附錄 99.1

CareTrust 房地產投資信託基金公佈2024年第一季度經營業績

電話會議定於美國東部時間 2024 年 5 月 3 日星期五下午 1:00 舉行

加利福尼亞州聖克萊門特，2024年5月2日（美國商業資訊）——CareTrust REIT, Inc.（紐約證券交易所代碼：CTRE）今天公佈了截至2024年3月31日的季度經營業績以及近期發生的其他事件。

本季度，CareTrust REIT報告稱：

•在適用租賃的租金上漲完成後，本季度投資1.188億美元，今年迄今為止投資2.065億美元，估計穩定收益率分別為11.1％和10.5％；

•根據其自動櫃員機計劃出售了1160萬股股票，總收益為2.732億美元；

•收取的合同租金和利息的98.0％；

•淨收入為2870萬美元，每股淨收益為0.22美元；

•淨負債與年化正常運行利率息税折舊攤銷前利潤之比為0.6倍；

•標準化FFO為4,650萬美元，標準化每股FFO為0.35美元；

•標準化FAD為4,870萬美元，標準化FAD為每股0.37美元；

•季度股息增長3.6％，至每股0.29美元，相當於正常化FAD的派息率約為78％；

•獲得機構股東服務（ISS）ESG最優惠評級。

自季度末以來，CareTrust REIT報告稱：

•投資8,770萬美元，估計穩定收益率為9.6％；

•2.6億美元的投資渠道。

CareTrust總裁兼首席執行官戴夫·塞奇威克對公司2024年第一季度業績發表了評論。“今年初，我們的資產負債表上有大約3億美元的現金，因為我們看到了通過新投資實現顯著增長的潛力。我們有了一個良好的開端，已經完成了約2.05億美元的新收購和融資交易。由於投資渠道不斷自我補充，我們將繼續調整資產負債表，以利用我們面前持續穩定的有吸引力的投資機會和外來的 “場外” 收購。”塞奇威克補充説：“如今，補充的投資渠道約為2.6億美元，不包括正在審查的更大投資組合交易。”

截至2024年3月31日的季度財務業績

首席財務官比爾·瓦格納報告稱，第一季度CareTrust公佈的淨收入為2,870萬美元，攤薄加權平均普通股每股收益為0.22美元，正常化FFO為4,650萬美元，攤薄加權平均每股普通股收益為0.35美元，正常化FAD為4,870萬美元，攤薄後每股加權平均普通股收益0.37美元。

流動性

截至季度末，CareTrust公佈的淨負債與年化正常化息税折舊攤銷前利率為0.6倍，低於公司4.0倍至5.0倍的目標槓桿率範圍，企業淨負債價值約為4.1％。瓦格納表示，截至今天，該公司的6億美元循環信貸額度中沒有未償還的借款，2026年之前沒有預定債務到期日。他還透露，CareTrust目前手頭有大約3.45億美元的現金。在2024年第一季度，該公司根據自動櫃員機計劃出售了1160萬股股票，加權平均銷售價格為23.55美元，總收益為2.732億美元。截至2024年3月31日，根據自動櫃員機計劃，該公司有90萬美元可用於未來發行。瓦格納説：“我們繼續使用我們的自動櫃員機計劃來利用當前的股本成本，這使我們能夠為不斷補充的增值投資機會提供資金。”

指南已更新

該公司更新了2024年的指導方針，瓦格納預計，攤薄後的加權平均普通股基礎淨收益約為1.01美元至1.03美元，正常化的FFO約為1.42美元至1.44美元，正常化的FFO約為1.46美元至1.48美元。他指出，2024年的指引基於攤薄後的加權平均普通股數量1.4億股，並假設如下：

•年初至今的所有投資；

•沒有新的收購；

•迄今為止的處置和貸款還款；

•除了迄今為止已完成或宣佈的處置、新的貸款或貸款還款外，沒有新的處置、新的貸款或貸款還款；

•1.5％至2％的未收租金；

•沒有新的債務流入或新的股票發行；

•根據CareTrust的長期淨租約，基於CPI的租金自動扶梯估計為2.5％。

股息增加

在本季度，CareTrust將其季度股息從每股普通股0.28美元提高至0.29美元。按年計算，根據2024年第一季度的標準化FFO，派息率約為83％，根據正常化的FAD，派息率約為78％。

