附件10.12
租賃協議
EQC 600 West CHICAGO PROPETY LLC，特拉華州的一家有限責任公司，
房東，
和
TEMPOS LABS，Inc.，
特拉華州一家公司，
租户
地點： 5樓部分
伊利諾伊州芝加哥西芝加哥大道600號60654
日期：2018年1月18日
目錄表
| 頁面 | ||||
| 第1條基本租賃條款;附加定義。 |
1 | |||
| 第2條解散、場所、期限、通知、保證金 |
5 | |||
| 第3條使用和佔用 |
10 | |||
| 第4條變更 |
10 | |||
| 第5條場地狀況 |
14 | |||
| 第6條維修：地板負載 |
14 | |||
| 第7條税收和運營費用。 |
15 | |||
| 第八條法律要求 |
19 | |||
| 第9條委託和律師;禁止令證明 |
20 | |||
| 第十條服務 |
22 | |||
| 第十一條保險 |
27 | |||
| 第12條房屋的喪失;財產損失或損壞 |
28 | |||
| 第13條主要領域 |
29 | |||
| 第十四條轉讓和轉租 |
29 | |||
| 第15條進入房產 |
34 | |||
| 第16條租户違約。 |
35 | |||
| 第17條補救措施和損害賠償。 |
37 | |||
| 第18條費用和開支 |
39 | |||
| 第十九條業主不得代表 |
39 | |||
| 第20條學期結束 |
39 | |||
| 第21條安靜的享受 |
40 | |||
| 第22條不放棄;不承擔責任 |
40 | |||
| 第23條陪審團放棄審判 |
41 | |||
| 第24條無法執行 |
41 | |||
| 第25條賬單和通知- |
42 | |||
| 第26條規則和法規 |
42 | |||
-i-
目錄表
(續)
| 頁面 | ||||
| 第27條經紀人 |
42 | |||
| 第28條賠償 |
43 | |||
| 第29條建築物改進、腳手架和交付。 |
43 | |||
| 第30條故意省略。 |
45 | |||
| 第31條其他 |
45 | |||
| 展品 | ||
| 證據A： | 場地平面圖 | |
| 證據B： | 規章制度 | |
| 附件C： | 固定租金表 | |
| 附件D： | 工作函 | |
| 附件E： | 附加條文 | |
| 附件E-1： | 第一、第二和第三擴展空間 | |
| 附件F： | 清潔規範 | |
| 附件G： | 房舍驗收通知書 | |
| 附件H： | 信用證格式 | |
-II-
特拉華州有限責任公司EQC 600 West Chicago Property LLC與特拉華州公司Tempus Labs，Inc.之間的租賃協議(租賃)，日期為2018年1月18日(生效日期)。
見證人：
本合同雙方由其法定代表人、繼承人和受讓人自行訂立契約並達成如下協議。
第1條基本租賃條款；附加定義。
第1.1節基本租賃 規定。本1.1節的規定在性質上和大綱形式上都是定義的，可能會在本租賃的其他條款中詳細闡述。
| 經紀人： | 世邦魏理仕股份有限公司(租户S經紀人)和Telos Group LLC(房東S經紀人) | |
| 600大樓或大樓： | 目前位於或以後在房地產上豎立、建造或放置的所有建築物、設備和其他改進和附屬設施，以及對其進行的任何和所有改建、更新、替換、增加和替換 ，目前地址為伊利諾伊州芝加哥西芝加哥大道600號。為了澄清的目的。600號樓一詞不包括任何住宅樓。建築物、單位或停車設施。 | |
| 900號樓或900號樓： | 目前位於或以後在房地產上豎立、建造或放置的所有建築物、設備和其他改進和附屬設施，以及對其進行的任何和所有改建、更新、替換、增加和替換 ，地址為900 North Kingsbury，Chicago，Illinois。為澄清起見，術語900號樓和900號北樓不包括8-11層或 任何住宅樓、建築物或單元或停車設施。 | |
| 開業日期： | (I)交付日期(如附件D第1節所定義)後180天(建造期)和(Ii)承租人開始在房屋內經營的日期中較早的日期。如果承租人在建造期的最後一天之前在房屋內開始營業，則自承租人在房屋內開始營業之日起至擴建期間的最後一天結束的時間段稱為受益佔用期間： | |
| 到期日期： | 132號的最後一天nd自生效日期起(包括生效日期)的日曆月。 | |
| 固定租金： | 如附於本文件並併入本文件的附件C所述。 | |
| 房東S經紀人： | 世邦魏理仕公司，或任何其他個人或實體，在任何時間和不時被房東指定為房東代理人及其繼承人和受讓人。 | |
| 允許的用途： | 承租人應在符合所有法律要求的情況下，將場地僅用作行政辦公室和一般辦公室、實驗室用途(見本租約第3.2節的定義，如本租約附件E第9節所述)和附屬用途，不得用於其他目的。 | |
1
| 房舍： | 5個國家中的一部分這是600號樓的樓層，如本租約附件中的平面圖所示，如附件A所示。 | |
| 房舍 | 在本租約附件A所附建築平面圖上描述的房屋的可出租平方英尺面積，因為根據本租約，房屋面積可能會不時增加或減少。房東和租客同意，就本租賃而言，該房屋的可出租平方英尺面積為78,017平方英尺，不受重新測量或調整的影響。 | |
| 保證金： | $500,000.00，但須受第2.5及2.6條規限。 | |
| 承租人S所佔比例： | 6.5281% (78,017/1,195,099) | |
| 期限： | 本租約的期限應自生效日期開始，至期滿日屆滿，除非根據本租約的條款提前終止或續期。 | |
第1.2節附加定義、
| 額外租金 | 承租人根據本租約應向業主支付的固定租金以外的所有款項，包括但不限於租户税款、租户S的經營費、加班費或超額服務費、根據本租約第10條應支付的任何費用和金額，以及與租户S未能履行其在本租約項下的任何義務有關的利息和其他成本。如果租户球迷在任何適用的通知 和治癒期之後，未能及時支付本租約規定的任何金額的額外租金，房東應享有與房東保留的權利和補救措施，以彌補未能及時支付固定租金的情況。 | |
| 附屬公司： | 就任何人而言，指直接或間接通過一個或多箇中間人控制、由該第一人稱控制或與該第一人稱共同控制的任何其他人。 | |
| 更改： | 更改、安裝、改善、增加或其他實物更改(不包括從建築物外部看不到的由建築物內的油漆、牆面覆蓋物和地毯組成的裝飾) 在建築物或建築物內的其他地方，包括但不限於承租人S的更改。 | |
| 基本利率： | 由紐約州紐約花旗銀行(或其任何繼承者)不時公開宣佈為其基本利率的年利率，或由Citibank，N.A.不時使用的其他術語，即目前稱為其基本利率的利率。 | |
| 建築系統： | 建築物的機械、電氣、供暖、通風、空調、電梯、水管、衞生、生命安全、公用設施及所有其他服務系統，但不包括由承租人安裝在建築物內或建築物內其他地方供承租人S專用或由另一承租人或佔用人安裝供該等其他承租人或佔用人使用的該等系統的部分。 | |
| 營業天數： | 所有日子，不包括星期六、星期日，以及芝加哥、伊利諾伊州或美利堅合眾國或為大樓提供服務的任何工會作為法定節假日遵守的所有日子。 | |
2
| 控制： | 就任何人而言：(A)擁有權，豎立或電匯*。超過(0)公司已發行有表決權股票的任何一車(SO%)，或(Ii)實益所有權[(B)直接或間接擁有直接或間接地指導或導致該人的管理層和席位跌入谷底的權力，無論是通過擁有有投票權的證券還是通過擁有其他所有權權益。根據法規，或通過 聯繫。 | |
| 違約率： | 每年的税率等於基本税率或適用法律允許的最高税率之間四(4)個百分點之間的較小者。 | |
| 環境法： | 現在或以後生效的與環境、健康、安全或危險材料有關的所有法律要求。 | |
| 政府當局： | 美利堅合眾國、伊利諾伊州、芝加哥市、其任何政治區以及上述任何機構、部門、佣金、董事會、局或機構中的任何機構、部門、佣金、董事會、局或機構，現已存在或此後成立，對不動產或其任何部分或其鄰近的拱頂、路緣、人行道、街道和濕地擁有管轄權。 | |
| 危險材料： | 任何受任何政府當局管制或被視為或定義為危險物質的任何物質、材料或廢物。？有害物質、有毒物質、有毒污染物、污染物、固體廢物、危險廢物或適用法律規定的類似進口詞語、石油和石油、天然氣或合成氣體、多氯聯苯、任何形式的石棉、尿素甲醛、氡氣，或任何政府當局指定的或可能造成健康損害或財產危險的非電離輻射、微波輻射或電磁場，或電離輻射的發射。 | |
| 法律要求： | 所有現行和未來的法律。所有政府當局的規則、命令、條例、法規、法規、要求、法規、行政命令、普通法規則及其任何特別和普通的司法解釋，包括《美國殘疾人法》(42 U.S.C.§12,101 et seq.)、經修訂的1980年《全面環境響應補償和責任法》(42 U.S.C.89801 at seq.)、《芝加哥建築法規》(第17條，《芝加哥法典》)和任何類似的進口法律，第章2-120-580芝加哥市政法關於影響不動產的地標限制和條件的920條。以及與此有關的所有規則、法規和政府命令，以及任何適用的NIT評級局或其他行使類似職能的機構，影響房地產或其維護、使用或佔用的任何街道或人行道，或構成其一部分或其內的任何街道或人行道，或大樓內或樓下的任何金庫。 | |
| 抵押貸款： | 現在或以後可能影響不動產、建築物或任何高級租約和由此產生的租賃權益的任何按揭或信託契約，以及由此產生的所有續期、延期、補充、修訂、修改、合併和替換、替代或根據上述各項提供的墊款。 | |
| 抵押權人： | 任何抵押權人、受託人或按揭的其他持有人。 | |
3
| 聯繫人： | 個人，法人，合夥企業，有限責任公司，有限責任合夥企業，合資企業，房地產，信託，非法人團體，商業信託，共有租賃權或其他實體，或任何政府當局。 | |
| 禁止使用： | 任何非準許用途的用途、佔用或用途，而業主合理判斷會：(A)對該建築物、900北樓(定義見下文)、該處所或其內的任何設備、設施或其他系統造成損壞；(B)損害該處所、該建築物或該900北建築物的外觀；(C)幹擾該處所或該建築物或其設備、正面或系統的有效和經濟的保養、操作及維修；(D)對向任何大樓或900 North大樓租户或佔用人提供的任何服務和/或其使用和佔用造成不利影響；(E)違反為該房地或大樓簽發的佔用證明 ；或(F)對大樓或900 North大樓的一流形象造成不利影響。禁止的用途還包括將處所的任何部分用於：(I)餐廳、酒館或酒吧；(Ii)準備、消費、儲存、製造或銷售食品或飲料(與自動售貨機和/或僅供S租户和受邀者使用的食品儲藏室(可能包括微波爐)有關的除外)、酒、煙草或藥物；(Iii)複印、多膠印或膠印業務(與租户S自己的業務有關的複印除外)；(Iv)打字或速記業務 ；(V)學校或課室；(Vi)住宿或住宿；(Vii)經營零售設施(指未經事先預約而邀請公眾親自前往承租人S辦公室的業務)或儲蓄貸款協會或零售設施或任何金融、貸款、證券經紀或投資活動，但經許可使用者除外；(Viii)薪資辦公室；(Ix)理髮店、美容院或美甲店；(X)職業介紹所、獵頭公司或類似企業；(Xi)芝加哥市或伊利諾伊州或任何其他政府當局、任何外國政府、聯合國的辦公室。或上述任何機構或部門；(Xi)向公眾製造、零售、儲存商品或拍賣商品、貨物或財產；(十三)提供醫療、牙科或其他治療或診斷服務，明確包括但不限於進行墮胎的診所、辦公室或其他設施；(Xiv)任何色情不雅或不道德的用途或目的，包括但不限於銷售或展示色情物品或與毒品有關的用具的機構，或展示裸體或淫穢表演或表演或淫穢行為的成人劇院或現場表演劇院；(Xvii)太平間或殯儀館；。(Xvii)嘉年華或跳蚤市場；。(Xix)場外投注店或會所；。(Xx)當鋪或貨幣兑換處；。(Xxi)折扣店；。(Xxii)保齡球館、的士高、夜總會、泳池或枱球廳、舞廳、遊戲廳或錄影帶；(Xxiv)按摩院；(Xxiv)槍械店或靶場；(Xxv)打撈店；(Xxvi)美沙酮診所或藥物或酒精依賴診所；(Xxvii)乾洗店或其他產生氣味的用途；或(Xxviii)任何其他與樓宇內類似建築物不一致的用途 1⁄2房地產的英里半徑。 | |
4
| 不動產： | 統稱為該建築物、該建築物所在的土地，以及位於該等土地上的任何其他建築物、改善及構築物。為澄清起見，“不動產”一詞不包括任何住宅建築物、構築物或單位或停車設施。 | |
| 租金： | 固定租金和附加租金，統稱。 | |
| 可出租平方英尺(英尺或膠片)： | 被視為可出租的建築物或其任何部分的面積，按以下規定計算；但在任何情況下，該等被視為可出租的廣場面積不得構成或暗示業主就建築物任何樓層或其他部分(包括處所)的實際大小作出的任何陳述或保證。 | |
| 規章制度： | 本租約附件B所附的規章制度及業主可不時以合理方式採納的其他規章制度，並不會對租客在本租約下所允許的物業使用造成重大不利影響，亦不會減少租客在本租約下的權利。 | |
| 基本完成： | 對於任何一方在房屋內進行的任何施工，除建築、裝飾和機械調整的小細節外，所有該等工程已基本上按照(I)適用於本租約的規定和(Ii)該等工程的平面圖和規格完成。如果有，未完工不會對租户S使用房屋造成實質性影響，並且能夠在三十(30)天內由履行相同事項的一方(統稱為清單項目) 糾正(根據業主S的合理判斷)，或者根據良好的施工慣例，應在 完成其他工作後完成。在房舍內表演。 | |
| 高級租賃： | 作為承租人的房東對不動產或其任何部分進行的任何土地或基礎租賃，以及其所有續期、延期、補充、修訂和修改。 | |
| 高級租賃： | 高級租約下的出租人。 | |
| 租户S改建： | 所有更改，包括第4.1節中定義的承租人最初的更改，包括可能由承租人或代表承租人在租期前和期間進行的、或在任何續期 中對建築物內和建築物內其他地方進行的更改。 | |
| 租户方： | 任何承租人、任何分租客或任何其他佔用人，或其各自的任何直接或間接合夥人、高級管理人員、股東、董事、成員、受託人、受益人、僱員、負責人、承包商、被許可人、受邀者、受僱人、代理人或代表。 | |
| 承租人S財產； | 承租人S安裝的可移動固定裝置和可移動隔板、電話和其他通信設備、計算機系統、傢俱、貿易固定裝置、傢俱和其他個人財產，可拆卸而不會對房屋或建築物造成重大損害。 | |
5
第二條租約、房屋、期限、租金、保證金
第2.1節租賃房產；在生效日期之前擁有房產。在符合本租約條款的情況下，業主將物業租賃給租户，租客向業主租賃物業的期限。此外，房東授予租客使用權。在非排他性的基礎上，與其他租户共享 大堂區域和其他大樓公共區域，供大樓租户使用。根據第5.1節的條款，房東S有義務糾正潛在的缺陷(定義見第5.1節)，承租人接受房產的現狀和配置，無需房東或代表房東S行事的任何一方的任何陳述或擔保。承租人接管物業，即表示承租人同意物業狀況良好，狀況令人滿意，業主沒有義務在物業、建築物或不動產內進行任何工程，或以其他方式為租户準備物業，但第2.1節所載的任何規定，均不得以任何方式限制、減少或影響業主根據本租約的條款及規定對物業的保養義務。房東不對因另一方保留或繼續錯誤佔有該場所或任何其他空間而未能交付對該場所或任何其他空間的佔有權而承擔責任，本租約的有效性也不得因此而受損。除本租約另有規定外，未經房東S許可，租客不得在開業日期前佔用或進入物業。如果承租人在開工日期之前佔用或進入房屋，承租人應支付承租人要求的所有服務費用(例如，貨運電梯的使用和公用設施)，承租人應遵守本租賃的條款和條件；但(I)除承租人要求的此類服務的費用外。承租人在開業日期前，如經房東S批准，進入或佔用物業純粹是為了進行裝修或安裝傢俱、設備或其他個人財產，且(Ii)在實益入住期間，承租人無須支付租金，但須支付物業的水電費和清潔服務費用，以及 承租人特別要求的任何服務。
房屋驗收通知書表格附於附件G(房屋驗收通知書)， 開工日期確定後，業主和租客應立即簽署並交付一份房屋驗收通知書，説明其中所指的日期。如果租客在收到業主發出的房屋驗收通知書之日起30天內，未能簽署並退還房屋驗收通知書或對房屋驗收通知書中包含的陳述提出書面反對，房東應向租客提供額外的書面通知(房東S額外的PAL通知)，告知租客其尚未簽署房屋接納通知書或對其提出書面反對，如果租客在收到房東S額外的PAL通知後5個工作日內未向房東交付經簽署的房屋接納通知書或對該通知書提出的書面反對，該租户將被視為已批准其中包含的聲明。如果承租人在收到業主額外的PAL通知後5個工作日內未能向業主提供經 簽名的房屋驗收通知書或對其提出的書面反對意見，應視為租户已批准房屋驗收通知書中包含的陳述
第2.2節交納租金。承租人應以支票或聯邦電匯的方式向房東支付美國的合法款項，不經通知或要求，也不作任何抵銷、反索償、減免或扣減，以美國合法資金支付：(I)在租期內每個日曆月的第一(1)天預付等額的固定租金，從開始日期開始；和(Ii)按照本租約規定的時間和方式，以 方式支付額外租金。所有其他租金項目應在房東開具賬單後30天或之前到期並由租户支付。所有租金的支付應根據房東的書面指示或房東書面指示的其他支付方式或方法，以電子貨幣轉賬的方式進行。除非房東另有書面通知，否則所有租金應通過ACH轉賬方式按照以下 支付給房東：銀行：PNC銀行，銀行地址：1950年東70號路，新澤西州櫻桃山，郵編：08003，賬户名稱：EQC營運信託，ABA路徑編號：031207607，賬號：8026300702，編號：605280。除本租約另有明文規定外，承租人S支付租金的義務獨立於本租約所載的各項契諾。
第2.3節第一個月S。租金。承租人在簽訂本租約時，應向業主支付相當於本租約到期的第一個完整月的固定租金的金額 ，房東應將這筆款項用於本租約解除期限(定義見下文第2.4節)後，根據本租約到期的第一個月的S固定租金。
6
第2.4節租金減免。 儘管有與附件C相反的規定，但只要沒有違約事件發生且仍在繼續，承租人應有權(A)在生效日期(減租期間)後連續12個完整日曆月的每個月內，對房產獲得100%的固定租金減免(在租金減免期間減收的固定租金總額稱為減租基本租金)，加上(B)減免100%租客營運款項及租客S就租金減免期間應付的物業税款 (統稱為減免額外租金)。遞減基本租金及遞減額外租金統稱為遞減租金。於租金遞減期間，僅固定租金、承租人S營運租金及承租人S税款將予扣減，而租約所列明的所有其他額外租金及其他成本及收費將根據租約條文維持到期及應付。
第2.5節保證金。保證金應在承租人簽訂本租約時交付給房東 ，並由房東持有，不承擔利息責任(除非法律要求)，作為承租人履行義務的擔保。保證金不是預付租金，也不是損害賠償。業主可不時在不損害本租約規定或法律規定的任何其他補救措施的情況下，使用全部或部分保證金，以支付逾期租金或 履行租客S違反本租約規定所導致的任何其他義務、損失或損害。如果房東使用保證金的任何部分，承租人應在書面要求後五(5)個工作日內將保證金恢復到其原始金額，房東應在到期日期或承租人按照本租賃條款向房東交出房屋之日起三十(30)天內將保證金中未使用的部分退還給承租人。房東可以將押金轉讓給繼承人或受讓人，轉讓後，房東不再對押金的返還承擔任何責任。房東不應被要求將保證金與其其他賬户分開保存。
在符合第2.5節的剩餘條款的前提下，並且在緊接任何抵押金減免生效日期之前的十二(12)個月期間內，承租人已及時支付所有租金且未發生違約事件 並且在根據第2.5節承租人有權獲得抵押金減免之日起，該租約仍在繼續(第2.5節抵押金減免條件)。承租人有權 減少保證金金額，使新的保證金金額如下：(I)$250,000.00，自第48天的最後一天起生效這是自該期限的第60個完整日曆月的最後一天起生效；及(Ii)0.00美元。如果承租人在特定減持生效日期前十二(12)個月內因承租人未能滿足保證金減免條件而無權減收保證金 ，則承租人(S)根據本協議有權獲得的任何後續減持，應減去承租人在該十二(12)個月期間滿足保證金減免條件後有權獲得的減押金金額。儘管本租約有任何相反規定，但如果在任何降低保證金的生效日期之前的任何時間，本租賃項下發生違約事件，而承租人未能糾正該違約事件，則承租人無權進一步減少本文所述的保證金金額。
如果承租人有權減少保證金，承租人應向房東提供書面通知，要求如上所述降低保證金(保證金減少通知)。如果承租人向房東提供了減保通知，並且承租人有權按照本協議的規定減少保證金，房東應在(A)房東S收到減保通知或(B)承租人有權按上述規定減收保證金的日期後三十(30)天內，將適用的保證金退還給租户。
7
第2.6節信用證。保證金可以是可轉讓備用信用證(信用證)的形式，該信用證應在承租人簽訂本租約時交付給房東，並應：(A)金額為500,000.00美元，(B)以附件H的格式或其他符合本文件所述要求且房東可接受的形式開具，(C)以房東為受益人，(D)向房東滿意的FDIC保險金融機構開具(開證銀行)，(E)能夠在伊利諾伊州芝加哥被支取，(F)可即期贖回，無條件且不可撤銷，(G)可由房東及其繼承人和受讓人完全 轉讓，不收取費用(或租户應支付的費用)，(H)允許部分抽籤和多次展示。如果適用的法律要求允許，信用證 應為常青樹信用證，有效期不少於1年，並規定該信用證應在不早於本租約到期日期後三十(Br)天的日期(如該日期續訂或延期)自動續簽一年，期限不少於1年。如果適用的法律要求不允許使用常綠信用證，或者無法在LOC到期日之前獲得信用證，則信用證(及其任何續期或替換)的有效期應不少於1年，承租人同意，在當時有效的信用證到期後，應根據需要不時更新或更換原信用證和任何後續信用證，以使信用證按照本信用證規定的金額並滿足本信用證規定的要求，在LOC到期日期後至少三十(30)天內有效。如果LOC到期日晚於當時由房東持有的信用證的規定到期日，並且開證行沒有在該信用證規定的到期日之前至少六十(60)天續期，或者承租人沒有在該信用證規定的到期日前至少六十(60)天向房東提供續期或更換，則房東或其管理代理人可根據上述第2.5節的條款提取該信用證並將其收益作為保證金持有(且該收益不需要被分離)。此外，如果發生或適用下列任何情況，房東或其當時的管理代理人有權支取不超過信用證面額的金額：(1)根據本租約的條款和條件，房東應支付給房東，並且在任何適用的通知和補救期限到期後仍未支付，或(2)租户已根據美國破產法或任何州破產法(統稱為破產法)提交自願請願書，或(3)已根據破產法對租户提出非自願請願書，或(4)開證行的長期評級已被下調至BBB或更低(被標準普爾S下調)或Baa2或更低(被穆迪S下調)，且承租人未能在房東通知後十(10)個工作日內交付長期評級為A或更高(標準普爾S)或A2或更高的銀行的新信用證，且 在其他方面符合本節規定的要求。無論承租人是否對房東S使用信用證的權利有異議，開證行都將承兑信用證。原信用證或任何後續信用證的任何續期或更換應符合上述對原始信用證的要求，但此類更換或更換應由FDIC保險的金融機構在簽發時令房東滿意 。
如果房東在本租約或信用證允許的情況下使用信用證，則在收到房東S的書面要求後十(10)個工作日內，承租人應向房東提交一份信用證修正案，證明信用證下的可用金額已恢復到原來的金額，從而將信用證下的可用金額恢復到原來的金額，租户S如果不這樣做，將構成無法治癒的違約。 或者，承租人可以向房東提供現金，由房東根據上文第2.5節的規定持有。等同於信用證要求的恢復金額。如果房東希望轉讓信用證，承租人應簽署並向開證行交付完成轉讓所需的文件，並支付任何轉讓和手續費。
房東使用、運用或保留信用證或其任何部分，不應阻止房東行使本租約或任何適用法律要求規定的任何其他權利或補救措施，其意圖是房東不應首先被要求對信用證提起訴訟，也不應限制房東以其他方式有權獲得的任何賠償。承租人同意不以任何方式干涉向房東支付信用證所得款項。本租約的任何條件或條款均不應被視為使信用證具有條件，以證明開證行未能及時承兑開證行開出的信用證。承租人同意並承認(A)信用證構成房東和開證銀行之間的獨立合同，(B)承租人不是該合同的第三方受益人，(C)
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承租人在信用證或其收益中沒有任何財產利益，並且(D)如果承租人根據破產法任何一章成為債務人，承租人、任何受託人和承租人破產財產均無權通過適用美國破產法第502(B)(6)條或以其他方式限制房東S對信用證和/或其收益的債權和/或權利。
在遵守本第2.6節的其餘條款的前提下，只要滿足減保條件，信用證餘額應減至(I)250,000.00美元，自第48天起生效。這是期限的完整日曆月，以及(Ii)0.00美元，自60日起生效 這是期限的完整日曆月(每個日曆月都有一個減少日期)。在每個減價日，租户應向房東發送通知，要求房東減收押金。只要減保條件得到滿足，房東應書面同意，且不向房東支付任何費用：(A)接受開證行對信用證或替代信用證的修改，修改的格式為附件H，或另一種符合本合同規定且房東可接受的字體，該修改按本合同規定減少信用證，但不以其他方式修改或修改信用證；(B)如果開證行提出要求，簽署並向開證行交付開證行為實現此類減記而合理要求的票據。
(頁面的其餘部分故意留空)
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第三條使用和佔用
第3.1節許可用途：許可證和許可證。承租人不得將房屋用作許可用途，不得作其他用途。承租人承認，承租人S將房屋僅用於上文第1.1節允許用途條款中規定的特定用途是房東簽署和交付本租約以及房東S履行本租約義務的主要誘因，以便房東可以確保大樓內保持適當的租户組合，以繼續運營多用途零售、辦公和電信綜合開發項目承租人不得以構成禁止用途的方式使用或佔用或允許使用或佔用房屋的任何部分，這違反了任何法律要求。導致建築物違反任何法律要求，或超過建築物的樓面荷載。承租人應自費獲取並在任何時間維護並遵守在場所內進行允許使用所需的所有許可證和許可證的條款和條件。房東不向承租人表示承租人將能夠獲得承租人S允許的使用所需的所有許可證或許可。
第四條修改
第4.1節房東S的同意。
(一)承租人S改建。承租人不得在未經業主S[br}事先書面同意的情況下，對房屋進行任何改動，包括但不限於安裝但不限於承租人S安裝和 建造房屋以準備佔用租賃網的房屋以及與之相關的固定裝置、佈線和計算機安裝(統稱為承租人S的初始安裝)，但承租人可以在未經業主S事先書面同意的情況下對房屋進行以下改動(統稱為允許的改動)，(X)在符合租賃條款和條件的情況下，房屋內由傢俱、油漆、牆面覆蓋物和地板覆蓋物組成的裝飾(裝飾改動)，(Y)符合改建標準 (定義如下)的其他改建，且(連同承租人在進行該等其他改建的歷年內進行的任何其他改建)的總成本少於30,000.00美元的其他改建；此外，承租人應在進行任何允許的更改之前，向業主提供至少十(10)個工作日的書面通知，該通知應包括(除裝飾性更改的情況外)此類 允許更改的一套計劃和規範，如下文第4.2(A)節所述。房東同意租客改建的，應由房東自行決定是否批准；但是，業主不得不合理地拒絕或推遲對租户進行初始改動以使其適應許可用途的同意，只要該等改動(I)是非結構性的，且不影響建築系統或服務，或違反業主對建築物的設計、工程標準或準則，(Ii)僅由業主書面批准的承包商或機械師進行，(Iii)僅影響建築物，且在建築物外不可見，(br}(Iv)不影響業主向租户或900北樓或900北樓的任何其他租户提供的任何服務；(V)不降低樓或900北樓的價值或效用；(Vi)不 違反任何法律要求或建築規則和規定，或導致房產或樓或900北樓不符合任何法律要求；(Vii)不對大樓或900北樓的任何公共區域或其他租户或任何其他租户的房產造成不利影響，以及(Viii)不得與房東S保險公司 的任何規章制度(統稱為變更標準)發生衝突或違反。承租人應在生效之日起四十五(45)天內，向業主提供最終的完整的承租人S計劃(定義見下文)，用於承租人S的初步變更，承租人應在生效日期後四十五(45)天內安排編制該計劃，費用由承租人S承擔。房東應在承租人S遞交租客計劃書後五(5)個工作日內通知租客，(I)房東是否同意或不同意，(Ii)如果房東不同意，原因是什麼。如果房東未能在上述五(5)個工作日內通知租客其同意或拒絕同意，並且房東在房客向房東交付(或嘗試交付)第二份書面請求後五(5)個工作日內進一步通知租客其同意或拒絕同意，(Y)租户有證據表明房東已收到或拒絕交付該第二次通知(以回執或拒絕交付證明的形式)，以及(Z)該第二次通知在其表面上聲明拒絕及時回覆構成被視為 同意，則房東應被視為已同意所提交的租户計劃。
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如果房東需要承包商的S批准，房東應在租户書面請求後五(5)個工作日內通知租户，房東是否同意或不同意承租人提出的對租户S進行初始變更的任何承包商。如果房東未能在五(5)個工作日內通知租户同意或拒絕同意，並且租户有證據表明房東收到了要求同意的通知(以退回收據或拒絕交付證明的形式)，則房東應被視為已同意租户提議的承包商進行此類租户變更。
(B)租客確認。承租人承認並確認，業主S審核和/或批准任何變更的任何圖則和/或規格，或業主S同意或批准任何變更，均不構成業主對此類變更符合(或以符合變更標準的方式設計或設計)的聲明或保證。承租人進一步承認並確認，房東可能已審核或批准了該等變更的計劃和規格(或以其他方式同意或批准了該等變更)，而該等變更並不符合任何該等變更標準，但承租人有義務和責任使承租人或其代表進行的所有變更符合變更標準，而房東的審查、同意或批准不得以任何方式免除或免除租客使由承租人或其代表進行的所有變更符合變更標準的義務。如果承租人進行任何違反或違反變更標準的變更，承租人應應房東S的要求，立即以房東合理接受的方式糾正此類違約或違規行為，並由承租人S承擔全部費用和費用。如果 租户未能在本合同第16.1(C)條規定的補救期限內糾正此類違約或違規行為，房東有權(但不是義務)自費糾正此類違約或違規行為，並支付房東根據本租賃有權依法和衡平法享有的費用和費用(除所有其他權利外)和補救措施。這一權利僅在所有適用的通知期和治療期到期後才產生。承租人應賠償房東因房客(或任何其他承租方)未能遵守變更標準而對房東提出、維持或產生的任何和所有索賠、要求、訴訟、訴訟、損失、費用、損害、債務和開支(包括但不限於合理的S律師費和開支)，並使房東不受任何索賠、要求、訴訟、訴訟、損失、費用、損害賠償和支出的損害。儘管如此，房東同意，在租户根據本租約的條款和條款按照房東批准的計劃和規格進行變更的範圍內，房東在適當詢問後，不得聲稱該變更違反了房東知道的任何變更標準，除非(I)法律要求在該變更完成後發生變化，或(Ii)租户隨後使用該變更違反或不符合任何變更標準。
第4.2節計劃和規格。
(A)條件。在進行任何改動(裝飾改動除外)之前，包括但不限於租户最初的 改動，承租人應自費提交業主書面批准，或在允許改動的情況下，提交業主S審查，每個擬議的改動(包括佈局、建築、機械、電氣、管道、噴水裝置和結構圖，如果適用)的詳細平面圖和規格(包括個別和集體，租户S圖)，包括影響任何建築系統的任何改動(S)。此外，如果任何建築系統將受到承租人提出的任何變更的影響，承租人應提交證明，證明該變更是由業主S為受影響的建築系統指定的工程師設計或審批的。對於承租人或代表承租人進行的所有變更(包括但不限於允許的變更)，承租人應獲得任何政府當局所需的所有許可、批准和證書，並應向房東提供工人賠償(承租人、承租人承包商和分包商與此類變更相關的所有人員)和商業一般責任(包括財產損失保險)保險和建築商S風險保險(以完成價值為基礎)所需的保單或證書的副本，所有保單和保單的格式、期限和金額均由房東合理要求，房東S代理房東S資產管理人及其各自的員工和代理人，任何高級出租人和任何抵押權人作為附加保險人。房東應按照第4.1(A)節規定的方式和期限通知租客房東是否同意或拒絕同意任何擬議的租户S計劃。如果是房東的話
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房東不得批准任何擬議的租客S圖則，業主應在業主S收到完整的此類租户S圖則後五(5)個工作日內(連同因房東S審查該租户S圖則而可能合理要求的任何額外文件或信息)，以書面形式通知租客其反對意見，房東和租客應合作並 就該等圖則達成雙方均可接受的協議。承租人應在收到發票後十(10)天內及時補償房東作為額外租金；房東向租客提供的與租客S有關的所有加班服務，以及房東從房東聘請的與租客S相關的任何第三方顧問那裏發生的所有合理費用和開支 ，只要這些顧問是必要的(在房東合理的判斷下)來審查和/或監督此類變更的執行，並且房東提前書面通知租户將保留與該等變更相關的顧問 。
(B)更改的方式及質素。所有承租人的變更，包括但不限於承租人S的初始變更，應由承租人根據承租人S的平面圖和業主合理批准的承包商(在上述要求的範圍內)，在業主合理滿意的註冊建築師的監督下，以良好和熟練的方式進行，沒有留置權和瑕疵，並遵守所有法律要求、本租賃條款、比 業主規定的協調在大樓內進行的所有工作的所有程序和規定以及規章制度。房屋內使用的所有材料和設備應為新的，或一流的質量，至少等於業主當時為建築物制定的合理標準，該等材料或設備(租户S財產除外)不受任何留置權或其他產權負擔的約束。
(C)政府批准。完成任何變更後，承租人應自費迅速獲得政府當局可能要求的此類變更的最終批准證書，並應向房東提供其副本；以及任何此類租户的竣工平面圖和規格， 根據1990年6月美國建築師學會發布的命名慣例(或業主可能接受的其他命名慣例)在AUTOCAD計算機輔助繪圖和設計系統(或業主可能接受的其他系統或介質)上準備的變更，以及記錄圖紙和規格的磁性計算機介質，翻譯成DXF格式或房東可以接受的其他格式。
(D)拆除承租人S的改建工程。在租期期滿並昏迷到房客時，無論是根據本租約的任何規定或法律的規定，也無論是在租期屆滿之日或之前，租户S應(I)遷出並交還房東，掃帚乾淨、井然有序、狀況良好(普通穿着除外)，(Ii)將租户S的所有個人財產、租户和所有通過租户或租户提出索賠的人的財產和財物從房產和大樓中移出。並且(br}(Iii)應修復因此而對房屋和建築物造成的所有損壞。除任何特殊改建(定義如下)外，承租人沒有義務將房屋恢復到開工日期之前的狀況。專業改建指由承租人安裝的任何行政或私人廁所、加高的計算機地板、拱頂、任何鋼板或加固(包括但不限於與圖書館或文件系統相關的)、氣動管道、水平運輸系統和任何其他與本句子中列舉的類似性質的改建，以及在房屋外安裝任何設備。如果房東選擇(房東唯一選擇)，任何或所有特殊改建應保留在物業內，並在本租約到期或更早終止時成為房東的財產：房東選擇要求在本租約終止或期滿時保留在房屋內的任何特殊改建，應由房東在不遲於本租約期滿前二十(20)天或在本租約較早終止後十五(15)天內以書面形式向租客作出，但有一項諒解，即(除本句末尾的但書外)如果房東沒有發出此類通知，承租人應在租約期滿或更早終止時將所有特殊改建從房屋中移除(根據本租約的條款和規定)，並支付租户S的全部費用和費用；但條件是，在 承租人請求業主S批准執行本租賃項下的任何專業變更時(或通知承租人業主S執行任何此類專業
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如果專業變更不需要業主S的同意)，業主應在租客提出書面要求(或者，如果租户沒有提出書面要求)後十五(15)天內通知承租人那些在本租賃期限屆滿或終止時房東不會要求租客移除的專業變更，並且，如果房東發現任何不應從房屋中移除的特殊變更，承租人不得在本租賃期限屆滿或更早終止時從房屋中移除此類特殊更改。 承租人S根據本第4.2(D)條承擔的義務應在本租賃期限屆滿或更早終止時繼續存在。
(E)拆除租户S的財產。在租期屆滿之日(或租約提前終止或續期)，承租人應將所有承租人財產從房產中移走，費用由承租人S承擔。
(F)一般規定。承租人應以良好和熟練的方式維修和恢復因拆除承租人S的財產和/或承租人S的改建而對房屋和建築物造成的任何損壞(合理損耗除外)。任何承租人S改建或承租人S財產未經承租人如此移走，應被視為已被放棄，經業主選擇後，可保留為業主S財產，或由業主移出物業並由業主處置(及因此而造成的任何損壞)，費用由承租人承擔，且不向承租人負責。第4.2(F)節的規定在本租賃期滿或提前終止後繼續有效。
(G)免除施工監理費。承租人不需向業主或業主S代理人支付關於承租人S變更的施工監理費，但第4.2(G)款中的任何規定不得限制業主S根據第4.2(A)款最後一句獲得第三方顧問報銷的權利。
第4.3節機械師S留置權。
(A)如果由於承租人或承租方的任何作為或不作為，任何機械師S留置權、加州大學洛杉磯分校財務報表或其他留置權、押記或付款命令應針對業主或針對房產、建築物或不動產的全部或部分提出，則承租人應賠償、辯護和免除業主因此而產生的所有費用、開支、債務、訴訟、罰款、索賠和要求(誘導合理的律師費和支出)，並且承租人應導致該機械師S留置權、財務報表或其他留置權，抵押或命令應在提交後三十(30)天內解除或解除記錄，或擔保或投保至業主合理滿意的程度(費用由承租人S承擔)。
(B)儘管有上述規定，承租人有權向貸款人或其他金融機構授予對承租人S財產的留置權，但在任何情況下，該留置權(或其抵押品)不得記錄和/或針對業主、不動產、建築物或處所進行。如果任何此類留置權或擔保權益被記錄和/或放置在房東、不動產、建築物或房產上，則適用本第4.3節的賠償規定和上文(A)項所載的規定。
第4.4節勞動關係。承租人和任何承租方不得在合同期限之前或期間的任何時間，直接或間接僱用或允許僱用任何承包商、機械師或勞工，或允許向建築物交付或在建築物內使用任何材料，無論是否與 更改或其他有關。根據業主S的合理判斷，此類使用、交付或使用將幹擾或導致業主、租户或其他人蔘與建築物的建造、維護或運營的任何工會、其他承包商、機械師或勞工 ，或轉而設置糾察隊或停工，或幹擾建築物的其他租户或佔用人使用和享用建築物。如發生此類幹擾或衝突，房東S要求承租人應立即安排所有造成此類幹擾或衝突的承包商、機械師或勞工離開本建築。
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第五條房舍狀況
第5.1節條件。承租人已檢查了房產，並遵守房東S根據本合同第6.1條規定的持續維護和維修義務，同意接受在生效日期對房產的佔有，但不能用肉眼容易觀察到的所有潛在缺陷(潛在缺陷)除外，只要承租人通過房東在(X)日收到的書面通知(潛在缺陷通知)向業主披露存在任何此類潛在缺陷，該日期不遲於租户S發現任何此類潛在缺陷後的三十(30)天。或(Y)承租人S初步改建基本完成之日(潛在缺陷通知日)，且受業主S根據本合同第6.1條規定的持續維護和維修義務的約束，業主沒有義務進行任何工作、提供任何材料、產生任何費用、做出任何貢獻或進行任何安裝，以便在潛在缺陷通知日之後為租户S入住或與承租人S相關的場所做好準備，或修復任何潛在缺陷，除非業主及時收到潛在缺陷通知，且業主對潛在缺陷的義務應嚴格限於潛在缺陷通知中列出的那些潛在缺陷。承租人接管物業，即為針對承租人的確鑿證據，證明在取得物業佔有權時，物業狀況良好及令人滿意，但在潛在失敗通知日期前發現的任何潛在瑕疵除外。儘管本租約中有任何與此相反的規定，但自本租約生效之日起(除非第5.1節另有説明)，房東向承租人聲明並保證：(I)房東是建築物和不動產的費用權益的合法所有人；(Ii)房東有權簽訂本租約，並受本租約條款和規定的約束；(Iii)就業主S所知及所信，並無任何懸而未決的訴訟、法律程序或法律行動威脅業主訂立本租約或履行其在本租約項下的任何義務或責任；及(Iv)物業內並無危險物質(未經 密封或消減)。
第5.2節故意省略。
第六條維修：樓面荷載
6.1節維修和保養義務。業主應根據業主S的酌情決定權，維護、更換和償還建築系統和建築物的外部和內部公共部分及其結構元素，包括屋頂、基礎和幕牆，使其處於良好的變化和維修狀態，並符合所有法律要求，與一流的混合用途零售和商業中心保持一致。承租人應由承租人承擔費用，妥善維護房屋及其固定裝置、系統、設備和附屬設施 ，只要該等系統僅服務於該建築物，並在需要時對其進行所有非結構維修和更換，以保持其良好的工作狀態和狀況，但根據第11條和第12條的規定，承租人不承擔責任的合理損耗、陳舊和損壞除外。儘管如此，對建築物或建築物、建築系統的任何其他部分或建築物的固定裝置、設備和附屬設施的所有損壞或傷害，疏忽的由疏忽、疏忽引起的或由疏忽、疏忽引起的承租人或任何承租人的疏忽或不當行為，或承租人或任何承租人所作的改動，應由承租人S承擔費用，(A)由承租人維修至業主滿意的程度(如果所需維修是非結構性的，且不影響任何建築系統)。或(B)業主(如果所需維修為結構或影響任何建築系統)。承租人還應修復因承租人進行任何改建或移動承租人S的財產而對建築物和房產造成的所有損壞。所有此類維修的質量應與原工程或施工相當。如果在十五(15)天的通知後，租户沒有盡到應有的努力進行此類維修，房東可以進行此類維修，費用由租户承擔，租户應在交付發票後十(10)天內支付房東產生的費用和費用，並按違約率計息，作為額外租金，並提供此類費用和費用的適當證據。
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第6.2節樓面荷載。承租人 不得在房屋的任何樓層上放置超過(I)150磅(150磅)中較小的重量。每平方英尺或(Ii)法律允許的樓面荷載。未經房東S事先同意，承租人不得將任何安全、重型設備業務 機器、貨運、大件或固定裝置移入或移出大樓。此同意不得被無理拒絕或拖延，且業主可將同意的條件附加於承租人S安裝結構支撐和隔音裝置的費用和麪積均由承租人S承擔。
第6.3節因修理而中斷。房東保留在房東認為必要時對大樓進行(或導致)所有更改、更改、增加、改善、維修或更換的權利，包括為租户提供桑巴的鬥牛犬系統。房東應盡合理努力，在維修、改建、增加、改善或更換房屋的過程中，向租户發出事先通知(可能是口頭通知，緊急情況下除外)，並儘量減少對租客使用和佔用房屋的幹擾，但房東沒有義務以加班費或其他溢價僱用承包商或工人，以產生任何其他加班代碼或額外費用 。除第10.6(B)節規定外，租户不得因租金價值下降而獲得租金減免或津貼，租户不得被實際或推定地全部或部分驅逐，不得免除任何租户在本租約項下的其他義務，房東不會因業主、租客或其他人對或未能對建築物或處所的任何部分或其中的固定裝置、附屬設施或設備進行任何維修、改動、增加或改善而對業務造成不便、煩擾或損害而承擔任何責任。
第七條税收和營業費用。
第7.1節定義。就本條第七條而言，下列術語應包括下列會議：
(A)比較年是指全部或部分在該期限內的任何日曆年。
(B)不包括 費用是指下列不應包括在運營費用中的費用：(1)租賃佣金和建築物廣告費用；(2)業主或其關聯公司佔用建築物內空間的費用， 但建築物物業經理佔用空間的費用不應排除在運營費用中；(3)修復費用，包括修復建築物造成的部分損壞的費用，由業主S收取譴責或保險收益；(4)合夥人、股東、成員和業主高級職員的工資和福利費用；(5)業主實際獲得保險補償的任何項目的費用；(6)為建築物的任何租户或佔用人進行的任何工作或服務，或向其提供的設施的費用中，高於一般為建築物的租户和佔用人進行或配備的工作、服務或設施的部分，但承租人並未從該等工作、服務或設施中受益(或無權受益)；(7)因不動產的按揭留置權而產生的利息或其他融資費用，以及任何土地或相關租契下的租金；。(8)給予該建築物的任何租客或住客的現金津貼，以改善該建築物的租約，以及進行與該建築物內已出租的單位有關的裝修。(9)可分配給房東或其任何附屬公司的任何其他財產的任何成本部分，如這些員工在不動產以外的財產上可分配的人員福利、費用和工資的部分，或可分配給房地產以外的任何財產的保險保費部分；(10)對房東徵收的任何共同收益或所有權或控制税、抵押記錄税、轉讓或轉讓利得税、遺產税或遺產税的部分；(11)與準備和談判租約、修改和修改租約、同意轉租、轉讓或任何形式的租約以及執行租户租約的律師費和支出有關的費用；(12)大樓管理費中超過伊利諾伊州芝加哥類似大樓管理費的競爭性市場費率的部分(如果有)；(13)任何壞賬損失、租金損失或壞賬或租金損失準備金；以及(14)承租人或大樓內任何其他承租人向業主報銷的所有物品和服務，或業主有選擇地向一個或多個租户(租客除外)提供的所有物品和服務，而不報銷 。
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(C)經營費用是指與建築物和不動產的管理、運營、維修和維護以及為建築物和不動產提供安全保障有關的、由業主或代表業主(無論是直接或通過獨立承包商，無論是否支付給業主的關聯公司)支付或發生的與建築物和不動產的管理、運營、維修和維護以及提供安全有關的舊成本和支出(如有的話)，不包括費用： 保險費；電力、天然氣、石油、蒸汽、水、空調和其他燃料和公用事業的成本；律師費和支出；審計、管理、行政和其他專業費用和支出；工資、福利、失業税。根據集體談判協議支付的款項，以及根據與建築物有關的服務合同支付給建築物員工的其他類似金額，以及下文第(1)或(2)項所述的任何交易改進，應由業主或其代表安裝在建築物內。此類資本改進應在按照公認的會計原則確定的資本改進的使用年限內以直線方式攤銷(其未攤銷部分的利息按基本利率按每年基本完成時的有效利率計算)，並計入任何比較年度的運營費用中的金額(直至該改進完全攤銷)應等於年度攤銷金額。資本改進只有在開始實施之日或之後才應計入運營費用。如果(1)旨在導致運營費用的減少(例如，節省人力的改進)，則運營費用中包含的金額不得超過安裝和運行該 改進所節省的金額，和/或(2)是在符合法律要求的任何比較年度內進行的。如在任何比較年度的全部或部分時間內，業主不得因任何理由向建築物的任何可出租部分提供某項工程或服務(否則會構成營運開支)(S)，則為計算該比較年度的營運開支(視屬何情況而定)，該期間的營運開支所包括的款額 須增加一筆款額，數額相等於業主如向建築物的該部分提供該項(S)工程或服務本可在該期間合理招致的成本及開支；但條件是，任何此類調整應僅適用於因大樓租賃增加而增加的可變業務費用(包括但不限於與清潔、垃圾清除和供水服務有關的業務費用) (可變開業費用)。在釐定任何比較年度的營運開支金額時，如在 任何比較年度內的任何時間，承租人(S)佔用的樓宇可出租面積少於95%(95%)，則該比較年度的營運開支將被釐定為相等於若該比較年度的入住率為95%時通常須產生的同類開支；但任何有關調整隻適用於變動營運開支。
