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減成員cbre：重組費用減少貶低成員cbre：RealEstateInvestmentsMember2022-01-012022-12-310001138118美國-美國公認會計準則：公司非部門成員cbre：效率和成本削減成員cbre：重組費用減少貶低成員2022-01-012022-12-310001138118cbre：效率和成本削減成員cbre：重組費用減少貶低成員2022-01-012022-12-310001138118美國公認會計準則：運營部門成員cbre：折舊費用成員cbre：顧問服務成員cbre：效率和成本削減成員2022-01-012022-12-310001138118美國公認會計準則：運營部門成員cbre：折舊費用成員cbre：全球工作場所解決方案成員cbre：效率和成本削減成員2022-01-012022-12-310001138118美國公認會計準則：運營部門成員cbre：折舊費用成員cbre：效率和成本削減成員cbre：RealEstateInvestmentsMember2022-01-012022-12-310001138118cbre：折舊費用成員美國-美國公認會計準則：公司非部門成員cbre：效率和成本削減成員2022-01-012022-12-310001138118cbre：折舊費用成員cbre：效率和成本削減成員2022-01-012022-12-310001138118美國公認會計準則：運營部門成員cbre：顧問服務成員cbre：效率和成本削減成員2022-01-012022-12-310001138118美國公認會計準則：運營部門成員cbre：全球工作場所解決方案成員cbre：效率和成本削減成員2022-01-012022-12-310001138118美國公認會計準則：運營部門成員cbre：效率和成本削減成員cbre：RealEstateInvestmentsMember2022-01-012022-12-310001138118美國-美國公認會計準則：公司非部門成員cbre：效率和成本削減成員2022-01-012022-12-310001138118cbre：效率和成本削減成員2022-01-012022-12-310001138118美國-GAAP：員工服務成員2021-12-310001138118cbre：臨時費用和臨時重組費用成員2021-12-310001138118美國-GAAP：員工服務成員2022-01-012022-12-310001138118cbre：臨時費用和臨時重組費用成員2022-01-012022-12-310001138118美國-GAAP：員工服務成員2022-12-310001138118cbre：臨時費用和臨時重組費用成員2022-12-310001138118美國-GAAP：員工服務成員2023-01-012023-12-310001138118cbre：臨時費用和臨時重組費用成員2023-01-012023-12-310001138118美國-GAAP：員工服務成員2023-12-310001138118cbre：臨時費用和臨時重組費用成員2023-12-310001138118cbre：CostOfRevenuesMember2023-01-012023-12-310001138118cbre：CostOfRevenuesMember2022-01-012022-12-310001138118cbre：運營行政和支出成員2023-01-012023-12-310001138118cbre：運營行政和支出成員2022-01-012022-12-310001138118cbre：TelfordFireSafetyRemedutionMember2023-12-310001138118cbre：TelfordFireSafetyRemedutionMember2022-12-310001138118美國公認會計準則：次要事件成員cbre：JJ Worldwide Services成員2024-02-052024-02-050001138118美國公認會計準則：次要事件成員cbre：JJ Worldwide Services成員2024-02-0500011381182023-10-012023-12-31 美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格10-K
| | |
☒根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的年度報告 |
截至本財政年度止12月31日, 2023
或
| | |
☐根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的過渡報告 |
由_至_的過渡期
佣金文件編號001-32205
世邦魏理仕集團有限公司
(註冊人的確切姓名載於其章程)
| | | | | | | | |
| 特拉華州 | | 94-3391143 |
| (註冊成立或組織的國家或其他司法管轄區) | | (國際税務局僱主身分證號碼) |
| | |
麥金尼大道2100號, 1250套房, 達拉斯, 德克薩斯州 | | 75201 |
| (主要執行辦公室地址) | | (郵政編碼) |
(214) 979-6100
(註冊人的電話號碼，包括區號)
_______________________________________________________________________________________
根據該法第12(B)條登記的證券：
| | | | | | | | |
| 每個班級的標題 | 交易代碼 | 註冊的每個交易所的名稱 |
| A類普通股，每股面值0.01美元 | “世邦魏理仕” | 紐約證券交易所 |
根據該法第12(G)條登記的證券：
無
用複選標記表示註冊人是否為證券法規則405中定義的知名經驗豐富的發行人。是 ☒不是，不是。¨
如果註冊人不需要根據該法第13節或第15(D)節提交報告，請用複選標記表示。¨ 不是 ☒
通過勾選標記標明註冊人是否（1）在過去12個月內（或在註冊人被要求提交此類報告的較短期限內）提交了1934年證券交易法第13或15（d）條要求提交的所有報告，以及（2）在過去90天內是否遵守此類提交要求。 是 ☒ 沒有 ¨
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是 ☒不是，不是。¨
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。
大型加速文件服務器x 加速文件管理器¨ 非加速文件服務器¨ 規模較小的報告公司☐新興成長型公司☐
如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易法》第13(A)條提供的任何新的或修訂的財務會計準則。¨
通過勾選標記檢查註冊人是否已提交報告並證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》（15 U.S.C.）第404（b）條對其財務報告內部控制有效性的評估7262（b））由編制或發佈審計報告的註冊會計師事務所執行。 ☒
如果證券是根據該法第12(B)條登記的，應用複選標記表示登記人的財務報表是否反映了對以前發佈的財務報表的錯誤更正。¨
用複選標記表示這些錯誤更正中是否有任何重述需要對註冊人的任何執行人員在相關恢復期間根據第240.10D-1(B)條收到的基於激勵的補償進行恢復分析。¨
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》第12b-2條所定義)。☐*否☒
截至2023年6月30日，註冊人非關聯公司持有的A類普通股總市值為美元24.2根據註冊人A類普通股2023年6月30日在紐約證券交易所的最後一次售價80.71美元計算，價值10億美元。
截至2024年2月15日，A類普通股已發行股數為 305,695,875.
以引用方式併入的文件
註冊人將於2024年5月22日舉行的2024年股東年度會議的部分委託聲明通過引用納入本年度報告10-K表格的第三部分。
世邦魏理仕集團有限公司
表格10-K的年報
目錄
| | | | | | | | |
| | 頁面 |
第一部分 |
|
第1項。 | 業務 | 1 |
第1A項。 | 風險因素 | 8 |
項目1B。 | 未解決的員工意見 | 21 |
項目1C。 | 網絡安全 | 22 |
第二項。 | 屬性 | 23 |
第三項。 | 法律訴訟 | 24 |
第四項。 | 煤礦安全信息披露 | 24 |
| | |
第II部 |
|
第五項。 | 註冊人普通股市場、相關股東事項與發行人購買股權證券 | 25 |
第六項。 | [已保留] | 27 |
第7項。 | 管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析 | 28 |
第7A項。 | 關於市場風險的定量和定性披露 | 48 |
第八項。 | 財務報表和補充數據 | 50 |
第九項。 | 會計與財務信息披露的變更與分歧 | 111 |
第9A項。 | 控制和程序 | 111 |
項目9B。 | 其他信息 | 112 |
項目9C。 | 關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露 | 112 |
| | |
第三部分 |
|
第10項。 | 董事、高管與公司治理 | 113 |
第11項。 | 高管薪酬 | 113 |
第12項。 | 某些實益擁有人的擔保所有權以及管理層和相關股東的事項 | 113 |
第13項。 | 某些關係和相關交易，以及董事的獨立性 | 113 |
第14項。 | 首席會計費及服務 | 113 |
| | |
第四部分 |
|
第15項。 | 展品和財務報表附表 | 114 |
第16項。 | 表格10-K摘要 | 114 |
| | |
附表二-估值及合資格賬目 | 115 |
| |
簽名 | 119 |
第一部分
第一項：商業銀行業務。
公司概述
世邦魏理仕是世界上最大的商業地產服務和投資公司。我們的競爭優勢來自於我們相當大的規模和能力，為100多個國家的房地產投資者和居住者提供綜合解決方案。在我們服務的大多數行業中，我們都是全球市場領導者，通過捆綁這些服務推動顯著增長，同時幫助我們的客户優化房地產成本、價值、投資回報和工作場所體驗。這些能力與我們廣泛的研究和數據平臺相結合，使我們能夠為我們的客户創造卓越的結果，其中包括2023年財富100強中近90%的公司，以及許多世界上最大的房地產機構投資者。
我們公司未來的增長機會因全球龐大且不斷擴大的商業房地產資產基礎而得到加強。我們致力於通過在地理、客户、物業類型和服務四個維度實現多元化和增長的戰略，鞏固我們在每一項業務中的領先地位。我們致力於將我們的資源和資本部署在具有長期順風和/或提供週期性彈性的部分業務的這四個維度。這方面的例子包括我們最近對全球項目管理公司Turner&Townsend的投資，以及靈活的辦公平臺Diligous，以及對日本等處於良好增長地位的地區以及工業和多家族等資產類別的更多關注。因此，我們建立了規模龐大、更具彈性的服務產品。我們的平臺-支持我們的專業人員並支撐我們增長的資源和基礎設施，如研究、營銷、數據和技術-與我們的資產負債表實力相結合，為我們提供了接觸頂尖人才和引人注目的增長機會的途徑。
業務細分
我們通過三個業務部門為客户提供服務：諮詢服務、全球工作場所解決方案和房地產投資，以及第四個業務部門，稱為公司和其他，包括我們的平臺和非核心投資。
諮詢服務
諮詢服務在全球提供全面的服務，包括物業租賃；資本市場，包括物業銷售和抵押貸款發放；抵押貸款服務；物業管理和估值。憑藉對當地市場有深入瞭解的全球專家網絡，我們提供廣泛的房地產資產方面的全面見解和解決方案。我們的客户羣包括大型佔有者和投資者，他們通過多市場投資組合簽約我們的服務，以及我們一次性服務的本地市場客户。
我們在全球五大主要業務線(物業租賃、資本市場、抵押貸款服務、物業管理和估價)以及世界上大多數關鍵的本地市場都處於領先地位。我們利用我們的平臺吸引和留住頂尖人才，並通過我們在研究、數據、技術工具和房地產營銷方面的大規模投資，為我們的客户提供差異化的見解。我們還通過有意捆綁各種服務，專注於為客户提供端到端的服務。例如，當我們的投資者客户尋求在整個房地產生命週期中優化其資產的價值和表現時，我們經常將房地產銷售、抵押貸款發放、租賃、估值和物業管理方面的專業知識結合在一起。雖然我們在這一領域的許多業務線對宏觀經濟狀況的變化很敏感，但它們的週期性部分被投資者和佔有者通過週期賦予我們的洞察力和諮詢服務的價值所抵消，因為他們根據不斷變化的市場環境調整他們的房地產投資組合和策略。相比之下，我們的貸款服務、物業管理和估值業務雖然在我們的收入組合中所佔比例較小，但事實證明，在經濟放緩期間，我們的業務比房地產銷售、按揭貸款和租賃更具彈性。例如，在過去五年中，儘管宏觀經濟環境充滿挑戰，但我們的貸款服務收入以較低的兩位數複合年增長率(CAGR)有機增長，物業管理和估值收入以中位數至個位數的複合年增長率增長。我們仍致力於進一步發展這些具有彈性的業務線，特別是在存在明顯和持續的需求順風的情況下。
全球工作場所解決方案
全球工作場所解決方案公司(GWS)是為商業地產的主要佔有者提供綜合設施管理和項目管理解決方案的全球領先供應商。這一細分市場受益於多方面的順風，最明顯的是跨國公司越來越希望外包和整合房地產服務，以優化成本、運營效率和工作場所體驗。我們通常通過多年合同為大型全球公司提供服務，其中包括通過我們的GWS企業業務為許多財富500強公司提供服務，以及通過我們的GWS本地業務為擁有更本地化投資組合的較小佔有者提供服務。
我們在100多個國家和地區擁有設施管理專家，在全球範圍內比其他任何供應商都多地提供關鍵任務技術服務和維護。這使我們能夠在本地和全球層面提供量身定製的物業解決方案，同時提高質量和體驗，降低成本和降低風險。我們在幾乎所有資產類型中提供這些服務，包括辦公室、零售網點、實驗室、數據中心、製造環境、倉庫和關鍵任務設施。我們通過以下投資實現增長：(A)提供卓越客户的卓越人才和流程；(B)在減少碳排放和降低成本的同時，提高客户房地產運營效率和可靠性的內部技術服務能力；(C)使我們能夠大規模積累數據並向客户提供可操作的見解以應對複雜挑戰的專有技術和數據解決方案；和(D)持續的收購活動，包括較大的公司，如諾蘭管理服務公司(Norland Managed Services)和江森自控全球工作場所解決方案業務(Johnson Controls Global Workplace Solutions)，前者標誌着我們進入本地設施管理領域，後者大幅擴大了我們的核心企業設施管理業務，以及許多填充式交易。
我們的項目管理業務包括世邦魏理仕的全資服務和我們的控股子公司Turner&Townsend提供的服務，提供商業房地產、基礎設施和自然資源領域的項目管理、項目管理和成本諮詢服務。憑藉我們的綜合能力，我們是一家領先的全球全方位服務建築諮詢、項目和成本管理提供商，完成了近65,000個項目/項目，每年管理着近2.9萬億美元的資本支出。我們管理着廣泛的項目和項目，從企業設施的小型維修/翻新到機場和發電站等大型基礎設施項目。我們還越來越多地為客户提供淨零項目管理以及能源和可持續發展解決方案。我們在這項業務上的規模、高度多樣化的能力和技術投資使我們能夠解決我們客户和行業在管理世界各地資本項目方面的最大挑戰。
房地產投資
房地產投資公司(REI)是一家大型房地產資產開發商、投資者和運營商。這一細分市場由兩項業務組成：投資管理和房地產開發。
世邦魏理仕投資管理(IM)管理着超過1450億美元的資產(截至2023年12月31日)，是全球領先的實物資產投資平臺之一。投資者對包括房地產在內的其他投資選擇的胃口越來越大，這增加了這一業務的增長機會。與傳統投資策略相比，房地產投資使他們的持股多樣化，並提供了更高回報的潛力。就像我們公司的其他部門一樣，IM在許多維度上都是多元化的--投資策略、行業、地理位置、風險概況和執行形式。IM代表養老基金、保險公司、主權財富基金和其他機構投資者投資房地產、基礎設施、大師有限合夥企業和其他資產。我們經常在我們的許多投資基金和項目中進行聯合投資。我們的主要投資類別包括私人直接房地產、通過第三方運營商的私人間接房地產、上市房地產資產和私人基礎設施。
我們的房地產開發業務-美國、英國和歐洲大陸的Trammell Crow Company(TCC)，以及英國多户住宅市場的Telford Homees-為房地產投資者、業主和居住者提供尖端的開發服務。TCC在過去十年裏一直是美國最大的商業開發商，在美國和歐洲的頂級市場開發多個房地產行業的一流建築方面有着良好的記錄。我們的投資組合代表了一個多樣化的項目組合，這些項目要麼是我們100%擁有的，要麼是通過與戰略資本合作伙伴的共同投資以及收費開發項目(如定製項目)經濟地參與的。我們正在進行的投資組合和流水線總計近300億美元(截至2023年12月31日)，涵蓋工業、寫字樓、多户住宅、零售、生命科學和醫療保健物業。我們有為公司和我們的資本合作伙伴創造高投資回報的記錄，我們保守的、降低風險的資本結構使我們能夠在市場環境最有利的時候安排資產處置。
我們通過以下方式推動這一細分市場的增長：(A)使REI能夠實時接觸到更廣泛的世邦魏理仕全球品牌、實地市場情報以及IM和TCC自己在研究/數據方面的投資，使他們能夠及早發現並投資於長期看好的順風市場/產品；(B)利用世邦魏理仕的資產負債表，與我們的投資者客户一起創造機會，共同投資於我們的基金工具和開發；以及(C)受益於IM和TCC之間牢固和持續的合作伙伴關係。
公司和其他細分市場
公司和其他部門包含與我們的平臺相關的大部分成本-支持我們的專業人員和支持我們的增長的資源和基礎設施-這些成本沒有分配給面向客户的業務部門，包括公司領導成本。我們相信，這個平臺--從研究到營銷、數據/技術、採購等等--是一個明顯的優勢，因為我們的規模和財務實力使我們能夠在這些領域進行資源和投資。在這一部分中，我們還考慮了我們在非核心、非控股股權投資中的投資價值。
競爭定位
由於我們提供的服務範圍廣泛，服務的市場眾多，我們遇到了各種各樣的競爭對手，包括幾家成熟但規模小於世邦魏理仕的全球多元化房地產服務公司，以及許多在不同地區開展業務的特定業務線專家。儘管競爭激烈，但我們在我們的大部分業務領域都是市場領先者，擁有持續增長的巨大機會。這些機會源於客户高度重視我們的規模、專業知識深度、技術和數據主導的洞察力，以及他們越來越傾向於整合服務提供商的數量，這發揮了我們在全球提供集成解決方案的優勢。我們龐大的資產負債表使我們能夠在我們的平臺、市場領先的人才招聘和變革性併購執行方面進行重大投資。
人力資本
人是我們業務戰略的中心。我們有旨在幫助我們的專業人員成功和培養未來領導者的學習和發展計劃，包括：網絡研討會、現場虛擬和麪對面培訓、自定進度的數字學習、培訓、指導和在職學習。我們還為員工提供有競爭力的薪酬和福利，培養一個有吸引力和包容性的工作場所，並通過對技術、工具和資源的投資來提高生產率。
截至2023年12月31日，我們在全球擁有超過13萬名員工(包括特納和湯森員工)，其中34.5%為女性，65.5%為男性。與我們大約62%的員工相關的成本由客户全額報銷，主要用於我們的全球工作場所解決方案和物業管理業務。截至2023年12月31日，我們全球約有14%的員工遵守集體談判協議。
多樣性、公平性和包容性(DE&I)
我們致力於增加我們勞動力的多樣性，加強包容性文化，在這種文化中，每個人都得到重視和支持，以實現他們的全部潛力，並投資於我們生活和工作的社區。這些努力由我們的首席文化官領導，這是一個直接向我們的首席執行官報告的高級行政級別職位，包括與合作伙伴合作，增加對不同人才的接觸和幫助培養不同的人才，組織內部活動以培養歸屬感，以及建立不同的人才庫和麪試程序。2023年，我們與不同的供應商花費了近20億美元，目標是到2025年底將這一年度支出提高到30億美元。此外，我們還為幫助改善多元化和代表性不足社區的人們的教育和職業發展機會的非營利性組織做出了重大財政貢獻。根據美國平等就業機會委員會的報告要求，我們每年在公司責任報告中公開報告我們美國員工的人口統計數據，包括多樣性數據。
知識產權
我們在世界各地擁有各種商標和商品名稱，包括“CBRE”、“Turner&Townsend”和“Telford”商標。我們相信，“世邦魏理仕”和“特拉梅爾烏鴉公司”的標誌對於保持我們的領導地位至關重要。根據與Crow Realty Investors，L.P.，d/b/a Crow Holdings的附屬公司CF98，L.P.的許可協議，我們持有使用“Trammell Crow Company”商標的許可，如果我們未能滿足許可協議下的使用和質量控制契約，該許可可能被撤銷。我們還持有一些與專有技術有關的已發佈和未決的專利申請，並打算提交更多的專利申請，以反映我們對技術和創新的承諾。
重大政府事項
環境
某些聯邦、州和地方法律法規可能會要求現任或以前的房地產所有者或經營者承擔調查、清理或清除物業中危險或有毒物質造成的污染的費用。如果在我們作為物業或設施經理或開發商的角色中存在污染，我們可能被要求承擔作為物業當前“運營商”的費用，無論造成污染的行為或不作為的合法性，也無論我們是否知道或對此類危險或有毒物質的存在負有責任。此外，各國的聯邦、州和地方政府頒佈了各種管理氣候變化的法律、法規和條約，特別是針對尋求對其徵税、懲罰或限制排放的“温室氣體排放”。隨着時間的推移，此類法規可能會導致運營成本或合規成本增加。我們不知道有任何重大違反目前適用於我們的環境法律或法規的情況，我們也不是任何地點污染責任的重大索賠對象。然而，這些法律和法規可能會阻礙一些物業的銷售和租賃活動，以及按揭貸款，這可能會對我們造成不利影響。環境污染或其他環境責任也可能對由我們的投資管理和開發服務業務管理的實體持有的商業房地產資產的價值產生負面影響。
環境可持續性
我們為2035年制定了可衡量的環境和可持續發展目標，這些目標建立在科學的基礎上，並評估了我們的業務在哪些方面對環境具有最大的影響潛力，以及我們在哪些領域可以最有效地緩解這種影響。其中包括在2019年的基礎上將絕對範圍1和2的温室氣體排放量減少68%的目標。有關我們對企業社會責任以及環境、社會和治理(ESG)問題的方法的更多信息，請參閲世邦魏理仕企業責任報告。我們的網站和公司責任報告的內容僅供參考，不包含在本年度報告的10-K表格中。
可用信息
在這份Form 10-K年度報告中，除非另有説明或上下文另有要求，否則我們使用術語“世邦魏理仕”、“我們”、“公司”、“我們”和“我們”來指代世邦魏理仕集團及其所有合併子公司。我們的Form 10-K年度報告(年度報告)、Form 10-Q季度報告、Form 8-K當前報告、委託書以及根據經修訂的1934年“證券交易法”(“交易法”)第13(A)或15(D)節提交或提交的這些報告的修正案，均可在我們網站(https://ir.cbre.com/))的投資者關係欄目上查閲，這些材料在我們以電子方式向美國證券交易委員會(美國證券交易委員會)存檔或提供給美國證券交易委員會(SEC)後，將盡快在合理可行的範圍內下載。我們還通過我們的網站提供根據交易法向美國證券交易委員會提交或提交的其他報告，包括我們的高級管理人員和董事根據交易法第16(A)節提交的報告。我們的投資者關係網站上的所有信息都可以免費查看。美國證券交易委員會維護一個網站(https://www.sec.gov))，其中包含以電子方式向美國證券交易委員會提交的報告、委託書和信息聲明以及其他有關發行人的信息。
我們的網站(https://www.cbre.com))包含有關我們的信息。我們經常使用我們的網站作為我們信息的分發渠道，包括金融和其他材料信息。我們網站上包含的信息不是本年度報告或我們提交給美國證券交易委員會的其他文件的一部分。我們僅將該公司和美國證券交易委員會的網址作為非活躍的文本參考。除非通過引用明確併入本文檔，否則這些網站上的信息不屬於本文檔的一部分。
關於前瞻性陳述的警示説明
本年度報告包含符合修訂後的1933年證券法(證券法)第27A節和交易法第21E節的前瞻性陳述。本年度報告中使用了“預期”、“相信”、“可能”、“應該”、“建議”、“繼續”、“估計”、“預期”、“打算”、“可能”、“計劃”、“預測”、“項目”、“將”、“預測”、“目標”以及類似的術語和短語來標識前瞻性陳述。除本文包含的歷史信息外，本年度報告中涉及的事項均為前瞻性陳述。這些報表涉及基於對未來結果的預測和對尚不能確定的數額的估計的分析和其他信息。這些陳述還涉及我們的未來前景、發展和業務戰略。
這些前瞻性陳述是基於我們管理層對影響我們的未來事件的預期和信念，受到與我們的運營和商業環境有關的不確定因素和因素的影響，所有這些都是難以預測的，其中許多是我們無法控制的。這些不確定性和因素可能導致我們的實際結果與這些前瞻性陳述中表達或暗示的事項大不相同。
以下因素包括但不限於可能導致實際結果與前瞻性陳述大不相同的因素：
•總體經濟、政治和監管條件的中斷以及重大公共衞生事件，特別是在我們業務可能集中的地區或行業部門；
•美國境內和境外證券、資本或信貸市場的波動或不利發展、利率上升和影響房地產資產價值的條件；
•房地產投資業績不佳或其他條件，對客户進行房地產或長期合同承諾的意願以及房地產投資的資金成本和可獲得性產生不利影響；
•外匯波動和貨幣限制、貿易制裁以及進出口和轉讓定價規則的變化；
•我們的全球競爭能力，或在對我們至關重要的特定地理市場或業務領域的競爭能力；
•我們識別、收購和整合增值業務的能力；
•與我們可能收購的業務相關的成本和潛在的未來資本需求；
•我們可能收購的公司帶來的整合挑戰；
•失業增加，商業活動普遍放緩；
•商業地產服務的定價和風險承擔趨勢；
•不同物業類型資本化率顯著變化的影響；
•公司減少對外包商業地產需求的依賴，這將影響我們的收入和經營業績；
•客户採取行動限制項目支出和減少外包人員配置水平；
•我們有能力進一步多元化我們的收入模式，以抵消商業房地產行業的週期性經濟趨勢；
•我們吸引新用户和投資者客户的能力；
•我們有能力留住大客户並續簽相關合同；
•我們有能力利用我們的全球服務平臺來最大化和維持長期現金流；
•我們有能力繼續投資於我們的平臺和客户服務產品；
•我們維持開支紀律的能力；
•顛覆性商業模式和技術的出現；
•負面宣傳或對我們的品牌和聲譽造成損害；
•第三方未能遵守服務級別協議或法規或法律要求；
•我們的投資管理業務有能力維持和增加管理下的資產，併為我們的投資者實現預期的投資回報，以及如果我們不這樣做，可能導致的任何潛在的相關訴訟、責任或聲譽損害；
•我們管理淨收益和現金流波動的能力，這可能是因為我們的投資項目表現不佳，包括我們作為房地產投資本金的參與；
•世邦魏理仕資本市場以令人滿意的條件定期修改或替換其倉庫信貸額度協議的能力；
•美國政府支持企業的貸款活動下降，監管機構對此類活動的監管，以及我們來自商業房地產抵押貸款市場的抵押貸款服務收入；
•由於亞洲、非洲、俄羅斯、東歐和中東地區的政治不穩定，美國和國際法律和監管環境(包括與反腐敗、反洗錢、貿易制裁、關税、貨幣管制和其他貿易管制法律有關的環境)發生了變化；
•訴訟及其給我們帶來的財務和聲譽風險；
•我們承擔與房地產諮詢和物業管理活動有關的責任，以及我們有能力以可接受的條件購買足夠的保險；
•我們留住、吸引和激勵關鍵人員的能力；
•我們管理與自身規模相關的組織挑戰的能力；
•我們在開發服務業務中產生的擔保責任或建築缺陷責任；
•我們在債務工具下的槓桿，以及其中對我們產生額外債務能力的有限限制，以及信用評級下調可能增加我們的借款成本；
•我們和我們的員工執行並適應信息技術戰略和趨勢的能力；
•網絡安全威脅或對我們的信息技術網絡的其他威脅，包括可能挪用資產或敏感信息、破壞數據或中斷運營；
•我們有能力遵守與我們的全球業務相關的法律和法規，包括房地產許可證、税收、勞工和就業法律法規、消防和安全建築要求和法規、數據隱私和保護法規、ESG事項以及美國和其他國家的反腐敗法律和貿易制裁；
•適用的税收或會計要求的變化；
•我們沒有能力對財務報告實施和保持有效的內部控制；
•實施新會計準則或減值本公司商譽和無形資產的影響；
•我們對不受我們控制的公司的股權投資的表現；以及
•本年度報告中其他地方描述的其他因素，包括“風險因素”、“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析-關鍵會計政策和估計”、“關於市場風險的定量和定性披露”或在我們提交給美國證券交易委員會的其他文件和報告中描述的因素。
前瞻性陳述僅在陳述發表之日起發表。您不應過度依賴任何前瞻性陳述。我們沒有義務更新前瞻性陳述以反映實際結果、假設的變化或其他影響前瞻性信息的因素的變化，除非適用的證券法要求這樣做。如果我們確實更新了一個或多個前瞻性陳述，則不應推斷我們將對這些或其他前瞻性陳述進行額外更新。有關這些和其他風險和不確定性的更多信息包含在我們提交給美國證券交易委員會的其他定期文件中。
投資者和其他人應該注意到，我們經常通過投資者關係網站(https://ir.cbre.com)，投資者關係網站)發佈財務和其他重要信息，包括美國證券交易委員會備案文件、新聞稿、公開電話會議和網絡廣播。我們利用這些分銷渠道與我們的投資者和公眾就我們的公司、我們的服務和其他感興趣的項目進行溝通。我們網站上包含的信息不是本年度報告或我們提交給美國證券交易委員會的其他文件的一部分。
項目1A.評估風險因素。
本年度報告以及我們提交給美國證券交易委員會的其他文件中闡述的風險和不確定性因素，可能會導致我們的實際結果與本年度報告及其他公開聲明中包含的前瞻性聲明所預期的結果大不相同。根據我們目前所知的信息，我們相信以下討論的事項確定了影響我們業務的重大風險因素。然而，我們面臨的風險和不確定因素並不侷限於下文所述的風險和不確定性。其他風險和不確定因素目前尚不為我們所知，或我們目前認為這些風險和不確定因素不重要，但這些風險和不確定因素以後可能成為重要因素，也可能對我們的業務產生不利影響。
與我們的商業環境相關的風險
我們的業績與一般經濟、政治和監管條件密切相關，因此，我們的業務、運營和財務狀況可能會受到經濟放緩、流動性限制、利率大幅上升、重大公共衞生事件、財政或政治不確定性以及我們或我們客户服務的地區或行業的商業房地產資產價值、物業銷售和租賃活動可能隨後下降的重大不利影響。
經濟疲軟或衰退、財政或政治不確定性、市場波動、就業水平下降、商業房地產需求下降、房地產價值下降、全球資本或信貸市場中斷、利率大幅上升或公眾認為這些事件中的任何一種可能發生，都可能對我們的部分或全部業務線的業績產生實質性的負面影響。
我們的業務受到我們經營的市場普遍存在的經濟狀況的重大影響。不利的經濟條件、政治或監管的不確定性以及重大公共衞生事件可能會導致房地產銷售和租賃量以及商業房地產價值下降。這也可能導致投資於商業地產資產和開發項目的資金減少。這些發展反過來可能會減少我們的物業管理費收入，以及物業銷售、租賃、估值和融資的佣金，以及與開發或投資管理活動相關的收入。例如，2023年，商業房地產資本市場仍面臨重大壓力。因此，我們經歷了房地產銷售和債務融資活動的持續放緩。此外，新冠肺炎疫情導致許多類型商業房地產的使用發生結構性變化，這可能會對我們的業務產生持續的影響。我們的企業還可能受到政治或經濟中斷(或認為此類中斷可能發生的看法)的影響，影響利率或流動性，或造成金融、市場或監管不確定性。例如，2022年俄羅斯入侵烏克蘭增加了我們在歐洲業務的風險，導致我們退出了在俄羅斯的大部分業務，並加劇了一些現有的宏觀經濟挑戰，對我們的市場和業務產生了不利影響。
我們還與我們的投資者客户一起在我們的開發和投資管理業務中進行聯合投資。在經濟不景氣期間，我們投資活動的資金可能會受到限制，我們可能需要更長時間來處置房地產投資，或者我們實現的銷售價格可能低於最初預期。因此，我們商業房地產投資的價值可能會縮水，我們可能會意識到虧損或盈利能力下降。此外，經濟低迷可能會減少我們資本市場業務發起的貸款和/或服務的數量。我們物業管理業務的費用一般以收取租金的百分比為基礎，因此對宏觀經濟情況非常敏感，因為宏觀經濟狀況對租金收取和我們管理的物業的表現產生負面影響。
經濟、政治和監管方面的不確定性，以及金融市場和商業環境以及全球格局的重大變化和波動，使我們難以預測未來的財務表現。因此，我們對業績提供的任何指導或展望都是基於當時的情況，存在這樣的指導可能最終被證明是不準確的風險。
信貸市場的不利發展可能會對我們的業務、經營結果和財務狀況造成實質性損害。
我們的投資管理、開發服務、資本市場(包括物業銷售和按揭貸款)和抵押貸款服務業務對信貸成本和可獲得性以及金融流動性非常敏感。此外，我們所有業務的收入在一定程度上取決於商業房地產市場的總體交易量(和定價)。
信貸市場的中斷可能會對我們為房地產業主、投資者和佔用人提供與物業租賃、處置和收購有關的諮詢服務的業務產生重大不利影響。如果我們的客户不能以優惠的條件獲得信貸，物業租賃、處置和收購交易可能會減少。例如，2023年，世界各地的央行繼續加息，以努力控制通脹，減少了信貸可獲得性。可獲得的債務資本減少，債務資本成本上升，對我們的資本市場、按揭貸款和物業銷售業務產生了顯著影響。此外，在這種情況下，我們的投資管理和發展服務業務可能無法吸引資本或獲得足夠的回報來賺取獎勵費用，如果任何此類中斷導致投資價值長期下降，我們還可能遭遇共同投資股本的損失。
與我們的運營相關的風險
匯率波動可能會對我們的業務、財務狀況和經營業績產生實質性的不利影響。
我們開展了很大一部分業務，並在美國以外僱傭了大量員工，因此，我們面臨着與在全球開展業務相關的風險。在截至2023年12月31日的年度內，我們大約45%的收入是以外幣交易的。我們也以美元報告我們的結果。因此，美元的升值或貶值將對我們公佈的業績產生積極或消極的影響，包括我們投資管理業務的收入和收益以及管理的資產，這可能對我們的業務、財務狀況和經營業績產生重大不利影響。由於我們所受的貨幣風險不斷變化，以及貨幣匯率的波動，我們無法預測匯率波動對未來經營業績的影響。
我們的業務在國外受到國際社會、政治和經濟風險的影響。
國際經濟趨勢、外國政府政策行動和以下因素可能會對我們的業務表現產生實質性的不利影響：
•在不同地域、語言和文化之間進行國際業務的人員配置和管理的困難和費用；
•貨幣限制、轉讓定價規定和不利的税收後果，這可能會影響我們轉移資本和利潤的能力；
•監管或税收要求和制度的不利變化，或關於這種監管或税收要求和制度的適用或未來的不確定性；
•有責任在多個司法管轄區遵守眾多可能相互衝突且往往復雜多變的法律(例如：關於數據隱私和保護、可持續性、腐敗做法、禁運、貿易制裁、就業和許可)；
•區域或國家特定商業週期和經濟不穩定的影響，包括與公共衞生或安全事件有關的影響；
•在某些地理區域催收應收賬款或延遲支付客户款項的難度較大；
•利率上升，以及美國以外的央行控制通脹的努力導致可用債務資本減少和成本上升；
•某些國家，特別是亞太地區和中東地區的外資所有權限制，或今後採用此類限制的風險；以及
•管理對外貿易或投資以及使用外國業務或工人的法律或政策的變化，以及由於法律或政策的任何變化而對跨國公司產生的任何負面情緒，以及其他地緣政治風險。
我們的國際業務要求我們遵守我們運營所處的廣泛複雜的法律和法規環境。我們可能無法在所有情況下成功遵守法規，違反規定可能會導致針對我們或我們的員工的刑事或實質性民事制裁和其他成本，並可能對我們的聲譽和業務產生實質性的不利影響。此外，我們努力遵守這些法律的發展可能會對我們的業務產生不利影響。
我們承諾投入更多資源來擴大我們在全球的銷售和營銷活動，在選定的市場上使我們的服務提供和產品全球化，並開發當地的銷售和支持渠道。如果我們不能成功實施這些計劃，保持足夠的長期戰略，成功地管理與我們全球業務相關的風險，或充分管理運營波動，我們的業務、財務狀況或運營結果可能會受到損害。此外，我們已經建立了業務，並尋求在許多新興市場擴大我們的業務，以進一步擴大我們的全球平臺。然而，我們可能無法成功地有效評估和監控特定於這些市場的關鍵業務、運營、法律和合規風險。新興國家存在的政治和文化風險也可能損害我們在那裏成功執行業務或管理業務的能力。
我們在所有業務線和我們所服務的地區都有許多本地、地區和全球競爭對手，進一步的行業整合、分散或創新可能會導致未來的重大競爭。
我們在商業地產服務和投資行業的各種業務領域展開競爭，包括物業管理、設施管理、項目和交易管理、租户和業主租賃、資本市場解決方案(物業銷售和商業抵押貸款發放)和抵押貸款服務、房地產投資管理、估值、貸款服務、開發服務和專有研究。儘管按2023年收入計算，我們是世界上最大的商業房地產服務公司，但我們的相對競爭地位因地理位置、物業類型、服務和業務線而異。
根據地理位置、物業類型或服務或業務線的不同，我們面臨來自其他商業房地產服務提供商和投資公司的競爭，包括傳統上在我們設施管理業務的有限部分進行競爭並不時擴大服務範圍的外包公司、內部企業房地產部門、開發商、靈活的空間提供商、機構貸款人、保險公司、投資銀行、投資經理以及會計和諮詢公司。其中一些公司分配給特定地理位置、物業類型或服務或業務線的財務資源可能比我們分配給該地理位置、物業類型、服務或業務線的財務資源更多。此外，未來法律的變化可能會導致其他新競爭對手的進入，比如金融機構。
我們的一些競爭對手在當地或地區的規模比我們大，儘管它們的全球足跡較小。我們還與具有與我們類似的服務和投資能力的大型國家和跨國公司競爭，進一步的行業整合可能會導致全球或我們所服務的特定地理位置、物業類型、服務或業務線的更大、更強大的競爭對手。此外，現有或新競爭對手的顛覆性創新可能會改變未來的競爭格局，要求我們準確識別和評估此類變化，並及時有效地改變我們的戰略和商業模式，以有效競爭。此外，我們在很大程度上依賴於長期的客户關係和根據各種服務協議獲得的服務收入。其中許多協議可能會被客户以任何理由取消，只需提前30至60天的通知，這在行業中是典型的。
在這個競爭激烈的市場中，如果我們不能有效地執行我們的戰略並使自己在競爭對手中脱穎而出，維持長期的客户關係，或者以其他方式無法留住現有客户和開發新客户，我們的業務、運營結果和/或財務狀況可能會受到重大不利影響。不能保證我們將能夠有效地競爭，保持目前的費用水平或利潤率，或保持或增加我們的市場份額。
我們的增長和財務表現從收購中獲得了顯著的好處，這些收購可能不會像預期的那樣表現，未來可能沒有類似的機會。
隨着時間的推移，收購一直是我們增長的重要組成部分。未來通過收購實現的任何增長將在一定程度上取決於是否繼續以具有吸引力的價格、條款和條件獲得合適的收購候選者，以及是否有足夠的流動性和信貸為這些收購提供資金。我們可能會不時產生大量額外債務來為任何此類收購提供資金，這可能會增加與我們槓桿相關的風險，包括我們償還債務的能力。收購涉及的風險是，關於被收購企業的價值、優勢和劣勢的商業判斷可能被證明是不正確的。未來的收購和任何必要的相關融資也可能涉及與交易相關的鉅額費用，其中可能包括遣散費、租賃終止、交易和遞延融資成本等。
我們在整合從其他公司收購的運營和信息技術系統方面遇到了挑戰，並可能繼續經歷這些挑戰。這可能導致管理層將注意力從其他業務上轉移，並可能失去我們的關鍵員工或客户或被收購業務的員工或客户。整合過程本身可能代價高昂，並可能對我們的業務和被收購公司的業務產生不利影響，因為它需要協調不同地理位置的組織以及實施會計和信息技術系統。
我們完成收購的預期是，它們將帶來各種好處，但這些收購的預期好處受到許多不確定因素的影響，包括及時實現增值好處的能力，獲得許可或與被收購公司相關的專業人員的流失水平，以及我們是否能成功整合被收購的業務。未能實現這些預期收益可能導致成本增加、預期收入減少以及管理層的時間和精力被轉移，這反過來可能對我們的整體業務、財務狀況和經營業績產生重大不利影響。
我們的品牌和聲譽是我們公司的關鍵資產，我們的業務可能會受到我們在市場上的形象的影響。
我們的品牌和聲譽是關鍵資產，我們相信我們的持續成功取決於我們保持、發展和利用我們品牌價值的能力。我們吸引和留住客户的能力高度依賴於外界對我們的服務水平、可信度、商業實踐、管理、工作場所文化、財務狀況、我們對意外事件的反應和其他主觀品質的看法。對這些問題的負面看法或宣傳，即使與看似孤立的事件有關，無論事實是否正確，都可能侵蝕我們在現有和潛在客户中的信任和信心，損害我們的聲譽，這可能會使我們難以吸引新客户和維持現有客户。負面輿論可能源於在任何活動或情況下的實際或被指控的行為，包括投訴處理、監管合規，如遵守政府制裁、《反海外腐敗法》(FCPA)、英國《反賄賂法》和其他反賄賂、反洗錢和腐敗法律，使用和保護客户和其他敏感信息，以及監管機構或其他人針對此類行為採取的行動。此外，作為一家總部和運營位於美國的公司，由於美國的政治或其他立場而對美國產生的負面印象可能會損害我們公司和我們的海外品牌的形象。儘管我們關注可能對我們的聲譽和品牌構成風險的領域的發展，但負面印象或宣傳將對我們的收入和盈利產生實質性和不利的影響。社交媒體渠道也可能對我們的品牌造成迅速、廣泛的聲譽損害。我們的品牌和聲譽也可能因我們無法控制的第三方的行為而受到損害，包括供應商和合資夥伴。
保護我們的品牌，包括相關商標，可能需要花費大量的財務和運營資源。此外，我們為保護我們的品牌而採取的步驟可能無法充分保護我們的權利或防止第三方侵犯或盜用我們的商標。即使當我們發現我們的商標被侵權或盜用時，我們也可能無法強制執行所有此類商標。第三方未經授權使用我們的品牌可能會對我們的品牌造成負面影響。此外，隨着我們繼續擴大我們的業務，特別是在國際上，我們可能會面臨侵權或其他涉嫌侵犯第三方知識產權的索賠，這可能會限制我們以與我們的業務目標一致的方式利用我們的品牌。
我們的房地產投資業務，包括我們的房地產投資計劃和聯合投資活動，使我們面臨業績和房地產投資風險，這可能導致我們的收益和現金流波動，並影響我們為未來投資籌集資金的能力。
我們房地產投資部門的投資管理業務線產生的收入、淨收入和現金流量可能波動較大，主要是因為管理費、交易費和激勵費可能會因市場波動而有所不同。如果我們投資管理業務管理的任何投資項目表現不佳，我們的收入、淨利潤和現金流可能會下降，因為我們管理的資產價值會減少，從而減少我們的管理費和投資回報，導致我們獲得的激勵報酬減少。此外，由於表現不佳，我們可能會因自有資本對此類計劃的共同投資而遭受損失。我們項目的投資者和潛在投資者不斷評估我們的業績，我們為現有和未來項目籌集資本以及維持當前費用結構的能力將取決於我們持續令人滿意的業績。
我們房地產投資部門戰略的一個重要組成部分是與我們的客户共同投資於某些房地產投資，我們的投資存在固有的損失風險。截至2023年12月31日，我們的淨投資約為337.0美元，並承諾為我們投資基金未來的共同投資提供180.4美元的資金，其中約128.0美元預計將在2024年期間獲得資金。除了要求的未來出資外，一些共同投資實體可能會要求我們和我們持有該等資產投資的子公司提供額外資本。未能提供這些出資可能會對我們在這些投資中的利益產生不利影響，包括損害我們與共同投資夥伴和客户的聲譽，以及從其他來源獲得替代資金的必要性，這些來源可能對我們和其他共同投資者不利。作為共同投資者參與是我們投資管理業務的重要組成部分，如果我們無法進行這些投資，這一業務可能會受到影響。
對房地產項目的選擇性投資對我們房地產投資部門的開發服務業務戰略至關重要，我們的投資存在固有的損失風險。截至2023年12月31日，我們作為本金參與了36個房地產項目，這些項目已在我們的財務報表中合併，投資權益為526.7美元，並與我們的客户共同投資於約132個未合併房地產項目，淨投資358.8美元。截至2023年12月31日，我們已承諾為合併項目和未合併項目分別提供230.1美元和7,390萬美元的額外資本。
在我們的開發服務業務線的正常業務過程中，我們提供了許多完成和預算保證，要求我們在指定的時間框架內和/或在指定的預算內完成相關項目，超過該時間框架或預算的完成可能需要我們承擔費用。不能保證我們不會在任何這樣的擔保下履行職責。如果我們被要求在大量此類擔保下履行義務，可能會損害我們的業務、運營結果和財務狀況。
由於一項重大投資的處置可能會在任何時期影響我們的財務業績，我們的房地產投資活動可能會導致我們的收益和現金流出現波動。在許多情況下，我們對這些投資的處置時間和任何相關收益或損失的確認或激勵參與費的控制有限。
我們全球工作場所解決方案部門的成功取決於我們能否簽訂互惠互利的合同、提供高質量的服務並準確評估營運資金需求。
我們全球工作場所解決方案客户的合同通常包括複雜的條款，涉及支付費用、風險轉移、責任限制、終止、盡職調查和過渡時間表。此外，我們全球工作場所解決方案部門的設施管理和項目管理業務經常受到合同第一年的過渡活動以及這些大型客户合同開始運營的時間的影響。如果我們不能以互惠互利的方式及時與客户談判合同，或者延遲全面運營，我們的業務和運營結果可能會受到負面影響。此外，如果我們未能提供客户期望的高質量服務水平，可能會導致聲譽和財務損失，並可能影響我們留住現有客户和吸引新客户的能力。
我們的全球工作場所解決方案部門還要求我們準確建模該業務的營運資金需求。如果我們不能準確評估營運資本需求，這項業務產生的現金流可能會受到不利影響。此外，如果我們不準確地評估客户的信譽，或者如果客户的信譽在合同期限內發生變化，我們可能無法收回任何未付款項。
我們的業務集中在大客户身上，這可能會導致信用風險增加，某些客户的流失會帶來更大的影響，合同中更高的責任限制會增加風險。
擁有大量和集中的客户可能導致更大或更集中的損失風險，除其他可能性外，這種客户(I)遇到自己的財務問題，這可能導致更大的個人信用風險；(Ii)破產或資不抵債，這可能導致我們無法獲得我們以前提供的服務或我們以前提供的資金的付款；(Iii)決定減少其房地產業務；(Iv)改變其房地產戰略；(V)決定更換其房地產服務提供商；或(Vi)與另一家公司合併或以其他方式進行控制權變更，這可能導致新的管理層接管不同的房地產理念或與其他房地產提供商建立不同的關係。此外，競爭條件，特別是與越來越大的客户有關的情況，可能需要我們在某些合同條款上作出妥協，這些條款涉及支付費用、風險轉移的程度，或者在供應商關係、責任限制、信用條款和其他合同條款方面作為委託人而不是代理人。
條款，或與糾紛或潛在訴訟有關的條款。如果競爭壓力導致我們合同下的潛在責任水平更高，我們為客户賠償的操作錯誤和其他活動的成本將會更高，可能不會得到完全保險。
我們的貸款發放和服務業務的很大一部分依賴於我們與美國政府支持的企業的關係。
我們的很大一部分貸款發放和服務業務(我們通過我們的某些全資子公司進行)取決於我們與聯邦國家抵押協會(Fannie Mae)和聯邦住房貸款抵押公司(Freddie Mac)的關係，這兩個機構統稱為政府支持的企業(GSE)。作為GSE的認可銷售商/服務商，我們需要遵守各種資格標準，並根據各自的計劃要求發起和提供貸款, 包括參與損失分擔和回購安排。不遵守這些要求可能會導致我們終止或撤回出售和服務GSE貸款的批准。
如果第三方不遵守服務級別協議或法規或法律要求，可能會對我們造成經濟和聲譽損害。
我們依賴第三方，在某些情況下，分包商代表我們的組織執行活動，以提高我們的業務和支持職能的質量、提高效率、削減成本和降低運營風險。我們制定了《供應商行為準則》，旨在向供應商傳達我們期望他們遵守的行為標準。我們與供應商簽訂的合同通常要求遵守我們的供應商行為準則。此外，我們利用技術幫助我們更好地篩選供應商，目的是更深入地瞭解潛在和現有供應商給我們的業務帶來的合規性、數據隱私、健康和安全、環境、可持續性和其他風險。如果我們的第三方沒有適當的保障和控制措施，或者不能提供適當的監督，我們可能會面臨更大的運營、監管、財務或聲譽風險。如果第三方未能高質量和及時地遵守服務級別協議或法規或法律要求，可能會對我們造成經濟和聲譽損害。此外，這些第三方面臨自己的技術、運營、商業和經濟風險，他們的任何重大失誤，包括不當使用或披露我們的機密客户、員工或公司信息，都可能導致我們的聲譽受損和業務受損。
我們的成功有賴於高級管理層的留住，以及我們吸引和留住合格和有經驗的員工的能力。
我們的持續成功在很大程度上依賴於我們的高管和其他關鍵員工的努力。雖然我們的某些高管和關鍵員工受到長期薪酬安排的約束，但不能保證我們將能夠留住我們的高級管理層的所有關鍵成員。我們還高度依賴於留住我們的房地產銷售和租賃專業人員，他們創造了我們相當大的收入，以及其他產生收入的專業人員。如果我們不能迅速招聘和整合合格的接班人，包括多樣化的人才，我們的任何關鍵員工的離職，或者大量關鍵收入來源的流失，都可能導致我們的業務、財務狀況和運營結果受到嚴重影響。對員工人才的競爭 而且我們可能無法成功地招聘、整合或留住足夠合格的人員，包括不同的人才。此外，我們業務的增長在很大程度上取決於我們在所有業務領域吸引和留住合格人才的能力。如果我們遇到員工大量流失或流失的情況，可能會導致招聘和培訓成本增加，以及運營效率低下，從而對我們的運營結果產生不利影響。我們和我們的競爭對手使用股權激勵以及簽約和留任獎金來幫助吸引、留住和激勵關鍵人員。由於此類人員的服務競爭非常激烈，此類獎勵和獎金的支出可能會增加，這可能會對我們的盈利能力產生負面影響，或者導致我們無法像過去那樣吸引或留住這些人員。如果我們不能吸引和留住這些合格的人才，我們的增長可能會受到限制，我們的業務和經營業績可能會受到實質性的影響。
如果我們無法管理與全球運營相關的組織挑戰，我們可能無法實現我們的業務目標.