電話會議

電話會議將於美國東部時間2024年5月3日星期五下午1點（太平洋時間上午10點）舉行，屆時CareTrust的管理層將討論2024年第一季度的業績、近期進展和其他事項。免費撥入號碼是 1 (800) 715-9871，或者長途撥入號碼是 1 (646) 307-1963，會議 ID 號碼是 7862003。要在線收聽電話會議，或查看美國證券交易委員會G條例要求的任何財務或其他統計信息，請訪問CareTrust REIT網站的投資者專區，網址為 http://investor.caretrustreit.com。本次電話會議將進行錄音，並將在電話會議結束後的30天內通過網站重播。

關於 CareTrustTM

CareTrust REIT, Inc. 是一家自我管理的上市房地產投資信託基金，從事熟練護理、老年人住房和其他醫療保健相關物業的擁有、收購、開發和租賃。CareTrust REIT擁有全國範圍的長期淨租賃房產投資組合，以及租賃這些物業的優質運營商組合不斷增加，正在美國各地尋求外部和有機增長機會。有關CareTrust REIT的更多信息，請訪問www.caretrustreit.com。

根據1995年《私人證券訴訟改革法》發表的安全港聲明：

本新聞稿包含1995年《私人證券訴訟改革法》所指的前瞻性陳述，相關的電話會議將包括前瞻性陳述。前瞻性陳述包括所有非歷史事實陳述的陳述以及有關公司意圖、信念或預期的陳述，包括但不限於有關以下內容的陳述：未來的財務和融資計劃；與公司業務及其投資組合相關的戰略，包括收購機會和處置計劃；增長前景；運營和財務業績；對結算ATM遠期合約以及分配和支付股息的預期；以及公司租户和運營商及其各自設施的業績。

諸如 “預期”、“相信”、“可能”、“期望”、“估計”、“打算”、“可能”、“計劃”、“尋求”、“應該”、“將” 等詞語以及類似的表述或這些術語的否定詞旨在識別此類前瞻性陳述，儘管並非所有前瞻性陳述都包含這些識別詞。公司的前瞻性陳述基於管理層當前的預期和信念，並受到許多風險和不確定性的影響，這些風險和不確定性可能導致實際業績與預測、預測或預期的業績存在重大差異。儘管公司認為這些前瞻性陳述所依據的假設是合理的，但它們不能保證，公司也無法保證其預期會實現。可能對公司的運營和未來前景產生重大不利影響或可能導致實際業績與預期存在重大差異的因素包括但不限於：(i) 我們的租户履行和/或履行我們與他們簽訂的三網租賃義務的能力和意願，包括但不限於他們各自承擔的賠償、辯護和保護我們免受各種索賠、訴訟和責任損害的義務；(ii) 我們可能承擔的額外風險如果我們無法按預期價格出售此類資產，則與持有待售資產相關的減值費用；（iii）醫療改革立法，包括最低人員配置要求，對租户經營業績和財務狀況的影響；（iv）租户在運營我們租賃給他們的房產時遵守適用法律、規章和法規的能力；（v）租户續訂租約的能力和意願到期後，並且能夠將我們的財產重新放置在如果不續租或我們更換現有租户，則享有相同或更好的條款，以及我們因更換現有租户而可能承擔的任何義務，包括賠償義務；(vi) 是否有機會和識別符合我們信貸和運營標準的租户的能力；(b) 適當的收購機會以及以優惠條件向這些租户收購和租賃相應房產的能力；(vii) 產生足夠現金流以償還我們未付賬款的能力債務；（viii）進入債務和股權資本市場的機會；（ix）利率波動；（x）公共衞生危機的影響，包括重大 COVID-19 疫情以及其他流行病或流行病；（xi）留住關鍵管理人員的能力；（xii）維持我們作為房地產投資信託基金（“REIT”）地位的能力；（xiii）美國税法和其他州的變化，聯邦或地方法律，無論是否特定於房地產投資信託基金；(xiv) 房地產業務固有的其他風險，包括與以下內容相關的潛在責任環境問題和房地產投資的流動性不足；以及（xv）我們截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告和截至2024年3月31日的季度10-Q表季度報告中包含的任何其他因素，包括此類報告第1A項中標題為 “風險因素” 的部分，因為此類風險因素可能會被我們向美國證券交易委員會提交的其他報告不時修改、補充或取代。

