的)，可以無限期結轉。
根據所有正面和負面證據的考慮，如果部分或全部遞延税項資產更有可能無法變現，則必須提供估值撥備。證據來源包括税前收益或虧損的歷史、對未來結果的預期、税務籌劃機會和適當的税法。
由於公司最近在其TRS中產生的虧損，公司認為，其美國和州遞延税項資產很有可能在2023年12月31日之前無法變現。公司計入的估值津貼減少了#美元。0.8本季度美國和州遞延税金淨資產為3.6億美元。如果本公司確定其能夠在可預見的未來變現其遞延税項資產，則對遞延税項資產的調整可能會導致在作出該決定的期間內收入大幅增加。在確定應在多長時間內撤銷估值津貼時，需要管理層作出重大判斷。2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日終了年度的估值免税額淨變化情況如下(單位：百萬)：
年初餘額淨變化年終餘額
2023$109.8 $(0.8)$109.0 
2022$109.6 $0.2 $109.8 
2021$104.0 $5.6 $109.6 
公司因行使股票期權而獲得所得税優惠，其計算方式為行使時發行的股票的公平市場價值與期權行使價格之間的差額(含税)。當限制性股票單位歸屬時，本公司還可獲得所得税優惠，以歸屬時發行的股票的公平市場價值計算，並繳納税款。由於本公司於有關期間的估值津貼，有不是截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日止年度從股票交易中確認的淨税收優惠。
84

本公司將應計利息和所得税罰金確認為所得税支出的組成部分。截至2023年12月31日，應計利息和罰款並不重要。本公司並未發現任何重大未確認的税務狀況，因此不是相關利息或罰金應計項目。
自2023年12月31日起，2020及以後納税年度向税務機關公開審計。本公司並不認為任何潛在審計的結果會對其經營業績、財務狀況或流動資金產生重大不利影響。
17.    每股收益(EPS)
普通股每股基本收益不包括攤薄，計算方法為分配給普通股的淨收益除以當期已發行普通股的加權平均數。普通股每股攤薄收益的計算方法是：將分配給普通股的淨收益除以當期已發行普通股的加權平均數，經非參與股獎勵的潛在攤薄效應調整後，再經潛在攤薄普通股發行後的已發行額外股份數(如果有的話)進行調整。
下表提供了截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度持續經營收入(虧損)與淨收益(虧損)的對賬(以百萬為單位)：
202320222021
持續經營的收入(虧損)$40.8 $37.1 $75.4 
對參與證券的分配和分配(0.1)(0.2)(0.3)
A&B股東可獲得的持續經營收益(虧損)40.7 36.9 75.1 
A&B股東可獲得的非持續經營收益(虧損)(7.8)(86.6)(39.6)
不包括：可歸因於非控制性權益終止的損失(收入)(3.2)(1.1)(0.4)
A&B普通股股東可獲得的淨收益(虧損)$29.7 $(50.8)$35.1 
用於計算截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度基本每股收益和稀釋後每股收益的股份數量：
202320222021
基本每股收益的分母--已發行加權平均股票72.6 72.6 72.5 
稀釋性證券的影響：
限制性股票單位獎0.2 0.2 0.1 
稀釋後每股收益加權平均流通股的分母72.8 72.8 72.6 
有幾個0.1百萬，0.1百萬美元，以及零截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度分別發行的反稀釋證券股份。
18.    累計其他綜合收益(虧損)
截至2023年和2022年12月31日止年度，累計其他全面虧損（扣除税款）的組成部分如下（單位：百萬）：
20232022
員工福利計劃：
退休後計劃(0.2)(0.3)
不合格福利計劃— — 
員工福利計劃總額(0.2)(0.3)
利率互換3.4 2.1 
累計其他綜合收益(虧損)$3.2 $1.8 
85

截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度按組成部分劃分的累計其他全面收益（虧損）變化如下（單位：百萬美元，扣除税）：
員工福利計劃利率互換總
餘額，2021年1月1日$(53.3)$(6.7)$(60.0)
重新分類前的其他全面收入（虧損），扣除税款美元0
(27.4)2.3 (25.1)
從累計其他全面收益（虧損）中重新分類的金額，扣除税款美元0
2.8 1.6 4.4 
平衡，2021年12月31日$(77.9)$(2.8)$(80.7)
重新分類前的其他全面收入（虧損），扣除税款美元0
17.0 4.9 21.9 
從累計其他全面收益（虧損）中重新分類的金額，扣除税款美元0
78.9 — 78.9 
其他全面收益（損失）税$(18.3)$— $(18.3)
平衡，2022年12月31日$(0.3)$2.1 $1.8 
重新分類前的其他全面收入（虧損），扣除税款美元0
0.1 0.3 0.4 
從累計其他全面收益（虧損）中重新分類的金額，扣除税款美元0
— 1.0 1.0 
平衡，2023年12月31日$(0.2)$3.4 $3.2 
截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度的累計其他全面收益（虧損）中的其他全面收益（虧損）部分重新分類如下（單位：百萬）：
202320222021
現金流對衝：
未實現利率衍生品收益（損失）$0.3 $4.9 $2.3 
淨利潤（損失）中包含的利息費用的重新分類調整(1.7)0.5 1.6 
利率衍生品損失（收益）重新分類為利息和其他收入（費用），淨額計入淨利潤（損失）2.7 (0.5)— 
員工福利計劃：
精算損益0.1 17.0 (27.4)
重新分類為淨定期養老金成本的固定福利養老金項目攤銷：
淨虧損1
— 1.9 2.8 
攤銷先前服務信貸1
— 0.1 — 
養老金終止— 76.9 — 
所得税前合計$1.4 $100.8 $(20.7)
與其他綜合收益(虧損)相關的所得税— (18.3)— 
其他綜合收益(虧損)，税後淨額$1.4 $82.5 $(20.7)
1該累計其他全面收益（損失）部分計入淨定期養老金成本的計算中（參閲附註15 -員工福利計劃）。
19.    細分結果
經營分部是企業的組成部分，從事可能產生收入和支出的業務活動，其經營結果由首席經營決策者(“CODM”)定期審查，以就分配給該分部的資源作出決定，並評估其業績，並可獲得離散的財務信息。
經營分部的會計政策在附註2-重大會計政策中進行了説明。本公司根據營業利潤(不包括利息費用、一般公司費用和所得税)來計量和評估營業部門。與可報告部門之間的交易相關的收入已在合併中抵消。須呈報分部之間的交易與與無關第三方的交易按相同基準入賬。
86

2022年12月31日之前，本公司於三細分市場：商業地產；土地運營；材料與建築。2022年第四季度，該公司在剝離材料和建築業務方面的簡化工作取得了進展。格雷斯處置集團於2022年12月31日被重新歸類為持有待售並停止運營，構成了公司前M&C部門的大部分活動。因此，前M&C分部已被剔除，本文所載分部信息不包括格雷斯處置集團於所有列報期間的業績。重述了歷史時期的所有可比信息，以反映這些變化的影響。由於這些變化，本公司現在運營和報告二細分市場：商業地產和土地運營。
商業地產部門擁有、運營和管理夏威夷的零售、工業和寫字樓物業組合3.9900萬平方英尺的可出租總面積。該公司還擁有大約142.0Hawai‘i的幾英畝商業用地，其中大部分是根據城市土地租約出租的。
陸地業務部門的收入來自房地產開發和土地銷售、合資企業的收入/虧損以及夏威夷的其他遺留業務活動。從歷史上看，這一部門在2022年出售McBryde Resources Inc.之前的水力發電收入，以及2023年出售Kahului Trucking&Storage，Inc.之前的卡車和倉儲服務帶來的收入。

