附錄 99.2

香港交易所 及結算所有限公司和香港聯合交易所有限公司對本公告的內容不承擔任何責任，對本公告的準確性或完整性不作任何陳述，並明確表示不對因為 或依賴本公告的全部或任何部分內容而造成的任何損失承擔任何責任。

KE 控股有限公司

有公用事業司

（一家通過加權投票權控制 並在開曼羣島註冊成立的有限責任公司）

（股份代號： 2423）

中期業績 公告

截至2022年6月30日的六個月

KE Holdings Inc. （“貝科” 或 “公司”）（紐約證券交易所代碼：BEKE 和 HKEX：2423）是領先的房地產交易和服務線上線下綜合平臺 ，今天公佈了截至2022年6月30日的六個月（“報告期”）未經審計的財務業績。

在本公告中， “我們”、“我們” 和 “我們的” 是指公司，如果上下文另有要求，則指集團（如 在 “一般信息” 部分下的定義）。

商業 評論與展望

報告期內的業務回顧

2022年上半年 ，面對複雜環境中的巨大挑戰，我們取得了彈性表現。我們的住房交易服務、家居裝修和裝修服務以及房屋租賃服務已顯示出強大的協同效應。協同效應 進一步增強了我們對 “一體兩翼” 戰略的信心，我們堅信這將帶來長期的經濟利益 ，使我們能夠很好地捕捉新興的 “更美好生活” 領域不斷增長的需求。

現有的 房屋交易服務

2022年上半年 ，在市場復甦期間，我們對一系列與現有房屋交易服務相關的管理機制和產品的持續投資支持 我們的表現優於同業。我們在代理合作 網絡 (ACN) 下穩定了門店和代理商的規模，以促進業務發展。同時，我們提高了服務的質量和效率，並通過改進產品和強有力的運營來鞏固我們的 業務護城河。我們通過優化房地產上市分配機制、提高房源維護質量以及代理商 的維護能力，完善了現有房屋交易服務的管理，重點是房地產上市。通過由大數據和匹配算法驅動的業務線索分配系統，我們鼓勵門店 深化社區參與度，專注於運營和提高轉化率。此外，為了向客户提供更 標準化和可靠的簽名體驗，我們推出了我們的簽名系統 “Ji Qian/幸運的標誌2.0，” 具有風險通知和交易服務程序等功能。

另一方面， 我們鞏固了自有品牌的行業領先地位 蓮佳通過加強科學管理。我們糾正了 的虧損 蓮佳以科學的方法開設門店，並在許多城市建立了旗艦高檔門店。通過重組當地 運營團隊並降低門店租賃成本，我們降低了門店租賃成本 蓮佳的固定成本並持續降低 蓮佳的 盈虧平衡點。

在 2022 年上半年 COVID-19 捲土重來期間 ，我們繼續堅持 “社區友好” 的經營理念，致力於在住宅區抗擊 COVID-19，獲得了地方政府和社區居民的認可，這 進一步增強了我們的品牌形象。隨着疫情的緩解，我們在最短的時間內迅速恢復了線下運營，照常提供合格的 服務，更好地滿足了客户被壓抑的住房交易需求。

新房 交易服務

2022年上半年 ，在債務壓力和消費者對新房的需求疲軟的背景下，開發商的銷售額普遍遠遠低於其目標 。我們一直在積極與選定的開發商（包括州開發商 和中央擁有的開發商）進行企業對企業的合作，以不斷提高我們出售的項目的質量和適銷性。為了更好地管理 我們的應收賬款收款風險，我們繼續加強管理執行，推廣 “預付佣金” 模式和其他以銷售為重點的策略，這些策略持續提高了銷售效率。

部分開發者的銷售渠道 滲透率正在上升。從行業角度來看，2022年第二季度，國有開發商和 中央擁有的開發商和私人開發商的渠道滲透率均同比大幅上升。我們與部分開發商的戰略 合作伙伴關係表明，越來越多的州和中央擁有的開發商以及私人開發商 正在廣泛採用渠道，通過有效的渠道利用來提高競爭力。

“Commission in Advance” 模式是我們新房交易服務的新渠道支付策略，有助於提高我們 的銷售效率。通過讓開發商提前向我們付款，讓代理商更早地獲得佣金，它可以激勵代理商更多 積極促進住房項目的銷售並吸引客户以推動銷售。因此，擁有 “佣金 in Advance” 的項目進入了快速銷售和高效佣金結算的積極循環，為開發者、代理商和我們的平臺實現了雙贏局面 。

家居裝修 和傢俱服務

在2022年上半年，我們的家居裝修和家居服務實現了突破性增長，特別是在我們於4月下旬完成了對中國提供全方位家居裝修服務提供商盛都家居裝修有限公司（“盛都”）的收購之後。

我們的全方位服務 翻新產品和服務極大地提振了傢俱和家居用品銷售業務（ 定製傢俱、軟傢俱、電器等類別）。多元化的家居裝修和傢俱 產品和服務的優勢變得越來越突出，這使我們能夠一次獲得客户，銷售多種類型的商品 和服務。這將增加利潤率更高的定製和傢俱的銷售，從而提高平均合同價格 和我們的整體盈利能力。

