Host Hotels & Resorts, Inc.公佈2024年第一季度業績

收購了一家納什維爾酒店和納什維爾市中心希爾頓大使套房酒店

馬裏蘭州貝塞斯達；2024年5月1日——美國最大的住宿房地產投資信託基金（“房地產投資信託基金”）Host Hotels & Resorts, Inc.（納斯達克股票代碼：HST）（“公司”）今天公佈了2024年第一季度的業績。

經營業績

（未經審計，以百萬計，每股和酒店統計數據除外）

*有關公司業績的更多細節，包括22個國內市場的數據，可在公司網站www.hosthotels.com上發佈的2024年第一季度補充財務信息中查閲。

總裁兼首席執行官詹姆斯·裏索萊奧表示：“房東在2023年第一季度實現了可比酒店的總RevPAR增長0.5％，鑑於去年同期的艱難比較，這令人印象深刻。受集團業務改善以及食品和飲料持續強勁需求的推動，宴會收入帶動了我們的業績。此外，我們的淨收入為2.72億美元，與2023年第一季度相比下降6.5％，調整後的息税折舊攤銷前利潤為4.83億美元，比2023年第一季度增長8.8％。同時，可比酒店的RevPAR下降了1.2％，這是艱難的比較、毛伊島的影響以及許多市場不合時宜的天氣影響了短期休閒需求的結果。”

Risoleo繼續説：“季度末之後，我們收購了納什維爾1號酒店和納什維爾市中心希爾頓大使館套房酒店，這凸顯了我們的資產負債表和資本配置戰略方針。這座兩家酒店綜合體進一步提高了我們投資組合的質量，為房東在表現最佳的市場中樹立了有意義的影響力。由於此次收購、額外的營業中斷保險收益和室外支出的改善，我們將淨收入預期維持在先前的預測水平，同時將調整後息税折舊攤銷前利潤預期的中點提高了2％。根據我們在第一季度的表現、毛伊島不斷變化的需求性質以及我們對下半年增長的預期，我們將全年RevPAR總增長預期區間收緊至2.7％至4.6％，將RevPAR增長指導區間收緊至2.0％至4.0％。鑑於我們的資產負債表和成功的資本配置執行，我們相信Host完全有能力繼續實現息税折舊攤銷前利潤增長。”

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(1) 美國證券交易委員會（“SEC”）規則所指的攤薄後每股NAREIT運營資金（“FFO”）、調整後的攤薄後每股FFO、息税折舊攤銷前利潤、調整後息税折舊攤銷前利潤和可比酒店收入均為非公認會計準則（美國公認會計原則）財務指標。請參閲財務信息附註，瞭解公司為何認為這些補充指標有用、與最直接可比的GAAP指標的對賬以及使用這些補充指標的限制。此外，可比的酒店業績和統計數據包括處置、收購和非可比酒店的調整。參見酒店運營數據，瞭解基於公司所有權期的投資組合的RevPAR業績，無需進行這些調整。

亮點：

•可比酒店的總RevPAR為369.58美元，與2023年第一季度相比增長了0.5％，這是由於集團業務的強勁貢獻導致了餐飲收入的增加，團體客房每晚的宴會和餐飲收入超過了2023年第一季度達到的峯值。

•受毛伊島野火、多個市場不合時宜的天氣狀況以及意想不到的裝修延遲的影響，同比酒店2024年第一季度的RevPAR為215.37美元，與2023年第一季度相比下降了1.2％。此外，很難與2023年第一季度進行比較，後者經歷了休閒需求的上升，導致RevPAR顯著增長。

•2024年第一季度的GAAP淨收入為2.72億美元，與2023年第一季度相比下降了6.5％，這主要是由於資產銷售收益的下降，但被第一季度確認的保險結算收益部分抵消。由於保險收益，GAAP營業利潤率為19.8％，與2023年第一季度相比提高了180個基點。

•2024年第一季度的可比酒店息税折舊攤銷前利潤為4.35億美元，與2023年第一季度相比下降2.9％，導致可比酒店息税折舊攤銷前利潤率下降140個基點至31.2％。與2023年第一季度相比，本季度的下降是由工資增加和保險費用增加所推動的。

•2024年第一季度調整後的息税折舊攤銷前利潤為4.83億美元，比2023年高出8.8％，這得益於2023年上半年因颶風伊恩而關閉的那不勒斯麗思卡爾頓酒店的強勁經營業績，包括業務中斷收益帶來的好處。

•迄今為止，該公司已收到2.63億美元的保險收益，其中預計可能獲得的保險金額約為3.1億美元，用於支付與颶風伊恩造成的損失和幹擾有關的承保費用。該公司在第一季度獲得了3,100萬美元，其中1000萬美元被確認為業務中斷收益。

