附錄 10.1

租賃協議

第一部分-基本租賃信息

本租賃協議（“租賃”） 於2023年12月28日由橋威開發公司（“房東”） 和利佩拉制藥公司（“租户”）簽訂並簽署。

本租約由以下 兩部分組成：第一部分規定了本租約中定義的條款（以及租賃中的某些義務），有時被稱為 稱為 “基本租賃信息”；第二部分提供本租約的條款和條件； ，有時被稱為 “租賃條款和條件”。第一部分和第二部分統稱為 此 “租賃”。本第一部分——基本租賃信息中未另行定義的大寫條款應具有租賃第二部分中規定的含義 。

自上述日期起，房東和租户已要求其正式授權的官員和代理人 蓋章簽署租約的第一部分，以昭信守 ，並打算受 法律約束。

租賃協議

第 II 部分-租賃條款和條件

1。 房屋租賃。根據本租約中規定的條款和條件 ，房東特此將基本租賃信息中列出的房屋租賃給租户，租户接受房東的此類租約。

2。 房屋狀況。房產應由房東交付給租户，租户特此接受處所， 處於 “現狀” “現狀” 狀態，並承認房東沒有義務更改、改善、裝飾 或以其他方式為房客的入住做好準備。租户承認，除第7節所述的房東改善外，房東和房東 的任何代理人都未就房屋或其狀況 做出任何陳述、擔保或承諾，或者明示或暗示的。

3.術語。租户應在基本租賃信息中規定的期限內擁有和持有房屋，從開始日期 開始，到期日晚上 11:59 結束，兩者均在《基本租賃信息》中指定。如果期限在日曆月第一天以外的某一天開始 或到期，則該月的租金（如下文定義）應按三十（30）天按比例分配 。

4.1 金額：租户應在本文的 偶數日期之前向出租人付款，並應向出租人保留 00.00 美元的押金，作為支付租賃房屋損失或拖欠租金的保證金。

4.2 按原始金額支付的維護費： 如果按原定金額使用或保留了上述保證金的全部或任何部分，則租户應根據要求立即向 出租人存入按原定金額或保留的金額，租户應隨時向出租人存入上述保證金的全額 。如果出租人未按此處規定支出，則在本租賃協議 到期或任何續訂後，可將上述金額連同未付利息一起退還給租户。但是，據瞭解， 押金不應被視為本租賃協議下的最後一個月租金分期付款，除非得到出租人的批准，否則不得這樣使用。保證金應存入計息賬户，如果出租人未根據本協議支出 ，則應在租約結束時向租户支付。

4.3 轉發地址： 租户應根據1951年《出租人和租户法》68 P.S. 250.512 第 512 條的規定，在本租賃協議終止時或在放棄和 出租人接受租賃房屋時，以書面形式向出租人提供轉運地址。 不這樣做，只要房東能夠合理地 確定租户的地址，就不能免除房東退還保證金的義務。

5。租金。

5.1 基本租金。房屋的年度基準 租金（“基本租金”）應與基本租賃信息中規定的相同。租户應在 期限內每個日曆月的第一天按基本租賃信息中規定的每月分期付款支付基本租金 ；但是，期限第一個月的基本租金應在本租約簽署時支付。

5.2 額外租金。除基本租金外 ，租户還應支付租户根據本租約需要支付的所有款項或其他費用作為額外 租金（“額外租金”），無論本租約中是否明確指定為額外租金。除非此處另有規定，否則所有額外 租金均應在基本租金的每個月分期付款中到期並支付。

5.3 付款方式。根據本租約應支付的基本租金和 額外租金（合稱 “租金”）應以美利堅合眾國的合法貨幣支付 ，恕不另行通知或提出任何要求，也不得進行任何扣除、辯護、反訴、抵消或減免。租金應按照本租約中規定的通知程序在基本租賃信息中指定的租金地址或房東可能通知 租户的其他地址支付給房東。

5.4 拖欠款項的利息。 如果未在到期日後的十 (10) 個工作日內支付任何租金，則租户應為此類拖欠款項 支付利息，從此類拖欠款項的原始到期日起至全額付清，利率（“利率”） 等於每月五％（5％）或（b）適用法律允許的最高利率，直到此類金額 已全額支付。本節不得解除租户按本 規定的時間和方式支付租金的義務。房東接受利息不構成對租户在上述拖欠款項上的違約行為的豁免，也不妨礙房東行使房東可用的任何其他權利或補救措施。與執行本租約有關的任何判決也應按利率 計息。

6。税收、 公用事業費和其他責任。

6.1 房東 和租户的意圖是，在本協議期限內，所有擁有和運營房屋的費用均應由租户 作為本協議規定的額外租金支付，但是，房東同意按此處所述支付的任何其他款項除外。

6.2 公用事業 費用。租户應直接與威瑞森或康卡斯特簽訂電話和互聯網服務合同，並直接與Duquesne Light簽訂 電力服務合同。煤氣、水和污水由房東支付。

6.3 公用事業和 服務的可用性。房東表示，房東將在租約開始當天或之前在租賃場所提供電力、煤氣、電話、水 和污水處理服務，費用由房東承擔。租户承認，除非 完全由房東、其員工或代理人的重大過失或故意不當行為造成的，否則房東 對租户不承擔任何責任。在這方面，房東不保證 向房屋提供的任何服務不會中斷。服務可能會因事故、維修、 變更、改善或房東合理控制範圍以外的任何原因而中斷。任何此類中斷均不應使房東 對租户承擔損害賠償責任，也不得構成推定驅逐或使租户有權獲得租金減免，除非 完全是由房東、其員工或代理人的重大過失或故意不當行為造成的。

a. 房東應承擔所有必要的更換和維修， 應進行所有必要的更換和維修，以保持房屋內的建築物 的屋頂、承重牆和地基處於良好狀態（“結構工程”），前提是 租户的疏忽沒有必要進行此類結構工程。房東應保持停車區和房屋通道的良好狀態，並應負責 清除停車場的積雪和碎屑。如果存在緊急情況，根據租户對結構工程的 合理的商業判斷，租户有權採取最低限度的必要糾正措施來緩解緊急情況，費用由房東承擔 。