(D)報表應指包含以下內容的報表：(1)任何比較年度的基本税額和應付税額，或(2)任何比較年度的基本營業費用和應付營業費用，
(E)納税年度是指保衞者年度(或伊利諾伊州庫克縣可能在下文中正式採用的其他時間段，作為其鰻魚年，用於房地產交易)。
(F)税收是指可對全部或部分不動產進行評估、徵收或徵收的所有房地產税、評估、商業改善區收費、費用和評估、下水道和水費、差餉和收費以及其他政府徵税、徵收或收費，不論是一般、特別、普通、非常、預見或不可預見的；(Ii)可予評估的所有個人財產税、評估、差餉和收費及其他政府徵税、徵收或收費，不論是一般、特別普通、非常、預見或不可預見的，對業主擁有或持有的、位於不動產並與不動產相關使用的任何個人財產的全部或任何部分徵收或徵收的，包括但不限於任何固定裝置、機械、設備、儀器、廠房、變壓器、管道工程、電纜、電線和其他設施、設備和系統，其設計用於供熱、通風、空調、潮濕或任何其他服務或公用事業，或構成或用作電力、天然氣、蒸汽、管道、灑水器、通信、警報、安全或消防/生命/安全系統或設備以及任何其他機械、電氣、電子、計算機或其他系統或設備 不動產，在以下範圍內
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上述各項不構成不動產(動產)的一部分，以及(Iii)因對前述任何事項或全部或部分不動產或動產的評估估值提出異議而產生的所有費用(包括合理的律師費和支出以及 專家和其他證人費用)。税金不包括(X)因房東S逾期繳税而產生的利息或罰款，但與根據本款第四句分期付款繳納的税款或(Y)公司税、特許經營税、轉讓税、繼承税、贈與税、遺產税或所得税淨額有關的應付利息除外。就本協議而言，任何日曆年的税款應視為在該日曆年內繳納的税款，無論是在何時評估、徵收或徵收(即以現金而非權責發生製為基礎)。如任何評税為或可能按年分期支付，則就本條第7條而言，該等評税應被視為已如此分期付款，並應在法律允許的最大分期數內支付，且應被視為在每個比較年度計入應在該比較年度內支付的該評税分期付款，以及該等分期付款及此後所有按法律規定到期的分期付款的可攤還利息，一如該等分期付款已如此分期付款一樣。如在本條例生效日期的任何時間，現行的徵税方法有所改變，以代替或作為全部或任何部分税款的補充，則須評估、徵收或徵收(1)根據從不動產收取的收入或租金，不論是否全部或部分作為資本徵費或其他形式的税款、評税、徵款或收費，(2)由或部分以全部或部分不動產衡量並向業主徵收的税款、評税、徵款或收費，(3)以租金計算的許可費，或(4)任何其他税、評税、徵費、徵收、徵收、收費或許可費，則所有該等税項、評税、徵費、徵用、收費或許可費或其如此量度或根據的部分，應被視為税款，但對房地產所得徵收的任何税項、評税、徵費、徵費或收費應按房地產是房東唯一資產的方式計算。
第7.2節承租人S納税。
(A)對於每個比較年度，房東應向租客提供一份書面聲明，列出房東S對該比較年度租客S納税的善意合理估計，並基於該比較年度的S納税預算(該預算應合理地基於對建築物的最新評估估值以及最新税率和乘數的合理增加)。 租客應在該比較年度內的每個月的第一天向房東支付相當於房東S對該比較年度的租客納税估計的十二分之一的金額。然而，如果房東在開始後的一個比較年度提供任何此類估計，則在向租户提供該估計的月份的下一個月的第一天之前，房客應在每個月的第一天向房東支付相當於上一比較年度最後一個月根據本第7.2條應向房東支付的每月金額。房東應在向租客或與之一起提供估價後，立即通知租客，説明該比較年度以前繳納的租户税額是否大於或少於該比較年度應繳納的租户税額，如有差額，房客應在提出要求後十(10)個工作日內支付房租，或如有多付，房東應將其金額抵扣本合同項下的後續租金。在向承租人提供該估計的月份的下一個月的第一天，以及此後在該比較年度的剩餘時間內的每個月的第一天，承租人應向房東支付相當於該估計所顯示的承租人S税款的十二分之一的金額。
(B)在房東確定比較年度的税額後，房東應在合理可行的範圍內儘快向租客提供該比較年度的報表。如果聲明應顯示租户根據第7.2(A)條支付的金額超過了租户S在該比較年度所需繳納的税款，房東應在房東S選擇時，將超出的金額退還給租户，或將超出的金額抵扣隨後應支付的本合同項下的租金；但在期限屆滿後，任何此類金額應在到期後三十(30)天內退還給租户，但受當時應支付給房東的任何金額的限制。如果該比較年度的報表顯示承租人支付的金額少於承租人S在該比較年度的納税金額，承租人應在收到承租人S的對賬單後十(10)個工作日內支付差額。提前付款或預付票據的任何折扣以及與全部或任何部分不動產有關的任何免税或減税的利益應僅計入房東的利益，計算税款時不得減去該折扣或考慮任何此類免税或減税。
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(C)如果適用的卷軸遺產税會計年度發生變化，則應根據列入特定比較年度的該會計年度的天數來分攤該納税年度的税款，以便根據本第7.2節進行計算。
(D)只有房東才有資格提起訴訟以降低不動產的評估價值或提起任何其他 抗議或退税訴訟，租客在未經房東S事先書面同意的情況下提出任何此類訴訟應構成違約事件。如果房東收到任何比較年度的退税，房東應在收到退税後三十(30)天內向租户支付退税，或抵免隨後應支付的租金，金額相當於房客在退税中所佔的比例，扣除房東為實現退税而產生的任何費用，該金額不得超過租户S為該比較年度支付的税款。房東沒有義務提交任何申請或提起任何訴訟，以尋求減税或對不動產進行評估。在任何情況下，房東S收到與房東和芝加哥市政府之間的任何税收增量融資和/或重建協議相關的資金(包括但不限於開發商S為房東的利益而發的任何票據)，影響房地產的任何部分，均不構成對承租人有權或可能有權獲得比例份額的税款的退還。
(E)無論承租人S是否因承租人S的原因而免交任何税款，承租人都有義務繳納S的税款非營利組織，外交或其他免税地位。
(F)租客應負責目前有效或以後頒佈的與物業有關的任何適用的入住税或租金税和/或其租金，如果房東應支付，租户應應房東S的要求及時向房東支付該等金額作為額外租金。
第7.3節承租人S操作支付。
(A)對於每個比較年度，房東應向租客提供一份書面聲明，列明房東S對該比較年度租客S運營付款的善意合理估計，並以該年度為基準，S預算租户應在該比較年度內每個月的第一天向房東支付相當於房東S對該比較年度租客S運營付款估計的十二分之一的金額。然而，如果。房東應在其開始後的一個比較年度提供任何該等估計，然後直至向租客提供該估計的月份的下一個月的最後一天為止，租客應在每個月的第一天向房東支付一筆金額，相當於租客在上一比較年度的最後一個月根據第7.3條每月應向房東支付的金額。房東在向租客提供估價後，應立即通知租客，説明房客S在該比較年度的營業分期付款是否大於或少於承租人S在該比較年度的營業分期付款，如有差額，承租人應在被要求支付後三十(30)天內支付，或如有多付，房東應在隨後應支付的租金中抵免，並在向承租人提供該估價的月份的次月第一天。此後，在該比較年度的剩餘時間內，承租人應在每個月的第一天向房東支付按該估算值顯示的承租人S運營付款的十二分之一的金額。
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(B)在每個比較年度的5月1日或之前，堆填區須向承租人提交一份有關上一次比較的報表。每份這樣的報表應附有業主S代理公司編制的大樓運營費用計算。如果報表顯示租户 根據第7.3(A)條支付的金額超過了租户S在該比較年度的實際營業付款金額，房東應在收到報表後三十(30)天內將超出的金額退還給租户，或者將超出的金額記入後續支付的租金中。如果該比較年度的報表顯示承租人支付的金額少於承租人S在該比較年度的營業支付額，承租人應在承租人S收到對賬單後三十(30)日內支付該差額。
第7.4節部分租賃年限。如果開工日期不在1月1日，第7.2條和7.3節規定的任何額外租金應根據開工日期至次年12月31日期間的天數與該比較年度的總天數進行分攤。如期滿日期不在12月31日，則租客根據第7.2及7.3條須就該期滿日期所在的比較年度向業主支付的任何額外租金，須按1月1日至期滿日期期間的天數與該比較年度的總日數分攤。如果本租約到期或提前終止，承租人根據第7.2條和第7.3條所欠的任何額外租金應由租户支付，而根據本租約應支付的租金中未抵扣的任何多付款項應在提交上一個比較年度的報表後三十(30)天內由房東退還。在任何情況下，固定租金不得因第7.2條和第7.3條的實施而降低，業主和租客在第7.2條和第7.3條下關於任何額外租金的權利和義務應在本租賃期滿或提前終止後繼續存在。
第7.5節故意省略。
第7.6節不放棄；爭議。
(A)業主S未能就任何比較年度及時提交任何報表，並不影響業主S此後就該比較年度或其後任何比較年度提交報表的權利，亦不影響業主S其後就該比較年度提交更正報表的權利 。
(B)發送給租客的每份聲明對租客具有最終約束力，除非租户在發出聲明後三十(30)天內向業主支付聲明中所載的金額，但不損害租客對聲明提出異議的權利，並在聲明發出後一百二十(120)天內向業主發出書面通知，反對聲明並説明聲明被指不正確的原因。承租人同意，承租人不會因本租賃項下的任何糾紛而僱用任何應按住宿費獲得全部或部分補償的人員。如果雙方在發出反對通知後三十(30)天內不能就該陳述的正確性解決任何爭議，任何一方都可以將問題提交給由業主選擇的、獨立於租客、業主和租客合理接受的信譽良好的公共會計師事務所，該會計師事務所的決定對房東和租客具有最終約束力。與此相關，承租人和該等會計師應簽署並向房東提交一份形式和實質上令房東合理滿意的保密協議，根據該協議，該等各方同意不向任何第三方披露與該審查有關的任何信息。承租人S應支付與此程序相關的所有費用和支出，除非該等會計師認定房東在該租賃年度多報了超過5%(5%)的運營費用，在這種情況下，房東應支付該等費用和支出。根據上述程序，如確定租户在報告期內實際支付的租户税款和/或租户經營費超過了租户S在該期間應按比例分攤的税款和/或運營費用(視情況而定)的實際金額，則只要當時不存在違約事件，房東應將相當於 該超出部分的金額計入租户S下一次應計租金義務中。
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第八條法律要求
第8.1條合規。房東支付房東S的費用(受房東S的約束，房東S有權在根據本條例第7條的規定構成運營費用的範圍內由房客報銷)，應遵守適用於房地產所有權、運營和維護的所有法律要求。承租人應自費遵守(或促使遵守)適用於房屋的所有法律要求，無論其條款是否強加於房東或租户，或租户對其使用和佔用情況，並進行所需的所有維修或更改，但條件是：在任何情況下，承租人概不負責對建築物或處所進行任何結構資本改善或支付任何費用(除非該等結構或資本改善已包括在根據本條例第7.1(C)節的營運開支定義內，或因承租人S的特定用途及佔用該處所(標準辦公用途除外)，或因承租人或其僱員、承建商或分租客的疏忽或故意行為而需要進行該等結構或資本改善)。承租人不得或允許他人在房屋內作出任何會使S保單失效或與業主S保單有衝突的行為或事情，亦不得在房屋內或之上作出或準許任何事情，或以某種方式使用或攜帶或存放任何東西，從而提高適用於建築物的意外傷害或不穩定保險費率。如果由於租客的任何作為或不作為，或由於租客未能遵守本條第8條的規定，建築物的保險費率應 增加，則租客應停止或允許進行任何此類行為或事情，並應向業主償還因租客的行為、不作為或不履行而支付的業主此後支付的所有保險費中因租户的行為、不作為或不履行而收取的部分，並應業主的要求進行補償。
第8.2節危險材料。根據以下句子中包含的限制，承租人自費應遵守所有環境法和任何政府當局的任何指令，這些指令將根據任何環境法對房東或租户施加任何違反、命令或適當的關於房屋或其使用或佔用的 。承租人S在本合同項下對危險材料的義務應僅延伸到直接或間接基於或引起或導致的事項：(A)承租人造成或允許的在建築物或建築物上實際存在或聲稱存在危險材料，以及(B)以任何方式與承租人S對建築物或建築物的操作或使用有關的任何環境索賠(定義如下)，承租人應向房東提供與建築物有關的所有通信和相關材料的副本，承租人應從或發送給(A)以任何方式與任何環境法有關的任何政府當局，或 (B)任何人對基於任何環境法或以任何方式與危險材料有關的任何索賠(任何此類索賠，環境索賠)。房東或其代理人可在合同期內的任何時間，在事先書面通知租户的情況下，或在緊急情況下無需通知的情況下，對房屋進行環境檢查。這種檢查的費用應由房東承擔，除非這種檢查是由於租户或任何租户一方的不作為或不作為引起的。房東同意採取商業上合理的努力，儘量減少對租客在進行此類檢查過程中使用和享受房屋的任何干擾，並在非營業時間進行此類檢查。承租人S在本條款第八條項下的義務在本租賃期滿或提前終止後繼續有效。
第九條從屬和委託；禁止反言證書
第9.1條從屬地位。本租約及承租人在本租約項下的所有權利均為 ，在各方面均受制於所有按揭及高級租約。本第9條第1款應自行執行，不再需要其他從屬文書。承租人應在房東S提出要求後十(10)個工作日內迅速簽署並交付業主或任何高級出租人或抵押權人可合理要求的任何附屬文件，前提是該附屬文件包含該抵押權人或高級出租人一般可接受的不幹擾條款，但須經承租人協商進行商業上合理的修改。
第9.2條通知。如果房東的任何作為或不作為使租客有權立即或在一段時間後取消或終止本租約，或要求部分或全部驅逐，承租人不得行使以下權利：(A)在向每個名稱和地址已以書面形式提供的抵押權人和高級出租人發出書面通知之前，承租人不得行使該權利；以及(B)除非房東或上述抵押權人或高級出租人在合理期限內無法補救，否則租客不得行使該權利。
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該等作為或不作為的補救，在發出該通知及該等按揭或高級出租人根據該按揭或高級租賃(視屬何情況而定)有權作出補救的時間後，應已過了一段合理的期間(該合理期間在任何情況下均不得少於業主根據本租契或在發出類似通知後有權作出補救的期間)，但該抵押權人或高級出租人須盡其所能，以書面通知承租人其補救該等作為或不作為的意向。而該抵押權人或高級出租人應開始並繼續以合理的努力補救該作為或不作為。如果超過一名抵押權人或高級出租人有權根據第9.2條獲得任何額外的治療期，則此類治療期應同時進行，而不是連續進行。
第9.3節委託書。如果抵押權人或高級出租人通過佔有或喪失抵押品贖回權訴訟或交付新的租約或契據來繼承業主在本租約項下的權利，則在繼承房東權利(繼承人房東)的該方的請求下，以及在繼承人房東S書面同意接受租客S的委託下，租客應委託繼任房東並承認繼任房東為本租約項下的租客S房東，並應立即籤立並交付繼任房東 合理要求的任何證明該裝飾的文書。在裝飾完成後，本租約將繼續完全有效，就像或如同它是繼承人業主與租客之間的直接租約，其條款、條件和契諾如 已在本租約中列明，並應在裝飾後適用，但繼承人業主不得：
(A)對業主的任何作為或不作為負責(除非該作為或不作為持續至該繼任業主繼承S權益之日以後，且租客將該作為或不作為通知給繼任業主)；
(B)受租客可能對業主提出的抗辯、申索、反申索、抵銷或抵銷的規限；
(C)受S向任何前業主預付超過一個月的租金的約束；
(D)受在此之前必須向租客支付的任何義務的約束，該繼承房東繼承了房東S的利息，但償還租賃期限結束時剩餘的保證金餘額(如果有)除外，前提是該繼承房東從房東那裏收到了保證金的剩餘部分(如果有)，並且沒有按照本合同第三十條的慣例使用或保留保證金；
(E)除(X)本租約規定業主須進行的維修及保養，以及(Y)因火災或其他意外損壞或根據本租約的規定而遭部分譴責而對房產進行維修的義務外，對房產進行任何 工程或改善的義務，但該等修葺的範圍僅限於可從實際可逃避予該繼任業主的任何保險或譴責賠償的淨收益中合理地作出該等修葺；或
(F)受任何修改、修訂或續訂本租約的約束，而未經繼任業主同意。
第9.4節租賃修改。如果在取得、繼續或 承租人在任何高級租賃項下的建築物、土地或承租人的權益代表抵押品的融資方面，抵押權人和/或高級出租人應要求對本租賃進行合理修改，作為此類融資的 條件，承租人不得無理拒絕同意，前提是此類修改不會大幅增加承租人在本合同項下的義務，減少承租人在本合同項下的權利，或導致承租人S在本合同項下的財務義務發生變化。
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第9.5節禁止反言 證書。承租人同意，應房東的要求，在不少於十五(15)天的提前通知後，隨時同意簽署並向房東交付一份由承租人簽署並確認的書面聲明，(A)聲明本租約當時是完全有效的，並且沒有被修改(或如果被修改，則列出所有修改)，(B)列出當時的年度固定租金，(C)列出固定租金和額外租金的支付日期，(D)説明據租户所知，業主在本租約下違約，如果是，説明所有此類違約的具體性質，(E)説明保證金的金額，(F)説明租户是否擁有任何續期、延期、擴建、收縮或終止選項及其各自的條款(如果有)，(G)説明房東是否履行了將房產交付給租户的所有義務，(H)説明是否有任何影響房產的分租，(I)説明租户的地址，根據租約，所有通知和通訊都應發送到該地址，開工日期和到期日，以及(J)業主合理要求的任何其他事項。承租人承認，根據第9.5條提交的任何聲明可能會被業主可能進行交易的其他人所依賴，包括房地產或大樓的任何買家或業主，或業主S在房地產或大樓或任何高級租賃中的權益，或任何抵押權人、高級出租人或業主S夾層投標。
第十條服務。除本合同另有規定外，房東應提供下列服務，費用由房東S承擔：
第10.1條電力。
(A)電力應由為大樓供電的電力公司分配到房舍，承租人應直接與該公司簽訂合同。業主應允許業主S在可用、合適且安全可行的範圍內使用電線和管道進行這種分配。根據下文第10.6(B)節的規定，該場所的可用電量應為本合同簽訂之日的電量。房東應與電力公司就房屋分開計量作出一切必要的安排，並由房東S承擔全部費用和費用。租户應及時支付房屋的電費。在提供看門人服務，或對物業進行任何改動或維修，或操作任何供物業使用的特別空調系統期間使用的所有電力，應由租户支付費用。
(B)承租人應始終遵守向大樓供電的公用事業公司的規則和規定。承租人不得使用任何電氣設備，而業主S認為其合理判斷會超出物業的電氣設備的容量或 幹擾其他樓宇租户的電力服務。如果房東確定租户的電氣需求需要安裝任何額外的立管、饋線或其他配電設備(統稱為電氣設備)，或者如果租户向房東提供合理地令房東滿意的證據，並要求安裝額外的電氣設備，房東應由租户自行承擔費用和費用，安裝這些單獨計量的額外電氣設備，但前提是房東考慮到現在和未來大樓租户以及建築物本身的潛在需要， 確定這種安裝是可行和必要的，根據適用的法律要求，這種額外的電氣設備是允許的。安裝此類電氣設備不會對建築物或建築物造成永久性損壞或傷害，不會造成或造成危險或危險的情況，導致過度或不合理的改動，幹擾、幹擾或限制建築物的其他租户或佔用者的電力使用，或超過為建築物提供服務的開關櫃或其他設施的限制，或所需電力超過為建築物提供服務的公用事業機構所提供的電力。房東投保的任何與此相關的費用應由租户在向租户交付賬單後三十(Br)天內支付。承租人應支付此類額外電力服務的費用(無論是由業主還是為大樓提供服務的電力公用事業公司分配)。未經業主事先同意，承租人不得對物業內或為物業提供服務的線路裝置或其他電氣設施進行任何更改，或允許對物業內使用電能(普通小型辦公設備除外)的辦公設備或其他電器進行任何更改，在每種情況下，均不得無理拒絕、限制或推遲同意，並遵守本租約。
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第10.2節供暖、通風及空調
(A)業主應根據業主對房屋舒適使用和佔用的合理判斷，在工作日上午8：00至下午6：00和星期六上午8：00至下午1：00為房屋提供暖氣和空調(但在任何情況下，房屋不得[實驗室以外的空間]通過使用建築標準供暖、通風和空調系統(建築供暖暖通空調系統)，如果冬天的温度低於66度或夏天的温度高於76度，則被視為舒適的使用和居住。
承租人在任何時候都應與業主充分合作，並應遵守業主為建築採暖暖通空調系統的正常運行和保護而制定的商業合理規定和要求。
(C)房東不應被要求在第10.2節規定的提供和分配此類服務的時間和天數以外的時間內提供供暖和空調服務(加班時間)， 除非房東在要求提供此類服務之前至少二十四(24)小時收到租户要求提供此類服務的預付款。因此，如果房東在加班期間應租户的要求為房屋提供暖氣或空調，租户應按房東當時為大樓制定的標準費率，按月支付房東的額外租金。房東在加班期間未能提供或分配供暖、空調或任何其他服務，不應構成實際或推定的全部或部分驅逐，或， 除第10.6(B)條另有規定外，承租人有權享受任何固定租金或額外租金的減免或減少，或免除租客在本租約項下的任何義務，或因對租客造成不便或困擾，或因租户S業務受損或中斷或其他原因而向房東或其代理人施加任何責任。
第10.3節電梯。在進行必要的維修和保養後，房東 應在工作日上午7：00至晚上8：00為房屋提供客梯服務，並在工作日上午8：00至下午5：00非獨家提供貨梯設施，並且 應至少有一部客梯和一部貨梯在所有其他時間可用；但承租人應向房東支付額外租金、超出上述規定天數和 小時的標準貨梯運行費。此類電梯服務應遵守業主可能不時頒佈的合理和非歧視性的規章制度。房東有權改變處於萌芽狀態的任何電梯的運行或運行方式，和/或暫時或永久停止在任何客梯、貨梯或貨車電梯庫中使用任何一個或多個轎廂；但房東應(緊急情況或其他特殊情況下的臨時情況除外)至少有一(1)部客梯和一部貨梯始終可用，但承租人S須支付房東S的加班費 。
第10.4節清潔和清除垃圾。房東應基本上按照附件F中規定的標準對房屋(不包括用於儲存、準備、服務或消費食品或飲料的部分)進行清理，包括根據房東制定的規章制度清理房屋內的普通辦公垃圾和垃圾。任何需要額外清潔的區域，如用於準備或消費食物的區域，應由業主S員工或業主S承包商負責清潔，費用由業主支付，費率應與為與大樓相當的建築提供服務的其他清潔承包商的費率具有競爭力。除工作日上午8：00至下午5：00之外，業主及其清潔承包商及其各自的員工應可隨時進入場地。承租人應在收到發票後十(10)個工作日內向業主S支付合理的垃圾清運費，前提是承租人產生的垃圾超過行政辦公樓租户通常產生的垃圾和垃圾。承租人不得在大樓的公共區域處理任何垃圾和垃圾，如果承租人這樣做，承租人應向房東S支付合理的費用。承租人應促使其員工、代理人、承包商和業務來訪者遵守房東可能不時合理實施的有關垃圾清除和/或回收的附加限制和規定。
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第10.5節水。房東應按房東合理地認為足以用於房屋日常清潔的冷水數量提供冷水。房東應為公共區域的浴室提供熱水，其數量應為房東合理認為足夠的量。如果承租人在日常清潔用途之外需要、使用或消耗水，房東可以安裝水錶，從而測量承租人S所有用途的用水量。承租人應(A)向業主支付任何此類水錶及其安裝的費用，(B)由承租人S單獨承擔成本和費用，使任何此類水錶和任何此類安裝設備保持良好的工作狀態和維修，以及(C)向房東支付額外租金，作為其用水量的額外租金，以及所需的抽水或供暖費用，以及現在或以後評估的所有下水道租金、收費或任何其他税費、租金、徵費或收費，或根據法律對該房產或不動產徵收或應成為留置權的所有下水道租金、收費或收費。與任何此類計量使用、水、水系統或污水或污水連接或系統的消耗、維護或供應有關的命令或規定，房東可支付此類費用並向租户收取。
第10.6節房東沒有擔保。
(A)房東不保證房東根據本協議向租户提供的任何服務，或房東可能提供的任何其他服務(X)足以滿足租户的特定用途或租户的任何其他特殊需要，或(Y)不會中斷，租户承認任何一項或多項此類服務可能會因不可避免的延誤而暫時中斷或暫停。此外，業主保留因不可避免的延誤或因維修、增建、更改而暫時停止、中斷或減少建築系統服務的權利。更換，房東認為有必要進行的裝飾或改進，直至上述修理、更改、更換或改進完成為止。除緊急情況或其他特殊情況外，房東應提前24小時通知租户任何預期的房屋服務中斷。任何此類服務的中斷或中斷，或房東行使此類權利以暫停或中斷此類服務，不應(I)構成實際或推定的驅逐，或擾亂租户S對整個或部分房產的使用和管有，(Ii)使租户有權獲得任何補償，或(Br)除下文第10.6(B)節所規定的外，有權獲得任何固定租金或額外租金的減免或減少，(Iii)解除租户在本租賃項下的任何義務，或(Iv)因租客不便或煩擾，或租客業務受損或中斷，或其他原因，向房東或其代理人施加任何責任或責任。房東在進行任何維修、改建、增建、更換、裝飾或改善時，應盡合理努力盡量減少對租客S進入、使用和佔用房屋的幹擾；但是，房東沒有義務以加班費或其他溢價僱用承包商或勞動力，也沒有義務招致任何其他加班費或額外費用。除第10條明確規定外，房東不應被要求提供任何服務。
(B)儘管本條第10條的前述規定和第6.3條、第15條或第29條中包含的任何相反規定，如果滿足以下所有條件(統稱為解除條件)：(A)承租人不能且不使用整個房屋或其中的重要部分(就本第10.6(B)節而言，材料應指至少20%(20%)的房屋可出租平方英尺)；[br}(B)不能提供服務的主要原因是業主或業主方的作為、不作為或疏忽(或業主S未能維修)，或者業主S根據本條例第6.3節、第10.6節、第15條或第29條對建築物進行改善或改造，從而未能提供本條第10條規定的服務；(C)在承租人向房東提交書面通知(解除通知)後，這種情況持續 超過連續十(10)天，説明由於這種情況，承租人無法使用房產(或其重要部分)；(D)租户實際上不使用
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或自取消通知日期起及之後佔用該處所(或其重要部分)；並且(E)這種情況不是由於不可避免的延誤、傷亡或 譴責，或承租人或任何承租方的行為、不作為或疏忽(或違反或違反本租賃)造成的，則作為承租人根據本租約享有的法律或衡平法上的獨有和專有權利和補救措施，關於 場所(或其主要部分，基於不可租用的廣場膠片)的固定租金應在11日(11)開始的期間內按日遞減這是)業主收到解除租約通知後的第 日，截止日期為：(I)租客重新佔用物業的任何部分(在完全不可租的情況下)或受影響的物業的任何部分(在 部分不可租的情況下)的日期，以及(Ii)該情況得到補救的日期。雙方特此同意，第10.6(B)條的條款不適用於傷亡或譴責的情況，但第12條和第13條的規定(分別)應適用於這種情況
第10.7條停車。
(A)業主同意，只要不發生違約事件，業主將授予租客在本租賃期間使用(I)3個預留停車位(預留停車位)和(Ii)25個業主S非預留停車位(非預留停車位)的權利和許可證；預留停車位和非預留停車位統稱為業主指定的停車位)，位於900號樓的車庫(900停車庫)或位於伊利諾伊州芝加哥通常被稱為950 North Kingsbury和811 North Kingsbury的建築中的車庫(900停車庫和這類其他車庫統稱為車庫)，用於停放在該場所工作的租户和租户S員工的乘用車，條件是900停車庫中的停車位可用。非預留停車位應位於900停車庫，以及(2)預留停車位應位於900停車庫。房東保留在向租户發出十(10)天通知後，不時重新安置900停車場內預留停車位的權利。承租人應按月向業主預付額外租金 ，該費用等於每個車庫內的停車位數量乘以房東向公眾提供的停車位所在車庫內的預留和非預留停車位(視情況而定)當時的月租金，房東可能會不時調整這一數額。承租人S使用該停車位的員工在使用該停車位之前，應 簽署該員工S停車位所在車庫的當時的現行標準停車協議。本合同項下的任何停車費應構成本租約項下的額外租金。於生效日期或之前，承租人應向業主發出通知，列明承租人可選擇使用及許可的停車位數目(合計最多28個，但預留停車位不得超過3個)，而承租人將被視為在本租約整個租期及任何續約期限內，不可撤銷及無條件地放棄使用或許可超過S通知所載該等停車位數目的任何停車位的權利。承租人及其員工應遵守與承租人S使用停車位有關的所有法律要求和業主S的所有合理規章制度和安全要求。承租人 應對因其或其員工使用停車位或停車位所在的停車區(包括但不限於盜竊、破壞或其他犯罪行為)而對人員或財產造成的任何損失、損壞或傷害負責。房東對位於停車位或停車區內的任何財產或汽車的任何遺失、損壞或被盜概不負責。租户不得對停車位進行任何改動。第10.7節賦予承租人的特權僅構成許可，不應被視為授予承租人對停車位、停車位所在的 大樓(S)或其中任何部分的租賃或其他不動產權益。第10.7節授予承租人的許可證將在本租約期滿或提前終止時自動終止和失效，該許可證的終止應為自動生效，不需要任何其他文書來實現終止，根據第10.7節授予承租人的權利不得轉讓、轉租或轉讓，與承租人S在本租賃中的權益(受本條款第14條管轄)分開轉讓。
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(B)儘管上文(A)款有相反規定，如果租户(I)沒有支付停車位(或其任何部分)的額外租金，並且在業主向租户發出書面通知後持續10個工作日，(Ii)沒有在生效日期後6個月內接管全部或基本上所有停車位，並且在業主向租户發出書面通知後，這種情況持續10個工作日，或者(Iii)租户根據本條款第10.7款有權定期一致使用的停車位(或其任何部分)被使用，並且在房東向租户發出書面通知 後持續20個工作日，則租户S對該停車位(S)(或其部分)的使用權自上述10或20個工作日屆滿後終止、終止，且不再具有效力或效力(不降低固定租金或承租人在本合同項下的任何其他義務或責任)，但與減少停車位有關的額外租金也相應減少[或其任何部分]) 房東有權按房東自行決定的條款和條件自由使用(或授予或授予任何其他人使用)所有或任何該等停車位(S)。
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第10.8節目錄和標牌建築中的列表。如果業主S對此類標牌的設計、位置和大小進行了合理批准，並符合所有建築法規和法律要求，承租人有權在 期限內安裝標牌，費用由承租人S承擔，並且在本合同項下不會繼續發生違約事件的情況下，在入口處保持建築標準標牌，前提是此類標牌應得到業主的合理批准。除承租人以外的任何名稱列於物業大門、建築物目錄或其他地方，並不構成業主S對本租賃或物業的任何權利或權益，亦不得被視為業主同意將本租賃或物業的任何轉讓或任何分租，或由他人使用或佔用。任何該等掛牌均構成一項特權，可由業主S酌情通知租客予以撤銷。
第十一條保險
第11.1節承租人S保險。承租人應自費購買並全面實施商業一般責任保險，承保人為被保險人，房東為被保險人，房東S為大廈代理，房東為S資產管理人，高級出租人為任何高級出租人，任何抵押權人(其姓名已提供給房客)為附加保險人，該保險應提供主要保險，不承擔房東承保或為房東的利益而投保的任何其他保險。房東S[br}管理代理人或被指定為附加保險人的任何高級出租人或抵押權人，此類保險應包括但不限於廣泛形式的合同責任保險，以確保其履行本合同第28條規定的賠償義務。承租人S的主要商業一般責任保險單應包含一項條款，即除非已向房東發出二十(20)天的書面通知，否則該保單不得取消，房東應同樣收到 二十(20)天的通知，如保險範圍發生任何重大變化或到期不能續保。承租人應維持商業一般責任保險，涵蓋不動產上、不動產內或不動產周圍發生的人身傷害、死亡或財產損失的索賠，最低綜合單一限額不低於2,000,000.00美元。然而，儘管有上述規定，房東仍有權要求租户 將上述承保範圍增加至房東S根據合理判斷，芝加哥市內同類建築的謹慎房東通常要求的保險金額，並進一步規定房東應要求大樓內與房產相當的空間的其他租户增加 類似的保額。如果上述保單是針對不動產以外的所有財產提供的，則應適用於每個地點，就像每個地點都有自己的單獨保單一樣。承租人還應在合同期內獲得並保持充分有效的下列保險：(A)火災損失或損害保險，以及根據當時可用標準格式 所有風險財產保險單可保的其他風險和危害保險，承租人S財產和承租人S根據其全部可保價值或按重置成本進行改裝；(B)法律規定的工人賠償保險和 僱主S責任保險；(C)本協議項下不少於十二(12)個月年租金的業務中斷保險；以及(D)業主、任何抵押權人和/或高級出租人可能合理地不時要求的其他保險金額。根據本租賃條款必須由租户承保的所有保險應根據信譽良好的獨立保險人簽發的有效和可強制執行的保險單生效，該保險單獲準在伊利諾伊州開展業務，並在最佳S保險指南或其任何繼任者(或如果沒有，則為具有全國聲譽的機構)中被評為具有最佳S評級A-，以及 財務規模類別至少為xi，如果該等評級當時尚未生效，則評級為同等評級。
第11.2節代位求償權。(A)本合同雙方特此放棄因放棄方的財產損失或損壞而向另一方或另一方的辦公室、僱員、合作伙伴、代理人和代表追償的任何和所有權利，只要此類損失或損壞是根據業主或租客在本合同項下承保的任何保險單投保的。此外，本合同雙方應在任何財產保險中獲得適當的條款或在其上背書，包括房屋、建築物和個人財產、固定裝置和位於其上或其中的設備，根據該條款，保險公司放棄代位權或放棄追償權利，特此同意不就該財產保險承保的火災或其他危險對其財產或他人財產造成的任何損失或損害向另一方提出任何索賠或尋求賠償。承租人承認，房東不對承租人S改裝(如有)或承租人S財產的損壞投保，也不對此負責，房東不為承租人因S業務中斷而遭受的任何損失投保，也不對承租人因此而遭受的任何損失負責。
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(b)Release.對於本協議的每一方，只要該方根據適用保險單獲得全額賠償的權利沒有受到不利影響，該方特此解除對方（其僱員、代理人和僱員，但不包括其承包商和受邀者）就任何索賠（包括對 疏忽的索賠）否則可能會向另一方提出損失，此類財產保險承保的與其財產相關的類型損害或破壞，即對於房東來説，涉及建築物，對於 租户來説，涉及租户的財產和租户的變更（包括租金價值或業務中斷，視情況而定）。
第11.3節保險證書。在生效日期或之前，承租人應向房東提交根據第11條要求承租人攜帶的適當保險證書，包括根據第11.2節要求放棄代位求償權的證據。 每次續保或更換保單的證據應由承租人在保單到期前至少二十(20)天提交給房東。
第11.4節房東S保險。房東應在房東S自行決定的情況下，以令房東滿意的形式和內容，與房東S自行選擇的保險公司，以房東滿意的形式和內容，維持一份由房東自行選擇的單一限額人身傷害和財產損失保險的保單，每次事故的金額不得低於500萬美元(5,000,000.00美元)，包括全面的合同責任保險或抵押權人可能要求的其他限額。除上述規定外，業主須自付成本及開支(有關費用應包括在營運開支內)，為建築物(但不包括承租人S的財產或承租人S的財產，或任何其他承租人或住客的財產或改建)提供一份不低於其全部重置成本的特別財產保險單。承租人承認，房東不為承租人S改建或承租人S財產的損壞投保，也不對承租人S的財產損失承擔責任，房東不為承租人S的業務中斷而承保，也不對承租人因此而遭受的任何損失承擔責任。房東可在一攬子保單的基礎上提供上述保單。
第十二條毀壞房屋；財產損失或者損壞
第12.1條恢復。如果房屋因火災或其他傷亡而受損，或建築物受損以致租客無法合理進入房屋，承租人應立即通知房東，並由房東自費將損壞修復至與房產交付給租户之日基本相同的狀況，並根據任何抵押權或高級租約的規定，對建築物而言，修復至損壞前的狀況，但房東無義務修復或恢復(I)租客S財產，或(Ii)租客S的改建。業主應在損壞後九十(90)天內迅速開始維修、恢復或重建(受保險調整延遲和不可避免的延遲的限制)，並應努力爭取基本完成此類恢復、修復或重建(受保險調整延遲和不可避免的延遲的限制)。在發生任何意外事故後，房東應迅速並勤奮地尋求對任何可獲得的保險收益進行調整。如果火災或其他傷亡，或業主要求的維修、恢復或重建，將使房產全部或部分無法命名，或無法進入， 則租金應自損壞發生之日起至業主在房產內基本完成修復工作或房產可進入之日按比例遞減，按比例減少額應按無法租用(或無法進入)且未被租户佔用的房產部分的可出租平方英尺與房產中可出租平方英尺的總和相對應計算。
第12.2節租賃終止權。儘管第12.1條有相反規定，但如果房屋完全損壞或完全無法承租或完全無法進入，而房東在事故發生後九十(90)天內確定，並向租户發出書面通知，將需要超過十二(12)個月(或超過三(3)個月，如果損壞發生在延長的最後兩(2)年內的任何時間，則不影響任何
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[br}租客未行使續約選擇權)自修復開始之日起，業主或租客可在業主向租客發出書面通知後六十(60)日內，將物業(租客S改建除外)恢復至緊接該損壞前的基本相同狀況，業主或租客可在向另一方發出書面通知後六十(60)日內終止本租約。此外，如果建築物因火災或其他意外損壞，以致業主S合理地認為，需要對建築物進行重大改建、拆除或重建，從而導致與上述相同的修復時間(無論建築物是否已損壞或無法承租)，則業主可在損壞之日起六十(60)天內以書面通知租户終止本租約。如果本租約根據第12.2條終止，租期應在發出通知後第十(10)天屆滿，租户應在通知發出後三十(30)天內騰出房屋並將其交還給房東。本租約在本條款第12條第2款規定的條件下終止時，承租人S的租金責任應自火災或其他事故發生之日起終止，房東應將該日之後任何期間的任何預付租金部分退還給租客。除非本租約的任何一方按照第12.2條的規定終止本租約，否則本租約應保持完全效力和效力(郵寄至本租約的其他條款)，即使存在此類損壞或傷亡。
第十三條徵用權
第13.1條總採納量。如果(A)因任何公共或準公共用途或目的而收購或譴責該房產的全部樓面面積，或將導致該房產完全不可租用的部分，或(B)不包括該房產在內的部分不動產應因該等收購或譴責而被如此收購或譴責。承租人不再有進入物業的途徑，則本租約和租期自所有權歸屬日期起生效，猶如該日期為 到期日一樣。如本租約及租期根據本細則第13條的規定終止，固定租金及額外租金應於較早終止日期起分攤，而在該日期後任何期間的固定租金或額外租金的任何預付部分應由業主迅速退還給租客。
第13.2條獎勵。如果因任何公共或準公共用途或不動產的全部或任何部分的用途而被收購或譴責，房東有權獲得任何此類收購或譴責的全部賠償金。承租人不應向房東或判決機構索賠任何未到期部分的價值或承租人S的改動，承租人特此明確將其在任何此類獎勵中和在任何此類獎勵中的權利轉讓給房東。第13.2條中的任何規定均不得被視為阻止承租人在任何報廢程序中對包括在徵收中的任何承租人S財產的當時價值和任何搬家費用提出單獨索賠，但此類裁決應由報廢當局 在其給予房東的賠償之外作出，且不得導致減少。
第13.3條部分徵收。如果只有不動產的一部分應被如此 獲得或宣告無效，則根據第13.1條的規定，本租約和租期應繼續有效。如果物業的一部分應被如此收購或廢止，且本租約和租期不應終止，業主應由業主S承擔費用，恢復未被如此收購或被廢止的部分物業，以構成可租賃物業。自業權歸屬之日起及之後，固定租金和附加租金應按在緊接上述收購或廢止之前，如此獲得或被沒收的處所部分的面積佔該處所總面積的比例而減少。
第十四條轉讓和轉租
第14.1條房東S同意。
(A)不得轉讓或轉租。除本合同明確規定外，承租人不得轉讓、抵押、質押、抵押或以其他方式轉讓本租約，無論是否通過法律實施或其他方式，也不得轉租(或轉租)或允許。或任由他人使用或佔用房屋或其任何部分(無論是用作辦公桌空間、郵寄特權或其他用途)， 在未經房東S事先同意的情況下。任何違反本規定或本第十四條規定的轉讓、轉租、抵押、質押、產權負擔或轉讓均無效。
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(B)收取租金。未經房東S同意，轉讓本租約， 或本租户以外的任何人轉租或佔用本租約，或本租約或本房產或承租人S財產的任何部分因法律的實施或其他原因而被佔用，房東可向受讓人、分租客或 佔有者收取租金，並將收取的淨額用於本租約保留的租金。任何此類收取均不應被視為放棄本章程第十四條的規定，或接受受讓人、分租客或租户為承租人，或免除承租人 履行本協議項下承租人S契約的義務。承租人仍應對本租賃項下的義務承擔全部責任。
(C) 進一步轉讓/轉租。房東S對任何轉讓或轉租的同意不應免除承租人獲得房東S對任何進一步轉讓或轉租的明示同意的義務。在任何情況下，任何獲準的分租人不得轉讓或限制其轉租，或進一步轉租其轉租空間的任何部分，或以其他方式容忍或允許轉租空間的任何部分被他人使用或佔用。
第14.2條承租人S通知。如果承租人希望轉讓本租約或轉租房屋或房屋的任何部分，承租人應通知房東。該表格須連同本租約轉讓書、建議轉讓及假設協議的真確副本及承租人希望轉讓生效的資料陳述書一併提交，並須就物業的全部或部分分租提供真實而正確的分租協議副本及承租人將該物業分租的主要商業條款摘要，以及將會分租的物業部分的描述。該通知還應附有真實完整的報表，合理詳細説明擬議受讓人或分承租人的身份、其業務性質和房地擬議用途，以及與擬議受讓人或分承租人有關的當前財務信息，包括其最新財務報表。承租人同意在其要求中補充房東可能合理要求的有關轉讓或轉租的任何其他信息。
第14.3節故意省略。
第14.4節故意省略。
第14.5節轉讓/分租的條件。
(a)先決條件。如果當時不存在違約事件，業主對擬議轉讓或分包的同意不得不合理地拒絕、限制或延遲。應在房東確認收到真實完整的聲明後十（10）個工作日內授予或拒絕此類同意（視情況而定），該聲明合理詳細説明瞭擬議受託人或分包商的身份 、其業務性質及其對房產的擬議使用、有關擬議受託人或分包商的當前財務信息（包括其最新財務報表）以及房東可能合理要求的任何其他信息：
(I)在房東S的合理判斷下，建議的受讓人或分租客 從事一項業務或活動，並將以下列方式使用房產：(1)符合大樓當時的標準，(2)將房產的用途限制為S根據本合同允許的用途，(3) 沒有違反本租約、任何按揭或高級租約或任何其他租約要求使用房產的任何負面契諾， 大樓或鄰近被稱為芝加哥金斯伯裏大道900號的大樓的任何其他租約要求使用房產的任何負面契約貓頭鷹(北900號樓)，以及(4)不是被禁止的用途；
(Ii)建議的承讓人或分租客是聲譽良好的人士或品格良好的實體，並有足夠的經濟能力履行其在本租契或分租契(視屬何情況而定)下的所有義務，而業主已獲提供合理的證明；
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(Iii)建議的承讓人或分租客，或任何直接或間接控制、由建議的承讓人或分租客控制，或與建議的承讓人或分租客共同控制的人，均不是該建築物或900北建築物的租客或佔用人；
(Iv)建議的承讓人或分租客不是業主或業主S代理人當時或在過去六個月內正或曾經就大樓或北九00號大樓的空間租金進行談判的個人或實體(或與某個人或實體有聯繫的人士或實體)；
(V)擬議的分租或轉讓文書的形式應合理地令業主滿意，並應符合本條第14條的規定；
(Vi)處所的分租客不得多於兩名；
(Vii)承租人應按要求償還房東一切合理的費用， 自掏腰包房東因轉讓或轉租而產生的第三方費用，包括對建議的受讓人或分租客的可接受性進行的任何調查，審查任何與此相關的擬議更改的圖則和規格，以及與給予任何請求的同意相關的合理產生的所有法律費用；
(Viii)建議的分租客或受讓人無權直接或間接享有外交或主權豁免，不論準備好的受讓人或分租客是否同意放棄該等外交或主權豁免，並須受庫克縣及伊利諾伊州法院的法律程序文件送達及司法管轄權所規限；
(Ix)根據業主S的合理判斷，建議的受讓人或分租客的類型或性質，或從事業務或活動，或由任何實體擁有或控制，或與任何實體認同，而可能導致抗議或內亂或其他擾亂建築物內的正常商業活動；及
(X)擬議的入住率不得對業主向大樓的租户或其他租户提供的服務造成額外或不必要的負擔。
(B)條款。對於業主根據本租約條款授權的每一次轉租和/或轉讓，雙方還同意：
(I)建議轉讓或分租的形式應合理地令業主滿意，並應符合本條第14條的規定
(Ii)轉租的期限不得晚於本租賃期滿前一天 ；
(Iii)根據第14.5(A)節的規定，在轉租的簽約副本交付業主並經業主書面批准之前，任何分租客不得接管房產的任何部分；
(Iv) 如果違約發生並且在轉讓或轉租生效之日仍在繼續，則業主S的同意(如果事先給予)應立即被視為被撤銷，而無需另行通知租户；如果根據第14.9節的規定，在沒有業主S同意的情況下允許轉讓或轉租，則該許可無效且沒有效力，在任何一種情況下，任何此類轉讓或轉租均構成本合同項下又一違約事件。
(V)如根據本租契發生違約事件，業主可要求任何分租下的分租客直接向業主支付租金及其他應付款項；及
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(Vi)每份分租契均須服從和從屬於本租契及本租契所屬或將從屬的事項，業主及租客均有意承擔所有分租客及任何透過或透過任何分租客提出申索的人的任何及所有作為及不作為，而該等作為及不作為如由租客履行或不履行，即屬本租契下的失責行為，則承租人應承擔並向業主負責；租客和每個分租客應被視為已同意，在本合同項下違約事件發生並持續期間，租客已在此轉讓給房東，房東可根據其選擇接受轉讓租客作為該分租約下的分地主的所有權利、所有權和權益，以及當時有效的所有修改、延期和續簽，該分租客應由房東S根據當時的執行條款委託房東代理，但房東不對該分租下租客以前的任何行為或不作為負責，除非有任何反申索，轉租合同中未明確規定的抵銷或免責辯護，該分租約在此之前對承租人產生的抵銷或抗辯，受之前未經房東同意對轉租合同的任何修改或S租金超過一個月的預付款的約束，有義務退還該分租客S押金(如果有)，但如果房東實際擁有該押金，該分租户根據其分租條款有權獲得該押金的全部或部分退還，或有義務向該分租户或其代表支付任何款項，或在轉租空間或大樓內進行任何工程。或以任何方式為出租空間做好準備，超出房東S 根據本租約承擔的義務。第14.5(B)(Vi)節的規定應自行執行，不需要任何其他文書來實施本規定，但轉租人應簽署並向房東交付房東可能合理要求的任何文書作為證據，並確認此類從屬和裝飾。
