附件10.1

租賃和SASO運營

協議

聖何塞市

SJC Hangars LLC

文件編號10761-LE-24


T A B L E 外來資產 C O N T E N T S

部分 標題 頁面

1

租賃條款的定義和摘要

6

2

術語

12

2.1

術語

12

2.2

誠信

12

2.3

相互****

12

2.4

滯留

13

3

處所

13

3.1

滑軌區

13

3.2

“原樣”條件

14

3.3

環境現場評估報告

14

3.4

發佈

14

4

用途、特權和義務

15

4.1

權利和義務的行使

16

4.2

訪問

18

4.3

危險材料的處置、使用和儲存

20

5

費用、費用和費用

20

5.1

租金和收入份額

20

5.2

增幅調整

21

5.3

保證金

22

5.4

活動費

23

5.5

支付租金、活動費和費用

25

5.6

無抵消或扣除

27

5.7

其他財務和統計報告

27

5.8

記錄維護

27

5.9

到期日

28

6

房地維修

28

6.1

維修

28

6.2

垃圾和垃圾

28

6.3

浪費或滋擾

28

6.4

園林綠化

28

7

租賃物業裝修

28

7.1

建設一般條件/最低資本投資

28

7.2

租賃權改進的設計

31

7.3

合同要求/保證金

32

7.4

租賃權改善的建設和完成

33

7.5

一般批准

35

7.6

留置權

35

7.7

機場障礙

36

7.8

城市不負責工作

36

7.9

租户未能勤奮進行建設

36

7.10

租賃權改善的改建/翻新

36

7.11

機械或材料供應商的索賠

37

第2頁,共109頁

7.12

現有場所建設和改進指南

37

7.13

改進、改建和維修的所有權

38

7.14

含石棉材料的修復

38

8

場地的接受

38

9

公用事業服務

40

10

安全措施

41

11

轉讓或轉移

43

11.1

同意書

43

11.2

城市需要考慮的因素

43

11.3

加工費

44

11.4

同意不構成放棄

44

11.5

分配給附屬機構

44

11.6

轉租

44

11.7

租賃財產抵押

44

12

違反批約

47

12.1

違約事件

47

12.2

補救措施

49

13

放棄違約

51

14

賠償和放棄索賠

52

14.1

賠償

52

14.2

自甘風險

52

14.3

放棄申索

53

15

保險

53

15.1

所需保險範圍

53

15.2

未能提供

53

15.3

放棄代位權

54

16

BAILEE免責聲明

54

17

權利進入

54
18

税收和評估

55

18.1

按租户付款

55

18.2

擁有利息税

56

18.3

沒有扣押或負擔

56

18.4

租户未能遵守規定的賠償

56

18.5

按城市付款

56

18.6

税費競賽

57

19

安靜的享受

57

20

損壞或毀滅

57

20.1

租户的修復義務

57

20.2

保險收益不足

58

20.3

終止租賃的選擇

58

20.4

修復處所

58

21

遵守法律

59

22

與美國的關係

60

23

授予協議契約

60
24

授予美國聯邦航空局資金的修改

63

第3頁,共109頁

25

處所的交還

64

26

聲明、記錄和信息

64

27

禮物

64

28

繼承人、繼任者和助理

64

29

申述及保證

64

30

美國殘疾人法案

66

31

故意遺漏

67

32

租户的提案

67

33

其他

68

33.1

同意書

68

33.2

控制法

68

33.3

完整協議

68

33.4

展品及附錄

68

33.5

不可抗力

68

33.6

標題

68

33.7

使其免受損害

69

33.8

連帶

69

33.9

材料考慮

69

33.10

租賃變更

69

33.11

沒有假設

70

33.12

人數和性別

70

33.13

決議

70

33.14

可分割性

70

33.15

繼承人和受讓人

70

33.16

租户不是城市代理人

70

33.17

關鍵時刻

70

33.18

會場

70

33.19

同行

71

33.20

使用電子簽字

71

34

通告

71

35

一般公民權利條款

71
36 第六章遵守不歧視要求的條款 72
37 第六條根據活動、事實或條件獲得或改進的不動產的轉讓條款 73
38 第六條根據活動、設施或條件獲得的房地產的建造/使用/訪問條款 74
39 第六章相關不歧視國家和機構名單 74

40

聯邦公平勞工標準法案(聯邦最低工資)

75

41

1970年職業安全與健康法案

76
42 勞動和平保證和員工工作環境報告 76

43

生活和現行工資要求

76

44

故意遺漏

76

第4頁,共109頁

45

環境有利的採購政策

76

46

租約備忘錄

77

47

沒有第三方受益人

77

48

投降/合併

77

49

沒有個人Libaba

77

50

倖存的賠償

77

51

徵用權

78

51.1

定義

78

51.2

通知另一方

78

51.3

全面譴責終止租賃

79

51.4

因重大譴責而終止租賃

79

51.5

部分收取後的租金和期限

79

51.6

部分服用後恢復改善

79

51.7

授獎

80

51.8

搬遷費用

81

52

非排他性

81

附件A -機場校園地圖和場地描述 84
附件B -保險 85
附件C -危險材料 93
附件D -勞動和平保證和員工工作環境報告 97
電子授權活動附件 100
附件F-信用證表格 101
附件G--租賃改進 103
附件H--維護計劃 104
附件一--維修責任 105
附件J--核準飛機的附表 106
附件K--環境評估報告 107
展品L--租客建議書

108

有限責任公司主管當局的證書

第5頁,共109頁

租賃和Saso

經營協議

在這座城市

聖何塞和

SJC Hangars LLC

為方便起見,本租賃及Saso經營協議(“租賃”)日期為20年月20日,由加利福尼亞州特許市政公司(“市”)聖何塞市與授權在加利福尼亞州開展業務的特拉華州有限責任公司SJC機庫有限責任公司(“承租人”)簽訂。除非本租約另有明確規定,本租約中所有大寫的術語應具有第一節“租賃術語的定義和摘要”中所規定的含義。

R E C I T A L S:

A.

City是聖何塞·米內塔國際機場(“機場”)的所有者和運營商,並在該機場有若干物業可供租賃。

B.

城市有權授予在機場經營專門航空服務營運者的權利和特權;以及

C.

承租人希望在符合本租約的條款、條件、契諾和規定的情況下租賃該房產。

D.

City已向董事已知的所有可能有興趣提交本租賃建議書的個人、公司、組織或其他法人實體徵求建議書。根據聖何塞市政守則第25.08.1300節所載授權,航空董事(“董事”)已確定:(1)本租賃項下有足夠空間容納租户根據本租約進行的活動,符合其他機場用途的空間要求;(2)租户在本租約項下的活動適合機場營運;及(3)建議的空間租賃符合機場最新的機場發展藍圖。

E.

2023年12月12日,市議會根據第#號決議,將本租約授予承租人在該房屋內進行授權活動。RES2023-445。

第109頁,共6頁

因此,現在,考慮到本租約中包含的條款、條件、契諾和規定,以及其他良好和有價值的對價,雙方同意如下:

1

租賃條款的定義和摘要

本租約正文中對本節所述特定術語或短語的每個引用應具有特定含義和/或包含下文所述的相應明示信息。如果本節中的信息與本租賃的任何更具體的條款之間存在衝突,應以該更具體的條款為準。

“活動費(S)”是指市政府為獲得使用機場操作區或進入機場開展業務的特權(如着陸費)或進入機場開展業務而向任何及所有類別的個人、公司或組織收取的任何費用或收費(如使用費),這些費用和收費是以一視同仁的方式為使用或進入機場的特權而徵收的。就本租賃而言,“活動費”一詞應指第5.5節“支付租金、活動費和收費”中規定的費用和收費。承租人支付活動費不影響承租人支付地租和本租約規定的其他費用的義務。

“機場”是指位於聖克拉拉縣的聖何塞-米內塔國際機場,如表A所示,連同任何附屬物業和/或與之相關的設施,可能會不時擴大、縮小或以其他方式修改。

《機場生活工資條例》係指不時修訂的《城市守則》第25.11章。

“機場最低標準”指日期為2023年9月並經不時修訂的機場最低標準。

“機場操作區”是指機場許可證安全邊界內用於跑道、滑行道、坡道、停機坪和航空器移動的機場、機場側區域,如上述區域現在可能存在或可能被修改。

“授權活動”(第3節房舍和授權用途)指使用附件E中進一步描述的房舍。

“佔用證書”是指由City簽發的任何臨時或最終佔用證書,該證書允許將建築物完全佔用和使用於其預定目的。

第109頁,共7頁

“CEQA”指的是加州環境質量法案。

“市議會”指聖何塞市議會。

“開工日期”(§術語§5租金和收入份額)指2024年5月1日。

“施工合同”是指承租人與任何總承包商之間簽訂的在現場施工的任何總合同。

“日”除另有説明外,係指日曆日。

“董事”是指被市指定為航空董事的人,或市議會或市管理者為行使與航空董事目前行使的職能相同或類似的職能而不時指定的其他人、司、部門、局或機構。該術語還包括由航空公司董事明確指定的任何人,以行使本租賃項下“董事”所賦予的權利和/或義務。

“生效日期”(§2術語)是指本市簽訂本租約的日期。

“環境法”(第4節操作標準)是指幷包括目前或以後有效的所有聯邦、州和地方法律、法規、條例、條例、決議、法令和/或規則,可不時修改,以及所有執行條例、指令、命令、指南和聯邦或州法院裁決,解釋、有關、管理或施加責任(包括但不限於,反應、清除、補救和損害費用)或與工業衞生、職業健康和/或安全條件、環境條件或暴露、污染或清理有關的行為或業績標準。任何和所有危險材料,包括但不限於所有聯邦或州的超級留置權或環境清理法規。

“違約事件”或“違約事件”具有第12.1節中賦予它們的含義。

“到期日”(§2條款)是指自生效之日起20年,以租賃條款和第2.2節以及第2.3節中的延期條款所規定的提前終止為準。

第109頁,共8頁

“聯邦航空局”(第26節授予協議契約;第27節修改

聯邦航空局撥款)是指美國政府根據1958年《聯邦航空法》(經修訂)設立的聯邦航空管理局,或美國政府的其他一個或多個後續機構。

“財政年度”是指自7月1日起至6月30日止的365天期間。

“不可抗力事件”係指第33.5節所述的任何事件或事件

“燃油流動費(S)”是指根據除本租約以外的市政府頒發的許可證,對在機場場所或授權地點從事燃油石油產品(航空和非航空類型)、潤滑油和推進劑的零售或交付的任何費用(S)或收費(S)。任何此類燃油流動費(S)將由City不時制定和修訂,租户支付的任何此類燃油流動費(S)不應影響或抵消根據本租約應支付的任何地面租金或其他費用。承租人不得在其租賃的房屋外加油。

“危險材料”(第4節操作標準,第29節危險材料-禁止和限制)是指任何和所有(A)根據任何環境法列出、管制或處理的任何物質、產品、副產品、廢物或任何性質或種類的其他材料,以及(B)任何材料、物質、產品、副產品、廢物或任何性質或種類的其他材料,其本身或與其他材料、物質、產品、副產品或廢物的組合可能導致根據任何環境法或任何基於疏忽、侵入、故意侵權、妨害、嚴格或絕對責任或根據任何州或聯邦法院報告的任何裁決;以及(C)可能對空氣、水、土壤、環境有害或影響工業衞生、職業健康、安全和/或一般福利條件的任何物質、產品、副產品、廢物或任何其他材料,包括但不限於石油和/或石棉材料、產品、副產品或廢物。

“法律”係指所有現行和未來適用的司法裁決、法規、法律、條例、法規、建築規範、機場規則和規章、所有政府機構的條例、命令和要求以及政策,包括但不限於市、州、市、縣、聯邦機構或聯邦政府和聯邦航空管理局(“FAA”)及其部門、董事會、局、委員會和官員以及可能具有管轄權的其他機構,包括但不限於準官方實體或機構的任何法規或命令。

第109頁,共9頁

“租賃”是指城市和租户之間的租賃。

“租賃房產”具有第3節“房產”和第4節“用途、特權和義務”中賦予它的含義,如附件A所示。

“租賃改進”是指承租人根據本租約第7節的規定,並在附件G“租賃改進”和附件L“承租人建議書”中進一步描述的將由承租人在房屋上建造的SASO改進。

“總體規劃”是指日期為2020年4月的聖何塞國際機場總體規劃更新,以及2020年4月之後通過的任何總體規劃更新。

“市政法”是指不時修訂的聖何塞市政法。

“國家環境政策法”係指國家環境保護法。

“噪音和安全計劃”是指由City根據機場79269號費率決議制定的每架飛機的成本回收計劃,該決議可能會不時修訂。

“不幹擾協議”是指城市、承租人和轉租人之間關於轉租和轉租人改進的某些不幹擾、同意、禁止反悔和從屬協議。

“個人”是指個人、公司、合夥企業、合資企業或任何其他形式的商業聯合。

“平面圖和規範”平面圖和規範是指第7.2節“租賃改進設計”中所述的經批准的初始租賃改進的概念和施工圖。

“房產”具有第3節“房產”中賦予它的含義。

“坡道區域”的含義應與第3節“場所”和第4節“用途、特權和義務”所賦予的含義相同。

第109頁,共10頁

“租金、費用和收費”(第5節--租金、費用和收費)是指根據本租約第5節向承租人收取和支付的下列金額:

(A)租金:

283,188平方英尺的辦公、倉庫、機庫、坡道、景觀和停車位。

每年2,865,000美元

(B)收入份額:

50%的收入租户的機庫費率超過每平方英尺53.00美元(“收入份額門檻”),在額外機庫空間的入住證後生效。

所有此類租金、費用和收費的金額可根據第5節的規定進行調整。

“保證金”是指初始金額716,250美元,可根據第5.3節不時調整。

“專業航空服務營運者”(SASO)是在機場最低標準中定義的,並於2023年9月修訂。

“税”是指幷包括由任何政府機構徵收的任何評估、許可證、收費、費用、徵收或徵税。

“承租人”是指SJC機庫有限責任公司,一家特拉華州授權在加利福尼亞州開展業務的有限責任公司。

“承租人地址”(第37條通知)指向承租人發出通知的下列信息:

姓名:

艾莉森·斯基馬羅

標題:

內部法律顧問

郵件地址:

c/o Sky Harbour

塔路136號205套房

懷特普萊恩斯,NY 10604

街道地址:(如果不同)

同上

電話:

914-261-8382

電郵地址:

(電子郵件通知可用於代替本租約第37條要求的通知)

Asquiccimarro@skyharbour.group

帶有複製到:

埃裏克·斯托爾普曼

c/o Sky Harbour

3851 NW 145這是聖彼得堡

奧帕洛卡,佛羅裏達州33054

estolpman@skyharbour.group

第11頁,共109頁

付款城市地址(第5條發票、費用和費用):

支付處理-

機場財務部

聖何塞市

200 East Santa Clara Street,14這是地板

聖何塞,CA 95113-1905

通知的城市地址(§37-通知):

聖何塞峯田國際機場

航空總監

機場大道1701號B-1130套房

聖何塞,CA 95110

“租户提案”是指租户針對市政府“諾曼Y.通用航空航空服務重新招標提案請求”而提交的提案米內塔聖何塞國際機場SJC 232433”,並作為附件L隨附於本租賃。

“術語”(§2 $)具有下文第2節賦予的含義。

“TSA”是指美國政府根據2001年《航空和運輸安全法》(“ATSTA”)(經修訂)設立的國土安全部的運輸安全管理局,或美國政府的其他繼承機構。

第109頁,共12頁

2

術語

2.1

術語

本租約的期限應自生效日期起計,並持續至到期日,除非根據第2.2條較早到期,或除非根據第2.3條續期,或根據本租約的條款較早終止。

2.2

開始過渡期/停機坪行動和接管處所

自生效之日起,承租人應佔有該房屋。自生效之日起,承租人和分租人應被允許開始過渡/提升業務。

2.3

尋求對協議進行修訂的各方

雙方本着善意簽訂本租約,並理解機場應在開工之日起六(6)個月內努力尋求聖何塞市議會批准對租賃條款進行修改。該等修訂旨在更改條款,説明如因非承租人合理控制的原因,承租人未能收到由市政府決定的必要的《國家環境政策法》、《環境質量評估》或機場總綱計劃修正案(S),以在開工日期起計四(4)年內建造額外機庫空間的租賃改善工程,則承租人可選擇自開工日期起計十(10)年內將租約屆滿日期縮短至十(10)年。承租人應在不遲於第四(4)日前九十(90)天,以書面形式通知董事承租人選擇行使其縮短到期日的選擇權這是)生效日期週年紀念日。承租人根據本節行使其縮短到期日的選擇權,並不排除承租人有資格獲得第2.3節所述的五年延期。此外,該修訂旨在容許租金下調,倘若租户因非承租人合理控制的原因,未能在生效日期起計二十四(24)個月內收到租賃改善所需的《國家環境政策法》、《環境質量保證書》及完成《機場總綱計劃修訂》,則租金將下調33%(33%),直至(I)收到《國家環境政策法案》、《環境質量保證書》及完成《改善租約》所需的機場總綱計劃修訂;或(Ii)在開始實施日期後首24個月後另外二十四(24)個月為止。自收到所需批准後的下一個月第一天起,或在第二個24個月期間屆滿後(生效日期後四年),而租户選擇不將租賃期減至10年,則33%的減租將不再有效,租户將根據第5.1.1.a節恢復支付租金。如租户選擇行使其於4年增加百分率調整日期(定義見下文)生效的減租選擇權,經調整租金將減至2,200,000美元,外加第1至第4年的消費物價指數累計增幅,租户將獲免除資本開支的責任。

第109頁,第13頁

2.4

相互****

經雙方同意,本租約可續期五年。這是隻提供一次延期的選項,並且必須不遲於當前到期日期前18個月完全執行。延長租期的建議只會由機場提出,條件是租客與機場的關係良好,完全由機場決定。

2.5

滯留

本租約的目的不是在上述規定的期滿或終止日期之後由承租人創造任何租約。在本租賃期限屆滿或提前終止後的任何保留應以董事批准的條款和條件為條件。承租人應在任何暫留期內遵守本租約的所有條款和條件。

3

房舍

城市租賃給承租人,以及承租人從城市租賃,附件A所述的“現有機庫”和租賃改進(統稱為“租賃物業”或“租賃物業”),僅供承租人用於第4節所述的授權活動。租賃物業包括承租人在租賃期內所做的所有改進。承租人及其任何僱員或代理人不得在未經本租約特別授權的場所內開展、交易或以其他方式進行任何業務或服務。

3.1

經董事批准,用於停放、機動和維護承租人車輛以及臨時存放設備和其他物品的瀝青坡道空間或混凝土坡道空間稱為(以下簡稱坡道區)。坡道區域(如果有的話)和租賃的房產應統稱為房產。該房屋包括封閉式瀝青,僅供汽車停放,除非已獲得董事的明確書面授權,可用於其他用途。所有維修活動和相關設備停放僅限於租賃場所,如附件A所示。承租人打算對部分匝道空間進行改建,以擴建租賃設施,屆時應修改匝道空間的數量。

第109頁,第14頁

除非市政當局和承租人之間另有書面協議授權,否則承租人不得在除附件A所述地點以外的機場任何地點開展本節授權的活動。

3.2

“按原樣”狀態。承租人已仔細檢查物業,並對目前的狀況感到滿意,但承租人須根據本租約建造任何改善工程。該房屋應以“原樣”的狀態出租給承租人。承租人承認,City沒有就房產的性質、質量或是否適合授權用途或任何其他目的做出任何陳述或擔保。承租人接受房屋“原樣”,並認為其處於令租户滿意的良好、安全和衞生的狀況。在本協議第3.3節和第8節的規定下,承租人承擔與開發其租賃改進及其授權用途有關的所有風險和成本,並且承租人表示其已就其改進的建設以及與授權用途、租賃改進和房產相關的任何其他事項進行了充分的調查,以使自己滿意所有與之相關的事項。除本租約明確規定外,承租人不會或不應獲得本租約項下的任何權利、地役權或許可證,無論是默示的還是其他形式的。在不限制前述規定的情況下,承租人承認City沒有就任何有害物質在房屋或機場內、上、上、下或附近的存在作出任何陳述或保證。

3.3

環境現場評估報告。承租人確認其已審閲並接受由ApTim Environmental&Infrastructure,LLC編寫並作為附件K的物業第一階段環境現場評估報告,該報告日期為2021年9月,並已成為本租約的一部分。市政府同意將房屋交付給承租人的環境條件應與附件K所附的第一階段環境評估報告中所反映的環境條件相同。

