Peakstone Realty Trust（“PKST” 或 “公司”）是一家內部管理的上市房地產投資信託基金（“房地產投資信託基金”），擁有並運營高質量、新老式的投資組合，主要由單一租户的工業和辦公物業組成，這些投資組合位於不同的戰略增長市場。這些資產通常根據長期淨租賃協議出租給信譽良好的租户，合同租金上漲。該公司的財政年終為12月31日。

我們的運營合夥企業（“運營合夥企業”）PKST OP, L.P. 直接或間接擁有公司的所有資產。截至2024年3月31日，該公司擁有大約 91.8運營合夥企業中未償還的有限合夥權益普通單位的百分比（“OP單位”）。

截至2024年3月31日，該公司的全資投資組合包括 67 房產位於 22 各州，據報道 三 細分市場：工業（19 屬性）、辦公室（34 屬性）和其他（14 屬性）。

自公司在截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告中提交經審計的財務報表以來，公司的會計政策沒有重大變化。有關公司會計政策的更多信息，請參閲公司向美國證券交易委員會（“SEC”）提交的截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告。

隨附的公司未經審計的合併財務報表由管理層按應計制編制，並根據美國公認的會計原則（“GAAP”）編制，用於財務會計準則委員會（“FASB”）會計準則編纂（“ASC”）以及美國證券交易委員會規章制度中包含的中期財務信息。根據美國證券交易委員會的規章制度，年度財務報表所需的某些信息和腳註披露已被壓縮或排除。因此，未經審計的合併財務報表不包括GAAP要求的完整財務報表的所有信息和腳註。 未經審計的合併財務報表包括賬目和相關調整，管理層認為，這些賬目和調整屬於正常的經常性質，是公允列報公司中期財務狀況、經營業績和現金流所必需的。截至2024年3月31日的三個月的經營業績不一定代表截至2024年12月31日的財年的預期業績。這些未經審計的合併財務報表應與公司截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告中包含的合併財務報表及其附註一起閲讀。此外，請參閲公司截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告的 “風險因素” 部分中確定的風險因素。

為了使用庫存股法計算截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中攤薄後每股收益的加權平均已發行普通股，(i) 未歸還的限制性股票金額 的 131,094 和 200,419分別被排除在外，因為納入本來是反稀釋的；（ii）所有業務單位都被排除在外，因為它們不具有稀釋性。

收購房地產

在截至2024年3月31日的三個月中，該公司沒有收購任何房地產。

房地產的處置

在截至2024年3月31日的三個月中，公司出售了 四 房產價格約為 $79.5 百萬。 該公司確認的淨收益約為 $9.2 百萬，詳見下表：

2024年1月31日，該公司以美元的價格將位於愛荷華州約翰斯頓的辦公區物業出售給了現有租户的子公司30.0 百萬。關於此次出售，該公司發佈了 一年 $15.0百萬張期票，由租户擔保，維持投資級信用評級。由於該票據不計息，我們估算的年利率為 5.0%，因此記錄的折扣約為 $0.7百萬。截至2024年3月31日，該票據的餘額約為美元14.4百萬，在合併資產負債表上以 “其他資產” 的形式列報。公司確認的估算利息收入為 $0.1截至2024年3月31日的三個月，為百萬美元，在合併運營報表的 “其他收入（支出）” 中列報。

待售房地產

截至2024年3月31日， 一 其他分部房產符合待售的分類標準。

房地產減值

在存在減值指標的情況下，公司通過將資產的賬面金額與估計的未貼現現金流進行比較來評估其房地產資產的可收回性。當根據未貼現的現金流無法收回房地產資產的賬面金額時，公司將以賬面價值超過截至計量日房地產資產的估計公允價值的金額計算減值費用。

在截至2024年3月31日的三個月中，公司記錄的房地產減值準備金約為美元1.4百萬與之相關 一 符合待售分類標準的其他細分房產。減值是由房產的估計售價造成的，這影響了資產的可收回性。

房地產和收購的租賃無形資產

相應期間的無形資產和其他租賃成本的攤銷情況如下：

辦公室合資企業

2022年8月26日，公司完成了對一家公司多數股權的出售 41-物業辦公室投資組合（“初始合資辦公室投資組合”），售價約為美元1.1十億。2022年12月27日，公司完成了對一家公司多數權益的配套出售 五-物業辦公室投資組合（“配套合資辦公室投資組合”，以及初始合資辦公室投資組合，“合資辦公室投資組合”），售價約為美元170.4百萬。

