附件10.8

租賃協議

房東瑞泰控股有限公司以下簡稱甲方，承租人Pure Beauty製造有限公司以下簡稱乙方；雙方同意訂立下列所有條件，並各自願意遵守：

(1)

甲方將九龍灣臨樂街19號南豐商業中心6樓609室租給乙方。雙方約定租金為每月港幣25,000元(收取租金時將另行發出租金收據)。規定租期為1年：從2024年4月1日至2025年3月31日。

(2)

其中規定，乙方不得轉租或轉租給他人。租約到期後，如果租户繼續租約或退出租約，必須提前一個月書面通知(續租需要新的合同生效)。

(3)

乙方遷出時，必須在租賃期內將傢俱全部搬走辦理手續。如果乙方藉口拒不交出門鑰匙，或留下舊箱櫃拒不搬出，故意拖延時間，在乙方遷出後三天內仍未取回，視為放棄權利。甲方有權配合一兩名證人將房產單獨出售轉租，無需辦理警方或租賃法院的手續；負責任，無異議。

(4)

該建築物的所有差餉、物業税、地租和建築物管理費均由甲方支付。

(5)

乙方進入房屋時，應對牆體隔間、窗花、電器、空調等進行裝修，乙方遷出時不得拆除，以保持建築物原有秩序。如果甲方同意，乙方可以拆除，但必須完成建築物的裝修。

(6)

這座大樓的建築只允許用作辦公室。乙方不得在本大樓內存放違禁品，或做任何違反香港政府法律法規的事情。乙方遷出或中途遷出時，乙方不得將該建築物轉讓給他人。