我們的全球業務帶來了巨大的管理和組織挑戰。在大型企業中保持有效的標準並有效地將我們的知識制度化可能會變得越來越困難。維持我們的文化、有效管理和監測我們的人員和業務以及有效地傳達我們的核心價值觀、政策和程序、戰略和目標也可能變得更加困難。我們員工基礎的規模增加了我們有個人從事非法或欺詐活動，或以其他方式使我們面臨商業和聲譽風險的可能性。如果我們不能成功地繼續開發和實施旨在管理我們企業的流程和工具，並向所有員工灌輸我們的文化和核心價值觀，我們成功競爭和實現業務目標的聲譽和能力可能會受到損害。此外，隨着業務需求和規模的變化，我們已經並可能繼續對我們的運營模式進行更改，包括我們的組織方式。如果我們沒有成功地實施任何此類變化，我們的業務和運營結果可能會受到負面和實質性的影響。
我們保護員工和其他人的健康、安全和保障的政策、程序和計劃可能不夠充分。
我們擁有大約130,000名員工(包括特納和湯森員工)以及在100多個國家和地區工作的獨立承包商。我們已承諾實施我們認為的最佳實踐，以保障我們工作場所的員工、獨立承包商、客户和其他人的健康、安全和保障。然而，如果這些政策、程序和計劃不充分，或者員工沒有接受相關的充分培訓或出於任何原因沒有遵循這些政策、程序和計劃，則可能會對我們造成嚴重的後果，包括嚴重的傷害或生命損失，這可能會損害我們的運營，並導致我們招致重大的法律責任或罰款以及聲譽損害。我們的保險可能不包括或不足以支付我們因健康、安全或安保事件而招致的任何法律責任或罰款。
我們可能會受到實際或感知到的利益衝突的影響。
與其他擁有不同業務線和廣泛客户基礎的全球服務公司類似，我們在提供服務時可能會受到潛在的利益衝突的影響。例如，我們在商業房地產租賃交易中為業主和租户提供諮詢或代表雙方的角色可能會產生衝突。在某些情況下，我們還對我們的客户負有受託義務。在這種情況下，我們的政策旨在向各方提供充分的披露和透明度，並對信息共享和其他活動設置適當的障礙，以確保各方的利益得到保護；然而，不能保證我們的政策在每一種情況下都會成功。如果我們未能或似乎未能識別、披露和適當地解決潛在的利益衝突或受託責任，無論任何此類索賠是否具有可取之處，都可能對我們的業務或聲譽產生不利影響。此外，在一些司法管轄區，法規可能會改變，以限制我們為某些可能存在潛在衝突的當事人採取行動的能力，即使在知情同意的情況下也是如此，這可能會限制我們在這些市場的市場份額。不能保證潛在的利益衝突不會對我們造成實質性的不利影響。
基礎設施中斷、氣候變化、自然災害和其他事件可能會擾亂我們為客户管理房地產的能力，或者可能對我們代表客户進行的房地產投資的價值產生不利影響。
我們開展全球業務的能力可能會因為支持我們的企業及其所在社區的基礎設施中斷而受到不利影響。這可能包括由以下原因引起的中斷：政治不穩定、公共衞生危機、對我們信息技術系統的攻擊、戰爭或其他敵對行動、恐怖襲擊、第三方數據中心託管設施或雲計算平臺提供商的服務中斷或延遲、員工錯誤或瀆職、建築缺陷、公用事業中斷、氣候變化的影響以及自然災害，如火災、地震、洪水和颶風。此類事件可能導致的基礎設施中斷也可能擾亂我們為客户管理房地產的能力，或者可能對我們在投資管理和開發服務業務中的房地產投資價值產生不利影響。此外，在氣候變化導致天氣模式變化的程度上，我們開展業務的某些地區可能會經歷風暴強度增加、極端温度、海平面上升和/或乾旱。隨着時間的推移，這些情況可能會導致對商業房地產的需求下降，我們在這些地區持有的任何房地產投資的價值下降，或者導致我們的運營成本增加。我們為客户管理的建築包括一些世界上最大的寫字樓和零售中心，人們每天都在使用。我們還管理我們的客户賴以為公眾及其客户提供服務的關鍵設施(包括數據中心)，在這些設施中，意外停機可能會擾亂其業務或社會的其他部分。因此，火災、地震、洪水、颶風等
自然災害、建築缺陷、戰爭行為、恐怖襲擊、大規模槍擊或基礎設施中斷可能導致重大人員傷亡，如果我們被認為在管理受影響財產方面存在疏忽，我們可能會招致重大財務責任和聲譽損害。
我們的合資企業活動和附屬公司計劃涉及的風險往往不在我們的控制範圍內，如果實現，可能會對我們的業務造成實質性損害。
我們已經利用合資企業進行商業投資，在美國和國際上選擇當地的經紀公司和其他附屬機構，未來我們可能會在其他合資企業中獲得權益。在我們的附屬計劃下，我們與當地經紀公司、物業管理公司或其他公司建立合同關係，根據合同關係，我們向該公司授權我們的名稱，並提供我們的某些資源，以換取在該公司的收入、利潤或交易活動中獲得特許權使用費或經濟參與。在許多此類合資企業和關聯企業中，我們可能沒有權利或權力指導合資企業或關聯企業的管理和政策，其他參與者或關聯企業的經營者可能會採取與我們的指示或要求相反的行動，並違反我們的政策和目標。此外，其他參與者和運營商可能會破產，或者有與我們不一致的經濟或其他商業利益或目標。如果合資參與者或附屬公司的行為與我們的利益背道而馳，可能會損害我們的品牌、業務、運營結果和財務狀況。
與我們的負債有關的風險
我們的債務工具對我們施加了經營和財務限制，如果發生違約，我們所有的借款都將立即到期和支付。
截至2023年12月31日，我們的總債務為28億美元，不包括房地產應付票據(通常對我們沒有追索權)和倉庫信用額度(僅對我們的全資子公司世邦魏理仕資本市場公司有追索權，並由我們相關的倉庫應收賬款擔保)。在截至2023年12月31日的一年中，我們的利息支出為2.432億美元。
我們的債務工具對我們和我們的許多子公司施加了，未來任何債務的條款可能會對我們和我們的許多子公司施加、經營和其他限制。這些限制影響，並在許多方面限制或禁止我們的能力：
•計劃市場狀況或對市場狀況作出反應；
•滿足資本需求或以其他方式限制我們的活動或業務計劃；以及
•為持續運營、戰略收購、投資或其他資本需求提供資金，或從事符合我們利益的其他業務活動，包括：
◦招致或擔保額外債務的；
◦進行兼併和合並；
◦設立留置權；以及
◦進行銷售/回租交易。
我們的信貸協議要求我們於每個財政季度結束時維持綜合EBITDA(定義於適用信貸協議)與綜合利息支出(定義於適用信貸協議)的最低利息覆蓋比率，以及總債務(定義於適用信貸協議)減去可用現金(定義於適用信貸協議)與合併EBITDA的最高槓杆率。我們滿足這些財務比率的能力可能會受到我們無法控制的事件的影響，我們不能保證我們能夠在需要時達到這些比率。我們繼續監測我們對這些財務比率和信貸協議其他條款的預期遵守情況。
違反任何這些限制性公約，或無法遵守所需的財務比率，都可能導致我們的債務工具違約。如果發生任何此類違約，我們信貸協議下的貸款人和我們優先票據的票據持有人可以選擇宣佈所有未償還借款以及應計利息和其他費用立即到期和支付。在這些情況下，根據我們的信貸協議，貸款人也有權終止他們根據該協議必須提供進一步借款的任何承諾。此外，我們的信用協議或優先票據的違約可能會引發我們其他債務工具的交叉違約或交叉加速。
我們對能夠產生的額外追索權債務的金額有有限的限制，這可能會加劇與我們槓桿相關的風險，包括我們償還債務的能力。此外，如果信用評級被下調，我們的借款能力和此類借款的成本可能會受到不利影響。
根據我們的債務工具契約所允許的最高負債金額，我們能夠產生的額外追索權債務的金額不受限制，因此我們未來可能會產生此類債務，以資助我們的運營和投資。此外，穆迪投資者服務公司和標準普爾評級服務公司對我們的重大未償債務進行了評級。這些評級，以及它們的任何降級，都可能影響我們的借款能力，以及我們當前和未來借款的成本。
我們的浮動利率債務使我們面臨利率風險，這可能導致我們的償債義務顯著增加，並可能限制我們在債務到期時有效地為其再融資的能力。
我們的某些債務工具下的借款以浮動利率計息，使我們面臨利率風險。如果利率上升，我們對浮動利率債務的償債義務將增加，即使借款金額保持不變，我們的淨收入和運營現金流，包括可用於償還債務的現金，將相應減少。
此外，我們在債務到期日之前對部分債務進行再融資的能力，取決於能否獲得新的融資，並以我們能夠償還的利率計息。雖然我們相信我們目前有足夠的現金流來償還目前適用於我們的債務的利率，但如果利率繼續大幅上升，我們可能無法保持來自經營活動的現金流水平，足以在這種增加的利率下履行我們的償債義務。
與信息技術、網絡安全和數據保護相關的風險
未能維持和執行信息技術戰略，並確保我們的員工適應技術的變化，可能會對我們在市場上保持競爭力的能力產生實質性的不利影響。
我們的業務在很大程度上依賴於信息技術，包括第三方提供的解決方案，以提供滿足客户需求的服務。如果我們不能有效地執行或維持我們的信息技術戰略，或採用與我們的服務平臺相關的新技術和新流程，我們提供高質量服務的能力可能會受到嚴重損害。此外，我們在新系統和工具方面進行了大量投資，以實現競爭優勢和效率。在信息技術方面實施這種投資可能會超過估計預算，我們可能會遇到阻礙新戰略或技術按預期時間表實現的挑戰。如果我們無法維持當前的信息技術和流程，或遇到延誤，或未能利用新技術，那麼我們業務計劃的執行可能會中斷。同樣，我們的員工需要有效的工具、技術和技術來履行與我們的業務不可或缺的職能。如果不能成功地提供這些項目，或確保員工正確地採用這些項目，可能會對我們實現積極業務成果的能力產生實質性的不利影響。
我們的信息技術、通信系統或數據服務的中斷或故障可能會削弱我們有效提供服務的能力，這可能會損害我們的聲譽，並對我們的經營業績造成實質性損害。
我們的業務需要信息技術和通信系統以及網絡基礎設施的持續運行。我們開展全球業務的能力可能會因為這些系統或我們基礎設施的中斷而受到實質性的不利影響。我們的信息技術和通信系統容易受到火災、停電、電信故障、系統故障、計算機病毒、網絡攻擊、自然災害(如颶風、地震和洪水)、戰爭或恐怖主義行為、員工失誤或瀆職或其他我們無法控制的事件的破壞或破壞。網絡攻擊和惡意軟件對許多公司構成越來越大的威脅，我們以及我們的第三方服務提供商一直是並可能繼續成為此類威脅的目標，這可能會使我們面臨責任、聲譽損害和鉅額補救成本，並對我們的業務和財務業績造成實質性損害。此外，這些系統和網絡的運行和維護在某些情況下依賴於第三方技術、系統和服務提供商，而這些技術、系統和服務提供商不一定能不間斷地提供服務。這些事件中的任何一種都可能導致系統中斷、延遲和丟失、數據或知識產權的損壞或暴露，還可能擾亂我們向客户、承包商和供應商提供服務或與之互動的能力，我們可能無法成功實施應急計劃。此外，雖然我們有一定的業務中斷和網絡保險範圍以及各種合同安排
這可能有助於減輕成本、損害和責任，但任何此類事件都可能導致大量的回收和補救費用以及對客户、業務合作伙伴和其他第三方的責任。我們有危機管理、業務連續性和災難恢復計劃和備份系統來減少此類事件的潛在不利影響，但我們的災難恢復計劃可能不夠充分，無法考慮所有可能發生的情況，如果發生災難性事件，導致我們的任何數據中心和第三方雲託管提供商或我們的關鍵業務或信息技術系統遭到破壞或中斷，可能會嚴重影響我們進行正常業務運營的能力，因此，我們未來的運營業績可能會受到重大不利影響。
我們的業務嚴重依賴商業地產數據的使用。這些數據的一部分是從第三方提供商那裏購買或許可的，對於這些提供商來説，不確定是否可以不間斷地獲得數據或數據的準確性。我們向專業人士和/或客户提供數據的能力中斷或無意中暴露專有數據可能會損害我們的聲譽和競爭地位，並可能對我們的經營業績造成不利影響。
未能維護我們的信息和技術網絡的安全，包括個人信息和其他客户信息、知識產權和專有業務信息，可能會對我們造成重大不利影響。
我們的信息和技術網絡以及第三方供應商的安全漏洞和其他中斷可能會危及我們的信息和知識產權，並使我們面臨責任、聲譽損害和重大補救成本，這可能會對我們的業務和財務業績造成實質性損害。在我們的正常業務過程中，我們收集和存儲機密數據，包括我們專有的業務信息和知識產權，以及我們客户的信息和個人信息(也稱為“個人數據”或“個人身份信息”)。 我們的員工、承包商和供應商，在我們的數據中心、網絡和第三方雲託管提供商。這些信息的安全收集、使用、存儲、保留、維護、共享、處理、傳輸、傳輸、披露和保護(統稱為“處理”)對我們的運營至關重要。儘管我們和我們的供應商繼續實施新的安全措施並定期進行員工培訓，但我們的信息技術和基礎設施仍可能容易受到第三方的網絡攻擊，或因員工錯誤、瀆職或其他中斷而被攻破。這些風險隨着俄羅斯和烏克蘭之間持續的衝突而加劇，我們不能確定這種新的風險格局將如何影響我們的行動。當地緣政治衝突發展時，關鍵基礎設施可能成為國家支持的網絡攻擊的目標，即使它們沒有直接參與衝突。越來越多依賴信息和技術網絡的公司披露了其安全漏洞，其中一些涉及對其網站或基礎設施的部分進行復雜且具有高度針對性的攻擊。用於獲取未經授權的訪問、禁用或降級服務或破壞系統的技術頻繁變化，可能很難檢測到，而且通常在針對目標啟動之前無法識別。到目前為止，我們還沒有經歷過任何重大的網絡安全漏洞，無論是個別的還是總體的。然而，不能保證我們將能夠防止任何重大事件在未來發生。
我們的業務受到有關隱私、數據保護和網絡安全的複雜和不斷變化的美國和國際法律法規的約束。這些法律和法規中的許多可能會發生變化和不確定的解釋，可能會導致索賠、增加運營成本或以其他方式損害我們的業務。
我們受制於許多美國聯邦、州、地方和國際關於隱私、數據保護和網絡安全的法律和法規，這些法規管理某些數據(包括個人信息、敏感信息、健康信息和其他受監管的數據)的處理。 這些法律法規的嚴重性、複雜性和數量都在增加，變化頻繁，我們運營的各個司法管轄區之間的衝突也越來越多，這給我們帶來了更大的合規風險和成本。
此外，我們還面臨安全漏洞和其他事件的可能性，這些事件本身可能導致違反這些法律。例如，歐盟一般數據保護條例(GDPR)於2018年5月25日生效，已經並將繼續導致在歐盟(EU)或歐洲經濟區(EEA)設立的企業或在歐盟或歐洲經濟區以外設立並提供商品或服務的企業，或監控位於歐盟或歐洲經濟區的個人的行為，包括跨境轉移個人信息方面的合規負擔和成本大幅增加。根據GDPR，對違規行為可處以最高2000萬歐元或最高佔侵權者全球年收入4%的罰款，以金額較大者為準。此外，英國S退出歐盟以及英國目前的事態發展產生了額外的合規義務，並對英國的數據保護法規是否會進一步偏離GDPR產生了一些不確定性。 自2023年12月31日起，我們必須遵守GDPR以及英國的同等法律和其他全球數據保護法(包括瑞士、日本、
新加坡、中國、阿拉伯聯合酋長國、澳大利亞和巴西)，它們的實施使我們面臨平行的數據保護制度，每個制度都可能授權對某些違規行為進行類似的罰款和其他執法行動。
在美國，2018年《加州消費者隱私法》(經2020年《加州隱私權法案》修訂)對個人信息進行了廣泛的定義，賦予加州居民更廣泛的隱私權和保護，並規定了對某些違規行為的民事處罰，並建立了一個專門執行這些要求的監管機構。包括科羅拉多州、康涅狄格州、德克薩斯州和弗吉尼亞州在內的至少12個州也通過了全面的隱私法，保護以個人或家庭身份行事的居民，還有幾個州通過了監管生物識別信息處理的法律，其中最引人注目的是伊利諾伊州。 這些州法律對受影響的企業施加了額外的義務和要求。
我們還承擔着越來越多關於重大網絡安全事件的報告義務。這些報告要求由不同司法管轄區的一些監管機構提出或實施，其範圍和適用範圍可能有所不同，並可能包含相互衝突的要求。其中某些規則和法規可能要求我們在全面評估其影響或補救根本問題之前報告網絡安全事件。遵守此類報告要求的努力可能會轉移管理層對我們網絡安全事件應對的注意力，並可能向威脅行為者揭示系統漏洞。未能根據這些規則及時報告網絡安全事件還可能導致監管調查、訴訟、罰款、制裁或使我們承擔其他形式的責任。
對客户、員工或其他個人信息或專有業務數據的重大實際或潛在盜竊、丟失、腐敗、暴露、欺詐性使用或濫用，無論是第三方還是員工瀆職或其他原因，被認為或實際不遵守我們關於此類數據或知識產權的合同或其他法律義務，或違反我們關於此類數據的隱私和安全政策，可能會導致針對我們的重大補救和其他成本、罰款、訴訟或監管行動。此類事件還可能擾亂我們的運營和我們向客户提供的服務，損害我們與承包商和供應商的關係，損害我們的聲譽，導致失去競爭優勢，影響我們提供及時準確財務數據的能力，並導致人們對我們的服務和財務報告失去信心，這可能會對我們的業務、收入、競爭地位和投資者信心產生不利影響。此外，我們依賴第三方來支持我們的信息和技術網絡，包括雲存儲解決方案提供商，因此對我們的數據和信息技術系統的直接控制較少。這些第三方也容易受到安全漏洞和安全系統的破壞，我們可能不會因此而得到賠償，這可能會對我們和我們的聲譽造成實質性的不利影響。
與法律和監管相關的風險
我們的業務面臨各種訴訟和監管風險，特別是在我們的估值業務中。儘管我們對大部分風險保持保險範圍，但對於某些類型的風險敞口，我們無法以商業合理的價格獲得保險範圍。此外，在發生嚴重疏忽或故意不當行為時，我們的保險單可能不會承保我們。因此，針對我們的訴訟的不利結果，或導致我們承擔重大法律責任的訴訟(特別是未投保的訴訟)，可能會對我們的業務、財務狀況和運營結果產生不成比例的實質性不利影響。此外，在監管程序中的不利結果(如果適用)可能導致罰款或其他責任或對我們的運營產生不利影響。長期或複雜的調查，即使不會導致監管或其他程序或不利的調查結果，也可能導致保險可能無法支付的鉅額費用和員工資源的轉移。此外，我們依靠我們的業務關係和高素質專業服務的聲譽來吸引和留住客户。因此，對我們的指控或宣佈涉及我們的監管調查，無論該指控或調查的最終結果如何，都可能損害我們的專業聲譽，並因此對我們的業務及其前景造成重大損害。
我們的業務、財務狀況、經營結果和前景可能會受到新法律或法規或現有法律或法規的變化或其應用的不利影響。如果我們不遵守適用於我們的法律和法規，或者在複雜的税收制度中做出錯誤的決定，我們可能會招致重大的經濟處罰。
我們受許多聯邦、州、地方和非美國法律和法規的約束，這些法律和法規特定於我們在業務中提供的服務。經紀房地產銷售和租賃交易以及提供物業管理和估值服務要求我們和我們的員工在美國每個州和某些非美國司法管轄區保持適用的許可證
我們提供這些服務。如果我們和我們的員工未能保持我們的執照，或在沒有執照的情況下進行這些活動，或違反有關我們執照的任何規定，我們可能被要求支付罰款(包括在某些州的三倍損害賠償)或退還收到的佣金，或被暫停或吊銷我們的執照。我們的許多服務，包括我們的間接全資子公司世邦魏理仕資本市場和世邦魏理仕投資管理公司提供的服務，都受到美國證券交易委員會(美國證券交易委員會)、金融業監管局(FINRA)或其他自律組織和州證券監管機構的監管，合規故障或監管行動可能會對我們的業務產生不利影響。由於聲稱不遵守這些規定，我們未來可能會受到紀律處分或其他行動，這可能會對我們的運營和盈利能力產生實質性的不利影響。
我們還受制於更廣泛適用的法律，如税收、證券、環境、就業法律和反賄賂、反洗錢和腐敗法律，包括《公平勞工標準法》、職業健康和安全法規、美國各州工資和工時法、美國《反海外腐敗法》和英國《反賄賂法》。不遵守這些要求可能導致政府當局處以鉅額罰款，判給私人訴訟當事人損害賠償，並支付鉅額律師費或這些事項的和解。
我們在英國的住宅開發子公司Telford Homees受到某些英國法律和要求的約束，這些法律和要求要求英國住宅建築商有義務補救或資助與其已建成建築的某些消防安全問題相關的補救工作。與這些補救措施相關的總成本和負債是不確定的，可能是實質性的。如果Telford Home無法履行此類政府要求和英國法律規定的義務和責任，Telford Home及其附屬公司可能面臨重大業務中斷、訴訟、責任和聲譽損害。
在美國國內外適用於我們業務的新的或修訂的法律或法規，以及管理或執法優先順序的變化可能會對我們的業務產生不利影響，包括增加合規成本，或阻止我們在某些司法管轄區或與某些交易或客户相關的情況下提供某些類型的服務。我們無法預測這些新的法律、規則、法規和建議中的任何一項將如何實施或以何種形式實施，或者未來是否會對法律或法規進行任何額外或類似的更改，包括對其進行解釋或實施。
最近，倡導團體、政府機構和公眾對ESG事項的興趣日益濃厚，監管機構、客户、投資者、員工和其他利益相關者越來越關注ESG事項和相關披露。政府、投資者和社會對ESG事項的這種關注，包括擴大強制性和自願性報告、盡職調查和關於氣候變化、人力資本、勞工和風險監督等主題的披露，可能會擴大我們需要控制、評估和報告的事項的性質、範圍和複雜性。
我們受制於一些政府和自律組織頒佈的不斷變化的規則和法規，包括美國證券交易委員會、紐約證券交易所和財務會計準則委員會。此外，美國、歐盟和英國與氣候變化和ESG相關的新的和新興的監管舉措可能會對我們的業務產生不利影響，例如，歐盟委員會2018年5月發佈的《可持續增長融資行動計劃》和英國與氣候相關財務披露特別工作組(TCFD)一致的披露要求等舉措。這些和其他規則和法規在範圍和複雜性上繼續發展，許多新的要求是為了迴應美國國會頒佈的法律而制定的，這使得合規更加困難和不確定。這些不斷變化的規則、條例和利益相關者的期望已經並可能繼續導致一般和行政費用的增加，以及用於遵守或滿足這些條例和期望的管理時間和注意力的增加。例如，在環境可持續發展小組的範圍內開發新的或正在進行的活動並採取行動，收集、測量和報告與環境可持續發展有關的信息和指標可能是昂貴、困難和耗時的，並受制於不斷演變的報告標準，包括美國證券交易委員會擬議的與氣候有關的報告要求、加利福尼亞州的《氣候企業數據問責法》和《温室氣體：與氣候有關的金融風險法案》，以及其他國際監管機構的類似建議。此外，我們可以選擇在我們提交給美國證券交易委員會的文件或其他公開披露的文件中，就環境問題、多樣性、負責任的採購和社會投資以及其他與ESG相關的問題傳達某些倡議和目標。在ESG範圍內實施這些舉措和目標可能既困難又昂貴，我們
可能會因披露的準確性、充分性或完整性而受到批評。關於我們與ESG相關的舉措和目標以及針對這些目標的進展情況的陳述，可能基於衡量仍在發展中的進展的標準、持續發展的內部控制和流程，以及未來可能發生變化的假設。我們也可能因此類倡議或目標的範圍或性質或對其進行的任何修訂而受到批評。如果我們不能充分解決此類ESG問題，或者如果我們未能及時在ESG範圍內實現我們的目標，或者根本沒有，或者如果我們或我們的借款人未能或被視為未能遵守所有法律、法規、政策和相關解釋，可能會對我們的聲譽和業務業績造成負面影響。
面對額外的税務負擔和税務法律法規的變化，可能會對我們的財務業績產生不利影響。
我們在多個司法管轄區經營，税制複雜多樣，須繳交不同形式的税項，導致實際税率不同。由於我們運營的許多司法管轄區的税法不同，我們經常被要求做出主觀決定。此外，税務規則的變化或税務評估和審計的結果可能會對我們在任何特定季度的業績產生不利影響。
此外，針對經濟合作與發展組織(OECD)提供的行動項目而制定的税收法律或法規的變化以及多司法管轄區的變化增加了税收的不確定性，並可能影響公司的有效税率和所得税撥備。鑑於美國或外國税收法律法規可能進一步變化的不可預測性以及潛在的相互依存關係，很難預測此類税收法律法規對公司經營業績的累積影響。
由於我們作為物業或設施管理人或房地產開發商的角色，我們可能會承擔環境責任。
各種法律法規要求房地產所有者或經營者承擔調查、清理或清除物業中危險或有毒物質造成的污染的費用。在我們作為物業或設施經理或開發商的角色中，我們可能被要求承擔此類成本的運營商責任。無論最初行為的合法性如何，也不管我們是否知道或對危險或有毒物質的存在負有責任，都可以施加這一責任。如果我們沒有披露環境問題，我們也可能對物業的買家或承租人負責。如果我們承擔任何此類債務，我們的業務可能會受到嚴重影響，因為我們可能難以開發或銷售此類物業，或以此類物業作為抵押品借入資金。在發生重大責任的情況下，我們的保險覆蓋範圍可能不足以支付全部損害賠償，或者可用保險範圍可能不包括某些此類負債。此外，為遵守未來更嚴格的環境要求而產生的責任可能會對我們的任何或所有業務線產生不利影響。
與我們的內部控制和會計政策相關的風險
如果我們不能對財務報告保持有效的內部控制，投資者可能會對我們的財務報告的準確性和完整性失去信心，我們的經營業績和股票價格可能會受到重大不利影響。
我們財務報告的準確性取決於我們內部控制的有效性。對財務報告的內部控制有其固有的侷限性，包括人為錯誤、控制可能因情況變化而被規避或變得不充分以及欺詐。由於這些固有的侷限性，對財務報告的內部控制可能無法防止或發現所有錯誤陳述或欺詐行為。如果我們不能對財務報告保持和執行充分的內部控制，或實施所需的新的或改進的控制，以合理保證財務報告的可靠性和編制供外部使用的財務報表，我們可能會損害我們的聲譽，產生遞增的合規成本，無法及時滿足我們的公開報告要求，無法正確報告我們的業務和我們的經營結果，或被要求重述我們的財務報表，我們的運營結果、我們的股票價格和我們獲得新業務的能力可能會受到重大不利影響。
我們的商譽和其他無形資產可能會減值，這可能需要我們對收益進行實質性的非現金費用。
根據目前的會計準則，我們必須至少每年評估一次，並可能更頻繁地評估我們的商譽和其他無形資產的價值是否已經減值。任何因此類分析而導致的商譽或其他無形資產減值將導致非現金費用計入收益，此類費用可能對我們報告的運營業績、股東權益和我們的股票價格產生重大不利影響。我們未來現金流的顯著和持續下降、經濟環境的重大不利變化、增長速度放緩或如果我們的股票價格持續低於每股賬面淨值，可能導致未來需要進行額外的減值分析。如果我們得出結論認為未來有必要對商譽或其他無形資產進行減記，那麼我們將記錄此類額外費用，這可能對我們的經營業績產生重大不利影響。
與我們投資相關的風險
我們在某些不受我們控制的公司或項目中進行股權投資，這使我們面臨與各自業務相關的風險。
截至2023年12月31日，我們在某些我們不受控制的公司和項目上的投資超過15億美元，這些公司和項目是按照成本/計量替代會計方法、權益法或公允價值核算的。這些投資受到與我們投資的業務相關的風險的影響，這些風險可能不同於我們自己業務所固有的風險。我們無法控制的因素可能會顯著影響這些投資的價值，並可能導致它們的公允價值減少或對我們確認此類投資收益的能力產生不利影響。這些因素包括這類企業的管理層或控股股東做出的決定，他們的利益可能與世邦魏理仕的不同，以及資本市場的不穩定。除其他因素外，這些因素中的任何一個都可能導致未來期間的減值、已實現和/或未實現虧損，這可能對我們的財務狀況和經營業績產生不利影響。未來，我們可能會收購更多未合併的股權投資，這可能會增加我們對上述風險的敞口。
項目1B.包括未獲解決的工作人員意見。
沒有。
項目1C. 網絡安全
風險管理和戰略
我們認識到制定、實施和維護網絡安全措施的重要性，以保護我們的信息系統，保護數據的機密性、完整性和可用性。我們已將網絡安全風險管理納入我們更廣泛的風險管理框架。我們的風險管理團隊與我們的數字和技術組織合作，根據我們的業務目標和運營需求評估和應對網絡安全風險。
我們的網絡安全計劃側重於以下領域：
•治理：我們利用多個網絡安全框架(例如，ISO 27001和NIST CSF)和法規要求來形成我們的信息安全管理系統(ISMS)，該系統由政策和標準定義。政策適用於全球所有員工。這些政策會定期進行審查，以確保它們仍然具有相關性。有關我們網絡安全計劃治理的更多信息，請參閲下面標題為“董事會對網絡安全風險的監督”和“管理層在評估和管理網絡安全風險中的作用”的章節。
•技術保障：我們部署技術和程序措施來保護我們的技術和數據。保護措施包括網絡防火牆、網絡入侵檢測和預防、滲透測試、漏洞評估和補救流程、威脅情報、反惡意軟件和訪問控制，以及數據丟失預防和監控。
•安全意識/培訓：所有員工都必須遵守我們的商業行為標準，該標準確定了員工對信息安全的責任。我們為所有員工提供年度網絡安全培訓，併為某些員工提供增強的特定角色的信息安全培訓。除了這項培訓外，全年還定期散發安全意識文章。我們亦在每年十月舉辦“網絡安全意識月”，並定期進行網絡釣魚偵測及應變演習。
•事件響應計劃：我們維護和更新針對網絡事件生命週期的事件響應計劃，並定期評估此類計劃的有效性。事件應對計劃側重於網絡風險問題，包括檢測、反應和恢復；網絡威脅，重點是外部通信和合法合規；以及通過內部和外部演習進行入侵模擬和滲透測試。每年，我們都會聘請第三方專家來監督網絡安全事件響應演習，以測試我們的事件響應計劃中預先計劃的響應行動，並促進小組討論我們的網絡安全事件響應戰略和策略的有效性。
•第三方供應商和服務提供商：我們定期對潛在和當前的第三方技術供應商和服務提供商進行供應商安全審查和風險評估。 供應商安全審查評估許多關鍵的安全控制措施，這些審查的結果被用作有關採購的業務決策的一部分，並評估供應商相對於一套定義的安全標準的整體安全狀況。
•認證：我們的安全計劃每年由幾個獨立的組織進行審計，其中包括一個認可的認證機構、領先的會計師事務所和機構客户。
•專家：我們聘請了一系列外部專家，包括網絡安全評估員、顧問和審計員來評估和測試我們的網絡安全計劃。我們與這些第三方的合作包括定期審計、威脅評估和關於安全增強的諮詢。
網絡安全威脅帶來的風險
雖然我們受到持續的網絡安全威脅，但我們不認為來自這些威脅的風險已經或合理地可能對公司產生重大影響，包括我們的業務戰略、運營結果或財務狀況。關於網絡安全威脅風險的其他信息，見“項目1A”。風險因素--與我們的信息技術、網絡安全和數據保護相關的風險“。
董事會對網絡安全風險的監督
我們的董事會負責監督我們的風險管理計劃，並定期審查有關我們最重大的戰略、運營、財務、法律和合規風險的信息，包括網絡安全風險。董事會將其對網絡安全風險的監督授權給審計委員會；然而，董事會通過直接介紹和與管理層討論以及在每次定期安排的董事會會議上收到委員會主席報告來審查風險和緩解計劃。
審計委員會負責評估和監督與信息技術有關的風險管理，包括網絡安全和數據安全風險。審計委員會收到我們的首席信息安全官(CISO)關於網絡安全和數據安全事項以及相關風險暴露的季度報告。審計委員會主席定期向審計委員會通報這類事項的最新情況，審計委員會還定期直接收到管理層的報告。我們的董事會升級協議要求實時向董事會報告重大網絡安全事件或數據泄露。
管理人員在評估和管理網絡安全風險中的作用
我們的CISO負責制定戰略和溝通網絡安全風險。我們的CISO團隊還負責定義全球網絡安全的政策、標準、架構和流程。我們的CISO在網絡安全領域擁有超過28年的經驗，為他的工作帶來了豐富的專業知識。他的背景包括作為企業CISO的豐富經驗。
我們的CISO與其他數字和技術領導者一起，實施和監督我們的信息系統的定期監控程序。這包括識別、評估和升級網絡事件的升級協議。我們還部署安全措施和定期系統審計，以確定潛在的漏洞。在發生網絡安全事件時，我們的CISO配備了明確的事件響應計劃。我們的CISO每季度與我們的風險管理團隊會面，並向審計委員會提供季度報告。
項目2.管理物業。
截至2023年12月31日，我們在以下地理區域佔用了辦公室(不包括附屬公司)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 銷售額 辦公室(1) | | 公司
辦公室 | | 總計 |
| 美洲 | 258 | | 1 | | 259 |
| 歐洲、中東和非洲(EMEA) | 257 | | 1 | | 258 |
| 亞太地區 | 160 | | 1 | | 161 |
| 總計 | 675 | | 3 | | 678 |
________________________________________________________________________________________________________________________________________
(1)包括特納和湯森律師事務所的124個辦事處，其中36個在美洲，58個在歐洲、中東和非洲地區，30個在亞太地區。
我們的一些辦公室容納了來自多個業務部門的員工(即，一個辦公室可能容納了來自我們所有三個業務部門的員工)。因此，我們按地理區域而不是按業務類別提供上述辦事處總數，以避免重複計算或重複計算我們的辦事處。
我們不擁有任何物質財產，一般租賃我們的辦公空間，並相信它足以滿足我們目前的需求。我們辦公室租賃安排中最重要的條款是租期和租金。我們的租約期限各不相同。由於不同地理區域的現行商業房地產價格不同，我們的寫字樓租約應支付的租金在不同地點有很大差異。我們的管理層認為，沒有任何一份寫字樓租賃對我們的業務、運營結果或財務狀況具有實質性影響。此外，我們相信有足夠的可接受租金的其他寫字樓空間可供選擇，以滿足我們的需求，儘管某些市場租金的不利變動可能會在我們簽訂新租約時對我們在這些市場的利潤產生負面影響。
第三項：提起法律訴訟。
我們是許多因我們的正常業務過程而引起或與之相關的未決或威脅訴訟的一方。我們認為，我們合併財務報表中超過因此而應計負債的任何損失不太可能是重大的，但訴訟本身是不確定的，如果一個或多個問題在特定時期得到解決，金額遠遠超出我們的預期，則可能對我們的綜合財務報表產生重大不利影響。
第四項：披露煤礦安全信息。
不適用。
第II部
第五項登記人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場。
股價信息
自2018年3月19日以來，我們的A類普通股已在紐約證券交易所上市交易，代碼為“CBRE”。在此之前，從2004年6月10日至2018年3月18日，我們的A類普通股在紐約證券交易所交易，代碼為“CBG”。
截至2024年2月15日，我們A類普通股共有44名登記股東。這一數字不包括以代名人名義持有股份的受益所有人。
股利政策
自2001年2月20日成立以來，我們從未宣佈或支付過任何類別的普通股的現金股息。未來是否派發現金股息將由我們的董事會酌情決定，並將取決於我們的財務狀況、收購或其他投資資本的機會、經營結果、資本要求和董事會認為相關的其他因素。
最近出售的未註冊證券
沒有。
發行人購買股票證券
截至2023年12月31日的三個月內，公開市場股份回購活動情況如下(百萬美元，每股除外)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 期間 | 總計
數量
股票
購得 | 平均值
支付的價格
每股 | 總數
所購股份的百分比
的一部分
公開宣佈
計劃或計劃 | | 根據計劃或計劃可能尚未購買的股票的大約美元價值(1) |
2023年10月1日-2023年10月31日 | 204,786 | | $ | 68.36 | | 204,786 | | | |
2023年11月1日-2023年11月30日 | 80,468 | | 69.51 | | 80,468 | | | |
2023年12月1日-2023年12月31日 | — | | — | | — | | | |
| 285,254 | | $ | 68.69 | | 285,254 | | | $ | 1,466 | |
________________________________________________________________________________________________________________________________________
(1)2021年11月，我們的董事會批准了一項計劃，讓公司在五年內回購最多20億美元的A類普通股，從2021年11月19日起生效(2021年計劃)。2022年8月，我們的董事會根據這一計劃額外批准了20億美元，使2021年計劃下的授權總額達到40億美元。在2023年第四季度，我們根據2021年計劃回購了總計1960萬美元的普通股。表中剩餘的15億美元代表截至2023年12月31日根據2021年計劃可用於回購股票的金額。
我們的股票回購計劃並不要求我們購買任何特定數量的股票。根據這一計劃，可以在私下談判和/或公開市場交易中回購股票，包括根據《交易法》遵守規則10b5-1的計劃。我們的股票回購資金一直是用手頭的現金支付的，我們打算繼續用現有現金為未來的回購提供資金。我們可能會利用我們的股票回購計劃來繼續抵消我們基於股票的薪酬計劃的影響，如果我們認為我們的股票與其他可自由支配的用途相比是一種引人注目的投資，我們可能會採取更具機會主義的基礎上。未來任何回購的時間和實際回購金額將取決於各種因素，包括我們普通股的市場價格、一般市場和經濟狀況以及其他因素。
股票表現圖表
下圖將世邦魏理仕集團持有者S普通股5年累計總回報與S指數和一個由8家公司組成的定製同行組的累計總回報相匹配，其中包括：仲量聯行，一家在美國上市的全球商業房地產服務公司，以及以下在美國或全球擁有重要商業房地產或房地產資本市場業務的公司，這些公司均在美國或海外上市：高力國際集團、高緯物業、ISS A/S。Marcus&Millichap，Inc.(MMI)、Newmark Group Inc.(NMRK)、Savills Plc(SVS.L)和Walker&Dunlop，Inc.(WD)。這些公司是或包括業務線與我們的部分或全部相當的部門，這些部門代表着我們目前的主要競爭對手。
該圖假設在2018年12月31日，我們普通股、每個指數和同行組(包括股息再投資)的投資價值為100美元，並跟蹤到2023年12月31日。我們的股價表現如下圖所示，並不一定預示着未來的股價表現。
5年預期總收益比較 (1)
在世邦魏理仕集團中，S指數(2),
和同齡人組
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 12/31/18 | 12/19 | 12/20 | 12/21 | 12/22 | 12/23 |
| 世邦魏理仕集團 | $ | 100.00 | | $ | 153.07 | | $ | 156.64 | | $ | 271.00 | | $ | 192.21 | | $ | 232.49 | |
| 標準普爾500指數 | 100.00 | | 131.49 | | 155.68 | | 200.37 | | 164.08 | | 207.21 | |
| 同級組 | 100.00 | | 142.68 | | 117.35 | | 172.95 | | 112.48 | | 127.72 | |
________________________________________________________________________________________________________________________________________
(1)2018年12月31日投資於股票或指數的100美元-包括股息的再投資。截至12月31日的財年。
(2)版權所有©2024標準普爾，S全球的一個部門。版權所有。
本圖表不應被視為通過任何一般聲明通過引用將本年度報告納入根據證券法或交易法提交的任何文件，除非我們通過引用特別將此信息納入其中，否則不得被視為根據證券交易法或交易法提交。
項目6.合作伙伴關係[已保留]
第七項：管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析。
以下討論從管理層的角度對公司的財務狀況和經營結果進行了分析，應與本年度報告中包含的綜合財務報表和相關説明一起閲讀。關於我們截至2022年12月31日的年度的財務狀況和經營結果的討論，以及對截至2022年12月31日的年度、2022年和2021年的比較，載於第二部分第7項。公司2022年《管理層對財務狀況和經營成果的研討與分析》年度財務報告於2023年2月27日向美國證券交易委員會提交。
概述
世邦魏理仕是世界上最大的商業地產服務和投資公司(基於2023年的收入)。我們通過三個業務部門-諮詢服務、全球工作場所解決方案(GWS)和房地產投資(REI)-為客户提供服務，這些業務在項目1.業務中進行了描述。我們的收入來自穩定、有彈性的來源(大型多年投資組合和每個項目的合同)和非經常性來源，包括交易佣金。我們的收入組合已變得更傾向於彈性收入來源，特別是佔有者外包，我們對週期性房地產銷售和租賃交易收入的依賴已經下降。我們諮詢服務部門(特別是物業銷售和租賃)的交易收入和收益在今年第四季度一直是歷史上最高的，這是因為我們專注於在年底前完成交易。然而，隨着我們對交易收入的依賴減少，我們的綜合業績近年來變得不那麼季節性了。
營商環境
2023年，商業地產的經營環境受到了重大挑戰。顯著增加的借款和緊縮的資本供應，特別是在3月份地區性銀行倒閉之後，抑制了商業房地產的投資和融資，並抑制了我們從房地產開發和投資管理組合中獲得收益的能力。房地產租賃市場受到經濟不確定性和公司恢復辦公計劃進展緩慢的負面影響，導致辦公需求減少，可用空間增加，市場租金普遍較低。對工業用地的需求更為強勁，但低於近年來的創紀錄水平，新建築的增加推高了空置率。 整個經濟中持續的通脹也要求我們增加薪酬支出以留住頂尖人才，我們的開發業務產生了更高的建築材料投入成本。另一方面，我們認為，我們業務某些部分的合同條款提供了一些防止通脹的保障。
經營成果
以下是世邦魏理仕截至2023年12月31日的年度業績要點：
| | | | | | | | | | | | | | |
收入 | | 淨收入(1) | | 公認會計準則淨收益 |
| $31.9B | | $18.3B | | $986M |
| 3.6% | | (2.7)% | | (30.0)% |
| | | | |
核心EBITDA (1) | | 公認會計準則每股收益(EPS) | | 核心每股收益(1) |
| $2.2B | | $3.15 | | $3.84 |
| (24.5)% | | (26.6)% | | (32.5)% |
| | | | |
| | | | |
| | | | |
| | | | |
房地產資本市場環境拖累了我們2023年的業務表現，特別是對市場週期敏感的諮詢服務和房地產投資部門的交易業務。雖然整體淨收入下降了3%，但我們的彈性業務線(包括整個GWS業務、物業管理、貸款服務、資產管理費和估值)加在一起，淨收入增長了10%(1)。這些業務線為跨越市場週期的增長做好了充分的準備。另一方面，我們業務的交易部分(銷售、租賃、抵押貸款發放、附帶權益、激勵和開發費用)的收入去年下降了21%，但當市場週期發生變化時，有望恢復強勁增長。
________________________________________________________________________________________________________________________________________
(1)見本年度報告第7項下的非公認會計準則財務計量部分。
儘管今年面臨挑戰，我們在股票回購方面投資了約961.3美元(回購約7,867,348雖然年底時低於我們目標槓桿範圍的中點，但我們仍有大量的現金流動資金，為未來的增長提供資金。
下表列出了我們截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的合併業務報表中的項目(百萬美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 |
| 收入： | | | | | | | |
| 淨收入： | | | | | | | |
| 設施管理 | $ | 5,806 | | | 18.2 | % | | $ | 5,137 | | | 16.7 | % |
| 物業管理 | 1,840 | | | 5.8 | % | | 1,777 | | | 5.8 | % |
| 項目管理 | 3,124 | | | 9.8 | % | | 2,735 | | | 8.9 | % |
| 估值 | 716 | | | 2.2 | % | | 765 | | | 2.5 | % |
| 還本付息 | 317 | | | 1.0 | % | | 311 | | | 1.0 | % |
| 諮詢租賃 | 3,503 | | | 11.0 | % | | 3,872 | | | 12.6 | % |
| 資本市場： | | | | | | | |
| 諮詢銷售 | 1,611 | | | 5.0 | % | | 2,523 | | | 8.2 | % |
| 商業抵押貸款發放 | 424 | | | 1.3 | % | | 563 | | | 1.8 | % |
| 投資管理 | 592 | | | 1.9 | % | | 595 | | | 1.9 | % |
| 開發服務 | 360 | | | 1.1 | % | | 515 | | | 1.7 | % |
| 公司、其他和消除 | (17) | | | (0.1) | % | | (16) | | | (0.1) | % |
| 淨收入合計 | 18,276 | | | 57.2 | % | | 18,777 | | | 60.9 | % |
| 傳遞成本也確認為收入 | 13,673 | | | 42.8 | % | | 12,051 | | | 39.1 | % |
| 總收入 | 31,949 | | | 100.0 | % | | 30,828 | | | 100.0 | % |
| 成本和支出： | | | | | | | |
| 收入成本 | 25,675 | | | 80.4 | % | | 24,239 | | | 78.6 | % |
| 營運、行政及其他 | 4,562 | | | 14.3 | % | | 4,649 | | | 15.1 | % |
| 折舊及攤銷 | 622 | | | 1.9 | % | | 613 | | | 2.0 | % |
| 資產減值 | — | | | 0.0 | % | | 59 | | | 0.2 | % |
| 總成本和費用 | 30,859 | | | 96.6 | % | | 29,560 | | | 95.9 | % |
| 房地產處分收益 | 27 | | | 0.1 | % | | 244 | | | 0.8 | % |
| 營業收入 | 1,117 | | | 3.5 | % | | 1,512 | | | 4.9 | % |
| 未合併子公司的權益收入 | 248 | | | 0.8 | % | | 229 | | | 0.7 | % |
| 其他收入(虧損) | 61 | | | 0.2 | % | | (12) | | | 0.0 | % |
| 扣除利息收入後的利息支出 | 149 | | | 0.5 | % | | 69 | | | 0.2 | % |
| 註銷已清償債務的融資成本 | — | | | 0.0 | % | | 2 | | | 0.0 | % |
| 未計提所得税準備的收入 | 1,277 | | | 4.0 | % | | 1,658 | | | 5.4 | % |
| 所得税撥備 | 250 | | | 0.8 | % | | 234 | | | 0.8 | % |
| 淨收入 | 1,027 | | | 3.2 | % | | 1,424 | | | 4.6 | % |
| 減去：非控股權益的淨收入 | 41 | | | 0.1 | % | | 17 | | | 0.1 | % |
| 世邦魏理仕集團的淨收入。 | $ | 986 | | | 3.1 | % | | $ | 1,407 | | | 4.6 | % |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
截至2023年12月31日的年度與截至2022年12月31日的年度比較
我們報告截至2023年12月31日的財年綜合淨收益為985.7美元，營收為319億美元，而截至2022年12月31日的財年綜合淨收益為14億美元，營收為308億美元。
全年收入增長11億美元，增幅3.6%，其中GWS部門增長13.4%，得益於新客户贏得、合同擴展和填充式收購。由於宏觀經濟的不確定性和高利率抑制了物業租賃、銷售和融資活動，諮詢服務部門的收入下降了14.0%。這些經濟狀況也影響了REI部門資產和基金貨幣化的時機和價值，該部門的收入下降了14.2%。外幣換算對收入的拖累為0.5%，反映出加元、阿根廷比索和澳元的疲軟，部分被歐元走強所抵消。