第109頁,第15頁

3.4

釋放。在符合第3.3節和第8節的規定的前提下,承租人特此放棄、解除、出讓、宣判無罪,並永遠免除承租人、其民選官員、僱員、代理人、繼承人和受讓人的任何和所有訴訟、訴訟理由、法律或行政訴訟、索賠、要求、實際損害賠償、懲罰性損害賠償、損失、費用、負債、利息、律師費和任何種類和性質的費用,無論是法律上的還是已知或未知的,承租人必須或可能擁有或獲得或擁有的,或以任何方式直接或間接與以下各項相關、基於或產生於:(I)在生效日期之前對房舍的維護、所有權和運營;或(Ii)處所的狀況、狀況、質素、性質、污染或環境狀況。本租賃的意圖是,由於物業的實際或環境條件而產生的City的任何和所有責任和義務,以及承租人對City、其繼承人、受讓人和關聯實體的任何和所有權利或索賠,根據本新聞稿條款宣佈無效,並且對該等各方不具有當前或未來的效力。承租人同意放棄加利福尼亞州民法典第1542條的利益,該條款規定如下:

“1542.一般免除並不適用於債權人或免除當事人在執行免除義務時並不知道或懷疑存在對其有利的索賠,而且如果債權人或免除當事人知道,將會對其與債務人或被免除當事人的和解產生重大影響。

4

用途、特權和義務

承租人或其任何僱員、轉租人或代理人不得在未經本租約特別授權的場所內開展、交易或以其他方式進行任何業務或服務。承租人作為指定的SASO,應享有此處所述並符合機場最低標準的用途和特權,並應承擔與其使用該場所有關的義務。於本租約日期及租賃期內的任何時間,City有權及確實有權與任何其他人士(S)或實體就租賃其他物業作SASO或類似或類似用途,或在機場進行任何其他經批准的活動進行交易及訂立合約。承租人有權從承租人選擇的任何個人或公司那裏獲得和購買與其在機場的運營有關的材料、用品、設備和服務,無論是在機場內外;但該市應保留唯一和獨有的權利,向在機場經營業務的所有個人和公司發放許可證和進行管理,並保留唯一和獨有的權利,向在機場提供產品或提供和執行服務的個人和公司徵收非歧視性的費用和收費,以獲得進行此類業務的特權;此外,如果供應商或提供商不符合任何適用法律或機場規章制度,該市應保留要求承租人在書面通知後終止使用該供應商或提供商的唯一和排他性權利。
(Br)除《機場最低標準》和《機場最低標準》中規定的允許活動外,不得將房屋用於任何用途,承租人也不得允許將房屋用於任何目的(S)。未經董事事先書面同意,證據E“經授權的活動”,董事可根據合理酌情權拒絕同意。

第109頁,第16頁

承租人不得在機場的任何地點進行本節授權的活動,除非在附件A所述的房舍內進行。

4.1

權利和義務的行使

承租人應始終遵守適用的機場最低標準https://www.flysanjose.com/sites/default/files/Minimum_Standards.pdf,以及不時修訂的最低標準。影響租户經營的條件和限制包括但不限於:

4.1.1

允許的活動

承租人在房屋內從事任何允許的活動時,應遵守機場最低標準中規定的標準。承租人被授權提供飛機機庫存儲、基於承租人的飛機加油,以及另外兩項額外的航空服務。承租人應在許可活動發生任何變化時向市政府提供書面通知。所有承租人允許的活動變更必須符合機場最低標準中允許的活動,並得到董事的批准。

4.1.2

活動時數

租户必須在正常營業時間營業,每週五(5)天。根據機場的需求或情況,董事可允許更改營業時間,並要求租户提供額外的服務時間,最長達(包括)二十四(24)小時運營。承租人應在承租人正常的預定營業時間之外隨時待命,以響應機場和政府機構的請求,包括緊急響應,承租人的響應時間不得超過六十(60)分鐘。

4.1.3

沒有預定的航空承運人活動

承租人不得為運送乘客、行李、貨物、貨物、郵件或快遞而從事定期航空承運人活動(如FAA規定所界定)。

4.1.4

不會干擾其他機場服務

租户不得在物業或機場上或附近進行或允許進行任何可能幹擾排水和污水系統、消防系統、噴水滅火系統、警報系統、公告系統、門禁控制系統、空調系統、消防栓和軟管(如果有)的有效性或可及性的任何事情,安裝在物業或機場上、內或附近。

第109頁,第17頁

4.1.5

檢查

承租人應確保其員工和代理人定期檢查房屋,以保持本租約所要求的房屋的清潔程度、維修狀況和運營能力。

4.1.6

不幹擾機場的使用和營運

承租人應以合理控制粉塵、噪音、振動、空氣煙霧和氣味的流動的方式在機場和處所內進行操作,以避免不合理地幹擾其他人在機場的使用和操作。

4.1.7

與保險沒有衝突

承租人不得故意在房產內或其周圍做出或允許做出任何可能:(I)使房產、機場或其上的任何財產的保險條款無效或與之衝突或導致取消的任何事情;(Ii)導致意外保險公司拒絕按照City要求的金額和條款和條件為房產、機場或其上的任何其他財產投保;(Iii)因在房產上進行的任何活動、使用、商業運營或其他做法而使City對任何人或財產的傷害或損害承擔任何責任或責任;或(Iv)導致適用於整個機場或位於機場上的任何其他財產的任何保險費率的任何增加。

4.1.8

危險材料

承租人應遵守附件C中與房屋內危險材料的存在、儲存、使用、釋放和/或處置相關的所有要求。附件C的規定是對與該場所有關的任何環境法規定的所有其他義務或要求的補充。如果附件C的規定與任何適用的環境法的規定有任何衝突,應以較嚴格的規定為準。

4.1.9

不得浪費或滋擾

承租人不得在該處所之內或附近作出、導致或準許作出任何事情,或攜帶或存放任何會不合理地增加機場財產發生火警或爆炸風險的東西;或造成滋擾;或以任何方式妨礙或不合理幹擾他人對機場財產的權利,傷害或無理騷擾他們;或容許在該處所內進行任何拍賣;或在該處所內製造或容受任何浪費;或使用或容許該處所作任何非法用途或以幹擾機場運作或安全的方式運作;或作出或準許作出任何在實質上傾向於損害該處所的聲譽或外觀的事情。

第109頁,第18頁

4.1.10

噪聲控制

1974年2月7日,市通過57211號決議,實施機場噪音控制計劃。2003年10月21日,紐約市通過了71797號決議,經聯邦航空局批准,機場將其噪音控制計劃的宵禁部分從基於重量的宵禁修改為基於噪音的宵禁,其中包括執行條款,即經營者違反宵禁可被罰款2,500美元。承租人應始終遵守和遵守機場噪音控制計劃,該計劃可由城市不時修改、更改或修改。承租人應遵守上述計劃和附件J“授權飛機時間表”中規定的所有其他噪音控制限制,這些限制可能隨後由市議會通過和/或由董事和/或對機場或承租人具有管轄權的任何其他政府實體或機構頒佈。

4.1.11

禁止的活動

承租人不得使用或在知情的情況下允許將房屋用於非法銷售、供應、使用、儲存、運輸、保存、製造或贈送《加州健康與安全法》第10分部規定的酒精飲料或任何受管制物質。場所內禁止噴漆和/或焊接,除非事先獲得董事的授權,並符合所有適用的消防和安全規範。

4.2

訪問

4.2.1

一般信息

City根據本節提供的所有訪問方式應無一例外地與City授權或允許的其他人共享,所有此類訪問用户應遵守和遵守所有適用的法律。

4.2.2

城市有權關閉或更改訪問權限

City有權隨時關閉、搬遷、重建、更改、更改或修改根據本租約提供給承租人使用的任何此類通道,無論是臨時的還是永久的,前提是應向租户提供合理的提前書面通知,並應始終存在合理方便和足夠的進出通道(供行人、車輛和飛機使用),或提供替代通道,費用由City承擔。City不會因此而承擔任何責任,該行為不會以任何方式改變或影響租户在本租約項下的任何義務。

第109頁,第19頁

4.2.3

訪問:不干涉訪問權限

承租人有權在機場道路、滑行道和/或其他航線上進出房屋,這是其運營和/或履行本租賃條款所必需的,符合機場規章制度,包括但不限於與徽章、許可和其他安全要求有關的規章制度。承租人同意,在行使進出該房屋的權利時,(A)不得阻礙或幹擾City、其租户或其他授權租户對機場的運營;以及(B)在機場發生緊急情況或威脅時,董事可暫停或撤銷該權利。只要不妨礙承租人進入房屋,董事應有權自行決定修改此類通道。承租人應對因承租人使用這些區域而對機場道路、滑行道和/或其他路線造成的任何損害負責。

4.2.4

物業以外不得有任何個人財產

承租人無權在房屋外的任何區域放置任何個人財產或設備,或在該區域內進行任何操作。卡車路線應按照董事不時指定的方式進行。上述進出和道路使用權同樣適用於承租人的供應商,包括但不限於設備、材料、貨物、機械和其他財產的運輸權;但這種進出權利不得改變或影響City與承租人服務供應商或供應商之間現在或將來可能存在的任何合同安排。

4.2.5

標牌

未經董事事先書面同意,承租人不得在機場或處所的任何部分內或之上豎立、粘貼、油漆或放置任何標誌、文字或其他廣告裝置或媒體,且不得無理拖延、調節或扣留。董事批准的任何和所有標誌、文字或其他廣告裝置或媒體,或其任何替代品,應遵守和遵守目前和未來的機場標誌標準和適用的城市條例。在本租約終止或期滿時,承租人應自費拆除任何及所有該等廣告裝置或媒體,而不會對物業或機場的任何部分造成傷害或損壞或污損。承租人應立即將該廣告裝置或媒體從該場所或機場移走的部分恢復到原來的狀態。

第109頁,共20頁

4.3

有害物質的處置、使用和儲存。

嚴禁在機場處置有害物質。禁止在機場儲存和使用危險材料,但下列情況除外:

承租人可按照所有適用環境法的要求,以安全、謹慎的方式在房屋內儲存和使用危險材料,這些危險材料通常用於開展本租賃所允許的活動。承租人應向董事提供任何負責環境法律執行的監管機構提出的在房屋內使用或儲存危險材料許可證的申請副本,還應提供從該機構收到的任何許可證的副本;以及

5

費用、費用和費用

除本租約其他地方規定的任何其他費用、一般費用或其他金額外,承租人應在到期時支付下列費用和金額,以獲得佔用房屋的特權:

5.1

租金和收入份額

5.1.1

租金

a.

自生效日期起,承租人應按第1款規定繳納租金。租金應根據本合同第5.5條的規定,在每月的第一(1)日按十二個月平均預付,並可根據第5.2條的規定進行調整。

b.

自2024年4月1日至生效日期期間,租户應支付119,375美元的租金。根據本合同第5.5節的規定,房租應於每月的第一天到期並提前支付。

c.

自收到附件G所述租賃權改進入住證後的第一個月的第一天起,租户的租金應大於3,122,661美元或本年度調整後租金。租金在任何時候不得低於上一年度的租金。根據本合同第5.5條的規定,租金應在每月的第一(1)天到期並提前支付十二個月的等額租金,並可根據第5.2條的要求每年進行調整。

第109頁,第21頁

5.1.2

收入份額

從收到附件G所列租賃改進佔用證書開始,承租人應向市政府支付50%(50%)的收入份額,用於支付租賃場所內超過每平方英尺53美元(53.00美元)的機庫租金(“收入份額門檻”)。為了説明起見,承租人以每平方英尺76美元的租金分租機庫或機庫的一部分,那麼收入份額將計算為每平方英尺11.50美元((76-53=23)/2=11.50美元)。收入份額應按照第5.5節的規定按月報告,並按照第5.5節的規定支付。收入份額門檻應根據第5.2節規定的租金增加。

5.2

增幅調整

5.2.1

租金和收入份額起徵點的年度調整

租金和收入份額起徵點應在生效日期的每個週年日(“增加百分率調整日期和調整後的收入份額起徵點”)進行調整(“調整後的租金”),此後的調整金額將相當於消費物價指數(“CPI”)的百分比變化。調整後的臨時基本租金將根據以下公式計算:

計算調整後租金的基數應為舊金山-奧克蘭-海沃德(1982-84=100)所有城市消費者的所有項目的CPI,由美國勞工部勞工統計局發佈,在百分比增加調整日期前一年的一個月。如果適用月份的消費物價指數沒有公佈,則以下一次公佈的消費物價指數為基數。

計算調整後租金的指數數字應為舊金山-奧克蘭-海沃德(1982-84=100)所有城市消費者、所有項目的CPI,由美國勞工部勞工統計局公佈,截至百分比增加調整日期。如果適用月份的消費物價指數沒有公佈,則指數數字為下一次公佈的消費物價指數。

對於每個百分比增加調整日期,如果指數數字已超過基數,則應通過計算指數數字相對於基數的百分比增幅來確定調整後的中期基本租金。例如,假設基本數字為110,指數數字為121,則百分比增長為121/110=1.10=110%。該百分比應適用於最後生效的租金,以計算自百分比增加調整日期開始的年度期間的調整後租金。

第109頁,第22頁

無論CPI在本租賃期內的同比或累計降幅如何,在任何情況下,在任何百分比增加調整日期生效的任何後續調整後租金或調整後收入份額門檻不得低於緊接前一個租金日期(或百分比增加調整日期,視情況適用)的租金或收入份額門檻;

倘若(I)消費物價指數於本租約期間出現按年或累積跌幅;及(Ii)應用上述公式將導致經調整租金或經調整收入份額門檻低於前一租金日期(或增加百分率調整日期)的租金或收入份額門檻;則(Iii)當時的中期基本租金或收入份額門檻將維持有效,直至下一個百分比增加調整日期為止。

替代指數:百分比增長調整日期的指數應是美國勞工部當時使用的最全面的官方指數中報告的指數,並且最接近於前面對要使用的指數的描述。如果基數不同於上述基數所用的基期(1982-84年=100),則用於計算調整百分比的基數應首先按主席團提供的公式換算。如果上述勞工部指數不再公佈,另一項公認為權威的指數應由董事全權決定由董事取代。

5.3

保證金

承租人應在本租約簽訂後向City交存一筆保證金,保證金的金額為三(3)個月租金和任何年份的調整後租金或董事確定的任何其他金額。首期保證金應為第1款規定的金額,本市可扣除因租户在機場的運營而產生的任何拖欠或未支付的費用、成本或費用(包括但不限於租金和徽章費用、任何滯納金和本租約中規定的費用),以確保及時支付所需的租金、費用和收費。保證金應為不可撤銷信用證或董事認可的任何其他擔保形式。信用證應為不可撤銷信用證,基本上採用本租約附件F所示的形式。董事可在確定修改後的押金滿足租賃要求併為倫敦金融城和機場提供足夠保護後,不時調整保證金要求。

第109頁,第23頁

所有與信用證有關的銀行手續費均由承租人承擔。在每次百分比增加調整日期後三十(30)天內,承租人應將押金增加至相當於當時適用的調整後租金的六個月。

如果董事調整押金金額或從押金中扣除任何拖欠或未支付的租金、費用、成本或收費(包括滯納金),承租人應在董事書面要求之日起三十(30)日內及時將押金充值至董事要求的全額。承租人未能如此補足保證金將構成違約事件,根據本租約第12節的規定,市政府有權終止本租約。城市不應被要求將保證金與其資金分開保存,租户也無權獲得保證金的利息。在本租賃期滿或更早終止時(視續期而定),保證金(扣除上述拖欠或未付的租金、費用、成本或收費)的任何剩餘金額,應在董事確定本租約項下欠城市的所有金額已全額支付或已從保證金中扣除後,退還給承租人,不計利息。

5.4

活動費

如承租人在租期內的任何時間,將該處所或其任何部分,或(在董事許可下)使用機場的任何其他土地或設施作任何用途、使用或活動,而使用其中任何土地或設施的人士是或將須為此繳付活動費的,則在此情況下,承租人除須向市政府繳付租金及收入份額外,還須就將租賃處所或其他機場土地或設施作上述用途的特權,向市政府繳付當時市政府就任何機場土地或設施作該等其他用途而收取的活動費。使用或活動。就本租賃而言,術語活動費(S)應被視為包括承租人進行的任何包機業務的着陸費(如果適用),但不應被視為包括承租人根據本租約被授權在租賃場所開展活動所收取的費用;但承租人可能被要求向City支付燃油流動費除外。市政府同意,任何和所有此類活動費用應一視同仁地適用於機場的所有此類用户。

5.4.1

燃油流動費

除以上第5.5節規定承租人必須向City支付的任何其他活動費用外,City還可根據最低標準和承租人的加油許可證,以及機場一般費用決議76438號(2012年9月18日通過)的規定,以及經修訂的規定,評估承租人零售或交付燃油石油產品的燃油流動費。

第109頁,第24頁

5.4.2

噪音與安全項目費用

城市已經為機場的所有通用航空租户和持牌人建立了噪音和安全計劃。該計劃的成本可分配給機場的飛機用户,該機場用户基於City出租給通用航空租户(例如固定運營商和公司飛行部門)的機場土地,並應按飛機為租户所在地的所有飛機分配費用。承租人應向City支付下列噪音和安全計劃費用:每年22美元70美分(22.70美元),或每月1.9美元,或市議會批准的其他可能不時調整的費率。承租人應不遲於五(5)日以董事可接受的形式和內容提供月度報告這是)每月的一天,列出(一)租户擁有並以房舍為基地的飛機,以及(二)非房客擁有的、以房舍為基地的飛機。如果市在第五(5)日之後沒有收到報告,將評估每天25美元(25.00美元)的拖欠報告費或市議會決議可能確定的其他金額這是)日曆月份的第幾天。

5.4.3

月度活動和收入份額報告

在房屋開始正常營業後每個月的第15天或之前,承租人應按董事要求的格式和細節向董事提供所有活動費用的月度活動報告。對於燃料流動費用,每月活動報告應至少列出過去一個月期間在批發時購買的燃料總量和購買日期,以及在零售銷售或交付時燃料的零售價。

承租人應在增建機庫的租賃租賃改善措施發出入住證後每個月的第十五(15)日或之前,向董事提供一份單獨的月度書面報告(“收入份額報告”),其中包括上一個月租賃的機庫面積和每平方英尺收取的金額。城市有權依據所述收入份額報告來確定本協議項下應支付的收入份額費用。承租人應對上述報告的準確性負全部責任。

若每月十五(15)日或之前未按規定提供月度活動和收入份額報告,承租人應支付(市議會決議確定的)報告延遲至董事提交月度活動報告之日,作為市因延遲而產生的行政費用和發票的拖欠費。City對拖欠費用的評估應是City在法律或衡平法上可能擁有的任何其他補救措施的補充,包括終止和撤銷本租約以及授予租户的所有權利和特權。

第109頁,第25頁

5.5

支付租金、活動費和費用

描述

金額

到期日

滯納金

租金

參見第1節

應在每月的第一天或之前交納

逾期付款費用按年率12%計算,逾期15天后支付

噪音和安全費

每架飛機1.90美元/月

活動報告應在下一個月的15日前提交。自開具城市發票之日起30天內支付的費用。

滯納金每天25.00美元;自開具發票之日起30天后,每年收取12%的滯納金。

收入份額

參見第5.1.2節

應於15日提交的收入份額報告這是下一個月的哪一天。自開具城市發票之日起30天內支付的費用。

滯納金每天25.00美元;自開具發票之日起30天后,每年收取12%的滯納金。

燃油流量費

每加侖0.2美元

活動報告應在下一個月的15日前提交。自開具城市發票之日起30天內支付的費用。

滯納金每天25.00美元;自開具發票之日起30天后,每年收取12%的滯納金。

其他活動費

基於活動

活動報告應在下一個月的15日前提交。自開具城市發票之日起30天內支付的費用。

滯納金每天25.00美元;自開具發票之日起30天后,每年收取12%的滯納金。

雜費和一次性費用

在承租人收到城市發票後30天內到期和應付

自開具發票之日起30天后,按12%的年利率計算的滯納金

第109頁,第26頁

5.5.1

預繳租金、費用及收費

除本協議另有規定外,租金及任何及所有應預付的其他費用應在每月的第一天(“到期日”)或之前支付,而不需要市政府的任何通知、扣除、貸記或抵銷。如果City在到期日起十五(15)天或之前未收到該等租金、費用和收費,則視為拖欠。承租人應被要求支付滯納金(根據市議會決議的規定),從第一天開始計算,在City沒有及時收到付款的每個月的每一天,或不足一天,直到City收到付款。City保留要求任何逾期付款只能以董事指定的合理形式進行的權利,City還保留拒絕任何未採用董事批准的格式的逾期付款的權利。儘管本協議有任何相反規定,如任何租金、費用及/或收費的到期及應付日期並非營業日,則該等付款不應於該附表日期到期,而應於下一個營業日到期,其效力及作用猶如於該附表日期到期一樣,而(倘任何有關租金、費用及/或收費是在該下一個營業日繳付),該等租金、費用或其他收費的支付金額自該附表日期及之後至該下一個營業日將不會產生利息。

5.5.2

應付欠款的費用及收費

除非另有明確規定,前一個月活動中拖欠的來自City的任何費用和收費應在自City開具發票之日起第三十(30)天或之前到期並支付,如果City在該日期或該日期三十(30)天或該日期之前未收到,則視為拖欠。承租人應包括如上所述的每月活動報告,包括每月應支付的所有費用和收費。承租人應被要求支付滯納金(根據市議會決議的規定),從市議會決議規定的第一天開始計算,在市未及時收到付款的每個月的每一天或不足一天計算。City保留要求任何逾期付款僅以董事指定的合理形式支付的權利,並保留拒絕任何未採用董事批准的形式的逾期付款的權利。City保留根據此類報告審核任何月度活動報告和付款的權利,接受本協議項下的任何付款不應視為放棄City收取已確定為到期和欠款的款項的權利。

.

