nlop-20240331
0001952976假的2024Q1--12-310.0667xbrli: 股票iso421:USDiso421:USDxbrli: 股票nlop: 屬性nlop: segmentnlop: 租户utr: acrexbrli: purenlop: vienlop: 投資nlop: 衍生物nlop: 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中的屬性US-GAAP：後續活動成員2024-04-012024-04-300001952976US-GAAP：後續活動成員2024-04-012024-04-300001952976NLOP：田納西州科利爾維爾的房產會員US-GAAP：後續活動成員2024-04-012024-04-300001952976US-GAAP：後續活動成員NLOP：伊利諾伊州霍夫曼州房地產會員2024-04-012024-04-300001952976US-GAAP：後續活動成員US-GAAP：LoansPayble會員2024-04-30

美國證券交易委員會
華盛頓特區 20549
 表單10-Q
☑    根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條提交的季度報告
在截至的季度期間 2024 年 3 月 31 日
要麼
☐    根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條提交的過渡報告
在從 __________ 到 __________ 的過渡期內
委員會檔案編號： 001-41812
NLOP_Logo_Color.jpg
淨租賃辦公物業
（註冊人的確切姓名如其章程所示）
馬裏蘭州92-0887849
（公司註冊國）（美國國税局僱主識別號）
曼哈頓西區一號，第 9 大道 395 號，58 樓
紐約，紐約10001
（主要行政辦公室地址）（郵政編碼）
 
投資者關係 (212) 492-1140
(844) 656-7348
（註冊人的電話號碼，包括區號）
根據該法第12（b）條註冊的證券：
每個班級的標題交易品種註冊的每個交易所的名稱
實益權益普通股，面值每股0.001美元NLOP紐約證券交易所
用勾號指明註冊人 (1) 是否在過去 12 個月內（或在要求註冊人提交此類報告的較短時間內）提交了 1934 年《證券交易法》第 13 條或第 15 (d) 條要求提交的所有報告，以及 (2) 在過去的 90 天內是否受到此類申報要求的約束。 是的☑沒有 ☐
用複選標記表明註冊人是否在過去 12 個月內（或者在要求註冊人提交此類文件的較短時間內）以電子方式提交了根據第 S-T 法規（本章第 232.405 節）第 405 條要求提交的所有交互式數據文件。 是的☑沒有 ☐
用複選標記指明註冊人是大型加速申報人、加速申報人、非加速申報人、小型申報公司還是新興成長型公司。參見《交易法》第12b-2條中 “大型加速申報人”、“加速申報公司”、“小型申報公司” 和 “新興成長型公司” 的定義。
大型加速過濾器
☐
加速過濾器
☐
非加速過濾器  
☑
規模較小的申報公司
☐
新興成長型公司
☑
如果是新興成長型公司，請用複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易法》第13（a）條規定的任何新的或修訂後的財務會計準則。 ☐
用複選標記表明註冊人是否為空殼公司（定義見《交易法》第12b-2條）。是的 ☐沒有 ☑
註冊人有 14,785,118截至2024年5月3日已發行的實益權益普通股，面值0.001美元。


索引
頁號
第一部分 — 財務信息
第 1 項。財務報表（未經審計）
截至2024年3月31日和2023年12月31日的合併資產負債表
3
截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月的合併運營報表
4
截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月的綜合（虧損）收益合併報表
5
截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月的合併權益表
6
截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月的合併現金流量表
7
合併財務報表附註
8
第 2 項。 管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析
23
第 3 項。 關於市場風險的定量和定性披露
34
第 4 項。 控制和程序
37
第二部分 — 其他信息
第 6 項。 展品
38
簽名
39

2024 年 3 月 31 日淨租賃辦公物業 10-Q – 1


前瞻性陳述

本10-Q表季度報告（以下簡稱 “報告”），包括本報告第一部分第2項中管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析，包含聯邦證券法所指的前瞻性陳述。這些前瞻性陳述通常由 “相信”、“項目”、“預期”、“預期”、“估計”、“打算”、“戰略”、“計劃”、“可能”、“應該”、“將”、“將是”、“將繼續”、“可能的結果” 以及類似的表述來識別。這些前瞻性陳述包括但不限於以下方面的陳述：我們的公司戰略和預計或未來的經濟表現和業績，包括我們對更廣泛的宏觀經濟環境影響以及租户支付租金的能力、財務狀況、流動性、經營業績和前景的預期；我們未來的資本支出和槓桿水平、償債義務以及為流動性需求提供資金的計劃，包括我們出售或處置房產的能力；前瞻性陳述關於我們的資本市場準入；我們就保持房地產投資信託基金（“房地產投資信託基金”）納税資格的能力發表的聲明；以及最近發佈的會計聲明和監管活動的影響。

這些陳述基於我們管理層當前的預期。值得注意的是，我們的實際業績可能與此類前瞻性陳述中的預測存在重大差異。有許多風險和不確定性可能導致實際業績與這些前瞻性陳述存在重大差異。其他未知或不可預測的風險或不確定性，例如與通貨膨脹和利率上升相關的風險、流行病和全球傳染病爆發的影響，以及國內或地緣政治危機，例如恐怖主義、軍事衝突、戰爭或認為敵對行動可能迫在眉睫、政治不穩定或內亂或其他衝突，也可能對我們的業務、財務狀況、流動性、經營業績和前景產生重大不利影響。您在依賴前瞻性陳述時應謹慎行事，因為前瞻性陳述涉及已知和未知的風險、不確定性以及其他可能對我們未來的業績、業績、成就或交易產生重大影響的因素。本報告以及我們向美國證券交易委員會（“SEC”）提交的其他文件（包括但不限於第一部分第1A項中描述的文件）中包含有關可能影響實際業績並導致其與前瞻性陳述中的預期不同的因素的信息。我們於2024年3月6日向美國證券交易委員會提交的截至2023年12月31日的10-K表年度報告（“2023年年度報告”）中的風險因素。此外，由於我們在競爭激烈且瞬息萬變的環境中運營，因此可能會不時出現新的風險。鑑於這些風險和不確定性，提醒潛在投資者不要過分依賴這些前瞻性陳述作為對未來業績的預測，除非另有説明，否則這些陳述僅代表截至本報告發布之日。除非聯邦證券法和美國證券交易委員會的規章制度要求，否則我們不承諾修改或更新任何前瞻性陳述。

文件中所有提及 “附註” 的內容均指第一部分第1項中註冊人合併財務報表的腳註。財務報表（未經審計）。

2024 年 3 月 31 日淨租賃辦公物業 10-Q – 2


第一部分 — 財務信息

第 1 項。財務報表。

淨租賃辦公物業
合併資產負債表（未經審計）
（以千計，股票和每股金額除外）
2024年3月31日2023年12月31日
資產
房地產投資：
土地、建築物和改善$1,139,227 $1,203,991 
融資租賃的淨投資— 10,522 
就地租賃無形資產和其他345,665 357,788 
高於市場租金的無形資產57,483 57,954 
投資房地產1,542,375 1,630,255 
累計折舊和攤銷(457,349)(458,430)
房地產淨投資1,085,026 1,171,825 
受限制的現金48,593 51,560 
現金和現金等價物39,753 16,269 
其他資產，淨額58,427 65,435 
總資產$1,231,799 $1,305,089 
負債和權益
債務：
NLOP 抵押貸款，淨額$259,807 $266,844 
NLOP 夾層貸款，淨額108,038 106,299 
無追索權抵押貸款，淨額147,328 168,836 
債務，淨額515,173 541,979 
應付賬款、應計費用和其他負債52,471 59,527 
低於市場的租金無形負債，淨額9,202 10,643 
遞延所得税3,346 10,450 
應付股息— 1,060 
負債總額580,192 623,659 
承付款和意外開支 (注意事項 10)
優先股，$0.001面值， 5,000,000授權股份； 無發行的
— — 
普通股，$0.001面值， 45,000,000授權股份； 14,785,118和 14,620,919分別為已發行和流通的股份
15 15 
額外的實收資本855,641 855,554 
超過累計收益的分配(170,813)(142,960)
累計其他綜合虧損(37,618)(35,600)
股東權益總額647,225 677,009 
非控股權益4,382 4,421 
權益總額651,607 681,430 
負債和權益總額$1,231,799 $1,305,089 

參見合併財務報表附註。
2024 年 3 月 31 日淨租賃辦公物業 10-Q – 3


淨租賃辦公物業 
合併運營報表（未經審計）
（以千計，股票和每股金額除外）
截至3月31日的三個月
20242023
收入
租賃收入$38,314 $41,439 
融資租賃收入89 442 
其他與租賃相關的收入5,604 783 
44,007 42,664 
運營費用
折舊和攤銷17,970 17,738 
可報銷的租户費用6,200 6,829 
減值費用——房地產4,065 — 
財產費用，不包括可報銷的租户費用2,251 2,071 
一般和行政1,901 3,428 
資產管理費1,804 — 
與離職和分配有關的費用及其他16 590 
34,207 30,656 
其他收入和支出
利息支出(20,800)(7,822)
房地產銷售虧損，淨額(15,776)— 
其他收益和（虧損）(821)12 
(37,397)(7,810)
所得税前（虧損）收入(27,597)4,198 
所得税準備金(224)(437)
淨（虧損）收入(27,821)3,761 
歸屬於非控股權益的淨收益(21)(18)
歸屬於NLOP的淨（虧損）收益$(27,842)$3,743 
每股基本收益和攤薄（虧損）收益$(1.88)$0.26 
加權平均流通股數
基礎版和稀釋版14,785,118 14,620,919 

參見合併財務報表附註。
2024 年 3 月 31 日淨租賃辦公物業 10-Q – 4


淨租賃辦公物業
綜合（虧損）收益合併報表（未經審計）
（以千計）
 截至3月31日的三個月
 20242023
淨（虧損）收入$(27,821)$3,761 
其他綜合（虧損）收益
外幣折算調整(2,230)131 
衍生工具的未實現收益212 — 
(2,018)131 
綜合（虧損）收入(29,839)3,892 
歸屬於非控股權益的金額
淨收入(21)(18)
歸屬於非控股權益的綜合收益(21)(18)
歸屬於NLOP的綜合（虧損）收益$(29,860)$3,874 
 
參見合併財務報表附註。
2024 年 3 月 31 日淨租賃辦公物業 10-Q – 5


淨租賃辦公物業
合併權益表（未經審計）
（以千計，股票金額除外）
普通股額外的實收資本超過累計收益的分配累計其他綜合虧損股東權益總額非控股權益權益總額
面值 0.001 美元
股份金額
2024 年 1 月 1 日的餘額
14,620,919 $15 $855,554 $(142,960)$(35,600)$677,009 $4,421 $681,430 
淨收入(27,842)(27,842)21 (27,821)
已發行的股票164,199 — 12 (11)1 1 
股票薪酬費用的攤銷75 75 75 
對非控股權益的分配— (60)(60)
其他綜合損失：
外幣折算調整(2,230)(2,230)(2,230)
衍生工具的未實現收益212 212 212 
截至 2024 年 3 月 31 日的餘額14,785,118 $15 $855,641 $(170,813)$(37,618)$647,225 $4,382 $651,607 