第14.6條對租客具有約束力；對業主的賠償。根據本章程第14條作出的各項分租應受本租約的所有契諾、條款及條件所規限。儘管業主向任何受讓人或分租客轉讓或分租或接受租金，承租人仍應 完全負責支付所有到期租金及履行本租約中有關承租人S部分的所有契諾、條款及條件，而任何分租客或受讓人或任何透過或透過任何分租客或受讓人提出申索的人士在本租約任何條款、契諾或條件下的任何違約，應被視為租客在本租約項下的違約行為。承租人應賠償、辯護、保護無家可歸的房東，使其免受因建議的受讓人或分租客或根據或通過任何分租客提出索賠的任何人或任何經紀人或其他要求佣金或類似賠償的人對房東提出的任何索賠而產生的任何損失、責任、損害和開支(包括合理的律師費和支出)，無論房東是否同意或拒絕同意任何建議的轉讓或轉租，或者如果房東根據第14條行使其任何選擇權。
第14.7節承租人S未能完成。如果房東同意建議的轉讓或轉租，而租客未能在給予同意後一百二十(120)天內簽署並向房東交付轉讓或轉租，則在轉讓本租約或轉租全部或部分房產之前，租户應再次遵守本租約第14.2和14.5節的所有規定和條件。
第14.8節利潤。如果承租人簽訂本協議允許或經業主同意的轉讓或分租協議，承租人應在房東S同意轉讓或轉租後六十(60)天內，向房東S提交一份完整的承租人S清單，包括合理的第三方經紀費、與轉讓或分租交易直接相關的建設費用和津貼、律師費和建築費，以及將轉讓給受讓人或分租人的所有承租人的財產清單。 承租人應在支付這些費用、費用和津貼後立即向房東提交支付該等費用、費用和津貼的證據。作為轉讓或轉租的代價，承租人應向房東支付租金；
(A)作業。對於轉讓，在轉讓生效之日，受讓人因轉讓而支付給承租人的所有款項和其他對價的50%，在扣除承租人S與轉讓交易直接產生的合理第三方經紀費、建築費和津貼、律師費和建築費後，向承租人支付的其他 金額；或
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(B)分租。就轉租而言，分租人根據 分租應支付予租客的任何代價的50%，以每平方英尺為基準，超過分租期間就分租空間在第一租户S扣除合理的第三方經紀費、建築成本和津貼、法律費用和建築費用後就分租空間應計的固定租金和額外租金，如該分租少於整個物業，則指承租人因單獨變賣分租空間而產生的實際成本。根據本條款應支付的款項應由租客支付給業主，正如分租客支付給租客時一樣。
第14.9節其他轉讓。
(A)被當作和允許的轉讓。如果承租人是一家公司，轉讓(通過一次或多次轉讓)承租人的大部分股票應被視為本租賃的自願轉讓，必須符合第14條的規定；但如果承租人在國家認可的證券交易所公開交易，則第14條的規定不適用於通過或通過適用的交易所轉讓承租人的股票。就本第14.9節而言，術語轉讓應被視為包括髮行新的股票，其結果是在本條款生效之日不持有大多數租户股票的個人或實體持有大部分租户股票。如果承租人是合夥企業，轉讓(通過一次或多次轉讓) 合夥企業攤位的多數權益應視為本租賃的自願轉讓。如果承租人是有限責任公司、信託或任何其他法人實體，轉讓(通過一次或多次轉讓)此類實體的大部分受益所有權權益，無論其性質如何，應被視為本租賃的自願轉讓。第14.1條的規定不適用於與承租人合併或合併的公司的交易，或轉讓所有或明顯所有承租人S資產的交易，只要此類轉讓是出於合法的獨立業務目的，而不是為了轉讓本租賃， 承租人的淨資產按照公認的會計原則計算，至少等於(1)緊接合並、合併或轉讓之前的承租人淨資產，和(2)原承租人在本租賃日期的淨資產，並在任何此類交易的生效日期前至少十(10)天向房東提交令房東滿意的此類淨資產證明。承租人也可在事先通知業主並徵得業主同意後，將本租賃轉讓給任何關聯公司或允許任何關聯公司轉租全部或部分物業用於任何許可用途，前提是該關聯公司滿足上文規定的淨值測試，此外，該關聯公司以書面形式承擔本合同項下所有承租人對S的責任和義務，該假設的形式和實質應為業主合理接受。根據本條款第14.9條進行的任何分租，不得視為將本租賃或該物業的任何權利或權益授予任何該等聯屬公司，任何轉讓及/或分租亦不得解除、解除、損害或解除承租人S或任何 聯屬公司、繼承人或受讓人在本租約項下的任何義務。儘管有上述規定，如承租人並非本租約所指名的最初承租人或在業主批准的交易中取得承租人在本租賃中的權益的個人或實體，則承租人無權在未經業主S同意的情況下轉讓或分租本租約的全部或任何部分。
(B)適用性。第14.9節規定的限制適用於轉租人(S)和受讓人(S)， 如果有，任何此類實體違反第14.9節的任何轉讓均為違反第14.1節的轉讓。
(C)修改、接管協議。對轉租合同和/或任何其他協議的任何修改、修訂或延長，使本大樓以外的建築物的業主同意承擔本租約項下承租人的義務，應被視為本合同第14.1節的轉租。
第14.10節承擔義務。任何轉讓或轉讓，無論是經房東S同意或未經房東S同意，在本合同允許的範圍內，不得生效，除非及直到受讓人簽署、確認並向房東交付一份形式和實質均令房東合理滿意的協議，受讓人據此承擔本租約項下的承租人S的義務，並同意，儘管有該等轉讓或轉讓，受讓人仍應承擔承租人S的義務。對於未來的所有轉讓和轉讓，本合同第14.1條的規定對其具有約束力。
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第14.11節承租人S的責任 承租人和任何人的連帶責任利益繼承人房東或房東的任何承租人或受讓人訂立的任何協議或規定、延長或修改本租約的任何條款及規定，或因房東或房東的任何承授人或受讓人放棄或未能執行本租約的任何條款及規定，不得解除、免除或妨礙承租人履行本租約項下的承租人及承租人義務。
第14.12節拒絕或拒絕租約。如果在本合同所述租户轉讓本租約後的任何時間，本租約在本合同第16.1(G)節所述類型的任何訴訟中被駁回或拒絕，或在本租約因任何此類訴訟而終止時，在業主提出書面請求後，本租約被駁回、拒絕或終止(在不確認或拒絕的情況下，或在通過業主行為以外的終止的情況下，實際通知業主)， 應向業主支付本租賃項下受讓人應支付給業主的所有租金和其他費用，並誘導不確認的日期，拒絕或終止，並作為租户與業主簽訂新的房產租約，租期自不確認、拒絕或終止的生效日期開始，至期滿之日止，除非按照上述條款以相同的租金和當時的執行條款提前終止。 本租約中包含的契諾和條件，但本租約中所列承租人在新租約下的權利應受本租約下承租人的佔有權以及通過該受讓人或根據任何法規或任何法院命令提出索賠的任何人的佔有權的約束該新租約應要求本租約項下存在的所有違約行為由本租約中指定的承租人盡職糾正，並且該新租約應要求本租約中指定的租户支付所有租金，如果本租約沒有被如此駁回、拒絕或終止，則在該不確認、拒絕或終止之日之後，根據本租約的條款，本應就其之前的任何期間支付全部租金。如果在房東S提出要求後，房東在10天內不履行簽訂新租約的義務，則房東除了在法律上或衡平法上因違約而享有所有其他權利和補救措施外，還應享有與簽訂該新租約相同的權利和補救措施，且自生效之日起，該新租約因租户違約而終止。
第14.13節承租人S放棄金錢損害賠償。除非法院裁定房東惡意或惡意行事，否則承租人在任何情況下都無權向房東或房東任何一方提出任何索賠，承租人特此放棄任何金錢損害索賠(承租人也不得以抵銷、反索賠或抗辯的方式要求任何金錢損害賠償)，因為承租人聲稱房東不合理地拒絕或不合理地推遲對本條款第14條所規定的轉讓或轉租提議的同意或批准。承租人S的唯一補救措施應為強制執行任何此類規定的訴訟或程序，或為具體履行、強制令或宣告性判決而採取的行動或程序。
第十五條出入房舍
第15.1節房東S出入口。
(A)承租人應允許業主、業主S代理人和為大樓提供服務的公用事業機構安裝、使用和維護隱蔽的管道、管道和管道。業主或業主S代理人有權在合理的事先通知下，在任何合理的時間進入房屋(緊急情況下不需要事先通知)，以進行審查，向建築物的潛在購買者、抵押權人、高級出租人或承租人以及他們各自的代理人和代表展示，或在期限的最後十二(12)個月內，向房屋的潛在租户展示(應理解，承租人有權陪同房東檢查或展覽房屋，除非發生緊急情況)。並進行業主認為的 修理、改建、改善或增加(A)
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(Br)在承租人S未能根據本租約進行維修或進行承租人有義務進行或進行的任何工程後，業主可選擇進行的；或(Br)出於遵守法律要求的目的，業主應被允許將可能需要的所有材料帶進或帶到建築物的任何其他部分，而不構成全部或部分驅逐租户，且固定租金和額外租金在進行上述修理、改動、改善或增加時不會減少，由於承租人的業務損失或中斷，或其他原因。房東應採取商業上合理的措施，儘量減少此類工作對承租人S經營的影響，並應修復房東在進行此類工作期間造成的任何損壞 (除非此類損壞是由承租人造成的)。
(B)在因任何原因需要或允許進入房屋時，租户不應在場。業主或業主S代理人可進入該房屋而不承擔責任(如果在進入期間業主或業主S代理人應對租客S的財產給予合理照顧)，且不以任何方式影響本租賃。然而，本協議所載內容不得被視為或解釋為對業主施加任何義務、責任或責任來照管、監督或維修該建築或其任何部分，但本協議規定的除外。
第15.2條建築物的改建。房東有權隨時更改競價，在不構成實際或推定驅逐的情況下，也不對租客承擔任何責任(但因房東或房東S代理人的疏忽或故意不當行為而造成的除外)，改變入口或通道、門和門口以及走廊、電梯、樓梯的佈置或位置。廁所或建築物的其他公共部分 在建築物內或周圍安裝人行道橋樑、甲板、平臺、吊車和腳手架，並臨時遮蓋窗户或堵塞人行道、街道或入口，並更改建築物的名稱、編號或名稱。所有哭號的所有部分(面向房產內部的表面除外)。房屋周圍的窗户和門(包括建築外牆；核心走廊外牆；室外門和入口除外)，與房屋相鄰的所有陽臺、露臺和屋頂，房屋內或與房屋相鄰的所有空間，用於豎井、煙囱、樓梯、溜槽、管道、通風機房、暖氣、空氣編碼、管道和其他機械設施、服務壁櫥和其他建築設施不屬於房屋的一部分，房東應使用這些設施，並可通過房屋進入以進行運營、維護、改建和維修。
第十六條承租人S違約。
第16.1節違約事件。
下列事件中的每一項均應為本協議下的違約事件
(A)租客在到期繳交任何一期租金時仍未繳交，而在向租客發出有關拖欠租金的書面通知(該通知可以是伊利諾伊州法定的5日通知形式，用於強制進入及扣留)後，欠繳租金的情況須持續五(5)天，但如業主在任何十二(12)個月期間內發出兩次該等欠交租金的通知，則租客無權獲得任何有關拖欠租金的書面通知；或
(B)租客將房產用於某種用途，構成禁止使用，如果在房東通知租客這種違約行為後，這種使用持續了五(5)天以上，或者如果這種使用的性質是不能在十(10)天內完全補救的，則租户沒有在十五(15)天內停止使用；或
(C)承租人未能遵守或履行本租約的任何其他條款、契諾或條件，如果房東向租客發出書面通知後，該等不履行情況持續超過十五(15)天，或該不履行事項的性質不能在十五(15)天內完全補救，則承租人未能在所述十五(15)天內開始補救該不履行事項，並在其後努力提出所有必要的補救步驟，直至在六十(60)天內完成補救；或
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(D)故意遺漏
(E)承租人S在本租約中的權益應轉予或轉移給任何人，無論是通過法律的實施還是其他方式，但本租約第14條明確允許的情況除外；或
(F)承租人一般沒有或沒有能力，或以書面承認其無能力在到期時償還債務；或
(G)租客提交破產或無力償債的自願呈請書，或被判定為破產人或無力償債者，或根據任何現行或未來的聯邦破產法或任何其他現行或未來適用的聯邦、州或其他法規或法律，提交任何尋求重組、清盤、解散或類似濟助的呈請書或答辯書，或 為債權人的利益而作出轉讓，或尋求或同意或默許為租客或租客的全部或部分財產委任任何受託人、接管人、清盤人或其他類似的官員；或
(H)如果在針對承租人的任何法律程序開始後六十(60)天內，無論是通過提交請願書或以其他方式， 根據當前或未來的任何聯邦破產法或任何其他目前或未來適用的聯邦、州或其他法規或法律尋求破產、資不抵債、重組、安排、重整、清算、解散或類似的濟助，則該法律程序不得被駁回，或在任何受託人任命後六十(60)天內，就承租人或承租人的全部或任何部分收取、清盤人或其他類似的官員， 未經租户同意或默許(視情況而定)。該等委任不得被騰空或以其他方式解除，或如向租客或任何 租客S作出或發出任何留置權、籤立或扣押或其他類似物件，據此，物業須由租客以外的其他人佔用或佔用，或企圖由租户以外的人佔用或佔用。
在發生或發生任何一個或多個此類違約事件時，房東可自行選擇。給予承租人三(3)日通知取消本租約(或承租人S管有該物業)，在此情況下，本租賃及年期(或承租人S在該物業的管有)將於每三天期間屆滿時終止及屆滿(不論期限是否已開始)，猶如通知所載的日期為本條款所述的屆滿日期一樣；承租人隨後應遷出並將該物業交予業主，但承租人仍須承擔本條第17條所規定的損害賠償責任。任何取消租期的通知(或承租人S對房屋的佔有)可與向承租人發出的任何違約通知同時發出。
第16.2節承租人S的責任。如果在任何時候，承租人由兩人或更多人組成，承租人S在本租約項下的義務應由承租人以外的任何人擔保，或者承租人S在本租約中的權益已被轉讓，則第 節第16.1(F)、16.1(G)和16.1(H)條中使用的承租人一詞應被視為指對本租約項下的承租人S義務負有主要或次要責任的任何一人或多人。業主在本章程第16條所述類型的訴訟懸而未決期間從租客或代表租客收到的任何款項應被視為已支付物業使用和佔用的補償，而業主接受任何此類補償不應被視為接受租金或業主放棄本租賃項下的任何權利。
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第十七條救濟和損害賠償。
第17.1條房東S的救贖。
(A)管有/再出租。如果發生任何違約事件，本租約和租期，或承租人S對房屋的佔有權，按第16條的規定終止：
(I)移交管有權。租客應遷出並將物業交回業主，業主及其代理人可立即或在該違約事件發生後的任何時間，以簡易程序或任何其他適用的訴訟或程序，或以武力(在法律許可的範圍內)或其他適用的法律程序，或以其他方式，無須通知而重新進入物業或其任何部分，並可收回物業及被剝奪權利的租客及任何其他人士，並將其任何及所有財產及財物移離物業。
(Ii)房東S轉租。根據業主S的選擇，業主可隨時以業主名義或以其他方式將物業的全部或任何部分轉租給在期滿日期之前、當日或之後結束的租客或租客，租期由業主全權酌情決定，按每次租金及其他條件(可能包括優惠及免租期)出租。房東並無義務接納租客提出的任何租客，而 對未能重租或在任何該等重租的情況下未能收取因任何該等重租而到期的租金，概不承擔責任；及-該等不履行並不解除租客在本租約下的任何責任或以其他方式影響 。業主根據業主S的選擇，可在不免除租客在本租約項下的任何責任或以其他方式影響任何該等責任的情況下，自行決定是否適宜或有需要就該等轉租或建議的轉租而對物業進行適當或必要的改動、裝飾及其他物理改變。業主應使用S大樓獨家租賃代理，試圖將房屋釋放給可接受的(業主S合理的判斷)替代租户，以此為目的，採取商業上合理的努力減輕其損害，前提是業主不應被要求將潛在租户從大樓的任何其他部分分流。
(B)承租人S的豁免。承租人本人，並代表所有通過承租人或承租人提出索賠的人，包括所有債權人，特此放棄承租人和所有此等人根據任何法律規定可能享有的一切權利，即在承租人通過判決或任何法院或 法官的手令剝奪租賃權、房東的任何重收、或本租約期限屆滿或提前終止後，提起法律訴訟、贖回、重新進入或收回房產，或本租約期限屆滿或提前終止的權利。到期或終止應 通過法律實施或根據租賃的規定。本租賃中使用的重新進入、重新進入和重新進入不應被視為僅限於其技術法律含義。
(三)承租人S違約。當承租人或通過承租人或根據承租人提出索賠的任何人違反或威脅違反本租約的任何條款、契諾或條件時，房東有權責令此類違約並援引法律或衡平法允許的任何其他補救措施，就像本租賃中未就此類違規行為提供重收、簡易程序和其他特別補救措施一樣。援引上述補救措施的權利是累積的，不應排除房東援引法律或衡平法允許的任何其他補救措施。
第17.2節房東S損害賠償金。
(A)損害賠償數額。如果租賃和租期，或承租人S對房產的佔有權到期，並按照第16條的規定，或通過或根據任何簡易程序或任何其他訴訟或程序，或如果房東按照第17.1條的規定重新進入房產，則 在下列任何情況下：
(I)承租人應向業主支付所有固定租金、根據本租約第七條應支付的所有款項(包括承租人S税款和承租人S經營費)和本租約項下承租人應支付給房東的所有其他租金項目，直至租客到期日期或房東重新入場之日(視情況而定)；
(Ii)房東有權保留租客支付給房東的所有款項(如有)，無論是預付租金、保證金或其他形式，房東應從房客支付給房東的任何損害賠償中扣除房東支付給房東的款項，但不得以其他方式用於應付房東的金額；
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(Iii)承租人應在本租約規定的支付固定租金分期付款和其他租金項目的指定日期，按月分期向房東支付任何差額(在下文定義的)；雙方理解，房東有權每月向承租人追回差額，而任何訴訟均不得損害房東S通過類似程序在隨後任何一個月追回差額的權利；以及
(Iv)不論業主是否已按月收取欠款，租客應應要求向業主支付一筆款項，以代替任何進一步的欠款，並作為經算定和議定的最終損害賠償，數額相等於該期間的租金(假設該期間的額外租金與緊接該終止或重收前一年的應繳租金相同，並在隨後一年增加百分之三(3%)(按複利計算))，超出物業當時公平合理的租金 價值，在同一期間(這兩個數額都以相當於當時基本利率2%(2%)的利率貼現為現值)減去業主根據第17.2(A)(Iii)節的規定在同一期間內收取的欠款總額，如果在向任何法院、委員會或審裁處提交該等違約金的證明之前，房東已將該房產或其任何部分重新出租，否則將構成該期限的未滿部分或其任何部分，則在該重新出租時保留的租金應被視為：表面上看，是指在轉租期間出租的部分或全部房屋的公平合理的租金價值。
(B)不足。就本租約的所有目的而言，短缺一詞應指(A)本應構成租期未滿部分的期間的固定租金和額外租金之間的差額(假設每一年的額外租金與緊接該租約終止或重收前一年的應付租金相同)，以及(B)在該期間任何部分(在首先從該租金中扣除業主因終止本租約而招致的所有費用後)根據租約條款進行的任何重新評估所收取的租金淨額(如果有的話)。房東S重新入夥及轉租，包括收樓費用、經紀佣金、合理的律師費及支出，以及改建費用)。
(C)重新出租。如該處所或其任何部分須連同建築物內的其他空間一併轉租，則根據任何該等重新出租而收取或保留的租金，以及任何該等重新出租的開支，須為施行本條第17.2條而公平分攤。承租人無權獲得根據任何 重新出租而收取或應付的任何租金，不論該等租金是否超過本租約保留的固定租金。第16條或第17條中的任何規定不得被視為限制或阻止房東向租户追回根據任何法律要求作為損害賠償所允許的最高金額，或房東在本第17.2條規定的損害賠償之外有權獲得的任何款項或損害賠償。
第17.3節違約權益；房東的其他權利。根據本租約應支付的任何租金或損害賠償 到期時未支付的，應按違約利率計息，自到期日起至支付為止，該利息應視為額外租金。如果租户到期支付任何額外租金，業主除享有任何其他權利或救濟外，還應享有與租户拖欠固定租金時相同的權利和救濟。如果承租人拖欠租金，承租人放棄S指定承租人支付租金的項目 的權利，房東可以將承租人支付的任何款項用於房東認為合適的任何項目，而不考慮租户的任何要求。房東保留暫停向租客提供或提供任何財產、材料、人工、公用設施或其他服務的權利，且不對租客和 構成任何推定驅逐的索賠，只要房東向租客發出要求支付房租的通知後，房東有義務向租客提供或交付任何財產、材料、人工、公用設施或其他服務，且房東向租客發出要求支付該等欠款的通知後，房客拖欠房東該等物品的時間超過五(5)天。
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第17.4節房東違約。 如果房東違反或未能履行本合同中包含的任何契約、協議或條件，或房東的任何其他義務，並且在收到租户的書面通知後，這種不履行持續了三十(30)天以上(或者，如果在三十(30)天內不能糾正，房東沒有在三十(30)天內開始補救，或者在三十(30)天后沒有努力採取補救措施來應對競爭)，房東就是違約。房東違約發生後，在適用的補救期限屆滿後，承租人應享有所有補救措施，包括通過具體履約強制執行本租賃條款的權利。
第十八條收費和開支
第18.1條房東S的治癒權。如果在本租約項下發生違約事件，或者如果租户未能履行其在本租約項下的義務，房東可在合理的事先書面通知租户(緊急情況除外)後，代租户履行同樣的義務，或為租户的賬户支付任何合理的 支出或產生任何付款義務。房東因上述事項而支出的所有款項，包括提起、起訴或抗辯任何訴訟或訴訟或收回佔有權的合理律師費和支出，以及其外衣，連同按違約率計算的利息，應被視為本合同項下的額外租金，並應由租户在向租户提交任何賬單或報表後十(10)天內支付給房東。
第18.2節延遲收費 。如果租户未能在到期時支付固定租金和/或額外租金的任何分期付款，租户應向業主支付固定租金和/或額外租金(視屬何情況而定)的分期付款，作為滯納金和 作為額外租金，相當於未付款項的違約率利息，從付款日期起計算幷包括付款日期。
第18.3條強制執行的開支。除本租賃另有規定外， 在執行本租賃條款和設想的任何訴訟、訴訟或程序中，該訴訟、訴訟或訴訟中的非勝訴一方應向勝訴一方支付該勝訴一方因成功履行非勝訴一方的S義務或成功維護勝訴一方在本租賃項下的S權利而產生的所有費用和開支，包括合理的律師費。
第十九條房東不得提出申述
除本租約另有規定外，業主及業主S代理並不就(A)物業或大樓的可出租及可用面積、(B)任何現時或未來營運開支或税項的金額、(C)物業或大樓是否符合適用的法律規定，或(D)物業是否適合任何特定用途或用途，作出任何保證、陳述、陳述或 承諾。承租人在本租約項下不以暗示或其他方式獲得任何權利、地役權或許可證，除非在此明確規定。本租約(包括本合同提及的任何展品和本合同規定的所有補充協議)包含雙方之間的完整協議，房東和租户之間先前達成的所有諒解和協議均合併在本租約中，僅此一項租約就充分和完整地表達了雙方的協議。承租人是在經過充分調查後簽訂本租約的，不依賴於房東所作的任何未包含在本租約中的聲明或陳述，並接受原狀中的 房產，而？條件。
第二十條任期屆滿
第20.1條有效期屆滿。本租約期滿或以其他方式終止後，承租人S或承租人S對物業的佔有權到期或終止時，承租人應退出並將空置、無所有租客、分租客和租客、掃帚清潔、狀況良好、正常磨損和損壞的物業交還業主，根據已接受的本租約條款，承租人對此不承擔責任，承租人應將所有承租人S的財產遷出，這一義務在合同期滿或更早終止後繼續存在。如果租期的最後一天或續訂日期為星期六或星期日，本租約將在前一個工作日到期。承租人明確放棄其本人以及通過承租人或通過承租人提出索賠的任何人可能享有的任何通知權利，否則根據伊利諾伊州法律，承租人可能有權獲得通知，作為起訴承租人非法扣留房產的先決條件。
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第20.2節滯留租金。 房東和租客認識到，任何租户一方未能及時交出對房產的佔有，對房東造成的損害可能是巨大的，可能超過本協議規定的迄今應支付的租金金額，並且無法準確衡量。因此，承租人同意，如果在租期屆滿後二十四(24)小時內，除房東根據本條例或法律享有的任何其他權利或補救措施外，租户仍未將房產的佔有權交還房東，則租客應向房東支付在期滿日期或更早期限終止後任何承租方在房產內滯留的每個月的費用，金額相當於(1)1.5(1)1⁄2）乘以本租賃下本合同期限最後一個完整日曆月應付的租金，按總金額計算，延期前一百二十（120）天，以及（ii）乘以本租賃下本合同期限最後一個完整日曆月應付的租金的二（2）乘以本租賃下本合同期限最後一個完整日曆月應付的租金，按總金額計算，從一百二十一（121）ST)在租户搬離房屋並將財產交付給房東之前的暫停日；房東可能需要向房東支付或提供租金優惠(包括但不限於任何後果性損害，但不包括新租户S(見下文定義)租約中規定的任何非常規過高的罰款)，房東可能需要向房東就全部或部分房屋(新租户)向任何租户支付任何款項或租金優惠，以誘導該 新租户不因任何租户方的保留而終止其租約，並且如果任何新租户因任何租户方的保留而終止其租約，則房東應對房東負責。並賠償房東 任何新租户的損害索賠。任何承租方的保留期，或向房東支付上述規定的金額，都不應延長本合同的期限，也不構成任何租賃，但隨意租賃一個月至 個月。本條款所載任何內容均不得視為允許任何承租方在本租約期滿或更早終止後保留對物業的佔有權，而業主在本租約期滿或更早終止後接受任何承租方的付款不應被視為除因承租人根據本章程第20條的規定應支付的金額外，也不應被視為放棄房東S的重收權或本租約下業主的任何其他權利或補救措施。本條款第20條規定的所有承租人義務應在本租賃期限屆滿或終止後繼續存在。
第二十一條安靜的享受
承租人可在不受房東或任何通過房東或在房東下合法提出要求的人的阻礙下和平、安靜地享用房產，但仍須遵守本租約的條款和條件。
第二十二條不放棄；不承擔責任
第22.1條不得交出或釋放。房東或房東S代理人在期內所做的任何行為或事情都不應被視為接受對房產的退還，除非以書面形式並經房東簽署，否則接受退還的協議無效。在本租約終止前，房東或房東S代理人的任何僱員均無權接受房屋的鑰匙。向房東或房東S代理人的任何員工交付鑰匙，不應視為本租約的終止或房產的退還。承租人或代表承租人委託任何財產的任何建築物僱員，應被視為以承租人S對該財產的代理人的身份行事，業主或其代理人對承租人或受託給大廈僱員的其他人的財產或因盜竊或其他原因造成的任何財產損失或損壞概不負責。
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第22.2條不得放棄。房東未能就違反本租賃的任何契約或條件、或房東制定或此後採用的任何規則和規定尋求補救或堅持嚴格履行，不應阻止最初構成違規的後續行為具有最初違規的所有效力和效果。房東在知道違反本租約的任何約定的情況下收取固定租金和/或額外租金，不應被視為放棄違反本租約。房東未執行任何規定或此後採用的規章制度，不應被視為放棄任何此類規章制度。房東應以統一和非歧視的方式執行規章制度。本租約的任何條款不應被視為已被房東放棄，除非該放棄是由房東以書面簽署的。租客 支付或業主收到的低於每月固定租金或任何額外租金的金額，不得被視為不是由於下一期固定租金或額外租金(視屬何情況而定)，或房東可選擇使用 相同，也不得被視為同意或滿足任何支票或任何隨附支票或付款作為固定租金或額外租金的信件，業主可接受此類支票或付款，但不損害業主追回該固定租金或額外租金餘額或在本租約中尋求任何其他補救的權利。此後簽訂的任何未履行協議對本租約的全部或部分變更、修改、解除或生效無效，除非該未履行協議是書面的，並由尋求強制執行變更、修改、解除或放棄的一方簽署。艾爾！本租約中提及業主的同意或批准應視為指業主的書面同意或批准，除非業主簽署的書面文件中規定了該同意或批准，否則業主的同意或批准不得出於任何目的而有效。
第22.3條不承擔任何責任。對於因火災、爆炸、墜落的壁爐、蒸汽、燃氣、電力、水、雨或雪等火災、爆炸、墜落的壁爐、蒸汽、燃氣、電力、水、雨或雪或從建築物的任何部分、管道、電器或管道工程、屋頂、街道或地下、任何其他地方或潮濕或任何其他性質的原因造成的人員或財產的傷害或破壞，業主或其代理人不承擔任何責任；業主或其代理人也不對建築內其他租户或個人造成的任何此類損害，或任何私人、公共或準公共工程的建設造成的損害負責；業主也不對房屋或建築物中的任何潛在缺陷負責(除非業主被要求按照第六條規定的範圍進行維修)。前述規定不影響業主根據第28條有權從承租人那裏獲得賠償，以彌補為賠償第三方損失而支付的款項。
第二十三條放棄由陪審團進行審判
對於因本租約、房東與房客的關係、房客S的使用或佔用，或房東對房客提起的任何法律訴訟、法律程序或反索賠(人身傷害或財產損失除外)，或房東對房客啟動簡易程序或其他情況下的任何補救措施的強制執行，本協議雙方應並在此特此放棄陪審團的審判。承租人不會在任何該等訴訟程序中提出任何性質或描述的反申索 (除非未能提出該等反申索會妨礙承租人在另一宗訴訟中提出該等反申索的標的)，並且不會尋求將該訴訟程序與承租人可能已經或將會在任何其他法院提起的任何訴訟合併。
第二十四條無履行能力
(A)本租約以及承租人根據本租約支付固定租金和額外租金並履行承租人根據本租約履行的所有其他契諾和協議的義務均不受影響、損害或免除，原因是房東不能明示或默示地履行本租約規定的任何義務，或房東 不能進行或延遲進行任何維修、增建、改動、改善或裝飾，或無法供應或延遲供應任何設備或固定裝置，如果房東因罷工或勞工問題或意外而無法或延遲這樣做承租人或任何其他承租方(或其各自的任何員工、承包商、代理人、代表、董事、高級管理人員、繼任者或受讓人)或房東S合理控制之外的任何原因的任何行為或不作為，包括與國家緊急狀態有關的天災、恐怖主義、自然災害、法律、政府優先購買權，或由於任何法律要求或已經或正在受到戰爭或其他緊急情況影響的供應和需求條件(不可避免的延誤)。
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(B)本租約及承租人履行本租約項下所有契諾、協議及 義務(支付租金或本租約項下任何其他到期款項的義務除外)不會被視為拖欠或被視為構成違約事件，因為承租人無法履行任何該等義務、協議或契諾(支付租金或本合同項下任何其他到期款項的義務除外)，但因不可避免的延誤而阻止或拖延承租人履行該等義務、協議或契諾。
第二十五條單據和通知-
除本租約另有明文規定外，根據本租約發出或要求發出的任何賬單、聲明、同意書、通知、要求、請求或其他通信應以書面形式發出，如果是專人遞送(憑簽署的收據)、通過國家認可的隔夜快遞服務寄送、或通過掛號信或 掛號信寄送(要求收到回執)並註明地址，則應被視為充分給予或交付：
如果是承租人，(A)在承租人S遺棄或交出房屋後， 或(B)在承租人S遺棄或交出房屋後，如發現承租人或任何代理人或僱員，可找到承租人的任何地方；或
如果按照附件E第8.09節的規定向房東交納。
本條第25條規定的任何該等匯票、聲明、同意、通知、要求、要求或其他通訊，應被視為已於(I)當面交付之日、(Ii)郵寄之日起三(3)個營業日或(Iii)以隔夜快遞服務寄出之日起計一(1)個營業日送達或發出。
第二十六條規章制度
房東保留不時採用額外合理、統一和非歧視性的規則和法規的權利，並修改當時有效的規則和法規，前提是這些規則和法規不會大幅減少租户的任何權利或大幅增加租户在本租約下的義務。租户和所有租户應遵守經補充或修訂的規則和條例。本租約中的任何內容均不得解釋為向房東強加任何責任或義務，以強制執行 規則和法規或任何其他租約中的條款、契約或條件，並且房東不應因任何其他租户、其員工、代理人、訪客或被許可人違反這些規定而對租户承擔任何責任。如果 本租約與規則和法規之間存在任何不一致之處，則以本租約的條款為準。
第二十七條經紀人
第27.1條經紀申述。房東及租客 各自聲明並向對方保證，除經紀外，其並無與任何經紀進行任何與本租約有關的交易，且據其所知及所信，並無其他經紀、發現者或類似人士取得或洽談本租約 或有權收取與本租約有關的任何費用或佣金。
第27.2條彌償。房東和租客雙方應賠償、辯護、保護另一方不受任何損失、責任、損害、索賠、判決、罰款、訴訟、索償、費用、利息和支出(包括合理的律師費和支出)，並使另一方免受任何損失、責任、損害、索賠、判決、罰款、訴訟、索償、利息和支出(包括合理的律師費和支出)。 被賠償方和索賠人之間聲稱發生的與本租賃相關的任何交易，或上述陳述為虛假的。第二十七條的規定在本租約期滿或提前終止後繼續有效。
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第二十八條賠償
第28.1條承租人S的賠償金。承租人不得或不允許在房屋內做出任何可能直接或間接使房東及房東的任何合夥人、股東、董事、高管、委託人、僱員或代理人因任何違反法律或任何法律要求而承擔任何傷害、人身或財產損害的責任或責任的行為或事情，但應對房產行使控制權，以充分保護房東免受任何此類責任。根據本合同第11.2節的規定，租户應直接或間接地為房東及其任何合夥人、股東、董事、高級管理人員、負責人、僱員或代理人(個別、房東一方和房東雙方合稱)辯護、賠償和免除：(A)因租户或任何租户的任何行為、不作為或疏忽而對房東和任何其他房東提出的任何性質的索賠；(B)因任何事故而對房東和任何其他房東提出的所有索賠；對任何牧師或任何人的財產造成的任何傷害或損壞，並且發生在房產內或附近。 (A)因房產外但不動產內或附近發生的任何事故、傷害或損壞而引起的針對房東和任何其他房東的所有索賠，而該事故、傷害或損壞是由於租户或租户一方的行為、不作為或疏忽造成的，且 聲稱是由於租户或租户一方的行為、不作為或疏忽造成的，以及(D)本租約中規定和包含的任何違反、違反或不履行租約、條件或協議的行為、條件或協議應得到履行、保留、觀察並執行。對於因房東或房東任何一方的疏忽或故意不當行為而產生或產生相同結果的任何索賠，本協議中的任何規定均不得要求承租人賠償、保護或免除無害房東一方的索賠。本賠償和持有無害協議應包括對因任何此類索賠或訴訟而產生或與之相關的任何和所有責任、罰款、訴訟、索要、費用和任何性質的費用(包括合理的律師費和支出)及其抗辯的賠償。
第28.2節危險材料。租户有權直接或間接地為業主及其任何合夥人、股東、董事、高管、負責人、僱員或代理人進行辯護、賠償並使其免受一切義務(包括撤銷和補救行動)、損失、索賠、訴訟、判決、 能力、懲罰、損害(包括間接和懲罰性損害賠償)、任何類型或性質的費用和開支(包括律師和諮詢費及開支)的直接或間接影響，或直接或間接地對業主或任何此等當事人提出的任何義務、損失、索賠、訴訟、判決、能力、懲罰、損害(包括間接和懲罰性損害賠償)、任何種類或性質的費用和開支(包括律師和顧問費及開支)。或因下列原因引起或導致的：(A)由承租人引起或允許的房屋或建築物內實際存在或聲稱存在有害物質，以及 (B)以任何方式與承租人S對建築物或建築物的運營或使用有關的任何環境索賠。
第28條的規定在本租賃期滿或更早終止後繼續有效。
第二十九條房屋改建、腳手架和交付。
第29.1條建築物改善。在本租賃期內，包括續簽和延期，業主可以不時地通過以下方式更改建築物：(A)在建築物內安裝額外的電梯(S)和/或立管，以及大堂和其他公共公共區域可能需要的空間，(B)修改或改進建築系統，(A)建造公共走廊，以便進入建築物所在樓層現有的或未來將建造的可出租空間，和/或 (D)進行任何其他建設、拆除、維修、對業主認為必要或適宜的建築物(內部或外部)和/或不動產進行維護和/或裝飾工作，由業主S單獨和絕對的自由裁量權(任何或所有上述工作，建築物改善)。關於該等建築物的改善。房東無權對房產的任何重要部分造成實質性和永久性的不利影響。承租人應允許房東進入房產進行安裝和維護建築改進的工作，包括將所有必要的材料和設備帶入承諾書中的權利，但不構成驅逐，且不受本合同第10.8(B)節規定的豁免。承租人不得享有任何減税優惠
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因任何此類損失或業務中斷或其他原因造成的租金損失或損害。業主應盡商業上合理的努力，在進行任何建築物改進時儘量減少對租户進入、使用和佔用房屋的幹擾。儘管本租約中有任何相反的規定。承租人特此承認，在業主進行(或導致或允許進行)任何建築改進的任何期間，業主和業主S代理人、承包商和代表(包括但不限於建築物的任何其他租户或其承包商或代表)可對建築物和/或不動產進行重要的諮詢和拆除工作，此類建造和拆除工作可能會導致幹擾(包括但不限於，業主和建築物的其他租户(及其承包商、員工、代理人和代表)為進行建造和/或拆除工作而進入建築物造成的幹擾。房屋內或房屋周圍存在噪音、振動、粉塵和其他排放物造成的幹擾)承租人S或任何承租人S對房屋的使用、享受和佔用。除第10.6(B)節規定外，租户不得因租金價值的減少而獲得租金減免或津貼，租户不得被實際或推定地全部或部分驅逐，任何租户不得因本租約項下的其他義務而獲得減免，房東也不會因任何此類幹擾對業務造成的不便、煩擾或傷害 而承擔責任，或因執行該等建築改進而承擔任何責任。除非本合同另有規定(或第10.6(B)節另有相反規定，且房東在商業上採取合理措施避免幹擾承租人S本人、所有承租人及其各自的員工、代理人和承包商的使用和佔用，在適用法律允許的最大範圍內，特此完全和永遠放棄對房東的任何和所有索賠、要求和訴訟理由，並完全和永遠免除房東遭受或發生的任何損失、費用損害、責任或費用(包括對人或財產的損害)，或其各自的任何僱員、代理人或承包商，與該等建築改善工程的實施有關或因該等工程改善工程而引致。商業上合理的努力 不應包括使用加班或週末勞工。在完成任何建築改進後，業主應立即對因此而直接導致的合理需要的房屋進行維修和恢復。
第29.2條棚架。除房東S根據本合同第29.1條享有的權利外；如果業主希望(或有義務)修改建築物的某些部分，或更改或翻新建築物，或清潔、維修或防水S大樓的立面(無論是在業主S的選擇下，還是為了遵守法律要求)，業主可以搭建腳手架、橋樑和其他臨時結構來實現同樣的目的，即使這些結構可能會遮擋構成建築物一部分的標誌或窗户，並且即使建築物的部分通道可能暫時改道或部分受阻，但業主同意採取合理努力，以(I)將通往建築物的通道的損害降至最低。及(Ii)不得不合理地幹擾租户S在物業內的業務經營。如果房東採取合理措施(不包括加班和週末工作)，不會不合理地幹擾租户在房屋內的經營，蘭斯福德不對租户或任何通過租户索賠業務損失或其他後果性損害承擔責任，這些損失或損失是由於建築物的任何改變或臨時改道或部分阻塞，這些改動、翻新、修理或清潔，或因執行與此相關的工作所產生的任何噪音、灰塵和碎片，或因租户業務中斷或進入進行此類維修所需的場所而引起的，蘭斯福德概不負責。因上述任何事項而產生的任何事項，均不得被視為違反業主S的寧靜享受契約或給予租客任何租金減免的權利。
第29.3條將人員排除在房產和交付系統之外。房東 保留安裝或維護房東認為在大樓內必需的任何安全系統(S)或程序(S)的權利，並在本合同期限內的任何時間禁止所有信使、快遞員和投遞員(承租人僱員除外)進入大樓所有部分。在這種情況下，房東應代表租户接受郵件牛羣包裹的投遞。以類似方式發送的蠕蟲包裹和其他包裹(包括此類郵件和包裹的任何手工遞送)，應允許信使和快遞員拾取承租人留下的郵件或包裹，並應提供一個區域供承租人S員工投遞郵件和包裹，供其他人取走，並從該員工拾取和分發要投遞到的郵件和包裹
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承租人，但房東可選擇向承租人提供此類分配，費用由承租人S承擔。承租人應遵守房東S關於該區域和服務的規定。房東和房東S代理人或保安人員不對租户或租户代理人、僱員、承包商、客户、客户、受邀者或被許可人或任何其他人負責，承租人特此賠償房東和業主代理人和保安人員因郵件或包裹損壞或因此而承擔的責任，或房東或任何由房東、通過房東或在其指示下行事的人履行或不履行本節29.3規定的服務的責任(包括對該等人的財產的任何責任)。除非因房東或房東S代理人或保安人員的重大過失或故意不當行為。對於大樓的通信或安全系統、設備或程序將會對租户或任何其他人造成傷害，或對租户或任何其他人的任何財產造成損害或損失(因盜竊或其他原因)，不作任何陳述、擔保或保證，房東保留隨時停止或修改該等通信或安全系統或程序的權利，而不對租户負責。
第三十條故意遺漏的。
第三十一條雜項
第31.1條對責任的限制。
(A)在轉讓之前及之後。業主在本租約項下的義務對本租約所指的房東不具約束力，該房東在出售、轉讓、轉讓或轉讓其在建築物或不動產(視屬何情況而定)的權益後(或在該房東出售、轉讓、轉讓或捆綁後)對該房東不具約束力，而在任何該等出售、轉讓、轉讓或轉讓的情況下，房東應並據此完全免除及解除本租約項下的房東的契諾及義務；但房東S在建築物或不動產(視屬何情況而定)的權益的受讓人應被視為已承擔本租約項下的所有義務，但該房東(或任何其後的房東)不得被免除或免除在任何出售、轉讓、轉讓或轉讓之前根據本租約應產生的任何義務或契諾。
(B)故意遺漏。
(三)業主S同意。除非法院認定房東惡意或惡意行事，否則租客應依據本租約的任何條款或以其他方式請求房東S同意或批准，房東不得或拒絕給予同意或批准，或拖延給予同意或批准，包括但不限於本合同第十四條，承租人在任何情況下均不得或有權向房東或任何房東提出任何損害賠償要求(租客也不得主張或有權主張任何以抗辯、抵銷、或反索賠)基於承租人的任何索賠或主張，即房東不合理地拒絕或推遲同意或批准，承租人特此放棄其可能從 任何來源獲得的任何或所有權利，以提出或主張任何此類索賠。除上一句規定外，承租人S對任何此類失敗、拒絕或延誤的唯一補救措施應為宣告性判決、具體履行或禁令，且此類補救措施僅適用於房東已明確書面同意不會不合時宜地拒絕或推遲其同意或批准的情況，或者根據法律規定，房東不得無理扣留或推遲同意或批准。
第31.2條故意省略。
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第31.3節某些解釋性規則 。
(A)本租約所附展品中的一部分已納入併成為本租約的一部分，但如果本租約的條款和規定與本租約的展品的條款和條款有任何不一致之處，則以本租約的條款和條款為準。除書面形式外，本租約不得全部或部分變更、修改、終止或解除。在本租賃中任何適當的地方，由尋求強制執行變更、修改、終止或解除合同的一方執行，人稱代詞應被視為包括其他性別， 單數應包括複數。這個詞不是排他性的，而包括？這個詞不是限制性的。對法律的提及包括根據法律發佈的任何規則或條例以及對法律、規則或條例的任何修訂。凡本租約規定某一期間於任何特定日期開始或結束，該期間應被視為包括該等規定的開始日期和結束日期。本合同的標題僅為方便起見而插入，僅供參考，並不以任何方式定義、限制或描述本租賃的範圍或其意圖及任何規定。除文意另有所指外，此處列出的所有條款和章節均應視為對本租賃條款和章節的引用。只要在本租賃中使用了單詞INCLUDE？、？INCLUDE、或？INCLUDE？時，應視為後跟單詞*，但不限於。
(B)適用法律。本租約在各方面均應受伊利諾伊州法律管轄，該法律適用於在伊利諾伊州簽署並在該州完全無效、地點設在庫克縣的協議。
(C)不可執行性。若本租約的任何條款、契諾、條件或規定，或其對任何人士或情況的適用被視為無效或不可強制執行，則在任何該等情況下，本租約的其餘部分或該等條款、契諾 條件或規定對任何其他人士的適用或任何其他情況(無效或不可強制執行的情況除外)均不會因此而受影響，而本租約的每項條款契諾條件及條款應保持有效，並可在法律許可的最大限度內強制執行。
(D)受約束的各方。除本租約另有規定外，本租約中包含的契諾、條件和協議應對房東和租客及其各自的法律代表、繼承人和受讓人具有約束力並使其受益。每一方均聲明其有權簽署本租約 ，簽署後，租約中的義務對該方具有約束力。簽訂本租約的各方應承擔連帶責任。
第31.4條司法管轄權。除本租約另有明確規定外，承租人同意所有直接或間接由本租約引起或與本租約有關的糾紛，以及執行本租約的所有訴訟，應由伊利諾伊州法院或位於伊利諾伊州芝加哥的聯邦法院處理和裁決；為此，承租人明確且不可撤銷地服從該等法院的管轄權。承租人特此不可撤銷地指定伊利諾伊州國務卿為其授權代理人，可在任何此類訴訟或訴訟中向其送達訴訟程序。
第31.5節放棄豁免權。 承租人特此不可撤銷地放棄對其本人及其財產的任何種類或性質的外交或主權豁免權，以及承租人有權享有的任何法院管轄或任何法律程序的豁免權。 並同意不在房東根據本租約或與本租賃相關的任何訴訟中主張任何此類豁免權。承租人承認，此類豁免的作出，以及房東S對其可執行性的依賴，是促使房東簽訂本租約的物質誘因。
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房東和租客分別於上述日期和第一年簽署本租約，特此為證。
| 房東： | ||
| EQC 600 West Chicago Property LLC， 特拉華州一家有限責任公司 | ||
| 作者： | 撰稿S/丹妮爾·瓦格納 | |
| 名字 | 丹妮爾·瓦格納 | |
| 標題： | 授權簽字人 | |
| 租户： | ||
| Tempus Labs，Inc. 特拉華州 公司 | ||
| 作者： | /s/埃裏克·萊夫科夫斯基 | |
| 名字 | 埃裏克·萊夫科夫斯基 | |
| 標題： | 首席執行官 | |
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附件A
房舍的平面圖
下面的平面圖 僅用於確定房屋的總體輪廓，不得用於任何其他目的。所有區域、尺寸和位置都是近似的，所示的任何物理條件都可能不存在。
A-1
附件B
規章制度