年內，收入成本增加了14億美元，增幅為5.9%，這是由於我們的GWS部門增長導致的相關成本上升。我們的諮詢服務和REI部門的收入成本下降，反映了這些部門的大部分成本的可變性質。外幣換算對總成本有0.5%的好處。收入成本佔收入的百分比從2022年的78.6%上升到2023年的80.4%，這主要是由於收入組合轉向毛利率普遍較低的GWS部門。此外，與我們的成本削減和效率措施相關的某些費用也是導致今年收入成本增加的原因之一。
由於REI部門的激勵薪酬較低，反映了收入的整體下降，本年度的運營、行政和其他費用減少了8750萬美元，或1.9%。此外，我們在2022年記錄了大約1.859億美元與Telford Homees的消防安全補救費用相關的費用，這些費用在2023年沒有發生。GWS為支持收入增長而產生了更高的基礎設施成本。拖累2023年支出的其他因素包括效率和成本削減費用、與各種資本分配機會相關的專業費用增加、某些法律和解費用以及更高的壞賬費用。外幣換算在全年的運營費用上有0.3%的收益。運營費用佔收入的比例從2022年的15.1%下降到14.3%，主要是由於2022年GWS收入超過運營費用增長和Telford Home的消防安全補救費用。
年內折舊及攤銷費用增加890萬美元，增幅為1.4%，這是由於持續投資於資本資產，以及與作為填充式收購一部分收購的固定資產及無形資產相關的折舊及攤銷。與2022年相比，這些增長被較低的攤銷費用部分抵消，當時我們資本市場貸款服務業務的貸款償還增加了攤銷。
與2022年的5870萬美元相比，我們在2023年沒有記錄任何資產減值，包括與我們在俄羅斯的諮詢服務業務退出有關的1040萬美元；2640萬美元的非現金商譽減值和2190萬美元的非現金商譽減值，這兩項減值都與我們REI部門的Telford Home相關。Telford Homes的費用可歸因於通脹對建築、材料和勞動力成本的影響，這降低了盈利能力，因為建租開發項目的銷售價格在將開發項目出售給長期投資者時是固定的。
2023年，房地產處置收益減少了216.9至100萬美元。與2022年的大幅增長相比，經濟不確定性和更高的利率限制了REI部門的資產出售。
2023年，來自未合併子公司的股權收入增加了1,930萬美元，增幅為8.4%，反映出今年我們非核心投資組合的股權回升和公允價值調整有所改善。這部分被我們REI部門報告的與物業銷售相關的較低股本收益所抵消。
2023年，合併後的其他收入為6080萬美元，而2022年虧損1190萬美元。本年度的活動主要包括約3420萬美元的一次性收益，這與將一家未合併子公司的投資重新計量為截至收購剩餘控股權益之日的公允價值有關。此外，我們還錄得約600萬美元的債務證券轉換收益和年內我們全資擁有的專屬自保保險公司擁有的證券組合的760萬美元的有利公允價值調整淨額。2022年的虧損主要是由於出售某些可銷售的股權證券。
綜合利息開支，扣除利息收入後，於2023年增加8,020萬元，或116.3%，反映利率上升、循環信貸安排借款增加、第二季發行新優先票據及今年第三季優先貸款借款增加。
在截至2023年12月31日的一年中，我們的綜合所得税撥備為249.5美元，而2022年為234.2美元。我們的有效税率從2022年的14.1%提高到2023年的19.5%。增加的主要原因是，2022年的一次性福利與因法人重組而確認的外部基差有關。
經濟合作與發展組織(經合組織)支柱二示範規則規定，大型跨國公司在各國的利潤的最低全球有效税率為15%。歐盟成員國和許多其他國家採用或預計將採用經濟合作與發展組織支柱二模式，從2024年1月1日或以後生效。經合組織和其他國家繼續公佈指導方針和立法，其中包括過渡和安全港規則。我們繼續監測新的立法變化，並評估《第二支柱示範規則》的全球影響。根據我們的初步評估，我們預計第二支柱充值税是無關緊要的。
段操作
我們圍繞三個全球業務部門開展業務，並公開報告我們的財務業績：(1)諮詢服務；(2)全球工作場所解決方案；(3)房地產投資。我們也有公司和其他部門。有關本分部的其他資料，請參閲本年報第8項所載綜合財務報表附註19。
諮詢服務
下表彙總了我們的諮詢服務運營部門截至2022年12月31日、2023年和2022年的運營結果(以百萬美元為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 |
| 收入： | | | | | | | |
| 淨收入： | | | | | | | |
| 物業管理 | $ | 1,840 | | | 21.7 | % | | $ | 1,777 | | | 18.0 | % |
| 估值 | 716 | | | 8.4 | % | | 765 | | | 7.7 | % |
| 還本付息 | 317 | | | 3.7 | % | | 311 | | | 3.2 | % |
| 諮詢租賃 | 3,503 | | | 41.2 | % | | 3,872 | | | 39.2 | % |
| 資本市場： | | | | | | | |
| 諮詢銷售 | 1,611 | | | 19.0 | % | | 2,523 | | | 25.5 | % |
| 商業抵押貸款發放 | 424 | | | 5.0 | % | | 563 | | | 5.7 | % |
| 分部淨收入共計 | 8,411 | | | 99.0 | % | | 9,811 | | | 99.3 | % |
| 傳遞成本也確認為收入 | 88 | | | 1.0 | % | | 72 | | | 0.7 | % |
| 部門總收入 | 8,499 | | | 100.0 | % | | 9,883 | | | 100.0 | % |
| 成本和支出： | | | | | | | |
| 收入成本 | 5,147 | | | 60.6 | % | | 5,980 | | | 60.5 | % |
| 營運、行政及其他 | 2,076 | | | 24.4 | % | | 2,055 | | | 20.8 | % |
| 折舊及攤銷 | 289 | | | 3.4 | % | | 311 | | | 3.1 | % |
| 資產減值 | — | | | 0.0 | % | | 10 | | | 0.1 | % |
| 總成本和費用 | 7,512 | | | 88.4 | % | | 8,356 | | | 84.5 | % |
| | | | | | | |
| 營業收入 | 987 | | | 11.6 | % | | 1,527 | | | 15.5 | % |
| 未合併子公司的權益收入 | 4 | | | 0.0 | % | | 15 | | | 0.1 | % |
| 其他收入 | 46 | | | 0.5 | % | | 1 | | | 0.0 | % |
| 加回：折舊和攤銷 | 289 | | | 3.4 | % | | 311 | | | 3.1 | % |
| 加回：資產減損 | — | | | 0.0 | % | | 10 | | | 0.1 | % |
| 調整： | | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
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| 與將未合併子公司的投資重新計量至收購剩餘控股權益之日的公允價值相關的一次性收益 | (34) | | | (0.4) | % | | — | | | 0.0 | % |
| 與效率和成本削減計劃相關的成本 | 72 | | | 0.9 | % | | 46 | | | 0.5 | % |
| 分部營業利潤和分部營業利潤率 | $ | 1,364 | | | 16.0 | % | | $ | 1,910 | | | 19.3 | % |
| 淨收入利潤率的分部營業利潤 | | | 16.2 | % | | | | 19.5 | % |
截至2023年12月31日的年度與截至2022年12月31日的年度比較
2023年收入減少了14億美元，降幅為14.0%，除物業管理和貸款服務外，大多數業務都出現了下降。銷售收入下降36.2%，按揭貸款收入下降24.7%，租賃收入下降9.5%，估值收入下降6.3%。緊張的借貸環境使得很難以合理的成本獲得資本，從而限制了資本市場的活動。由於新客户和現有客户機會的擴大，物業管理收入增長了3.5%，主要是在美國。鑑於服務組合的增長，貸款服務收入增長了1.9%，2023年收盤時達到4100億美元的歷史新高。我們的美洲和歐洲、中東和非洲(EMEA)地區受宏觀經濟狀況的影響比亞太地區(APAC)更大，亞太地區的表現與前一年持平。外幣換算對2023年的收入造成了0.5%的拖累，主要是由於日元、澳元和加元的疲軟，但歐元的強勢部分抵消了這一拖累。
2023年收入成本減少了833.1美元，降幅為13.9%，這主要是由於我們的可變薪酬結構，佣金支出隨着銷售和租賃收入的下降而下降。外幣換算對收入成本有0.5%的積極影響，而作為收入的百分比，收入成本在兩年內保持相對穩定，約為60%。這是由於收入構成發生變化，高利潤率的資本市場收入減少，而利潤率較低的物業管理和貸款服務收入增加。
2023年，運營、行政和其他費用增加了2,120萬美元，增幅為1.0%。這一小幅增長是由於員工離職福利和租賃終止費用、某些法律和解費用以及壞賬費用增加所致，但由於成本節約措施而導致的激勵性薪酬支出和固定成本下降，部分抵消了這一增長。在截至2023年12月31日的一年中，外幣換算的總運營費用增加了0.3%。
關於公司保留維護權的按揭貸款的發起和銷售，我們根據貸款出售之日保留的抵押維護權(MSR)的公允價值來記錄償債資產或負債。於發放按揭貸款以供出售時，將保留的按揭償還權的公允價值計入預期貸款出售的預測收益，併產生淨收益(反映在收入中)。在初始記錄後，MSR(在攤銷費用內)攤銷，並在隨附的綜合資產負債表中以攤銷成本或其他無形資產公允價值中的較低者入賬。這些費用按預計收到維修收入的估計期間的比例攤銷。在截至2023年12月31日的一年中，MSR為營業收入貢獻了8,380萬美元與抵押貸款的發放和銷售相關的確認收益，但被相關無形資產的144.0美元攤銷所抵消。在截至2022年12月31日的一年中，MSR貢獻了與抵押貸款的發放和銷售相關的134.1億美元確認收益，被相關無形資產的163.7億美元攤銷所抵消。收益的減少與較低的融資活動有關，因為債務成本較高。
2023年其他收入為4620萬美元，而2022年為140萬美元。本年度的活動主要包括約3420萬美元的一次性收益，這與將一家未合併子公司的投資重新計量為截至收購剩餘控股權益之日的公允價值有關。
折舊和攤銷費用下降的主要原因是與2022年相比，攤銷費用較低，當時我們資本市場貸款服務業務的貸款償還增加了攤銷。
全球工作場所解決方案
下表彙總了我們的全球工作場所解決方案(GWS)運營部門截至2022年12月31日、2023年和2022年的運營結果(以百萬美元為單位)：
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| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 |
| 收入： | | | | | | | |
| 淨收入： | | | | | | | |
| 設施管理 | $ | 5,806 | | | 25.8 | % | | $ | 5,137 | | | 25.9 | % |
| 項目管理 | 3,124 | | | 13.9 | % | | 2,735 | | | 13.8 | % |
| 分部淨收入共計 | 8,930 | | | 39.7 | % | | 7,872 | | | 39.7 | % |
| 傳遞成本也確認為收入 | 13,585 | | | 60.3 | % | | 11,979 | | | 60.3 | % |
| 部門總收入 | 22,515 | | | 100.0 | % | | 19,851 | | | 100.0 | % |
| 成本和支出： | | | | | | | |
| 收入成本 | 20,345 | | | 90.4 | % | | 17,948 | | | 90.4 | % |
| 營運、行政及其他 | 1,242 | | | 5.5 | % | | 1,080 | | | 5.4 | % |
| 折舊及攤銷 | 262 | | | 1.2 | % | | 253 | | | 1.3 | % |
| | | | | | | |
| 總成本和費用 | 21,849 | | | 97.1 | % | | 19,281 | | | 97.1 | % |
| 營業收入 | 666 | | | 2.9 | % | | 570 | | | 2.9 | % |
| 未合併子公司的權益收入 | 1 | | | 0.0 | % | | 1 | | | 0.0 | % |
| 其他收入 | 2 | | | 0.0 | % | | 7 | | | 0.0 | % |
| 加回：折舊和攤銷 | 262 | | | 1.2 | % | | 253 | | | 1.3 | % |
| | | | | | | |
| 調整： | | | | | | | |
| 與收購相關的整合和其他成本 | 23 | | | 0.1 | % | | 40 | | | 0.2 | % |
| 與效率和成本削減計劃相關的成本 | 52 | | | 0.3 | % | | 28 | | | 0.1 | % |
| 分部營業利潤和分部營業利潤率 | $ | 1,006 | | | 4.5 | % | | $ | 899 | | | 4.5 | % |
| 淨收入利潤率的分部營業利潤 | | | 11.3 | % | | | | 11.4 | % |
截至2023年12月31日的年度與截至2022年12月31日的年度比較
2023年收入增加了27億美元，增幅為13.4%，這是由於新客户和現有客户服務的擴展，以及填充式收購的推動。外幣換算對2023年的收入造成了0.5%的拖累，主要是由於阿根廷比索和加元的疲軟，部分被歐元的強勢所抵消。
在傳遞成本上升和專業薪酬增加的推動下，2023年收入成本增加了24億美元，或13.4%。2023年，外幣換算為總收入帶來了0.5%的收益。2023年和2022年，收入成本佔收入的百分比保持不變，為90.4%，這主要是由於項目管理收入的增加，這通常具有更高的利潤率，部分抵消了傳遞成本上升的影響。
2023年，運營、行政和其他費用增加了1.611億美元，增幅為14.9%。這一增長是由於薪酬支出增加、支持業務增長的基礎設施成本增加、與收購相關的費用以及來自被收購實體的費用。此外，GWS部門與員工離職福利、租賃和合同終止成本相關的費用約為5160萬美元，高於2022年的2790萬美元。2023年，外幣換算為總運營費用帶來了0.5%的收益。
由於對技術的持續投資，2023年折舊和攤銷費用增加了920萬美元，或3.6%。
房地產投資
下表總結了截至2023年和2022年12月31日止年度房地產投資（REI）運營部門的運營業績（單位：百萬美元）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 |
| 收入： | | | | | | | |
| 投資管理 | $ | 592 | | | 62.1 | % | | $ | 595 | | | 53.6 | % |
| 開發服務 | 360 | | | 37.9 | % | | 515 | | | 46.4 | % |
| 部門總收入 | 952 | | | 100.0 | % | | 1,110 | | | 100.0 | % |
| 成本和支出： | | | | | | | |
| 收入成本 | 186 | | | 19.5 | % | | 322 | | | 29.0 | % |
| 營運、行政及其他 | 784 | | | 82.4 | % | | 1,082 | | | 97.5 | % |
| 折舊及攤銷 | 15 | | | 1.6 | % | | 16 | | | 1.5 | % |
| 資產減值 | — | | | 0.0 | % | | 49 | | | 4.4 | % |
| 總成本和費用 | 985 | | | 103.5 | % | | 1,469 | | | 132.4 | % |
| 房地產處分收益 | 27 | | | 2.9 | % | | 244 | | | 22.0 | % |
| 營業虧損 | (6) | | | (0.6) | % | | (115) | | | (10.4) | % |
| 未合併子公司的權益收入 | 216 | | | 22.6 | % | | 380 | | | 34.3 | % |
| 其他收入(虧損) | — | | | 0.0 | % | | (1) | | | (0.1) | % |
| 加回：折舊和攤銷 | 15 | | | 1.6 | % | | 16 | | | 1.5 | % |
| 加回：資產減損 | — | | | 0.0 | % | | 49 | | | 4.4 | % |
| 調整： | | | | | | | |
| 進行利息激勵薪酬逆轉，以與相關收入的時間保持一致 | (7) | | | (0.8) | % | | (4) | | | (0.4) | % |
| 公允價值調整對期間出售的在Telford收購(購買會計)中獲得的房地產資產的影響 | — | | | 0.0 | % | | (5) | | | (0.5) | % |
| 與效率和成本削減計劃相關的成本 | 21 | | | 2.3 | % | | 12 | | | 1.1 | % |
| 與特爾福德消防安全補救工作相關的撥備 | — | | | 0.0 | % | | 186 | | | 16.8 | % |
| 分部營業利潤和分部營業利潤率 | $ | 239 | | | 25.1 | % | | $ | 518 | | | 46.7 | % |
截至2023年12月31日的年度與截至2022年12月31日的年度比較
宏觀經濟狀況對REI部門產生了重大影響。較少和較昂貴的債務資本限制了資產和資金貨幣化，以及我們獲得新債務資本為發展項目提供資金的能力。2023年收入減少157.8美元，降幅為14.2%，主要是由於資產出售減少，主要是在我們的國際開發服務市場，開發和建設管理費下降，以及獎勵費用下降。在截至2023年12月31日的一年中，外幣換算對總收入的影響可以忽略不計。
2023年，收入成本減少了136.3美元，降幅為42.3%。收入成本佔收入的百分比從2022年的29.0%下降到2023年的19.5%，反映出來自沒有相關收入成本的投資管理業務的收入比例更高。這部分被某些英國住宅建設項目的成本超支所抵消。在截至2023年12月31日的一年中，外幣換算對總收入的影響可以忽略不計。
2023年運營、行政和其他費用減少297.8美元，或27.5%，原因是激勵薪酬支出減少，以及2022年與德爾福之家的消防和建築安全補救工作相關的185.9美元估計撥備，這在今年沒有重複。2023年，外幣換算為總運營費用帶來了0.2%的收益。
2023年，來自未合併子公司的股權收入減少了164.8美元，降幅為43.3%，這主要是由於我們在開發項目上向合資夥伴出售股權的淨額減少所致。2023年房地產處置收益減少216.9美元，原因是綜合開發項目的銷售與2022年的大量此類銷售(主要是土地銷售)相比有所減少。
截至2023年12月31日的年度，按產品類型劃分的我們管理的資產(AUM)前滾如下(以十億美元為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 基金 | | 獨立賬户 | | 證券 | | 總計 |
| 2022年12月31日的餘額 | $ | 66.2 | | | $ | 73.2 | | | $ | 9.9 | | | $ | 149.3 | |
| 流入 | 4.2 | | | 6.4 | | | 1.2 | | | 11.8 | |
| 外流 | (3.1) | | | (4.2) | | | (2.1) | | | (9.4) | |
| 市場(折舊)升值 | (2.0) | | | (2.6) | | | 0.4 | | | (4.2) | |
| 2023年12月31日的餘額 | $ | 65.3 | | | $ | 72.8 | | | $ | 9.4 | | | $ | 147.5 | |
資產管理資產一般是指我們為其提供(或參與)監管、投資管理服務和其他建議的財產和其他資產，通常包括房地產或貸款、證券投資組合以及對運營公司和合資企業的投資。我們的AUM主要是為了反映我們在房地產市場的存在程度，而不是決定我們管理費的基礎。我們管理的資產包括：
•我們發起的基金或投資工具和客户賬户投資或提供融資的合營企業和其他實體全資擁有或持有的房地產和其他資產的公允市值總額。來自我們贊助基金投資者的承諾(但無資金)資本不包括在我們的AUM的這一部分中。發展物業的價值包括在估計落成成本內。就房地產經營公司而言，這些公司通常通過合資企業控制的房地產的總價值計入AUM；
•我們管理的證券投資組合的資產淨值，包括在我們的基金的基金投資中對私人房地產基金的投資(可能由承諾但未催繳的資本組成)。
我們對AUM的計算可能與其他資產管理公司的計算不同，因此，這一衡量標準可能無法與其他資產管理公司提出的類似衡量標準進行比較。
公司和其他
我們的公司部門主要由公司管理費用組成。其他包括來自戰略性非核心、非控制股權投資的活動，被認為是一個運營部門，但不符合作為單獨的可報告部門列報的彙總標準，因此與我們的核心公司職能結合在一起，報告為公司和其他。下表彙總了截至2023年12月31日和2022年12月31日的公司和其他部門的運營結果(以百萬美元為單位)：
| | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度：(1) |
| 2023 | | 2022 |
| | | |
| 消除部門間收入 | $ | (17) | | | $ | (16) | |
| 成本和支出： | | | |
收入成本 (2) | (3) | | | (11) | |
| 營運、行政及其他 | 460 | | | 432 | |
| 折舊及攤銷 | 56 | | | 33 | |
| | | |
| 總成本和費用 | 513 | | | 454 | |
| | | |
| 營業虧損 | (530) | | | (470) | |
| 未合併子公司的權益收益(虧損) | 27 | | | (167) | |
| 其他收入(虧損) | 13 | | | (19) | |
| 加回：折舊和攤銷 | 56 | | | 33 | |
| | | |
| 調整： | | | |
| 與收購相關的整合和其他成本 | 39 | | | — | |
| 與法人機構重組有關的費用 | 13 | | | 13 | |
| 與效率和成本削減計劃相關的成本 | 14 | | | 32 | |
| 分部營業虧損 | $ | (368) | | | $ | (578) | |
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(1)收入百分比計算沒有意義，因此不包括在內。
(2)主要涉及部門間的淘汰。
截至2023年12月31日的年度與截至2022年12月31日的年度比較
核心企業
2023年，我們核心企業職能的運營、行政和其他費用約為4.587億美元，增加了2860萬美元，增幅為6.7%。這主要是由於我們探索了與去年嵌入業務部門但今年轉移到公司的某些角色相關的各種資本分配機會和薪酬支出，從而產生了更高的專業費用。這部分被今年基於股票的薪酬支出下降所抵消。
2023年其他收入約為760萬美元，而2022年虧損1220萬美元。這主要包括與我們全資擁有的專屬自保保險公司擁有的未實現和已實現權益損益以及可供出售的債務證券相關的淨活動。這些按市值計價的調整在2022年處於淨不利地位。
其他(非核心)
我們在2023年錄得約2750萬美元的股權收入，而2022年則虧損1.673億美元。這反映了我們非核心投資組合中股票回升和公允價值調整的改善。
我們在2023年錄得510萬美元的其他收入，而2022年則虧損660萬美元。去年的虧損主要是由於出售有價證券的已實現虧損。
流動性與資本資源
我們相信，我們可以通過內部產生的現金流滿足我們的營運資金和資金需求，並在必要時根據我們的循環信貸安排借款。我們2024年的預期資本需求包括高達319.9美元的預期資本支出，扣除租户優惠。在截至2023年12月31日的年度內，扣除租户特許權後，我們產生了293.2-100萬美元的資本支出。截至2023年12月31日，我們與房地產投資部門的聯合投資基金相關的未來承諾總額為180.4美元，其中128.0美元預計將在2024年獲得資金。此外，截至2023年12月31日，我們承諾為我們房地產投資部門內的合併項目和未合併項目分別提供230.1美元和7,390萬美元的額外資本。截至2023年12月31日，我們的循環信貸安排(如下所述的循環信貸協議和Turner&Townsend循環信貸安排)下有37億美元的借款，以及13億美元的現金和現金等價物。
我們歷來依賴我們內部產生的現金流和我們的循環信貸安排來為我們的營運資本、資本支出和一般投資需求(包括填充式收購)提供資金，並沒有尋求其他外部融資來源來幫助為這些需求提供資金。在沒有非常事件、大型戰略收購或向股東大量返還資本的情況下，我們預計我們來自運營的現金流和我們的循環信貸安排將足以滿足我們在可預見的未來，至少在未來12個月內的預期現金需求。鑑於薪酬是我們最大的支出，我們的銷售和租賃專業人員通常以佣金和/或獎金的方式支付與他們的收入相關的收入，因此，我們薪酬成本結構的內在變異性部分緩解了艱難市場狀況的負面影響。我們可能會尋求利用市場機會為現有債務工具進行再融資，就像我們過去所做的那樣，以我們認為有吸引力的利率、期限和條款為新的債務工具進行再融資。我們亦可不時自行決定購買、贖回或註銷我們現有的優先票據，或透過投標要約、私下協商或公開市場交易或其他方式。
如上所述，我們認為，我們未來可能進行的任何重大收購都可能需要我們獲得額外的債務或股權融資。過去，我們一直能夠以我們認為合理的條款為重大交易獲得此類融資。然而，我們有可能在未來無法以優惠的條件獲得收購融資，或者根本無法獲得收購融資。
我們的長期流動資金需求，除了與普通課程債務和經營租賃等承諾相關的需求外，通常由三個要素組成。首先是償還我們長期債務的未償還本金和預期本金。如果我們的現金流不足以在長期債務到期時償還，那麼我們預計我們將需要為這些債務進行再融資，或者以其他方式修改其條款以延長到期日。我們不能保證這種再融資或修改將以有吸引力的條款提供，如果有的話。
第二個長期流動性需求是支付與收購相關的債務。我們的收購結構通常包括未來期間的遞延和/或或有購買對價，這些對價取決於時間的推移或某些業績指標和其他條件的實現。截至2023年12月31日、2023年12月31日及2022年12月31日止，吾等已計提的遞延收購代價分別為5.02億美元(其中2.641億美元為流動負債)及5.743億美元(其中117.3美元為流動負債)，分別計入本年報第(8)項所載合併資產負債表的“應付帳款及應計開支”及“其他長期負債”。
最後，如本年度報告第8項合併財務報表附註16所述，2021年11月，我們的董事會授權了一項計劃，讓公司在五年內回購高達20億美元的A類普通股，自2021年11月19日起生效（2021年計劃）。2022年8月，我們的董事會額外授權20億美元，使2021年計劃下的授權回購總額達到40億美元。截至2023年12月31日止年度，我們使用手頭現金回購了7，867，348股A類普通股，平均價格為每股82.59美元，總計6.498億美元。截至2023年12月31日，2021年計劃下我們還剩15億美元的產能。
我們的股票回購資金一直是用手頭的現金支付的，我們打算繼續用現有現金為未來的回購提供資金。我們可能會利用我們的股票回購計劃來繼續抵消我們基於股票的薪酬計劃的影響，如果我們認為我們的股票與其他可自由支配的用途相比是一種引人注目的投資，我們可能會採取更具機會主義的基礎上。未來任何回購的時間和實際回購金額將取決於各種因素，包括我們普通股的市場價格、一般市場和經濟狀況以及其他因素。
正如本年度報告第8項所載合併財務報表附註22中更全面地描述的那樣，2023年3月16日，泰福豪斯與英國政府達成了一項具有法律約束力的協議，根據該條款，德爾福住宅將(1)負責對所有特爾福德住宅--過去30年在英格蘭建造的高度在11米或以上的建築(範圍內建築)--執行或資助與某些危及生命的消防安全問題有關的補救工作，以及(2)從政府資助的建築安全基金(BSF)和鋁複合材料(ACM)基金中撤回特爾福德住宅開發的建築，或償還政府資金用於範圍內建築的修復費用。
截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，我們估計與補救工作有關的負債分別約為1.921億美元(其中8220萬美元為現款)和1.859億美元(其中5160萬美元為現款)。在截至2023年12月31日的一年中，我們沒有記錄任何額外的撥備，因為上述餘額仍然是我們對與整體補救工作相關的未來損失的最佳估計。2023年，我們沒有出現任何與這項工作相關的重大現金外流。
範圍內建築的估計修復成本是主觀的、高度複雜的，並取決於特爾福德住房公司控制之外的許多變量。這些包括但不限於每棟建築的個別修復要求、完成修復所需的時間、建築或修復材料的成本、建築材料的可用性、修復過程中可能發現的可能需要增加工作的發現、調查成本、合格消防安全工程師的可用性、潛在的業務中斷成本、潛在的變更或新法規和監管批准。我們將繼續評估在補救過程中獲得的新信息，並相應地調整我們的估計負債。
歷史現金流
截至2023年12月31日的年度與截至2022年12月31日的年度比較
經營活動
截至2023年12月31日的年度，經營活動提供的淨現金總額為479.9億美元，與截至2022年12月31日的年度相比減少了11億美元。主要驅動因素是這一時期的收益大幅下降，由於宏觀經濟狀況緊張，與去年相比減少了約400.0美元。導致使用量增加的其他關鍵驅動因素如下：(1)與淨營運資本有關的淨流出；營運資本淨變動主要是由於應收賬款收款滯後、與2023年的獎金支出整體下降有關的淨流出增加、今年的薪酬和其他員工福利、(2)某些非現金費用(例如2023年基於股票的薪酬支出較低、我們的股本和可供出售債務組合錄得已實現收益淨額、收購以前未合併的子公司的剩餘權益而錄得的淨收益)導致今年的淨流出，以及(3)未合併子公司的淨股權分配減少，主要是在REI，那裏可用和更昂貴的債務資本限制了資產和基金貨幣化。與上一年相比，本年度錄得的非現金MSR收入下降，部分抵消了這些收入的影響。
投資活動
截至2023年12月31日的年度，用於投資活動的淨現金總額為681.0億美元，與截至2022年12月31日的年度相比減少了151.4億美元。這一下降主要是由於與截至2022年12月31日的年度相比，由於房地產項目的資金有限和貨幣化，對未合併子公司的淨捐款減少，以及去年對View the Space，Inc.(VTS)的淨投資沒有在今年重現。與2022年相比，這部分被更高的資本支出所抵消，因為我們繼續投資於我們的平臺和基礎設施，在填充式收購上的支出增加，以及與我們的綜合房地產項目相關的淨流出，與截至2022年12月31日的年度相比。
融資活動
截至2023年12月31日的財年，融資活動提供的現金淨額為153.4美元，而截至2022年12月31日的財年，融資活動提供的現金淨流出為18億美元。資金流入增加的主要原因是，與去年同期相比，我們發行5.950%優先票據的淨收益為975.2美元，股票回購活動減少，以及本期發行新的優先貸款和支付先前的歐元定期貸款的淨流入。這部分被與收購相關的110.8,000,000美元增加的流出所抵消，其中現金在收購日期90天后支付，以及與我們的短期借款相關的淨流出。
合同義務和其他承付款摘要
以下是截至2023年12月31日我們的各種合同義務和其他承諾摘要(以百萬美元為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 按期間到期的付款 |
| 合同義務 | | 總計 | | 不到1年 | | | | | | |
長期債務總額 (1) | | $ | 2,855 | | | $ | 9 | | | | | | | |
短期借款(2) | | 682 | | | 682 | | | | | | | |
經營租約(3) | | 2,204 | | | 239 | | | | | | | |
融資租賃 (3) | | 317 | | | 38 | | | | | | | |
房地產應付票據總額 (4) | | 38 | | | 8 | | | | | | | |
延期購買對價(5) | | 537 | | | 268 | | | | | | | |
| 合同債務總額 | | $ | 6,633 | | | $ | 1,244 | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 其他承諾金額 |
| 其他承諾 | | 總計 | | 不到1年 | | | | | | |
自我保險準備金 (6) | | $ | 180 | | | $ | 180 | | | | | | | |
納税義務(7) | | 55 | | | 24 | | | | | | | |
共同投資 (8) (9) | | 254 | | | 202 | | | | | | | |
信用證(8) | | 237 | | | 237 | | | | | | | |
擔保(8) (10) | | 206 | | | 206 | | | | | | | |
特爾福德的消防安全補救規定 (11) | | 192 | | | 82 | | | | | | | |
| 其他承付款總額 | | $ | 1,124 | | | $ | 931 | | | | | | | |
上表不包括我們合格的固定福利養老金計劃的估計付款義務。有關我們對這些計劃的未來估計付款義務的信息，請參閲本年度報告第8項所載合併財務報表註釋的註釋14。
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(1)反映截至2023年12月31日的未償長期債務餘額總額，假設在到期時支付，不包括未攤銷貼現、溢價和遞延融資成本。見本年度報告第8項合併財務報表附註附註11。數字不包括預定的利息支付。假設每項債務債務均持有至到期，我們估計將支付9.656億美元的利息，其中1.448億美元將於2024年支付。
(2)這筆餘額的大部分是我們的倉庫信用額度，這些信用額度只對我們的全資子公司CBRE Capital Markets，Inc.(CBRE Capital Markets)有追索權，並由我們的相關倉庫應收賬款擔保。見本年度報告第8項綜合財務報表附註5及附註11。
(3)見本年度報告第8項所載合併財務報表附註12。
(4)反映截至2023年12月31日的房地產應付未償票據總額(除對持有房地產資產的單一目的實體和應付票據的主要債務人有追索權外，沒有一項對我們有追索權)，假定在到期日支付，不包括未攤銷遞延融資成本。金額不包括預定的利息支付。這些票據的利率要麼是固定的，要麼是可變的，截至2023年12月31日的利率從3.00%到9.00%不等。
(5)指與先前收購有關的遞延債務(不包括或有對價)，計入本年度報告第8項所載於2023年12月31日綜合資產負債表的應付賬款及應計開支及其他長期負債。
(6)指某些保險計劃下的未清償準備金，計入本年度報告第8項所述截至2023年12月31日的綜合資產負債表中的其他流動負債和其他長期負債。由於此項目的性質，一旦發生某些事件，付款可能隨時到期。因此，整個餘額被反映為在不到一年的時間內到期。
(7)截至2023年12月31日，我們有5480萬美元的剩餘聯邦税負，與截至2017年12月31日的累計外國收入當然被視為匯回的過渡税相關。我們在税法允許的八年內以每年免息分期付款的方式支付過渡税的聯邦税收義務，直至2025年。下一筆分期付款將於2024年到期，2023財年。
此外，截至2023年12月31日，未確認税收優惠總額總計413.5美元。在這筆金額中，我們預計在不到一年的時間裏，現金和解金額微不足道。見本年度報告第8項所載合併財務報表附註15。
(8)見本年度報告第8項所載合併財務報表附註13。
(9)包括180.4億美元用於為我們房地產投資部門未來的聯合投資提供資金，其中128.0億美元預計將在2024年獲得資金，以及7,390萬美元承諾投資於未合併的房地產子公司，這些子公司隨時可以贖回。這一數額不包括截至2023年12月31日承諾用於合併項目的230.1至100萬美元的資本。
(10)由於擔保的性質，一旦發生某些觸發事件，包括違約，就可能隨時到期付款。因此，所有擔保都反映為在一年內到期。
(11)見本年度報告第8項所載合併財務報表附註22。
負債
除了經營活動產生的現金外，我們還使用各種長期和短期融資安排來為我們的運營提供資金。我們還使用多個資金來源，以避免過度依賴一個資金來源，並降低資金成本。
長期債務
2023年7月10日，世邦魏理仕集團、世邦魏理仕服務公司(世邦魏理仕服務公司)和世邦魏理仕服務公司的全資子公司Relam阿姆斯特丹控股公司簽訂了一份新的5年期優先無擔保信貸協議(2023年信貸協議)，該協議將於2028年7月10日到期，該協議再融資並取代了以前的信貸協議。2023年信貸協議規定優先無擔保定期貸款信貸安排包括(I)本金總額366.5歐元的A批歐元計價定期貸款和(Ii)A批本金總額350.0億美元的美元定期貸款，截至2023年12月31日加權平均利率為5.8%，兩者均要求從2024年12月31日開始每季度支付本金，並持續到2028年7月10日到期。2023年信貸協議下的定期貸款所得款項用於償還先前信貸協議下所有剩餘的未償還高級貸款，約437.5美元，以及支付相關費用和開支以及其他一般企業用途。
2023年信貸協議下的定期貸款借款由世邦魏理仕集團和世邦魏理仕服務公司提供優先擔保。
2023年6月23日，世邦魏理仕服務公司發行本金總額10億美元，2034年8月15日到期的5.950%優先債券(5.950%優先債券)，價格相當於其面值的98.174。5.950%優先票據為世邦魏理仕服務的無抵押債務，優先於其現時及未來的所有次級債務，但在擔保該等債務的資產價值範圍內，實際上從屬於其現時及未來的有擔保債務(如有)。5.950%的優先債券由世邦魏理仕集團提供優先擔保。利息按每年5.950%的利率累加，從2024年2月15日開始，每半年支付一次，分別於每年的2月15日和8月15日拖欠。截至2023年12月31日，5.950%優先票據的金額，扣除未攤銷貼現和未攤銷債務發行成本後，計入所附綜合資產負債表的金額為973.7美元。
2021年3月18日，世邦魏理仕服務公司發行了本金總額500.0美元、2031年4月1日到期的2.500%優先債券(2.500%優先債券)，價格相當於其面值的98.451。2.500%的優先票據是世邦魏理仕服務公司的無擔保債務，由世邦魏理仕集團提供優先擔保。利息按每年2.500%的利率應計，每半年支付一次，於每年4月1日和10月1日支付一次。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，包括在合併資產負債表中的2.500%優先票據(扣除未攤銷貼現和未攤銷債務發行成本)的金額分別為490.4美元和489.3美元。
2015年8月13日，世邦魏理仕服務公司發行了本金總額600.0美元、2026年3月1日到期的4.875%優先債券(4.875%優先債券)，價格相當於其面值的99.24%。4.875%的優先票據是世邦魏理仕服務公司的無擔保債務，由世邦魏理仕集團提供優先擔保。利息按每年4.875%的利率應計，每半年支付一次，於每年的3月1日和9月1日支付一次。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，包括在合併資產負債表中的4.875%優先票據(扣除未攤銷貼現和未攤銷債務發行成本)的金額分別為597.5美元和596.4美元。
管理我們5.950%優先票據、4.875%優先票據和2.500%優先票據的契約包含限制性契約，其中包括限制我們創建或允許對擔保債務的資產進行留置權、進行出售/回租交易以及進行合併或合併的能力。
我們的2023年信貸協議由世邦魏理仕集團和世邦魏理仕服務公司提供全面和無條件的擔保。我們的循環信貸協議，5.950%優先票據，4.875%優先票據和2.500%優先票據由世邦魏理仕集團提供全面和無條件擔保。
世邦魏理仕集團(母公司)和世邦魏理仕服務公司(子公司)的合併彙總財務信息如下(以百萬美元為單位)：
| | | | | | | | | | | |
| 十二月三十一日， |
| 2023 | | 2022 |
| 資產負債表數據： | | | |
| 流動資產 | $ | 7 | | | $ | 9 | |
非流動資產(1) | 1,733 | | | 13 | |
總資產(1) | 1,740 | | | 22 | |
| | | |
| 流動負債 | $ | 48 | | | $ | 206 | |
非流動負債(2) | 2,994 | | | 1,805 | |
總負債(2) | 3,042 | | | 2,011 | |
| | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 |
| 運營報表數據： | | | |
| 收入 | $ | — | | | $ | — | |
| 營業虧損 | (1) | | | (3) | |
| 淨(虧損)收益 | (70) | | | 6 | |
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(1)非流動資產的增加是由於於2023年12月31日執行的法人重組。
(2)包括截至2023年12月31日向非擔保人子公司支付的932.5億美元和719.3億美元的公司間貸款應付款 和2022年。世邦魏理仕集團和世邦魏理仕服務公司之間的所有公司間餘額和交易均已註銷。
有關本公司所有長期債務的其他資料，請參閲本年報第(8)項所載綜合財務報表附註11。
短期借款
2022年8月5日，我們簽訂了一份新的5年期優先無擔保循環信貸協議(《循環信貸協議》)。循環信貸協議規定世邦魏理仕服務可獲得的優先無擔保循環信貸安排的能力為35億美元，到期日為2027年8月5日。
循環信貸協議要求我們根據循環信貸融資承諾的總金額(無論已使用或未使用)支付費用。此外，循環信貸協議還包括信用證總額不超過300.0美元的能力。
截至2023年12月31日，循環信貸協議項下並無未償還款項。截至2023年12月31日，沒有未償還的信用證。信用證是在正常業務過程中開具的，這將減少我們在循環信貸協議下可以借到的金額。
此外，根據日期為2022年3月31日的信貸協議，Turner&Townsend維持着120.0 GB的循環信貸安排，並有一個額外的手風琴選項2000萬GB。截至2023年12月31日，這項循環信貸安排下的未償還金額為1,020萬美元(800萬GB)，利息為SONIA加0.75%。
我們還與某些第三方貸款人保持着倉庫信貸額度。有關本公司所有短期借款的其他資料，請參閲本年報第8項所載綜合財務報表附註5及附註11。
後續事件
2024年2月5日，我們宣佈達成一項最終協議，從私人投資公司阿靈頓資本合夥公司手中收購美國聯邦政府工程服務、基地支持運營和設施維護的領先提供商強生全球服務公司。代價包括(I)初始收購價8億美元，於收購完成時以現金支付，加上(Ii)最多2.5億美元的潛在收益，於2027年以現金支付，視乎所收購業務達到某些業績門檻而定。收購預計將於2024年第一季度完成，條件是獲得適用的監管許可並滿足其他慣常完成條件。
關鍵會計政策和估算
我們的綜合財務報表是根據美國公認會計準則編制的，這要求我們做出影響報告金額的估計和假設。這些估計和假設是基於歷史經驗和我們認為合理的其他因素。實際結果可能與這些估計不同。我們認為，以下關鍵會計政策代表了在編制我們的合併財務報表時使用更重要的判斷和估計的領域。
收入確認
為了在與客户的交易中確認收入，我們評估了會計準則編纂(ASC)主題606收入確認框架的五個步驟：(1)確定合同；(2)確定合同中的履約義務；(3)確定交易價格；(4)將交易價格分配給履約義務；(5)在履行履約義務時確認收入。
我們的收入確認政策與這五個步驟框架一致。理解複雜的協議條款，並確定確認每筆交易收入的適當時間、金額和方法，需要做出重大判斷。這些重大判斷包括：(I)確定控制權轉移給客户的時間點或進展程度；(Ii)將系列指導應用於隨時間履行的某些履約義務；(Iii)估計或有事項或有事項或其他形式的可變對價將如何以及何時影響收入確認的時間和金額；以及(Iv)確定我們是否在第三方服務轉移給客户之前對其進行控制，以便按毛或淨額適當確認相關費用。如果作出不同的判斷，在一個時期內確認收入的時間和金額可能會有所不同。我們的收入受到最大的判斷是經紀佣金收入、基於激勵的管理費、開發費以及與我們的佔有者外包和物業管理服務相關的第三方費用。有關本公司收入確認政策的詳細討論，請參閲本年報第(8)項所載綜合財務報表附註2內的收入確認部分。
商譽及其他無形資產
截至2023年12月31日，我們的綜合資產負債表包括51億美元的商譽和21億美元的其他無形資產。
我們的收購需要應用購買會計，這導致被收購實體的有形和可識別的無形資產和負債按公允價值入賬。收購價格與收購淨資產公允價值之間的差額計入商譽。在確定公允價值時，尤其是在不存在可觀察到的市場價值的情況下，經常必須做出假設。假設可能包括貼現率、增長率、資本成本、特許權使用費、税率和剩餘使用壽命。這些假設可能會對可識別資產的價值產生重大影響，因此可能會影響所記錄的商譽價值。不同的假設可能導致資產和負債的價值不同。由於這些價值影響年度折舊和攤銷費用的金額，不同的假設也可能影響我們的運營報表，並可能影響未來資產減值審查的結果。
我們在每年第四季度初測試商譽和其他被視為具有無限壽命的無形資產，如果事件和情況表明減值的可能性更大，我們會更頻繁地測試商譽和其他無形資產。我們可以選擇對我們的任何報告單位和無限期無形資產進行定性評估，以確定是否需要進行量化減值測試。我們被允許在應用量化減值測試之前，根據定性因素評估報告單位或無限期無形資產的公允價值是否更有可能低於其賬面價值。我們在定性測試下的程序包括評估我們的財務表現、宏觀經濟狀況、行業和市場考慮因素、各種資產特定因素和實體特定事件。如果我們在使用這些定性減值分析程序後確定報告單位的商譽或無限期無形資產可能減值，我們必須進行量化減值測試。在進行量化測試時，我們使用現金流貼現方法來估計報告單位和無限期無形資產的公允價值。在制定貼現現金流模型的假設時，需要管理層的判斷。這些假設包括收入增長率、利潤率百分比、折現率等。由於這些公允價值的估計以及我們的商譽和無限壽命無形資產的相對規模存在許多固有的變量，如果使用不同的假設和估計，可能會對我們的減值分析產生不利影響。
我們沒有因為我們的2023年年度減值測試而產生任何減值損失，因為我們的報告單位和無限期居住的無形資產的估計公允價值更有可能大幅超過其截至2023年12月31日的賬面價值。此外，我們不認為我們的報告單位或無限期無形資產的估計公允價值在未來12個月內有低於賬面價值的風險。有關商譽及無形資產減值測試的其他資料，請參閲本年報第(8)項所載綜合財務報表附註2及附註9。
所得税
所得税按照“資產負債法”核算。所得税會計“FASB ASC的主題(主題740)。遞延税項資產及負債乃根據資產及負債的財務報告及計税基準與營業虧損及税項抵免結轉之間的暫時性差異而釐定。遞延税項資產及負債通過適用已制定的税率和法律進行計量，並在預計收回或結算臨時差額的年度內予以釋放。税率變動對遞延税項資產和負債的影響在包括頒佈日期在內的期間的收入中確認。當部分或全部遞延税項資產極有可能無法變現時，便會就遞延税項資產撥備估值準備。
