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美國證券交易委員會
華盛頓特區 20549
_______________
表單 10-Q
（Mark One）

☒
根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條提交的季度報告
在截至的季度中： 2024年3月31日
或者
☐
根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條提交的過渡報告
在從到的過渡期間

委員會檔案編號： 001-35568（醫療房地產信託公司）

醫療保健房地產信託基金註冊成立
（章程中規定的註冊人的確切姓名）
馬裏蘭州20-4738467
（公司或組織的州或其他司法管轄區）（美國國税局僱主識別號）
西區大道 3310 號, 700 套房
納什維爾, 田納西37203
（主要行政辦公室地址）
(615) 269-8175
（註冊人的電話號碼，包括區號）
www.healtarealty.com
（互聯網地址）

根據該法第12（b）條註冊的證券：
每個班級的標題交易符號註冊的每個交易所的名稱
A類普通股，每股面值0.01美元HR紐約證券交易所
用複選標記註明註冊人是否：（1）在過去的12個月中（或註冊人需要提交此類報告的較短期限）中提交了1934年《證券交易法》第13或15（d）條要求提交的所有報告，並且（2）在過去的90天中一直受到此類申報要求的約束。

☒ 是的☐沒有
用勾號指明註冊人是否在過去 12 個月（或在要求註冊人提交此類文件的較短時間內）以電子方式提交了根據第 S-T 法規 405（本章第 232.405 節）要求提交的所有交互式數據文件。

☒ 是的☐沒有

用複選標記指明註冊人是大型加速申報人、加速申報人、非加速申報人、小型申報公司還是新興成長型公司。參見《交易法》第12b-2條中 “大型加速申報人”、“加速申報人”、“小型申報公司” 和 “新興成長型公司” 的定義。

☒ 大型加速過濾器☐加速過濾器 ☐非加速過濾器
☐規模較小的申報公司 ☐新興成長型公司

如果是新興成長型公司，請用複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易法》第13（a）條規定的任何新的或修訂後的財務會計準則。
☐

用複選標記表明註冊人是否為空殼公司（定義見《交易法》第12b-2條）。

☐是的☒沒有





截至 2024 年 5 月 3 日，註冊人已經 378,544,088 s已發行普通股股票。



醫療保健房地產信託基金註冊成立
表格 10-Q
2024 年 3 月 31 日


目錄
     
第一部分-財務信息
第 1 項
財務報表
1
簡明合併資產負債表
1
簡明合併運營報表
2
綜合虧損簡明合併報表
3
權益和可贖回非控股權益簡明合併報表
4
簡明合併現金流量表
5
簡明合併財務報表附註
6
第 2 項
管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析
20
第 3 項
關於市場風險的定量和定性披露
29
第 4 項
控制和程序
29
第二部分-其他信息
第 1 項
法律訴訟
29
第 1A 項
風險因素
29
第 2 項
未註冊的股權出售和所得款項的使用
30
第 5 項其他信息
30
第 6 項
展品
30
簽名
32


目錄

第一部分-財務信息
第 1 項。財務報表
醫療保健房地產信託公司
簡明合併資產負債表
金額以千計，每股數據除外
資產
未經審計
2024 年 3 月 31 日
2023 年 12 月 31 日
不動產
土地$1,342,895 $1,343,265 
建築物和裝修10,902,835 10,881,373 
租賃無形資產816,303 836,302 
個人財產12,720 12,718 
應收賬款融資投資，淨額122,001 122,602 
融資租賃使用權資產81,805 82,209 
在建工程70,651 60,727 
持有待開發的土地59,871 59,871 
房地產總數13,409,081 13,399,067 
減去累計折舊和攤銷(2,374,047)(2,226,853)
房地產總額，淨額11,035,034 11,172,214 
現金和現金等價物26,172 25,699 
待售資產，淨額30,968 8,834 
經營租賃使用權資產273,949 275,975 
對未合併合資企業的投資309,754 311,511 
善意— 250,530 
其他資產，淨額605,047 592,368 
總資產$12,280,924 $12,637,131 
負債和股東權益
負債
應付票據和債券$5,108,279 $4,994,859 
應付賬款和應計負債163,172 211,994 
持有待售資產的負債700 295 
經營租賃負債229,223 229,714 
融資租賃負債74,769 74,503 
其他負債197,763 202,984 
負債總額5,773,906 5,714,349 
承付款和意外開支
可贖回的非控制性權益3,880 3,868 
股東權益
優先股，$.01每股面值； 200,000授權股份； 無已發行的和未決的
— — 
A 類普通股，$.01每股面值； 1,000,000授權股份； 381,502和 380,964分別於 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日已發行和流通的股份
3,815 3,810 
額外的實收資本9,609,530 9,602,592 
累計其他綜合收益（虧損）4,791 (10,741)
歸屬於普通股股東的累計淨收益717,958 1,028,794 
累積分紅(3,920,199)(3,801,793)
股東權益總額6,415,895 6,822,662 
非控股權益87,243 96,252 
權益總額6,503,138 6,918,914 
負債和權益總額$12,280,924 $12,637,131 
隨附的附註以及公司截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告中包含的合併財務報表附註是這些財務報表的組成部分。


1


目錄

醫療保健房地產信託公司
簡明合併運營報表
在截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 3 月 31 日的三個月
金額以千計，每股數據除外
未經審計
三個月已結束
3月31日
20242023
收入
租金收入$318,076 $324,093 
利息收入4,538 4,214 
其他操作4,191 4,618 
326,805 332,925 
開支
物業運營121,078 122,040 
一般和行政14,787 14,935 
交易成本395 287 
合併相關成本— 4,855 
折舊和攤銷178,119 184,479 
314,379 326,596 
其他收入（支出）
房地產銷售收益22 1,007 
利息支出(61,054)(63,759)
房地產減值和信用損失準備金(15,937)(31,422)
商譽減值(250,530)— 
未合併合資企業的股權損失(422)(780)
利息和其他收入，淨額275 547 
(327,646)(94,407)
淨虧損 $(315,220)$(88,078)
歸屬於非控股權益的淨虧損4,384 953 
歸屬於普通股股東的淨虧損$(310,836)$(87,125)
普通股每股基本收益 $(0.82)$(0.23)
攤薄後的每股普通股收益 $(0.82)$(0.23)
加權平均已發行普通股——基本379,455 378,840 
已發行普通股的加權平均值——攤薄379,455 378,840 

隨附的附註以及公司截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告中包含的合併財務報表附註是這些財務報表的組成部分。


2


目錄

醫療保健房地產信託公司
綜合虧損簡明合併報表
在截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 3 月 31 日的三個月
金額（以千計）
未經審計
三個月已結束
三月三十一日
20242023
淨虧損 $(315,220)$(88,078)
其他綜合收入
利率衍生品
利息支出所含收益的重新分類調整(3,865)(2,284)
利率互換期間產生的收益（虧損）19,611 (8,541)
15,746 (10,825)
綜合損失 (299,474)(98,903)
減去：歸屬於非控股權益的全面虧損4,170 1,084 
歸屬於普通股股東的全面虧損$(295,304)$(97,819)
隨附的附註以及公司截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告中包含的合併財務報表附註是這些財務報表的組成部分。


3


目錄

醫療保健房地產信託公司
權益和可贖回非控股權益簡明合併報表
在截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 3 月 31 日的三個月
金額以千計，每股數據除外
未經審計
常見
股票		額外
付費
資本		累積的
其他
全面
收入（虧損）		累積的
淨收入 		累積
分紅		總計
股東
公平		非控股權益總計
公平		可贖回的非控股權益
截至2023年12月31日的餘額$3,810 $9,602,592 $(10,741)$1,028,794 $(3,801,793)$6,822,662 $96,252 $6,918,914 $3,868 
減去發行成本的普通股發行— 104 — — — 104 — 104 — 
普通股贖回— (135)— — — (135)— (135)— 
OP 單位轉換為普通股2 3,410 — — — 3,412 (3,412)— — 
基於股份的薪酬3 3,559 — — — 3,562 — 3,562 — 
淨虧損— — — (310,836)— (310,836)(4,384)(315,220)— 
淨收益（利息支出）所含收益的重新分類調整
— — (3,813)— — (3,813)(52)(3,865)— 
期內利率互換產生的收益
— — 19,345 — — 19,345 266 19,611 — 
來自可贖回非控股權益的出資— — — — — — — — 13 
調整可贖回非控股權益的贖回價值— — — — — — — — (1)
向普通股股東分紅和向非控股權益持有人分配（美元）0.31每股）
— — — — (118,406)(118,406)(1,427)(119,833)— 
截至 2024 年 3 月 31 日的餘額$3,815 $9,609,530 $4,791 $717,958 $(3,920,199)$6,415,895 $87,243 $6,503,138 $3,880 
常見
股票		額外
付費
資本		累積的
其他
全面
收入（虧損）		累積
淨收入		累積
分紅		總計
股東
公平		非控股權益總計
公平		可贖回的非控股權益
截至2022年12月31日的餘額$3,806 $9,587,637 $2,140 $1,307,055 $(3,329,562)$7,571,076 $108,742 $7,679,818 $2,014 
減去發行成本的普通股發行— 51 — — — 51 — 51 — 
普通股贖回(1)(1,483)— — — (1,484)— (1,484)— 
基於股份的薪酬3 4,989 — — — 4,992 — 4,992 — 
淨虧損— — — (87,125)— (87,125)(953)(88,078)— 
淨收益（利息支出）所含收益的重新分類調整
— — (2,256)— — (2,256)(28)(2,284)— 
利率互換期間產生的損失
— — (8,438)— — (8,438)(103)(8,541)— 
調整可贖回非控股權益的贖回價值— — — — — — — — (14)
向普通股股東分紅和向非控股權益持有人分配（美元）0.31每股）
— — — — (118,188)(118,188)(1,447)(119,635)— 
截至2023年3月31日的餘額$3,808 $9,591,194 $(8,554)$1,219,930 $(3,447,750)$7,358,628 $106,211 $7,464,839 $2,000 


隨附的附註以及公司截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告中包含的合併財務報表附註是這些財務報表的組成部分。