累計其他綜合虧損母公司淨投資股東權益總額非控股權益權益總額
2023 年 1 月 1 日的餘額
$(42,464)$1,150,240 $1,107,776 $1,743 $1,109,519 
淨收入3,743 3,743 18 3,761 
來自母公司的淨轉賬(17,375)(17,375)(17,375)
來自非控股權益的出資— 2,840 2,840 
其他綜合收入：
外幣折算調整131 131 131 
截至2023年3月31日的餘額$(42,333)$1,136,608 $1,094,275 $4,601 $1,098,876 

參見合併財務報表附註。
2024 年 3 月 31 日淨租賃辦公物業 10-Q – 6


淨租賃辦公物業
合併現金流量表（未經審計）
（以千計）
截至3月31日的三個月
20242023
現金流——經營活動
淨（虧損）收入$(27,821)$3,761 
淨（虧損）收入的調整：
折舊和攤銷，包括無形資產和遞延融資成本24,388 18,171 
房地產銷售虧損，淨額15,776 — 
減值費用——房地產4,065 — 
與租金相關的無形資產和遞延租金收入的攤銷(3,637)976 
債務清償、外幣匯率變動等造成的已實現和未實現淨虧損1,342 238 
直線租金調整777 (690)
遞延所得税優惠(123)(411)
股票薪酬支出75 775 
出售銷售類租賃淨投資的收益10,392 — 
其他運營資產和負債的淨變動1,159 (2,361)
經營活動提供的淨現金26,393 20,459 
現金流——投資活動
出售房地產的收益32,423 — 
為房地產建設、重建和其他房地產資本支出提供資金(5,666)(236)
（用於）投資活動提供的淨現金26,757 (236)
現金流——融資活動
抵押貸款本金和其他債務工具的支付(30,916)(5,134)
已支付的分配(1,071)— 
對非控股權益的分配(60)— 
其他籌資活動，淨額10 — 
與家長的淨轉賬— (14,889)
來自非控股權益的出資— 2,840 
用於融資活動的淨現金(32,037)(17,183)
期內現金和現金等價物以及限制性現金的變化
匯率變動對現金和現金等價物以及限制性現金的影響(596)(59)
現金和現金等價物以及限制性現金的淨增長20,517 2,981 
期初現金和現金等價物及限制性現金67,829 5,998 
期末現金和現金等價物及限制性現金$88,346 $8,979 

參見合併財務報表附註。
2024 年 3 月 31 日淨租賃辦公物業 10-Q – 7


淨租賃辦公物業
合併財務報表附註（未經審計）

注意事項 1。 商業與組織

根據分離和分銷協議的條款，W. P. Carey Inc.（“WPC”）分拆了以下投資組合 59辦公資產歸入一家獨立的上市公司（“分拆公司”）。為了完成此次分拆業務，WPC於2022年10月21日成立了馬裏蘭州房地產投資信託基金——Net Lease Office Properties（“NLOP”），以擁有 59辦公資產。有關房產數量和平方英尺的信息未經審計。

2023 年 11 月 1 日，WPC 完成了分拆工作，貢獻了 59NLOP 的辦公物業。分拆完成後，NLOP作為獨立的上市房地產投資信託基金（“房地產投資信託基金”）運營，WPC的某些全資附屬公司（我們的 “顧問”）根據某些諮詢協議（“NLOP諮詢協議”）對外管理NLOP。分拆是通過每15股已發行的WPC普通股按比例派息1股NLOP普通股來完成的。

自公司截至2023年12月31日的應納税年度起，NLOP打算根據《美國國税法》第856至860條獲得房地產投資信託基金的資格並選擇納税。

NLOP 的運作方式為 一分部並通過其子公司擁有、運營和資助辦公樓。截至2024年3月31日，NLOP的投資組合由以下股權的全部或部分所有權組成 53房產，淨出租給 55企業租户，總數約為 8.6百萬可出租平方英尺（包括 0.6住宅物業停車庫的運營面積為百萬平方英尺，加權平均租賃期為 5.7年份。

注意事項 2。 演示基礎

演示基礎

NLOP

在2023年11月1日之後的期間，合併財務報表包括NLOP和公司擁有控股權的所有實體的業績。公司間往來交易和餘額已在合併中消除。

我們的中期合併財務報表是根據10-Q表的説明編制的，因此，不一定包括根據美國公認會計原則（“GAAP”）編制合併財務狀況、經營業績和現金流的完整報表所需的所有信息和腳註。管理層認為，本報告中列報的中期未經審計的財務信息反映了公允列報財務狀況、經營業績和現金流所必需的所有正常和經常性調整。我們的中期合併財務報表應與截至2023年12月31日的年度經審計的合併財務報表和附註一起閲讀，這些信息包含在2023年年度報告中，因為本報告中未包含某些可能與經審計的合併財務報表中包含的內容基本重複的披露。中期的經營業績不一定代表全年的經營業績。

根據公認會計原則編制財務報表要求管理層做出估算和假設，這些估算和假設會影響合併財務報表及附註中報告的金額和或有金額的披露。實際結果可能與這些估計有所不同。

2024 年 3 月 31 日淨租賃辦公物業 10-Q – 8

合併財務報表附註（未經審計）
分拆之前

對於2023年11月1日之前的時期，隨附的NLOP歷史合併財務報表和相關附註不代表法人實體的資產負債表、經營報表和現金流量，而是受共同控制的實體的組合，這些實體已從WPC的合併財務報表中 “分離” 出來，在每種情況下均根據公認會計原則列報。公司間往來交易和餘額已合併消除。這些合併財務報表的編制要求管理層做出估算和假設，這些估計和假設會影響合併財務報表日報告的資產和負債金額以及報告期內報告的收入和支出金額。實際結果可能與這些估計有所不同。管理層認為，本報告所述期間的財務信息反映了公允列報財務狀況、經營業績和現金流量所需的所有正常和經常性調整。

這些合併財務報表反映了NLOP的收入和直接支出，包括專門歸屬於NLOP的WPC的重大資產和負債。這些合併財務報表中的權益代表總資產超過總負債的部分。股權受WPC的捐款和分配的影響，這些捐款和分拆前由WPC提供或分配給WPC的淨資金以及下述分配的成本和支出。

合併財務報表還包括WPC產生的與NLOP相關的間接成本和支出的分配，主要包括使用NLOP房地產年化基本租金（“ABR”）的相對百分比和WPC管理層對NLOP的瞭解的薪酬和其他一般和管理費用。此外，合併財務報表反映了WPC無抵押債務利息支出的分配，不包括專門歸因於NLOP的債務（注意事項 9）；利息支出的分配方法是計算NLOP持有的每處房產的未支配淨投資佔WPC合併未支配房地產淨投資總額的百分比，然後將該百分比乘以WPC無抵押債務的公司利息支出（注意事項 9）。隨附的合併財務報表中分配的金額不一定表示如果NLOP在適用期內成為獨立實體本應記錄的此類間接支出的實際金額。WPC認為，WPC分配間接費用所依據的假設是合理的。

隨附的合併財務報表中分配的金額不一定表示如果NLOP是一個單獨的獨立實體，本應記錄的此類間接支出的實際金額。WPC認為，WPC分配間接費用所依據的假設是合理的。

整合的基礎

我們的合併財務報表反映了我們的所有賬目，包括我們控股子公司的賬目。合併子公司中不可直接或間接歸屬於我們的部分權益列為非控股權益。所有重要的公司間賬户和交易均已清除。

當我們在一個實體中獲得經濟利益時，我們會對該實體進行評估，以確定是否應將其視為VIE，如果是，我們是否是主要受益人，因此需要合併該實體。與2023年年度報告中披露的相比，我們的VIE政策沒有重大變化。

2024 年 3 月 31 日淨租賃辦公物業 10-Q – 9

合併財務報表附註（未經審計）
在 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日，我們都考慮了 一實體成為VIE（根據合夥協議，每個合夥人擁有一定的決策權），我們將其合併，因為我們被視為主要受益人。 下表彙總了合併資產負債表中包含的合併VIE的選定財務數據（以千計）：
2024年3月31日2023年12月31日
土地、建築物和改善$37,917 $37,917 
就地租賃無形資產和其他9,685 9,685 
高於市場租金的無形資產4,338 4,338 
累計折舊和攤銷(4,327)(3,679)
總資產49,064 49,410 
負債總額$304 $304 

現金和現金等價物以及限制性現金

下表提供了合併資產負債表中報告的現金和現金等價物以及限制性現金與合併現金流量表（以千計）的對賬情況：
2024年3月31日2023年12月31日
現金和現金等價物
$39,753 $16,269 
限制性現金 (a)
48,593 51,560 
現金和現金等價物和限制性現金總額
$88,346 $67,829 
__________
(a)截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日的金額包括大約 $45.3百萬和美元48.4百萬美元與NLOP融資安排規定的某些儲備金要求有關（注意事項 9).

母公司淨投資

在合併權益表中，母公司淨投資代表WPC在分拆前對NLOP的歷史投資、累計的税後淨收益以及NLOP和WPC之間交易的淨影響。

每股收益

每股基本收益的計算方法是將普通股股東可獲得的淨收益除以該年度已發行普通股的加權平均數。攤薄後的每股收益反映了使用庫存股法可能具有稀釋性的證券，除非其影響是反稀釋性的。

每股收益的計算方法是將該期間的淨虧損除以分拆後期間已發行普通股的加權平均數。在截至2024年3月31日的三個月中，我們確認了淨虧損。因此，所有潛在的稀釋證券都是反稀釋性的，因此，截至2024年3月31日的三個月，每股基本淨虧損等於攤薄後的每股淨虧損。分拆前任何時期的基本和攤薄後每股收益的計算均基於2023年11月1日的已發行股票數量。在分拆之前的時期，假設沒有稀釋性股票工具，因為在分拆之前沒有未兑現的NLOP股票獎勵.