第109頁,第27頁

5.5.3

付款地點和付款方式

所有租金、費用和收費應通過支票支付,支票抬頭為“聖何塞市”,並交付或郵寄到第1節“租賃條款的定義和摘要”中列出的地址,或寄到其他地址

董事可根據第37條“通知”通知承租人的地址。租户應支付的所有該等租金、費用、收費和其他金額應在到期日以美利堅合眾國的合法貨幣和當天的資金支付。

5.5.4

滯納金不是唯一的補救辦法

除了城市在法律或衡平法上可能擁有的任何其他補救措施,包括終止和撤銷本租約以及本租約中授予的所有權利和特權外,市政府對逾期付款費用的評估也應包括在內。

5.6

無抵消或扣除

承租人根據本租約應支付的所有租金、費用、收費和其他金額不得扣除、抵扣或抵銷任何種類的費用,並且不包括City現在或將來欠承租人的任何款項。

5.7

其他財務和統計報告

在收到董事的請求後三十(30)天內,承租人應向市政府提交董事可能不時合理要求的其他財務或統計報告或記錄,包括但不限於確定總收入、勞工合規性和聯邦航空局要求(視情況而定)的準確性。除非租户要求額外時間出具任何此類報告,且董事已批准任何此類請求,否則市政府將就未及時收到任何此類額外記錄和報告的每一天評估25美元的拖欠報告費,該金額可通過市議會批准的決議不時修訂。

5.8

記錄維護

承租人應隨時保存並保存反映收入份額報告費用的記錄。這些記錄應由承租人保留四(4)年,在事先書面通知承租人後,應免費提供給City或其正式授權的代表在所有正常營業時間內進行審計和/或審查。承租人應在收到市政府通知後三十(30)個日曆日內出示該等賬簿和記錄。

第109頁,第28頁

5.9

如果期滿日期或更早的終止日期出現在一個月的最後一天以外,則不會按比例計算該期限最後一個月的租金、費用和收費。

6

房地維修

承租人將按照表H中的維護計劃和表I中對錶A中提供的房屋的維護責任進行維護。此類維護責任可以通過董事書面通知承租人進行修改,但前提是董事批准修改後的維護計劃。

6.1

維修

6.1.1

承租人在本租約期間應始終有義務保持房屋的良好外觀、維修和安全狀況,但普通的損耗和董事在其他方面令人滿意的狀況除外,這對市政府來説是免費的。承租人應維護房屋的所有改進,無論是由承租人安裝還是由城市安裝。承租人應負責重新粉刷本合同項下佔用的任何空間的內部,並更換燈具(包括燈泡、燈管、鎮流器和變壓器)、雜項五金、窗户玻璃和地板覆蓋物,但不向City支付費用。所有維護工作應勤奮進行,在材料和工藝方面應與原始工作相同或更好,所有工作應事先獲得董事的書面批准。當在本租賃中使用時,術語“維護”應包括董事認為必要的所有維修、改動、維護和/或移除。儘管有上述規定,並與表一一致,本市應負責對現有機庫的下列設施進行維護:基礎建築結構(S)、屋面、排水溝和排水管、建築基礎(S)。

6.1.2

城市的員工和代理商可以在正常工作時間進入辦公場所,以確定是否進行了令人滿意的維護。如果租户未能進行維護或維護工作沒有得到滿意的執行,董事將以書面形式通知租户。如果承租人在收到書面通知後十五(15)個日曆天內未進行維護,則City有權(但無義務)進入房屋進行必要的維護,並且在收到維護費用通知後,承租人同意立即償還City發生的維護費用,外加相當於管理費用10%的額外金額。City要求支付的任何款項應為所發生費用是必要和合理的表面證據,並且此類費用是City代表租户發生的。

第109頁,第29頁

6.1.3

任何租賃改進,包括但不限於承租人建造的新結構,以及對基礎建築的改進和修改,應由承租人獨自負責管理和維護。機場不對租賃改進的屋頂、結構或任何部分的維護負責。

6.2

垃圾和垃圾

承租人應自負費用,隨時保持和維護承租人佔用的區域清潔,沒有垃圾、污垢、垃圾和其他廢物,並應提供並支付定期清潔和其他合理必要的服務,以清潔和衞生的方式妥善維護房屋。承租人應自負費用,每天將所有污垢、垃圾和其他廢物從房屋中移走,並存放在合適的容器中,以便定期從機場移走。

6.3

浪費或滋擾

承租人不得犯下、致使、維持、準許、忍受或容許他人對該處所或機場造成任何合法的浪費,或造成任何公共或私人滋擾或傷害,或對該處所或機場周邊地區的任何不當或非法使用,或任何其他作為或事情,或不作為,而該等作為或事情或不作為,可能以任何方式擾亂或妨礙或幹擾機場或其任何部分的任何其他租户、特許經營商、持牌人、受邀者或佔用人的權利。承租人應將承租人進行操作的機場所有區域保持在安全、良好和清潔的狀態。

6.4

園林綠化

承租人應維護房屋的所有環境美化。

7

租賃權改進

7.1

建設一般條件/最低資本投資

7.1.1

建設租賃改進型建築

租賃改進的施工應遵守本節的規定,並應由承租人(或轉租人,視情況而定)單獨承擔成本和費用,在任何情況下,市政府均不向其報銷任何費用。承租人將按“原狀”佔用物業,在任何情況下,承租人(或分租客,視情況而定)所安裝和支付的任何租賃改善將不會受到City隨後買斷的影響。未經董事事先書面同意,不得建造、安裝、擴建、修改或拆除租賃改善的任何部分,也不得對租賃改善進行實質性修改,且不得無理扣留、附加條件或推遲。儘管有前一句或本租約中任何其他相反的規定,任何建造、安裝、擴建、修改或拆除內部租户的改善或修改,如果不改變建築的面積、外觀、結構元素或中斷為建築服務的公共設施,均不需要獲得董事的批准。

第109頁,第30頁

7.1.2

最低資本投資

承租人明確同意並理解,承租人租賃該房屋的目的是根據本第7節規定的計劃和規範開發和建造對該房屋的租賃改進。明確同意和理解,承租人將建造的租賃改進至少應包括本合同附件G中所述的承租人初始租賃改進的結構和改進,承租人應花費不少於811萬6392美元(8,116,392美元)(“最低資本投資”)的金額,以承租人和/或其轉租人(S)的單獨成本和開支開發該等租賃改進。本文所使用的“最低資本投資”是指幷包括承租人和/或其分租人(S)所作的下列租賃改善成本和支出:(A)前期開發成本(勘測、所有權保險、房地產經紀人費用、環境評估和修復)、規劃設計費、法律和會計費用、許可證和軟建設成本,兩者合計不得超過最低資本投資的15%;(B)硬建築成本(包括拆除、挖掘、平整和對房屋和總承包商的間接費用和利潤進行施工),其總和不得低於最低資本投資的85%。最低資本改善支出應用於承租人建造的經批准的改善工程。如果沒有支出所述的最低限額,承租人應向City支付相當於最低資本改善支出與其實際投資之間差額的150%的金額,該差額應在16日(16日)的第一天這是)租期。承租人僅應負責最低限度的資本改善和最低資本改善支出,前提是承租人獲得所有有管轄權建設租賃改善的機構的所有必要批准,並實際建設租賃改善。

第109頁,第31頁

7.1.3

最低資本投資額文件

承租人應在租賃改進佔用證書籤發後九十(90)天內,向董事提供董事可能合理要求的格式和細節的文件,足以證明承租人和/或其分承租人(S)已將最低資本投資用於租賃改進。董事可酌情決定以書面通知承租人的方式延長提交上述文件的時間,並可能要求提交額外的文件。如果董事確定租户和/或其分租户(S)未能:(A)支出租賃改進的最低資本投資總額;或(B)滿足租賃改進的硬建設成本和開發前成本之間所需的85%的分攤,則董事應在董事收到租户提供的支持此類成本的文件後,及時通知租户任何此類不足之處。如果董事通知承租人在租賃改進的建設中花費的費用存在不足,承租人應通過16這是承租人應在生效之日起一年內支付(和/或導致其子承租人(S)支付)任何此類不足的金額,用於租賃改進的額外改善、增加或改善,但須遵守本第7節的所有規定。承租人應在上述第十六(16)年自開始實施之日起三十(30)天內,向董事提供足夠的進一步文件,足以證明該承租人和/或其分承租人(S)已將任何此類不足的金額用於租賃改進的額外改善、增加或改進。如果董事在提供此類進一步文件後確定,承租人未能(和/或導致其轉租人(S)花費)最低資本投資額用於租賃改進的額外改善、增加或改進,則董事應立即向承租人發出書面通知,説明該持續不足的金額,並且承租人應自通知之日起三十(30)天內向City支付相當於最低資本投資額與實際支出金額之間差額的金額。支付本合同要求的上述款項應被視為在上述三十(30)天期限內到期並應支付的額外基本租金,並應遵守本租約第5節的支付條款。

7.2

租賃權改進的設計

7.2.1

施工指南

承租人應制定附件G中提到的租賃改進的初始設計和此類租賃改進的施工圖(統稱為《計劃和規範》),這些計劃和規範需經City審查和批准。在最初租賃改進的規劃、最終詳細設計和施工過程中,承租人應與城市管理人員、員工、代表和代理人合作,並遵守適用於該地點的機場承租人設計和施工標準。承租人承認並同意,市政府的代表保留要求修改最終施工圖和最終設計概念的權利。

第109頁,第32頁

7.2.2

承租人負責設計和施工

承租人應單獨負責租户租賃改進的適當設計和施工,以及在其中進行的工藝和使用的材料,並對因租賃改進的疏忽設計或施工而對機場和物業的任何部分造成的任何損壞或損失向City負責。

7.2.3

對房舍的改裝

在建築、安裝、維修、更換、擴建、改建、修改或拆除租賃設施的任何工程開始之前,特別是不包括建造、安裝、維修、更換、更改、修改或拆除租賃設施內的任何內部、非結構、承租人改進和/或不改變建築面積、外觀或建築結構元素的行業固定裝置的工程(下稱“工程”),承租人應遵循機場項目審查程序。機場工作人員應要求提供指南的副本。

7.2.4

故意刪除的。

7.2.5

承租人有責任遵守法律

市政府和機場對規劃和規格的批准不應構成市政府對規劃和規格符合適用法律的陳述或保證。承租人應獨自負責遵守建造時或隨後根據所有適用法律修改的計劃和規範以及租賃權改進。

7.2.6

檢查/“按安裝計劃”和規範

應董事的要求,承租人應與市政府和/或航空部門的代表共同檢查租賃改進,以核實包含在計劃和規範中的竣工圖紙。租賃改進完成後,承租人應立即以董事批准的格式向董事提交完整的保修規範副本和一套完整的完成工程的“已安裝”詳細計劃和規範,顯示所有租賃改進到位,包括所有必要的機械和電氣系統。

7.3

合同要求/保證金

7.3.1

施工合同要求

承租人應納入任何施工合同,並應要求其承包商在任何分包合同或材料或設備合同中納入:(I)市平等保障辦公室https://www.sanjoseca.gov/your-government/departments-offices/public-works/labor-compliance/prevailing-wage D規定的現行工資要求;(Ii)與附件C一致的預防和緩解危險材料泄漏的要求;和(3)1992年7月頒佈的聖何塞市公共工程部標準規範(“城市標準規範”)總則和適用技術規定第7節“法律關係和責任”。如果本租約的規定與城市標準規範的規定有任何衝突,應適用本租約的規定。承租人還應確保所有承包商和分包商遵守上述規定。

第109頁,第33頁

7.3.2

付款擔保

在本合同項下超過2.5萬美元(25,000美元)的任何建設、改建或維修開始之前,承租人應向市政府提供或促使承租人的總承包商或承租人的轉租人向市政府提供付款保證金,並向市政府辦事員提交付款保證書,而不向市政府支付任何費用。除以下規定的具體要求外,保證金應由擔保人發行,保證金不得低於房屋的建造、改建、拆除或維修和/或改善的合同總成本的100%(100%),應令市政府風險經理和董事滿意並得到其批准,其形式也應得到市政府檢察官的批准。完成任何改善後,承租人應立即在聖克拉拉縣記錄器的官方記錄中記錄符合加利福尼亞州民法典第9204條要求的完工通知。

付款保證金應保證及時支付給加州民法典第9100條所列的所有人員,以及根據失業保險法規定應支付的金額、根據失業保險法13020條要求從承包商和分包商員工工資中扣除、扣繳或支付給就業發展部的金額,以及合理的律師費。付款保證金應當以承租人為業主、權利人或者委託人,承租人的承包人或者承包人為委託人。

7.4

租賃改建工程的施工和完工

7.4.1

繼續進行的通知

承租人只有在董事發出開工通知後才能開始建設項目。

7.4.2

工作進度(初步租賃改進)

承租人收到租賃改進所需的所有施工許可證後,應立即提交航空部門概述的足夠文件,以允許董事根據第7.4.1節和本租賃的要求發出推進通知,並確保根據批准的計劃和規範及時完成初始租賃改進。承租人應努力在最早的合理日期完成租賃改進,但無論如何,承租人應在不遲於開始日期起四(4)年內完成計劃和規格中所示的租賃改進。如果承租人提供對此類延遲的合理解釋,則董事可全權酌情批准延長此時間。機場將根據完成改進,特別是機庫擴建所需的任何《國家環境政策法》、《環境質量評估》或機場總體規劃批准,批准此類延誤的延期請求。就這些目的而言,完成計劃和規範中所示的初始租賃改進應意味着城市為初始租賃改進頒發佔用證書。承租人未能:(A)提供足夠的文件,使董事能夠在獲得任何和所有必要的環境質量保證、國家環境政策法規和總體規劃批准後十二(12)個月內發出通知,以便按照本租約的要求進行施工;或(B)在不遲於開始實施日期起四(4)年內完成計劃和規格中所述的初始租約改進,則City有權行使本租約第7.9節所載的權利。

第109頁,第34頁

承租人應按照所有適用法律以良好和熟練的方式建造和完成任何租賃改進,並應購買本租約附件B中規定的或市風險部不時修改的保險。初始租賃改進的施工應在(I)任何所需的場地開發或有條件使用許可證或可能由City發出的其他許可證或許可證到期之前開始,以及(Ii)任何政府機構可能發出的任何其他必需的酌情批准、同意或許可證到期之前開始。承租人在施工過程中,有權利和義務監督現場施工。

7.4.3

未能遵守城市要求或適用法律

如果承租人因任何原因未能遵守City的任何要求或關於承租人建設租賃改進的任何其他適用法律,City應向承租人發出書面通知,並有權要求承租人在通知發出後三十(30)天內或合理必要的額外時間內,由承租人自費更改、維修或更換租賃改進的任何不合規部分,前提是承租人在收到通知後三十(30)天內開始糾正不符合要求的情況,並在此後努力糾正未完成的情況。如果承租人在接到City的通知和要求後,未能進行任何此類更換、更改或維修,並且該修復期已過,則City可在此後自行決定修復此類故障,並促使進行此類更換、更改或維修,或執行任何其他必要的行動,以使租賃改進符合任何適用法律。租户同意立即向市償還此類費用,外加10%(10%)的行政管理費用,因為該百分比是市議會不時批准和確定的。如果在向租户發出上述通知後,City拒絕糾正此類故障,並導致進行所需的更換、更改或維修,則City可自行決定宣佈本租約違約,並根據本租約第12節中的違約終止條款終止本租約。承租人有義務向City償還此類費用,但本租約終止後繼續有效。

第109頁,第35頁

7.5

一般批准

承租人應自費購買所有工作所需的所有許可和保險(包括但不限於任何所需的環境許可或任何政府機構或實體的許可和批准,包括機場以外的城市部門)。承租人應在承租人施工的任何施工合同中要求其承包商遵守所有適用法律。
租賃改善工程施工所需的所有工作,包括場地準備工作、環境美化工作、公用設施安裝工作以及場地上的實際施工工作,應僅由根據加利福尼亞州法律獲得正式許可的合格承包商進行,並應根據與此類承包商簽訂的書面合同進行。

董事對規劃和規範的批准不應被視為包括市董事規劃、建築和法規執行部或承租人可能需要獲得的任何其他城市部門、政府或公共實體的批准。

7.6

留置權

承租人應使房屋和機場不受因承租人進行任何建造或安裝承租人改進工程而產生的任何留置權、所提供的材料或所承擔的義務。承租人應至少在開工前十(10)個工作日通知City,以便在該場所或機場上進行任何可能產生任何此類留置權的工作或提供材料,並且City有權張貼和保存法律規定的或City認為適當的任何通知,以保護City、該場所或機場免受該等留置權的影響。儘管如此,如果針對房屋或機場申請了留置權,如果承租人遵守第7.11節的規定,則承租人不應違反第7.6節的規定。

第109頁,第36頁

7.7

機場障礙

City保留採取其認為必要的任何行動的權利,而不對由此造成的任何損害向承租人負責,以保護機場的空中引道不受阻礙或危險,以及有權阻止承租人建造或允許建造,或要求拆除任何建築物或其他構築物,而City合理地認為這些建築物或構築物會限制機場的用途或對飛機構成危險。

7.8

城市不負責工作

城市不應對承租人或任何其他方對承包商在任何施工合同下的履行負責。市政府不應被要求為該工作支付或提供任何資金。承包商未能按照任何施工合同完成施工和安裝租賃改進,不應影響承租人在本租賃項下的義務。

7.9

租户未能勤奮進行建設

如果承租人未能(I)向董事提供董事發出開工通知所需的文件,或(Ii)完成上文第7.4.2節所規定的租賃改善工程(不可抗力事件除外),並且該失敗是由於承租人合理控制的事項造成的,董事應以書面形式通知承租人,並且承租人應有三十(30)天的時間補救此類延誤。如果承租人未能在董事發出書面通知後三十(30)天內糾正此類失誤,則該失誤應被視為本合同項下的違約事件,除根據本合同第12.2條採取的任何補救措施外,City有權在向承租人發出書面通知後七(7)天內接管承租人建設租賃改進工程的管理,費用和費用由承租人自行承擔。
如果在租賃改進工程開始後,承租人(未經董事事先書面同意)連續三十(30)天停止該工作(因不可抗力事件而停止工作除外),則該停工應是本合同項下的違約事件,並且,除了根據本條款第12.2條規定的任何補救措施外,City有權在七(7)天內以書面通知承租人,接管承租人建設租賃改進工程的管理工作,費用和費用由承租人自行承擔。

7.10

對租賃改進進行改建/翻新

在發出租賃改善佔用證書後,承租人可在遵守所有適用的許可和任何其他對房屋擁有管轄權的監管機構的合理批准要求的情況下,自費安裝任何固定裝置或承租人改進,或對租賃改進進行或進行任何改建、維修、建造或修改,統稱為“修改”。然而,為免生疑問,承租人只需事先獲得董事的書面同意,即可進行任何增加建築面積、改變租賃改善的外觀或結構元素、擾亂為物業提供服務的公共設施的修改,或任何此類需要市政府頒發建築許可證的建造、安裝、更換、更改或修改。任何此類修改應符合本節7中的施工規定。任何修改完成後,承租人應立即以董事指示的格式向董事提供完成的完整套《已安裝》詳細計劃和工程規格。

第109頁,第37頁

7.11

機械或材料供應商的索賠

如果根據加州民法典第3181或3248(B)條有權提出索賠的任何個人或實體在加利福尼亞州聖克拉拉縣的官方記錄中記錄了留置權主張(無論是有效的還是無效的),則承租人應在收到該記錄的留置權的書面通知後十五(15)天內,由其自行選擇並自行承擔費用和費用,(I)促使該留置權被移除;或(Ii)全額支付該留置權,或(Iii)開始就該留置權的金額向City提出異議並交付保證金。上一句所載承租人的義務應繼續存在,即使總承包商或分包商可能已因此類工作而獲得報酬。

7.12

現有場所建設和改進指南

7.12.1

房舍改善工程

任何改變房屋面積、外觀、結構元素、擾亂為房屋提供服務的公共設施的改善,或任何此類需要市政府簽發建築許可證的建造、安裝、更換、改動或修改,均須經董事批准。任何被認為是裝飾性的內部改進,包括但不限於油漆、傢俱、工裝以及可以並保持可移動和未連接到場所的設備,均不需獲得董事的批准。對處所進行的任何改善、改建或建造,除可移動和不與處所相連的傢俱、固定附着物和設備外,應達到董事滿意的程度。在開始對房屋進行任何改善、改造或建設之前,承租人應自費獲得所有必要的許可和批准,並根據法律要求獲得市所有適當部門和/或任何其他政府實體的批准。承租人應負責支付市或任何其他政府實體要求的所有工程、檢查和審查費用。

