L E A S E A G R E E M E N T

在之前和之間

SLOSS MARTIN BISCUIT，LTD.，

通過其代理人，

SLOSS房地產公司

（統稱“房東”）

和

IN8BIO，INC.

（“租户”）

日期

2024年3月16日

為

馬丁餅乾大廈

第二大道南2901號

伯明翰，AL 35233

套房號210

含有約

8，116平方英尺的出租面積

任期：60-1/2個月

目錄

項目 頁面

1. 處所 1

2. 期限和佔有 1

3. 租金 2

4. 滯納費用 2

5. 保證金 3

6. 使用 3

7. 分配 4

8. 服務和公用事業 5

9. 賠償 6

10. 房屋損壞 7

11. 保險 9

12. 默認 10

13. 的棄權 14

14. 個人財產 14

15. 法律;規則和法規 14

16. 全部協議 15

17. 精華時間 15

18. 譴責 15

19. 終止後交付擁有;扣留 .16

20. 租户簽名 17

21. 房東入場 18

22. 通知 18

23. 租賃附屬抵押貸款（SNDA） 19

24. 租户的禁止反言證書 20

25. 房東的無罪條款 20

26. 繼任者和轉讓;房東代理人 21

27. 有害物質 21

28. 出售建築 22

29. 保留條款 22

30. 有意省略 22

31. 運營成本 22

32. 改建;房東和租户改善 25

33. 租户特殊活動、服務和情況;商標 26

34. 建築時間;租户營業時間 26

35. 故意刪除 26

36. 不可抗力 26

37. 分割性 27

38. 標題 27

39. 管轄法律 27

40.已完成文件：*

41.黴變、變色、變色。

42.Brokers……………………………………………………………..………………...............……28

43.驗收協議…………………………………………..…………………...................…28

44.通用Areas......................................................................................................................28.

展品“A”描繪房舍A

附件“B”規則和條例B

附件“C”進一步的條款和條件

展品“D”房東和租客的改進

附件“D-1”工作信函D-1

附件“E”房東批准表

證物“F”故意刪掉F

證物“G”納税人識別碼及證明

附件“H”承兑協議H

從運營成本中排除的證據“i”

展示“J”租户的Logo.................................................................................................................J

阿拉巴馬州}

:

傑斐遜縣}

L E A S E A G R E E M E N T

本租賃協議(以下簡稱“租賃”)於2024年3月16日(“生效日期”)在阿拉巴馬州的SlosMartin餅乾有限公司(以下簡稱“SMB”)與特拉華州的IN8BIO，Inc.(以下簡稱“承租人”)之間通過其代理人SlosMartin房地產公司(以下簡稱“代理商”)和特拉華州的IN8BIO公司(簡稱“承租人”)簽訂。

房東和房客特此立約，約定如下：

W I T N E S S E T H：

房東特此向租客出租，租客特此向房東出租和租賃位於AL 35233，伯明翰第二大道2901號的馬丁餅乾大廈內的某一約8,116(8,116)平方英尺的可出租平方英尺空間(下稱“套房”)，連同下列權利：(I)依照規章制度，通過指定的入口通道、電梯、走廊、樓梯、出口、電梯或其他通道進出房產；及(Ii)使用大樓的指定停車處及其他公用地方，連同位於南街29街陳列室大樓與胡椒博士大樓之間的裝貨碼頭(統稱為“公用地方”)，與大廈其他租户共同使用。(該建築物、所有公用地方、停車場及該處所及該建築物所屬的所有其他不動產，以下統稱為“財產”)。關於房屋的描述，見附件“A”。本協議不授予或隱含任何採光、空氣或景觀的地役權，但在整個期限內，不得遮蓋或擋住房產的窗户。本租賃中的“可出租平方英尺”或“可出租平方英尺”應按8,116(8,116)平方英尺的總實用面積計算。

(A)本租約的年期為六十個半月(60-1/2)月，自2024年3月15日(“生效日期”)起至2029年3月31日止，除非按本租約的規定提前終止(除本租約項下的所有其他延期及期權期限外，以下統稱為“期限”)。承租人有權根據本租約附件“C”第(2)款的規定，選擇延長租期一(1)個五(5)年。

(B)租客取得管有，須被視為最終確定租客已接受處所的“原樣”及適合租客的預定用途，但前述規定並不限制業主在租契下的義務，包括但不限於第8(B)、10及15條的規定。

租金自生效之日(“租金生效日”)起算。承租人同意支付該房屋的租金(“租金”)、基本租金、額外租金和本合同項下所有其他適用金額。承租人應按照下文規定的時間表繳納基本租金和第三十一條規定的額外租金。

自生效日期起，所有該等租金均須支付予SlosMartin餅乾有限公司，並由承租人於每月第一天以自動清算所(“ACH”)的方式預先支付，並使用業主不時提供的接收託管金融機構及接收人資料，或在業主以書面指定的其他地點支付，無須通知或要求，亦不得抵銷或扣減任何種類。

如果租期從每月的第一天以外的某一天開始，或者在每月的最後一天以外的某一天終止或期滿，則該部分月份的基本租金應根據該月的實際天數按比例計算。

隨着本租約的簽訂，承租人應向房東支付相當於開始日期所在日曆月到期租金的首期租金；房東應將這筆款項用於本合同規定到期的第一期租金(S)。

如果房東(或其代理人)在到期之日起十(10)天內未收到本協議規定的任何租金或其他規定的費用，房東有權收取逾期金額的3%(3%)的滯納金。如果任何付款的支票因資金不足或任何其他原因而被退還，每筆退款應立即支付30美元(30美元)的費用。

房東和租客同意，租客將在本租約簽訂之日向代理人支付15,555 67/100美元(15,555.67美元)的保證金，作為支付租金和承租人根據本租約應或可能向房東支付的任何和所有其他款項的擔保，並保證租客忠實履行本租約下的所有契諾和協議，在本租約終止和任何續期後，如果房東沒有使用保證金或其任何部分作為違約的擔保，保證金或保證金的剩餘部分應在本租賃終止或到期後四十五(45)天內迅速返還給承租人。本款規定不應被視為限制房東根據本租賃條款對租客提出的任何索賠、要求或訴訟的金額，也不得要求房東將保證金保存在任何形式的託管或信託賬户中，但保證金不得與房東的其他資金混合在一起，但物業的其他保證金除外。

承租人將使用和佔用場地作為其生物技術公司的辦公室和實驗室，包括但不限於細胞製造工藝開發和基礎及翻譯研究和開發，不得用於其他用途或目的(“許可用途”)。承租人不得導致或允許以任何方式(I)違反任何法律、條例或政府法規或命令，(Ii)不合理地幹擾業主的其他租户的權利，(Iii)構成滋擾或浪費，或(Iv)造成對處所的任何結構部分的損害，包括但不限於處所的牆壁和地板，或(V)以任何方式使用可能使處所或建築物的保險無效或增加保險費率。房東承認，僅將房屋用於許可用途不違反前一句中的第(Ii)-(V)項，前提是該房屋的使用符合所有法律、條例和政府法規或命令。如有書面要求，承租人應立即補償房東因承租人不遵守本節規定而收取的任何額外保險費。房東表示，自生效之日起，在有效期內的任何時間，房東不得要求、也不得同意任何請求更改物業的當前分區指定。租客

可申請佔用證明書，確認該處所可合法用作準許用途，而業主須提供所需的合理資料及協助。

承租人和承租人承認，承租人應被允許不時地，包括在承租人最初遷入期間、在租户遷出期間的額外時間和在承租人遷出時，允許承租人使用索具和/或升降機將無法通過電梯抬起的大型設備或實驗室組件移入房屋內。預計這種索具和/或升降機將安裝在大樓的大堂，將這種大型設備或實驗室部件從大堂通過二(2)層欄杆運送到大樓的二(2)層平臺。所有此類索具/吊裝公司應按照標準行業慣例投保，並經業主以其合理的酌情決定權予以批准。租户同意將索具或吊車的使用提前通知大廈管理部門，並應安排在週末進行。

房東還承認，租户將定期向房屋交付氣罐，包括二氧化碳和液氮，房東應允許租户使用大樓電梯將這些氣罐運送到房屋。房東承認，這些煤氣罐的交付將在工作日的營業時間進行，但租户應與大廈管理部門協調此類交付，以將中斷降至最低。如有必要保護地板，承租人應使用二樓走廊上的碎料板將煤氣罐從電梯移到房屋內。