在2022年第二季度 ，我們建立了組織結構和綜合規則，以支持住房 交易服務與家居裝修和裝修服務之間的流量共享和轉介。房地產經紀商店老闆可以在家居裝修和裝修服務的推薦流量簽訂合同後的五天 天內獲得佣金，從而充分激勵流量推薦。

截至2022年6月30日，我們在24個城市擁有136家提供家居裝修和傢俱服務的門店。同時，我們在擴大規模的同時，不斷提高交付質量 和客户滿意度。我們致力於通過一套透明的框架提供優質的服務，涵蓋 服務提供商的錄取、評分、晉升和獎勵。我們還進行了線上線下標準化、詳細的施工 進度管理，徹底兑現了我們 “全神貫注、全心全意的10個承諾，10個後顧之憂” 的服務承諾。

房屋租賃 服務

2022年上半年 ，我們的房屋租賃服務實現了快速而高質量的發展，同時非常重視成本控制 和週轉效率，旨在實現長期可持續的業務運營。

我們的 Carefree Rent 模式（我們的租賃物業管理服務）的高質量 開發得益於我們通過住房交易服務 積累的深厚客户資源、多年的線下業務管理經驗和數字化能力。在積極 和謹慎擴大規模的同時，我們繼續通過四個支點提高運營效率，包括購買優質房屋、設定 合理的租金價格、加快租賃速度和加強效率管理。通過我們的 Carefree Rent 業務，房主 能夠建立對 Beike 的信任並培養強大的粘性，使我們成為他們將來想出售 房屋時的首選。

此外，我們承擔 的社會責任，支持企業成為一股造福人類的力量，於6月與多個 經紀品牌共同發起了新青年倡議，為應屆大學畢業生提供優惠的租金、佣金減免或豁免，並確保真實的 房源，以改善他們的租賃體驗。截至2022年7月31日，在新青年倡議下完成了8,000多筆交易， 為畢業生節省了超過人民幣1,200萬元。通過這樣做，我們還將用户的覆蓋範圍擴大到年輕一代 ，提高我們在他們中的品牌知名度，因為我們正在努力更好地滿足他們對生活服務的長期需求，包括 購房、房屋銷售和家居裝修。

商業展望

展望2022年下半年 ，我們要強調的是，房地產市場的復甦即將到來，政府的政策 一直是支持性的，重點是滿足對改善住房的需求。我們將抓住機會，通過一系列成本管理措施進一步提高 效率，以增強協同效應，以更加註重效率和規避風險的方式分配資源，並在盈利能力和對新業務的投資之間取得平衡。

管理 討論和分析

淨收入

截至2022年6月30日的六個月中， 的淨收入下降了41.3％，至人民幣263億美元，而2021年同期的 為人民幣449億美元。下降的主要原因是總GTV的下降。截至2022年6月30日的六個月中，GTV 的總收入為人民幣12,255億美元，與2021年同期的22,904億元人民幣相比下降了46.5％，這是由於某些地區出現 COVID-19 以及截至2022年6月30日的六個月的相應限制性措施以及新房 交易市場，導致現有房屋交易市場的復甦受到幹擾由於許多房地產開發商面臨流動性和交付挑戰，自2021年下半年以來一直疲軟。

收入成本

截至2022年6月30日的六個月中， 的總收入成本從2021年同期的347億元人民幣下降了38.4％，至214億元人民幣。

毛利

截至2022年6月30日的六個月中， 的總利潤為人民幣49億元人民幣，而2021年同期為人民幣101億元 。截至2022年6月30日的六個月中，毛利率為18.7％，而2021年同期為22.6％。毛利率下降的主要原因是 i) 與門店淨收入相關的成本百分比相對較高 ，這是由於截至2022年6月30日的六個月的淨收入與2021年同期相比有所下降；ii) 現有房屋交易的繳款利潤率降低是由於 的固定薪酬成本百分比相對較高蓮佳與2021年同期相比，截至2022年6月30日的六個月的代理商。

運營收入（虧損）

截至2022年6月30日的六個月中， 的總運營支出從2021年同期的80億元人民幣下降了8.2％，至74億元人民幣。

截至2022年6月30日的六個月中，運營虧損 為人民幣24億元人民幣，而2021年同期的運營收入 為人民幣21億美元。截至2022年6月30日的六個月中，營業利潤率為負9.3％，而2021年同期為4.7％，這主要是由於i) 毛利率相對較低，以及ii) 由於截至2022年6月30日的六個月淨收入與2021年同期相比有所下降， 佔淨收入總額的百分比增加 。

調整後的 運營虧損⁶截至2022年6月30日的六個月中， 為11億元人民幣，而2021年同期調整後的運營收入為32億元人民幣。調整後的營業利潤率⁷在截至2022年6月30日的六個月中， 為負4.3％，而2021年同期為7.2％。調整後息税折舊攤銷前⁸ 截至2022年6月30日的六個月中，為 RMB237 百萬元，而2021年同期為人民幣46億美元。

