附錄 99.2

開幕——柯蒂斯·帕克

歡迎 收看 2023 年第四季度醫療信託公司（HTI）網絡直播。所有參與者都將處於 “僅限收聽” 模式。

請注意，此事件正在錄製中。另外 請注意，本網絡直播演示文稿中某些非歷史事實的陳述和假設將具有前瞻性， 是根據1995年《私人證券訴訟改革法》的安全港條款做出的。

這些前瞻性陳述受 某些假設和風險因素的約束，這些假設和風險因素可能導致HTI的實際業績與前瞻性陳述存在重大差異。 我們請大家參閲我們在美國證券交易委員會提交的文件，包括2024年3月15日提交的截至2023年12月31日年度的10-K表格，經2024年3月22日提交的10-K/A表修正 ，以及該日之後提交的所有其他美國證券交易委員會文件，以更詳細地討論可能導致這些差異並影響我們業務的風險因素 。

在今天的電話會議上，我們將討論HTI的非公認會計準則 財務指標。不應孤立地考慮這些衡量標準，也不能作為根據公認會計原則編制的 財務業績的替代品。作為HTI 2023年第四季度投資者報告的一部分（可在HTI網站www.healthcaretrustinc.com上查閲），HTI提供了這些指標與最直接可比的GAAP指標的對賬情況。

在今天的網絡直播中，您 可以通過在屏幕上的框中鍵入問題來提交問題，我們的投資者關係小組 的成員將在本次演示結束後直接跟進回答問題。另請注意，今天晚些時候，本演示文稿 的副本和網絡直播的重播將在 HTI 的網站上公佈。

我現在想把電話交給我們的首席執行官邁克爾 安德森。請允許邁克爾。

HTI 網絡研討會腳本

幻燈片 2：公司概述 —（邁克爾·安德森）

謝謝 Curtis，也感謝大家今天加入我們 。

我很高興地向大家報告，與2022年相比，不包括2022年減少房地產運營開支的450萬加元CARES法案資金，我們的投資組合淨營業收入增長了超過1000萬美元，增長了8.7％，其中包括老年人住房板塊增長了36.6％。2023 年沒有收到來自 CARES 法案的資金。NOI 的增長歸因於我們醫療辦公大樓板塊的增值收購和優惠租賃， 以及租金上漲和我們商店投資組合中運營成本的嚴格管理。與2022年相比，來自租户的總收入也增加了超過1000萬美元，我們的淨虧損同比增長了700多萬美元。

在第四季度，我們簽署了七份總面積為16,000平方英尺的新租約 和40萬美元的直線租金以及13份總面積超過71,000平方英尺的續約租約。與之前的租約相比， 的租約續訂利差為11.1％，預計這些租賃將在5.2年的加權平均期限內得到承認。我們有超過26,000平方英尺的遠期租賃渠道，假設所有租賃均按當前條款開始並簽署了 意向書導致最終協議，預計MOB投資組合 的入住率將從目前的90.6％提高到91.1％。

在這一年中，我們收購了七處MOB房產 ，總金額為3500萬美元，平均實際資本化率為6.8％，加權平均剩餘租期超過10年。 第四季度結束後，我們以1,260萬美元的價格收購了四處房產的投資組合，淨資產收益率為7.6％。我們將繼續 進行增值收購和戰略處置，我們認為這將加強我們的投資組合，因為我們將繼續為公司 未來的普通股股東流動性事件做好準備。

幻燈片 3：投資組合快照

截至 2023 年 12 月 31 日，HTI 擁有 200 多處房產， 位於 33 個州，總可出租面積超過 900 萬平方英尺。該投資組合包括 156 棟醫療辦公樓、46 棟老年人住宅 個運營物業（擁有超過 4,100 個獨立單元）和兩塊地塊。根據NOI，該投資組合由大約 76% 的MOB和24％的SHOP資產組成。

此外，截至2023年12月31日，我們的醫療辦公大樓 投資組合的佔用率為90.6％，加權平均剩餘租期為4.7年，其年現金租金上漲幅度為約91％， 平均為2.3％，這增加了未來時期的現金租金支付。

幻燈片 4：動態投資組合基礎知識

我們努力構建了由 MOB 和 SHOP 資產組成的投資組合，並將繼續將資本部署到美國各地的精選高質量資產中。我們的投資組合在地域上分散了 33 個州，按平方英尺計算，只有三個州佔總投資組合的 10% 以上。該投資組合的全年淨利潤 約為1.28億美元，其中 76% 由醫療辦公大樓產生。

幻燈片 5：戰略合作伙伴

我們與成熟的 市場的頂級醫療保健品牌合作，以維持持久的醫療保健房地產投資組合。我們相信，租户的素質對我們長期 的成功至關重要，與備受尊敬的品牌建立牢固的關係可以增強我們的投資組合的穩定性和專注力。我們認為，我們在MOB投資組合中與DaVita、費森尤斯和UPMC等租户的合作伙伴關係 不僅使HTI的股東受益，也使患者和其他 利益相關者受益。

隨着我們投資組合的增長，我們將繼續尋找 高質量的租户，以增加HTI的MOB投資組合，並與我們的商店運營商保持牢固的關係。

幻燈片 6：Diligent 收購計劃

在截至2023年12月31日的年度中，我們完成了七項醫療辦公大樓的收購，總額為3500萬美元。這些收購的加權平均上限率為 6.8%，收購時還剩下10.2年的加權平均租賃期限。年底之後，我們以1,260萬美元的價格又收購了四座 醫療辦公樓，上限利率為7.6％。這些物業的加權平均租賃期剩餘14.8年。 我們認為，我們完全有能力繼續努力尋求機會主義上限的增值收購。