第109頁,第38頁

7.13

改善、改建和維修的所有權

承租人對房屋進行的所有改善、改建或建造(但可移動和不與房屋相連的傢俱、固定裝置和設備除外)以及對房屋進行的增建、改建和租賃改進應是並一直是租户的財產,直到本租約終止,屆時改善可由董事根據第25條的規定選擇成為市政府的財產。承租人應簽署董事認為必要的任何文件,以進一步證明承租人將物業改善所有權轉讓給市政府,包括放棄索償契約和/或銷售清單。然而,承租人未能簽署任何此類轉讓文件,不應限制或排除本節規定的從承租人到城市的所有權轉移。

7.14

含石棉材料的修復

7.14.1

如果承租人在對房屋進行任何改進的過程中,對現有機庫內的任何石棉和/或含石棉材料造成幹擾或損壞,市政府應負責補救幹擾或損壞的費用,包括但不限於移除任何石棉和含石棉材料。任何被發現有石棉但沒有受到改善幹擾的區域必須保持不受幹擾,並由租户承擔費用。如果承租人擾亂了租賃改進以外的區域,承租人應負責按照批准的石棉清除計劃和所有適用的環境法清除任何受幹擾的石棉,包括髮出加州健康和安全法規§25915-25919.7所要求的所有通知。

第109頁,第39頁

8

場地的接受

8.1

承租人已仔細檢查了物業,並對當前狀況感到滿意,但承租人將根據第7條進行任何改進。承租人承認,City沒有就物業或機場的性質、質量或是否適合承租人的業務,或在物業或機場內、上、上、下或周圍存在任何有害物質作出任何陳述或保證,並且承租人承認,由於此類事項或其中任何聲稱的缺陷,承租人無權反對City。承租人接受房屋“原樣”,並認為其處於令租户滿意的良好、安全和衞生的狀況。

8.2

承租人承認,除本租約明確規定外,City沒有就該房產、機場或本租約作出任何陳述或擔保,除非本租約明確規定,承租人不會或將不會獲得任何權利、地役權或許可證,不論是否默示。

8.3

承租人特此免除、釋放、安置、無罪釋放並永遠免除城市及其民選官員、僱員和代理人、繼任者和受讓人的任何和所有訴訟、訴訟因由、法律或行政程序、索賠、要求、實際損害賠償、懲罰性損害賠償、損失、費用、負債、利息、律師費和任何種類和性質的費用,無論是在法律上還是在已知或未知的衡平法上,承租人應該或可能擁有、獲得或擁有的,或以任何方式直接或間接地與以下各項有關、基於或產生於:(I)城市的使用、維護、生效日期前房舍的所有權和經營權;或(Ii)處所的狀況、狀況、質素、性質、污染或環境狀況。儘管如此,雙方同意並承認,承租人不應就本租賃生效日期之前存在於物業內、物業內、物業上或物業之下或與物業相關的任何狀況、事件或存在或產生的任何危險材料,向市政府或任何第三方負責,本租賃的任何內容均無意免除市政府就第三方就物業在生效日期之前存在的狀況提出的任何索賠。本租賃的意圖是,由於物業的實際或環境條件而產生的City的任何和所有責任和義務,以及承租人對City、其繼承人、受讓人和關聯實體的任何和所有權利或索賠,根據本新聞稿條款宣佈無效,並且對該等各方不具有當前或未來的效力。承租人同意免除《加利福尼亞州民法典》第1542條的利益,該條款規定:“一般免除不包括債權人或免除方在執行免除時不知道或懷疑存在對他或她有利的索賠,並且如果他或她知道,將對他或她與債務人或被免除方的和解產生重大影響。”

第109頁,共40頁

8.4

市政府同意補償承租人修復土壤條件(I)第7節和附件G中所述的機庫租賃改進所需的所有合理費用和開支;以及(Ii)有管轄權的當局所要求的。舉例來説,如果為了施工需要將土壤從工地移走,並且這種土壤被認為是受污染的,承租人將有權從城市獲得補償,以彌補由於環境修復而導致的與運輸相關的增量成本。承租人承擔與物業發展有關的所有其他風險及成本,而承租人表示其已就其租賃改善設施的建造及與授權用途及物業有關的任何其他事宜作出充分調查,以令本身信納所有與此有關的事宜。除本租約明確規定外,承租人不會或不應獲得本租約項下的任何權利、地役權或許可證,無論是默示的還是以其他方式表示的。在不限制前述規定的情況下,承租人承認City沒有就任何有害物質在房屋或機場內、上、上、下或附近的存在作出任何陳述或保證。

9

公用事業服務

9.1

承租人已經檢查並接受了房屋內的公用設施連接。除非且除本租約其他條款另有明確規定外,承租人應事先獲得董事的批准,確保承租人使用的房屋的任何電力、燃氣、供水、下水道和電話服務,而這些服務不得被無理拖延、調節或扣留。在承租人檢查時,除房屋內的任何其他公用設施連接外,任何額外的公用設施連接均由承租人負責。此類附加公用設施連接的安裝應由承租人自行承擔費用,並受第7節關於承租人改進的規定的約束。由City提供的任何水電費應由租户按City確定的比例支付。為該場所提供服務的所有公用事業和電話設施的選址、搬遷和協調應事先獲得董事的書面批准。承租人應應董事的要求,封堵承租人安裝的所有公用設施連接,並在本租約期滿或提前終止時,將受影響的區域恢復到原來的狀態。儘管有上述規定,在承租人直接向公用事業服務提供者支付公用事業服務的情況下,本款按比例付款的規定不適用。

第109頁,第41頁

9.2

承租人同意應採取合理步驟,並採取其認為必要的任何其他行動,以保護承租人的個人財產不會在公用事業服務出現任何缺陷、損壞和/或中斷時對該財產造成任何損害。如第14節中更完整地規定,租户放棄對City的任何和所有此類損害的索賠和/或訴訟。

10

安全措施

10.1

承租人同意遵守FAA和/或TSA批准的機場安全計劃的所有條款(包括在本租賃期限內對安全計劃的所有修訂或修訂),並同意制定和實施上述計劃中規定的所有安全措施。承租人必須遵守的任何要求將在需要時提供給承租人。任何違反安保計劃導致FAA和/或TSA向City罰款的行為,以及由租户、其官員、代理人或僱員或受邀者造成的,將由City向租户進行評估,並將被視為根據本租約第5節由City向租户開具發票後由租户向City支付的額外租金。此外,承租人在認識到房屋的性質和房屋遭到破壞可能造成的損害後,應制定一項經董事批准的計劃,以阻止破壞行為並限制授權人員進入房屋。

10.2

承租人應單獨負責在其被授權運營的區域內製定和執行機場安全計劃所要求的特定安全措施,以防止人員或財產遭到破壞或損壞。城市機場只負責提供整個機場的一般安全;但是,城市機場不提供任何安全措施,對租户運營區域內可能發生的任何人為破壞或人員或財產損壞不負責任。

10.3

租户理解並承認,城市保留實施或更改可能限制公眾進入機場的安全措施的權利。在這種情況下,承租人放棄針對City的所有權利,並且City不對承租人承擔任何減租或費用形式的任何金額的責任,包括賠償。

第109頁,第42頁

10.4

如果運輸安全管理局和/或機場要求,承租人應簽訂安全計劃。

10.5

租户必須決定是使用自己的外部安全系統進入機場操作區,還是在內部門上與機場的安全系統集成。所有通往機場的外門必須能夠與機場的安全系統相結合。在租賃期間的任何時間,所有外部安全系統在啟用或更改安全計劃之前,都需要機場和運輸安全管理局的審查和批准。

第109頁第43頁

11

分配或調撥

11.1

同意書

除第11條規定外,未經City事先書面同意,承租人不得轉讓、轉租(在其正常業務過程中籤訂的轉租除外)、轉讓、出售、質押、抵押、信託契據、抵押或其他文書,或以其他方式轉讓本租約、房屋或其任何部分或承租人在本租約下的任何權利,無論是自願的還是通過法律的實施,未經City事先書面同意,同意不會被無理扣留、附加條件或拖延。本節所指的轉讓應包括但不限於以下事項:(I)將單個租客成立為公司,並將租客在本協議下的權利轉讓給非完全由租客擁有的公司;(Ii)如果租客是合夥企業,則將租客成立為公司並將租客在本協議下的權利轉讓給公司,或退出或增加任何合夥人加入租户合夥企業;(Iii)如租客由合租人組成,則租客成立為法團並將其在本條例下的權利轉讓予法團,或由任何一名或多名合租人自願或非自願地將其在本條例下的權利轉讓給其本人或其合租人或第三者;。(Iv)如承租人為法團,則更改承租人百分之五十(50%)或以上的股本的所有權;。以及(V)如果承租人是非法人團體,則承租人成立並將其在本協議下的權利轉讓給公司,或改變協會50%(50%)或更多的成員資格。

11.2

城市需要考慮的因素

在決定是否同意此類轉讓時,City可考慮但不限於:(I)建議受讓人的財務狀況和責任;(Ii)建議受讓人在機場進行的活動類型;(Iii)建議受讓人管理和運營建議活動的能力和專業知識;(Iv)建議受讓人過去的服務記錄;(V)建議受讓人的背景資料;以及(Vi)與建議轉讓相關的任何費用。

拒絕同意的合理理由應包括下列任何一項:(I)擬議受讓人擬將房產用於與航空有關的用途,或將對該市在機場的利益產生重大和不利影響;(Ii)擬議受讓人的財務狀況不足以或可能不足以支持其在租約項下的義務;(Iii)擬議受讓人未能履行對市政府的任何法律或合同義務,或在任何未決訴訟中對市政府不利;(Iv)擬議的房產用途不符合本協議中規定的授權活動;或(V)建議的受讓人未能達到城市RFP SJC232431規定的最低資格。

此外,除其他事項外,City同意本租約項下的任何建議轉讓的條件包括,建議受讓人明確以書面承擔租客在本租約項下的義務及/或對處所進行所需或必要的維修或保養。

第109頁,第44頁

11.3

加工費

City可以要求承租人支付City根據決議或條例設立的任何手續費,以審查擬議的轉讓並準備與此相關的任何文件。承租人未能向City提供完整、完整和必要的信息或支付手續費,應成為City拒絕同意或拒絕審查擬議轉讓的充分理由。

11.4

同意不構成放棄

城市同意本節所述的任何轉讓,不應免除承租人就隨後的任何轉讓獲得城市進一步同意的義務。任何未經曼城同意的轉讓企圖均屬無效,並構成違約事件。

11.5

分配給附屬機構

承租人有權在未經市政府同意的情況下,將本租約或其任何部分轉讓或轉租給承租人的母公司或子公司(“聯屬公司”)。承租人應在轉讓或轉租後三十(30)天內將本租約的轉讓以書面通知該市的附屬公司。

11.6

轉租

City承認並同意承租人將該房舍或部分房舍轉租,用於租賃飛機儲存機庫(包括輔助辦公空間和維護空間),但每次轉租均須以書面形式進行,並遵守本租約的條款。承租人應提供所有轉租的複印件。任何此類轉租均不受市政府的手續費限制。

11.7

租賃財產抵押

(a)

經市政府事先同意,並在本租約條款及條件的規限下,承租人可透過信託契據、按揭或類似工具(“核準租賃按揭”)將其於物業的租賃權益轉讓、質押或抵押予貸款人(“核準租賃按揭承租人”),而承租人可將本租約轉讓作為該核準租賃按揭的抵押品。任何該等獲批准的租賃按揭,以及根據或與其有關的所有權利,均須受本租約所載的各項契諾、條件及限制所規限,並須受本租約及物業項下市政府的所有權利所規限,並將永遠從屬於本租約及物業所賦予的權利。儘管有上述規定,在任何情況下,核準租賃權抵押權人在任何情況下均無責任履行承租人在本租約項下的責任,除非及直至核準租賃權抵押權人因喪失抵押品贖回權、轉讓以代替止贖權或其他原因而成為租賃權產業的擁有人,而其後該核準租賃權抵押權人僅在該核準租賃權抵押權人仍為租賃權產業擁有人的情況下,才繼續對該等責任負上責任。承租人應負責支付該市因審查本合同項下任何擬議的批准租賃抵押而產生的所有成本和支出,包括合理的律師費和支出。

第109頁,第45頁

(b)

如核準租賃抵押權人須向該市發出有關該核準租賃抵押權人在物業中的權益的通知,而該通知須載有向該核準租賃抵押權人發出通知的地址,則該市將於其後按本租約所提供的地址及本租約所載方式,向該核準租賃抵押權人寄送一份任何違約通知的副本。在本租賃項下任何違約的補救或開始處置的允許時間內,該核準租賃抵押權人可選擇支付本租賃條款規定承租人應支付的任何款項或作出任何其他行為或事情,而該核準租賃抵押權人支付的所有款項或作出的其他行為應與由承租人支付或作出該等違約行為的效力相同。

(c)

核準承租人不承擔承租人在本租約項下的責任,除非及直至該核準承租人成為因喪失抵押品贖回權、以轉讓代替止贖或其他方式而設立的承租人產業的擁有人,或該核準承租人向市政府發出通知,表示該核準承租人將承擔本租約項下的承租人責任。經批准的租賃權抵押權人只有在其仍是據此設立的租賃地的所有人時,才應對本租約項下承租人的義務承擔責任。

(d)

如在核準租賃按揭項下發生任何違約或違約事件,核準租賃按揭承租人及承租人應立即以書面通知市政府。

(e)

如果本租約項下承租人的非貨幣性違約只有在該核準租賃權抵押人取得對物業的佔有權後才能由該核準租賃權抵押人補救,則核準租賃抵押權人在取得對該房產的佔有權後應有不超過三十(30)天的額外期限來補救非貨幣性違約;但是,(I)該核準租賃抵押權人在該核準租賃抵押權人知悉該非貨幣性違約或該核準租賃抵押權人收到市政府有關該非貨幣性違約的通知之日後三十(30)天內,為取得對該處所的佔有權而採取一切必要行動,包括根據其核準租賃按揭啟動止贖程序;(Ii)該核準租賃抵押權人應以合理的努力採取該等行動;(Iii)在本租契所規定的任何適用補救期間內,該核準租賃抵押權人應已支付本租約項下當時應付給該市的所有租金及其他款項;及(Iv)該核準租賃抵押權人應已糾正租客根據本租約可由該核準租賃抵押權人在未取得物業管有權的情況下糾正的任何其他違約行為。儘管有上述規定,本條授予核準租賃抵押權人的權利不應減損在本租約中授予市政府的任何權利:(A)履行本租賃項下承租人被要求履行但未能履行的任何義務,以及(B)從承租人那裏獲得償還履行該等義務所產生的成本和開支,以及(根據授予核準租賃抵押權人的權利)在承租人未能在任何適用的治療期內償還時宣佈違約事件的權利。

第109頁,第46頁

(f)

承租人應獲準通過私人活動保證金(“PAB”)為承租人改善工程的設計、建造和運營提供資金。作為PAB融資計劃的一部分,該市應提供與PAB發行和租賃抵押相關的慣常同意和所有相關批准,費用由租户自行承擔。為保證該等融資或承租人承擔的任何其他債務而設立的任何留置權,應以承租人在租賃中的租賃權益和承租人的改進為抵押,而不應以房產的手續費利息為抵押。雙方理解並同意,承租人通過PAB為承租人改善提供的資金完全是承租人的債務,不應以任何方式給該市帶來任何財務負擔或義務,包括與TEFRA聽證會或該市要求提供的任何其他同意或批准相關的任何成本或支出。通過PAB融資的留置權持有人應包括在核準租賃抵押權人的定義內。

(g)

如果本租約在期限結束前因承租人違約而終止,除違約以外的任何原因,包括但不限於租户或批准租賃抵押權人在指定期限內未能糾正違約,包括但不限於在破產、無力償債或其他影響債權的程序中拒絕或駁回租約,則City應向批准租賃抵押權人提供終止通知的副本。在收到市政府的通知後三十(30)天內的任何時間,經批准的租賃抵押權人提出書面請求後,市應同意根據租約中包含的相同契諾、條件、限制和協議,在租賃剩餘期限內與經批准的租賃抵押人簽訂新的租約,但必須修改的條款除外,以反映任何此類終止、拒絕或否定以及時間的推移,但在任何此類終止、拒絕或不確認的情況下,經批准的承租人(或該繼承人或受讓人)(A)應向市政府支付:在交付該新租約的同時,該租約項下截至該新租約期限開始之日(包括該日)的所有未付款項,以及City為準備該新租約而招致的所有合理及經證實的開支,及(B)在該新租約交付後,應盡職迅速糾正該租約項下的所有其他違約行為。如果本市未與經批准的租賃抵押權人簽訂新租約,則經批准的租賃權抵押權人應立即移走房產中的所有行業固定裝置和其他個人財產,並修復因移走而對房產造成的任何損害,達到市政府合理滿意的程度。經批准的租賃權抵押權人不得移除或篡改房屋上的任何租賃權改進。

第109頁,第47頁

(h)

承租人現在和未來的經批准的租賃抵押權人和任何現在和未來的抵押權人或類似的受益人是本條款的第三方受益人。作為第三方受益人,他們有權享有本租約本節規定下的適用權利,並可以執行該條款,就像他們是租約各方一樣。

(i)

承租人在本租約下的任何義務,如未由經批准的租賃抵押權人履行或完全履行,則不應因此而免除。

12

違反批約

12.1

違約事件

本租賃項下的違約事件應在發生下列任何事件(分別稱為違約事件和統稱為違約事件)時發生:

A.

承租人在超過適用的寬限期和十(10)天的書面通知後,應在到期時未支付承租人根據本租賃條款要求支付的任何租金、費用、收費或義務;或

B.

承租人應已違反第4.1.10節的規定,違反規定應在十(10)天書面通知後繼續進行;或

第109頁,第48頁

C.

承租人應在十(10)天的書面通知內未能維持第15條規定的任何保險,且未得到補救;或

D.

承租人應未履行承租人應履行的本租賃的任何條款、契諾或條件,但前三項提及的除外,且承租人應在收到City的書面通知後三十(30)天內未能予以補救;但是,如果承租人違約的性質是合理地需要三十(30)天以上才能得到補救,則如果承租人在所述三十(30)天內開始補救並在此後努力進行補救並令董事滿意,則租户不應被視為違約;或

E.

承租人根據本協議作出的任何陳述或保證,在作出該陳述或保證之日,在任何重要方面均屬虛假或具誤導性;或

F.

承租人應當為債權人的利益對其資產進行一般轉讓;或

G

承租人應自願或因法律的實施而違反本租約的規定,轉讓或以其他方式轉讓其在本租約中的權益;或

H.

承租人須連續三十(30)天沒有佔用該處所或未能在機場維持持續運作,或因法律程序或其他原因而遭處置,或以其他方式放棄該處所;或

I.

法院須已作出或作出任何判令或命令:(I)裁定租客破產或無力償債;(Ii)批准一項尋求重組租客的呈請書,或根據破產法或任何其他適用的債務人濟助法律或美國或其任何州作出的安排;(Iii)委任一名破產或無力償債的租客或其財產的接管人、受託人或承讓人;(Iv)指示將租客清盤或清盤,而該等判令或命令須持續六十(60)天;或(V)承租人應自願提交或提交請願書,尋求任何此類判令或命令;或

J.

租户在本租約或物業或其上的任何改善中的權益已被扣押或扣押,或對租客的權益執行或徵收其他徵款,而承租人未能在其後三十(30)天內或在根據徵款出售之前(以較早發生者為準)取得該等財產的退還或解除;或

第109頁,第49頁

K.

租户方面發生的任何作為或不作為,而該作為或不作為是暫停、撤銷或終止任何證書、許可證、專營權、批准書、授權書或權力的,而該等證書、許可證、專營權、批准書、授權書或權力是租户合法地進行租客在處所或機場內所需或準許進行的操作所必需的;或

L.

任何留置權應因承租人的任何作為或不作為而對房產提起訴訟,承租人不得在收到有關通知後二十(20)個日曆日內通過適當的法律程序真誠地解除或抗辯。

12.2

補救措施

在“違約事件”發生時,除法律、衡平法或本租約規定的其他所有權利和補救外,市可累積或以其他方式訴諸下列補救措施:

A.

