開放-20221231
錯誤00018011692022財年Http://fasb.org/us-gaap/2022#GeneralAndAdministrativeExpenseHttp://fasb.org/us-gaap/2022#GeneralAndAdministrativeExpenseHttp://fasb.org/us-gaap/2022#GeneralAndAdministrativeExpensehttp://fasb.org/us-gaap/2022#ResearchAndDevelopmentExpensehttp://fasb.org/us-gaap/2022#ResearchAndDevelopmentExpensehttp://fasb.org/us-gaap/2022#ResearchAndDevelopmentExpenseP2YHttp://fasb.org/us-gaap/2022#FairValueAdjustmentOfWarrantsHttp://fasb.org/us-gaap/2022#FairValueAdjustmentOfWarrantsHttp://fasb.org/us-gaap/2022#FairValueAdjustmentOfWarrantsHttp://fasb.org/us-gaap/2022#OtherNonoperatingIncomeExpenseHttp://fasb.org/us-gaap/2022#OtherNonoperatingIncomeExpenseHttp://fasb.org/us-gaap/2022#OtherNonoperatingIncomeExpense0.0519926P2YP3YP20DP30D00018011692022-01-012022-12-3100018011692022-06-30ISO 4217：美元00018011692023-02-16Xbrli：共享00018011692022-12-3100018011692021-12-310001801169Us-gaap:AssetPledgedAsCollateralWithRightMember2022-12-310001801169Us-gaap:AssetPledgedAsCollateralWithRightMember2021-12-31ISO 4217：美元Xbrli：共享0001801169Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2022-12-310001801169Us-gaap:VariableInterestEntityPrimaryBeneficiaryMember2021-12-3100018011692021-01-012021-12-3100018011692020-01-012020-12-310001801169打開：SeriesAConvertibleRepubredStockMember2019-12-310001801169打開：SeriesBConvertibleRepubredStockMember2019-12-310001801169打開：SeriesCConvertibleRepubredStockMember2019-12-310001801169打開：SeriesDConvertibleRepubredStockMember2019-12-310001801169打開：SeriesEConvertibleRepubredStockMember2019-12-310001801169美國-美國公認會計準則：普通股成員2019-12-310001801169US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMembers2019-12-310001801169美國-公認會計準則：保留預付款成員2019-12-310001801169Us-gaap:AociIncludingPortionAttributableToNoncontrollingInterestMember2019-12-3100018011692019-12-310001801169打開：SeriesDConvertibleRepubredStockMember2020-01-012020-12-310001801169US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMembers打開：SeriesDConvertibleRepubredStockMember2020-01-012020-12-310001801169打開：SeriesEConvertibleRepubredStockMember2020-01-012020-12-310001801169打開：SeriesEConvertibleRepubredStockMemberUS-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMembers2020-01-012020-12-310001801169US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMembers2020-01-012020-12-310001801169美國-美國公認會計準則：普通股成員2020-01-012020-12-310001801169打開：SeriesAConvertibleRepubredStockMember2020-01-012020-12-310001801169打開：SeriesBConvertibleRepubredStockMember2020-01-012020-12-310001801169打開：SeriesCConvertibleRepubredStockMember2020-01-012020-12-310001801169美國-公認會計準則：保留預付款成員2020-01-012020-12-310001801169打開：SeriesAConvertibleRepubredStockMember2020-12-310001801169打開：SeriesBConvertibleRepubredStockMember2020-12-310001801169打開：SeriesCConvertibleRepubredStockMember2020-12-310001801169打開：SeriesDConvertibleRepubredStockMember2020-12-310001801169打開：SeriesEConvertibleRepubredStockMember2020-12-310001801169美國-美國公認會計準則：普通股成員2020-12-310001801169US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMembers2020-12-310001801169美國-公認會計準則：保留預付款成員2020-12-310001801169Us-gaap:AociIncludingPortionAttributableToNoncontrollingInterestMember2020-12-3100018011692020-12-310001801169美國-美國公認會計準則：普通股成員2021-01-012021-12-310001801169US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMembers2021-01-012021-12-310001801169美國-美國公認會計準則：普通股成員美國-公認會計準則：受限的股票成員2021-01-012021-12-310001801169美國-美國公認會計準則：普通股成員美國-GAAP：受限股票單位RSU成員2021-01-012021-12-310001801169Us-gaap:AociIncludingPortionAttributableToNoncontrollingInterestMember2021-01-012021-12-310001801169美國-公認會計準則：保留預付款成員2021-01-012021-12-310001801169美國-美國公認會計準則：普通股成員2021-12-310001801169US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMembers2021-12-310001801169美國-公認會計準則：保留預付款成員2021-12-310001801169Us-gaap:AociIncludingPortionAttributableToNoncontrollingInterestMember2021-12-310001801169美國-美國公認會計準則：普通股成員美國-公認會計準則：受限的股票成員2022-01-012022-12-310001801169美國-美國公認會計準則：普通股成員美國-GAAP：受限股票單位RSU成員2022-01-012022-12-310001801169美國-美國公認會計準則：普通股成員2022-01-012022-12-310001801169US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMembers2022-01-012022-12-310001801169Us-gaap:AociIncludingPortionAttributableToNoncontrollingInterestMember2022-01-012022-12-310001801169美國-公認會計準則：保留預付款成員2022-01-012022-12-310