1. 承租人在大樓的入口、走廊、電梯的權利僅限於承租人及其員工、許可證和受邀者進出建築物的宗旨，承租人不得出於任何目的使用或允許使用建築物的入口、走廊或電梯。承租人不得以幹擾其他承租人使用及享用大樓任何入口、租金、電梯及其他設施的數目或條件，邀請或準許他人蔘觀S大樓的任何樓宇。收費出口和跑道僅供緊急使用，租户、其員工、許可證或被邀請者不得用於任何其他目的。承租人不得對投標的任何人行道、入口、走廊、電梯、消防出口或樓梯造成任何妨礙或阻礙，或允許他人對其進行妨礙或阻礙。房東保留以其合理地認為最有利於租户整體利益的方式，控制和運營大樓的公共部分和公共設施，以及為租户提供的共同使用的談話的權利。
2.承租人員工不得在樓道、樓梯、電梯、門面、屋頂或建築物內住户共同使用的任何其他地方閒逛。
3.未經業主事先許可，承租人不得通過在外牆或從外可見的內表面上安裝標誌、廣告、告示或其他圖形來改變盲人的外觀。同樣，懸掛在辦公室或粘合周邊其他空間的影響其外部外觀的電氣裝置必須是熒光的，並且必須是顫動的、類型、設計和燈泡顏色，事先得到建築管理部門的書面批准。
4.除租約中明確規定的情況外，由租户或租户的僱員、被許可人或受邀者對馬裏的涉水公共部分或公共設施或與其他租户共同使用的任何設施造成的任何損壞的修復費用由該租户支付。
5.租户的要求只有在向大樓管理處提出申請後才會得到滿足。除非得到大廈管理部門的特別指示，否則大廈員工不得從事任何工作或做任何超出其正常職責範圍的事情。
6.除租約明確規定外，承租人無權進入大廈屋頂，且未經業主事先書面同意，不得在大廈屋頂安裝、修理或更換任何衞星天線、天線、風扇、冷氣機或其他裝置。未經書面同意而安裝的任何此類設備，應隨時進行拆除，費用由承租人S承擔，恕不另行通知。
7.房門盡頭的現有標誌任何指南牌都必須得到房東的批准。
8.除租約特別規定外，任何屋宇不得在窗户上方或周圍安裝遮陽篷或其他突起 ，而任何租户S的處所內，只可使用業主準許的百葉窗。
9.除租約特別規定外，不得向建築物的廢水管、通風口或煙道排放酸、蒸氣或其他計量的酸、蒸氣或其他物質。任何承租人S[br}場所內或供其使用的水廁和其他衞浴裝置不得用於其設計或建造用途以外的其他用途，不得在其內放置掃地、垃圾、破布、酸或其他異物。因誤用固定裝置而造成的所有損害應由造成損害的承租人或其傭人、僱員、代理人、訪客或被許可人承擔。
B-1
10.承租人不得打擾他人。本規則禁止在走廊、辦公套房或室外發出任何噪音，無論是由樂器、收音機、電視機、組合音箱或任何其他來源發出的噪音。
11.所有用於蓋子的手推車都應配備橡膠輪胎和側擋。
12.除租户租約明確規定外，未經業主事先書面同意，並按業主指示，任何租户不得在建築物井道內安裝電線、導管、套管或類似裝置。
13.每個承租人應自費在租給該承租人的房產內提供人造燈光，以供蘭德斯藥劑、主菜和僱員用瓶子進行清潔或其他清潔服務，並在其內進行維修或改建。
14.租户不得停止從其已關閉的房屋中散發出任何可在建築物的任何其他部分檢測到的飛揚或食物氣味，除非租約中有明確規定。
15.租户應向大廈管理部門提供所有鎖、螺栓或其他機械安全系統的鑰匙或組合，但保護高度安全區域的系統除外。在騰出大樓後，租户必須歸還儲藏室、辦公室和廁所的鑰匙，否則必須支付更換費用。
16.當S租户的房屋未使用時，應保留S房屋內的所有大門。入口門 在任何時候都不得保持打開狀態。
17.未經房東事先書面批准，租户不得在其住所內飼養寵物、自行車(在經批准的自行車儲存區除外)或其他車輛。超重是為導盲犬和殘障人士所需的交通工具製造的。承租人不得使用或允許將房屋的任何部分用作生活區、住宿公寓或宿舍。
18.外部服務的常規供應商必須得到大樓管理部門的批准，後者可確定進入大樓的時間或其他條件。這些供應商包括食品、泉水、冰、毛巾、理髮、擦鞋和其他產品和服務的供應商。
19.禁止在大樓內拉票、招攬和兜售產品或服務，租户應與房東合作，試圖阻止此類行為在大樓內發生。
20.房東可拒絕任何人在正常時間以外進入大樓，因為任何人沒有房東簽發的通行證或沒有適當放氣。並可要求所有在正常營業時間以外進入或離開大樓的乘客登記。承租人：房東和租客之間事先作出適當安排時，應允許S的員工、代理人和訪客進入和離開大樓。每個租户應對其請求許可的人員負責，並對此類人員的所有行為向房東負責。根據業主的合理判斷，任何人如在任何時間出現在門框內，會損害大樓或其租户的安全、性質、聲譽和利益，可能會被拒絕進入大樓或被拒之門外。如果發生入侵、騷亂、公眾騷亂或其他騷亂，房東可以為了租户的安全和保護大樓內的財產，在大樓繼續使用期間，通過關門或其他方式阻止進入大樓的所有通道。房東可要求任何攜帶包裹或其他物品離開大樓的人展示從其處所移走包裹或物品的租客的通行證，但此類要求的確立和執行不會使房東承擔任何保護租客免受從租客的房產中移走財產的責任房東不以任何方式對任何租客因根據本條規定允許、排除或驅逐任何人進入或離開租户房產而造成的傷害或損失 負責。
B-2
21.承租人自負費用和費用，不時導致房屋被消滅，使建築物管理處感到合理滿意，並應為此僱用投標管理處批准的滅蟲人員。
22.除非承租人購買了由公司出具的、金額合理且令房東滿意的主酒責任保險，並指定房東及其管理代理人為額外的保險人，否則承租人不得在其房產內為酒精飲料的節約提供服務或懲罰。
23.大樓裝卸碼頭只能用於裝卸程序。租户不得使用嘟嘟碼頭區域停車。 未經房東事先書面批准，租户不得在裝貨碼頭或大樓的任何其他部分放置任何垃圾車。
24.未經業主事先書面批准和鬥牛犬工程師監督，不得關閉任何建築系統。
25.未經房東S事先書面批准，承租人、承建商、賣方不得使用建築物內建築物外的任何空間來儲存或移動材料或設備，或用於此類承包商或賣方的員工的外地辦事處或設施的位置。房東有權終止使用，並將該承包商S或供應商S的材料、設備和其他輕便摩托車從該空間移走，房東不對租户或該承包商或供應商負責，而終止和搬遷的費用應由租户支付給房東。
26.租户必須簽訂涵蓋補充性空調、不間斷電源（UPS）和自動傳輸系統的全面服務維護合同，並向建築物管理辦公室提供此類合同的副本。
27.建築物 保留根據宣佈材料不安全的通知限制在Bulging中使用某些材料（例如，****製造的Omega灑水噴頭和管道）的權利。
28.使用租户航運活塞的卡車在建築物的一層、上層的巴克大廳結束，將在負責此類操作的房東正式授權代表所指示的一個或多個地方裝載和卸載。
29. 貨物搬運服務的電梯將在工作日的工作時間內運行，除非與業主做出特殊安排，以便在其他時間運行。
30.專用通行權和卡車電梯的使用將受負責此類作業的業主正式授權代表的合理指導和控制。當為了服務的連續性或為了共同服務的利益，承租人S用卡車離開或到達大樓時，可在業主的指示下，通過一樓的承租人運輸平臺和貨運電梯辦理。房東保留指導此類搬運服務以代替卡車電梯服務的權利。
31.為了保持貨運電梯服務的連續性，貨物將不會在高空電梯上鋪平，但將始終在適當的室內工業輪式車輛上處理和移動，以允許該貨物經濟、快速地在貨運電梯上和下，不能在此類設備上處理的貨物將以業主批准的替代方式處理。
32.(A)位於大樓一樓或地下的承租人運輸平臺旨在完成貨運電梯和卡車之間的貨物即時轉移和移動。承租人或其任何代理人、傭人、僱員、代表或承包商對該設施的使用應限於該目的，並在負責該操作的業主正式授權代表的合理指導和控制下進行。
B-3
(B)不得在該等承租船運平臺上存放或扣留貨物，以等候貨車到達，或等待承租人將貨物從該等承租船運平臺轉移至該處所。承租人或任何承租人的車輛不得進入或存放在建築物的任何部分，除非是在房東指定的區域內，且承租人必須按房東、其代理人或停車承租人指定的費率支付停車費。
(C)任何違反本規則或無視業主發出的指示的行為，將使業主有權處理、轉移、移走或盯着建築物內其他場所的該高度。當這樣的處理方式。轉讓、移走或存放由業主執行，當業主認為有必要保持本設施提供的公共勞役的連續性時，任何費用和所有費用將由承租人S獨自承擔。房東不會對任何此類貨物因搬運、搬運或儲存而造成的任何損失或損壞負責。
33.承租人或任何承租人在任何時候都不允許操作任何貨運、乘客或卡車電梯。
34.該建築配有排水孔，用於排出可能因噴水裝置運行或其他原因而產生的水。承租人在任何情況下都不得將清掃物或任何其他垃圾傾倒在該等泄水孔內，且承租人須時刻保持該等泄水孔內沒有任何及所有垃圾、清掃物及其他任何性質的障礙物。
35歲。承租人在任何情況下都不得允許在建築物的 伸縮縫或建築物外的任何其他部分堆積清掃或任何其他垃圾，所有該等清掃或垃圾應由承租人按業主指示的方式每日清除，並保證S 建築物伸縮縫沒有任何及所有垃圾、清掃和任何其他任何性質的障礙物。承租人不得將機器或設備放置在使其橫跨伸縮節的位置，或豎立與伸縮節相交的隔板，除非該等機械的一端。設備或隔板可以自由地允許這種伸縮節的擴展和巧妙設計。
36.如果承租人制造或操作的任何電氣或電話裝置產生任何電磁幹擾，承租人應 立即停止使用該等裝置，直至消除該等電磁幹擾，使業主S滿意為止。
37.房間內不得使用暖氣。
38.業主保留隨時或隨時撤銷、更改、放棄、修改、增加或刪除所有或部分這些規則和規定的權利，以保護大樓內所有租户的舒適性、便利性和安全。承租人不應因不執行本規則和規定而對房東有任何權利或索賠，且不執行不會構成對承租人的放棄。
39.本租約正文與本規章制度有不一致之處，以本租約的規定為準。
B-4
附件C
固定租金表
自開業之日起，承租人應按照以下租賃條款支付房東固定租金：
| 月數 在 之後 開始日期 |
年增長率固定租金 | 每月固定租金 | 出租率按可出租單位平方英尺 | |||||||||
| 1*-12* | $ | 1,794,390.98 | $ | 149,532.58 | $ | 23.00 | ||||||
| 13-24 | $ | 1,839,640.92 | $ | 153,303.41 | $ | 23.58 | ||||||
| 25-36 | $ | 1,885,670.88 | $ | 157,139.24 | $ | 24.17 | ||||||
| 37-48 | $ | 1,932,481.08 | $ | 161,040.09 | $ | 24.77 | ||||||
| 49-60 | $ | 1,980,851.64 | $ | 165,070.97 | $ | 25.39 | ||||||
| 81-72 | $ | 2,030,002.32 | $ | 169,168.86 | $ | 26.02 | ||||||
| 73-84 | $ | 2,080,713.36 | $ | 173,392.78 | $ | 26.67 | ||||||
| 85-96 | $ | 2,132,984.76 | $ | 177,748.73 | $ | 27.34 | ||||||
| 97-108 | $ | 2,186,036.40 | $ | 182,169.70 | $ | 28.02 | ||||||
| 109-120 | $ | 2,240,648.28 | $ | 186,720.69 | $ | 28.72 | ||||||
| 121-132 | $ | 2,296,820.52 | $ | 191401.71 | $ | 29.44 | ||||||
| * | 另加生效日期之後的任何部分日曆月，但須受租賃第2.4條的限制。 |
C-1
附件D
工作信函
這是前述租約(租約)中提到的工作信函，由特拉華州的BOG 600 West Chicago Property LLC作為房東(房東)與特拉華州的Tempus Labs，Inc.作為租户(租户)簽訂，與大樓內的房產(定義見租約)有關。除非本工作信函另有定義，否則此處使用的大寫術語應具有本租賃中賦予它們的相應含義，如果租賃中未定義，則應具有本工作信函中賦予它們的各自含義。如在本工作書中所用，房產應被視為指租賃中最初定義的房產。
對於租賃房屋的協議以及本合同和租約中所載的共同契約，房東和租客同意如下：
1.交貨日期。
(一)沒有房東工作。
(B)自租賃之日起，該房舍由600號樓的另一租户(箭牌)租用。根據與箭牌(箭牌租賃)簽訂的涵蓋600號大樓(統稱箭牌空間)的房地和其他空間的 租約，箭牌租賃將於2018年1月31日終止。
(C)房東應在(1)房東從箭牌手中奪回房產和(2)房東重新獲得對房產的合法佔有權之日起 日後1個工作日將房產(交付日期)交付給租户。如果箭牌在2018年1月31日或之前沒有騰出房產，房東應盡合理努力取得房產的佔有權。儘管租約有任何相反規定，如果交付日期未於2018年2月15日或之前發生，作為唯一補救措施，承租人有權在交付日期之前的任何時間通過向房東交付書面通知來終止租約，屆時雙方將不再享有本合同項下的權利或義務，房東應將之前支付給房東的任何金額作為保證金或預付租金退還給房東，前提是租户已開始Tanana工作(包括但不限於分離工作)(這兩個術語均在 第2節中定義[a]以下)在交付日期或之前，承租人應被視為已放棄本句中規定的解約權。
2.承租人S工作；施工前文件。
(A)承租人應自付建造津貼及額外金額(定義見下文) ，並在符合下文第7條的規定下，支付為翻新或改善物業至竣工狀態而需要或適宜進行的所有工程(承租人S工程)， 其中至少應包括建造一堵清拆牆，將物業從箭牌空間的其餘部分清拆(建造此等清拆牆稱為隔斷工程)。承租人應(br})(I)採取合理的商業努力，儘量減少在實施分居工作期間對箭牌使用箭牌空間剩餘部分的幹擾，(Ii)在工作日上午8：00至下午5：00之間不得進行分居工作，以及(Iii)在分居工作開始後勤奮地完成分居工作。承租人的工作應按照批准的承租人計劃(在本合同第3(B)(Iii)節中定義)進行，並遵守本工作信函的條款和條件以及租賃的條款和條件。承租人的工作不得影響建築物的結構或建築系統，但業主明確允許的除外。承租人S的工作應按照《截至2017年8月的承包者指南》(《承包者指南》)進行，幷包括先前已向承租人提供的《承包人指南》(以下簡稱《承包人指南》)。承租人S初始安裝一詞在租賃合同第四條中使用的術語是指本工作信函中定義的承租人工作，業主和租户雙方同意，在租賃合同第四條中關於承租人S初始安裝的條款與本工作信函中關於承租人工作的條款之間存在任何不一致的情況下，本工作函中有關承租人S工作的條款 應取代並控制第4條中關於承租人初始安裝的不一致條款。
D-1
(B)在租約簽訂和交付後，在開始任何拆卸或建築之前，承租人應向房東提交以下信息和物品：
(I)承租人S工程的預定動工日期及估計該等工程的竣工日期。
(2)估計建築成本分項報表，包括許可證和費用以及建築、工程和承租人S工程的承包費(承租人S工作的估計成本)。
(Iii)所有合同，包括但不限於承租人S工程總合同(總合同)與承租人承包商(定義見下文第5(D)節)，包括但不限於承租人S總承包商(項目GC)，應事先獲得業主的書面批准，批准不得無理扣留、拖延或附加條件。雙方同意，如果任何此類項目GC(1)沒有業主合理接受的貿易參考，(2)沒有根據 本租約條款所要求的保險，或(3)沒有獲得建築所在州/市的承包商許可證，則業主S批准承租人S工程的批准不應被視為無理扣留。承租人承認，上述內容並不是房東可以合理地拒絕同意項目GC的唯一原因清單。在承租人開始在房屋內工作之前，承租人應向房東提交一份總合同的副本。承租人應促使承租人S承包人遵守本租約的規定 ，並在適用的情況下遵守本租約。
(C)承租人應在承租人施工前不少於五(5)天 向業主提交以下信息和物品：
(I)租户、承建商的姓名或名稱及地址。房東有權批准承租人，承租人應
僅聘用房東S不時批准的名單上或房東書面批准的人員或實體作為承租人S承包商。
(2) 最新的估計建築費用分項報表(按行業細分)，包括許可證和費用以及建築、工程和承包費。
(Iii)下文所述的保險單或保險證書的核證副本。承租人不得允許承租人承包商開工，直到獲得所需的保險並將保單或證書的認證副本交付給房東。
(4)與每個承租人和承包人簽訂的全部簽定合同的核證副本一份。
(V)《承包商指南》所列或業主合理要求的其他文件。
(D)租户如有任何更改，會立即以書面通知業主，以更新有關資料及項目。
D-2
3.圖紙的呈交。承租人應遵守以下程序，由房東批准承租人計劃(下文定義)：
(A)租約簽訂並交付後，承租人應立即向業主交付三份(3)黑白打印和一(1)CAD電子格式的房屋初步概念性佈局，用於評估房屋內的空間利用情況(空間計劃)，由承租人S支付費用(符合第7節)，由承租人選擇，並經業主(承租人S建築師)合理批准。房東特此批准Box Studios LLC為承租人S建築環境系統設計有限公司為承租人S機械、工程和給水設計事務所 。在收到空間計劃後不超過10個工作日，房東應將其批准或所需變更的合理詳細説明通知租户。如果房東通知租户需要更改，租户應在此後5個工作日內向房東提交修訂後的空間平面圖，供房東批准。房東應在房東S收到修訂後的空間計劃後10個工作日內通知租客其批准或不批准修訂後的空間計劃，如果房東不批准修訂後的空間計劃，承租人應在此後5個工作日內向房東提交修訂後的空間計劃供其批准，這一過程將繼續下去，直到房東批准該空間計劃為止。如果房東在收到《空間平面圖》或《S平面圖》(下文定義)的提交或重新提交後10個工作日內未按本規定的要求對提交或重新提交作出迴應，承租人應向房東發出書面提醒通知，告知房東房東未及時迴應此類提交或重新提交，並説明如果房東未在該提醒通知發出後5個工作日內對此類提交或重新提交作出迴應，則視為批准。如果房東在收到提醒通知後的5個工作日內未對此類提交或重新提交提供任何書面答覆，則應視為房東已批准此類提交或重新提交。業主S對空間規劃的批准不得無理扣留、附加條件或拖延。
(B)房東批准空間平面圖後15個工作日內，承租人應提交房東批准，不得無理拒絕批准，3(3)黑白承租人S建築師根據批准的空間平面圖編制的承租人S平面圖的打印和一(1)CAD電子格式。
(I)承租人S計劃是指承租人S工作場所內供應、安裝和整理的計劃和規格(包括建築、機械和電氣施工圖)，包括但不限於所有隔斷；門和硬件；天花板；電線、燈和開關；供暖、製冷和通風設備和控制；電話和電源插座；地面覆蓋；窗簾；嵌入式設備；管道和固定裝置；消防、火警和安全系統；以及附屬於和構成大樓一部分的其他設備和設施。
(ii)根據下文 第7節的規定，租户計劃應由租户自行制定，租户建築師承擔費用租户應向所有第三方支付費用 自掏腰包房東（i）審查空間規劃、租户租賃計劃、規範和圖紙時發生的費用和成本如果房東根據其合理的決定要求進行此類審查，以及（ii）監督租户租賃工作。
(Iii)業主收到承租人S的圖則後不超過10個工作日，業主應將其批准或所需變更的合理詳細説明以及所需的任何變更通知承租人。如果房東通知承租人需要更改，承租人應在5個工作日內提交房東批准，修改後的承租人S計劃不得無理拒絕批准。房東應在收到修改後的S圖則後10個工作日內通知租客其批准或不批准，如果房東不批准修改後的租客S圖則並提供所需修改的合理詳細描述，租户應在此後5個工作日內將修改後的租户S圖提交房東批准，這一過程將繼續下去，直到房東批准租户S的圖則(該租户將S的圖則視為
D-3
經房東和任何適用的許可機構最終批准的，在此稱為批准的租户S圖則)。房東S對承租人S計劃的批准不得無理扣留、附加條件或拖延。業主S通知承租人業主批准承租人S的計劃後，承租人應及時向承租人S提交定價計劃，並向 有關部門發放建築許可證。
(Iv)業主批准或不批准可由業主、業主S大廈經理(業主經理)或業主不時以書面指定的建築師或其他代表作出。業主應就任何不批准提供合理詳細的理由。 業主S批准或監督任何建設不應構成業主對承租人S平面圖的準確性或充分性、是否符合法律或績效標準或其他方面承擔責任。 在不限制前述規定的情況下，承租人同意，業主應對承租人S平面圖和承租人S工作的所有要素(包括但不限於法律合規性、設計的功能性、設計的結構完整性、房屋的配置和承租人傢俱、用具和設備的放置)承擔全部責任。承租人應將對租户計劃的任何更改提交房東批准，然後才能開始與此類更改相關的工作。除非業主另有約定，承租人在本合同項下提供的所有圖紙的統一尺寸應不超過36？x 48？，最小比例為1/8英寸等於1英尺。
4.房舍交付：開始承租人S的工作。
(A)在符合(I)故意遺漏、(Ii)業主S根據租約承擔的贍養義務及(Iii)業主S根據租約第5.1條承擔有關潛在瑕疵的義務的情況下，承租人應按情況接受物業的交付。
(B)承租人不得在處所內進行或展開任何建築工程，直至：
(I)承租人S的圖則已提交業主並經業主批准，不得無理扣留、附加條件或拖延。
(2)承租人S開工和施工所需的所有政府批准和許可已由承租人獲得，並已向業主提供證據。
(Iii)租户已獲得所需的所有保險，並已向房東提供證據，
(Iv)要求在承租人S工程施工開始前提交給業主的項目已如此提交，並在需要時已獲得批准，以及
(V)業主已發出書面通知，表示工程可在業主施加的合理條件下進行。 業主同意發出通知(並將合理條件告知租客[如果有])在承租人滿足第4(B)(I)-(Iv)條的要求後立即執行。
5.承租人S作品設計施工標準及承租人S履行條件。承租人S在房屋內或之上完成的所有工作應按照本第5節規定的標準進行，但經業主或其代表批准的承租人S的圖則可能被修改的除外。
D-4
(A)所有設計和施工應符合所有適用的法律要求和行業標準。房東對租户計劃的批准不應構成房東放棄這一要求或承擔遵守的責任。必須滿足上述幾套法律要求和標準的， 在其他法律要求或標準沒有禁止的情況下，適用最嚴格的要求。承租人應安排承租人S建築師熟悉上述設計準則及業主可能為建築物制定的所有施工程序，以便為承租人S完成適當及足夠的建築、機械、電氣、管道及消防施工圖，以符合本協議及 所規定的標準，以確保承租人的工作與大廈內其他承租人物業的建造工作適當協調。
(B)在承租人S開始工作之前，承租人應自費獲得所有所需的建築許可證和政府當局或任何其他方所需的任何其他許可或批准，在施工完成後，應自費獲得房屋的佔用許可證，並將許可證交付給房東。
(C)根據第5(B)節的規定，承租人或項目GC需要獲得的許可和批准的費用應構成許可成本(見第7節的定義)，在滿足第7節的要求的情況下，應從施工津貼中根據本工作書第7節的規定予以報銷。
(D)承租人選擇或代表承租人選擇或聘用的所有承建商和分包商(統稱為承租人S承建商)應在業主S批准的名單上或經業主書面批准，為持證承建商，擁有良好的勞資關係，能夠執行高質量的工藝，與業主S的員工、承建商和分包商以及工作現場的其他承包商和分包商和諧工作。所有工作應與建築物內的任何一般施工工作協調，以避免對業主或其承包商和分包商正在進行的或為業主或其承包商和分包商進行的其他工作造成不利影響。
(E)業主有權(但無義務)代表承租人並代承租人履行以下任何工程：(I)業主認為有必要在緊急情況下進行的任何工程，或(Ii)與建築物的結構部件有關的工程，或(Iii)與S大樓的機械、電氣、管道和消防系統有關的工程，或(Iv)與施工期間豎立臨時安全路障或標誌有關的工程，但承租人應向承租人償還合理的實際費用，而不向業主收取任何利潤。或(V)關於修補承租人S的工作和大樓內的其他工作。如果業主選擇行使第5(D)節第(Ii)或(Iii)款規定的權利，業主同意給予租户合理的事先書面通知，並就工程的完成與租户協商，以便在不對建築S結構部件或建築系統造成不利影響的情況下，將租户使用S的成本降至最低。
(F)承租人S的工作只能使用新材料，除非業主批准的 承租人平面圖中有明確規定。承租人S工程竣工後，承租人應向業主提供或安排向業主提供至少一(1)年的保修，保修期限自完工之日起計。 承租人S工程所執行的所有工程和安裝在房屋內的設備的材料和材料。
(G)我的承租人在進行承租人工作時，不得幹擾大樓內的其他承租人和住户。承租人應採取一切合理的預防措施保護房屋，結束受承租人工作影響的其他人的設施，並對其進行適當的監管。建築設備和材料應存放在建築物內，設備和材料的交付和裝載應在業主合理指示的地點和時間進行，以避免對建築物的建造或運營造成負擔。
(H)業主有權責令違反根據本工作書對承租人或承租人S承建商施加的要求的承租人或任何承建商停止工作，並將其設備和員工撤離大樓，除非承租人或承租人S簽訂合同(視屬何情況而定)，在承租人或承建商(S)收到違規通知後24小時內糾正違規行為，通知可根據租約的通知條款發送，或通過電子郵件發送至Pat Garment，pat@lightbank.com。
D-5
(I)房東S根據第7節支付施工津貼後，承租人應在房東S開具發票之日起三十(30)天內，向房東支付(I)房東代表承租人進行的所有工作、(Ii)為承租人S提供的所有材料或勞務，以及(Iii)承租人根據本工作函應支付的所有其他金額的實際、合理的費用。
(J)自承租人有義務開始或開始承租人S的工作之日起，向承租人或物業收取的任何服務費用(包括但不限於電力、水、暖通空調、垃圾桶費用、吊裝費或在承租人工作懸而未決期間僱用的貨運電梯操作員等)的費用，應由承租人負責。承租人應向房東S承包商和業主支付房東承包商或業主要求的此類服務和承租人S(或其代理人S或承包商S或S項目)可能提供的所有其他支持服務的實際費用和所有其他支持服務。所有貨運電梯的使用須經業主安排，並收取業主為補償業主S在租賃第10.3節規定的時間內使用S貨運電梯的實際費用而收取的費用。承租人應確保承租人、承包商清除所有建築垃圾，不得將垃圾放置在S大樓的廢舊容器中。
(K)承租人應允許進入房產，承租人的工作應接受業主、經理和業主S建築師、承包商和其他代表的檢查，在承租人S工程施工和安裝期間，包括承租人S工作完成後的最終檢查，當業主或前述任何一方希望進行此類檢查時，承租人應允許業主或相關各方(視情況而定)進行此類檢查。
(L)除不可避免的延誤外，承租人應促使承租人迅速有效地完成工作，並應使用商業上合理的努力(不需要加班)，使承租人S的工作在交付日期後180天前完成。租户工作完成後，應通知房東。
(M)此外，在承租人S工程完成後，承租人應通知業主，並應向業主提供最終豁免留置權的誓章，其格式應為業主、業主S業權保險公司或建築貸款人(如有)合理要求的格式，由從事與承租人S工程相關的勞動或提供材料或服務的各方提供，以表明上述各方均已獲得全額補償，並免除與房產和建築相關的所有留置權。承租人應應房東S的要求，在施工過程中不時向房東提供部分留置權豁免和承包商宣誓書，涵蓋已履行和提供的該等勞務、材料和服務部分。承租人應向房東提交承租人工程總建築成本的詳細明細，以及房東合理滿意的付款證據。
(N)承租人 無權允許項目GC、承租人S承包商或任何其他各方在執行承租人工作時在任何實質性方面偏離經批准的承租人S平面圖，除非經業主及其指定的 代表書面批准，在要求偏離經批准的承租人S平面圖不影響S建築結構或建築系統的範圍內，不得無理扣留、限制或拖延批准的批准。 承租人完成S的工作後，承租人應向房東提供承租人S工程的複印件和電子版。
(O)故意遺漏。
(P) 承租人應促成項目GC。承租人S承包商、承租人建築師和承租人S工程師必須遵守本工作信函的所有適用條款。
D-6
(Q)承租人及承租人S的僱員不得佔用物業以進行承租人S的業務，直至業主S建築師合理地確認承租人S在該處的工作已按照經批准的承租人計劃大致完成為止。房東同意應在承租人S提出書面要求後兩(2)個工作日內盡合理努力獲得確認。
6. 保險和賠償。
(A)除租賃項下可能要求的任何保險外，承租人還應保證、支付和維護項目GC和其他承租人S承包商在建築物或場所內繼續施工和固定工程期間獲得、支付和維護的費用、下列最低保額和責任限額的保險：
(I)工人補償和僱主責任保險，限額不低於1,000,000.00美元，並適用於任何僱員福利法案或其他法規的要求，以保護承租人和S承包商免於承擔上述法案下的責任。
(Ii)下列金額的綜合一般責任保險(包括承建商的保護責任)： (A)就項目GC而言，每次事故的保額不少於2,000,000.00美元，不論涉及人身傷害責任(或由此導致的死亡)或財產損失責任，或兩者的組合，最低合計限額為 $2,000,000.00，保額不少於10,000,000.00美元；及(B)由S承建商承保的任何其他承租人，每次事故的保額不少於1,000,000.00美元，不論涉及人身傷害責任(或因此而死亡的責任)或財產損失責任，亦不論涉及人身傷害責任(或因此而死亡的責任)或財產損失責任，兩者合計不少於1,000,000.00美元或兩者的組合，最低總限額為1,000,000.00美元，雨傘覆蓋範圍不少於5,000,000.00美元。此類保險應投保爆炸和坍塌、工程完工後可延長兩年的已完成作業保險，以及全面的合同責任保險，並應為承租人S承包商提供人身傷害索賠，包括由此造成的死亡和合同項下作業對他人財產的損害，無論此類作業是由承租人承包商或由其直接或間接僱用的任何人進行的。
(Iii)綜合汽車責任保險，包括擁有、維修和操作任何汽車設備，每人在一次事故中擁有、租用或不擁有的賠償金額不低於500,000.00美元，兩人或兩人以上在任何一次事故中受傷的賠償金額為1,000,000.00美元，以及每次事故的財產損害賠償責任不少於1,000,000.00美元。此類保險應為承租人S承包商提供保險，使其不會因承租人S承包商或其直接或間接僱用的任何人或其直接或間接僱用的任何人在合同項下進行作業而對人身傷害(包括由此造成的死亡)和其他人的財產損失進行任何和所有索賠。
(Iv)所有風險承建人S向整個承租人S工作投保風險保險 至其全部可保價值。本保險應包括房東和租客(以及他們各自的承包商和分包商，在其任何可保利益範圍內)在租户工作中的利益，並應 投保火災和擴大保險範圍，並應包括建築商S對實物損失或損壞的一切險，包括但不重複保險範圍內的盜竊、破壞和惡意傷害險。如果承租人的部分工作存放在大樓外或運輸到上述地點時不在上述一切險建築商S風險保險的承保範圍內，則承租人應對該部分承租人的工作實施並保持類似的財產保險。在上述全險建築商S風險保險項下承保的任何損失將與房東和租客進行調整，並根據上述利害關係方達成的協議，支付給房東作為被保險人的受託人，根據他們的利益，或在沒有任何此類協議的情況下，則根據具有管轄權的法院的最終不可上訴命令。如果損失後未達成其他特別協議，則應根據租約的條款和規定作出更換或不更換任何此類受損租户工作的決定。本租約所載之代位權豁免條款，適用於承租人依本款規定取得之承租人S風險保險單。
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(B)所有保險單(工人補償保險單除外)應註明房東及其高級職員、董事、合夥人、僱員和代理人為額外的被保險人，
業主經理、業主S承包商、業主S建築師以及業主指定的其他人員。上述背書還應規定，應向所有其他被保險方發出不少於三十(30)天的任何減保、取消或不續保的書面通知(但在取消不支付保險費的情況下，不少於十(10)天的書面通知應足夠)，並應規定，根據本背書向其他被保險方提供的保險範圍應是上述其他被保險人獨立承保的任何保險的主要保險範圍，該等額外保險利益應延伸至本合同要求的所有保險範圍，包括已完成的運營保險。應承租人S的要求，房東應提供一份被指定為額外被保險人的當事人的姓名和地址清單。本協議規定的保險單應被視為主要保險，不得將房東經營的任何保險計入分擔費。此外，在適用的情況下，每份保單應包含交叉責任和可分割利益條款。
(C)在不限制租約或本工作函件中其他規定的情況下，承租人同意賠償、辯護並免除業主及受損害各方因承租人S的工作或承租人S承包商(包括但不限於項目GC)進入大樓和處所而產生或與之相關的一切索賠、費用、責任、義務、懲罰、訴訟因由、留置權、損害賠償、費用和開支，包括但不限於合理的律師費和其他專業費用(在法律要求允許的範圍內)。因承租人S承包商的活動(包括但不限於GC項目)而需要對房屋或建築物進行的任何維修費用，以及對承租人、其員工、代理人、受邀者、被許可人或其他人的人身傷害或財產損失；但是，承租人不應被要求賠償房東或任何被免除責任的當事人自己的疏忽，如果適用的法律要求禁止這種賠償的話。雙方理解並同意，上述賠償應是上述保險要求的補充，不得解除或取代上述要求。
7.建造津貼。
(A)房東應向租客支付相當於以下金額的改善津貼(根據下一段的規定)，用於承租人S的工程費用(建築津貼)：總額相當於5,071,105.00美元，即每單位可出租平方英尺65.00美元。此外，房東應按照下文第7(E)、(F)和 (G)節的規定，向承租人補償執行分居工作(分居工作補償)的實際、合理的費用，這些費用由託管代理提交的付款文件證明。？總津貼應指施工津貼、分居工程報銷和申請金額，如下文第7(C)節所定義。建築津貼和 申請金額可由承租人S全權酌情決定，用於為承租人工程準備設計和施工文件以及機械和電氣平面圖的費用，以及與承租人S工程相關的硬成本和軟成本、傢俱、行業固定裝置和設備、電信數據佈線和許可成本(由承租人自行決定，但須受以下第7(B)節限制)。
(B)承租人應將不少於75%的建築津貼(最低硬成本支出)用於與承租人工作有關的勞動力、承包商和材料成本)。上述要求在本文中稱為硬成本要求。承租人進一步確認並同意，因滿足硬成本要求而產生的硬成本支出應不遲於2019年5月31日(硬成本租户徵用截止日期)根據本第7條進行。如果承租人未能滿足硬成本要求，則應沒收相當於最低硬成本支出與承租人實際花費金額之間差額的施工津貼的一部分，在硬成本承租人申請截止日期或之前提交給託管代理(定義如下)的文件證明瞭這一點，對於此類硬成本，應全部沒收。
D-8
(C)如租約下並無違約事件持續，租客可在生效日期前30天前，向業主發出書面通知，要求房東從減收租金總額中向租客提供額外資金，以適用於租客在通知書中指定的準許成本(申請金額)，但不得超過1,170 255.00美元(或每單位可租平方英尺15美元)。在收到該通知後，(A)房東應按照上文第7(A)節的相同傾向和條件向租户提供支付準許費的申請金額，以及(B)減除申請金額，並按比例縮短免租期。如果項目GC(或承租人，如果適用)在2019年5月31日之前沒有按照本第7條的要求向房東提交支付全部申請金額的請求，則任何未使用的金額將單獨歸房東所有，但有一項理解，即承租人無權獲得與此相關的任何抵免、減免或其他優惠。
(D)承租人S工作的費用應包括所有記錄在案的、自掏腰包承租人與承租人S工程的設計、建築、工程和硬建造成本相關的許可成本(包括材料、人工和硬建築成本以及本合同項下考慮的任何業主補償)。承租人S的工程費用如超過《施工津貼》、《分居工程款報銷》及 申請額，由承租人自行承擔。如果業主合理預期承租人S工程的費用超過施工津貼、分居工程報銷金額和任何當時要求的申請金額，承租人應根據本第7節的條款，單獨負責向託管代理(如下所定義)支付此類超額費用(承租人超額費用)。對於向房東提出的除分居工程以外的每一項承租人S工程付款請求，承租人S支付承租人S超出的部分應以平價方式支付，業主S將支付施工津貼和任何當時要求的申請金額，比例分別為：(I)建設津貼的總和和任何當時要求的申請金額和(Ii)承租人S超出的部分承擔(Iii)承租人工作的預期總成本減去預期分離工作的費用 報銷。承租人應在房東S提出書面要求後五(5)個工作日內向託管代理支付超出的任何分期付款。房東S表示，分居工作報銷的資金不要求租户作出任何貢獻。
(E)房東應與房東和 房東建築或永久貸款人(如果有)可接受的所有權保險人(如有)簽訂託管協議(如下定義)，以建立一個建築託管，該協議規定向承租人S承包商付款，並支付承租人隨着S工作的進展而工作的費用，在託管代理對承租人的留置權豁免和承租人S及其他適用各方的宣誓聲明進行滿意審查後，以及在託管代理人S願意為與承租人S合同和承租人S的工作有關的 留置權保險時，直到每次提款之日，如果託管代理出於與技工S與承租人S合同和承租人S工作相關的留置權無關的原因而不願發放所有權保險，則房東仍有義務為施工津貼、分居工程報銷或當時要求的任何申請金額的適用部分提供資金。根據託管協議，應支付給託管代理的所有費用應由房東支付。託管代理、房東、租户和房東S建築或永久貸款人之間的託管協議(如有)(託管協議)應規定 根據本工作函的條款支付承租人S的工程費，並在其他方面令託管代理和房東滿意
D-9
業主和租客合理接受的建築或永久貸款人(如果有)。承租人S超出的建築代管費用應與施工津貼和任何當時要求的申請金額按以下比例以墊付方式支付：(I)施工津貼金額和任何當時要求的申請金額；(Ii)承租人S超出的部分承擔 至(Iii)承租人S工作的預期總成本減去預期分離工作補償。
(F)對於託管代理的每個付款請求，承租人應在房東(或房東S建築或永久貸款人，如果有)要求的當月當天提交付款請求，承租人應在每個 付款請求中提供以下文件；(I)承租人S建築師以AIA-G702/6703表格或其他令託管代理和房東S建築或永久貸款人滿意的表格出具的證明， 證明到目前為止完成的承租人S工程基本上與批准的承租人S計劃一致；(Ii)承租人簽署的賬目報表，表明截至該日期對承租人S工程估計總成本的任何和所有增加或 刪除；(Iii)承租人的宣誓聲明，列出迄今已完成的所有工程或提供給物業的所有材料，並列出所有出租的未來工程或材料的傢俱合同，其形式應令業主、第三方託管代理和業主S滿意，或永久貸款人(如有)；(Iv)以業主S建築或永久貸款人合理接受的格式放棄留置權。由項目GC和承租人S分包商簽署的、在宣誓聲明之日之前釋放其權利的項目GC和託管代理， (V)關於申請所涵蓋的任何金額的發票副本，和(Vi)業主、業主S施工或永久投標(如果有)和託管代理可能合理要求的其他文件。
(G)對於第三方託管代理的最終付款請求，承租人應在房東(或房東S施工或永久貸款人，如有)要求的當月當天提交付款請求，承租人應提供上文第JA節所需的文件和(I)承租人S的竣工平面圖；最終佔用證書，或如果無法合理獲得或可獲得最終佔用證書，則為允許承租人按照允許的用途佔用和使用房屋的任何其他適當文件， (Iii)承租人S建築師以表格AIA-G704或其他令託管代理和房東S滿意的格式出具的基本完工證明，證明所有承租人S的工程基本上完成，符合批准的承租人計劃；(Iv)完成承租人S工作的未完成工作清單，以及(V)房東、房東S施工或永久貸款人(如果有)和託管代理合理要求的其他文件。如果項目GC(或租户，如果適用)在2019年5月31日之前沒有根據本條款7的要求向房東提交支付全部施工津貼和分離工程的報銷請求，則任何未使用的金額將由房東單獨受益，但有一項理解，即租户無權 獲得與此相關的任何信用、減免或其他優惠。儘管本合同有任何相反規定，在租賃項下未治癒的違約持續期間，房東沒有義務支付總津貼的任何部分，只有在違約得到治癒時，房東S才有義務支付。
(H)儘管本第7節有任何相反規定，但如果(1)承租人S工程已經完成，與此相關的所有費用已全額支付，並且(2)使用的建築津貼少於全部(且未使用的部分稱為未使用津貼)，則只要租户當時沒有拖欠租約，承租人可要求房東將不超過1,287,77625美元的未使用津貼部分，或建設津貼的25%，用於當時到期的下一期固定租金，租客S營運款項及租客S於租金寬免期屆滿後根據租約應付的全部或任何部分物業的税款。 如租客因任何原因(例如因意外事故而提早終止租約)未能抵免固定租金、租客S營運款項及租客税款而未能從該部分未使用津貼中獲得全部利益，則承租人無權就該部分未使用津貼獲得任何現金或信貸或任何其他補償。如果項目GC(或租户，如適用)沒有在2019年5月31日之前按照本條款第7條的要求向業主提交支付全部建設津貼的請求，則在該日期之前沒有提出要求的任何部分將被視為未使用津貼，並且 將不再可用於償還給租户，只能(應租户S的請求)用於(應租户S的請求)根據本段的條款支付當時應支付的下一期固定租金、租户S經營費用和租户S税金。儘管本合同有任何相反規定，業主沒有義務允許未使用的津貼在本租賃項下未治癒的違約持續期間用於物業租金的任何部分，而業主S只有在違約得到治癒的情況下才有義務恢復允許申請。
D-10
8.雜項。
(A)房東根據本工作書應向房東支付的費用(如有)，可由房東從總津貼的任何付款中扣除，前提是房東至少在從總津貼中扣除該等費用的日期前30天向租客提交了該等費用的合理證據。
(B)如經批准的承租人S計劃要求在物業所在的建築物範圍內建造及安裝的消防水喉櫃或電話/電氣櫃 較業主定期提供的數目為多，承租人應支付因建造及安裝該等額外的消防水龍櫃或電話/電氣櫃而產生的所有費用及開支。
(C)本工作函件不應被視為適用於在任何時間或不時根據租約下的任何期權或其他方式為物業增加的任何額外空間，或在續訂或延長租約期限的情況下(不論是通過租約下的任何期權或 其他方式)適用於物業的任何部分或任何新增項目，除非租約或其任何修訂或補充條款有明確規定。
(D)對於 承租人在本合同項下欠下的任何款項，在到期或承租人S未能履行其在本合同項下的義務時未支付的任何款項，房東應享有因承租人未支付或承租人未履行其義務而根據本租賃授予房東的所有權利和補救措施。
[工作結束信]
D-11
附件E
附加條文
| 1. | 續訂選項。 |
| 1.01. | 授予選擇權；條件。在符合本協議條款的前提下，承租人有權將租期(續期選擇權)延長一個額外的5年期限，從到期日期的次日起算(續期期限)。 |
雙方同意，只有在下列情況下，承租人才可行使續約選擇權：
| (a) | 房東收到通知的不遲於到期日前十二(12)個月和不早於到期日前十八(18)個月行使(初始續期通知)； |
| (b) | 在承租人發出初始續約通知時或在承租人 發出接受通知(定義如下)或拒絕通知(定義如下)(視情況而定)時，不存在違約事件，除非房東以其唯一和絕對的酌情決定權另有書面同意； |
| (c) | 承租人是租約第1頁上指定的租户，或根據租約第14.9節的規定，在不需要業主同意或租約第14.1條的條款不適用的交易中的受讓人； |
| (d) | 承租人不得轉租50%或更多的房產，且必須佔用整個房產 (受少於50%的房產的任何轉租的約束)，除非與不需要業主同意或租約第14.1條的條款不適用的交易有關，這兩種情況都是根據租約第14.9條，在租户提交初始續約通知時和租户提交接受通知時進行的；以及 |
| (e) | 租賃在承租人提交其初始續約通知時完全有效，並在承租人提交驗收通知時生效。 |
| 1.02. | 續期期間適用於房產的條款。 |
| (a) | 續期期間單位可租平方英尺的初始固定租金應等於單位可出租平方英尺的公平市場租金淨值(下文定義)。續期期間的固定租金應根據公平市場淨租金價值率確定中假設的增加(如果有的話)進行增加。物業的固定租金將根據租約的條款及條件按月分期支付。 |
| (b) | 承租人應根據租約第七條於續約期限內為 物業支付額外租金(即承租人S税款及承租人S經營費用)，而承租人償還業主應佔經營費用及税款的方式及方法應為釐定 續約年期公平市場租金淨值率時所考慮的若干因素。 |
| (c) | 續約期限應與租約中包含的條款、契諾、條件、條款和協議相同，但租約或第一節中明確規定的除外。 |
E-1
| 1.03. | 確定公平市場租金淨值的程序。在(Y)收到租户首次續約通知後的30天或之前，以及(Z)在當時的租期最後一天之前11個月的日期，房東應以書面形式通知租户續期期間適用的固定租金費率(或其適用部分)。承租人應在房東通知承租人續訂期限固定租金之日起15天內，(I)如果承租人接受房東S的決定，應向房東提供書面接受通知(接受通知)，或(Ii)如果租客不同意房東S的決定，應向房東提供書面拒絕通知(拒絕通知)。 如果承租人未能在30天內向房東提供接受通知或拒絕通知，房東應向租客(房東S額外通知)提供額外的書面通知，告知租户其未向房東發出接受通知或拒絕通知，如果租客在收到房東S的額外通知後5個工作日內未向房東交付接受通知或拒絕通知，則視為已送達接受通知。如果承租人在收到房東S的附加通知後5個工作日內未向業主發出接受通知或拒絕通知，則視為承租人已送達接受通知。如果承租人在該 30天期限或5個工作日期限(視情況而定)內向房東提供或被視為已向房東提供驗收通知，則房東和租客應按照本合同規定的條款和條件簽訂《續約修正案》(定義如下)。如果承租人向房東提供拒絕通知，房東和租客應真誠合作15天，以商定續約期限內物業(或其適用部分)的公平市場租金淨值率。經 同意後，房東與租客應按照本協議的條款和條件簽訂《續約修正案》。 |
如果房東和租客未能在該30天期限內就公平市場租金淨值率達成一致，租户可在該30天期限屆滿後10天內(撤回期限)內向房東遞交書面通知，撤回適用的初始續約通知。如果承租人不撤回S適用的初始續約通知，在撤銷期內，承租人應被視為已不可撤銷地行使了續約選擇權，業主和租客應在撤租期屆滿後15天內，以密封的信封同時向對方提交其對公平市場租金淨值率的善意估計(統稱為 估計)。如果較高的估計值小於或等於較低估計值的105%，則公平市場租金淨值率應為估計值的平均值。如果房東或租户(發送方)未能及時向另一方(接收方)交付估價，則接收方應通知發送方發送方未能交付估價，且發送方應在收到通知後5天內將估價送達接收方。如果發送方未能在額外的5天內及時交付估價，則只要接收方及時將估價交付給發送方，則接受方的估價應被接受為公平市場淨租值率。
如果公平市場淨值租金比率不能通過評估交換解決，房東和租户應在交換估計後7天內各自選擇一家房地產經紀人，以確定兩個估計值中哪一個更能反映公平市場租金淨值率。房東或租客選擇的每一位房地產經紀人應是在伊利諾伊州芝加哥獲得許可的經紀人，在伊利諾伊州芝加哥商業租賃市場擁有至少10年的連續經驗，並應 瞭解伊利諾伊州芝加哥商業寫字樓物業的當前租金和做法。經挑選後，業主S及租客S的房地產經紀人應真誠合作，就兩個估價中的哪一個更能反映續期物業的公平市值淨值達成一致。此類房地產經紀人選擇的估價作為公平市場對房東和租户都具有約束力。
E-2
續約期內物業的淨租金比率。如果房東或租客在上述7天期限內未能指定房地產經紀人，則另一方指定的房地產經紀人應為本合同規定的唯一房地產經紀人，並應確定哪一種估價更能反映該房產的公平市場租金淨值率。 如果兩家房地產經紀公司在任命後16天內無法就兩項估計中哪一項更能反映公平市場租金淨值率達成一致，則兩家房地產經紀公司應在該15天期限屆滿後10天內選擇符合上述條件的第三家房地產經紀公司。一旦按上述規定選定第三名房地產經紀，則在實際可行的情況下，第三名房地產經紀須於其後在任何情況下於14天內就兩項估計中較能反映公平市值租金淨值率的那一項作出釐定，而該估計應對業主及租客均具約束力 ，作為續期期間物業的公平市值租金淨值率。第三方房地產經紀人的費用由雙方平分。但是，房東或租客直接聘用的房地產經紀人、律師或專家的任何費用，應由聘請該房地產經紀人、律師或專家的一方承擔。
