附件10.4

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維多利亞房地產研究所有限公司

版權商業租賃©

租户：TELIX INTERNATIONAL PTY LTD

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目錄表

租客契諾：

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本租約由附表所指明的處所的業主與租客訂立，租期由附表所指明的生效日期起計。

本租約包括-

如果該法案適用，本租約的效力受該法案的約束。

租客與業主的契諾和協議如下-

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租客必須獲得房東或管理代理人的書面同意。

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房產或租客在房產中的合法或衡平法上的權益，除非房東或管理代理人在每一種情況下事先給予書面批准。

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在任何一種情況下

按要求支付所需的額外金額。

即使這份租約已經到期或即將結束。

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業主與租客的契諾和協議如下-

承租人在租期內或超持期間，可以與他人共同使用通常的進出房屋的方法。

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在收到書面要求時，向租户提供業主就該房產購買的保險的詳細情況。

業主與租客的契諾及協議如下-

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將於附表所指明的每個街市檢討日按物業當時的市值租金(租金)進行檢討。

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除非房東和租客另有書面協議。

R等於A乘以B除以C

凡-

“R”是由調整日期起應繳的經調整租金；

“A”是緊接調整日期前應繳的租金；

“B”為緊接調整日期前一個季度的消費物價指數；

“C”是指緊接上一調整日期前一季的消費物價指數，或如無上一調整日期，則為緊接生效日期前的季度消費物價指數。

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然後，租金和支出--或考慮到損壞或破壞的性質和程度，或考慮到租户對房舍的允許使用的任何干擾--將被暫停或停止支付，只要該房舍不適合佔用和使用。

除房東自願退出或該法(如果適用)規定的情況外，租户不會因樓內或樓內提供的任何服務停止、損壞、失敗或故障而要求或允許房東 要求賠償、補償或減免租金。“服務”包括但不限於電力、燃氣、水、灑水器、警報器、水泵、空調、供暖、冷卻或通風設備、熱水服務、清潔、電梯或自動扶梯。

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對於因非房東疏忽而造成的任何損壞或傷害，房東概不負責。該損壞或傷害包括房東的僱員、承包商、代理商、被許可人或被邀請人的財產。在法律允許的範圍內，承租人就因承租人使用房產而引起的或與之相關的所有索賠、責任、訴訟、訴訟、要求、判決或費用向房東進行賠償，並同意讓房東繼續得到賠償。

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寄往附表所列收件人的地址或電子郵件地址(視情況需要而定)，或以書面提供的當事人最後為人所知的地址或電子郵件地址， 或當事人的註冊辦事處。

在通知張貼之日之後。

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第1、2、3、4、5、6、9、12、14和16條是本租約的基本條款。如果租客違反了基本條款，房東可以接受拒絕， 如果房東不接受拒絕基本條款，並不阻止房東接受隨後對相同或另一個基本條款的拒絕。

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如果在附表中指定了擔保人，承租人必須在簽訂本租約的同一天獲得擔保人的擔保和賠償，並將已簽署的擔保和賠償交付給房東。如果房東選擇，在擔保人簽署擔保和賠償並交付給房東之前，本租約不會生效。