001801169美國-美國公認會計準則：普通股成員2022-12-310001801169US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMembers2022-12-310001801169美國-公認會計準則：保留預付款成員2022-12-310001801169Us-gaap:AociIncludingPortionAttributableToNoncontrollingInterestMember2022-12-310001801169打開：SeriesEConvertibleRepubredStockMember2022-01-012022-12-310001801169打開：SeriesEConvertibleRepubredStockMember2021-01-012021-12-310001801169美國-美國公認會計準則：普通股成員2022-01-012022-12-310001801169美國-美國公認會計準則：普通股成員2021-01-012021-12-310001801169美國-美國公認會計準則：普通股成員2020-01-012020-12-310001801169開放：A2020重組活動成員SRT：重新調整成員美國公認會計準則：運營費用成員2020-01-012020-12-310001801169開放：A2020重組活動成員SRT：重新調整成員美國-公認會計準則：一般和行政費用成員2020-01-012020-12-310001801169開放：A2020重組活動成員SRT：重新調整成員美國公認會計準則：銷售和營銷費用成員2020-01-012020-12-310001801169開放：A2020重組活動成員美國-公認會計準則：研究和開發費用成員SRT：重新調整成員2020-01-012020-12-310001801169打開：High ConvertibleNotes2026成員美國公認會計準則：可轉換債務成員2021-08-31Xbrli：純0001801169美國-GAAP：軟件開發成員2022-01-012022-12-310001801169打開：軟件實施成本成員2022-01-012022-12-310001801169US-GAAP：ComputerEquipmentMembers2022-01-012022-12-310001801169打開：SecuritySystemsMember2022-01-012022-12-310001801169美國-GAAP：傢俱和固定設備成員2022-01-012022-12-310001801169美國-GAAP：OfficeEquipmentMembers2022-01-012022-12-310001801169SRT：最小成員數2022-01-012022-12-310001801169SRT：最大成員數2022-01-012022-12-310001801169美國-公認會計準則：一般和行政費用成員2020-01-012020-12-310001801169美國-公認會計準則：一般和行政費用成員2022-01-012022-12-310001801169美國-公認會計準則：一般和行政費用成員2021-01-012021-12-310001801169美國-公認會計準則：研究和開發費用成員2020-01-012020-12-310001801169美國-公認會計準則：研究和開發費用成員2022-01-012022-12-310001801169美國-公認會計準則：研究和開發費用成員2021-01-012021-12-310001801169美國-公認會計準則：員工股票期權成員2022-01-012022-12-310001801169美國-GAAP：受限股票單位RSU成員2022-01-012022-12-310001801169SRT：最小成員數美國-GAAP：受限股票單位RSU成員2022-01-012022-12-310001801169Open:SocialCapitalHedosophiaHoldingsCorpIIIPOMember2020-04-300001801169開放：公共保修成員2020-04-300001801169開放：SponorWarrantsMember2020-04-300001801169開放：公共保修成員SRT：最大成員數2022-12-3100018011692021-07-090001801169開放：SocialCapitalHedosophia HoldingsCorpIIMSEARCH2020-12-182020-12-180001801169開放：SocialCapitalHedosophia HoldingsCorpIIMSEARCH2020-12-180001801169開放：OpendoorTechnologiesIncCommonStock會員美國-美國公認會計準則：普通股成員2020-12-182020-12-180001801169打開：ServicesLabIncMember2021-09-030001801169打開：ServicesLabIncMember2021-09-032021-09-030001801169US-GAAP：基於技術的無形資產成員打開：ProcomMember2021-09-030001801169US-GAAP：基於技術的無形資產成員打開：ProcomMember2021-09-032021-09-030001801169打開：ProcomMember2021-09-030001801169打開：RedDoorMember2021-11-032021-11-030001801169US-GAAP：基於技術的無形資產成員打開：RedDoorMember2021-11-030001801169US-GAAP：基於技術的無形資產成員打開：RedDoorMember2021-11-032021-11-030001801169打開：RedDoorMember2021-11-030001801169打開：TaxProperMember2022-11-042022-11-040001801169打開：RedDoorMember2022-11-042022-11-040001801169US-GAAP：基於技術的無形資產成員打開：TaxProperMember2022-11-040001801169US-GAAP：基於技術的無形資產成員打開：TaxProperMember2022-11-042022-11-040001801169打開：TaxProperMember2022-11-04打開：主頁0001801169美國公認會計準則：現金會員2022-12-310001801169美國公認會計準則：MoneyMarketFundsMembers2022-12-310001801169美國-公認會計準則：公司債務證券成員2022-12-310001801169美國公認會計準則：存款成員資格認證2022-12-310001801169美國-公認會計準則：資產認可證券成員2022-12-310001801169美國公認會計準則：現金會員2021-12-310001801169美國公認會計準則：MoneyMarketFundsMembers2021-12-310001801169美國-公認會計準則：銀行存款時間成員2021-12-310001801169美國-公認會計準則：公司債務證券成員2021-12-310001801169美國-公認會計準則：共同基金成員2021-12-310001801169Us-gaap:CommercialPaperNotIncludedWithCashAndCashEquivalentsMember2021-12-310001801169美國-公認會計準則：資產認可證券成員2021-12-310001801169美國公認會計準則：存款成員資格認證2021-12-310001801169美國-公認會計準則：債權人債務證券成員2021-12-310001801169美國公認會計準則：MoneyMarketFundsMembers2021-12-310001801169US-GAAP：InterestRateLockCommentsMembers2022-12-310001801169US-GAAP：InterestRateLockCommentsMembers2021-12-310001801169us-gaap：GainLossOnDerivativeInstrumentsMember2021-01-012021-12-310001801169us-gaap：GainLossOnDerivativeInstrumentsMember2022-01-012022-12-310001801169us-gaap：GainLossOnDerivativeInstrumentsMember2020-01-012020-12-310001801169美國公認會計準則：其他收入成員2021-01-012021-12-310001801169美國公認會計準則：其他收入成員2020-01-012020-12-310001801169美國公認會計準則：其他收入成員2022-01-012022-12-310001801169開放：資產支持SeniorCreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember開放：RevolvingFacility20182成員2022-12-310001801169開放：資產支持SeniorCreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember開放：RevolvingFacility20183成員2022-12-310001801169開放：RevolvingFacility201191成員開放：資產支持SeniorCreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember2022-12-310001801169開放：資產支持SeniorCreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember開放：RevolvingFacility20192成員2022-12-310001801169開放：資產支持SeniorCreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember開放：RevolvingFacility20193成員2022-12-310001801169開放：資產支持SeniorCreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember開放：RevolvingFacility20221成員2022-12-310001801169開放：資產支持SeniorCreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember開放：TermDebtFacility2021S1成員2022-12-310001801169開放：資產支持SeniorCreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember開放：TermDebtFacility2021S2成員2022-12-310001801169開放：TermDebtFacility2021S3成員開放：資產支持SeniorCreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember2022-12-310001801169開放：資產支持SeniorCreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember開放：TermDebtFacility2022S1成員2022-12-310001801169開放：資產支持SeniorCreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember開放：TermDebtFacility2022S2成員2022-12-310001801169開放：資產支持SeniorCreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember2022-12-310001801169打開：夾層術語DebtFacilitiesMembersUS-GAAP：LineOfCreditMember開放：TermDebtFacility2020M1Members2022-12-310001801169開放：TermDebtFacility2022M1Member打開：夾層術語DebtFacilitiesMembersUS-GAAP：LineOfCreditMember2022-12-310001801169打開：夾層術語DebtFacilitiesMembersUS-GAAP：LineOfCreditMember2022-12-310001801169US-GAAP：LineOfCreditMember2022-12-310001801169開放：資產支持SeniorCreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember開放：RevolvingFacility20182成員2021-12-310001801169開放：資產支持SeniorCreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember開放：RevolvingFacility20183成員2021-12-310001801169開放：RevolvingFacility201191成員開放：資產支持SeniorCreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember2021-12-310001801169開放：資產支持SeniorCreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember開放：RevolvingFacility20192成員2021-12-310001801169開放：資產支持SeniorCreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember開放：RevolvingFacility20193成員2021-12-310001801169開放：資產支持SeniorCreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember開放：RevolvingFacility20211成員2021-12-310001801169開放：資產支持SeniorCreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember開放：TermDebtFacility2021S1成員2021-12-310001801169開放：資產支持SeniorCreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember開放：TermDebtFacility2021S2成員2021-12-310001801169開放：TermDebtFacility2021S3成員開放：資產支持SeniorCreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember2021-12-310001801169開放：資產支持SeniorCreditFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMember2021-12-310001801169打開：夾層術語DebtFacilitiesMembersUS-GAAP：LineOfCreditMember開放：TermDebtFacility2020M1Members2021-12-310001801169打開：夾層術語DebtFacilitiesMembersUS-GAAP：LineOfCreditMember2021-12-310001801169US-GAAP：LineOfCreditMember2021-12-310001801169開放：RepoFacility2019 R1成員美國-GAAP：SecuredDebt成員2021-12-310001801169美國-GAAP：SecuredDebt成員2021-12-310001801169開放：資產支持SeniorCreditFacilityMemberOpen:MultipleSeniorRevolvingCreditFacilitiesMember美國公認會計準則：RevolvingCreditFacilityMembers2022-12-310001801169開放：資產支持SeniorCreditFacilityMember美國公認會計準則：RevolvingCreditFacilityMembers打開：多個術語貸款便利成員2022-12-310001801169打開：夾層術語DebtFacilitiesMembersOpen:MultipleSeniorRevolvingCreditFacilitiesMember美國公認會計準則：RevolvingCreditFacilityMembers2022-12-310001801169打開：夾層術語DebtFacilitiesMembers2022-01-012022-12-310001801169Open:MultipleSeniorRevolvingCreditFacilitiesMember美國公認會計準則：RevolvingCreditFacilityMembersSRT：最大成員數2022-01-012022-12-310001801169開放：資產支持SeniorCreditFacilityMember美國公認會計準則：RevolvingCreditFacilityMembers打開：多個術語貸款便利成員2022-01-012022-12-310001801169打開：夾層術語DebtFacilitiesMembers美國公認會計準則：RevolvingCreditFacilityMembers2022-01-012022-12-310001801169打開：High ConvertibleNotes2026成員美國公認會計準則：可轉換債務成員2022-12-310001801169打開：High