如果在續期開始之日尚未確定公平市值租金淨值率，承租人應在初始期限的最後一個月內根據物業的有效條款和條件支付固定租金，直至公平市值租金淨值率確定為止。一經釐定，該處所的固定租金須追溯調整至該處所的續期開始之日。如果調整導致租户少付固定租金，租户應在確定後30天內向房東支付少付的金額。如果調整導致租户多付固定租金，房東應將多付的租金計入租約規定的下一期固定租金，並在必要的範圍內計入任何後續分期付款，直至該多付的全部金額計入固定租金。
| 1.04. | 續簽修正案。如果承租人有權並適當地行使其續約選擇權，房東應準備一份修正案(續訂修正案)，以反映固定租金、期限、到期日和其他適當條款的變化。續訂修正案應在收到驗收通知後的合理時間內(或在業主和租户雙方同意上文第1.03節規定的公平市場租金淨值率後)在合理時間內發送給承租人，承租人應在收到續訂修正案後的合理時間內執行續訂修正案，或者只有在續訂修正案意在修改本第1.04節所述條款以外的租賃條款的情況下，才向業主退還帶有合理意見的續訂修正案，在這種情況下，雙方應協商並在達成協議後執行該修正案，但是，如本文所述，於續約期內適用的公平市場租金淨值率最終確定後，以其他方式有效行使續約選擇權，不論是否執行續約修正案，均屬完全有效。 |
| 1.05. | 公平市場租金淨值的定義。就本續訂選項而言， 公平市場租金淨值是指在 續期期限開始前6個月或大約6個月簽訂的續訂租約和修正案下的每可出租平方英尺的公平市場年租金。公平市場租金淨值在本協議下確定，其空間與伊利諾伊州芝加哥河北子市場的房產相當，寫字樓的公平市場淨值與大樓相當。公平市場租金淨值的確定應考慮到本租賃條款與任何比較租賃或修訂條款之間的任何重大經濟差異，如租金減免、建築成本、佣金和其他租賃、採購成本和其他優惠，以及此類租賃下的業主獲得運營費用和税收補償的方式(如有)(包括， |
E-3
| 但不限於基準年(如果有的話)。在釐定公平市場租金淨值時，亦須考慮公平市場租金淨值比率自釐定公平市場租金淨值率及該公平市場租金淨值比率根據租約生效之時起的任何合理預期變動。承租人承認並同意房東沒有義務在續期期間向承租人提供建築津貼、租金減免或任何其他優惠，但公平市場租金淨值率應考慮到房東(憑其唯一的 酌情權)選擇給予承租人的任何優惠(如有)。 |
| 2. | 第一要約權。房東特此授予承租人持續租賃權(第一要約租賃權)，按以下條款和條件進行，但須受800號樓任何現有租户的現有權利(截至租賃之日)的限制，並受房東S的權利(無論是否在該租約中指定)的約束下，續訂或延長要約空間(下文定義)的當前租户或佔用人的租約期限。在要約期(以下定義)期間(以下定義)可供租賃的可用RoFo空間(下文定義)，在簽訂緩解 遠非如此空格 和另一個派對。承租人承認並同意，房東有權續簽優惠空間當時的租户或佔用者的租約，無論當時的租户或佔用者是否有權根據其租約條款續訂其租約。？可用的RoFo空間指的是5個這是800號樓的樓層和5號樓的任何可出租面積這是已經(或將被)改建為辦公空間的900號大樓的樓層。 |
| 2.01. | 當房東準備將可用RoFo空間的一部分出租給該部分的當時租户或佔有者以外的各方，以及不向擁有現有權利的建築物的現有租户出租時，應視為可供租賃。這個租賃)出租這樣的空間。如上所述，可用的RoFo空間中可供租賃的任何這類部分被稱為要約空間。 |
| 2.02. | 在房東S就報價期間的任何報價空間簽訂租約之前，房東應向租客發出書面通知(報價通知)，列明(I)地點、(Ii)可出租面積、(Iii)房東合理確定的公平市場租金淨值率(見第1.05節) ；(Iv)房東自行選擇願意提供的任何優惠；(V)所有其他重大經濟條款；(Vi)目標交付日期(報價空間目標交付日期)；(Vii)要約空間的期限(該期限應與租賃期限同時終止，除非租賃期限剩餘不足3個完整年限[包括任何已行使的續訂選項]， 在情況下，業主可以為報價空間指定不同的術語)和(Viii)開始日期(報價空間開始日期)，該日期應為這個(A)業主將出售空間交付(或被視為已交付)給租客後60天 和(B)租户開始實益使用出售空間的日期中較早的日期。為本文的目的是，受益使用一詞應指承租人從適用的房舍開始其業務運營。 |
| 2.03. | 租户租賃優惠空間的權利應通過租户向房東發出的書面通知(RoFo 行使通知)在不遲於向租户交付優惠通知後5個工作日(租户S RoFo響應期)行使。在承租人將RoFo行使通知交付給房東後，承租人將被視為已不可撤銷地就適用的優惠空間行使了第一要約權。承租人不得選擇租賃少於要約通知中描述的整個提供空間的部分，前提是 如果第三個擴展空間(如本租賃的第6.03(A)節所定義)尚未根據本租賃附件E的第_6.03(A)節添加到該房產，並且提供通知包括第三個 擴展空間，則 |
E-4
| 對於在房東與第三方簽訂第三擴展空間(無論第三擴展空間是否與其他空間租賃)的租賃之前發送給承租人的任何此類要約通知， 承租人有權(選擇權)在RoFo行使通知中選擇(I)第三擴展空間僅作為該RoFo行使通知的要約空間，或(Ii)要約通知中規定的適用要約空間 (並且為本第二節的目的，承租人根據本句第(I)款或第(Ii)款選擇的第三擴展空間應稱為第三擴展空間(第(I)或(Ii)款)。如果承租人未及時就全部或部分優惠空間(視情況而定)行使第一要約權，則根據下文第2.05條的規定，房東此後有權將承租人未及時行使首次要約權的部分免費出租給任何潛在租户 並明確第一要約的權利，除下文第2.05節明確規定外，承租人對該部分的要約空間不再有任何其他權利。 |
| 2.04. | 故意遺漏的。 |
| 2.05. | 如果承租人沒有及時行使第一要約權租賃優惠空間(通過在租户RoFo響應期屆滿前及時交付RoFo行使通知)，或者沒有權利在石灰中行使第一要約權，否則房東有義務交付優惠通知， 房東有權在承租人S RoFo響應期後12個月內，以不低於相關優惠通知書中向承租人提供的淨有效租金的90%的淨有效租金(下文定義)將該空間出租給其他潛在租户。如本文所用，有效租金淨額是指根據租約支付給房東的租金淨額，扣除所有租户的誘因(例如，租户改善津貼、租金減免、搬家津貼)，加上該等租户誘因的成本，連同每年10%(10%)的利息，在租期內攤銷。如果房東希望在該12個月期間內以低於優惠通知書中向租客提供的有效淨租金的90%(90%)的淨有效租金租賃該優惠空間，則房東應在符合並符合本第二節其他原則的情況下，以不低於相關優惠通知書中向租客提供的有效淨租金的90%(90%)的淨有效租金，再次向租户提供優惠空間和反映該較低的有效租金淨額的新優惠通知書。承租人無權 對該提供空間擁有任何權利，直至該提供空間此後再次可供租賃。如果房東未能在該12個月期限內租賃該優惠空間，則在該優惠期間簽訂該優惠空間的租約之前，房東應再次向承租人提供該空間，併發出新的優惠通知，如果該優惠空間包括第三擴展空間並且該第三擴展空間之前未被租賃給第三方，則承租人對該優惠空間有選擇權(定義見本附件E第7.09節)。 |
| 2.06. | 租户S有權挑逗任何優惠空間，但須遵守以下附加條款和 條件： |
| (a) | 租約必須在承租人向房東交付RoFo行使通知之日和適用的優惠空間開始日期生效； |
| (b) | 自租户向房東遞交RoFo行使通知之日起，不存在租賃違約事件； |
E-5
| (c) | 承租人不得將50%或更多的房產轉租，並且必須在房東以其他方式交付房產的報價通知時佔用整個房產 (受低於50%的房產的任何轉租的約束)，除非與不需要業主同意的交易有關，或者根據租賃第14.9節的規定，租賃的第14.1節的條款不適用； |
| (d) | 承租人不應根據下文第3.01節的規定向房東遞交承租人S終止承租人通知；以及 |
| (e) | 承租人是租約第1頁上的指定租户或根據租約第14.9節進行的交易中的受讓人，該交易不需要業主同意或租約第14.1節的條款不適用。 |
| 2.07. | 如果承租人已經有效地行使了第一要約的權利，那麼自適用要約開始之日起生效 適用要約空間應包括在本租賃的所有目的(經本修訂)的前提下，符合經下列條款、條件和條款修改的租賃的所有條款、條件和規定，並經本第7節進一步修改。 |
| (a) | 此類報價的每平方英尺可出租面積的固定租金空間應為適用報價通知中指定的費率(包括 升級)，但須符合以下第2.13節的規定； |
| (b) | 承租人應根據租賃條款向承租人S支付出售空間的經營費和承租人S支付的租金，並計算承租人S在出售空間中的比例份額基於 關於600號樓的可出租面積； |
| (c) | 要約空間的期限應從適用的要約空間開始日期開始， 應在期限屆滿或更早終止時同時到期，包括任何延期或續期，除非要約通知為要約空間指定了不同的期限(條款允許的[VI]第2.02節)，在這種情況下，優惠空間的規定期限應在該日期屆滿，該日期不得根據續訂選擇權(如第1.01節所定義)延長，也不得根據終止選擇權(如第3.01節所定義)提前終止(該規定日期在本文中稱為優惠空間延期終止日期)； |
| (d) | 承租人無權獲得與現有物業相關的任何津貼、減免或其他財務優惠，除非適用的優惠通知書明確規定(在這種情況下，房東在其選擇時願意提供的津貼、減免或其他財務優惠應在計算公平市場租金淨值率時考慮在內)，或除非該等優惠在本第2節中就優惠空間明確規定；和 |
| (e) | 要約空間的租賃應與要約空間開始之日相同， 房東或代表房東行事的任何其他方不作任何陳述或擔保，除非適用的要約通知中明確規定；但第2.07(E)條 中包含的任何內容不得以任何方式限制、減少或影響房東S根據租賃條款和規定對要約空間的維護義務。 |
E-6
| 2.08. | 房東應盡商業上合理的勤勉努力(包括迅速啟動驅逐程序，如有必要)在適用的報價空間目標交付日期將報價空間的佔有權交付給承租人，但前提是，只要房東已採取商業上合理的勤奮努力 從以前的租户或租户那裏獲得報價空間的佔有權(如有必要，包括迅速啟動和勤勉地起訴驅逐程序)，報價空間目標交付日期應延長至房東因之前的租户或租户保留而延遲將報價空間的佔有權交付給租户的程度。承租人S於適用發售空間開始日期前擁有發售空間，須受租賃所有條款及條件所規限，惟固定租金及租户S於適用發售空間開始日期前不得就該發售空間應計租金及租户税款，除非 承租人開始實益使用發售空間，在此情況下，租金應自該日期起計。如果房東未能在適用的報價空間目標交付日期交付對報價空間的佔有權，則房東不承擔未能交付佔有權的任何責任。而未能交付管有不影響租約的有效性或業主或租客在本合同項下的義務，也不應被解釋為就該要約空間(除非要約空間的期限與該處所其餘部分的租賃期限不同時終止，且該要約空間的終止日期取決於要約空間開始日期)或該處所的餘額(但要約空間開始日期應按條款所述確定)延長租期。[VIII]基於業主投標日期的第2.02節[或被視為已投標]向租户交付 優惠空間)。儘管如上所述，如果由於不可避免的延遲、之前的租户或佔用者對要約空間的保留以及租户或租户一方(統稱為延遲租户)造成的延遲，房東沒有在要約通知要求的條件下，在要約空間目標交付日期後60天或之前，將要約空間交付給租户(或被視為已提交)， 並且此類延遲導致租户對S的變更和改進造成實際延誤，則除了根據要約通知可能授予租户的任何其他租金減免外，作為承租人S對該延遲交付的唯一補救措施，承租人有權在自要約空間目標交付日期後的舊日開始的期間內(由於 由於先前租户或租户不可避免的延遲或滯留而延長)至業主在要約空間通知所要求的條件下向租户提交(或被視為已提交)要約空間時，就要約空間每延遲1天享受1天的固定租金減免。即使有任何相反的規定，房東應被視為已在房東交付要約空間之日交付要約空間，除非承租人延遲交付。 |
| 2.09. | 在承租人有效行使任何特定出售空間的第一要約權後，業主及承租人應立即對租約作出書面修訂，以反映適用於該出售空間的條款、條件及規定，該等條款、條件及規定已於此決定。 |
| 2.10. | 如果可用RoFo空間的任何部分被租賃給承租人，而不是根據第一要約的權利 ，可用RoFo空間的該部分應隨即從可用RoFo空間中刪除。 |
| 2.11. | 本文所使用的報價期間是指自租賃之日起至初始租期結束為止的期間；然而，如果承租人根據第3.01節的規定向房東遞交了租客終止通知，則要約期應於承租人S終止承租人通知之日終止。 |
| 2.12. | 就本第2節的日期、條款和規定而言，時間至關重要。 |
| 2.13. | 儘管本附件E第2節有任何相反規定，但如果且僅此一項，要約空間(I)為本附件E第2.03(I)節所述的第三擴展要約空間，或(11)包括第2.03(Ii)節所述的第三擴展要約空間，則應適用以下規定。 |
E-7
| (a) | 第三個擴展發售樓面每可租平方尺的初始年度固定租金應與租約最初出租的物業的每可租平方英尺的固定租金相同，該固定租金於發售樓面開始日期生效。第三個擴展發售空間的固定租金税率將按初始物業的固定租金税率增加的時間及金額 增加，業主及租客的意圖是租約最初出租的物業的每可租平方英尺的固定租金比率與第三個擴展發售空間的每可出租 平方英尺的固定租金比率應相同。根據租約條款及條件，第三期擴展發售空間應佔固定租金須按月分期支付。 |
| (b) | 承租人將有權獲得改善津貼(第三次擴建優惠空間 改善津貼)，數額為第三次擴建優惠面積每平方英尺65.00美元乘以分數，分子是在優惠開始日期 初始期限內剩餘的完整日曆月數，分母為132。此類第三次擴建優惠空間改善津貼應用於承租人在第三次擴建優惠空間(第三次擴建優惠空間改善)中進行的改善費用。第三次擴展要約改善空間津貼的發放方式應與《租賃附件》作為附件D的《工作書》第7節所述的方式相同，並受其相同的條款和條件的約束，但就本第2.13(B)(I)節的目的而言，第2.13(B)(I)節中提及的所有術語應改為具有以下含義：(A)承租人S工作應改為指第三次擴展要約改善空間津貼，以及(B)建築津貼、分離工作補償和申請金額應改為指第三次擴展要約改善空間津貼，A及(Ii)任何第三次擴建優惠改善空間 在緊接優惠開始日期後180天內仍未支付的津貼，房東及租客不得就此提出申索。 |
| (c) | 承租人將有權獲扣減固定租金、承租人S經營租金及 承租人S就第三次擴建優惠空間(第三次擴建優惠空間租金減免)而初步應付的税款，計算方法為(I)12個月乘以(Ii)分數， 分子為發售空間開始日期初始年期內剩餘的完整歷月數目，其分母為132。此第三次擴展優惠空間租賃優惠適用於第三次擴展優惠空間到期的第一筆 租金。儘管本協議有任何相反規定，承租人在任何情況下均無權就與第三擴展要約空間相關的應付租金申請第三次擴展要約空間租金減值，除非及直至(I)承租人已在幾乎所有第三擴大要約空間內佔用及經營其業務，及(Ii)承租人將不會違約其於 租賃項下的任何責任。 |
| (d) | 如果優惠空間包括第2.03(Ii)節中所述的第三個擴展優惠空間。適用要約通知中的條款適用於要約空間，但第三次擴展要約空間除外。 |
E-8
| 3. | 可選擇終止。 |
| 3.01. | 租户S選擇終止。條件是：(I)在租户向承租人遞交終止承租人通知(下文定義)時不存在違約事件，(Ii)租約第一段所述的原始租客或根據租約第14.9節無需房東S同意的轉讓的受讓人是本租户，以及(Iii)租客在提交租客S終止通知時，不得將房屋的任何部分轉租，且在租户提交終止租户通知時整個房屋處於佔用狀態，但根據租約第14.9節無需業主同意的交易除外。承租人應有權終止租賃(終止選擇權)，從開始生效日期(提前終止日期)後第96個完整日曆月的最後一天起生效，就像該提前終止日期是租約規定的期滿日期一樣， 受承租人S遵守下列條件的約束：(A)承租人應在開始日期後第84個完整日曆月的最後一天前交付行使該選擇權的不可撤銷的書面通知(承租人S終止通知)，(B)承租人應向房東支付提前終止款項(下文定義)，和(C)承租人應繼續支付租約項下到期的所有租金和其他費用，並遵守每個 和本合同的每一條款和條款，直至提前終止日(此後，如果承租人違反租約，沒有在提前終止日將房產交還給業主)(所有此類義務應在終止後繼續存在，包括但不限於，承租人支付或業主退還任何多付的款項的義務，任何年終調整及任何其他額外租金或其他收費(br}在提早終止日期前尚未釐定或支付，以及承租人有義務遵守有關交回時物業狀況的規定)。儘管租約中有任何相反規定，自租户終止通知送達房東後，租户不再被授予行使第一要約權(如上文第7節所述)或續約選擇權(如上文第1節所述)的權利，自租户S終止租約通知之日起，所有該等權利均無效。就本第3節的日期、條款和規定而言，時間至關重要。 |
| 3.02. | 提前解約金。如果承租人選擇根據本條款3的規定終止租賃，則作為提前終止的代價，承租人應向房東支付解約費(提前解約金)，其金額等於房東就租賃最初出售的房產支付的以下金額的總和，截至提前終止日計算：(I)任何建築津貼的未攤銷部分(包括但不限於工作信函第7節規定的建築津貼和申請金額)，加上(Ii)任何減免租金的未攤銷部分，加上(Iii)任何經紀佣金的未攤銷部分，加上(Iv)任何法律費用及因談判及草擬租賃而產生的開支的未攤銷部分，以及為釐定提前終止付款的目的，建築工程的未攤銷部分 津貼、減租、經紀佣金及法律費用及開支(視何者適用而定)應按每個該等金額按每月等額攤銷的直線基準計算，自開始日期後的完整歷月的第一天起至租約屆滿日止，年利率為7.5%。租户應在提前終止日期 前至少30天將提前解約金交付房東。提早解約金應作為(而不是代替)本租約項下截至提早解約日(包括提早解約日)期間應支付給業主的任何款項之外的款項。如果承租人行使終止選擇權而未能如上所述向房東交付提前終止付款，房東有權(A)宣佈承租人S終止通知無效，租賃將繼續全面生效而不受影響 ；或(B)允許提前終止生效，使租賃在提前終止日終止，但承租人仍應對提前終止的任何部分負責。 |
E-9
| 未支付給房東的解約金(承租人S提前支付解約金的義務在租賃期滿或提前終止後繼續有效)。如果房東在收到租客終止通知後30天內，根據前一句中第(A)款或第(B)款的規定，將其選擇通知租客，則視為房東已選擇第(A)款，租約繼續有效。儘管租約中有任何相反規定，如果承租人除租賃最初出租的房產外，還租賃建築物內的空間，並且關於該等空間的租賃期限將在期滿日(而不是提供空間延期終止日期) 已到期[如本附件E第2.07(C)節所界定)，如非行使終止選擇權，則提早終止付款應按提早終止日期租賃該等額外空間所產生的租賃成本(就該等額外空間而言，指建築津貼、經紀佣金、遞減租金、法律費用及任何其他優惠)的未攤銷餘額而增加。該等額外空間的租賃成本應自租賃期開始之日起計，按年利率7.5%計提該等額外空間的租賃成本至到期日。 |
| 4. | 簽名亭。 |
| 4.01. | 在租期內及其任何延期期間，只要(I)承租人租賃並佔用租約第1.1節所述房屋的至少可出租平方英尺的數量，(Ii)承租人在2019年5月31日或之前安裝承租人S亭標牌(定義如下)，以及(Iii)承租人是租約導言段中提到的租户或根據租約第14.9節無需業主S同意的轉讓的受讓人，承租人，承租人，按租户S的單獨費用，在向業主發出至少30天的通知後，經所有適用的政府部門批准，業主有權在大樓最北端的標牌亭(北標牌亭) 安裝其標牌(租户S標牌)，但須經業主S批准，包括但不限於材料、設計、大小、顏色、北標牌亭的位置以及北標牌亭中包含租户標牌的方式，批准不得被無理扣留、限制或拖延。 |
| 4.02. | 北標誌亭將由業主按業主S的費用進行維護，但須將該等費用計入租約中所述的運營成本。但是，如果承租人在北標誌亭安裝了承租人指示牌，則承租人應負責糾正其製造或安裝中的任何缺陷，並在必要時更換。 |
| 4.03. | 除非一個或多個政府當局要求拆除北標亭，否則如果房東 移除、搬遷或替換北標牌KOSK，承租人將有權在該替換或搬遷的標牌亭上標牌，該標牌與租户在原標牌上的S標牌具有合理的可比性(包括其突出部分) 。 |
| 4.04. | 租約期滿或提前終止後，承租人S爭取對房屋的佔有權，或者承租人在租賃之日租賃和佔用的房屋面積少於租約第1.1節所述的可出租平方英尺數，則承租人應在業主提出要求後30天內自費拆除北標亭，並將北標亭受影響的部分恢復到安裝承租人S標牌之前的狀態，普通損耗除外，或者在業主要求S選擇後，房東可以進行此類工作，租户應在收到此類費用的發票後30天內償還房東合理的費用。如果承租人在該 30天期限內沒有進行該工作，則房東可以這樣做，費用由承租人S承擔，承租人應在提出要求後30天內向房東償還該工作的費用。如果承租人按照本文所述安裝了租户亭標牌，並且隨後根據第4節要求 拆除租户亭標牌，則S在北標牌亭安裝標牌的權利應視為終止。 |
E-10
| 4.05. | 業主有權重新設計600號樓和/或900號樓的整個標牌方案，並在相關情況下拆除北標亭和位於600號樓和900號樓的其他標牌亭(如果有)。承租人將有權獲得與原北標牌亭上的租户亭標牌以及授予Echo全球物流公司和攝取技術公司的替換標牌相當的此類替換標牌計劃上的標牌，只要此類替換標牌計劃可能包括或不包括標牌亭 。 |
| 5. | 紀念碑標誌。 |
| 5.01. | 如果承租人(I)是租約導言段中所列的承租人或轉讓的受讓人，而根據租約第14.9條的規定，轉讓不需要業主S同意，(Ii)租賃並佔用大樓內至少78,017平方英尺的可出租平方英尺，並且 (Iii)自費獲得政府當局和第三方的所有適用批准和許可，則承租人有權在京士巴利街大樓前由業主合理指定併合理接受的位置建造紀念碑標誌(新紀念碑標誌)。並僅在新紀念碑標誌的一側安裝其平面設計(承租人S紀念碑圖形)， 須經業主S批准，包括但不限於新紀念碑標誌的材料、設計、大小和顏色以及安裝方式，以及承租人S紀念碑圖形附在新紀念碑標誌上， 批准不得無理扣留、附加條件或拖延。承租人應是唯一在新紀念碑標誌上標明其身份的一方。如果承租人打算照明新紀念碑標誌或承租人紀念碑圖形， 承租人應自費並根據新紀念碑標誌的計劃和規範將電力輸送到新紀念碑標誌所在位置，並使該電力服務連接到承租人S為 場所單獨收費和支付的電力服務。業主自費可將新紀念碑標誌與承租人S紀念碑標誌一起搬遷。 |
| 5.02. | 新的紀念碑標誌和租户紀念碑圖形應被視為租户維護和維修義務(租約第6.1條)、保險義務(租約第11條)和賠償義務(租約第28條)的目的 的一部分。新的紀念碑標誌和承租人S紀念碑的圖形應被視為承租人S財產的一部分，用於火災或意外損壞(租約第12條)和徵用權(租約第13條)。 |
| 5.03. | 在租賃期滿或提前終止時，承租人S享有對房屋的佔有權，或者如果承租人租賃並佔用建築物內可出租的面積少於78,017平方英尺，或者如果承租人不是租約第1頁上的指定租户或根據租約第14.9節的規定無需業主同意的交易中的受讓人，則承租人應在業主提出請求後30天內自費從新紀念碑標誌上移除租户S紀念碑標誌或拆除整個新紀念碑標誌。和 將新古蹟標誌的受影響部分或新古蹟標誌所在的物業部分恢復到安裝前的狀態，普通磨損除外。如果承租人在30天內沒有進行該工作，則房東可以這樣做，費用由承租人S承擔，承租人應在提出要求後30天內償還房東該工作的費用。如果承租人按照本文所述安裝了新的紀念碑標誌和 承租人S紀念碑標誌，並隨後根據本第5條要求拆除新的紀念碑標誌或承租人S的紀念碑標誌，則承租人S在新的紀念碑標誌上安裝標誌的權利將被視為終止。 |
E-11
| 5.04. | 業主有權重新設計600號樓和/或900號樓的整個標識方案，並在相關情況下拆除新紀念碑標誌和位於600號樓和900號樓的其他紀念碑標誌(如果有)。承租人將有權獲得紀念碑或同等標牌，作為此類更換標誌 計劃的一部分，該計劃與新紀念碑標牌亭以及授予Echo全球物流公司和攝取技術公司的更換紀念碑或同等標牌具有合理的可比性(包括其上的突出部分)，但此類 替代標牌計劃可能包括也可能不包括紀念碑標誌。 |
| 6. | 擴張。 |
| 6.01. | 第一個擴展空間。 |
| (a) | 箭牌。租賃包括附件E-1所示的會議室和接待空間(第一擴展空間)，約有5,605平方英尺的可出租面積。自(I)2019年6月1日，也就是箭牌租賃期滿後的第(Br)日和(Ii)首個擴展空間的所有權交付給承租人之日(該較後的日期稱為第一個擴展生效日期)起生效，租約中最初定義的 物業應按本文所述條款通過增加第一個擴展空間來增加。在不遲於首次擴建生效日期後30天內，業主可選擇按照BOMA標準對首個擴建面積進行計量，並將該計量通知承租人，該計量應規定為首個擴建面積的可出租面積。第一個擴展空間應由承租人租用，但須遵守租約的所有條款及條件，但第6.01節明確修改者除外，但承租人無權獲得與租約最初批出的物業有關的任何津貼、減税或其他財務優惠。 |
| (b) | 承租人應於(I)首個擴建生效日期(首個擴建建造期)後90天及(Ii)承租人於 首個擴建用地開始營業之日(較早者)開始支付首個擴建用地的租金。如承租人於首個擴建期間的最後一天之前在首個擴建用地開始營業，則自承租人於首個擴建用地開始營業之日起至首個擴建擴建期間的最後一日止的期間稱為首個擴建實益租用期。首個擴建用地每可租 平方英尺的初始年度固定租金，應與租約於首個擴建租金開始日期按租約最初出租的物業的每可租平方英尺的固定租金相同。首個擴展空間的固定租金税率應按初始物業的固定租金税率增加的時間及金額增加，業主及租客的意向是由租賃最初批出的物業的每可租平方英尺的固定租金比率與第一個擴展空間的每可出租平方英尺的固定租金比率應相同。自首個擴展租金起始日起計，承租人S的比例應增加，以反映該物業計入 首個擴展空間。第一個擴展空間應按現有條件交付給租户，房東無需任何協議、陳述、諒解或義務進行任何更改、維修或改進。對第一個擴展空間的任何建造、改建或改善應由承租人自行承擔費用和費用，並應在所有方面受租約條款的約束。 |
E-12
| (c) | 承租人有權獲得改善津貼(首次擴展空間改善津貼)，金額為第一個擴展空間每可出租平方英尺$65.00乘以分數，分數的分子是第一個擴展租金開始日期的初始租期剩餘完整歷月數，分母為132。該首次擴展空間改善津貼須BE適用於租户在第一個擴展空間中執行的改進成本( 第一個擴展空間改進)。第一次擴展空間的改善應在必要的範圍內包括建造一堵牆，將第一次擴展空間與相鄰的辦公空間和公共區域隔開，並將第一次擴展空間與相鄰的辦公空間和公共區域之間的公用設施隔開。首次擴展空間改善津貼的發放方式應與作為附件D的《工作信函》第7(D)、(E)、(F)和(G)節中所述的相同，並受這些條款和條件的約束，但為本第6.01(C)(I)節的目的，(I)所有對第7(D)、(E)節中下列條款的引用，工作信函的(F)和(G)應改為如下含義：(A)租户工作應改為指第一次擴展空間改善， 和(B)施工津貼，分離工作報銷，申請金額和總津貼應改為指第一次擴展空間改善津貼，以及(br}(Ii)在緊接第一次擴展生效日期後365天的日期後仍未支付的任何第一次擴展空間改善津貼應由房東和租户產生)，房東和租户不得就此提出索賠 。 |
| (d) | 承租人有權獲扣減固定租金、承租人S經營租金及 承租人S就首個擴展空間(首個擴展空間租賃減租)而初步應付的税款，計算方法為：(I)12個月乘以(Ii)分數，而分數的 分子為首個擴展租金開始日期初始年期內剩餘的完整歷月數目，其分母為132。此類首個擴展空間租賃優惠適用於針對第一個擴展空間應支付的第一筆 租金。儘管本協議有任何相反規定，承租人在任何情況下均無權就與首次擴展有關的應付租金申請首次擴展空間租賃減值 空間(A)，除非及直至承租人已在基本上所有的第一擴展空間內佔用及經營其業務，及(B)如根據租約發生違約事件。 |
| (e) | 房東應努力在首次擴建生效之日將首個擴建空間的所有權交付給租户。如果承租人在第一次擴展租金開始之日之前佔用或進入第一個擴展空間，承租人應支付承租人要求的所有服務費用(如貨運電梯使用和公用設施)，承租人應 受租賃條款和條件的約束；提供, 然而，，(I)承租人要求的此類服務的費用除外。承租人在首次擴建前不需支付租金 經房東S批准，承租人進入或佔有第一個擴建空間的唯一目的是進行裝修或安裝傢俱、設備或其他個人財產， 和(Ii)在首次擴建受益入住期內，承租人不必支付租金，但應支付第一個擴建空間和任何服務的水電費和清潔服務費 |
E-13
| 租户特別要求。如果房東因超出房東合理控制範圍的任何行為或事件(包括但不限於任何租客或租户在其租賃期限屆滿後仍持有)而在第一個擴展生效日期將第一個擴展空間的佔有權交付給租户，則房東不承擔任何未能交付佔有權的責任，並且該 交付佔有權的數字不影響租賃的有效性或房東或租户根據租約承擔的義務，也不應被解釋為延長關於第一個擴展空間或房屋餘額的期限；但在此情況下，業主應盡合理努力取得第一擴展空間的佔有權。 |
| (f) | 在確定第一個擴建面積的可出租面積、第一個擴建生效日期和第一個擴建租金開始日期後。房東和租客應立即簽署並提交一份反映房東按上述條款將第一個擴展空間租賃給租户的租約修正案。 |
| 6.02. | 第二個擴展空間。 |
| (a) | 業主可全權酌情選擇在箭牌租賃目前租給箭牌的某些 空間建造走廊(新走廊)，如果業主如此選擇建造新走廊，則在本附件附件(第二擴展空間)所示的當前租賃給箭牌的空間中將有額外的部分，包括與物業相連的約4,099平方英尺的可出租平方英尺。儘管有上述規定，(1)如果承租人在業主建造新走廊之日之前已經租賃了600號樓5樓的剩餘辦公空間(根據租約最初出租的房產除外)，業主無權建造新走廊，除非和直到該房產不再包括600號樓501層的所有可出租平方英尺，和(2)除非承租人(S)未能在適用的承租人S關於提供空間(S)的ROF0響應期內交付ROFO行使通知(S)，包括600號樓5樓的全部或部分，否則業主不得建造新走廊。自(I)業主基本建成新的 走廊之日(如果有的話)和(Ii)第二擴展空間的佔有權交付給承租人之日(該較後日期稱為第二擴展生效日期)起生效，租約中最初定義的房產應根據本文所述條款通過增加第二擴展空間來增加。在第二次擴建生效日期之前，業主可根據其選擇，按照BOMA標準對第二擴建面積進行計量，並將該計量通知承租人，該計量應規定為第二擴建面積的可出租面積。第二個擴展空間應由承租人按租約所有 條款及條件(第6.02節明文修改除外)租賃，但承租人無權獲得與租約最初批出的物業有關的任何津貼、減税或其他財務優惠。 |
E-14
| (b) | 承租人應於(I)第二次擴建生效日期(第二次擴建擴建期間)後90天及(Ii)承租人 於第二擴建用地開始營業的日期兩者中較早的日期( 第二次擴建租金開始日期)開始支付第二擴建用地的租金。如果承租人在第二次擴建期間的最後一天之前在第二次擴建空間內開始其業務運營，從承租人在第二擴展空間開始營業之日起至第二次擴展建設期間最後一天結束的時間段稱為第二擴展受益入住期。第二擴展空間每可出租平方英尺的初始年固定租金費率應與租約在第二擴展租金開始日期最初出租的房屋的每可出租平方英尺的固定租金費率相同。 第二擴展空間的固定租金費率應在初始物業的固定租金費率增加的時間和金額內增加，業主與租客的意圖是，租約最初出售的物業的每可租平方英尺的固定租金比率應與第二擴展空間的每可出租平方英尺的固定租金比率相同。自第二次擴展租金開始日期起計，租户比例應增加 ，以反映第二次擴展空間已包括在物業內。作為業主S建造新走廊的一部分，業主應(I)建造將第二擴展空間與相鄰公共區域隔開的分隔牆，(Ii)將為第二擴展空間提供服務的公用設施與為鄰近空間提供服務的公用設施分開，以及(Iii)將為第二擴展空間提供服務的公用設施與為物業提供服務的公用設施連接。除上一句中所述的 外，第二擴展空間應按原樣交付給租户，房東不得有任何協議、陳述、諒解或義務進行任何其他 更改、維修或改進。我對第二擴展空間的其他建造、改建或改善應由租户自行承擔成本和費用，並應在所有方面受租約條款的約束。 |
| (c) | 承租人有權獲得改善津貼(第二次擴展空間改善津貼)，金額為第二次擴展空間每可出租平方英尺$85.00乘以分數，分子為第二次擴展租金開始日期的初始年期剩餘滿歷月數，分母為132。此類第二次擴展空間改善津貼應用於承租人在第二擴展空間(第二次擴展空間改進)中執行的改進費用。第二次擴展空間改善津貼的發放方式應與中所述相同，並遵守相同的條款和條件。作為附件D的《租賃工作書》第7(D)、(E)、 (F)和(G)節，但就本第8.02(C)(I)節而言，工作函第7(D)、 (E)、(F)和(G)節中對下列術語的所有提及應具有以下含義：(A)租户工作應改為指第二次擴展空間改善，以及(B)建築津貼，？分離工作報銷？申請金額和津貼總額應改為指二次擴建空間改善津貼，以及(Ii)任何二次擴建空間改善津貼 在緊接第二次擴建生效日期後365天后仍未支付的津貼，房東和租客不得就此提出索賠。 |
| (d) | 承租人有權獲扣減固定租金、承租人S經營租金及 承租人S就第二擴展空間(第二擴展空間租賃寬減)初步應付的税款，計算方法為：(I)12個月乘以(Ii)分數(分子為第二次擴展租金開始日期初始年期內剩餘的完整歷月數目，其分母為132)。此類第二次擴展空間租賃優惠適用於針對第二次擴展空間到期的第一次 租金。儘管本協議有任何相反規定，承租人在任何情況下均無權就第二個 擴展空間(A)的應付租金申請第二次擴展空間租賃減值，除非及直至承租人已在幾乎所有第二擴展空間內佔用及經營其業務，及(B)如根據租約發生違約事件。 |
E-15
| (e) | 如果承租人在第二次擴展租金開始日期之前佔有或進入第二擴展空間，承租人應支付承租人要求的所有服務費用(如使用貨運電梯和水電費)，承租人應遵守租賃條款和條件；然而，(I)除承租人所要求的該等服務的費用外，承租人於第二次擴展租金開始日期前，即經業主S批准而進入或管有第二次擴展空間時，將毋須支付租金。 第二次擴展空間的唯一目的為進行裝修或安裝傢俱、設備或其他個人財產，及(Ii)在第二次擴展實益入住期內，承租人無須支付租金，但 應支付第二次擴展空間及承租人特別要求的任何服務的水電費及清潔服務費用。 |
| (f) | 在確定第二擴展空間的可出租面積、第二次擴展生效日期和第二次擴展租金開始日期後，房東和租户應立即簽署並提交反映房東按上述條款將第二擴展空間租賃給租户的租約修正案。 |
| 6.03. | 第三個擴展空間。 |
| (a) | 自租賃之日起，承租人根據與Lightbank LLC Lightbank LLC的轉租協議，轉租大樓內的775套房。Lightbank與業主就Lightbank S 775套房租約(Lightbank Lease)訂立修訂條款，據此，Lightbank 有權於租約生效日期終止Lightbank租約。如果(I)Lightbank行使終止選擇權，且Lightbank租賃於租賃開始日期終止，且(Ii)房東無法在2019年5月31日或之前與第三方簽訂775套房的租賃合同(房東應採取商業上合理的努力推銷775套房，並應真誠地與775套房的潛在租户進行談判)，則於2019年6月1日和(Ii)第三個擴展空間的佔有權交付給租户之日(該較後日期稱為第三次擴展生效日)生效。在其選擇下，有權按照本租約的最初定義，通過增加初露頭角的5樓的一部分(包括28,798平方英尺的可出租平方英尺 ，並按本文所述條款在附件E-1(第三擴展空間)中描述)來增加房產。如果承租人S租賃第三個擴展空間的前提條件已經發生，且房東已選擇將房屋增加第三個擴展空間，則第三個擴展空間應於第三個擴展生效日起計。第6，03(A)節規定的第三擴展空間的可出租面積應規定為第三擴展空間的可租賃面積。除第6.03節明確修改外，第三擴展空間應由承租人在符合租約所有條款 及條件的情況下租賃，但承租人無權獲得與租約最初出租的 物業有關的任何津貼、減免或其他財務優惠。為免生疑問，如果Lightbank沒有行使終止Lightbank租賃的權利，或者如果Lightbank行使了終止Lightbank租賃的權利，並且房東在2019年5月31日或之前與第三方簽訂了套房775的租賃協議，則在任何一種情況下，本第6.03節的條款均應無效。 |
E-16
| (b) | 承租人應於(I)第三擴建生效日期(第三擴建建設期)起計180天及(Ii)承租人於第三擴建用地開始營業的日期(br})開始支付第三擴建用地的租金。如承租人於第三擴建擴建期間最後一天前在第三擴展用地開始營業，則自承租人於第三擴建用地開始營業之日起至第三擴建擴建期間最後一日止的期間稱為第三擴建實益使用期。第三擴建用地每可租平方尺的初始年度固定租金比率應與租約於第三擴建租金開始日最初出售的物業的每可租平方英尺固定租金比率相同。第三擴展空間的固定租金税率 應按初始物業的固定租金費率增加的時間和金額增加，業主和租客的意圖是租賃最初出售的物業的每可出租平方英尺的固定租金費率應與第三擴展空間的每可出租平方英尺的固定租金費率相同。自第三次擴展租金起始日起計，承租人S的比例應增加，以反映物業計入第三次擴展空間的情況。第三擴展空間應按原樣交付給租户，房東不得有任何協議、陳述、諒解或義務 進行任何更改、維修或改進。我對第三擴展空間的建造、改建或改善應由租户自行承擔成本和費用，並應在所有方面受租約條款的約束。 |
| (c) | 承租人有權獲得改善補貼(第三擴展空間改善津貼)，金額為每第三擴展空間每可出租平方英尺65.00美元。該第三擴展空間改善津貼應用於承租人在第三擴展空間進行改善的費用。 (第三次擴張空間改進。第三次擴展空間改進應在必要的範圍內包括建造一堵牆，將第三次擴展空間與鄰近的辦公空間和公共區域隔開，並將第三次擴展空間與鄰近的辦公空間和公共區域之間的公用設施隔開。第三次擴展空間改善津貼的發放方式應與租約所附工作書第7(D)、(E)、(F)和(G)節中所述的方式相同，並遵守與附件D相同的條款和條件，但就本第6.03(C)(I)節的目的而言，第7(D)、(E)節中對下列條款的所有引用，工作信函的(F)和(G)應改為具有以下含義：(A)承租人S 工作應改為指第三擴展空間改善津貼，以及(B)建築津貼、分離工程報銷申請金額和總津貼應改為 指第三擴展空間改善津貼；及(Ii)在緊接第三次擴建生效日期後365天內仍未支付的任何第三次擴建空間改善津貼，應由房東及租客承擔，業主及租客不得就此提出申索。 |
E-17
| (d) | 承租人有權獲扣減固定租金、承租人S經營租金及承租人 自第三個擴展租金開始日期起計首十二個完整歷月的第三個擴展空間(第三個擴展空間租金取消)的初步應付税款。此類第三次擴展空間租賃減值將適用於第三次擴展空間的第一次租金。儘管本協議有任何相反規定，承租人在任何情況下均無權申請第三次擴大租賃 抵扣與第三次擴展空間相關的應付租金(A)，除非及直至承租人已在基本上所有第三次擴展空間內佔用及經營其業務，及(B)如根據租約發生違約事件 。 |
| (e) | 房東應努力在第三次擴建生效之日將第三次擴建空間的所有權交付給租户。如果承租人在第三次擴展租金開始之日之前佔用或進入第三擴展空間，承租人應支付承租人要求的所有服務費用(如貨運電梯使用和公用設施)，承租人應 受租賃條款和條件的約束；然而，只要(I)除承租人所要求的該等服務的費用外，承租人在第三次擴建租金開始日期 經房東S批准進入或管有第三擴建空間的期間內，只為進行裝修或安裝傢俱、設備或其他個人財產而進入或管有第三擴建空間，及 (Ii)在第三次擴建實益入住期內，承租人無須支付租金，但須支付第三擴建空間及承租人特別要求的任何服務的水電費和清潔服務費。如果房東因任何超出房東合理控制範圍的行為或事件，包括但不限於任何租客或租户在其租賃期限屆滿後持有第三擴展空間，而未能在第三個擴展生效日期將第三擴展空間的佔有權交付給租客，則房東不承擔任何未能交付佔有權的責任，這種未能交付佔有權的行為不影響租約的有效性，也不影響業主或租户根據租約規定的義務，也不應被解釋為延長第三擴展空間或房屋剩餘部分的期限；然而，在這種情況下，房東應作出合理努力以獲得第三擴展空間的佔有權。 |
| (f) | 在確定第三擴展空間的可出租面積、第三次擴展生效日期和第三次擴展租金開始日期後，業主和租户應立即簽署並提交反映業主按上述條款將第三擴展空間租賃給租户的租約修正案 |
| 7. | 自行車儲藏區。在整個租賃期內，承租人及其員工有權以先到先得的方式將承租人S員工使用的自行車存放在600號樓的自行車儲存區內，該區域於租賃之日存在，且該區域可不時被修改、搬遷或移走，但須滿足以下條件：(I)支付房東為使用該自行車儲存區而收取的費用，該等收費可能會不時改變，以及(Ii)房東不時為使用該自行車儲存區而制定的合理規章制度。 |
| 8. | 其他有關規定 |
| 8.01. | 承租人S改建。在租約第4.1(A)節第四行，在每次未經房東S事先書面同意的情況下，插入以下短語：在符合(定義如下)變更標準的情況下，不得無理扣留、附加條件或拖延。在租約第4(A)節第十行，刪除130,000.00美元，並以75,000.00美元取而代之。 |
E-18
| 8.02. | 承租人S改建。在租約第4.1(A)節的末尾增加了以下內容：房東同意與租户合理合作(房東不承擔任何費用)，幫助租户S努力獲得所需的政府批准，以獲得租户S允許的變更 。 |
| 8.03. | 費用。將租約第7.1(B)節第(12)款全部刪除，代之以： |
？(12)大樓管理費中超過大樓毛收入3%的部分(如有)(但在計算該毛收入時，不包括業主為大樓內可出租空間提供電力而收取的全部費用)；
| 8.04. | 聲明。租約第7.1(D)節全部刪除，代之以： |
(D)報表應指包含(1)任何比較年度的應付税金或(2)任何比較年度的應付運營費用的報表。
| 8.05. | 承租人S繳税。插入以下內容作為《租約》第72(A)節的第一句： |
承租人應向房東支付本合同項下的額外租金， 承租人S在合同期限內的每個比較年度應按比例分攤税款(承租人S納税)。
| 8.06. | 承租人S操作貨款。插入以下內容作為《租約》第7.3(A)節的第一句： |
承租人應向房東支付租金，作為本合同項下的額外租金， 承租人S應按比例分攤合同期間每個比較年度的營業費用(承租人S經營費用)。
| 8.07. | 留宿。將《租約》第20.2節第二句全文刪除，代之以： |
因此，承租人同意，如果在租期屆滿之日或之前沒有將房產的佔有權交還房東，除房東S有權要求驅逐租客外，租客還應向房東支付租客在租期屆滿或更早終止後租户在房產內的任何期間的租金，金額相當於：(I)根據本租約應支付的租期最後一個完整日曆月租金的125%，按每個日曆月(或其部分)的毛數計算，用於該剩餘租期的前3個日曆月，及(Ii)其後按每個公曆月按毛數釐定的最後一個完整公曆月應繳租金的150% (按任何部分分攤)，直至承租人遷出物業並將物業交付業主為止。如果房屋的佔有權在期滿日期或之前或更早的期限終止時仍未交還給業主，而業主 已通知租客(暫緩租期通知)房東已就房屋的全部或部分簽訂了租約，如果租客未能在休假截止日期(定義如下)或之前騰出房產，租户可能會受到相應的損害，那麼，租户應向業主支付或提供租金優惠(包括但不限於任何後果性損害，但不包括新租户S規定的任何非常規的 過高罰金[如下所述]
E-19
租約)，房東實際為房東獲得的所有或部分房產的租户(新租户)帶來的收入。？假期截止日期應為120天，以(A)期滿日期或更早終止日期和(B)租户收到暫緩通知的日期中較晚的日期為準。
| 8.08. | 重新測量。在本租約規定建築物內 空間的可出租平方英尺的範圍內，雙方約定並同意，所指定的可出租平方英尺被視為正確的，除非該空間發生實際物理變化，否則不得重新測量。雙方特此規定並同意，800號樓的可出租面積為1,196099平方英尺，除非600號樓實際發生變化，否則不得重新測量此類可出租面積。 |
| 8.09. | 房東S地址為通知本人投遞通知。 |
| (a) | 本租約，包括本租約第二十五條，經修訂後，刪除了以前向業主發出通知的地址 ，改為規定房東S根據本租約發出通知或其他通訊的地址為： |
股權 英聯邦管理有限公司
北河濱廣場兩間套房2100
伊利諾伊州芝加哥60606
注意：法律部：租賃
將副本複製到：
股權 英聯邦管理有限公司
北河畔廣場兩號房，2100套房
伊利諾伊州芝加哥60606
注意：總法律顧問
| (b) | 修訂租約以規定，即使租約中有任何相反規定，包括租約第二十五條，業主就一般樓宇營運事宜發出的通知，可張貼於樓宇收發室或一般樓宇通訊，或透過電郵發送至租客為此目的向業主提供的電郵地址。所有其他通知應以書面形式發出，並應符合租約第二十五條的要求。 |
| 8.10. | 保險。 |
| (a) | 本租約，包括但不限於本租約第11.1節，現予修訂，以規定所有須由承租人提供或以其他方式承保的責任保險。承租人S承包商或由承租人、通過承租人或在承租人之下進入房產的任何其他方應指定以下各方為額外保險人(根據 為額外被保險人提供最廣泛保險的額外保險背書的形式)：房東、建築物管理代理、股權聯邦、股權英聯邦管理有限責任公司、EQC運營信託及其各自的繼承人和受讓人，就該等各方而言，其各自的成員、負責人、受益人、合夥人、高級管理人員、董事、僱員和代理人以及業主及其繼承人的其他指定人和 受讓人應作為該等受保人的利益(額外的保險人)。 |
| (b) | 在租約第11.1節第三句中，刪除了金額1$2,000,000.00 ，代之以金額$5,000,000.00。此外，在第11.1節(B)分段中，緊跟在僱主S責任後面添加了以下內容：保險：金額至少為1,000,000.00美元。 |
E-20
| 8.11. | 責任限制。將以下條款作為第31 1(R)節添加到租賃中： |