在出售合資辦公室投資組合方面，該公司通過其子公司GRT VAO OP, LLC（“GRT VAO Sub”）共投資了美元184.2百萬換一個 49Galaxy REIT LLC的權益百分比，該公司是一家合資企業，通過該合資企業間接擁有大約股權 49合資辦公室投資組合（“辦公室合資企業”）的利息百分比。辦公室合資企業由工作空間房地產信託基金的子公司RVMC Capital LLC（“管理成員”）管理和核算。辦公室合資企業的管理成員擁有管理辦公室合資企業運營的一般權力。管理成員還擁有對辦公室合資企業的日常管理權，但須遵守另一名少數股權持有人持有的某些重大決策權。管理成員可以在以下情況下被免去其管理職位

指定事件的發生。GRT VAO Sub對有關辦公室合資企業行動的某些重大決定擁有批准權，包括辦公室合資企業可能批准的某些基本決定。GRT VAO Sub的義務通常僅限於其初始繳款。GRT VAO Sub除了其初始資本出資外，沒有義務進行任何額外的資本出資。

該辦公室合資企業通過各種子公司借款人獲得了初始合資辦公室投資組合的收購融資，包括 (a) a 美元736.0百萬美元抵押貸款（“初始合資辦公室抵押貸款”），以及（b）a $194.8百萬夾層貸款（“合資辦公室夾層貸款”，加上合資辦公室初始抵押貸款，“初始辦公室合資貸款”）。初始辦公室合資貸款的到期日為2024年9月9日（視情況而定 一年 延期選項），初始合資辦公室抵押貸款的利率為（i），定期SOFR（1個月）（帶有 4.4SOFR 的利率上限百分比）+ 3.885%（以 a 為準 0.25延期內增長百分比），以及（ii）合資辦公室夾層貸款，定期SOFR（1個月）+ 6.824%（以 a 為準 0.25延長期內增長百分比）。關於初始辦公室合資貸款, 辦公室合資企業支付了大約 $9.6百萬美元作為利率上限，並通過向其成員募集資本（“Capital Call”）為部分收購提供了資金。GRT VAO Sub在資本徵集中的部分約為美元2.0百萬。GRT VAO Sub沒有義務為資本募集提供任何金額的資金，也沒有提供任何金額的資金。根據辦公室合資企業的管理文件，辦公室合資企業的另一名成員（“籌資成員”）向GRT VAO Sub提供了計息貸款，其本金是GRT VAO Sub在資本徵集中的部分（“短缺貸款”），短缺貸款的收益用於為GRT VAO Sub在資本募集中的部分提供資金。短缺貸款對GRT VAO Sub及其關聯公司無追索權，應僅從（i）根據辦公室合資企業的管理文件GRT VAO Sub有權獲得的任何分配，以及（ii）導致GRT VAO Sub及其關聯公司不再擁有辦公室合資企業直接或間接股權的某些轉讓的收益，才能償還給資助成員。

辦公室合資企業還通過各種子公司借款人獲得了配套合資辦公室投資組合的收購融資，其中包括美元142.1百萬美元抵押貸款，到期日為2025年1月6日（視情況而定 一年 延期期權），以及定期SOFR的利率（1個月和 4SOFR 的利率上限百分比）+ 4.50%（以 a 為準 0.25每個延期期間的增長百分比）（“配套辦公室合資貸款”，以及初始辦公室合資貸款，“辦公室合資貸款”）。

該公司沒有為任何債務提供擔保，也沒有以其他方式承諾為辦公室合資貸款提供財務支持。此外，公司預計不會從合資辦公室投資組合的資產中獲得任何短期現金流分配。考慮到公司對辦公室合資企業的經濟風險有限，公司將辦公室合資企業資產的權益排除在運營數據中。

上述利益被視為可變權益實體（“VIE”）的可變權益，根據合併標準對可變權益的評估，公司確定其不是投資的主要受益者，因為公司無權指導對其業績影響最大的實體的活動。因此，VIE的利息在隨附的合併財務報表中使用權益會計法記錄。根據權益法，對未合併實體的投資按成本列報，並根據公司在淨收益或虧損中所佔的份額進行調整，並減去分配。房地產企業的收益權益通常根據運營協議按賬面價值清算投資時分配的現金分配來確認。如適用，公司每隔一個季度記錄投資的淨收益或虧損。公司與未合併投資相關的損失的最大風險敞口主要限於其對投資的初始貢獻。