87

截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度運營部門信息摘要如下(以百萬為單位)：
202320222021
營業收入：
商業地產$194.0 $187.2 $174.1 
陸上行動1
14.9 43.3 79.9 
營業總收入208.9 230.5 254.0 
營業利潤(虧損)：
商業地產2
81.2 81.5 72.6 
陸上行動1,3,4
10.8 (1.4)53.2 
營業利潤總額（虧損）1
92.0 80.1 125.8 
出售商業房地產收益（虧損），淨— — 2.8 
利息開支(23.0)(22.0)(26.2)
企業和其他費用5
(28.2)(39.3)(27.0)
所得税前持續經營的收入(虧損)$40.8 $18.8 $75.4 
可識別資產：
商業地產$1,479.8 $1,499.9 $1,499.5 
陸上行動6
112.4 112.0 144.5 
其他40.0 48.6 81.1 
持有待售資產14.0 126.8 154.7 
總資產$1,646.2 $1,787.3 $1,879.8 
資本支出：
商業地產7
$31.2 $21.4 $39.6 
陸上行動8
— 0.2 7.4 
其他— 0.1 0.2 
資本支出總額$31.2 $21.7 $47.2 
折舊和攤銷：
商業地產$36.5 $36.5 $37.7 
陸上行動— 1.2 1.1 
其他0.3 0.3 0.8 
折舊及攤銷總額$36.8 $38.0 $39.6 
1於2022年，由於恩惠出售集團將其分類為待售及停產業務，本公司改變了基於CODM評估公司業績的應報告分部的構成，導致一家歷史時期與一家合資企業相關的報告金額(即營業利潤)從前M&C分部重新分類為土地業務，這使土地業務營業利潤(虧損)減少了$(2.5)600萬美元，總營業利潤(虧損)減少$38.3在截至2021年12月31日的一年中，歷史時期的所有可比信息都已重述，以反映這些變化的影響。
2 商業地產分部營業利潤(虧損)包括分部間營業收入，主要來自土地業務分部，以及養卹金終止費用#美元0.7在截至2022年12月31日的一年中，
3 土地業務部門營業利潤(虧損)包括美元1.9百萬，$1.6百萬美元，以及$17.9截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日止年度，公司各合資企業的收益(虧損)中的權益分別為百萬歐元。
4土地業務部門營業利潤(虧損)包括養卹金終止費#美元62.2截至2022年12月31日的年度淨利潤為100萬美元，以及出售非核心資產的淨收益為54.0截至2022年12月31日的年度，與McBryde交易相關的100萬美元(注20-出售業務)。
5公司和其他費用包括養卹金終止費#美元。14.0截至2022年12月31日的年度，與2022年固定福利計劃終止有關的百萬美元。
6 陸地業務部門包括與其在各種合資企業中的投資有關的資產。如上所述，由於2022年陸地業務部門構成的變化，可確認資產總額增加了#美元。23.4截至2021年12月31日。
7 代表商業地產投資組合的資本增加總額，包括税項遞延物業購買總額，但不包括債務承擔，在合併現金流量表中反映為非現金交易。
8 不包括持有待售房地產開發的支出，這些支出在綜合現金流量表中被歸類為經營活動的現金流量，不包括投資活動中被歸類為現金流量的合資企業的投資。

88

20.    出售業務
格蕾絲處置小組

2023年11月15日，公司將格雷斯處置集團出售給無關第三方Nan，Inc.，總對價為美元57.5100萬美元，其中包括#美元的現金收益42.5百萬美元和澳元15.0百萬張本票。該期票的到期日為2024年1月5日，不計息。該票據已於2024年1月全額支付。與出售有關，該公司確認處置淨虧損#美元。13.2截至2023年12月31日的年度，非持續經營所得(虧損)，扣除所得税後的淨額在合併業務報表中. 此外，宏利太平洋的第三方擔保人免除了與宏利太平洋建築債券(投標、履約和付款債券)相關的所有賠償義務。截至2022年12月31日，與恩惠出售集團相關的資產和負債在綜合資產負債表中歸類為待售資產，財務結果在綜合經營報表和所有列報期間的現金流量中歸類為非持續經營。
麥克布萊德遺產業務

2022年6月30日，公司向無關第三方Brue Baukol Capital Partners出售了約18,900考艾島上以保護和農業為主的英畝土地和100公司在考艾島水電設施運營商McBryde Resources，Inc.的所有權權益的%，以換取現金收益和託管應收賬款#美元73.9百萬美元和美元0.9分別為100萬美元。與出售有關，該公司確認淨收益為#美元。54.0截至2022年12月31日的年度，處置非核心資產收益(虧損)，淨額在合併業務報表中。出售不被認為是個別重大的，也沒有資格作為非持續經營來列報和披露。

89



21.    待售業務和停產業務

於2023年11月，本公司與一名非關連第三方就出售我們商業地產分部內的零售物業外坡裏市中心訂立處置協議。交易的結構符合《守則》第(1031)節的規定。為使本公司有時間物色合適的重置物業，本公司可選擇自協議籤立日期起計最多一年時間完成交易。本公司認定，截至協議執行日期2023年11月15日，該物業符合被歸類為持有待售的標準，但不會被視為終止運營，因為這既不代表戰略轉變，也不會對公司的運營和財務業績產生重大影響。因此，我們以公允價值減去截至2023年12月31日的任何出售成本來計量與該物業相關的資產和負債，並記錄了減值#美元。2.22023年第四季度為1.2億美元。減值費用列示於資產減值在截至2023年12月31日的年度綜合經營報表中。與外坡裏鎮中心有關的資產和負債在合併資產負債表中列示為持有待售資產和與持有待售資產有關的負債截至2023年12月31日。
2022年12月，在評估Grace Pacific和本公司在毛伊島擁有的採石場土地貨幣化和處置的戰略替代方案時，公司董事會授權管理層完成Grace Disposal Group的出售。結合董事會的授權，本公司得出結論認為，恩惠出售集團符合於2022年12月31日持有待售和停止運營的分類標準，因為這代表着戰略轉變，預計將對公司的運營和財務業績產生重大影響。因此，與恩惠出售集團相關的資產和負債在綜合資產負債表中列示為持有待售資產和與持有待售資產有關的負債截至2022年12月31日，業務結果在列報的所有期間的合併業務表和現金流量表中作為非連續性業務列報。由於恩惠出售集團被歸類為持有待售，與恩惠出售集團相關的資產和負債按公允價值減去截至2022年12月31日的任何出售成本和減值#美元計量。89.82022年第四季度錄得100萬。
關於用於確定持有待售資產的公允價值的投入，請參閲附註7--公允價值計量。
下表列出了截至2023年12月31日和2022年12月31日在合併資產負債表中被歸類為待售的主要資產和負債類別的信息(以百萬計)：