b. 租户的一般義務。 前提下，租户應自費進行所有必要的維修、維護和更換 ，以保持房屋及其各個部分處於良好和適當的工作狀態，包括但不限於維修、維護 和更換窗户（被租户損壞）、門、高架門、地板、租户安裝的其他結構元件、 暖通空調設備和系統、廢物處理和管道系統和固定裝置，電話和有線電視服務及固定裝置，內部 煤氣和電力服務和固定裝置，以及為房屋 內部提供服務並由租户作為租户擴建房屋的一部分安裝的所有其他機械構件和建築系統。

c. 清潔狀態。租户 應根據本租約期內不時生效的任何合理規章制度，保持房屋清潔、衞生、有序和安全的狀態，使房東合理滿意 ，費用由租户承擔。 租户應提供必要的合理的害蟲滅絕措施，以保持房屋免受昆蟲、害蟲 和任何其他害蟲的侵害。在執行 時，房東應在清潔、衞生和安全的條件下交付房屋的所有權。

8。改變。

8.1 需要同意。除下文第 8.2 節中規定的 或上文第 7 節的要求外，未經房東同意，租户不得對房屋進行任何改動、增建或 改進（“租户變更”），不得無理拒絕 的同意。考慮到 擬議租户變更的性質，房東可以施加房東認為適當的合理條件作為其同意的一部分，包括但不限於要求租户向房東提供擔保 以支付與此類工作、保險以及此類工作所需的計劃、説明和 許可證副本有關的所有費用。房東已經批准了最初的租户變更，這些計劃和規格已由 簽署，並由房東和租户簽署（“初始租户變更”）。

8.2 允許的租户變更。 滿足以下所有條件的租户變更（“允許的租户變更”）無需房東的同意：（i）不會對房屋或為 場所提供服務的系統的結構完整性或其運營產生不利影響，（ii）從房屋外部看不到，（iii）完成總成本不超過10,000美元 。在本租約終止後，租户沒有義務移除允許的租户變更，包括 初始租户變更，但應移除商業固定裝置、傢俱和架子及類似物品。允許租户在建築物外部（房東和租户共同商定的位置）和樓梯間安裝 標牌以進行尋路。

9。一般 施工/維護程序。

9.1 性能質量。本協議第 7、8 和 11 節下的所有承諾 均應以良好和工匠般的方式履行，僅使用與維修、更換或改造、履行和裝修的材料至少相同的 質量和完整性材料，遵守所有正式組建的機構或對 處所具有管轄權的政府機構的所有適用法律、法規、條例和要求以及任何承銷商委員會的要求對其具有管轄權。

9.2 事先批准計劃。對於 除允許的租户變更以外的結構工程和租户變更，在 計劃獲得房東批准之前，不得進行任何工作，除非房東在交付後的十 (10) 個工作日內以書面形式反對擬議的計劃（在其中合理地説明 房東反對的理由），否則不得無理地拒絕或推遲批准，應視為 獲得批准向房東提供一整套有關計劃。對於此類批准，房東保留要求每位進行此類結構工程或租户變更的承包商 提交機械師留置權豁免的權利，或要求每位此類承包商出具機械師或材料工的 留置權保證金、履約和/或完工保證金。對於需要建築許可證的允許租户改建， 在租户通知房東租户將進行此類允許的租户變更之前，不得進行任何工作， 該通知合理詳細地描述了允許的租户變更的範圍。租户向房東交付 租户建築許可證申請的副本應被視為滿足了前面對 許可租户變更範圍的描述。考慮到租户工作的性質，在適用的情況下，租户應在租户工作完成後的合理時間內向房東提供所有租户工程的竣工 計劃和規格的副本。

9.3 承包商。每位承包商 均應投保承包商的責任保險，該保險將房東作為額外被保險人承保，承保人身傷害的金額視房東的合理決定而按習慣和適合承租人所做工作的 金額承保。租户 應在租户開始在房屋內施工之前，提供房東可以接受的此類保險的證明。

9.4 機械師留置權。 租户應支付應租户要求提供的與 場所有關的人工、服務、材料、用品和設備的所有應付款項。如果根據租户訂購或聲稱已訂購的勞力、服務、材料、用品、設備等，機械師、物資人員或其他留置權（或意向申請此類留置權的通知）提交或記錄在案 ，則該留置權構成 場所或房東的費用或其他所有權的負擔其中的利息，租户應向房東或房東的任何貸款人賠償所有承包商的任何機制 留置權，租户應使此類留置權成為在提交此類留置權後的十 (10) 天內解除記錄。 如果未在上述十 (10) 天內解除此類留置權，則房東有權通過向留置權人付款 、向具有管轄權的法院交存替代擔保、保證金或房東選擇的其他方式來解除此類留置權； 將上述解除的全部費用，包括支付給留置權人的款項，作為擔保人或其他方式向法院提交，以及 實現同樣的費用，包括房東的律師費，應由租户根據要求支付給房東。 根據要求，租户應向房東提供承包商的宣誓書、全部和最終的留置權豁免書以及已收到的賬單，其中涵蓋 由租户或應租户要求在已故房屋內或其周圍消耗和使用的所有勞動力和材料。

9.5 房東的批准和審查 賠償。通過批准任何租户工程申請（包括其計劃），房東沒有明確 或默示地承諾或保證租户的工作或計劃和規格是準確、安全或 足夠的，或者同樣符合任何適用的法律、法令、建築規範、分區要求和類似法規， 房東對任何承包商的批准也不得視為對此類資格的認可承包商。租户 應全權負責確定上述內容的充分性和充分性，並獲得所有必要的許可證 和政府批准，包括房客工作完成後的佔用證書，前提是房屋所在市政當局要求 。租户應向房東償還房東在審查任何同意租户工作的申請時產生的費用（包括 任何工程、建築或法律費用）， 初始租户變更除外。

10。標誌 和場所的外觀。

在遵守適用的分區要求的前提下， 租户可以自費安裝和維護一個外部識別標誌，該標誌的外觀應是房東和租户雙方 可以接受的。租户應自費獲得這類 標誌的所有必要許可證或政府批准。