城市可以在任何時候發出通知,沒有任何義務這樣做(默示或以其他方式),並在條件是,它是由租户的帳户和費用,並且沒有放棄這種違反,執行任何行為,如果由租户進行,否則將補救違反。如果在這樣做時,City被要求或選擇支付任何款項或進行任何需要支付任何款項或招致任何費用或支出的行為,租户承諾應City的要求向City支付一筆或多筆已支付或發生的款項,連同每月1%(1%)的利率加上費用和損害賠償的利息,作為City提出要求後的下一個月的第一(1)天到期的租金的一部分。City要求支付的任何款項應為所發生費用是必要和合理的表面證據,並且此類費用是City代表租户發生的。

B.

城市可在書面終止通知後選擇終止本租約,在此情況下,本租約將於通知中規定的日期終止。根據本款作出的任何終止不應免除租户當時應向City支付的任何款項,或先前對租户產生的或隨後對租户提出的任何損害賠償或租金索賠。在任何情況下,如果未經City書面選舉終止本租約,City採取的任何一項或多項行動均不構成本租約的終止:

第50頁,共109頁

(i)

任命接管人或管理人,以保護曼城在本協議項下的利益;或

(Ii)

City或其代理人旨在減輕租户違反本租約的不利影響的任何其他行動,包括但不限於維護和維護房產的行動,或為租户的賬户和以租户的名義重新出租房產或其任何部分的任何行動。

C.

除非City書面通知承租人其選擇終止本租約,否則本租約不應在違約事件和房產被遺棄後終止。除非City向承租人發出終止的書面通知,否則由City或代表City的任何旨在減輕此類違約的不利影響的行為,包括前述(I)和(Ii)分段所述的行為,均不構成終止承租人的佔有權。

D.

如果City終止本租賃,City有權獲得以下金額的損害賠償:

(i)

終止合同時已賺取的所有未付租金和其他費用在裁決時的價值;

(Ii)

在判給時,在終止合同後至判給時本應賺取的未付租金和其他費用的價值,超過承租人證明本可以合理避免的該等租金或其他費用損失的金額;

(Iii)

為補償City因承租人未能履行本租約項下的義務而直接造成的所有損害或在正常情況下可能由此造成的損害而需要的任何其他金額,包括但不限於:(A)清理、維修或恢復物業的合理費用;(B)為重新出租目的而改建、改造或以其他方式改善物業的合理費用,包括安裝租賃改進設施(無論此類安裝的資金來自租金降低、直接向租户支付或補貼或以其他方式提供);(C)運營物業的合理成本,如保險費、水電費和安全預防措施;(D)收回物業的合理開支;及。(E)逾期繳款費用及法庭費用。

第109頁,第51頁

(Iv)

上文第(一)項和第(二)項所指數額的“授標時價值”是按年利率12%(12%)計算的。上文第(3)分段所述數額的“授予時價值”是按照授予時舊金山聯邦儲備銀行的貼現率加百分之一(1%)的折現率計算的。

E.

租户支付或City收到的任何低於租户在本合同項下應付的租金、費用、收費或其他金額的金額,不得被視為不是由於最早到期的租金、費用、費用或其他金額,租户在任何支票上的任何背書或聲明,或任何支票或付款所附信件上的任何背書或聲明,均不得被視為協議和清償。City可接受任何此類支票或付款,但不影響City收回該等租金、費用、收費或其他金額的餘額或尋求City可獲得的任何其他權利或補救的權利。

F.

城市的任何選擇權、權利、權力、補救或特權不得被解釋為因一次或多次行使而用盡或解除。

13

放棄違約

City放棄任何違反本協議所載條款、契諾、條件或規定的行為,不應被視為放棄任何隨後違反該條款、契諾或條件的行為。City對任何需要City批准的承租人行為的同意或批准,不應被視為放棄或不必要地需要City對任何隨後的類似承租人行為的同意或批准。除承租人未能支付如此接受的特定租金、費用或收費外,隨後接受本租約項下的任何費用、租金或收費,不應視為放棄承租人先前違反本租約的任何條款、契諾或條件,不論市在接受該等租金、費用或收費時是否知悉上述先前的違反行為。除非市政府正式授權的代表作出放棄、同意或批准,否則無效。

第109頁,第52頁

14

賠償和放棄索賠

14.1

賠償

承租人,代表其董事、高級職員、僱員和代理人,契約,並特此同意賠償、捍衞、保護和使City、其高級職員、僱員、承包商和代理人免受任何和所有索賠、要求、損害、義務、責任、損失、費用、費用、罰款、訴訟或判決,這些索賠、要求、損害、義務、責任、損失、費用、費用、罰款、訴訟或判決,在任何時間收到、招致或累積,全部或部分由於承租人、其高級職員、僱員、承包商、代理人、準許者或受邀者的任何行為(或不作為)引起或導致,或因不遵守有關房屋或其任何部分的狀況、使用、佔用或安全的任何法律,或因承租人的授權活動或因承租人未能按照本租約要求做任何事情而導致的,除非是由於City、其高級人員、員工或代理人的唯一主動疏忽或故意不當行為。儘管存在連帶責任、連帶責任或比較過失的原則,但根據法規、條例、法規或其他法律,城市享有獲得全額賠償的權利。本條款規定的所有承租人義務應在法律允許的最大範圍內適用,並應在本租約期滿或更早終止後繼續有效。在承租人為城市辯護的針對城市的訴訟或索賠中,城市有權批准為城市辯護的法律顧問。第31條關於1990年《美國殘疾人法》(以下簡稱《殘疾人法》)的條款不應限制承租人根據本條款獲得的賠償。

承租人的賠償義務應包括:承租人有義務保護、補償、保護城市及其高級職員、代理人或員工,使其免受因承租人在本租約項下的活動而產生的罰款、費用、索賠、損害、義務、訴訟、判決、處罰、訴訟、訴訟理由、損失、債務或費用。

14.2

自甘風險

承租人同意並約定,它將自願承擔任何時間和以任何方式對承租人、其董事、高級職員、僱員、代理人和承包商的人身或財產造成的任何和所有損失、損害或傷害,但因City、其高級職員、僱員或代理人的唯一主動疏忽或故意不當行為而造成的損失、傷害或損壞除外。

第109頁,第53頁

14.3

放棄申索

承租人作為根據本租約向City支付的代價的一個重要部分,特此放棄現在或以後可能對City、其高級管理人員、代理、承包商或員工提出的所有索賠或訴訟,原因包括但不限於對其運營(包括但不限於任何中斷),或對物業或其周圍的貨物、貨物、商品或其他財產的損害,以及對物業內或周圍人員的傷害或死亡,原因或原因隨時發生,除非是City、其高級管理人員、代理人或員工的唯一主動疏忽或故意不當行為。

作為示例而非限制,除因City、其高級職員、代理人、承包商或僱員的唯一主動疏忽或故意不當行為所引起的情況外,承租人特此放棄其現在或以後可能對City、其高級職員、代理人、承包商或僱員提出的以下任何和所有索賠或訴訟:(A)因機場任何部分的供水、電力、燃氣、管道、空調或下水道服務或系統的任何不足、損壞和中斷而蒙受的損失、傷害或損害;(B)因機場的任何其他租客、分租客、承建商、航空公司或佔用人,或任何在獲得或未獲市政府授權或許可而使用機場的人的疏忽作為或不作為而引致或引致的任何損失、傷害或損害;。(C)任何種類及所有種類的飛機在機場上空任何部分的飛行;。(D)因任何飛機的飛行或在飛行期間或由飛機使用機場而引起或發生的噪音、震動、水流及其他空氣、照明及燃料消耗的影響或恐懼,包括但不限於該等飛機的著陸、貯存、修理、保養、操作、發動及起飛,以及飛機進出機場;以及(E)承租人、其高級人員、代理人、僱員、承建商、分租客或任何其他人的財產因承租人使用或佔用該處所或使用機場或其營運而在任何時間產生的任何因由所引致的任何財產損失或損壞,或對承租人、其高級人員、代理人、僱員、承建商、分租客或任何其他人造成的任何傷害或損害。

15

保險

15.1

所需保險範圍

在開始本租賃項下的任何工作或運營之前,承租人應在本租賃的整個期限及其所有展期內,以其自身的成本和費用獲得並維持或應促使獲得和維持因承租人及其代理人、代表、僱員和分包商的活動或與之相關的活動而可能引起的人身傷害或財產損失索賠,並至少滿足附件B中規定的最低保險要求,其條款和條件以及金額由市風險經理(“風險經理”)規定。城市沒有義務為租户的財產購買保險。承租人應向City提供保險證書和City Risk Manager要求的背書。如果風險經理以書面形式批准,則可對這些要求進行修改或放棄。

第109頁,第54頁

應風險經理的要求,承租人應不時提供承租人改進的重置成本的書面聲明,並將副本複製到董事。

15.2

未能提供

如果承租人未能購買或維持本租賃規定的任何保險:(A)在向承租人發出至少十(10)天的書面通知後,City有權但無義務在不限制或放棄其在法律上或衡平法上可能擁有的任何其他權利或補救措施的情況下,購買此類保險,並由City的唯一選擇權向承租人收取維持和購買此類保險的費用,或抵消任何可能到期或隨後到期的承租人的費用;以及(B)如果發生本租約所要求的保險所涵蓋的損失,如果該保險繼續存在,承租人應支付該保險所應支付的所有金額,減去City根據本節購買的保單實際收到的金額。

15.3

放棄代位權

城市和租户在此共同同意,只要他們各自的保險公司同意,在本租賃標的財產上承保的任何火災和擴大保險範圍的保險單應包括放棄對本租賃另一方的代位權,但這種放棄代位權僅適用於隨後的損失。

16

BAILEE免責聲明

茲理解並同意,曼城不以任何方式聲稱是受託保管人,因此對承租人、承租人的承包商、代理人、員工和受邀者的財產損壞不負任何責任。

第109頁,第55頁

17

權利進入

城市保留並有權由其官員、僱員、代理人和承包商在與租户提前預定的兩(2)個工作日內進入和進入該場所(在緊急情況下,任何時候均無需通知):

A.

對董事可能認為有利於或適宜適當執行本租約的契諾、條件、限制、限制和條款進行任何檢查;

B.

安裝、建造和保養、修理、更換和使用任何和所有公用事業、下水道、排水管、水管、供水系統、灌溉管線、電力管線、燃油管線及其任何市政用途和附屬設施,不論是在處所的表面上、表面上、表面之內、沿線和/或整個處所;

C.

以其他方式維修該處所、該處所所在的建築物及機場,或根據本條例所列條件進行任何其他維修、保養、更改或搬遷;或

D.

如有需要,有權張貼對改善、改建或維修不負責任的通知;

在合理必要時,市可暫時關閉與前述有關的入口、門、走廊、電梯或其他設施。本市應盡合理努力不造成租户經營的任何中斷。City根據本節採取的任何行動,不應因租户失去對房屋、租賃改進或建築物、修繕和改進的佔用或安靜享受而減少租金或支付損害或其他數額,不對租户因此而遭受的損失或損害承擔責任,也不被解釋為驅逐租户或免除租户遵守和履行本租約任何規定的義務;然而,該等行動應在合理可能的情況下,以不會不合理地幹擾承租人及其分承租人和使用者的正常經營和業務的方式進行和進行。

18

税收和評估

18.1

按租户付款

承租人應於拖欠前繳付任何及所有税項(包括但不限於任何毛收入、所得税或消費税)、許可證、費用、佔有權利息税及其他公共收費或罰款,而該等税項或税項將根據承租人的任何租賃權益、承租人的業務、或承租人為享有在物業內經營業務的特權而徵收或評估,或向承租人在機場內的任何其他財產徵收或評估。

支付任何和所有税收、評估、許可證、費用或其他公共費用不應減少租户根據本租賃條款向City支付的租金、費用或任何其他費用。

第109頁,共56頁

18.2

擁有利息税

承租人承認並理解,本租賃可能產生可能需要繳納房地產税的不動產佔有權權益,並且佔有權權益可能需要支付對該利息徵收的不動產税。如本租約所產生的土地、租賃權改善及/或承租人的產業被徵收任何佔有者利得税,承租人應在拖欠前繳交該等税款。城市沒有義務支付任何佔有利息税。該等佔有利得税或任何政府實體的任何其他税項,不得以任何方式減少或取代作為本租約條件或City另有要求而須支付的租金、收費或費用。

18.3

沒有扣押或負擔

承租人不得允許或忍受因其活動而對房舍、機場或其上的任何建築物或構築物施加任何留置權或產權負擔,而不立即解除該等留置權或產權負擔;但如承租人願意,可在事先書面通知市政府後對其合法性提出質疑。如果發生競爭,承租人應在市政府提出要求後,立即以市政府可以接受的金額和形式提供保證金。

18.4

租户未能遵守規定的賠償

承租人應保護、保衞、賠償和保有城市,包括機場,以及現在或今後對物業的任何租賃改進,不受因本租約要求承租人支付的任何税收、評估或其他費用以及對其施加的所有利息、罰款和其他款項以及強制收取任何此類税收、評估或其他費用的任何訴訟程序而產生的任何責任、損失或損害。

18.5

按城市付款

如果承租人沒有支付本條款要求承租人支付的任何税款或費用,City可以(但沒有義務)在提前五(5)天書面通知承租人,為承租人的利益支付、解除或調整該等税款或費用。在這種情況下,承租人在收到City的書面要求後,應立即向City償還支付、解除或調整該税費所支付的全部金額,以及從到期日起至支付為止的每月1%(1%)的利息,並支付任何罰款。

第109頁,第57頁

18.6

税費競賽

18.6.1

關於競賽的通知

如果承租人真誠地希望通過適當的法律或行政訴訟程序對本協議規定的任何税收或收費提出異議或進行復審,承租人應在拖欠任何此類税收或收費前至少十(10)天或在法律允許的適用期限內,向City發出書面通知,説明其對該税收或收費提出異議的意向。

18.6.2

爭辯程序

承租人可以扣留被爭議的税金或收費,如果但僅在此類訴訟的懸而未決期間允許不付款,而不取消任何税收留置權或施加任何罰款或處罰的情況下。無論本租約是否已到期或終止,均由承租人承擔全部費用及費用,直至完成,不得延誤。

18.6.3

在最終確定時付款

在法律允許的適用時間內,在最終確定應納税額後,承租人應支付確定為到期的金額,以及所有成本、費用和利息(無論本租約當時是否已到期或終止)。

18.6.4

不付款構成違約事件

未能支付本租賃項下的任何税款或費用將構成違約事件,支付該等税款或費用的義務應在本租賃終止後繼續存在。

19

安靜的享受

在符合本租約條款的情況下,城市契約規定,承租人在支付租金和以其他方式履行其契約和本契約項下的其他義務時,應安靜和平地佔有該場所。

20

損壞或毀滅

20.1

租户的修復義務

如果房屋、租賃改進或其任何部分因火災或其他傷亡而全部或部分損壞或被毀,承租人應可獲得本合同項下要求的與此有關的保險收益,承租人應遵守城市可能施加的合理條款和條件,包括但不限於本租約關於建築的規定(第7節),應立即修復、重建和恢復(受不可避免的延誤和不可抗力)損壞或被毀的房屋和/或租賃改進,以(I)與造成此類損壞或破壞的事件發生前基本相同的狀況、性質和實用價值;或(Ii)市與租户雙方商定的其他條件、性質和價值。

第109頁,第58頁

20.2

保險收益不足

如果承租人已遵守本租約的所有保險要求,而因此類損壞或破壞而獲得的保險淨收益(連同保單下的免賠額)不足以恢復或更換房產,承租人可選擇提供此類額外資金並完成維修。

20.3

終止租約的選擇

20.3.1

如果承租人未能迅速開始維修,或承租人未能努力完成任何維修工作並恢復承租人在房屋內的SASO運營,除市政府可能擁有的任何其他補救措施外,市政府可在三十(30)天的通知中選擇終止本租約。

20.3.2

儘管本合同有任何相反規定,但如果在租賃期限的最後五(5)年內,物業或租賃改進受到重大破壞,承租人可酌情選擇終止本租賃或根據第20.1條重建或維修。如果承租人選擇終止本租約,承租人應負責在本租約第25條所要求的條件下交付場地,但有一項諒解,即雖然City可能要求承租人拆除任何剩餘的改善措施,但承租人不應被要求重建任何損壞的改善措施。如果租賃因此終止,承租人有權保留租賃改進保險的所有收益。然而,根據本租約的條款,城市有權獲得任何租金損失保險收益,否則應根據本租約的條款在房屋損壞或毀壞時支付。

20.4

修復房產。

如果在損壞或毀壞以及承租人未能按照本文規定修復之後,City根據本合同授予的默認權利選擇終止本租約,則承租人應自行承擔費用,拆除所有受損和被毀的部分,否則應根據下文第25條的規定將物業歸還City,但有一項諒解,即雖然City可要求承租人拆除任何剩餘的改進,但承租人不應被要求重建任何損壞的改進。如果City終止租賃,承租人有權保留租賃改進保險的所有收益。然而,根據本租約的條款,城市有權獲得任何租金損失保險收益,否則應根據本租約的條款在房屋損壞或毀壞時支付。

第59頁,共109頁

21

遵守法律

21.1

本租約由City Subject發佈,受制於該市與美利堅合眾國之間所有現有和未來的協議,承租人應遵守這些協議。承租人應自行承擔費用,遵守和遵守適用於或直接或間接影響承租人、房屋或承租人在本租賃項下的運營和活動的所有法律。此外,承租人不得在該處所或機場之內、之上或附近作出任何事情,或攜帶任何標準形式的火險保單所禁止的事情,或任何會以任何方式增加或影響該處所、機場或其任何部分或其任何內容所須承保的當時的火險率或其他保險的事情,或任何會導致任何涵蓋該處所、機場或其任何部分或其任何內容的保險單被取消的事情。承租人同意遵守和遵守城市不時通過的關於使用機場物業、場所和相關設施的所有規章制度。

任何具有司法管轄權的法院的判決,或在針對租户的任何訴訟或法律程序中接納租户,無論城市是否為其中一方,該租户在使用房產或機場時違反了任何該等法律、法規、條例、規則、法規、命令或要求,即為城市與租户之間的事實的確證。

承租人就其在機場內或機場附近的運營,應向City支付根據管理機場內或機場周圍活動的任何條例、決議或其他適用法律應支付給City的所有金額、費用、收費和税金。

21.2

在不限制上述規定的情況下,承租人應根據所有適用的美國運輸部授權和美國聯邦航空局的運營證書進行運營。承租人應獲得城市或其他政府實體開展本租賃授權活動所需的任何和所有許可和許可證。

第109頁,第60頁

21.3

工傷保險

在本租賃期內,承租人應隨時簽署並遵守加利福尼亞州的《工人賠償法》,並按法律規定繳納保險費,使City免於因上述法案而產生的任何和所有責任。

21.4

承租人作為獨立承包人的地位

承租人的身份對於根據本租賃條款進行的所有安裝、施工和服務而言,應是並繼續是獨立承包人,並同意並在此接受支付任何和所有繳費,或社會保障、失業保險或老年退休福利、養老金或年金的全部和全部責任,這些繳費或税金是根據任何州或聯邦法律現在或以後實施的,以承租人在根據本租賃條款履行的工作中向受僱人員支付的工資、薪金或其他報酬來衡量,並進一步同意遵守任何正式授權的州或聯邦官員現在或將來根據法律頒佈或頒佈的所有規則和規定;承租人應賠償並免除無害城市的任何此類貢獻、税收或責任。

22

與美國的關係

本租賃應服從與機場的使用、運營或維護有關的任何聯邦協議的規定,該協議的簽署是或現在或今後要求作為獲得和/或支出用於機場發展的聯邦資金以及與機場運營相關的任何財產的先決條件。承租人同意,在任何此類聯邦協議將影響承租人及其對房屋和機場的使用的範圍內,承租人應遵守該協議。

在不限制市政府與聯邦政府簽訂此類協議的情況下,如果任何此類協議對本租約或承租人的房產使用造成不利影響,承租人可將此類協議視為第51條所述的“徵收”。

23

授予協議契約

承租人承認,作為發放機場改善資金的先決條件,City受聯邦撥款協議義務的約束,因此,同意並同意受聯邦航空局提供的下列公約的約束,因為這些公約可能適用於承租人:

第109頁,第61頁

23.1

承租人、其遺產代理人、利益繼承人和受讓人,作為本合同對價的一部分,特此立約並同意,作為與土地有關的契約,如果在本租約中描述的財產上建造、維護或以其他方式運營設施,用於擴展交通部計劃或活動的目的,或出於其他涉及提供類似服務或福利的目的,承租人應按照聯邦法規第49章、交通部、副標題A、部長辦公室、第21部分運輸部聯邦援助方案中的非歧視--1964年《民權法案》第六章的實施,如上所述,條例可能會被修正。

23.2

承租人本身、其遺產代理人、利益繼承人和受讓人,作為本合同對價的一部分,特此約定並同意:(1)任何人不得因種族、膚色或民族血統而被排除在外,不得在使用設施時被排除在外,不得被剝奪利益,或在使用設施時受到歧視;(2)在對房舍進行任何改建和提供服務時,不得以種族、膚色或民族血統為由排除任何人蔘與、剝奪其利益或以其他方式遭受歧視;以及(Iii)承租人應遵守運輸部聯邦法規第49章,部長辦公室副標題A,第21部分,運輸部聯邦援助計劃中的不歧視--1964年民權法案第六章的實施,以及本條例可能修訂的所有其他要求。