(A)未經業主事先書面同意，租客不得轉讓本租約、質押租賃權益、分租物業或其任何部分，或準許租客以外的任何人使用物業。任何此類同意的一個條件是：(I)原承租人在本租約的整個租期內仍應承擔全部責任；(Ii)如果上述轉讓或轉租涉及的租金總額高於本協議規定的租金，則在扣除承租人因轉讓或轉租而產生的交易費用(定義如下)後，應向房東支付多付租金的50%(50%)；但此類交易費用不得超過多付租金的10%；以及(Iii)房東對任何進一步轉讓、轉租或質押保留同意或不同意的權利。“交易費用”指(A)承租人訂立分租合約的成本及開支，包括房地產經紀佣金、法律及建築費用，以及支付予無關第三方的廣告費；(B)免收租金、租金優惠或租金減免；(C)承租人為準備出租場地而進行的改善、建造工程或改建的費用；及(D)工作津貼或其他金錢優惠。

(B)前述第7(A)條的任何相反規定，(I)將本租契或本租約項下的分租轉讓給承租人被合併、合併、重組或資本重組的實體(X)，(Y)基本上所有承租人的資產作為持續經營的企業轉移到該實體或(Z)作為承租人的關聯公司，(Ii)直系親屬(包括配偶、子女、孫子、父母、祖父母、外祖父母、岳父母、兄弟姐妹、直系後代和

(三)首次公開發行(此類受讓人，“允許受讓人”；此類轉讓，“允許轉讓”)，不需徵得房東同意；但如發生上述第(I)款所述的任何轉讓(不論是通過單一交易或一系列交易完成)：(1)受讓人或分租客應享有良好聲譽，或應為新成立的實體，並只可將房產用於許可的用途；(2)受讓人或分租客直接與房東以令房東滿意的書面形式達成協議，受制於承租人根據本租約承擔的所有義務，包括但不限於禁止進一步轉讓和轉租的契諾；(3)在任何情況下，承租人均不得解除本租約規定的義務；(4)將全部籤立的轉讓或分租的副本交付給房東；及(5)租客應應要求償還房東與該交易有關的任何實際和合理的自付費用，包括但不限於合理的法律費用；但在任何情況下，房東的費用不得超過2,500美元和00/100(2,500.00美元)。此外，僅改變承租人的名稱或所有權形式不應被視為本租約的轉讓。

(A)公用事業。所有服務，包括但不限於清潔、垃圾箱和蟲害防治；以及所有公用事業(包括尚未在物業內提供的任何額外公用事業服務)、電信和互聯網服務、物業內的內部和非結構性費用應自物業交付給承租人之日起由承租人獨自承擔。單獨計量的房屋的水電費(和垃圾清運/垃圾箱服務)應由租户安排並在到期時直接支付。承租人負責為物業提供服務的上述公用事業的所有押金和連接費用，包括但不限於配電盤、電錶和電線，前提是房東表示並保證所有所需的電錶或電錶已安裝或將在開工之日起三十(30)天內安裝並處於良好工作狀態。未單獨計量的公用事業(以及共用垃圾清運/垃圾箱服務)應由房東根據使用情況合理分配給房屋，並由租户在開單時支付，房東實際自付費用，沒有加價。業主應將建築物和房屋內的設施和系統保持在良好的狀態、狀況和維修狀態，包括維修、操作和容納暖通空調設備所需的電力，以及各方書面同意的任何改建或其他用途，但不包括由租户安裝的此類設施和系統的任何部分，這些部分應由租户維護。如果承租人需要本第8(A)節中未明確規定的任何額外公用事業服務，包括但不限於建築物的額外安培，承租人應負責與該等額外公用事業服務相關的任何和所有費用。此外，如果承租人因其許可使用可能需要任何額外的發電機服務，承租人應負責與此類額外發電機服務相關的任何和所有實際成本，包括但不限於新發電機的成本、其安裝、維護、維護和額外的公用事業成本。

(B)業主。業主不應被要求對房屋進行任何維修或改善，除非由於業主或其僱員、代理人或承包商(統稱為業主方)的任何行為或遺漏或疏忽而需要進行此類維修；但在符合本租約第31條的規定下，業主應維護屋頂、房屋的外部

建築物、基礎和建築物的所有其他結構元素、電力(租户安裝的範圍除外)、地下水管和導管，以及為房地提供服務的所有其他建築物系統，直至進入房地的入口點，以及房地、停車場和園景區(不包括房地內的任何美化環境)以及大樓的公共和公共區域的結構維修和更換，處於相當良好的狀態和狀況，普通損耗除外。即使本合同有任何相反的規定，房東不應被要求進行或支付因租客或其僱員、代理人或承包商的任何行為或不作為或疏忽而進行的任何維修，或在房屋內期間因租户的受邀者和客户的任何行為或疏忽而進行的任何維修，並且房客應在房東提出書面要求後立即償還房東所做的所有此類維修，並附上相應的發票。此外，房東應負責本租約第31節中更詳細描述的物業服務。業主在進行任何該等維修時須盡其所能，並須在合理方便租客的情況下及以不會對租客的使用造成重大幹擾的方式進行該等維修工作，但緊急情況除外。

不言而喻，房東不保證上述任何服務，或房東可能提供的這些或任何其他服務不會中斷。承租人承認，任何一項或多項此類服務可能會因意外或必要的維修、更改或改進、罷工或意外或房東無法合理控制的任何原因，或任何聯邦、州、縣或市政當局的命令或規定而暫停或減少。房東提供的任何此類中斷或暫停服務，不得被視為驅逐或擾亂租客對房屋或其任何部分的使用和佔有，或使房東對租客承擔損害或減免租金的責任，或解除租客在本租約項下的義務；然而，如果服務中斷或暫停是由於房東的疏忽或故意行為不當，則作為租户的唯一和唯一補救措施，基本租金應自任何此類服務中斷後連續三(3)個工作日結束時起計算，直至服務恢復之日起至租户可實質恢復運營之日止。

物業內的任何維修或服務(可由業主選擇，包括但不限於清潔工、垃圾箱、機械、電氣、管道、蟲害防治、建築標準燈泡及其更換、地毯清潔等)房東代表租户處理的未根據第8或31條提供的服務，如果房東通知租户後，房東提出要求或由於租户未能及時處理此類維修或服務，包括維修或更換物業的暖通空調系統(“暖通空調系統”)，在租户責任相同的範圍內，將退還給租户，作為維修或服務的總成本，外加15%(15%)的行政附加費。

(C)租客。除非房東另有明確要求，租客應自費維護和維護房屋，包括但不限於所有大門、因盜竊或破壞造成的大門損壞、傢俱、照明、行業固定裝置、從進入房屋的入口點開始的地面水管和管道、窗户、玻璃和平板玻璃、門、內牆和終飾工程、地板表面和地板覆蓋物、自動噴水滅火系統和消防系統(這些系統應在開工之日處於良好的工作狀態並符合所有適用法律)，以及暖通空調系統的例行維護和維修(連同專門更換暖通空調系統)。

維修房屋並由租户安裝)，處於良好的衞生狀況和維修狀態，並符合所有適用的法律。承租人不得允許浪費，正常磨損除外。承租人還應負責安排房屋的清潔服務及其費用。承租人應立即以書面形式將業主需要修理的任何已知缺陷狀況通知業主，如果不在商業上合理的時間和方式報告該等已知缺陷，則承租人應對業主因未報告該已知缺陷狀況而增加的任何責任負責。

承租人選擇的任何承包商在房屋或建築物內或周圍履行本節規定的承租人義務時，應事先獲得業主的書面批准，批准不得被無理地扣留、附加條件或拖延。這種批准至少應要求房東收到一般責任保險證書，加上代理人和房東作為額外保險，證明承包商在房產所在的市政當局獲得正式許可和許可，在該市政當局要求這種許可和許可的範圍內，承包商承認並同意所有工作應以良好的工藝並按照現行建築法規和條例進行，並同意遵守業主為保護和維護建築物和處所而施加的任何其他合理標準。

承租人特此同意賠償房東及其代理人、董事、高級管理人員、經理、成員、合夥人和僱員，使其不會因任何人對業主或其代理人、董事、高級管理人員、經理、成員、合夥人和僱員施加或招致的任何(I)在物業內發生的事故或事件；(Ii)對物業的任何損壞；(Iii)建築物的任何其他租客或建築物內或附近的任何其他人的人身傷害、身體傷害、死亡或財產損失；。(Iv)建築物、公用地方或泊車設施的損壞；。或(V)政府當局就(Iii)-(V)僅在因(A)承租人使用建築物、公共區域和停車設施的特定方式、(B)任何違約事件或(C)承租人或其代理人、僱員、訪客、受邀者或被許可人的任何疏忽或其他不當行為或不作為(以上(I)-(V)除外)而導致的傷害、費用、損壞、責任、行動或索賠的任何行政或刑事訴訟，業主或業主的僱員、代理人或承包商的疏忽或故意不當行為所造成的程度)。承租人還同意補償房東及其代理人和員工在調查、處理或訴訟任何此類事宜時可能產生的任何和所有費用或開支，包括但不限於法庭費用和合理的律師費。承租人在本款項下的義務在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