“澳大利亞統計局”是指澳大利亞統計局或其繼任者。

“默認”/“默認”是指承租人沒有采取合理的措施，而如果採取這些措施，本可以防止導致違反本租約規定的承租人義務的行為、事項或事情。

“法令”係指2003年零售租賃法。

“破產行為”具有1966年《破產法》第40節所賦予的含義。

“銀行擔保”是指由認可的存款機構根據1959年銀行法所作的擔保。

“建築物”是指房屋構成其一部分的建築物。

“控制”的含義與2001年“公司法”第50AA條所給出的含義相同。

“法庭”包括審裁處。

“消費者物價指數”指澳大利亞消費者物價指數，澳大利亞墨爾本所有組別指數，由澳大利亞消費者協會公佈。

“電子通信”具有2000年“電子交易(維多利亞)法”第3條所賦予的含義。

“必要的安全措施”具有該法案所賦予的含義。

“擔保人”係指附表中所指的個人或公司或其中一個或多個；

“擔保和賠償”是指REIV的標準擔保和賠償代碼142或類似形式的擔保和賠償。

“信息”用於電子通信時，具有2000年“電子交易(維多利亞)法”第3條所賦予的含義。

“房東”指附表中所指的個人或公司或法人團體或其中一個或多個，包括受讓人、遺囑執行人、管理人或房東和復原人的繼承人。

“PPSA”指2009年“個人財產證券法”。

代碼143   商業租賃 ©

“REIV”指維多利亞房地產學會有限公司ACN 004 201 897或其後繼者。

“標誌”包括廣告。

“承租人”指附表中所指的個人或公司或法人團體或其中一個或多個，包括承租人的遺囑執行人、管理人和許可受讓人，在上下文允許的情況下，還包括承租人的僱員、代理人、承包商、被許可人或受邀者。

“適用的澳大利亞標準”是指由澳大利亞標準有限公司ACN 087 326 690或其後繼者發佈的標準。

“書寫”包括以可見形式表示或複製文字、圖形或符號的所有方式，並相應地閲讀涉及書寫的表達。

代碼144   商業租賃明細表©

本租約日期：30/11/20 22

房東：科蘭投資有限公司。

代碼144   商業租賃明細表©

場地 *：

北墨爾本弗萊明頓路55號4層401、402、403和405-410單元（含）是所有權證書第10937卷中包含的土地 對開頁986、987、988和990-995（含）並顯示為 [交叉影線和影線]關於本租約所附的計劃。3051

（* 在本租約的每個部分附上計劃，如果適用）

任期：6年

學期開始日期：20年1月12日22

業主的固定裝置和配件（第5.1（a）條）：燈光配件、地板、空調、煙霧探測器以及業主安裝的所有其他配件、固定裝置和配件

（* 如果空間不足，請附加額外頁面）

進一步任期（第23條）：3年

行使續任選擇權的最後日期（第23.1（d）條）：20年8月31日28

下一個任期的開始日期（第23條）：2028年1月12日

起價 *（第1條）：每年436，506.00美元 ** / 每個日曆月**

*租金不包括商品及服務税，除非方格內出現“包括商品及服務税”或“租金無須支付商品及服務税”：

起租日期(CL1)：01/12/20 22

業主的租金及支出損失保險期(Cl2.1(H))：_

房東公共責任保險(Cl2.1(H))：$20000,000.00

不包括支出(CL 2.1)：向房地消費或提供的單獨計量的公用事業和服務。

支出、分攤方式(CL 2.3)：不適用

房屋可出租面積與建築物可出租面積的比例(Cl2.4(A))：不適用

建築物運營費用，分攤(Cl3.2(A))：不適用

許可用途(CL12.2)：辦公室、醫學影像及相關用途，須經有關當局批准(S)。

保證金(CI.16.1)：共*$         呃，還是或*相當於4.0個月租金加商品及服務税。

(*填寫所需的一項，刪除另一項)

保證金將以現金形式提供，除非方框中出現“銀行擔保”：

代碼144   商業租賃明細表©

市場租金審查日期（第24.1條）：2028年1月12日

租金日期的CPI調整（第25.1條）：_

固定租金上漲百分比或金額（第26.1條）：3.5%

固定租金上漲日期（第26.1條）：2023年12月1日、2024年12月1日、2025年12月1日、2026年12月1日、2027年12月1日、2029年12月1日和2030年1月12日

代碼144   商業租賃明細表©

作為契約執行，如果由公司執行，則按照2001年公司法第127條所述的方式執行。

代碼144A   商業租約特別條件附表©

使用本附表記錄-

[對特殊條件連續編號，從1開始]

1%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、3%、3%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%、7%