2024 年 3 月 31 日淨租賃辦公物業 10-Q – 10

合併財務報表附註（未經審計）
注意事項 3。 與關聯方的協議和交易

諮詢協議

根據我們在2023年11月1日簽訂的NLOP諮詢協議，我們的顧問為我們提供戰略管理服務，包括資產管理、財產處置支持和各種相關服務。我們向顧問支付資產管理費，該費用最初定為每年 $7.5百萬美元，並且在處置每處投資組合物業後每月按比例減少。此外，我們還向顧問償還了大約$的基本管理費用4.0每年百萬美元，用於某些行政服務，包括日常管理服務、投資者關係、會計、税務、法律和其他行政事務。

下表彙總了我們根據NLOP諮詢協議條款向顧問支付的費用和報銷的費用（以千計）：
截至2024年3月31日的三個月
資產管理費 (a)
$1,804 
行政補償 (b)
1,000 
$2,804 
__________
(a)包含在合併運營報表的資產管理費用中。
(b)包含在合併運營報表的一般和管理費用中。

下表彙總了應付給關聯公司的款項，這些款項包含在合併財務報表中的應付賬款、應計費用和其他負債中（以千計）：
2024年3月31日2023年12月31日
應付資產管理費$595 $1,245 
應付的行政報銷及其他375 676 
$970 $1,921 

與WPC的其他交易

NLOP 股票成本

從歷史上看，在分拆之前，NLOP的管理和運營與WPC的其他子公司一致，是按照正常的業務流程進行的。因此，某些分攤費用分配給了NLOP，並在合併運營報表中反映為支出。管理層認為，就NLOP的合併財務報表而言，所使用的分配方法合理而恰當地反映了歸屬於NLOP的歷史WPC支出。但是，合併運營報表中反映的支出可能無法表明如果NLOP歷來作為一個獨立的實體運營，則在報告期內本來會產生的實際支出。此外，合併運營報表中反映的費用可能並不表示NLOP未來將產生的相關費用。

下表顯示了分配給NLOP的共享成本金額（以千計）：
截至2023年3月31日的三個月
一般和行政 (a)
$3,424 
利息支出 (b)
5,196 
總計
$8,620 
__________
(a)一般和管理費包括員工薪酬和福利、股票薪酬和專業費用等費用。
(b)NLOP在分拆前的損益表包括與WPC無抵押債務相關的利息支出分配，部分用於為NLOP的房地產資產提供資金。
2024 年 3 月 31 日淨租賃辦公物業 10-Q – 11

合併財務報表附註（未經審計）

合併權益報表中顯示的母公司淨投資包括WPC的出資，這是財務活動和分拆前WPC提供的淨資金的結果，還包括WPC分配給NLOP的間接成本和支出，如中所述 注意事項 2.

與關聯方的其他交易

截至 2024 年 3 月 31 日，我們擁有以下權益 一共同擁有的房地產投資，其餘利息由第三方持有。我們整合了這項投資。

注意事項 4。 土地、建築物和改善
 
土地、建築物和改善

租賃給他人的受經營租賃約束的土地和建築物彙總如下（以千計）：
2024年3月31日2023年12月31日
土地$159,937 $168,200 
建築物和裝修979,290 1,035,791 
減去：累計折舊(206,401)(213,034)
$932,826 $990,957 

在截至2024年3月31日的三個月中，美元兑英鎊、歐元和挪威克朗走強。由於外幣匯率的波動，我們的土地、建築物和改善設施的賬面價值下降了美元4.9從 2023 年 12 月 31 日到 2024 年 3 月 31 日，將達到百萬美元。

折舊費用，包括外幣折算的影響，對受運營租賃約束的建築物和改善費用為美元7.1百萬和美元7.8截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月，分別為百萬美元。

在截至2024年3月31日的三個月中，我們將應計成本資本化為美元0.8土地、建築物和改善項目中與某些物業的資本支出相關的數百萬美元，這是一項非現金投資活動。

財產的處置

在截至2024年3月31日的三個月中，我們出售了 一財產，被歸類為土地、建築物和裝修設施。結果，我們的土地、建築物和改善設施的賬面價值下降了美元46.7從 2023 年 12 月 31 日到 2024 年 3 月 31 日，百萬美元 (注意事項 13).

租賃

營業租賃收入

合併運營報表中確認幷包含的與經營租賃相關的租賃收入如下（以千計）：
截至3月31日的三個月
20242023
租賃收入——固定
$31,362 $33,966 
租賃收入——可變 (a)
6,952 7,473 
營業租賃收入總額$38,314 $41,439 
__________
(a)包括（i）根據美國消費者物價指數和其他可比指數的變化而增加的租金，以及（ii）財產税、保險和公共區域維護服務的報銷。

2024 年 3 月 31 日淨租賃辦公物業 10-Q – 12

合併財務報表附註（未經審計）
其他與租賃相關的收入

在截至2024年3月31日的三個月中，我們合併運營報表中的其他租賃相關收入包括租賃終止收入為美元4.7一位租户認可了數百萬美元。

此外，在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中，我們合併運營報表中其他與租賃相關的收入包括附屬於我們一處淨租賃物業的停車場的收入，總額為美元0.5百萬和美元0.4分別是百萬。

注意事項 5。 融資應收賬款
 
代表按需或在固定或可確定日期收款的權利的資產被稱為融資應收款。我們的融資應收賬款投資組合包括我們在融資租賃方面的淨投資。經營租賃不包括在融資應收賬款中。

銷售類租賃的淨投資
 
截至2023年12月31日，一處房產被歸類為銷售類租賃的淨投資。我們此前曾簽訂協議，在2023年第四季度將房產出售給佔用該物業的租户，並確認房地產銷售淨虧損為美元8.3在截至2023年12月31日的三個月中，與該交易相關的數百萬美元。在截至2024年3月31日的三個月中，我們出售了這處房產，其總賬面價值為美元10.5截至 2023 年 12 月 31 日，百萬人。 下表彙總了銷售類租賃的淨投資（以千計）：
2024年3月31日2023年12月31日
應收租賃款項$— $10,614 
— 10,614 
減去：未賺取的收入— (92)
$— $10,522 

截至2023年12月31日，融資租賃沒有儲備金或估計的信貸損失。

我們在銷售類租賃上的淨投資收益包含在合併財務報表中的融資租賃收入中，總額低於美元0.1截至2024年3月31日的三個月，為百萬美元。在將其重新歸類為銷售類租賃的淨投資之前，該投資的收益已在合併財務報表中的租賃收入中確認。

直接融資租賃的淨投資

在2023年第三季度，我們將一項投資重新歸類為直接融資租賃（包括 四財產），總賬面價值為 $14.6百萬美元來自直接融資租賃的淨投資，用於土地、建築物和改善工程，這些投資與基礎租約延期導致的租賃分類變化有關。該直接融資租賃的收入為 $0.4截至2023年3月31日的三個月，為百萬美元。截至2024年3月31日和2023年12月31日，我們在直接融資租賃方面沒有淨投資。

融資應收賬款的信貸質量
 
我們使用內部五分信用評級表來評估應收融資的信貸質量，其中一個代表最高的信用質量，五分代表最低的信用質量。一到三的信貸質量表示投資等級在一定範圍內保持穩定。四到五的信貸質量表示被列入觀察名單的違約風險範圍很廣。我們應收賬款的信貸質量評估每季度更新一次。

截至2023年12月31日，我們的應收融資內部信用質量評級為一級。

2024 年 3 月 31 日淨租賃辦公物業 10-Q – 13

合併財務報表附註（未經審計）
注意事項 6. 無形資產和負債

我們的淨租賃無形資產將在以下時間段內分期攤銷 一年到 40年份。按成本計算的就地租賃無形資產包含在合併財務報表中的就地租賃無形資產和其他資產中。按成本計算，高於市場的租金無形資產包含在合併財務報表中高於市場租金的無形資產中。就地租賃和高於市場的租金無形資產的累計攤銷包含在合併財務報表的累計折舊和攤銷中。低於市場的租金無形資產包含在低於市場的租金無形負債中，在合併財務報表中淨額。

無形資產和負債彙總如下（以千計）：
2024年3月31日2023年12月31日
總賬面金額累計攤銷淨賬面金額總賬面金額累計攤銷淨賬面金額
有限壽命的無形資產
就地租賃$341,443 $(216,236)$125,207 $353,525 $(212,456)$141,069 
高於市場的租金57,483 (34,712)22,771 57,954 (32,940)25,014 
無形資產總額$398,926 $(250,948)$147,978 $411,479 $(245,396)$166,083 
有限壽命的無形負債
低於市場的租金$(25,042)$15,840 $(9,202)$(26,801)$16,158 $(10,643)
無形負債總額$(25,042)$15,840 $(9,202)$(26,801)$16,158 $(10,643)

在截至2024年3月31日的三個月中，美元兑英鎊、歐元和挪威克朗走強，導致美元下跌0.5從2023年12月31日到2024年3月31日，我們淨無形資產的賬面價值為百萬美元。

包括外幣折算影響在內的無形資產淨攤銷額為美元11.7百萬和美元10.8截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月，分別為百萬美元。 低於市場的租金和高於市場租金的無形資產的攤銷作為租賃收入的調整入賬，而就地租賃無形資產的攤銷包含在折舊和攤銷中。

注意事項 7。 公允價值測量
 
資產的公允價值定義為退出價格，退出價格是出售資產時獲得的金額，或者在計量之日市場參與者之間的有序交易中為轉移負債而支付的金額。該指南根據衡量公允價值的投入建立了三級公允價值層次結構。這些等級是：1 級，在活躍市場（例如貨幣市場基金、股票證券和美國國債）中提供相同工具的報價；第 2 級，除報價外，該工具可觀察到的投入，例如某些衍生工具，包括利率上限、利率互換和外幣項圈；第 3 級，不屬於第 1 級的證券因此，第 2 級，市場數據很少或根本沒有要求我們制定自己的假設。

定期按公允價值計量的項目

下述方法和假設用於估算每類金融工具的公允價值。對於重要的 3 級物品，我們還提供了不可觀察的輸入。

衍生資產— 我們的衍生資產包含在 “其他資產” 中，在合併財務報表中淨額，由利率上限組成（注意事項 8).

2024 年 3 月 31 日淨租賃辦公物業 10-Q – 14

合併財務報表附註（未經審計）
我們的衍生工具的估值是通過對每種衍生品的預期現金流進行貼現現金流分析來確定的。該分析反映了衍生品的合同條款，包括到期期，以及可觀察到的基於市場的投入，包括利率曲線、即期和遠期利率以及隱含波動率。我們納入信用估值調整，以在公允價值衡量標準中適當反映我們自己的不履約風險和相應交易對手的不履約風險。在根據非業績風險的影響調整衍生工具的公允價值時，我們考慮了淨額結算和任何適用的信用增強的影響，例如抵押品過賬、門檻、互惠看跌和擔保。這些衍生工具被歸類為二級，因為這些工具是定製的場外合約，與各種銀行交易對手簽訂的，未在活躍市場上交易。

截至所示日期，我們的重要金融工具具有以下賬面價值和公允價值（以千計）：
2024年3月31日2023年12月31日
級別賬面價值公允價值賬面價值公允價值
NLOP 抵押貸款，淨額 (a) (b) (c)
3$259,807 $280,160 $266,844 $291,358 
NLOP 夾層貸款，淨額 (a) (b) (c)
3108,038 113,880 106,299 113,797 
無追索權抵押貸款，淨額 (a) (b) (c)
3147,328 143,883 168,836 165,077 
__________
(a)NLOP抵押貸款的賬面價值，淨額包括未攤銷的遞延融資成本 $5.4百萬和美元6.7截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日，分別為百萬人。NLOP夾層貸款的賬面價值，淨額包括未攤銷的遞延融資成本（美元）1.9百萬和美元2.4截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日，分別為百萬人。無追索權抵押貸款的賬面價值，淨額包括低於美元的未攤銷遞延融資成本0.1截至 2023 年 12 月 31 日，百萬美元。有 不截至2024年3月31日我們的無追索權抵押貸款的未攤銷遞延融資成本。
(b)NLOP抵押貸款的賬面價值，淨額包括未攤銷的美元折扣12.4百萬和美元15.3截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日，分別為百萬人。NLOP夾層貸款的賬面價值，淨額包括未攤銷的美元折扣4.4百萬和美元5.6截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日，分別為百萬人。無追索權抵押貸款的賬面價值，淨額包括未攤銷的折扣美元0.4百萬和美元0.7截至2024年3月31日和2023年12月31日，分別為百萬人。
(c)我們使用折扣現金流模型確定了NLOP抵押貸款、NLOP夾層貸款和無追索權抵押貸款的估計公允價值，該模型通過按當前估計的市場利率對此類還款進行折扣來估算未來貸款還款的現值。估計的市場利率考慮了利率風險和標的抵押品的價值，包括抵押品的質量、租户/承付人的信貸質量以及到期的時間。