後續收購

•2024年4月15日，公司以5.3億美元的總收購價收購了擁有215間客房的納什維爾1號酒店和擁有506間客房的納什維爾市中心希爾頓大使館套房的收費單利。LEED Silver® 酒店包括一個位於納什維爾著名的下百老匯娛樂區的兩家酒店大樓，與音樂城會議中心隔街相望，靠近其他主要景點，並設有七家餐飲店、一個水療中心、兩個健身中心、一個瑜伽室和33,000平方英尺的共享會議空間。

毛伊島更新

•2023年8月夏威夷毛伊島野火的影響一直持續到2024年。在第一季度，該公司的毛伊島酒店和高爾夫球場對RevPAR產生了170個基點的影響。第一季度的營業利潤率和可比的酒店息税折舊攤銷前利潤率分別受到約50個基點和30個基點的影響。第一季度的影響被低估了，鑑於2023年費爾蒙基亞拉尼的裝修中斷，該公司原本預計毛伊島將在第一季度為投資組合的RevPAR增長貢獻140個基點。因此，據估計，野火對第一季度RevPAR的總影響為310個基點。

資產負債表

該公司保持強勁的資產負債表，並於2024年3月和4月完成了幾筆交易。這些交易包括：

•循環信貸額度的淨提取額度為2.15億美元（包括3月份的3億美元，以及季度末之後的6500萬美元提款和1.5億美元的還款額）。

•上述以5.3億美元收購納什維爾市中心希爾頓1號酒店和希爾頓大使套房酒店。

•償還2024年4月1日到期的4億美元3％G系列優先票據。

•2024年4月支付的普通股第一季度股息為1.41億美元。

在調整了季度末後完成的上述投資和融資活動後，該公司估計其餘額如下：

•總資產為118億美元。

•債務餘額為40億美元，加權平均到期日為4.3年，加權平均利率為4.7％，到期日均衡。

•可用流動資金總額約為17億美元，包括2.31億美元的傢俱、固定裝置和設備託管儲備金以及信貸額度循環部分下的13億美元可用資金，以及估計的調整後現金餘額如下（百萬美元）：

分紅

公司於2024年4月15日向2024年3月28日登記在冊的股東支付了每股0.20美元的第一季度普通股現金股息。所有未來分紅，包括任何特別股息，均須經公司董事會批准。

酒店業務組合更新

該公司的客户分為三大類：臨時業務、集團業務和合同業務，分別約佔其2023年全年客房銷售額的61％、35％和4％。

以下是公司當前投資組合中臨時業務、集團業務和合同業務與2023年業績對比的結果：

資本支出

以下是公司截至2024年第一季度的資本支出支出以及對2024年全年的預測（百萬美元）：

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(1) 代表在沃爾特·迪斯尼世界® 度假村奧蘭多四季度假村附近的土地上開發公寓單元的建築成本。根據美國公認會計原則，開發轉售單位的成本在現金流量表中被視為一項經營活動，並歸類為庫存。該支出與資本支出分開，後者被視為投資活動。

根據凱悦轉型資本計劃，該公司在2024年第一季度獲得了200萬美元的運營擔保，其中預計全年為900萬美元，以抵消業務中斷。

2024 年展望

2024年的指導區間繼續考慮穩定的旅行需求和低供應增長。此外，該範圍還包括集團業務的持續改善、業務臨時需求的逐步恢復、短期休閒臨時需求的疲軟，以及隨着毛伊島從最近的野火中恢復過來，對毛伊島需求的演變。預計2024年上半年的增長將持平至較低的個位數，而由於團體預訂步伐有所改善，與2023年下半年相比，裝修中斷較少，以及2023年8月初發生的毛伊島野火事件的影響越來越小，預計下半年將出現更強勁的同比增長。

由於毛伊島野火以及工資、房地產税和保險持續增長的影響，預計2024年的營業利潤率將在2023年略有增加，而可比的酒店息税折舊攤銷前利潤率預計將與2023年相比下降。在指導意見的中點，毛伊島野火的影響預計將是RevPAR下降約130個基點，總RevPAR下降90個基點，利潤率下降20個基點。在中點，與2019年相比，營業利潤率預計將增加110個基點，可比的酒店息税折舊攤銷前利潤率預計將增加10個基點，這是因為整個投資組合的成本削減繼續抑制通貨膨脹並受益於業務中斷收益。

淨收入和調整後息税折舊攤銷前利潤的指導區間包括來自業務中斷收益的額外2,800萬美元，而之前的預測包括與颶風伊恩相關的800萬美元，以及與毛伊島野火相關的估計範圍為1,800萬至2,200萬美元，預計將在2024年剩餘時間內到賬。該指引還包括估計分別為1,700萬美元和2900萬美元的淨收入和調整後的息税折舊攤銷前利潤，預計將來自最近對納什維爾市中心1號酒店和希爾頓大使館套房酒店的收購。由於收購的時機，從第二季度開始，這兩家酒店的業績將包含在可比酒店指導中。此外，繼加利福尼亞州1號公路的一部分於2024年3月倒塌後，阿麗拉本塔納大蘇爾於2024年3月30日暫時關閉，並將從預計於2024年全年開業的同類酒店中移除。