淨收益（虧損）

截至2022年6月30日的六個月中， 的淨虧損為人民幣25億美元，而2021年同期的淨收入為22億元人民幣。

截至2022年6月30日的六個月中，調整後的 淨虧損為 RMB592 百萬元，而2021年同期調整後的 淨收入為人民幣31億美元。

流動性和 資本資源

在報告期內和截至本公告發布之日，我們通過運營產生的現金流以及歷史股權和債務融資活動提供的現金為我們的運營和投資活動提供了資金。截至2022年6月30日，我們的現金、現金 等價物、限制性現金和短期投資的總餘額為人民幣500億元人民幣，而截至2021年12月31日為561億元人民幣。我們的現金和現金等價物主要包括庫存現金、活期存款和存放在銀行 或其他金融機構的高流動性投資，其原始到期日少於三個月。我們的限制性現金主要是代表房地產賣家向購房者收取並應付給房地產賣家的託管付款 。

下表列出了我們在 所示期間的現金流量：

債務

下表列出了截至指定日期 我們的金融負債明細：

除本公告中披露的內容外，截至2022年6月30日，我們 沒有任何重大抵押貸款、費用、債券、貸款資本、債務證券、貸款、銀行透支或其他類似債務、 融資租賃或租購承諾、承兑匯款（普通貿易票據除外）、承兑信貸（br} 為擔保、無擔保、有擔保或無擔保，也沒有任何擔保或其他或有負債。

材料收購

2022年4月20日，集團完成了對盛都的收購，總代價為人民幣39.2億元現金，並限制了該公司44,315,854股A類普通股（“A類普通股”）。盛都成立於 2002 年，總部位於杭州，是一家在中國提供全方位服務 家居裝修服務提供商。憑藉20年的運營經驗，盛都現已在華東 市場實現了全面覆蓋，並正在逐步將其業務擴展到全國更多主要城市，為龐大的客户羣提供優質的一站式家居裝修和 傢俱服務。此次收購以合併形式進行，聖都成為公司的全資子公司 。盛都的業務已加入家居裝修和傢俱領域。此次收購使 集團能夠實現整個產業鏈的戰略協同效應，並進一步加強集團提供 更好的裝修和裝修服務的能力，以滿足住房客户不斷變化的需求。與收購相關的費用 不是重大的。欲瞭解更多詳情，請參閲 “未經審計的簡明合併中期財務信息附註 — 9。業務合併” 以及公司發佈的日期為2022年5月5日的上市文件。

資產質押

截至2022年6月30日，沒有抵押任何財產、工廠 和設備。

重大投資或資本 資產的未來計劃

截至2022年6月30日，我們還沒有關於大量 投資或資本資產的詳細未來計劃。

資產負債率

截至2022年6月30日，我們的資產負債比率（即 總負債除以總資產，以百分比表示）為36.1％（截至2021年12月31日：33.2％）。

外匯風險敞口

實際上，我們所有的收入和支出 均以人民幣計價。我們認為我們目前沒有任何重大的直接外匯風險。儘管我們的外匯風險敞口 總體上應受到限制，但您對美國存托股票（“ADS”）的投資價值將受到美元和人民幣匯率的影響，因為我們的業務價值實際上以 人民幣計價，而美國存託憑證將以美元進行交易。

從歷史上看，人民幣兑美元 有時會大幅波動，而且不可預測。截至2022年6月30日的六個月中，人民幣對美元的貶值約為5.0％ 。很難預測未來市場力量或中國或美國政府的政策將如何影響 人民幣與美元之間的匯率。

如果我們的運營需要將美元 兑換成人民幣，那麼人民幣兑美元的升值將對我們從兑換中獲得的人民幣金額產生不利影響 。相反，如果我們決定將人民幣兑換成美元，以支付 普通股或美國存託憑證的股息或其他商業目的，美元兑人民幣的升值將對我們可用的美元金額產生負面影響 。

利率風險

我們受利率變化的風險主要來自浮動利率借款，其中包括我們所有的長期借款。利率的任何變化都將導致借款的有效 利率發生變化，從而導致未來的現金流隨着時間的推移而波動。

我們可以將 從離岸發行中獲得的淨收益投資於賺取利息的工具。固定利率和浮動利率利率賺息工具 的投資都存在一定程度的利率風險。由於利率上升，固定利率證券的公允市場價值可能會受到不利影響 ，而如果利率下降，浮動利率證券產生的收入可能會低於預期。

資本支出

截至2022年6月30日的六個月中，我們的資本支出為人民幣3.134億元人民幣 。資本支出是指為購買不動產和設備以及無形資產而支付的現金。我們打算用現有的現金餘額和離岸發行的收益為未來的資本支出提供資金。我們 將繼續進行資本支出，以滿足業務的預期增長。

合同義務

下表列出了截至2022年6月30日的合同 義務：

截至2022年6月30日，我們的合同債務總額包括人民幣640萬元購買財產和設備的債務、230萬元人民幣的購買服務義務、 1.204億元人民幣的投資承諾和5.16億元人民幣的運營租賃承諾，我們的融資債務包括 人民幣1.334億元的償還合併信託義務和人民幣120萬元的利息償還義務。

