TERRA 房地產信託季度投資者電話會議 — 2024 年第一季度2024 年 5 月 21 日

免責聲明 這些材料及其構成部分的任何陳述均不作為任何證券的出售要約或購買要約的邀請，其要約 和/或只能通過最終發行文件出售。與TERRA PROPERTY TRUST, INC. 可能發行的任何證券有關的任何要約或招標（“TPT”）將僅作為最終發行備忘錄或招股説明書的手段提供，該備忘錄或招股説明書將提供給潛在投資者，並將包含此處未列出的重要 信息，包括與任何此類投資相關的風險因素。除非 另行説明，此處提供的數據未經審計，截至 2024 年 3 月 31 日，可能不包括經審計的財務報表中要求的披露。本演示文稿包括某些非公認會計準則財務指標。根據公認會計原則，這些非公認會計準則 財務指標應僅被視為對財務指標的補充，而不是優於財務指標。有關最新的 GAAP 信息，請參閲我們向美國證券交易委員會提交的 10-Q 表格 季度報告。本演示文稿還包含市場 統計數據和行業數據，這些數據存在不確定性，不一定能反映市場狀況。它們來自第三方來源 ，未經TPT或其關聯公司的獨立驗證。提供的所有材料均根據可靠和最新的來源彙編而成，但無法保證準確性 。TPT及其任何代表或關聯公司均不對本文所含信息的準確性或 完整性作出任何明示或暗示的陳述或保證，TPT及其代表不承擔與使用這些信息有關或因使用這些信息而產生的所有責任。 本演示文稿中包含的任何內容都不是或不應作為對TPT過去、當前或未來表現的承諾或陳述。 前瞻性陳述 本演示包括 “前瞻性陳述”，該術語的定義見經修訂的1933年《美國證券法》第27A條和經修訂的1934年 《證券交易法》第21E條，此類陳述旨在由該法提供的安全港涵蓋。這些前瞻性陳述 基於當前對TPT的假設、預期和信念，受許多趨勢和不確定性的影響，這些趨勢和不確定性可能導致實際業績與前瞻性陳述中描述的結果存在重大差異。TPT無法保證這些前瞻性陳述的準確性。這些 前瞻性陳述通常可以通過使用諸如 “可能”、“將”、“目標”、“應該”、“期望”、“嘗試”、“預測”、 “項目”、“估計”、“打算”、“尋求”、“繼續” 或 “相信” 等前瞻性術語來識別，或其否定詞或其他變體或類似術語。同樣，此處描述某些計劃、預期、目標、預測和陳述的陳述 以及管理層信念、意圖或目標的其他陳述也是 前瞻性陳述。目前尚不確定前瞻性陳述所預期的任何事件是否會發生或發生，或者如果發生了，它們將對TPT的經營業績和財務狀況產生什麼 影響。有許多風險和不確定性，其中許多是TPT無法控制的， 可能導致實際業績與本文所包含的前瞻性陳述存在重大差異，包括但不限於留住關鍵人員的能力； 抵押貸款相關投資的市場狀況；合適的投資機會的可用性；利率變化；收益率曲線的變化； 預付款利率的變化；可用性以及融資條款；未來流動性，包括現金流和流動性事件；總體經濟狀況；市場 狀況；資本市場和總體經濟面臨的通貨膨脹壓力；商業和住宅貸款、證券和其他 投資的市場狀況；可能對TPT業務產生不利影響的立法和監管變化；與貸款和其他 資產的發放和所有權相關的風險，這些資產通常是短期貸款，受更高的利率、交易成本和貸款還款風險的不確定性的影響；與 COVID 的任何 未來影響有關-19次疫情，包括政府和行業對房地產行業的反應；信用風險；服務相關風險，包括 與止贖和清算相關的風險；美國的狀況，在較小程度上，包括整個國際經濟或特定地理區域；TPT參與的證券市場的普遍波動；TPT維持其作為美國聯邦收入房地產投資信託基金資格的能力 税收目的；以及TPT維持其註冊豁免的能力根據經修訂的1940年《投資公司法》。所有這些因素都很難預測 ，包括TPT的10-K表年度報告、10-Q表的季度報告以及TPT的 網站HTTP: //WWW.TERRAPERTRUST.COM和美國證券交易委員會網站HTTP: //WWW.SEC.GOV上發佈的8-K表最新報告中列出的風險。本演示文稿中包含的前瞻性陳述僅在發佈之日作出 。提醒讀者不要過分依賴這些僅代表截至本文發佈之日的前瞻性陳述。除非適用法律要求，否則 不承擔任何義務更新這些前瞻性陳述以反映後續事件或情況。 2

市場概述 3-% 1% 2% 3% 4% 5% 6% '20 '21 '22 '24 '25 '26 '27 '28 實際先前預測當前預測 21 年 12 月 20 日-x 0.2x 0.4x 0.4x 0.6x 0.8x 0.8x 0.8x br} 1.0x 1.2x 1.4x 1.6x '17-12 '18-12 '19-12 '20-12 '21-12 '22-12 '23-12 多樣化純玩法 具有挑戰性的 環境 更高 環境 有趣的起源 機會 — 的資金有限 部署 同行以 賬面價值（“BV”）的顯著折****r} 交易 mREITs 交易 mREIT 交易 br} 自美聯儲開始 削減 以來 大幅下跌 以 的折扣交易 BV 意味着 籌集新股票 資本 資本 MREIT 在 發起時處於休眠狀態