該公司預計，與2023年相比，其2024年的經營業績將在以下範圍內：

基於上述參數，該公司估計其2024年的指引如下：

有關可能影響預測結果的項目，請參閲2024年預測時間表和財務信息附註，以及有關2024年全年指導中點的更多詳細信息，請參閲2024年第一季度補充財務信息。

關於主辦酒店和度假村

Host Hotels & Resorts, Inc. 是一家標準普爾500指數公司，是最大的住宿房地產投資信託基金，也是豪華和高檔酒店的最大所有者之一。該公司目前在美國擁有74處房產，在全球擁有5處房產，總計約42,700間客房。該公司還持有七家國內合資企業和一家國際合資企業的非控股權益。在嚴格的資本配置方法和積極的資產管理的指導下，公司與萬豪®、麗思卡爾頓®、威斯汀®、喜來登®、W®、瑞吉斯®、豪華精選®、凱悦®、費爾蒙特®、1酒店®、希爾頓®、四季®、瑞士酒店®、宜必思® 和諾富特® 以及獨立品牌合作。欲瞭解更多信息，請訪問該公司的網站www.hosthotels.com。

注意：本新聞稿包含聯邦證券法規所指的前瞻性陳述。這些前瞻性陳述包括但可能不限於我們對旅遊和住宿業復甦的預期、毛伊島野火的影響以及2024年對我們業務的估計，包括我們的預期資本支出以及財務和經營業績。前瞻性陳述不能保證未來的表現，涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，這些因素可能導致實際結果與發表前瞻性陳述時的預期結果存在重大差異。這些風險包括但不限於公司10-K表年度報告和其他向美國證券交易委員會提交的文件中描述的風險。儘管公司認為此類前瞻性陳述中反映的預期是基於合理的假設，但它無法保證預期會實現，也無法保證任何偏差都不會是重大的。本新聞稿中的所有信息均截至2024年5月1日，公司沒有義務更新任何前瞻性陳述，以使該陳述符合實際業績或公司預期的變化。

*本新聞稿包含註冊商標，這些商標是其各自所有者的專有財產。這些商標的所有者對本新聞稿中包含的任何信息均不承擔任何責任或義務。

*** 要關注的表格 ***

Host Hotels & Resorts, Inc.，以下簡稱 “我們”、“Host Inc.” 或 “公司”，是一家擁有酒店物業的自我管理和自我管理的房地產投資信託基金。我們通過運營合作伙伴Host Hotels & Resorts, L.P.（“Host LP”）作為傘式合夥房地產投資信託基金開展業務，我們是該合夥企業的唯一普通合夥人。在區分Host Inc.和Host LP時，主要區別是截至2024年3月31日外部合作伙伴持有的Host LP合夥權益的約1％，這些權益是我們合併資產負債表中Host LP的非控股權益，包含在我們簡明合併運營報表中歸因於非控股權益的淨（收益）虧損中。鼓勵讀者在10-K表年度報告中找到有關我們組織結構的更多細節。

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(1) 請參閲我們的2024年第一季度補充財務信息，詳細瞭解我們的信貸額度和優先票據契約下的債務餘額和財務契約比率。

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(1) 公司和其他費用包括以下項目：

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(1) 稀釋性證券可能包括根據綜合股票計劃授予的股份、非控股有限合夥人持有的優先運營合夥單位（“OP Units”）以及其他可以選擇將其有限合夥權益轉換為普通OP單位的非控股權益。該期間任何具有反稀釋作用的證券均未顯示任何影響。

按地點劃分的可比酒店業績 (1)

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(1) 有關可比酒店運營統計數據的討論，請參閲財務信息附註。某個地點的中央商務區是指中央商務區。酒店 RevPAR 的計算方法是客房收入除以可用房晚數。酒店總RevPAR的計算方法是將客房、餐飲和其他收入的總和除以可用的房晚。

按地點劃分的結果——基於所有權期限的實際結果 (1)

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(1) 代表我們擁有所有權期間的投資組合業績，包括非可比房產的業績、截至出售之日的處置情況以及自收購之日起的收購。

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(1) 有關可比酒店業績（非公認會計準則指標）及其使用限制的討論，請參閲財務信息附註。有關按地點劃分的可比酒店息税折舊攤銷前利潤的更多信息，請參閲我們網站上發佈的2024年第一季度補充財務信息。