*(D)即使本租約有任何相反規定， 業主(及任何繼任業主)在本租約項下的責任僅限於(A)業主在房地產中的權益(包括但不限於分配前未收取的租金、保險、報廢和銷售收益，但受任何抵押權人的權利和業主S使用任何保險和報廢收益用於維修和恢復建築物和房地產的權利)中較小者的限制。或者(B)如果該房地產被相當於該房地產價值70%的第三方債務所擔保，業主將擁有該房地產的股權(房東和S的股權)，而租客 應僅向房東S尋求追回針對房東或任何IT受託人、成員、委託人、受益人、合夥人、高級管理人員、董事、僱員、抵押權人和代理人(統稱為，被免責的各方)的任何判決或裁決。房東或任何房東關聯方不對任何判斷或不足承擔任何個人責任，在任何情況下，房東或任何房東關聯方均不對租户的任何利潤損失、業務損害或損失或任何形式的特殊、間接或後果性損害負責。在對房東違約提起訴訟之前，租客應給予房東和被通知持有抵押貸款的抵押權人(S) 通知和合理的時間來補救被指控的違約。此外，承租人承認，代表房東管理建築物或不動產的任何實體，或作為房東代理人執行本租約的任何實體，僅以房東代理人的身份行事，不對因本租約而產生或與本租約相關的任何義務、責任、損失、損害或索賠負責，所有這些均由承租人免除。
| 8.12. | 房地產投資信託基金租金調整。本租約增加下列條款，作為第三十二條： |
32.房地產投資信託基金租金調整。房東或其受益所有人是房地產投資信託基金(REIT)。房地產投資信託基金 須遵守有關其收入性質的規定。只要調整不增加租客的金錢義務，並且為了保護房東及其實益所有人不受REIT規定的不利税收事件的影響，房東可以要求減少或直接向房東的關聯公司支付租約項下應支付的租金或費用(或部分)，租户應在房東書面要求後10個工作日內，簽署並向房東提交房東可能合理要求的租約修正案或其他文件，以避免以上述方式產生的不利税收影響。
| 8.13. | 沒有淨利潤。將以下條款作為第14.8(C)條添加到租約中： |
(C)。沒有淨利潤。儘管租約中有任何相反規定，承租人或任何其他有權佔有、使用或佔用(為方便起見，在本節中統稱為使用)的人不得簽訂任何租賃、轉租、許可證、特許或其他
E-21
根據租賃、擁有、使用或佔用全部或部分房產的任何人獲得的淨收入或利潤(按收入或銷售額的固定百分比或百分比計算的金額除外)，就該等用途規定租金或其他付款的全部或部分使用協議，而任何該等據稱的租賃、分租、許可證、特許或其他協議，作為轉讓全部或任何部分房產的任何權利或權益而絕對無效。每一次轉讓和轉租都應明確受制於本租約中的每一項規定。
| 8.14. | OFAC。在本租約中增加下列條款作為第三十三條： |
33.3.OFAC。承租人代表房東並向房東保證，並同意，簽署本租約的每個個人代表承租人有權代表承租人這樣做，構成承租人或任何擔保人的實體或個人(S)，或可能擁有或控制承租人或任何擔保人的實體或個人，或可能由承租人或任何擔保人擁有或控制的實體，在任何時候都不會(I)違反與恐怖主義或洗錢有關的任何法律要求，或(Ii)在根據Fv4 cutive Order 13224編制的任何名單上，或在美國財政部外國資產管制辦公室在其官方網站、http://www.treas.gov/ofac/tllsdn.pdf或任何替代網站或此類名單的其他替代官方出版物上公佈的最新名單上，確定的個人或有權獲得者。承租人違反本條款第33條所載的陳述或保證，將構成承租人在本租約項下立即且無法補救的違約。房東代表並向租户保證，代表房東簽署本租約的每個人都有權代表房東這樣做，而房東沒有這樣做，構成房東的實體或可能擁有或控制房東的實體，或可能由房東擁有或控制的實體，在任何時候都不會(A)違反與恐怖主義或洗錢有關的任何法律要求，或(B)在任何恐怖分子觀察名單上確定的個人或受權者中。
| 8.15. | 法律要求的信息。本租約新增下列條款，作為第三十四條： |
34.合法產生的信息。承租人同意向房東提交所需的任何信息(直接或間接)，以便房東(I)遵守法律要求和(Ii)向任何政府當局提交該當局合法要求的任何信息。此外，承租人授權房東直接向任何提供公用事業單位的公用事業提供商索取和接收租户S公用事業帳單記錄的副本，如果房東要求與大樓的公用事業消耗分析有關，並且如果房東無法從公用事業公司獲得此類記錄，承租人同意在房東提出書面請求後10個工作日內將租户擁有的任何此類記錄提供給房東。
| 8.16. | 安全鑰匙卡。本租約增加以下條款，作為第三十五條： |
35.安全鑰匙卡。房東應免費向承租人提供50棟大樓的安全鑰匙卡，供承租人及其員工使用，以便進入大樓的承租人佔用部分。如果承租人希望獲得任何額外的建築物安全鑰匙卡，承租人應向業主S購買相同的房東當時的現行標準收費。承租人應以安全可靠的方式保存和維護(並應促使其員工保存和維護)向承租人及其員工提供的所有安全鑰匙卡，不得允許除
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承租人及其員工不得使用或擁有任何此類安全鑰匙卡。此外，承租人及其員工應遵守業主不時頒佈的有關使用和擁有建築物安全鑰匙卡和建築物鑰匙卡安全系統的所有合理規章制度。房東不對任何丟失、被盜、損壞或損壞的安全鑰匙卡負責，如果租户希望獲得任何如需更換任何此類房卡，租户應在房東按現行標準收費的情況下向房東購買。本租賃期滿或提前終止時，承租人應將提供給承租人和/或其員工的所有安全鑰匙卡歸還房東，並向房東S支付丟失或遺失安全鑰匙卡的現行標準費用。
| 8.17. | 房東不提供擔保。在《租約》第10，6(B)節的第九行，用短語LIVE(5)替換；在《租約》第10.8(B)節的第十八行，將短語《第十一(11)這是)？應改為第六(6)這是). |
| 8.18. | 分配和分包。 |
| (a) | 在第14.5(A)(Iii)節末尾，在“建築物”一詞之後添加以下內容：“如果建議的受讓人或分租户是Llghtbank LLC或由Lightbank LLC直接或間接控制的實體，則第(Iii)款不適用。 |
| (b) | 在第14.8節第一句之後添加以下內容： 即使有任何相反的規定，本第14.8節的條款不適用於根據下文第14.9節的條款豁免遵守第14.1節的交易。 |
| (c) | 儘管租約第14條第9款(A)項有任何相反規定， 業主和租客同意：(I)將租約轉讓給任何聯營公司或將全部或部分物業轉租給聯營公司，只要滿足第14.5(A)條規定的條件，則不需要業主同意。除租約第14.1條不適用的交易的先決條件外，作為附加先決條件，承租人應向房東提供一份真實、正確的建議轉讓文件副本，該文件的形式和實質應為房東合理接受。在轉讓給附屬公司或租約第14 1條不適用的交易的情況下，受讓人只能將房產用於許可的用途，並應禁止任何與A級建築不兼容的用途，包括但不限於用作學校(但應允許對員工進行習慣性培訓)、政治組織或宗教組織。 |
| (d) | 增加以下條款，作為本租賃的新第14.14節： |
·第14.14節奪回的權利。
(A)在租期內的任何時候，承租人打算轉讓本租約或轉租全部或部分房屋(根據租約第14.9節，轉讓不需要業主S同意的轉讓除外)，在將房屋掛牌給經紀人或以其他方式將房屋供轉讓或轉租之前，租客應通知房東，租户S有意轉讓或轉租房屋的全部或任何部分(租户S發出轉讓/轉租通知)，註明可供轉租的 房產部分(如果少於全部房產)和租期
E-23
該分租期的 (如果少於剩餘期限的基本全部)。房東有權在收到租客轉讓/轉租通知後三十(30)天內，通過通知租客收回租客擬轉讓或轉租的部分。如果房東行使收回租賃權，本租約應自動修改(或終止，如果整個房屋被轉讓或轉租)，以刪除在轉讓或轉租的擬議生效日期生效的房產的適用部分，儘管房東可能要求租客簽署合理的修訂或其他文件，以反映此類 減少或終止。儘管有上述規定，承租人在收到業主S的收回意向通知後五(5)日內，可撤回承租人的轉讓/轉租通知。在此情況下，業主S選擇收回該房產(或其適用部分)的權利無效，且無效，承租人不得在該請求被撤銷之日起一百八十(Br)(180)天內重新提交相同或實質相同的轉讓或分租通知。
(B)如業主不選擇收回承租人S轉讓/轉租通知書所載的租客擬轉讓或轉租的物業部分，承租人可向經紀人登記該物業或以其他方式讓該物業可供轉讓或轉租，如 承租人S轉讓/轉租通知書所述。承租人此後擬簽訂的轉讓或轉租仍受第14條規定的約束，但如果承租人 在承租人S轉讓/轉租通知(第一次通知 期間)後一百八十(180)天內簽訂轉讓或轉租協議，房東無權收回。承租人應通知業主(承租人S隨後發出轉讓/分租通知)，承租人S有意在第一個通知期 屆滿後及其後每一百八十(180)天轉讓租賃或分租全部或部分物業，直至承租人不再打算轉讓租賃或分租全部或任何部分物業為止。房東有權在收到承租人S隨後發出的轉讓/轉租通知後十(10)個工作日內，通過通知承租人收回承租人建議轉讓或轉租的部分。如果房東行使收回的權利，本租約將自動修改(或終止，如果整個房屋被轉讓或分租)，以刪除自轉讓或分租的擬議生效日期起生效的房產的適用部分，儘管房東可能要求 租客簽署一份合理的修訂或其他文件反映這種減少或終止，儘管如此，承租人在收到房東S的收回意向通知後五(5)天內，可撤回 租客S隨後的轉讓/分租通知。在此情況下，業主S收回該物業(或其適用部分)的選擇應屬無效，且無效，租客不得在該要求被撤銷之日起一百八十(180)日內重新提交相同或實質相同的轉讓或分租通知書。
| 8.19. | 賠償。以下內容作為新的第28.3節添加到 租賃中： |
·第283條業主S彌償。房東在此同意賠償、保護和保護租户和租户不受任何和所有因房東或房東的疏忽或故意不當行為而引起、索賠、指控或招致的財產損失、人身傷害或任何其他事項的傷害。 因房東或房東任何一方的疏忽或故意不當行為而在物業內、處或附近發生的任何事件、狀況、事項或事情。
E-24
| 8.20. | 毀壞房屋。應修改《租約》第12.2節，在其第二句之後插入以下內容： |
？除上述規定外，如果本租約 迄今未按上述規定終止，且房東在房東發出的預計恢復日期後80天內仍未按照本條款第12.2條的要求修復房屋(如因不可避免的延誤而延長該日期)，則承租人有權在該80天屆滿後15天內通知房東終止本租約。
| 8.21. | 轉讓和轉租。儘管租約中有任何相反規定，(A)承租人可以在未經房東同意的情況下將全部或部分物業轉租或許可給朋友(定義見下文)用於任何允許的用途，前提是：(I)Tempus Labs，Inc.(原租户)或指定的朋友(定義如下)是本租户，並且(Ii)該轉租或許可以其他方式滿足租約第14條的要求。就租賃而言，術語朋友應指且 包括Lightbank(指定的朋友)和指定的朋友已在其中進行大量投資的任何實體，只要滿足以下條件：(I)原始租户或Origins的關聯公司租户或指定的朋友是本租約項下的租户，以及(Ii)原始租户在轉租或許可時由相同的個人和/或 控制原始租户的實體控制(如租約第1.2節所定義)。 |
| 8.22. | 拆遷承租人S改建。儘管租約第4.2(D)節有任何相反規定，承租人特此請求房東在房東批准承租人S關於承租人S工程的計劃和規格時，通知承租人(搬遷通知)承租人S工程中房東將要求承租人在租賃期限屆滿或提前終止時拆除的任何部分，前提是房東應僅要求承租人拆除在業主S合理判斷下屬於下列性質的部分：(I)需要拆除和維修費用大大超過與標準辦公設施改善相關的拆除和維修費用，包括，但不限於，承租人或其代表就實驗室用途及實驗室空間、內部樓梯、加高地板、個人浴缸及淋浴裝置、拱頂、卷式檔案系統及結構改動及修改而作出的一切改動，或(Ii)與實驗室用途及實驗室場地有關的非建築標準安裝及改動，或(Ii)與搬遷通知未包括在搬遷通知書內的承租人S工程有關的部分，均可在租約期滿或提前終止後留在處所內。如本文所用，標準辦公室改進包括但不限於工作站、辦公室、會議室、食品儲藏室、信息技術室和標準辦公室擴建工程中常見的其他空間。儘管有第8.22節的規定，承租人承認與建造實驗室空間相關的所有非建築標準工作應由承租人按租期屆滿或提前終止租期之前的費用進行拆除，業主沒有義務在搬遷通知中註明。 |
| 8.23. | 電梯。儘管租約第10.3節有相反規定，但超出第10.3節規定的天數和時間使用貨運電梯的標準建築費用不得超過業主S的實際費用自掏腰包貨運電梯在這樣的日子和時間運行的費用。 |
| 8.24. | 補救措施。將以下條款作為新的第17.1(D)和(E)條添加到租約中： |
(D)豁免。承租人明確放棄向房東S送達任何法定要求或通知，這是房東S啟動對承租人的驅逐程序的先決條件，包括735《國際勞工公約》第5/9 209條和第5/9 210條規定的要求和通知。
E-25
(E)減輕處罰。如果在發生任何違約事件後，房東終止了租客S的佔有權，則在法律要求的範圍內，房東將採取商業上合理的努力，試圖以房東可能接受的條款和條件重新出租該房產，以減輕因租客S違約而給房東造成的損害。雙方特此同意，如果房東租賃代理將該房產列為可供租賃，則房東將被視為已採取商業上合理的努力重新出租該房產，其方式與該租賃代理列出大樓內所有其他空置空間的方式相同。此外，房東S減輕責任的義務受制於以下條件：(I)房東沒有義務為該房產招攬或與任何其他潛在租客談判，直到房東獲得對該房產的全部和完全的佔有，包括但不限於，重新出租該房產的最終且不可上訴的法律權利，以免除租客的任何索賠(或租户S書面承認，房東有權獨佔該房產，並有權因本租約項下租户違約而有權租賃該房產)；(Ii)房東沒有義務優先於將該樓宇內適合該準租客使用的其他樓宇轉租給目前可供租客使用的其他樓宇；。(Iii)房東沒有義務將該樓宇租給另一位租客，其租金低於在與該樓宇相同市場面積的同類樓宇內同類空間當時的公平市價租金；。(Iv)房東並無義務根據房東當時對樓宇內類似空間的現行租賃政策所訂下的條款和條件簽訂新租約；。及(V)如業主S合理地認為 沒有足夠的財政資源或經營經驗以一流的方式經營物業，則業主並無責任與任何建議的替代租客訂立租約。承租人放棄並在法律允許的最大範圍內，在房東為執行本租約條款而採取的任何行動中主張的任何權利、任何抗辯、反索賠或與房東減輕損害有關的抵銷或補償權利，除非房東未能按照第17，1(E)條的 要求行事。
| 8.25. | 公用事業。承租人承認，自交付日期起，為房產提供服務的公用事業不會與為箭牌空間剩餘部分提供服務的公用事業分開，承租人將(I)根據承租人S與箭牌達成的協議向箭牌支付物業公用事業費用的公平份額，或在收到物業發票後十五(15)天內向業主支付00英鎊，作為租賃項下的額外租金，前提是房東支付物業和箭牌空間的公用事業費用，並向承租人支付公平份額的發票(不含任何行政費用)。我的這種公用事業分離應由承租人根據租約第4條自費執行，前提是如果沒有根據本租約附件E第6.03節的規定將第三個擴展空間添加到 場所或以其他方式，並且如果承租人在適用的承租人RoFo響應期內未能就提供 空間(S)提供包括全部或部分第三個擴展空間的RoFo行使通知(S)，然後，房東有權要求租户將其公用事業與箭牌空間剩餘部分的公用事業分開，但分離的生效日期不得早於2019年5月31日。 |
E-26
| 8.26. | 存儲空間。Lightbank和房東已經簽訂了一份日期為2012年11月30日的存儲空間租賃協議(Lightbank存儲租賃協議)，以購買7這是600號大樓的樓層(Lightbank存儲 Spate)。如果Lightbank行使本附件E第6.03(A)節所述的終止Lightbank租賃的選擇權，Lightbank存儲租賃將在Lightbank租賃終止的同一天自動終止 。只要Lightbank行使其終止Lightbank租賃的選擇權，因此，Lightbank存儲租賃、業主和租户應與業主S簽訂標準形式的Lightbank存儲空間租賃 (Tempus存儲租賃)，租户合理地接受，該存儲空間的當時市場租金為該存儲空間的當時市場租金，期限與租賃相同，交付日期為 ，開始日期為Lightbank存儲租賃終止日期後一天。承租人承認，業主在根據Tempus存儲租賃將Lightbank存儲空間交付給承租人之前，沒有義務要求Lightbank移走當時位於Lightbank存儲空間中的任何財產，也沒有義務對Lightbank存儲空間進行任何 其他改進，承租人應接受Lightbank存儲空間和當時位於Lightbank存儲空間的財產。 |
| 8.27. | 執行死刑。雙方確認並同意他們打算通過電子方式進行本次交易，本租約可通過電子簽名方式簽署，在任何情況下，電子簽名均應被視為原始簽名，並應與原始簽名具有同等效力。但不限於，除了電子生成的簽名之外，電子簽名還應包括原始簽名的傳真版本或原始簽名的電子掃描和傳輸版本(例如，通過pdf)。 |
| 9. | 實驗室使用。應將以下條款作為新的第3.2和3.3節添加到租約中： |
第3.2節實驗室使用和實驗室空間。作為承租人S工程(定義見附件D)的一部分，承租人應在房屋的一部分(實驗室空間)建造一個用作實驗室和測試設施的設施(實驗室使用)。承租人向業主提交的S平面圖(定義見附件D第3節)應明確指定將構成實驗室空間的房屋部分。
(A)在不限制租賃和附件D的要求(包括但不限於以下第8.1節)的情況下，承租人應根據(I)美國衞生與公眾服務部作為HHS出版物第#號出版的《微生物和生物醫學實驗室中的生物安全》(第5版)建造實驗室空間。美國疾病控制與預防中心(CDC)21-1112,2009年12月修訂，(Ii)美國衞生與公眾服務部於2013年11月發佈的《涉及重組或合成核酸分子研究的NIH指南》(NIH指南)，以及(Iii)行業中普遍使用的空氣質量和危險材料標準，例如(但不限於)ASHRAE和ANSI指南。
(B)儘管有第8.1條的相反規定，承租人應在必要時維護、修理和更換由承租人或代表承租人對實驗室空間進行的所有改動，無論該等保養、修理或更換是結構性的、對建築系統的、或位於房屋外的(結構性的、與建築系統有關的、或位於房屋外的，稱為實驗室結構/系統修理)，並在必要時由承租人或其代表對實驗室空間進行維護、修理和更換，費用由S承擔。實驗室結構/系統維修應視為變更，並且在符合以下第四條規定的情況下，業主可自行選擇由承租人S承擔費用進行實驗室結構/系統維修。
E-27
(C)儘管第10.4條有相反規定，房東不得在實驗室空間內進行任何清潔或清潔服務，而承租人應自費在實驗室空間內執行或安排執行租户所需的所有清潔或清潔服務。
| 部分 | 3.3醫療廢物。 |
| (a) | 承租人特此同意應要求向房東提供書面證據，證明承租人已制定關於在場所識別、收集、儲存、淨化和處置危險醫療廢物的書面政策(《醫療廢物政策》)。承租人還同意，此類醫療廢物政策應遵守適用的法律要求，並應包含以下內容：(I)承租人S的員工、代理人和承包商應明確禁止以違反醫療廢物政策條款的方式處置任何危險的醫療廢物。(Ii)所有此類危險醫療廢物將由合格的一方按照對此事項有管轄權的任何地方、州或聯邦實體的所有適用法律要求(包括但不限於《職業安全與健康法》)進行收集、儲存、淨化和移出場地和不動產；承租人及其僱員、代理人和承包商應始終採用適當的程序，包括但不限於使用標籤、標誌或其他適當的書面溝通，以防止因承租人收集、儲存、淨化和處置危險醫療廢物而對房屋和不動產造成意外傷害或疾病。承租人特此承諾並同意，在合同期內的任何時間，承租人及其員工、代理人、承包商和任何第三方在佔用或在場的任何時間均應遵守醫療廢物政策的條款和條件。 |
| (b) | 租户應向房東和房東方進行賠償、辯護並使其免受任何和所有 責任、義務、損害賠償、罰款、索賠、成本、收費或開支，包括但不限於合理的律師費、貸款費用、罰款或因租户違反本第3.3條而產生或產生的罰款或處罰 |
| (c) | 就第3.3條而言，危險醫療廢物應包括但不限於以下內容：任何潛在傳染性材料;任何形式的血液和其他體液（包括但不限於實驗室樣本）;任何被潛在傳染性物質或血液或其他體液污染的材料; 針頭和注射器;手套和牀單;制服或洗衣房;以及用於清潔上述任何物品的清潔設備或材料。 |
E-28
附件E-1
第一、第二和第三擴展空間
A-第一擴張空間
B秒擴展空間
C-第三擴展空間
E-1-1
附件F
清潔規範
F-1
附件G
房舍驗收通知書
| 日期 |
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| 租客 |
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| 地址 |
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| ||
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Re：截至2018年，EQC 600 West Chicago Property LLC作為房東，Tempus Labs，Inc.作為承租人，就其中描述的某些物業(包括位於伊利諾伊州芝加哥西大道600號的大樓中的78,017平方英尺可出租平方英尺)發出的關於該特定租賃協議的房地接受信。
尊敬的_
根據上述租賃條款和條件，承租人確認並同意：
| 1. | 承租人於201_年月_日接受對該處所的管有。 |
| 2. | 該房屋是在租賃條款所要求的條件下交付給租户的。 |
| 3. | 生效日期為_。 |
| 4. | 租約的到期日為_。 |
| 5. | 如果租户希望行使續約選擇權，租户應在不遲於_ |
| 6. | 如果承租人希望取消終止租約選項，承租人應在_如果承租人正確行使終止選擇權，提前終止日期應為_。 |
G-1
請在提供的空白處簽署本房屋驗收通知書的所有三份副本，並將兩份完整簽署的副本退回給我，以確認上述情況。承租人未能在本函發出之日起30天內簽署並退還本函，或對本函所載陳述提出書面異議，應視為承租人批准本函所載陳述。
真誠地
|
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| 授權簽字人 | ||
| 已確認並已接受： | ||
| 租户： |
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| 作者： |
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| 姓名： |
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| 標題： |
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| 日期： |
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G-2
附件H
格式信用證
[信用證開證人信頭]
代表不可撤銷信用證編號。__________________。
先生們：
我們在此開出我們無條件的、不可撤銷的、不可撤銷的第_________。以你方為受益人的即期匯票(S)，金額不超過_，即日起生效。
所有如此開出的匯票必須註明為不可撤銷信用證項下開具。[開證行]不是的。_________。日期_年__月__日
本信用證由我方辦事處_本信用證的一項條件是，它應自動延長12個月至 _。[插入租約到期後60天的日期]，除非我方按上述地址以掛號信形式書面通知貴方(並於信用證到期日至少60天前寄出一份TO ________________________________________________________________________)副本)，否則信用證不得延期，如果本信用證不能如上所述延長 個額外期限，您可以在本信用證下開立。該匯票應以即期匯票的形式開具，必須在信用證到期日之前提交給美國。未經您同意，本信用證不得修改或撤銷。本信用證分多張匯票付款，可由貴方轉讓，不收取額外費用。
提款可傳真至我們的傳真號碼_。如果是傳真交單，則原始匯票和信用證必須在傳真交單當天由隔夜快遞公司發送。只有在收到匯票正本和信用證後，我們才能在上述辦事處付款。
如果付款要求在中部時間上午11：00之前提交，應在下一個工作日的中部時間下午4：00之前向您支付所要求的即期可用資金金額。如果付款要求是在中部時間上午11：00之後提交的，應在第二個工作日的中部時間 下午4：00之前向您支付所要求的即期可用資金金額。
H-1
我們在此承諾立即承兑你方開出的以美國為付款人的即期匯票，並註明我方信用證編號。_可在此LEI上提取的金額[信用證，憑本合同所附附表A格式的即期匯票，於本合同有效期屆滿前的正常營業時間內，在我行上述指定的辦事處開出。
除非在此明確聲明，否則本承諾不受任何協議、要求或資格的約束。 本信用證項下我們的義務是我們的個人義務，決不取決於與此有關的報銷或我們完善任何留置權、擔保權益或任何其他報銷的能力。
除非另有明確説明，本信用證受國際商會出版物第590號《1998年國際備用慣例》約束。
[信用證的出票人]
H-2
信用證附表A
對於收到的價值
即期電匯到_。日期：_
致：[信用證的出票人]
[城市、州]
H-3
對租賃協議的第一次修訂
租賃協議的第一個修正案(本修正案)於2018年1月30日(生效日期)由特拉華州有限責任公司(房東)EQC 600 West Chicago Property LLC和特拉華州公司(Tenant)旗下Tempus Labs，Inc.之間進行並簽訂。
獨奏會
| A. | 房東和租客是2018年1月18日的特定租賃協議的當事人(該租賃在本文中稱為租賃)。根據本租約。房東已將位於伊利諾伊州芝加哥西芝加哥大道600號的大樓(俗稱600 West Chicago)五樓目前約有78,017平方英尺的可出租空間(樓房)租給租户(樓房)。 |
| B. | 承租人和房東共同希望在符合下列條款和條件的前提下修改租約。 |
因此，考慮到本合同所載的相互契諾和協議以及其他良好和有價值的對價，房東和租客同意如下：
| 1. | 修改我新臺幣。自本合同生效之日起生效(除非本節特別提及不同的生效日期(S))，房東和租客同意根據以下條款和條件修改租約： |
| 1.01 | 修改可出租廣場的素材。 |
| a. | 現對《租約》第1.1節所載基本租賃條款中名為《房地面積》和《承租人S按比例分攤》的段落、《租約附件E》第5.01節和第5.03節、《租約》附件G以及《租約》中的任何其他引用中所述的房舍可出租平方英尺面積進行了修改，刪除78,017號，代之以79,241號。 |
| b. | 現對本租約附件E第6.01(A)節以及本租約中的任何其他引用所述的第一擴展空間的可出租平方英尺面積進行修改，刪除數字5,605，代之以數字5,818。 |
| c. | 現對本租約附件E第6.02(A)節以及本租約中的任何其他引用所述的第二擴展空間的可出租平方英尺面積進行修改，刪除4,099號，代之以3,993號。 |
| d. | 現對本租約附件E第6.03(A)節以及本租約中的任何其他引用所述的第三擴展空間的可出租平方英尺面積進行修改，刪除數字？28,798，代之以數字？28,592。 |
| e. | 房東和租客約定並同意，本第1.01節中規定的可出租廣場素材面積是正確的，不得重新測量，除非與該可出租廣場素材相關的區域實際發生實際變化。 |
| 1 |
| 1.02 | 承租人S按比例分成。承租人S的比例份額，如租賃第1.1節所載基本租賃條款中題為承租人S比例份額的第 段所述，應修改為刪除百分比{6.5281%，代之以數字 6.6305%。 |
| 1.03 | 施工津貼；申請金額；未使用津貼。 |
| a. | 現修改租約附件D第7(A)節所述的建築津貼，刪除65,071,105.00美元，代之以5,150,665.00美元。 |
| b. | 現修改租約附件D第7(C)節所述的申請金額，刪除金額1,170,255.00，代之以金額1,188,615.00。 |
| c. | 現修改租約附件D第7(H)節所述的未使用津貼，刪除$1,267,776.25，代之以$1,287,666.25。 |
| 1.04 | 附件A和E-1。附件A，房屋平面圖，至 本租約現予刪除，代之以本修正案所附的附件A，房屋平面圖。現刪除本租約附件E-1的第一、第二和第三擴展空間，代之以本修正案附件附件E-1的第一、第二和第三擴展空間。 |
| 1.05 | 固定租金表。現刪除租約附件C，固定租金明細表，代之以本修正案附件附件C，固定租金明細表。租客先前已向業主繳存149,532.58美元，由業主應用於租金解除期後根據租約到期的首個月S固定租金。 租客承認，根據本修訂對固定租金的調整，該首個月S固定租金有所增加，租客應額外欠下2,346.00美元作為該首個月的固定租金。 |
| 1.06 | 更正。 |
| a. | 應刪除租約第2.3節和租約附件D第7(C)節中提到的免租期，代之以租期。 |
| b. | 應刪除租賃附件D第2(A)節第2(A)節第二行中提到的額外金額，代之以申請金額。 |
| c. | 本租約附件E第8.11節中關於房東相關方的兩處提法應予以刪除，代之以房東相關方。 |
| 2. | 其他的。 |
| 2.01 | 本修正案及其附件包含在本修正案中，並作為本修正案的一部分，闡述了雙方就本修正案所述事項達成的完整協議。目前還沒有其他口頭或書面陳述或協議。本修正案僅適用於房東和租客及其允許的繼承人和受讓人，並僅對他們具有約束力。承租人在任何情況下均無權獲得任何租金減免、改善津貼、租賃改善或物業的其他工作，或承租人可能因訂立租約而獲提供的任何類似經濟優惠 ，除非本修正案有明確規定。 |
| 2 |
| 2.02 | 除在此修改或修訂外，本租賃的條款、條件和條款應保持不變 並且完全有效。 |
| 2.03 | 如果租賃條款與本修正案的規定有任何不一致之處，應以本修正案的條款為準。 |
| 2.04 | 房東提交本修正案並不是要簽訂本修正案，而是邀請租户提出這樣的要約。在房東簽署並交付給租客之前，房東不受本修正案的約束。 |
| 2.05 | 本修訂中使用的大寫術語應具有與租賃中所述相同的定義，但僅限於該等大寫術語已在其中定義且未在本修訂中重新定義。 |
| 2.06 | 承租人特此向房東表示，承租人除了世邦魏理仕公司外，沒有與任何與本修正案有關的經紀人進行交易。承租人同意賠償房東各方，並使其免受任何其他經紀人聲稱代表承租人與本修正案有關的所有索賠。房東特此向租户聲明，除Telos Group LLC外，房東 未與任何與本修訂相關的經紀人進行交易。房東同意對任何聲稱代表房東的經紀人就本修正案提出的所有索賠向租户當事人進行賠償並使其不受損害。 |
| 2.07 | 本修正案的每個簽字人在此聲明，他或她有權代表簽字人所代表的一方簽署和交付本修正案。承租人同意，承租人只能通過房東和租客之間承認本修正案的存在，承租人不得向大樓內的任何租户或其他佔用人，或向該租户或佔用人的任何代理人、僱員、分租客或受讓人披露本修正案中包含的任何條款和條款，並且承租人還應促使租户各方(包括但不限於其經紀人)遵守本句子中規定的限制。前一句中的條款和條款在租約終止後(無論是否因時間過去或其他原因)仍然有效。 |
| 2.08 | 在解釋本修正案時，不得考慮任何推定或其他要求對起草本修正案的一方進行解釋的規則。本修正案可以副本的形式執行，並應構成對所有各方具有約束力的協議，儘管所有各方都不是正本或相同副本的簽字方，但前提是向所有各方提供一份或多份反映各方簽字的副本。雙方承認並同意，他們打算通過電子方式進行這項交易，本修正案可通過電子簽名執行，在任何情況下，電子簽名應被視為原始簽名，並應與原始簽名具有同等的效力。但不限於，除電子生成的簽名外，電子簽名還應包括原始簽名的傳真版本或原始簽名的電子掃描和傳輸版本(例如，通過pdf)。 |
| 2.09 | 本修正案包括以下展品和附件，通過引用併入本文： 展品A(房產平面圖)、展品C(固定租金明細表)和展品E-1(第一、第二和第三擴展空間)。 |
[簽名頁面如下]
| 3 |
房東和租客自上述第一年起簽署本修正案，特此為證。
| 房東： | ||
| 特拉華州有限責任公司EQC 600 West Chicago Property LLC | ||
| 作者： | /S/埃裏克·馬克思 | |
| 名字 | 埃裏克·馬克思 |
| 標題： | 授權簽字人 |
| 租户： | ||
| 特拉華州一家公司Tempus Labs，Inc. | ||
| 作者： | /s/埃裏克·萊夫科夫斯基 | |
| 名字 | 埃裏克·萊夫科夫斯基 | |
| 標題： | 首席執行官 |
| 4 |
附件A
房舍的平面圖
以下樓層平面圖 僅用於確定場地的總體輪廓，不應用於任何其他目的。所有區域、尺寸和位置都是大致的，並且所示的任何物理條件可能不存在。
附件C
固定租金表
自開業之日起，承租人應按照以下租賃條款支付房東固定租金：
| 月數 |
年增長率 固定租金 |
每月 固定租金 |
出租率 按可出租單位 平方英尺 |
|||||||||
| 1*-12# |
$ | 1,822,542.96 | $ | 151,878.58 | $ | 23.00 | ||||||
| 13-24 |
$ | 1,868,502.84 | $ | 155,708.57 | $ | 23.58 | ||||||
| 25-36 |
$ | 1,915,254.96 | $ | 159,604.58 | $ | 24.17 | ||||||
| 37-48 |
$ | 1,962,799.56 | $ | 163,566.63 | $ | 24.77 | ||||||
| 49-60 |
$ | 2,011,929.00 | $ | 167,660.75 | $ | 25.39 | ||||||
| 61-72 |
$ | 2,061,850.80 | $ | 171,820.90 | $ | 26.02 | ||||||
| 73-84 |
$ | 2,113,357.44 | $ | 176,113.12 | $ | 26.67 | ||||||
| 85-96 |
$ | 2,166,448.92 | $ | 180,537.41 | $ | 27.34 | ||||||
| 97-108 |
$ | 2,220,332.88 | $ | 185,027.74 | $ | 28.02 | ||||||
| 109-120 |
$ | 2,275,801.56 | $ | 189,650.13 | $ | 28.72 | ||||||
| 121-132 |
$ | 2,332,855.08 | $ | 194,404.59 | $ | 29.44 | ||||||
| * | 加上開始日期後的任何部分日曆月 |
| # | 須遵守租賃第2.4條 |
| 附件C
1 |
附件E-1
第一、第二和第三擴展空間
A？第一擴展空間
B.第二擴展空間
C.第三擴展空間
| 附件E-1
1 |
對租賃協議的第二次修訂
租賃協議的第二項修正案(修正案)於2018年7月30日(修正案生效日期)由特拉華州有限責任公司芝加哥金斯伯裏有限責任公司(房東)和特拉華州公司Tempus Labs，Inc.(租户)進行並簽訂。
獨奏會
| A. | 房東(作為特拉華州有限責任公司EQC 600 West Chicago，LLC的權益繼承人)和 承租人是該日期為2018年1月18日的特定租約的當事人，該租約先前已根據日期為2018年1月30日的租賃協議第一修正案(第一修正案)(統稱為 租賃)進行了修訂。根據租約，房東已將位於伊利諾伊州芝加哥西芝加哥大道600號的建築(建築)五樓目前約有79,241平方英尺的可出租平方英尺空間(原建築)出租給租户。 |
| B. | 關於向該房屋增加第一個擴展空間，承租人要求在原來的房屋中增加 第三個擴展空間(該術語在租約附件E的第6節中定義)。為此，業主和租客已就該大樓剩餘部分的不同配置達成一致，雙方希望對租約進行適當修改。 |
| C. | 承租人已要求在本合同附件A所示大樓(第四擴展空間)的第五層增加約370平方英尺的可出租空間，並要求對租約進行適當修改，業主願意按照下列條款和條件這樣做。 |
因此，考慮到在此引用的上述陳述、本文所載的相互契諾和條件以及其他有價值的對價，房東和租客同意如下：
| 1. | 第四次擴展空間和生效日期。自2018年4月20日(第四次擴建生效日期)起生效，因增加第四次擴建 空間，物業的定義由五樓的79,241平方英尺增至五樓的79,611平方英尺，而自第四次擴建生效日期起及之後，原物業及第四擴建面積合共視為租賃所界定的物業。第四次擴展空間的期限自第四次擴展生效日起算，截止於期滿日。第四個擴展空間須受租約所有條款及條件的規限，除非本協議另有明文修改，且承租人無權獲得有關原有物業的任何 津貼、減税或其他財務優惠，除非本條例就第四個擴展空間明確提供該等優惠。承租人S就第四個擴展空間與 支付租金的義務應追溯至開工之日起生效。 |
| 2. | 固定租金。自生效之日起生效，作為附件C的《第一修正案》所附的固定租金明細表全部刪除，取而代之的是本修正案所附的附件C。雙方確認租賃開始日期為2018年6月1日，到期日為2029年5月31日。 |
所有該等固定租金須由承租人根據租約條款支付。
1
| 3. | 額外保證金。不需要與本修訂相關的額外保證金。 |
| 4. | 承租人S按比例分成。自生效日期起，承租人S 對第四個擴展空間的比例為0.0310%(承租人S對整個物業的比例為6.6615%)。 |
| 5. | 費用和税金。自生效日期起，除承租人S 按比例分享原有物業外，承租人亦須根據租賃條款向承租人S支付適用於第四個擴展空間的按比例營運開支及税項。 |
| 6. | 對第四擴展空間的改進。 |
| 6.01 | 第四擴展空間的條件。承租人已檢查了第四個擴展空間，並同意 接受與原來相同的擴展空間，而業主沒有任何協議、陳述、諒解或義務來執行任何更改、維修或改進，除非本修正案另有明確規定。 |
| 6.02 | 負責改進第四擴展空間。承租人可根據作為附件D(附件D)所附的工作信函對第四擴展空間進行改進，因為附件D根據下文第6.03節進行了修改。 |
| 6.03 | 對本租約附件D(工作信函)的修正。附件D的規定適用於第四個 擴展空間，但下列規定或修改除外： |
| (a) | 附件D第1(B)及1(C)條不適用於第四擴展艙。 |
| (b) | 從第四次擴建生效之日起及之後，附件D中的房屋一詞應被視為包括第四次擴建空間。 |
| (c) | 對於承租人S在第四擴展空間內進行的工作以及附件D中對承租人施加的最後期限和義務，凡在附件D中提及租約的簽約和交付日期，該術語應被視為指本修正案的簽約和交付日期，以及承租人在第四擴展空間內進行工作之前需要向房東提供信息的情況(如果需要關於承租人S在第四擴展空間中進行的工作的額外或不同於與原房屋相關的信息的情況)，除以具體日期列出的截止日期(即租户向業主提交申請付款申請的截止日期為2019年5月31日)外，附件D所載與承租人S將在第四擴建空間進行的工作(以及與此相關的審批程序)的截止日期和時間框架應與適用於原房產的截止日期和時間 分開。例如，對於將在第四擴展空間進行的承租人S工作，承租人應至少在第四擴展空間承租人S工作開始前5天向業主提供附件D第2(C)節要求的適用於第四擴展空間的信息。 |
| (d) | 在附件D第7(A)節，全部刪除了數額5,150,665.00美元，代之以數額5,174,715.00美元。 |
2
| (e) | 在附件D第7(C)節中，全部刪除了1,188,615.00美元，代之以1,194,165.00美元。 |
| (f) | 在附件D第7(H)節中，全部刪除了1,287,666.25美元，代之以1,293,678.75美元。 |
| 7. | 擴展空間。 |
| 7.01 | 第二個擴展空間。現將本租約附件E第6.02節全部刪除。 |
| 7.02 | 第三個擴展空間。現將本租賃附件E第6.03(A)節全部刪除 ，替換如下： |
？(A)於(I)2019年6月1日及(Ii)第三擴展空間(定義見下文)交付承租人之日(該較後日期稱為第三擴展生效日期)較後日期起生效，租約中最初界定的物業將按本租約條款 增加建築第五層29,755平方英尺的一部分，並於附件E-1所示(第三擴展空間)按本租約條款 增加。第6.03(A)節規定的第三擴展空間的可出租面積應規定為第三擴展空間的可出租面積。除第6.03節明確修改外，第三個擴展空間應由承租人按租約的所有條款及條件租賃，但承租人無權獲得與租約最初批出的物業有關的任何津貼、減税或其他 財務優惠。房東和租客承認，第三擴展空間是附件E第二節中定義的可用RoFo空間的一部分，應根據第6.03節的規定添加到房屋中(包括但不限於非按比例分配的第三擴展空間租賃減值[在下面的第6.03(D)節中定義]和非按比例分配的第三次擴建空間改善津貼[在下文第6.03(C)節中定義])，而不是附件E第2節規定的報價空間。在第三個擴展生效日期之後，可用的RoFo空間不再包括第三個擴展空間。業主在收回當前租賃給箭牌的包含新走廊的部分空間的合法佔有權後，應自費在當前租賃給箭牌的特定空間內建造一條走廊(新走廊)，建設應與承租人S執行第三次擴展空間改進同時進行。
| 7.03 | 附件E-1。第一修正案附件E-1作為附件E-1被全部刪除，本修正案附件E-1取而代之。附件 E-1描繪了大樓五樓的第一個擴展空間、第三個擴展空間和新走廊的位置。除建造新走廊外，業主應(I)拆除新走廊與大樓五樓電梯大廳之間的現有門，並(Ii)將新走廊中的雙玻璃門安裝到第三擴展空間中，並將公共區域中的一扇門安裝到第一擴展空間中。上一句第(Ii)款所述工作見本修正案附件E-2。 |
| 7.04 | 箭牌租賃公司。儘管租約或本修正案中有任何相反規定，但業主同意，除非法律要求，否則不會就第一擴展空間或第三擴展空間續簽箭牌租約。截至本修正案之日，房東和箭牌正在就箭牌空間的部分(剩餘箭牌5號)就續簽箭牌租約1年(到期日為2020年5月31日)進行談判這是面積約38,327平方英尺，毗鄰(但不包括)第三個擴展空間，不包括第一個擴展空間。儘管 租約或本修正案中有任何相反規定，房東同意，除非法律要求，否則箭牌租約在2020年6月1日之後不會就箭牌剩餘的5層樓面空間再延長一年。根據租賃附件E第6.01(E)和6.03(E)節的要求，業主應做出合理努力，在箭牌租約於2019年5月31日到期時獲得第一擴展空間和第三擴展空間的所有權。 |
3
| 8. | 屋頂甲板。根據600號樓和900號樓的其他租户和佔有者使用600號樓和900號樓的房東指定的600號樓屋頂甲板的改進部分供600號樓和900號樓的租户和租户共同使用的權利，並進一步符合承租人S 遵守有關使用屋頂甲板的規章制度和規定，如使用費、出入時間和允許的活動，以及業主S預訂程序的情況下，承租人有權使用屋頂甲板。 儘管有上述規定，承租人應被允許保留屋頂甲板，用於在營業時間後舉行的私人活動。在期限內的每個日曆年內4次(按期限內的部分日曆年按比例計算)的先到先得，此類4次活動不收取使用費。 |
| 9. | 公共區域洗手間。房東應在2018年12月31日或之前完成附件E-2所示、位於600號樓5層的公共區域衞生間的整修，費用自負。 |
| 10. | 停車位。 |
| 10.01 | 業主同意，位於900停車場的3個預留停車位應為：(I)當3個預留停車位位於900停車場5樓時，從900停車場5樓至600大樓入口處的 最近的可用預留停車位，以及(Ii)當3個預留停車位不再位於900停車場5樓時，距離900停車場4樓分配給Groupon，Inc.的最近的可用預留停車位。 |
| 10.02 | 儘管有租約第10.7節的條款，截至本修訂日期，25個非預留停車位中的20個應在整個租期內位於900停車場，包括其任何擴建部分。自2018年1月24日起，房東和租客之間的特定停車協議終止，不再具有任何效力和效力。 |
| 10.03 | 從以下規定的每個相應日期開始並持續到剩餘期限，房東 根據租賃的所有條款和條件，授予租户使用下列數量的額外非預留停車位的權利和許可證，包括但不限於，承租人S有義務就此類額外的非預留停車位支付停車費： |
| 日期 |
額外的非預留停車位 | |||
| 首次擴展租金 開始日期 |
2 | |||
| 第三次擴展租金 開始日期 |
11 | |||
就租約而言，該等額外的非預留泊車位須視為非預留泊車位，並須位於900停車場內，但以900停車場內可供使用的停車位為限。
4
| 11. | 其他有關規定。房東和租客同意，自本修正案之日起生效(除非本節特別提到不同的生效日期(S))，租賃應在以下附加方面進行修訂： |
| 11.01 | 支付租金的地址和方式。關於承租人S支付租約第2.2節所述租賃到期金額的地址不再具有任何進一步效力，代之以以下地址： |
銀行：
銀行地址：
ABA編號：
帳户名：
帳號：
| 11.02 | 房東S通知地址/通知投遞地址。對租約附件E第8.01(A)節進行了修改，刪除了以前向業主發出通知的任何地址，並規定房東S根據租約發出通知或其他通信的地址為： |
芝加哥金斯伯裏有限責任公司
C/o Sterling Bay Property Management LLC
富爾頓西街1330號
Suite 800
伊利諾伊州芝加哥 60607
將副本複製到：
Sterling Bay，LLC
富爾頓街西1330號
Suite 800
伊利諾伊州芝加哥60607
收件人：
| 11.03 | 保險。本租約包括但不限於本租約附件E至第8.10節，現予修訂，以規定下列各方為額外的保險人：房東；芝加哥金斯伯裏梅茲有限公司；Sterling Bay LLC；作為管理代理的Sterling Bay Property Management LLC及其各自的繼承人和/或受讓人； 摩根士丹利銀行，N.A.，ISAOA Atima和摩根士丹利Mortgage Capital Holdings LLC，ISAOA Atima，及其各自的繼承人和/或受讓人。 |
| 11.04 | 通知。截至本合同簽訂之日，本租約第9.2節規定有權獲得通知的抵押權人的名稱和地址如下： |
摩根士丹利抵押資本控股有限責任公司
百老匯大街1585號，25樓
紐約，郵編：10036
請注意：
將副本複製到：
Paul Hastings LLP
紐約公園大道200號，郵編：10166
注意：埃裏克·F·阿倫多夫，Esq.