截至 2022 年 6 月 30 日，我們沒有任何其他長期債務 或擔保。

員工與薪酬

截至2022年6月30日，我們共有102,803名員工。下表列出了截至2022年6月30日按職能分類的員工總數：

我們相信，我們為員工提供有競爭力的 薪酬待遇和鼓勵自我發展的環境，因此，我們總體上能夠吸引和留住 合格人員，維持穩定的核心管理團隊。

根據中國法規的要求，我們參加 由市級和省級政府組織的各種員工社會保障計劃，包括養老金、失業 保險、分娩保險、工傷保險、醫療保險和住房公積金。除了所需的 社會保障計劃外，我們還向員工提供獎金，以鼓勵提高績效質量。獎金通常是自由裁量的 ，部分基於員工的績效，部分基於我們業務的整體業績。我們已經並計劃在將來繼續向我們的員工發放基於股份的激勵獎勵，以激勵他們為我們的成長和發展做出貢獻。

其他 信息

在香港雙主上市

2022年5月11日（“上市日期”）， 我們以介紹方式成功在香港聯合交易所有限公司 有限公司（“香港聯合交易所”）主板上市 A類普通股，股票代號為 “2423”（“上市”）。 美國存託憑證各代表三股 A 類普通股，仍主要在紐約證券交易所（ “NYSE”）上市和交易。在香港聯合交易所主板上市的A類普通股可以與在紐約證券交易所上市的美國存託憑證完全互換 。

購買、出售和贖回公司 上市證券

自上市之日起至本公告發布之日，公司及其任何子公司 均未購買、出售或贖回公司的任何上市證券。

公司提議制定一項股票回購 計劃，根據該計劃，公司可以在12個月內購買不超過10億美元的A類普通股和/或美國存託憑證。 在股東周年大會（定義見下文）上批准回購一般授權（定義見下文）後，公司預計將在法律允許的情況下儘快進行回購。公司根據該計劃提出的股票回購可能不時在公開市場上以現行市場價格和/或通過其他法律允許的方式進行，具體取決於市場 條件和適用的規章制度。公司計劃從其現有的 現金餘額中為任何此類回購提供資金。

遵守《公司治理守則》

本公司的公司治理實踐 基於《香港聯合交易所證券上市規則》（“上市規則”）附錄14 的《企業管治守則》（“CG 守則”）中規定的原則和守則條文。

根據上市規則附錄14中 企業管治守則第二部分的守則條文C.2.1，在香港聯合交易所上市的公司應遵守 ，但可以選擇偏離主席和首席執行官之間的職責應分開 且不應由同一個人履行的要求。公司沒有單獨的董事長兼首席執行官 ，彭永東先生目前擔任這兩個職務。公司董事會（“董事會”） 認為，將董事長和首席執行官的職位賦予同一個人有利於確保集團內部始終如一 的領導地位，並使集團的整體戰略規劃更加有效和高效。董事會認為， 當前安排的權力和權限平衡不會受到損害，這種結構將使公司能夠迅速有效地制定 和實施決策。

除上述規定外，自上市之日起至 本公告發布之日，公司已遵守企業管治守則的所有適用原則和守則條款。

符合《證券交易示範守則》

公司已採納經修訂和重述的 管理重大非公開信息和防止內幕交易的政策聲明（“公司 守則”），其條款的嚴格程度不亞於《上市規則》附錄10中規定的《上市發行人董事證券交易示範守則》（“範本 守則”），作為自己的證券交易守則，以監管董事的所有交易 以及公司相關僱員對公司證券和《公司守則》所涵蓋的其他事項。

在向公司所有 董事進行了具體詢問後，公司所有董事均確認，從上市之日起至本公告發布之日，他們已完全遵守了《示範守則》和《公司守則》中規定的所有相關要求。

報告期後的重要事件

2022年8月12日，公司在中國北京舉行了 年度股東大會（“AGM”），以及A類 普通股和B類普通股持有人分別的集體大會（“集體會議”）。提交股東批准的每項擬議的 決議均在股東周年大會和集體會議上獲得通過，隨後通過了第六份 修訂和重述的備忘錄和公司章程，授予公司 董事發行股票的一般授權，並授予公司董事回購其股票的一般授權（“回購 一般授權”）。

除本公告中披露的內容外，自 2022 年 6 月 30 日起，截至本公告發布之日，未發生影響集團的其他重要事件。

審查未經審計的中期簡明合併 財務報表

集團截至2022年6月30日的六個月中期未經審計的簡明合併 財務報表已由公司審計師普華永道會計師事務所 根據國際審查業務標準2410 “對該實體 獨立審計師進行的中期財務信息的審查” 進行了審查。公司審計委員會還審查了集團截至2022年6月30日的六個月 個月的未經審計的中期簡明合併財務報表。