4


目錄

醫療保健 房地產信託公司
簡明合併現金流量表
在截至 2024 年 3 月 31 日和 2023 年 3 月 31 日的三個月
金額（以千計）
未經審計
經營活動
三個月已結束
3月31日
20242023
淨虧損$(315,220)$(88,078)
為使淨虧損與經營活動提供的淨現金保持一致而進行的調整：
折舊和攤銷178,119 184,479 
其他攤銷11,829 11,104 
基於股份的薪酬3,562 4,992 
應收直線租金的攤銷（出租人）(8,568)(9,783)
攤銷經營租賃的直線租金（承租人）935 1,537 
房地產銷售收益(22)(1,007)
房地產減值和信用損失準備金15,937 31,422 
商譽減值250,530 — 
未合併合資企業的股權損失 422 780 
來自未合併合資企業的分配1,335 2,542 
來自融資和應收票據的非現金利息(242)(1,385)
運營資產和負債的變化：
其他資產，包括使用權資產(14,989)(8,360)
應付賬款和應計負債(52,163)(66,954)
其他負債4,687 7,901 
經營活動提供的淨現金76,152 69,190 
投資活動
收購房地產— (30,725)
房地產開發(8,383)(6,707)
其他長期資產(50,388)(60,159)
抵押貸款和應收票據的融資(1,052)(6,230)
對未合併合資企業的投資— (3,824)
投資應收賬款融資746 (302)
來自可贖回非控股權益的出資13 — 
出售房地產和其他長期資產的收益226 149,171 
應收票據還款的收益277 336 
投資活動提供的（用於）淨現金(58,561)41,560 
籌資活動
無抵押信貸額度的淨借款120,000 — 
償還應付票據和債券(17,326)(667)
已支付的股息(118,269)(118,052)
發行普通股的淨收益104 51 
普通股贖回(318)(1,729)
向非控股權益持有人進行分配(1,199)(1,272)
融資租賃的付款(110)(101)
用於融資活動的淨現金(17,118)(121,770)
現金和現金等價物的增加（減少）473 (11,020)
期初的現金和現金等價物25,699 60,961 
期末的現金和現金等價物$26,172 $49,941 
補充現金流信息
已付利息$73,518 $75,082 
與出售房地產有關的抵押票據應收賬款$— $45,000 
建築、租户裝修和其他資本化成本的應計發票$35,777 $28,138 
資本化利息$942 $570 
隨附的附註以及公司截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告中包含的合併財務報表附註是這些財務報表的組成部分。


5


目錄
簡明合併財務報表附註

注意事項 1。 重要會計政策摘要
業務概述
Healthcare Realty Trust Incorporated（“公司”）是一家房地產投資信託基金（“房地產投資信託基金”），擁有、租賃、管理、收購、融資、開發和重新開發主要與在美國各地提供門診醫療服務相關的創收房地產。截至2024年3月31日，該公司的總投資約為美元13.4十億英鎊 654合併不動產、在建工程、重建、融資應收賬款、融資租賃使用權資產、開發用地和公司財產，不包括待售資產。該公司的回覆所有房地產都位於 35各州和總近似值確實 38.4百萬 平方英尺。該公司向以下人員提供租賃和物業管理服務 92其投資組合的百分比 截至 2024 年 3 月 31 日，全國範圍內。
2022年7月20日，根據馬裏蘭州的一家公司Healthcare Realty Trust Incorporated（現名為HRTI, LLC，馬裏蘭州有限責任公司）（“Legacy HR”）、馬裏蘭州的一家公司（現為醫療保健房地產信託公司）（“Legacy HTA”）、美國醫療信託控股有限責任公司於2022年2月28日達成的某些協議和合並計劃特拉華州有限合夥企業（現稱為醫療地產控股有限責任公司）（“OP”）和馬裏蘭州有限責任公司HR Acquisition 2, LLC（“Merger Sub”）合併併入了Legacy HR，Legacy HR繼續作為Legacy HTA的倖存實體和全資子公司（“合併”）。合併後的公司以 “Healthcare Realty Trust Incorporated” 的名義運營，其A類普通股股份，美元0.01每股面值，在紐約證券交易所交易，股票代碼為 “HR”。
該公司的結構為傘式合夥房地產投資信託基金，其幾乎所有業務均通過OP進行，其日常管理完全由公司控制。截至 2024 年 3 月 31 日，公司擁有 98.6OP已發行和流通單位的百分比，其他投資者擁有剩餘的股份 1.4未完成單位的百分比。
此外，截至2024年3月31日，該公司的加權平均所有權權益約為確實 43% 在 33回覆在未合併的合資企業中持有的所有不動產。有關公司未合併合資企業的更多詳細信息，請參閲下文註釋2。
公司簡明合併財務報表附註中任何提及的平方英尺或佔用率以及從這些價值得出的任何金額均不屬於我們獨立註冊會計師事務所的審查範圍。
演示基礎
簡明合併財務報表是根據美國普遍接受的中期財務信息會計原則（“GAAP”）以及表格10-Q和第S-X條例第10條的説明編制的。它們不包括GAAP要求的完整財務報表的所有信息和腳註。所有重要的公司間往來交易和餘額均已在合併中清除。
本中期財務信息應與公司截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告中包含的合併財務報表一起閲讀。管理層認為，所有被認為是公允列報所必需的正常、經常性調整均已包括在內。此外，中期財務信息不一定代表或表明截至2024年12月31日止年度的經營業績，原因有很多，包括但不限於收購、處置、資本融資交易、利率變化以及其他趨勢、風險和不確定性的影響。
整合原則
公司的簡明合併財務報表包括公司、其全資子公司以及公司控制運營活動的合資企業和合夥企業的賬目。GAAP要求我們確定哪些實體是通過投票權以外的方式實現控制的，並確定哪個工商企業是可變利益實體（“VIE”）的主要受益人。會計準則編纂（“ASC”）主題810，合併，將VIE廣泛定義為以下實體：(i) 股權投資者作為一個羣體（如果有）缺乏通過投票或類似權利來指導此類實體對該實體經濟表現產生最重大影響的活動，或者（ii）風險股權投資不足以指導該實體的活動


6


目錄
簡明合併財務報表附註，續
為該實體的活動提供資金，無需額外的附屬財政支持。公司將VIE的主要受益人確定為具有以下兩個特徵的企業：（i）指導VIE開展對實體經濟業績影響最嚴重的活動的權力，（ii）有義務吸收VIE的損失或獲得可能對該實體具有重大意義的利益。當公司確定其為VIE的主要受益人時，公司將合併其對VIE的投資，在隨附的簡明合併財務報表中，任何少數股權均反映為非控股權益或可贖回的非控股權益。
公司可能會在隨後發生的事件時更改其最初對VIE的評估，例如修改影響實體風險股權投資的特徵或充足性的合同安排，處置主要受益人持有的全部或部分權益，或者影響VIE指導活動的權力、對經濟表現影響最大的事實和情況的變化。該公司持續進行此項分析。
對於未確定為VIE的房地產控股實體，公司合併其擁有的此類實體 100股權的百分比或具有控股權益的財務權益，以多數表決權的所有權為證。所有公司間餘額和交易都將在合併中清除。對於公司擁有少於以下股權的實體 100根據相應實體所有權協議的條款，如果公司具有直接或間接控制實體活動的能力，則公司合併該實體，則佔股權的百分比。
OP 是 98.6% 歸公司所有。運營合夥單位（“OP單位”）的持有人被視為OP的非控股權益持有人，其所有權權益在隨附的簡明合併資產負債表中反映為權益。此外，OP的部分收益和虧損根據其各自的所有權百分比分配給非控股權益持有人。將OP單位轉換為普通股後，已發行普通股的公允價值與轉換為普通股的OP單位的賬面價值之間的任何差額都記作權益的組成部分。截至 2024 年 3 月 31 日，大約有 5.2百萬個 OP 單位，或 1.4非控股權益持有人持有的已發行和未償還的業務單位的百分比。此外，公司是該VIE的主要受益人。因此，公司合併了其在OP中的權益。
截至 2024 年 3 月 31 日，該公司已經 四合併後的VIE除OP外，還包括合資企業投資，其中公司是VIE的主要受益人，其基礎是運營控制和獲得剩餘回報的權利或吸收合資企業產生的損失的義務。 因此，此類合資企業已經合併，下表彙總了合併後的VIE的總體資產負債表，不包括OP：
（以千美元計）2024 年 3 月 31 日
資產：
房地產投資淨額$92,028 
現金和現金等價物2,548 
應收賬款和其他資產
2,687 
總資產
$97,263 
負債：
應計費用和其他負債
$5,681 
權益總額
91,582 
負債和權益總額
$97,263 
截至 2024 年 3 月 31 日，該公司已經 三未合併的 VIE 包括 二應收票據和 一合資企業。公司沒有權力或經濟利益單獨指導VIE的活動，因此確定該公司不是主要受益人。 因此，公司將賬目記入了 二作為攤銷成本的應收票據和權益法下的合資企業安排.有關公司未合併的VIE的更多信息，請參見下文。