ConvertibleNotes2026成員美國公認會計準則：可轉換債務成員2022-01-012022-12-310001801169美國公認會計準則：呼叫選項成員2021-08-012021-08-3100018011692021-08-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：公司債務證券成員2022-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：公司債務證券成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別1成員2022-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：公司債務證券成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員2022-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：公司債務證券成員美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員2022-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：股權證券成員2022-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別1成員美國-公認會計準則：股權證券成員2022-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員美國-公認會計準則：股權證券成員2022-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員美國-公認會計準則：股權證券成員2022-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國公認會計準則：存款成員資格認證2022-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別1成員美國公認會計準則：存款成員資格認證2022-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國公認會計準則：存款成員資格認證美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員2022-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員美國公認會計準則：存款成員資格認證2022-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：資產認可證券成員2022-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：資產認可證券成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別1成員2022-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：資產認可證券成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員2022-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：資產認可證券成員美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員2022-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2022-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別1成員2022-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員2022-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員2022-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：公司債務證券成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：公司債務證券成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別1成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：公司債務證券成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：公司債務證券成員美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：共同基金成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別1成員美國-公認會計準則：共同基金成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員美國-公認會計準則：共同基金成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員美國-公認會計準則：共同基金成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：股權證券成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別1成員美國-公認會計準則：股權證券成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員美國-公認會計準則：股權證券成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員美國-公認會計準則：股權證券成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-GAAP：商業紙張成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別1成員美國-GAAP：商業紙張成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-GAAP：商業紙張成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員美國-GAAP：商業紙張成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：資產認可證券成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：資產認可證券成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別1成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：資產認可證券成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：資產認可證券成員美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國公認會計準則：存款成員資格認證2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別1成員美國公認會計準則：存款成員資格認證2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國公認會計準則：存款成員資格認證美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員美國公認會計準則：存款成員資格認證2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：債權人債務證券成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別1成員美國-公認會計準則：債權人債務證券成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：債權人債務證券成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：債權人債務證券成員美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員開放：抵押貸款持有待售抵押欠付貸款回購會員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員開放：抵押貸款持有待售抵押欠付貸款回購會員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別1成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員開放：抵押貸款持有待售抵押欠付貸款回購會員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員開放：抵押貸款持有待售抵押欠付貸款回購會員美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別1成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員2021-12-310001801169美國-GAAP：公允價值衡量遞歸成員美國-公認會計準則：公允價值投入級別3成員2021-12-310001801169Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2022-12-310001801169Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2022-12-310001801169美國-公認會計準則：公允價值輸入級別1成員2022-12-310001801169美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員2022-12-310001801169Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember打開：受限現金成員2022-12-310001801169Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember打開：受限現金成員2022-12-310001801169美國-公認會計準則：公允價值輸入級別1成員打開：受限現金成員2022-12-310001801169美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員打開：受限現金成員2022-12-310001801169Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2021-12-310001801169Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2021-12-310001801169美國-公認會計準則：公允價值輸入級別1成員2021-12-310001801169美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員2021-12-310001801169Us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember打開：受限現金成員2021-12-310001801169Us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember打開：受限現金成員2021-12-310001801169美國-公認會計準則：公允價值輸入級別1成員打開：受限現金成員2021-12-310001801169美國-公認會計準則：公允價值輸入級別2成員打開：受限現金成員2021-12-310001801169美國公認會計準則：保修成員2019-12-310001801169美國公認會計準則：可轉換債務成員2019-12-310001801169US-GAAP：InterestRateLockCommentsMembers2019-12-310001801169美國公認會計準則：保修成員2020-01-012020-12-310001801169美國公認會計準則：可轉換債務成員2020-01-012020-12-310001801169US-GAAP：InterestRateLockCommentsMembers2020-01-012020-12-310001801169美國公認會計準則：保修成員2020-12-310001801169美國公認會計準則：可轉換債務成員2020-12-310001801169US-GAAP：InterestRateLockCommentsMembers2020-12-310001801169美國公認會計準則：保修成員2021-01-012021-12-310001801169美國公認會計準則：可轉換債務成員2021-01-012021-12-310001801169US-GAAP：InterestRateLockCommentsMembers2021-01-012021-12-310001801169美國公認會計準則：保修成員2021-12-310001801169美國公認會計準則：可轉換債務成員2021-12-310001801169美國公認會計準則：保修成員2022-01-012022-12-310001801169美國公認會計準則：可轉換債務成員2022-01-012022-12-310001801169US-GAAP：InterestRateLockCommentsMembers2022-01-012022-12-310001801169美國公認會計準則：保修成員2022-12-310001801169美國公認會計準則：可轉換債務成員2022-12-310001801169美國-GAAP：軟件開發成員2022-12-310001801169美國-GAAP：軟件開發成員2021-12-310001801169打開：SecuritySystemsMember2022-12-310001801169打開：SecuritySystemsMember2021-12-310001801169US-GAAP：ComputerEquipmentMembers2022-12-310001801169US-GAAP：ComputerEquipmentMembers2021-12-310001801169打開：軟件實施成本成員2022-12-310001801169打開：軟件實施成本成員2021-12-310001801169美國-GAAP：傢俱和固定設備成員2022-12-310001801169美國-GAAP：傢俱和固定設備成員2021-12-310001801169美國-GAAP：OfficeEquipmentMembers2022-12-310001801169美國-GAAP：OfficeEquipmentMembers2021-12-310001801169美國-公認會計準則：租賃改進成員2022-12-310001801169美國-公認會計準則：租賃改進成員2021-12-310001801169開放：SanFranciscoOfficeMember2021-01-012021-12-310001801169開放：SanFranciscoOfficeMember2021-12-310001801169美國-GAAP：發達的技術權利成員2022-12-310001801169美國-GAAP：發達的技術權利成員2022-01-012022-12-310001801169US-GAAP：客户關係成員2022-12-310001801169US-GAAP：客户關係成員2022-01-012022-12-310001801169美國-公認會計原則：商標成員2022-12-310001801169美國-公認會計原則：商標成員2022-01-012022-12-310001801169美國-GAAP：發達的技術權利成員2021-12-310001801169美國-GAAP：發達的技術權利成員2021-01-012021-12-310001801169US-GAAP：客户關係成員2021-12-310001801169US-GAAP：客户關係成員2021-01-012021-12-310001801169美國-公認會計原則：商標成員2021-12-310001801169美國-公認會計原則：商標成員2021-01-012021-12-310001801169Open:PublicOfferingAndOverAllotmentOptionMember2021-02-092021-02-090001801169Open:PublicOfferingAndOverAllotmentOptionMember2021-02-090001801169美國公認會計準則：超額分配選項成員2021-02-112021-02-1100018011692020-12-210001801169開放：A2014PlanMember2020-02-060001801169開放：A2020PlanMember2022-12-310001801169美國-公認會計準則：員工斯托克成員打開：EmployeeStockPurche ePlanMember2020-12-180001801169美國-公認會計準則：員工斯托克成員打開：EmployeeStockPurche ePlanMember2022-12-310001801169打開：TwoT000andTwentyTwoInducementPlanMember2022-07-310001801169打開：IncentiveStockOptionsMember2022-01-012022-12-310001801169SRT：最大成員數美國-GAAP：受限股票單位RSU成員2022-01-012022-12-310001801169美國-GAAP：受限股票單位RSU成員2021-12-310001801169美國-GAAP：受限股票單位RSU成員2022-12-310001801169美國-GAAP：受限股票單位RSU成員2021-01-012021-12-310001801169SRT：最小成員數美國-公認會計準則：受限的股票成員2022-01-012022-12-310001801169美國-公認會計準則：受限的股票成員SRT：最大成員數2022-01-012022-12-310001801169美國-公認會計準則：受限的股票成員2021-12-310001801169美國-公認會計準則：受限的股票成員2022-01-012022-12-310001801169美國-公認會計準則：受限的股票成員2022-12-310001801169美國-公認會計準則：受限的股票成員2021-01-012021-12-310001801169美國-公認會計準則：受限的股票成員2020-01-012020-12-310001801169美國-公認會計準則：員工斯托克成員打開：EmployeeStockPurche ePlanMember2022-01-012022-12-310001801169打開：EmployeeStockPurche ePlanMember2022-12-310001801169SRT：情景預測成員美國-公認會計準則：員工斯托克成員打開：EmployeeStockPurche ePlanMember2023-02-280001801169美國-公認會計準則：員工斯托克成員打開：EmployeeStockPurche ePlanMember2022-08-310001801169SRT：情景預測成員美國-公認會計準則：員工斯托克成員打開：EmployeeStockPurche