中期股息

董事會不建議分配 截至2022年6月30日的六個月的中期股息。

發佈中期業績和中期 報告

此 公告發布在香港證券交易所網站 http://www.hkexnews.hk 和公司網站 https://investors.ke.com 上。包含《上市規則》要求的所有信息的2022年中期報告將 發送給股東，並將在適當時候在公司和香港聯合交易所的網站上公佈。

讚賞

公司謹向全體員工表示感謝 ，感謝他們為公司發展做出的傑出貢獻。董事會衷心感謝 管理層的奉獻精神和勤奮，這是公司未來繼續取得成功的關鍵因素。此外， 公司謹對股東、客户和業務合作伙伴的持續支持表示感謝。公司 將繼續實現可持續的業務發展，從而為所有股東創造更多價值。

非公認會計準則財務指標的使用

公司使用 運營調整後的收入（虧損）、調整後的淨收益（虧損）、歸屬於KE Holdings Inc. 普通股東的調整後淨收益（虧損）、調整後的 營業利潤率和調整後的息税折舊攤銷前利潤（均為非公認會計準則財務指標）來評估其經營業績以及財務和運營 決策目的。貝科認為，這些非公認會計準則財務指標有助於確定公司 業務的潛在趨勢，否則這些趨勢可能會因公司淨收益（虧損）中包含的某些支出的影響而被扭曲。Beike 還認為，這些非公認會計準則財務指標提供了有關其經營業績的有用信息，增強了 對其過去業績和未來前景的總體瞭解，並提高了其管理層 在財務和運營決策中使用的關鍵指標的可見性。使用這些非公認會計準則財務指標的一個侷限性在於，這些非公認會計準則財務 指標不包括基於股份的薪酬支出，這些支出在可預見的將來一直是公司業務中的巨大 經常性支出。

不應孤立地考慮這些非公認會計準則財務 指標的列報，也不應將其解釋為毛利、淨收益（虧損）或任何其他業績衡量標準 的替代方案，也不應將其解釋為其經營業績的指標。鼓勵投資者查看這些非公認會計準則財務指標 以及與最直接可比的GAAP指標的對賬。此處提供的非公認會計準則財務指標 可能無法與其他公司提出的類似標題的指標相提並論。其他公司可能以不同的方式計算標題相似的衡量標準，這限制了它們作為公司數據的比較衡量標準的用處。貝科鼓勵投資者和其他人全面審查其財務信息 ，不要依賴單一的財務衡量標準。調整後的運營收入（虧損）定義為運營收入（虧損） ，不包括（i）基於股份的薪酬支出，（ii）收購 和業務合作協議產生的無形資產的攤銷，以及（iii）商譽、無形資產和其他長期資產的減值。調整後的 營業利潤率定義為調整後的運營收入（虧損）佔淨收入的百分比。調整後的淨收益（虧損） 定義為淨收益（虧損），不包括（i）基於股份的薪酬支出，（ii）收購和業務合作協議產生的無形資產 的攤銷，（iii）長期投資的公允價值變化，按公允價值和或有對價衡量的應收貸款 ，（iv）商譽、無形資產和其他長期資產的減值， （v）投資減值, 以及 (vi) 上述非公認會計準則調整的税收影響.歸屬於KE Holdings Inc. 普通股東的調整後淨收益（虧損）定義為歸屬於KE Holdings Inc. 普通股東的淨收益（虧損），不包括（i）基於股份的薪酬支出，（ii）收購 和業務合作協議產生的無形資產攤銷，（iii）長期投資的公允價值變動，以公允價值計量的應收貸款 和或有對價，（iv）減值商譽、無形資產和其他長期資產，(v) 的減值投資，（vi）上述非公認會計準則調整的税收影響，以及（vii）非公認會計準則調整對歸屬於非控股權益股東的淨收益（虧損） 的影響。調整後的息税折舊攤銷前利潤定義為淨收益（虧損），不包括（i）收入 税收支出（收益），（ii）股票薪酬支出，（iii）無形資產攤銷，（iv）財產和設備折舊 ，（v）利息收入，淨額，（vi）長期投資的公允價值變化，按公允價值計量的應收貸款 和或有對價，（vii）商譽減值, 無形資產和其他長期資產, 和 (viii) 投資減值.

有關非公認會計準則財務 指標的更多信息，請參閲本公告 末尾標題為 “未經審計的GAAP和非GAAP業績對賬” 的表格。

安全 港口聲明

根據1995年《美國私人證券 訴訟改革法》的 “安全港” 條款，本公告包含可能構成 “前瞻性” 陳述的陳述。這些前瞻性陳述可以用 “將”、“期望”、 “預期”、“目標”、“未來”、“打算”、“計劃”、“相信”、 “估計”、“可能” 和類似陳述等術語來識別。除其他外，本公告中的業務展望 以及貝科的戰略和運營計劃都包含前瞻性陳述。貝科還可以在向美國證券交易委員會（“SEC”）和香港證券交易委員會（“SEC”）和香港證券交易所 交易所提交的定期報告、向股東提交的年度報告、新聞稿和其他書面材料以及其高管、 董事或員工對第三方的口頭陳述中發表書面或口頭前瞻性陳述。非歷史事實的陳述，包括關於KE Holdings Inc. 信念、計劃和預期的陳述，均為前瞻性陳述。前瞻性陳述涉及固有的風險和不確定性。 許多因素可能導致實際業績與任何前瞻性陳述中包含的業績存在重大差異，包括 但不限於以下因素：貝科的目標和戰略；貝科未來的業務發展、財務狀況 和經營業績；公司收入、成本或支出的預期變化；貝科賦能 服務和促進交易的能力 貝克平臺；貝科運營的行業競爭；與該行業相關的政府 相關政策和法規；貝科保護公司系統和基礎設施免受 網絡攻擊的能力；貝科對經紀品牌、門店和代理商在公司平臺上的誠信的依賴； 在中國和全球的總體經濟和商業狀況；以及與上述任何內容相關的假設。有關這些風險和其他風險的更多信息 包含在KE Holdings Inc. 向美國證券交易委員會和香港證券交易所提交的文件中。本公告中提供的所有信息 截至本新聞稿發佈之日，除非適用法律要求，否則KE Holdings Inc. 不承擔任何更新 任何前瞻性陳述的義務。

香港，2022年8月23日

截至本公告發布之日，本公司董事會 包括彭永東先生、山一剛先生、徐濤先生和徐萬剛先生為執行董事，李朝輝先生為非執行董事，陳曉紅女士、朱寒鬆先生和吳軍 先生為獨立非執行董事。

未經審計 簡明綜合收益（虧損）表

（所有金額均以千計，股票和 每股數據除外）

未經審計的簡明合併綜合收益（虧損）表（續）

（所有金額均以千計，股票和每股數據除外）

未經審計的 綜合收益（虧損）簡明合併報表（續）

（所有金額均以千計，股票和 每股數據除外）

未經審計的 GAAP 和非 GAAP 業績對賬

（所有金額均以千計，股票和 每股數據除外）

未經審計的公認會計準則和非公認會計準則業績對賬（續）

（所有金額均以千計，股票和每股數據除外）

未經審計 簡明合併資產負債表

（所有金額均以千計，股票除外， 每股數據）

未經審計的簡明合併資產負債表 （續）

（所有金額均以千計，股票除外， 每股數據）

未經審計的簡明合併資產負債表 （續）

（所有金額均以千計，股票除外， 每股數據）

未經審計的 簡明合併現金流量表

（所有 金額均以千計，每股數據除外）

未經審計 簡明合併現金流量表（續）

（所有 金額均以千計，每股數據除外）

未經審計 簡明合併現金流量表（續）

（所有 金額均以千計，每股數據除外）

未經審計的簡明合併中期財務資料附註

（所有金額均以千計，股票除外， 每股數據）

根據開曼羣島公司法，KE Holdings Inc.（以下簡稱 “公司”） 於2018年7月6日在開曼羣島註冊成立，是一家有限責任的豁免公司。公司通過其合併後的子公司、可變權益實體（“VIE”）和VIE（統稱 “集團”）的子公司 ，主要在中華人民共和國（“中國” 或 “中國”）運營領先的綜合線上和線下平臺 ，用於住房交易和服務。

2020 年 8 月和 11 月， 公司已完成在紐約證券交易所的首次公開募股和後續發行。

2022年5月，該公司以引進方式完成了在香港證券交易所上市 。

隨附的未經審計的簡明合併財務報表和相關披露是根據美利堅合眾國普遍接受的 適用於中期財務信息的會計原則（“U.S. GAAP”）編制的。

2021年12月31日的資產負債表 表數據來自經審計的合併財務報表；但是，隨附的合併財務 報表中期附註並未包括公認會計原則要求的所有年度披露。過渡期的業績不一定代表全年可能出現的業績 。此處包含的財務信息應與公司上一財年的 經審計的合併財務報表一起閲讀。適用的會計政策與 上一財年經審計的合併財務報表的會計政策一致。

在收購聖都 家居裝修有限公司（“盛都”）後，集團改變了組織結構，形成了四個可申報的細分市場： 現有房屋交易服務、新房交易服務、家居裝修和家居以及新興和其他服務。為了與當前列報方式保持一致，已對前 時期的分部業績進行了重新估算。參見注釋 3。“區段信息” 以獲取其他 信息。

2022年1月1日，集團 選擇更改其合同成本資本化的會計方法。在過去的幾年中，集團使用了 ASC 606規定的實際權宜之計，將獲得合同的成本列為在預期攤銷期為一年或更短時所產生的費用。從今年 開始，如果集團希望收回 與客户簽訂合同的增量成本，該集團將這些成本視為資產。與一段時間內履行的債務相關的資產採用與衡量 進展和確認合同期限內收入的方法一致的方法進行攤銷。與某一時間點履行的債務有關的資產在資產所涉貨物或服務的控制權移交時記作支出。新的會計方法被認為是可取的，因為 合同成本的攤銷與新收購的家居裝修服務的收入確認模式一致。