5
| 11.05 | 在本租約中增加下列條款作為第三十六條： |
36.WM。房東和租客同意，租客支付給房東的所有租金應符合1986年修訂的美國國税法(國税法)第512(B)(3)和856(D)節(國税法)及其頒佈的美國財政部條例(國税法條例)所指的不動產租金。如果房東以其唯一和絕對的自由裁量權確定存在任何風險，即任何租金的全部或部分不符合守則第(Br)512(B)(3)或856(D)節及其下頒佈的條例的規定，承租人同意(1)與房東合作，簽訂房東認為必要的修正案或修正案，以使所有租金符合房地產租金的資格，以及(2)允許轉讓本租約；但須按本條規定作出任何調整，以產生調整前應繳的等值租金(按經濟價值計算)。
| 11.06 | 在本租約中增加下列條款，作為第三十七條： |
37.埃裏薩。承租人表示(A)承租人或任何由承租人控制或控制的實體均不擁有摩根大通銀行(JPMorgan)或S的任何聯營公司的 百分之十(10%)或以上權益(定義見禁止交易類別豁免84-14)，且 (B)摩根大通或承租人S並無實際知悉(在採取合理努力確定該等資料的準確性後)、其任何聯屬公司於承租人或由承租人控制或控制的任何實體中擁有百分之十(10%)或以上的權益 。
| 12. | 其他的。 |
| 12.01 | 本修正案及其附件包含在本修正案中，並作為本修正案的一部分，闡述了雙方就本修正案所述事項達成的完整協議。目前還沒有其他口頭或書面陳述或協議。本修正案僅適用於房東和租客及其允許的繼承人和受讓人，並僅對他們具有約束力。承租人在任何情況下均無權獲得任何租金減免、改善津貼、租賃改善或物業的其他工作，或承租人可能因訂立租約而獲提供的任何類似經濟優惠 ，除非本修正案有明確規定。 |
| 12.02 | 除在此修改或修訂外，本租賃的條款、條件和條款應保持不變 並且完全有效。 |
| 12.03 | 如果租賃條款與本修正案的規定有任何不一致之處，應以本修正案的條款為準。 |
| 12.04 | 房東提交本修正案並不是要簽訂本修正案，而是邀請租户提出這樣的要約。在房東簽署並交付給租客之前，房東不受本修正案的約束。 |
| 12.05 | 本修訂中使用的大寫術語應具有與租賃中所述相同的定義，但僅限於該等大寫術語已在其中定義且未在本修訂中重新定義。 |
6
| 12.06 | 承租人特此向房東聲明，承租人除世邦魏理仕股份有限公司(承租人S經紀人)外，沒有與任何與本修正案有關的經紀人進行交易。承租人同意賠償房東各方，並使其免受任何其他經紀人聲稱代表承租人與本修正案有關的所有索賠。房東 特此向租户聲明，房東沒有與任何經紀人就本修正案進行交易。房東同意賠償承租方，使其免受任何聲稱代表房東與本修正案有關的經紀人的所有索賠。房東特此同意根據其與該等經紀人的書面協議，向租户S支付與本修訂相關的所有經紀佣金或尋找人S費用(如果有)。 |
| 12.07 | 本修正案的每個簽字人在此聲明，他或她有權代表簽字人所代表的一方簽署和交付本修正案。承租人同意，承租人只能通過房東和租客之間承認本修正案的存在，承租人不得向大樓內的任何租户或其他佔用人，或向該租户或佔用人的任何代理人、僱員、分租客或受讓人披露本修訂中包含的任何條款和規定，並且承租人還應促使承租人各方(包括但不限於其經紀人) 遵守本句中規定的限制。前一句中的條款和條款在租賃終止後(無論是否因時間流逝而終止)仍然有效。 |
| 12.08 | 在解釋本修正案時，不得考慮任何推定或其他要求對起草本修正案的一方進行解釋的規則。本修正案可以副本的形式執行，並應構成對所有各方具有約束力的協議，儘管所有各方都不是正本或相同副本的簽字方，但前提是向所有各方提供一份或多份反映各方簽字的副本。雙方承認並同意，他們打算通過電子方式進行這項交易，本修正案可通過電子簽名執行，在任何情況下，電子簽名應被視為原始簽名，並應與原始簽名具有同等的效力。但不限於，除電子製作的簽名外，電子簽名還應包括原始簽名的傳真版本或原始簽名的電子掃描和傳輸版本(例如，通過pdf)。 |
| 12.09 | 本修正案包含以下展品，通過引用併入本文：附件A (第四擴展空間的輪廓和位置)、附件C(固定租金明細表)和附件E-1(第一和第三擴展空間)。 |
[簽名在下一頁]
7
特此證明，業主和租户已於上文第一次寫下的日期 執行本修正案。
| 房東： | ||
| CHICAGO KINGSBURY，LLC，特拉華州有限責任公司 | ||
| 作者： | /s/安德魯·格洛爾 | |
| 姓名：安德魯·格洛爾 | ||
| 標題：授權簽字人 | ||
| 租户： | ||
| 特拉華州一家公司Tempus Labs，Inc. | ||
| 作者： | /s/埃裏克·萊夫科夫斯基 | |
| 姓名：埃裏克·萊夫科夫斯基 | ||
| 標題： | ||
8
附件A
第四擴展空間的輪廓和位置
附件C
固定租金表
（原有場地和第四擴展空間）
附件E-1
第一和第三擴展空間
附件E-2
新的走廊工作
對租賃協議的第三次修訂
租賃協議的第三項修正案(本修正案)於2018年12月26日(修正案生效日期)由特拉華州有限責任公司芝加哥金斯伯裏有限責任公司(房東)和特拉華州公司Tempus Labs，Inc.(租户)進行並簽訂。
獨奏會
| A. | 房東(作為特拉華州有限責任公司EQC 600 West Chicago，LLC的權益繼承人)和 租户是該日期為2018年1月18日的特定租約的當事人，該租約先前已由日期為2018年1月30日的租賃協議第一修正案(第一修正案)和日期為2018年7月30日的租賃協議第二修正案(第二修正案)(統稱為第二修正案)修訂。根據租約，業主已將位於伊利諾伊州芝加哥西芝加哥大道600號的大樓(即大樓)五樓目前約有79,611平方英尺的可出租平方英尺空間(現有物業)出租給租户。 |
| B. | 承租人要求將附件E-1所示大樓第五層約3,780平方英尺的可出租平方英尺的額外空間添加到目前根據 租約出售的房產中，並要求對租約進行適當修改，業主願意按照以下條款和條件這樣做。 |
| C. | 業主已確定，第三擴展空間(該術語在租約附件E 第6節中定義)將比租約中規定的更早交付給租户，雙方將根據以下條款和條件對租約進行適當修改。 |
因此，考慮到在此引用的上述陳述、本文中包含的相互契諾和條件以及其他有價值的對價，房東和租客同意如下：
| 1. | 第五次擴展空間和生效日期。 |
| 1.01 | 自(I)2019年3月1日及(Ii)第五個 擴展空間(定義見下文)交付承租人之日(該較後日期稱為第五個擴展生效日期)較後日期起生效，租約所界定的物業將因增加第五個擴展空間而增加，而自第五個擴展生效日期起及之後，根據租約及第五個擴展空間目前出售的物業將被視為租約所界定的物業。第五次擴展空間的期限為 自第五次擴展生效日起至期滿日止。第五擴展空間須受租約所有條款及條件的規限，除非本協議明文作出修改，且承租人無權 就租約下目前出售的物業獲得任何津貼、減税或其他財務優惠，除非本協議明文就第五擴展空間提供此等優惠。 |
| 1.02 | 承租人應於(I)第五擴建生效日期(第五擴建建設期)後90天及(Ii)承租人於第五擴建場地開始營業之日 較早的日期(第五擴建租金開始日期)開始支付第五擴建場地的租金。如果承租人在第五擴建建設期最後一天之前在第五擴建空間開始經營業務，則自承租人開始在第五擴建空間經營業務之日起至最後一天結束的期間 |
| 1 |
| 第五個擴建擴建期間的每個可出租平方英尺的初始年固定租金費率應與租約在第五個擴建租金開始日期最初出租的物業的每可出租平方英尺的固定租金費率相同。第五擴展空間的固定租金税率將按初始物業的固定租金税率增加的 倍及金額增加，業主及租客的意向是租約最初出租的物業的每可租平方英尺的固定租金税率與第五擴展空間的每可出租平方英尺的固定租金税率應相同。自第五次擴建租金起租日起，承租人S的比例將增加，以反映 房產計入第五次擴建空間。第五擴展空間應按實際情況交付給租户，房東不得有任何協議、陳述、諒解或義務進行任何改建、維修或改進。第五擴展空間的任何建造、改建或改善須由承租人自行承擔費用及開支，並須在各方面受租約條款所規限。 |
| 1.03 | 承租人有權獲得改善補貼(第五擴展空間改善津貼)，金額相當於第五擴展空間每可出租平方英尺65.00美元。此類第五擴展空間改進津貼應用於租户在第五擴展空間(第五擴展空間改進)中執行的改進費用。第五擴展空間的改善應包括建造一堵牆，將第五擴展空間與鄰近的辦公空間和公共區域隔開，並將第五擴展空間與鄰近的辦公空間和公共區域之間的公用設施分開。第五次擴展空間改善津貼的發放方式應與作為附件D所附的《工作信函》第7(D)、(E)、(F)和(G)節中所述的相同，並受其相同的條款和條件的約束，但為本第1.03節的目的，(I)第7(D)、(E)節中對下列條款的所有引用，(F)和(G)改為：(A)承租人？S工作改為指第五次擴展空間改善，以及(B)？建築津貼、分離工作 報銷、申請金額和津貼總額應改為指第五次擴展空間改善津貼，及(Ii)承租人可使用第五次擴展空間改善津貼的任何部分 超出第五次擴展空間改善費用的津貼。第三次擴展空間改善及第四次擴展空間改善，根據租約的規定，分別支付第一次擴展空間改善津貼、第三次擴展空間改善津貼及第四次擴展空間改善津貼。 |
| 1.04 | 承租人有權獲扣減固定租金、承租人S經營租金及 承租人S就第五個擴展空間(第五個擴展空間租金減免)初步應付的税款，為期12個月。此類第五次擴展空間租賃優惠適用於第五次擴展空間應支付的第一筆租金。儘管本協議有任何相反規定，承租人在任何情況下均無權就與第五擴展空間有關的應付租金申請第五擴展空間租金減值 (A)除非及直至承租人已佔用及經營其業務於基本上所有第五擴展空間內，及(B)如根據租約發生違約事件。 |
| 1.05 | 房東應努力在第五次擴建生效之日將第五次擴建空間的所有權交付給租户。如果承租人在第五次擴展租金開始之日之前佔用或進入第五擴展空間，承租人應支付承租人要求的所有服務費用(如貨運電梯的使用和公用設施)，承租人應 受租賃條款和條件的約束；但條件是：(I)除承租人要求的此類服務費用外，承租人不需要為任何進入支付租金 |
| 2 |
| (Br)在第五次擴展租金開始日期前，承租人經業主S批准，進入或管有第五擴展空間，目的僅為：(Br)進行裝修或安裝傢俱、設備或其他個人財產；及(Ii)在第五擴展實益入住期內，承租人無須支付租金，但須支付第五擴展空間及承租人特別要求的任何服務的水電費及清潔服務費。如果房東因任何超出房東合理控制範圍的行為或事件，包括但不限於任何租客或租户在其租賃期限屆滿後被佔用，未能在第五次擴建生效日將第五擴展空間交付給租客，則房東不承擔任何未能交付佔有的責任，且這種未能交付所有權的行為不影響租賃的有效性或房東或租户的義務，也不應被解釋為延長第五次擴展空間或房屋餘額的期限；但在此情況下，業主應盡合理努力取得第五擴展空間的佔有權。 |
| 1.06 | 在確定第五次擴建生效日期和第五次擴建租金開始生效日期後，房東和租客應立即簽署並交付反映業主按上述條款將第五擴建空間租賃給租户的租約修正案。 |
| 2. | 第一個擴展空間。經《第一修正案》第1.01(B)節修改的《租賃》附件E第6.01(A)節現作修改，將第(I)款中的第(I)款中的第(1)節改為第(I)款中的第(1)款，將第(I)款中的第(3)款改為第(I)款中的第(3)款。 |
| 3. | 第三個擴展空間。現將經《第二修正案》第7.02節修改的本租約附件E第6.03(A)節全部刪除，替換如下： |
？(A) 在(I)2019年3月1日和(Ii)第三個擴展空間(定義見下文)交付承租人之日(該較後日期稱為第三個擴展生效日期)較晚之日起生效，租約中最初定義的房產應增加5這是本文件所附附件E-1(第三擴展空間)所示建築樓層，由29 755平方英尺的可出租面積和 組成，符合本文件規定的條件。本第6.03(A)節規定的第三擴展空間的可出租面積應規定為第三擴展空間的可出租面積。除第6.03節明確修改的條款及條件外，第三擴展空間應由承租人按租約的所有條款及條件租賃，但承租人無權獲得與租約最初批租的物業有關的任何津貼、抵免或其他財務優惠。房東和租客確認第三擴展空間是附件E第2節中定義的可用RoFo空間的一部分，並應根據本第6.03節(包括但不限於非按比例分配的第三擴展空間租賃減值)添加到房屋中[在下文第6.03(D)節中定義]和非按比例分配的第三次擴建空間改善津貼[在下文第6.03(C)節中定義])，而不是附件E第2節規定的報價空間。在第三個擴展生效日期之後，可用的RoFo空間將不再包括第三個擴展空間。業主在收回當前租賃給箭牌的包含新走廊的部分空間的合法所有權後，應自費在當前租賃給箭牌 的特定空間內建造走廊(新走廊)，該建設應與承租人S執行第三次 擴展空間改進同時進行。由於在業主最初預計交付日期之前交付第三個擴展空間，承租人應向業主支付租賃項下的額外租金，以及同期租賃項下應支付的所有其他租金203,912.50美元，分別於2019年3月1日、2019年4月1日和2019年5月1日按月平均支付67,970.83美元。
| 3 |
| 4. | 箭牌租賃公司。現將《第二修正案》第7.04節全文刪除。 |
| 5. | 公共區域洗手間。如第二修正案第9節所述，自本修正案之日起，業主已完成第二修正案附件E-2所示公共區域衞生間的整修。 |
| 6. | 附件E-1。附件《第二修正案》附件E-1作為附件E-1被全部刪除，本修正案附件附件E-1被替換。附件E-1描繪了大樓五樓的第一個擴展空間、第三個擴展空間、第五個擴展空間和新走廊的位置。 |
| 7. | 編劇S出錯。應刪除《第二修正案》第二節第一行中的開始生效日期，代之以開始生效日期。 |
| 8. | 其他的。 |
| 8.01 | 本修正案及其附件(如有)在此併入本修正案並作為修正案的一部分，闡述雙方就本修正案所述事項達成的完整協議。目前還沒有其他口頭或書面陳述或協議。本修正案僅適用於房東和租客及其允許的繼承人和受讓人，並僅對房東和租客具有約束力。承租人在任何情況下均無權獲得任何租金減免、改善津貼、租賃權改善或物業的其他工作，或承租人可能因訂立租約而獲得的任何類似經濟激勵，除非本修正案有明確規定。 |
| 8.02 | 除在此修改或修訂外，本租賃的條款、條件和條款應保持不變 並且完全有效。 |
| 8.03 | 如果租賃條款與本修正案的規定有任何不一致之處，應以本修正案的條款為準。 |
| 8.04 | 房東提交本修正案並不是要簽訂本修正案，而是邀請租户提出這樣的要約。在房東簽署並交付給租客之前，房東不受本修正案的約束。 |
| 8.05 | 本修訂中使用的大寫術語應具有與租賃中所述相同的定義，但僅限於該等大寫術語已在其中定義且未在本修訂中重新定義。 |
| 8.06 | 承租人特此向房東聲明，承租人除世邦魏理仕股份有限公司(承租人S經紀人)外，沒有與任何與本修正案有關的經紀人進行交易。承租人同意賠償房東各方，並使其免受任何其他經紀人聲稱代表承租人與本修正案有關的所有索賠。房東 特此向租户聲明，房東沒有與任何經紀人就本修正案進行交易。房東同意賠償承租方，使其免受任何聲稱代表房東與本修正案有關的經紀人的所有索賠。房東特此同意，根據與租客S經紀人的書面協議，支付與本修訂相關的所有經紀佣金或尋找人S費用(如果有)。 |
| 8.07 | 本修正案的每個簽字人在此聲明，他或她有權代表簽字人所代表的一方簽署和交付本修正案。承租人同意，承租人只能通過房東和承租人之間承認本修正案的存在，承租人不得披露任何條款和規定 |
| 4 |
| 本修正案中包含的任何承租人或其他佔用人，或該承租人或佔用人的任何代理人、僱員、分租客或受讓人，以及承租人也應促使承租人 各方(包括但不限於其經紀人)遵守本句中規定的限制。上一句的條款和規定在租賃終止後(無論是否因時間流逝而終止)繼續有效。 |
| 8.08 | 在解釋本修正案時，不得考慮任何推定或其他要求對起草本修正案的一方進行解釋的規則。本修正案可以副本的形式執行，並應構成對所有各方具有約束力的協議，儘管所有各方都不是正本或相同副本的簽字方，但前提是向所有各方提供一份或多份反映各方簽字的副本。雙方承認並同意，他們打算通過電子方式進行這項交易，本修正案可通過電子簽名執行，在任何情況下，電子簽名應被視為原始簽名，並應與原始簽名具有同等的效力。但不限於，除電子製作的簽名外，電子簽名還應包括原始簽名的傳真版本或原始簽名的電子掃描和傳輸版本(例如，通過pdf)。 |
| 8.09 | 本修正案包含以下附件，並通過引用併入本文：附件E-1（現有場所、第一、第三和第五擴建空間）。 |
[簽名在以下頁面上 ]
| 5 |
特此證明，業主和租户已於上文第一次寫下的日期 執行本修正案。
| 房東： | ||
| 芝加哥金斯伯格有限責任公司， | ||
| 特拉華州一家有限責任公司 | ||
| 作者： | /s/安德魯·格洛爾 | |
| 姓名：安德魯·格洛爾 | ||
| 標題：授權簽字人 | ||
| 租户： | ||
| 特拉華州一家公司Tempus Labs，Inc. | ||
| 作者： | /S/吉姆·羅傑斯 | |
| 姓名：吉姆·羅傑斯 | ||
| 職務：財務副總裁 | ||
| 6 |
附件E-1
現有場所;第一、第三和第五個擴展空間
租賃協議第四修正案
租賃協議的第四項修正案(修正案)於2019年4月23日(修正案生效日期)由特拉華州有限責任公司芝加哥金斯伯裏有限責任公司(房東)和特拉華州公司Tempus Labs，Inc.(租户)進行並簽訂。
獨奏會
| A. | 房東(作為特拉華州有限責任公司EQC 600 West Chicago，LLC的權益繼承人)和 承租人是日期為2018年1月18日的特定租約(原租約)的當事人，該租約先前已通過日期為2018年1月30日的租賃協議第一修正案(第一修正案)、日期為2018年7月30日的租賃協議第二修正案(第二修正案)和日期為2018年12月26日的租賃協議第三修正案(統稱為租賃協議第三修正案)進行了修訂。根據該租賃，業主已將位於伊利諾伊州芝加哥芝加哥西芝加哥大道600號大樓(該大樓)五樓的現有約118,964平方英尺的可出租平方英尺空間(包括於原租約第2.1節出售的 空間、於原始租約(經修訂)附件G第6節出售的第一擴展空間及第三擴展空間、於第二修正案中出售的第四擴展空間及於第三修訂中出售的第五擴展空間)租賃予租户。 |
| B. | 承租人已要求將附件A所示大樓第五層約8,020平方英尺的可出租平方英尺的額外空間添加到目前根據租約出租的房產中，並要求對租約進行 適當修改，業主願意按照以下條款和條件進行同樣的修改。 |
| C. | 此外，承租人已要求將附件B所示大樓(第七擴展空間)第五層的約27,622平方英尺的可出租空間增加到目前根據租約出租的房產，並要求對租約進行適當修訂，業主願意 按照下列條款和條件進行同樣的修改。如表B所示，第七個擴展空間由3個空間組成：P1約有11 089平方英尺可出租，P2約有8 261平方英尺可出租，P3約有8 272平方英尺可出租。 |
| D. | 本修訂構成承租人S通知，承租人已選擇將租約及本修訂所允許的可歸屬於第一擴展空間、第三擴展空間、第五擴展空間、第六擴展空間及第七擴展空間的最高租金減免金額轉換為申請金額，雙方 希望闡明經修訂的租金減免期限及由此產生的申請金額。 |
現在， 因此，考慮到通過本參考併入本文的上述陳述、本文中包含的相互契諾和條件以及其他有價值的對價，房東和租客同意如下：
| 1. | 第六次擴展空間和生效日期。 |
| 1.01 | 自2019年3月1日(第六個擴展生效日期)起生效，租約中定義的物業將因增加第六個擴展空間而增加，而自第六個擴展生效日期起及之後，根據租約目前出售的物業及第六個擴展空間合共視為 個租賃定義的物業。第六次擴展空間的期限從第六次擴展開始 |
| 1 |
| 生效日期和到期日期結束。第六個擴展空間須受租約所有條款及條件的規限，除非本協議另有明文修改，且除非本協議就第六個擴展空間明確提供該等優惠，否則承租人 無權就目前根據租約出租的物業獲得任何津貼、減值優惠或其他財務優惠。 |
| 1.02 | 承租人應於2019年12月1日(第六次擴建租金開始日期)開始支付第六個擴建空間的租金，該日期是第六個擴建生效日期(第二個擴建擴建建設期)後275天的日期。如果承租人在第六個擴建擴建期間的最後一天之前在第六個擴展空間開始營業，自承租人在第六個擴建空間開始營業之日起至第六個擴建擴建期間的最後一天結束的時間段稱為第六個擴建受益入住期。第六個擴建空間的每可出租平方英尺的初始年度固定租金費率應與租約最初於第六個擴張租金開始日出租的物業的每可出租平方英尺的固定租金費率相同。第六個擴展空間的固定租金税率將按 初始物業的固定租金費率增加的時間和金額增加，業主和租客的意圖是使租賃最初出租的物業的每可出租平方英尺的固定租金費率與第六個擴展空間的每可出租平方英尺的固定租金費率保持相同 。自第六個擴展租金起始日起計，承租人S的比例應增加，以反映該物業計入第六個擴展空間。第六個擴展空間應按原樣交付給 承租人，房東沒有任何協議、陳述、諒解或義務進行任何更改、維修或改進。對第六個擴展空間的任何建造、改建或改善應由承租人自行承擔成本和費用，並應在各方面受租賃條款的約束。 |
| 1.03 | 承租人有權獲得改善補貼(第六擴展空間改善津貼)，金額相當於第六擴展空間每可出租平方英尺65.00美元。該第六擴展空間改善津貼適用於承租人在第六擴展空間(第六擴展空間改善)中進行改善的費用及/或根據《租約》支付第一擴展空間改善津貼、第三擴展空間改善津貼、第五擴展空間改善津貼及第七擴展空間改善津貼的規定，分別支付第一擴展空間改善津貼、第三擴展空間改善津貼、第五擴展空間改善津貼及第七擴展空間改善津貼的費用。第六次擴展空間改善津貼的發放方式應與租約附件中作為附件D的工作信函第7(D)、(E)、(F)和(G)節中所述的方式相同，並受第7(D)、(E)、(F)和(G)節的相同條款和條件的約束，不同之處在於，就第1.03節而言，寫給(A)承租人和S的工作信函中第7(D)、(E)、(F)和(G)節中的所有內容應改為指第六次擴展空間改善工作，(B)建設津貼應改為指第六擴展空間改善津貼，(C)分離工作補償，應刪除，(D)申請金額應改為指適用於第六擴展空間的申請額的那部分，如本合同附件C-4中所述，以及(E)總津貼應指(I)第六擴展空間改善津貼加(Ii)適用於第六擴展空間的那部分申請額，所有內容均見附件C-4。為免生疑問，第六個擴展空間沒有離職工作，也沒有離職工作補償。儘管第1.03節中有任何規定，也不管第六次擴展空間改進津貼是否可用於第六次擴展空間改進 |
| 2 |
| (由於承租人已選擇將第六次擴展空間改善津貼應用於房屋的其他部分)，租户契約並同意承租人應建造第六次擴展空間改進，以使第六次擴展空間的整體在裝修、材料和工藝方面與截至本修訂之日在房屋餘額方面的改善基本相似。 |
| 1.04 | 承租人有權獲扣減固定租金、承租人S經營租金及承租人S就第六個擴展空間(統稱為第六個擴展空間租金減免)而初步應付的税款，詳情請參閲本協議附件(Br)C-3，併成為本協議的一部分。該第六次擴展空間租金減免適用於第六次擴展空間的第一次租金。儘管本協議有任何相反規定，承租人在任何情況下均無權就與第六個擴展空間相關的應付租金申請第六個擴展空間租賃減值(A)，除非及直至承租人已在幾乎所有第六個擴展空間內佔用及經營其 業務，及(B)如根據租約發生違約事件。 |
| 1.05 | 如果承租人在第六次擴展租金生效日期 之前佔有或進入第六擴展空間，承租人應支付承租人要求的所有服務費用(如貨運電梯和水電費)，承租人應遵守租賃條款和條件；然而，(I)除承租人所要求的該等服務的費用外，承租人於第六個擴展租金開始日期前，即經房東S批准而進入或管有第六個擴展空間的唯一目的為進行裝修或安裝傢俱、設備或其他個人財產，及(Ii)在第六個擴展實益入住期內，承租人無須支付租金，但須支付第六個擴展空間及承租人特別要求的任何服務的水電費及清潔服務費用。 |
| 1.06 | 承租人有權獲得120,300.00美元作為第六次擴建空間的申請金額 這筆金額將與第六次擴建空間改善津貼一起支付，並根據支付條款和條件支付。 |
| 2. | 第七個擴展空間和生效日期。 |
| 2.01 | 自2019年5月1日(第七個擴展生效日期)起生效，根據租約的定義，物業將因增加第七個擴展空間而增加，而自第七個擴展生效日期起及之後，根據租約目前出售的物業及第七個擴展空間合共視為 租約所界定的物業。第七次擴展空間的期限自第七次擴展生效之日起，至期滿之日止。第七擴展空間須受 租約的所有條款及條件所規限，除非本協議另有明文修改，且承租人無權獲得與租約項下目前出售的物業有關的任何津貼、減税或其他財務優惠，除非此等 就第七擴展空間明確提供該等優惠。 |
| 2.02 | 承租人應於第七擴展空間各自的起租日期(統稱為第七擴展空間的起租日期)所載的日期(統稱為第七擴展起租日期)開始支付第七擴展空間的租金，詳情見附件 所附附件C-1，並已成為附件。如果承租人在每個相應的第七次擴建租金開始日期之前在第七擴建空間的P1、P2或P3部分開始營業，則自該承租人在第三擴建空間開始營業之日起的一段時間內 |
| 3 |
| 於P1擴建期間、P2擴建期間或P3擴建期間(視屬何情況而定)最後一天結束的第七擴展空間的各個部分分別及 合稱為第七擴展實益佔用期間。第七擴展空間每可租平方英尺的初始年度固定租金比率應與租約最初按租約出售的物業於各自第七擴展租金開始日期的固定租金比率相同。第七擴展空間的固定租金税率將按初始物業的固定租金税率增加的時間和金額增加，業主和租客的意圖是，最初由租約出租的物業的每可出租平方英尺的固定租金費率應與第七擴展空間的每可出租平方英尺的固定租金費率相同。自每個相應的第七個擴展租金開始日期開始，租户S的比例份額應增加，以反映包括在物業中的第七個擴展空間的每個相應部分。 第七個擴展空間應按原樣交付給租户，業主無需任何協議、陳述、諒解或義務進行任何改建、維修或改善。第七擴展空間的任何建造、改建或改善須由承租人自行承擔費用及開支，並須在各方面受租約條款所規限。 |
| 2.03 | 承租人有權獲得第七擴建空間的每一部分的改善津貼，金額為附件C-4中規定的金額，併成為本合同的一部分。此類津貼應分別稱為P1改善津貼、P2改善津貼和P3改善津貼。P1改善津貼、P2改善津貼和P3改善津貼統稱為第七擴展空間改善津貼。此類第七擴展空間改善津貼將用於承租人在第七擴展空間(第七擴展空間改善)和/或第一次擴展空間改善中進行改善的費用。第三，擴展空間的改進。第五次擴建面積改善及第六次擴建面積改善按租約的規定支付第一次擴建面積改善津貼、第三次擴建面積改善津貼、第五次擴建面積改善津貼及第六次擴建面積改善津貼。第七次擴建場地改善津貼的發放方式應與租賃合同所附《工作通知書》第7(D)、(E)、(1)和(G)節中所述的方式相同，並受附件D所述條款和條件的約束，但為本第2，03節的目的，第7(D)、(E)、(F)和(G)節中的所有 提及的第7(D)、(E)、(F)和(G)節應改為指第七次擴建場地改善工程，而承租人S的工作應改為指第七次擴建場地改善工程。(B)建設津貼應改為指第七擴展空間改善津貼，(C)應刪除分離工作補償，(D)申請金額應改為指本合同附件C-4所列適用於第七擴展空間的申請金額的那部分，以及(E)總津貼應指(I)第七擴展空間改善津貼加上(Ii)適用於第七擴展空間的那部分申請金額，所有內容均載於本合同所附的附件C-4。為免生疑問，第七擴展空間沒有分派工作，也不會有分派工作報銷。自第七次擴建生效之日起，租户可享受第七次擴建空間改善津貼。儘管第2.03節有任何規定，無論第七擴展空間改善津貼是否可用於第七擴展空間改善(因為承租人已選擇將第七擴展空間改善津貼應用於房屋的其他部分)，承租人契諾並同意承租人應建造第七擴展空間改善，以使第七擴展空間的整體在裝修、材料和工藝方面與截至本修訂之日對房屋剩餘部分的改善在質量、材料和工藝上基本相似。 |
| 4 |
| 2.04 | 承租人有權獲扣減固定租金、承租人S經營租金及承租人S就第七擴建空間各部分的初步應付税款，有關期間載於本協議附件附件C-3及作為本協議一部分的附件C-3。小一租房公寓。P2租金減免和P3租金減免在本文中統稱為第七擴展空間租賃減免。此類第七擴展空間租賃減免適用於針對第七擴展空間每個相應部分應支付的第一筆 租金。儘管本協議有任何相反規定，承租人在任何情況下均無權就分別與第七擴展空間的P1、P2或P3部分相關的應付租金申請P1租賃出售、P2租賃出售或P3租賃出售(視情況而定)，(A)除非及直至承租人分別佔用及經營第七擴展空間的幾乎全部 分別的P1、P2及P3部分的業務，及(B)如根據租約發生違約事件。 |
| 2.05 | 如果承租人在相應的第七次擴展租金開始日期之前佔有或進入第七擴展空間的P1、P2或P3部分，承租人應支付承租人要求的所有服務(如貨運電梯使用和水電費)，承租人應遵守租賃條款和條件；然而， (I)除承租人要求的此類服務的費用外，承租人在相應的第七次擴展租金開始日期之前，不需要為任何進入或佔有第七次擴展空間的P1、P2或P3部分的租户支付租金，該第七次擴展空間的P1、P2或P3部分僅用於根據租約條款進行改善或安裝傢俱、設備或其他個人財產，以及(Ii)在每個相應的第七次擴展受益入住期內，承租人不需要支付租金，但應支付第七擴展空間各自部分的水電費和清潔服務費，以及承租人明確要求的任何服務的費用。如果房東在第七擴展生效日因任何超出房東合理控制範圍的行為或事件而未能將第七擴展空間的任何部分交付給租户，包括但不限於租户或租户在其租賃期限屆滿後繼續持有，則房東不承擔任何未能交付佔有的責任，且這種未能交付佔有的行為 不影響租約的有效性或房東或租客的義務，也不應被視為延長第七擴展空間或房屋剩餘部分的期限；但條件是，在這種情況下，房東應作出合理努力，取得第七擴展空間各自部分的佔有權。 |
| 2.06 | 承租人有權獲得附件C-4所列的相應金額，並將其作為第七擴展空間的申請金額的一部分，這些金額應分別與P1改善津貼、P2改善津貼和P3改善津貼的支付條款和條件一起支付： |
| 3. | 建造週期。儘管本租約有任何相反規定，但包括但不限於原租約附件E第6.01(B)和6.03(B)節以及第三修正案第1.02節，業主和租客同意調整第一次擴建建成期、第三次擴建建成期和第五次擴建建成期，因此相應的第一次擴建租金開始日期、第三次擴建租金開始日期和第五次擴建租金開始日期應確定在本合同所附附件附件C-1中規定的日期，並作為本合同的一部分。 |
| 5 |
| 4. | 租金減免及申請金額。基於承租人S選擇將第一次擴展空間租賃減免、第三次擴展空間租賃減免和第五次擴展空間租賃減免的最高金額轉換為申請金額，儘管租約中有相反規定， 包括但不限於原始租賃附件E第6.01(D)和6.03(D)節以及第三修正案第1.04節，承租人有權獲得關於第一次擴展空間的租金減免和申請金額。第三擴展空間和第五擴展空間均在本文件所附的附件C-3和C-4中列出，並構成本文件的一部分。 |
| 5. | 提前解約金。於第七個擴建生效日期，提前終止付款估計為7,416,677.00美元，須於釐定有關物業各部分的租金減免中所包括的租户S營運付款及租户S税款的實際金額後重新計算。為免生疑問，承租人S有效行使終止選擇權，將終止整個物業的租約，自租約附件E第3.01節所載的提早終止日期起生效。 |
| 6. | 生效日期。房東和租客確認，第一次擴建生效日期、第三次擴建生效日期和第五次擴建生效日期均為2019年3月1日。為方便起見，作為附件C-2附上了一張表，其中列出了整個房產的固定租金合計以及其他條款。 |
| 7. | 其他的。 |
| 7.01 | 本修正案及其附件(如有)在此併入本修正案並作為修正案的一部分，闡述雙方就本修正案所述事項達成的完整協議。目前還沒有其他口頭或書面陳述或協議。本修正案僅適用於房東和租客及其允許的繼承人和受讓人，並僅對房東和租客具有約束力。承租人在任何情況下均無權獲得任何租金減免、改善津貼、租賃權改善或物業的其他工作，或承租人可能因訂立租約而獲得的任何類似經濟激勵，除非本修正案有明確規定。 |
| 7.02 | 除在此修改或修訂外，本租賃的條款、條件和條款應保持不變 並且完全有效。 |
| 7.03 | 如果租賃條款與本修正案的規定有任何不一致之處，應以本修正案的條款為準。 |
| 7.04 | 房東提交本修正案並不是要簽訂本修正案，而是邀請租户提出這樣的要約。在房東簽署並交付給租客之前，房東不受本修正案的約束。 |
| 7.05 | 本修訂中使用的大寫術語應具有與租賃中所述相同的定義，但僅限於該等大寫術語已在其中定義且未在本修訂中重新定義。 |
| 7.06 | 承租人特此向房東聲明，承租人除世邦魏理仕股份有限公司(承租人S經紀人)外，沒有與任何與本修正案有關的經紀人進行交易。承租人同意賠償房東各方，並使其免受任何其他經紀人聲稱代表承租人與本修正案有關的所有索賠。房東 特此向租户聲明，房東沒有與任何經紀人就本修正案進行交易。房東同意賠償承租方，使其免受任何聲稱代表房東與本修正案有關的經紀人的所有索賠。房東特此同意，根據與租客S經紀人的書面協議，支付與本修訂相關的所有經紀佣金或尋找人S費用(如果有)。 |
| 6 |
| 7.07 | 本修正案的每個簽字人在此聲明，他或她有權代表簽字人所代表的一方簽署和交付本修正案。承租人同意，承租人只能通過房東和租客之間承認本修正案的存在，承租人不得向大樓內的任何租户或其他佔用人，或向該租户或佔用人的任何代理人、僱員、分租客或受讓人披露本修訂中包含的任何條款和規定，並且承租人還應促使承租人各方(包括但不限於其經紀人) 遵守本句中規定的限制。前一句中的條款和條款在租賃終止後(無論是否因時間流逝而終止)仍然有效。 |
| 7.08 | 在解釋本修正案時，不得考慮任何推定或其他要求對起草本修正案的一方進行解釋的規則。本修正案可以副本的形式執行，並應構成對所有各方具有約束力的協議，儘管所有各方都不是正本或相同副本的簽字方，但前提是向所有各方提供一份或多份反映各方簽字的副本。雙方承認並同意，他們打算通過電子方式進行這項交易，本修正案可通過電子簽名執行，在任何情況下，電子簽名應被視為原始簽名，並應與原始簽名具有同等的效力。但不限於，除電子製作的簽名外，電子簽名還應包括原始簽名的傳真版本或原始簽名的電子掃描和傳輸版本(例如，通過pdf)。 |
| 7.09 | 本修正案包含以下作為參考的展品：附件A(第六擴展空間)、附件B(第七擴展空間)、附件C-1(合計條款--房地和日期)、附件C-2(合計條款固定租金)、附件C-3(租約寬減期間的合計條款)、附件C-4(合計條款、改善津貼和申請金額)、以及附件C-5(合計條款、租户和S按比例分攤)。 |
[簽名在下一頁]
| 7 |
特此證明，業主和租户已於上文第一次寫下的日期 執行本修正案。
| 房東： | ||
| 芝加哥金斯伯格有限責任公司， | ||
| 特拉華州一家有限責任公司 | ||
| 作者： | /s/安德魯·格洛爾 | |
| 姓名：安德魯·格洛爾 | ||
| 標題：授權簽字人 | ||
| 租户： | ||
| Tempus Labs，Inc. | ||
| 特拉華州的一家公司 | ||
| 作者： | /S/吉姆·羅傑斯 | |
| 姓名：吉姆·羅傑斯 | ||
| 職務：財務總監 | ||
| 8 |
附件A
第六個擴展空間
附件B
第七擴張空間
附件C-1
總條款、地點和日期
部分場地和日期：
| 空間 |
RSF | 膨脹 生效日期 |
的最後一天 構建 期間 |
租金 開課 日期 |
||||||||||||
| 原始場地 |
79,241 | 不適用 | 5/31/2018 | 6/1/2018 | ||||||||||||
| 第四擴展空間 |
370 | 4/20/2018 | 5/31/2018 | 6/1/2018 | ||||||||||||
| 第一個擴展空間 |
5,818 | 3/1/2019 | 5/31/2019 | 6/1/2019 | ||||||||||||
| 第五擴展空間 |
3,780 | 3/1/2019 | 5/31/2019 | 6/1/2019 | ||||||||||||
| 第三擴展空間 |
29,755 | 3/1/2019 | 8/31/2019 | 9/1/2019 | ||||||||||||
| 第六擴展空間 |
8,020 | 3/1/2019 | 11/30/2019 | 12/1/2019 | ||||||||||||
| 第七擴張空間P-1 |
11,089 | 5/1/2019 | 4/30/2020 | 5/1/2020 | ||||||||||||
| 第七擴張空間P-2 |
8,261 | 5/1/2019 | 10/31/2020 | 11/1/2020 | ||||||||||||
| 第七擴張空間P-3 |
8,272 | 5/1/2019 | 4/30/2021 | 5/1/2021 | ||||||||||||
| 共計 |
154,606 | |||||||||||||||
| 附件C-1
1 |
附件C-2
總條款-固定條件
固定租金：
| 期間 |
年增長率 固定租金 |
每月固定 租金 |
出租率 按可出租單位 平方英尺 |
|||||||||
| 6/1/2018-5/31/20191 |
$ | 1,831,053.00 | $ | 152,587.75 | $ | 23.00 | ||||||
| 6/1/2019-8131/20192 |
$ | 2,103,548.28 | $ | 175,295.69 | $ | 23.58 | ||||||
| 9/1/2019-11/30/20193 |
$ | 2,805,171.12 | $ | 233,764.26 | $ | 23.58 | ||||||
| 12/1/2019-4/30120204 |
$ | 2,994,282.72 | $ | 249,523.56 | $ | 23.58 | ||||||
| 5/1/2020-5/31/20205 |
$ | 3,255,761.40 | $ | 271,313.45 | $ | 23.58 | ||||||
| 6/1/2020-10/31/2020 |
$ | 3,337,224.36 | $ | 278,102.03 | $ | 24,17 | ||||||
| 11/1/20204/30/20216 |
$ | 3,536,892.84 | $ | 294,741.07 | $ | 24.17 | ||||||
| 5/1/2021-5/31/20217 |
$ | 3,736,827.00 | $ | 311,402.25 | $ | 24.17 | ||||||
| 6/1/2021-5/31/2022 |
$ | 3,829,590.60 | $ | 319,132.55 | $ | 24.77 | ||||||
| 6/1/2022-5/31/2023 |
$ | 3,925,446.36 | $ | 327,120.53 | $ | 25.39 | ||||||
| 6/1/2023-5/31/2024 |
$ | 4,022,848.08 | $ | 335,237.34 | $ | 26.02 | ||||||
| 6/1/2024-5/31/2025 |
$ | 4,123,342.08 | $ | 343,611.84 | $ | 26.67 | ||||||
| 6/1/2025-5/31/2026 |
$ | 4,226,928.00 | $ | 352,244.00 | $ | 27.34 | ||||||
| 6/1/2026-5/31/2027 |
$ | 4,332,060.12 | $ | 361,005.01 | $ | 28.02 | ||||||
| 6/1/2027-5/31/2028 |
$ | 4,440,284.28 | $ | 370,023.69 | $ | 28.72 | ||||||
| 6/1/2028-5/31/2029 |
$ | 4,551,600.60 | $ | 379,300.05 | $ | 29.44 | ||||||
| 1 | 基於79，611平方英尺的場地 |
| 2 | 基於89，209平方英尺的場地（包括第一擴展空間和 第五擴展空間） |
| 3 | 基於118，964可出租平方英尺（包括第三擴展空間）的場地 |
| 4 | 基於126，984可出租平方英尺（包括第六擴展空間）的場地 |