承租人應根據租約規定的義務，負責與房舍有關的清潔費用和廢物處理。

2%的費用，不包括律師費：

儘管租約有第18.1(A)(I)條，租户和房東將自行承擔準備、談判和執行本租約文件所產生的法律費用。

3%的租賃激勵措施：

A.根據承租人聘用承包商進行裝修工程的情況，房東將向承租人提供331,198.92美元加商品及服務税的獎勵，金額相當於自開工之日起18個月的一半租金加商品及服務税(獎勵)。

B.該獎勵將按如下方式支付：

I.相當於200,000美元外加商品及服務税的金額，作為對租户裝修工程的貢獻(裝修貢獻)，並在業主收到租户的有效税務發票後14天內支付；以及

二、優惠的餘額(即優惠減去裝修供款)將在租期(減租)的首18個月內以平均租金折扣形式提供給 ，方法是從2022年12月1日至2024年5月31日的18個月期間的每筆每月租金中扣除7,288.83美元(加商品及服務税)。

C.除了裝修費用和租金減免外，房東還必須在租户簽訂本租約之日起14天內向租户支付相當於15,000美元外加商品及服務税的金額，作為作為租户代理人的世邦魏理仕諮詢費(世邦魏理仕的出資)。

D.如果房東沒有在本特殊條件規定的期限內支付裝修費用或世邦魏理仕租金，則儘管本租約有任何其他規定，租户仍可將租金或租客根據租約應支付給房東的任何其他金額(除租金減免外)抵銷。

代碼144A   商業租約特別條件附表©

此特殊條件不適用於本租約的任何延期或續期

4個許可證：

承租人負責獲得與允許的使用有關的任何許可(S)，並必須確保物業的使用符合所有相關的法定和衞生部門的法規和要求，以及與承租人對物業的特定用途有關的職業健康與健康和S要求。

房東的5件作品：

A.根據雙方滿意的規格和價格，各方合理和迅速地採取行動，業主將在收到承租人或其承包商的有效税務發票(可能一次性或在業主工程相關部分完成後單獨開具)後14天內，向承租人償還下列工程(業主工程)的費用或按指示支付承租人的費用：

1.粉刷現有牆壁和門(估計費用為6765美元，不含商品及服務税)；

二、供應和安裝新的普通地毯磚(估計費用為45448美元，不含商品及服務税)；

三、更換房舍外窗的內部遮陽捲簾(X48)：(估計費用25200美元，不含商品及服務税)；

四、更換吊頂瓷磚，包括拆除現有瓷磚，但不包括拆除或更換天花板瓷磚格柵(估計費用23250.00美元，不含商品及服務税)；

V.更換基本建築物一般租賃區的LED照明裝置，包括拆除業主未負責的現有照明設備；以及

六、在一般租賃區更換新的空調調節器/旋流散熱器(估計費用為34 944.00美元，不含商品及服務税)。

B.關於特別條件5a中所指的估計費用：

房東和租客承認並同意，這些只是估計金額，可能會有所變化；

二、如果承租人估計業主工程的修訂成本(修訂成本)將比特殊情況下的估計成本超出5%以上：

1.業主可為採用與租客報價相同規格和條款的業主工程取得其他報價(業主報價)；及

2.如果業主報價中規定的金額為修訂成本的95%或更少，業主和租户必須在承租人開始工程之前同意承包商的聘用和業主工程的金額。

C.如果房東沒有在本特殊條件規定的期限內向租户償還房東的工程費用，儘管本租約有任何其他規定，租户可以用租金或租户根據租約應支付給房東的任何其他金額來抵銷未償還的金額。

D.雙方同意：

業主的作品是業主的財產；以及

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二、租客獨家使用業主的作品，在租約期間或租客獨家使用期間，房東不得將業主作品的任何部分從房產中移走。