11.1 允許使用 。租户只能將房屋用於基本租賃信息中規定的許可用途，並附帶使用 。租户不得允許將房屋用於任何非法目的或以任何可能損壞其任何 部分的方式使用。

11.2 保險 風險。租户不得在 場所內或周圍開展任何活動或允許開展任何活動，也不得在 場所內或周圍放置任何會以任何方式提高房屋火災保險或其他保險費率的設備。

11.3 遵守適用法律。租户應遵守房舍所在聯邦 政府、州和直轄市的所有適用法律、法規、條例和指令，以及在本租約期內生效的所有司法命令和任何 消防承保人委員會（或行使類似職能的任何其他機構）的要求，包括但不限於 與危險物質（下文定義）相關的所有司法命令和要求，其他與職業安全相關的要求 和健康，以及 1990 年的《美國殘疾人法》，如不時修訂，以及對其要求的所有法規或司法解釋 。租户應自行承擔費用，履行 引起或必要的任何行為或義務，以實現此類合規性，但結構工程除外。在本租約期間，租户應始終保持和遵守 遵守任何政府機構或機構為租户在場所的佔用 或運營所要求的所有許可證、執照或其他授權。

a. 租户 應遵守現行或此後頒佈的所有適用的環境法律、命令、法規、條例和指令（“環境法”），承租人應自行承擔費用和費用，履行 因使用場所而產生或必要的任何行為或義務，以實現此類合規。房東應自費和 費用履行任何行為或義務，以遵守所有環境法，但本協議中屬於租户的義務 除外。

b. 租户 不得安排或允許將場所的任何部分用於生產、儲存、存放或處置危險 材料，也不得允許在場所內放置或放置危險物質。儘管有上述 禁令，但租户承認其儲存危險物質（稀釋劑、清漆、膠水、清漆等），包括 列出的石化產品和含有尿素甲醛的飾面，並承諾在任何時候使用、保存和儲存 都完全符合環境法，包括將危險材料儲存在符合規範的易燃櫃中。 此處使用的 “危險物質” 是指在本租約期內任何時候根據環境法宣佈為或管制為 有害、有毒、危險或污染物質的所有物質或污染物，包括 但不限於石棉、多氯聯苯 (PCB)、尿素甲醛、泡沫保温材料以及石油產品和 副產品。

c. 租户 應立即將租户根據 任何環境法得知的對房屋的任何實際留置權或威脅留置權通知房東。租户應立即解除和取消因租户違反任何環境法而產生的任何留置權 ，租户應在租户 首次收到此類留置權或違規通知後的三十 (30) 天內完成，或者 (1) 強制執行 糾正此類違規行為的政府機構要求，或者 (2) 防止任何此類留置權的持有人房屋的出售。

11.6 房東的 查詢和檢查。租户應及時、準確地以書面形式迴應房東就租户在本租約下的義務或房屋使用提出的所有詢問（包括 但不限於文件請求）。房東 和房東僱用的任何授權代理人或承包商可以隨時不時地進入房屋，以 進行檢查並進行房東認為合理必要的測試，以確定租户是否遵守本租約 ，但房東沒有義務這樣做。除非存在緊急情況，否則房東應在任何此類檢查或測試之前至少提前一天通知租户， 應在可行範圍內，以最大限度地減少對租户業務的不合理幹擾的方式進行任何此類檢查或測試。 除非確定租户不遵守本租約，否則此類調查和檢查的費用應由房東支付，在這種情況下，此類費用只能由租户在房東 要求的十 (10) 個工作日內作為額外租金支付，因此，在此之後將按利率計算利息。

11.7 違規通知。租户應立即將涉嫌在房源發生的任何違反任何適用法律的行為通知房東，並應向房東轉交與房屋狀況或適用法律遵守情況有關的任何書面通信、投訴、引文或其他通知 的副本（“行動通知”）。租户應立即 迴應任何行動通知，糾正租户造成的任何違反適用法律的行為，並駁回因租户或房屋的活動而對租户或場所提起的令房東滿意的任何法律訴訟。但是，在採取相同行動之前， 租户應向房東提出其預期的行動方針，並且只有在房東批准的情況下方可繼續採取行動， 不應被視為房東對此類行動適當性的保證，也不得對房東 施加任何責任，也不得無理地拒絕。但是，在任何情況下，未經 房東同意，租户均不得采取任何治療措施，除非房東同意（a）嚴格遵守保護人類健康、 環境或地下水質量的最嚴格相關標準；或（b）無需記錄在案的通知或持續的機構控制或監測。

11.8 賠償。 除非在保險承保範圍內，並且為了擴大租户在第 15 條下的義務且不在 的限制範圍內，否則租户應賠償、辯護（由房東選定的法律顧問），並使房東和 房東的關聯公司（下文定義）免受任何和所有法律或同等索賠、因個人 傷害（包括死亡）或房屋損害（實際或財產損害）造成的損失個人）、負債、罰款、罰款和費用（包括沒有 限制）、調查和補救費用、私下支付的款項訴訟權或索賠和解權、法律 費用、顧問費和專家費) 以及因租户未能履行本第 11 節規定的義務而導致或造成的任何狀況所引起或以任何方式與房屋使用損失相關的損害賠償。

11.9 生存。 本第 11 節的規定應在本租約的預定到期或提前終止後繼續有效，而且，除了 履行此要求的義務外，即使本租約可能已經終止，租户仍應繼續支付租金， 直到租户完成履行本協議規定的所有義務為止。

12.1 房東的 保險。房東應以商業上合理的金額 和商業上合理的免賠額為房屋提供保險，但不包括租户在 中的租賃權改善（即帶有經批准的標準延期承保範圍的標準火災和危險保險）。房東還應在 期限內向認可的責任保險公司提供全面的一般責任保險，承保限額不少於一百萬，不可/美元（1,000,000.00） 合併單一限額。