23.3

如果違反上述任何非歧視公約,市政府有權(通過董事)終止本租約,重新進入和收回物業,並持有相同的權利,就像本租約從未簽訂或發放一樣。這一規定在遵守和完成《聯邦條例法典》第21部分的程序,包括上訴權到期之前不會生效。

23.4

租户應在公平、平等和不不公正歧視的基礎上向所有用户提供住宿和/或服務,並應對每個單元或服務收取公平、合理和不公正歧視的價格。租户可能被允許向批量購買者提供合理且非歧視性的折扣、回扣或其他類似類型的降價。

23.5

在不限制本租約任何其他條款或規定的一般性的情況下,不遵守上述第23.4條將構成重大違反,如果發生此類不遵守情況,市政府(通過董事)有權終止本租約和由此設立的遺產,而無需為此承擔任何責任,或者,根據市政府或美國的選擇,上述政府之一或雙方均有權司法執行本第23條第23.1、23.2、23.3和23.4條。

第109頁,第62頁

23.6

承租人同意在任何協議中加入上述五(5)項條款,根據該協議,承租人授予任何個人、公司或公司在房屋或機場向公眾提供住宿和/或服務的權利或特權。

23.7

承租人保證將遵守相關法規、行政命令和頒佈的規則,以確保任何人不得因種族、信仰、膚色、民族血統、性別、年齡或殘疾而被排除在聯邦援助下進行或受益於任何活動。第23.7條規定,承租人或其受讓人有義務在向機場提供聯邦援助期間提供援助,除非聯邦援助是以個人財產或不動產或其中的權益或其結構或改善的形式提供的。在這種情況下,第23.7條規定承租人或受讓人有義務在下列期間中較長的一段時間內:(I)City或任何受讓人將財產用於延長聯邦援助的目的或任何涉及提供類似服務或福利的目的的期間;或(Ii)City或任何受讓人保留財產所有權或佔有權的期間。就承包商而言,本第23.7條從招標期到合同完成對承包商具有約束力。

23.8

城市保留在其認為合適的情況下進一步發展或改善機場着陸區的權利,而不論租户的意願或意見如何,並且不受幹擾或阻礙。

23.9

城市保留維護和維修機場着陸區和機場所有公共設施的權利,但不對租户負有義務,並有權指導和控制租户在這方面的所有活動。

23.10

本租約應服從倫敦金融城與美國之間關於機場開發、運營或維護的任何現有或未來協議的規定和要求。

為了公眾的使用和利益,特此為城市及其繼承人和受讓人保留飛機在建築物表面以上空域通過的飛行權利。這項公共飛行權利包括在空域內製造任何噪音的權利,而該等噪音是任何飛機在空域內航行或飛行,或在機場降落、起飛或在機場運作時所固有的。

第109頁第63頁

23.11

承租人同意遵守《聯邦航空條例》(下稱《FAR》)第77部分所述的通知和審查要求,以備其活動地點(S)規劃未來的任何建築或建築,或對位於機場的任何現有或未來建築或結構進行任何計劃中的修改或更改。

23.12

承租人接受本租賃後,明確同意其自身、其繼承人和受讓人不會建造或允許建造任何結構或物體,也不允許在房屋內生長的任何樹木的高度超過影響機場通航空域的第77部分標準或高程。如果違反上述契約,城市保留進入租户使用的任何區域並拆除違規構築物或物體並砍伐違規樹木的權利,所有費用均由租户承擔。

23.13

承租人接受本租賃即表示其本人、其繼承人和受讓人同意不以任何可能幹擾飛機從諾曼·Y·米內塔聖何塞國際機場降落和起飛或以其他方式構成危險的方式使用該房屋。在違反本公約的情況下,城市保留進入房屋並導致減少這種幹擾的權利,費用由租户承擔。

23.14

雙方理解並同意,本協議所載任何內容均不得解釋為授予或授權授予《美國法典》第49篇40103節所指的專有權。

23.15

本租約及其條款應受美國政府現在擁有或將來可能擁有或獲得的任何權利的約束,這些權利影響到美國在戰爭或國家緊急狀態期間對機場的控制、運營、監管和接管,或對機場的獨家或非獨家使用。

24

授予美國聯邦航空局資金的修改

如果FAA要求對本租約進行修改或變更,作為批准機場改善資金的先決條件,承租人同意應City的請求,書面同意對本租約的任何條款、條件或要求進行合理的修改、修改、補充或刪除,以使City能夠獲得FAA的資金,但在任何情況下,此類變更都不會對承租人在本租約項下的權利造成實質性損害。承租人如不同意,即構成違反本租約。

第109頁,第64頁

25

處所的交還

25.1

在本租約終止的最後一天或更早時間,承租人應在狀況良好和維修良好(正常損耗除外)的情況下,遷出並交出物業以及在物業內或對物業進行的所有改建、增建、裝修和改造,但以下情況除外:(I)由租户自費安裝的可移動和不相連的傢俱和商業固定裝置;及(Ii)董事明確授權租户移出物業的其他財產(如有)。

25.2

承租人應在本租賃期限結束前不少於九十(90)天,向董事書面確定董事是否希望承租人拆除承租人可能對房屋進行的任何建造、改造、改動或增加,並將房屋恢復到收到時的狀況(合理使用和磨損除外)。如果董事願意,承租人應拆除任何此類建築、改善、改建或增加,並自行承擔費用和費用恢復房屋。承租人如未如此通知董事,並不解除承租人在本節項下的義務。承租人應在租期結束時對房屋進行結構工程研究,以確定任何不足之處。如果承租人建造了額外的機庫空間,並且額外的機庫空間狀況良好,並且按照上述流程確定的維修,則承租人沒有義務拆除額外的機庫空間,額外機庫空間的所有權應在期滿日轉讓給業主。

25.3

承租人應在本租約期限結束時或之前,將其擁有的所有個人財產(根據前兩段的規定可能要求其交還的財產除外)從房產中移走。在度假、放棄、沒收或交出房產之前,所有這些財產沒有被如此移走,應被視為已被租户拋棄,由董事選擇。市政府可根據董事的選擇,保留租户如此遺棄的任何此類財產,或移走和/或處置此類財產。承租人應根據City的要求,向City報銷因移除和/或處置此類財產而產生的任何費用或支出。

26

聲明、記錄和信息

承租人聲明並向City保證,承租人向City提交的所有報表、記錄、報告、認證和其他信息均真實準確,並且承租人未來向City提交的所有報表、記錄、報告、認證和其他信息在所有方面都將真實和準確。

第109頁,第65頁

27

禮物

承租人熟悉市政府禁止市政官員或指定僱員接受任何禮物的規定,這一禁令見《聖何塞市政法》第12.08章。承租人同意不向任何市政官員或指定員工提供上述章節禁止的任何禮物。承租人提供或贈送第12.08章禁止的任何禮物,應構成對本租約的實質性違反。除City在法律上或衡平法上可能擁有的任何其他補救措施外,City可因本租約第12節規定的違約行為終止本租約。

28

繼承人、繼任者和助理

本協議包含的所有契約、協議、條件和承諾應適用於本協議各方的代表、繼承人、遺囑執行人、管理人、繼承人和/或受讓人,並對其具有約束力。

29

申述及保證

承租人就本租約向City作出如下陳述,並向City作出擔保並與City訂立契諾:

29.1

獲得適當授權的租賃

該租户有權與City訂立本租約,租户的董事、高級職員及成員已批准該等權力及授權訂立本租約並對租户具約束力,本租約的籤立、交付及履行須符合各成員所賦予的權力及授權,並對租户具約束力,而執行本租約的個人已獲正式授權這樣做。

29.2

沒有未解決的索賠或糾紛

租户和該租户所知道的城市之間沒有懸而未決的索賠或糾紛。

29.3

報表、紀錄及報告

承租人應提供真實、準確的記錄、報告、決議、證明以及在本租賃期限內City不時要求承租人提供的與承租人在本租賃項下的義務有關的、對於City核實承租人遵守本租賃條款的合理必要的其他信息。

第109頁,第66頁

29.4

遵紀守法。

據承租人所知,承租人遵守所有與承租人在美國和加利福尼亞州的經營有關的法律。

30

美國殘疾人法案

30.1

殘疾人無障礙信息披露。根據《加利福尼亞州民法典》1938年節的規定,City聲明,截至生效日期,該房屋尚未接受認證出入專家的檢查,以確定該房屋是否符合《加利福尼亞州民法典》第55.53節規定的所有適用的與建築相關的無障礙標準。認證出入專家(CASP)可以檢查該場所,並確定該場所是否符合州法律規定的所有與建築相關的無障礙標準。雖然州法律不要求對房屋進行CASP檢查,但如果租户提出要求,市政府可能不會禁止租户對房屋進行CASP檢查,以瞭解租户的入住率或潛在入住率。雙方應就CASP檢查的時間和方式達成一致。雙方同意,承租人應負責支付CASP檢查的任何費用,以及為糾正違反與建築相關的無障礙標準而進行的任何必要維修的費用。

30.2

《反興奮劑機構關於辦公空間的規定》。承租人應單獨並完全負責遵守與以下相關的《反興奮劑法》:(I)房屋或其任何部分及其運作;(Ii)拆除房屋上的物理障礙;(Iii)在必要或必要時為房屋的使用提供輔助設備和服務;以及(Iv)修改其政策、做法和程序,以符合反興奮劑法。承租人應制定工作計劃,以糾正或避免任何違反或不遵守《反興奮劑機構法》的行為。承租人應應市政府的要求,向市政府提交每一份此類報告和工作計劃的副本。城市批准或接受本租賃項下承租人活動的任何方面,不得被視為或以任何方式解釋為該項目、活動或實踐符合ADA。承租人同意就承租人不遵守《反興奮劑法》而產生的任何和所有費用,賠償、保護並使市政府不受損害。本合同並不免除承租人在根據本合同第7條“改善”條款開始任何建設、改造或翻新之前尋求和徵得城市同意的義務。

30.3

《反興奮劑機構》關於機庫建築的規定

City不表示本租約所涵蓋的房產或建築適合作為ADA定義的公共場所使用,也不表示對於任何特定用途,殘障人士可以進入。承租人完全負責確定其對房屋的使用和在其上進行的活動是否符合美國反興奮劑機構的規定,並進行適當的更改。市政府不負責對建築物或處所進行改動,以使建築物或處所可供承租人進行預定用途或活動。承租人應對任何違反本條款的行為承擔全部責任,但不限於承租人在本租賃項下的任何其他義務。

第67頁,共109頁

此外,承租人應單獨並完全負責遵守與以下相關的《反興奮劑法》:(I)房屋或其任何部分及其運營;(Ii)拆除房屋上的物理障礙;(Iii)在必要或必要時提供輔助設備和服務;以及(Iv)修改其政策、做法和程序以符合反興奮劑法。承租人應制定工作計劃,以糾正或避免任何違反或不遵守《反興奮劑機構法》的行為。承租人應應市政府的要求,向市政府提交每一份此類報告和工作計劃的副本。城市批准或接受本租賃項下承租人活動的任何方面,不得被視為或以任何方式解釋為該項目、活動或實踐符合ADA。承租人同意就承租人不遵守《反興奮劑法》而產生的任何和所有費用,賠償、保護並使市政府不受損害。

本條款並不免除承租人在根據本條款第7條開始任何建設、改造或翻新之前尋求和徵得城市同意的義務。

30.4

附加機庫空間ADA。承租人應完全負責遵守不時修訂的《1990年美國殘疾人法案》(ADA)。承租人應制定工作計劃,以糾正或避免任何違反或不遵守《反興奮劑機構法》的行為。承租人應應市政府的要求,向市政府提交每一份此類報告和工作計劃的副本。城市批准或接受本租賃項下承租人活動的任何方面,不得被視為或以任何方式解釋為該項目、活動或實踐符合ADA。承租人同意就承租人未能遵守適用於機場運營的ADA而產生的任何和所有費用對City進行賠償、辯護並使City不受損害。

31

故意遺漏

32

租户的提案

承租人的建議書作為L的證據附於本租約,現作為參考併入本租約。如本租約(或其任何部分)與承租人的建議書有任何衝突,應以本租約的條款為準。

第68頁,共109頁

33

其他

33.1

同意書

除非另有明文規定,否則在本租約中,只要需要一方的批准或同意,此類批准或同意必須事先以書面形式進行,並應由具有授予此類批准或同意的明確授權的人員執行。

33.2

控制法

除非適用聯邦法律,雙方同意本租約應受加利福尼亞州法律管轄和解釋,並根據加利福尼亞州法律解釋。

33.3

完整協議

本文書載有雙方訂立和訂立的所有條款和條件,不得口頭修改或以任何方式修改,除非經本文書所有各方或其各自的利益繼承人簽署的書面協議。

33.4

展品及附錄

本文提及的所有展品和附錄,以及可能不時在任何正式籤立的修正案中提及的任何展品或附表,均通過引用納入本租約,並應被視為本租約的一部分,如同在本租約中全面闡述一樣。

33.5

不可抗力

如果一方因下列原因而無法履行本租賃的任何部分:罷工;貿易禁運或制裁;停工;勞資糾紛;天災;無法獲得服務、勞動力或材料或這些項目的合理替代品;政府行為或不作為;內亂;恐怖主義;暴亂;戰爭;敵方或敵方政府行動;司法命令;火災或其他傷亡;任何公用事業服務的延誤、故障或中斷;或有義務履行的一方無法合理控制的其他原因,在與該預防、延遲或停止期間相同的時間內不能履行的任何此類履行,不應構成本租賃項下的違約。然而,根據本租約,承租人支付租金或任何其他費用和收費的義務不得被本節免除。

33.6

標題

本租約若干段落及章節的標題僅為方便起見而插入,以供參考,並不以任何方式界定、限制或描述本租約任何條文的範圍或意圖,亦不得解釋為以任何方式影響本租約的條款及條文或其解釋或解釋。

第69頁,共109頁

33.7

使其免受損害

承租人應就任何經紀佣金、發現者佣金或與租户或通過承租人提出索賠的任何人租賃房產有關的其他佣金或費用的索賠,為City辯護、賠償並使City不受損害。

33.8

連帶

如果本租約中指定或簽署的租户不止一個,則本租約規定的承租人義務應是連帶的;本租約中使用的術語承租人應指每個上述簽字方,分別和共同。

33.9

材料考慮

本租約的每個條款、條件、契諾和條款都是且應被視為City簽訂本租約的重大代價的一部分,承租人違反本租約應被視為重大違約。承租人履行本租約的每一條款和條款均應被解釋為契約和條件。

33.10

租賃變更

除非雙方事先以書面形式同意並批准,否則不得對本租賃進行修改。

第70頁,共109頁

33.11

沒有假設

市政府對將由市政府審查、批准、檢查、審查或同意的任何項目的審查、批准、檢查、審查或同意,不應構成市政府對任何項目的準確性或充分性或該項目的質量或是否適合其預期用途承擔任何責任,而應僅出於保護城市利益的目的。任何第三方,包括承租人或在承租人下索賠的人,不得因此或其他原因而享有本協議項下的任何權利。

33.12

人數和性別

在本租約中使用單數時,如果上下文要求,單數應包括複數,在適當的情況下,本租約中使用的任何性別的詞語都應包括彼此的性別。

33.13

決議

如果City要求,承租人應提交授權任何董事或高級職員代表承租人行事或授權承租人簽訂本租賃的任何公司決議的副本。

33.14

可分割性

如果有管轄權的法院裁定本租約的任何條款無效或不可執行,則本租約的其餘條款應繼續有效。

33.15

繼承人和受讓人

本租約的規定,除有關轉讓的規定外,適用於本租約雙方的繼承人和受讓人,並對其具有約束力。

33.16

租户不是城市代理人

承租人不是City的代理人、承包商或僱員,本租約的任何條款或承租人的任何行為不得以任何方式解釋為承租人出於任何目的而成為City的代理人、承包商或僱員。

33.17

關鍵時刻

時間是本租約及其每一條款的關鍵,不遵守本條款即構成對本租約的實質性違反。

33.18

會場

如果任何一方在本協議項下提起訴訟,雙方同意,訴訟地點應完全歸屬於聖克拉拉縣的加利福尼亞州州法院,或者如果聯邦管轄權合適,則僅歸屬加利福尼亞州聖何塞的加利福尼亞州北區的美國地區法院。

第71頁,共109頁

33.19

同行

本租約可由任何數目的副本籤立,亦可由每一方以獨立副本籤立,每份副本在籤立及交付時均應視為正本,所有副本合在一起將構成一份相同的文書。

33.20

電子簽名的使用

除非法律或市政府政策另有禁止,否則雙方同意,已簽署的合同的電子副本或電子簽署的合同與用墨水簽署的原始合同具有同等的效力和法律效力。“已簽署合同的電子副本”一詞是指證據法典第1550節所規定的書面形式。“電子簽署合同”一詞是指使用市政府批准的技術應用電子簽名而簽署的合同。

34

通告

任何一方在本協議項下向另一方發出的所有通知、聲明、要求、請求、同意、批准、授權、要約、協議、約會或指定,均應以書面形式發出,並應寄至第一節規定的各自當事人的地址,或董事或承租人可以書面通知另一方的其他地方。如果通過美國頭等郵件、預付郵資或傳真至本合同中任何一方指定的傳真號碼發送,則所有通知應充分發送並送達另一方。所有終止通知應根據加州民事訴訟法典第1162條送達,該條款可能會被修訂或修改。

35

一般公民權利條款

在其機場計劃範圍內的所有活動中,承包商同意遵守相關法規、行政命令和相關非歧視法案和當局第六章清單中確定的規則,以確保任何人不得因種族、膚色、民族血統(包括有限的英語水平)、信仰、性別(包括性取向和性別認同)、年齡或殘疾而被排除在聯邦援助下進行或受益於聯邦援助的任何活動。這一規定是對1964年《民權法案》第六章所要求的規定的補充。如果承包者將其義務轉移給另一人,受讓人的義務與承包者相同。上述條款規定承包商有義務,機場仍有義務向聯邦航空管理局負責。

第72頁,共109頁

36

第六章遵守不歧視要求的條款

在本租約履行期間,承租人、其受讓人和利益繼承人(下稱“承包人”)同意如下:

1.

合規:承包商(以下包括顧問)應遵守相關非歧視行為和授權的第六章清單,因為它們可能會被不時修改,在此通過引用併入,併成為本租賃的一部分。

2.

非歧視:承包商在選擇和保留分包商時,不得因種族、膚色、民族血統(包括有限的英語水平)、信仰、性別(包括性取向和性別認同)、年齡或殘疾而歧視,包括採購材料和租賃設備。承包商不得直接或間接參與非歧視法案和當局禁止的歧視行為,包括當租賃涵蓋49 CFR第21部分附錄B中規定的任何活動、項目或計劃時的僱傭行為。

3.

分包合同的招標,包括材料和設備的採購:在承包商對分包合同下的工作進行的所有招標中,無論是通過競爭性招標還是談判,包括材料採購或設備租賃,承包商應通知每個潛在的分包商或供應商承包商在本租賃和基於種族、膚色或國籍的非歧視性法律和當局項下的義務。

4.

信息和報告:承包商將提供法案、條例和依據其發佈的指令所要求的所有信息和報告,並允許訪問其賬簿、記錄、賬目、其他信息來源及其由市政府或聯邦航空管理局確定為與確保遵守此類非歧視法案和當局及指令有關的設施。如果承包商所需的任何信息為另一名未能或拒絕提供信息的人所獨有,承包商將向市政府或聯邦航空管理局(視情況而定)作出這樣的證明,並説明其為獲取信息所做的努力。

第73頁,共109頁

5.

對不遵守規定的制裁:如果承包商不遵守本租賃的非歧視條款,市政府將實施其或聯邦航空管理局認為適當的租賃制裁,包括但不限於:

a.

根據租約扣留對承包商的付款,直到承包商遵守為止;和/或

b.

全部或部分取消、終止或暫停租賃。

6.

納入條款:承包商應在每份分包合同中包括第一款至第六款的條款,包括材料採購和設備租賃,除非根據法令、條例和根據其發佈的指令予以豁免。承包商將根據市政府或聯邦航空管理局的指示,對任何分包合同或採購採取行動,以此作為執行此類規定的手段,包括對不遵守規定的制裁。條件是,如果承包商捲入或受到分包商或供應商的訴訟威脅,承包商可以要求市政府提起任何訴訟,以保護市政府的利益。此外,承包商可以要求美國參與訴訟,以保護美國的利益。

37

第六條根據活動、事實或條件獲得或改進的不動產的轉讓條款

A.

作為本合同對價的一部分,承租人、其繼承人、遺產代理人、利益繼承人和受讓人在此訂立契約,並同意作為與土地的契約:

1.