20232022
房地產投資
房地產$17.6 $— 
累計折舊$(1.8)$— 
房地產，淨值$15.8 $— 
房地產無形資產，淨值$0.3 $— 
房地產投資淨額$16.1 $— 
現金及現金等價物$— $0.1 
應收賬款和保留金，扣除信用損失撥備和可疑賬款撥備 零及$0.4 截至2023年12月31日和2022年12月31日分別為百萬
— 30.8 
庫存— 45.0 
其他財產，淨額— 67.4 
經營性租賃使用權資產— 31.3 
預付費用和其他資產0.1 42.0 
減：分類為持有待售時確認的損失(2.2)(89.8)
持有待售資產總額$14.0 $126.8 
應付票據和其他債務$— $14.1 
應付帳款— 10.2 
經營租賃負債— 31.3 
應計負債和其他負債0.1 25.4 
與待售資產相關的總負債$0.1 $81.0 

90

下表總結了已終止業務的收入（損失） 包含在截至2023年、2022年和2021年12月31日的三個年度合併經營報表中（單位：百萬）：
20231
20222021
收入$201.2 $171.2 $126.2 
銷售成本2
(178.1)(153.5)(121.0)
銷售、一般和行政(15.8)(14.5)(15.6)
資產減值— (89.8)(26.1)
處置非核心資產收益(虧損)，淨額(13.2)0.1 0.1 
已終止經營業務的營業收入（虧損）1
(5.9)(86.5)(36.4)
與合資企業有關的收入(虧損)(1.5)(0.4)(0.4)
權益法投資減值— — (2.9)
利息和其他收入(費用)，淨額0.1 0.5 0.2 
利息開支(0.5)(0.2)(0.1)
所得税前非持續經營的收益(虧損)1
(7.8)(86.6)(39.6)
歸因於已終止業務的所得税優惠（費用）— — — 
非持續經營的收益(虧損)1
(7.8)(86.6)(39.6)
終止非控制性權益應佔虧損（收入）(3.2)(1.1)(0.4)
A & B股東應佔已終止業務的收入（虧損）1
$(11.0)$(87.7)$(40.0)
1截至2023年12月31日止年度的已終止業務收入（虧損）僅與Grace出售集團有關，因為外坡裏鎮中心不符合已終止業務的標準。
2包括$(0.1)百萬，$(0.4)百萬元，及(1.1）與解決公司前製糖業務負債相關的成本為百萬美元，此前分別在截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度的已終止業務收入（虧損）中列示。

已終止經營和持作出售的關聯方交易：本公司於日常業務過程中，作為供應商與因本公司於該等實體的財務權益而須按權益法進行會計處理的聯屬實體訂立合約，並與本公司亦為成員並持有控股權的實體的成員聯營公司訂立合約。與存在這種關係的時期有關，從與這種附屬公司的交易中獲得的收入為#美元13.7百萬，$16.9百萬美元和美元9.3截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度分別為100萬美元。從與這些附屬公司的交易中確認的費用為#美元4.4百萬，$4.8百萬美元和美元1.4截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度分別為100萬美元。來自這些關聯公司的應收賬款是零及$6.9分別截至2023年12月31日和2022年12月31日。應付這些附屬公司的金額為零及$0.4分別截至2023年12月31日和2022年12月31日。
22.    後續事件
2024年2月27日，公司董事會宣佈派發現金股息$0.2225每股已發行普通股，於2024年4月5日支付給2024年3月15日收盤時登記在冊的股東。
項目9.會計和財務披露方面的變化和與會計師的分歧
沒有。
第9A項。控制和程序

披露控制和程序
公司管理層在公司首席執行官和首席財務官的參與下，評估了截至本報告所述期間結束時公司的披露控制和程序(該術語在《交易所法》下的規則13a-15(E)和15d-15(E)中定義)的有效性。基於這樣的評估，公司首席執行官和首席財務官得出結論，截至2023年12月31日，公司的披露控制和程序是有效的。

財務報告的內部控制
於本公司第四財政季度內，本公司財務報告內部控制(該詞的定義見交易法第13a-15(F)及15d-15(F)條)並無重大影響或合理地可能對本公司財務報告內部控制產生重大影響的任何變化。
91


管理層財務報告內部控制年度報告
Alexander&Baldwin，Inc.的管理層有責任建立和維護對財務報告的充分內部控制。對財務報告的內部控制在1934年《證券交易法》(經修訂)下的第13a-15(F)和15d-15(F)條中定義，是由公司主要高管和主要財務官設計或在其監督下實施的程序，由公司董事會、管理層和其他人員實施，以根據美利堅合眾國普遍接受的會計原則為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證，包括以下政策和程序：
•與保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產交易和處置的記錄有關；
•根據美國公認的會計原則，提供必要的交易記錄，以便編制財務報表，並保證公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；以及
•就防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產提供合理保證。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制只能就財務報表的列報和編制提供合理的保證，而不能絕對保證所有控制問題和舞弊事件(如有)都會被發現。管理層並不期望公司的內部控制能夠防止或發現所有錯誤和欺詐行為。此外，控制系統的設計必須考慮控制相對於其成本的好處。對未來期間進行任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化，控制可能變得不充分，或者對政策或程序的遵守程度可能惡化。
管理層評估了截至2023年12月31日公司財務報告內部控制的有效性。在進行這項評估時，管理層使用了特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會於#年提出的標準內部控制--綜合框架(2013年)。根據評估，管理層認為，截至2023年12月31日，公司對財務報告的內部控制是有效的。
該公司的獨立註冊會計師事務所德勤會計師事務所發佈了一份關於公司財務報告內部控制的審計報告。該報告如下所示。

獨立註冊會計師事務所報告
致Alexander&Baldwin，Inc.股東和董事會。

財務報告內部控制之我見

我們審計了Alexander&Baldwin，Inc.及其子公司(“本公司”)截至2023年12月31日的財務報告內部控制，依據內部控制--綜合框架(2013)由特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會發布。我們認為，截至2023年12月31日，本公司在所有重要方面都保持了對財務報告的有效內部控制，其依據是內部控制--綜合框架(2013)由COSO發佈。

我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了本公司截至2023年12月31日及截至2023年12月31日年度的綜合財務報表和我們2024年2月29日的報告，對該等綜合財務報表表達了無保留意見。

意見基礎

本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並負責評估財務報告內部控制的有效性，包括在隨附的管理層財務報告內部控制年度報告中。我們的責任是根據我們的審計，對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，
92

根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，要求對公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都得到了維護。我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性，以及執行我們認為在情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

財務報告內部控制的定義及侷限性

公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)關於保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，即交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產。


由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。

/S/德勤會計師事務所

夏威夷火奴魯魯
2024年2月29日

項目9B。其他信息
規則第10B5-1條交易安排
該公司的董事或高級管理人員通過、修改或已終止在截至2023年12月31日的季度內，規則10b5-1交易安排或非規則10b5-1交易安排(每個術語在S-K法規第408項中定義)。