ePlanMember2022-09-012023-02-280001801169美國-公認會計準則：員工斯托克成員打開：EmployeeStockPurche ePlanMember2022-03-012022-08-310001801169打開：EmployeeStockPurche ePlanMember2022-01-012022-12-310001801169美國公認會計準則：銷售和營銷費用成員2022-01-012022-12-310001801169美國公認會計準則：銷售和營銷費用成員2021-01-012021-12-310001801169美國公認會計準則：銷售和營銷費用成員2020-01-012020-12-310001801169SRT：ExecutiveOfficerMember打開：MarketConditionAwardMember2022-01-012022-12-310001801169SRT：ExecutiveOfficerMember打開：MarketConditionAwardMember2021-01-012021-12-310001801169SRT：ExecutiveOfficerMember打開：MarketConditionAwardMember2020-01-012020-12-310001801169打開：MarketConditionAwardMember2022-12-012022-12-310001801169打開：MarketConditionAwardMember2021-01-012021-12-31開放：市場條件獎0001801169打開：MarketConditionAwardMember2022-01-012022-12-310001801169Open:UnvestedStockOptionsAndRestrictedSharesMember2022-12-310001801169Open:UnvestedStockOptionsAndRestrictedSharesMember2022-01-012022-12-3100018011692020-04-300001801169開放：SponorWarrantsMember2020-04-302020-04-300001801169開放：公共保修成員2022-01-012022-12-310001801169開放：SponorWarrantsMember2022-12-310001801169開放：公共保修成員SRT：最小成員數2022-12-310001801169開放：公共保修成員2021-07-090001801169打開：私人授權書成員2021-07-0900018011692021-07-092021-07-090001801169開放：SponorWarrantsMember2021-01-012021-12-310001801169開放：SponorWarrantsMember2020-01-012020-12-310001801169開放：系列DickredStockPennyFriends成員2018-06-120001801169開放：系列DickredStockPennyFriends成員2020-11-122020-11-120001801169開放：系列DickredStockPennyFriends成員2022-12-310001801169開放：系列成員2019-06-300001801169開放：系列成員2020-06-300001801169開放：系列成員2020-11-072020-11-070001801169開放：系列成員2022-12-310001801169開放：PennyFriendsFriendCommittAndSeriesFriendsMember2021-01-012021-12-310001801169開放：PennyFriendsFriendCommittAndSeriesFriendsMember2022-01-012022-12-310001801169開放：PennyFriendsFriendCommittAndSeriesFriendsMember2020-01-012020-12-310001801169打開：MarketingWarrants成員打開：ZillowIncMember2022-07-280001801169打開：MarketingWarrants成員打開：ZillowIncMember2022-07-282022-07-28Utr：D0001801169SRT：最小成員數打開：MarketingWarrants成員打開：ZillowIncMember2022-07-280001801169打開：MarketingWarrants成員打開：ZillowIncMemberSRT：最大成員數2022-07-280001801169打開：MarketingWarrants成員打開：ZillowIncMember2022-12-310001801169美國-GAAP：國內/地區成員2022-12-310001801169美國-公認會計準則：州和地方法律法規成員2022-12-310001801169美國-美國公認會計準則：普通股成員美國公認會計準則：保修成員2022-01-012022-12-310001801169美國-美國公認會計準則：普通股成員美國公認會計準則：保修成員2021-01-012021-12-310001801169美國-美國公認會計準則：普通股成員美國公認會計準則：保修成員2020-01-012020-12-310001801169美國-GAAP：受限股票單位RSU成員2022-01-012022-12-310001801169美國-GAAP：受限股票單位RSU成員2021-01-012021-12-310001801169美國-GAAP：受限股票單位RSU成員2020-01-012020-12-310001801169美國-公認會計準則：員工股票期權成員2022-01-012022-12-310001801169美國-公認會計準則：員工股票期權成員2021-01-012021-12-310001801169美國-公認會計準則：員工股票期權成員2020-01-012020-12-310001801169打開：UnvestedSharesFrom EarlyExerciseMember2022-01-012022-12-310001801169打開：UnvestedSharesFrom EarlyExerciseMember2021-01-012021-12-310001801169打開：UnvestedSharesFrom EarlyExerciseMember2020-01-012020-12-310001801169美國-公認會計準則：受限的股票成員2022-01-012022-12-310001801169美國-公認會計準則：受限的股票成員2021-01-012021-12-310001801169美國-公認會計準則：受限的股票成員2020-01-012020-12-310001801169美國-公認會計準則：員工斯托克成員2022-01-012022-12-310001801169美國-公認會計準則：員工斯托克成員2021-01-012021-12-310001801169美國-公認會計準則：員工斯托克成員2020-01-012020-12-3100018011692022-10-012022-10-0100018011692022-10-012022-10-310001801169打開：A2022重組活動成員2022-11-012022-11-30打開：員工0001801169打開：A2022重組活動成員2022-12-310001801169打開：A2022重組活動成員2022-01-012022-12-310001801169打開：A2022重組活動成員Open:AccountsPayableAndOtherAccruedExpensesMember2022-01-012022-12-310001801169開放：A2020重組活動成員2020-04-152020-04-150001801169開放：A2020重組活動成員美國-GAAP：員工服務成員2020-01-012020-12-310001801169US-GAAP：合同終止成員開放：A2020重組活動成員2020-01-012020-12-310001801169開放：A2020重組活動成員美國-GAAP：銷售成本成員2020-01-012020-12-310001801169SRT：ParentCompany Member2022-12-310001801169SRT：ParentCompany Member2021-12-310001801169SRT：ParentCompany Member2022-01-012022-12-310001801169SRT：ParentCompany Member2021-01-012021-12-310001801169SRT：ParentCompany Member2020-01-012020-12-310001801169SRT：ParentCompany Member2020-12-31
目錄
美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格10-K
(標記一)
☒根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的年度報告
截至本財政年度止12月31日, 2022
或
☐根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的過渡報告
從_到_的過渡期。
佣金文件編號001-39253
Opendoor Technologies Inc.