對税收頭寸的核算需要做出判斷，包括估計潛在不確定性的準備金。我們還評估了我們利用税收屬性的能力，包括那些以結轉形式存在的屬性，其好處已反映在財務報表中。我們不記錄我們認為將在未來期間變現的遞延税項資產的估值撥備。雖然我們認為截至2023年12月31日、2023年和2022年的税收餘額根據主題740進行了適當的核算，但此類事項的最終結果可能導致對我們的合併財務報表進行有利或不利的調整，此類調整可能是實質性的。
我們未來的有效税率可能會受到以下因素的不利影響：法定税率較低的國家的收益低於預期，法定税率較高的國家的收益高於預期，我們的遞延税收資產或負債的估值發生變化，或税法、法規或會計原則以及某些離散項目的變化。
有關所得税的進一步資料，請參閲本年報第8項所載合併財務報表附註15。
德爾福消防安全補救措施
截至2023年12月31日，該公司在資產負債表上的負債估計為192.1美元，這是管理層對未來與整體補救工作相關的損失的最佳估計。它包括英國政府已經通過建築安全基金支付或量化的金額，以及德爾福內部團隊和/或第三方專家對剩餘範圍內建築的估計。這些估算是利用現有的最佳數據編制的，這些數據包括：(I)行業數據；(Ii)消防安全評估(也稱為PAS評估，包括外牆施工的火災風險評估)，其中確定了需要對特定建築物進行的補救工作；以及(Iii)分包商的投標。我們應用了通貨膨脹因素來考慮補救活動完成的不確定性，這可能需要很長一段時間才能完成，我們還應用了與專門從事這一補救工作的內部團隊相關的直接成本估計，以及考慮未知補救成本的應急費用。這種評價存在固有的不確定性，主要是由於其主觀性和高度複雜性，以及其他未知因素，如個別補救要求、補救所需時間以及材料和資源成本等。我們將繼續評估在補救過程中獲得的新信息，並相應地調整我們的估計負債。
詳情見本年度報告第(8)項所載綜合財務報表附註22。
對未合併子公司的投資--公允價值期權
我們為我們在非公共實體的某些投資選擇了公允價值選項，以與我們對這些投資的戰略保持一致。該等沒有可輕易釐定公允價值的投資在公允價值層次中被分類為第三級。我們使用重大不可觀察到的投入以經常性基礎估計公平市場價值，由於活躍市場中沒有市場價格或類似資產，因此需要做出判斷。在確定這些投資的估計公允價值時，我們使用了適當的估值技術，包括貼現現金流分析和蒙特卡洛模擬。貼現現金流分析的關鍵輸入包括預計現金流、終端增長率和貼現率。蒙特卡洛模擬的關鍵輸入包括股票價格、波動性、無風險利率和股息收益率。
根據公允價值選擇的股權投資的公允價值變動在綜合經營報表中作為來自未合併子公司的股權收入入賬。
新會計公告
見本年度報告第(8)項所載合併財務報表附註附註3內的新會計聲明討論。
非公認會計準則財務指標
淨收入、部門營業利潤與收入利潤率、部門營業利潤與淨收入利潤率、核心EBITDA、核心調整後淨收入和核心稀釋後每股收益(或核心每股收益)不是美國公認的會計原則或GAAP下的公認衡量標準。在分析我們的經營業績時，投資者應該使用這些衡量標準，而不是將其作為根據公認會計原則計算和列報的最直接可比財務衡量標準的替代。我們通常使用這些非公認會計準則財務指標來評估經營業績和其他可自由支配的目的。我們相信，這些措施可以更全面地瞭解正在進行的業務，增強當前業績與前幾個時期的可比性，並可能有助於投資者分析我們的財務業績，因為它們消除了可能掩蓋我們業務基本業績和相關趨勢的選定成本和費用的影響。由於並非所有公司都使用相同的計算方法，我們對淨收入、核心EBITDA、核心調整後淨收入和核心每股收益的列報可能無法與其他公司的類似標題衡量標準相比較。
淨收入是毛收入減去主要與為客户執行的分包供應商工作有關的成本，通常沒有利潤。分部營業利潤按收入利潤率計算，計算方法為分部營業利潤除以收入，提供了與同行相比的可比盈利能力衡量標準。分部營業利潤與淨營收利潤率的計算方法為分部營業利潤除以淨營收，這是反映分部利潤率的較好指標，因為它不包括一般沒有利潤率的轉賬收入的攤薄影響。
我們使用核心EBITDA、核心調整後淨收益和核心每股收益(或核心每股收益)作為公司經營財務業績的指標。核心EBITDA和核心調整後淨收益不包括與相關收入的時間相一致的附帶權益獎勵補償支出(逆轉)、對在該期間出售的Telford收購(購買會計)中收購的房地產資產的公允價值調整、與法人實體重組相關的成本、效率和成本削減舉措、整合和與收購相關的其他成本、與Telford的消防安全補救工作相關的撥備、與將未合併子公司的投資重新計量為截至獲得剩餘控股權之日的公允價值相關的一次性收益、某些非核心非控制股權投資的公允價值變化。與某些資產相關的非現金折舊和攤銷費用，可歸因於收購和重組活動，以及對所得税和非控股權益的相關影響。我們相信，投資者可能會發現這些衡量標準在評估我們的經營業績與我們行業內其他公司相比是有用的，因為他們的計算通常會剔除收購的影響，其中將包括收購產生的商譽和無形資產的減值費用、融資和所得税的影響以及資本支出的會計影響。
核心EBITDA、核心調整後淨收入和核心每股收益不打算作為我們可自由使用的自由現金流的衡量標準，因為它們沒有考慮某些現金需求，如納税和償債支付。這一衡量標準也可能不同於我們的信貸安排和債務工具中類似名稱定義下計算的金額，這些定義進行了進一步調整，以反映某些其他現金和非現金費用，並被我們用來確定遵守其中的財務契約以及我們從事某些活動的能力，如招致額外債務的能力。我們還使用核心EBITDA和核心每股收益作為衡量我們在員工激勵性薪酬計劃下的運營業績的重要組成部分。
核心EBITDA計算如下(百萬美元)：
| | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 |
| 世邦魏理仕集團的淨收入。 | $ | 986 | | | $ | 1,407 | |
| 可歸於非控股權益的淨收入 | 41 | | | 17 | |
| 淨收入 | 1,027 | | | 1,424 | |
| 調整： | | | |
| 折舊及攤銷 | 622 | | | 613 | |
| 資產減值 | — | | | 59 | |
| 扣除利息收入後的利息支出 | 149 | | | 69 | |
| 註銷已清償債務的融資成本 | — | | | 2 | |
| 所得税撥備 | 250 | | | 234 | |
進行利息激勵薪酬逆轉，以與相關收入的時間保持一致 | (7) | | | (4) | |
| 公允價值調整對期間出售的在Telford收購(購買會計)中獲得的房地產資產的影響 | — | | | (5) | |
| 與法人機構重組有關的費用 | 13 | | | 13 | |
| 與收購相關的整合和其他成本 | 62 | | | 40 | |
| 與效率和成本削減計劃相關的成本 | 159 | | | 118 | |
| 與特爾福德消防安全補救工作相關的撥備 | — | | | 186 | |
與將未合併子公司的投資重新計量至收購剩餘控股權益之日的公允價值相關的一次性收益 | (34) | | | — | |
| 戰略性非核心投資公允價值淨調整 | (32) | | | 175 | |
| 核心EBITDA | $ | 2,209 | | | $ | 2,924 | |
歸屬於世邦魏理仕集團公司的核心淨利潤調整後的股東（或核心調整後淨利潤）和核心每股收益計算如下（單位：百萬，股份和每股數據除外）：
| | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| | 2023 | | 2022 |
| 世邦魏理仕集團的淨收入。 | | $ | 986 | | | $ | 1,407 | |
| 加/減： | | | | |
| 進行利息激勵薪酬逆轉，以與相關收入的時間保持一致 | | (7) | | | (4) | |
| 公允價值調整對期間出售的在Telford收購(購買會計)中獲得的房地產資產的影響 | | — | | | (5) | |
| 與法人機構重組有關的費用 | | 13 | | | 13 | |
| 與收購相關的整合和其他成本 | | 62 | | | 40 | |
| 與效率和成本削減計劃相關的成本 | | 159 | | | 118 | |
| 與特爾福德消防安全補救工作相關的撥備 | | — | | | 186 | |
| 與將未合併子公司的投資重新計量至收購剩餘控股權益之日的公允價值相關的一次性收益 | | (34) | | | — | |
| 戰略性非核心投資公允價值淨調整 | | (32) | | | 175 | |
| 與可歸屬於收購的某些資產相關的非現金折舊和攤銷費用 | | 167 | | | 166 | |
| 資產減值 | | — | | | 59 | |
| 註銷已清償債務的融資成本 | | — | | | 2 | |
| 調整後項目的税收影響、法人重組應佔的税收利益和戰略非核心投資 | | (82) | | | (254) | |
| 調整對非控制性權益的影響 | | (33) | | | (40) | |
| 調整後的世邦魏理仕集團的核心淨收入 | | $ | 1,199 | | | $ | 1,863 | |
| 調整後的世邦魏理仕集團每股核心稀釋收益 | | $ | 3.84 | | | $ | 5.69 | |
| 稀釋後每股收益的加權平均流通股 | | 312,550,942 | | 327,696,115 |
彈性業務的淨收入和毛收入計算如下(以百萬美元為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： | | |
| | 2023 | | 2022 | | |
| 來自彈性業務線的淨收入 | | | | | | |
| 設施管理 | | $ | 5,806 | | | $ | 5,137 | | | |
| 物業管理 | | 1,840 | | | 1,777 | | | |
| 項目管理 | | 3,124 | | | 2,735 | | | |
| 估值 | | 716 | | | 765 | | | |
| 還本付息 | | 317 | | | 311 | | | |
資產管理費(1) | | 539 | | | 536 | | | |
| 來自彈性業務線的總淨收入 | | 12,342 | | | 11,261 | | | |
| 傳遞成本也確認為收入 | | 13,673 | | | 12,051 | | | |
| 來自彈性業務線的總收入 | | $ | 26,015 | | | $ | 23,312 | | | |
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(1)資產管理費包括在投資管理收入中。
第7A項規定了關於市場風險的定量和定性披露。
我們對市場風險的敞口主要包括與我們的國際業務相關的外幣匯率波動和債務利率的變化。我們主要通過管理債務融資的金額、來源和期限以及使用衍生金融工具來管理此類風險。2023年7月，我們達成了一項交叉貨幣互換，以有效對衝與歐元職能實體簽訂的新的美國計價定期貸款相關的外幣風險。有關在2023年12月31日對掉期進行估值所使用的公允價值方法的其他信息，請參閲本年報第8項所載合併財務報表附註7。我們應用FASB ASC(主題815)，衍生工具和套期保值，“在核算衍生金融工具時。在所有情況下，我們都將衍生金融工具視為一種風險管理工具，因此，我們不會將衍生工具用於交易或投機目的。
國際運營
我們開展了很大一部分業務，並在美國以外僱傭了大量員工。因此，我們面臨着與在全球開展業務相關的風險。我們的房地產投資業務管理着大量歐元和英鎊計價的資產，以及在歐洲的相關收入和收益。此外，我們的全球工作場所解決方案業務還以歐元和英鎊等外幣獲得可觀的收入和收益。今年，美元對這些貨幣和其他外幣的大幅升值對我們的業務造成了重大影響。外幣匯率的進一步波動可能會繼續對我們的資產管理、收入和收益產生相應的變化。
我們的海外業務使我們受到外匯匯率波動的影響。這些波動可能會影響我們的現金收入和支付的價值，這是我們的職能(報告)貨幣，即美元。2023年7月10日，我們進行了交叉貨幣互換，以有效對衝與當天執行的新的歐元計價定期貸款相關的外幣敞口。
我們的企業可能會受到利率快速變化和高水平的影響、獲得債務資本的減少或流動性限制、總體宏觀經濟狀況的下滑、監管或金融市場的不確定性，或者一些意想不到的幹擾，比如新冠肺炎等公共衞生危機，以及烏克蘭和中東戰爭等地緣政治事件(或者認為可能會發生此類幹擾)。
在截至2023年12月31日的年度內，我們約有45.3%的收入是以外幣交易的。下表列出了我們從最重要的貨幣(以百萬美元為單位)獲得的收入：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 |
| 美元 | $ | 17,470 | | | 54.7 | % | | $ | 17,470 | | | 56.7 | % |
| 英鎊，英鎊 | 4,393 | | | 13.8 | % | | 4,084 | | | 13.2 | % |
| 歐元 | 3,003 | | | 9.4 | % | | 2,854 | | | 9.3 | % |
| 加元 | 1,195 | | | 3.7 | % | | 1,232 | | | 4.0 | % |
| 澳元 | 867 | | | 2.7 | % | | 769 | | | 2.5 | % |
| 印度盧比 | 663 | | | 2.1 | % | | 534 | | | 1.7 | % |
| 人民幣 | 516 | | | 1.6 | % | | 534 | | | 1.7 | % |
| 日元 | 485 | | | 1.5 | % | | 407 | | | 1.3 | % |
| 瑞士法郎 | 427 | | | 1.3 | % | | 392 | | | 1.3 | % |
| 新加坡元 | 413 | | | 1.3 | % | | 354 | | | 1.1 | % |
其他貨幣(1) | 2,517 | | | 7.9 | % | | 2,198 | | | 7.2 | % |
| 總收入 | $ | 31,949 | | | 100.0 | % | | $ | 30,828 | | | 100.0 | % |
________________________________________________________________________________________________________________________________________
(1)大約46種貨幣佔我們截至2023年12月31日的年度收入的7.9%，約48種貨幣佔我們截至2022年12月31日的年度收入的7.2%。
雖然我們在全球開展業務，但我們以美元報告業績。因此，美元的升值或貶值可能會對我們公佈的業績產生積極或消極的影響。假設在截至2023年12月31日的一年中，美元相對於英鎊的價值出現10%的不利變化，將使税前收入減少540萬美元。假設美元兑歐元匯率出現10%的不利變化，將使税前收入增加630萬美元。這些假設計算估計了將結果換算成美元的影響，但不包括估計美元對其他貨幣變化10%將對我們的海外業務產生的影響。
外幣匯率的波動可能會導致我們投資管理業務的收入和收益以及所管理資產的相應波動，這可能會對我們的業務、財務狀況和經營業績產生重大不利影響。由於我們所受的貨幣風險不斷變化，以及貨幣匯率的波動，我們無法預測匯率波動對未來經營業績的影響。此外，貨幣相對於美元的波動可能會使我們更難對報告的運營結果進行期間與期間的比較。我們的國際業務還受到政治不穩定和不斷變化的監管環境等因素的影響，這些因素會影響貨幣市場，從而可能對我們未來的財務狀況和業務結果產生不利影響。我們經常監測這些風險和相關成本，並評估分配給外國商業活動的適當監督量，這些國家的此類風險和成本特別重大。
利率
我們通過結合使用固定利率和可變利率債務來管理利息支出。從歷史上看，我們曾簽訂利率互換協議，試圖對衝因利率變化而導致的未來利息支付的可變性。截至2023年12月31日，我們沒有任何未完成的利率互換協議。
截至2023年12月31日，我們高級貸款的估計公允價值約為746.5美元。根據交易商報價，截至2023年12月31日，我們5.950%優先票據、4.875%優先票據和2.500%優先票據的估計公允價值分別為10億美元、600.2美元和424.0美元。
我們利用敏感性分析來評估對我們的可變利率債務的潛在影響。如果在2023年12月31日，我們的未償還浮動利率債務的利率增加100個基點，那麼額外的利息成本的淨影響將是截至2023年12月31日的年度的税前收入減少760萬美元，經營活動提供的現金減少760萬美元。
第八項：財務報表及補充數據。
合併財務報表索引
和財務報表附表
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| 頁面 |
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獨立註冊會計師事務所合併財務報表報告 (畢馬威LLP，加利福尼亞州洛杉磯，審計師事務所ID：185) | 51 |
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獨立註冊會計師事務所財務報告內部控制報告 | 54 |
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截至2023年12月31日和2022年12月31日的合併資產負債表 | 55 |
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截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日止年度的綜合業務報表 | 56 |
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截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日止年度的綜合全面收益表 | 57 |
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截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日的合併現金流量表 | 58 |
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截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日止年度的綜合權益報表 | 60 |
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合併財務報表附註 | 62 |
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| 財務報表附表： | |
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附表二-估值及合資格賬目 | 115 |
所有其他附表都被省略，因為它們要麼不適用，要麼不是必需的，或者要求的資料包括在合併財務報表中，包括其中的附註。
獨立註冊會計師事務所報告
致股東和董事會
世邦魏理仕集團：
對合並財務報表的幾點看法
我們審計了CBRE Group，Inc.及其子公司(本公司)截至2023年12月31日和2022年12月31日的合併資產負債表，截至2023年12月31日的三年期間各年度的相關綜合經營報表、全面收益、現金流量和權益，以及相關附註和財務報表附表II(統稱為合併財務報表)。我們認為，綜合財務報表在所有重要方面都公平地反映了公司截至2023年12月31日和2022年12月31日的財務狀況，以及截至2023年12月31日的三年期間每年的經營結果和現金流量，符合美國公認會計原則。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據下列標準審計了公司截至2023年12月31日的財務報告內部控制內部控制--綜合框架(2013)本公司於2024年2月20日出具的報告對公司財務報告內部控制的有效性發表了無保留意見。
意見基礎
這些合併財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對這些合併財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些準則要求我們計劃和執行審計，以獲得關於合併財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。我們的審計包括執行評估合併財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於合併財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價合併財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
關鍵審計事項
下文所述的關鍵審計事項是指向審計委員會傳達或要求傳達給審計委員會的當期綜合財務報表審計所產生的事項：(1)涉及對綜合財務報表具有重大意義的賬目或披露；(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對綜合財務報表的整體意見，我們也不會通過傳達下面的關鍵審計事項來就關鍵審計事項或與其相關的賬目或披露提供單獨的意見。
評估特爾福德消防安全補救措施的估計責任
如綜合財務報表附註22所述，聯合王國於2022年4月28日通過了《2022年建築物安全法》。BSA推出了與建築安全和修復歷史建築安全缺陷相關的新法律，有效地要求開發商修復某些存在嚴重消防安全問題的建築。特爾福德之家(世邦魏理仕集團的全資子公司)英國政府於2022年4月28日簽署了不具約束力的消防安全誓言(以下簡稱《誓言》)。2023年3月16日，Telford Homees與英國政府達成了一項具有法律約束力的協議，根據該協議，Telford Homees將(1)負責對所有Telford Homees-過去30年在英格蘭建造的11米或更高的建築-執行或資助與某些危及生命的消防安全問題有關的補救工作，(2)從政府資助的BSF和ACM基金中撤回Telford Homees開發的建築，或償還政府資金用於修復範圍內建築的費用。截至2023年12月31日，該公司已記錄了與具有法律約束力的協議有關的1.921億美元的估計負債，其中1.557億美元與管理層根據最佳可用數據(包括修復的第三方成本估計)估計的由Telford Homees直接修復建築物可能產生的額外成本有關。
我們認為，公司對與具有法律約束力的協議相關的潛在額外成本(額外成本)估計的評估是一項關鍵的審計事項。由於協議的性質，在評估哪些建築物需要支付額外費用和估計這些建築物的修繕費用時，需要高度主觀。
以下是我們為解決這一關鍵審計問題而執行的主要程序：
•我們對設計進行了評估，並測試了對公司消防安全供應過程的某些內部控制的運作有效性，包括與哪些建築物需要支付額外費用和修復費用有關的估計。
•我們通過獲得自德福之家成立以來建造的所有德福之家建築的清單，評估了額外成本的完整性。對於建築物的樣本，我們通過評估選定的樣本、外部火災審查報告和分配給每個建築物的風險概況，評估了公司確定哪些建築物受到額外費用的影響，以及
•我們獲得了公司對負債的估計，對於額外成本的樣本，通過同意基本支持，包括可用的第三方證據，評估了額外成本的準確性，並對估計負債中包括的重大假設的適當性提出了質疑。
未確認税收優惠總額的評估
如綜合財務報表附註2和附註15所述，截至2023年12月31日，公司已記錄的未確認税收優惠總額為4.135億美元。該公司採用兩步法來確認和衡量不確定的税務狀況。第一步是評估税務狀況以供確認，方法是確定現有證據是否表明該狀況在審查後維持的可能性超過50%，包括相關上訴或訴訟程序的解決。第二步是將税收優惠衡量為最終結算時實現可能性超過50%的最大金額。
我們將未確認税收優惠總額的評估確定為一項重要的審計事項。在評估本公司對税法的解釋及其對未確認税收優惠背後的税務頭寸解決方案的估計時，需要複雜的審計師判斷和具有專門技能和知識的税務專業人員的參與。
以下是我們為解決這一關鍵審計問題而執行的主要程序。我們評估了對公司未確認税收優惠流程的某些內部控制的設計和運行有效性，包括對税法的解釋和對未確認税收優惠的估計。由於税法很複雜，而且經常受到解釋的影響，我們邀請了具有專門技能和知識的税務專業人員，他們協助：
•瞭解公司的税務籌劃策略，包括法人結構和公司間融資安排的變化；
•評估公司對税法的解釋及其對公司税務狀況的潛在影響；
•檢查與適用的税務機關的通信，並評估訴訟時效的到期情況；以及
•對公司的某些税務狀況進行獨立評估，並將評估結果與公司的評估結果進行比較.
/s/ 畢馬威會計師事務所
自2008年以來，我們一直擔任本公司的審計師。
加利福尼亞州洛杉磯
2024年2月20日
獨立註冊會計師事務所報告
致股東和董事會
世邦魏理仕集團：
財務報告內部控制之我見
我們審計了世邦魏理仕集團公司截至2023年12月31日和子公司（公司）對財務報告的內部控制基於 內部控制--綜合框架(2013)由特雷德韋委員會贊助組織委員會發布。我們認為，截至2023年12月31日，本公司在所有重要方面都保持了對財務報告的有效內部控制，其依據是內部控制--綜合框架(2013)由特雷德韋委員會贊助組織委員會發布。
我們還根據上市公司會計監督委員會的標準進行了審計（美國）（PCAOB）、公司截至2023年和2022年12月31日的合併資產負債表、截至2023年12月31日的三年期內各年度的相關合並經營報表、全面收益、現金流量和權益，以及相關附註和財務報表附表二（統稱為合併財務報表），以及我們日期為2024年2月20日的報告對該等合併財務報表發表了無保留意見。
意見基礎
本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並負責評估財務報告內部控制的有效性，包括在隨附的《管理層財務報告內部控制報告》中。我們的責任是根據我們的審計，對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都得到了維護。我們對財務報告的內部控制的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，以及根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性。我們的審計還包括執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
財務報告內部控制的定義及侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)關於保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，即交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。
/s/畢馬威律師事務所
加利福尼亞州洛杉磯
2024年2月20日
世邦魏理仕集團有限公司
合併資產負債表
(百萬美元，共享數據除外)
| | | | | | | | | | | |
| 十二月三十一日， |
| 2023 | | 2022 |
| 資產 | | | |
| 流動資產： | | | |
| 現金和現金等價物 | $ | 1,265 | | | $ | 1,318 | |
| 受限現金 | 106 | | | 87 | |
應收賬款減去壞賬準備#美元102.0及$92.4在… 2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日 | 6,370 | | | 5,327 | |
| 倉庫應收賬款 | 675 | | | 455 | |
| 合同資產 | 443 | | | 392 | |
| 預付費用 | 333 | | | 311 | |
| 應收所得税 | 159 | | | 82 | |
| 其他流動資產 | 315 | | | 557 | |
| 流動資產總額 | 9,666 | | | 8,529 | |
財產和設備，扣除累計折舊和攤銷淨額#美元1,576.1及$1,386.3在… 2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日 | 907 | | | 836 | |
| 商譽 | 5,129 | | | 4,868 | |
其他無形資產，累計攤銷淨額#美元2,178.9及$1,915.7在… 2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日 | 2,081 | | | 2,193 | |
| 經營性租賃資產 | 1,030 | | | 1,033 | |
對未合併子公司的投資（以美元997.3及$973.6日按公平值 分別為2023年12月31日和2022年12月31日） | 1,374 | | | 1,318 | |
| 非流動合同資產 | 75 | | | 137 | |
| 房地產開發 | 300 | | | 172 | |
| 應收非流動所得税 | 78 | | | 52 | |
| 遞延税項資產，淨額 | 361 | | | 266 | |
| 其他資產，淨額 | 1,547 | | | 1,109 | |
| 總資產 | $ | 22,548 | | | $ | 20,513 | |
| 負債和權益 | | | |
| 流動負債： | | | |
| 應付賬款和應計費用 | $ | 3,562 | | | $ | 3,079 | |
| 應付薪酬和員工福利 | 1,459 | | | 1,459 | |
| 應計獎金和利潤分成 | 1,556 | | | 1,691 | |
| 經營租賃負債 | 242 | | | 230 | |
| 合同責任 | 298 | | | 276 | |
| 應付所得税 | 217 | | | 184 | |
| 倉庫信貸額度（為美國政府贊助企業承諾購買的貸款提供資金） | 666 | | | 448 | |
| 循環信貸安排 | — | | | 178 | |
| 其他短期借款 | 16 | | | 43 | |
| 長期債務當期到期日 | 9 | | | 428 | |
| 其他流動負債 | 218 | | | 226 | |
| 流動負債總額 | 8,243 | | | 8,242 | |
| 長期債務，扣除本期債務 | 2,804 | | | 1,086 | |
| 非流動經營租賃負債 | 1,089 | | | 1,080 | |
| 應繳非當期所得税 | 30 | | | 55 | |
| 非流動税項負債 | 157 | | | 149 | |
| 遞延税項負債，淨額 | 255 | | | 282 | |
| 其他負債 | 903 | | | 1,013 | |
| 總負債 | 13,481 | | | 11,907 | |
| 承付款和或有事項 | — | | | — | |
| 股本： | | | |
| 世邦魏理仕集團公司股東權益： | | | |
A類普通股；$0.01票面價值；525,000,000授權股份；304,889,140和 311,014,160分別於2023年、2023年和2022年12月31日發行和發行的股份 | 3 | | | 3 | |
| 額外實收資本 | — | | | — | |
| 累計收益 | 9,188 | | | 8,833 | |
| 累計其他綜合損失 | (924) | | | (983) | |
| 道達爾世邦魏理仕集團公司股東權益 | 8,267 | | | 7,853 | |
| 非控制性權益 | 800 | | | 753 | |
| 總股本 | 9,067 | | | 8,606 | |
| 負債和權益總額 | $ | 22,548 | | | $ | 20,513 | |
附註是這些合併財務報表的組成部分。
世邦魏理仕集團有限公司
合併業務報表
(百萬美元，不包括每股和每股數據)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 收入 | $ | 31,949 | | | $ | 30,828 | | | $ | 27,746 | |
| 成本和支出： | | | | | |
| 收入成本 | 25,675 | | | 24,239 | | | 21,580 | |
| 營運、行政及其他 | 4,562 | | | 4,649 | | | 4,074 | |
| 折舊及攤銷 | 622 | | | 613 | | | 526 | |
| 資產減值 | — | | | 59 | | | — | |
| 總成本和費用 | 30,859 | | | 29,560 | | | 26,180 | |
| 房地產處分收益 | 27 | | | 244 | | | 71 | |
| 營業收入 | 1,117 | | | 1,512 | | | 1,637 | |
| 未合併子公司的權益收入 | 248 | | | 229 | | | 619 | |
| 其他收入(虧損) | 61 | | | (12) | | | 204 | |
| 扣除利息收入後的利息支出 | 149 | | | 69 | | | 50 | |
| 註銷已清償債務的融資成本 | — | | | 2 | | | — | |
| 未計提所得税準備的收入 | 1,277 | | | 1,658 | | | 2,410 | |
| 所得税撥備 | 250 | | | 234 | | | 568 | |
| 淨收入 | 1,027 | | | 1,424 | | | 1,842 | |
| 減去：非控股權益的淨收入 | 41 | | | 17 | | | 5 | |
| 世邦魏理仕集團的淨收入。 | $ | 986 | | | $ | 1,407 | | | $ | 1,837 | |
| 每股基本收入： | | | | | |
| 歸屬於世邦魏理仕集團公司的每股淨利潤 | $ | 3.20 | | | $ | 4.36 | | | $ | 5.48 | |
| 每股基本收益的加權平均發行股數 | 308,430,080 | | | 322,813,345 | | | 335,232,840 | |
| 每股攤薄收益： | | | | | |
| 歸屬於世邦魏理仕集團公司的每股淨利潤 | $ | 3.15 | | | $ | 4.29 | | | $ | 5.41 | |
| 稀釋後每股收益的加權平均流通股 | 312,550,942 | | | 327,696,115 | | | 339,717,401 | |
附註是這些合併財務報表的組成部分。
世邦魏理仕集團有限公司
綜合全面收益表
(百萬美元)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 淨收入 | $ | 1,027 | | | $ | 1,424 | | | $ | 1,842 | |
| 其他全面收益(虧損)： | | | | | |
| 外幣折算收益(虧損) | 111 | | | (409) | | | (159) | |
從累計其他全面損失重新分類為利息的金額 費用，扣除美元0.1, $0.1及$0.2年終所得税費用 2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日 | — | | | — | | | — | |
可供出售債務證券的未實現持有損失，扣除 $0.1所得税支出和美元1.8及$0.4年終年度所得税優惠 2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日 | — | | | (6) | | | (2) | |
養老金負債調整，扣除美元0.7, $5.2及$8.3所得税費用 分別截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度 | 2 | | | (15) | | | 35 | |
其他，扣除美元3.8所得税優惠和美元1.0及$0.7歷年所得税費用 分別截至2023年、2022年和2021年12月31日 | (18) | | | (6) | | | 3 | |
| 其他全面收益(虧損)合計 | 95 | | | (436) | | | (123) | |
| 綜合收益 | 1,122 | | | 988 | | | 1,719 | |
| 減去：非控股權益的綜合收益(虧損) | 77 | | | (78) | | | (7) | |
| 歸屬於世邦魏理仕集團公司的全面收益 | $ | 1,045 | | | $ | 1,066 | | | $ | 1,726 | |
附註是這些合併財務報表的組成部分。
世邦魏理仕集團有限公司
合併現金流量表
(百萬美元)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 經營活動的現金流： | | | | | |
| 淨收入 | $ | 1,027 | | | $ | 1,424 | | | $ | 1,842 | |
| 將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整： | | | | | |
| 折舊及攤銷 | 622 | | | 613 | | | 526 | |
| 已消滅債務的融資成本攤銷和註銷 | 6 | | | 8 | | | 8 | |
| 與抵押貸款服務權、貸款銷售溢價和其他資產銷售相關的收益 | (102) | | | (203) | | | (143) | |
| 自收購剩餘權益之日起，與重新計量我們對先前未合併子公司的投資相關的收益 | (34) | | | — | | | — | |
| 房地產資產處置收益 | (27) | | | — | | | — | |
| 資產減值 | — | | | 59 | | | — | |
| 淨已實現和未實現（收益）損失，主要來自投資 | (6) | | | 30 | | | (42) | |
| 壞賬準備 | 16 | | | 17 | | | 24 | |
| 股權獎勵的淨報酬費用 | 96 | | | 160 | | | 185 | |
| 未合併子公司的權益收入 | (248) | | | (229) | | | (619) | |
| SPAC解除合併後確認收益 | — | | | — | | | (187) | |
| 未合併子公司的盈利分配 | 256 | | | 389 | | | 520 | |
| 出售按揭貸款所得款項 | 9,714 | | | 14,527 | | | 17,195 | |
| 按揭貸款的來源 | (9,905) | | | (13,652) | | | (17,016) | |
| 倉庫信貸額度增加（減少） | 218 | | | (830) | | | (107) | |
| 獲得租户優惠 | 12 | | | 12 | | | 31 | |
| 購買股權證券 | (15) | | | (28) | | | (7) | |
| 出售股權證券所得收益 | 14 | | | 30 | | | 9 | |
| 開發中房地產減少（增加） | 81 | | | 95 | | | (55) | |
| 應收賬款、預付費用和其他資產（包括合同和租賃資產）增加 | (860) | | | (503) | | | (766) | |
| 應付賬款和應計費用以及其他負債（包括合同和租賃負債）增加 | 22 | | | 64 | | | 105 | |
| 應付薪酬和員工福利以及應計獎金和利潤分成（減少）增加 | (173) | | | (2) | | | 730 | |
| 應收/應付淨所得税（增加）減少 | (97) | | | (133) | | | 248 | |
| 其他經營活動，淨額 | (137) | | | (219) | | | (117) | |
| 經營活動提供的淨現金 | 480 | | | 1,629 | | | 2,364 | |
| 投資活動產生的現金流： | | | | | |
| 資本支出 | (305) | | | (260) | | | (210) | |
| 收購業務，包括收購淨資產、無形資產和善意，扣除收購現金 | (203) | | | (173) | | | (781) | |
| 對未合併子公司的繳款 | (127) | | | (385) | | | (335) | |
| 來自未合併子公司的分配 | 54 | | | 87 | | | 76 | |
| 房地產資產的收購和開發 | (171) | | | — | | | — | |
| 處置房地產資產收益 | 77 | | | — | | | — | |
| ASS投資 | — | | | (101) | | | — | |
| 投資Altus Power，Inc. A類股票 | — | | | — | | | (220) | |
| 出售有價證券的收益-特殊目的收購公司信託賬户 | — | | | — | | | 213 | |
| | | | | |
| 其他投資活動，淨額 | (6) | | | — | | | (24) | |
| 用於投資活動的現金淨額 | (681) | | | (832) | | | (1,281) | |
附註是這些合併財務報表的組成部分。
世邦魏理仕集團有限公司
合併現金流量表
(百萬美元)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 融資活動的現金流： | | | | | |
| 來自循環信貸安排的收益 | 4,006 | | | 1,833 | | | 27 | |
| 償還循環信貸安排 | (4,184) | | | (1,655) | | | — | |
| 高級定期貸款收益 | 748 | | | — | | | — | |
| 償還高級定期貸款 | (437) | | | — | | | (300) | |
| 房地產應付票據收益 | 76 | | | 39 | | | 78 | |
| 償還房地產應付票據 | (43) | | | (28) | | | (109) | |
發行債券所得收益5.950優先票據百分比 | 975 | | | — | | | — | |
發行債券所得收益2.500優先票據百分比 | — | | | — | | | 492 | |
| 普通股回購 | (665) | | | (1,850) | | | (369) | |
| 收購企業（購買日期後三個月以上為收購支付的現金） | (145) | | | (34) | | | (17) | |
| 回購單位以支付股權獎勵税款 | (72) | | | (38) | | | (39) | |
| 非控制性權益出資 | 6 | | | 2 | | | 1 | |
| 非控制性利益分配 | (42) | | | (1) | | | (5) | |
| 贖回非控股權益-特殊目的收購公司並支付延期承銷佣金 | — | | | — | | | (205) | |
| 其他籌資活動，淨額 | (69) | | | (34) | | | (44) | |
| 融資活動提供(用於)的現金淨額 | 154 | | | (1,766) | | | (490) | |
| 貨幣匯率變動對現金及現金等價物和限制用途現金的影響 | 13 | | | (166) | | | (92) | |
| 現金及現金等價物和限制性現金淨(減)增 | (34) | | | (1,135) | | | 501 | |
現金和現金等值物和受限制現金，
年初 | 1,405 | | | 2,540 | | | 2,039 | |
現金和現金等值物和受限制現金，
於年末 | $ | 1,371 | | | $ | 1,405 | | | $ | 2,540 | |
| 現金流量信息的補充披露： | | | | | |
| 年內支付的現金： | | | | | |
| 利息 | $ | 191 | | | $ | 89 | | | $ | 41 | |
| 所得税支付，淨額 | $ | 467 | | | $ | 604 | | | $ | 330 | |
| 非現金投資和融資活動： | | | | | |
| 延期和/或或有對價 | $ | 54 | | | $ | — | | | $ | 485 | |
| 特納&湯森收購案的非控股權益 | — | | | — | | | 774 | |
| 投資Altus Power，Inc.的對齊股份和私募股權認購證。 | — | | | — | | | 142 | |
| 減少可贖回非控股權益-特殊目的收購公司 | — | | | — | | | 212 | |
| 信託賬户減少-特殊目的收購公司 | — | | | — | | | 190 | |
| | | | | |
附註是這些合併財務報表的組成部分。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 世邦魏理仕集團有限公司 |
| 合併權益表 |
(百萬美元，共享數據除外)
|
| 世邦魏理仕集團公司股東 | | | | |
| | | | | | | | | 累計其他
綜合損失 | | | | |
| 股票 | | A類
普通股 | | 其他內容
已繳費
資本 | | 累計
收益 | | 最低要求
養老金
責任 | | 外幣
翻譯和
其他 | | 非-
控管
利益 | | 總計 |
| 2020年12月31日餘額 | 335,561,345 | | $ | 3 | | | $ | 1,075 | | | $ | 6,530 | | | $ | (139) | | | $ | (391) | | | $ | 42 | | | $ | 7,120 | |
| 淨收入 | — | | — | | | — | | | 1,837 | | | — | | | — | | | 5 | | | 1,842 | |
| 養老金負債調整，税後淨額 | — | | — | | | — | | | — | | | 35 | | | — | | | — | | | 35 | |
| 限制性股票獎勵歸屬 | 1,268,983 | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 股權獎勵的補償費用 | — | | — | | | 185 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 185 | |
| 回購單位以支付股權獎勵税款 | — | | — | | | (39) | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (39) | |
| 普通股回購 | (3,954,369) | | — | | | (373) | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (373) | |