除非另有特別説明，否則本新聞稿和相關的電話會議提供了有關公司截至2024年3月31日的季度財務業績的信息，並且是截至本文發佈之日提供的。公司明確表示沒有義務更新或修改本新聞稿或相關電話會議（及其重播）中的任何信息，包括前瞻性陳述，無論這些信息是為了反映公司預期的任何變化、事件、條件或情況的任何變化還是其他情況。

本新聞稿或相關電話會議中使用的 “CTRE”、“CareTrust”、“CareTrust”、“CareTrust” 或 “公司” 是指CareTrust REIT, Inc.及其合併子公司，除非上下文另有要求。GAAP 是指美利堅合眾國公認的會計原則。

聯繫人：

CareTrust 房地產投資信託基金, Inc.

(949) 542-3130

ir@caretrustreit.com

非公認會計準則財務指標

歸屬於CareTrust REIT, Inc.的息税折舊攤銷前利潤是指扣除利息支出（包括遞延融資成本攤銷）、股票薪酬攤銷以及折舊和攤銷前歸屬於CareTrust REIT, Inc.的淨收益（虧損）。歸屬於CareTrust REIT, Inc.的正常息税折舊攤銷前利潤代表歸屬於CareTrust REIT, Inc.的息税折舊攤銷前利潤，經進一步調整以消除公司認為不代表核心經營業績的某些項目的影響，例如收回先前逆轉的租金、終止租賃收入、物業運營費用、房地產處置收益或虧損、房地產減值費用、貸款損失準備、非常規交易成本、債務清償損失，其他與房地產相關的未實現虧損投資和可疑賬户準備金和租賃重組（如適用）。歸屬於CareTrust REIT, Inc.的息税折舊攤銷前利潤和歸屬於CareTrust REIT, Inc.的正常息税折舊攤銷前利潤不代表GAAP定義的運營現金流或淨收益，在評估公司流動性或經營業績時，不應將其視為這些衡量標準的替代方案。歸屬於CareTrust REIT, Inc.的息税折舊攤銷前利潤和歸屬於CareTrust REIT, Inc.的正常息税折舊攤銷前利潤均不表示可用於為未來現金需求提供資金的現金，包括公司為資本支出提供資金或償還債務的能力。此外，公司對息税折舊攤銷前利潤和正常息税折舊攤銷前利潤的計算可能無法與其他房地產投資信託基金報告的息税折舊攤銷前利潤和標準化息税折舊攤銷前利潤相提並論。

全國房地產投資信託基金協會（“Nareit”）定義的運營資金（“FFO”）和可供分配的資金（“FAD”）是衡量房地產投資信託基金經營業績的重要非公認會計準則補充指標。由於用於房地產資產的歷史成本會計慣例需要直線折舊，因此這種會計列報方式意味着房地產資產的價值會隨着時間的推移而出現可預見的減少。由於房地產價值歷來是隨着市場和其他條件的上升或下跌的，因此使用歷史成本核算折舊的房地產投資信託基金的經營業績報告可能不那麼豐富。因此，Nareit創建了FFO，作為衡量房地產投資信託基金經營業績的補充指標，該指標根據GAAP的定義，將歷史成本折舊和攤銷等項目排除在淨收入中。

Nareit將FFO定義為根據公認會計原則計算的淨收益，不包括房地產投資處置的收益或損失、與房地產相關的折舊和攤銷以及房地產減值費用以及未合併合夥企業和合資企業的調整。該公司根據納雷特的定義計算歸屬於CareTrust REIT, Inc.的FFO。

歸屬於CareTrust REIT, Inc.的FAD被定義為歸屬於CareTrust REIT, Inc.的FFO，不包括非現金收入和支出，例如股票薪酬的攤銷、遞延融資費的攤銷、高於和低於市場的無形資產的攤銷以及直線租金的影響。公司認為，歸屬於CareTrust REIT, Inc.的FAD是評估公司經營業績的有用補充衡量標準，不包括這些收入和支出項目，可以幫助投資者、分析師和其他利益相關方更一致地比較公司不同時期或與其他公司的經營業績。