承租人的僱員、代理人、訪客、被邀請者和被許可人在房屋、建築和停車設施內或之上受到傷害或傷害，現放棄一切因任何原因向房東提出的索賠，但因房東或其代理人或員工的疏忽或故意不當行為而造成的人身傷害或財產損失索賠除外。

任何一方對第三方未經授權或犯罪進入房屋、建築物、停車場設施以及引道、入口、街道、

第三方的任何未經授權或犯罪行為，無論房東或租户提供的任何安全措施、做法或設備的任何故障、故障或不足，除非是由於該方的嚴重疏忽或故意不當行為或未能履行其在本租賃項下的義務。承租人應及時以書面形式將房東提供的任何安保措施、做法或設備的故障或故障通知房東，並告知承租人。房東不對房客因房東無法合理控制的原因幹擾光線或其他可繼承的無形、不動產或混合財產或由此對租客或租客財產造成的任何損害負責。業主和租客雙方同意，在任何情況下，任何一方都不對任何特殊的、間接的、相應的或懲罰性的損害或損失負責，包括對該方業務的損害或由此造成的任何收入損失，業主也不對租客因建築物內任何其他租户的行為或疏忽而造成的任何損害負責。對於在終止之前發生的任何索賠、損害、傷害或死亡，本款的規定在本租賃終止後繼續有效。

(A)如物業因火災或其他意外事故而損毀，應在合理可行的情況下進行維修或重建，使其至少達到與本租賃之日的現有狀況相當的狀況，併合理和勤奮地派遣，費用由業主承擔(受業主貸款人的權利以及下文(B)和(C)分段的約束)，除非本租賃按第10條的規定終止，並且在修復所需的期間內，租金的公正和相稱部分應減少，直至物業修繕或重建為止。

(B)如該處所(I)損毀至業主認為無法在意外發生日期後一百八十(180)天內完成修繕，或(Ii)因一項不屬標準特別表格/一切險保單所承保的風險而損毀或損毀，或(Iii)在期限的最後二十四(24)個月內損毀或損毀，或如該建築物全部或部分損毀(不論該房產是否損毀)，以致該建築物在業主合理判斷下不能，在經濟上作為一個整體運營，那麼，在這種情況下，房東可以選擇在發生這種情況後三十(30)天內以書面通知租户終止本租約。如果房屋損壞的程度，根據房東的判斷，無法在事故發生之日起一百八十(180)天內完成修復，或者如果房產在租賃期的最後二十四(24)個月內遭到嚴重損壞，則在(I)發生這種情況的日期和(Ii)房東書面通知租客完成必要維修的估計時間後三十(30)天內，承租人可選擇以書面通知房東終止本租約。但在火災或其他傷亡發生之日起三十(30)天內，業主應向承租人遞交一份由業主合理選擇的信譽良好的承包商、施工經理、建築師或工程師的聲明，説明該承包商、施工經理、建築師或工程師對業主修復工作何時基本完成的善意估計。此外，如果房東的修復工作在事故發生之日起一百八十(180)天內仍未基本完成，並且無法在事故發生後六十(60)天內合理地完成修復工作，承租人可通知房東終止本租約。除非房東或房客

如上所述選擇終止本租約，本租約將保持完全效力和效力，房東應在本條要求的範圍內自費修復損壞。

(C)如業主因任何損壞或毀壞而根據上文(A)段選擇或有義務修繕或重建，則業主的責任僅限於原來的建築物，而不適用於由租客或為租客對該處所所作的任何租賃改善，或由租客、其僱員、承包商、受邀者或持牌人擁有或租賃的任何傢俱、設備、用品或其他個人財產。如果進行此類維修和修復的費用超過因此類事故而向業主支付或應支付給業主的實際保險收益，或者如果業主的抵押權人或土地或基礎租約的出租人要求向其支付意外事故損失的任何保險收益，則業主可終止本租約，除非承租人在提出要求後三十(30)天內向業主存入一筆足以支付維修費用與業主可用於此目的的保險收益之間的差額的款項。

(D)如果房東因任何損壞或毀壞而根據上文(A)段選擇或有義務進行修繕或重建，則在房東對房產進行的修繕或修復工作完成後，租客應在合理可行的情況下，自行承擔費用和費用，修繕和重建租客在損壞或毀壞之日之前對房產進行的所有租賃改進。

(E)在任何情況下，房東對租客因上述傷亡或任何其他意外傷亡而遭受的任何損失或損害概不負責。

承租人因火災、盜竊或傷亡(包括屋頂、門或窗户滲漏而造成的水損害)對其房屋造成的損害，包括牆壁、地板和天花板覆蓋物，以及房屋內或之上的任何內容物、貨物和庫存以及所有其他不動產或個人財產。承租人應自費維持下述保險範圍。對於房東可以選擇代表其提供的任何保險，所有保險都應是主要的和非繳費的。

在租賃開始和續保時，承租人應向房東提交一份保險人(包括房東和房東的貸款人，如有)提供的所需保險範圍的正本，作為額外的保險，並提供至少三十(30)天的提前書面取消通知。根據本節規定，承租人必須攜帶的所有保險單的形式應合理地令房東滿意，應由有資格在阿拉巴馬州經營、AM Best評級至少為“A-”且已得到房東合理批准的負責任的保險公司出具。

工人補償。承租人應維護工人補償保險，以遵守可能適用的所有州和/或聯邦法律。租户工人補償政策應規定僱主的責任限額至少為1,000,000美元。

(Ii)商業一般法律責任。承租人應保持全面的一般責任政策。此類保單應包括房東作為額外的被保險人，如果書面合同要求以房東可接受的形式進行額外的保險背書，並且，如果適用，應包括交叉責任背書。

財產保險。承租人應為所有個人財產和承租人所有的修繕和改造保留一份標準的“一切險”財產保險單，保額不低於重置成本的100%。承租人的“一切險”財產保單應有商業上合理的免賠額。

(Iv)平板玻璃。租户應對酒店內的所有平板玻璃負全部責任。承租人可以選擇自行承保這一風險。

(V)最低限額。可接受的最低責任限額為：

每次發生1,000,000美元，總計2,000,000美元。

(Vi)酒類法律責任。如果承租人從事酒精飲料的供應或銷售，承租人應承擔每次事件1,000,000美元或以上的酒類責任保險。

(七)汽車責任。承租人應維護一份汽車責任保險單，承保承租人的自有、非自有和租用車輛，包括法規要求的未投保的駕車者。如果房屋擁有或與房屋一起運營的汽車，汽車責任，包括人身傷害和財產損失，並根據承租人的選擇，物理損害保險，綜合和碰撞，涵蓋這些汽車的價值。租户承保的任何汽車保單應至少有1,000,000美元的綜合單筆限額。

儘管本租約有任何相反的規定，承租人和房東應各自在承保房產、建築物及其內容的所有保險單中包括保險人放棄與由此承保的任何損失或損害相關的對另一方的所有代位權。

如果租户或房東因火災或其他傷亡或原因遭受損失，而該損失全部或部分是由另一方或該另一方的代理人、僱員或傭人的作為或不作為(包括疏忽)造成的，則遭受損失的一方同意，遭受該損失的一方通過保險對該損失進行賠償(或本應通過保險對該損失進行賠償，如果該方維持本協議所規定的保險，則放棄對另一方及該另一方的代理人、僱員和傭人的所有追償權利，任何第三方不得以代位、轉讓或其他方式享有任何追償權利，所有這種權利均應由該等其他各方放棄，包括為該方開具保險單的保險公司。

雙方承認並理解，房東選擇購買的火災保險和擴大保險範圍應僅為房東的利益，該保險不包括承租人的個人財產、行業固定裝置、記錄和檔案，

租賃改進或任何其他附屬物，如果任何此類物品損壞或丟失，房東沒有義務修理或更換。

承租人或事件如有下列作為或不作為，即構成“違約事件”：

(B)承租人未能或拒絕履行本租約第七條(轉讓)所列承租人的義務；或

(C)承租人未能或拒絕及時履行或遵守本租約下承租人的任何其他契諾、責任或義務，並在承租人收到關於違約的書面通知後三十(30)天屆滿後繼續不履行義務；但如果此類違約事件的類型不能在該三十(30)天內合理地予以補救，則只要承租人在該三十(30)天內開始補救並努力進行補救直至完成，承租人應有合理的時間來補救該違約事件；或