項目9C。關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露
不適用。
93

第三部分
項目10.董事、高管和公司治理
董事
關於A&B董事的信息，請參閲A&B的2024年年度股東大會委託書(“A&B的2024年委託書”)中“董事選舉”一節，該節通過引用併入本文。
行政人員
截至2024年2月14日，A&B的每一位高管的姓名(按字母順序排列)、年齡(在括號中)以及過去五年在A&B的現任和前任職位以及商業經驗如下。
一般來説，執行幹事的任期由董事會決定。有關A&B與A&B的某些高管之間的控制協議變更以及高管離職計劃的討論，請參閲A&B的2024年委託書中標題為“其他潛在的離職後付款”的小節，這些小節通過引用併入本文。
本節中對A&B的提及包括控股公司合併前的本公司和Alexander&Baldwin，Inc.，該合併於2017年11月8日完成，以促進本公司轉換為房地產投資信託基金。此外，“A&B前身”指的是Alexander&Baldwin，Inc.在2012年6月29日從Matson，Inc.分離之前。
Meredith J.Ching(67歲)
A&B外事常務副總裁3/18-今；A&B外事高級副總裁6/12-3/18；A&B前身政府與社區關係高級副總裁6/07-6/12；1982年加入A&B前身。
Clayton K.Y.Chun(46歲)
常務副總裁，A&B首席財務官兼財務主管，12/22-至今；A&B高級副總裁，2/19-11/22；A&B首席會計官，1/18-11/22；A&B副總裁，3/18-1/19；A&B主計長，9/15-11/22。
德里克·T·卡內希拉(58歲)
A&B的人力資源部高級副總裁，5/20-至今；夏威夷僱主委員會人力資源部副總裁和董事，1/17-4/20；夏威夷國家銀行人力資源部副總裁和董事，17/13-1/17。
斯科特·G·森田(55歲)
總裁副律師、A&B公司法律顧問，11/21-現任；A&B公司副總法律顧問，7/18-10/21；合夥人，Schlack Ito，3/13-6/18。
蘭斯·K·帕克(50歲)
A&B首席執行官，7/23-至今；A&B首席執行官總裁，1/23-至今；A&B首席運營官，11/21-6/23；A&B Properties Hawai‘i，LLC(“總部基地”)總裁，9/15-至今；A&B執行副總裁總裁，3/18-1/23；A&B首席地產官，10/17-11/21；總部基地高級副總裁，6/13-8/15；於2004年首次加入A&B前身。
傑弗裏·W·鮑克(42)
A&B常務副總裁，2023年5月至今；A&B首席投資官，2023年5月至今；A&B投資部高級副總裁，2003年3月18日至5月；總部基地副總裁-至今；2012年首次加入A&B前身。

安東尼·J·託馬西諾(40歲)

總裁副董事長兼A&B主計長，10/22-至今；董事，財務報告和技術會計，6/21-9/22；董事，燃氣公司企業會計，3/20-6/21；德勤律師事務所高級經理，9/13-3/20。

94

公司治理
有關A&B董事會審計委員會的信息，請參閲A&B 2024年委託書中標題為“董事會信息”的章節，該章節以引用的方式併入本文。
道德守則
有關A&B的道德準則的信息，請參閲A&B的2024年委託書中標題為“道德準則”的小節，該小節以引用的方式併入本文。
項目11.高管薪酬
請參閲A&B的2024年委託書中標題為“高管薪酬”的章節和標題為“董事薪酬”的小節，這兩節和小節在此併入作為參考。
項目12.某些實益所有人的擔保所有權和管理層及與股東有關的事項
見A&B的2024年委託書中標題為“股東的證券所有權”的章節和標題為“董事和高管的證券所有權”的小節，這兩節和小節以參考方式併入本文。

根據股權補償計劃獲授權發行的證券
根據股權補償計劃於2023年12月31日授權發行的證券包括：
計劃類別在行使尚未行使的期權、認股權證及權利時鬚髮行的證券數目未償還期權、權證和權利的加權平均行權價根據股權補償計劃未來可供發行的證券數量(不包括(A)欄所反映的證券)
(a)(b)
(c)1
證券持有人批准的股權補償計劃—$0.003,028,189
1根據2022年激勵補償計劃，3,028,189股可能作為限制性股票授予、限制性股票單位授予或股票期權授予而發行。
項目13.某些關係和相關交易，以及董事的獨立性
請參閲A & B 2024年委託聲明中標題為“董事選舉”的部分和標題為“關係和交易”的小節，該部分和小節通過引用併入本文。
項目14.主要會計費和服務
有關主要會計師費用和服務的信息出現在A & B 2024年委託聲明中標題為“批准任命獨立註冊會計師事務所”的部分中，該部分通過引用併入本文。
95

第四部分
項目15.證物和財務報表附表
財務報表
財務報表載於上文第二部分第8項。
96

財務報表明細表
附表三--房地產和累計折舊
亞歷山大鮑德温公司
2023年12月31日
(單位：百萬)初始成本收購後資本化成本期末攜帶的總金額
描述Encum-
布蘭西斯（1）		土地建築物
和
改進		改進持有成本土地建築物
和
改進		總計(2)累計
折舊（3）		日期
施工		日期
收購/
已完成
商業房地產板塊
工業：
卡波萊企業中心（HI）$— $7.9 $16.8 $0.7 $— $7.9 $17.5 $25.4 $(2.7)20192019
港灣工業（HI）— 0.1 — 1.3 — 0.1 1.3 1.4 (1.2)19302018
Honokohau Industrial（HI）— 5.0 4.8 0.1 — 5.0 4.9 9.9 (0.9)各種不同的2017
Kailua Industrial/其他（HI）— 10.5 2.0 1.2 — 10.6 3.1 13.7 (0.8)各種不同的2013
Kakaako商務中心（HI）1.7 16.9 20.6 5.7 — 16.9 26.3 43.2 (5.2)19692014
科莫哈納工業園（HI）— 25.2 10.8 1.9 — 25.4 12.5 37.9 (4.7)19902010
Opule Industrial（HI）— 10.9 27.1 — — 10.9 27.1 38.0 (3.6)2005-2006, 20182018
P & L倉庫（HI）— — — 1.8 — — 1.8 1.8 (0.9)19701970
艾倫港（HI）— — 0.7 2.3 — — 3.0 3.0 (2.4)1983, 19931983-1993
懷皮奧工業（HI）— 19.6 7.7 1.6 — 19.7 9.2 28.9 (3.3)1988-19892009
卡海街工業（HI）— 4.4 2.0 — — 4.4 2.0 6.4 (0.1)19732021
毛伊拉尼工業（HI）— 0.2 0.3 — — 0.2 0.3 0.5 — 20102011-2014
Kaomi Loop（HI）— 3.3 5.8 — — 3.3 5.8 9.1 (0.1)20052023
辦公室：
卡胡魯伊辦公樓（HI）— 1.0 0.4 8.1 — 1.0 8.5 9.5 (7.8)19741989
卡胡魯伊辦公中心（HI）— — — 4.8 — — 4.8 4.8 (4.1)19911991
洛諾中心（HI）— — 1.4 1.6 — — 3.0 3.0 (1.9)19731991
Mililani Mauka South（HI）的門户— 7.0 3.5 7.5 — 7.0 11.0 18.0 (2.8) 1992, 2006 2012
零售：
愛卡希公園購物中心（HI）— 23.5 6.7 20.7 — 26.0 24.9 50.9 (6.3)19712015
Mililani Mauka（HI）的門户— 7.3 4.7 7.1 — 7.8 11.3 19.1 (3.2)2008, 20132011
北井街（HI）— 16.9 36.5 3.2 — 17.0 39.6 56.6 (7.4)20152018
卡胡萊購物中心（HI）— — — 3.8 — 0.6 3.2 3.8 (2.6)19511951
凱魯阿零售其他（HI）— 85.1 73.8 22.2 — 88.2 92.9 181.1 (27.6)各種不同的2013
卡內奧赫灣購物中心。（HI）— — 13.4 5.0 — 1.5 16.9 18.4 (9.3)19712001
庫尼亞購物中心（HI）— 2.7 10.6 3.1 — 3.0 13.4 16.4 (6.6)20042002
蘭尼豪市場（HI）— 9.4 13.2 3.2 — 9.8 16.0 25.8 (6.2)19872010
勞拉尼村（HI）57.8 43.4 64.3 3.5 — 43.5 67.7 111.2 (12.0)20122018
馬諾阿市場（HI）52.7 43.3 35.9 19.9 — 45.1 54.0 99.1 (9.7)19772016
納比利廣場（HI）— 9.4 8.0 3.2 — 10.0 10.6 20.6 (3.3)19912003, 2013
珍珠高地中心（HI）77.5 43.4 96.2 18.0 — 43.6 114.0 157.6 (34.7)1992-19942013
艾倫港瑪麗娜中心。（HI）— — 3.4 1.1 — — 4.5 4.5 (2.8)20021971
收藏（HI）— 0.4 2.2 0.9 — 0.4 3.1 3.5 (0.6)20172018
庫奎烏拉（HI）的商店— 8.9 30.1 7.6 — 9.5 37.1 46.6 (11.1)20092013
Waitage Mall（HI）— 17.4 10.1 9.8 — 18.0 19.3 37.3 (6.2)19752013
懷皮奧購物中心（HI）— 24.0 7.6 2.4 — 24.5 9.5 34.0 (3.6)1986, 20042009
Lau Hala Shops（HI）— — — 40.7 — 15.2 25.5 40.7 (5.7)20182018
Ho ' okele（HI）— — — 31.4 — 13.5 17.9 31.4 (4.2)20172019
普內購物中心（HI）— 24.8 28.6 8.1 — 25.2 36.3 61.5 (8.6)20172018
皇后區市場（HI）— 20.4 58.9 1.9 — 20.4 60.8 81.2 (8.2)20072019
其他：
瓦胡島土地租賃（HI）— 235.5 0.1 0.1 — 235.7 — 235.7 — ——
其他雜項投資— 2.5 0.1 7.1 — 2.6 7.1 9.7 (4.4)——
總$189.7 $730.3 $608.3 $262.6 $— $773.5 $827.7 $1,601.2 $(226.8)
97