我們估計，我們的其他金融資產和負債，不包括應收賬款（注意事項 5），其公允價值均接近其在2024年3月31日和2023年12月31日的賬面價值。

非經常性按公允價值計量的項目（包括減值費用）

我們會定期評估是否有任何指標表明我們的房地產投資的價值可能受到減值或其賬面價值可能無法收回。與2023年年度報告中披露的相比，我們的減值政策沒有重大變化。

下表列出了有關我們記錄減值費用以及按非經常性公允價值計量的資產的信息（以千計）：
截至3月31日的三個月
20242023
公允價值測量減值費用公允價值測量減值費用
減值費用
房地產$13,710 $4,065 $— $— 
$4,065 $— 
2024 年 3 月 31 日淨租賃辦公物業 10-Q – 15

合併財務報表附註（未經審計）
在截至2024年3月31日的三個月中確認的減值費用及其相關的觸發事件和公允價值衡量標準如下（在截至2023年3月31日的三個月中，我們沒有產生任何減值費用）：

房地產

下述減值費用反映在我們合併運營報表中的減值費用——房地產中。

2024— 在截至2024年3月31日的三個月中，我們確認的減值費用總額為美元4.1百萬開啟 二房產，以將其賬面價值降至其估計的公允價值，即近似於其估計的銷售價格。

注意事項 8。 風險管理和衍生金融工具的使用

風險管理

在我們持續的業務運營的正常過程中，我們會遇到經濟風險。影響我們的經濟風險有四個主要組成部分：利率風險、信用風險、市場風險和外幣風險。我們的計息負債主要受到利率風險的影響，包括我們的未對衝浮動利率無追索權抵押貸款。信用風險是指我們的業務違約以及租户無法或不願支付合同規定的款項的風險。市場風險包括由於利率變動或其他市場因素導致的房產和相關貸款價值的變化。我們在美國和歐洲擁有投資，並面臨與外幣匯率波動相關的風險。

衍生金融工具

與2023年年度報告中披露的相比，我們的衍生金融工具政策沒有重大變化。在 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日， 不我們的任何衍生品頭寸的現金抵押品已經過賬或收到。

下表列出了有關我們的衍生工具的某些信息（以千計）：
資產衍生品公允價值為
指定為對衝工具的衍生品資產負債表地點2024年3月31日2023年12月31日
利率上限其他資產，淨額$428 $433 
428 433 
衍生品總數$428 $433 

下表顯示了我們的衍生工具對合並財務報表的影響（以千計）：
衍生品中確認的收益（虧損）金額
其他綜合（虧損）收益
截至3月31日的三個月
現金流對衝關係中的衍生品20242023
利率上限$212 $— 
總計$212 $— 
衍生品的收益（虧損）金額重新分類自
其他綜合（虧損）收益
收入中確認的收益（虧損）的位置截至3月31日的三個月
現金流對衝關係中的衍生品20242023
利率上限利息支出$(215)$— 
總計$(215)$— 

2024 年 3 月 31 日淨租賃辦公物業 10-Q – 16

合併財務報表附註（未經審計）
由於我們的浮動利率債務產生利息，與利率衍生品合約相關的其他綜合（虧損）收益中報告的金額將重新歸類為利息支出。截至2024年3月31日，我們估計還會增加一美元0.9在接下來的12個月中，百萬美元將被重新歸類為利息支出。

下表顯示了我們的衍生工具對合並財務報表的影響（以千計）：
收入中確認的衍生品收益（虧損）金額
收入中確認的收益（虧損）的位置截至3月31日的三個月
現金流對衝關係中的衍生品20242023
利率上限利息支出$(2)$— 
總計$(2)$— 

有關我們訂立衍生工具的目的的信息，請參閲下文。

利率上限

我們主要通過借貸活動受到利率變動的影響。我們已經獲得浮動利率債務（我們的NLOP融資安排），並將來可能會獲得浮動利率債務，因此，我們已經與交易對手簽訂了利率上限協議，並將繼續簽訂利率上限協議。利率上限限制了浮動利率債務的有效借款利率，同時允許參與者分享利率的下行變化。我們使用這些衍生品的目標是限制利率變動的風險。

截至2024年3月31日，我們的合併子公司未償還的利率上限彙總如下（以千計的貨幣）：
利率衍生品儀器數量名義上的
金額
公允價值為
2024 年 3 月 31 日
被指定為現金流對衝工具
利率上限1335,000 美元$428 
$428 

與信用風險相關的或有特徵

我們以交易對手為基礎來衡量我們的信用敞口，即扣除收到的任何抵押品後衍生品的淨正總估計公允價值。 沒有抵押品已於 2024 年 3 月 31 日收到。截至2024年3月31日，我們的總信貸敞口和任何單一交易對手的最大風險敞口均為美元0.4百萬。

注意事項 9。 債務
 
債務便利

2023 年 9 月 20 日，與分拆有關 (注意事項 1），我們和我們的某些全資子公司訂立了融資安排，其融資受某些條件（包括分拆的結束）的約束，包括 (i) 一美元335.0百萬美元優先擔保抵押貸款，原定到期日為2025年11月9日， 二分離 一年延期期權須符合某些條件（“NLOP抵押貸款”）和（ii）一美元120.0百萬夾層貸款額度將於2028年11月9日到期（“NLOP夾層貸款”，與NLOP抵押貸款一起，“NLOP融資安排”）。2023 年 11 月 1 日分拆活動結束後 (注意事項 1），NLOP融資安排已全部提出，約為 $343.9100萬美元的融資收益（扣除交易費用）因分拆而轉給了WPC。

NLOP融資安排最初是通過轉讓來抵押的 40我們以前未支配的房地產。截至2024年3月31日，NLOP融資安排由以下機構擔保： 36我們的財產，遵循以下處置情況 四2023 年 12 月的房產。

2024 年 3 月 31 日淨租賃辦公物業 10-Q – 17

合併財務報表附註（未經審計）
NLOP抵押貸款的年利率為一個月的前瞻性定期利率，基於擔保隔夜融資利率（“SOFR”），下限為 3.85%，加上 5.0%。此外，我們簽訂了利率上限協議，將我們的SOFR利率敞口限制在 5.35% (注意事項 8）。NLOP夾層貸款的年利率為 14.5% (10.0其中百分比必須按月按時支付，以及 4.5其中百分比為應計實物支付，按季度計算）。

NLOP抵押貸款受一定的去槓桿化門檻的限制，要求我們償還原始貸款餘額的總金額（i） 15%（或 $50.3百萬) 在 2024 年 11 月 1 日當天或之前，即貸款融資之日起 12 個月；(ii) 25%（或 $83.8百萬）在 2025 年 11 月 1 日當天或之前，也就是貸款初始去槓桿化門檻後 12 個月，因此不少於 40已償還貸款的百分比，以及（iii）如果我們行使了第一個為期一年的延期期權， 30%（或 $100.5百萬）在2026年11月1日當天或之前，也就是貸款第二個去槓桿化門檻後的12個月，因此不少於 70已償還貸款的百分比。如果未達到去槓桿化門檻，根據NLOP融資安排的條款，我們可能會受到某些費用和限制的約束，直到達到這些門檻為止。我們到達了 15% 和 25分別在2024年第一和第二季度的去槓桿化門檻百分比（註釋 15).

我們必須使用抵押NLOP融資安排的房地產銷售淨收益來償還NLOP抵押貸款和NLOP夾層貸款中代表任何個人房地產銷售發放金額的部分。房地產銷售必須滿足某些條件，包括滿足債務收益率測試和最低發行價格。在截至2024年3月31日的三個月中，我們償還了美元11.3NLOP抵押貸款的未償還本金為數百萬英鎊，使用運營中的多餘現金。2024 年 4 月，我們償還了美元78.1百萬和美元14.5使用某些處置的收益，分別使用NLOP抵押貸款和NLOP夾層貸款的百萬美元未償本金（註釋 15).

下表概述了我們的NLOP融資安排（千美元）：
NLOP 融資安排原始本金餘額
2024 年 3 月 31 日的利率
到期日為 2024 年 3 月 31 日
本金未償餘額為
2024 年 3 月 31 日
2023 年 12 月 31 日
NLOP 抵押貸款 (a) (b) (c)
$335,000 
10.4%
11/9/2025$277,609 $288,895 
NLOP 夾層貸款 (d)
120,000 
14.5%
11/9/2028114,336 114,336 
$391,945 $403,231 
__________
(a)利率以 SOFR plus 為基礎 5.0%。利率受利率上限的限制，這限制了我們的SOFR利率敞口 5.35%.
(b)NLOP抵押貸款受以下條件的約束 二分離 一年擴展選項。
(c)餘額不包括未攤銷的美元折扣12.4百萬和美元15.3截至2024年3月31日和2023年12月31日分別為百萬美元，未攤銷的遞延融資成本為美元5.4百萬和美元6.7截至2024年3月31日和2023年12月31日，分別為百萬人。
(d)餘額不包括未攤銷的美元折扣4.4百萬和美元5.6截至2024年3月31日和2023年12月31日分別為百萬美元，未攤銷的遞延融資成本為美元1.9百萬和美元2.4截至2024年3月31日和2023年12月31日，分別為百萬人。

無追索權抵押貸款
 
無追索權抵押貸款包括應付的抵押票據，這些票據由房地產轉讓作為抵押。截至2024年3月31日，我們的應付無追索權抵押貸款票據抵押了九處房產，總加權平均利率為 4.8%（固定利率和浮動利率無追索權抵押貸款票據的應付票據均為 4.8%），到期日介於 2024 年 4 月至 2026 年 5 月之間。2024 年 4 月，我們轉讓了所有權 二房地產和相關的無追索權抵押貸款（未償還本金餘額總額為美元）33.0百萬美元，到期日為2024年4月）註釋 15).