如果和每當違約事件發生時，房東在收到本協議規定的通知(如有)後，除根據本協議或根據法律或衡平法給予的所有其他權利和補救措施外，還可以選擇採取下列任何一項或多項措施：

業主行使根據本協議給予或以其他方式獲得的任何一種或多種補救措施，不得視為業主接受租客通過協議或法律的實施將房產交還，但有一項理解是，這種交還只能通過業主與租客的書面協議才能實現。如本租約與任何成文法或普通法有任何牴觸，雙方均同意以本租約為準。除非經過法律程序和事先通知租客，否則不得更改鎖或其他安全裝置，房東不得擅自轉移或以其他方式行使對租客或其他留在房產的人的財產的控制權，在發生任何違約事件後，租户特此同意在對租客留在房產的財產進行法律訴訟後行使上述控制權。在法律程序和事先通知承租人之後，因任何合法維持的重收和/或收回程序和/或更改鎖或其他安全裝置而引起的所有損害索賠，以及因任何扣押令、強制扣留程序、扣押程序或其他法律程序而提出的損害索賠，均被放棄，前提是房東在商業上採取合理的謹慎態度。承租人同意，房東的任何重收可能是根據強制扣留程序或其他法律程序獲得的判決，房東此後不對擅自進入承擔責任，前提是房東在商業上採取合理的謹慎。

儘管有任何相反的規定，一旦發生拖欠租金的事件，房東沒有義務在房東提起法律程序之前發出任何書面或口頭通知遷出該房產，承租人特此聲明

同意業主可在任何時間提起此類法律程序的情況仍未得到糾正，但租户並未放棄根據成文法或普通法規定的任何遷出通知和/或收回管有權。

如果租客未能在本合同允許的時間內支付任何款項或糾正本合同項下的任何其他違約行為，並且在任何適用的通知或補救期限屆滿後，房東在沒有任何義務這樣做的情況下，也不因此而放棄該違約行為，可以代租户支付該等款項和/或補救該其他違約行為(並在合理通知租客後進入該場所)，因此，租户有義務支付，並在此同意，應書面要求向房東支付，並在此同意向房東支付因採取該補救行動而產生的所有實際和合理的費用、開支和支付。

如果本租約終止，或租客因違約而失去對房產的佔有權或收回房產的權利，房東沒有任何義務重新出租或嘗試重新出租房屋或其任何部分，或在重新出租後收取租金(如果有)；但房東有權選擇重新出租或嘗試重新出租，在重新出租的情況下，房東可以將整個或任何部分的房產轉租給任何租户，並用於任何用途和目的。

除前述規定外，如果業主因違約事件發生而選擇終止本租賃，則(除前款另有規定外)承租人應承擔責任，並應應要求向業主支付終止之日所積累的所有租金和其他債務的總和，如本條款第22條所述。相當於(I)租金總額的75%(75%)的現值(在任何此類終止之日使用等於4%(每年4%)的貼現係數計算的)(X)租金總額的75%(75%)(使用該終止年度的金額(如果有的話)作為基礎，以確定此後如果沒有終止則應在該期限的剩餘部分每年到期的金額)和(Y)在該期限的剩餘部分計算所有該等租金和其他費用(如果該期限沒有在該期限期滿前由房東終止的話)，及(Ii)加上業主收回管有及轉租的估計合理及慣常開支，包括但不限於合理的經紀佣金、合理的律師費、物業的翻新等，減去(Iii)業主其後透過轉租物業而收取的任何款項。

儘管以上有任何相反的規定，房東應盡商業上合理的努力重新出租該房屋或其部分，以減輕因租户違約而造成的任何損害；但該房客承認，為了合理地減輕損害，房東沒有義務(I)在當時大樓內可供出租的任何其他空間之前租賃該房屋；或(Ii)將該房屋出租用於某種用途，該用途由房東自行決定，與當時該大樓的租户組合不相容，或以低於市場租金的價格出租。

如果房東因違約事件而選擇終止本租約，而不是行使房東根據前款規定的權利，或者在房東的情況下

選擇在不終止本租約的情況下終止租客對房產的佔有權，房東可要求租客對終止租約之日所產生的所有租金和其他債務，以及租户在租期終止後的一段時間內應向業主支付的租金和其他債務(或租户對房產的佔有權，(視屬何情況而定)自業主終止租約之日起至租期屆滿之日為止(若非業主因該失責事件而選擇終止租契或租客的管有權)，減去業主在該期間內(扣除業主按下一段規定所招致的開支後)其後通過重新出租處所而收取的淨額。房東可以在上述期間內一次或多次提起收取本款規定的租客應繳款項的訴訟，而不必等待房東等待到該期限屆滿，在任何情況下，房客都無權獲得在本協議保留的租金之外通過再出租而獲得的任何超額租金(或租金加其他款項)。如該處所或其任何部分連同建築物內的其他地方一併轉租，則根據任何該等重新出租而收取或預留的租金，以及任何該等重新出租的開支，須為本段的施行而公平分攤。

一旦發生違約事件，承租人還應向房東支付本條例第22條規定的房東地址，以及房東因重新出租整個或部分房產而產生的中介費、移走和存放租客或其他租户留在房產內的財產的費用、維修、改造、改造或以其他方式使房產處於新租户可以接受的狀態的費用，以及房東在執行房東補救措施時發生的所有合理費用，包括以下規定的合理律師費。

在房東違約的情況下，承租人的唯一補救措施應是損害賠償訴訟(承租人特此放棄任何授予其對房東財產的留置權和/或房東應得租金的法律的利益)，但在任何此類行動之前，租户將向房東發出書面通知，明確説明這種違約的具體情況，房東應立即有合理的期限，但在任何情況下不得少於三十(30)天，在這段時間內開始補救任何此類違約。除非及直至業主在發出通知後仍未開始補救失責行為，或其後仍未盡合理努力補救失責行為，否則租客不得因此而獲得任何補救或訴訟因由。房東在本合同項下的所有義務將被解釋為獨立的契約，而不是條件；所有這些義務只在房東擁有財產期間對其具有約束力，而不是在之後。

除本租約明文規定外，不論哪一方為勝訴方，房東及租客均無權因涉嫌違反或不履行本租約的任何條款，或因任何訴訟或訴訟要求宣佈任何一方在本租約項下的權利或義務，或因任何其他法律或衡平法上的司法補救而向法院提起任何訴訟或訴訟，以強制執行本租約的任何規定，或因任何訴訟或訴訟而要求損害賠償，而獲得任何律師費。然而，如果房東提起任何訴訟或訴訟以強制支付本合同項下到期的款項，並且房東是該訴訟的勝訴方，則在這種情況下，承租人

將向房東支付房東在試圖收取這筆款項時發生的所有合理費用，包括合理的律師費。

任何一方放棄本租約的任何條件或契諾，均不得被視為暗示或構成該方進一步放棄本租約的任何其他條件或契諾。本合同所賦予各方的所有權利、補救、權力和特權應是法律賦予的權利、補救、權力和特權的累積，但不限於或代替法律賦予的權利、補救、權力和特權。

房屋內的所有個人財產將由租客承擔風險，業主不對因任何其他人的疏忽行為而對該等個人財產造成的任何損害或損失承擔責任，但業主或其僱員、代理人或承包商的作為、不作為或疏忽除外。

(A)除非這種遵守是業主根據本租約承擔的義務，否則承租人應遵守和遵守現行和未來的所有法律、條例、法規、規則，以及任何具有管轄權的聯邦、州、縣、地區或市政府或準政府機構的任何指示(統稱為“適用法律”)，無論其在租期開始時是否有效，或在未來可能通過、頒佈或指示適用於本租約期間的物業，這些法律應對承租人或業主施加關於物業或其使用或佔用的任何責任。承租人沒有義務對建築物進行結構改動、更換或維修，或對不在建築物內或僅為建築物提供服務的部分建築系統進行任何改動，以遵守適用法律，除非(A)由於承租人進行建造或(Ii)承租人使用建築物的特定方式(而不是僅將建築物用作許可用途)或(Iii)由於承租人違反本租約項下的義務而需要進行該等改動、更換或修理。房東自費應遵守適用於房屋的所有適用法律，這些法律要求進行上述非承租人義務的結構變更、更換或修理，以及適用法律要求的噴水裝置和消防系統的所有維修、更換或修改，以及適用於承租人沒有義務遵守的建築物公共區域、設施和系統的所有適用法律，在必要的範圍內(I)維護、更新或更新佔用證明，以使房屋能夠合法使用[就許可用途而言]，或(Ii)遵守適用於公共區域的任何法律，如果不遵守將對處所或租户將處所用作許可用途造成不利影響的範圍內。