7


目錄
簡明合併財務報表附註，續
（千美元）起源日期位置來源賬面金額 最大損失風險
2021
德克薩斯州休斯頓 1
應收票據$31,150 $31,150 
2021
北卡羅來納州夏 1
應收票據5,848 6,000 
2022
德州 2
合資企業60,476 60,476 
1假設與合併有關的應收抵押貸款票據。
2包括以下方面的投資 七屬性。
截至2024年3月31日，公司的未合併合資企業安排使用權益會計法進行核算，因為公司對這些實體具有重大影響力，但並未控制這些實體。有關公司未合併合資企業的更多詳細信息，請參閲下文註釋2。
在簡明合併財務報表中使用估算值
根據公認會計原則編制簡明合併財務報表要求管理層做出影響簡明合併財務報表及附註中報告的金額的估計和假設。實際結果可能與這些估計值有所不同。                                                     
可贖回的非控股權益
公司根據ASC主題480：可贖回股權工具會計處理可贖回股權證券，該主題要求將持有人選擇可贖回的股權證券歸類為永久股東權益之外的股權證券，而不僅僅是在我們的控制範圍內。公司在隨附的簡明合併資產負債表中將可贖回股權證券歸類為可贖回的非控股權益。因此，公司記錄賬面金額以初始賬面金額（非控股權益在淨收益或虧損和分配中所佔份額的增加或減少）或贖回價值中取較大值。我們衡量贖回價值，並將股票證券賬面價值的調整記錄為可贖回非控股權益的一部分。截至2024年3月31日，該公司的可贖回非控股權益為美元3.9百萬。
資產減值
每當事件發生或情況變化表明賬面價值可能無法完全收回時，公司都會評估可識別、固定壽命的無形資產和長期資產（包括房地產）的減值可能性。減值指標可能包括資產相對於歷史或預期經營業績的表現嚴重不佳；公司資產使用或整體業務戰略的重大變化；在資產折舊壽命結束之前出售資產的計劃；房產很大一部分租約的到期；或公司或其租户出現重大負面經濟趨勢或負面行業趨勢。在截至2024年3月31日的三個月中，公司確認的房地產減值總額為美元15.9百萬是計劃中的處置活動造成的。
截至2024年3月31日， 三房產總計 $2.9百萬美元是使用第三級公允價值層次結構按公允價值計量的。第三級公允價值技術包括經紀估算和未執行的買賣協議，減去估計的交易成本。
商譽減值
在2024年第一季度，該公司的普通股每股價格持續下跌，這被確定為商譽減值的指標。結果，進行了商譽評估。公司目前的業務是通過單一報告單位進行的，賬面價值約為美元12.0十億。公司確定賬面價值超過了估計的公允價值，因此記錄了商譽減值。該公司記錄了 $250.5其商譽的全部減值為百萬美元，在簡明合併運營報表中的 “商譽減值” 中記為非現金費用。
租賃投資-應收賬款融資，淨額
根據ASC主題842：租賃，對於公司簽訂收購資產的合同並將其租回給賣方的交易（即售後回租交易），當賣方-承租人擁有購買選擇權時，資產控制權不被視為已經轉移。因此，公司不確認標的房地產資產，而是根據ASC主題310：應收賬款確認金融資產。有關公司融資應收賬款的更多信息，請參見下文。


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目錄
簡明合併財務報表附註，續
（千美元）起源日期位置利率截至 2024 年 3 月 31 日的賬面價值
2021 年 5 月加利福尼亞州波威5.73%$114,643 
2021 年 11 月俄亥俄州哥倫布6.48%7,358 
$122,001 

房地產應收票據
應收房地產票據由夾層貸款和其他房地產貸款組成，通常由借款人在相應房地產所有者中的所有權權益質押、抵押貸款或信託契約和/或公司擔保來抵押。房地產應收票據擬持有至到期，按攤銷成本入賬，扣除未攤銷的貸款發放成本和費用以及信貸損失備抵額。截至2024年3月31日，公司簡明合併資產負債表中其他資產中包含的淨房地產應收票據總額為美元174.4百萬。
（以千美元計）起源成熟規定的利率最高貸款承諾截至目前為止表現出色
2024年3月31日		信用損失備抵金公允價值折扣和費用截至 2024 年 3 月 31 日的賬面價值
夾層貸款
德州6/24/20216/24/20248.00 %$54,119 $54,119 $(5,196)$(3,067)$45,856 
亞利桑那州12/21/202312/20/20269.00 %6,000 6,000 — — 6,000 
60,119 60,119 (5,196)(3,067)51,856 
抵押貸款
德州6/30/20217/01/20247.00 %31,150 31,150 — — 31,150 
北卡羅來納12/22/202112/22/20248.00 %6,000 6,000 — (152)5,848 
佛羅裏達5/17/20222/27/20266.00 %65,000 33,209 — (39)33,170 
加利福尼亞3/30/20233/29/20266.00 %45,000 45,000 — — 45,000 
佛羅裏達12/28/202312/28/20269.00 %7,700 7,423 — — 7,423 
154,850 122,782 — (191)122,591 
$214,969 $182,901 $(5,196)$(3,258)$174,447 
信用損失備抵金
根據ASC主題326 “金融工具——信貸損失”，公司採取了一項政策，在有資格獲得ASC主題326治療的貸款之初評估當前的預期信貸損失。公司採用違約概率法的方法來估算當前的預期信貸損失，並按季度評估借款人的流動性和信譽，以確定是否需要對啟動時確認的未來預期損失進行任何更新。該公司的評估考慮了行業和經濟狀況、信用增強、流動性和其他因素。信貸補貼的確定基於對所有未償貸款的季度評估，包括總體經濟狀況和估計的貸款可收回性。公司根據信貸質量指標的組合來評估應收貸款的可收性，這些指標包括但不限於還款狀況、歷史貸款扣除額、借款人和擔保人的財務實力以及標的抵押品的性質、範圍和價值。根據當前的信息和事件，當公司可能無法根據貸款協議的合同條款如期收取所有到期金額時，貸款被視為信貸質量惡化。對於那些被確定為信貸質量惡化的貸款，信用損失的金額是根據個人情況確定的。可能需要進入非應計狀態。根據這一定義，所有非應計貸款都被視為信貸質量惡化。只要情況改善，收款風險降低，貸款可能會恢復應計收入狀態。當貸款處於非應計狀態時，任何現金收入都將計入未償本金餘額。
在2023年第一季度，該公司確定其幾筆夾層貸款的信用損失風險已不再遙不可及，並記錄了1美元的信用損失準備金5.2百萬。在截至2024年3月31日的三個月中，公司確定其房地產應收票據不需要額外的信用損失準備金。


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簡明合併財務報表附註，續
下表彙總了公司應收房地產票據的信用損失備抵金：
以千美元計截至2024年3月31日的三個月截至 2023 年 12 月 31 日的十二個月
期初信貸損失備抵金$5,196 $— 
信用損失準備金— 5,196 
期末信貸損失備抵金$5,196 $5,196 
利息收入
租賃融資應收賬款的收入
公司確認了以下方面的相關收入 二融資應收賬款總額為美元2.1根據適用租賃條款的估算利率，在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中，每個月的利率為100萬美元。因此，在任何特定時期內從融資應收款中確認的利息都不等於該期間租賃協議中的現金付款。
與訂立應收融資有關的購置成本被視為貸款發放費。這些成本歸入應收融資，幷包含在淨投資餘額中。這些款項的攤銷將被確認為租賃期內利息收入的減少。
房地產應收票據收入
在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中，公司確認的利息收入為美元2.4百萬和美元2.1分別為百萬美元與房地產應收票據有關。公司按應計制確認利息收入，除非公司已確定合同款項的可收性無法得到合理保證，此時票據處於非應計狀態，利息收入按現金進行確認。2023 年，該公司放置了 二其扣除信貸損失後的本金餘額為美元的應收房地產票據48.9百萬美元處於非應計狀態，因此在截至2024年3月31日的三個月中沒有確認任何利息收入。
與客户簽訂合同的收入（ASC 主題 606）
公司根據ASC主題606的核心原則確認某些收入。本主題要求實體確認收入，以描述向客户轉移承諾的商品或服務的情況，其金額應反映該實體為換取這些商品或服務而預計有權獲得的對價。租賃收入不在 ASC 主題 606 的範圍內。為了實現核心原則，公司採用了指南中規定的五步模式。
根據ASC主題606記賬的收入在公司的簡明合併運營報表中分列在其他運營細列項目中。該細列項目包括停車收入、管理費收入和其他雜項收入。以下是按類別分列的金額的詳細信息：
三個月已結束
3月31日
以千計20242023
收入類型
停車收入$2,545 $2,391 
管理費收入/其他 1
1,646 2,227 
$4,191 $4,618 
1 包括收回管理協議中概述的應收融資項下的某些費用。

上面列出的公司在主題606下記賬的主要收入類型均在履行履行義務時入賬。隨着時間的推移，為這些項目確定的履約義務將得到履行，公司根據這一原則每月確認收入。
新的會計公告
2023 年 11 月 27 日，財務會計準則委員會（“FASB”）發佈了 ASU 2023-07《分部報告》（主題 280)。本次分部報告更新中的一些主要規定包括：（i）要求按年度和中期披露分部的大量支出，這些支出定期提供給首席運營決策者（“CODM”），幷包含在每份報告的分部損益衡量標準中；（ii）要求


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簡明合併財務報表附註，續
披露CODM的名稱和地位，並解釋CODM如何使用報告的分部損益衡量標準來評估分部業績和決定如何分配資源，以及（iii）要求擁有單一應報告分部的實體提供本更新中修正案所要求的所有披露。
該更新對2023年12月15日之後開始的年度報告期和2024年12月15日之後開始的過渡期有效。允許提前收養。目前，公司預計該ASU的採用不會對其合併財務報表產生重大影響，這些新的披露要求的遵守將從公司截至2024年12月31日的10-K表年度報告開始。

注意事項 2。 房地產投資
2024 年收購活動
在截至2024年3月31日的三個月中，該公司沒有房地產收購活動。

未合併的合資企業
下表顯示了公司在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中與其按權益法核算的未合併合資企業相關的投資和確認的虧損：
三個月已結束
3月31日
以千美元計20242023
對未合併合資企業的投資，期初 $311,511 $327,248 
在此期間的新投資 1
— 3,824 
期內確認的股權損失 (422)(780)
所有者分佈(1,335)(2,546)
對未合併合資企業的投資，期末 $309,754 $327,746 
12023年，這是對現有合資企業的額外投資，該公司在該合資企業中保留了 40% 所有權權益。該投資包括該公司向合資企業出售位於德克薩斯州達拉斯的一處房產。
2024 年房地產資產處置
在截至2024年3月31日的三個月中，該公司沒有處置任何房地產。
2024 年 3 月 31 日之後，公司出售了 二醫療門診大樓總計 39,000平方英尺，總計為 $5.8百萬。這個 二截至2024年3月31日，房產被歸類為待售房產。