如果在本租約中描述的物業上建造、維護或以其他方式運營設施,用於擴展聯邦航空管理局的活動、設施或計劃,或出於其他涉及提供類似服務或利益的目的,承租人應維護和運營此類設施和服務,以符合非歧視機構相關列表(可修訂)中列出的非歧視法案和法規施加的所有要求,以使任何人不會因種族、膚色或國籍原因而被排除在參與、被剝奪利益或在使用上述設施時受到歧視。

B.

關於租約,如果違反上述任何非歧視公約,City將有權終止租約,並進入、重新進入和收回其中的土地和設施,並持有相同的租約,就像從未簽訂或發出租約一樣。

第74頁,共109頁

38

第六條根據活動、設施或條件獲得的房地產的建造/使用/訪問條款

A.

承租人本人、其繼承人、遺產代理人、利益繼承人和受讓人,作為本合同對價的一部分,在此與土地訂立契約,並同意:(1)任何人不會因種族、膚色或民族血統而被排除在參與、剝奪上述設施的利益或在使用上述設施方面受到歧視;(2)在對土地進行任何改善、土地上方或土地下的任何改造以及在土地上提供服務時,任何人不得因種族、膚色或民族血統而受到歧視,將被排除在參與、被剝奪利益或以其他方式受到歧視;(3)承租人將遵守由或根據歧視法案和當局名單規定的所有其他要求使用該房舍。

B.

就租賃而言,如果違反上述任何不歧視契約,市政府將有權終止租賃並進入或重新進入和重新佔有所述土地及其設施,並持有該土地及其設施,就好像所述租賃從未制定或發佈一樣。

39

第六章相關不歧視國家和機構名單

在本租賃履行期間,租户、其受託人和利益繼承人(以下簡稱“承包商”)同意遵守以下非歧視法規和權威;包括但不限於:

1964年《民權法案》第六章(《美國法典》第42編,第2000D條ET SEQ序列.,78STAT。252)(禁止基於種族、膚色、國籍的歧視);

49 CFR第21部分(運輸部聯邦援助方案中的不歧視--1964年《民權法案》第六章的實施);

1970年《統一搬遷援助和不動產購置政策法》(美國聯邦法典第42章第4601條)(禁止不公平對待因聯邦或聯邦援助方案和項目而流離失所或其財產已被取得的人);

1973年《康復法》第504條(美國聯邦法典第29章第794條ET SEQ序列.),經修訂(禁止基於殘疾的歧視);以及49 CFR第27部分(在接受聯邦財政援助的方案或活動中不基於殘疾的歧視);

經修訂的1975年《年齡歧視法》(美國聯邦法典第42編第6101條ET SEQ序列。)(禁止基於年齡的歧視);

第75頁,共109頁

1982年《機場和航道改善法》(《美國聯邦法典》第49章,47123節),經修訂(禁止基於種族、信仰、膚色、國籍或性別的歧視);

1987年《恢復民權法案》(PL 100-259)(擴大了1964年《民權法案》第六章、1975年《年齡歧視法案》和1973年《康復法案》第504條的範圍、覆蓋面和適用性,將“方案或活動”一詞的定義擴大到包括聯邦援助接受者、次級接受者和承包者的所有方案或活動,無論此類方案或活動是否由聯邦政府資助);

1990年《美國殘疾人法》(美國聯邦法典第42編12101節及其後)第二和第三章(禁止在公共實體、公共和私人交通系統、公共住宿場所和某些測試實體的運營中基於殘疾的歧視),由美國交通部條例在第49 CFR第37和38部分實施;

聯邦航空管理局的《不歧視法規》(美國聯邦航空管理局第49章,47123節)(禁止基於種族、膚色、國籍和性別的歧視);

12898號行政命令,聯邦行動,解決少數羣體和低收入羣體的環境正義問題(通過阻止對少數羣體和低收入羣體具有不成比例的高人類健康或不利環境影響的方案、政策和活動,確保對少數羣體的不歧視);

根據13166號行政命令--《改善英語水平有限者獲得服務的機會》以及由此產生的機構指南,民族血統歧視包括因英語水平有限而產生的歧視。為確保符合第VI條,您必須採取合理步驟,確保LEP人員有權有意義地訪問您的計劃[70聯邦儲備銀行。註冊74087(2005年)];

經修訂的1972年《教育修正案》第九章,禁止在教育方案或活動中因性別而歧視(《美國聯邦法典》第20章第1681條及其後)。

40

聯邦公平勞工標準法案(聯邦最低工資)

本次招標產生的所有合同和分包合同都引用了29 CFR第201部分《聯邦公平勞工標準法》(FLSA)的規定,其效力和效果與全文相同。勞工聯合會為全職和兼職工人設定了最低工資、加班費、記錄保存和童工標準。

第76頁,共109頁

承租人完全有責任監督對所引用法規或法規的遵守情況。承租人必須直接與美國勞工部-工資和工時司解決因此要求而產生的任何索賠或糾紛。

41

1970年職業安全與健康法案

本次招標產生的所有合同和分包合同均引用了《美國聯邦法規》第29編第1910部分的要求,其效力和效力與全文相同。僱主必須提供一個沒有公認的危險的工作環境,這些危險可能會對僱員造成死亡或嚴重的人身傷害。僱主完全有責任監督其遵守情況及其分包商遵守1970年《職業安全和健康法》(《聯邦判例彙編》第29編第1910部分)的適用要求。僱主必須直接與美國勞工部-職業安全與健康管理局解決與參考要求有關的任何索賠或糾紛。

42

勞動和平保證和員工工作環境報告

根據聖何塞市政法典第25.11章,《承租人的勞動和平保證和員工工作環境報告》作為附件D附於本文件。承租人應要求其每個轉租人向其提供保證,説明轉租人將如何防止因勞資糾紛而導致的機場服務中斷。

43

生活和現行工資要求

承租人承認並同意,根據租約進行的工作應遵守http://www.flysanjose.com/living-Way上提供的《機場生活工資規定》和《機場生活工資決定7/1/2023至6/30/24》中所列工資要求的所有適用條款。

44

故意遺漏

第77頁,共109頁

45

環境有利的採購政策

承租人應按照市議會政策4-6《環保採購政策》履行其在本租約項下的義務。承租人應採購符合政府或其他公認機構制定的環境產品標準的環境友好型產品和服務。例如,清潔產品的Green Seal 37標準(www.greenseal.org)、IT設備的EPEAT標準和傢俱的GREENGUARD標準。

46

租約備忘錄

應承租人或城市的要求,城市和承租人將簽署、確認並在聖克拉拉縣房地產記錄中記錄一份簡短的本租賃備忘錄,其格式和內容應為雙方合理接受。

47

沒有第三方受益人

市政府對將由市政府審查、批准、檢查、審查或同意的任何物品的審查、批准、檢查、審查或同意,不應構成市政府對任何物品的準確性或充分性或此類物品是否適合其預期用途承擔任何責任,而應僅出於保護市政府利益的目的。任何第三方,包括承租人或根據承租人提出索賠的人,都不會因此或其他原因而享有本協議項下的任何權利。

48

投降/合併

在租期終止的最後一天或更早,承租人應根據本租約的規定和本第48條的規定遷出並交出房產。如果承租人已根據本租約的規定進行轉讓,且承租人在本租約下的權利在租期屆滿前終止,則City可選擇(I)終止轉讓所產生的所有或任何現有分租、分租或其他權利(儘管City事先有任何同意;或(Ii)繼續轉讓所產生的權利,在此情況下,承租人關於轉讓的所有權利應被視為自承租人權利終止之日起轉讓給City。

49

不承擔個人責任

根據本租約的任何條款或規定,或由於任何違反本租約的條款或規定,或由於本租約的簽約或企圖簽約,任何一方的民選官員、董事官員、高級管理人員、代理人或員工均不對另一方承擔個人責任。

50

彌償的存續

本租約期滿或終止不影響任何一方強制執行根據本租約給予或作出的任何和所有賠償的權利,也不影響本租約中明確規定在本租約終止後仍繼續有效的任何條款。本合同每一方明確承認並同意,對於本租賃中包含的每一項賠償,賠償人有直接和獨立的義務為被賠償人辯護,使其不受實際或潛在屬於賠償條款的任何索賠,即使該指控是或可能是沒有根據的、欺詐性的或虛假的,該義務在被賠償人向賠償人提出該索賠時發生。

第78頁,共109頁

51

徵用權

51.1

定義

51.1.1

徵用權

“徵用權”是任何政府或其他被允許的當局將財產用於公共用途的權利。如本節所用,“被譴責的”和“譴責”一詞與這種權利同義,城市或租户自願轉讓被譴責或受到徵用權力威脅的徵用,以代替或在正式訴訟程序開始後,應被視為本節所指的徵用。

51.1.2

全盤譴責/全盤接受

在本節中使用的術語“完全譴責”和“完全徵用”是指在徵用權下取得整個房舍的費用所有權和對房舍的所有租賃權的改進。

51.1.3

大肆譴責

在本節中使用的術語“重大譴責”和“重大徵用”是指在阻止或實質上損害承租人在該房屋上經營的權力的情況下,大量徵用房屋或租賃改進,或兩者兼而有之。

51.1.4

部分譴責/部分奪取

如本節所用,“部分徵用”和“部分徵用”一詞是指除本節第0和0款所界定的全部或大量徵用外,對房舍的任何譴責。

51.2

通知另一方

收到下列規定種類的通知的一方,應及時將收到的通知、通知的內容和日期通知對方:

a.

意向徵用通知;

b.

送達與廢除房屋或改善租賃有關的任何法律程序;

第79頁,共109頁

c.

關於與這種譴責有關的任何程序或談判的通知;或

d.

私下購買、出售或轉讓的意向或意願的通知,以代替譴責。

51.3

全面譴責終止租賃

如果在租賃期內,根據本節規定的徵用權對房產進行了全部佔用,則承租人支付租金的義務和在此設立的租賃地應自將其投入公共用途的人取得財產所有權之日起停止和終止,或在違法者未被授權按照佔有命令的規定接管財產之日起終止,以較早者為準。

51.4

因重大譴責而終止租賃

如果在本條款規定的徵用權下,在租賃期內大量佔用房產,則本租約應在房產的所有權被公眾使用之日起終止,或在違法者未被授權按照佔有令中所述的方式接管房產時終止,以較早者為準。承租人可選擇因大量佔用物業而終止本租約,前提是徵用權取得的土地導致物業總面積的淨損失百分之二十(20%)或以上,或所採取的租賃改善措施(如有)導致可出租建築物及機庫總面積的淨損失百分之二十(20%)或以上,或如該等土地被佔用會對承租人的業務運作造成重大及不利影響。在這種情況下,承租人應在收到承租人的租約通知後30天內將終止本租約的意向通知市政府。如果承租人沒有通知城市,徵收應被視為部分徵收。租賃應自終止通知送達City的日曆月的下一個日曆月的最後一天終止。根據本節終止本租約時,上述物業或承租人根據本租約設立的物業的任何部分或任何部分之內或之上的所有分租和分租也將終止,並且該物業應在不含所有該等分租和分租的情況下交付給City。本租約根據本條款終止後,雙方應解除本租約項下的所有義務,但本租約第31條規定的義務除外。

51.5

部分收取後的租金和期限

如果在租賃期內,根據本節規定的徵用權對物業進行部分收回,則本租約將保持十足效力和效力,包括剩餘的財產,但租金的減幅應與被佔用土地面積占房產總面積的百分比相同。

51.6

部分服用後恢復改善

在租賃期內,承租人根據本節規定的徵用權,按照本租約中有關維護、維修和改建的規定,以規定的方式自負費用,在部分佔用物業後,承租人應立即修復、更改、修改或重建租賃改進,以使其經濟可行地供承租人使用。如果承租人沒有按照本合同的規定進行維修、更改、修改或重建,則應從承租人在賠償金中的份額中扣除該等維修費用,並支付給任何提出要求的承租人貸款人。

第80頁,共109頁

51.7

授獎

因取得房屋或其租賃改進(“獎勵”),或因本租約產生的租賃地產而獲得的獎勵和其他付款,應按下列方式適用:

a.

因全部或大量佔用房屋或因本租約產生的租賃權改進和/或租賃權而收到的賠償金應按以下優先順序支付:

i.

首先,對於核準按揭下的任何貸款人,可歸因於本租約所創造的租賃改進和/或租賃地產的獎勵部分,金額不超過但不超過所述準許按揭的未付餘額;

二、

第二,授予城市可歸因於作為房產一部分的任何土地的那部分獎勵;

三、

第三,授予承租人可歸因於租賃改進的部分,該部分等於在承租時尚未到期的本租約期限的百分比;

四、

第四,授予城市可歸因於租賃改進的部分,該部分相當於本租約期限在取得時已到期的百分比;

v.

第五,給予承租人可歸因於承租人商譽損失的部分,以及承租人因搬遷承租人的業務及其行業固定裝置而可能招致的任何費用或損失;以及

六、

第六,向City支付可歸因於遣散費的那部分賠償金。

七.

在不復制上文提及的任何獎勵的情況下,第七,根據第23.3及23.4條,獎勵中可歸因於租賃期剩餘時間租賃產業市值超過租賃終止日租賃產業現值(通常稱為租賃的“紅利價值”)的那部分獎勵。

第81頁,共109頁

b.

因部分佔用房舍或改善租賃權而獲得的賠償和付款應按下列優先順序使用:

i.

第一,支付房屋的恢復、維修、重建和租賃權改進的費用,使其經濟可行地供承租人使用;

二、

第二,根據核準按揭向任何貸款人支付的款額,數額相等於因取得部分按揭而導致其抵押品減少(如有的話)的款額,減去根據該項取得而須支付或追討的款額,但不得超過核準按揭的未付餘額;

三、

第三,授予城市可歸因於屬於房產一部分的任何土地的那部分獎勵;以及

四、

第四,對市政府來説,這部分賠償可歸因於該市在剩餘財產中的費用權益的遣散費損害賠償金。

51.8

搬遷費用

承租人有權根據政府法規第7262條的規定,在全部或大量佔用房屋、租賃權改進和/或租賃權的情況下,單獨提出搬遷費用索賠。

52

非排他性

本租約並非獨家性質,並不以任何方式阻止本市與任何其他各方訂立協議,在本租約有效期內,由其他租户及/或營運者或機場其他物業內的其他人士出售或提供具競爭力的服務、產品或項目。除非事先獲得董事的書面批准,否則承租人不得將機場設施用於本合同規定之外的任何目的。

[故意將頁面的其餘部分留空]

第82頁,共109頁

於上面首次寫下的日期和年份執行。

“城市”

聖何塞市,

批准形式: 加利福尼亞州特許市政公司
喬恩·卡利加里 莎拉·扎拉特
高級副市檢察官 城市經理辦公室主任
日期:

“租户”

SJC Hangars LLC是一家特拉華州有限責任公司,獲準在加利福尼亞州開展業務

簽名
打印名稱
標題
日期

第83頁,共109頁

附件A

機場校園地圖和場地描述

(所有空間都是近似值):

房產描述:

加利福尼亞州聖何塞航空大道1210號,郵編:95110,如圖A所示,地段為W-9。

第84頁,共109頁

附件B

保險

承租人應在租賃期內購買並維持保險,以應對因承租人經營和使用財產或與之相關而可能導致的人身傷害或財產損壞索賠。所有此類保險的費用應由承租人承擔。

A.

最低保險範圍

覆蓋範圍至少應與以下範圍相同:

1.

保險服務處承保的商業一般責任保險(“事故”)表格CG 0001,包括持續經營和產品以及已完成的經營;

2.

保險服務處提供的保險表格編號為CA0001,涵蓋汽車責任。承保範圍應包括所有自有、非自有和租用的汽車;

3.

《加州勞動法》規定的工人補償保險和僱主責任保險;

4.

所有專業服務的專業責任差錯和疏漏保險;

5.

污染責任保險,包括所有作業的保險。保單應至少涵蓋現場和非現場責任,包括因污染條件造成的第三方傷害和財產損失索賠、運輸、清理費用;

6.

機庫保管人責任,承保在被保險人保管、保管、修理或保管期間他人航空器的損壞或毀壞;

7.

承建商風險保險,承保在建造過程中對房屋的租賃改進。

8.

承保承租人在房屋內的個人財產的財產保險。

除非得到該市風險經理的批准,否則不得背書縮小上述要求的承保範圍。

第85頁,共109頁

B.

保險的最低限額

承租人應維持不低於以下的限額:

1.

商業一般責任:每次事故賠償10,000,000美元,包括人身傷害、人身傷害和財產損失。

2.

機動車責任:每次事故人身傷害和財產損失合計限額100萬美元。

3.

工人賠償和僱主責任:加州勞動法要求的工人賠償限額和僱主對每個事故和疾病的責任限額為1,000,000美元。

4.

專業責任錯誤及遺漏每次發生2,000,000元/合計限額。

5.

污染責任保險:每次污染事故賠償200萬美元。

6.

機庫保管員責任:每架飛機每次損失限額為1,000萬美元。

7.

建築商的風險:重置成本。

8.

房產:重置成本。

任何限額要求都可以通過基本保險和超額保險的任何組合來滿足,只要超額保險是以“遵循形式”或傘形基礎寫成的。

C.

免賠額和自保扣除額

任何免賠額或自保保留必須向市政府申報並獲得批准。

D.

其他保險條款

保單須載有或經批註載有下列規定:

1.

一般責任和汽車責任保險

a.

城市、其官員、官員、僱員和代理人將作為額外的保險人投保:因承租人或代表承租人進行的活動而產生的責任,承租人擁有、佔用或使用的房產,或承租人擁有、租賃、租用或借用的汽車。保險範圍不得對向城市及其官員、官員、僱員或代理人提供的保護範圍作出特別限制。

第86頁,共109頁

b.

承租人的保險範圍應為城市、其高級職員、官員、僱員和代理人的基本保險。城市及其官員、僱員或代理人所承保的任何保險或自保,均應超出承租人的保險範圍,不得對其進行繳費。

c.

承租人未能遵守保單的報告規定,不應影響城市、其官員、官員、員工或代理人提供的保險範圍。

d.

承保範圍應説明,承租人的保險應單獨適用於索賠或訴訟所針對的每個被保險人,但保險人的責任限額除外。

e.

承保範圍應包括以該市、其官員、官員、僱員和代理人為受益人的背書放棄代位權。

2.

財產、建築商的風險、工人賠償和僱主的責任

承保範圍應包括放棄代位權,使城市、其官員、官員、僱員和代理人受益。

3.

建築商的風險

城市應被指定為任何建築商風險保單上的損失收款人,在允許的範圍內,城市的可保利益可能會出現。

4.

投保索賠

如果在“已提出索賠”的保單上獲得保險,則追溯日期應早於開始向該市提供服務的日期,並且在本協議項下的服務終止後的三(3)年內應維持該保險。

5.

所有承保範圍

本條款要求的每份保險單應註明,除非提前三十(30)天向市政府發出書面通知,否則不得暫停、作廢、取消、減少承保範圍或限制承保範圍;但如因未支付保費而取消承保,則應提前十(10)天書面通知。

E.

保險人的可接受性

保險將交由倫敦金融城風險經理可接受的保險公司承保。

第87頁,共109頁

F.

對覆蓋範圍的核實

承租人應向市政府提供影響本條款所需承保範圍的保險證書和背書。每份保險單的證書和背書副本應由該保險人授權代表其約束承保範圍的人簽署。

所有所需背書的複印件應附在保險證書上,該證書應由承租人的保險公司提供,作為規定的保險範圍的證據。

保險證明應以pdf格式通過電子郵件發送至:Riskmgmt@sanjoseca.gov:

證書持有者

聖何塞市--財政部

風險與保險

東聖克拉拉街200號,14層塔樓

加利福尼亞州聖何塞,95113-1905年

G.

分包顧問/分包商

承租人應將所有分包商、分包商或分包商作為其保單的承保人,或應從每個分包商、分包商或分包商獲得單獨的證書和背書。承租人應根據市政府的書面要求,在五(5)個日曆日內提供每個分包商、分包商顧問或分包商的所有證書和背書。

H.

對覆蓋範圍的審查

這些保險要求應接受城市風險經理的定期審查。如果風險經理要求對任何承保範圍進行任何更改,則應以書面形式通知承租人,並且承租人應在收到通知之日起三十(30)天內遵守上述更改。

第88頁,共109頁

在承租人建造、改建或任何承租人改進期間,承租人的承包商和/或專業顧問,保險要求如下

保險

承包商/顧問應以承包商/顧問的全部費用和費用購買和維護本租賃期間因承包商/顧問、其代理人、代表、僱員或分包商履行本合同項下的服務而可能引起的人身傷害或財產損失索賠。

A.