12.2。租户的 保險。a. 責任。租户同意就租户對房屋的使用和佔用投保綜合一般 責任保險，費用自理，承保限額不少於一 百萬和不/美元（1,000,000.00）的合併單一限額。租户應為房屋內的物品，即個人 財產、設備、固定裝置等，以及金額 的任何非建築標準改善項目購買自己的保險，以支付財產和固定裝置重置成本的百分之百（100%），免賠額不超過 五千零和不/美元（5,000.00 美元）。

b. 員工 薪酬/僱主責任。租户應購買包含法定限額 的工傷補償保險，涵蓋租户的員工和場所內的業務運營，以及提供不少於五十萬美元（500,000.00 美元）保額的 僱主責任保險。

c. 汽車。 租户應購買汽車責任保險，保險限額不少於一百萬，所有自有、非自有和租用車輛每次發生的合併單一限額度不低於一百萬美元（1,000,000 美元） 。

d. 保險表格 。租户根據本第 12.2 節獲得的所有保險單應由 AM Best 的 評級為 “A” 且有資格在賓夕法尼亞州開展業務的公司簽發。此外， 租户根據本租約條款投保的每份此類保險單均應根據本租約第 12.2 (e.) 節，規定免除通過代位向房東 追討的賠償。特此要求的所有保單（員工的 薪酬政策除外）均應指定房東，房東等其他各方應指定為額外受保人，並應進一步規定，房東應提前三十（30）天收到有關任何此類保單的擬議取消、不續期或 重大變更的書面通知。應將租户獲得的所有保險單的原件、經認證的保單副本或證書（由 房東選擇）提供給房東，以證明遵守本節的 。

e. 棄權 。租户特此放棄並促使其保險公司放棄向房東 提出的關於房屋或其內容的任何和所有損失或損壞的索賠，這些損失或損壞由保險單 承保或本應由本租約要求的保單承保。

12.3。雙向 發佈。儘管本租約中有任何相反的規定，但房東和租户特此免除對方或通過他們提出索賠的任何人或任何人就可保有形財產的任何 損失或損害承擔的所有責任或責任，即使此類損失或損害是由另一方 或該方可能負責的任何人的過失或疏忽造成的，前提是，但是，本免責聲明應適用且 僅對任何損失或損壞有效發生在涵蓋上述損失的一份或多份保險 保單之類的時期內，應包含一項條款或背書，大意是本次解除不會對 所述保險產生不利影響或損害，也不會損害被保險人根據該保險獲得賠償的權利。如果沒有額外費用，房東和租户應在 其火災和延長保險單中各有此類條款，如果收費，則應通知 另一方，在這種情況下，如果另一方同意支付此類額外費用，則應有該條款。在沒有任何此類通知的情況下，就本小節而言，應推定該方的保險包含上述 條款或背書，不收取額外費用。

a. 如果 房屋損壞是由根據本協議第 12 節投保的風險和自保造成的，房東應在收到 租户關於損壞發生的書面通知後進行合理的修復，但在房東收到 保險公司和持有房屋抵押貸款的所有抵押貸款人的確認之前，沒有義務這樣做將有足夠的保險收益 用於維修或重建。如果房東沒有收到保險公司和任何自保公司的確認以及 任何抵押人和房東未自願修復房屋，則房東或租户可以終止本租約。

b. 如果 房屋損壞使可用空間減少到 50% 以下，則任何一方均可按照本 規定的方式終止本租約，在這種情況下，所有租金將減免，本租約自上述損害發生之日起終止。租户應在終止本租約後的三十 (30) 天內（“租户的 通知期”）以書面形式通知 房東其終止本租約的決定。租户未能在 租户的通知期內向房東發出書面終止本租約，應最終解釋為租户同意繼續本租約；但是， 但是，房東有權 在租户發生後三十 (30) 天內向租户發出書面通知終止本租約。如果雙方均未終止本租約 ，則房東應開始恢復。

13.3 抵押權人的 權利。如果由房屋抵押貸款擔保的任何債務的持有人要求將保險收益 用於此類債務，而房東不進行維修，則房東或租户有權在向房東以書面形式 提出此類要求後的三十 (30) 天內向租户發出書面終止該租約，除非租户決定自行修復房屋。在這種情況下，本租約應自給另一方的通知中規定的日期 起終止。

13.4 傷害 臨近學期末。儘管本租約中有任何相反的規定，但當損壞或毀壞發生在本 租約期限的最後一年（包括任何行使的續約）時，房東沒有任何義務 修復、重建或修復房屋。在這種情況下，房東可以選擇終止本租約，在這種情況下， case 租金將自上述損害發生之日起減免。

14.1 終止 權利。如果房東合理認定，任何政府機構或擁有 譴責權的任何其他機構或機構譴責或佔用房屋的該部分；嚴重損害了租户 對房屋的使用或佔用或房東履行本租約義務的能力（“收購”），則任何一方 均有權終止自佔有之日起生效的本租約必須移交給該當局。 如果房東確定要進行收購，則房東應以書面形式通知租户。然後，任何一方都有權 在房東向租户交付 通知後三十 (30) 天內向對方發出書面通知，終止本租約。租户或房東未能在上述 規定的時限內發出終止通知應最終解釋為該方同意繼續本租約。

14.2 維修 和租金調整。如果不進行徵用，或者任何一方均未根據上文第14.1款終止本租約，則房東 應立即將房屋恢復到類似的狀態（減去此類譴責中損失的部分 ），則基本租金應按比例減少租户因上述譴責而被剝奪的房屋部分，這種調整應自佔有之日起生效將被移交 給譴責當局。

14.3 暫時的 譴責。如果此類譴責或取用僅用於臨時用途，則本租約應繼續完全有效， 和租户應繼續遵守本租約的所有條款，除非由於這種臨時採取而無法遵守 或不切實際。在臨時佔用房屋 或其一部分的過程中，租金應減免，但以這種方式佔用的房屋或其中一部分變成 不可租用的程度和期限內。

14.4 譴責 獎勵。租户無權獲得房東 可能向房東 作出或收到的與房屋或其任何部分損失有關的任何獎勵或獎勵的任何部分，租户特此向房東分配可能授予租户的 此類獎勵的任何份額。儘管如此，租户可以自費和費用對行使譴責權的公共機構提起獨立訴訟 ，以證明和證實租户可能遭受的任何損失 與租户的業務和搬遷費用有關，前提是任何此類補償都不會減少房東的賠償。