描述（金額以百萬計）Encum-
布蘭西斯（1）		土地建築物
和
改進		改進持有成本土地建築物
和
改進		總計(2)累計
折舊（3）
土地運營部門
卡波萊商業園西$— $6.2 $— $— $— $6.2 $— $6.2 $— 
卡馬拉尼— — — 5.2 — — 5.2 5.2 — 
毛伊島商業園II— — — 20.3 — — 20.3 20.3 — 
Wailea— 24.5 — 9.5 (3.1)21.9 9.0 30.9 — 
其他非核心土地— 6.3 — 2.0 (5.2)1.5 1.8 3.3 (0.5)
總$— $37.0 $— $37.0 $(8.3)$29.6 $36.3 $65.9 $(0.5)
（1） 請參閲合併財務報表附註8 -應付票據和其他債務。
（2） 截至2023年12月31日，商業房地產分部和土地運營分部資產的總税基約為美元675.4百萬美元。
（3） 折舊根據以下估計使用壽命計算：
建設和改進： 10 – 40年份
租賃改善： 5 – 10年（使用壽命或租期中較短者）
其他物業改善： 3 – 35年份
房地產對賬（百萬）202320222021
年初餘額$1,658.8 $1,653.2 $1,625.4 
增加和改進33.0 24.5 45.4 
處置、退休和其他調整(19.9)(13.9)(17.6)
資產減值(4.8)(5.0)— 
年終餘額$1,667.1 $1,658.8 $1,653.2 
累計折舊對賬(單位：百萬)202320222021
年初餘額$202.3 $180.5 $154.4 
折舊費用28.8 28.6 27.3 
處置、退休和其他調整(3.8)(6.8)(1.2)
年終餘額$227.3 $202.3 $180.5 
98

S條例第601項規定的證物-K
未在本文件中歸檔的證物通過引用括號中所示的證物編號和以前的歸檔文件合併在一起。所有以前的證物都是在華盛頓特區的證券交易委員會備案的。根據1934年《證券交易法》備案的證物是在第001-34187號檔案下備案的。股東可以通過寫信給Alyson J.J.Nakamura，Inc.，P.O.Box 3440，檀香山，Hawai‘i 96801，獲得展品的副本，每頁複印和手續費為0.15美元。
2.制定收購、重組、安排、清算或繼承的計劃。
2.合併協議和合並計劃，日期為2017年7月10日，由Alexander&Baldwin，LLC(前Alexander&Baldwin，Inc.)、Alexander&Baldwin，Inc.(前Alexander&Baldwin REIT Holdings，Inc.)和A&B REIT合併公司(附件2.1至8-K表，日期為2017年7月12日)。
3.制定完善的公司章程和章程。
3.A.修訂和重新修訂的Alexander&Baldwin，Inc.公司章程，自2017年11月8日起生效(附件3.1至Form 8-K，日期為2017年11月8日)。
3.B.修訂和重新實施Alexander&Baldwin，Inc.的章程，自2022年7月26日起生效(截至2022年6月30日的季度，附件3.b至Form 10-Q)。
4.制定界定證券持有人權利的國際文書。
4.a.股本説明(附件4.1至表格8-K，日期為2017年11月8日)。
B.公司普通股證書表格(見附件4.2至表格8-K，日期為2017年11月8日)。
4.C.註冊人證券説明(附件4.c.以形成截至2019年12月31日的年度的10-K)。
10.簽訂更多的材料合同。
10.a.(I)Alexander&Baldwin，LLC(前身為Alexander&Baldwin，Inc.)、第一夏威夷銀行、美國銀行，N.A.和其他貸款方之間的信貸協議，日期為2012年6月4日(附件10.2至Form 8-K，日期為2012年6月4日)。
(Ii)Alexander&Baldwin，LLC、Grace Pacific LLC、Alexander&Baldwin，Inc.、A&B II，LLC、Bank of America，N.A.和First Hawaian Bank之間於2013年12月18日簽訂的信貸協議第一修正案(附件10.a(Xvi)Alexander&Baldwin，Inc.截至2015年3月31日的季度報告10-Q表)。
(Iii)Alexander&Baldwin，LLC，Grace Pacific LLC，Alexander&Baldwin，LLC，Series R，Alexander&Baldwin，LLC，Series T，Alexander&Baldwin，LLC，Series M，Bank of America N.A.，First Hawaian Bank和其他貸款人之間於2017年9月15日簽署的第二份修訂和重新簽署的信貸協議(附件10.1至Form 8-K，日期為2017年9月19日)。
(Iv)Alexander&Baldwin，Inc.、Alexander&Baldwin Investments，LLC、A&B II，LLC、Grace Pacific LLC、Bank of America N.A.、First Hawaian Bank、KeyBank National Association、Wells Fargo Bank、National Association和其他貸款人之間的第三次修訂和重新簽署的信貸協議，日期為2021年8月31日(附件10.1至表格8-K，日期為2021年8月31日)。
(V)Alexander&Baldwin，Inc.、Alexander&Baldwin Investments，LLC、A&B II、LLC、Grace Pacific LLC、Bank of America N.A.、First Hawaian Bank、KeyBank National Association、Wells Fargo Bank、National Association和其他貸款人之間於2023年4月28日修訂和重新簽署的第三次修訂和重新簽署的信貸協議的第一修正案(附件10.a(V)截至2023年3月31日的季度表格10-Q)。
(Vi)Alexander&Baldwin，Inc.於2017年11月8日簽署的第二份修訂和重新簽署的信貸協議，日期為2017年9月15日，Alexander&Baldwin，LLC，Grace Pacific LLC，Alexander&Baldwin，LLC，Series R，Alexander&Baldwin，LLC，Series T，Alexander&Baldwin，LLC，Series M，Bank of America，N.A.，First Hawaian Bank，及其他貸款人於2017年9月15日簽署的第二份修訂和重新簽署的信貸協議(見附件10.A.(Xi)，以形成截至2017年12月31日的年度10-K表)。