最低保險範圍

覆蓋範圍至少應與以下範圍相同:

1.由保險服務處提供的商業一般法律責任保險(“事故”)表格編號CG 0001;及

2.保險服務處表格編號CA 0001所提供的汽車法律責任保險。應包括所有自有、非自有和租用汽車的保險;以及

3.《加州勞動法》規定的工人賠償保險和僱主責任保險。

4.與顧問專業相適應的專業責任錯誤和疏忽。建築師和工程師的承保範圍將被認可,以包括合同責任。

(適用於從事任何類型的設計或工程服務或其他專業服務的承建商或分包商,包括但不限於測量、抽樣、測試和類似活動)

5.建築商風險指的是上述租户要求。

B.

保險的最低限額

承包商/顧問應保持不低於以下的限制:

1.商業一般責任:每次發生人身傷害、人身傷害和財產損失時,賠償500,000,000美元。如使用商業責任保險或具有一般總限額的其他形式,則一般總限額應單獨適用於該項目/地點,或一般總限額應為所要求的發生限額的兩倍;以及

第89頁,共109頁

2.機動車責任:每次事故人身傷害和財產損失合計限額100萬美元;

3.工人賠償和僱主責任:加州勞工組織要求的工人賠償限額和僱主每次事故的責任限額為100萬美元。

4.專業責任錯誤及遺漏合計限額2,000,000元。

5.建設方風險:項目竣工價值。免賠額不得超過25,000美元。請參考上述租户的要求。

C.

省略

D.

其他保險條款

保單須載有或經批註載有下列規定:

1.

商業一般責任和汽車責任保險:

A.聖何塞市的官員、僱員、代理人和承包商將作為以下方面的額外保險人承保:承包商或其代表開展的活動所產生的責任;承包商的產品和已完成的業務;承包商擁有、租賃或使用的房舍;以及承包商擁有、租賃、租用或借用的汽車。承保範圍不得對市政府官員、僱員、代理人和承包商的保護範圍作出特殊限制。

B.承包商的保險範圍應為城市及其高級管理人員、員工、代理人和承包商的主要保險。由城市管理人員、僱員、代理人或承包商承保的任何保險或自我保險,均應超出承包商的保險範圍,不得承擔任何費用。

C.承包商如不遵守保單的報告規定,不應影響其官員、員工、代理商或承包商所提供的保險範圍。

保險範圍應説明,承包商的保險應單獨適用於索賠或訴訟所針對的每個被保險人,但保險人的責任限額除外。

2.

承保範圍應包括以市政府官員、僱員、代理人和承包商為受益人的代位權豁免。

第90頁,共109頁

3.

工傷賠償與僱主責任

承保範圍應批註為州政府對該市及其官員、僱員、代理人和承包商的代位權豁免。

4.

專業責任:

承包商/顧問同意在本項目工作完成後不少於五年的時間內持續承保適用於本項目工作的專業責任。用於滿足本租賃要求的任何索賠保單應追溯至本項目開工前的日期。

5.

建築商風險-指上述承租人要求中列出的要求。

6.

所有承保範圍:

本租賃要求的每份保險單應註明,除非提前三十(30)天向City發出書面通知,否則不得暫停、作廢、取消或降低承保範圍,但如因未支付保費而取消承保,則應提前十(10)天書面通知。

E.

保險人的可接受性

保險應交由倫敦金融城風險經理可接受的保險公司承保。

F.

對覆蓋範圍的核實

承包商/顧問應向City提供保險證書和影響本租賃所需承保範圍的原始背書。每份保險單的證書和背書應由該保險人授權的人簽署,以代表其約束承保範圍。

向風險管理公司交付保險有兩(2)種選擇

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PDF電子郵件:Riskmgmt@sanjoseca.gov

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保險證明應郵寄至以下地址或風險經理書面指示的任何後續地址:

聖何塞市財政部

風險與保險

東聖克拉拉街200號,14號這是地板

聖何塞,CA 95113-1905

複印件郵寄至:

機場物業管理

諾曼·Y·米內塔·聖何塞國際機場

機場大道1701號B-1130套房

聖何塞,CA 95110

郵箱:airportProperties@sjc.org

第91頁,共109頁

G.

分包商

承包商應包括其保單下承保的所有分包商,或應為每個分包商獲得單獨的證書和背書。

H.

對覆蓋範圍的審查

這些保險要求應由城市風險經理進行審查。如果風險經理要求更改承保範圍,市應向承租人發出書面通知,承租人應在收到通知之日起三十(30)天內遵守更改。

第92頁,共109頁

附件C

危險材料

除了遵守本租約前面列出的條款外,承租人還同意以下條款:

1.釋放通知。承租人應單獨並完全負責通知適當的公共機構,任何有害物質泄漏發生在建築物內,或由承租人、承租人、代理人、僱員、承包商、被許可人或受邀請者在機場以外的活動引起或導致。承租人應立即將房屋內發生的任何有害物質泄漏通知市政府,無論泄漏是由承租人的活動引起或導致的,或者釋放的數量本來應該向公共機構報告,或者發生在房產以外的機場並且是由承租人、承租人、代理人、員工、承包商、被許可者或受邀者的活動引起或導致的,無論釋放的數量是否本應向公共機構報告。

2.法律責任。承租人應對以下事項負全部責任和責任:

(A)因承租人、承租人的高級人員、代理人、僱員、承建商、持證人或受邀請者在機場的活動而導致或導致的任何危險物質泄漏;

(B)在租賃期內開始的任何有害物質泄漏,除非承租人通過調查、抽樣、測試和分析確定,泄漏是由於市政府、市政府官員、代理人、員工、承包商或被許可人的唯一疏忽或故意不當行為造成的,或者完全是由於有害物質從房產外的特定可識別來源遷移到房產造成的。

3.防止釋放。承租人應採取一切必要的預防措施,防止其活動導致任何有害物質在機場發生泄漏,包括但不限於任何泄漏到土壤、地下水或城市污水或暴雨排水系統中。

4.調查和補救的義務。承租人應根據所有適用環境法的要求,立即進行調查並採取補救措施,費用和費用由承租人承擔:

(A)所有或部分由租客、租客的高級人員、代理人、僱員、承建商、承建商、持證人或受邀請者的活動所引起或導致的在機場處所以外的任何有害物質的釋放或釋放的危險,包括但不限於進入泥土或地下水,或進入市區的污水或暴雨排水系統;

第93頁,共109頁

(B)在本租賃期限內開始的任何危險物質的釋放或釋放的危險,除非承租人通過調查、抽樣、測試和分析確定,釋放是由市政府、市政府官員、代理人、員工、承包商或許可證持有人的唯一疏忽或故意不當行為造成的,或者完全是由於有害物質從房屋外的特定可識別來源轉移到房屋。

除City根據本協議享有的所有其他權利和補救措施外,如果承租人沒有及時開始並努力進行補救,則City可酌情支付費用,要求進行補救,並應在City提出付款要求後十五(15)個工作日內向City償還。未能在發現危險物質泄漏或泄漏危險後三十(30)天內開始補救並向市提供勤勉完成補救的時間表,應構成未能迅速開始補救的初步證據。City的付款要求應為所發生的費用是必要和合理的表面證據,並且此類費用是由City代表租户發生的。

5.賠償。承租人應保護、賠償和保證City不受因下列原因造成的一切損失、損害、責任(包括所有可預見和不可預見的後果性損害)和費用(包括但不限於任何所需的危險材料清理和補救費用)的損害:

(A)因租客、租客的高級人員、代理人、僱員、承建商、獲發許可證的人或受邀人士的活動而導致或導致的在機場的處所以外的任何有害物質排放,包括但不限於任何排放入泥土或地下水,或市內的污水或暴雨排水系統的排放;或

(C)在本租約有效期內開始的任何有害物質泄漏,包括但不限於向土壤或地下水中的任何泄漏,除非承租人通過調查、採樣、測試和分析確定是由於City、City的官員、代理、員工、承包商或許可證持有人的唯一疏忽或故意不當行為,或由於有害物質從場所以外的源頭遷移到場所而造成的。

6.釋放針對曼城的索賠。承租人免除、宣告和永遠免除City的任何和所有索賠、訴訟、訴訟原因、要求、權利、損害賠償、成本,包括但不限於租户現在可能擁有的、或今後可能因所有已知和未知、可預見和不可預見的身體和人身傷害和財產損害而產生的或以任何方式產生的費用,以及因機場上存在或清理任何有害物質而導致或產生的後果。如果承租人在承擔政府機構下令的機場有害物質清理工作中產生了任何費用,則本新聞稿不適用於承租人可能對City提出的任何貢獻索賠,前提是清理訂單和費用是由本租賃項下承租人不負責任和責任的有害物質排放引起的。承租人理解並同意承租人在此放棄根據《加利福尼亞州民法典》第1542條以及美國任何州或領地的任何類似法律享有的所有此類權利。該節內容如下:

“1542.一般免除並不適用於債權人或免除當事人在執行免除義務時並不知道或懷疑存在對其有利的索賠,而且如果債權人或免除當事人知道,將會對其與債務人或被免除當事人的和解產生重大影響。

第94頁,共109頁

7.(A)停止活動。承租人應在City要求的範圍內停止其在房屋內的活動,如果City自行決定有必要停止此類活動,以調查、治癒或補救任何有害物質的泄漏。承租人不得在房屋內重新開始活動,直到收到市政府的通知,即危險物質的釋放或危險已以市政府滿意的方式進行了調查、治癒和補救。

(B)取消對房產的收費。在承租人被要求停止在房屋內調查、治療或補救危險材料的活動後,承租人無權減免根據本租約應支付的任何費用,除非承租人通過調查、採樣、測試和分析確定,危險材料在房屋內的存在是由於市政府、市政府官員、代理人、僱員、承包商或許可證持有人的唯一疏忽或故意不當行為,或者是危險材料從房屋外部的源頭轉移到房屋內的。

8.記錄和檢查。

(A)承租人應在本租約有效期內、在本租約期滿或終止後不少於四(4)年的時間內,或在任何適用的法律、法規、政策、命令或法令要求的任何較長時間內,保存有關承租人、承租人的高級職員、代理人、僱員、承包商、被許可者或受邀請者進出機場使用、搬運和處置任何有害物質(S)的單獨和準確的每日記錄。

(B)應City的要求,承租人應向City提供董事在本租賃期限內不時並在合理要求的任何時間,向City提供有關承租人、承租人管理人員、代理人、僱員、承包商、被許可人或受邀請者進出機場使用、搬運和處置任何危險物質(S)的每日記錄和其他文件或報告。

(C)在本租約終止後四(4)年滿後,承租人可銷燬與承租人、承租人的管理人員、代理人、僱員、承包商、被許可人或受邀請人在機場使用、搬運和處置任何危險物質(S)有關的記錄,但承租人應在提議銷燬任何上述記錄前不遲於六十(60)天通知市政府,並應市政府的要求在收到通知後三十天內向市政府提交上述記錄的副本。

第95頁,共109頁

9.無第三方受益人

本附件中包含的任何內容不得解釋為授予任何非本租賃當事人任何利益,也不得解釋為賦予非本租賃當事人履行本租賃項下任何義務的任何權利。

10.債務的存續

承租人在本租約項下的義務在本租約期滿或提前撤銷或暫停後繼續有效。

第96頁,共109頁

附件D

勞動和平保證和員工工作環境報告

本人,,作為的授權代表,

(機場業務名稱)

附上以下現有的或計劃的計劃的副本,證明有良好的工作環境,防止因與員工發生糾紛而中斷服務。

公司員工手冊副本,包括以下信息:僱傭條款;績效評估;員工責任;不歧視和反騷擾政策;投訴解決程序;工作時間和條件;休息時間;職責分配;一般行為規則;禁止的活動;紀律程序;請假;藥物和酒精使用;外表、儀容和制服政策;健康和安全。

聯合勞動管理委員會

集體談判協議

勞動中立性條款

卡檢查條款

機場業務為吸引和留住合格員工並通過機場業務的工作場所條件和做法協助提供不間斷服務而實施的任何其他信息、計劃、福利或計劃。

上述福利和投訴程序(S)將在諾曼·Y·米內塔·聖何塞國際機場工作期間保持不變。

其目的是確保其簽約的基本服務和勞動力將得到有效和不間斷的提供。

(機場業務名稱)

簽名
標題
機場業務名稱
日期

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員工基本福利

指出員工獲得的基本福利。

服務年限

假期天數

#生病的日子

個人天數

1年後

5年後

十年後

其他:(解釋一下。)

通過在每個假期的左側打勾來標識您的員工獲得的帶薪假期。

新年

獨立日

聖誕節

馬丁·路德·金。天

勞動節

浮動假日

華盛頓的生日

退伍軍人節

其他:

陣亡將士紀念日

感恩節

其他:

1

你們允許無薪休假嗎?是的,請簡要解釋一下政策。

不是

第98頁,共109頁

遵守州和聯邦工作場所標準

以下任何州或聯邦監管機構是否已獲得最終命令或最終判決,認定貴公司違反了與您的員工待遇有關的州或聯邦法律?

2

加州公平就業和住房部(DFEH)。

不,我們公司還沒有做出任何最終判決或行政命令。

是的,我們公司已有終審判決(S)或行政命令(S)。

登錄最終判決或命令的日期:

獲得訂單的機構:

附上對違規性質的描述。

3

加州勞資關係部(加州職業安全與安全管理局)。

不,我公司沒有終審(S)或行政命令(S)

是的,我們公司已有終審判決(S)或行政命令(S)。

登錄最終判決或命令的日期:

獲得訂單的機構:

附上對違規性質的描述。

4

加州勞資關係部(最低工資、工時或工作條件)勞工委員會

不,我們公司還沒有做出終審判決(S)或行政命令(S)。

是的,我們公司已有終審判決(S)或行政命令(S)。

登錄最終判決或命令的日期:

獲得訂單的機構:

附上對違規性質的描述。

第99頁,共109頁

附件E

經授權的活動

在房屋內從事任何經授權的活動時,承租人應遵守日期為2023年9月的機場SASO運營最低標準中規定的標準,該標準經不時修訂。如果機場的最低標準被修訂,該文件將取代下列授權活動。

機場最低標準的副本可在https://www.flysanjose.com/sites/default/files/Minimum_Standards.pdf.上找到

1.

與他人共同使用機場所有公共區域和設施的權利,包括跑道、着陸區、滑行道、坡道、道路、停車區、跑道燈、信號燈和其他操作輔助設備。

2.

從事將機庫、辦公用房(含附屬停車位、停機坪)轉租給他人;

3.

機場服務辦公室可以為自己的飛機提供飛機加油服務,也可以為業主直接從機場承租人那裏租賃空間的飛機提供飛機加油服務。所有加油服務必須在承租人租賃的房屋內提供,並且必須擁有此類加油服務所需的加油許可證,並符合機場最低標準規定的要求。或者,SASO及其租户可以選擇從位於機場的經批准的固定運營商那裏獲得加油和/或線路服務。

4.

承租人必須提供至少一項但不超過三項機場最低標準所規定的航空服務。租户可選擇其服務,並在開始提供此類服務前不少於三十(30)天向董事提供書面通知。董事保留批准或拒絕服務的權利。董事不得無理拒絕服務。

5.

與現有的機庫空間毗連,額外開發約28,000平方英尺的機庫空間。

6.

符合機場最低標準的其他活動。

第100頁,共109頁

附件F

信用證樣本

(銀行名稱)1

(銀行地址)


不可撤銷的備用信用證[日期]學分2 不是的。

受益人:

加利福尼亞州聖何塞市

諾曼·米內塔聖何塞國際機場

95110加州聖何塞機場大道1701號B-1130套房

申請人:

(租户名稱)

(租户地址)

先生們:

茲開立我方第號不可撤銷備用信用證。以申請人為受益人,金額不超過美元和00/100美元3 憑貴方即期匯票(S)付款4提交給我們,並附上:

你的書面陳述據稱是由加利福尼亞州聖何塞市的一名授權代表簽署的,其中顯示了簽字人的姓名和頭銜,內容如下:

“下列簽署人,加利福尼亞州聖何塞市的正式授權代表特此證明,(租户名稱)在與加利福尼亞州聖何塞市簽訂的協議中一直沒有履行合同義務,該協議5 , 生效日期 .

本信用證詳細説明瞭我方承諾的條款,不得因我方提及本信用證或本信用證所指的任何協議或文書而以任何方式修改、修改或擴大該承諾。任何此類協議或文書不應被視為通過引用而併入本文。

第101頁,共109頁

匯票(S)必須註明“根據(銀行名稱)信用證編號開具”。

匯票(S)必須提交給(銀行名稱和地址),地址:注意:不遲於[日期](“到期日”)或下述任何此類自動延長的到期日。允許部分抽籤。6

本備用信用證的一項條件是,自每個連續的到期日起,有效期應自動延長一年,不作任何修改,除非在當時的到期日之前不少於三十(30)天,我們以掛號信(回執)書面通知您,本信用證不會延長到當時的到期日之後。7,在這種情況下,聖何塞市可全額提取信用證。任何此類通知應視為您在該通知寄往美國郵寄、掛號(回執)、預付郵資之日起收到。

我們在此同意你方,根據本信用證的條款和條件開出的匯票(S),在向

(銀行名稱)。8

除非本信用證另有明文規定,本信用證是按照國際商會第600號出版物《跟單信用證統一慣例(12007版)》或國際商會第590號出版物《國際備用慣例國際慣例》開具的。9

就本信用證向我方發出的通知必須以書面形式進行,並應以(銀行名稱和地址)收件人為收件人,並特別註明信用證上的編號。

真的是你的

授權簽名10

第102頁,共109頁

附件G

租賃物業裝修

與現有建築毗鄰的約28,000平方英尺的機庫。

對現有建築進行了以下改進,使其具有高質量的完工和先進的功能:

o

氣候和濕度可控的機庫

o

通過租户的智能機庫智能手機應用進行智能控制

o

光伏、電動汽車充電插座、室內停車

o

在整個過程中進行原生的、耐旱的園林綠化(達到或超過所有法規要求)。

城市和租户雙方同意的其他改善措施。

第103頁,共109頁

附件H

維修計劃

第104頁,共109頁

證物一

維修責任

維護:所有維護、維修和改善將由選定的計劃者獨自負責,包括屋頂在內的基礎建築結構將由機場維護。

承租人的責任應包括但不限於:

a.

基地建築和機庫的外牆塗裝維護

b.

園林綠化、灌溉和計時器

c.

停車場-所有條形、標牌、照明和電動汽車充電站

d.

圍欄內的人行道、路緣和人行道

e.

坡道(僅限於租用的坡道空間)

f.

所有內部和外部建築系統

g.

具有水性成膜泡沫和所有滅火器的消防生命安全系統,並根據當地和國家法規進行監測和檢查

h.

衞浴-所有管道、排水溝、地板格柵/屏風、裝置和清理

i.

電氣-任何和所有電氣設備(燈、鎮流器、電氣系統/部件/設備、插座、內部/外部、導體、變壓器、電路、斷路器、開關、空間加熱器(機庫)等)。

j.

數據、通信和所有安全系統

k.

供暖、通風和空調(HVAC)系統

l.

機庫門-與機庫門的正確操作相關的所有部件(即導軌、輪子、軌道、電機、控制器、腳趾保護裝置、排污泵等,包括任何和所有部件、機械和電氣系統)

m.

捲起門-與捲起門的正確操作相關的所有組件(即鏈條、電機、控制器、導軌、安全止動裝置等)

n.

車輛/行人/周邊閘門-與車輛/行人閘門的正確操作相關的所有部件。(即電機/控制器、迴路探測器、底座、讀卡器、硬件、外殼等)

o.

專為租户運營提供服務的所有其他建築系統

p.

為機庫/商店提供空氣的壓縮機(許可證/檢查)

q.

樓房發電機

r.

機場內部和外部操作區讀卡器

s.

垃圾圍欄

t.

飲水機

u.

廚房電器

v.

樓層內的所有地板、底棚和機庫地板塗料

w.

應急照明/標誌

x.

窗户、玻璃和覆蓋物.包括機庫在內的內部和外部

y.

門/鎖/鑰匙/五金

z.

電動車充電站

AA。

油水分離器

BB。

機庫裏的法國排水溝

Cc.

洗眼站

Dd.

機庫中的墜落保護/繫緊系統

依。

外部建築標牌(如果允許)

法郎。

看門人

GG。

洗手間

HH。

機庫球迷

機場的具體職責包括:

a.

基地建築結構

b.

屋面

c.

排水溝和落水管

d.

建築基礎

e.

坡道入口

第105頁,共109頁

附件J

授權飛機時間表

第106頁,共109頁

附件K

第一階段環境現場評估報告

第107頁,共109頁

展品L

租户的提案

第108頁,共109頁


有限責任公司主管當局的證書

本有限責任公司授權證書應由有限責任公司經理簽署。

我, ,證明我是所附協議中指定的有限責任公司的經理;

經理姓名

的 代表有限責任公司簽署協議

簽署協議者姓名

的 有限責任公司的;並且該協議是代表並正式簽署的

簽署協議者的頭銜

有限責任公司由其成員授權成立,並在其有限責任公司權力範圍內。

發信人:

姓名:

ITS: 經理
日期:

第109頁,共109頁