公司概述 歷史 • Terra Property Trust, Inc.（及其合併子公司 “Terra Property Trust” 或 “TPT”）是一家真正的 房地產投資信託基金（“REIT”），發起、投資和管理房地產和房地產 房地產相關資產的多樣化投資組合。 • Terra Property Trust 於2016年1月1日開始運營，此前其成立與前身私人Reg D Terra有擔保收益基金 的合併 有關。 • 2021年6月，Terra Property Trust發行了2026年6月到期 的6.00％優先票據的本金總額為8,510萬美元。• 2022年10月1日，Terra Income Fund 6, Inc.（“Terra BDC”）合併並併入TPT，向TPT增加了超過7000萬美元的 股權。在這次合併中，TPT假設2026年3月到期的7.00％的優先票據 的本金總額為3,840萬美元 • 作為一家在美國證券交易委員會註冊的基金，Terra/Mavik在證券交易委員會 申報和公開聲明之外可以傳達的內容受到限制 4

公司概述（續） 戰略 • Terra Property Trust 發起、投資和管理多元化的房地產和房地產相關資產組合。 • TPT 旨在直接進行來源投資 • 我們主要專注於商業房地產信貸投資，具有以下特點： 5 貸款規模 1000 萬美元至 50MM 美元 結構性第一抵押貸款、次級貸款 （包括 B 票據、夾層和 優先股）和信貸額度 房地產類型商業 地理美國 期限 2 至 5 年份

公司概述（續） 亮點 • 從成立到2024年3月31日，Terra Property Trust已連續每月進行99次分配。 • 累積分配的總價值約為總出資資本的70％以上 • 低槓桿率 — 負債權益比率為1.8倍 • 平均債務成本為8.13％，而平均（總額）貸款組合收益率為13.04％ 6

TERRA PROPERTY TRUST 投資組合 7 首次抵押貸款 優先股權 夾層 股票 按投資結構劃分的 TPT 投資組合 按投資概況劃分的 TPT 投資組合 TPT 投資組合 — 按 房地產類型 股票 6 筆交易 30% 第一抵押貸款 10 筆交易 42% 優先股權 5 筆優惠 22% 夾層 4 筆交易 6% 辦公室 混合用途 填充土地 學生住房 酒店 多户家庭 6 筆優惠 24% 多户家庭 6 筆優惠 21% 工業 6 優惠 35% 學生 住房 2 優惠 4% 酒店 1 優惠 4% Infill Land 3 個優惠 9% 混合用途 3 個優惠 3 個優惠 3 個優惠 4% Infill Land 2 個優惠 2 個優惠 27% 混合用途 1 筆交易 10% 填充土地 2 優惠 27% 填充土地 混合用途 多户家庭 3 筆優惠 59% 1 優惠 1 優惠 22% 混合用途 1 交易 14% Office 1 筆交易 5% 增值 施工 穩定 開發前 增值 12 筆優惠 58% 建築 5交易 21% Pre-Dev 3 筆交易 10% 穩定 5 筆交易 11% • 截至2024年3月31日，TPT的投資組合由25種房地產資產組成，具有以下多元化特徵：

TERRA PROPERTY TRUST 投資組合（續） 8 在過去的 4 個季度中降低了我們的槓桿率 第一季度的不良貸款從 6 個季度增加到第 8 個季度。相關的CECL 不良貸款儲備金降至24％ （2023年12月31日為26％） 4.37億美元我們的貸款 投資組合（佔79％） 是浮動利率 整個投資組合的加權平均利率 扣除槓桿率後為15.3％ 平均剩餘期限約9個月 截至 2024 年 3 月 31 日：

流動性注意事項 • 正如公開文件和投資者信函中所討論的那樣： • TPT自願在美國證券交易委員會註冊普通股，部分原因是為了提高其投資者的知名度和 透明度，以及提高TPT有效進行首次公開募股、直接上市或其他可能為其股東提供流動性的潛在交易的能力 • 2022年，TPT通過合併收購了Terra Income Fund 6，以增強 TPT的多元化和規模，從而為成功的首次公開募股或直接上市創造了更多 的有利條件清單 • 2023年6月，TPT與西方資產抵押貸款資本公司（“WMC”）簽訂了合併協議。2023 年 8 月，WMC 終止了合併協議，以執行 WMC 董事會認為由安傑洛·戈登贊助的 AG Mortgage Investment Trust, Inc. 提出的更好的 收購提議 • TPT 直接上市 • 擴大規模和/或尋求直接上市的戰略交易（例如 WMC 類型的合併） • 將TPT轉換為傳統的 “非交易房地產投資信託基金”，包括採用股票回購計劃 9

RESULTS OF OPERATIONS – Q1 2024 10 GAAP Net loss of $6.2MM or $0.25/share (basic and fully diluted). The loss was driven primarily by reductions in interest income as a result of non-performing loans, as well as non-cash charges. Depreciation and Amortization (including unconsolidated investments) of $2.6MM or $0.11/share Paid (monthly) cash dividend of $0.19/share in Q1 2024 CECL reserve of $1.9MM or $0.08/share

205 West 28th Street, FL12 New York, NY 10001 (212) 753–5100 11 For further information: Terra Property Trust, Inc. Longacre Square Partners Charlotte Kiaie / Kate Sylvester (646) 386-0091 mavikcapital@longacresquare.com