| 5 | 基於138，073平方英尺的場地（包括第七 擴展空間的P1部分） |
| 6 | 基於由146，334平方英尺組成的場地（包括第七 擴展空間的P2部分） |
| 7 | 基於由154，606可出租平方英尺組成的場地（包括第七 擴展空間的P3部分） |
| 附件C-2
1 |
附件C-3
總條款指定租賃取消期
租金減免期：
| 空間 |
固定租金租金減免期 | 租户支付運營付款 和租户納税 租金削減期 |
||||||
| 原始場地 |
6/1/2018-5/31/2019 | 6/1/2018-5/31/2019 | ||||||
| 第四擴展空間 |
6/1/2018-5/31/2019 | 6/1/2018-5/31/2019 | ||||||
| 第一個擴展空間 |
2019年1月6日-2019年8月31日，另加減免$ | 7，039.78適用於 2019年9月1日至2019年9月30日固定租金 |
|
6/1/2019-4/30/2020 | ||||
| 第五擴展空間 |
2019年1月6日至2019年9月31日加上削減$ |
4，573.80適用於 2019年1月10日至2019年10月31日固定租金 |
|
6/1/2019-5/31/2020 | ||||
| 第三擴展空間 |
2019年1月9日至2019年12月31日，另加減免$ |
32，432.95已申請 相對於2020年1月1日至2020年1月31日的固定租金 |
|
9/1/2019-8/31/2020 | ||||
| 第六擴展空間 |
2019年1月12日至2020年3月31日，另加減免$ |
7，779.40已申請 相對於2020年4月1日至2020年4月30日的固定租金 |
|
12/1/2019-11/30/2020 | ||||
| 第七擴張空間P-1 |
2020年1月5日至2020年8月31日，另加減免$ |
10，312.77已申請 與2020年9月1日至2020年9月30日的固定租金 |
|
5/1/2020-4/30/2021 | ||||
| 第七擴張空間P-2 |
2020年1月11日至2020年12月31日，另加減免美元 |
6，443.58已應用 相對於2021年1月1日至2021年1月31日的固定租金 |
|
11/1/2020-8/31/2021 | ||||
| 第七擴張空間P-3 |
減少美元 |
4，797.76適用於固定租金 2021年1月5日至2021年5月31日 |
|
5/1/2021-12/31/2021 | ||||
| 附件C-3
1 |
附件C-4
彙總條款、改進津貼和申請金額
改進津貼和申請金額：
| 空間 |
改進 津貼 |
施用量 | 總計（改善 額外津貼 應用 金額) |
|||||||||
| 原始場地 |
參見下面#1 | |||||||||||
| 第四擴展空間 |
參見下面#1 | |||||||||||
| 第一個擴展空間 |
$ | 346,636.44 | $ | 87,270.00 | $ | 433,906.44 | ||||||
| 第五擴展空間 |
$ | 245,700.00 | $ | 56,700.00 | $ | 302,400.00 | ||||||
| 第三擴展空間 |
$ | 1,934,075.00 | $ | 446,325.00 | $ | 2,380,400.00 | ||||||
| 第六擴展空間 |
$ | 521,300.00 | $ | 120,300.00 | $ | 641,600.00 | ||||||
| 第七擴張空間P-1 |
$ | 720,785.00 | $ | 166,335.00 | $ | 887,120.00 | ||||||
| 第七擴張空間P-2 |
$ | 454,355.00 | $ | 123,915.00 | $ | 578,270.00 | ||||||
| 第七擴張空間P-3 |
$ | 413,600.00 | $ | 124,080.00 | $ | 537,680.00 | ||||||
| 合計 |
$ | 4,636,451.44 | $ | 1,124,925.00 | $ | 5,761,376.44 | ||||||
| 1. | 房東已向承租人支付原租約第2.1節和第四次擴建空間的全部建設津貼(定義見原租約附件D第7(A)節)。 |
| 附件C-4
1 |
附件C-5
合計條款：租户S按比例分成
承租人S所佔比例：
承租人S在下列時間段的比例份額為以下百分比：
| 期間 |
房客S比例份額 | |||
| 6/1/2018-5/31/2019 |
6.6615 | % | ||
| 6/1/2019-8/31/2019 |
7.4646 | % | ||
| 9/1/2019-11/30/2019 |
9.9543 | % | ||
| 12/1/2019-4/30/2020 |
10.6254 | % | ||
| 5/1/2020-10/31/2020 |
11.5708 | % | ||
| 11/1/2020-4/30/2020 |
12.2620 | % | ||
| 5/1/2021-5/31/2029 |
12.9542 | % | ||
| 附件C-5
1 |
對租賃協議的第五次修訂
租賃協議的第五項修正案(修正案)於2020年5月8日(修正案生效日期)由特拉華州有限責任公司芝加哥金斯伯裏有限責任公司(房東)和特拉華州公司Tempus Labs，Inc.(租户)進行並簽訂。
獨奏會
| A. | 房東(作為特拉華州有限責任公司EQC 600 West Chicago，LLC的權益繼承人)和 租户是該租約的當事人，該租約的日期為2018年1月18日(原租約)，該租約先前已通過日期為2018年1月30日的租賃協議第一修正案(第一修正案)、日期為2018年7月30日的租賃協議第二修正案(第二修正案)、日期為2018年12月26日的租賃協議第三修正案(第三修正案)和截至4月23日的租賃協議第四修正案進行了修訂2019年(《第四修正案》)(統稱為《租賃法案》)。根據該租約，業主已將位於伊利諾伊州芝加哥西芝加哥大道600號之大廈(樓宇)5樓現時約有154,606平方尺之可租空間 租給租户，該空間包括於原租約(經修訂)附件G第2.1節中出售之空間、於第二修正案中出售之第四擴展空間、於 第三修訂中出售的第五擴展空間及於第四修訂中出售的第六擴展空間及第七擴展空間(物業)。 |
| B. | 承租人要求將附件A所示大樓第七層約13,129平方英尺的可出租平方英尺的額外空間添加到目前根據租約出租的房產中，並要求對租約進行適當的 修改，房東願意按照以下條款和條件進行同樣的修改。 |
因此，現在，在考慮通過本參考併入本文的上述陳述、此處包含的相互契諾和條件以及其他有價值的對價(在此確認這些對價的收據和充分性)後，房東和租客同意如下：
| 1. | 第八次擴展空間和生效日期。 |
| 1.01 | 於修訂生效日期(第八個擴展生效日期)生效，租約所界定的 物業因增加第八個擴展空間而增加，而自第八個擴展生效日期起及之後，根據租約目前出售的物業及第八個擴展空間合共將被視為租約所界定的物業。第八次擴展空間的期限自第八次擴展生效之日起至期滿之日止。第八個擴展空間須受 租約所有條款及條件的規限，除非本協議另有明文修改，且除非本協議就第八個擴展空間明確提供該等優惠，否則承租人無權獲得有關根據該租約目前出售的物業而給予的任何津貼、減税或其他財務優惠。 |
| 1.02 | 承租人應於2020年12月1日(第八個擴展空間的租金開始日期)開始支付第八個擴展空間的租金。從第八個擴建生效日期開始至緊接第八個擴建租金生效日期之前的一段時間在此稱為第八個擴建擴建期間。如果租户在 |
|
|
1 |
| 第八擴建面積在第八擴建擴建期間最後一天之前，自承租人在第八擴建擴建期間開始營業之日起至第八擴建擴建期間最後一天結束的時間段稱為第八擴建受益入住期。第八擴建用地的每可租平方英尺的初始年固定租金費率應與租約在第八擴建租金開始日最初出售的房屋的每可出租平方英尺的固定租金費率相同。第八個擴展空間的固定租金税率將按初始物業的固定租金税率增加的 倍及金額增加，業主及租客的意圖是租約最初出租的物業的每可租平方英尺的固定租金比率與第八個擴展空間的每可出租平方英尺的固定租金比率應相同。自第八個擴展租金起始日起，承租人S的比例將增加，以反映物業中包含第八個擴展空間。 第八個擴展空間應按實際情況交付給承租人，房東沒有任何協議、陳述、諒解或義務進行任何更改、維修或改進。第八個擴展空間的任何建造、改建或改善須由承租人自行承擔費用及開支，並須在各方面受租約條款所規限。 |
| 1.03 | 承租人有權獲得改善津貼(第八擴展空間改善津貼)，金額相當於第八擴展空間每可出租平方英尺50.00美元。此類第八擴展空間改進津貼應用於承租人在第八擴展空間(第八擴展空間改進)中執行的改進費用。第八次擴展空間改進應包括建造一堵牆，將第八次擴展空間與相鄰的辦公空間和公共區域隔開，並將第八次擴展空間與鄰近的辦公空間和公共區域之間的公用設施隔開。第八次擴展空間改善津貼的發放方式應與租約附件中作為附件D的《工作書》第7(D)、(E)、(F)和(G)節中所述的相同，並受其相同的條款和條件的約束，但就本第1.03節而言，第(Br)工作函第7(D)、(E)、(F)和(G)節中對下列術語的所有引用應具有以下含義：(A)承租人S的工作應改為指代第八次擴展空間改進：？和(B)？建築津貼、分離工作 報銷、申請金額和津貼總額應改為指第八項擴建空間改善津貼。 |
| 1.04 | 業主確認並同意，租約附件D第7(H)節對第八次擴展空間改善津貼繼續有效，如果(1)第八次擴展空間改善津貼已經完成，(2)與之相關的所有費用已經全額支付，並且使用的空間改善津貼少於整個第八次擴展空間改善津貼(未使用的部分將稱為第八次擴展空間未使用津貼)，則如果租户當時沒有違約，承租人可以要求房東將第八次擴展空間未使用津貼的 部分用於不超過164,112.50美元，或第八期擴展空間改善津貼的25%，作為就第八期擴展空間應付的固定租金、租户S經營費用及租户S税的下一期應付款項 。儘管本合同有任何相反規定，在租賃未治癒的違約持續期間，業主沒有義務允許第八擴展空間未使用津貼用於第八擴展空間租金的任何部分，而業主S只有在該違約被治癒時才恢復允許此類申請。 |
|
|
2 |
| 1.05 | 承租人有權獲減免固定租金的50%、承租人S經營租金及 承租人S就第八個擴展空間(第八個擴展空間租金減免)初步應付的税款，為期36個月。此類第八擴展空間租賃減免適用於第八擴展空間應支付的第一筆租金 。儘管本協議有任何相反規定，承租人在任何情況下均無權將第八次擴展空間租金減值用於抵銷與第八次擴展相關的應付租金 空間(A)，除非及直至承租人已在幾乎所有第八擴展空間內佔用及經營其業務，及(B)如違約事件已發生並根據租約仍在繼續。 |
| 1.06 | 如果承租人在第八次擴展租金開始日期 開始之前佔有或進入第八次擴展空間，承租人應支付承租人要求的所有服務費用(如貨運電梯使用和水電費)，承租人應遵守租賃條款和條件；然而，(I)除承租人所要求的該等 服務的費用外，承租人於第八個擴展租金開始日期前，即經房東S批准而進入或管有第八個擴展空間(br}純粹為進行裝修或安裝傢俱、設備或其他個人財產)，以及(Ii)於第八個擴展實益入住期內，承租人將無須支付租金，但應 支付第八個擴展空間及承租人特別要求的任何服務的水電費及清潔服務費用。如果房東因任何超出房東合理控制範圍的行為或事件，包括但不限於任何租客或租户在其租賃期限屆滿後被佔用，未能在第八次擴建生效之日將第八個擴展空間交付給租客，則房東不承擔任何未能交付佔有的責任，這種未能交付所有權的行為不影響租賃的有效性或房東或租户的義務，也不應被視為延長了第八個擴展空間或房屋剩餘部分的期限；但在此情況下，業主應盡合理努力取得第八擴展空間的佔有權。 |
| 2. | 提前解約金。於第八個擴建生效日期，初步終止付款估計為8,117,397.00美元，須於釐定有關物業各部分的租金減免中所包括的租客S營運款項及租客S税款的實際金額後重新計算。雙方承認並同意，為計算可歸因於第八個擴展空間的提前終止付款部分，第八個擴展空間的每可出租平方英尺僅包括40.00美元的改善津貼 。為免生疑問，承租人S有效行使終止選擇權將終止整個物業的租約，自租約附件E第3.01節規定的提前終止日期起生效。 |
| 3. | 聚合術語。為方便起見，附件中列出了與房產有關的若干術語：(I)附件A-1是對房產(第八擴展空間除外)的描述(而附件A和附件A-1一起描繪了截至生效日期的整個房產)；(I)附件C-1是一個表，列有房產總數、起租日期和整個房產的其他術語；(Ii)附件是一個表，列有整個房產的固定租金總額，(Iii)附件C-3是一張表，列明整個物業的租金減免總額及租金寬減期；(Iv)附件C-4為附件C-4，列明物業(第八個擴展用地除外)的改善津貼總額及申請金額；及(V)附件C-5為整個物業的租户S按比例分攤的總額表。 |
|
|
3 |
| 4. | 其他的。 |
| 4.01 | 本修正案及其附件(如有)在此併入本修正案並作為修正案的一部分，闡述雙方就本修正案所述事項達成的完整協議。目前還沒有其他口頭或書面陳述或協議。本修正案僅適用於房東和租客及其允許的繼承人和受讓人，並僅對房東和租客具有約束力。承租人在任何情況下均無權獲得任何租金減免、改善津貼、租賃權改善或物業的其他工作，或承租人可能因訂立租約而獲得的任何類似經濟激勵，除非本修正案有明確規定。 |
| 4.02 | 除在此修改或修訂外，本租賃的條款、條件和條款應保持不變 並且完全有效。 |
| 4.03 | 如果租賃條款與本修正案的規定有任何不一致之處，應以本修正案的條款為準。 |
| 4.04 | 房東提交本修正案並不是要簽訂本修正案，而是邀請租户提出這樣的要約。在房東簽署並交付給租客之前，房東不受本修正案的約束。 |
| 4.05 | 本修訂中使用的大寫術語應具有與租賃中所述相同的定義，但僅限於該等大寫術語已在其中定義且未在本修訂中重新定義。 |
| 4.06 | 承租人特此向房東表示，承租人沒有與除世邦魏理仕股份有限公司(承租人S經紀人)以外的任何經紀人就本修正案進行交易。承租人同意賠償房東各方，並使其免受任何其他經紀人聲稱代表承租人與本修正案有關的所有索賠。房東 特此向租户聲明，房東沒有與任何經紀人就本修正案進行交易。房東同意賠償承租方，使其免受任何聲稱代表房東與本修正案有關的經紀人的所有索賠。房東特此同意，根據與租客S經紀人的書面協議，支付與本修訂相關的所有經紀佣金或尋找人S費用(如果有)。 |
| 4.07 | 本修正案的每個簽字人在此聲明，他或她有權代表簽字人所代表的一方簽署和交付本修正案。承租人同意，承租人只能通過房東和租客之間承認本修正案的存在，承租人不得向大樓內的任何租户或其他佔用人，或向該租户或佔用人的任何代理人、僱員、分租客或受讓人披露本修訂中包含的任何條款和規定，並且承租人還應促使承租人各方(包括但不限於其經紀人) 遵守本句中規定的限制。前一句中的條款和條款在租賃終止後(無論是否因時間流逝而終止)仍然有效。 |
| 4.08 | 在解釋本修正案時，不得考慮任何推定或其他要求對起草本修正案的一方進行解釋的規則。本修正案可以副本的形式執行，並應構成對所有各方具有約束力的協議，儘管所有各方都不是正本或相同副本的簽字方，但前提是向所有各方提供一份或多份反映各方簽字的副本。雙方承認並同意，他們打算通過電子方式進行這項交易，本修正案可通過電子簽名執行，在任何情況下，電子簽名應被視為原始簽名，並應與原始簽名具有同等的效力。但不限於，除電子製作的簽名外，電子簽名還應包括原始簽名的傳真版本或原始簽名的電子掃描和傳輸版本(例如，通過pdf)。 |
|
|
4 |
| 4.09 | 本修正案包含下列展品，以供參考：展品A (第八個擴展空間)、展品A-1(剩餘部分)、展品C-1(合計條款-房產和日期)、展品C-2(合計固定租金)、展品C-3(合計條款租金減免期)、展品C-4(合計條款改善津貼和申請金額)、展品C-5(合計條款租户和S按比例分攤) |
[簽名在下一頁]
|
|
5 |
特此證明，業主和租户已於上文第一次寫下的日期 執行本修正案。
| 房東： | ||
| 芝加哥金斯伯格有限責任公司， | ||
| 特拉華州一家有限責任公司 | ||
| 作者： | /s/安迪·格洛爾 | |
| 姓名：安德魯·格洛爾 | ||
| 標題：授權簽字人 | ||
| 租户： | ||
| Tempus Labs，Inc. | ||
| 特拉華州的一家公司 | ||
| 作者： | /s/凡妮莎·羅林斯 | |
| 姓名：凡妮莎·羅林斯 | ||
| 職務：首席財務官 | ||
| 6 |
附件A
八擴張空間
附件A-1
房產剩餘者
附件C-1
總條款、地點和日期
部分場地和日期：
| 空間 |
RSF | 膨脹 生效日期 |
的最後一天 構建 期間 |
租金 開課 日期 |
||||||||||||
| 原始場地 |
79,241 | 不適用 | 5/31/2018 | 6/1/2018 | ||||||||||||
| 第四擴展空間 |
370 | 4/20/2018 | 5/31/2018 | 6/1/2018 | ||||||||||||
| 第一個擴展空間 |
5,818 | 3/1/2019 | 5/31/2019 | 6/1/2019 | ||||||||||||
| 第五擴展空間 |
3,780 | 3/1/2019 | 5/31/2019 | 6/1/2019 | ||||||||||||
| 第三擴展空間 |
29,755 | 3/1/2019 | 8/31/2019 | 9/1/2019 | ||||||||||||
| 第六擴展空間 |
8,020 | 3/1/2019 | 11/30/2019 | 12/1/2019 | ||||||||||||
| 第七擴張空間P-1 |
11,089 | 5/1/2019 | 4/30/2020 | 5/1/2020 | ||||||||||||
| 第七擴張空間P-2 |
8,261 | 5/1/2019 | 10/31/2020 | 11/1/2020 | ||||||||||||
| 第七擴張空間P-3 |
8,272 | 5/1/2019 | 4/30/2021 | 5/1/2021 | ||||||||||||
| 第八擴展空間 |
13,129 | |
第八 膨脹 生效日期 |
|
11/30/2020 | 12/1/2020 | ||||||||||
| 共計 |
167,735 | |||||||||||||||
| 附件C-1
1 |
附件C-2
總條款-固定條件
固定租金：
| 期間 |
年增長率 固定租金 |
每月固定 租金 |
出租率 按可出租單位 平方英尺 |
|||||||||
| 6/1/2018-5/31/20191 |
$ | 1,831,053.00 | $ | 152,587.75 | $ | 23.00 | ||||||
| 6/1/2019-8/31/20192 |
$ | 2,103,548.28 | $ | 175,295.69 | $ | 23.58 | ||||||
| 9/1/2019-11/30/20193 |
$ | 2,805,171.12 | $ | 233,764.26 | $ | 23.58 | ||||||
| 12/1/2019-4/30/20204 |
$ | 2,994,282.72 | $ | 249,523.56 | $ | 23.58 | ||||||
| 5/1/2020-5/31/20205 |
$ | 3,255,761.40 | $ | 271,313.45 | $ | 23.58 | ||||||
| 6/1/2020-10/31/2020 |
$ | 3,337,224.36 | $ | 278,102.03 | $ | 24.17 | ||||||
| 11/1/2020-11/30/20206 |
$ | 3,536,892.84 | $ | 294,741.07 | $ | 24.17 | ||||||
| 12/1 /2020-4/30/20217 |
$ | 3,854,220.72 | $ | 321,185.06 | $ | 24.17 | ||||||
| 5/1/2021-5/31/20218 |
$ | 4,054,155.00 | $ | 337,846.25 | $ | 24.17 | ||||||
| 6/1/2021-5/31/2022 |
$ | 4,154,796.00 | $ | 346,233.00 | $ | 24.77 | ||||||
| 6/1/2022-5/31/2023 |
$ | 4,258,791.60 | $ | 354,899.30 | $ | 25.39 | ||||||
| 6/1/2023-5/31/2024 |
$ | 4,364,464.68 | $ | 363,705.39 | $ | 26.02 | ||||||
| 6/1/2024-5/31/2025 |
$ | 4,473,492.48 | $ | 372,791.04 | $ | 26.67 | ||||||
| 6/1/2025-5/31/2026 |
$ | 4,585,874.88 | $ | 382,156.24 | $ | 27.34 | ||||||
| 6/1/2026-5/31/2027 |
$ | 4,699,934.76 | $ | 391,661.23 | $ | 28.02 | ||||||
| 6/1/2027-5/31/2028 |
$ | 4,817,349.24 | $ | 401,445.77 | $ | 28.72 | ||||||
| 6/1/2028-5/31/2029 |
$ | 4,938,118.44 | $ | 411,509.87 | $ | 29.44 | ||||||
| 1 | 基於79，611平方英尺的場地 |
| 2 | 基於89，209平方英尺的場地（包括第一擴展空間和 第五擴展空間） |
| 3 | 基於118，964可出租平方英尺（包括第三擴展空間）的場地 |
| 4 | 基於126，984可出租平方英尺（包括第六擴展空間）的場地 |
| 5 | 基於138，073平方英尺的場地（包括第七 擴展空間的P1部分） |
| 6 | 基於由146，334平方英尺組成的場地（包括第七 擴展空間的P2部分） |
| 7 | 基於159，463平方英尺（包括第八擴展空間）的場地 |
| 8 | 基於由167，735可出租平方英尺組成的場地（包括第七 擴展空間的P3部分） |
| 附件C-2
1 |
附件C-3
總條款指定租賃取消期
租金減免期：
| 空間 |
固定租金租金減免期 | 租户支付運營付款 和租户納税 租金削減期 |
||||||
| 原始場地 |
6/1/2018-5/31/2019 | 6/1/2018-5/31/2019 | ||||||
| 第四擴展空間 |
6/1/2018-5/31/2019 | 6/1/2018-5/31/2019 | ||||||
| 第一個擴展空間 |
2019年1月6日-2019年8月31日，另加減免$ | 7，039.78適用於 2019年9月1日至2019年9月30日固定租金 |
|
6/1/2019-4/30/2020 | ||||
| 第五擴展空間 |
2019年1月6日至2019年9月31日加上削減$ |
4，573.80適用於 2019年1月10日至2019年10月31日固定租金 |
|
6/1/2019-5/31/2020 | ||||
| 第三擴展空間 |
2019年1月9日至2019年12月31日，另加減免$ |
32，432.95適用於 2020年1月1日至2020年1月31日固定租金 |
|
9/1/2019-8/31/2020 | ||||
| 第六擴展空間 |
2019年1月12日至2020年3月31日，另加減免$ |
7，779.40適用於 2020年4月1日至2020年4月30日固定租金 |
|
12/1/2019-11/30/2020 | ||||
| 第七擴張空間P-1 |
2020年1月5日至2020年8月31日，另加減免$ |
10，312.77適用於 2020年9月1日至2020年9月30日固定租金 |
|
5/1/2020-4/30/2021 | ||||
| 第七擴張空間P-2 |
2020年1月11日至2020年12月31日，另加減免美元 |
6，443.58適用於 2021年1月1日至2021年1月31日固定租金 |
|
11/1/2020-8/31/2021 | ||||
| 第七擴張空間P-3 |
減少美元 |
4，797.76按當月固定租金計算 2021年1月5日至2021年5月31日 |
|
5/1/2021-12/31/2021 | ||||
| 第八擴展空間 |
|
自2020年1月12日起，固定租金減免50% 11/30/2023 |
|
|
減少50% 在該期間內 12/1/2020 11/30/2023 |
| ||
| 附件C-3
1 |
附件C-4
彙總條款、改進津貼和申請金額
改進津貼和申請金額：
| 空間 |
改進 津貼 |
施用量 | 總計（改善 額外津貼 應用 金額) |
|||||||||
| 原始場地 |
參見下面#1 | |||||||||||
| 第四擴展空間 |
參見下面#1 | |||||||||||
| 第一個擴展空間 |
$ | 346,636.44 | $ | 87,270.00 | $ | 433,906.44 | ||||||
| 第五擴展空間 |
$ | 245,700.00 | $ | 56,700.00 | $ | 302,400.00 | ||||||
| 第三擴展空間 |
$ | 1,934,075.00 | $ | 446,325.00 | $ | 2,380,400.00 | ||||||
| 第六擴展空間 |
$ | 521,300.00 | $ | 120,300.00 | $ | 641,600.00 | ||||||
| 第七擴張空間P-1 |
$ | 720,785.00 | $ | 166,335.00 | $ | 887,120.00 | ||||||
| 第七擴張空間P-2 |
$ | 454,355.00 | $ | 123,915.00 | $ | 578,270.00 | ||||||
| 第七擴張空間P-3 |
$ | 413,600.00 | $ | 124,080.00 | $ | 537,680.00 | ||||||
| 合計 |
$ | 4,636,451.44 | $ | 1,124,925.00 | $ | 5,761,376.44 | ||||||
| 1. | 房東已向承租人支付原租約第2.1節和第四次擴建空間的全部建設津貼(定義見原租約附件D第7(A)節)。 |
| 附件C-4
1 |
附件C-5
合計條款：租户S按比例分成
承租人S所佔比例：
承租人S在下列時間段的比例份額為以下百分比：
| 期間 |
房客S 比例份額 |
|||
| 6/1/2018-5/31/2019 |
6.6615 | % | ||
| 6/1/2019-8/31/2019 |
7.4646 | % | ||
| 9/1/2019-11/30/2019 |
9.9543 | % | ||
| 12/1/2019-4/30/2020 |
10.6254 | % | ||
| 5/1/2020-10/31/2020 |
11.5708 | % | ||
| 11/1/2020-11/30/2020 |
12.2620 | % | ||
| 12/1/2020-4/30/2021 |
13.3606 | % | ||
| 5/1/2021-5/31/2029 |
14.0528 | % | ||
| 附件C-5
1 |
對租賃協議的第六次修訂
租賃協議的第六項修正案(本修正案)於2021年5月4日(修正案生效日期)由特拉華州芝加哥金斯伯裏有限責任公司(房東)和特拉華州Tempus Labs，Inc.(特拉華州公司)進行並簽訂。
獨奏會
| A. | 房東(作為特拉華州有限責任公司EQC 600 West Chicago，LLC的權益繼承人)和 租户是該租約的當事人，該租約的日期為2018年1月18日(原租約)，該租約先前已通過日期為2018年1月30日的租賃協議第一修正案(第一修正案)、日期為2018年7月30日的租賃協議第二修正案(第二修正案)、日期為2018年12月26日的租賃協議第三修正案(第三修正案)、日期為4月23日的租賃協議第四修正案進行了修訂2019年(《第四修正案》)和截至2020年5月8日的《租賃協議第五修正案》(《第五修正案》)(統稱《租賃》)。根據本租賃，業主已將位於伊利諾伊州芝加哥西芝加哥大道600號的大樓(該大樓)5樓和7樓目前約有167,735平方英尺的可出租平方英尺的空間租賃給租户，該空間包括原租約第2.1節中出售的空間、附件G第6節中出售的第一擴展空間和第三擴展空間至 原始租賃(經修訂)、第二修正案中出售的第四擴展空間、第三修正案中出售的第五擴展空間、第六擴展空間和第七擴展空間在第四修正案中終止，第八擴展空間在第五修正案中終止(前提)。 |
| B. | 租户已要求在2號樓增加約12,303平方英尺的可出租空間nd將附件A所示建築樓層作為第九擴展空間(第九擴展空間)添加到目前根據租約出租的房屋中 ，並對租約進行適當修改，業主願意按照下列條款和條件進行同樣的修改。 |
因此，考慮到在此引用的上述陳述、本文中包含的相互契諾和條件以及其他有價值的對價，房東和租客同意如下：
| 1. | 第九個擴展空間和生效日期。 |
| 1.01 | 於2021年7月1日(第九個擴展生效日期)生效，根據租約的定義，物業將因增加第九個擴展空間而增加，而自第九個擴展生效日期起及之後，根據租約目前出售的物業及第九個擴展空間合共視為租約所界定的 物業。第九次擴展空間的期限自第九次擴展生效之日起，至期滿之日止。第九個擴展空間須受租約所有條款及條件的規限，但於此明確修改的條款及條件除外，且承租人無權獲得任何有關根據租約目前出售的物業而授予的任何津貼、減税或其他財務優惠，除非此等優惠已於此就第九個擴展空間作出明確規定。 |
| 1.02 | 承租人應於第九次擴建生效之日開始支付第九次擴建場地的租金 ，但須遵守下文第1.03節的規定。第九個擴展空間每可租平方英尺的初始年固定租金費率應與租約在第九個擴展生效日期最初出售的房屋的每可出租平方英尺的固定租金費率相同。第九個擴展空間的固定租金費率按 |
| 1 |
| 初始物業的固定租金費率增加的次數和金額，業主和租客的意圖是，租約最初出售的物業的每可出租平方英尺的固定租金費率應與第九擴展空間的每可出租平方英尺的固定租金費率相同。自第九個擴建生效日期起，承租人S的比例應增加至 反映該物業包含第九個擴建空間，並應等於15.0647%。第九擴展空間應按原樣交付給租户，房東不得有任何協議、陳述、諒解或 義務進行任何改建、維修或改善。第九擴展空間的任何建造、改建或改善須由承租人自行承擔成本及開支，並須在各方面受租約條款的規限。 |
| 1.03 | 自第九個擴建生效日起連續6個月內，承租人將有權獲得就第九個擴展空間(第九個擴展空間首租抵免)而初步應付的固定租金減免、租户S經營款項及 租户S税款。該第九次擴建 房屋首租減免適用於第九次擴建房屋的第一次租金。即使本協議有任何相反規定，如已發生違約事件並根據租約仍在繼續，承租人在任何情況下均無權就與第九個擴展空間相關的應付租金申請第九個擴展空間首次租賃減值。 |
| 1.04 | 除第九次擴展空間首次租賃優惠外，承租人自2024年3月1日(第九次擴展空間第二次租賃寬減期間)起連續42個月內，有權獲減免固定租金的50%、租户S經營租金及租户S首次應繳税款。此第九次擴展空間二次出租優惠適用於2024年3月1日開始的第九次擴展空間的第一次租金。儘管本合同有任何相反規定，但如果違約事件已經發生並在租約項下繼續，承租人在任何情況下都無權申請第九次擴建空間第二次租賃減免與第九次擴建空間相關的到期租金，但前提是該違約事件已被治癒。則承租人將再次有權就與第九擴展空間相關的到期租金申請第九擴展空間第二次租賃減值，而第九擴展空間第二次租賃減值期限應延長第九擴展空間第二次租賃減值暫停期間，以相當於第九擴展空間第二次租賃減值期間的金額，承租人獲得第九擴展空間第二次租賃減值的全部 利益。 |
| 1.05 | 如果房東因任何超出房東合理控制範圍的行為或事件，包括但不限於任何租客或租户在其租賃期限屆滿後被佔用，未能在第九次擴展生效之日將第九擴展空間的佔有權交付給租客，則房東不承擔任何 未能交付佔有權的責任，這種未能交付佔有權的行為不影響租約的有效性或房東或租户的義務，也不應被解釋為延長第九擴展空間或房屋餘額的期限；但在此情況下，房東應盡合理努力取得第九擴展空間的佔有權。 |
| 1.06 | 承租人承認，根據與房東的租約，第九個擴展空間以前是由Take Technologies，Inc. 租賃的，該租約於第九個擴展生效日期的前一天終止。吸收已與房東達成協議，將保留位於第九擴展空間的所有傢俱、固定裝置和設備，包括但不限於電報數據佈線和電話系統，但附件B所列物品除外(吸收S移除FF&E；除S移除FF&E以外的所有傢俱、固定裝置和設備稱為吸收S FF&E)。 |
| 2 |
| 在第九個擴建生效日的前一天，承租人同意在第九個擴建生效日接受位於第九個擴建空間的S FF&E。房東 對徵收S FF&E的條件、數量、類型或有用性不作任何陳述或擔保，承租人承認房東沒有義務檢查第九擴展空間關於徵收的條件、數量、類型或有用性。 承租人將促使徵收以銷售單據的形式向租户傳達徵收S FF&E。 |
| 2. | 提前解約金。於第九個擴建生效日期，提前終止付款估計為8,786,354.00美元，須於釐定有關物業各部分的租金減免中所包括的租客S營運付款及租客S税項的實際金額後重新計算。為免生疑問，承租人S有效行使終止選擇權，將終止整個物業的租約，自租約附件E 第3.01節所載的提早終止日期起生效。 |
| 3. | 聚合術語。為方便起見，現附上下列與物業有關的綜合條款：(I)附件A-1為物業(第九個擴建用地除外)的描述(附件A及附件A-1合共描述截至第九個擴建生效日期的整個物業)；及(Ii)附件為附件C-2為自第九個擴建生效日期開始的整個物業的固定租金合計的表格。 |
| 4. | 停車位。自第9個擴建生效日起，房東應向租户發放額外的5個預留車位，共計8個預留車位。此類額外的5個預留停車位應位於900停車場的P-4層，並應在所有其他方面 受經修訂的租約第10.7節的條款約束。 |
| 5. | 其他的。 |
| 5.01 | 本修正案及其附件(如有)在此併入本修正案並作為修正案的一部分，闡述雙方就本修正案所述事項達成的完整協議。目前還沒有其他口頭或書面陳述或協議。本修正案僅適用於房東和租客及其允許的繼承人和受讓人，並僅對房東和租客具有約束力。承租人在任何情況下均無權獲得任何租金減免、改善津貼、租賃權改善或物業的其他工作，或承租人可能因訂立租約而獲得的任何類似經濟激勵，除非本修正案有明確規定。 |
| 5.02 | 除在此修改或修訂外，本租賃的條款、條件和條款應保持不變 並且完全有效。 |
| 5.03 | 如果租賃條款與本修正案的規定有任何不一致之處，應以本修正案的條款為準。 |
| 5.04 | 房東提交本修正案並不是要簽訂本修正案，而是邀請租户提出這樣的要約。在房東簽署並交付給租客之前，房東不受本修正案的約束。 |
| 5.05 | 本修訂中使用的大寫術語應具有與租賃中所述相同的定義，但僅限於該等大寫術語已在其中定義且未在本修訂中重新定義。 |
| 3 |
| 5.06 | 承租人特此向房東表示，承租人沒有與除世邦魏理仕股份有限公司(承租人S經紀人)以外的任何經紀人就本修正案進行交易。承租人同意賠償房東各方，並使其免受任何其他經紀人聲稱代表承租人與本修正案有關的所有索賠。房東 特此向租户聲明，房東沒有與任何經紀人就本修正案進行交易。房東同意賠償承租方，使其免受任何聲稱代表房東與本修正案有關的經紀人的所有索賠。房東特此同意，根據與租客S經紀人的書面協議，支付與本修訂相關的所有經紀佣金或尋找人S費用(如果有)。 |
| 5.07 | 本修正案的每個簽字人在此聲明，他或她有權代表簽字人所代表的一方簽署和交付本修正案。承租人同意，承租人只能通過房東和租客之間承認本修正案的存在，承租人不得向大樓內的任何租户或其他佔用人，或向該租户或佔用人的任何代理人、僱員、分租客或受讓人披露本修訂中包含的任何條款和規定，並且承租人還應促使承租人各方(包括但不限於其經紀人) 遵守本句中規定的限制。前一句中的條款和條款在租賃終止後(無論是否因時間流逝而終止)仍然有效。 |
| 5.08 | 在解釋本修正案時，不得考慮任何推定或其他要求對起草本修正案的一方進行解釋的規則。本修正案可以副本的形式執行，並應構成對所有各方具有約束力的協議，儘管所有各方都不是正本或相同副本的簽字方，但前提是向所有各方提供一份或多份反映各方簽字的副本。雙方承認並同意，他們打算通過電子方式進行這項交易，本修正案可通過電子簽名執行，在任何情況下，電子簽名應被視為原始簽名，並應與原始簽名具有同等的效力。但不限於，除電子製作的簽名外，電子簽名還應包括原始簽名的傳真版本或原始簽名的電子掃描和傳輸版本(例如，通過pdf)。 |
| 5.09 | 本修正案包含以下展品，通過引用併入本文：展品A (第九個擴展空間)、展品A-1(剩餘部分)、展品B(吸收S拆遷房屋及設備)和展品C-2(合計術語和固定租金)。 |
[簽名在下一頁]
| 4 |
特此證明，業主和租户已於上文第一次寫下的日期 執行本修正案。
| 房東： | ||
| 芝加哥金斯伯格有限責任公司， | ||
| 特拉華州一家有限責任公司 | ||
| 作者： | /s/安德魯·格洛爾 | |
| 姓名：安德魯·格洛爾 | ||
| 標題：授權簽字人 | ||
| 租户： | ||
| Tempus Labs，Inc. | ||
| 特拉華州的一家公司 | ||
| 作者： | /S/吉姆·羅傑斯 | |
| 姓名：吉姆·羅傑斯 | ||
| 職務：財務副總裁 | ||
| 5 |
附件A
第九擴張空間
附件A-1
房產剩餘者
附件B
接收通知刪除FF & E
| 1. | 乒乓球桌 |
| 2. | 上升標誌（即，所有標牌均帶有“Uttake”字樣或“Uttake”徽標） |
| 3. | 播客室和播客室外的A/V旅行箱中的音頻系統和設備 |
| 4. | 鋼琴 |
| 5. | Utake是電子遊戲 |
| 6. | 東南角的分體沙發（如果有） |
| 附件B
1 |
附件C-2
總條款-固定條件
固定租金：
| 期間 |
年增長率 固定租金 |
每月固定租金 | 出租率 按可出租單位 平方英尺 |
|||||||||
| 7/1/2021-5/31/2022 |
$ | 4,459,541.28 | $ | 371,628.44 | $ | 24.77 | ||||||
| 6/1/2022-5/31/2023 |
$ | 4,571,164.80 | $ | 380,930.40 | $ | 25.39 | ||||||
| 6/1/2023-5/31/2024 |
$ | 4,684,588.80 | $ | 390,382.40 | $ | 26.02 | ||||||
| 6/1/2024-5/31/2025 |
$ | 4,801,613.52 | $ | 400,134.46 | $ | 26.67 | ||||||
| 6/1/2025-5/31/2026 |
$ | 4,922,238.96 | $ | 410,186.58 | $ | 27.34 | ||||||
| 6/1/2026-5/31/2027 |
$ | 5,044,664.76 | $ | 420,388.73 | $ | 28.02 | ||||||
| 6/1/2027-5/31/2028 |
$ | 5,170,691.40 | $ | 430,890.95 | $ | 28.72 | ||||||
| 6/1/2028-5/31/2029 |
$ | 5,300,318.76 | $ | 441,693.23 | $ | 29.44 | ||||||
| 附件C-2
1 |