| 外幣折算損失 | — | | — | | | — | | | — | | | — | | | (147) | | | (12) | | | (159) | |
| 從累計其他全面虧損重新分類至利息費用（扣除税款）的金額 | — | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 可供出售債務證券的未實現持有損失，扣除税款 | — | | — | | | — | | | — | | | — | | | (2) | | | — | | | (2) | |
| 非控股權益的貢獻 | — | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 1 | | | 1 | |
| 對非控股權益的分配 | — | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (5) | | | (5) | |
| 收購非控股權益 | — | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 809 | | | 809 | |
| 其他 | — | | — | | | (49) | | | — | | | — | | | 3 | | | (9) | | | (55) | |
| 2021年12月31日的餘額 | 332,875,959 | | 3 | | | 799 | | | 8,367 | | | (104) | | | (537) | | | 831 | | | 9,359 | |
| 淨收入 | — | | — | | | — | | | 1,407 | | | — | | | — | | | 17 | | | 1,424 | |
| 養老金負債調整，税後淨額 | — | | — | | | — | | | — | | | (15) | | | — | | | — | | | (15) | |
| 限制性股票獎勵歸屬 | 1,028,807 | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 股權獎勵的補償費用 | — | | — | | | 160 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 160 | |
| 回購單位以支付股權獎勵税款 | — | | — | | | (38) | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (38) | |
| 普通股回購 | (22,890,606) | | — | | | (913) | | | (949) | | | — | | | — | | | — | | | (1,862) | |
| 外幣折算損失 | — | | — | | | — | | | — | | | — | | | (315) | | | (94) | | | (409) | |
| 附註是這些合併財務報表的組成部分。 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 世邦魏理仕集團有限公司 |
| 合併權益表 |
(百萬美元，共享數據除外)
|
| 世邦魏理仕集團公司股東 | | | | |
| | | | | | | | | 累計其他
綜合損失 | | | | |
| 股票 | | A類
普通股 | | 其他內容
已繳費
資本 | | 累計
收益 | | 最低要求
養老金
責任 | | 外幣
翻譯和
其他 | | 非-
控管
利益 | | 總計 |
| 從累計其他全面虧損重新分類至利息費用（扣除税款）的金額 | — | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 可供出售債務證券的未實現持有損失，扣除税款 | — | | — | | | — | | | — | | | — | | | (6) | | | — | | | (6) | |
| 非控股權益的貢獻 | — | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 2 | | | 2 | |
| 對非控股權益的分配 | — | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (1) | | | (1) | |
| 其他 | — | | — | | | (8) | | | 8 | | | — | | | (6) | | | (2) | | | (8) | |
| 2022年12月31日的餘額 | 311,014,160 | | 3 | | | — | | | 8,833 | | | (119) | | | (864) | | | 753 | | | 8,606 | |
| 淨收入 | — | | — | | | — | | | 986 | | | — | | | — | | | 41 | | | 1,027 | |
| 養老金負債調整，税後淨額 | — | | — | | | — | | | — | | | 2 | | | — | | | — | | | 2 | |
| 限制性股票獎勵歸屬 | 1,742,328 | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 股權獎勵的補償費用 | — | | — | | | 96 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 96 | |
| 回購單位以支付股權獎勵税款 | — | | — | | | (36) | | | (36) | | | — | | | — | | | — | | | (72) | |
| 普通股回購 | (7,867,348) | | — | | | (47) | | | (602) | | | — | | | — | | | — | | | (649) | |
| 外幣折算收益 | — | | — | | | — | | | — | | | — | | | 75 | | | 36 | | | 111 | |
| 從累計其他全面虧損重新分類至利息費用（扣除税款）的金額 | — | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| 非控股權益的貢獻 | — | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 6 | | | 6 | |
| 對非控股權益的分配 | — | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (42) | | | (42) | |
| 其他 | — | | — | | | (13) | | | 7 | | | — | | | (18) | | | 6 | | | (18) | |
| 2023年12月31日的餘額 | 304,889,140 | | $ | 3 | | | $ | — | | | $ | 9,188 | | | $ | (117) | | | $ | (807) | | | $ | 800 | | | $ | 9,067 | |
附註是這些合併財務報表的組成部分。
1.運營的性質
世邦魏理仕集團是特拉華州的一家公司(在這些財務報表中可能被稱為“公司”、“我們”、“我們”和“我們”)，於2001年2月20日註冊成立。我們是世界上最大的商業房地產服務和投資公司，基於2023年的收入，在我們服務的大多數業務領域都處於全球領先的市場地位。
我們的業務重點是為房地產投資者和居住者提供服務。對於投資者，我們提供資本市場(物業銷售和抵押貸款發放)、抵押貸款服務、物業租賃、投資管理、物業管理、估值和開發服務等。對於租户，我們提供設施管理、項目管理、交易(包括物業銷售和租賃)和諮詢服務等。我們的收入來自管理費(大額的多年投資組合和每個項目的合同)和交易佣金。截至2023年12月31日，該公司擁有超過130,000員工(包括特納和湯森員工)在超過100提供以下品牌服務的國家/地區：“世邦魏理仕”(房地產諮詢和外包服務)、“世邦魏理仕投資管理”(投資管理)、“特拉梅爾克羅公司”(主要是美國開發項目)、“泰福之家”(英國開發項目)和“特納-湯森控股有限公司”(特納-湯森)。
2.重大會計政策
合併原則
隨附的綜合財務報表包括本公司及本公司合併附屬公司的賬目，該等賬目由本公司為主要受益人的可變權益實體及具投票權的權益實體組成，於該等實體中，吾等確定本公司擁有本公司的控股權。整合“財務會計準則委員會(FASB)會計準則編纂(ASC)的主題(主題810)。附屬公司非控股權益應佔權益於隨附的綜合資產負債表單獨列示。在合併中，所有重要的公司間賬户和交易都已取消。
可變利息實體(VIE)
我們確定一個實體是否是VIE，如果是，是否應該通過利用本質上主觀的判斷和估計來鞏固它。我們對我們持有直接或間接可變權益的實體是否為VIE的決定基於幾個因素，包括該實體在成立時的風險股權投資總額是否足以在沒有額外從屬財務支持的情況下為該實體的活動提供資金。我們首先根據定性分析，然後根據定量分析(如有必要)，對在險股本的充分性作出判斷。
我們分析VIE中的任何投資，以確定我們是否是主要受益者。在評估我們是否為主要受益人時，我們評估我們在實體中的直接和間接經濟利益。如果報告實體在可變利益實體中持有控股財務權益，則該報告實體被確定為主要受益人。確定哪個報告實體（如果有的話）在VIE中擁有控股財務權益主要是一種定性方法，重點是確定哪個報告實體既有：（i）對VIE的活動有最重大影響的權力;（ii）承擔損失的義務或從可能對該實體有重大影響的實體獲得利益的權利。執行該分析需要進行判斷。
我們在確定有權指導對VIE經濟表現影響最大的事項的實體時會考慮各種因素，包括但不限於指導融資、租賃、建設和其他經營決策和活動的能力。此外，我們考慮其他投資者參與這些決定、更換管理人以及出售或清算實體的權利。我們在參與可變利益實體時確定我們是否是VIE的主要受益者，並不斷地重新考慮這一結論。
吾等合併任何吾等為主要受益人的VIE，並披露吾等並非其主要受益人的重大VIE(如有)，並披露吾等與未合併的VIE相關的最大虧損風險(見附註6)。
目錄表
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有表決權的利益實體(VOE)
對於VOES，如果我們擁有控股權，我們就會合並實體。在以下情況下，我們擁有VOE的控股權：(I)對於有限合夥以外的法人實體，我們擁有VOE的多數投票權，或者對於有限合夥和類似實體，我們通過有投票權的有限合夥企業權益擁有該實體的大部分啟動權；及(Ii)非控股股東或合夥人不持有實質性參與權，且不存在表明我們不控制該實體的其他條件。
債務和股權證券及其他投資
當我們有積極的意願和能力持有債券到到期日時，債務證券被歸類為持有到到期日。未被歸類為持有至到期的債務證券被歸類為可供出售。可供出售的債務證券按其公允價值列賬，成本與公允價值之間的任何差額在扣除所得税後記為未實現損益，並在綜合權益表中報告累計其他全面收益(虧損)。溢價和折扣採用實際利息法在利息中確認。可供出售的債務證券因信貸損失而產生的已實現損益和價值下降並不顯著。出售證券的成本是根據具體的識別方法確定的。被歸類為可供出售證券的利息和股息包括在利息收入中。
我們對我們有能力對經營和財務政策施加重大影響但不能控制的未合併子公司的投資，或我們不是主要受益者的VIE實體的投資，按照權益法根據金融工具--權益法和合資企業“FASB ASC的主題(主題323)。在我們擁有此類子公司所有權的範圍內，我們取消了與此類權益法子公司的交易。因此，我們從這些權益法公司獲得的收益份額，一般在三個月或更短的時間內確認，計入綜合淨收入。我們已選擇按公允價值對若干合資格投資及相關權益進行會計處理。“金融工具”FASB ASC的主題(主題825)。
對於我們以公允價值報告的未合併子公司的部分投資，我們使用被投資人提供的每股資產淨值(或其等價物)來估計公允價值。這些投資被視為投資公司，或等同於投資公司，因為它們以公允價值進行所有投資，公允價值變動所產生的未實現收益和虧損反映在收益中。因此，我們的投資金額實際上相當於我們在每項投資中我們按比例分配的淨資產份額，如果每項投資都按計量日期的資產淨值清算的話。
不會導致合併且未按權益法入賬的權益投資(主要是有價證券)按公允價值計量，其變動反映在淨收入中。不具有易於確定的公允價值且不符合使用每股資產淨值的權益工具“公允價值計量”FASB ASC的主題(主題820)按成本減去任何減值計量，並針對同一發行人的相同或類似投資的後續可觀察交易進行調整。
減值評估
除可供出售債務證券及其他按公允價值計量的投資外，投資的減值損失應根據非暫時性價值損失的證據予以確認。在對公開市場上交易不活躍的投資進行減值測試時，我們通常使用貼現現金流方法來估計我們投資的公允價值和/或尋找市場上的可比活動。在制定貼現現金流方法的假設時，需要管理層的判斷。這些假設包括資產淨值、內部回報率、折現率和資本化率、利率和融資條件、租金、租賃活動的時機、租賃條款的估計和相關優惠等。在確定減值是否是非臨時性的時，我們也會考慮每項投資的時間長度和公允價值低於成本的程度，以及每項投資的財務狀況和近期前景。根據我們的回顧，在截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度內，我們沒有記錄任何除臨時性減值以外的重大減值損失。
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預算的使用
我們的綜合財務報表是根據美國公認的會計原則(GAAP)編制的，該原則要求管理層對未來事件做出估計和假設。這些估計和基本假設影響我們的綜合財務報表和附註中報告的金額。此類估計包括商譽、無形資產和其他長期資產、房地產資產、應收賬款、合同資產、經營租賃資產、對未合併子公司的投資以及在計算所得税、退休、其他離職後福利和或有損失等時使用的假設的價值。這些估計和假設是基於我們的最佳判斷。我們根據歷史經驗和其他因素(包括考慮當前經濟環境)持續評估我們的估計和假設，並在事實和情況需要時調整該等估計和假設。實際結果可能與這些估計和假設不同。
現金和現金等價物
現金和現金等價物通常包括現金和原始到期日不超過三個月的高流動性投資。作為我們的投資、物業和設施管理客户的代理，我們還管理某些現金和現金等價物。這些數額不包括在所附的綜合資產負債表中(見信託基金下面的討論)。
受限現金
截至2023年12月31日和2022年12月31日的合併資產負債表中包括限制性現金#美元。106.01000萬美元和300萬美元86.6分別為2.5億美元和2.5億美元。餘額主要包括為支付我們在正常業務過程中籤署的合同所要求的資金義務而預留的有限現金。
信託基金
隨附的綜合資產負債表不包括託管基金、代理基金和信託基金的淨資產，這些淨資產由我們代表客户持有。
信用風險集中
可能使我們面臨信用風險的金融工具主要包括應收貿易賬款和計息投資。房地產服務的用户佔貿易應收賬款的很大一部分，通常不需要抵押品。由於大量用户及其地理上的分散，與這種集中相關的風險是有限的。
我們將幾乎所有的計息投資都放在幾家主要金融機構，以限制對任何一家金融機構的信貸敞口。
財產和設備
包括租賃改進在內的財產和設備按扣除累計折舊和減值後的成本列賬。財產和設備的折舊和攤銷主要使用直線法計算，估計的使用壽命最長可達10好幾年了。租賃改進將在其相關租期內攤銷，不包括續期選擇權，除非我們合理確定我們將行使續期選擇權。我們將顯著延長資產壽命的支出資本化，並花費維護和維修費用。
當事件或環境變化顯示一項資產或資產組的賬面金額可能無法收回時，我們會審查財產和設備的減值。若本次審核顯示該等資產被視為減值，則減值將在發生變動時確認，並代表賬面價值超出該資產或資產組的公允價值的金額。
與開發或購買內部使用軟件有關的某些成本被資本化。在初步項目階段發生的內部使用軟件成本在發生時計入費用。在項目開發階段發生的重大直接諮詢成本以及某些工資和相關成本通常在一年內資本化和攤銷
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三年制期間(企業軟件開發平臺除外，其範圍從三至七年了)投入生產時。
房地產
分類和損傷評估
我們根據房地產的標準對房地產進行分類。物業、廠房及設備財務會計準則委員會專題(360專題)如下：(1)待售房地產，包括已完工的資產或現有狀況的土地，符合全部360專題“S待售”標準；(2)開發中房地產(當前)，包括我們正在開發的、預計在資產負債表日起一年內建成並處置的房地產；(Iii)開發中房地產(非現貨)，包括我們正在開發中的房地產，預計將於資產負債表日起一年以上建成並出售；或(Iv)持有投資的房地產，包括尚未開始開發活動的土地，以及不符合“持有出售”標準的已完成資產或持有供處置的土地。任何從持有供出售的房地產重新分類為持有供投資的房地產的資產，按其於重新分類日期的公允價值或其被分類為“持有供出售”之前的賬面金額中的較低者單獨入賬，並就若該資產持續被分類為持有供投資的房地產將會被確認的任何折舊進行調整(就持有供投資的房地產而言)。
持有待售房地產按成本或公允價值減去銷售成本中較低者入賬。如果一項資產的公允價值減去基於未來現金流貼現、管理層估計或市場比較的出售成本，低於其賬面價值，則對該資產計入減值準備。發展中房地產及為投資而持有的房地產按成本減去折舊及減值(視乎情況而定)列賬。用於投資的房地產中包括的建築物和改善設施在估計使用年限內使用直線折舊，通常最高可達39好幾年了。持有作投資用途的物業所包括的租户改善，按其估計可用年限或有關租約期限較短的時間，採用直線法攤銷。包括在房地產投資中的土地改善在其估計使用年限內折舊，最高可達15好幾年了。
當一項資產估計產生的未貼現現金流量少於該資產的賬面金額時，正在開發的房地產和持有用於投資的房地產將被評估減值並計入損失。減值虧損金額(如有)按資產的賬面價值超過其公允價值計算，而公允價值是根據貼現現金流量分析、管理層估計或市場比較而釐定的。
我們的房地產資產摘要如下(以百萬美元為單位)：
| | | | | | | | | | | |
| 十二月三十一日， |
| 2023 | | 2022 |
| 開發中的房地產，流動的(包括在其他流動資產中) | $ | — | | | $ | 193 | |
| 持有待售的房地產和其他資產(包括在其他流動資產中) | 42 | | | 97 | |
| 房地產開發 | 300 | | | 172 | |
| 為投資而持有的房地產(包括在其他資產中，淨額) | 179 | | | 45 | |
| 總房地產 | $ | 521 | | | $ | 507 | |
成本資本化和分配
在收購、開發和建設房地產資產時，我們將可回收成本資本化。資本化在與發展有關的活動開始時開始，在活動基本完成且資產可供使用時停止。資本化的可收回成本包括追逐成本，或收購前/建造前成本、税收和保險、利息、開發和建造成本以及附帶運營成本。在收購、開發和建設房地產資產時，我們不會將任何內部成本資本化。我們為符合業務資格的收購支付交易成本，符合企業合併“FASB ASC的主題(主題805)。與我們已決定不進行的潛在發展項目有關而資本化的追求成本在作出決定的期間予以註銷。
有時，我們購買大宗土地，打算分階段出售或開發。分配給每一階段的土地基準基於建設前各階段的相對估計公允價值，但新收購的持有待售階段除外，該等階段按其公允價值減去收購日的銷售成本計量。我們分配與更多相關的建築成本
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倘成本不能具體歸屬於某一階段或改善惠及多個階段，吾等將根據各階段的相對估計銷售價值(如可行)或在有關情況下適當的其他價值方法在各階段之間分配成本。隨着銷售價值估計的修訂，成本的相對分配也進行了修訂。
當收購現有建築物的房地產時，我們根據其相對公允價值在土地、土地改善、建築和與原址租賃相關的無形資產(如有)之間分配購買價格。已收購土地及樓宇的公允價值乃根據估計貼現未來現金流量模型釐定，並以租賃假設計算，猶如樓宇於收購時已空置。原地租賃的公允價值包括高於或低於市值租金的租賃無形資產價值以及租户產生成本，按逐個租賃法確定。租賃無形資產和承租人發起成本的資本化價值均在相關租賃期限內攤銷。與租賃無形資產相關的攤銷被記錄為租金收入的增加或減少，租户發起成本的攤銷被記錄在攤銷費用中。
房地產處分
我們核算出售房地產和其他非金融資產的損益或實質損益。對非客户的金融資產，這些資產不是我們普通活動的產物，也不是根據“其他--取消確認非金融資產的收益和損失“FASB ASC的主題(主題610-20)。若吾等於交易後持有轉讓資產的實體並無控股權，吾等將不再確認該等資產或實質上非金融資產，並在標的資產控制權轉移至對手方時確認損益。
我們也可以通過轉讓長期租賃權來處置房地產，該租賃權是房地產剩餘經濟壽命的主要部分。我們將這些轉讓作為銷售型租賃進行會計處理，並根據“租賃S“主題(第842主題)，通過取消確認相關資產的賬面價值，確認租賃中的任何淨投資，並在淨收益中確認銷售損益。
商譽及其他無形資產
我們對業務的收購需要應用購買會計，這導致被收購實體的有形和可識別的無形資產和負債按公允價值入賬。收購價格與收購淨資產公允價值之間的差額計入商譽。對與企業合併有關的遞延對價安排進行評估，以確定全部或部分實質上是服務的額外購買價格或補償。在企業合併中轉移的對價的公允價值中加上額外的購買價格，補償計入發生期間的運營費用。
根據FASB ASC(主題350)，我們被要求至少每年測試商譽和其他被視為具有無限期減值使用壽命的無形資產，如果情況或事件表明減值狀態發生變化，則更頻繁地測試商譽和其他無形資產。無形資產--商譽和其他。《指導意見》允許，但不要求實體對其任何報告單位或無限期無形資產進行定性評估，以確定是否需要進行量化減值測試。允許實體在應用量化減值測試之前，根據定性因素評估報告單位的或無限期無形資產的公允價值是否更有可能低於其賬面價值。如果報告單位或無限期無形資產的公允價值極有可能低於其賬面價值，則該實體進行量化減值測試。如果不是，則實體不需要應用定量測試。定性測試是可選的，實體可以直接進行定量測試，而不是基於對定性因素的評估進行更有可能的評估。在進行量化測試時，我們主要使用貼現現金流量法來估計我們的報告單位和無限期無形資產的公允價值。在制定貼現現金流模型的假設時，需要管理層的判斷。這些假設包括收入增長率、利潤率百分比、折現率等。當報告單位的或無限期無形資產的賬面價值超過其公允價值，而不超過商譽或無限期無形資產的賬面金額時，我們將計入減值虧損。
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企業合併
我們估計在企業合併中收購的可確認資產、負債和任何非控制性權益的公允價值，並根據FASB ASC(主題805)將商譽確認為收購價格超過收購資產和負債的記錄價值的部分。在估計收購資產的公允價值時，我們使用各種估值模型，這些模型可能需要重大判斷，特別是在不存在可觀察到的市場價值的情況下。需要重大判斷的投入可能包括貼現率、增長率、資本成本、特許權使用費、税率、市場價值、折舊的重置成本、銷售價格減去處置成本和剩餘可用壽命等。這些投入的合理差異可能會對收購資產的估計價值、由此產生的商譽價值、隨後的折舊和攤銷費用以及未來資產減值評估的結果產生重大影響。
租契
我們是寫字樓租賃合同的承租人，租賃車輛的承租人，以及我們全球開發業務中一些土地租賃的承租人。我們監測我們的服務安排，以評估它們是否符合租約的定義。
租賃付款的現值，即固定付款、實質固定付款或與指數或利率掛鈎的可變付款，在租賃開始時與相應的租賃負債和使用權資產一起在綜合資產負債表上確認。該等租賃成本根據租賃類別(即營運類別與財務類別)於各自租賃期內列支。不與指數或費率掛鈎的可變租賃付款按已發生的費用計入，不受資本化的限制。
我們租賃安排的基本條款通常不會超過10幾年，除了土地租約。我們通常在租約中有續簽選項，但這些選項中的大多數都不會為我們延長租約期限創造顯著的經濟激勵。因此，這些續訂選項所涵蓋期間的付款通常不包括在我們的租賃負債和使用權資產中。具體到我們的車輛租賃，提前終止選項是常見的，與提前終止這些合同相關的經濟處罰通常足以使我們合理地確定我們不會行使此類選項。因此，車輛租賃中這些提前終止選擇權所涵蓋期間的付款通常包括在我們的租賃負債和使用權資產中。作為一項會計政策選擇，我們的初始期限為12個月或以下的短期租賃不在綜合資產負債表中確認為租賃負債和使用權資產。與短期租賃相關的租金支出是按租賃期內的直線基礎確認的，並不顯著。
我們的大多數辦公空間租賃包括根據我們在租賃物業的實際公共區域維護和運營成本中所佔份額的浮動付款。我們的許多車輛租賃包括基於實際服務和燃料成本的可變付款。對於寫字樓和車輛租賃，我們選擇了實際的權宜之計，不將租賃組成部分與非租賃組成部分分開。因此，這些成本被歸類為可變租賃付款。
租賃付款通常按我們的遞增借款利率貼現，因為在沒有關鍵投入的情況下，租賃中隱含的利率無法輕易確定，而我們的出租人通常不會報告這一點。由於吾等一般不以抵押方式借款，故根據相關市場數據及吾等的意見應用於公認的估值方法來估計與吾等租賃有關的擔保借款利率。為每個租約計算的遞增借款利率還反映了每個租約特定的租期、貨幣和地理位置。
遞延融資成本
與融資活動有關的費用一般按相關債務協議的條款遞延和攤銷，最高可達十一年。與已確認債務負債相關的債務發行成本在隨附的綜合資產負債表中列示，直接從該債務負債的賬面金額中扣除。這些成本的攤銷在隨附的綜合經營報表中計入利息支出。會計準則更新(ASU)2015-15，“利息--利息分配(分專題835-30)：與信貸額度安排有關的債務發行成本的列報和隨後的計量”將與信貸額度安排相關的債務發行成本歸類為資產的許可證，無論該安排上是否有任何未償還的借款。與我們的循環信貸額度有關的遞延融資成本(扣除累計攤銷後的淨額)已計入所附綜合資產負債表的其他資產，淨額為#美元。8.71000萬美元和300萬美元11.1截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日。
有關與我們的債務相關的活動的更多信息，請參見附註11。
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收入確認
我們與客户的收入會計處理符合“與客户簽訂合同的收入” FASB ASC的主題(主題606)。收入在承諾的服務轉讓給我們的客户時或作為控制權轉移給我們的客户時確認，金額反映了我們預期有權換取這些服務的對價。
以下是對主要活動的描述-以可報告的部門分隔-我們從中產生收入。有關我們的可報告部門的更多詳細信息，請參閲附註18和19。
諮詢服務
我們的諮詢服務部門在全球範圍內提供全方位的服務，包括物業租賃、物業銷售、抵押貸款服務、物業管理和估值服務。
物業租賃和物業銷售
我們為房地產業主、投資者和佔有者提供與租賃寫字樓、工業和零售空間相關的戰略建議和執行。我們還以世邦魏理仕資本市場品牌為客户提供全面的房地產銷售服務。我們的服務以佣金的形式獲得補償，在某些情況下，可能會獲得各種形式的可變激勵對價。我們的佣金是根據合同中可能發生的特定事件(S)而支付的。例如，我們的租賃佣金的一部分可以在租户簽署租約時支付，其餘的在未來發生其他或有事件時支付(例如，支付第一個月的租金或租户遷入)。對於租賃，我們通常在控制權轉移的時間點履行我們的履約義務；通常是在有當前支付權的第一個合同事件發生時。作為最有可能的結果評估方法的一部分，我們參考歷史、與客户的經驗並處理特定的考慮因素，以支持我們的判斷，即第二個意外情況(如果適用)將得到滿足。因此，我們通常會加快確認與第二個或有事件相關的收入。對於銷售，我們的佣金通常在銷售結束時支付，這意味着將服務的控制權轉移給客户。
除了我們的佣金，我們可能會確認其他形式的可變對價，包括但不限於，受優惠或追回的佣金以及基於數量的折扣或回扣。我們在逐個合同的基礎上評估可變對價，並在適當的情況下，根據我們對結果的評估(使用最可能的結果法或加權概率)和歷史結果(如果具有可比性和代表性)確認收入。如果認為未來可能不會出現重大逆轉，我們將考慮可變因素。
抵押貸款發放和貸款銷售
我們為客户提供商業抵押貸款和結構性融資服務。我們抵押貸款經紀業務的服務費屬於主題606的範圍，包括主要通過與投資銀行、國家和地區銀行、信貸公司、保險公司和養老基金建立關係而賺取的商業抵押貸款經紀費用。我們通過成功地將商業抵押借款人安置在將提供融資的貸款人那裏支付的費用來補償我們的經紀服務。賺取的費用取決於貸款的資金，這意味着將服務的控制權轉移給客户。因此，我們通常在貸款融資的時間點履行我們的履約義務。從政府支持的企業(GSE)賺取的費用收入不在主題606的範圍內。
我們還從商業抵押貸款的發起和銷售中賺取費用，公司保留對這些貸款的維護權。該等費用受“公允價值計量和披露“主題(主題820)和”轉接和服務《FASB和ASC的主題(TOPIC_860)。在發放為出售而持有的按揭貸款時，將保留的按揭償還權(MSR)的公允價值計入預期貸款出售的預測收益，併產生淨收益(反映在收入中)。在出售時，我們根據與轉讓貸款相關的保留MSR的公允價值記錄維修資產或負債。在初始記錄後，MSR在所附綜合資產負債表中以攤銷成本或其他無形資產的公允價值中的較低者攤銷和入賬。這些費用按預計收到維修收入的估計期間的比例攤銷。
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物業管理服務
我們以合約形式為寫字樓、工業及零售物業的業主及投資者提供物業管理服務。這些服務包括市場營銷、建築工程、會計和金融服務。我們的服務通過每月管理費獲得補償，管理費是根據每月租金收入的指定百分比、所管理物業產生的租金收入或固定費用獲得的。我們還經常得到直接歸因於所管理財產的行政和工資費用的補償。物業管理服務代表隨着時間的推移提供的一系列不同的日常服務。與將不同的日常服務的控制權移交給客户一致，收入在每個期間結束時確認與所執行的服務相關的費用。當我們控制員工提供的任何服務時，確認的收入總額將顯示在毛收入中。我們一般不控制向物業管理客户提供的第三方服務。因此，我們通常報告扣除第三方報銷後的收入淨額。
評估服務
我們提供估值服務，包括市場價值評估、訴訟支持、現金流貼現分析、可行性研究以及物業狀況報告、酒店諮詢和環境諮詢等諮詢服務。我們對估值服務以費用的形式獲得補償，該費用在某些事件發生時支付(例如，交付報告草稿的一部分，其餘的交付最終報告)。對於諮詢服務，我們可能會根據時間或基於事件的里程碑事件(如報告草稿的交付)來支付報酬。我們通常履行評估服務的履約義務，因為服務是隨着時間的推移而提供的。
全球工作場所解決方案
我們的全球工作場所解決方案部門為全球房地產佔有者提供廣泛的集成、基於合同的外包服務，包括設施管理和項目管理服務。
設施管理和項目管理服務
設施管理涉及對客户佔用空間的日常管理，包括總部、區域辦事處、行政辦公室、數據中心和其他關鍵設施、製造和實驗室設施、配送設施和零售空間。設施管理服務合同的結構通常是這樣的，即客户專用人員成本和分包供應商成本以及相關的管理費用外加月費，在某些情況下，年度獎勵與商定的業績目標掛鈎，任何處罰通常都有上限。此外，我們還簽訂了基於固定費用或保證最高價格的設施管理服務合同。固定費用合同的結構通常是以固定價格交付商定的工作範圍，而保證最高價格合同的結構是以不超過價格的方式向客户提供商定的工作範圍。設施管理服務代表隨着時間的推移提供的一系列不同的日常服務。與將不同的日常服務的控制權移交給客户相一致，收入通常在每個期間結束時確認與所執行服務相關的費用。
項目管理服務通常是在項目組合範圍內或方案基礎上提供的。項目管理服務的收入通常包括施工管理、固定管理費、可變費用和獎勵費用，如果達到了某些商定的業績目標。項目管理的收入還可包括償還提供服務的人員的工資和相關費用以及分包供應商費用。項目管理服務代表隨着時間推移提供的一系列不同的日常服務。與將不同的日常服務的控制權移交給客户相一致，收入通常在每個期間結束時確認與所執行服務相關的費用。
當我們控制員工提供的任何服務時，確認的收入總額將顯示在毛收入中。我們對他們的表現負有義務，我們有能力指導和改變他們的工作方向，並就這些服務的價值進行談判，這就證明瞭這一點。與大多數設施管理合同和某些項目管理安排有關的已確認收入總額列報毛額(在收入成本中記錄抵銷費用)，用於償還第三方服務費用，因為我們控制向客户提供的這些服務。在我們不控制交付給客户的第三方服務的情況下，我們報告的收入是扣除第三方報銷的淨額。
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除了我們的管理費外，我們還會收到各種不同的對價，包括但不限於與分包商績效、總最高價格、滑動路徑、節餘擔保、共享節餘或固定費用結構相關的關鍵績效指標獎金或罰款。我們在逐個合同的基礎上評估可變對價，並在適當的情況下，根據我們對結果的評估(使用最可能的結果法或加權概率)和歷史結果(如果具有可比性和代表性)確認收入。使用管理評估以及歷史結果和統計數據，如果認為未來可能不會出現重大逆轉，我們將確認收入。
房地產投資
我們的房地產投資部門包括在全球提供的投資管理服務以及在美國、英國和歐洲大陸的開發服務。
投資管理服務
我們的投資管理服務提供給養老基金、保險公司、主權財富基金、基金會、捐贈基金和其他尋求通過投資實物資產獲得回報和多元化的機構投資者。我們在北美、歐洲、亞洲和澳大利亞贊助風險/回報範圍廣泛的投資項目。我們通常以基礎管理費、處置費用、收購費用和激勵費用的形式獲得補償，這些費用以績效費用或附帶權益的形式基於基金類型(分別為開放式或封閉式)。對於基本管理費，我們通常履行履行義務，因為服務是根據系列指導隨時間推移而提供的。與將不同的日常服務的控制權移交給客户一致，收入在每個期間結束時確認與所執行的服務相關的費用。對於收購和處置服務，我們通常在某個時間點(在收購或處置時)履行履行義務。對於有或有費用的合同，包括履約費、獎勵費用和附帶權益，我們在逐個合同的基礎上評估可變對價，並在適當的情況下，根據我們對結果的評估(使用最可能的結果法或加權概率)和歷史結果(如果具有可比性和代表性)確認收入。與績效費用和附帶權益相關的收入通常會受到房地產市場波動、一系列可能的結果以及市場中其他我們無法控制的因素的影響。
發展服務
我們的開發服務包括在美國、英國和歐洲的房地產開發和投資活動，面向商業房地產的用户和投資者，以及我們自己的賬户。
我們追求機會主義的、降低風險的商業房地產開發和投資，涉及範圍廣泛的物業類型，包括工業、寫字樓和零售物業；所有類型的醫療設施(醫療辦公樓、醫院和門診外科中心)；以及多户住宅/混合用途項目。我們以收費的方式代表我們的客户從事開發和投資活動不是，或有限的所有權權益，與我們的客户合作，通過共同投資-無論是在個人項目的基礎上，還是通過與某些戰略資本合作伙伴的計劃，或為我們自己的帳户-100%所有權。開發服務代表隨着時間推移提供的一系列不同的日常服務。與將不同的日常服務的控制權移交給客户一致，收入在每個期間結束時確認與所執行的服務相關的費用。費用通常在服務期限內或根據合同規定的事件(如項目里程碑)按月支付。除了開發費收入，我們還獲得各種不同的對價，包括但不限於或有租賃獎金、成本節約獎勵、銷售利潤分享和風險費用。我們在逐個合同的基礎上評估可變對價，並在適當的情況下，根據我們對結果的評估(使用最可能的結果法或加權概率)和歷史結果(如果具有可比性和代表性)確認收入。如果認為未來不會出現重大逆轉，我們將加快收入增長。出售給客户的房地產被認為是普通活動的產出，當資產控制權轉移到客户手中時，確認為收入。
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應收賬款與壞賬準備
我們記錄了應收賬款，因為我們無條件地根據與客户的合同履行了對價的權利。該等應收賬款的賬面價值扣除呆賬準備後，即為其估計可變現淨值。我們根據歷史收款趨勢、未付應收賬款的賬齡以及與應收賬款相關的現有經濟狀況，對特定應收賬款餘額的壞賬準備進行估算。當我們的內部催收努力不成功時，逾期應收賬款餘額將被註銷。作為一種實際的權宜之計，當我們在合同開始時預期我們將承諾的服務轉讓給客户到客户支付該服務的時間將不超過一年時，我們不會針對重大融資部分的影響調整承諾的對價金額。我們通常不會在與客户簽訂的合同中包含延期付款條款。
剩餘履約義務
剩餘績效義務代表我們尚未履行績效義務的合同的總交易價格。截至2023年12月31日，分配給我們的物業租賃業務剩餘履行義務的交易價格總額並不重大。根據系列指南，我們應用了與作為原預期期限為一年或以下合同一部分的剩餘履行義務相關的實際權宜方法，以及與剩餘履行義務的可變代價相關的實際權宜方法。我們所有剩餘的績效義務均適用於這些實際權宜之計之一。
合同資產和合同負債
合同資產是指在向客户開具賬單之前已確認的收入資產，其開票權取決於時間推移以外的其他因素。這對於經紀佣金的或有部分、開發服務的開發和建設收入以及各種業務中的獎勵費用來説是常見的。賬單要求因合同而異，但通常是圍繞固定的月費、員工和其他第三方成本的報銷以及某些或有事件的實現或完成來構建的。
當我們在根據服務合同的條款將服務轉移給客户之前收到客户的對價或此類對價無條件到期時，我們記錄遞延收入，這是一項合同負債。一旦我們將服務控制權移交給客户，並且滿足所有收入確認標準，我們就會將合同責任確認為收入。
合同資產和合同負債是在淨額基礎上為每個合同確定的。對於合同資產，我們將短期部分歸類為流動資產中的單獨行項目，長期部分歸類為合併資產負債表中的單獨行項目。對於合同負債，我們將短期部分歸類為流動負債中的單獨項目，將長期部分歸類為其他負債中的長期部分，並在隨附的綜合資產負債表中歸類為長期部分。
合同費用
合同費用，在“其他資產和遞延成本--與客户的合同，“FASB ASC的主題(主題340-10)主要由獲得或履行合同所產生的前期成本組成。這些成本通常在我們的全球工作場所解決方案部門中找到。此類成本與在提供服務前履行合同的過渡成本有關，並計入隨附的合併資產負債表中的其他無形資產。資本化的過渡費用根據與資產有關的服務的轉移來攤銷，這些服務可以在逐個合同的基礎上有所不同，並列入所附綜合業務報表的收入成本。對於確認為資產的合同成本，我們定期審查減值。
應用合同成本實際權宜之計，如果我們原本確認的資產的攤銷期限為一年或更短時間，我們將獲得合同的增量成本確認為發生時的費用。
商業推廣和廣告費用
業務推廣和廣告費用在發生時計入費用。業務推廣和廣告費用：$74.41000萬，$85.11000萬美元和300萬美元68.9截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度分別計入運營、行政和其他費用。
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外幣
設在美國以外的子公司的財務報表通常以當地貨幣作為功能貨幣來計量。這些子公司的資產和負債按資產負債表日的匯率換算，收入和費用按月平均匯率換算。由此產生的換算調整計入累計的其他全面損益權益部分。外幣交易產生的損益計入業務結果。
綜合收益
綜合收益由淨收益和其他綜合收益/虧損組成。在隨附的綜合資產負債表中，累計其他全面收益/虧損主要包括外幣換算調整、合格衍生工具活動、可供出售債務證券的未實現持有收益和養老金負債調整。鑑於非美國子公司的收益被視為在一段時間內進行無限期再投資，外幣換算調整不包括任何所得税影響(見附註15)。
倉庫管理
我們的全資子公司CBRE Capital Markets，Inc.(CBRE Capital Markets)是聯邦住房貸款抵押公司(Freddie Mac)批准的多家庭計劃Plus賣家/服務商，以及批准的聯邦國家抵押貸款協會(Fannie Mae)聚合和協商交易賣家/服務商。此外，世邦魏理仕資本市場公司的全資子公司世邦魏理仕多家庭資本公司(CBRE MCI)是聯邦抵押協會批准的委託承銷和服務(DUS)銷售商/服務商，世邦魏理仕資本市場公司的全資子公司CBRE HMF，Inc.(世邦魏理仕)是美國住房和城市發展部(HUD)批准的非監督聯邦住房管理局(FHA)第二章抵押貸款、批准的多家庭加速處理(MAP)貸款人和批准的政府全國抵押貸款協會(Ginnie Mae)抵押貸款支持證券(MBS)的發行商。根據這些安排，在通過倉庫信貸額度的收益發放貸款之前，我們從Freddie Mac或Fannie Mae獲得合同貸款購買承諾，或獲得以貸款為擔保的Fannie Mae或Ginnie Mae MBS的發行和購買的確認遠期貿易承諾。倉庫信貸額度通常在Freddie Mac或Fannie Mae購買貸款時或在Fannie Mae或Ginnie Mae MBS結算時一個月內償還，而我們保留維護權。貸款以現行的市場利率提供資金。我們為所有倉庫應收賬款選擇公允價值選項。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，合併資產負債表中包括的所有倉庫應收賬款要麼是對Freddie Mac將購買的承諾，要麼是對發行和購買將以基礎貸款為擔保的房利美或Ginnie Mae抵押貸款支持證券的遠期貿易承諾。
抵押貸款服務權(MSR)
就按揭貸款的發放及銷售而言，本行根據貸款出售當日按揭償還權的公允價值記錄還本付息資產或負債。我們的MSR最初按公允價值記錄。在初始記錄後，MSR在所附綜合資產負債表中以攤銷成本或其他無形資產的公允價值中的較低者攤銷和入賬。根據未來估計淨現金流的預測和時間，按預計收到維修收入淨額的估計期間按比例攤銷。
我們最初按其公允價值記錄的MSR產生了淨收益，因為導致MSR資產的服務合同的公允價值超過了導致MSR負債的服務合同的公允價值。淨資產和淨收益在所附合並財務報表中列報。截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日止年度確認的MSR金額如下(百萬美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 期初餘額、抵押貸款償還權 | $ | 561 | | | $ | 579 | | | $ | 557 | |
| 按揭還款權獲認可 | 82 | | | 146 | | | 194 | |
| 出售按揭還款權 | — | | | — | | | — | |
| 攤銷費用 | (144) | | | (164) | | | (172) | |
| | | | | |
| 期末餘額、抵押貸款償還權 | $ | 499 | | | $ | 561 | | | $ | 579 | |
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MSR並不積極地在公開市場進行交易，而公開市場的價格隨時可見；因此，公允價值是基於某些假設和判斷來確定的，包括對償還相關抵押貸款所實現的未來現金流現值的估計。管理層的假設包括維修的好處(維修費用收入和代管存款利息)、通貨膨脹、維修費用、預付款率、拖欠、貼現率和維修現金流的估計壽命。所使用的假設可能會根據管理層的判斷以及對未來現金流和利率等變化的估計而發生變化。在截至2023年12月31日、2023年、2022年和2021年的年度中，計量公允價值時使用的主要假設如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
加權平均貼現率 | 12.96 | % | | 12.87 | % | | 12.62 | % |
加權平均有條件提前還款額 | 11.97 | % | | 10.12 | % | | 9.78 | % |
我們的MSR的估計公允價值為$1.230億美元，1.13億美元和3,000美元891.0截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日。減值是通過比較MSR的賬面價值和公允價值進行評估的，並在建立估值準備時予以確認。在截至2023年12月31日、2022年或2021年12月31日的年度內，我們沒有產生任何與我們的MSR相關的減值費用。不是估值津貼是以前創建的，我們沒有記錄2023年、2022年或2021年的MSR估值津貼。
包括在收入在所附的綜合業務報表中，合同規定為他人提供的貸款的維修費為#美元。315.51000萬，$309.51000萬美元和300萬美元288.0截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日止年度的預付費/滯納金，包括為他人服務的貸款賺取的預付費/滯納金#美元5.31000萬，$22.71000萬美元和300萬美元41.7截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度分別為2.5億美元。此外，收入中也記錄了輔助收入#美元。108.41000萬，$22.61000萬美元和300萬美元9.8截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日的年度，貸款利率浮動產生的資金分別為100萬美元。
經紀人抽籤的會計處理
作為我們招聘新美國經紀人努力的一部分，我們提供過渡性經紀人抽籤安排。我們的經紀人抽籤安排通常持續到經紀人的業務渠道足以讓經紀人賺取可持續的佣金。該計劃旨在為經紀人提供最低限度的現金流，以便有足夠的時間進行培訓，並讓他或她有時間發展業務關係。與傳統工資類似，經紀人支取的薪酬與經紀人實際產生的收入無關。通常，這些經紀人抽籤代表經紀人收到的唯一形式的補償。此外，我們的一般政策並不是追收根據這項安排而支付的非應得經紀支取款項。因此，我們得出結論，經紀人抽成在經濟上等同於支付的工資，並相應地將其計入服務期內發生的補償費用。經紀人還有權從完成的收入交易中賺取佣金，減去以前以抽獎形式支付給經紀人的任何金額。
基於股票的薪酬
我們根據公允價值確認條款對所有員工獎勵進行核算。薪酬--股票薪酬“FASB ASC的主題(主題718)。主題718要求在授予之日根據獎勵的估計公允價值計量補償費用，並要求在僱員必要的服務期內攤銷相關費用。我們不對沒收進行估計，而是在沒收發生時予以確認。有關我們基於股票的薪酬計劃的更多信息，請參見附註14。
每股收益
世邦魏理仕集團應佔每股基本收益的計算方法是：將世邦魏理仕集團股東應佔淨收益除以每一期間已發行普通股的加權平均數。在計算世邦魏理仕集團的每股攤薄收益時，一般會進一步考慮潛在普通股的攤薄效應，其中包括某些或有可能發行的股份。或有可發行股票由非既得股票獎勵組成。
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所得税
所得税按照“資產負債法”核算。所得税會計“FASB ASC的主題(主題740)。遞延税項資產及負債乃根據資產及負債的財務報告及計税基準與營業虧損及税項抵免結轉之間的暫時性差異而釐定。遞延税項資產及負債通過適用已制定的税率和法律進行計量，並在預計收回或結算臨時差額的年度內予以釋放。税率變動對遞延税項資產和負債的影響在包括頒佈日期在內的期間的收入中確認。當部分或全部遞延税項資產極有可能無法變現時，便會就遞延税項資產撥備估值準備。
我們利用兩步法來確認和衡量不確定的税收頭寸。第一步是評估税務狀況以供確認，方法是確定現有證據是否表明，經過審查，包括相關上訴或訴訟程序的解決，該狀況極有可能得到維持。第二步是將税收優惠衡量為最終結算時極有可能實現的最大金額。
有關所得税的其他信息，請參閲附註15。
自我保險
我們的全資專屬自保保險公司受適用的保險規則和法規的約束，主要為我們在美國的運營風險承保與工人賠償保險、一般責任保險和汽車保險相關的風險敞口，我們從無關的保險公司購買超額保險。這家專屬自保保險公司還在全球範圍內承保與專業賠償索賠相關的主要風險。鑑於這類索賠的性質，可能需要數年時間才能解決和確定這些索賠的費用。我們被要求在財務報表中估計這些索賠的成本。