辦公室合資企業投資摘要

第二次修訂和重述的信貸協議

根據截至2019年4月30日的第二修正和重述信貸協議（經截至2020年10月1日的第二修正和重述信貸協議第一修正案（“第一修正案”）修訂）、截至2020年12月18日的第二修正和重述信貸協議第二修正案（“第二修正案”）、截至2021年7月14日的第二修正和重述信貸協議第三修正案（“第三修正案”），截至4月的第二修正和重述信貸協議的第四修正案2022年8月28日（“第四修正案”）、截至2022年9月28日的第二修正和重述信貸協議第五修正案（“第五修正案”）、截至2022年11月30日的第二修正和重述信貸協議第六修正案（“第六修正案”）和截至2023年3月21日的經修訂和重報的信貸協議第七修正案（“第七修正案”），以及第一修正案、第二修正案、第三修正案、第四修正案、第五修正案和第六修正案，”第二份經修訂和重述的信貸協議”），由KeyBank全國協會（“KeyBank”）擔任行政代理人，貸款人辛迪加，作為借款人的運營合夥企業已獲得一美元1.3十億美元的信貸額度，包括（i）一美元750.0百萬美元優先無抵押循環信貸額度（“循環信貸額度”），運營合夥企業已根據該額度提取了美元400.0百萬美元（“循環貸款”）將於2024年6月30日到期（包括 一 額外延期期權至2026年1月31日，但須滿足某些習慣條件），（ii）a $400.0百萬美元優先無抵押定期貸款，將於2025年12月到期（“美元”）400M 2025 5 年 定期貸款”）和（iii）a $150.0百萬美元優先無抵押定期貸款，將於2026年4月到期（“美元”）150M 2026 7 年 定期貸款” 以及循環信貸額度和美元400M 2025 5 年 定期貸款，“KeyBank貸款”）。第二份經修訂和重述的信貸協議還規定

選擇增加循環信貸額度下的承諾，增加現有定期貸款和/或增加最多額外1美元的新定期貸款，前提是獲得貸款人的額外承諾和某些其他慣常條件1.0總共十億。截至2024年3月31日，循環信貸額度下的可用未提取容量為美元159.7 百萬。

截至2024年3月31日，循環貸款到期日（定義見第二份修訂和重述的信貸協議）為2024年6月30日。2024年5月2日，公司行使了延長循環貸款到期日的選擇權，在滿足或免除某些慣例條件後，循環貸款到期日將延長至2026年1月31日。

債務契約合規

根據公司抵押貸款和KeyBank貸款的條款，與公司合併的運營合夥企業受某些貸款合規契約的約束。與公司最新的10-K表年度報告中披露的內容相比，該公司的債務契約沒有重大變化。截至2024年3月31日，該公司遵守了所有債務契約。

使用衍生品的風險管理目標

公司面臨因業務運營和經濟狀況而產生的某些風險。公司主要通過管理債務融資的金額、來源和期限以及衍生金融工具的使用來管理經濟風險，包括利率、流動性和信用風險。具體而言，公司簽訂利率互換協議（統稱為 “利率互換”），以管理業務活動產生的風險，這些風險敞口導致未來已知和不確定的現金金額的支付，其價值由主要與借款和利率相關的預期現金支付決定。被指定為現金流套期保值的利率互換涉及從交易對手那裏獲得可變金額，以換取在協議有效期內支付固定利率的款項，而無需交換標的名義金額。公司不將衍生品用於交易或投機目的。

衍生工具

該公司簽訂了利率互換，以對衝與其浮動利率債務（包括KeyBank貸款）相關的可變現金流。如果運營合夥企業的其他債務超過一定門檻，則利率互換將交叉違約。指定並符合現金流套期保值條件的利率互換公允價值的變化最初記錄在累計其他綜合收益（“AOCI”）中，隨後被重新歸類為對衝預測交易影響收益期間的收益。隨着公司浮動利率債務的利息支付，AOCI中報告的與利率互換相關的金額將重新歸類為利息支出。

該公司估計，在2024年3月31日之後的十二個月中，將增加一美元22.7 其收入中的數百萬美元將從AOCI確認為收益。

截至2024年3月31日和2023年12月31日，負債狀況中沒有利率互換。截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司尚未公佈與這些協議相關的任何抵押品。

公司必須披露所有金融工具的公允價值信息，無論是否在合併資產負債表中確認，估算公允價值都是切實可行的。公司使用公允價值層次結構來衡量和披露金融資產和負債的估計公允價值，該層次結構區分了從獨立於申報實體的來源獲得的數據和申報實體自己對市場參與者假設的假設。該等級包括三個主要層面，如下所示：（一）活躍市場上相同資產或負債的報價（“一級”）；（二）重要的其他可觀察投入（“二級”），其中可能包括活躍市場中類似資產或負債的報價，以及資產或負債可觀察的投入，例如利率、外匯匯率和在常用報價間隔內可觀察到的收益曲線；以及 (iii) 重要的不可觀測輸入（“第 3 級”），這些輸入通常基於實體自身的輸入假設，因為相關的市場活動很少（如果有的話）。