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持有待售資產
下表反映了截至2024年3月31日和2023年12月31日歸類為待售資產和負債：
以千美元計2024年3月31日2023年12月31日
資產負債表數據：
土地$2,023 $1,850 
建築和改進12,440 6,779 
租賃無形資產2,001 1,017 
16,464 9,646 
累計折舊(2,050)(913)
持有待售房地產資產，淨額 1
14,414 8,733 
現金和現金等價物260 — 
經營租賃使用權資產193 — 
其他資產，淨額16,101 101 
待售資產，淨額$30,968 $8,834 
應付賬款和應計負債$135 $23 
經營租賃負債211 — 
其他負債354 272 
持有待售資產的負債$700 $295 
1 持有待售的房地產淨資產包括美元的影響1.5截至2024年3月31日的三個月，減值費用為百萬美元。
注意事項 3。 租賃
出租人會計
該公司的房產通常根據不可取消的定期經營租約進行租賃，到期日為2052年。一些租約為租户提供固定的租金續訂條款，而另一些則提供市場租金續訂條款。有些租約為承租人在租賃期內提供了購買租賃財產的選擇權或優先拒絕權。公司的單租户淨租賃通常要求承租人支付最低租金以及與租賃物業相關的所有税款（包括財產税）、保險、維護和其他運營成本。
該公司的租約通常採用基於規定百分比或消費者價格指數（“CPI”）等指數的自動扶梯。此外，公司的大多數租賃都包括非租賃部分，例如以額外租金的形式報銷運營費用，或者將預期運營費用的報銷作為租賃付款的一部分。公司採用了會計政策，將租賃和非租賃部分合並在一起。根據指數和未包含在租賃費率中的運營費用報銷額租用自動扶梯被視為可變租賃付款。可變付款在賺取的期限內確認。截至2024年3月31日的三個月，公司確認的經營租賃的租賃收入為美元318.1百萬。截至2023年3月31日的三個月，公司確認的經營租賃的租賃收入為美元324.1百萬。
截至2024年3月31日，不可取消的經營租約（不包括任何報銷和一份銷售型租約）下的未來租賃付款如下：
以千美元計操作的
2024$680,129 
2025831,775 
2026734,080 
2027611,277 
2028497,470 
2029 年及以後1,665,663 
$5,020,394 


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承租人會計
截至2024年3月31日，根據主要由公司地面租賃組成的經營租賃協議，公司作為承租人有義務。截至2024年3月31日，該公司共有231處房產 16.9百萬平方英尺的土地是以地面租賃方式持有的。一些地租續訂條款基於固定租金續訂條款，而另一些則有市場租金續訂條款。這些地面租賃的初始條款通常為 40到 99年份，到期日期在 2119 年之前。與公司地面租賃相關的任何租金上漲通常要麼列報，要麼基於消費者價格指數。該公司有 75截至 2024 年 3 月 31 日的預付地面租約。經營租賃使用權資產中包含的預付租金的攤銷額約為 $0.3截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月公司租金支出中的百萬美元。
公司未來的租賃付款（主要是其 156截至2024年3月31日，非預付地面租賃）如下：
以千美元計操作的融資
2024$8,760 $1,523 
202512,415 2,218 
202612,503 2,255 
202712,689 2,294 
202812,809 2,326 
2029 年及以後698,464 394,072 
未貼現的租賃付款總額757,640 404,688 
折扣(528,417)(329,919)
租賃負債$229,223 $74,769 
下表詳細介紹了公司截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月的總租賃支出：
三個月已結束
3月31日
以千美元計20242023
運營租賃成本
運營租賃費用$4,465 $5,107 
可變租賃費用1,228 2,136 
融資租賃成本
使用權資產的攤銷387 388 
租賃負債的利息937 918 
租賃費用總額$7,017 $8,549 
其他信息
與經營租賃相關的運營現金流流流出$4,040 $5,960 
與融資租賃相關的運營現金流流出$563 $553 
為與融資租賃相關的現金流流流出融資$110 $101 
剩餘租賃期限（不包括續訂期權）的加權平均年數-經營租賃45.847.4
剩餘租賃期限的加權平均年數（不包括續訂期權）-融資租賃57.758.7
加權平均折扣率——經營租賃5.7 %5.8 %
加權平均貼現率-融資租賃5.0 %5.0 %



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注意事項 4。 應付票據和債券
下表詳細介紹了公司截至2024年3月31日和2023年12月31日的應付票據和債券。
 到期日
平衡 1截至當時
有效利率
截至 2024 年 3 月 31 日
以千美元計3/31/202412/31/2023
$1.5十億美元無抵押信貸額度
10/25$120,000 $— 6.27 %
$200百萬無抵押定期貸款 2
5/24199,961 199,903 6.36 %
$350百萬無抵押定期貸款
7/24349,885 349,798 6.36 %
$300百萬無抵押定期貸款
10/25299,964 299,958 6.36 %
$150百萬無抵押定期貸款
6/26149,679 149,643 6.36 %
$200百萬無抵押定期貸款
7/27199,536 199,502 6.36 %
$300百萬無抵押定期貸款
1/28298,393 298,288 6.36 %
2025 年到期的優先票據5/25249,579 249,484 4.12 %
2026年到期的優先票據
8/26580,933 579,017 4.94 %
2027年到期的優先票據 7/27484,802 483,727 4.76 %
2028年到期的優先票據1/28297,577 297,429 3.85 %
2030年到期的優先票據 2/30578,038 575,443 5.30 %
2030年到期的優先票據3/30296,881 296,780 2.72 %
2031年到期的優先票據 3/31295,958 295,832 2.25 %
2031年到期的優先票據 3/31653,864 649,521 5.13 %
應付抵押貸款票據
9/24-12/2653,229 70,534 
3.57%-6.88%
$5,108,279 $4,994,859 
.
1餘額在扣除折扣和發行成本後列報，包括保費（如適用）。
22024年4月，公司行使了延長到期日的選擇權 一年到 2025 年 5 月，費用約為 $0.3百萬。

應付抵押貸款票據的變動
2024年1月6日，公司在到期時全額償還了應付的抵押貸款票據，利率為 4.77每年百分比，未償本金餘額為美元11.3百萬。抵押票據抵押了 63,012平方英尺的房產 加利福尼亞.

2024年2月1日，公司在到期時全額償還了應付的抵押貸款票據，利率為 4.12%每年，未償本金餘額為美元5.6百萬。T抵押票據抵押了 40,324squ是足部財產 格魯吉亞.
注意事項 5。 衍生金融工具
使用衍生品的風險管理目標
公司面臨因業務運營和經濟狀況而產生的某些風險。公司主要通過管理其核心業務活動來管理其面臨的各種業務和運營風險。公司主要通過管理其資產和負債的金額、來源和期限以及衍生金融工具的使用來管理經濟風險，包括利率、流動性和信用風險。具體而言，公司訂立衍生金融工具來管理因業務活動而產生的風險敞口，這些風險敞口導致未來已知和不確定的現金金額的收取或支付，其價值由利率決定。公司的衍生金融工具用於管理公司已知或預期現金收入的金額、時間和期限以及主要與公司借款相關的已知或預期現金支付的差額、時間和期限。
對衝利率風險的現金流對衝
該公司使用利率衍生品的目標是增加利息支出的穩定性並管理其利率變動風險。為了實現這一目標，公司主要使用利率互換作為其利率風險管理戰略的一部分。指定為現金流套期保值的利率互換涉及從交易對手那裏獲得可變金額，以換取公司在此期間支付固定利率的款項


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協議的有效期不交換標的名義金額。此類衍生品被用來對衝與現有浮動利率債務相關的可變現金流。
對於指定且符合利率風險現金流套期保值條件的衍生品，衍生品的收益或損失記入累計其他綜合收益（虧損）（“AOCI”），隨後在對衝交易影響收益的同期內重新歸類為利息支出。隨着公司浮動利率債務的利息支付，AOCI中報告的與衍生品相關的金額將重新歸類為利息支出。
截至 2024 年 3 月 31 日，該公司已經 15被指定為利率風險現金流套期保值的未償利率衍生品：
金額加權
平均匯率
2026 年 5 月275,000 3.74 %
2026 年 6 月150,000 3.83 %
2026 年 12 月150,000 3.84 %
2027 年 6 月200,000 4.27 %
2027 年 12 月300,000 3.93 %
$1,075,000 3.92 %
資產負債表上衍生工具公允價值的表格披露
下表顯示了截至2024年3月31日公司衍生金融工具的公允價值及其在簡明合併資產負債表中的分類。
2024 年 3 月 31 日的餘額
以千計資產負債表位置公允價值
被指定為對衝工具的衍生品
利率互換其他負債$(2,973)
利率互換其他資產$10,603 
被指定為對衝工具的衍生品總額$7,630 

現金流對衝會計對累計其他綜合收益（虧損）的影響的表格披露
下表顯示了截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中，與公司未償利率互換相關的現金流對衝會計對AOCI的影響。
中確認的（收益）/損失
AOCI 關於衍生物
截至3月31日的三個月		（收益）/虧損重新歸類自
AOCI 轉為收入
截至3月31日的三個月
以千計2024202320242023
利率互換$(19,611)$8,541 利息支出$(4,014)$(2,433)
已結算的國庫對衝— — 利息支出107 107 
已結算利率互換— — 利息支出42 42 
 $(19,611)$8,541 利息支出總額$(3,865)$(2,284)
該公司估計，再增加一美元10.5與活躍利率互換相關的百萬美元將從AOCI重新歸類為未來12個月的利息支出減少，另外還將增加1美元0.6與已結利率互換相關的百萬美元將由AOCI攤銷，作為未來12個月利息支出的增加。
與信用風險相關的偶然特徵
公司與每個衍生品交易對手的協議包含一項交叉違約條款，根據該條款，如果貸款人因公司拖欠債務而加速償還標的債務，則可以宣佈公司拖欠其衍生品債務。
截至2024年3月31日，淨資產頭寸中衍生品的公允價值為美元，包括應計利息，但不包括與這些協議相關的任何不履約風險調整7.6百萬。截至2024年3月31日，公司尚未公佈與這些協議相關的任何抵押品，也沒有違反任何協議。