我們用來記錄潛在索賠損失的估計本身就是主觀的，實際索賠可能與記錄的金額不同，這可能會導致未來期間費用的增加或減少。截至2023年12月31日、2023年12月和2022年12月31日，我們在這些保險計劃下的索賠準備金為$179.91000萬美元和300萬美元167.9分別為2000萬美元，其中3.61000萬美元和300萬美元3.01000萬美元分別代表我們估計的流動負債。
或有事件
根據FASB ASC主題450，我們評估截至財務報表發佈日期是否存在任何條件，這些條件可能會因一個或多個未來事件的發生或未發生而導致虧損。評估或有負債涉及重大判斷。如果評估顯示可能出現損失，並且該金額可以合理估計，我們將在財務報表中計提估計負債。如果評估表明，或有可能發生重大損失的可能性不大，但有合理的可能性，或可能發生，但無法估計，則應披露或有負債的性質和對潛在損失範圍的估計，如果這些損失是可確定的和重大的。在對可能影響潛在損失的規模和時間的關鍵信息進行徹底評估後，我們將逐一確定預計應計負債金額(如有)。鑑於此類估計涉及的重大判斷，隨着新信息的出現，潛在的負債可能會在未來發生變化。我們不會確認收益或有事項，直到意外事項完全解決，相關金額有可能收回。
衍生工具和套期保值活動
衍生工具在隨附的綜合資產負債表中按公允價值計入應付賬款及應計開支、其他負債或其他資產。我們不會將衍生品淨額計入資產負債表。在符合資格的公允價值對衝中指定的衍生工具的公允價值變動在受對衝項目影響的同一財務報表項目中確認。被排除在有效性評估之外的部分導致的公允價值變動在其他全面收益(虧損)中累積，並以系統和合理的方法計入收益。衍生工具產生的現金流量在綜合現金流量表中歸類於與被套期保值項目產生的現金流量相同的類別。
被指定為套期保值工具並符合套期保值會計資格的衍生工具必須在減少被套期保值項目的公允價值或現金流量的指定變動方面高度有效。我們在對衝開始時評估，並繼續按季度評估對衝交易中使用的衍生品在抵消對衝項目變化方面是否一直非常有效，而且預計將非常有效。我們可能會簽訂衍生品合約，目的是在經濟上對衝我們的某些風險，即使我們可能不會選擇應用對衝會計。在所有情況下，我們都將衍生金融工具視為一種風險管理工具，因此，我們不會將衍生工具用於交易或投機目的。
於2023年，我們進行了單一交叉貨幣互換，以對衝外幣計價定期貸款公允價值的變化(有關定期貸款的額外信息，請參閲附註11)。交換的公允價值的影響被認為對隨附的合併財務報表無關緊要。
員工離職福利
一次性解僱福利在公司通知員工之日支出，除非員工必須提供未來服務，在這種情況下，福利將在未來服務期間按比例支出。當重組活動可能發生且福利金額可評估時，持續福利將計入費用。
3.新會計公告
最近採用的會計公告
2021年10月，美國財務會計準則委員會（FASB）發佈了會計準則更新（ASU）2021-08， “從與客户的合同中核算合同資產和合同負債。”本ASU要求企業合併中的收購方實體根據主題606確認和計量在收購日在企業合併中收購的合同資產和負債，就好像收購方實體發起了合同一樣。此ASU在2022年12月15日之後的財年以及這些財年內的過渡期內有效。允許及早適用修正案，但應適用於每年通過期間發生的所有收購。修正案應前瞻性地適用於在修正案生效之日或之後發生的企業合併。我們在2023年第一季度採用了ASU 2021-08，並未對我們的綜合財務報表和相關披露產生實質性影響。
2022年3月，FASB發佈了ASU 2022-01，衍生工具和套期保值(主題815)：公允價值套期保值--投資組合層法。這一ASU允許將不可預付的金融資產包括在使用投資組合層方法對衝的封閉投資組合中。擴大的範圍允許一個實體將相同的投資組合對衝方法應用於可預付和不可預付的金融資產，從而允許對類似的對衝進行一致的會計處理。本指導意見適用於2022年12月15日之後的財政年度，以及這些財政年度內的過渡期。我們在2023年第一季度採用了ASU 2022-01，並未對我們的綜合財務報表和相關披露產生實質性影響。
2022年3月，FASB發佈了ASU 2022-02，《金融工具--信用損失(話題326)：問題債務重組和年份披露》這一ASU取消了310-40年度債權人對問題債務重組的會計指導，並加強了在借款人遇到財務困難時債權人對某些貸款再融資和重組的披露要求。此外，本ASU要求實體披露ASC 326-20範圍內的應收賬款融資和租賃淨投資的本期按起源年度的總沖銷情況。本指導意見適用於2022年12月15日之後的財政年度，以及這些財政年度內的過渡期。我們在2023年第一季度採用了ASU 2022-02，並未對我們的綜合財務報表和相關披露產生實質性影響。
2022年9月，FASB發佈了ASU 2022-04，“供應商財務計劃(子主題405-50)：供應商財務計劃義務的披露。”本ASU要求供應商融資計劃中的買方在每個年度報告期間披露有關其供應商融資計劃的定性和定量信息，包括計劃的關鍵條款和買方已確認對提供商有效的債務的以下內容：(1)截至年度末買方仍未支付的未償還金額，(2)對這些債務在資產負債表中呈現位置的描述，以及(3)這些債務在年度期間的前滾，包括確認的債務金額和隨後支付的債務金額。此外，在每個過渡期內，買方應披露在過渡期結束時買方已向融資提供者確認為有效的未償債務的數額。本指導意見適用於2022年12月15日以後開始的財政年度，包括這些財政年度內的過渡期，但對前滾信息的修正除外，該修正適用於2023年12月15日之後開始的財政年度。允許及早領養。我們在2023年第一季度採用了ASU 2022-04，並未對我們的綜合財務報表和相關披露產生實質性影響。
最近的會計聲明有待採納
2022年6月，FASB發佈了ASU 2022-03，“公允價值計量(主題820)：受合同銷售限制的股權證券的公允價值計量。”題為“公允價值計量”的第820號專題指出，報告實體在計量公允價值時應考慮資產或負債的特徵，包括對出售資產或負債的限制，前提是市場參與者將這些特徵考慮在內，而確定這些特徵的關鍵是按公允價值計量的資產或負債的會計單位。在計量股權擔保的公允價值時，主題820載有關於計算單位是什麼的相互矛盾的指導意見，這導致了在實踐中關於在計量股權擔保的公允價值時是否應當考慮禁止出售股權擔保的合同限制的影響的不同意見。為了解決這一問題，ASU中的修正案澄清，對股權證券銷售的合同限制不被視為股權證券會計單位的一部分，因此在計量公允價值時不被考慮。ASU引入了新的披露要求，向投資者提供有關限制的信息，包括限制的性質和剩餘期限。本指導意見適用於2023年12月15日之後的財政年度，以及這些財政年度內的過渡期。我們正在評估這一指引將對我們的綜合財務報表和相關披露產生的影響，但預計它不會產生實質性影響。
2023年3月，FASB發佈了ASU 2023-01，“租賃(主題842)：共同管制安排。”這一更新要求，與共同控制租賃相關的租賃改進應在共同控制組的租賃改進的使用年限內攤銷(無論租賃期限如何)，並在承租人不再控制標的資產的使用時，通過對權益的調整，在共同控制的實體之間計入轉移。這一更新還為私營公司和非營利實體使用共同管制安排的書面條款和條件，以確定是否存在租約以及該租約的分類和會計處理提供了實際便利。本指導意見適用於2023年12月15日之後的財政年度，以及這些財政年度內的過渡期。我們正在評估這一指引將對我們的綜合財務報表和相關披露產生的影響，但預計它不會產生實質性影響。
2023年3月，FASB發佈了ASU 2023-02，“投資--權益法和合資企業(主題323)：使用比例攤銷法對税收抵免結構中的投資進行核算。”此更新允許會計選擇對税收股權投資進行核算，無論收到所得税抵免的税收抵免計劃如何，如果滿足某些條件，則使用比例攤銷法。該指南對2023年12月15日之後開始的財年以及這些財年內的過渡期有效。我們正在評估該指引將對我們的合併財務報表和相關披露產生的影響，但預計不會產生重大影響。
2023年11月，FASB發佈了ASU 2023-07，“分部報告(主題280)：對可報告分部披露的改進。”此更新通過要求公共實體：1）每年和中期披露定期提供給首席運營決策者（CODM）幷包含在每項報告的分部損益衡量標準中的重大分部費用，2）每年和中期披露 其他細分項目按可報告分部和對其組成的描述，3)提供關於一個可報告分部的損益和過渡期主題280目前要求的資產的所有年度披露，4)披露首席運營管理的頭銜和職位，並解釋首席運營管理如何使用報告的分部損益衡量標準(S)來評估分部業績和決定如何分配資源，以及5)如果實體有一個單獨的可報告分部，則提供本次更新所要求的所有披露和主題280中所有現有的分部披露。本會計準則還澄清，除了與公認會計原則下的計量原則最一致的計量外，公共實體不能報告CODM在評估細分業績和決定如何分配資源時所使用的分部損益的額外計量。本指導意見適用於2023年12月15日之後的財政年度，以及2024年12月15日之後的財政年度內的過渡期。我們正在評估這一指導將對我們的合併財務報表和相關披露產生的影響。
2023年12月，FASB發佈了ASU 2023-09，改進所得税披露。這一ASU要求提供有關報告實體有效税率調節的分類信息以及已繳納所得税的信息，並將在2024年12月15日之後的年度期間生效。新的要求應在預期的基礎上適用，並可選擇追溯適用。允許及早領養。我們正在評估ASU 2023-09將對我們的合併財務報表和相關披露產生的影響。
4.收購
2023年收購
截至年底止年度 2023年12月31日，公司建成十六填充式業務收購，包括九在諮詢服務部分，六在全球工作場所解決方案部門和一在房地產投資領域，總購買價格約為#美元311.5百萬現金和非現金對價。收購的資產和承擔的負債本質上主要是營運資本。在截至2023年的年度內完成的所有收購的運營結果自各自的收購日期起計入公司的綜合財務業績。這些收購與該公司的綜合財務結果相比並不重要，因此沒有列報形式上的財務信息。
下表按類別確定了該公司對商譽和其他無形資產的收購價格分配情況(以百萬美元為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | |
| | 在購置之日分配的金額 | | 加權平均壽命
(單位：年) |
| 商譽 | | $ | 199 | | | 不適用 |
| 客户關係 | | 75 | | | 10年份 |
| 其他無形資產 | | 7 | | | 4年份 |
| 總計 | | $ | 281 | | | |
2022年收購
截至年底止年度 2022年12月31日，該公司沒有進行單獨或總體上被視為重大的收購。
2021年收購
特納和湯森
2021年11月1日，我們收購了 60Turner & Townsend Holdings Limited（Turner & Townsend）的%所有權權益已在我們的全球工作場所解決方案部門中報告。根據ASC 805，此次收購被視為業務合併，並使用收購會計法核算。此次收購的資金來自手頭現金。 以下總結了Turner & Townsend收購交易結束時轉讓的對價（以百萬美元計）：
| | | | | |
現金對價(1) | $ | 723 | |
遞延對價 | 494 | |
| 總對價 | $ | 1,217 | |
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(1)表示結算時支付的現金
上述遞延對價金額，合同付款日期為3-4按公允價值列示的年度付款總額為#美元591.2減去100萬美元的折扣96.9100萬美元，將作為補償費用和利息費用的一部分，在支付日期之前增加。
以下是收購淨資產公允價值與非控股權益公允價值之間的超額收購價彙總(單位：百萬美元)：
| | | | | |
| 收購價 | $ | 1,217 | |
| 減去：購得淨資產的估計公允價值 | 152 | |
加值：非控股權益的估計公允價值(1) | 32 | |
| 收購淨資產超出估計公允價值的購買價格 | $ | 1,097 | |
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(1)代表Turner&Townsend的遺留非控股權益的公允價值
超出收購淨資產公允價值的收購價格和非控股權益已計入商譽。收購Turner&Townsend產生的商譽主要包括提供一流項目、計劃和成本管理服務的協同效應和機會。與Turner&Townsend收購相關的商譽記錄為不是為了納税，不能扣税。
下表彙總了在2021年11月1日收購日分配給已確認收購資產和承擔的負債的初步公允價值。
| | | | | |
(百萬美元) | |
| 收購的資產： | |
| 現金和現金等價物 | $ | 44 | |
| 應收賬款和其他流動資產 | 266 | |
| 其他無形資產，淨額 | 1,105 | |
| 其他資產，淨額 | 110 | |
| 收購的總資產 | 1,525 | |
| 承擔的負債： | |
| 應付帳款和其他負債 | 277 | |
| 非流動經營租賃負債 | 31 | |
| 遞延税項負債 | 291 | |
| 承擔的總負債 | 599 | |
| 收購非控股權益 | 774 | |
| 收購淨資產的估計公允價值 | $ | 152 | |
關於Turner & Townsend收購，以下是分配給所收購無形資產的價值摘要（單位：百萬美元）： | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 資產類別 | | 攤銷
期間 | | 在購置之日分配的金額 | | | | |
| 客户關係 | | 5-11年份 | | $ | 754 | | | | | |
| 積壓 | | 2-4年份 | | 75 | | | | | |
| 商標 | | 不定 | | 276 | | | | | |
所附截至2021年12月31日年度的綜合經營報表包括收入、營業收入和淨虧損#美元。194.01000萬，$0.51000萬美元和300萬美元0.5分別歸因於對Turner&Townsend的收購。這不包括#美元的直接交易和整合成本。44.6在截至2021年12月31日的一年中，與Turner&Townsend收購有關的費用為1.2億歐元。
客户關係和積壓的公允價值是使用多期超額收益法(MPEEM)確定的，這是收益法的一種形式。MPEEM是現金流貼現方法的具體應用。MPEEM背後的原則是，無形資產的價值等於僅可歸因於主題無形資產的增量現金流量的現值。這一估計使用了某些不可觀察到的關鍵輸入，例如預測現金流的時間、增長率、客户流失率、貼現率和使用壽命評估。
商標的公允價值是通過使用收入法的一種形式--版税救濟方法確定的，並依賴於諸如預計現金流的時間、增長率和使用費費率等關鍵的不可觀察的投入。特許權使用費救濟方法的基本原則是，如果沒有標的無形資產的所有權，該無形資產的使用者將不得不向該資產的所有者支付一系列款項，以換取該資產的使用權。通過獲得無形資產，用户避免了這些付款。
非控股權益的公允價值是通過乘以100持有Turner&Townsen Holdings Limited的百分比股權40百分比。由於Turner&Townsend Partners LLP的股權所有者持有大量股權，並仍積極參與業務的日常運營，因此不適用於缺乏市場性的折扣。
就截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度的預計披露而言，假設Turner&Townsend收購已於2020年1月1日發生，未經審計的預計結果如下。其中包括對與收購的無形資產有關的增加的攤銷費用的某些調整(約#美元)。81.31000萬美元和300萬美元97.52021年和2020年分別為100萬美元)以及與購置的固定資產相關的折舊費用增加(約為#美元)。5.51000萬美元和300萬美元6.62021年和2020年分別為100萬人)。直接交易和整合成本為$44.61000萬美元以及所有預計調整對税收的影響也包括在預計結果中。
這些未經審計的備考業績僅用於比較目的，並不旨在表明如果Turner&Townsend收購發生在2020年1月1日，經營業績將是什麼，也可能不能表明未來的經營業績(以百萬美元計，股票數據除外)：
| | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2021 | | 2020 |
| 收入 | $ | 28,546 | | | $ | 24,716 | |
| 營業收入 | 1,706 | | | 944 | |
| 世邦魏理仕集團的淨收入。 | 1,873 | | | 705 | |
| 每股基本收入： | | | |
| 歸屬於世邦魏理仕集團公司的每股淨利潤 | $ | 5.59 | | | $ | 2.10 | |
| 每股基本收益的加權平均發行股數 | 335,232,840 | | | 335,196,296 | |
| 每股攤薄收益： | | | |
| 歸屬於世邦魏理仕集團公司的每股淨利潤 | $ | 5.51 | | | $ | 2.08 | |
| 稀釋後每股收益的加權平均流通股 | 339,717,401 | | | 338,392,210 | |
5.倉庫發票和倉庫信用額度
我們的倉庫應收賬款的結轉如下（單位：百萬美元）：
| | | | | |
| 截至2022年12月31日的期初餘額 | $ | 455 | |
| 按揭貸款的來源 | 9,905 | |
| 收益（貸款銷售溢價） | 27 | |
| 出售抵押貸款的收益： | |
| 出售按揭貸款 | (9,687) | |
| 貸款銷售保費的現金收取 | (27) | |
| 出售按揭貸款所得款項 | (9,714) | |
| 計入倉庫應收賬款的抵押服務權淨增加 | 2 | |
| 截至2023年12月31日的期末餘額 | $ | 675 | |
下表是截至2023年12月31日和2022年12月31日我們的倉庫信用額度摘要（以百萬美元計）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | 2023年12月31日 | | 2022年12月31日 |
| 出借人 | | 當前
成熟性 | | 定價 | | 極大值
設施
大小 | | 攜帶
價值 | | 極大值
設施
大小 | | 攜帶
價值 |
摩根大通銀行，不適用(JP摩根） (1) | | 12/13/2024 | | 每日浮動利率有擔保隔夜融資利率（SOFR）利率加 1.50%，SOFR調整率為 0.05% | | $ | 1,335 | | | $ | 613 | | | $ | 1,335 | | | $ | 331 | |
摩根大通（商業貸款活動） | | 12/13/2024 | | 每日浮動利率SOFR利率加 2.75%，SOFR調整率為 0.05% | | 15 | | | — | | | 15 | | | — | |
| 房利美多家庭儘快合併加協議和多家庭儘快合併銷售協議（ASAP）計劃 | | 可取消
隨時 | | 每日浮動SOFR加 1.45%，SOFR下限為0.25% | | 650 | | | 7 | | | 650 | | | — | |
道明銀行，不適用(TD銀行） (2) | | 7/15/2024 | | 每日浮動利率SOFR plus 1.30%，SOFR調整率為 0.10% | | 600 | | | 28 | | | 800 | | | — | |
美國銀行，不適用（美國銀行） (3) | | 5/22/2024 | | 每日浮動SOFR率加上 1.25%，SOFR調整率為 0.10% | | 350 | | | 18 | | | 350 | | | 115 | |
美國銀行(4) | | 5/22/2024 | | 每日浮動利率SOFR plus 1.25%，SOFR調整率為 0.10% | | 250 | | | — | | | 250 | | | — | |
MUFG聯合銀行，不適用（聯合銀行） (5) | | | | | | — | | | — | | | 200 | | | 2 | |
| | | | | | $ | 3,200 | | | $ | 666 | | | $ | 3,600 | | | $ | 448 | |
________________________________________________________________________________________________________________________________________
(1)自2023年12月15日起，該融資已按每日浮動利率SOFR加的利率進行修訂和續簽 1.50%，SOFR調整率為 0.05%，到期日為2024年12月13日。
(2)自2023年7月15日起，該融資已更新並修改為最高本金總額為美元300.02000萬美元，未承諾的美元300.080萬歐元的臨時信貸額度，到期日為2024年7月15日。截至2023年12月31日，未承諾的美元300.0100萬歐元的臨時信貸額度沒有得到利用。
(3)自2023年9月1日起，這項安排被修訂為向下修正的每日浮動利率SOFR加1.25%，SOFR調整率為 0.10%，到期日為2024年5月22日。
(4)自2023年9月1日起，這項安排被修訂為向下修正的每日浮動利率SOFR加1.25%，SOFR調整率為 0.10%，到期日為2024年5月22日。
(5)該設施於2023年6月27日到期，未續簽。
在截至2023年12月31日的一年中，我們擁有的最高金額為1.2700億美元的未償還信貸本金倉儲額度。
6.可變利息實體
我們在某些VIE中持有可變權益，主要是在我們的房地產投資部門，由於確定我們不是主要受益者，這些權益沒有合併。我們與這些實體的參與形式是股權共同投資和費用安排。
截至2023年12月31日、2023年12月和2022年12月，我們與未合併的VIE相關的最大虧損敞口如下(以百萬美元為單位)：
| | | | | | | | | | | |
| 十二月三十一日， |
| 2023 | | 2022 |
| 對未合併子公司的投資 | $ | 165 | | | $ | 153 | |
| | | |
| 共同投資承諾 | 58 | | | 84 | |
| 最大損失風險 | $ | 223 | | | $ | 237 | |
7.公允價值計量
FASB ASC的主題820將公允價值定義為在計量日期在市場參與者之間有序交易中出售資產或支付轉移負債所需的價格。主題820還建立了一個三級公允價值層次結構，對用於衡量公允價值的投入進行優先排序。這一層次要求各實體最大限度地使用可觀察到的輸入，並最大限度地減少使用不可觀察到的輸入。用於計量公允價值的三種投入水平如下：
•第1級-相同資產或負債在活躍市場的報價。
•第2級--第1級中包括的報價以外的可觀察投入，例如活躍市場中類似資產和負債的報價；非活躍市場中相同或類似資產和負債的報價；或可觀測到或可由可觀測市場數據證實的其他投入。
•第3級-由很少或沒有市場活動支持的不可觀察輸入數據，且對資產或負債的公允價值具有重大意義。此包括若干定價模式、貼現現金流量方法及使用重大不可觀察輸入數據的類似技術。
下表列出了截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日按公允價值經常性計量的資產和負債的公允價值(百萬美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023年12月31日 |
| 公允價值是用來計量和記錄的。 | | |
| 1級 | | 2級 | | 3級 | | 總計 |
| 資產 | | | | | | | |
| 可供出售的債務證券： | | | | | | | |
| 美國國債 | $ | 12 | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 12 | |
| 美國聯邦機構發行的債務證券 | — | | | 11 | | | — | | | 11 | |
| 公司債務證券 | — | | | 44 | | | — | | | 44 | |
| 資產支持證券 | — | | | 1 | | | — | | | 1 | |
| | | | | | | |
| 可供出售的債務證券總額 | 12 | | | 56 | | | — | | | 68 | |
| 股權證券 | 41 | | | — | | | — | | | 41 | |
| 對未合併子公司的投資 | 168 | | | — | | | 477 | | | 645 | |
| 倉庫應收賬款 | — | | | 675 | | | — | | | 675 | |
| 其他資產 | — | | | — | | | 16 | | | 16 | |
| 按公允價值計算的總資產 | $ | 221 | | | $ | 731 | | | $ | 493 | | | $ | 1,445 | |
| | | | | | | |
| 負債 | | | | | | | |
| 衍生負債 | — | | | 5 | | | — | | | 5 | |
| | | | | | | |
| 按公允價值計算的負債總額 | $ | — | | | $ | 5 | | | $ | — | | | $ | 5 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022年12月31日 |
| 公允價值是用來計量和記錄的。 | | |
| 1級 | | 2級 | | 3級 | | 總計 |
| 資產 | | | | | | | |
| 可供出售的證券： | | | | | | | |
| 債務證券： | | | | | | | |
| 美國國債 | $ | 6 | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 6 | |
| 美國聯邦機構發行的債務證券 | — | | | 9 | | | — | | | 9 | |
| 公司債務證券 | — | | | 44 | | | — | | | 44 | |
| 資產支持證券 | — | | | 3 | | | — | | | 3 | |
| | | | | | | |
| 可供出售的債務證券總額 | 6 | | | 56 | | | — | | | 62 | |
| 股權證券 | 34 | | | — | | | — | | | 34 | |
| 對未合併子公司的投資 | 160 | | | — | | | 461 | | | 621 | |
| 倉庫應收賬款 | — | | | 455 | | | — | | | 455 | |
| 其他資產 | — | | | — | | | 14 | | | 14 | |
| 按公允價值計算的總資產 | $ | 200 | | | $ | 511 | | | $ | 475 | | | $ | 1,186 | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
有幾個不是截至2022年12月31日，按公允價值經常性計量的負債。
我們可供出售的債務證券的公允價值計量來自獨立的定價服務，這些服務利用可觀察到的市場數據，這些數據可能包括報價市場價格、交易商報價、市場價差、現金流、美國國債收益率曲線、交易水平、市場共識提前還款速度、信用信息以及該工具的條款和條件。
截至年底止年度 2023年12月31日，我們錄得收益$34.1與重新衡量我們的50對以前未合併的子公司的投資按我們收購剩餘股份之日的公允價值計算50%的控股權。這項對未合併子公司的投資在收購日的公允價值為$37.4300萬美元，基於為剩餘部分支付的購買價格50收購的%權益，屬於公允價值層次結構的第三級。在所附的截至2023年12月31日的年度綜合業務報表中，這種收益反映在我們諮詢服務部門的其他收入中。
股權證券一般按估值當日最後一次呈報的銷售價格估值，或如於估值日期並無出售，則按該日的買入及要價的平均數估值。以上表格不包括我們的$142.81000萬美元和300萬美元104.2截至2023年12月31日和2022年12月31日，分別為對某些非公共實體的資本投資，因為它們是在計量替代方案(定義為成本減去減值)下計入的非市場化股權投資。這些投資包括在合併資產負債表中的“其他資產，淨額”。
倉庫應收賬款的公允價值主要根據已鎖定的採購價格計算。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，合併資產負債表中包括的所有倉庫應收賬款要麼是Freddie Mac將購買的承諾，要麼是對發行和購買將以基礎貸款為抵押的房利美或Ginnie Mae抵押貸款支持證券的遠期貿易承諾(見附註2和5)。這些資產在公允價值等級中被歸類為第二級，因為大部分投入都很容易觀察到。
截至2023年和2022年12月31日，使用資產淨值按公允價值計算的未合併子公司投資為美元352.31000萬美元和300萬美元353.0分別為百萬。這些投資屬於實用權宜規則，不要求將其納入公允價值層級，因此被排除在上表之外。
下表列出了使用重大不可觀察輸入（第3級）（單位：百萬美元）按公允價值定期計量的資產和負債的對賬：
| | | | | | | | | | | |
| 對未合併子公司的投資 | | 其他資產 |
| 截至2021年12月31日的餘額 | $ | 407 | | | $ | (11) | |
| 轉進(轉出) | (15) | | | — | |
| 公允價值淨變動 | (38) | | | 3 | |
| 購買/添加 | 107 | | | 22 | |
| 截至2022年12月31日的餘額 | 461 | | | 14 | |
| 轉進(轉出) | — | | | (10) | |
| 公允價值淨變動 | 16 | | | 5 | |
| 購買/添加 | — | | | 7 | |
| 截至2023年12月31日的餘額 | $ | 477 | | | $ | 16 | |
上表中包含的公允價值淨變化在淨利潤中報告，如下：
| | | | | | | | |
| 使用不可觀察的投入的資產/負債類別 | | 合併業務報表 |
| 對未合併子公司的投資 | | 未合併子公司的權益收入 |
| 其他資產（負債） | | 其他收入(虧損) |
下表列出了有關截至2011年某些第三級工具用於經常性公允價值計量的重大不可觀察輸入數據的信息 2023年12月31日:
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 估價技術 | | 無法觀察到的輸入 | | 射程 | | 加權平均 |
| 對未合併子公司的投資 | 貼現現金流 | | 貼現率 | | 25 | % | | — | |
| | | | | | | |
| 蒙特卡洛 | | 波動率 | | 45% - 69% | | 51 | % |
| | | 無風險利率 | | 4 | % | | — | |
| | | 折扣收益率 | | 25 | % | | — | |
| | | | | | | |
| 其他資產 | 貼現現金流 | | 貼現率 | | 25 | % | | — | |
有幾個不是在截至2023年12月31日和2021年12月31日的年度內記錄的資產減值費用或其他重大非經常性公允價值計量。
於截至2022年12月31日止年度內，我們錄得非現金資產減值費用為$58.71000萬美元。大約$10.4其中100萬美元與我們在俄羅斯的諮詢服務業務退出有關(主要由應收賬款組成)，以及#美元26.41000萬美元和300萬美元21.92.6億美元分別與商譽和商號減值費用有關。商譽和商號減值費用代表與我們房地產投資部門中的Telford Home業務相關的此類資產的全部減值。這些費用可歸因於建築、材料和勞動力成本上漲的影響，這增加了Telford Home作為承包商的風險，並降低了當前項目的盈利能力。本公司商譽減值評估所採用的公允價值計量基於貼現現金流量法，並免除了該商標的特許權使用費公允價值法。評估中使用的重要投入包括無風險收益率、估計風險溢價、終端增長率、營運資本假設、特許權使用費税率、所得税税率以及其他經濟變量。這些資產減值費用包括在所附綜合業務報表的“資產減值”項下。
FASB ASC主題：825，“金融工具，“要求披露有關金融工具的公允價值信息，無論是否在隨附的綜合資產負債表中確認。我們的金融工具如下：
•現金和現金等價物和受限現金-這些餘額包括現金和現金等價物以及到期日不到三個月的限制性現金。由於該等票據的到期日較短，賬面金額接近公允價值。
•應收賬款，減去壞賬準備-由於其短期性質，公允價值接近賬面價值。
•倉庫管理-這些餘額按公允價值列賬。價值的主要來源要麼是房地美的合同購買承諾，要麼是發行和購買房利美或Ginnie Mae MBS的確認遠期貿易承諾(見附註2和5)。
•對未合併子公司的投資-如上所述，這些投資的一部分按公允價值計價。它包括我們在公共和非公共實體的股權投資和相關權益。我們對Altus Power，Inc.(Altus)普通股的所有權被視為1級，並使用活躍市場的報價按公允價值計量。我們對Altus Align股份的所有權以及我們對勤奮和某些其他非控制股權投資的投資被視為第3級，這些投資是使用蒙特卡洛和貼現現金流量按公允價值計量的。Altus普通股和Align股票的估值取決於其股價，股價可能會波動，並因應各種市場狀況而大幅波動。
•可供出售的債務證券-主要由我們全資擁有的專屬自保保險公司持有，這些投資按其公允價值列賬。
•股權證券-主要由我們全資擁有的專屬自保保險公司持有，這些投資按其公允價值列賬。
•其他資產/負債-代表與循環融資有關的未出資承付款的公允價值。估值基於貼現現金流技術，其中重要的投入是預期未來現金流的金額和時間、市場可比性和復甦假設。截至2022年12月31日，它還包括大約美元102023年期間轉出3級並於2023年12月31日使用上文討論的計量替代方案重新計量的非公共實體投資。
•衍生負債-2023年執行的交叉貨幣掉期的公允價值，反映基於市場對未來外幣匯率的預期的掉期協議下預期付款和收入的淨現值。淨現值計算的其他輸入可能包括合同條款、交易對手信用風險和貼現率。
•短期借款-這一餘額的大部分是我們全資子公司世邦魏理仕資本市場的倉庫信貸額度和我們的循環信貸安排下的未償還金額。由於該等工具的短期性質及/或浮動利率，公允價值與賬面價值大致相同(見附註5及11)。
•高級定期貸款-根據交易商報價(屬於公允價值等級的第二級)，我們的高級定期貸款(包括2023年7月發行的A部分歐元計價定期貸款和美元計價定期貸款)的估計公允價值約為#美元746.52000萬美元，實際賬面價值為$752.0截至2023年12月31日，為2.5億美元。上述優先定期貸款用於償還公允價值為#美元的先前歐元定期貸款。424.61000萬美元，賬面價值為$427.8截至2022年12月31日，為2.5億美元。上述賬面值是扣除未攤銷債務發行成本後的淨值(見附註11)。
•高級附註-根據交易商的報價(屬於公允價值等級的第2級)，我們的5.950優先票據百分比為$1.0截至2023年12月31日，10億美元。我們的實際賬面價值5.950%優先票據，扣除未攤銷債務發行成本和貼現後，總額為$973.7截至2023年12月31日，為2.5億美元。我們的估計公允價值4.875優先票據百分比為$600.21000萬美元和300萬美元595.2截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，分別為2.5億美元。我們的實際賬面價值4.875%優先票據，扣除未攤銷債務發行成本和貼現後，總額為$597.51000萬美元和300萬美元596.4截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，分別為2.5億美元。我們的估計公允價值2.500優先票據百分比為$424.01000萬美元和300萬美元396.8截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，分別為2.5億美元。我們的實際賬面價值2.500%優先票據，扣除未攤銷債務發行成本和貼現後，總額為$490.41000萬美元和300萬美元489.3分別為2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日(見附註11)。
•房地產應付票據-截至2023年12月31日和2022年12月31日，我們房地產應付票據的賬面價值，扣除未攤銷債務發行成本，為$36.31000萬美元和300萬美元52.7分別為2.5億美元和2.5億美元。這些應付票據對世邦魏理仕集團公司沒有追索權，但對持有房地產資產的單一目的實體以及應付票據的主要債務人有追索權。這些借款要麼是固定利率，要麼是加到市場指數上的利差浮動利率。儘管根據與當前市場狀況相比的貸款條款或借款人實體的其他特定因素，我們的房地產應付票據的某些部分可能具有與其賬面價值不同的公允價值，但我們不相信我們的應付票據的公允價值與其賬面價值存在重大差異。
8.財產和設備
財產和設備由以下部分組成(百萬美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 十二月三十一日， |
| | 有用的生命 | | 2023 | | 2022 |
| 計算機硬件和軟件 | | 2-10年份 | | $ | 1,341 | | | $ | 1,158 | |
| 租賃權改進 | | 1-15年份 | | 658 | | | 611 | |
| 傢俱和設備 | | 1-10年份 | | 298 | | | 268 | |
| 在建工程 | | 不適用 | | 186 | | | 185 | |
| 總成本 | | | | 2,483 | | | 2,222 | |
| 累計折舊和攤銷 | | | | 1,576 | | | 1,386 | |
| 財產和設備，淨額 | | | | $ | 907 | | | $ | 836 | |
與財產和設備有關的折舊和攤銷費用為美元289.61000萬，$260.81000萬美元和300萬美元244.9 截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度，本集團分別錄得約人民幣100，000，000元及人民幣100，000，000元。有 不是截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度與財產和設備相關的資產減損費用。
在建工程包括計算機軟件開發階段產生的可資本化成本和尚未投入使用的租賃權改進。
9.商譽及其他無形資產
我們對商譽和其他被視為具有無限生命期的無形資產的年度評估，歷來都是在每年第四季度初完成的。我們進行了截至10月1日的2023年、2022年和2021年年度評估，並確定不存在減值，因為我們報告單位的估計公允價值超過了它們的賬面價值。
在2022年期間，我們發現了一個觸發事件，原因是我們的房地產投資部門的市場狀況發生了變化，這是Telford Home業務的原因。我們記錄了一筆非現金商譽減值費用#美元。26.4由於通貨膨脹對建築、材料和勞動力成本的影響，導致Telford Homees作為承包商的風險增加，並降低了當前項目的盈利能力，導致與該報告單位相關的1000萬美元。
下表彙總截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日止年度商譽賬面值變動情況(百萬美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 諮詢
服務 | | 全球
工作場所
解決方案 | | 房地產
投資 | | 總計 |
| 截至2021年12月31日的餘額 | | | | | | | |
| 商譽 | $ | 3,299 | | | $ | 2,174 | | | $ | 616 | | | $ | 6,089 | |
| 累計減值損失 | (762) | | | (175) | | | (157) | | | (1,094) | |
| 2,537 | | | 1,999 | | | 459 | | | 4,995 | |
| | | | | | | |
| 與收購相關的採購會計分錄 | 20 | | | 60 | | | — | | | 80 | |
| 減損 | — | | | — | | | (26) | | | (26) | |
| 外匯走勢 | (36) | | | (124) | | | (21) | | | (181) | |
| 截至2022年12月31日的餘額 | | | | | | | |
| 商譽 | 3,283 | | | 2,110 | | | 595 | | | 5,988 | |
| 累計減值損失 | (762) | | | (175) | | | (183) | | | (1,120) | |
| 2,521 | | | 1,935 | | | 412 | | | 4,868 | |
| | | | | | | |
| 與收購相關的採購會計分錄 | 91 | | | 93 | | | 3 | | | 187 | |
| 減損 | — | | | — | | | — | | | — | |
| 外匯走勢 | 9 | | | 57 | | | 8 | | | 74 | |
| 截至2023年12月31日的餘額 | | | | | | | |
| 商譽 | 3,383 | | | 2,260 | | | 606 | | | 6,249 | |
| 累計減值損失 | (762) | | | (175) | | | (183) | | | (1,120) | |
| $ | 2,621 | | | $ | 2,085 | | | $ | 423 | | | $ | 5,129 | |
其他無形資產總計美元2.1 億美元，扣除累計攤銷美元2.2 截至2023年12月31日，億美元2.2 億美元，扣除累計攤銷美元1.9 截至2022年12月31日，為10億美元，由以下組成（以百萬美元計）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 十二月三十一日， |
| 2023 | | 2022 |
| 毛收入
攜帶
金額 | | 累計
攤銷 | | 毛收入
攜帶
金額 | | 累計
攤銷 |
| 未攤銷無形資產： | | | | | | | |
| 管理合同 | $ | 62 | | | | | $ | 60 | | | |
| 商標 | 317 | | | | | 312 | | | |
| | | | | | | |
| 379 | | | | | 372 | | | |
| 應攤銷無形資產： | | | | | | | |
| 客户關係 | 1,727 | | | $ | (893) | | | 1,637 | | | $ | (774) | |
| 抵押貸款償還權 | 1,055 | | | (556) | | | 1,030 | | | (469) | |
| 商標/商品名稱 | 315 | | | (147) | | | 305 | | | (129) | |
| 管理合同 | 122 | | | (121) | | | 149 | | | (146) | |
| 不競爭的契約 | 4 | | | (1) | | | 4 | | | (1) | |
| 其他 | 658 | | | (461) | | | 612 | | | (397) | |
| 3,881 | | | (2,179) | | | 3,737 | | | (1,916) | |
| 無形資產總額 | $ | 4,260 | | | $ | (2,179) | | | $ | 4,109 | | | $ | (1,916) | |
不可攤銷無形資產包括因ING Group N.V.(ING)房地產投資管理公司(REIM)在歐洲和亞洲的業務而確定的管理合同，以及2011年Clarion房地產證券(CRES)與開放式基金關係的幾乎全部(統稱為REIM收購)、2001年CBRE Services，Inc.(CBRE Services)(2001年收購)單獨確定的商標、與Reim收購單獨確定的商號以及作為Turner&Townend交易的一部分。
客户關係與通過收購獲得的現有關係相關，主要是在我們的全球工作場所解決方案部門，這些關係將在最高可達20好幾年了。
抵押貸款償還權代表我們諮詢服務部門在美國的服務資產的賬面價值。抵押貸款償還權在預計收到淨服務收入的估計期間攤銷，通常最高可達10好幾年了。有關更多信息，請參閲附註2中的抵押服務權討論。
商標主要來自我們2015年從Johnson Controls，Inc.手中收購的Global Workplace Solutions業務，這些業務正在攤銷20好幾年了。在2022年內，我們記錄了大約$的非現金減值21.9由於通脹狀況對建築材料的影響對現金流產生負面影響，我們在房地產投資部門與我們的Telford Home業務相關的商標費用為100萬美元(見附註7)。
管理合同主要包括與封閉式基金的關係有關的資產管理合同，以及在美國、歐洲和亞洲的單獨賬户，這些賬户被單獨確定為Reim收購的結果。這些管理合同的攤銷期限最長可達13好幾年了。
其他應攤銷無形資產主要為過渡成本，主要攤銷至相關合同有效期內的收入成本。它還包括被確認為特納和湯森交易一部分的與積壓相關的無形資產。
與無形資產有關的攤銷費用，不包括轉移費用的攤銷，為#美元。321.81000萬，$348.01000萬美元和300萬美元276.5截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度分別為2.5億美元。截至2024年12月31日止至2028年12月31日止的每一年度的估計年度攤銷費用，不包括攤銷過渡費用，以及其後每年約為#美元289.81000萬，$244.01000萬，$197.41000萬，$162.61000萬，$142.41000萬美元和300萬美元512.4分別為2.5億美元和2.5億美元。
10.對未合併子公司的投資
對未合併子公司的投資按照權益會計方法入賬。我們在權益法投資中的投資持股比例各不相同，一般為1.0%至50.0%. 下表為按權益會計法和公允價值選擇權對未合併子公司的投資構成(百萬美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 十二月三十一日， |
| 投資類型 | | | 2023 | | 2022 |
房地產投資（項目和基金） | | | $ | 661 | | | $ | 623 | |
| 阿爾特斯的投資： | | | | | |
A類普通股(1) | | | 168 | | | 160 | |
路線份額 (2) | | | 56 | | | 60 | |
| | | | | |
| 小計 | | | 224 | | | 220 | |
其他(3) | | | 489 | | | 475 | |
| 對未合併子公司的總投資 | | | $ | 1,374 | | | $ | 1,318 | |
________________________________________________________________________________________________________________________________________
(1)世邦魏理仕舉行 24,556,012和24,554,201截至2011年Altus A類普通股股份 2023年12月31日 和2022年12月31日，分別代表以下的大致所有權 15.57%.