14.5 抵押權人的 權利。如果由房屋抵押貸款擔保的任何債務的持有人要求將定罪收益 用於此類債務，則房東有權在向房東提出書面要求後的三十 (30) 天內向租户發出書面終止通知 終止本租約。在這種情況下，本租約 應自房東給租户的通知中規定的日期起終止。

15.1 發佈。 租户特此同意，房東和房東的關聯公司對租户不承擔任何責任，特此免除房東 和房東關聯公司因任何原因在房屋內、上或 以任何方式對任何人造成傷害（包括人身傷害或死亡）或 對任何場所（包括不動產或個人房屋，無論是盜竊還是任何其他傷亡）造成的損害，除非完全由房東或 房東關聯公司的重大過失或故意不當行為造成，但既不是房東也不是由房東或 關聯公司造成的房東的關聯公司應對任何此類損害 或損失向租户承擔責任，前提是租户由租户的保險賠償，或者根據租户在本租約下必須承保的保單 本應獲得賠償。但是，在任何情況下，房東或房東的關聯公司 均不對間接損害承擔任何責任。租户同意上述規定，並代表租户和任何 方通過租户主張權利或利益發布上述聲明，包括但不限於租户的代理人、承包商、分包商、 員工、被許可人或受邀者（統稱為 “租户代理人”）。

15.2 賠償。 除保險承保範圍外，租户應賠償、辯護（由租户選定的法律顧問）並保障 房東和房東的關聯公司免受在本租約期內 可能因以下任何原因對房東和/或房東的關聯公司施加、招致 或對房東的關聯公司提出的任何責任：(a) 房屋的使用由租户或租户的代理人完成；(b) 租户在房屋內、場所內或周圍所做的任何工作（包括但不限於因房屋缺陷而完成的工作設計、材料、工藝或 機械師留置權）由租户或租户代理人制造或按其指示製作；(c) 發生在房屋內或周圍對人員（包括人身傷害和死亡）或場所（真實或個人）造成的任何事故、傷害或損壞（包括人身傷害和死亡），但如果 僅由房東和/或房東關聯公司的重大過失或故意不當行為造成，則不是；以及（d) 租户未履行或遵守本租約任何條款的任何 行為。在不限制前述 概括性的前提下，租户在本協議下的義務應包括所有損害賠償、義務、罰款、額度、留置權、索賠、 租户選擇的法律顧問的合理費用、調查費用、補救費用和所有其他合理費用 以及房東或房東關聯公司產生的費用。未事先獲得房東 的書面同意，租户 不得和解或妥協根據本協議尋求賠償的任何此類責任，不得無理拒絕。房東應賠償、保護租户免受 的損害，並使其免受租户在租約期內因房東未能履行或遵守租約任何條款而造成的人身傷害、死亡或損失或 損壞的 損壞所造成的任何責任。

15.3 房東責任限制 ；房東的關聯公司。房東和/或房東關聯公司對 租户或任何由租户或通過租户提出索賠的人的責任應僅限於房東在房屋中的權益。上述 應是絕對的，無一例外。在本租約中使用時，“房東關聯公司” 一詞是指通過共同所有權與房東關聯的任何實體 、房東的物業經理及其各自的高級職員、董事、 權益成員、員工、代理人、承包商和分包商。

15.4 生存。 對於在 終止之前發生的任何損害、傷害、死亡或索賠，本第 15 節在本租約終止後繼續有效，無論此類索賠何時提出。

a. 未經房東事先書面同意，租户 不得出售、轉讓、抵押或質押房屋或其任何部分，也不得允許 除租户以外的任何一方佔用房屋，房東可以自行決定拒絕這種同意。 同意一項或多項轉讓不得破壞或放棄本條款。就本租約而言，租户控股權的任何合併、合併、 或出售或轉讓（無論是通過單筆交易還是 系列交易完成，均為51％或以上）或出售租户的幾乎所有資產均應被視為本租約的轉讓。 本節中描述的所有上述事件應被視為 “轉讓”。

b. 如果需要 房東的同意，租户應以書面形式向房東提交其請求以及以下方面的通知：(1) 擬議受讓人的 身份、業務和財務狀況，(2) 擬議轉讓的條款和條件， 以及 (3) 該受讓人提議的房屋使用性質或。租户應提供房東 可能要求作出決定的更多信息。

c. 如果 房東同意任何轉讓，則應向房東提供一份證明該協議的書面協議，該協議在形式和內容上是房東可以接受的，受讓人根據該協議承擔租户的所有義務。在房東的 選項中，在進行任何轉讓時，(1) 向租户支付的超過本協議到期租金的任何金額均應支付給房東 ，而無需房東向租户申請相同金額；(2) 受讓人應將所有應付的租金 款項或因此類轉讓而支付給租户的任何對價，直接匯給房東。上述 適用於任何轉讓， 即使房東沒有同意，但房東的申請不應被視為免除租户因未獲得房東同意或以其他方式損害房東在本協議下的權利而承擔的責任 。

d. 任何 轉讓均不得免除租户在本租約下的任何義務，任何聲稱未經房東 同意的轉讓均應根據房東的選擇無效，並構成本協議下的違約事件。房東對任何 轉讓的同意不構成對任何後續轉讓的必要性的放棄。

e. 本租約中禁止租户轉讓的 規定應解釋為包括通過法律實施或自願轉讓 或為債權人利益進行的轉讓，或可能因破產、破產、破產、扣押、 執行或其他司法程序或程序而受到影響或完成的轉讓。如果任何此類轉讓由租户作出或被視為已作出，或者租户自願提出破產或重組或安排的非自願申請，或者 租户被裁定為破產或資不抵債，或者如果為租户或其房屋的全部或大部分或很大一部分 指定了接管人，或者是否發生任何此類轉讓或轉讓業務或法律，然後，在任何此類情況下，房東 可以選擇通過向租户發出書面通知立即終止本租約。

f. 租户 應支付房東的所有費用和開支（包括合理的法律顧問費用），與特此要求的 房東同意請求有關。

16.2 轉租。 未經房東事先書面同意，租户不得轉租房屋或其任何部分，也不得允許租户以外的任何一方使用 房屋。房東同意，不得無理拒絕 對任何轉租請求的同意。同意一項或多項轉讓或轉租不得破壞或放棄本條款。經 房東批准的分租人應對租户在本協議項下的所有義務直接向房東承擔責任，但不減輕租户在本租約下的責任 ，儘管有這樣的轉租，這種責任仍將繼續。同意一項或多項轉租不得破壞或 放棄本條款。