E.特殊條件5a至c(含)不適用於本租約的任何延期或續期。

6個承租人裝修：

A.除本租約另有規定外，承租人應負責承租人所需的所有裝修工程和改建費用。

B.除非業主簽署並批准了計劃和規格，包括空調、灑水器等的變更，否則不得進行任何工程，同意不得無理扣留或拖延。

C.如果業主要求，承租人應支付業主顧問批准計劃和費用的合理費用，整個物業的初步裝修工程的費用上限為5,000美元(+GST)。

D.承租人負責就裝修工程尋求並取得相關的法定批准。

做好7件事：

A.租期屆滿或更早確定租約時，承租人將被要求：

I.在考慮到開工日期的情況下，將房舍歸還基地建築“暖殼”的標準和佈局，為免生疑問：

(A)將下列作為業主工程的一部分安裝的或在開工日期已存在的物品帶回房舍：

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(B)拆除租户或其代表在租期內安裝的設備，但不包括因合理磨損而造成的任何損壞的修理或修理的義務；

二、修復歸還房舍10套獨立套房(包括401至410套套房)所需的所有租户間圍牆和大門(如適用)；以及

三、重新粉刷所有牆壁和門，並清潔地毯，但租户不會被要求修復或修復因合理磨損而造成的任何損壞。

B.雙方同意，無論任何兼併的程度如何，承租人的所有裝修所有權，包括但不限於任何暖通空調或空調機組， 並構成承租人安裝的一部分，可由承租人在租約期滿時拆除；以及

C.為免生疑問，雙方同意本租約第10.1(C)和(E)條不適用。

8第404單元的租賃開始日期：

A.自404單元開始使用之日起，業主以與本租約相同的條款將404單元出租給租户，但在特殊條件8b中有所不同。

B.自第404號機組開工之日起，租約將更改如下：

I.附表中對“處所”的描述將改為：

北墨爾本弗萊明頓路55號第401-410室是業權證書卷10937對開本所載的土地

986-995(含)，並如本租約所附圖則所示“；

二、附表中“一詞”的描述將改為：

關於北墨爾本弗萊明頓道55號401、402、403和405-410號單位：北墨爾本弗萊明頓道55號404號單位：自404號單位開工之日起至2028年11月30日(首尾兩日包括在內)。(房東評論23.11.22：租期為6年，從2022年12月1日到2028年11月30日。)

三、“本條款的生效日期”的描述將改為：

“北墨爾本菲林明頓道55號401、402、403及405-410號單位：2022年12月1日

關於北墨爾本弗萊明頓路55號404號單位：404號單位開始工作日期。

四、起步價將更改為：

“每年436,506元不包括商品及服務税，包括：

(I)每年$370,614。北墨爾本菲林明頓道55號401、402、403及405-410號單位的商品及服務税除外；及

(Ii)每年65,892元北墨爾本弗萊明頓道55號404單元除外商品及服務税“

五、起租日期改為：

“關於北墨爾本弗萊明頓道55號401,402,403和405-410號單位：2022年12月1日

關於北墨爾本弗萊明頓路55號404單元：404單元的開工日期“

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C.如果這一特殊條件8和404單元租約的授予具有交出租約並授予該房舍(包括404單元開工日期之前定義的房舍)的新租約的效果，則雙方同意：

租約自第404號機組開工之日起交回生效；

二、房東按照與本租約相同的條款和條件向租户授予該房產(包括404單元)的新租約，但須受此特殊條件8的更改；以及

三、在房東和租客之間，房客將按照目前的狀況接管404單元，房東在移交房產之前不需要進行任何工作。

四、承租人自退還之日起解除根據此特殊條件8ci退還的租約下的所有義務，除非承租人根據其絕對酌情決定權作出選擇，否則不需要遵守退還的租約的任何良好條款。

租户應向業主支付重症監護學術基金公司ABN 45 494 705 227，作為醫療賬單服務公司為404單元準備退保契據的法律費用，金額為600美元，外加商品及服務税。