上一期間的財務報表 沒有進行調整，因為會計本金變動對列報之前各期的累積影響並不重要。 以下2022財年的財務報表細列項目受到會計原則變更的影響。

截至2022年6月30日，未經審計的簡明合併 資產負債表

截至2022年6月30日的六個月未經審計的簡明合併 綜合收益（虧損）表

集團的組織結構 基於首席運營決策者（“CODM”）用來評估、查看和運營其業務 的多種因素，其中包括但不限於客户羣、服務和技術的同質性。集團的運營 部門基於集團CODM審查的組織結構和信息，以評估運營部門 的業績。

收購於2022年4月20日完成的 盛都，集團更新了其內部組織結構，形成了四個細分市場， ，分別是現有房屋交易服務、新房交易服務、家居裝修和裝修，以及新興和其他 服務。2022年第二季度，集團更新了向CODM提供的財務指標。

分部報告的這些變化 與集團CODM目前接收和使用財務信息來分配資源和評估 報告細分市場表現的方式一致。分部列報的這些變化不影響未經審計的簡明合併資產負債表、 未經審計的綜合收益（虧損）簡明合併報表或未經審計的簡明合併現金流量表。 集團追溯修訂了前一時期的分段信息，以符合本期的列報方式。

該集團現在經營四個領域的業務 ：現有房屋交易服務、新房交易服務、家居裝修和裝修，以及新興和 其他服務。以下摘要描述了集團每個應報告細分市場的運營情況：

材料成本、佣金和補償 成本包括與家居裝修和裝修相關的材料成本，以及對作為集團員工或承包商的代理商、銷售專業人員或裝修工人的補償，以及向與集團簽訂渠道銷售代理 服務協議的經紀公司的拆分佣金。

現有國內市場的佣金和薪酬成本 主要由集團的員工或承包商承擔。 新房市場的佣金和薪酬成本主要由與集團簽署渠道銷售代理服務協議的經紀公司承擔。家居裝修和傢俱市場的佣金和補償 成本主要由作為集團員工或承包商的裝修工人承擔。根據相應的合同，家居裝修和傢俱市場的材料 成本主要由供應商承擔。

下表按分段顯示彙總 信息，對前一時段信息進行了追溯重製，以符合本期的列報方式：

由於集團的 長期資產幾乎全部位於中國，而且根據向客户提供服務和產品的地理位置，集團所有應申報細分市場的收入都來自中國 ，因此未提供任何地理信息。

應收賬款，淨額包括 以下內容：

合同資產主要與集團的裝修業務有關 。集團的收入確認時間可能與向 客户開具發票的時間不同。集團的合同資產代表根據合同 條款確認但尚未計費的合同收入金額。

合約資產，淨值包括 以下：

應收賬款 信貸損失備抵額的變動情況如下：

集團通常允許其客户在 90 天內獲得信用期 。根據向客户提供服務的日期，對應收賬款的賬齡分析如下：

5.税收

對於中期財務報告， 集團根據全年預計的應納税所得額估算年税率，並根據過渡期所得税會計指導方針記錄季度所得税準備金 。

隨着年度的推移，隨着新信息的出現，集團會對 年度應納税所得額的估算值進行完善。這種持續的估算過程通常會導致 變更當年的預期有效税率。發生這種情況時，集團將在估計值發生變化的 季度調整所得税準備金，使年初至今的準備金反映預期的年税率。

截至2022年6月30日和2021年6月30日的六個月中 税前收入（虧損）的組成部分如下：

下表彙總了 集團截至2022年6月30日和2021年6月30日的六個月的所得税支出和有效税率：

在截至2022年6月30日的六個月中，所得税支出主要由中國某些主要業務的當期收益税所驅動。

截至2022年6月30日和2021年12月31日，遞延所得税負債淨額為人民幣2.932億元和人民幣2290萬元，遞延所得税負債淨額的增加主要與 收購聖都的資產負債調整有關。

截至2022年6月30日和2021年12月31日，遞延所得税資產淨額為9.355億元人民幣和10.601億元人民幣，遞延所得税資產淨額減少是由於某些遞延所得税資產的估值 備抵所致，這是由於相關業務未來產生收入的能力的不確定性所致。

6.應付賬款

根據發票日期，對截至2022年6月30日和2021年12月31日的應付交易 的賬齡分析如下：

7。每股淨收益（虧損）

每股基本淨收益（虧損）為 報告期內每股已發行普通股的淨收益（虧損）。攤薄後的每股淨收益 （虧損）是報告期內每股已發行普通股可歸於淨收益（虧損）的金額 ，調整後包括潛在攤薄普通股的影響。在截至2022年6月30日的六個月中，按加權平均 計算的7,924,221股非歸屬限制性股票被排除在截至2022年6月30日的六個月的攤薄後每股淨虧損的計算之外。