(2) 利潤率的計算方法是將適用的營業利潤除以相關收入金額。GAAP利潤率是使用未經審計的簡明合併運營報表中列報的金額計算的。可比酒店利潤率是使用下表中列出的金額計算得出的，其中包括與適用的 GAAP 業績的對賬：

(3) 房地產交易調整涉及以下項目：（i）刪除截至報告日我們出售或持有待售酒店的經營業績，哪些業務作為持續經營包含在我們未經審計的簡明合併經營報表中，以及（ii）增加截至報告日我們收購的酒店所有權之前的業績。

(4) 不可比酒店的淨業績包括以下項目：（i）我們不可比酒店的經營業績，這些業務作為持續經營列於我們的簡明合併經營報表，以及（ii）與酒店被歸類為不可比事件相關的營業中斷收益的收益。

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(1) 有關非公認會計準則指標的討論，請參閲財務信息附註。

(2) 反映了2023年一家酒店的銷售情況。

(3) 我們的未合併投資的未實現收益只有在未合併合夥企業實現後，才能在息税折舊攤銷前利潤、調整後息税折舊攤銷前利潤、NAREIT FFO或調整後FFO中予以確認。

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(1-3) 請參閲淨收益與息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤對賬的相應腳註。

(4) 普通股攤薄後每股收益、攤薄後每股NAREIT FFO和調整後的每股攤薄後FFO根據攤薄證券的影響進行了調整。稀釋性證券可能包括根據綜合股票計劃授予的股份、非控股有限合夥人持有的優先股權益以及其他可以選擇將其有限合夥權益轉換為普通股權益的非控股權益。如果證券具有反稀釋作用，則不會顯示其影響。

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(1) 預測基於以下假設：

•在預測區間的低端和高端，同類酒店的RevPAR將與2023年相比增長2.0％至4.0％。可比的酒店指標尚不包括2024年4月收購的納什維爾1家酒店和納什維爾市中心希爾頓尊盛套房酒店的業績。我們預計從第二季度開始將這兩家酒店的可比酒店業績包括在內。

•與2023年相比，可比酒店的息税折舊攤銷前利潤率將分別下降80個基點至30個基點，即預測的可比酒店RevPAR區間的低端和高端水平。

•我們預計將在資本支出上花費約5億至6.05億美元。

•包括2024年4月收購的納什維爾1號酒店和納什維爾市中心希爾頓大使套房酒店的1700萬美元淨收入和2900萬美元的息税折舊攤銷前利潤。假設該年度內不會進行額外收購，也沒有處置。

•假設預計2024年將從與颶風伊恩和毛伊島野火中斷相關的業務中斷收益中獲得總額為3,800萬美元的收益。預計不會有進一步的業務中斷收益。還包括截至2024年5月1日收到的來自颶風伊恩的3200萬美元保險收益，這些收益導致財產保險結算收益。沒有包括與颶風伊恩有關的其他財產保險收益。根據我們的保單，我們已經從與颶風伊恩有關的3.1億美元保險中籌集了2.63億美元，儘管無法保證我們能夠取得這一結果，但我們將繼續與保險公司合作收回剩餘的款項。

有關可能影響預測結果的項目的討論，請參閲財務信息附註。

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(1) 其他預測假設請參閲 “2024年全年預測淨收益與息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和攤薄後每股普通股收益與NAREIT和調整後每股攤薄運營資金的對賬”。預測的可比酒店業績包括75家酒店（截至2024年3月31日我們擁有的77家酒店），我們假設截至2024年12月31日這些酒店將被歸類為可比酒店。如上述預測假設所述，2024年4月收購的納什維爾1號酒店和納什維爾市中心希爾頓大使套房酒店的預測業績尚未包括在內，但預計將成為我們全年可比酒店業績的一部分。

(2) 利潤率的計算方法是將適用的營業利潤除以相關收入金額。GAAP利潤率是使用未經審計的簡明合併運營報表中列報的金額計算的。可比酒店利潤率是使用下表中列出的金額計算得出的，其中包括與適用的 GAAP 業績的對賬：

(3) 不可比酒店的淨業績包括以下項目：（i）我們不可比酒店的經營業績，這些業務作為持續經營列入我們的簡明合併經營報表，以及（ii）與酒店被歸類為不可比事件相關的營業中斷收益的收益。預計2024年全年以下數據將不可比較：