2024 年 3 月 31 日淨租賃辦公物業 10-Q – 18

合併財務報表附註（未經審計）
還款

在截至2024年3月31日的三個月中，我們以美元的價格預付了一筆無追索權抵押貸款19.2百萬。我們確認清償債務的淨虧損為美元0.3這筆還款額為百萬美元，包含在我們合併運營報表的其他收益和（虧損）中。該無追索權抵押貸款在還款之日的利率為 5.2%。由於這筆還款，WPC不再擔任我們任何無追索權抵押貸款的擔保人。

家長債務

在分拆之前，WPC的某些全資子公司與國際NLOP實體簽訂了債務協議，為收購某些國際資產提供必要的資金。在分拆方面，WPC向我們分配了與這些債務金額相關的應收賬款，這在合併時消除了負擔。這些債務工具作為母債反映在這些財務報告中。在截至2023年3月31日的三個月中，我們預付了總額為美元的母公司債務1.5百萬。

外幣匯率的影響

在截至2024年3月31日的三個月中，美元兑挪威克朗走強，導致美元下跌2.62023年12月31日至2024年3月31日期間，我們的無追索權抵押貸款的總賬面價值為百萬美元。

定期抵押貸款債務本金還款
 
截至2024年3月31日，抵押貸款債務本金還款額如下（以千計）：
截至12月31日的年度總計
2024 年（剩餘部分）
$33,905 
2025383,919 
20267,540 
2027— 
2028114,336 
本金支付總額539,700 
未攤銷折扣，淨額(17,193)
未攤銷的遞延融資成本(7,334)
總計$515,173 

上表中的某些金額基於2024年3月31日的適用外幣匯率。

注意 10。 承付款和或有開支

截至2024年3月31日，我們沒有參與任何重大訴訟。在正常業務過程中出現的各種索賠和訴訟仍在審理中。預計這些訴訟的結果不會對我們的合併財務狀況或經營業績產生重大不利影響。

注意 11。 股票薪酬和股權

股票薪酬

我們維持以股票為基礎的薪酬計劃，2023年年度報告中對此進行了更全面的描述。根據該計劃發放的獎勵的總薪酬支出低於美元0.1截至2024年3月31日的三個月，為百萬美元，已包含在合併財務報表中的一般和管理費用中。

2024 年 3 月 31 日淨租賃辦公物業 10-Q – 19

合併財務報表附註（未經審計）
限制性獎勵和有條件獎勵

截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日，我們有 28,653非歸屬限制性股票單位（“RSU”）的股份，其加權平均授予日公允價值為美元10.47。限制性股票單位的授予日公允價值在一對一的基礎上反映了我們在授予之日的股價。截至2024年3月31日，與這些獎勵相關的未確認薪酬支出總額約為美元0.2百萬，總加權平均剩餘任期為 0.6年份。
公平

普通股

在 2023 年第四季度，我們的董事會宣佈派發股息 $0.34每股，已於2024年1月29日支付給截至2023年12月18日的登記股東。股東可以選擇以現金或其他NLOP股票的形式獲得股息，NLOP分配的現金總額最多不超過總股息的20％。股票分紅中發行的股票總數為 164,199股份。與股票分紅相關的支付的現金總額為 $1.1百萬，其中包括為代替部分股份而支付的現金。

每股收益

下表彙總了基本收益和攤薄收益（千美元）：
 截至3月31日的三個月
 20242023
淨（虧損）收益——基本收入和攤薄收入$(27,842)$3,743 
已發行股票的加權平均值——基本股和攤薄股票14,785,118 14,620,919 
 
在截至2024年3月31日的三個月中，我們確認了淨虧損。因此，所有潛在的稀釋證券都是反稀釋性的，因此，每股基本淨虧損等於攤薄後的每股淨虧損。在截至2023年3月31日的三個月中，攤薄後每股收益的計算中沒有排除任何潛在的稀釋性證券。

從累計的其他綜合虧損中重新分類

下表顯示了所列期間按組成部分分列的累計其他綜合虧損變動的對賬情況（以千計）：
截至2024年3月31日的三個月
衍生工具的收益和（虧損）外幣折算調整總計
期初餘額$(1,191)$(34,409)$(35,600)
重新分類前的其他綜合損失(3)(2,230)(2,233)
金額從累計其他綜合虧損重新分類為：
利息支出215 — 215 
總計215 — 215 
本期其他綜合虧損淨額212 (2,230)(2,018)
期末餘額$(979)$(36,639)$(37,618)
截至2023年3月31日的三個月
衍生工具的收益和（虧損）外幣折算調整總計
期初餘額$— $(42,464)$(42,464)
本期其他綜合收益淨額— 131 131 
期末餘額$— $(42,333)$(42,333)
2024 年 3 月 31 日淨租賃辦公物業 10-Q – 20

合併財務報表附註（未經審計）
參見 注意事項 8瞭解有關我們在報告期內其他綜合（虧損）收益中確認的衍生品活動的更多信息。
注意 12。 所得税

我們打算從截至2023年12月31日的應納税年度起獲得資格並選擇被視為房地產投資信託基金，並認為我們的組織和運營方式符合聯邦和州所得税目的的房地產投資信託基金的資格。作為房地產投資信託基金，我們通常無需為分配給股東的收益繳納公司一級的聯邦所得税。因此，我們在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月的合併財務報表中沒有納入與房地產投資信託基金相關的任何聯邦所得税準備金。

當前所得税支出為美元0.3百萬和美元0.8截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月，分別為百萬美元。遞延所得税優惠為 $0.1百萬和美元0.4截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月，分別為百萬美元。

注意 13。 財產處置

我們還討論了我們的財產處置 注意事項 4和 注意事項 5.

在截至2024年3月31日的三個月中，我們出售了 二扣除銷售成本後的總收益為美元的房產42.8百萬美元，並確認這些銷售的淨虧損總額為 $15.8百萬（包括總額為美元的所得税0.1銷售時確認了百萬美元）。

注意 14。 地理信息
 
我們的投資組合包括國內和國際投資。截至2024年3月31日，我們的國際投資包括對波蘭、英國和挪威的投資。在截至2024年3月31日或2023年3月31日的三個月中，任何國際租户或國家個人均不佔我們總租賃收入的至少10％，或截至2024年3月31日或2023年12月31日的長期資產總額的至少10％。一名國內租户包括 (i) 18.4% 和 18.0分別佔截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中我們總租賃收入的百分比，以及 (ii) 15.4% 和 14.4截至2024年3月31日和2023年12月31日，分別佔我們長期資產總額的百分比。另一位國內租户包括 10.5% 和 9.2分別佔截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中我們總租賃收入的百分比。 下表顯示了地理信息（以千計）：
截至3月31日的三個月
20242023
收入
國內
$40,531 $38,860 
國際
3,476 3,804 
總計
$44,007 $42,664 

2024年3月31日2023年12月31日
長期資產 (a)
國內
$1,007,729 $1,025,078 
國際 (b)
77,297 146,747 
總計
$1,085,026 $1,171,825 
__________
(a)包括房地產淨投資。
(b)我們賣了 二截至2024年3月31日的三個月內的國際房產 (注意事項 4, 注意事項 5, 注意事項 13).

2024 年 3 月 31 日淨租賃辦公物業 10-Q – 21

合併財務報表附註（未經審計）
注意 15。 後續事件

處置

2024年4月，我們轉讓了伊利諾伊州沃倫維爾一處房產的所有權以及相關的無追索權抵押貸款，該貸款的總淨資產賬面價值約為美元19.5百萬美元和未償還的抵押貸款本金19.8在轉讓之日分別向抵押貸款機構支付百萬美元（注意事項 9).

2024年4月，我們轉讓了亞利桑那州坦佩市一處房產的所有權以及相關的無追索權抵押貸款，該貸款的總淨資產賬面價值約為美元13.3百萬美元和未償還的抵押貸款本金13.2在轉讓之日分別向抵押貸款機構支付百萬美元（注意事項 9).

2024 年 4 月，我們出售了 二總收益為 $ 的房產98.5百萬，包括（i）田納西州科利爾維爾的一處房產，總收益為美元62.5百萬，以及（ii）伊利諾伊州霍夫曼莊園的一處房產，總收益為美元36.0百萬。這些房產在出售時已包含在NLOP融資安排的抵押品池中，銷售的淨收益用於償還NLOP融資安排的部分內容，如下所述（注意事項 9).

NLOP 融資安排的還款

2024 年 4 月，我們償還了美元78.1百萬和美元14.5NLOP抵押貸款和NLOP夾層貸款的未償本金分別為100萬英鎊，使用上述房產銷售收益（注意事項 9）。由於這些還款，我們達到了NLOP抵押貸款的第二個去槓桿化門檻，即原始貸款餘額的還款總額 25%（或 $83.8百萬) 在 2025 年 11 月 1 日當天或之前 (注意事項 9）。在出售上述房產之後，截至本報告發布之日，NLOP融資安排由以下機構提供擔保 34我們的財產 (注意事項 9).
2024 年 3 月 31 日淨租賃辦公物業 10-Q – 22


第 2 項。管理層對財務狀況和業績的討論和分析 運營部。
 
管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析旨在幫助理解我們的財務報表以及財務報表某些關鍵組成部分在不同時期發生變化的原因。本項目還提供了我們對財務狀況和流動性的看法，以及可能影響我們未來業績的某些其他因素。我們的管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析應與根據經修訂的1934年《證券交易法》（“交易法”）提交的2023年年度報告和後續報告一起閲讀。有關我們業務的描述，請參閲 2023 年年度報告第 1 項。

演示基礎

分拆之前

分拆前NLOP的經營業績以及流動性和資本資源的歷史業績並不代表法人實體的經營業績以及流動性和資本資源的歷史業績，而是受共同控制的實體組合，這些實體已從WPC的合併財務報表中 “分離” 出來，在每種情況下均根據美國公認會計原則列報。公司間往來交易和餘額已合併消除。在分拆之前編制NLOP的財務業績要求管理層做出估算和假設，這些估計和假設會影響相關報告期之日報告的資產和負債金額以及報告期內報告的收入和支出金額。實際結果可能與這些估計有所不同。

分拆前NLOP的財務業績反映了NLOP的收入和直接支出，包括專門歸屬於NLOP的WPC的重大資產和負債。權益代表總資產超過總負債的部分。股權受WPC的繳款和分配的影響，這些捐款和分配是分離前由WPC提供或分配給WPC的淨資金以及分配的成本和支出的結果。

分拆前NLOP的財務業績還包括WPC產生的與NLOP相關的間接成本和支出的分配，主要包括薪酬和其他一般和管理費用，使用NLOP房地產收入的相對百分比和WPC管理層對NLOP的瞭解。此外，財務業績反映了WPC無抵押債務利息支出的分配，不包括專門歸屬於NLOP的債務；利息支出的分配方法是計算NLOP持有的每處房產的未支配淨投資佔WPC合併未支配房地產淨投資總額的百分比，然後將該百分比乘以WPC無抵押債務的利息支出。分拆前NLOP財務業績中分配的金額不一定表示如果NLOP在適用期內成為獨立實體本應記錄的此類間接支出的實際金額。NLOP認為，分拆前NLOP分配間接支出所依據的假設是合理的。

