附錄 10.1

租賃的第一修正案

第一份租賃修正案（本 “修正案”）於1月2日製定並生效^和，2024年（“生效日期”），由特拉華州有限責任公司PDM 930 Unit, LLC和特拉華州公司Aerovate Therapeutics, Inc.（“租户”）及其之間。

演奏會

鑑於房東和租户是截至2021年8月6日的某些租約（“租約”）的當事方，該租約涉及佔地5,003平方英尺的房屋，位於大樓夾層的一部分，地址為馬薩諸塞州沃爾瑟姆市温特街920、930和940號（“大樓”），因為租約（“場所”）中對此類場所的描述更為明確。租約期限目前計劃於2024年11月30日到期。

鑑於房東和租户希望修改租約，將期限延長十三 (13) 個月，並修改此處規定的其他租賃條款。

協議

因此，現在，房東和租户特此達成以下協議，出於良好和寶貴的考慮，特此確認已收到並足夠：

I. 獨奏會。上述敍述是真實和正確的，並作為雙方協議的一部分納入。

2. 定義。本修正案中使用但未在此處定義的大寫術語應具有租賃中賦予此類術語的含義。

3.延期。特此將租賃期限再延長十三（13）個月，從2024年12月1日（“延期開始日期”）開始，到2025年12月31日（這將是新的 “期限到期日”）到期。自2024年12月1日起至2025年12月31日止的期限在本文中應稱為 “第一次延期期限”。除非本修正案中另有明確規定，否則租户在第一個延期期內對房屋的租賃應遵循延期開始日期之前生效的所有租賃條款和條件。

a. 在第一個延期期內，租户應根據以下時間表和其他租賃條款，在期限內每個日曆月的第一天提前按月等額向房東支付基本租金：

時期

年度基本租金

Monthlv 基本租金

2024 年 1 月 12 日-

2025 年 12 月 31 日 (13-

月期）

每年 230,138.00 美元（每可出租平方英尺 46.00 美元）

19,178.17 美元

b. 在第一個延期期內，租户應根據租賃條款，向房東租户按比例支付的超出納税基年應佔税款的税款、租户在超出運營費用基準年運營費用的所有運營費用中按比例分攤的份額，以及根據租賃條款應付的所有其他額外租金，作為額外租金支付。

4. 終止延期權。特此終止租約第22條規定的延期期權。因此，特此刪除第22條並宣佈無效，租户沒有其他權利延長或續訂租賃期限。

5. 原樣。房屋按照 “原樣” 租賃，房東沒有陳述或保證，除非租賃條款明確要求，否則在田納西州第一次延期期間，不得要求房東進行任何與租户佔用房屋有關的工作。

6. 批准。除非本協議中另有修改，否則本租約及其所有條款和規定應保持不變，並與最初的書面一樣具有完全的效力和效力。如果租賃條款與本修正案的規定之間存在任何衝突或不一致之處，則以本修正案的規定為準。各方特此保證並聲明，據其所知，(i) 截至本協議發佈之日，雙方已遵守租約的所有條款和條件；(ii) 租户無權向房東收取任何信貸、索賠、訴訟理由、抵消或類似的費用，或截至本協議發佈之日存在的年度基本租金；(iii) 未經房東事先書面同意，沒有任何受讓人，租約的轉租人或受讓人，或佔用或將來有權佔用房屋或任何部分的任何個人或公司其中，租户除外。本修正案對本協議各方及其各自的受益人、繼承人和受讓人具有約束力，並應為其利益提供保障。本修正案應視為已在馬薩諸塞州聯邦內執行和交付，房東和租户的權利和義務應根據馬薩諸塞州聯邦法律解釋和執行，並受其管轄。各方都合作起草和起草本修正案，因此，在本修正案的任何解釋中，均不得對任何一方進行同樣的解釋。如果本修正案中包含的任何一項或多項條款因任何原因被認定為無效、非法或不可執行，則此類無效、非法或不可執行性不應影響本修正案的任何其他條款，本修正案應被解釋為本修正案中從未包含此類無效、非法或不可執行的條款。

7. 經紀業務。租户和房東分別向對方聲明並保證，除世邦魏理仕新英格蘭分公司（“經紀人”）外，他們沒有與任何經紀人或代理商進行過任何交易，他們將根據單獨的協議獲得補償。雙方承諾為任何經紀人或代理人（經紀人除外）就本修正案或因違反上述擔保而提出的與本修正案或談判相關的任何賠償、佣金和費用進行辯護（由受賠方合理接受的律師）、支付、使其免受損害並賠償另一方。

為此，雙方已執行本修正案，自生效之日起生效，以昭信守。

房東：

PDM 930 UNIT, LLC

作者：PD Winter Street, LLC，其唯一成員

作者：/s/ 保羅 R. 馬庫斯

姓名：保羅 ·R· 馬庫斯

職位：執行委員會成員

AEROVATE 療法有限公司

作者：/s/ 本傑明 ·T· 達克

姓名：本傑明·T·達克

標題：總統

作者：/s/ 喬治·埃爾德里奇

姓名：喬治·埃爾德里奇

標題：財務主管