•那不勒斯麗思卡爾頓酒店（2022年9月開始因颶風伊恩導致業務中斷，於2023年7月重新開放）；

•Alila Ventana Big Sur，（由於加利福尼亞州一號高速公路的一部分封閉，業務中斷，導致酒店從2024年3月底開始暫時關閉）；以及

•與在沃爾特·迪斯尼世界® 度假村奧蘭多四季度假村附近的開發地塊上開發和出售公寓單元相關的銷售和營銷費用。

預測

我們對淨收益、攤薄後每股收益、攤薄後每股NAREIT和調整後FFO、息税折舊攤銷前利潤、調整後息税折舊攤銷前利潤、調整後息税折舊攤銷前利潤和可比酒店業績的預測均為前瞻性陳述，並涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，這些因素可能導致實際業績和業績與這些預測所表達或暗示的存在重大差異。儘管我們認為預測中反映的預期是基於合理的假設，但我們無法保證預期會實現，也無法保證結果不會有實質性差異。可能影響這些假設和預測的風險包括：整體經濟前景的潛在變化使得預測RevPAR水平本質上難以預測；債務償還的金額和時間可能會因市場狀況而發生重大變化，這將直接影響利息支出和淨收入水平；涉及我們普通股的交易金額和時間可能會根據市場狀況而變化；以及本文和年度報告中描述的與我們的業務相關的其他風險和不確定性在10-K表上，向美國證券交易委員會提交的10-Q表季度報告和8-K表的最新報告。

可比的酒店運營統計數據和業績

為了便於對我們的運營進行逐年比較，我們在可比酒店基礎上提供了某些運營統計數據（即總RevPAR、RevPAR、平均每日房率和平均入住率）和經營業績（收入、支出、酒店息税折舊攤銷前利潤和相關利潤率），以使我們的投資者能夠更好地評估我們的經營業績。我們將同類酒店定義為：（i）截至報告日由我們擁有或租賃且未被歸類為待售酒店；以及（ii）在比較的報告期內未遭受重大財產損失或業務中斷，或進行大規模資本項目，每種情況下都需要關閉一個月或更長時間（詳見下文）的酒店。

我們會進行調整，將最近的收購納入其中，以納入我們所有權之前的業績。對於這些酒店，由於同比比較包括我們擁有之前的時期，因此這些變化不一定與我們的實際業績的變化相對應。此外，一旦交易完成或酒店被歸類為待售酒店，我們出售的酒店的經營業績將不包括在同類酒店組合中。

酒店業務是資本密集型的，裝修是業務的常規部分。通常，正在裝修的酒店仍然是同等酒店。如果一個大型資本項目要求整個酒店對酒店客人關閉一個月或更長時間，則會導致該酒店被排除在我們的同類酒店組合之外。

同樣，如果要求酒店對酒店客人關閉一個月或更長時間，則從遭受重大財產損失或業務中斷之日起，酒店將被排除在我們設定的同類酒店之外。在每種情況下，如果在酒店重新開放後將酒店的運營納入我們整整一個日曆年的合併業績，則這些酒店將恢復為可比酒店集合。通常，與造成財產損失和酒店關閉的事件有關，我們將收取業務中斷保險收益，以彌補近期的業務損失。這些收益包含在我們簡明合併運營報表中的保險結算收益中。與不包括在同類酒店組合中的酒店相關的營業中斷保險收益也將排除在可比酒店業績中。

截至2024年3月31日，在我們擁有的77家酒店中，有76家被列為同類酒店。截至2024年3月31日，我們擁有的以下物業的經營業績不包括在這些時期的可比酒店業績中：

•那不勒斯麗思卡爾頓酒店（2022年9月開始因颶風伊恩而導致業務中斷，於2023年7月重新開放）；以及

•與在沃爾特·迪斯尼世界® 度假村奧蘭多四季度假村附近的開發地塊上開發和出售公寓單元相關的銷售和營銷費用。

此外，在加利福尼亞州1號公路的一部分倒塌後，阿麗拉·本塔納大蘇爾於2024年3月30日關閉，尚未對客人重新開放。因此，該物業將從第二季度開始從同類酒店中移除。

外幣折算

以外幣計價的經營業績使用交易當日的現行匯率進行折算，或根據該期間的加權平均匯率按月折算。因此，與我們的財務報表列報方式一致，非美國物業的酒店統計數據和業績包括貨幣波動的影響。

非公認會計準則財務指標

本新聞稿中包括某些 “非公認會計準則財務指標”，這些指標是衡量我們歷史或未來財務業績的指標，在適用的美國證券交易委員會規則的定義下，這些指標不是按照公認會計原則計算和列報的。它們如下：（i）攤薄後每股FFO和FFO（包括NAREIT和調整後），（ii）息税折舊攤銷前利潤，（iii）息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤，（iv）可比酒店運營統計數據和業績。以下討論定義了這些衡量標準，並説明瞭為什麼我們認為它們是衡量我們績效的有用補充指標。