18.1 默認事件 。除了本租約其他部分中規定的違約行為或違約事件外，以下任何 的發生均為租户的違約行為，除非此處明確要求，否則每種情況均構成 “違約事件”，恕不另行通知房東 ：

a. 租户 不得在到期日後的七 (7) 天內支付基本租金（無論是否為此提出任何法律或正式要求）；

b. 租户 應不在到期日後的五 (5) 天內支付額外租金，或者根據本租約 的要求不得支付任何其他款項，除非 房東應允許租户在收到此類違約書面通知後的十五 (15) 天內糾正此類違約行為；

c. 租户 應在房東書面通知後的十 (10) 天內違反或不履行租户在此訂立的任何條款、條件、契約或協議（不包括第 18.l (a) 和 (d)-(h) 小節中規定的或在本租約其他部分 中明確宣佈為立即違約的條款、條件、契約或協議）；

d. 已保留；

e. 租户 應被裁定為破產或在任何破產或破產程序中提出自願申請，或者如果任何破產或破產程序中的任何非自願 申請均應在申請之日起六十 (60) 天內對租户提出，租户不得解除其資格；

f. 租户 應在沒有房東事先 書面同意的情況下，為債權人或普通法債權人組成的利益進行或同意轉讓；

g. 應為租户的全部或幾乎所有資產指定 接管人或受託人；和/或

h. 租户應以欺騙債權人為由進行轉讓 。

18.2 補救措施。 在發生任何違約事件時，房東可以選擇尋求以下所有權利和 補救措施，恕不另行通知或要求：

a. 租賃 終止。房東有權立即終止本租約以及租户在本協議下的所有權利，在這種情況下， 租户應立即將房屋交還給房東。如果租户未能這樣做，房東可以在二十 (20) 天 發出書面通知後，進入並佔有房屋，驅逐或驅逐租户及其影響，而不必承擔起訴責任或因此提出任何損害索賠，租户應賠償房東 因此類終止而產生的所有費用和開支。此類租約終止不應妨礙房東根據下文第 18.2 (b) 節尋求租金加速 的補救措施，如果房東以 租約終止為由，則租户同意放棄對尋求此類租金加速的房東的任何辯護。

b. 租金 加速。租約終止後，房東有權加速租金，在這種情況下，租户應負責 支付以下總額：(1) 終止時應計的任何未付租金，以及 (2) 本租約當時整個 未到期期期限的基本租金以及本租約當時整個未到期期期限的額外租金應付的全部金額， 當時應能夠精確確定房東選擇收回加速租金，加上 (3) 房東對所有其他應付額外租金的真誠估計對於本租約當時整個未到期的期限， 無法如上所述精確確定（出於此目的，對額外租金中任何此類組成部分的估計 均不得低於在違約事件發生前的十二 (12) 個月內每個組成部分繼續保持最高月費率或有效金額 本應支付的金額）。出於此類計算的目的，本租約的期限應為最初在基本租賃信息中列出的 期限以及任何已行使的續訂期限，不考慮因違約事件而提前 終止該期限。租户還應支付任何其他必要金額，以補償房東 在租户在終止前未履行租户在本租約下的義務而造成的所有損失，包括 ，本節另有規定的情況除外。截至違約事件發生之日應計的租金， 應包括按利率計算的利息，此後到期的加速租金應按利息 利率累計利息，直至全額支付。

(1) 終止後，房東應採取商業上合理的努力將房屋或其任何部分退出以支付此類租金，並按照 酌情決定房東全權酌情考慮的條款（“減輕租金”） 有權根據任何新租户的要求對房屋進行改建和改進，使房屋處於一流 可出租狀態。如果房東無法兑現與租户本應支付的全額租金相等的金額，加上房東因此類重新租賃而產生的 費用，包括但不限於清潔、油漆、維修或改裝 房屋的費用、廣告、經紀費、市政費以及準備和談判替代租約 （“重置費用”）的律師費這種遣返，租户仍應對房東根據本節遭受的所有損害負責 ，包括不承擔限制，減免 租金與租金和重租費用之間的任何缺陷。

(2) 如果 房東在任何月份作為減免租金獲得的部分金額少於租户在該月 期間根據本協議應支付的租金，則租户應根據房東的要求立即向房東支付此類缺口， 並且該金額應從要求之日起按利率計息，直到全額支付。房東有權按月提起訴訟，要求收取租金，但不影響房東強制徵收其後任何月份的租金的權利，或者可以根據房東的選擇將其推遲到本租約期限到期， 在這種情況下，租户特此同意，在預定的 期限到期之日之前，訴訟理由不應被視為已累積這份租約的。

d. 剝奪。 本第 18 節的規定應自動起到退出通知的作用（特此明確放棄任何退出通知）， 和房東可以在收到書面通知二十 (20) 天后，根據房屋所在司法管轄區的法律 通過法律程序繼續收回所有權。

(1) 在 本租約到期或按本租約的規定交出本租約時，任何律師均可合法地作為租户以及所有向租户或通過租户提出索賠的人的律師出庭，並簽署協議，在任何主管法院提起 友好的驅逐行動 ，對租户以及所有由租户、通過或承租人提出索賠並在其中供認的人提起友好訴訟 關於房東收回 房屋所有權的判決，本租約應是其充分的擔保證，因此，如果房東如此希望， 當時有效的民事訴訟規則下可以立即簽發佔有令狀或其他適當的令狀，無需事先發出 任何令狀或訴訟；但是，如果在此類訴訟開始後出於任何原因，也應確定 ，並將房屋的所有權保留在租户中或歸還給租户，則房東應有權利，如果 後續違約或違約，或者在根據本租約的任何條款終止本租約時提起一項或多項 進一步的友好訴訟或採取前述行動，以追回對房舍的所有權並承認判決， 按照上文規定收回房舍所有權。