(2)調整股票（也稱為B類普通股）將根據合併後七個財年內截至相關測量日期Altus A類普通股達到的某些總回報閾值自動轉換為Altus A類普通股。截至2023年3月31日（第二次測量日）， 201,250對齊份額自動轉換為 2,011世邦魏理仕有權獲得的A類普通股股份 1,811股份。
(3)包括我們對Industrious和其他非公有實體的投資。
使用權益法核算的實體的合併簡明財務信息如下（單位：百萬美元）：
| | | | | | | | | | | |
| 十二月三十一日， |
| 2023 | | 2022 |
| 合併濃縮資產負債表信息： | | | |
| 流動資產 | $ | 8,884 | | | $ | 9,044 | |
| 非流動資產 | 44,116 | | | 45,616 | |
| 總資產 | $ | 53,000 | | | $ | 54,660 | |
| | | |
| 流動負債 | $ | 1,905 | | | $ | 2,346 | |
| 非流動負債 | 17,288 | | | 15,858 | |
| 總負債 | $ | 19,193 | | | $ | 18,204 | |
| | | |
| 非控制性權益 | $ | 1,065 | | | $ | 926 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 合併簡明運營信息報表： | | | | | |
| 收入 | $ | 7,178 | | | $ | 2,783 | | | $ | 2,681 | |
| 營業收入 | 4,984 | | | 1,215 | | | 1,371 | |
淨收入(1) | 760 | | | 4,102 | | | 3,260 | |
_______________
(1)淨利潤中包括未合併投資基金投資的已實現和未實現收益和損失，以及未合併子公司投資中房地產項目銷售的已實現收益和損失。這些已實現和未實現的收益和損失不計入收入和營業收入。
我們的房地產投資部門將自有資本投資於客户的某些房地產投資基金。我們就這些房地產投資提供投資管理、物業管理、經紀和其他專業服務，並從這些未合併的子公司賺取了美元的收入278.81000萬，$268.91000萬美元和300萬美元213.5 截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度分別為百萬美元。我們的應收賬款為美元83.21000萬美元和300萬美元73.2 截至2023年12月31日和2022年12月31日，這些實體的淨利潤分別為百萬美元。此外，在我們的全球開發業務中，我們從這些未合併的子公司賺取了開發和建設管理收入，價值為美元165.01000萬，$147.81000萬美元和300萬美元104.3 截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度，百萬美元。我們的應收賬款為美元30.41000萬美元和300萬美元21.1 截至2023年12月31日和2022年12月31日，這些實體的淨利潤分別為百萬美元。
11.長期債務和短期借款
長期債務和短期借款總額包括以下內容（以百萬美元計）：
| | | | | | | | | | | |
| 十二月三十一日， |
| 2023 | | 2022 |
| 長期債務 | | | |
高級定期貸款 | $ | 755 | | | $ | 428 | |
5.950% 2034年到期的優先票據，扣除未攤銷折扣 | 976 | | | — | |
4.875% 2026年到期的優先票據，扣除未攤銷折扣 | 599 | | | 598 | |
2.500% 2031年到期的優先票據，扣除未攤銷折扣 | 494 | | | 494 | |
| | | |
| 長期債務總額 | 2,824 | | | 1,520 | |
| 減去：長期債務的當前到期日 | 9 | | | 428 | |
| 減去：未攤銷債務發行成本 | 11 | | | 6 | |
| 長期債務總額，扣除當前期限 | $ | 2,804 | | | $ | 1,086 | |
| | | |
| 短期借款 | | | |
倉庫信貸額度，利息從 5.51%至8.15%，2024年到期 | $ | 666 | | | $ | 448 | |
循環信貸安排，利息由5.03%至5.23% | — | | | 178 | |
| 其他 | 16 | | | 43 | |
| 短期借款總額 | $ | 682 | | | $ | 669 | |
截至2023年12月31日的綜合總債務(不包括未攤銷貼現、溢價和債務發行成本)未來年度總到期日如下(以百萬美元為單位)：2024-$692; 2025—$38; 2026—$638; 2027—$38; 2028—$632及$1,500之後。
長期債務
我們與第三方貸款人保持着信貸安排，我們將其用於各種目的。2023年7月10日，世邦魏理仕集團、世邦魏理仕服務公司(世邦魏理仕服務公司)和世邦魏理仕服務公司的全資子公司Relam阿姆斯特丹控股公司簽訂了一份新的5年期高級無擔保信貸協議(2023年信貸協議)將於2028年7月10日到期，該協議進行了再融資並取代了2022年信貸協議(如下所述)。《2023年信貸協議》規定，優先無擔保定期貸款信貸安排包括：(1)本金總額為歐元的A批歐元計價定期貸款366.52.1億和(Ii)部分本金總額為#美元的美元定期貸款350.01000萬美元，都需要從2024年12月31日開始每季度支付本金，一直持續到2028年7月10日到期。2023年信貸協議項下定期貸款所得款項已用於償還先前2022年信貸協議項下所有未償還的優先貸款、支付相關費用及開支及其他一般企業用途。我們達成了一項交叉貨幣掉期交易，以對衝與這筆交易相關的外幣風險。截至2023年12月31日，該衍生工具的公允價值並不重要。
根據《2023年信貸協議》以歐元計價的借款的利息利率等於(I)適用百分比加(Ii)根據我們的選擇，(1)適用利息期間的EURIBOR利率或(2)參考每日簡單歐元短期利率(ESTR)確定的利率。根據《2023年信貸協議》以美元計價的借款的利率等於(I)適用的百分比，加上(Ii)根據我們的選擇，(1)適用利息期的SOFR期限利率加10基點或(2)基本利率，以(X)最優惠利率，(Y)聯邦基金利率加1%的二分之一和(Z)CME Group Benchmark Administration Limited公佈的為期一個月的定期SOFR利率和(B)1.00%。2023年信貸協議下適用的借款利率是根據我們的信用評級(定義見2023年信貸協議)確定的。截至2023年12月31日，我們有(I)美元404.02023年信貸協議項下未償還的歐元定期貸款借款(利率為1.25%加歐洲銀行同業拆息)及(Ii)$348.02023年信貸協議項下未償還的美元定期貸款借款(利率為1.35%加定期SOFR)，扣除未攤銷債務發行成本後的淨額，包括在隨附的綜合資產負債表中。
2023年信貸協議下的定期貸款借款由世邦魏理仕集團和世邦魏理仕服務公司提供優先擔保。
2023年信貸協議還要求我們維持綜合EBITDA(如2023年信貸協議所定義)與綜合利息支出的最低承保比率為2.00X和總債務減去可用現金與綜合EBITDA(定義見2023年信貸協議)的最高槓杆率為4.25X(在合格收購完成後的前四個完整財政季度的情況下(如2023年信貸協議中所定義)，4.75X)截至每個財政季度末。此外，《2023年信貸協議》還包含其他慣常的肯定和否定契約以及違約事件。截至2023年12月31日，我們遵守了本協議下的公約。
之前的2022年信貸協議是由世邦魏理仕集團和世邦魏理仕服務公司擔保的高級無擔保信貸安排。《2022年信貸協議》規定了歐元400.02023年12月20日到期時應全額支付的百萬定期貸款安排。A$3.1510億循環信貸安排，包括獲得信用證和Swingline貸款的能力，本應於2024年3月4日終止，以前是根據本協議提供的，並被新的#美元取代。3.51000億美元5年期2022年8月5日簽訂的優先無擔保循環信貸協議(如下所述)。2023年信貸協議項下定期貸款所得款項用於償還2022年信貸協議項下所有剩餘未償還貸款，屆時2022年信貸協議已全額償還並終止。
2023年6月23日，世邦魏理仕發行了美元1.020億美元的本金總額5.9502034年8月15日到期的優先債券%(5.950%優先票據)，價格相當於98.174其面值的%。這個5.950%優先票據為世邦魏理仕服務的無抵押債務，優先於其當前及未來的所有次級債務，但在擔保該等債務的資產價值範圍內，實際上從屬於其當前及未來的有擔保債務(如有)。這個5.950優先票據由世邦魏理仕集團提供優先擔保。利息按5.950每年2%，從2024年2月15日開始，每半年拖欠一次，分別為每年2月15日和8月15日。這個5.950優先票據可在2034年5月15日或之後以我們的選擇權全部或部分贖回，贖回價格為100本金的%，另加截至贖回當日(但不包括贖回日期)的應累算及未付利息(如有的話)。於2034年5月15日前的任何時間，我們可按相等於(1)較大者的贖回價格贖回全部或部分票據100將贖回的票據本金的%，以及(2)贖回日至2034年5月15日的剩餘預定本金和利息的現值之和，假設票據於2034年5月15日到期，每半年按相當於國庫利率加國庫利率的調整利率貼現至贖回日40基點，減去贖回日的應計利息，在任何一種情況下，加上贖回日的應計和未付利息(如有)。的數量。5.950綜合資產負債表所列優先票據扣除未攤銷貼現和未攤銷債務發行成本後的淨額為#美元973.7截至2023年12月31日，為2.5億美元。
2021年3月18日，世邦魏理仕發行了美元500.0本金總額為3,000,000元2.5002031年4月1日到期的優先債券%(2.500%優先票據)，價格相當於98.451其面值的%。這個2.500%優先票據是世邦魏理仕服務公司的無擔保債務，優先於其當前和未來的所有次級債務。這個2.500優先票據由世邦魏理仕集團提供優先擔保。利息按2.500每年%，每半年拖欠一次，分別為每年4月1日和10月1日。這個2.500優先票據可在2031年1月1日或之後按我們的選擇權全部或部分贖回，贖回價格為100本金的%，另加截至贖回當日(但不包括贖回日期)的應累算及未付利息(如有的話)。於2031年1月1日前的任何時間，我們可按相等於(1)較大者的贖回價格贖回全部或部分票據100將贖回的票據本金的%，以及(2)贖回日至2031年1月1日的剩餘預定本金和利息的現值之和，假設票據於2031年1月1日到期，每半年按相當於國庫利率加國庫利率的調整利率貼現至贖回日20基點，減去贖回日(但不包括贖回日)的應計利息和未付利息，以及在任何一種情況下，到贖回日(但不包括贖回日)的應計利息和未付利息(如有)。的數量。2.500綜合資產負債表所列優先票據扣除未攤銷貼現和未攤銷債務發行成本後的淨額為#美元490.41000萬美元和300萬美元489.3截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，分別為2.5億美元。
2015年8月13日，世邦魏理仕發行了美元600.0本金總額為3,000,000元4.8752026年3月1日到期的優先債券%(4.875%優先票據)，價格相當於99.24其面值的%。這個4.875%優先票據是世邦魏理仕服務公司的無擔保債務，優先於其當前和未來的所有次級債務。這個4.875優先票據由世邦魏理仕集團提供優先擔保。利息按4.875每年%，每半年支付一次，每年3月1日和9月1日拖欠。這個4.875%優先票據可在2025年12月1日之前以我們的選擇權全部或部分贖回，贖回價格等於(1)中較大者100本金的%4.875%優先票據及(2)截至2025年12月1日的剩餘預定本金及利息的現值總和(不包括贖回日應計利息的任何部分)，按經調整的國庫利率(定義見管限該等票據的契據)每半年貼現一次。此外，在2025年12月1日或之後的任何時間，4.875優先票據可由本公司全部或部分贖回，贖回價格相當於100本金的%，另加截至(但不包括)贖回日為止的應計及未付利息(如有的話)。如果發生控制權變更觸發事件(在管理這些票據的契約中定義)，我們有義務提出要約購買當時未償還的票據4.875%優先票據，贖回價格為101本金的%，加上購買之日為止的應計和未付利息(如有)。的數量。4.875綜合資產負債表所列優先票據扣除未攤銷貼現和未攤銷債務發行成本後的淨額為#美元597.51000萬美元和300萬美元596.4截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，分別為2.5億美元。
管理我們公司的契約5.950%高級票據，4.875%高級票據和2.500%優先票據(1)包含限制性契諾，其中包括限制我們對擔保債務的資產設立或允許留置權、進行出售/回租交易和進行合併或合併的能力，以及(2)要求票據必須由世邦魏理仕集團和為2023年信貸協議或循環信貸協議提供擔保的任何國內子公司提供優先擔保。契約還包括其他慣常的肯定和否定的公約和違約事件。截至2023年12月31日，我們遵守了債務工具下的契約。
短期借款
我們有1美元的短期借款。682.41000萬美元和300萬美元668.8截至2023年、2023年和2022年12月31日，相關加權平均利率分別為6.8%和5.6%，分別計入隨附的綜合資產負債表。
循環信貸協議
2022年8月5日，我們進入了一個新的5年期優先無擔保循環信貸協議(循環信貸協議)。循環信貸協議規定世邦魏理仕服務可獲得的優先無擔保循環信貸安排的能力為#美元。3.530億美元，到期日為2027年8月5日。借款的利息為(I)世邦魏理仕服務期權，(A)CME Group Benchmark Administration Limited公佈的適用利息期的定期SOFR利率，或(B)參考(1)富國銀行確定的最優惠利率、(2)聯邦基金利率加1/2的聯邦基金利率和(3)CME Group Benchmark Administration Limited公佈的為期一個月的定期SOFR利率和(Y)中最大者而確定的基本利率。1.00%加(Ii)10基點，加上(Iii)等於適用利率的利率(在基於SOFR期限利率的借款的情況下，0.630%至1.100%，在以基本利率為基礎的借款情況下，0.0%至0.100%，在每種情況下，根據我們的債務評級(如循環信貸協議中的定義)確定。適用利率還受循環信貸協議中規定的某些增加和/或減少的影響，這些增加和/或減少與實現某些可持續性目標有關。
循環信貸協議要求我們根據循環信貸融資承諾的總金額(無論已使用或未使用)支付費用。此外，循環信貸協議還包括不超過#美元的信用證能力。300.0總計2.5億美元。
循環信貸協議亦要求吾等維持綜合EBITDA(定義見循環信貸協議)與綜合利息支出的最低承保比率2.00X和總債務減去可用現金與綜合EBITDA(定義見循環信貸協議)的最高槓杆率為4.25X(以及在合格收購完成後的前四個完整財政季度的情況下(定義見循環信貸協議)，4.75X)截至每個財政季度末。此外，《循環信貸協定》還包含其他慣常的正面和負面契諾和違約事件。截至2023年12月31日，我們遵守了本協議下的公約。
截至2023年12月31日，不是循環信貸協議項下的未償還金額。不是截至2023年12月31日，信用證尚未結清。信用證是在正常業務過程中開具的，這將減少我們在循環信貸協議下可以借到的金額。
特納與湯森德 循環信貸安排
Turner&Townsend有一項循環信貸安排，額度為GB120.01000萬英鎊和GB的額外手風琴選項20.02027年3月31日到期的1.3億美元。截至2023年12月31日，美元10.21000萬(GB)8.0(百萬)在這項循環信貸安排下未償還，並計入Sonia plus的利息0.75%.
倉庫信貸額度
世邦魏理仕資本市場與第三方貸方有倉庫信用額度，旨在為將轉售的抵押貸款提供資金，並與房利美達成融資安排，旨在向房利美出售一定比例的某些封閉多家庭貸款。這些倉庫線僅對世邦魏理仕資本市場有追索權，並由我們的相關倉庫應收賬款擔保。有關更多信息，請參閲註釋5。
12.租契
與我們的租賃相關的補充資產負債表信息如下（單位：百萬美元）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 十二月三十一日， |
| 類別 | | 分類 | | 2023 | | 2022 |
| 資產 | | | | | | |
| 運營中 | | 經營性租賃資產 | | $ | 1,030 | | | $ | 1,033 | |
| 融資 | | 其他資產，淨額 | | 210 | | | 91 | |
| 租賃資產總額 | | | | $ | 1,240 | | | $ | 1,124 | |
| | | | | | |
| 負債 | | | | | | |
| 當前： | | | | | | |
| 運營中 | | 經營租賃負債 | | $ | 242 | | | $ | 230 | |
| 融資 | | 其他流動負債 | | 36 | | | 33 | |
| 非當前： | | | | | | |
| 運營中 | | 非流動經營租賃負債 | | 1,089 | | | 1,080 | |
| 融資 | | 其他負債 | | 72 | | | 58 | |
| 租賃總負債 | | | | $ | 1,439 | | | $ | 1,401 | |
租賃成本的組成部分如下（單位：百萬美元）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 截至十二月三十一日止的年度： |
| 組件 | | 分類 | | 2023 | | 2022 |
| 經營租賃成本 | | 營運、行政及其他 | | $ | 220 | | | $ | 196 | |
| 融資租賃成本： | | | | | | |
| 使用權資產攤銷 | | (1) | | 36 | | | 31 | |
| 租賃負債利息 | | 利息支出 | | 1 | | | 1 | |
| 可變租賃成本 | | (2) | | 115 | | | 79 | |
| 轉租收入 | | 收入 | | (5) | | | (4) | |
| 總租賃成本 | | | | $ | 367 | | | $ | 303 | |
________________________________________________________________________________________________________________________________________
(1)攤銷成本為美元25.21000萬美元和300萬美元26.4在客户外包安排中使用的車輛融資租賃收入1百萬美元，分別計入所附截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的年度綜合經營報表的“收入成本”項目。攤銷成本為$10.81000萬美元和300萬美元4.2來自所有其他融資租賃的1000萬美元分別包括在隨附的截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的年度綜合經營報表的“折舊和攤銷”項目中。
(2)可變租賃成本為#美元24.01000萬美元和300萬美元23.6客户外包安排的租賃所得收入分別列入所附截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的年度綜合經營報表的“收入成本”項目。可變租賃成本為#美元64.11000萬美元和300萬美元55.6來自所有其他租賃的1000萬美元分別列入所附的截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度合併經營報表的“經營、行政和其他”細目。
我們的經營性和融資性租賃的加權平均剩餘租期和貼現率如下：
| | | | | | | | | | | |
| 十二月三十一日， |
| 2023 | | 2022 |
| 加權平均剩餘租期： | | | |
經營租約(1) | 41年份 | | 42年份 |
融資租賃 (2) | 71年份 | | 75年份 |
| 加權平均貼現率： | | | |
經營租約(1) | 4.8% | | 4.5% |
融資租賃 (2) | 5.2% | | 5.1% |
________________________________________________________________________________________________________________________________________
(1)截至2023年12月31日和2022年12月31日的經營租賃包括三項 90+ 開發中房地產的年租約。如果排除在外，加權平均剩餘租期將為 7年（兩個年）和加權平均貼現率將為 3.5截至2023年12月31日的百分比3.0截至2022年12月31日。
(2)截至2023年和2022年12月31日的融資租賃包括 99持有用於投資的房地產的一年租賃。如果排除，加權平均剩餘租期和加權平均貼現率將為 3年和2.5分別為%，截至2023年12月31日和 3年和1.7截至2022年12月31日，分別為%。這不包括某些土地租賃，最多可達 999我們英國持有的年份開發業務。
截至2023年12月31日，按財年劃分的租賃負債期限如下（單位：百萬美元）：
| | | | | | | | | | | |
| 運營中
租契 | | 融資
租契 |
| 2024 | $ | 239 | | | $ | 38 | |
| 2025 | 226 | | | 27 | |
| 2026 | 210 | | | 19 | |
| 2027 | 161 | | | 11 | |
| 2028 | 127 | | | 4 | |
| 此後 | 1,241 | | | 218 | |
| 截至2023年12月31日的剩餘租賃付款總額 | 2,204 | | | 317 | |
| 減去：利息 | 873 | | | 209 | |
| 租賃負債在2023年12月31日的現值 | $ | 1,331 | | | $ | 108 | |
與我們的經營和融資租賃相關的補充現金流信息和非現金活動如下(單位：百萬美元)：
| | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 |
| 為計量租賃負債所包括的金額支付的現金： | | | |
| 經營性租賃的經營性現金流出 | $ | 237 | | | $ | 237 | |
| 融資租賃的經營性現金流出 | 3 | | | 2 | |
| 融資租賃產生的現金流出 | 38 | | | 38 | |
| 以新的經營租賃負債換取的使用權資產 | 154 | | | 164 | |
| 用使用權資產換取新的融資租賃負債 | 54 | | | 31 | |
經營性租賃使用權資產的其他非現金增長(1) | 6 | | | 32 | |
融資租賃使用權資產的其他非現金增長(1) | 100 | | | 6 | |
________________________________________________________________________________________________________________________________________
(1)使用權資產的非現金活動是租約修改/重新計量和終止的結果。
13.承付款和或有事項
我們是許多因我們的正常業務過程而引起或與之相關的未決或威脅訴訟的一方。我們認為，超過我們合併財務報表應計負債金額的任何損失都不太可能是重大的，但訴訟本身是不確定的，如果一個或多個問題在特定時期得到解決，金額遠遠超出我們的預期，可能會對我們的綜合財務報表產生重大不利影響。
2008年1月，世邦魏理仕資本市場的全資子公司世邦魏理仕MCI根據聯邦抵押協會的委託承銷和服務貸款人計劃(DUS計劃)與房利美達成協議，為擁有五個或五個以上單位的多户住房提供融資。根據DUS計劃，世邦魏理仕MCI在未經聯邦抵押協會事先批准的情況下發起、承銷、關閉和提供服務貸款，通常情況下，根據DUS計劃發放的貸款的任何損失最高可分攤三分之一。世邦魏理仕MCI為未償還本金餘額為#美元的貸款提供資金41.5截至2023年12月31日，30億美元，其中38.010億美元受到這樣的損失分擔安排的影響。根據與房利美達成的協議，世邦魏理仕和MCI必須根據房利美建立的公式提供現金儲備或其他可接受的抵押品，以在發生虧損的情況下提供足夠的資本。截至2022年12月31日，世邦魏理仕和MCI擁有140.01000萬美元和300萬美元113.0在這項準備金安排下，分別記入1,000萬份信用證，並記錄了約#美元的負債。67.41000萬美元和300萬美元65.1分別為其在此類安排下的貸款損失擔保義務。聯邦抵押協會在DUS計劃下的追索權僅限於世邦魏理仕MCI的資產，其資產總額約為$651.72000萬美元(包括$215.1截至2023年12月31日，聯邦抵押協會(Fannie Mae)獲得了300萬美元的應收倉款，其中大部分是以倉庫信貸額度為抵押的，因此無法提供給房利美。
世邦魏理仕資本市場公司參與了房地美的多家庭小額餘額貸款(SBL)計劃。根據SBL計劃，世邦魏理仕資本市場有一定的回購和損失償還義務。我們可能有義務回購CBRE Capital Markets發起的任何SBL貸款，如果違約發生在貸款發放後的前12個月內，並且此類貸款沒有更早地證券化，則該貸款在寬限期後120天內仍處於違約狀態。此外，世邦魏理仕資本市場可能對不超過的損失負責10任何未證券化並在12個月回購期限後違約的SBL貸款的原始本金的%。世邦魏理仕資本市場必須提供現金儲備或其他可接受的抵押品，以便在債務被觸發時提供足夠的資本。截至2023年12月31日和2022年12月31日，世邦魏理仕資本市場公佈了5.0在這項儲備安排下，我們將開立1000萬張信用證。
我們有總額為$的未付信用證。236.9截至2023年12月31日，不包括我們在合併資產負債表上已累積的未償信用證，這些未償債務與我們子公司在某些保險計劃下的索賠準備金以及與經營租賃相關的信用證有關。世邦魏理仕資本市場信用證總額為$145.0前幾段提到的截至2023年12月31日的400萬美元佔到了美元的大部分。236.9截至這一日期，未償還信用證已達2000萬份。其餘信用證主要由我們在正常業務過程中籤署，並在每一份協議結束時失效。
我們有總額為$的擔保。206.2截至2023年12月31日，不包括與養老金負債、合併債務和我們綜合資產負債表上已累計未償債務有關的擔保，不包括與經營租賃相關的擔保。這一美元206.21,000,000美元主要指我們在正常業務過程中執行的擔保，包括對我們海外業務的管理和供應商合同的各種擔保，這些擔保在各自的協議結束時到期。
此外，截至2023年12月31日，我們為第三方的利益發布了許多與發展項目有關的無追索權分拆、完工和預算保證。這些擔保在我們的行業中是司空見慣的，也是我們在房地產投資業務的正常過程中做出的。無追索權分割擔保通常要求我們的項目實體借款人不實施特定的不當行為，如果發生這些行為，我們可能對該實體的全部或部分債務或貸款人遭受的其他損害負責。完成和預算保證通常要求我們在指定的時間範圍內和/或在指定的預算內完成相關項目的建設，我們可能要對超過該時間範圍或預算的完成費用負責。雖然不能保證，但我們預計這些擔保不會造成任何重大損失。
我們房地產投資部門戰略的一個重要組成部分是與客户共同將我們的資本投資於某些房地產投資。對於我們的投資基金，我們通常共同投資高達2.0某一特定基金的權益的%。截至2023年12月31日，我們的未來承諾總額為180.42.6億美元與共同投資基金有關。此外，我們對房地產開發項目進行有選擇的投資，或與客户共同投資50在未合併的房地產項目中，將項目股本的%作為本金。我們有資金不足的資本承諾為#美元。230.11000萬美元和300萬美元73.9截至2023年12月31日，分別用於合併項目和未合併項目。
另請參閲注22，以瞭解特爾福德消防安全補救規定。
14.員工福利計劃
股票激勵計劃
2017股權激勵計劃
我們2017年的股權激勵計劃(2017計劃)於2017年5月19日由我們的董事會通過並由我們的股東批准。2017年計劃授權向我們的員工、董事和獨立承包商授予基於股票的獎勵。我們的2017年計劃因通過我們的2019年股權激勵計劃(2019年計劃)而於2019年5月終止，如下所述。在2017計劃終止時，2017計劃中沒有任何未發行的股份分配給2019年計劃基金，用於未來的潛在發行。截至2023年12月31日，1,605,479根據2017年計劃授予的收購A類普通股股份的限制性股票單位(RSU)獎勵，根據其條款，我們仍未償還，我們將繼續發行該等未償還獎勵條款所要求的股份(注意，超過目標授予的任何股份將從2019年計劃儲備中扣除，如下所述)。在終止時根據2017計劃發行的未償還股票，如果隨後被取消、沒收或終止，而沒有向其持有人發行，將可根據2019年計劃授予。
2019年股權激勵計劃
我們的2019年計劃於2019年3月1日由我們的董事會通過，並於2019年5月17日由我們的股東批准。2019年計劃授權向員工、董事和獨立承包商授予基於股票的獎勵。除非提前終止，否則2019年計劃將於2029年3月1日終止。總計9,900,000A類普通股預留於2019年計劃發行，減去189,499根據2017計劃授予的股票在2019年3月1日(我們的董事會批准該計劃的日期)到2019年5月17日(我們的股東批准2019年計劃的日期)之間。此外，如上所述，終止時根據2017計劃未償還獎勵而隨後被取消、沒收或終止而未向其持有人發行的股票將可根據2019年計劃重新發行。2022年5月27日，另一項7,700,000我們A類普通股的股份根據2019年計劃預留供發行。截至2023年12月31日，917,442股票被註銷，1,078,267根據2017年計劃，股票被扣繳税款，並被添加到2019年計劃的授權池中，使2019年計劃下的授權總金額達到19,406,210我們A類普通股的股份。
2019年計劃下到期、取消、沒收或終止獎勵的股票(取代先前授予的獎勵除外)，加上用於支付與獎勵有關的預扣税義務的股票(期權或股票增值權除外)，將可供重新發行。根據2019年計劃授予的獎勵受以下最低歸屬條件的限制一年。截至2023年12月31日，假設我們的業績獎勵項下的最大股票數量將在稍後發行(包括根據2017年計劃發行和發行的與業績獎勵相關的超過目標的股份)，9,040,592根據該計劃，股票仍可用於未來的授予。
根據2017年計劃和2019年計劃發行或保留的股份數量可能會因我們流通股的股票拆分、股票股息、以對股票價格有重大影響的股票以外的形式支付的股息、股票的合併、合併或重新分類、資本重組、剝離或其他類似事件而進行調整。
非既得股票獎勵
我們已經在我們的A類普通股中向我們的某些員工、獨立承包商和董事會成員頒發了非既得股票獎勵，包括RSU和限制性股票。以下是截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日期間頒發的獎項摘要。
•在截至2023年12月31日的年度內，我們授予性能歸屬性質的RSU，896,742反映在所有業績目標達到最高水平時可能發出的最大RSU數量；以及1,216,384時間歸屬於自然界的RSU。
•在截至2022年12月31日的年度內，我們授予性能歸屬性質的RSU，1,223,849反映在所有業績目標達到最高水平時可能發出的最大RSU數量；以及1,154,113時間歸屬於自然界的RSU。
•在截至2021年12月31日的年度內，我們授予性能歸屬性質的RSU，734,352反映在所有業績目標達到最高水平時可能發出的最大RSU數量；以及969,299時間歸屬於自然界的RSU。
我們的年度業績獎勵通常是全額授予的三年從授予之日起，根據我們相對於各項調整後每股收益業績目標所取得的成績。我們的計時獎勵通常是25每年超過%四年從授予之日起。
根據我們2017年的計劃，我們向某些員工發放了特別RSU(2017特別RSU贈款)，3,288,618反映在所有業績目標達到最高水平時可能發出的最大RSU數量；以及939,605時間歸屬於自然界的RSU。在.期間2021年，我們根據該計劃向我們的某些員工授予了額外的RSU，146,080反映在所有業績目標達到最高水平時可發放的最大RSU數量。有幾個不是時間授予與2021年撥款相關的RSU。作為2017年特別RSU贈款的一個條件，每個參與者都同意執行一項限制性契約協議。每一筆2017年RSU特別補助金(2021年期間發放的除外，均以績效為基礎)包括：
(i)關於以下方面的總股東回報(TSR)業績RSU33.3受資助的目標RSU總數的百分比。2023年12月1日授予的TSR業績RSU的實際數量是通過將我們的累計TSR與S標準普爾500指數成份股公司(比較組)在授予日的累計TSR進行比較來確定的六年測算期自授予之日起至2023年12月1日止。為了衡量TSR，我們普通股的初始價值是該普通股在60緊接授出日期及本公司普通股最終價值之前的交易日為該普通股於60緊接2023年12月1日之前的交易日。
(Ii)關於以下方面的時間歸屬RSU33.3受資助的目標RSU總數的百分比。
(Iii)關於以下方面的EPS性能RSU33.3受資助的目標RSU總數的百分比。將授予的每股業績RSU的實際數量是通過衡量我們的累計調整後每股收益增長與根據公認會計原則(GAAP EPS)報告的比較組其他成員在一年內的累計每股收益增長來確定的六年測算期自2018年1月1日起至2023年12月31日止。
時間歸屬和TSR性能RSU於2023年12月1日歸屬於2017特別RSU撥款，而EPS性能RSU歸屬於2017年12月31日歸屬於2023年12月31日。
我們在2021年和2022年根據我們的2019年計劃(細分RSU贈款)向諮詢服務和GWS部門的某些員工授予了RSU，1,630,846反映在所有業績目標達到最高水平時可能發出的最大RSU數量；以及465,956時間歸屬於自然界的RSU。作為本分部RSU授予的一個條件，每個參與者都同意執行一項限制性契約協議。每個RSU分部的補助金包括：
(i)與以下各項相關的段性能RSU33.3受資助的目標RSU總數的百分比。將授予的部門業績RSU的實際數量是通過衡量某些部門特定指標(如客户運營利潤、部門運營利潤和主要市場)在2022年1月1日至2026年12月31日結束的五年測算期內的增長來確定的。
(Ii)關於以下方面的時間歸屬RSU33.3克里夫於2026年11月10日授予的受撥款的目標RSU總數的%。
(Iii)關於以下方面的EPS性能RSU33.3受資助的目標RSU總數的百分比。將授予的每股業績RSU的實際數量是通過衡量我們的累計調整後每股收益增長與根據公認會計準則報告的累計每股收益增長來確定的，該比較組由S指數成份股公司在授予日的五年測算期內組成，自2022年1月1日至2026年12月31日結束。
2022年2月，我們根據2019年計劃向我們的首席執行官發放了特別RSU(2022年特別RSU贈款)，88,715反映在所有業績目標達到最高水平時可能發出的最大RSU數量；以及25,347時間歸屬於自然界的RSU。作為這項2022年RSU特別撥款的條件，首席執行官已同意執行一項限制性契約協議。這項2022年RSU特別贈款包括：
(i)關於以下方面的總股東回報(TSR)業績RSU33.3受資助的目標RSU總數的百分比。將授予的TSR業績RSU的實際數量是通過將我們的累計TSR與S指數成份股公司(比較組)在授權日的累計TSR進行比較來確定的五年測算期從2022年1月1日開始，到2026年12月31日結束。為了衡量TSR，我們普通股的初始價值是該普通股在60緊接2022年1月1日之前的交易日，我們普通股的最終價值將是該普通股在2022年1月1日之前的平均收盤價60緊接2026年12月31日之前的交易日。
(Ii)基於時間的RSU 33.3佔受授予約束的目標RSU總數的%，於2027年2月25日歸屬。
(Iii)關於以下方面的EPS性能RSU33.3受資助的目標RSU總數的百分比。將授予的每股業績RSU的實際數量是通過衡量我們的累計調整後每股收益增長與根據公認會計原則(GAAP EPS)報告的比較組其他成員在一年內的累計每股收益增長來確定的五年測量期從2022年1月1日開始，到2026年12月31日結束。這些RSU於2026年12月31日歸屬。
我們使用蒙特卡洛模擬並假設以下假設估計了上述TLR績效RSU在授予日期的公允價值：
| | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 截至十二月三十一日止的年度： | | |
| | | 2022 | | 2021 (1) | | |
| 普通股波動率 | | | 35.55 | % | | 42.71% - 45.80% | | |
| 預期股息收益率 | | | 0.00 | % | | 0.00 | % | | |
| 無風險利率 | | | 1.84 | % | | 0.25% - 0.28% | | |
________________________________________________________________________________________________________________________________________
(1)2021年贈款在不同的日期發放，因此列出了一系列投入。
下表列出了我們非歸屬股票獎勵的狀態摘要：
| | | | | | | | | | | |
| 股份/單位 | | 加權平均
市場價值
每股 |
| 2020年12月31日餘額 | 6,683,412 | | | $ | 47.99 | |
| 授與 | 2,531,959 | | | 92.16 | |
| 績效獎勵成就調整 | (189,930) | | | 49.76 | |
| 既得 | (1,883,652) | | | 46.34 | |
| 被沒收 | (292,998) | | | 55.80 | |
| 2021年12月31日的餘額 | 6,848,791 | | | 64.10 | |
| 授與 | 1,796,196 | | | 95.01 | |
| 績效獎勵成就調整 | 409,851 | | | 77.99 | |
| 既得 | (1,372,123) | | | 57.74 | |
| 被沒收 | (269,636) | | | 79.33 | |
| 2022年12月31日的餘額 | 7,413,079 | | | 73.67 | |
| 授與 | 1,664,755 | | | 78.46 | |
| 績效獎勵成就調整 | 365,965 | | | 81.14 | |
| 既得 | (4,001,675) | | | 59.62 | |
| 被沒收 | (221,545) | | | 81.14 | |
| 2023年12月31日的餘額 | 5,220,579 | | | 86.17 | |
與非歸屬股票獎勵相關的總報酬費用為美元96.21000萬，$160.31000萬美元和300萬美元184.9 截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度分別為百萬。截至2023年12月31日，與非歸屬股票獎勵相關的未確認估計補償成本總額約為美元181.32000萬美元，預計將在加權平均期間確認約2.6好幾年了。
獎金
我們有獎金計劃，涵蓋特定的員工，包括高級管理人員。獎勵基於員工的職位和表現，以及預先設定的財務、運營和戰略目標的實現情況。花紅的營業費用為#美元。696.61000萬，$843.11000萬美元和300萬美元871.7截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度分別為2.5億美元。
401(K)計劃
我們的世邦魏理仕401(K)計劃(401(K)計劃)是一個確定的繳款儲蓄計劃，允許參與者根據國內收入法(IRC)第401(K)節延期。我們的大多數美國員工，除了根據1986年修訂的IRC第3508條具有獨立承包商地位的合格房地產經紀人和非計劃選舉工會員工外，都有資格參加該計劃。401(K)計劃規定了參與者的貢獻以及公司的匹配。允許參與者從以下位置為401(K)計劃做出貢獻1%至75他或她補償的%，受適用法律規定的限制。積極參與者可在以下位置獲得公司比賽貢獻33他們受僱的每個計劃年度每年的百分比。在2022年和2021年，我們為67第一個匹配的百分比6年基本工資低於$的參與者的年薪酬的百分比100,000我們貢獻了一個50第一個匹配的百分比6參與者年基本工資為#美元的年度薪酬的百分比100,000或更多，或委託員工(最高可達$6,000補償)。在2023年，我們做出了貢獻67第一個：%6符合條件的薪酬的%用於該計劃(最高為$6,000)適用於所有員工，而不考慮基本薪酬或委託狀態。關於401(K)計劃，我們將費用計入$107.8百萬，$91.11000萬美元和300萬美元72.4截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度分別為2.5億美元。
參與者有權投資最多25401(K)賬户餘額的%為我們的普通股。截至2023年12月31日，大約1.0401(K)計劃的參與者持有100萬股我們的普通股作為投資。
養老金計劃
我們有二主要非美國繳費型固定收益養老金計劃(主要計劃)，均位於英國。我們的子公司維護這些計劃，為參與這些計劃的現有和前任員工提供退休福利。對於這些計劃，我們的一貫政策是每年向這些計劃繳款，數額由精算確定並根據適用法律和法規的要求為養老金負債提供資金。我們對這些計劃的供款是由計劃受託人投資的，如果這些投資在未來表現不佳，我們可能需要提供額外的供款，以彌補任何養老金資金不足。自2007年7月1日起，我們與這些計劃的活躍成員達成協議，凍結未來的養老金計劃福利。作為回報，活躍的成員有資格登記定義的繳費計劃。對於這些計劃，截至2023年12月31日、2023年和2022年，養老金計劃資產的公允價值為#美元。243.21000萬美元和300萬美元221.1預計福利義務的公允價值為#億美元。267.41000萬美元和300萬美元247.1分別為2.5億美元和2.5億美元。因此，這些計劃的資金不足約為#美元。24.31000萬美元和300萬美元26.0截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，分別為2.5億美元。
尚未確認為主要計劃定期養卹金淨費用(福利)組成部分的項目為#美元。131.81000萬美元和300萬美元127.7截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的累計其他全面虧損，並計入隨附的合併資產負債表中的累計其他全面虧損。2023年期間，在主要計劃方面，預計的計劃債務包括#美元的損失。7.3由於計劃經驗，1000萬美元。2022年期間，在主要計劃方面，預計的計劃債務包括#美元的收益。159.3 由於精算假設發生變化，造成百萬美元，部分被美元抵消19.1 由於計劃經驗造成數百萬美元的損失。
截至2023年12月31日，對於所有預計福利義務總額超過計劃資產的計劃，預計福利義務和計劃資產的公允價值均為美元374.41000萬美元和300萬美元295.5 截至2023年12月31日分別為百萬和美元339.91000萬美元和300萬美元270.3截至2022年12月31日，分別為100萬。
截至2023年12月31日，對於所有累計福利義務總額超過計劃資產的計劃，累計福利義務和計劃資產的公允價值均為美元361.4百萬美元和美元295.5截至2023年12月31日，分別為百萬美元和329.5百萬美元和美元270.3截至2022年12月31日，分別為100萬。
所有計劃的淨定期養老金成本為美元19.8截至2023年12月31日的年度為百萬美元。所有計劃的淨定期養老金福利為美元3.4百萬美元和美元8.9截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度分別為百萬。
下表提供了與我們合併資產負債表上的以下標題中所有固定福利養老金計劃相關的確認金額（單位：百萬美元）：
| | | | | | | | | | | |
| 十二月三十一日， |
| 2023 | | 2022 |
| 其他資產，淨額 | $ | 41 | | | $ | 56 | |
| | | |
| 其他負債 | 85 | | | 80 | |
下表列出了截至2023年12月31日的估計未來福利付款。我們將從這些計劃持有的資產中為這些義務提供資金。如果這些計劃持有的資產不足以為這些付款提供資金，公司將為剩餘債務提供資金（以百萬美元計）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2024 | | 2025 | | 2026 | | 2027 | | 2028 | | 此後 |
固定福利計劃的估計未來福利付款 | $ | 49 | | | $ | 47 | | | $ | 48 | | | $ | 49 | | | $ | 51 | | | $ | 274 | |
15.所得税
所得税撥備前的收入組成部分包括以下內容（以百萬美元計）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 國內 | $ | 665 | | | $ | 1,275 | | | $ | 1,684 | |
| 外國 | 612 | | | 383 | | | 726 | |
| 總計 | $ | 1,277 | | | $ | 1,658 | | | $ | 2,410 | |
我們的税收撥備（福利）包括以下內容（百萬美元）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 當前撥備： | | | | | |
| 聯邦制 | $ | 98 | | | $ | 338 | | | $ | 275 | |
| 狀態 | 31 | | | 99 | | | 115 | |
| 外國 | 242 | | | 208 | | | 239 | |
| 總當期撥備 | 371 | | | 645 | | | 629 | |
| 遞延準備金： | | | | | |
| 聯邦制 | (4) | | | (249) | | | 35 | |
| 狀態 | 4 | | | (56) | | | (5) | |
| 外國 | (121) | | | (106) | | | (91) | |
| 遞延準備金總額 | (121) | | | (411) | | | (61) | |
| 所得税撥備總額 | $ | 250 | | | $ | 234 | | | $ | 568 | |
以下是以美國法定聯邦所得税税率的税前收入與我們的有效税率的百分比表示的對賬：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 聯邦法定税率 | 21 | % | | 21 | % | | 21 | % |
| 外幣利差 | (1) | | | — | | | — | |
| 扣除聯邦福利後的州税 | 2 | | | 3 | | | 4 | |
| 免税或不可扣除項目 | 3 | | | 2 | | | — | |
| 為不確定的税務狀況預留資金 | — | | | 1 | | | 1 | |
| 税收抵免 | (5) | | | (2) | | | (1) | |
| 因法人重組而確認的外部基礎差異 | — | | | (10) | | | — | |
| | | | | |
| 其他 | (1) | | | (1) | | | (1) | |
| 實際税率 | 19 | % | | 14 | % | | 24 | % |
2022年，我們確認的税收優惠淨額約為165.8100萬可歸因於因法人重組而確認的外部基礎差異。確認外部税基差異產生了資本損失，抵消了2022年產生的資本收益。剩餘的資本損失將轉回，然後結轉，以抵消未來的資本收益。根據我們過去三年資本收益的強勁歷史和我們的業務性質，我們預計在五年結轉期間產生足夠的資本利得，因此我們得出結論，我們更有可能從結轉的資本損失中實現全部税收利益。因此，我們沒有為資本虧損結轉的遞延税項資產提供任何估值撥備。
暫時性差異的累計税收影響如下所示(以百萬美元為單位)：
| | | | | | | | | | | |
| 十二月三十一日， |
| 2023 | | 2022 |
| 資產： | | | |
| 税收損失和税收抵免 | $ | 506 | | | $ | 369 | |
| 經營租賃負債 | 343 | | | 317 | |
| 獎金和遞延薪酬 | 334 | | | 372 | |
| 壞賬和其他準備金 | 117 | | | 103 | |
| 養老金義務 | — | | | 1 | |
| 所有其他 | 188 | | | 64 | |
| 遞延税項資產，在計價準備前 | $ | 1,488 | | | $ | 1,226 | |
| 減去：估值免税額 | (357) | | | (255) | |
| 遞延税項資產 | $ | 1,131 | | | $ | 971 | |
| | | |
| 負債： | | | |
| | | |
| 財產和設備 | (55) | | | (21) | |
| 未合併的附屬公司和夥伴關係 | (115) | | | (93) | |
| 資本化成本和無形資產 | (531) | | | (562) | |
| 經營性租賃資產 | (286) | | | (273) | |
| 所有其他 | (38) | | | (38) | |
| 遞延税項負債 | $ | (1,025) | | | $ | (987) | |
| 遞延税項淨資產/(負債) | $ | 106 | | | $ | (16) | |
截至2023年12月31日，未計估值津貼的遞延税項資產約為美元。471.92.6億美元與美國聯邦、州和外國淨營業虧損(NOL)有關。大多數NOL是無限期結轉的，主要與外國司法管轄區有關。在某些外國司法管轄區，NOL從2023年開始每年到期。NOL的使用可能受到美國聯邦、州和外國法律的某些限制。截至2023年12月31日，我們有美國聯邦和州資本虧損結轉，扣除不確定税收狀況的準備金，約為$24.12027年後將到期的100萬美元，以及9.8100萬外國税收抵免，將於2033年後到期。我們已就遞延税項資產計提估值撥備，我們認為這些税項屬性很可能不會被利用。
我們確定截至2023年12月31日，美元356.5遞延税項資產不符合主題740中規定的變現標準。因此，這筆款項已計入估值津貼。如果公佈，全部金額將對持續運營產生好處。在截至2023年12月31日的年度內，我們的估值津貼增加了約$101.81000萬美元。增加的原因是增加了#美元的估值免税額。96.7本年度活動所致百萬美元，轉回年初估值津貼#美元6.0100萬美元，因為某些外國子公司預計將在到期前使用遞延税項資產，這是由於在適用司法管轄區內的當期和預測收益，以及增加#美元11.11000萬美元，原因是外幣換算和税率變化。我們認為，未來的業務更有可能產生足夠的應税收入，以實現我們截至2023年12月31日記錄的遞延税項資產的好處，扣除估值準備金。
截至2023年12月31日，我們某些外國子公司的未分配收益約為$3.830億美元，我們已經無限期地進行了再投資，沒有確認遞延税款。估計未確認遞延税項的金額並不可行，因為估計該税項所需的假設複雜多樣。截至2023年12月31日，我們已記錄了$18.6與Turner&Townsend未分配收益的賬面超過税基相關的遞延税項負債。
未確認的税收優惠總額約為#美元。413.51000萬美元和300萬美元391.4截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日。如果確認，將影響我們實際税率的未確認税收優惠總額為$283.9截至2023年12月31日，為1.2億美元。美元的漲幅22.1百萬美元來自應計未確認税收優惠總額#美元28.8百萬美元，並釋放了$6.7未確認税收優惠總額中有100萬美元主要與不同税務管轄區的訴訟時效到期有關。
未確認税收優惠的期初和期末金額對賬如下(百萬美元)：
| | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 |
| 期初餘額、未確認的税收優惠 | $ | (391) | | | $ | (192) | |
| 毛收入增長--上期税收狀況 | (12) | | | (42) | |
| 毛減--上期税務頭寸 | 1 | | | 1 | |
| 總增加--本期税務頭寸 | (18) | | | (167) | |
| 與定居點有關的減少 | — | | | 1 | |
| 因訴訟時效失效而減少的費用 | 7 | | | 2 | |
| 外匯走勢 | — | | | 6 | |