(B)與建築物有關的本規則和條例作為附件“B”附於本文件，並作為本文件的一部分，如同在本文件中完全列出一樣。業主保留隨時修改或補充本規則和規定的權利，業主在此同意，業主所作的任何此類更改對於大樓的其他租户和佔用者都是合理和非歧視性的，並且不得超過最低限度地減少租户在本租約下的權利；但是，

如果本租約的規定與任何規章制度發生衝突或不一致，以本租約的規定為準。承租人應忠實遵守和執行這些規章制度，承租人還應對承租人的員工、受邀者、代理人、傭人或訪客遵守這些規章制度負責。

本租約及本租約的所有展品和附件(如有)構成本租約雙方之間的完整協議以及由此產生的所有以前的談判，只有由房東和租户簽署的書面協議才能對本租約進行修改。除非業主以書面明確接受，否則物業或租約剩餘期限的退回均屬無效。

雙方理解並同意，就本租賃的所有條款和條款而言，時間是至關重要的。

(A)如業主收到通知，表示任何當局有意根據任何徵用權、徵用權或其他法律(統稱為“徵收”)，將處所或建築物的任何部分用作公共或準公共用途，業主須立即通知租客。如整個處所須被徵收，或如該項徵收涉及該處所的一部分，而根據承租人的判斷，該部分餘款不能用作準許用途，而對承租人的效用與緊接該項徵收前大致相同，則在上述任何一種情況下，本租約在將管有交付予沒收當局後即告終止，租金須自該日期起按比例計算及調整，而任何裁決，補償或損害賠償(以下有時稱為“判給”)須支付予業主，併為業主的獨有財產，不論該判給是作為對租賃地的價值或建築物費用或其他方面的減值的補償，而租客現將租客對任何及所有該等判給的一切權利、業權及權益轉讓予業主。儘管有上述規定，但承租人有權向判決當局追討可能單獨判給承租人的賠償，包括就搬家費用、承租人的改建和不可移動固定裝置以及承租人在拆除承租人的設備和庫存時的費用或損失提出索賠和獲得賠償的權利，但不包括租賃物的價值(“承租人賠償”)。承租人應繼續繳納租金，直至租約終止。

(B)如只有部分處所須予徵收，但根據租客的判斷，處所的其餘部分仍可用作準許用途，而租客的公用設施與緊接徵收前大致相同，則本租契不得終止，而業主須以合理的努力，修葺和修復該處所及其所有直接影響該處所的建築物其餘部分，並須作出合理努力，以構成一個完整而可出租的處所，但業主在此無須為修葺和修復支付超出判給額的任何款項，但如業主沒有如此修葺和恢復處所及其所有改善工程，使之成為一個完整和可租賃的處所，租客有權終止本租約。任何一份

房東未用於維修或修復的賠償金，應由房東保留，作為房東的唯一財產。基本租金和附加租金在將部分所有權交付給定罪機構後應公平減少。此外，在因房東恢復營業而停止營業的任何期間，應減免基本租金和附加租金。儘管如上所述，如果50%(50%)或以上的建築物或處所將被如此沒收或宣告無效，則業主或租户中的任何一方均有權在接管後六十(60)天內向另一方發出書面通知，終止本租約。在這種情況下，賠償金應支付給房東或房東的獨有財產。儘管有上述規定，承租人有權向處罰機關追討，但不能向房東、承租人追償。

(C)如果臨時使用或佔用是合法地通過譴責或以任何其他方式在任期內用於任何公共或準公共用途或目的，則除下文所述外，租户有權獲得該等徵用的補償部分，該部分補償是對使用和佔用該處所的補償，如果是補償租客的財產和搬家費用，則業主有權獲得該部分補償，該部分是修復該處所的費用的補償。本租約將不受該等徵用影響，但在該等臨時徵用期間，基本租金及額外租金將予減免。

承租人同意在本租約期滿和/或任何取消或終止本租約時，將上述物業在清潔狀況下，以及在良好的狀況和維修、正常的磨損和因意外或譴責造成的損壞以外，移交給業主，並移走承租人的行業固定裝置、設備和其他個人財產。承租人應將房屋的所有鑰匙交給房東，並告知房東關於房屋內鎖、保險箱和保險庫的所有組合(如果有)。儘管有上述規定，承租人不得移走由房東提供或支付的任何機械或行業固定裝置(除非由承租人更換)。如果承租人沒有按照本條款的規定移走其行業固定裝置或其他財產，這些財產應被視為承租人放棄，並在房東的選擇下，成為房東的財產或由房東轉移並處置，費用由房客承擔。承租人應修復因安裝和/或拆除本合同所述任何財產而造成的任何損壞。儘管有上述規定，承租人不應被要求移除或恢復承租人進行的除特殊更改以外的任何更改。

如租客在本租約期滿或終止後，經業主書面同意，仍持有全部或部分物業，則租客應被視為該物業的按月租客，而房東可在下個月開始前至少三十(30)天通知租客，即可取消租約，屆時租客將終止租約，租客須於收到通知的月份最後一天或之前遷出。承租人同意按月支付租户於租期內支付的最後基本租金的150%，外加額外租金的100%以及租約項下應支付的所有其他費用和開支。

如果未經業主同意，承租人在本租約期滿或終止後仍擁有全部或部分房屋超過一百二十(120)天，承租人應被視為承租人，並應向業主承擔下列責任

房東因租客未能或拒絕放棄對房產的佔有權而遭受的所有直接和/或後果性的損害，或法律另有規定的損害。

如果在期滿前六(6)個月開始的期間內，租客要求房東在租期屆滿或提前終止後的一段時間內通知租客房東是否已經就房產的任何部分簽訂了新的租約或其他具有約束力的承諾，房東應在收到租户的請求後十(10)天內通知租客(如果房東不因保密或保密協議而被禁止或限制這樣做)。

在本租約正常終止之前，因時間流逝或其他原因終止本租約，不應影響房東在終止前一段時間內收取租金的權利。

除非得到房東的書面批准和任何適用的地方市政管理機構的批准，否則不得在房屋外部的任何部分或建築物外和/或房屋所在的不動產上繪製、固定或放置任何標誌、廣告或承租人業務通知(“承租人標牌”)，但在此批准在任何承租人的標牌上使用附件“J”中規定的承租人標誌。承租人的標牌及其安裝應由承租人承擔全部費用。房東應將租户的姓名和一個或多個與租户有關聯的人的姓名放置在房產門和大樓或樓層大堂的通訊錄(如有)旁邊。此外，業主應在大樓大堂和公共區域安裝大樓標準的路線指示標誌，以識別租户。

房東及其代理人、僱員和獨立承包商可在事先書面通知(但不少於一(1)個工作日)的合理時間進入房產：(A)檢查房產，(B)向潛在買家、貸款人展示房產，或在期限的最後十二(12)個月內向租户展示房產，(C)確定租户是否履行了本合同規定的所有租户義務，(D)提供清潔服務和房東根據本合同向租户提供的任何其他服務，如果有，(E)張貼不負責任的通知，及(F)根據本條例的條款向業主作出規定的修葺，或在有需要的情況下，修葺任何毗鄰空間或公用設施，或對建築物的任何其他部分進行修葺、改動或改善，但所有該等工程須儘快進行，並儘可能減少對租客造成的幹擾及對處所及租客財產的損害，包括安排在辦公時間以外的出入。房東承認，租户有必要控制對房屋的訪問，以保護其隱私和安全。因此，除非發生危及財產或人身傷害的緊急情況，並在盡合理努力聯繫租客後，房東及其代表應由租客選擇由租客代表陪同，並應遵守該代表的合理指示。房東應該

房東或房東代理人在進入房屋期間對房屋造成的任何損壞，應及時修復。

承租人特此放棄對任何傷害、不便或幹擾承租人的業務、失去入住率或安靜的享受或因此而造成的任何其他損失的任何損害索賠。房東應始終擁有並保留一把鑰匙，用來打開房產內、上或周圍的所有門(不包括租客事先以書面指定的或明確指定為受限或有限出入的金庫、保險箱、實驗室和類似區域)；業主有權在危及財產或人身傷害的緊急情況下，使用業主認為適當的任何方法打開房門，以進入房產，而業主以任何上述方式或其他方式進入房產，在任何情況下，不得解釋或視為強行或非法進入房產或扣留房產，或驅逐租客，無論是實際的或推定的，逐出房產或其任何部分，但業主或業主的任何代理人或承包商在根據本條第21條進入房產時的疏忽或故意不當行為除外。

根據本租約可能或必須發出的任何通知、要求、請求或其他文書，應以書面形式送達，並通過專人或隔夜快遞服務或美國掛號或掛號郵件寄出，如果房東將足夠的郵資預付到以下地址：

斯勞斯房地產公司。

南22街1130號，3500號套房

阿拉巴馬州伯明翰郵編：35205

注意：首席運營官

電話：(205)802-2100

或如屬租户，則送達地址為：

IN8BIO，INC.