攤薄後每股NAREIT FFO和NAREIT FFO

除了每股收益（根據公認會計原則計算）外，我們還將NAREIT FFO和NAREIT FFO作為衡量我們業績的非公認會計準則指標。根據NAREIT的指導方針，我們將攤薄後每股NAREIT FFO（定義見下文）計算，經稀釋證券影響調整後，除以該期間已完全攤薄後的已發行股票數量，計算方法為給定運營期的NAREIT FFO（定義見下文）。正如NAREIT的運營資金白皮書——2018年重述中所指出的那樣，NAREIT將FFO定義為淨收益（根據公認會計原則計算），不包括與某些房地產資產相關的折舊和攤銷、出售某些房地產資產的損益、控制權變更的損益、某些房地產資產的減值支出和投資以及合併部分所有實體和未合併關聯公司的調整。對合並部分所有實體和未合併關聯公司的調整以反映我們在相同基礎上按比例佔這些實體FFO的比例。

我們認為，攤薄後每股NAREIT FFO是衡量我們經營業績的有用補充指標，攤薄後每股NAREIT FFO的列報與攤薄後每股收益的主要GAAP列報方式相結合，為投資者提供了有益的信息。我們認為，儘管攤薄後每股NAREIT FFO並不代表普通股持有人直接應計的金額，但不包括房地產折舊、攤銷、減值支出和折舊房地產銷售損益的影響，這些影響在評估當前業績時可能不那麼重要，但這些指標可以促進各期之間以及與其他房地產投資信託基金的經營業績的比較。房地產資產的歷史成本核算隱含地假設房地產資產的價值會隨着時間的推移而出現可預見的下降。正如NAREIT在其運營資金白皮書——2018年重述中指出的那樣，將FFO列為房地產投資信託基金經營業績的補充衡量標準的主要目的是解決GAAP規定的房地產和房地產相關資產歷史成本折舊和攤銷的人為性質。出於這些原因，NAREIT採用了FFO指標，以促進對房地產投資信託基金運營績效進行統一的全行業衡量標準。

調整後的攤薄後每股FFO

在評估我們的業績時，我們還會列出調整後的攤薄後每股FFO，因為管理層認為，排除下述某些額外項目可以為投資者提供有關我們持續經營業績的有用補充信息。管理層歷來在評估我們的業績、年度預算流程和薪酬計劃時進行了如下詳述的調整。我們認為，調整後的攤薄後每股FFO的列報，與NAREIT定義的攤薄後每股收益的主要GAAP列報方式和攤薄後每股FFO相結合，可提供有用的補充信息，有利於投資者瞭解我們的經營業績。我們調整了以下項目的NAREIT 攤薄後每股FFO（可能發生在任何時期），並將該指標稱為調整後的攤薄後每股FFO：

•清償債務的收益和損失 — 我們不包括與清償債務相關的財務費用和保費的影響，包括加速從最初發行的贖回或清償債務中註銷遞延融資成本，以及再融資期間產生的增量利息支出。我們還不包括債務回購的收益以及與優先股退休相關的原始發行成本。我們認為，這些項目並不能反映我們持續的財務成本。

•收購成本-根據GAAP，與被視為業務合併的已完成房地產收購相關的成本計入發生年度的支出。我們排除這些成本的影響，因為我們認為它們不能反映公司的持續業績。

•訴訟收益和損失-我們排除與根據公認會計原則記錄的訴訟相關的收益或損失的影響，這些收益或損失屬於正常業務過程之外。我們認為，將這些項目包括在內不符合我們的持續經營業績。

•遣散費 —在某些情況下，如果我們認為酒店級別的遣散費無法反映我們物業的持續運營，則會增加此類費用。可能導致遣散費增加的情況包括但不限於：(i) 與特定酒店運營商對酒店組合進行廣泛運營模式重組時產生的成本，以及 (ii) 由於酒店和/或其員工隊伍的廣泛和重大重組而在特定酒店產生的成本。我們不會將我們認為在正常業務過程中產生的公司層面的遣散費或個別酒店的遣散費加回去。

在異常情況下，我們還可能會根據管理層認為無法代表公司當前經營業績的收益或虧損調整NAREIT FFO。例如，在2017年，由於《減税和就業法》將美國聯邦企業所得税税率從35％降至21％，我們對截至2017年12月31日的國內遞延所得税資產進行了一次性調整，以減少遞延所得税資產，並將所得税準備金增加約1100萬美元。我們認為此次調整並未反映我們的持續經營業績，因此，我們將該項目排除在調整後的FFO之外。

税前利潤

扣除利息支出、所得税、折舊和攤銷前的收益（“息税折舊攤銷前利潤”）是許多行業常用的業績衡量標準。管理層認為，息税折舊攤銷前利潤為投資者提供了有關我們經營業績的有用信息，因為它可以幫助我們和我們的投資者在消除公司資本結構（主要是利息支出）及其資產基礎（主要是折舊和攤銷）的影響後，評估我們物業的持續經營業績。管理層還認為，使用息税折舊攤銷前利潤有助於我們與其他住宿房地產投資信託基金、非房地產投資信託基金的酒店業主和其他資本密集型公司進行比較。管理層使用息税折舊攤銷前利潤來評估物業層面的業績，並作為確定收購和處置價值的一種衡量標準，與FFO和調整後的攤薄後每股FFO一樣，它被管理層廣泛用於年度預算流程和我們的薪酬計劃。