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目錄
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注意事項 6。 承付款和或有開支
法律訴訟
公司不時參與正常業務過程中產生的訴訟。公司不知道有任何未決或威脅要提起的訴訟，這些訴訟如果針對公司解決，將對公司的合併財務狀況、經營業績或現金流產生重大不利影響。
開發和重建活動
在截至2024年3月31日的三個月中，公司投資了美元7.7百萬和美元2.8百萬美元分別用於房地產的積極開發和重建，以及 $11.1百萬美元用於最近完成的開發和重建項目。
注意事項 7。 股東權益
普通股
下表提供了截至2024年3月31日的三個月和截至2023年12月31日的十二個月中已發行普通股的期初和期末對賬情況：
截至2024年3月31日的三個月截至 2023 年 12 月 31 日的十二個月
期初餘額380,964,433 380,589,894 
普通股的發行8,623 8,627 
將盈利單位轉換為普通股194,767 190,544 
以非既得股份為基礎的獎勵，扣除扣留的股份和沒收的股份333,679 175,368 
期末餘額381,501,502 380,964,433 
普通股分紅
在截至2024年3月31日的三個月中，公司宣佈並支付了總額為美元的普通股股息0.31每股。 2024年4月30日，公司宣佈每季度派發普通股股息，金額為美元0.31每股將於2024年5月23日支付給2024年5月13日登記在冊的股東。
回購普通股的授權
2023 年 5 月 31 日，公司董事會批准最多回購 $500.0在公開市場上或通過私下協商交易發行的公司普通股的百萬股已發行普通股，但須視市場狀況、監管限制和其他慣例條件而定。根據該授權，公司沒有義務回購任何特定數量的股票。該授權取代了之前的所有股票回購授權。2024 年 4 月， 公司再購一次問了 2,966,764其普通股的加權平均價格為 $14.07總計 $41.7百萬 根據這項授權。
2024 年 4 月 30 日，公司董事會批准最多回購美元500.0公司普通股的百萬股已發行股票，取代了之前的股票回購授權。


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目錄
簡明合併財務報表附註，續

普通股每股收益
該公司使用兩類方法來計算每股普通股的淨收益。根據兩類方法，公司的非既得股份獎勵被視為參與證券。
下表列出了截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月普通股基本收益和攤薄後每股收益的計算。
截至3月31日的三個月
以千美元計，每股數據除外20242023
已發行普通股的加權平均值
已發行普通股的加權平均值381,335,208 380,796,773 
非歸屬股份(1,880,401)(1,956,353)
加權平均已發行普通股——基本379,454,807 378,840,420 
加權平均已發行普通股——基本379,454,807 378,840,420 
遠期股票的稀釋作用— — 
OP 單位的稀釋效果— — 
員工股票購買計劃的攤薄效應— — 
已發行普通股的加權平均值——攤薄379,454,807 378,840,420 
淨虧損$(315,220)$(88,078)
分配給參與證券的收入(693)(625)
歸屬於非控股權益的損失4,384 953 
對合法未償還的限制性單位非控股權益造成的虧損的調整(1,341)(16)
適用於普通股股東的淨虧損——基本$(312,870)$(87,766)
普通股每股基本收益——淨虧損$(0.82)$(0.23)
普通股攤薄後每股收益——淨虧損$(0.82)$(0.23)
可兑換 OP 單位的效果 3,681,225公司員工股票購買計劃（“ESPP”）下可供購買的股票和期權 23,140截至2024年3月31日的三個月中，公司普通股的普通股被排除在普通股攤薄後每股虧損的計算範圍之外，因為該期間出現持續經營虧損，其影響是反稀釋的。
股票激勵計劃
公司的股票激勵計劃（“激勵計劃”）允許以以下任何形式向其員工和董事發放激勵獎勵：期權、股票增值權、限制性股票、限制性或遞延股票單位、績效獎勵、股息等價物或其他股票獎勵，包括OP中的單位。
股權激勵計劃
在截至2024年3月31日的三個月中，公司發放了以下股權獎勵：
•限制性股票
在2024年第一季度，公司向其指定執行官和其他高級管理層成員和員工發放了非既得股票獎勵，總授予日公允價值為美元5.6百萬，其中總共包括 361,712非歸屬股份，歸屬期從 三到 八年.
•限制性股票單位 (“RSU”)
2024 年 2 月 13 日，公司共授予了 208,055向高級管理層成員發放的限制性股票，總授予日公允價值為 $3.5百萬和 五年歸屬期。
大約 36RSU的百分比是根據相對的股東總回報率（“TSR”）歸屬，並由獨立專家進行估值。該公司使用蒙特卡羅仿真來計算加權


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目錄
簡明合併財務報表附註，續

平均撥款日公允價值為 $19.10使用以下假設計算2024年2月補助金的相對股東總回報率：
截至3月31日的三個月
波動率28.0 %
股息假設應計
預期期限 3年份
無風險利率4.44 %
股價（每股）$15.22
剩下的 64根據某些運營績效條件，RSU 的百分比歸屬。關於2024年2月13日補助金的經營業績狀況，授予日的公允價值為美元15.22基於公司在授予之日的股價。
•LTIP 系列 C 單元
2024 年 2 月 13 日，公司共授予了 906,044OP 中的 LTIP 系列 C 單元（“LTIP-C 單元） 三年前瞻性績效目標，五年歸屬期和總授予日公允價值為 $7.5百萬。
大約 36LTIP-C單位的百分比根據相對股東總回報率歸屬，並使用獨立專家進行估值。該公司使用蒙特卡羅模擬計算了加權平均授予日公允價值為 $9.62使用以下假設計算2024年2月補助金的相對股東總回報率：
截至3月31日的三個月
波動率28.0 %
股息假設應計
預期期限 3年份
無風險利率4.44 %
股價（每股）$15.22
剩下的 64根據特定的運行性能條件，LTIP-C 單位的百分比歸屬。關於2024年2月13日補助金的經營業績狀況，授予日的公允價值為美元15.22基於公司在授予之日的股價。公司根據達到某些運營績效條件的可能性來記錄攤銷費用，並在整個業績期內對攤銷費用進行評估。
下表顯示了截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月激勵計劃下的非既得股份獎勵摘要：
截至3月31日的三個月
 20242023
基於股份的獎勵，期初2,615,562 2,090,060 
已授予 1
1,475,811 1,075,261 
既得(28,414)(113,766)
被沒收(19,805)(26,063)
基於股份的獎勵，期末4,043,154 3,025,492 
1.LTIP-C單位按獎勵的最大可能價值發放，並以此方式反映在本表中，直到績效期滿並且確切的獎勵數量可以確定為止。
在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中，公司扣留了款項 8,228和 38,632參與者分別持有普通股，用於繳納與歸屬股票相關的預扣税。






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目錄
簡明合併財務報表附註，續

下表顯示了截至2024年3月31日公司發行的非既得股票的預期攤銷額：
以百萬美元計未來的攤銷
非既得股份
2024$11.5 
202513.3 
202610.6 
20275.7 
2028 及以後2.8 
總計$43.9 
注意事項 8。 金融工具的公允價值
使用以下方法和假設來估算每類金融工具的公允價值，估計該價值是切實可行的。
•現金和現金等價物-由於這些投資的短期到期，賬面金額接近公允價值（一級投入）。
•房地產應收票據e-應收房地產票據記作公司簡明合併資產負債表中的其他資產。公允價值是根據類似類型安排的當前利率使用現金流分析估算的。
•無抵押信貸額度下的借款以及2024年和2026年到期的定期貸款-賬面金額接近公允價值，因為借款基於可變市場利率。
•應付優先票據和抵押貸款票據-應付票據和債券的公允價值是根據公司當前類似類型借貸安排的利率使用現金流分析估算的。
•利率互換協議-利率互換協議按公允價值記入公司簡明合併資產負債表中的其他負債。公允價值是通過定價模型和二級投入來估算的，該模型考慮了遠期收益率曲線和貼現率。有關其他信息，請參閲註釋 5。
下表詳細列出了截至2024年3月31日和2023年12月31日的應付票據和債券以及房地產應收票據的公允價值和賬面價值。
 2024年3月31日2023年12月31日
以百萬美元計賬面價值公允價值賬面價值公允價值
應付票據和債券 1
$5,108.3 $4,931.9 $4,994.9 $4,872.7 
房地產應收票據 1
$174.4 $172.8 $173.6 $172.5 
1第 2 級 — 模型推導的估值，在活躍的市場中可以觀察到重要的投入和重要的價值驅動因素。



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目錄

第 2 項。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析
以下討論和分析應與本10-Q表季度報告第1項中包含的合併財務報表及其相關附註一起閲讀。我們在截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告中列出了其他重要因素，包括 “業務”、“風險因素” 和 “管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析” 標題下確定的因素。

除非另有説明或上下文另有要求，否則所提及的 “醫療保健房地產信託” 是指合併生效後的傳統HTA，提及 “公司”、“我們” 和 “我們的” 是指醫療保健地產信託基金，以及包括OP在內的合併子公司，除非上下文另有要求。