帝國大廈

第五大道350號，5330套房

紐約，紐約10118

注意：何威廉先生和凱特·羅克林博士

電話：(646)933-5605

電子郵件：LegalNotiments@in8Bio.com

將副本複製到：

Seyfarth Shaw LLP

第八大道620號

紐約，紐約10018-1405年

聯繫人：邁克爾·J·沃特斯，Esq.

任何一方的地址可由上述任何一方通過發出上述通知而不時更改，但房屋不得被租户用作唯一的通知地址。在按照本合同規定發出更改地址的通知之前，任何一方的地址更改均不對另一方具有約束力。如果按照上述規定郵寄，則郵局登記該通知的收據或經簽署的回執應確定該通知是在適當的郵寄時間送達的。在計算本協議所指的各個時間段時，以專人遞送的通知在送達上述當事人的地點時視為已收到，以上述方式郵寄的通知在(I)已簽署的回執上註明的實際收到，或(Ii)本協議規定的郵寄後三(3)個工作日以較早的時間郵寄時視為已收到，而以隔夜速遞服務寄出的通知應視為在隔夜快遞服務接受遞送的一(1)個工作日後被視為已收到。最後，任何如上所述的書面通知，收件人實際收到(或如果交付被拒絕)，應構成本租賃項下所有目的的充分通知。

本租契在任何時間均受以下各項規限及從屬：(A)所有現時存在或日後籤立的土地租契或相關租契，而該等土地租契或相關租契會影響該處所及物業的其中一項或兩項；及(B)任何按揭、契據或信託契據，而該等按揭、契據或信託契據現時或以後可能存在，並會對(X)該物業的任何或所有部分構成阻礙；(Y)為該物業的利益而訂立的任何土地租契或相關租契；及(Z)業主在任何上述項目中的權益或產業權的全部或任何部分；但只要租客不受本條例所訂失責事件的規限，則租客對處所的管有權不得受到幹擾。

承租人應在房東提出要求後十(10)個工作日內簽署並以房東(或其貸款人)合理要求的形式提交任何證明本租約從屬關係的文件，但此類文件(S)也應規定不打擾租户。承租人特此約定，承租人應委託房東的任何繼承人。

在生效日期或之前，業主、租客和物業的當前抵押權人應簽署一份以租客為受益人的抵押權人當前表格的不幹擾協議，但該表格必須合理地令租客滿意。但承租人應已從未來的抵押權人或未來的高級出租人那裏收到一份商業上合理的不幹擾協議，如果抵押權人或高級出租人將通過佔有或喪失抵押品贖回權或交付新的租約或契據來繼承房東的權利，則在繼承房東權利的一方(“繼任房東”)的要求下，承租人應委託繼任房東並承認繼任房東為本租約下的租客房東，並應立即簽署並交付繼任房東合理要求的任何文書，以證明該委託書。轉讓後，本租約將繼續完全有效，就像或如同它是繼承人房東與租客之間的直接租約，其所有條款、條件和契諾在轉讓後仍然適用。就本租賃而言，“不幹擾協議”應指符合本租賃條款的從屬、委託和不幹擾協議，該協議由抵押、土地租賃或基礎租約(視情況而定)的持有人和承租人以可記錄的形式正式籤立和承認，其中，承租人同意將其在本租賃下的權益從屬於該抵押、土地租賃或基礎租賃，只要承租人沒有違約，該承按人或優先出租人同意不終止本租賃。

根據上述互不幹擾協議或本租賃超出適用的通知和補救期限。經房東同意，承租人有權在適用的記錄辦公室記錄任何不騷擾協議。

承租人應不時在房東發出書面通知的十(10)個工作日內，簽署、確認並向房東交付一份書面聲明，證明本租約未經修改且完全有效(或在修改後具有完全效力和效力)、租金和其他費用的支付日期，無論據租户所知，房東是否在本協議項下違約(如果是，則説明違約的性質)。現擬使依據本段交付的任何該等陳述，可供業主在建築物的權益的準購買人或依據業主的權益的按揭的任何承按人或業主在建築物的權益的任何按揭的轉讓而依賴。承租人在提出書面請求後十(10)個工作日內未執行該證書或聲明，則在房東發出第二次書面通知以及房東第二次書面通知S之後的額外十(10)個工作日內，構成租客在本合同項下的即時違約，不需要任何額外的寬限期或治癒期(房東應向租户交付關於房東行使上述選擇權的書面通知)。

房東在收到租户十（10）個工作日內書面通知後，簽署、承認並向租户提交一份書面聲明，證明本租約未經修改且完全有效（或修改後相同內容完全有效，並隨附修改文件），據房東所知，租金和其他費用的支付日期，無論是否，租户在本協議下違約（如果是，請具體説明違約的性質），租户業務的潛在購買者或租户的任何貸方都可以信賴根據該段提交的任何此類聲明。

儘管本租約或法律有任何相反的規定，雙方明確同意並理解，就本租約的任何條款、契諾和條件而言，房東、其任何僱員或其各自的繼承人、遺囑執行人、管理人、個人代表、繼承人、受讓人、股東、合夥人、成員、經理、高級管理人員、代理人、被提名人或指定人絕對不承擔任何個人責任，而租户或通過租户、通過租户或在租户之下提出索賠的任何其他方應僅考慮房東在財產中的利益及其收益，這可能是其各自的利益所在。收取任何索償、索償、費用、費用、判決或其他司法程序，要求業主就任何違約或違約支付款項，而此等人士或實體的任何其他不動產、非土地財產或混合財產，均不受徵收、執行或其他司法程序的限制，以滿足租客的任何索償要求。

本租約及其所有契諾、義務和條件均適用於房東及其繼承人和受讓人的利益，並對其具有約束力。本租約及其所有契諾、義務和條件也適用於

使承租人和承租人的繼承人、遺囑執行人、管理人、繼承人和允許的受讓人受益並對其具有約束力。

代理人有權以業主代理人的身份履行本租約，承租人有權依賴代理人發出的信件和通知。承租人承認，代理人僅就本租約作為業主的代理人，代理人及其任何合夥人、成員、經理、高級管理人員、董事、股東、僱員、代理人或代表均不對承租人承擔任何與履行本租約有關的責任，承租人放棄因本租約或大樓而產生或以任何方式與本租約或大樓有關的任何及所有此等各方的任何及所有索償。

房東應負責從開工之日起清除房屋內存在的任何有害物質，如果該等有害物質的存在或其補救措施導致承租人的工作延誤，承租人應獲得起租日期的逐日延期。業主、其承包商、代理人和僱員不得引入、產生、放置、持有、儲存或使用危險物質，以用於、運輸、儲存、釋放、搬運、生產或安裝在場所內、場所內外或場所外，但用於維護商業物業的清潔產品、溶劑和其他化學品除外。

承租人、其承包商、代理人和員工不得在該場所、建築物或該場所所屬的物業中引入、產生、放置、持有、儲存或使用任何有害物質或醫療廢物，除非達到許可用途所需或需要的數量，包括辦公室和實驗室物業中通常使用的任何清潔產品、溶劑和其他化學品，前提是承租人已獲得所有地方、州和聯邦當局的所有必要批准、許可和許可證。並應遵守所有有關和/或監管該等物質的法律和法規，以及所有其他健康和/或安全法律和法規(“承租人的責任”)。承租人應賠償、保護、辯護房東，使其免受直接或以任何方式與以下各項有關的任何和所有實際費用、索賠、訴訟、訴訟原因、要求、損失、責任、處罰、傷害或損害(包括但不限於所有審判和上訴級別的合理律師費)：(A)承租人的責任；(B)任何“有害物質”或“醫療廢物”的存在或釋放(如任何適用的聯邦、州或地方法規、法律、條例、法規、規則、條例、命令或法令，以管制、有關或施加關於危險、有毒或危險物質或醫療廢物的責任或行為標準)在建築物內、建築物及處所所屬的物業內，以及在可歸因於承租人、其承建商、代理人及僱員的範圍內；和(C)違反任何環境法律、法規、條例或與房屋內發生的任何危險物質或醫療廢物有關的行政或司法命令，和/或在可歸因於承租人、其承包商、代理人和員工的範圍內，此類賠償應在本租約期滿或提前終止後繼續有效。