下表列出了所示期間每股基本和攤薄後淨收益（虧損）的計算：

8.分紅

在截至2022年6月30日和2021年6月30日的六個月中，公司 沒有宣佈分紅。

9。商業 組合

盛都成立於 2002 年，總部 位於杭州，是一家提供全方位服務的中國家居裝修服務提供商。

集團與盛都簽訂了最終協議 ，根據該協議，集團同意從其現有股東手中收購盛都100％的股權， 的總對價上限為人民幣80億元人民幣，包括現金和限制性股份，但須遵守交錯收購安排 和慣例成交條件，包括監管部門的批准。集團已於2021年12月和2022年1月以優先權購買了盛都6％和43％的股權 ，對價分別為 RMB480 百萬元和人民幣34.4億元現金。該集團使用其他計量方法來核算投資。當某些慣例成交條件作為遠期合約得到滿足時，集團將其 購買盛都剩餘股權的義務入賬， 遠期合約被歸類為資產或負債，按公允價值計量，收益中報告公允價值的變化。

根據2021年7月4日簽署的 最終協議的原始條款，該集團同意以人民幣40.8億元的限制性股份形式從盛都出售的股東手中收購盛都剩餘的51％股權。限制性股票將根據收購聖都收購完成前公司美國存託憑證連續30個交易日的加權平均收盤價 按發行價格結算。由於中國公司在2022年3月的估值調整，集團管理層 與盛都重新談判了對價。2022年3月31日，集團管理層、盛都和盛都的 出售股東同意簽訂修訂後的股票購買協議，根據該協議，集團將通過向盛都出售的股東發行44,315,854股限制性A類普通股作為對價，收購盛都剩餘的 51％的股權。 修訂前後，向作為盛都主要員工的賣出股東發行的限制性股票的服務期為3年。也就是説，如果出售股東在收購完成後的3年內離開公司， 集團可以選擇無償購買出售股東持有的未歸屬限制性股份。因此，已發行的 限制性股票記為合併後的薪酬成本，但不包含在收購價格中。

2022年4月20日，集團 向盛都出售的股東發行了44,315,854股限制性A類普通股，並於2022年4月20日收購了盛都剩餘的 51% 股權。因此，集團收購了盛都的 100% 股權。交易完成後，集團開始 合併其財務報表。在收購日，集團將收購的盛都49％股權的 投資重新計量為人民幣24.892億元的公允價值，將遠期投資的公允價值重新計量為人民幣13.741億元人民幣。在截至2022年6月30日的六個月中，未經審計的簡明合併綜合收益（虧損）報表中的 “投資公允價值變動， 淨額” 中記錄了 RMB57 百萬美元的虧損。

此次收購的結構是 ，其中盛都成為公司的全資子公司。盛都的業務已加入家居裝修 和傢俱領域。此次收購使集團能夠實現整個產業鏈的戰略協同效應，並進一步加強 集團提供更好的家居裝修和裝修服務的能力，以滿足住房客户不斷變化的需求。 產生的與收購相關的費用並不重要。

下表顯示了集團收購盛都後收購的可識別資產和承擔的負債的公允價值 的確定。公允價值估計 基於對未來事件和不確定性的一系列複雜判斷，在很大程度上依賴於估計和假設。用於確定每類收購資產和承擔的負債的估計公允價值以及資產壽命的判斷 可以對公司的經營業績產生重大影響。

截至2022年6月30日的六個月合併現金流量表中，用於收購企業的現金 扣除收購的現金為人民幣33.623億元人民幣，與本次錯開收購相關的1.2億元人民幣現金對價在往年支付。

在盛都交易中， 公司錄得的商譽為人民幣30.608億元人民幣，這主要歸因於預期的協同效應、市場機會的擴大、 以及公司認為將其業務與盛都運營合併將產生的其他預期收益。因收購而產生的 增量商譽不可用於税收扣除。商譽已分配給家居 裝修和傢俱領域。

截至2022年6月30日的六個月 ，集團未經審計的簡明合併綜合收益（虧損）表中包含的 盛都的總收入和淨虧損分別為人民幣9.021億元和人民幣3,700萬元。

收購的可識別的 無形資產的收購價格分配如下：

獲得的商標使用 進行攤銷，這是一種直線法，反映了無形資產的經濟利益的消費模式。

以下未經審計的預期 合併財務信息反映了集團和盛都截至2022年6月30日的六個月的合併經營業績，就好像對盛都的收購發生在2021年1月1日，以及收購會計調整生效之後。 這些預估業績僅用於比較目的，並不表示如果在報告期初實際進行收購 會產生什麼經營業績，也可能不代表未來 的經營業績。

所述期間的預計淨虧損包括每個期間扣除税款的可識別無形資產攤銷的3,940萬元人民幣。相關的税收 影響是使用盛都在每個報告期內的實際有效所得税税率確定的。

在截至2022年6月30日的六個月中，集團還收購了位於多個城市的幾家小型房地產中介公司，這些公司主要在中國經營現有房屋交易 服務和新房交易服務，以及一家家居裝修公司。所有這些單獨和總的收購 都不是實質性的。

未經審計的簡明合併 財務報表是根據美國公認會計原則編制的，該會計原則在某些方面與《國際財務報告準則》（“IFRS”）有所不同。根據美國公認會計原則 編制的集團歷史財務信息與國際財務報告準則之間重大差異的影響如下：

未經審計的簡明合併 綜合收益（虧損）報表數據

未經審計 簡明合併資產負債表數據