有關前瞻性陳述的披露
本報告和公司已經或可能向美國證券交易委員會提交的其他材料，以及公司管理層作出或將要作出的口頭陳述或其他書面陳述中包含的信息，包含或將要包含 “前瞻性陳述” 的披露。前瞻性陳述包括所有不只與歷史或當前事實相關的陳述，可以通過使用 “可能”、“將”、“期望”、“相信”、“預測”、“目標”、“打算”、“計劃”、“估計”、“項目”、“繼續”、“應該”、“可以”、“預算” 和其他類似術語來識別。這些前瞻性陳述基於公司當前的計劃、目標、估計、預期和意圖，本質上涉及重大風險和不確定性。除其他外，此類風險和不確定性包括：公司的預期業績可能無法實現；未能實現合併的預期收益；與公司未來機會和計劃相關的風險，包括公司未來預期財務業績和業績的不確定性；如果公司沒有像金融分析師或投資者預期的那樣迅速或在預期的範圍內實現合併的預期收益，則公司普通股的市場價格的可能性股票可能會下跌；疫情或其他健康危機，例如 COVID-19；利率上升；按預期利率計算的資本可用性和成本；對優質資產的競爭；公司租户經營業績或財務狀況的負面發展，包括但不限於他們支付租金的能力；公司重新定位或出售具有盈利業績的設施的能力；公司在出現空缺時以類似的速度釋放空間的能力；公司續訂期限的能力租賃合同；影響租户的政府法規醫療保險和醫療補助的報銷率和運營要求；與未來收購和開發相關的意外困難和/或支出；公司財務報告規則或做法的變化；根據購買期權，公司可能被要求出售房產，可能無法以等於所售房產回報率對此類銷售的收益進行再投資；與意外傷害或責任相關的未投保或保險不足的損失；實際減值費用財產財產或其他資產；其他法律和運營事項；以及影響公司的其他風險和不確定性，包括在 “風險因素” 標題下不時描述的風險和不確定性，以及公司向美國證券交易委員會提交的文件和報告中的其他地方，包括公司截至2023年12月31日的10-K表年度報告。此外，公司目前尚未意識到的其他風險和不確定性也可能影響公司的前瞻性陳述，並可能導致實際業績和事件發生時間與預期存在重大差異。本通信中做出的前瞻性陳述僅自本通訊發佈之日或前瞻性陳述中註明的日期起作出，即使這些陳述隨後由公司在其網站或其他地方公佈。除非法律要求，否則公司沒有義務更新或補充任何前瞻性陳述以反映實際業績、新信息、未來事件、預期變化或前瞻性陳述發表之日後存在的其他情況。
提醒股東和投資者在評估公司文件和報告中提供的信息（包括但不限於對公司正在進行的開發項目業績的估計和預測）時，不要過度依賴此類前瞻性陳述。
有關公司風險因素的詳細討論，請參閲公司向美國證券交易委員會提交的文件，包括本報告和公司截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告。
流動性和資本資源
現金的來源和用途
該公司的主要現金來源包括根據與租户的合同安排從其房地產投資組合中獲得的租金收入、出售房地產的收益、合資企業的收益以及公共或私人債務或股權發行的收益。截至2024年3月31日，該公司的無抵押信貸額度（“無抵押信貸額度”）和可用現金有14億美元可供提取。
該公司預計將繼續通過運營和流動性來源的現金流來滿足其流動性需求，包括為額外投資提供資金、支付股息和為還本付息提供資金，包括


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目錄

無抵押信貸額度。管理層認為，公司的流動性和資本來源足以滿足其現金需求。但是，公司無法確定這些資金來源是否能按公司可接受的時間和條件提供，金額足以滿足其流動性需求。
公司在截至2024年3月31日的三個月中支付的股息由運營現金流和無抵押信貸額度提供資金，原因是運營現金流不足以為股息提供全額資金，這主要是利息支付時機造成的。該公司預計，來自房地產運營的現金流將產生足夠的現金流，因此2024年全年的股息可以由運營現金流或上述其他流動性來源提供資金。
投資活動
截至2024年3月31日的三個月，用於投資活動的現金流約為5,860萬美元。以下是投資活動的摘要。
收購
在截至2024年3月31日的三個月中，該公司沒有進行任何收購。
處置
在截至2024年3月31日的三個月中，該公司沒有處置任何房地產。
2024年3月31日之後，該公司以580萬美元的價格處置了兩棟總面積為39,000平方英尺的醫療門診大樓。截至2024年3月31日，這兩處房產已開始出售。
資本支出
在截至2024年3月31日的三個月中，公司在以下方面的資本支出總額為5,860萬美元：
•1,050萬美元用於房地產的積極開發和重建；
•1,110萬美元用於完成物業的開發和重建；
•1180萬美元用於第一代租户改善和收購的計劃資本支出；
•1,990萬美元用於第二代租户改善；以及
•530萬美元用於資本支出。
融資活動
截至2024年3月31日的三個月，用於融資活動的現金流約為1710萬美元。有關資本市場和融資活動的更多信息，請參閲本報告所附簡明合併財務報表附註4和7。
債務活動
截至2024年3月31日，該公司的未償還利率衍生品總額為11億美元，用於對衝一個月的定期SOFR。以下詳細説明瞭每筆掉期的金額和匯率（千美元）：
到期日期金額加權
平均匯率
2026 年 5 月$275,000 3.74 %
2026 年 6 月150,000 3.83 %
2026 年 12 月150,000 3.84 %
2027 年 6 月200,000 4.27 %
2027 年 12 月300,000 3.93 %
$1,075,000 3.92 %


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目錄

應付抵押貸款票據的變動
在2024年第一季度，公司在到期時全額償還了應付抵押貸款票據，利率為 每年4.77％，未償本金餘額為1,130萬美元。抵押貸款票據抵押了佔地63,012平方英尺的房產 加利福尼亞州。此外，公司在到期時全額償還了應付的抵押貸款票據，利率為4.12％每年, 未償本金餘額為560萬美元.T抵押貸款票據抵押額為40,324squ是足部財產 格魯吉亞.
擔保人補充信息
OP已發行無抵押票據，如本報告所列公司簡明合併財務報表附註4所述。所有無抵押票據均由公司全額無條件擔保，OP由公司持有98.6％的股權。自2021年1月4日起，美國證券交易委員會（“SEC”）通過了財務披露要求修正案，允許母公司擔保債務的子公司發行人省略單獨的財務報表，如果母公司的合併財務報表已經提交，子公司債務人是母公司的合併子公司，擔保證券是債務或類似債務，並且證券由母公司全額無條件擔保。
因此，根據第S-X條例第13-01（a）（4）（vi）條的允許，公司將OP的彙總財務信息排除在外，因為OP的資產、負債和經營業績與公司合併財務報表中的相應金額沒有實質性差異，管理層認為此類彙總財務信息將是重複的，不會為投資者提供增量價值。
經營活動
經營活動提供的現金流從截至2023年3月31日的三個月的6,920萬美元增加到截至2024年3月31日的三個月的7,620萬美元。影響運營現金流的項目包括但不限於房地產運營產生的現金、利息支付以及與發票和其他費用支付相關的時間。
公司可能會不時出售房產，並將房地產銷售產生的現金重新部署到新的投資中或償還債務。新投資或利息支出減少的收入可能低於出售房產的收入，這將對公司的經營業績和現金流產生不利影響。
影響經營業績的趨勢和事項
管理層監控對公司和房地產投資信託基金行業重要的因素和趨勢，以評估對公司運營的潛在影響。除了公司截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告中討論的事項外，以下是管理層認為可能影響公司未來運營的一些因素和趨勢。
經濟和市場狀況
利率上升和資本市場波動性的增加增加了公司的債務和股權資本的成本和可用性。可用性有限和資本成本增加可能會對公司為運營融資以及收購和開發房地產的能力產生不利影響。如果公司的租户因經濟和市場狀況而遇到成本增加或融資困難，他們可能無法或不願在到期時付款或履行義務。此外，利率上升還可能導致房地產市場的流動性降低，從而限制公司出售現有資產或獲得合資資本的能力。
即將到期的租約
該公司預計，大約 15% of 其租約每年將在正常業務過程中到期。共有 1,146 份租約 3.500萬平方英尺，將在2024年剩餘時間內到期。大約 75% of t將於2024年剩餘時間到期的租約是用於位於醫院園區內或附近的建築物中的空間，分佈在整個投資組合中，不集中在任何一個租户、衞生系統或市場區域。該公司通常預計到期後將留住75％至90％的租户，並且今年前三個月的保留率在此範圍內。


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目錄

運營費用
由於全國各地徵收的攤款和税率增加，該公司歷來在其投資組合中經歷了財產税的增加。該公司繼續努力對財產税上調提出上訴，並管理增加的影響。此外，該公司的投資組合公用事業支出歷來因季節性而異，第一和第三季度的金額通常更大。在有運營費用報銷規定的租賃中，這些運營費用增加的影響得到緩解。截至 2024 年 3 月 31 日，租約為y 92% 在公司的總租賃平方英尺中，可以收回部分運營費用，大約為tely 28% h修改後的總租賃結構和近似值tely 64% h儲蓄淨租賃結構。
購買選項
有關公司未行使的購買期權以及確定收購價格的金額和依據的信息詳見下表（千美元）：
可行使年份房產數量
截至的房地產投資總額
2024 年 3 月 31 日 1
當前 2
6 $110,891 
20255 93,860 
20266 181,744 
20274 110,574 
20285 134,893 
20293 81,846 
2030— — 
20314 106,016 
20322 23,415 
2033— — 
2034 年及以後 3
9 319,710 
總計44 $1,162,949 
1共包括三處房產 4540 萬美元規定購買價格或基於固定資本利率的價格。
2這些購買期權的行使期權平均為 14.1年份。
3包括兩棟醫療辦公大樓，這兩棟醫療辦公大樓記錄在 “應收融資投資” 項中，扣除公司簡明合併資產負債表中的淨額。

非公認會計準則財務指標和關鍵績效指標
管理層認為，某些非公認會計準則財務指標和關鍵績效指標是衡量公司經營業績的有用補充指標。非公認會計準則財務指標通常定義為旨在衡量財務業績、財務狀況或現金流的指標，但不包括或包括根據公認會計原則確定的最具可比性的衡量標準中不會進行調整的金額。下文描述了管理層認為與公司業務相關且對投資者有用的非公認會計準則財務指標，以及這些指標與最直接可比的GAAP財務指標的對賬。
此處列出的非公認會計準則財務指標和關鍵績效指標不一定與其他房地產公司列出的相同，因為並非所有房地產公司都使用相同的定義。不應將這些衡量標準視為淨收入的替代方案、公司財務業績的指標，或作為衡量公司流動性的經營活動現金流的替代方案，也不一定表明有足夠的現金流來滿足公司的所有需求。管理層認為，為了便於清楚地瞭解公司的歷史合併經營業績，應將這些指標與簡明合併財務報表中列出的淨收入和運營現金流以及本10-Q表季度報告其他地方包含的其他財務數據一起進行審查。