在公允價值衡量標準的確定基於公允價值層次結構不同層次的輸入的情況下，整個公允價值計量所屬的公允價值層次結構的級別是基於對整個公允價值計量具有重要意義的最低投入水平。公司對特定投入對整個公允價值計量的重要性的評估需要判斷，並考慮資產或負債的特定因素。在截至2023年12月31日至2024年3月31日期間，公允價值層次結構中的各個級別之間沒有轉移。

定期測量

非經常性測量-房地產減值

非經常性計量——商譽減值

該公司的商譽壽命不定，未攤銷。如果適用，每年10月1日對每個申報單位進行商譽減值測試，如果事件或情況變化表明商譽減值的可能性更大，則更頻繁地進行減值測試。在定量估算每個相關報告單位的公允價值之前，公司進行定性評估，以確定是否存在潛在的商譽減值。如果存在減值，則公司根據申報單位賬面價值與其公允價值相比的盈餘額確認商譽減值，但不超過該申報單位的商譽金額。

在截至2024年3月31日的三個月中，公司出售了 三 其他區段中的屬性，價格為 $49.5百萬。出售後，公司進行了定量評估，以估算其他申報單位的公允價值。根據結果，該公司得出結論，其他申報單位的公允價值很可能低於賬面金額。因此，該公司記錄了一美元4.6分配給其他申報單位的商譽減值100萬元。

以下是商譽減值計算中使用的量化公允價值信息的摘要。

如下文 “按公允價值披露的金融工具” 部分所述，公司估算了其他板塊資產抵押貸款的公允價值。作為商譽減值分析中抵押貸款的非經常性公允價值衡量的一部分，公司確定，公司當前可用於條款和期限相似的債務工具的借款利率介於 3.69% 至 7.90%。公司將這些輸入視為公允價值層次結構中的二級衡量標準。對於商譽減值計算中包含的剩餘資產和負債，公司確定合併財務報表中的金額近似於公允價值。

截至2024年3月31日，該公司的剩餘商譽餘額為美元74.1 百萬，其中 $68.4百萬美元分配給工業板塊，美元5.7 百萬美元分配給了其他部分。有關每個分部的商譽分配，請參閲附註14 “分部報告”。

按公允價值計算的金融工具

截至2024年3月31日和2023年12月31日的金融工具包括現金和現金等價物、限制性現金、應收賬款、應計費用和其他負債以及應付抵押貸款和其他負債，以及應付抵押貸款和其他借款，定義見附註5 “債務”。除了 五 抵押貸款在下表中，合併財務報表中列報的金融工具金額大致接近截至2024年3月31日和2023年12月31日的公允價值。

的公允價值 五 下表中的抵押貸款是通過使用公司目前可用的具有類似債務工具的借款利率在抵押貸款剩餘期限內對每筆貸款的本金餘額進行折扣來估算的

條款和到期日。 公司確定，抵押貸款債務估值整體歸類為公允價值層次結構的第二級，因為公允價值是基於與在位債務條款相似的債務的當前定價基礎上的。

普通股權

2023年4月13日，公司在紐約證券交易所上市其普通股（“上市”）。

截至 2024 年 3 月 31 日，有 36,346,608 已發行普通股。

自動櫃員機計劃

2023年8月，公司進行了市場股票發行（“自動櫃員機”），根據該發行，公司可以出售普通股，總收購價不超過美元200.0百萬。公司可以按金額出售此類股票，有時由公司不時決定，但公司沒有義務出售任何此類股票。實際銷售額（如果有）將取決於我們不時確定的各種因素，包括市場狀況、公司普通股的交易價格以及公司對其資本需求的確定和適當的資金來源。

在截至2024年3月31日的三個月中，公司沒有根據自動櫃員機計劃出售股票。

股票兑換計劃

在上市之前，公司採用了股票贖回計劃（“SRP”），使股東能夠在有限的情況下將其股份出售給公司。SRP於2021年10月1日暫停，但於2022年8月5日有限地恢復（即僅限於與持有人死亡、殘疾或不稱職有關的贖回），季度贖回上限為美元5.0百萬。此外，根據SRP的條款，在任何日曆年內，公司對每種股票類別的贖回不得超過 5上一日曆年該類別已發行股票的加權平均數的百分比。

根據SRP，公司將在每個季度的最後一個工作日贖回股票，其價格等於季度末前最新公佈的適用類別的每股資產淨值。SRP於2023年3月7日再次暫停，並因上市而終止。該公司已兑換 3,295,618 普通股（不包括2019年5月的自投要約），價格約為美元275.5 百萬美元，加權平均每股價格為美元83.60 根據SRP。