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租賃協議的第一修正案（以下簡稱 “第一修正案”）由馬裏蘭州有限責任公司7495 RP, LLC和總部地址為昆斯奧奇704號的特拉華州公司CARTESIAN THERAPEUTICS, INC.（以下簡稱 “房東”）於2024年5月7日（“生效日期”）制定並生效馬裏蘭州蓋瑟斯堡的哈德路（140號套房）20878（“租户”）。

R-1. 房東和租户是2024年2月28日的某些租約（“租約”）的當前當事方，根據該租約，房東同意向租户租賃位於馬裏蘭州弗雷德裏克市新地平線路7495號21702（“大樓”）一樓（“現有場所”）約19,199平方英尺的可出租面積

R-2.房東希望向租户租賃，租户希望根據此處規定的條款向房東租賃，除現有房屋外，約7,842平方英尺的可出租面積，指定為220號套房和230號套房（“擴建場所”），位於大樓二樓（二樓）。擴建場所尤其出現在附錄 “A” 中，該附錄是本文的一部分。

因此，現在，考慮到十美元（10.00美元）的總額和其他有價值的對價，房東和租户、房東和租户的契約確認了這些對價，並達成了以下協議：

1. 敍述；大寫術語。上述演奏會通過本參考文獻納入此處，就好像詳細闡述了一樣。本第一修正案中使用但未在此處定義的大寫術語應具有租約中賦予的含義。

2. 學期。擴建場所的租賃期限（“擴建場所期限”）應從生效日期（“擴建場所租賃開始日期”）開始，並在租賃期限到期時到期（雙方的意圖是，租户租賃現有房屋的期限和租户租賃擴建場所的期限應相同）。第一個 “擴建場所租賃年度”（或 “EPLY”）應從擴建場所開始之日開始，並應在第一個租賃年度（定義見第 1 節）的最後一天結束

(a) 租户應在擴建房屋開工之日按照 “原樣” 接受擴建場所；但是，前提是房東交付擴建房屋時將包括為擴建場所提供的所有固定裝置、設備和建築系統，這些固定裝置、設備和建築系統都處於良好的維修和工作狀態。租户有機會檢查擴建場所，並已確定同樣足以供租户使用。

(a) 房東應在開工之日起的360天內以合理的速度修復租户以書面形式向房東報告的上述建築系統中的任何潛在缺陷。如果以書面形式確定，房東應在收到此類通知後的商業合理時間內開始維修或更換上述物品，費用和費用由房東承擔。

(b) 如果房東沒有在擴建場所生效之日或任何其他目標日期交付擴建房屋的所有權，則房東不因未能向租户移交擴建場所的所有權而對租户承擔任何責任，並且本第一修正案和租約均不得因這種延誤而失效或無效。但是，在這種情況下，擴建場所的開始日期應推遲到房東將擴建場所的所有權移交給租户之後。

4. 場所。從擴建場所開始之日起，租户應根據特此修改的租賃條款向房東租賃擴建場所。儘管租賃中有任何相反的規定，但自擴建場所生效之日起和之後，除非與本第一修正案的條款有衝突，否則租賃中使用的 “場所” 應包括現有房屋和擴建場所，共包含約27,041平方英尺的可出租面積。該場所（包括現有辦公場所和擴建場所）將被稱為新地平線路7495號，套房130、140、150、220和230號，位於馬裏蘭州弗雷德裏克市21702號。自生效之日起，特此修訂租約第2.2.1（b）節，將 “百分之二十五和百分之九（25.9％）” 替換為 “百分之三十六和百分之五（36.5％）”。

(a) 擴建場所的年租金。除了現有房屋的基本租金外，租户還應向房東支付擴建場所的基本租金（“擴建場所基本租金”），如下所示：


租賃年份	年租金	每月基本租金	每人租金平方英尺
Eply-第一個租期結束*	$266,628.00	$22,219.00	$34.00
2	$274,626.84	$22,885.57	$35.02
3	$282,860.94	$23,571.75	$36.07
4	$291,330.30	$24,277.53	$37.15
5	$300,113.34	$25,009.45	$38.27
6	$309,131.64	$25,760.97	$39.42
7	$318,385.20	$26,532.10	$40.60
*此期限可能少於十二個完整日曆月

擴建場所的上述基本租金應由租户根據租賃條款向房東支付，自擴建場所租約生效之日起第四（4）個月的第一天（1）天開始。如果擴建房屋的開工日期不是一個日曆月的第一天，則該部分月份的租金應按每日津貼按比例分配。

6. 保證金。雙方承認，房東目前持有225,588.25美元的保證金。在本第一修正案的執行和交付的同時，租户應向房東額外存入一筆金額為66,657.00美元的保證金（該金額代表擴建場所三（3）個月的基本租金）。房東應根據租約中有關保證金的適用條款保管、申請和支付全部保證金（即292,245.25美元）。

(d) 房東沒有履行其在租約下的任何義務，也沒有發生任何事件，也不存在任何條件，如果發出通知或時間流逝，或兩者兼而有之，將構成房東在租約下的違約。

(b) 據房東所知，租户沒有履行其在租約下的任何義務，也沒有發生任何事件，也不存在任何條件，如果發出通知或時間流逝，或兩者兼而有之，將構成租户在租約下的違約。

8. 批准。除非租約的條款或條件與本第一修正案的條款明確矛盾或特此修改，否則租賃的所有條款和條件均應完全有效，並繼續對房東和租户具有約束力。如果本第一修正案的條款與租賃條款根本不一致，則以本第一修正案的條款為準。經此修改的租賃條款由雙方批准和確認。

9. 完整協議。本第一修正案構成雙方就本文所述主題達成的完整協議。本協議任何一方均未制定或依賴任何性質的明示或暗示的條款、條件、陳述、保證、承諾或理解。本第一修正案不得修改、放棄、解除或終止，除非本修正案雙方簽署書面文本。

10. 經紀人。房東和租户均向對方聲明並保證，除Scheer Partners, Inc.外，他們沒有就本第一修正案僱用任何經紀人、代理人或發現者，Scheer Partners, Inc.應由房東根據單獨的協議支付。雙方特此賠償與之相關的任何其他索賠，並使對方免受損害

11. 約束效力；合併。本第一修正案的條款和規定對本協議雙方及其各自的繼承人和租約允許的受讓人具有約束力，並有利於他們的利益。儘管此處有任何相反的規定，但如果房東獲得與租約有關的對租户的判決，則租約不得併入判決。

12. 對應物；電子簽名。本第一修正案可以在多個對應方中執行，每份對應方應被視為原件，所有這些對應方共同構成同一份文件。雙方同意，執行本第一修正案的人的簽名可以通過電子方式傳輸，並應作為執行本第一修正案的充分證據。

14. 權威。執行本第一修正案的每個人特此聲明並保證，她或他擁有本修正案簽名頁上規定的能力，擁有充分的權力和權力，使她或他代表執行本第一修正案的一方受本修正案條款的約束。雙方已經閲讀並理解了第一修正案，並有機會就此諮詢了法律顧問。

為此，本協議各方簽署並封存了本租賃協議第一修正案，或讓其正式授權的代表在上面寫下的第一天和年份代表其簽署和蓋章，以昭信守。