新興成長型公司

根據經修訂的1933年《美國證券法》（“證券法”）第2（a）條的定義，NLOP是一家 “新興成長型公司”，經修訂的2012年《Jumpstart Our Business Startups法》（“JOBS法案”）（“JOBS法”），它可以利用適用於非新興成長型公司的其他上市公司的各種報告要求的某些豁免，包括但不限於必須遵守經修訂的2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第404條的審計師認證要求NLOP定期報告和委託書中有關高管薪酬的披露義務，免除就高管薪酬舉行不具約束力的諮詢投票的要求，以及股東批准任何先前未批准的黃金降落傘付款的要求。

2024 年 3 月 31 日淨租賃辦公物業 10-Q – 23


此外，《喬布斯法》第102（b）（1）條免除了新興成長型公司遵守新的或修訂後的財務會計準則的要求，直到私營公司（即那些尚未宣佈證券法註冊聲明生效或沒有根據《交易法》註冊某類證券的公司）遵守新的或修訂後的財務會計準則為止。《喬布斯法案》規定，公司可以選擇退出延長的過渡期並遵守適用於非新興成長型公司的要求，但任何此類選擇退出都是不可撤銷的。NLOP選擇利用這種延長的過渡期，這意味着當標準發佈或修訂後，上市公司或私營公司的申請日期不同時，作為新興成長型公司，NLOP可以在私營公司採用新的或修訂的標準時採用新的或修訂的標準。由於所使用的會計準則可能存在差異，這可能會使NLOP的財務報表與某些其他上市公司進行比較變得困難或不可能。

NLOP將繼續是一家新興成長型公司，直到：（i）本財年的最後一天（a）分拆完成五週年之後，（b）NLOP的年總收入至少為12.35億美元，或（c）NLOP被視為大型加速申報人，這意味着非關聯公司持有的NLOP普通股的市值超過截至最近完成的第二財季的最後一個工作日為7億美元；以及（ii）NLOP發行超過10億美元的日期在過去三年期間的不可轉換債務證券中。此處提及 “新興成長型公司” 的含義與《喬布斯法案》中的含義相同。

財務要聞
 
在截至2024年3月31日的三個月中，截至本報告發布之日，我們完成了以下工作（如合併財務報表中的進一步描述）：

處置

•在截至2024年3月31日的三個月中，我們處置了兩處房產，扣除銷售成本後的總收益為4,280萬美元（注意事項 13).
•2024年4月，我們出售了兩處房產，總收益為9,850萬美元。此外，我們通過將所有權轉讓給相應的抵押貸款機構處置了兩處房產，以償還總額為3,300萬美元的房產抵押貸款（註釋 15).

債務回報

•在截至2024年3月31日的三個月中，我們使用運營中的剩餘現金償還了NLOP抵押貸款的1130萬美元未償本金（注意事項 9).
•在截至2024年3月31日的三個月中，我們預付了一筆價值1,920萬美元的無追索權抵押貸款，該貸款在還款之日的利率為5.2％（注意事項 9).
•2024年4月，我們使用某些房產的銷售收益，分別償還了NLOP抵押貸款和NLOP夾層貸款的7,810萬美元和1,450萬美元的未償本金（註釋 15).

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摘要結果

（以千計）
截至3月31日的三個月
20242023
總收入$44,007 $42,664 
歸屬於NLOP的淨（虧損）收益(27,842)3,743 
經營活動提供的淨現金 (a)
26,393 20,459 
由（用於）投資活動提供的淨現金26,757 (236)
用於融資活動的淨現金(32,037)(17,183)
補充財務措施 (b):
來自NLOP（FFO）的運營資金9,917 21,429 
調整後歸屬於NLOP（AFFO）的運營資金20,014 23,407 
__________
(a)截至2024年3月31日的三個月的金額包括出售銷售類租賃淨投資的1,040萬美元收益（注意事項 5）。根據會計準則編纂842, 此類收益包含在經營活動提供的淨現金中, 租賃。
(b)我們認為，運營資金（“FFO”）和調整後運營資金（“AFFO”）是GAAP未定義的補充指標（“非公認會計準則指標”），是評估我們經營業績的重要指標。參見 補充財務措施以下是我們對該非公認會計準則指標的定義以及與其最直接可比的GAAP指標的對賬。

收入

截至2024年3月31日的三個月，總收入與2023年同期相比有所增加，這主要是由於本年度確認的租賃終止收入，但部分被處置活動的影響所抵消。

歸屬於NLOP的淨（虧損）收益

我們確認了截至2024年3月31日的三個月中歸屬於NLOP的淨虧損，而截至2023年3月31日的三個月中歸屬於NLOP的淨收益，這主要是由於本年度確認的房地產銷售虧損和減值費用以及更高的利息支出。

FFO

與2023年同期相比，截至2024年3月31日的三個月中，FFO有所下降，這主要是由於利息支出（包括遞延融資成本的攤銷）和處置活動的影響，但部分被其他租賃相關收入的增加所抵消。

AFFO

截至2024年3月31日的三個月，AFFO與2023年同期相比有所下降，這主要是由於利息支出增加和處置活動的影響，但其他租賃相關收入的增加部分抵消了這一點。

2024 年 3 月 31 日淨租賃辦公物業 10-Q – 25


投資組合概述

除非下文另有説明，否則投資組合信息是按比例提供的，以更好地説明我們的一項共同投資的經濟影響。有關按比例金額的説明，請參閲下面的術語和定義。

投資組合摘要
2024年3月31日2023年12月31日
ABR（以千計）$128,331 $142,438 
房產數量53 55 
租户數量55 59 
佔用率92.6 %97.0 %
加權平均租賃期限（以年為單位）5.7 5.8 
可租賃平方英尺（以千計） (a)
8,023 8,379 
__________
(a)不包括住宅物業停車庫的570,999平方英尺的營業面積。
 

投資組合

下表按比例顯示了截至2024年3月31日的投資組合信息。有關按比例金額和 ABR 的説明，請參閲下面的術語和定義。

ABR 排名前十的租户
（以千美元計）
租户/租賃擔保人州/國家ABRABR 百分比
平方英尺 (a)
房產數量加權平均租賃期限（年）
KBR, Inc.德州$20,156 15.7 %913,713 1 6.2 
BCBSM, Inc.明尼蘇達州12,788 10.0 %1,029,966 5 4.8 
摩根大通銀行，北卡羅來納州德克薩斯州佛羅裏達州9,069 7.1 %666,869 3 5.2 
聯邦快遞公司 (b)
田納西5,491 4.3 %390,380 1 15.7 
西門子 AS (c)
挪威4,404 3.4 %165,905 1 1.7 
CVS 健康公司亞利桑那州4,300 3.3 %354,888 1 15.1 
藥品開發有限責任公司北卡羅來納3,983 3.1 %219,812 1 9.7 
Omnicom Group, Inc.加利福尼亞3,961 3.1 %120,000 1 4.5 
Orbital ATK, Inc.明尼蘇達州3,821 3.0 %191,336 1 5.7 
E.On UK PLC (c)
英國3,602 2.8 %217,339 1 1.3 
總計 $71,575 55.8 %4,270,208 16 6.7 
__________
(a)不包括住宅物業停車庫的570,999平方英尺的營業面積。
(b)該物業於 2024 年 4 月出售 (註釋 15).
(c)ABR 金額受外幣匯率波動的影響。

2024 年 3 月 31 日淨租賃辦公物業 10-Q – 26


租約到期
（以千美元計）
租約到期年份 (a)
即將到期的租約數量租約到期的租户數量ABRABR 百分比
平方英尺 (b)
平方英尺百分比
剩下的 20249 6 $12,443 9.7 %863,272 10.8 %
202513 13 17,162 13.4 %859,031 10.7 %
20268 8 9,376 7.3 %574,783 7.2 %
20277 6 8,713 6.8 %499,571 6.2 %
20287 6 13,903 10.8 %627,627 7.8 %
20295 4 6,785 5.3 %358,013 4.5 %
20305 4 31,157 24.3 %1,669,375 20.8 %
20311 1 615 0.5 %50,600 0.6 %
20322 2 3,620 2.8 %257,008 3.2 %
20331 1 3,983 3.1 %219,812 2.7 %
20352 2 2,951 2.3 %201,229 2.5 %
20372 2 5,374 4.2 %402,962 5.0 %
20381 1 2,458 1.9 %104,598 1.3 %
20392 2 9,791 7.6 %745,268 9.3 %
空缺— — — — %589,924 7.4 %
總計65 $128,331 100.0 %8,023,073 100.0 %
__________
(a)假設租户不行使任何續訂期權或購買期權。
(b)不包括住宅物業停車庫的570,999平方英尺的營業面積。

術語和定義

按比例衡量指標 — 上面的投資組合信息包含按比例編制的某些指標。 我們將這些指標稱為按比例衡量的指標。我們有一項投資的經濟所有權低於100％。在全面整合的基礎上，即使我們的所有權低於100％，我們也會報告該投資中被視為由我們控制的100％的資產、負債、收入和支出。根據我們對這項共同持有投資的經濟所有權，我們通常會按比例列報我們在該投資組合指標中的比例份額。將這項共同持有投資的財務報表細列項目乘以我們的所有權百分比，並在適用情況下從總額中增加或減去這些金額，可能無法準確描述在我們共同擁有的投資中持有低於100％的所有權權益所產生的法律和經濟影響。

ABR — ABR代表我們物業的合同最低年化基本租金，反映了截至2024年3月31日的匯率。如果有租金減免，我們將按年計算免費租金期之後的第一個月合同基本租金。

運營結果

收入
截至3月31日的三個月
（以千計）20242023改變
收入
租賃收入$38,314 $41,439 $(3,125)
融資租賃收入89 442 (353)
其他與租賃相關的收入5,604 783 4,821 
$44,007 $42,664 $1,343 

2024 年 3 月 31 日淨租賃辦公物業 10-Q – 27


租賃收入

在截至2024年3月31日的三個月中，與2023年同期相比，租賃收入減少了310萬美元，這主要是由於兩處物業的處置活動和租户空缺。

融資租賃收入

在截至2024年3月31日的三個月中，與2023年同期相比，直接融資租賃收入減少了40萬美元，這是由於我們在2023年第三季度將剩餘的直接融資租賃投資重新歸類為經營租賃（注意事項 5).

其他與租賃相關的收入

其他與租賃相關的收入在中描述 注意事項 4.

運營費用
截至3月31日的三個月
（以千計）20242023改變
運營費用
折舊和攤銷$17,970 $17,738 $232 
可報銷的租户費用6,200 6,829 (629)
減值費用——房地產4,065 — 4,065 
財產費用，不包括可報銷的租户費用2,251 2,071 180 
一般和行政1,901 3,428 (1,527)
資產管理費1,804 — 1,804 
與離職和分配有關的費用及其他16 590 (574)
$34,207 $30,656 $3,551 

折舊和攤銷

在截至2024年3月31日的三個月中，與2023年同期相比，折舊和攤銷費用增加了20萬美元，這主要是由於本年度與租賃重組相關的無形資產加速攤銷，但部分抵消了兩處房產處置活動和租户空缺的影響（此類物業的無形資產在2024年1月租約到期時全部攤銷）。

可報銷的租户費用

在截至2024年3月31日的三個月中，與2023年同期相比，可報銷租户成本減少了60萬美元，這主要是由於維修和維護成本降低。

減值費用—房地產

我們的房地產減值費用詳見下文 注意事項 7.