D.房東必須：

一.盡最大努力確保在本租約簽訂之日後儘快獲得404號機組的空置所有權；

二、不向重症監護學術基金公司ABN 45 494 705 227作為醫療賬單服務的租户，或租户以外的任何其他個人或實體授予任何租賃、延長或續訂租約或持有的權利；以及

三、必須強制執行其在法律上或根據租約向重症監護學術基金公司ABN 45 494 705 227以醫療賬單服務進行交易的任何權利，以便在租約到期或更早終止後立即獲得404單元的空置所有權。

9標牌：

業主將盡最大努力確保承租人或相關團體對外部建築物標牌的權利在租期內和任何後續期限內保持不變，並必須盡一切合理努力爭取業主立案法團對此類標牌權利給予任何必要的同意或批准。

10保證：

除非租户是泰利士國際私人有限公司ACN 616 657 839或相關團體，否則租户必須向房東提供個人和/或董事的擔保，以保證租户履行租約。

11業主立案法團規則：

承租人承認該房產是業主立案法團的一部分，並受業主立案法團有效的規章制度的約束。有關業主立案法團規則的副本，請參閲附件2。

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租户承諾遵守業主立案法團的現行規則和規定，並就因租客未能履行和/或遵守業主立案法團的規章制度而向其提出的任何索賠向房東進行賠償，並保持房東得到賠償，除非是由房東引起或促成的。

12保險業：

儘管第4條有任何相反規定，但如果第4條規定承租人按照其全球保險單的規定投保，並向業主提供令業主合理滿意的貨幣憑證，則該承租人被視為已遵守第4條的規定。

13業主的義務

第19條現予刪除，並以下列條文取代：

“19.業主的責任

19.1房東必須：

(A)讓租客安靜地管有房產，不受業主或任何與業主有關連的人的幹擾，只要租客按照本租契的規定行事即可；

(B)或必須促致該建築物的業主立案法團必須在保期開始時購買並保存現行的一般風險保險單：

一、建築物的損壞和毀壞，作為其重置價值；

二、清除碎屑；

三、業主在房產內的廠房和設備的細目；以及

(C)給予承租人本應享有權益的每一承按人或押記的本租契的書面同意 優先於本租約；

(D)或必須促致該建築物的業主立案法團必須：

保持結構(包括外立面和屋頂)結構完好，不受天氣影響；

二、保持業主的設施處於良好的工作狀態，但不負責根據本租約由租户負責的維修；以及

三、及時進行不屬於本租約承租人責任的任何維修，並更換任何電氣或機械裝置或設備，包括無法正常運行的空調裝置和設備以及 需要更換；以及

(E)需要業主立案法團同意或批准的任何作為或事項需要 同意或批准，房東必須盡最大努力獲得同意或批准，並在適用的情況下， 提供一切必要的協助，協助租户取得同意或批准。“

14市值租金檢討 儘管第24條有任何相反的規定，但雙方同意，無論該法是否適用，商定或確定的市場租金必須按照該法第37()條規定的標準商定或確定。

15對《一般條件》的修訂 租約的一般條款修訂如下：

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A.刪除第2.1(A)、(B)、(C)、(E)、(G)和(K)條(開支)和第3條(建築物營運開支)；

B.刪除第2.1(F)條，代之以：

“(F)清潔該處所及該處所內或供該處所使用的業主的固定附着物、裝置、工業裝置或設備的費用；”；

C.刪除第2.1(H)條，代之以：

“(H)業主就該處所就附表所指明的承保金額承擔公眾責任而收取的保險費及其他費用 (如沒有指明數額，則為$20,000,000.00)及更換該處所內的平板玻璃；”；