99

(Vii)Alexander&Baldwin，LLC，Grace Pacific LLC，Bank of America，N.A.和其他貸款人之間於2015年12月10日修訂和重新簽署的信貸協議(表10.a(Xvii)至截至2015年12月31日的年度10-K表)。
(Viii)Alexander&Baldwin，LLC(前身為Alexander&Baldwin，Inc.)、保誠投資管理公司和其他買方之間的票據購買和私人貨架協議的修訂和重新簽署，日期為2012年6月4日(附件10.1至Form 8-K，日期為2012年6月4日)。
(Ix)亞歷山大·鮑德温有限責任公司、亞歷山大·鮑德温有限責任公司、保誠投資管理公司和其他買方之間修訂和重新簽署的票據購買和私人貨架協議，日期為2013年9月27日(附件10.a(Xviii)，以形成截至2013年9月30日的季度10-Q表)。
(X)2015年12月10日Alexander&Baldwin，Inc.、Alexander&Baldwin，LLC、Prudential Investment Management，Inc.和Prudential Investment Management，Inc.的某些關聯公司之間的第二次修訂和重新修訂的票據購買和私人貨架協議(附件10.a(Xx)至截至2015年12月31日的年度Form 10-K)。
(Xi)2021年8月31日Alexander&Baldwin，Inc.、Alexander&Baldwin，LLC、Prudential Investment Management，Inc.和Prudential Investment Management，Inc.的某些關聯公司之間的第二次修訂和重新修訂的票據購買和私人貨架協議(2021年8月31日的附件10.2至Form 8-K)。

(Xii)Alexander&Baldwin，Inc.、Alexander&Baldwin，LLC、Prudential Investment Management，Inc.和Prudential Investment Management，Inc.某些附屬公司之間的第二次修訂和重新修訂的票據購買和私人貨架協議修正案，日期為2017年9月15日(附件10.2至Form 8-K，日期為2017年9月19日)
(Xiii)Alexander&Baldwin，Inc.(前身為Alexander&Baldwin REIT Holdings，Inc.)於2017年11月8日簽署的第二份經修訂並重新簽署的票據購買和私人貨架協議，日期為2015年12月10日，一方面是Alexander&Baldwin，LLC、Alexander&Baldwin，Inc.與其其他擔保方與買方之間的協議(附件10.a(Xvii)，以形成截至2017年12月31日的年度的10-K表)。
(Xiv)亞歷山大·鮑德温公司、Alexander&Baldwin，LLC、M系列、Prudential Investment Management，Inc.和保誠投資管理公司的某些附屬公司於2018年1月8日簽署的第二次修訂和重新簽署的票據購買和私人貨架協議的第二修正案(附件10.a(Xviii)，以形成截至2017年12月31日的年度的10-K表格)。
(Xv)J系列高級債券(編號：J-1至1號由Alexander&Baldwin，LLC，Alexander&Baldwin，LLC，Series R，Alexander&Baldwin，LLC，Series T和Alexander&Baldwin，LLC，Series M提交給美國保誠保險公司，日期為2018年4月18日(附件10.a.(Xix)，截至2018年3月31日的季度表格10-Q)。
(Xvi)K系列高級債券(編號：K-1至編號由Alexander&Baldwin，LLC，Alexander&Baldwin，LLC，Series R，Alexander&Baldwin，LLC，Series T和Alexander&Baldwin，LLC，Series M，以美國保誠保險公司為受益人，日期為2018年4月18日(附件10.a.(Xx)，截至2018年3月31日的季度表格10-Q)。
（xvi）Alexander & Baldwin，LLC、Alexander & Baldwin，LLC、Alexander & Baldwin，LLC、R系列、Alexander & Baldwin，LLC、T系列和Alexander & Baldwin，LLC、M系列以美國保誠保險公司為受益人的L系列優先票據（編號L-1至L-8），日期：2018年4月18日（附件10.a. (xxi)截至2018年3月31日季度的10-Q表格）。
(Xviii) 注意Alexander & Baldwin，Inc.之間的購買和私人貨架協議Alexander & Baldwin，LLC，AIG資產管理公司（美國），LLC以及AIG資產管理公司（美國）的某些附屬公司，LLC，日期為2017年12月20日（截至2021年9月30日季度的10-Q表格的附件10.4）。
(Xix)Alexander&Baldwin，Inc.，Alexander&Baldwin，LLC，AIG Asset Management(U.S.)，LLC，以及AIG Asset Management(U.S.)，LLC的某些關聯公司於2018年3月5日簽訂的票據購買和私人貨架協議第一修正案(附件10.a(Xviii)至截至2021年12月31日的年度Form 10-K)。
100

(Xx)Alexander&Baldwin，Inc.，Alexander&Baldwin，LLC，AIG Asset Management(U.S.)，LLC，以及AIG Asset Management(U.S.)，LLC的某些附屬公司之間的票據購買和私人貨架協議第二修正案，日期為2021年8月31日(附件10.3至Form 8-K，日期為2021年8月31日)。