物業費用，不包括可報銷的租户費用

在截至2024年3月31日的三個月中，與2023年同期相比，房地產支出（不包括可報銷租户費用）增加了20萬美元，這主要是由於本年度租户空缺（這導致房地產支出不再可報銷）。

2024 年 3 月 31 日淨租賃辦公物業 10-Q – 28


一般和行政

在 2023 年 11 月 1 日分拆之前 (注意事項 1），一般和管理費用是根據NLOP年化租金的相對百分比分配給NLOP的。分配的金額不一定表示如果NLOP是一個單獨的獨立實體，本應記錄的間接支出的實際金額。

在截至2024年3月31日的三個月中，與2023年同期相比，一般和管理費用減少了150萬美元，這主要是因為本年度期間是產生的實際直接支出（包括支付給我們顧問的100萬美元管理報銷）（注意事項 3），與上文所述的上一年度的費用分配相比。

資產管理費

2023 年 11 月 1 日分拆完成後 (注意事項 1），我們開始向顧問支付資產管理費，在截至2024年3月31日的三個月中，總額為180萬美元（注意事項 3).

與分離和分配相關的費用及其他

分離和分銷相關成本及其他費用包括截至2023年3月31日的三個月與分拆相關的成本。

其他收入和（支出），以及所得税準備金
截至3月31日的三個月
（以千計）20242023改變
其他收入和（支出），以及所得税準備金
利息支出$(20,800)$(7,822)$(12,978)
房地產銷售虧損，淨額(15,776)— (15,776)
其他收益和（虧損）(821)12 (833)
所得税準備金(224)(437)213 
$(37,621)$(8,247)$(29,374)

利息支出
 
利息支出包括無追索權抵押貸款、我們的NLOP抵押貸款和我們的NLOP夾層貸款的利息，以及針對NLOP房產的母債利息支出，這些利息是根據與WPC相比（分拆前）每處房產未支配房地產淨投資的相對百分比分配給NLOP的。隨附的合併財務報表中分配給母公司債務的金額不一定表示如果NLOP在適用期內成為獨立實體本應記錄的實際利息支出金額。

在截至2024年3月31日的三個月中，與2023年同期相比，利息支出增加了1,300萬美元，這主要是由於在2023年第四季度簽訂了4.55億美元的NLOP融資安排（注意事項 9).

房地產銷售虧損，淨額

房地產銷售損失淨額包括在報告期內處置的財產的銷售損失，詳情見下文 注意事項 4, 注意事項 5，以及 注意事項 13.

2024 年 3 月 31 日淨租賃辦公物業 10-Q – 29


其他收益和（損失）

在截至2024年3月31日的三個月中，80萬美元的其他收益和（虧損）主要包括70萬美元的外幣匯率變動的已實現和未實現淨虧損以及30萬美元的債務清償虧損（注意事項 9).

在截至2023年3月31日的三個月中，其他收益和（虧損）並不重要。

所得税準備金

在截至2024年3月31日的三個月中，與2023年同期相比，所得税準備金減少了20萬美元，這主要是由於本年度國際房地產處置的影響。

流動性和資本資源

期間現金的來源和用途
 
我們主要使用投資產生的現金流來支付運營費用、資本支出和還本付息。由於多種因素，我們的現金流定期波動，其中可能包括：資本支出和房地產銷售的時機；償還債務和獲得租賃收入的時間；其他租賃相關付款的時間和金額；以及向顧問支付諮詢費和報銷的時間安排。儘管存在這些波動，但我們相信我們將從運營中產生足夠的現金，以滿足我們正常的經常性短期和長期流動性需求。我們還可能使用現有的現金資源和處置財產的收益來滿足這些需求。我們會持續評估我們獲得資本的能力。下表彙總了所列期間的現金流變化（以千計）：
截至3月31日的三個月增加（減少）
20242023
經營活動提供的淨現金$26,393 $20,459 $5,934 
由（用於）投資活動提供的淨現金26,757 (236)26,993 
用於融資活動的淨現金(32,037)(17,183)(14,854)

經營活動提供的淨現金 — 在截至2024年3月31日的三個月中，經營活動提供的淨現金與2023年同期相比增加了590萬美元，這主要是由於出售銷售類租賃淨投資所獲得的1,040萬美元收益（注意事項 5），部分被更高的利息支出和處置的影響所抵消。

（用於）投資活動提供的淨現金 — 在截至2024年3月31日的三個月中，（用於）投資活動提供的淨現金與2023年同期相比增加了2700萬美元，這主要是由於本年度的處置收益。

用於融資活動的淨現金 — 在截至2024年3月31日的三個月中，與2023年同期相比，用於融資活動的淨現金增加了1490萬美元，這主要是由於抵押貸款本金的支付額增加。

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融資摘要
 
下表彙總了我們的無追索權抵押貸款、NLOP抵押貸款和NLOP夾層貸款（千美元）：
2024年3月31日2023年12月31日
賬面價值
固定利率：
NLOP 夾層貸款 (a)
$108,038 $106,299 
無追索權抵押貸款 (a)
106,055 125,038 
214,093 231,337 
可變利率：
NLOP 抵押貸款 — 金額受利率上限限制 (a)
259,807 266,844 
無追索權抵押貸款 (a)
41,273 43,798 
301,080 310,642 
$515,173 $541,979 
佔總債務的百分比
固定利率 42 %43 %
可變費率58 %57 %
100 %100 %
期末加權平均利率
固定利率 9.8 %9.4 %
可變費率9.6 %9.6 %
債務總額9.7 %9.5 %
 
__________
(a)總債務餘額包括截至2024年3月31日和2023年12月31日的未攤銷折現淨額分別為1,720萬美元和2,160萬美元，以及截至2024年3月31日和2023年12月31日總額分別為730萬美元和920萬美元的未攤銷遞延融資成本。

在分拆方面，我們和我們的某些全資子公司簽訂了NLOP融資安排，包括NLOP抵押貸款和NLOP夾層貸款（注意事項 9）。NLOP融資安排由轉讓我們以前未支配的某些房地產作為抵押。此外，房地產銷售必須滿足某些條件，包括滿足債務收益率測試和最低發行價格。我們必須使用抵押NLOP融資安排的房地產銷售淨收益來償還NLOP抵押貸款和NLOP夾層貸款中代表任何個人房地產銷售發放金額的部分。

NLOP抵押貸款受一定的去槓桿化門檻的限制，要求我們按原始貸款餘額還款。在截至2024年3月31日的三個月中，我們使用運營中的多餘現金償還了NLOP抵押貸款的1130萬美元未償本金，並達到了第一個去槓桿化門檻，即在2024年11月1日當天或之前還款總額為15％（合5,030萬美元）的原始貸款餘額（合5,030萬美元）（注意事項 9）。截至2024年3月31日，我們的NLOP抵押貸款和NLOP夾層貸款的未償還本金總額分別為2.776億美元和1.143億美元。2024年4月，我們使用某些處置的收益分別償還了NLOP抵押貸款和NLOP夾層貸款的7,810萬美元和1,450萬美元的未償本金（註釋 15）。由於這些還款，我們達到了第二個去槓桿化門檻，即在2025年11月1日當天或之前對原始貸款餘額的還款總額為25％（合8,380萬美元）（合8,380萬美元）（注意事項 9).

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現金資源
 
截至2024年3月31日，我們的現金資源包括以下內容：
 
•現金和現金等價物總額為3,980萬美元。其中，按當時的匯率計算，730萬美元存放在外國子公司，如果我們決定匯回這些款項，我們可能會受到限制或鉅額費用；以及
•截至2024年3月31日，總資產賬面價值約為1.079億美元的無槓桿房產，儘管無法保證我們能夠為這些房產獲得融資。

現金需求和流動性

截至2024年3月31日，2024年剩餘時間的計劃債務本金還款總額為3,390萬美元，2025年為3.839億美元 (注意事項 9).

在2024年3月31日之後的未來12個月內及以後，我們預計我們的大量現金需求將包括：

•定期償還我們的無追索權抵押貸款債務，總額為1.478億美元，其中5,930萬美元將在未來12個月內到期；
•對我們的無追索權抵押貸款債務進行定期利息支付（未來利息總額為970萬美元，未來12個月內到期560萬美元）；
•按計劃支付NLOP融資安排的本金，總額為3.919億美元（未來12個月內無需支付任何款項）；
•按計劃支付NLOP融資安排的利息（未來利息總額為1.296億美元，未來12個月內到期4,610萬美元）；包括NLOP夾層貸款4.5％的實物利息，我們可以選擇將其資本化為本金餘額；
•為未來的資本承諾和租户改善補貼提供資金；以及
•其他正常的經常性運營費用。

我們預計將通過運營產生的現金和處置財產獲得的現金來為這些現金需求提供資金。

以更高的利率對債務進行再融資、意想不到的成本和超出預期的運營開支可能會對我們的流動性產生不利影響。

上述披露的某些金額基於2024年3月31日的適用外幣匯率。

補充財務措施

在房地產行業，分析師和投資者採用某些非公認會計準則的補充財務指標，以促進不同時期和同行公司之間的有意義的比較。此外，在制定目標和評估戰略有效性時，我們使用FFO和AFFO，這是管理層定義的非公認會計準則指標。我們認為，這些衡量標準對投資者很有用，因為它們可以幫助他們更好地瞭解和衡量我們的業務在一段時間內以及與同類公司對比的表現。下文介紹了FFO和AFFO，以及這些非公認會計準則指標與最直接可比的GAAP指標的對賬。

運營資金和調整後的運營資金
 
由於房地產公司的某些獨特的運營特徵，如下文所述，行業貿易組織全國房地產投資信託基金協會（“NAREIT”）頒佈了一項名為FFO的非公認會計準則指標，我們認為該衡量標準與根據公認會計原則公佈的業績相結合並結合使用，以反映房地產投資信託基金的經營業績。房地產投資信託基金行業建議使用FFO作為非公認會計準則的補充衡量標準。FFO不等於或替代根據GAAP確定的淨收益或虧損。

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我們對FFO的定義是一項非公認會計準則指標，符合NAREIT理事會批准的FFO白皮書中制定的標準，該白皮書於2018年12月重申。該白皮書將FFO定義為根據公認會計原則計算的淨收益或虧損，不包括出售某些房地產的收益或虧損、房地產或公司主營業務附帶的其他資產的減值費用、房地產權益控制權變動的收益或虧損以及房地產資產的折舊和攤銷；以及未合併合夥企業和共同擁有投資的調整後的損益。未合併的合夥企業和共同擁有的投資的調整在相同的基礎上計算以反映FFO。