斯科特，你能帶我們瞭解一下財務狀況嗎？

幻燈片 7：資本亮點 —（斯科特·拉佩蒂託）

謝謝你，邁克爾。

2023 年，我們繼續積極管理我們的 資本結構。

2023年5月，我們進行了為期10年、價值2.4億美元的CMBS融資，該融資為我們之前的信貸額度進行了再融資並終止了先前的信貸額度，該額度除其他外，提供了流動性並取消了 限制性公司級契約。

2023年12月，我們與Capital One完成了5000萬美元的 MOB倉庫設施，其中1470萬美元在收盤時提取，剩下的3530萬美元可用於未來提款 ，這將為我們提供額外的流動性。

截至 2023 年 12 月 31 日，我們的淨槓桿率為 43.7％。我們所有的債務都是固定利率，包括我們的套期保值工具，加權平均經濟利率為5.0％。

幻燈片 8：主要運營亮點

HTI 繼續執行我們的運營計劃 ，通過增值收購和強勁的租賃活動以及我們投資組合中商店板塊的收入增長和有效的 費用管理，增加MOB投資組合中的NOI。

正如邁克爾之前提到的那樣，當《CARES法案》中的450萬美元資金排除在2022年的業績中時，由於租金提高和運營開支的有效管理，SHOP NOI從2,240萬美元增長了36.6％，至3,060萬美元。2023年，MOB NOI也與去年相比增長了2.1％，達到9,750萬美元，這要歸因於增值收購和有利的租賃活動，收入持續增長。

我們將繼續成功租賃醫療辦公大樓投資組合中的可用空間 。假設所有租約均按當前條款開始 ，並且簽署的意向書導致最終租約，那麼我們的遠期租賃渠道將超過26,000平方英尺。在第四季度，我們還完成了超過71,000平方英尺的 13份租約續約，租約續訂租金利差為11.1％，將在5.2年的續訂租約的加權平均剩餘 期內予以確認，從而增加了未來收入並延長了我們整個投資組合的加權平均剩餘租賃期限。

上週，根據我們 每年至少提供更新的估計每股淨資產價值的承諾，我們宣佈更新的每股估計資產淨值為13.00美元。 正如公告中更詳細地討論的那樣，與之前的14.00美元相比下跌了1美元， 主要是由截至2023年12月31日的已發行股票與2022年12月31日的已發行股票相比增長了約6％的推動力， 是公司在年內支付的股票分紅的結果。

該估算是根據 我們先前採用的估值指南編制的。公司於2024年3月29日星期五提交的8-K表格中包含了一份關於用於確定估計每股資產淨值的方法的綜合報告。

我現在想把電話轉回給 Michael ，聽聽一下 HTI 團隊的一些介紹和一些閉幕詞。

幻燈片 9：公司亮點 —（邁克爾 安德森）

謝謝斯科特。

我們相信，我們將通過利用租賃可用空間和收購高質量的MOB房產等方式，為HTI 的長期收益增長做好準備。我們的投資組合 繼續表現出其彈性，因為與去年相比，我們在MOB投資組合中租約續約的利差為正數，完成了增值的 收購，NOI 也有所增長。我們擁有一支經驗豐富的管理團隊，我們認為他們完全有能力最大限度地利用 人口趨勢創造的機會，這些趨勢有利於醫療保健房地產的長期投資。

幻燈片 10：經驗豐富的領導團隊

我們相信我們有合適的團隊來執行我們的戰略，以推動長期價值。

特倫特·泰勒是我們的資產 管理高級副總裁，負責確保我們現有的物業按預期出租，表現良好，租户的需求得到當地物業經理的滿足 。David Ruggiero負責MOB的收購，他將30多年的經驗和30億美元的 收購記錄應用於我們嚴格的投資指導方針和承保標準。

幻燈片 11：專門的商店團隊

我們敬業的 SHOP 團隊在老年人住房領域擁有 80 多年的集體經驗。蘇珊·賴斯和金伯利·霍姆斯在 HTI 工作了將近五年，在 COVID-19 疫情期間，他們幫助我們引導我們的 SHOP 物業走過了未知領域。今年，林賽·戈登和米歇爾·斯蒂平斯基都加入了 團隊，為我們物業的運營和銷售團隊帶來了豐富的知識和經驗。我們讚賞 Lindsay 和 Michelle 為我們的投資組合帶來的新視角，並相信我們的團隊完全有資格繼續指導我們 老年人住房投資組合的復甦。

閉幕 聲明 —（邁克爾·安德森）

我們對我們的MOB投資組合持續強勁、可靠的 表現以及我們的SHOP投資組合的持續運營改善感到滿意。淨營業收入同比增長令我們感到鼓舞，尤其是SHOP投資組合，這反映了我們團隊致力於改善 我們的商店設施、運營、無障礙環境和對老年人及其家庭的吸引力所取得的成果。隨着董事會繼續考慮公司及其股東的 潛在上市或其他流動性事件，該公司認為，暫停發行普通股的股票分紅符合 公司的最大利益。為此，沒有宣佈股票分紅 ，也不會在2024年第二季度支付。與往常一樣，我們期待通過定期申報、新聞稿和後續網絡廣播（如今的內容）繼續向所有利益相關者提供有關HTI業績、 業績以及流動性路徑的最新信息。 非常感謝您加入我們。

接線員關閉通話

會議現已結束。如果您在今天的網絡直播中提交了 個問題，我們的投資者關係小組的成員將跟進回答您的問題。另外， 請注意，本次網絡直播的演示和重播副本將在該公司的網站www.healthcaretrustinc.com上公佈。 感謝您參加今天的演講。您現在可以斷開連接。