| 期末餘額、未確認的税收優惠 | $ | (413) | | | $ | (391) | |
我們的一貫做法是在所得税支出中確認與所得税事項相關的應計利息和/或罰款。在截至2023年12月31日和2022年12月31日的年度內，我們額外積累/(沖銷)了$3.52000萬美元和$(0.5)分別支付與不確定的税收狀況相關的利息和罰款。截至2023年12月31日，我們已確認利息和罰款責任為$6.81000萬美元。我們認為，由於提交修訂的報税表和解決正在進行的考試，在未來12個月內解決的未確認税收優惠總額將不會很大。
我們在全球開展業務，並在美國聯邦司法管轄區以及多個州、地方和外國税收管轄區提交所得税申報單。我們2016至2019年的美國聯邦所得税申報單目前正在接受美國國税局的審計。我們正在接受包括加利福尼亞州、馬薩諸塞州、紐約、紐約市和德克薩斯州在內的各州和地區的審計。我們還在接受包括加拿大、法國、德國和西班牙在內的多個外國税務管轄區的審計。除了有限的例外，我們重要的美國州和外國税務管轄區不再分別在2013和2017年之前的納税年度接受各税務機關的審計。
2024年2月13日，我們接到美國國税局的通知，他們已經完成了我們對2016至2019納税年度的審計。我們預計這次審計的結束將有一個非物質的對我們的財務報表的影響。
16.股東權益
我們的董事會被授權在不受法律規定的任何限制的情況下，未經我們的股東批准，發行總計25,000,000優先股，分為一個或多個系列，每個系列均有權利和優先權，包括投票權、股息權、轉換權、贖回特權和清算優先權，由我們的董事會決定。截至2023年12月31日和2022年12月31日，不是已發行優先股。
我們的董事會被授權發行最多525,000,000 A類普通股，$0.01每股面值(普通股)，其中304,889,140股票和311,014,160這些股票分別於2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日發行和發行。
股票回購計劃
2021年11月19日，我們的董事會批准了一項高達1美元的回購計劃2.0我們A類普通股超過10億股五年(2021年計劃)。2022年8月18日，我們的董事會批准了額外的$2.0億美元，使該計劃下的授權回購總額達到$4.0十億美元。在截至2023年12月31日的年度內，我們回購了7,867,348我們普通股的平均價格為$82.59每股使用手頭現金，總額為$649.82021年計劃下的100萬美元。在分別截至2022年和2021年12月31日的年度內，我們回購了22,890,606股票和3,954,369我們普通股的股票，使用手頭的現金，總額為$1.910億美元372.9百萬美元。
我們的股票回購計劃並不要求我們購買任何特定數量的股票。根據這些計劃，可以在私下談判和/或公開市場交易中回購股票，包括根據1934年《證券交易法》遵守規則10b5-1的計劃。我們的股票回購資金一直是用手頭的現金支付的，我們打算繼續用現有現金為未來的回購提供資金。我們可能會利用我們的股票回購計劃來繼續抵消我們基於股票的薪酬計劃的影響，如果我們認為我們的股票與其他可自由支配的用途相比是一種引人注目的投資，我們可能會採取更具機會主義的基礎上。未來任何回購的時間和實際回購金額將取決於各種因素，包括我們普通股的市場價格、一般市場和經濟狀況以及其他因素。截至2023年12月31日，我們大約有1.52021年計劃剩餘的10億產能。
17.每股收益信息
世邦魏理仕集團股東應佔每股基本收益和稀釋後收益的計算如下(以百萬美元為單位，不包括股票和每股數據)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 每股基本收益 | | | | | |
| 世邦魏理仕集團股東應佔淨收益 | $ | 986 | | | $ | 1,407 | | | $ | 1,837 | |
| 每股基本收益的加權平均發行股數 | 308,430,080 | | | 322,813,345 | | | 335,232,840 | |
| 世邦魏理仕集團股東每股基本收益 | $ | 3.20 | | | $ | 4.36 | | | $ | 5.48 | |
| | | | | |
| 稀釋後每股收益 | | | | | |
| 世邦魏理仕集團股東應佔淨收益 | $ | 986 | | | $ | 1,407 | | | $ | 1,837 | |
| 每股基本收益的加權平均發行股數 | 308,430,080 | | | 322,813,345 | | | 335,232,840 | |
| 或有可發行股份的攤薄效應 | 4,120,862 | | | 4,882,770 | | | 4,484,561 | |
| | | | | |
| 稀釋後每股收益的加權平均流通股 | 312,550,942 | | | 327,696,115 | | | 339,717,401 | |
| 世邦魏理仕集團股東每股攤薄收益 | $ | 3.15 | | | $ | 4.29 | | | $ | 5.41 | |
截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日的年度，338,711, 1,312,197和186,241或有可發行股份分別被排除在每股攤薄收益的計算之外，因為它們被計入將具有反攤薄效果。
18.與客户簽訂合同的收入
我們負責營收。 根據主題606與客户聯繫。收入在承諾的服務轉讓給我們的客户時或作為控制權轉移給我們的客户時確認，金額反映了我們預期有權獲得的對價，以換取這些服務。
分類收入
下表按服務類型和(或)細分(百萬美元)對與客户的合同收入進行了分類：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至2023年12月31日的年度 |
| 諮詢
信息服務 | | 全球
工作場所
解決方案 | | 房地產
投資 | | 公司，
其他和淘汰 | | 已整合 |
| 話題606收入： | | | | | | | | | |
| 設施管理 | $ | — | | | $ | 15,205 | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 15,205 | |
| 項目管理 | — | | | 7,310 | | | — | | | — | | | 7,310 | |
| 諮詢租賃 | 3,503 | | | — | | | — | | | 3 | | | 3,506 | |
| 諮詢銷售 | 1,611 | | | — | | | — | | | — | | | 1,611 | |
| 物業管理 | 1,928 | | | — | | | — | | | (20) | | | 1,908 | |
| 估值 | 716 | | | — | | | — | | | — | | | 716 | |
商業抵押貸款發放 (1) | 138 | | | — | | | — | | | — | | | 138 | |
貸款服務 (2) | 73 | | | — | | | — | | | — | | | 73 | |
| 投資管理 | — | | | — | | | 592 | | | — | | | 592 | |
| 開發服務 | — | | | — | | | 345 | | | — | | | 345 | |
| 主題606收入 | 7,969 | | | 22,515 | | | 937 | | | (17) | | | 31,404 | |
| 超出主題606收入範圍： | | | | | | | | | |
| 商業抵押貸款發放 | 286 | | | — | | | — | | | — | | | 286 | |
| 還本付息 | 244 | | | — | | | — | | | — | | | 244 | |
開發服務(3) | — | | | — | | | 15 | | | — | | | 15 | |
| 超出主題範圍的總計606收入 | 530 | | | — | | | 15 | | | — | | | 545 | |
| 總收入 | $ | 8,499 | | | $ | 22,515 | | | $ | 952 | | | $ | (17) | | | $ | 31,949 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至2022年12月31日的年度 |
| 諮詢
信息服務 | | 全球
工作場所
解決方案 | | 房地產
投資 | | 公司，
其他和淘汰 | | 已整合 |
| 話題606收入： | | | | | | | | | |
| 設施管理 | $ | — | | | $ | 15,201 | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 15,201 | |
| 項目管理 | — | | | 4,650 | | | — | | | — | | | 4,650 | |
| 諮詢租賃 | 3,872 | | | — | | | — | | | 3 | | | 3,875 | |
| 諮詢銷售 | 2,523 | | | — | | | — | | | — | | | 2,523 | |
| 物業管理 | 1,849 | | | — | | | — | | | (19) | | | 1,830 | |
| 估值 | 765 | | | — | | | — | | | — | | | 765 | |
商業抵押貸款發放 (1) | 274 | | | — | | | — | | | — | | | 274 | |
貸款服務 (2) | 57 | | | — | | | — | | | — | | | 57 | |
| 投資管理 | — | | | — | | | 595 | | | — | | | 595 | |
| 開發服務 | — | | | — | | | 404 | | | — | | | 404 | |
| 主題606收入 | 9,340 | | | 19,851 | | | 999 | | | (16) | | | 30,174 | |
| 超出主題606收入範圍： | | | | | | | | | |
| 商業抵押貸款發放 | 289 | | | — | | | — | | | — | | | 289 | |
| 還本付息 | 254 | | | — | | | — | | | — | | | 254 | |
開發服務(3) | — | | | — | | | 111 | | | — | | | 111 | |
| 超出主題範圍的總計606收入 | 543 | | | — | | | 111 | | | — | | | 654 | |
| 總收入 | $ | 9,883 | | | $ | 19,851 | | | $ | 1,110 | | | $ | (16) | | | $ | 30,828 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至2021年12月31日的年度 |
| 諮詢
信息服務 | | 全球
工作場所
解決方案 | | 房地產
投資 | | 公司，
其他和淘汰 | | 已整合 |
| 話題606收入： | | | | | | | | | |
| 設施管理 | $ | — | | | $ | 14,167 | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 14,167 | |
| 項目管理 | — | | | 2,932 | | | — | | | — | | | 2,932 | |
| 諮詢租賃 | 3,306 | | | — | | | — | | | 2 | | | 3,308 | |
| 諮詢銷售 | 2,790 | | | — | | | — | | | — | | | 2,790 | |
| 物業管理 | 1,739 | | | — | | | — | | | (22) | | | 1,717 | |
| 估值 | 733 | | | — | | | — | | | — | | | 733 | |
商業抵押貸款發放 (1) | 314 | | | — | | | — | | | — | | | 314 | |
貸款服務 (2) | 43 | | | — | | | — | | | — | | | 43 | |
| 投資管理 | — | | | — | | | 556 | | | — | | | 556 | |
| 開發服務 | — | | | — | | | 390 | | | — | | | 390 | |
| 主題606收入 | 8,925 | | | 17,099 | | | 946 | | | (20) | | | 26,950 | |
| 超出主題606收入範圍： | | | | | | | | | |
| 商業抵押貸款發放 | 388 | | | — | | | — | | | — | | | 388 | |
| 還本付息 | 262 | | | — | | | — | | | — | | | 262 | |
開發服務(3) | — | | | — | | | 146 | | | — | | | 146 | |
| 超出主題範圍的總計606收入 | 650 | | | — | | | 146 | | | — | | | 796 | |
| 總收入 | $ | 9,575 | | | $ | 17,099 | | | $ | 1,092 | | | $ | (20) | | | $ | 27,746 | |
________________________________________________________________________________________________________________________________________
(1)我們通過為與第三方貸方聯繫的借款人安排融資來賺取費用。此類費用屬於主題606的範圍。
(2)從我們不持有抵押貸款服務權的服務合同中賺取的貸款服務費屬於主題606的範圍。
(3)開發服務的範圍外收入是指主題842範圍內銷售型租賃轉讓的銷售利潤。
合同資產和負債
我們的合同資產總額為美元517.42000萬(美元)442.9 其中百萬是當前的）和美元529.12000萬(美元)391.6 分別截至2023年和2022年12月31日，其中百萬美元為當前）。截至2023年12月31日止年度，我們的合同資產減少了美元11.7 百萬美元，屬於我們的房地產投資和諮詢服務部門。
我們的合同負債總額為美元304.32000萬(美元)297.6 其中百萬是當前的）和美元284.32000萬(美元)276.3其中，截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日)。在截至2023年12月31日的年度內，我們確認的收入為232.7截至2022年12月31日，合同責任餘額中包括的2.8億美元。
合同費用
我們將美元大寫39.81000萬，$29.91000萬美元和300萬美元84.9在截至2023年、2023年、2022年和2021年12月31日的年度內，分別支付了1.6億歐元的過渡成本。我們記錄了攤銷的過渡成本為#美元。36.71000萬，$42.11000萬美元和300萬美元40.3在截至2023年、2022年、2022年和2021年12月31日的年度內，分別為2.5億美元。
19.細分市場
我們圍繞以下方面組織我們的運營，並公開報告我們的財務業績，三全球業務細分：(1)全球諮詢服務；(2)全球職場解決方案；(3)房地產投資。此外，我們還有一個“公司、其他和淘汰”部分。我們的公司部門主要包括公司總部、高級管理人員和某些其他核心職能的成本。我們跟蹤我們在“其他”的戰略性非核心非控制股權投資，該投資被視為經營部門，並與公司一起報告，因為它不符合作為單獨的應報告部門列報的彙總標準。這些活動不會分配給其他業務部門。公司和其他還包括與部門間收入相關的抵銷。
分部營業利潤(SOP)是向首席運營決策標誌(CODM)報告的衡量標準，目的是為每個分部分配資源和評估每個分部的業績做出決策。分部營業利潤是指收益，包括應佔非控股權益的金額，扣除淨利息支出、註銷已清償債務的融資成本、所得税、折舊和攤銷以及與下列相關的調整：某些附帶權益激勵補償支出(沖銷)以與相關收入的時間相一致，對在此期間出售的在Telford收購(購買會計)中收購的房地產資產進行的公允價值調整，與法人實體重組、效率和削減成本舉措、整合和其他與收購相關的成本、與Telford的消防安全補救努力相關的撥備、以及與將對未合併子公司的投資重新計量為截至收購剩餘控股權之日的公允價值相關的一次性收益。此指標不包括公司間接費用的影響，因為這些成本在公司和其他項下報告。
按分類彙總的財務信息如下(單位：百萬美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 收入 | | | | | |
| 諮詢服務 | $ | 8,499 | | | $ | 9,883 | | | $ | 9,575 | |
| 全球工作場所解決方案 | 22,515 | | | 19,851 | | | 17,099 | |
| 房地產投資 | 952 | | | 1,110 | | | 1,092 | |
公司、其他和消除 (1) | (17) | | | (16) | | | (20) | |
| 總收入 | $ | 31,949 | | | $ | 30,828 | | | $ | 27,746 | |
| | | | | |
| 折舊及攤銷 | | | | | |
| 諮詢服務 | $ | 289 | | | $ | 311 | | | $ | 311 | |
全球工作場所解決方案 (2) | 262 | | | 253 | | | 159 | |
| 房地產投資 | 15 | | | 16 | | | 27 | |
| 公司、其他和消除 | 56 | | | 33 | | | 29 | |
| 折舊及攤銷總額 | $ | 622 | | | $ | 613 | | | $ | 526 | |
| | | | | |
| 來自未合併子公司的股權收入（損失） | | | | | |
| 諮詢服務 | $ | 4 | | | $ | 15 | | | $ | 25 | |
| 全球工作場所解決方案 | 1 | | | 1 | | | 2 | |
| 房地產投資 | 216 | | | 380 | | | 555 | |
| 公司、其他和消除 | 27 | | | (167) | | | 37 | |
| 來自未合併子公司的總股權收入 | $ | 248 | | | $ | 229 | | | $ | 619 | |
| | | | | |
| 分部經營溢利 | | | | | |
| 諮詢服務 | $ | 1,364 | | | $ | 1,910 | | | $ | 2,063 | |
| 全球工作場所解決方案 | 1,006 | | | 899 | | | 708 | |
| 房地產投資 | 239 | | | 518 | | | 520 | |
| 可報告分部營業利潤總額 | $ | 2,609 | | | $ | 3,327 | | | $ | 3,291 | |
________________________________________________________________________________________________________________________________________
(1)沖銷指與其他經營分部交易的收入。參見注18。
(2)不包括$46.41000萬，$52.71000萬美元和300萬美元52.2 截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度，客户外包安排中使用的車輛融資租賃攤銷和隨附綜合運營報表收入成本細目中記錄的過渡成本攤銷分別為百萬美元。
可報告分部營業利潤總額與淨利潤的對賬如下（單位：百萬美元）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 世邦魏理仕集團的淨收入。 | $ | 986 | | | $ | 1,407 | | | $ | 1,837 | |
| 可歸於非控股權益的淨收入 | 41 | | | 17 | | 5 |
| 淨收入 | 1,027 | | | 1,424 | | 1,842 |
| 淨利潤增加（減少）的調整： | | | | | |
| 折舊及攤銷 | 622 | | | 613 | | | 526 | |
| 資產減值 | — | | | 59 | | | — | |
| 扣除利息收入後的利息支出 | 149 | | | 69 | | | 50 | |
| 註銷已清償債務的融資成本 | — | | | 2 | | | — | |
| 所得税撥備 | 250 | | | 234 | | | 568 | |
| 承擔利息激勵補償（逆轉）費用，以與相關收入的時間保持一致 | (7) | | | (4) | | | 50 | |
| 公允價值調整對期間出售的在Telford收購(購買會計)中獲得的房地產資產的影響 | — | | | (5) | | | (6) | |
| 與法人機構重組有關的費用 | 13 | | | 13 | | | — | |
| 與收購相關的整合和其他成本 | 62 | | | 40 | | | 44 | |
| 與效率和成本削減計劃相關的成本 | 159 | | | 118 | | | — | |
與特爾福德消防安全補救工作相關的規定 (1) | — | | | 186 | | | — | |
與將未合併子公司的投資重新計量至收購剩餘控股權益之日的公允價值相關的一次性收益 | (34) | | | — | | | — | |
| 企業和其他損失，包括抵消 | 368 | | | 578 | | | 217 | |
| 可報告分部營業利潤總額 | $ | 2,609 | | | $ | 3,327 | | | $ | 3,291 | |
________________________________________________________________________________________________________________________________________
(1)有關其他信息，請參閲附註22。
我們的主要經營決策者沒有按分部提供總資產信息，因此，不會按分部衡量或分配總資產。因此，我們尚未按分部披露任何資產信息。
地理信息
下表中的收入根據提供服務的國家/地區分配（單位：百萬美元）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 收入 | | | | | |
| 美國 | $ | 17,458 | | | $ | 17,464 | | | $ | 15,700 | |
| 英國 | 4,393 | | | 4,084 | | | 3,618 | |
| 所有其他國家/地區 | 10,098 | | | 9,280 | | | 8,428 | |
| 總收入 | $ | 31,949 | | | $ | 30,828 | | | $ | 27,746 | |
20.關聯方交易
隨附的合併資產負債表包括向關聯方（主要是我們高管以外的員工）提供的貸款美元732.51000萬美元和300萬美元600.1 截至2023年12月31日和2022年12月31日，分別為百萬。這些貸款中的大部分是與收購和預付佣金以及向員工發放的預付保留和招聘獎勵有關的簽約和保留獎金。這些貸款的本金金額不同，利率高達 7.00年利率%，到2033年在不同的日期到期。
有關REI部門的關聯方收入和應收賬款披露的更多細節，請參閲附註10。
21.重組活動
在2022年第三季度，我們推出了一些成本和運營效率計劃，以進一步提高公司在經濟低迷時的彈性，同時支持支持未來增長的持續運營平臺投資。提高效率的舉措包括簡化管理和勞動力結構、合理佔用空間和減少某些第三方開支。基於現金的費用主要與員工離職福利、租賃和某些合同退出成本以及專業費用有關。作為我們租賃終止活動的一部分，非現金費用主要與租賃和相關資產的加速折舊和減記有關，但部分被租賃負債的解除所抵消。截至2023年3月31日，這些計劃已基本執行。
下表列出了各部門發生的費用詳情(以百萬美元為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至2023年12月31日的年度 |
| 諮詢
服務 | | 全球
工作場所
解決方案 | | 房地產
投資 | | 公司 | | 已整合 |
| 員工離職福利 | $ | 26 | | | $ | 32 | | | $ | 13 | | | $ | 11 | | | $ | 82 | |
| 租賃退出成本 | 39 | | | 1 | | | 4 | | | 1 | | | 45 | |
| 專業費用和其他費用 | 7 | | | 19 | | | 4 | | | 2 | | | 32 | |
| 小計 | 72 | | | 52 | | | 21 | | | 14 | | | 159 | |
| 折舊費用 | 6 | | | — | | | 3 | | | — | | | 9 | |
| 總計 | $ | 78 | | | $ | 52 | | | $ | 24 | | | $ | 14 | | | $ | 168 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至2022年12月31日的年度 |
| 諮詢
服務 | | 全球
工作場所
解決方案 | | 房地產
投資 | | 公司 | | 已整合 |
| 員工離職福利 | $ | 33 | | | $ | 20 | | | $ | 9 | | | $ | 19 | | | $ | 81 | |
| 租賃退出成本 | 10 | | | 3 | | | — | | | — | | | 13 | |
| 專業費用和其他費用 | 3 | | | 5 | | | 3 | | | 13 | | | 24 | |
| 小計 | 46 | | | 28 | | | 12 | | | 32 | | | 118 | |
| 折舊費用 | 5 | | | 3 | | | — | | | — | | | 8 | |
| 總計 | $ | 51 | | | $ | 31 | | | $ | 12 | | | $ | 32 | | | $ | 126 | |
下表顯示了與主要現金費用相關的期末負債餘額（單位：百萬美元）：
| | | | | | | | | | | |
| 員工離職福利 | | 專業費用 |
| 2022年1月1日的餘額 | $ | — | | | $ | — | |
| 已發生的費用 | 82 | | | 23 | |
| 已支付款項 | (45) | | | (13) | |
| 2022年12月31日的餘額 | 37 | | | 10 | |
| 已發生的費用 | 82 | | | 32 | |
| 已支付款項 | (106) | | | (42) | |
2023年12月31日的餘額 | $ | 13 | | | $ | — | |
與僱員離職福利有關的期末結餘列入“應付報酬和僱員福利”，與專業費用和其他費用有關的結餘列入所附合並資產負債表的“應付帳款和應計費用”。在產生的總費用中，扣除折舊費用後為#美元。17.41000萬美元和300萬美元33.41000萬美元包括在“收入成本”項下，以及#美元133.01000萬美元和300萬美元84.12023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日終了年度合併業務報表中的“業務、行政和其他”細目中分別列有1000萬美元。
我們做到了不是在截至2021年12月31日的年度內，T產生重大重組費用。
22.德爾福消防安全補救措施
2022年4月28日，Telford Homees簽署了英國政府不具約束力的消防安全承諾(Pledge)，以遵守2022年建築安全法案(BSA)。BSA推出了與建築安全和修復歷史建築安全缺陷相關的新法律，有效地要求開發商修復某些存在嚴重消防安全問題的建築。BSA還追溯修訂了1972年的《缺陷房屋法》(DPA)，允許在30年的時效期限內對2022年6月28日之前建成的住宅提出索賠。英國政府此前設立了建築安全基金(BSF)和鋁複合材料(ACM)基金，該基金的申請者將由政府提供資金，以便在滿足某些標準的情況下補救某些消防安全缺陷。2023年3月16日，德爾福住宅與英國政府達成了一項具有法律約束力的協議，根據該協議，德爾福住宅將(1)負責對所有特爾福德住宅(過去30年在英格蘭建造的高度在11米或以上的建築(範圍內建築))執行或資助與某些生命關鍵消防安全問題有關的補救工作，以及(2)從政府支持的建築安全基金(BSF)和鋁複合材料(ACM)基金中撤回德爾福住宅開發的建築，或償還政府資金用於修復範圍內建築的費用。
我們認為，根據《承諾》和具有法律約束力的協議，有義務歸因於過去發生的事件，包括追溯建築消防安全法規變化的結果。在截至2023年12月31日的一年中，管理層在內部和外部專家的協助下，基本上敲定了需要進行一定程度補救的範圍內建築的確定。我們認為大約有79棟建築在範圍內，而此前被認為有風險的建築有84棟。
隨附的綜合資產負債表包括估計的責任約為$192.11000萬美元(其中82.2(當時為百萬美元)和$185.91000萬美元(其中51.6截至2023年12月31日、2023年和2022年，分別與補救工作有關。這個流動負債包括與我們計劃在一年內進行的修復活動相關的估計，以及英國政府已經通過BSF為修復特爾福德建造的建築支付或量化的淨金額。剩餘餘額是特爾福德內部團隊和/或第三方專家為範圍內剩餘建築編制的估計數。2023年期間總結餘增加的主要原因是匯率變動，但被2023年開展工作所產生的費用部分抵消。在截至2023年12月31日的一年中，我們沒有記錄任何額外的撥備，因為上述餘額仍然是我們對與整體補救工作相關的未來損失的最佳估計。2023年，我們沒有出現任何與這項工作相關的重大現金外流。
在管理層沒有對某些建築物進行全面的成本評估的情況下，使用現有的最佳數據來估計負債，這些數據包括(I)行業數據，(Ii)對消防安全評估(也稱為PAS評估，包括外牆建築的火災風險評估)確定的特定建築物的補救工作範圍應用的某些成本假設，以及(Iii)分包商的投標。我們應用了通貨膨脹係數來考慮將執行補救工作的延長時間段、與致力於此補救工作的內部團隊相關的直接成本的估計以及用於考慮未知補救成本的應急費用。
範圍內建築的估計修復成本是主觀的、高度複雜的，並取決於特爾福德住房公司控制之外的許多變量。這些包括但不限於每棟建築的個別修復要求、完成修復所需的時間、建築或修復材料的成本、建築材料的可用性、修復過程中可能發現的可能需要增加工作的發現、調查成本、合格消防安全工程師的可用性、潛在的業務中斷成本、潛在的變更或新法規和監管批准。我們將繼續評估在補救過程中獲得的新信息，並相應地調整我們的估計負債。
23.後續事件
2024年2月5日，我們宣佈達成一項最終協議，從私人投資公司阿靈頓資本合夥公司手中收購美國聯邦政府工程服務、基地支持運營和設施維護的領先提供商強生全球服務公司。對價包括(1)初始購買價#美元。8001000萬美元，在收購完成時以現金支付，外加(Ii)最高可達$的潛在收益2502027年，根據收購的業務達到一定的業績門檻，以現金形式支付。收購預計將於2024年第一季度完成，條件是獲得適用的監管許可並滿足其他慣常完成條件。
第九條報告會計和財務信息披露與會計人員的變更和分歧。
沒有。
項目9A包括控制措施和程序。
管理層關於財務報告內部控制的報告
管理層負責建立和維持對財務報告的充分內部控制(如1934年修訂的《證券交易法》(《交易法》)第13a-15(F)和15d-15(F)條所界定)。在董事會的監督下，公司管理層在首席執行官和首席財務官的參與下，使用特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會發布的內部控制-綜合框架(2013)框架，評估了截至2023年12月31日公司財務報告內部控制的有效性。公司對財務報告的內部控制包括符合以下條件的政策和程序：
(1)與保持合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄有關；
(2)提供合理保證，確保按需要記錄交易，以便按照普遍接受的會計原則編制財務報表，並確保公司的收支僅按照公司管理層和董事的授權進行；以及
(3)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權獲得、使用或處置公司資產的行為。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評價的預測都有可能會因為條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。
根據這一框架下的評估，管理層得出結論，公司對財務報告的內部控制自2023年12月31日起有效。
該公司截至2023年12月31日的財務報告內部控制的有效性已由獨立註冊會計師事務所畢馬威有限責任公司審計，該報告載於本報告第54頁。
披露控制和程序
我們的首席執行官和首席財務官(“核證官”)已經對截至2023年12月31日我們的披露控制和程序(如交易法第13a-15(E)和15d-15(E)規則所定義)的設計和運作的有效性進行了評估。基於這一評估，我們的認證人員得出結論，我們的披露控制和程序自2023年12月31日起有效。
《交易所法案》第13a-15條要求我們對截至本年度報告所涵蓋期間結束時我們的披露控制和程序的有效性進行評估，我們有促進這一點的披露政策。這項評估旨在確保所有公司披露的信息在所有重大方面都是完整和準確的。評估還旨在確保累積美國證券交易委員會報告中需要披露的所有信息並將其傳達給管理層，以便及時就所需披露做出決定，並在美國證券交易委員會規則和表格規定的時間內以規定的方式記錄、處理、彙總和報告。任何控制和程序，無論設計和操作得多麼好，都只能為實現預期的控制目標提供合理的保證。我們的首席執行官和首席財務官監督並參與了此次評估，他們得到了我們披露委員會成員的協助。我們的披露委員會由我們的總法律顧問、我們的首席會計官、我們的重要業務部門的高級官員和其他精選員工組成。
財務報告內部控制的變化
在截至2023年12月31日的財政季度內，我們對財務報告的內部控制沒有發生任何變化，這些變化已經或合理地可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響。
項目9B.附件及其他資料。
在.期間截至的三個月2023年12月31日, 我們的高級職員或董事都沒有領養或已終止任何購買或出售我們證券的合同、指示或書面計劃，旨在滿足規則10b5-1(C)或任何“非規則10b5-1交易安排”的肯定辯護條件。.
項目9 C. 關於阻止檢查的外國司法管轄區的披露
沒有。
第三部分
項目10.董事、高管和公司治理。
本公司2024年股東周年大會的最終委託書中的“當選董事”、“公司治理”、“執行管理層”和“股票所有權”等標題下的信息在此併入作為參考。委託書將在截至2023年12月31日的財年後120天內提交給美國證券交易委員會。
我們正在提交首席執行官和首席財務官根據薩班斯-奧克斯利法案第302節要求的證明，作為本年度財務報告的證物。
項目11. 高管薪酬
本公司2024年股東周年大會的最終委託書中“公司治理”、“薪酬討論與分析”和“高管薪酬”等標題下包含的信息僅供參考。
第12項：某些實益所有人和管理層的擔保所有權及相關股東事項。
本公司2024年股東周年大會的最終委託書中“股票所有權”標題下所包含的信息以參考方式併入本文。
股權薪酬計劃信息
下表彙總了截至2023年12月31日我們的股權薪酬計劃的相關信息。所有未完成的獎項都與我們的A類普通股有關。
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 行使未償還期權、認股權證及權利時將發行的證券數目 ( a ) | | 未償還期權、權證和權利的加權平均行權價 ( b ) | | 根據股權補償計劃未來可供發行的證券數量(不包括(A)欄所反映的證券) ( c ) |
證券持有人批准的股權補償計劃(1) | 9,466,626 | | | $ | — | | | 9,040,592 | |
| 未經證券持有人批准的股權補償計劃 | — | | | — | | | — | |
| 總計 | 9,466,626 | | | $ | — | | | 9,040,592 | |
________________________________________________________________________________________________________________________________________
(1)包括根據我們的2019年股權激勵計劃(2019年計劃)和我們的2017年股權激勵計劃(2017計劃)發佈的限制性股票單位(RSU)。我們的2017年計劃於2019年5月終止，與2019年計劃的通過有關。我們不能根據2017年計劃頒發任何進一步的獎勵。
此外，還有：
•上表中的數字包括：
◦5,491,187個屬於績效歸屬性質的RSU，表中的數字反映瞭如果所有基於績效的目標都得到滿足，可能會發出的最大RSU數量，以及
◦3975,439個RSU是自然界中的時間歸屬。
項目13. 某些關係和關聯交易，以及董事獨立性。
2024年股東年度會議最終委託聲明中“選舉董事”、“公司治理”和“關聯方交易”標題下包含的信息通過引用併入本文。
項目14.主要會計費和服務費。
我們2024年股東年度會議最終委託聲明中“審計和其他費用”標題下包含的信息通過引用併入本文。
第四部分
項目15.清單、展品和財務報表附表。
1.財務報表
看見合併財務報表和財務報表明細表索引位於本報告第50頁。
2.財務報表明細表
看見附表II位於本報告第115頁。
3.陳列品
看見展品索引位於本報告第116頁。
項目16.表格10-K摘要。
不適用。
世邦魏理仕集團有限公司
附表二-估值及合資格賬目
(百萬美元)
| | | | | |
| 壞賬準備 |
| 平衡，2020年12月31日 | $ | 95 | |
| 附加：從費用中收取費用 | 18 | |
| 扣除：核銷、付款和其他 | 16 | |
| 平衡，2021年12月31日 | 97 | |
| 附加：從費用中收取費用 | 17 | |
| 扣除：核銷、付款和其他 | 22 | |
| 平衡，2022年12月31日 | 92 | |
| 附加：從費用中收取費用 | 34 | |
| 扣除：核銷、付款和其他 | 24 | |
| 平衡，2023年12月31日 | $ | 102 | |
展品索引
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 以引用方式併入 |
展品
不是的。 | 展品説明 | 表格 | 美國證券交易委員會文號 | 展品 | 提交日期 | 已歸檔
特此聲明 |
| 2.1 | 由William Investments Limited、文件所列個別賣方、世邦魏理仕控股有限公司、世邦魏理仕英國收購有限公司及世邦魏理仕集團有限公司簽訂，日期為2013年11月12日的股份出售協議。 | 8-K | 001-32205 | 1.01 | 11/13/2013 | |
| 2.2 | 股票和資產購買協議，日期為2015年3月31日，由江森自控公司和世邦魏理仕公司簽署。 | 8-K | 001-32205 | 2.1 | 04/03/2015 | |
| 2.3 | 收購協議，日期為2021年7月26日，由Turner&Townsen Partners LLP、世邦魏理仕泰坦收購有限公司、世邦魏理仕集團有限公司簽署。 | 8-K | 001-32205 | 2.1 | 07/29/2021 | |
| 2.4 | 修訂和重新簽署的變更協議，日期為2021年11月9日，由Turner&Townsen Partners LLP、世邦魏理仕泰坦收購有限公司、世邦魏理仕集團和特納湯森控股有限公司簽署 | 10-K | 001-32205 | 2.4 | 03/01/2022 | |
| 3.1 | 修訂和重訂世邦魏理仕集團註冊證書。 | 8-K | 001-32205 | 3.1 | 05/23/2018 | |
| 3.2 | 修訂和重新制定世邦魏理仕集團章程。 | 8-K | 001-32205 | 3.1 | 11/17/2023 | |
| 4.1 | 世邦魏理仕集團A類普通股股票格式。 | 10-Q | 001-32205 | 4.1 | 08/09/2017 | |
| 4.2(a) | 作為受託人的世邦魏理仕集團公司、世邦魏理仕服務公司、世邦魏理仕服務公司的某些子公司和富國銀行全國協會之間的契約，日期為2013年3月14日 | 10-Q | 001-32205 | 4.4(a) | 05/10/2013 | |
| 4.2(b) | 第四份補充契約，日期為2015年8月13日，由世邦魏理仕服務公司、世邦魏理仕集團、世邦魏理仕服務公司的某些子公司和富國銀行全國協會作為受託人，發行2026年到期的4.875%優先債券，包括2026年到期的4.875優先債券的形式 | 8-K | 001-32205 | 4.2 | 08/13/2015 | |
4.2(c) | 第七份補充契約，日期為2021年3月18日，由世邦魏理仕集團公司、世邦魏理仕服務公司、其中指定的世邦魏理仕服務公司的某些子公司和受託人全國富國銀行協會共同簽署，發行2031年到期的2.500%優先債券，包括2031年到期的2.500%優先債券 | 8-K | 001-32205 | 4.2 | 03/18/2021 | |
4.2(d) | 第八份補充契約，日期為2023年6月23日，由世邦魏理仕集團公司、世邦魏理仕服務公司和計算機股份信託公司全國協會作為富國銀行的繼任者，作為受託人發行2034年到期的5.950%優先債券，包括2034年到期的5.950%優先債券的形式 | 8-K | 001-32205 | 4.2 | 06/23/2023 | |
| 4.3 | 證券説明 | 10-K | 001-32205 | 4.3 | 03/02/2020 | |
| 10.1 | 信貸協議，日期為2023年7月10日，由世邦魏理仕集團公司、世邦魏理仕服務公司、Relam阿姆斯特丹控股公司、貸款方和作為行政代理的全國富國銀行達成 | 8-K | 001-32205 | 10.1 | 07/10/2023 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 以引用方式併入 |
展品
不是的。 | 展品説明 | 表格 | 美國證券交易委員會文號 | 展品 | 提交日期 | 已歸檔
特此聲明 |
| 10.2 | 日期為2023年7月10日的擔保協議，由阿姆斯特丹Relam Holdings B.V.、世邦魏理仕服務公司、世邦魏理仕集團和富國銀行全國協會作為行政代理 | 8-K | 001-32205 | 10.2 | 07/10/2023 | |
| 10.3 | 循環信貸協議，日期為2022年8月5日，由世邦魏理仕集團、世邦魏理仕服務公司、貸款方、開證行和作為行政代理的全國富國銀行達成 | 8-K | 001-32205 | 10.2 | 08/08/2022 | |
| 10.4 | 日期為2023年5月3日的循環信貸協議的第1號修正案，日期為2022年8月5日，由世邦魏理仕集團、世邦魏理仕服務公司、貸款方、開證行和作為行政代理的富國銀行全國協會簽署 | 10-Q | 001-32205 | 10.1 | 07/27/2023 | |
| 10.5 | 持有擔保協議，日期為2022年8月5日，由世邦魏理仕集團、世邦魏理仕服務公司和富國銀行全國協會作為行政代理簽訂。 | 8-K | 001-32205 | 10.3 | 08/08/2022 | |
| 10.6 | 世邦魏理仕集團高管獎金計劃+ | 8-K | 001-32205 | 10.1 | 03/08/2021 | |
| 10.7 | 董事及高級職員彌償協議格式+ | 8-K | 001-32205 | 10.1 | 12/08/2009 | |
| 10.8 | 董事及高級職員彌償協議格式+ | 10-Q | 001-32205 | 10.3 | 05/10/2016 | |
| 10.9 | 世邦魏理仕集團2017年股權激勵計劃+ | S-8 | 333-218113 | 99.1 | 05/19/2017 | |
| 10.10 | 世邦魏理仕集團修訂和重啟2019年股權激勵計劃+ | S-8 | 333-26594 | 99.1 | 05/27/2022 | |
| 10.11 | 世邦魏理仕集團2019年股權激勵計劃(時間背心)授予通知和限制性股票單位協議的格式 | 10-K | 001-32205 | 10.23 | 03/01/2022 | |
| 10.12 | 世邦魏理仕集團2019年股權激勵計劃(業績背心)授予通知和限制性股票單位協議的格式 | 10-K | 001-32205 | 10.24 | 03/01/2022 | |
| 10.13 | 世邦魏理仕集團2019年股權激勵計劃(非員工董事)授予通知和限制性股票單位協議格式 | 10-K | 001-32205 | 10.25 | 03/01/2022 | |
| 10.14 | 世邦魏理仕遞延薪酬計劃，2019年1月1日生效+ | 10-K | 001-32205 | 10.22 | 03/01/2019 | |
| 10.15 | 世邦魏理仕收養協議+ | | | | | X |
| 10.16 | 世邦魏理仕集團公司修訂和重述高級管理人員控制和遣散計劃變更，包括指定函形式+ | 10-Q | 001-32205 | 10.1 | 10/29/2020 | |
| 10.17 | 限制性服裝協議形式+ | 10-K | 001-32205 | 10.33 | 03/01/2018 | |
| 10.18 | 世邦魏理仕公司（CBRE，Inc.）簽署的信函協議，日期為2021年7月28日和艾瑪·吉亞馬蒂諾+ | 10-Q | 001-32205 | 10.3 | 07/30/2021 | |
| 10.19 | 限制性可卡因協議形式+ | 10-Q | 001-32205 | 10.4 | 07/30/2021 | |
| 10.20 | 世邦魏理仕公司（CBRE，Inc.）簽署的信函協議，日期為2022年2月23日和Chandra Dhandapani + | 10-K | 001-32205 | 10.34 | 03/01/2022 | |
| 10.21 | 世邦魏理仕集團有限公司於2023年1月20日簽訂的分居協議和邁克爾·J·拉菲特+ | 10-K | 001-32205 | 10.33 | 02/27/2023 | |
| 21 | 世邦魏理仕集團公司的子公司 | | | | | X |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 以引用方式併入 |
展品
不是的。 | 展品説明 | 表格 | 美國證券交易委員會文號 | 展品 | 提交日期 | 已歸檔
特此聲明 |
| 22.1 | 世邦魏理仕集團有限公司的子公司發行人和擔保人'已登記債務 | | | | | X |
| 23.1 | 獨立註冊會計師事務所的同意 | | | | | X |
| 31.1 | 根據依照2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條通過的1934年《證券交易法》第13a-14(A)條對首席執行官的證明 | | | | | X |
| 31.2 | 根據根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條通過的1934年《證券交易法》第13a-14(A)條對首席財務官的證明 | | | | | X |
| 32 | 根據U.S.C. 18對首席執行官和首席財務官的認證第1350條，根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第906條通過 | | | | | X |
| 97 | 世邦魏理仕集團公司修訂和重申有關某些高管薪酬的收回政策 | | | | | X |
| 101.INS | 內聯XBRL實例文檔(該實例文檔不會出現在交互數據文件中，因為其XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中) | | | | | X |
| 101.SCH | 內聯XBRL分類擴展架構文檔 | | | | | X |
| 101.CAL | 內聯XBRL分類擴展計算鏈接庫文檔 | | | | | X |
| 101.DEF | 內聯XBRL分類擴展定義Linkbase文檔 | | | | | X |
| 101.LAB | 內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase文檔 | | | | | X |
| 101.PRE | 內聯XBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔 | | | | | X |
| 104 | 封面交互數據文件(格式為內聯XBRL，包含在附件101中) | | | | | X |
________________________________________________________________________________________________________________________________________
+ 表示管理合同或補償安排
簽名
根據經修訂的1934年證券交易法第13或15（d）條的要求，登記人已正式促使以下籤署人代表其簽署本報告，並經正式授權。
| | | | | |
| 世邦魏理仕集團有限公司 |
| 註冊人 |
| |
| 日期：2024年2月20日 | /s/羅伯特·E.蘇倫蒂克 |
| Robert E.蘇蒂奇 董事會主席、總裁和 首席執行官 |
根據經修訂的1934年證券交易法的要求，本報告已由以下人員代表註冊人以所示的身份和日期簽署。
| | | | | | | | | | | | | | |
| 簽名 | | 標題 | | 日期 |
| | | | |
| /s/ BRANDON B.博茲 | | 董事 | | 2024年2月20日 |
| 布蘭登·B博茲 | | | | |
| | | | |
/s/ LINDSEY S. Caplan | | 首席會計官 | | 2024年2月20日 |
林賽·S Caplan | | (首席會計主任) | | |
| | | | |
| /s/ Beth F.科伯特 | | 董事 | | 2024年2月20日 |
| 貝絲·F科伯特 | | | | |
| | | | |
/s/艾瑪E.賈馬爾蒂諾 | | 首席財務官 | | 2024年2月20日 |
艾瑪·E賈馬蒂諾 | | (首席財務官) | | |
| | | | |
| /s/REGINARD H.吉亞德 | | 董事 | | 2024年2月20日 |
| 雷金納德·H·吉拉亞德 | | | | |
| | | | |
| /s/希拉D.古德曼 | | 董事 | | 2024年2月20日 |
| 希拉·D古德曼 | | | | |
| | | | |
| /s/EM布萊克·哈徹森 | | 董事 | | 2024年2月20日 |
| E.M.布萊克·哈奇森 | | | | |
| | | | |
| /s/克里斯托弗·T.珍妮 | | 董事 | | 2024年2月20日 |
| Christopher T.珍妮 | | | | |
| | | | |
| /s/傑拉爾多I.洛佩茲 | | 董事 | | 2024年2月20日 |
| 傑拉多·I·洛佩茲 | | | | |
| | | | |
| /s/蘇珊·米尼 | | 董事 | | 2024年2月20日 |
| 蘇珊·米尼 | | | | |
| | | | |
| /s/奧斯卡穆諾茲 | | 董事 | | 2024年2月20日 |
| 奧斯卡·穆尼奧斯 | | | | |
| | | | |
| /s/羅伯特·E.蘇倫蒂克 | | 董事會主席、總裁和 首席執行官 | | 2024年2月20日 |
| Robert E.蘇蒂奇 | | (首席行政主任) | | |
| | | | |
| /s/桑吉夫·亞伊尼克 | | 董事 | | 2024年2月20日 |
| 桑吉夫·亞伊尼克 | | | | |