(註冊人的確切姓名載於其章程)
特拉華州30-1318214
(述明或其他司法管轄權
公司或組織)		(國際税務局僱主身分證號碼)
斯科茨代爾路北410號，1600號套房
坦佩,AZ85281
(主要行政辦公室地址)(郵政編碼)
(480) 618-6760
註冊人的電話號碼，包括區號
根據該法第12(B)條登記的證券：
每個班級的標題交易代碼註冊的每個交易所的名稱
普通股，每股面值0.0001美元打開納斯達克股市有限責任公司
根據該法第12(G)條登記的證券：無
如果註冊人是證券法規則405中定義的知名經驗豐富的發行人，請用複選標記表示。
是☒不是☐
用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13節或第15(D)節提交報告。
是☐ 不是☒
用複選標記表示註冊人是否：(1)在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13或15(D)條要求提交的所有報告；以及(2)在過去90天內一直遵守此類提交要求。是☒不是☐
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是☒不是☐

目錄
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。(勾選一項)：
大型加速文件服務器☒加速文件管理器☐
非加速文件服務器☐規模較小的報告公司☐
新興成長型公司☐
如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐
用複選標記表示註冊人是否已提交報告並證明其管理層對
根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國法典》第15編)第404(B)條對財務報告進行內部控制的有效性。
7262(B))，由編制或出具審計報告的註冊會計師事務所提供。☒

如果證券是根據該法第12(B)條登記的，應用複選標記表示登記人的財務報表是否反映了對以前發佈的財務報表的錯誤更正。☐

用複選標記表示這些錯誤更正中是否有任何重述需要對註冊人的任何執行人員在相關恢復期間根據第240.10D-1(B)條收到的基於激勵的補償進行恢復分析。 ☐
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》第12b-2條所定義)。是☐不是☒
截至2022年6月30日，註冊人非關聯公司持有的有投票權和無投票權股票的總市值為美元2,431,521,293。由每位高管、董事和持有超過10%普通股的持有人實益擁有的普通股已被排除在外，因為這些人可能被視為聯屬公司。
截至2023年2月16日，註冊人已發行普通股股數為 642,560,229.
以引用方式併入的文件
註冊人將在2022年12月31日後120天內向美國證券交易委員會提交的與2023年年度股東會議相關的最終委託聲明的部分內容通過引用納入本年度報告的第三部分10-K表格。

目錄
OpenDoor Technologies Inc.

表格10-K的年報
截至2022年12月31日的財年
目錄
頁面
第一部分
項目1.業務
4
第1A項。風險因素
12
項目1B。未解決的員工意見
36
項目2.財產
36
項目3.法律程序
36
項目4.礦山安全披露
37
第II部
項目5.註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券
38
第六項。[已保留]
39
項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
40
第7A項。關於市場風險的定量和定性披露
62
項目8.財務報表和補充數據
63
項目9.會計和財務披露方面的變化和與會計師的分歧
116
第9A項。控制和程序
116
項目9B。其他信息
118
項目9C。關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露
118
第三部分
項目10.董事、高管和公司治理
119
項目11.高管薪酬
119
項目12.某些實益所有人的擔保所有權和管理層及有關股東事項
119
項目13.某些關係和相關交易，以及董事的獨立性
119
項目14.主要會計費和服務
119
第四部分
項目15.證物和財務報表附表
120
項目16.表格10-K摘要
122
簽名
123

i
目錄
OpenDoor Technologies Inc.