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目錄

運營資金（“FFO”）、標準化FFO和可供分配的資金（“FAD”）
每股FFO和FFO是全國房地產投資信託基金協會（“NAREIT”）採用的經營業績衡量標準。NAREIT將FFO定義為房地產投資信託基金經營業績的最常被接受和報告的衡量標準，等於 “淨收益（根據公認會計原則計算），不包括房地產銷售的收益（或虧損），加上折舊、攤銷、減值以及未合併合夥企業和合資企業的調整後的淨收益”。
除FFO外，該公司還提供標準化FFO和FAD。標準化FFO是通過將FFO收購相關成本、加速債務發行成本、債務清償成本和其他公司定義的正常化項目相加來列報的，以評估運營業績。FAD的列報方式是將標準化FFO非房地產折舊和攤銷、非現金融資應收賬款攤銷、貸款發放成本攤銷、遞延融資費用攤銷、股票薪酬支出和租金儲備金淨額相加；減去維護資本支出，包括第二代租户改善和已支付的租賃佣金以及扣除費用的直線租金收入。公司對這些術語的定義可能無法與其他房地產公司的定義相提並論，因為他們可能採用不同的方法來計算這些金額。不應將FFO、正常化FFO和FAD視為淨收入的替代方案，以此作為公司財務業績的指標，也不應將經營活動產生的現金流視為公司流動性的指標。應結合公認會計準則財務指標，對FFO、標準化FFO和FAD進行審查。
管理層認為，FFO、標準化FFO、普通股每股FFO、標準化每股FFO和FAD（“非公認會計準則指標”）在不影響某些重要的非現金項目（主要是折舊和攤銷費用）的情況下提供對公司物業經營業績的理解。根據公認會計原則，房地產資產的歷史成本會計假設房地產資產的價值會隨着時間的推移而出現可預見的下降。但是，房地產價值在歷史上是隨着市場狀況而上升或下降的。該公司認為，通過排除折舊、攤銷、減值和房地產銷售損益的影響，這些影響均基於歷史成本，與評估當前業績的關係可能有限，因此非公認會計準則指標可以促進各期經營業績的比較。該公司之所以報告非公認會計準則指標，是因為管理層認為這些指標也是房地產投資信託基金行業和行業分析師評估房地產投資信託基金的主要衡量標準。出於這些原因，管理層認為披露和討論這些非公認會計準則指標是適當的。但是，這些指標均不代表根據公認會計原則確定的經營活動產生的現金，也不一定表示可用於滿足現金需求的現金。此外，不應將這些指標視為淨收入的替代方案，以此作為公司經營業績的指標，或作為衡量流動性的經營活動現金流的替代方案。


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目錄

下表對截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月的淨收入與FFO、正常化FFO和FAD進行了對賬。
截至3月31日的三個月
金額以千計，每股數據除外20242023
歸屬於普通股股東的淨虧損$(310,836)$(87,125)
攤薄後每股歸屬於普通股股東的淨虧損 1
$(0.82)$(0.23)
房地產銷售收益(22)(1,007)
不動產減值15,937 26,227 
房地產折舊和攤銷181,161 186,109 
運營合夥單位的非控制性損失(4,278)(1,067)
未合併合資企業的比例份額4,568 4,841 
FFO 調整$197,366 $215,103 
每股普通股的FFO調整——攤薄後
$0.51 $0.56 
歸屬於普通股股東的FFO$(113,470)$127,978 
每股普通股歸屬於普通股股東的FFO-攤薄後 2
$(0.30)$0.33 
交易成本 395 287 
與合併相關的成本 3
— 4,855 
與合併相關的債務工具的公允價值10,105 10,864 
租賃無形資產攤銷175 146 
信用損失備抵金 4
— 8,599 
商譽減值250,530 — 
未合併的合資企業正規化項目 5
87 117 
標準化 FFO 調整$261,292 $24,868 
每股普通股的正常FFO調整——攤薄後
$0.68 $0.06 
歸屬於普通股股東的正常化 FFO$147,822 $152,846 
每股普通股歸屬於普通股股東的正常化FFO——攤薄後 $0.39 $0.40 
非房地產折舊和攤銷485 604 
非現金利息攤銷 6
1,277 682 
租金儲備，淨額(151)1,371 
直線租金，淨額(7,633)(8,246)
基於股份的薪酬 3,562 3,745 
未合併的合資非現金項目 7
(122)(227)
經非現金項目調整的標準化FFO$145,240 $150,775 
第二代 TI(20,204)(8,882)
租賃佣金已支付(15,215)(7,013)
增資(5,363)(8,946)
時尚$104,458 $125,934 
FFO 加權平均已發行普通股——攤薄後 8
383,413 383,335 


1當存在虧損時，潛在的普通股不包括在攤薄後的每股收益的計算中，因為其影響將是每股反稀釋金額。
2在截至2024年3月31日的三個月中，基本加權平均已發行普通股是計算每股時使用的分母。
3包括與合併相關的成本。
4在截至2023年3月31日的三個月中，包括運營報表 “房地產減值和信用損失準備金” 中包含的520萬美元夾層貸款信貸補貼，以及運營報表中 “租金收入” 中包含的340萬美元儲備金，用於支付三家熟練護理機構的先前遞延租金和直線租金。
5包括公司在與未合併合資企業相關的收購和追購成本中所佔的比例份額。
6包括遞延融資成本、折扣和保費的攤銷，以及非現金融資應收賬款的攤銷。
7包括公司在直線租金中所佔的比例份額，淨額為與未合併合資企業相關的淨額。
8公司採用庫存股法，其中包括截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中未償還的254,261和401,937份非既得股票獎勵的稀釋效應，以及截至2024年3月31日的三個月中未償還的3,681,225個OP單位的攤薄影響。


25


目錄

現金淨營業收入（“NOI”）和同店現金NOI
Cash NOI 和同店現金淨收益是關鍵績效指標。管理層認為這些是補充措施，允許投資者、分析師和公司管理層衡量未公佈的房地產層面的經營業績。該公司將Cash NOI定義為租金收入、應收賬款融資利息減去房地產運營費用。Cash NOI不包括非現金項目，例如高於和低於市場價格的租賃無形資產、直線租金、租賃激勵、應收融資攤銷、租户改善攤銷和租賃佣金攤銷。該公司還不包括現金租賃終止費。現金 NOI 是歷史數據，不一定代表未來的業績。
Same Store Cash NOI 比較了穩定房產的現金淨投資回報率。穩定房產是指在所列的同比比較期內已納入運營的房產。因此，穩定的房產不包括最近收購或處置的房產、歸類為待售或待售的房產、正在重建的房產以及新近重建或開發的房產。
該公司對房產採用重建分類，管理層已批准通過應用額外資源來改變此類物業的戰略方向，包括大大高於常規維護和資本改善支出的資本支出。
公司擁有該物業整整五個季度後，任何最近收購的房產都將包含在同一個門店池中。基本完工後，新開發或重建的物業將整整五個季度納入同一個門店池中。
下表反映了公司截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月的同店現金淨投資回報率。
房產數量總投資
於 2024 年 3 月 31 日		截至3月31日的三個月，同一門店的淨現金收入相同，
以千美元計20242023
相同的商店屬性624 $12,512,764 $191,222 $185,796 
合資企業同店物業33 352,845 $4,833 $4,563 
下表彙總了截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月，淨收入與同店淨資產淨收益以及同店物業指標與自有房地產投資組合總額的對賬：
同店現金 NOI 的對賬
同店對賬
截至3月31日的三個月
以千美元計20242023
淨虧損 $(315,220)$(88,078)
其他費用 327,646 94,407 
一般和管理費用14,787 14,935 
折舊和攤銷費用178,119 184,479 
其他開支 1
4,727 7,940 
直線租金，淨額(7,633)(8,245)
合資房產4,958 4,769 
其他收入 2
(7,006)(733)
Cash NOI200,378 209,474 
同一家商店不包含現金 NOI(4,323)(19,115)
同店現金 NOI196,055 190,359 
同店合資房產(4,833)(4,563)
同店現金淨值（不包括合資公司）$191,222 $185,796 
1.包括交易成本、合併相關成本、租金儲備、高於市場和低於市場的地面租賃無形攤銷、租賃佣金攤銷和地面租賃直線租金支出。
2.包括管理費收入、利息、高於和低於市場價格的租賃無形攤銷、租賃激勵攤銷、租賃終止和租户改善超額攤銷。


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目錄


對同一門店物業進行核對
截至 2024 年 3 月 31 日
以千美元和平方英尺計財產數量
總投資 1
正方形
英尺		佔用
相同的商店屬性
624 $12,512,764 36,101 89.5 %
合資企業同店物業33 352,845 1,913 86.2 %
全資和合資收購3 50,838 195 97.8 %
開發完成4 95,195 335 64.5 %
重建18 440,632 1,503 51.7 %
計劃中的處置5 61,505 228 25.9 %
總計 687 $13,513,779 40,275 87.4 %
合資房產34 360,501 1,949 86.5 %
擁有的房地產總數653 $13,153,278 38,326 87.5 %
1不包括因售後回租交易而持有的待售資產、在建工程、用於開發的土地、公司財產和融資租賃使用權資產，這些資產與估算的租賃安排無關。

運營結果
截至2024年3月31日的三個月，與截至2023年3月31日的三個月相比
與2023年同期相比，公司截至2024年3月31日的三個月的經營業績受到收購、開發、處置、出售收益和資本市場交易的影響。
收入
截至2024年3月31日的三個月，租金收入與去年同期相比下降了600萬美元，下降了1.9％。這種減少主要包括以下方面：
•2023 年的收購貢獻了 110 萬美元。
•租賃活動，包括合同租金的增加，貢獻了830萬美元。
•2023 年的處置導致減少了 1,540 萬美元。
截至2024年3月31日的三個月，其他營業收入與上年同期相比下降了40萬美元，下降了9.2％，這主要是由於停車費和管理費的變化所致。
開支
截至2024年3月31日的三個月，房地產運營費用與上年同期相比減少了100萬美元，下降了0.8％，這主要是由於以下活動：
•2023 年的收購使收入增加了 50 萬美元。
•投資組合運營費用的增加情況如下：
◦200萬美元的公用事業開支；
◦管理、租賃佣金和其他法律費用300萬美元；
◦保養和維修費用為220萬美元；
◦30萬美元的財產税；
◦70萬美元的清潔費用；以及
◦20萬美元的保險費用。
•薪酬支出減少了150萬美元。
•2023 年的處置導致減少了 840 萬美元。
截至2024年3月31日的三個月，與上年同期相比，一般和管理費用減少了約10萬美元，下降了1.0％，這主要是由於以下活動：
•工資和薪金相關費用減少約90萬美元。