D.第2.1G)條修訂如下：刪去“，只要付款或償還不違反法律”一詞，代之以“但不包括任何資本或結構性成本，且付款或償還不違反法律”；

E.刪除第5.1條(維護和維修)，並替換為：

“5.1在租期及任何承租期內，承租人必須維持和保持房屋內部和業主的固定裝置至少處於與租期開始之日相同的維修狀態 ，但下列情況除外：

(A)因下列原因而需要進行的任何維修、保養或更換：

一、合理磨損；

二、不可抗力事件；或

三、房東的作為、不作為、疏忽或者違約；

(B)結構或基本建設性質的修理、保養或工程(例如包括更換該設備的任何主要部件)；或

(C)更換不能正常操作並需要更換的任何設備，或已達到經濟用途的任何設備。“

F.第5.5條修正如下：

一、刪除第5.5(A)條；

二、第5.5(F)條現予修訂，在第二行的“玻璃破碎或損壞”之後加入“在房產內”；

三、第5.5(G)條現予修訂，在“窗或門裝置”之後加入“如該等窗或門裝置並不構成該處所所在土地的共同財產的一部分，”；及

四、刪去第5.5(H)條；

G.修訂第12.4條，刪去“臨時或”等字；

H.修訂條例草案第12.5條，以“承租人對處所的特定用途”取代每一次“準許用途”；

I.第14條現予修訂，加入新訂的第14.5條：

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“14.5 Telix International Pty Ltd ACN 616 657 839或關聯法人團體為租客時，根據第14.2、14.3或14.4條，將物業全部或部分轉讓或分租予關聯法人團體或與關聯法人團體分享管有權，無須業主同意”；

J.第23.2(C)條現予修訂，將每次“30日”改為“4個月”；

K.第30條現予修訂，內容如下：

I.將“業主的疏忽”改為“業主或其僱員、承建商、代理人或受邀人的違反、故意作為、不作為或疏忽”；及

二、將“租客使用該處所”改為“疏忽使用該處所”。

L：第34.2(A)條現予修訂，將“雖然沒有”改為“及”；

M.第34.2(C)(V)條現予修訂，在“承租人是公司”之後加入“或公司的附屬公司”；及

N.刪除第34.2(H)條。

16房屋轉讓銷售 如果房東出售或轉讓土地、建築物或房產，使另一人成為房東，房東必須支付租客的費用：

A.通過契據從購房人或受讓人那裏獲得契諾，該契諾將遵守本租約並受本租約約束，就像它最初在本租約中被指定為房東一樣，並確保租户能夠履行根據本租約對租户承擔的所有義務的利益；以及

B.在買方或受讓人轉讓權益後，儘快將籤立的契據提供給承租人。

17定義 在第39.1條中加入以下定義：

一個。“不可抗力事件是指爆炸、地震、飛機(或其他空中裝置)、內亂、火災、洪水、閃電、暴亂、風暴、暴風雨、天災或戰爭造成的損害。

B.“處所”指附表所述的處所，其範圍為：

I.牆壁的內表面(在任何油漆或牆面覆蓋物下)；

二、天花板的下表面(在任何虛假或懸掛的天花板之上)；及

三、地板的上表面(在任何地板覆蓋物下面)。

房舍包括房東的固定裝置和設備。

c.“相關法人公司”是指Telix PharmPharmticals Limited ACN 616 620 369的關聯法人公司(定義見2001年公司法)或附屬公司(定義見2001年公司法)。

d.“第404單元”是指位於北墨爾本弗萊明頓路第404單元的房產，是所有權證書卷10937對開本89頁所載的土地，並在本租約所附圖則上標示為“Suite404”。

E.“第404號機組開工日期”是指下列各項中較晚的一個已經發生(或雙方商定的其他日期)：

代碼144A   商業租約特別條件附表©

I.房東將404單元空置土地移交給租户的日期;

二.以下較早者：

(a)租賃給重症監護學術基金公司ABN 45 494 705 227的日期，該公司以醫療計費服務公司的名義經營，是本租賃日期佔用404單元的租户 過期;和

(b)向重症監護學術基金公司ABN 45 494 705 227退還租賃的日期，以醫療賬單交易 服務，即本租約日期佔用404單元的租户。