息税折舊攤銷前利潤和調整後息折舊攤銷

我們根據NAREIT指導方針提供息税折舊攤銷前利潤，其定義見其2017年9月的白皮書《房地產利息、税項、折舊和攤銷前的收益》，以提供額外的業績衡量標準，促進公司與其他房地產投資信託基金業績的評估和比較。NAREIT將息税折舊攤銷前利潤定義為淨收益（根據公認會計原則計算），不包括利息支出、所得税、折舊和攤銷、處置折舊財產（包括控制權變更的損益）的損益或虧損、因關聯公司折舊財產價值下降而產生的折舊財產和對未合併關聯公司的投資的減值支出，以及為反映該實體在未合併息税折舊攤銷前利潤中的比例而進行的調整附屬公司。

我們在評估業績時對息税折舊攤銷前利潤進行了額外調整，因為我們認為，排除下述某些額外項目可以為投資者提供有關我們持續經營業績的有用補充信息。我們認為，調整後息税折舊攤銷前利潤的列報與主要的GAAP淨收益列報方式相結合，有利於投資者瞭解我們的經營業績。調整後的息税折舊攤銷前利率也與用於計算我們的信貸額度和優先票據的某些信貸比率的指標類似。我們對可能發生在任何時期的以下項目的息税折舊攤銷前利潤進行了調整，並將該指標稱為調整後的息税折舊攤銷前利潤：

•財產保險收益——我們不包括簡明合併運營報表中反映的財產保險收益的影響，因為我們認為將其納入調整後的息税折舊攤銷前利潤不符合反映我們資產的持續表現。此外，財產保險收益對投資者來説可能不那麼重要，因為計算財產保險收益時註銷的折舊資產賬面價值通常無法反映房地產資產的市場價值。

•收購成本-根據GAAP，與被視為業務合併的已完成房地產收購相關的成本計入發生年度的支出。我們排除這些成本的影響，因為我們認為它們不能反映公司的持續業績。

•訴訟收益和損失-我們排除與根據公認會計原則記錄的訴訟相關的收益或損失的影響，這些收益或損失屬於正常業務過程之外。我們認為，將這些項目包括在內不符合我們的持續經營業績。

•遣散費 — 在某些情況下，如果我們認為酒店級別的遣散費無法反映我們物業的持續運營，則會增加此類費用。可能導致遣散費增加的情況包括但不限於：(i) 與特定酒店運營商對酒店組合進行廣泛運營模式重組時產生的成本，以及 (ii) 由於酒店和/或其員工隊伍的廣泛和重大重組而在特定酒店產生的成本。我們不會將我們認為在正常業務過程中產生的公司層面的遣散費或個別酒店的遣散費加回去。

在異常情況下，我們還可能會根據管理層認為無法代表公司當前經營業績的收益或虧損調整息税折舊攤銷前利潤。最近一次這種性質的調整是2013年排除知名域名索賠的收益。

對攤薄後每股NAREIT FFO、調整後每股攤薄後FFO、息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤的使用限制

我們根據NAREIT制定的標準計算攤薄後每股息税折舊攤銷前利潤和NAREIT FFO，這可能無法與不使用NAREIT對息税折舊攤銷前利潤和FFO的NAREIT定義或不根據NAREIT指導方針計算攤薄後每股FFO的其他公司計算的指標進行比較。此外，儘管將我們的業績與其他房地產投資信託基金進行比較時，攤薄後每股息税折舊攤銷前利潤和FFO是有用的衡量標準，但在將我們與非房地產投資信託基金進行比較時，它們可能對投資者沒有幫助。我們還計算了調整後的攤薄後每股FFO和調整後的息税折舊攤銷前利潤，這些指標不符合NAREIT的指導方針，可能無法與其他房地產投資信託基金或其他公司計算的指標進行比較。不應將這些信息視為淨收入、營業利潤、運營現金或根據公認會計原則計算的任何其他經營業績衡量標準的替代方案。各種長期資產（例如續訂和置換資本支出）的現金支出、利息支出（僅用於息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤的目的）、與重大物業層面重組相關的遣散費和其他項目已經和將要計入息税折舊攤銷前利潤，但未反映在息税折舊攤銷前利潤中，