(2) 在 中，房東的任何友好驅逐行動應首先促使房東在該訴訟中提交一份由其或代其行事 的人所做的宣誓書，其中列出授權作出判決所必需的事實，如果在這類 訴訟中提交了本租約的真實副本，則沒有必要將原件作為委託書、任何法院規則、習俗或慣例提交給房東儘管如此 還是相反。如果房東根據集會法案和民事訴訟規則 提起訴訟，要求在本租約期滿或提前終止，或因未支付租金或任何其他 原因收回所有權，則租户放棄經修訂的1951年《房東和租户法》（或任何類似或繼承法）可能要求的任何搬遷通知的權利，並同意二十一 (20) 如果法定 可以規定更長的期限，則通知天數即可。

f. 放棄 的贖回權。如果本租約終止或租户在違約事件後被驅逐或被剝奪，租户特此明確放棄任何現行或未來的 法律授予或根據任何現行或未來的 法律授予的所有兑換權。

g. 房東移除 的內容。租約合法終止後，房東將有權重新進入房屋並 將所有人員和物品帶出房屋。房東移走的所有物品均可存放在公共倉庫或其他地方 ，費用和金額由租户承擔；前提是在房東 向租户發出意向的通知後20天內不得移除任何貨物，且租户未能在上述20天內移走此類物品。

h. 出售 租户的財產。房東可以在公開或私下出售房東根據前述條款收回的 的全部或任何部分的租户貨物，無論是否出售此類物品。除非法律另行禁止，否則房東或 其受讓人可以在任何此類銷售中購買。任何此類處置的收益，減去與佔有、持有和出售租户商品相關的任何和 所有費用（包括律師費），首先 應從此類出售所得的收益中支付，餘額用於支付根據本協議應付給房東的款項。任何盈餘 應支付給租户或按法律要求支付，租户仍應對任何缺陷負責。關於 ，房東應享有根據貨物所在州編纂的《統一商業 守則》的規定向有擔保方提供的所有補救措施。

18.3 沒有 豁免。房東對任何違反此處包含的任何契約、條件或協議的豁免均不構成對此類契約、條件或協議或任何後續違約行為的豁免 。租户支付的款項或房東收取的 金額少於本協議規定的每月分期租金的金額均不得視為租金以外的金額， 在支付租金支票的任何支票或信函上的任何背書或聲明均不應被視為協議和滿足， 且房東可以在不影響房東收回此類租金餘額的權利的情況下接受此類支票或付款 或尋求本租約中規定的任何其他補救措施。房東在租户拖欠時收到的款項應按照房東的決定使用 。房東再次進入以及房東不接受租户的鑰匙均不被視為接受 交出本租約。

18.4 房東有權糾正租户的違約行為。每當租户拖欠支付本協議或 中要求租户作出或完成的任何行為時，房東可以在提前五 (5) 天通知租户的情況下， 支付此類款項或代表租户採取此類行動，但無需這樣做。房東為 履行租户的義務而產生的所有費用，包括但不限於支付因租户失職或違規行為而可能處以的任何罰款或罰款，應由租户在房東 要求報銷後的十 (10) 個工作日內作為額外租金支付（除非此處另有明確規定），之後應按利息 利率計息。房東支付此類款項或採取此類行動不得糾正或免除租户 的此類違約行為，也不得阻止房東行使房東可用的任何其他補救措施。

18.5 收款 費用。如果租户在本租約下違約，並且如果房東向律師或收款機構徵收 應向租户收取任何款項或其他與租户履約有關的款項，則無論是否提起訴訟 ，租户都應在房東要求賠償後的十 (10) 個工作日內向房東償還合理的法律顧問費用和法庭費用（如果有）（除非此處另有明確規定，否則在 之後應按利率計息。如果房東在租約下違約，並且如果租户就房東在本協議下的表現諮詢了 律師，則房東應向租户償還合理 法律顧問的費用。

19。租約終止時投降 。在本租約預定到期或提前終止時，租户應立即向房東交出房屋 以及所有建築設備、機械、為 提供服務的機械和其他系統的替代品、租户的工作，包括租户安裝的任何固定裝置、傢俱、 架子和類似物品，但房東以 書面形式可能允許或要求租户移除的物品除外本租約的終止。租户應以 的狀態歸還房屋，其狀況應與本租約開始時交付給租户的房屋基本相同，接受合理的磨損和 撕裂，但須視租户的變更和其他允許的工作而定。

20。按住 。如果租户在本租約預定到期或提前終止時未立即交出房屋， 那麼，除了房東可以為租户違約提供的所有補救措施外，由於這種延期， 應隨意成為租户，其金額是本租約期最後一個月到期的基本租金的兩倍（2倍），以及根據本協議到期的所有額外租金，截至幷包括租户騰出房屋的時間，以及本租約的 條款、條件、契約和協議, 但其條款已過期的條款除外.租户還應就房東因租户持有房屋而遭受的所有損失（無論是否徵得 房東的同意）向房東承擔責任，租户應賠償房東因租户持有房屋而延遲向該其他租户或潛在租户移交房屋所有權而向房東提出的所有索賠 。

21.1 禁止反言 證書。在房東提出請求後的十 (10) 個工作日內，租户應以 可記錄的形式提供禁止反言證書，以證明（如果是這樣）本租約完全有效，沒有任何抗辯或 抵消措施，或説明租户要求的內容，以及房東可能合理要求的其他信息。租户 未能在規定的時間內提交此類聲明，應作為租户證明本 租約完全有效、沒有任何抗辯或抵消措施的確鑿證據，以及房東 合理要求的其他信息的確鑿證據。

21.3 從屬關係。 租户在本協議下的權利服從於任何抵押貸款或抵押貸款的留置權，或任何其他 融資或再融資方法產生的留置權，或現在或將來對房屋作為一部分的土地生效的任何地面租賃，以其擔保為擔保而支付的所有預付款，以及所有續訂、延期或修改，前提是此後訂立的任何 此類土地包含條款本租約不受幹擾。無論本節的自營條款如何， 如果潛在抵押貸款人或地租人要求租户簽署從屬協議，則租户應立即這樣做 ，前提是此類從屬語言包含非幹擾性語言。