我們還修改了NAREIT對FFO的計算，以調整某些非現金費用的GAAP淨收益，例如房地產相關無形資產的攤銷、遞延所得税優惠和支出、直線租金和相關儲備金、其他非現金租金調整、融資租賃信貸損失的非現金補貼、股票薪酬、非現金環境增值支出、債務折扣和溢價攤銷以及攤銷遞延融資成本。我們對運營的評估側重於長期可持續性，而不是此類非現金項目，這可能會導致淨收入的短期波動，但對現金流沒有影響。此外，我們不包括非核心收入和支出，例如債務清償的收益或損失、併購費用以及分拆費用。我們還不包括外幣匯率變動產生的已實現和未實現收益/虧損，這些收益/損失不被視為我們業務計劃的基本屬性，也不會影響我們的整體長期經營業績。我們將修改後的FFO定義稱為AFFO。我們將這些項目排除在GAAP淨收益之外，然後再計算出AFFO，因為它們不是我們決策過程的主要驅動力，排除這些項目可以讓投資者瞭解我們的投資組合在一段時間內的表現，並使其與其他房地產投資信託基金更具可比性。AFFO還反映了對共同擁有的投資的調整。在制定公司目標和評估戰略有效性時，我們會使用AFFO作為衡量運營績效的一種衡量標準。

我們認為，AFFO是投資者可以考慮的有用補充指標，因為我們認為它將幫助他們更好地評估我們經營業績的可持續性，而不會受到這些短期波動的潛在扭曲影響。但是，AFFO對投資者的用處是有限的。例如，我們排除的減值費用和未實現的外幣損失在最終以較低的現金收益或其他考慮因素的形式處置財產時可能會成為實際已實現的損失。我們使用我們的FFO和AFFO指標作為衡量經營業績的補充財務指標。我們不將我們的FFO和AFFO指標用作根據公認會計原則計算的淨收入的替代方案，也不應將其視為根據公認會計原則計算的經營活動提供的淨現金的替代方案，也不應將其視為我們為現金需求提供資金的能力的指標。

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合併後的FFO和AFFO如下（以千計）：
截至3月31日的三個月
20242023
歸屬於NLOP的淨（虧損）收益$(27,842)$3,743 
調整：
不動產的折舊和攤銷17,970 17,738 
房地產銷售虧損，淨額15,776 — 
減值費用——房地產4,065 — 
非控股權益調整的比例份額 (a)
(52)(52)
調整總額
37,759 17,686 
FFO（由 NAREIT 定義）歸因於 NLOP9,917 21,429 
調整：
遞延融資成本的攤銷7,030 656 
高於和低於市場水平的租金無形租賃攤銷，淨額1,077 913 
其他（收益）和損失 (b)
944 1 
直線調整和其他租賃和融資調整777 (628)
其他攤銷和非現金項目314 103 
税收優惠——延期和其他(123)(411)
基於股票的薪酬75 775 
與離職和分配有關的費用及其他 (c)
16 590 
非控股權益調整的比例份額 (a)
(13)(21)
調整總額
10,097 1,978 
AFFO 歸因於 NLOP$20,014 $23,407 
摘要
FFO（由 NAREIT 定義）歸因於 NLOP$9,917 $21,429 
AFFO 歸因於 NLOP$20,014 $23,407 
__________
(a)本對賬中其他地方披露的調整是合併的。此調整按比例反映了我們的FFO或AFFO。
(b)主要包括清償債務的收益和損失以及外幣交易。
(c)截至2023年3月31日的三個月的金額包括與分拆相關的成本。

儘管我們認為FFO和AFFO是重要的補充指標，但不應將它們視為衡量公司經營業績的淨收入的替代方案。這些非公認會計準則指標應與GAAP定義的淨收入一起使用。FFO和AFFO，或其他房地產投資信託基金披露的類似標題的指標，可能無法與我們的FFO和AFFO指標相提並論。

第 3 項。關於市場風險的定量和定性披露。
 
市場風險
 
市場風險指利率、外幣匯率和股票價格變動造成的損失風險。我們面臨的主要市場風險是利率風險和外幣匯率風險。

由於租户集中在某些行業和/或地理區域，我們還面臨進一步的市場風險，因為不利的市場因素可能會影響特定行業/地區的租户履行各自租賃義務的能力。為了管理這種風險，我們將集體租户名單視為投資組合，並努力分散此類投資組合，以免過度投資於特定行業或地理區域。
 
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利率風險
 
我們的房地產和相關固定利率債務的價值會根據利率的變化而波動。根據當地和地區的經濟狀況以及承租人信譽的變化，我們的房地產價值也會受到波動的影響，如果我們不選擇在到期時償還債務，這可能會影響我們在計劃進行激烈還款時為債務再融資的能力。利率對許多因素高度敏感，包括政府的貨幣和税收政策、國內和國際經濟和政治狀況以及我們無法控制的其他因素。利率的提高可能會導致我們資產的公允價值下降。利率的提高也可能對某些租户的信用狀況產生影響。

由於借款用於維持流動性以及為我們的房地產投資組合和業務的融資和再融資提供資金，我們面臨利率變動的影響。由於利率變動，我們的盈利能力和房地產投資組合的價值在任何時期都可能受到不利影響。

我們以固定和浮動利率的組合借入資金。利率波動通常不會影響固定利率債務的未來收益或現金流，除非此類債務到期或以其他方式終止。但是，利率變化將影響固定利率工具的公允價值。可變利率債務利率的變動可能會改變未來的收益和現金流，但不會對債務的公允價值產生重大影響。但是，所需風險保費的變化將導致浮動利率工具的公允價值的變化。我們已經與與我們的某些浮動利率債務相關的交易對手簽訂了利率上限協議，並將繼續簽訂利率上限協議。參見 注意事項 8瞭解有關我們的利率上限的更多信息。

截至2024年3月31日，固定利率債務佔我們債務的42％，浮動利率債務佔58％。

我們的債務義務在中得到了更全面的描述 注意事項 9和 流動性和資本資源—融資摘要在上面的第 2 項中。下表根據我們截至2024年3月31日的未償債務的預期到期日列出了本金現金流（以千計）：
2024（剩餘部分）
2025202620272028總計公允價值
固定利率債務 (a)
$33,905 $66,228 $7,540 $— $114,336 $222,009 $219,763 
浮動利率債務 (a)
$— $317,691 $— $— $— $317,691 $318,160 
__________
(a)金額根據2024年3月31日的匯率計算（如適用）。

截至2024年3月31日，我們的浮動利率債務的年度利息支出將增加或減少320萬美元，年利率每變動1％。

外幣匯率風險
 
我們在歐洲擁有國際投資，因此面臨三種外幣（主要是挪威克朗）匯率變動影響的風險，這可能會影響未來的成本和現金流。我們已經獲得並可能以當地貨幣獲得無追索權抵押貸款。宏觀經濟因素引起的動盪的市場狀況可能導致外幣匯率的重大波動。如果貨幣波動增加或減少租金收入（折算成美元），則換算成美元的還本付息變化（包括本金和利息，不包括氣球付款）將部分抵消收入波動的影響，並在一定程度上降低外幣匯率變動帶來的風險。我們估計，如果挪威克朗、英鎊或歐元與美元之間的匯率上漲或下降1％，那麼截至2024年3月31日，我們合併對外業務的預計現金流（扣除未來12個月的預定未來租金收入），所有三種貨幣的預計預計現金流（扣除未來12個月的計劃未來租金收入）將發生相應的變化，低於10萬美元。

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信用風險的集中度

當許多租户從事類似的業務活動或在同一地理區域開展活動，或者具有相似的經濟特徵時，就會出現信用風險的集中，這將導致他們履行合同義務（包括對公司的合同義務）的能力同樣受到經濟狀況變化的影響。公司受租户、地域和行業集中度的約束。這些租户、地區或行業中一個或多個經濟狀況的任何衰退都可能導致我們的現金流大幅減少或給我們造成物質損失。

我們在確定租户信用風險時考慮的因素包括但不限於：付款記錄；信用狀況（上市公司的信用評級用作主要指標）；租户空間需求的變化（即擴張/縮小規模）；租户財務表現；特定地理區域的經濟狀況；以及特定行業的信貸考量。我們認為，通過現有租户羣的高質量和多樣性、在租賃執行之前對潛在租户風險狀況的審查以及對投資組合進行持續監控以識別潛在問題租户，可以降低我們投資組合的信用風險。

在截至2024年3月31日的三個月中，根據合併總收入的百分比，我們的合併投資組合具有以下重要特徵，超過10％：

•92％與國內業務有關；其中包括德克薩斯州和明尼蘇達州分別佔28％和25％。
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第 4 項。控制和程序。
 
披露控制和程序
 
我們的披露控制和程序包括內部控制和其他程序，旨在合理地保證在本報告和根據《交易法》提交的其他報告中要求披露的信息將在美國證券交易委員會規則和表格規定的期限內記錄、處理、彙總和報告；並確保收集此類信息並將其傳達給管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官，以便及時就所需的披露做出決定。應當指出，任何控制系統都無法完全保證公司的目標的實現，未來的事件可能會影響控制系統的有效性。
 
我們的首席執行官兼首席財務官與管理層一起對截至2024年3月31日的披露控制和程序的設計和運作的有效性進行了評估，得出的結論是，我們的披露控制和程序（定義見《交易法》第13a-15（e）條）自2024年3月31日起生效，保證水平合理。

財務報告內部控制的變化

在最近結束的財季中，我們對財務報告的內部控制沒有發生任何對我們的財務報告內部控制產生重大影響或合理可能產生重大影響的變化。

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第二部分 — 其他信息

第 6 項。展品。
 
以下證物隨本報告提交。除此處指定提交的文件外，其他文件均以引用方式納入此處。
展品編號描述 申報方法
10.1 北卡羅來納州摩根大通銀行及其中的借款人於2024年3月5日簽訂的2023年9月20日貸款協議第二修正案
隨函提交
31.1 根據 2002 年《薩班斯-奧克斯利法案》第 302 條進行認證
隨函提交
31.2 根據 2002 年《薩班斯-奧克斯利法案》第 302 條進行認證
隨函提交
32 根據 2002 年《薩班斯-奧克斯利法案》第 906 條進行的認證
隨函提交
101.INSXBRL 實例文檔 — 該實例文檔不出現在交互式數據文件中，因為其 XBRL 標籤嵌入在內聯 XBRL 文檔中隨函提交
101.SCHXBRL 分類擴展架構文檔隨函提交
101.CALXBRL 分類擴展計算鏈接庫文檔隨函提交
101.DEFXBRL 分類法擴展定義鏈接庫文檔隨函提交
101.LABXBRL 分類法擴展標籤 Linkbase 文檔隨函提交
101.PREXBRL 分類擴展演示文稿鏈接庫文檔隨函提交
104 封面交互式數據文件（格式為行內 XBRL，包含在附錄 101 中）隨函提交

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簽名

根據1934年《證券交易法》第13或15（d）條的要求，註冊人已正式安排下列簽署人代表其簽署本報告，並經正式授權。
淨租賃辦公物業
日期：2024年5月10日來自：/s/Toniann Sanzone
Toniann Sanzone
首席財務官
（首席財務官）
日期：2024年5月10日來自：/s/ 布萊恩·贊德
布萊恩·贊德
首席會計官
（首席會計官）

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