27


目錄

•現金薪酬激勵支出增加了70萬美元。
•非現金薪酬激勵支出增加了50萬美元。
•其他減少額包括40萬美元的法律和其他行政費用。
截至2024年3月31日的三個月中，與合併相關的成本與上年同期相比減少了490萬美元，這主要是由於2023年與合併相關的法律和諮詢服務。
截至2024年3月31日的三個月，折舊和攤銷費用與上年同期相比減少了640萬美元，下降了3.4％，這主要是由於以下活動：
•2023 年的收購使收入增加了 70 萬美元。
•各種建築物和租户改善支出增加了1,300萬美元。
•2023 年的處置導致減少了 1150 萬美元。
•完全折舊的資產減少了860萬美元。
其他收入（支出）
出售房地產的收益.
該公司在2024年第一季度沒有房地產處置。2023年第一季度，公司確認了約100萬美元的收益，主要來自處置一處房產。
利息支出
與去年同期相比，截至2024年3月31日的三個月，利息支出減少了270萬美元，下降了4.2％。利息支出的組成部分如下：
截至3月31日的三個月改變
以千美元計20242023$%
合同利益$49,458 $50,766 $(1,308)(2.6)%
淨折扣/保費增加10,067 9,591 476 5.0 %
債務發行成本攤銷1,207 1,476 (269)(18.2)%
利率互換結算的攤銷42 42 — — %
國庫對衝結算的攤銷107 107 — — %
公允價值衍生品177 1,429 (1,252)(87.6)%
利息成本資本(942)(570)(372)65.3 %
租賃負債的利息938 918 20 2.2 %
利息支出總額$61,054 $63,759 $(2,705)(4.2)%
截至2024年3月31日的三個月，合同利息支出與上年同期相比減少了130萬美元，下降了2.6％，這主要是由於以下活動：
•無抵押定期貸款增加了約330萬美元。
•由於未償還的加權平均餘額減少，無抵押信貸額度減少了約400萬美元。
•活躍利率衍生品減少了30萬美元。
•扣除假設後，抵押貸款票據還款額減少了約30萬美元。
房地產減值
在2024年第一季度，公司確認了四處房產的減值總額為1,590萬美元，預計持有期發生了變化，其中包括一處重新歸類為待售房產。
商譽減值
公司確定其單一申報單位的賬面價值超過了估計的公允價值，因此記錄了2.505億美元的商譽全額減值，該減值作為非現金支出記入合併運營報表中的 “商譽減值”。更多詳情請參閲本報告所附簡明合併財務報表附註1。


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目錄

未合併合資企業的股權損失
該公司確認了其未合併合資企業的相應虧損份額。這些損失主要歸因於非現金折舊費用。有關公司未合併合資企業的更多詳細信息，請參閲本報告所附簡明合併財務報表附註2。
第 3 項。有關市場風險的定量和定性披露
公司面臨的市場風險是債務和抵押貸款票據利率的變化。管理層使用定期監控市場狀況和分析技術來管理這種風險。在截至2024年3月31日的三個月中，公司截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告中提出的有關市場風險的定量和定性披露沒有實質性變化。
第 4 項。控制和程序
披露控制和程序
截至本報告所涉期末，公司管理層在公司首席執行官兼首席財務官的參與下，評估了公司披露控制和程序（該術語的定義見經修訂的1934年《證券交易法》（“交易法”）第13a-15（e）條和第15d-15（e）條）的有效性。根據這項評估，公司首席執行官兼首席財務官得出的結論是，截至該期末，公司的披露控制和程序在及時記錄、處理、總結和報告公司根據《交易法》提交或提交的報告中要求披露的信息方面是有效的。
財務報告內部控制的變化
在本報告所涉財政季度，公司對財務報告的內部控制沒有任何變化（該術語的定義見《交易法》第13a-15（f）條和第15d-15（f）條），這些變化對公司對財務報告的內部控制產生了重大影響或合理可能產生重大影響。

第二部分-其他信息
第 1 項。法律訴訟
公司不時參與正常業務過程中產生的訴訟。公司不知道有任何未決或威脅要提起的訴訟，這些訴訟如果針對公司解決，將對公司的合併財務狀況、經營業績或現金流產生重大不利影響。
第 1A 項。風險因素
除了本報告中列出的其他信息以及下文討論的風險因素外，投資者還應仔細考慮第一部分 “第1A項” 中討論的因素。公司截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告中的 “風險因素”，這可能會對公司的業務、財務狀況或未來業績產生重大影響。正如公司截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告中所描述的那樣，這些風險並不是公司面臨的唯一風險。管理層目前不知道或管理層目前認為不重要的其他風險和不確定性也可能對公司的業務、財務狀況、經營業績或現金流產生重大不利影響。
與公司相關的風險因素

運營風險
該公司的收入取決於其租賃租户從運營中獲得足夠的收入以向公司支付租金的能力。
該公司的收入取決於其租户和相關衞生系統的財務實力。公司對這些租户和相關衞生系統的業務無法進行運營控制，他們面臨着廣泛的經濟、競爭、政府報銷和監管壓力和限制，包括


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目錄

執照或認證的丟失。經濟的任何放緩、資本市場融資供應的下降以及醫療法規的變化都可能對公司租户的業務產生不同程度的不利影響。此類條件可能會進一步影響此類租户履行對公司義務的能力，在某些情況下，還可能導致此類租户的重組、中斷或破產。公司不時向政府租户租賃，可能受年度預算撥款的限制。如果政府租户未能獲得年度預算撥款，則可能無法向公司支付租金。此外，與聯邦政府租户簽訂的租約違約受聯邦法規管轄，而不是受州驅逐法或租金缺陷法管轄。這些情況可能會對公司的收入產生不利影響，並可能增加虧損準備金並導致減值費用，這可能會減少歸屬於普通股股東和股權的淨收益，減少運營現金流。例如，Steward Health Care System LLC（“Steward”）向公司租賃了約58萬平方英尺的空間，約佔公司截至2024年3月31日的實際年化基本租金總額的1.6％。2024年5月6日，Steward宣佈已根據美國破產法第11章向美國德克薩斯州南區破產法院提交救濟申請。Steward的破產申請可能會延遲公司收取租賃下逾期未付餘額的努力，或者最終阻礙收取這些款項。截至2024年4月30日，Steward欠公司約260萬美元的租金。無法保證Steward會履行其對公司的財務義務。




第 2 項。未註冊的股權證券銷售和所得款項的使用
在截至2024年3月31日的三個月中，公司扣留和註銷了公司普通股，以履行非既得股份歸屬時應付的員工預扣税義務，具體如下：
    
時期購買的股票總數每股支付的平均價格作為公開宣佈的計劃或計劃的一部分購買的股票總數根據計劃或計劃可能購買的最大股票數量
1 月 1 日至 1 月 31 日
— $— — — 
2 月 1 日至 2 月 29 日
8,228 16.31 — — 
3 月 1 日至 3 月 31 日
— — — — 
總計8,228 $16.31 
2024年4月，該公司以14.07美元的加權平均價格回購了2966,764股普通股，總額為4,170萬美元。
第 5 項。其他信息
在截至2024年3月31日的三個月中，公司沒有董事或高級管理人員 採用要麼 終止“規則10b5-1交易協議” 或 “非規則10b5-1交易協議”，每個術語的定義見S-K法規第408（a）項。
第 6 項。展品
展覽描述
附錄 3.1
經修訂的《公司第五修正和重述條款》。1
附錄 3.2
第四次修訂和重述的公司章程。2
附錄 3.4
Healthcare Realty Holdings有限合夥企業證書，L.P.3
展品 3.5
Healthcare Realty Holdings, L.P. 第二份經修訂和重述的有限合夥協議3
附錄 4.1
根據1934年《證券交易法》第12條註冊的註冊人證券的描述。


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目錄

附錄 22
附屬擔保證券發行人（隨函提交）。
附錄 31.1
根據根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》（隨函提交）第302條通過的經修訂的1934年《證券交易法》第13a-14條對醫療房地產信託公司首席執行官的認證。
附錄 31.2
根據根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》（隨函提交）第302條通過的經修訂的1934年《證券交易法》第13a-14條，對醫療房地產信託公司首席財務官進行認證。
附錄 32
根據《美國法典》第 18 章第 1350 條進行認證，該條款是根據 2002 年《薩班斯-奧克斯利法案》第 906 條通過的（隨函提供）。
附錄 101.INS該實例文檔未出現在交互式數據文件中，因為其 XBRL 標籤嵌入在內聯 XBRL 文檔中。
附錄 101.SCHXBRL 分類擴展架構文檔（隨函附上電子版）
附錄 101.CALXBRL 分類擴展計算鏈接庫文檔（隨函附上電子版）
附錄 101.LABXBRL 分類擴展標籤鏈接庫文檔（隨函附上電子版）
附錄 101.DEFXBRL 分類擴展定義鏈接庫文檔（隨函附上電子版）
附錄 101.PREXBRL 分類擴展演示文稿鏈接庫文檔（隨函附上電子版）
1 作為公司（文件編號 001-35568）於2023年8月8日向美國證券交易委員會提交的10-Q表格的附錄提交，特此以引用方式納入。
2 作為Legacy HTA於2020年4月29日向美國證券交易委員會提交的8-K表格（文件編號001-35568）的附錄提交，特此以引用方式納入。
3 作為2022年7月26日向美國證券交易委員會提交的公司（文件編號001-35568）8-K表格的附錄提交，特此以引用方式納入。



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目錄

簽名
根據1934年《證券交易法》的要求，註冊人已正式促使經正式授權的下列簽署人代表其簽署本報告。
醫療保健房地產信託基金註冊成立
來自：/s/ J. 克里斯托弗道格拉斯
J. 克里斯托弗·道
執行副總裁兼首席財務官
2024年5月7日


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