(XXI)PHSC Holdings，LLC，ABP珍珠高地有限責任公司，珍珠高地有限責任公司和西北相互人壽保險公司之間的貸款假設和貸款文件修正案，日期為2013年9月17日(附件10.a(XXII)，截至2013年9月30日的季度10-Q表)。
(Xxii)總部基地珍珠高地有限責任公司與西北互助人壽保險公司之間日期為2014年11月20日的期票(2014年12月1日附件10.1至Form 8-K)。
(Xiiii)總部基地珍珠高地有限責任公司與西北互助人壽保險公司於2014年11月20日簽訂的《抵押和擔保協議》(附件10.2至表格8-K，日期為2014年12月1日)。
(Xiv)庫奎拉村有限責任公司、美國銀行、北卡羅來納州和其他金融機構之間日期為2013年11月5日的定期貸款協議(附件10.a(Xxvi)亞歷山大·鮑德温股份有限公司‘S截至2013年12月31日的年度表格10-K)。
(Xxv)Kukui‘ula Village LLC、Kukui’ula Development Company(Hawaii)、LLC、Bank of America，N.A.和其他金融機構之間的房地產定期貸款協議，日期為2013年11月5日(附件10.a(Xxv)給Alexander&Baldwin，Inc.‘Alexander&Baldwin，Inc.截至2013年12月31日的10-K表格)。
(Xxvi)ABL Manoa Marketplace LF LLC、A&B Manoa LLC、ABL Manoa Marketplace LH LLC和ABP Manoa Marketplace LH LLC給第一夏威夷銀行的本票，日期為2016年8月1日(附件10.a(XXXIV)，截至2016年9月30日的季度表10-Q)。
(Xxvii)ABL Manoa Marketplace LF LLC、A&B Manoa LLC、ABL Manoa Marketplace LH LLC和ABP Manoa Marketplace LH LLC於2016年8月1日向第一夏威夷銀行提交的抵押、擔保協議和固定裝置申請(附件10.A.(XxXV)，以形成截至2016年9月30日的季度的10-Q表)。
(Xxviii)Alexander&Baldwin Investments，LLC的有限責任公司協議，日期為2017年11月8日(附件10.1至Form 8-K，日期為2017年11月8日)。
(XXIX)Alexander&Baldwin，LLC，Grace Pacific LLC，借款人另一方，Wells Fargo Bank，National Association，Wells Fargo Securities，LLC和其他貸款人之間的定期貸款協議，日期為2018年2月26日(附件10.a.(XXXIII)，截至2018年3月31日的季度10-Q表)。
(Xxx)TRC Laulani Village，LLC以西北互助人壽保險公司為收款人的本票，日期為2014年4月10日(附件10.a.(XXXIV)，以截至2018年3月31日的季度表10-Q)。
(XXXI)TRC Laulani Village，LLC，ABP E1 LLC，ABP ER1 LLC和Northwest Mutual Life Insurance Company之間的貸款假設和貸款文件修正案，日期為2018年2月23日(附件10.A.(XXXV)，截至2018年3月31日的季度表10-Q)。
(Xxxii)Alexander&Baldwin，LLC，Series R，Alexander&Baldwin，LLC，Series T，and A&B Properties Hawaii，LLC，Series R，and Mahi Pono Holdings，LLC於2018年12月17日簽署的買賣協議和託管説明(2018年12月20日，附件10.1至Form 8-K)。
*10.b.1.(I)亞歷山大·鮑德温公司2012年激勵性薪酬計劃(2012年6月29日提交的附件99.1形成S-8)。
(Ii)Alexander&Baldwin，Inc.2012年激勵薪酬計劃修正案1，自2017年1月24日起生效(附件10.b.1.(Ii)截至2016年12月31日的年度表格10-K)。
(Iii)Alexander&Baldwin，Inc.修訂並重新啟動了假設的2012年激勵薪酬計劃(2017年11月8日提交的後生效修正案第1號附件99.1以形成S-8)。
(Iv)Alexander&Baldwin，Inc.於2017年11月8日假設的2012年激勵薪酬計劃，經進一步修訂和重述，自2018年1月23日起生效(附件10.b.1(Iv)至截至2018年9月30日的季度10-Q表)。
101

(v) Alexander&Baldwin，Inc.修訂和重新修訂的2012年激勵薪酬計劃第1號修正案，自2021年4月26日起生效(附件10.b.1(V)，以形成截至2021年6月30日的季度的10-Q表)。

(Vi)購股權授出通知書表格(見2012年6月29日提交的S-8表格附件99.2)。
(Vii)《高管員工股票期權協議表》(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.4)。
()限時限售股授權書表格(附件10.b.1(Iv)截至二零一二年十二月三十一日止年度10-K表格)。
(Ix)限時限售股授權書表格(截至2019年12月31日止年度附表10.b.1(Viii)至表格10-K)。
(X)執行僱員以時間為基礎的限制性股票單位協議的形式(附件10.b.1(V)形成截至2012年12月31日止年度的10-K表格)。
(Xi)非僱員董事限制性股份協議表格(見2012年6月29日提交的S-8表格附件99.8)。
(十二)非僱員董事限制性股票單位協議表(延期選舉)(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.9)。
(十三)業績限售股出讓通知書表格(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.10)。
(十四)《高管員工業績限制性股票單位協議表》(2012年6月29日備案的《S-8》附件99.12)。
(十五)替代期權通用股票期權協議表--高管(2007年計劃)(2012年6月29日備案的S-8表附件99.13)。
(十六)替代期權通用股票期權協議格式(1998計劃)(2012年6月29日提交的S-8格式附件99.15)。
(十七)替代期權通用股票期權協議格式(1998年非員工董事計劃)(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.16)。
(Xviii)《替代獎勵通用限制性股票單位獎勵協議書--執行幹事(2007年計劃)》(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.17)。
(Xix)替代獎勵的通用限制性股票單位獎勵協議表-非僱員董事會成員(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.19)。
(Xx)替代獎勵的通用限制性股票單位獎勵協議書-非僱員董事會成員(延期選舉)(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.20)。
(Xxi)以《限制性股票獎勵協議書》取代2012年業績獎勵--高管(2012年6月29日備案的S-8表格見附件99.21)。
(Xxii)業績份額單位獎勵通知書表格(2013年1月28日附件10.2至表格8-K)。
(Xxiii)業績份額單位獎勵協議格式(2013年1月28日，附件10.1至8-K表)。
(Xxiv)業績份額單位獎勵通知書表格(附件10.b.1(Xix)至截至2014年12月31日止年度的表格10-K)。
(Xxv)業績份額單位獎勵通知書表格(附表10.b.1(Xxv)至截至2021年12月31日止年度的表格10-K)。
(Xxvi)業績份額單位獎勵協議表格(附件10.b.1(Xx)至截至2014年12月31日年度的表格10-K)。
102

(Xxvii)信函協議書的形式(2012年6月28日，附件10.1至8-K表)。
(Xxviii)書面協議格式(目前的參與者)(附件10.b.1(Xxviii)截至2022年3月31日的季度10-Q表)。
(Xxix)書面協議格式(意向參與者)(附件10.b.1(Xxix)至截至2022年3月31日的季度10-Q表)。

(XXXI)Alexander&Baldwin，Inc.高管離職計劃，自2024年1月1日起修訂和重述。

(XXXII)Alexander&Baldwin，Inc.一年業績改進激勵計劃(2013年1月28日，附件10.3至Form 8-K)。
(XXXIII)Alexander&Baldwin，Inc.一年業績改進激勵計劃修正案第1號，日期為2014年7月29日(附件10.b.1(Xxii)，以形成截至2014年9月30日的季度的10-Q表)。
Alexander&Baldwin，Inc.為期一年的業績改進激勵計劃修正案2,2018年1月1日生效(附件10.b.1(Xxx)至截至2021年3月31日的季度10-Q表)。