息税折舊攤銷前利潤、調整後息税折舊攤銷前利潤、攤薄後每股NAREIT FFO和調整後的攤薄後每股FFO演示文稿。管理層通過單獨考慮這些排除項目的影響來彌補這些限制，前提是它們對運營決策或對我們的經營業績評估至關重要。我們在公司10-K表年度報告和10-Q表季度報告中的合併運營報表和合並現金流量表包括利息支出、資本支出和其他不包括的項目，在評估我們的業績以及我們的非公認會計準則財務指標的用處時應考慮所有這些項目。此外，不應將攤薄後每股NAREIT FFO、調整後的攤薄後每股FFO、息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後的息税折舊攤銷前利潤視為衡量我們流動性的指標，或表明可用於滿足現金需求的資金，包括我們的現金分配能力。此外，NAREIT 攤薄後每股FFO和調整後的攤薄後每股FFO不能衡量直接為股東利益累積的金額，也不應用作衡量標準。

同樣，息税折舊攤銷前利潤、調整後息税折舊攤銷前利潤、NAREIT FFO和調整後的攤薄後每股FFO包括對我們股票投資按比例分攤的調整，而NAREIT FFO和調整後的攤薄後每股FFO包括對合併合夥企業中非控股夥伴按比例比例的調整。我們的股權投資包括八個國內和國際合夥企業的11％至67％的權益，這些合夥企業共擁有35處房產和一個度假所有權開發項目。由於外部所有者的投票權，我們無法控制這些實體，因此不合並這些實體。合併合夥企業中的非控股合夥人主要包括非關聯有限合夥人持有的Host LP約1％的權益，以及非關聯有限合夥人在擁有一家酒店的合夥企業中持有的15％的權益，我們確實控制了該實體，因此合併了其業務。NAREIT FFO和攤薄後每股調整後FFO、息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤的按比例計算得出，如上述定義所示。應提醒讀者，這些衡量合併夥伴關係（NAREIT FFO和攤薄後每股調整後的FFO）和股權投資的按比例計算的業績可能無法準確描述我們對這些實體的投資的法律和經濟影響。

可比酒店物業等級的經營業績

我們以可比酒店或 “同一門店” 為基礎向投資者提供酒店的某些經營業績，例如酒店收入、支出、餐飲利潤和息税折舊攤銷前利潤（及相關利潤率），作為補充信息。如上文 “可比酒店運營統計數據和業績” 所述，我們的可比酒店業績顯示了酒店的經營業績，但不影響因裝修或財產損失而關閉的處置或酒店。我們提供可比酒店息税折舊攤銷前利潤，以幫助我們和我們的投資者在消除公司資本結構（主要是利息支出）及其資產基礎（主要是折舊和攤銷費用）的影響後，評估同類酒店的持續經營業績。還刪除了公司層面的成本和開支，以得出物業層面的業績。我們認為，這些物業層面的業績為投資者提供了有關我們同類酒店持續經營業績的補充信息。可比的酒店業績既按地點列出，也按公司物業的總體情況列報。我們從可比的酒店層面經營業績中剔除了與廣泛而重大的物業層面重組相關的遣散費，這些費用不屬於正常業務範圍，因為我們認為這種取消提供了有用的補充信息，有利於投資者瞭解我們的持續經營業績。我們還取消了折舊和攤銷費用，因為儘管折舊和攤銷費用是物業層面的支出，但這些基於房地產資產歷史成本核算的非現金支出隱含地假設房地產資產的價值會隨着時間的推移而出現可預見的下降。如前所述，由於房地產價值歷來是隨着市場狀況而上升或下降的，因此許多房地產行業投資者認為列報經營業績的歷史成本核算是不夠的。

由於取消了公司層面的成本和支出、處置損益、某些遣散費以及折舊和攤銷費用，我們公佈的可比酒店經營業績並不代表我們的總收入、支出、營業利潤或淨收入，也不應用於評估我們的整體業績。管理層通過單獨考慮這些排除項目的影響來彌補這些限制，前提是它們對運營決策或對我們的經營業績評估至關重要。我們的簡明合併運營報表包含此類金額，投資者在評估我們的業績時應考慮所有這些金額。

我們在可比酒店基礎上公佈這些酒店的經營業績，因為我們認為這樣做可以為投資者和管理層提供有用的信息，以評估我們酒店的同期業績，並便於與其他酒店房地產投資信託基金和酒店業主進行比較。特別是，這些措施有助於管理層和投資者區分收入和/或支出的增加或減少是由於同類酒店（佔我們投資組合的絕大多數）的業務增長或下降還是由於其他因素造成的。儘管管理層認為，公佈可比酒店業績是一項補充衡量標準，可為評估我們的持續業績提供有用的信息，但該衡量標準不用於分配資源或評估我們每家酒店的運營業績，因為這些決策基於個別酒店的數據，而不是基於酒店的總體可比業績。出於這些原因，我們認為，可比的酒店經營業績，再加上GAAP營業利潤、收入和支出的列報，可以為投資者提供有用的信息 管理。