業主有權出售、轉讓、轉讓或以其他方式轉讓其在該建築物的權益。在出售、轉讓、轉讓或轉讓時，承租人對新業主的約束力與其對房東的約束力相同。在進行任何此類出售，並將本租賃項下的任何保證金轉移給新業主時，房東應完全免除本租賃項下的任何進一步義務或責任。

如果本租約的任何條款或其對任何人或任何情況的適用在任何程度上無效或不可強制執行，則本租約的其餘部分或該條款對除無效或不可強制執行的條款以外的其他個人或情況的適用不應因此而受到影響，且本租約的每項條款應在法律允許的最大範圍內有效和可強制執行。

房東與租客雙方同意，第三條規定的基本租金為租客應支付的最低租金。基本租金包括2023年曆年(“基準年”)的營運成本(定義見下文)，估計為每可租平方英尺8.15美元，不包括承租人的直接佔用成本。房東將向租户收取額外租金(“額外租金”)，租户同意支付租户在基準年的運營成本(定義見下文)上增加的部分，作為額外租金(“額外租金”)，基準年自1月1日開始至下一個日曆年(“日曆年”)結束的每個日曆年(“日曆年”)(每個日曆年，“增加”)期間確定。

就本租約而言，“營運成本”應包括與擁有、管理、營銷、保養、美化、修繕及營運建築物、停車場、公共區域、處所所屬的場地(但不包括處所本身，除非本租約另有規定)及與此相關的個人財產的擁有、管理、營銷、保養、美化、修繕及營運有關或與之有關的各類開支、成本及支出，但由承租人直接或以其他方式根據本租約的明文規定支付的任何維持、維修或營運處所的開支除外。費用和支出是在本租約其他地方提供的其他費用和費用之外的，包括但不限於以下內容：房東為房產提供的所有服務；從價税(或其他政府税或對租金、建築物和財產徵收的税)；電力、天然氣、水(包括房地)、下水道和所有其他公用事業，包括供暖、照明、空調和通風的電力；通風、供暖和空調系統(S)(“暖通空調”)的修理、保養和更換(“暖通空調”)並不只為大樓內的一個租户服務；根據暖通空調、大樓和相關設備的任何維護和服務合同支付的費用；

窗户清潔；公共區域的清潔服務；垃圾、雜物和垃圾的清除和處置；滅蟲和蟲害防治(建築物外部)；清除冰雪；車庫和停車場操作員；電梯維修；公共區域的廢物回收服務；景觀美化維護和習慣美化更換；重新整理和修理停車場；保險，包括但不限於火災、擴大承保範圍、責任、工人賠償、電梯和房東善意承保的適用於物業的任何其他保險；油漆；制服；習慣物業管理費；用品；雜物；用品或服務的銷售税或使用税；用於房地的經營、管理、維修、保養和出入控制的所有用品、工具、設備、材料和更換設備的費用；修理和保養並非只為大樓內一個租户服務的公用設施線路；提供財產識別標誌；定期重新粉刷大樓外牆(包括蒸汽清洗或噴砂或其他清除塗鴉程序)；修理和保養大樓的頂篷；修理和保養為房地和房地所屬但並非只為大樓內一個租户服務的灑水器和噴水立管；修理和保養人行道；所有從事建築物的管理、運營和維護的人員的工資和薪金(不論是直接的或間接的，由業主合理分配)，以及所謂的附帶福利，或業主為如此從事建築物的管理、運營和維護的僱員支付或招致的任何其他費用或開支；與業主或代理人簽訂合同從事任何建築物運營或維護工作的任何獨立承包商的費用；業主與任何公共設施的維護、運營和維修有關的費用和開支，包括道路、私人車道、廣場區域、人行道、公用事業線路、管道、電線、電纜和其他公用設施、保留設施、雨水管和衞生下水道、涵洞、排水溝、頂牆、沙井和相關設備、停車場、地面和環境美化，以及共用走廊、大廳、走廊、電梯、出入口、洗手間和樓梯，以及為物業和房地提供服務的設施(不只是其他租户)；法律和會計費用，包括但不限於與尋求或獲得房地產税減免和退款有關的費用，或任何其他費用或收費，無論上文是否提及，根據公認的會計和管理原則，這些費用將被視為維護、運營或維修建築物的費用。如果任何建築費用雖然是在一年內支付的，但與一個以上的歷年有關，業主可以選擇在相關的歷年按比例分攤該費用。

“運營成本”不應包括本合同附件“I”所列項目。

如果建築物在任何特定日曆年內未被完全佔用，則應公平調整運營成本，以便這些費用構成可變成本而不是固定成本（根據健全的會計實踐和原則確定）應通過預測可變成本進行調整，以反映建築物的空缺，就好像建築物在整個該日曆年已被完全佔用一樣;但前提是，在任何情況下，房東都無權因任何此類調整而獲得超過100%的實際運營成本。

對於全部或部分屬於期限內的第一個日曆年，租户應向房東支付房東善意估計的增加額的十二分之一（1/12）

在緊接公曆年度之後，房東和租客應在每個月的第一天將基準年度的運營成本作為每月預付租金的一部分作為額外租金，房東和租户應在該年度結束時進行調節。就基準年之後的期限部分應支付的實際增加額，應等於承租人份額乘以有關日曆年或部分日曆年的經營成本增加額與該基準年的經營成本的乘積。於每一歷年結束後，業主須在實際可行範圍內儘快(但在任何情況下不得遲於下一歷年的3月31日)向租客交付上一歷年的額外租金報表(“營運成本報表”)，合理詳細列明該歷年的營運成本及因此而應支付的額外租金的計算方法。如果經營成本報表顯示租户的欠款少於租户在上一歷年實際支付的款項的總和，租户應將超出的部分計入下一月租金(S)。如果經營成本報表顯示承租人的欠款超過承租人在上一歷年實際支付的金額，承租人應在交付經營成本報表後三十(30)天內向房東支付差額。儘管有上述規定，任何適當和合理地歸屬於物業的經營成本應計入承租人的額外租金，而不考慮承租人的份額。

在租賃期內每個歷年的12月31日或之前，或在可行的情況下，房東應向租户發出書面通知，説明其對下一個歷年的合理增長估計，並真誠地計算下一個歷年的運營成本相對於基準年的運營成本的估計增幅。從下一年1月1日開始，租户應在每個月的第一天預付估計增加的租金的十二分之一(1/12)給業主。如果房東在下一個歷年的12月31日之前沒有發出房東估計的增加的通知，租户應繼續根據上一個歷年的增加計算每月付款，直到發出該通知的下一個月。

房東在租期內未能在有關歷年屆滿後兩(2)年內要求支付經營成本，應視為房東放棄收取上述期限內可能到期的任何額外租金項目的權利。

除非承租人在收到該運營成本報表後六(6)個月內通知房東其對運營成本報表的正確性提出異議，並指明運營成本報表被聲稱不正確的具體方面，否則每份運營成本報表應是決定性的，並對承租人具有約束力。在爭議得到解決之前，承租人應在不影響承租人地位的情況下，根據適用的運營成本報表支付額外租金。如果爭議最終對承租人有利，房東應立即向承租人支付因此而多付的任何款項，或在房東的選擇下，將超出的部分記入第6.03節規定的後續付款中。根據上述規定，承租人有權檢查和/或審計業主與經營成本有關的賬簿和記錄，條件是：(I)在發出經營成本報表後一年內通知業主；(Ii)這種審計是

在審計開始後60天內完成，以及(Iii)該審計應由承租人或承租人的會計師的僱員進行，而承租人或承租人的會計師不得按或有基礎獲得補償。進行這種審計的一方應簽署一份合理形式的保密協議，並將其交付給房東，該協議包含慣例和行業標準的例外情況和分拆。如果承租人的檢查和/或審計顯示多付了超過5%(5%)(但至少5000美元)的費用，房東除了退還多付的款項外，還應補償租户合理的自付費用。應適當調整本第6.03節規定的最後一年的付款義務。

承租人的份額，如本款所用，應為15.13%，如建築物的可出租平方英尺發生任何變化，可進行調整。承租人的份額是通過將房屋的可出租平方英尺除以大樓的可出租平方英尺來確定的，截至生效日期，房東代表的可出租平方英尺為53,656平方英尺。