(XXXV)Alexander&Baldwin，Inc.超額福利計劃(附件10.4至表格8-K，日期為2012年6月28日)。
(XXXVI)Alexander&Baldwin，Inc.超額福利計劃修正案第1號，自2013年3月1日起生效(附件10.b.1(XXIII)，以形成截至2013年3月31日的季度的10-Q)。
Alexander&Baldwin，Inc.超額福利計劃第2號修正案，自2020年1月1日起生效(附件10.b.1(XXXII)至截至2019年12月31日的年度10-K表)。
(XXXVIII) Alexander&Baldwin，Inc.額外福利計劃修正案3，自2020年4月1日起生效(附件10.b.1(XXXIV)，以形成截至2021年3月31日的季度10-Q表)。
(XXXIX)Alexander&Baldwin，Inc.超額福利計劃，修訂並重述，2023年11月1日生效

(Xl)Alexander&Baldwin，Inc.外部董事遞延薪酬計劃(附件10.b.1(Xxii)，以形成截至2012年6月30日的季度的10-Q)。
(XLI)Alexander&Baldwin，Inc.外部董事遞延薪酬計劃，2023年11月1日生效。
(XLII)Alexander&Baldwin，Inc.外部董事退休計劃(附件10.b.1(XXIII)，以形成截至2012年6月30日的季度的10-Q)。
(XLIII)Alexander&Baldwin，Inc.超額福利計劃第4號修正案，自2022年4月1日起生效(附件10.b.1(XXXVIII)，以形成截至2022年3月31日的季度的10-Q表)。
(XLIV)Alexander&Baldwin，Inc.外部董事退休計劃修正案第1號，自2013年3月1日起生效(附件10.b.1(Xxvi)，以形成截至2013年3月31日的季度10-Q表)。
(XLV)2019年Alexander&Baldwin非限定供款計劃收養協議(附件10.b.1(XXXVIII)至截至2019年12月31日的年度10-K表)。
(XLVI)2019年基本計劃Alexander&Baldwin非限定貢獻計劃採用協議(附件10.b.1(XXXIX)至截至2019年12月31日的年度10-K表)。
(XLvii)2023年Alexander&Baldwin非限定繳費計劃收養協議。
(XLIX)Alexander&Baldwin 2024修訂和重新啟動了延期補償計劃。
(XLX) Alexander&Baldwin，Inc.2021年高管簡化激勵計劃，2021年2月22日生效(附件10.b.1(XL)以形成截至2021年3月31日的季度的10-Q表)。

103

(L)Alexander&Baldwin，Inc.2022年綜合激勵計劃(2022年3月15日提交的委託書附錄A)。

(Li)非僱員董事限制性股份協議表格(附表10.b.1(Xlvii)截至2022年3月31日止季度的10-Q表格)。

(Lii)限時限售股授權書表格(附表10.b.1(Xlviii)至截至2022年9月30日止季度的表格10-Q)。

(Liii)執行僱員以時間為基礎的限制性股票單位協議表格(附件10.b.1(XLIX)至截至2022年9月30日的季度表格10-Q)。

(Liv)業績限售股授權書表格(見表10.b.1(L)於截至2022年9月30日止季度10-Q表)。

(五)執行僱員業績限制性股票單位協議表格(見表10.b.1(Li)於截至2022年9月30日止季度的表格10-Q)。

(Lvi)2023年2月1日授予Christopher J.Benjamin的基於時間的限制性股票單位的通知；Alexander&Baldwin，Inc.和Christopher J.Benjamin之間的基於時間的限制性股票獎勵協議(附件10.1至Form 8-K，日期為2023年2月2日)。

(Lvii)Alexander&Baldwin，Inc.與Christopher J.Benjamin於2023年1月30日簽訂的諮詢協議(附件10.2至Form 8-K，日期為2023年2月2日)。

(Lviii)Alexander&Baldwin，Inc.和Christopher J.Benjamin於2023年7月1日簽署的諮詢協議第一修正案(附件10.b.1(LIV)，以形成截至2023年9月30日的季度的10-Q表).
(LIX)Alexander&Baldwin，Inc.和Christopher J.Benjamin之間的信函協議，日期為2023年1月(附件10.3至Form 8-K，日期為2023年2月2日)。
(LX)Alexander&Baldwin，Inc.和Christopher J.Benjamin於2023年6月30日簽署的補充發布協議(附件10.b.1(LIV)，以形成截至2023年6月30日的季度的10-Q表)。
(LXI)Alexander&Baldwin，Inc.和Jerrod M.Schreck於2023年10月30日簽署的信函協議(附件10.b.1(LV)，以形成截至2023年9月30日的季度的10-Q表)。
(LxII)釋放協議，日期為2023年12月28日，Alexander&Baldwin，Inc.和Jerrod M.Shreck之間的協議。
    *在第10.b.1項下列出的所有展品。是管理合同或補償計劃或安排。
截至2024年2月1日，Alexander&Baldwin，Inc.子公司總數為21.1%。
23.1德勤律師事務所同意日期為2024年2月29日。
23.2德勤律師事務所同意日期為2024年2月29日。
31.1根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條通過的首席執行官證書。
31.2根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302節通過的首席財務官證書。
32.根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條通過的《美國法典》第18編第1350條規定的首席執行官和首席財務官證書。
95.中國煤礦安全信息披露。
97.1 Alexander&Baldwin，Inc.修訂和重申了關於退還某些賠償的政策，於2023年10月24日通過，2023年10月2日生效。
99.1 Kukui‘ula Development Company(Hawaii)，LLC(未經審計)截至2023年和2022年12月31日及終了年度的財務報表
99.2 Kukui‘ula Development Company(Hawaii)，LLC截至2021年12月31日及截至本年度的財務報表
104


101.以下信息摘自Alexander&Baldwin公司以iXBRL(內聯可擴展商業報告語言)格式編制的截至2023年12月31日的財政年度的Form 10-K年度報告：(I)合併資產負債表，(Ii)合併經營報表，(Iii)合併全面收益表(虧損)，(Iv)合併現金流量表，(V)合併權益表，(Vi)合併財務報表附註。
104.封面交互數據文件(格式為iXBRL，包含在附件101中)。
項目16.表格10-K摘要
沒有。
105

簽名
根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式授權下列簽署人代表其簽署本報告。
ALEXANDER & BADWIN，Inc.
(註冊人)
2024年2月29日
蘭斯·K·帕克
總裁與首席執行官
根據1934年《證券交易法》的要求，本報告已由以下人員以登記人的身份在指定日期簽署。
簽名標題日期
/s/ Eric K.伊曼董事會主席2024年2月29日
埃裏克·K伊曼
/s/蘭斯·K。帕克首席執行官總裁2024年2月29日
蘭斯·K·帕克和董事
/s/克萊頓·KY春常務副總裁，2024年2月29日
克萊頓·KY春首席財務官兼財務主管
/s/安東尼·J·託馬西諾總裁副主計長2024年2月29日
安東尼·J·託馬西諾
/s/ Shelee Kimura主任2024年2月29日
謝莉·木村
/s/戴安娜·M. Laing主任2024年2月29日
戴安娜·M·萊恩
/s/ John T.樑主任2024年2月29日
John T.樑
/s/託馬斯A.小劉易斯主任2024年2月29日
Thomas A.小劉易斯
/s/道格拉斯·M. Pasquale獨立於銷售線索2024年2月29日
道格拉斯·M Pasquale主任

106