21.4 抵押權人的權利 。如果房東在本協議下的任何行為或不作為賦予租户取消或終止本租約、 或要求全部或部分驅逐的權利，則租户在向持有人發出有關此類行為 或不作為的書面通知之前，不得行使該權利（如果每份抵押貸款和地租的名稱和地址均應事先以書面形式提供給租户 ，以及 (b) 直到合理的期限為了糾正此類作為或不作為，應在發出此類 通知後終止。

22。細分 和地役權。租户對房屋的使用應遵守所有契約、條件、地役權和限制 ，這些契約、條件、地役權和限制 影響或抵押了房產所在的土地。房東保留（a）細分房屋所在地的 土地，（b）更改房屋所在土地的邊界，以及（c）在房屋所在的土地上授予 地役權，並將其部分地役權專用於公共用途；但是，前提是 上述任何規定均不對租户對房屋的使用造成實質性幹擾。租户特此同意此類細分、邊界修改和/或授予或授予地役權，並將本租約置於次要地位，並同意不時應房東 的要求，根據房東的指示，執行、確認並向房東交付所有必要的合理文件 或文書，以實現租户的同意。

23。有限的 事實上是律師。如果租户在房東書面要求租户執行此類文書 或證書後的十 (10) 個工作日內未能執行任何此類文書或證書以實現 21.1、21.2、21.3、21.4 或 22 小節的意圖，則租户特此不可撤銷地指定房東為租户的實際律師，擁有執行和交付的全部權力 租户姓名任何此類文書或證書。

24。房東的 安靜享受的盟約。房東保證，租户以及所有通過租户提出申請並根據本協議允許的人， 應安靜而安靜地使用房屋，而所有通過租户提出申請並根據本協議允許的人，不是 違約本租約。

25。房東進入權和租户續訂權。租户應在期限到期前或任何延長本租約期權的延長前六 (6) 個月向房東發出書面通知 。房東應有權利 在本期限的最後六 (6) 個月內在房屋的任何部分張貼標牌或廣告牌，表明 房屋 “待售” 或 “待租”，但此類標誌的大小和放置方式應不會 對租户的佔用造成實質性幹擾。在本租約期間，房東和房東的代理人在向租户發出合理通知後，應允許在一天中的合理時間進入房屋參觀場所，包括但不限於向潛在購買者、抵押貸款人、租户或承包商展示房屋的權利。

26。規則 和法規。租户應在租期內隨時遵守房東制定的所有規章制度以及房東可能不時合理採納的對 的修正和補充，並促使其員工、承包商、受邀者和 被許可人遵守這些規章和條例。

27。租户 年度報告。房東將被要求向某些政府機構和資金來源報告該物業的總就業人數 、霍姆伍德居民的就業人數和總銷售額。租户同意每年向房東提供書面通知後10天向房東提供在該場所工作的員工總數（指定全職和兼職工作）、霍姆伍德居民的總就業人數和銷售總額。

28。公司/合夥企業 權限。租户表示，代表租户簽訂本租約的人已獲正式授權 簽訂本租約，租户執行和完成本租約沒有也不應違反任何章程、公司註冊證書、合夥協議或其他協議、命令、判決、政府法規 或租户作為當事方或受其約束的任何其他義務中的任何 條款。

29。經紀人。 房東應向所有房地產經紀人和代理人支付與本次交易相關的佣金。

30。更改 的所有權。如果房屋被出售，或者其法定所有權或公平所有權發生任何變化，則房東在本協議下的所有義務 和權利均應轉移給該購買者或受讓人，房東的義務將終止 ，房東應被解除並免除對租户的所有責任和責任。租户應僅指望這些 購買者或受讓人履行上述義務或執行這些義務。受讓人的每個購買者都應 依次享有同樣的銷售、轉讓和釋放特權。

31。繼任者 和受讓人。本租約將為本協議各方及其各自的繼承人、繼承人 和允許的受讓人帶來利益並具有約束力，前提是本協議項下的此類權利可以繼承並根據本協議條款進行轉讓。

32。注意。 本租約要求或允許的所有通知、要求和通信僅在書面形式下生效（除非此處另有規定 ），並且應通過美國掛號郵件、要求的退貨收據或隔夜郵寄給 國家認可的承運人發送，因此每種情況下均需預付郵費，並使用此處指定的收件人 的地址。通知應通過基本租賃 信息中規定的地址或任何一方可能根據本節向另一方提供的其他地址發送給另一方。以此方式提供的任何通知 應被視為在 (a) 實際收據，或 (b) 通過掛號郵件郵寄後的兩 (2) 個工作日，或者 (c) 向國家認可的 承運人存款後一 (1) 個工作日送達，以較早者為準。

33。可分割性。 如果有合法管轄權的法院在任何程度上認定本租約的任何條款、契約、條款或其對任何個人或情況的適用無效、無效或不可執行，則本租約的其餘條款、契約、 條件或條款，或其對任何個人或情況的適用應保持完全效力和 效力，並應生效不可能受到影響、受損或失效。

34。完整的 協議；適用法律和司法管轄權同意。本租約是房東和租户的完整協議， 應根據賓夕法尼亞州 聯邦的實體法而不是衝突法進行管轄、解釋和執行。對於與本租約有關或提及的任何訴訟，租户和房東同意位於賓夕法尼亞州阿勒格尼 縣的聯邦和州法院的專屬管轄權和審判地。除非房東和租户簽署書面協議，否則不得修改或補充本租約 。

35。合併 和同行。本第二部分及隨附的第一部分構成一項協議，可以在任意數量的 對應方中籤署，每份協議均為原件，所有協議共同構成對本協議各方 具有約束力的協議。

36。 豁免陪審團審判。對於任何一方 對另一方提起的任何訴訟、訴訟或反訴，房東和租户均免除陪審團的審判，涉及本租約、房東與租户的關係 、租户對房屋的使用和佔用以及/或任何傷害或損害索賠引起或以任何方式相關的任何事項。

[頁面的剩餘部分 故意留空]

在 見證中，房東和租户打算受法律約束，已要求其正式授權的 官員或代理人在上面寫下的第一天和第一年蓋章簽署本租約。