此外，該公司報告了歸屬於CareTrust REIT, Inc.的正常化FFO和歸屬於CareTrust REIT, Inc.的正常化FAD，後者對公司認為不代表其持續經營業績的某些收入和支出項目進行了FFO和FAD，例如貸款損失準備金、非例行交易成本、可疑賬户準備金和租賃重組、債務清償損失、其他不動產未實現虧損房地產相關投資、收回先前撤銷的租金、終止租賃收入以及物業運營費用。通過排除這些項目，投資者、分析師和我們的管理層可以更一致地比較不同時期之間的標準化FFO和標準化FAD。

儘管FFO、標準化FFO、FAD和標準化FAD是衡量房地產投資信託基金經營業績的相關且廣泛使用的指標，但它們並不代表GAAP定義的運營現金流或淨收益，在評估公司流動性或經營業績時，不應將其視為這些衡量標準的替代方案。FFO、標準化FFO、FAD和標準化FAD並不表示可用於為未來現金需求提供資金的現金。

此外，公司對FFO、標準化FFO、FAD和標準化FAD的計算可能無法與其他房地產投資信託基金報告的FFO、標準化FFO、FAD和標準化FAD相提並論，這些房地產投資信託基金沒有根據當前的Nareit定義定義定義FFO，或者對當前Nareit定義的解釋或對FAD的定義與公司的定義不同。

該公司還披露了淨負債與年化正常運行利率息税折舊攤銷前利潤，後者將公司截至本季度最後一天的淨負債與本季度歸屬於CareTrust REIT, Inc.的年化運行利率息税折舊攤銷前利潤進行了比較。淨負債定義為公司截至指定季度最後一天的總負債，經調整後不包括公司截至該日收購房地產時的現金、現金等價物、限制性現金和託管存款，以及通過公司自動櫃員機計劃根據股權遠期合約出售的截至該日未償還的股票的預期結算淨收益。正常運行利率息税折舊攤銷前利潤表示正常息税折舊攤銷前利潤，經過調整以使截至相應期間的三個月內完成的投資生效，就好像此類投資在期初完成一樣。年化正常運行利率息税折舊攤銷前利潤的計算方法是指定季度歸屬於CareTrust REIT, Inc.的標準化運行利率息税折舊攤銷前利潤乘以四。

該公司認為，根據公認會計原則的定義，歸屬於CareTrust REIT, Inc. 的淨收益是最合適的收益衡量標準。該公司還認為，使用息税折舊攤銷前利潤、標準化息税折舊攤銷前利潤、FFO、標準化FFO、FAD和標準化FAD，再加上所需的GAAP報告，可以增進投資者對房地產投資信託基金經營業績的理解，使此類公司之間經營業績的比較更有意義。公司認為，息税折舊攤銷前利潤和正常息税折舊攤銷前利潤（每種情況下均歸屬於CareTrust REIT, Inc.）有助於瞭解公司的經營業績，獨立於其資本結構、負債和其他不代表其持續業績的費用，從而可以更有意義地比較不同時期的經營業績以及與其他房地產投資信託基金的經營業績。公司認為，FFO、標準化FFO、FAD和正常化FAD（在每種情況下均歸屬於CareTrust REIT, Inc.）是審查比較運營和財務業績的有用衡量標準，因為不包括房地產處置的收益或損失、減值費用和房地產相關折舊和攤銷，對於FAD和標準化FAD，則不包括股票薪酬攤銷等非現金收入和支出，遞延融資費的攤銷，以及直線租金的影響，FFO，標準化FFO，FAD和Normalized FAD可以幫助投資者比較公司不同時期的經營業績以及與其他房地產投資信託基金的經營業績。公司認為，披露淨負債佔年化正常運行利率息税折舊攤銷前利率為投資者提供了一個有用的衡量標準，可以評估公司的信用實力及其償還債務的能力，在不影響公司持續業績或可能掩蓋公司實際信貸質量的費用以及考慮該期間投資的影響的情況下，將公司的信貸實力與前一報告期和其他公司進行比較。