今後由承租人或代表承租人對房屋進行的所有改建、增建或改善(統稱為“改建”)應事先徵得業主的書面同意，同意不得以本文件附件“E-2”規定的形式無理拒絕、附加條件或推遲，但對完全屬於裝飾性質的房屋內的任何非結構性改變(即鋪地毯、粉刷或其他牆面覆蓋、窗户處理、瓷磚、飾面、門、架子、梳粧枱、櫥櫃、枱面、燈具和用具、安裝或拆除傢俱，則不需業主同意)。固定裝置和設備以及懸掛的圖片)，不需要任何政府當局的批准。儘管房東同意此類未來的改進，或經房東批准或與房東有關聯的承包商進行了改進，但承租人承認並同意，由承租人或代表承租人進行的所有改進應以良好和熟練的方式進行，使用新材料或類似新材料，並符合所有適用的法律，風險由承租人承擔，費用和費用由承租人承擔。承租人應事先獲得業主的書面同意，不得無理拒絕、附加條件或拖延任何第三方承包商承租人希望進行的任何需要業主同意的變更。承租人的承包商應在阿拉巴馬州獲得許可、有擔保(如果該承包商的工程成本將超過25,000美元)，並根據標準行業慣例投保，並在開始任何改建之前獲得業主的批准，並在合理的酌情權下獲得批准。除辦公室傢俱及設備、模塊化裝置、實驗室設備及固定裝置外，所有改動及其他可隨時拆卸而不會對處所造成損害的增建設施，在本租約期滿時應為並保持為處所的一部分。房東保留要求承租人在本合同終止時僅移除構成專業變更的改進或增加的權利，並在安裝該等專業變更時提供此類移除的書面通知。業主可自行選擇，對因移走任何個人財產、商業或貿易固定裝置、改建、改善及裝置而對處所造成或與此有關的任何損壞，以非租客的方式進行修葺，而所有合理的修葺費用均由租客承擔。“專業變更”一詞應指變更

(I)在房產內的樓板上打孔；(Ii)需要在房產內的樓板進行加固；(Iii)包括安裝凸起地板系統；(Iv)包括安裝拱頂或其他類似的裝置或系統，以使房產或其中一部分的安全程度超過合理的人用於普通辦公空間的保安水平；(V)涉及材料管道連接(如建築物核心外的廚房和行政浴室)，(Vi)包括安裝或拆除任何夾層或平臺，或(Vi)包括安裝任何垂直運輸系統。

承租人舉辦或主辦的任何特別活動，或與承租人使用或佔用物業有關的特別服務(包括但不限於承租人正常進行的行業或業務以外的活動、使用特別建築服務或公用設施、或使用物業外的建築區域)應事先徵得業主的批准，不得無理扣留、限制或推遲。承租人應承擔任何此類特殊活動或與之相關的服務的額外費用，包括向代理人支付合理的特殊活動費用，以及與房東簽署與該活動有關的賠償協議(由房東準備的合理形式)。

承租人將可以一週七(7)天、每天二十四(24)小時進入並在房屋內作業。房東應通過卡式鑰匙或鍵盤系統提供通過大樓大堂的通道，卡式鑰匙或鍵盤系統自開工之日起應處於良好的工作狀態，並應由房東自費維護。

如果發生罷工、停工、勞資糾紛、內亂、天災、疾病或其他疾病達到爆發、流行和/或大流行比例或任何一方無法控制的其他原因(統稱為“不可抗力”)，導致房東無法提供服務或履行房東在本租約項下的其他義務，本租約不應終止，租客支付租金和所有其他費用和租客到期應付的款項的義務不應受到影響或免除，房東不得被視為在本租約項下違約。如果由於不可抗力的原因，承租人延遲履行其在本租賃項下的任何義務，但承租人有義務支付租金和本合同項下承租人應支付的所有其他費用和款項，則承租人的履行應在相當於該延遲的一段時間內得到免除，在此期間，承租人不應被視為在本租賃項下不履行因此而延遲履行的義務。

如果本租約的任何條款或規定根據現行或未來的法律非法、無效或不可執行，則本租約的其餘部分不受此影響，並且應在本租約中添加一個與上述條款或規定幾乎相同且合法、有效且可執行的條款或規定，以代替本租約中的每一項非法、無效或不可執行的條款或規定，作為本租約的一部分。

本文中使用標題僅為了方便編制本文各個段落的索引，在任何情況下，在定義或解釋本租賃的任何條款時均不得考慮。

阿拉巴馬州的法律將管轄本租約的有效性、履約和執行。

提交本租約供承租人審核，並不構成租賃物業的要約或選擇權，也不是為了承租人的利益而預留物業。相反，明確的理解是，在租户和業主充分和適當地簽署並交付給各方之前，本租約不應對雙方有效或具有約束力。

人們一致認為，黴菌、黴菌、真菌、黴菌毒素和微生物(統稱為“黴菌”)基本上無處不在。租户承認並理解黴菌可以在任何位置生長，包括在場所內。房東將通過良好的內務管理和通風措施適當防止房屋內潮濕的責任放在租户身上。承租人認識到保持清潔、通風和控制濕度的必要性(特別是在廚房、衞生間、櫥櫃下面和外牆周圍)以防止黴菌。在簽署本租約時，承租人首先檢查了房屋，並證明承租人沒有觀察到房屋內的黴菌或濕氣。租户同意立即以書面形式向房東報告：(1)任何跡象表明房屋以及任何儲藏室、車庫或其他公共區域有漏水或濕度過高的跡象；(2)任何發黴或發黴的跡象，不能通過簡單地使用普通家用清潔劑並擦拭該區域來消除；以及(3)任何房屋供暖、通風或空調系統的故障或故障。房東不對因存在黴菌及相關條件而引起的損害或與此相關的損害負責，承租人特此放棄向房東要求損害賠償和代位賠償的所有權利，除非因房東的嚴重疏忽或故意不當行為或未能履行本租賃項下的義務。承租人應賠償房東，並使房東免受因房屋或建築物其他部分存在黴菌和/或水分或濕氣而造成的實際損害，包括所有人身傷害或財產損失。損害是由於以下方面的疏忽造成的或與之有關的：(I)產生、未能防止或未能解決任何黴菌或過度潮濕或水分及其來源；(Ii)未能妥善處理

維護、更換和監控場所，或(Iii)未能及時採取適當的糾正措施，進行適當的維修或更換，並將因水、潮濕或黴菌造成的損害降至最低(包括但不限於未能及時通知適當的專業人員或專家並尋求他們的幫助)。

承租人保證，其與任何房地產經紀人或代理人沒有就本租賃的談判進行任何交易。業主保證，除代理人(“業主經紀人”)外，並無與任何與本租約談判有關的房地產經紀人或代理人有任何交易。房東應負責向房東經紀人支付佣金。如果承租人與任何人或房地產經紀人就租賃或租賃大樓內的空間進行了交易，除業主經紀人外，承租人應獨自負責支付任何應支付的費用，該人或公司和承租人應使房東免受任何與此有關的責任，包括律師費和費用。如果房東與任何個人或房地產經紀人就出租或出租建築物內的空間給租户進行了交易，房東應獨自負責支付該人或公司應支付的任何費用，房東應使租客免於承擔任何與此有關的責任，包括律師費和費用。

開工日期後，業主應向租客交付一份驗收協議，其格式應與附件“H”中的格式基本相似，其中包括確認起租日期、起租日期和租期屆滿日期；及(Ii)租客已接受該房產；但業主未能提供該驗收協議不應推遲開始日期或起租日期，或以其他方式使本租約無效。承租人未在收到房東的驗收協議後四十五(45)天內簽署驗收協議並將其歸還房東的，應視為承租人同意房東準備並提交給承租人的表格中的文件內容。

未經租户事先書面同意，房東不得采取或允許以任何方式幹擾租户使用或進入房屋的下列任何行為：(A)關閉或改變進出房屋的入口、走廊、樓梯、出口、電梯或其他通道的任何部分，但因維修或緊急情況而短期關閉除外；或(B)關閉、改變或改變房屋附近公共區域的位置，或消除或減少鄰近房屋的公共區域的任何部分，但因維修或緊急情況而短期關閉除外。

本租約的其他條款和條件，如有的話，作為附件“C”附上，併成為本租約的一部分。如果本合同的規定與附件“C”中的規定發生衝突，應以附件“C”的規定為準。

自2024年3月16日起完成並執行。

見證人：房東：

斯勞斯馬丁餅乾有限公司

作者：斯洛斯房地產公司，Inc.

ITS代理

作者：S/R.斯科特·普利亞姆

姓名： R.斯科特·普利亞姆

其： 總統

房東通知地址：

轉交Sloss Real Estate Company，Inc.

第22街南1130號

3500套房

阿拉巴馬州伯明翰35205

租户：

In8 bio，Inc.

作者： /s/何威廉

姓名：何威廉

其： 首席執行官

作者： /s/凱特·羅克林

姓名：凱特·羅克林

其： 首席運營官

租户通知地址：

帝國大廈

第五大道350號，5330套房

紐約，紐約10118

展品“C”

進一步的條款和條件