如本年度報告表格10-K中所使用的，除非上下文另有要求，否則“Opendoor”、“公司”、“我們”和“我們的”以及類似的參考是指Opendoor Technologies Inc.。及其在業務合併（定義見本協議）後的全資子公司，並向Opendoor Labs Inc.在企業合併之前。
前瞻性陳述
本年度報告中的10-K表格包含符合1933年《證券法》(下稱《證券法》)第27A條和1934年《證券交易法》(下稱《交易法》)第21E條的前瞻性表述。除10-K表格年度報告中包含的歷史事實陳述外，所有陳述包括以下陳述：我們的財務狀況的健康狀況；預期的未來經營結果或財務業績；公司實現未來目標的優先事項；我們繼續有效地在其經營的市場中導航的能力；我們的收購和其他商業決策的預期未來和持續影響；我們的資產負債表是否健康，以經受住正在進行的市場轉型；公司採取有效方法管理經濟和行業風險以及庫存健康的能力；業務戰略和計劃，包括向更多市場擴張的計劃；本新聞稿中有關未來業務的市場機會和擴張以及管理目標的表述，包括我們有關推出新市場、產品或技術的好處和時機的表述；以及預期的資金來源多樣化的表述，均為前瞻性表述。在本年度報告的10-K表格中使用“預期”、“相信”、“考慮”、“繼續”、“可能”、“估計”、“預期”、“預測”、“未來”、“指導”、“打算”、“可能”、“可能”、“機會”、“計劃”、“可能”、“潛在”、“預測”、“項目”、“應該，“戰略”、“努力”、“目標”、“願景”、“將”或“將”這些詞語或其他類似術語或表述的任何否定都可能識別前瞻性陳述。沒有這些話並不意味着一份聲明不具有前瞻性。
這些前瞻性陳述是基於截至本年度10-K表格報告日期的可用信息以及當前的預期、預測和假設，其中涉及一些判斷、風險和不確定性，包括但不限於與以下相關的風險：
•當前和未來的經濟、金融狀況和住宅住房市場的健康和穩定，包括任何持續的低迷或放緩；
•一般經濟和金融狀況的變化（包括聯邦貨幣政策、利率、通貨膨脹、實際或預期的經濟衰退、房價波動和住房庫存），可能會減少對我們產品和服務的需求，降低我們的盈利能力或減少我們獲得未來融資的機會;
•我們的房地產資產和美國住宅房地產行業的競爭加劇;
•有能力運營和發展我們的1P和3P核心業務產品，包括獲得足夠的融資和轉售購買的住房；
•投資資源以推行策略及開發新產品及服務，而這些策略及服務可能證明無效，或對客户及房地產合作伙伴沒有吸引力，或無法讓我們成功競爭;
•我們獲取和轉售房屋獲利的能力;
•我們在現有市場或我們可能進入的任何新市場中增加市場份額的能力;
•我們有能力有效地管理我們的增長；
•我們有能力獲得資本來源，包括債務融資和證券化融資，為我們的房地產庫存融資，以及為運營和增長融資的其他資本來源；
•我們有能力維護和提升我們的產品和品牌，並吸引客户；
•我們有能力管理、開發和完善我們的技術平臺，包括我們的自動定價和估值技術；
•遵守多項上市服務規則和要求，以訪問和使用上市數據，以及與上市和數據提供者保持或建立關係的能力；
•有能力獲得或保持執照和許可證，以支持我們目前和未來的業務運營；
•正在進行的新冠肺炎大流行(包括變種)或其他公共衞生危機對我們的運營能力、對我們的產品或服務的需求或總體經濟狀況的持續時間和影響；
•由我們或我們的競爭對手進行的收購、戰略夥伴關係、合資企業、融資活動或其他公司交易或承諾；
•我們或我們的競爭對手在技術、產品、市場或服務方面的實際或預期變化；
•我們成功地留住或招聘了我們的高級職員、關鍵員工和/或董事，或進行了必要的變動；
1
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
•本行業內監管環境的影響，以及與此環境有關的合規復雜性；
•影響我們業務的法律或政府法規的變化；以及
•未決或任何未來訴訟或監管行動的影響。
此外，我們的運營環境競爭激烈，變化迅速。新的風險時有出現。我們的管理層不可能預測所有風險，也不能評估所有因素對我們業務的影響，或任何因素或因素組合可能導致實際結果與我們可能做出的任何前瞻性陳述中包含的結果大不相同的程度。鑑於這些風險、不確定性和假設，本報告中討論的前瞻性事件和情況可能不會發生，實際結果可能與前瞻性陳述中預期或暗示的結果大不相同。因此，前瞻性陳述不應被視為代表我們在任何後續日期的觀點，我們不承擔任何義務更新前瞻性陳述，以反映它們作出之後的事件或情況，無論是由於新信息、未來事件或其他原因，除非適用的證券法可能要求這樣做。
由於許多已知和未知的風險和不確定性，包括但不限於本年度報告10-K表第I部分第1A項“風險因素”中描述的風險和不確定性，我們的實際結果或表現可能與這些前瞻性陳述中明示或暗示的結果或表現大不相同。您不應過度依賴這些前瞻性陳述。
彙總風險因素
我們的業務受到許多風險和不確定性的影響，這些風險和不確定性是我們在成功實施我們的戰略和業務增長方面面臨的挑戰。以下是可能抵消我們的競爭優勢或對我們的業務戰略或經營業績產生負面影響的重大因素的摘要，這些因素可能導致我們普通股的股價下跌。重要的是，這一總結沒有涉及我們面臨的所有風險和不確定因素。 關於本風險因素摘要中概述的風險和不確定因素以及我們面臨的其他風險和不確定因素的更多討論可在本年度報告表格10-K第一部分第1A項的“風險因素”項下找到。 以下摘要通過對這種風險和不確定因素進行更全面的討論，對其全文進行了限定。
•我們的業務和經營業績可能會受到總體經濟狀況、美國住宅房地產行業的健康狀況以及與我們房地產資產相關的風險的重大影響；
•我們有虧損的歷史，未來我們可能無法實現或保持盈利；
•我們在一個競爭激烈和分散的行業中運營，這可能會削弱我們吸引產品用户的能力，這可能會損害我們的業務、運營結果和財務狀況；
•雖然我們在歷史上經歷了快速增長，但我們的業務在2022年下半年經歷了大幅收縮。如果我們不能糾正這種收縮，我們未來可能就無法增長；
•我們的業務依賴於我們對庫存組合進行適當定價和管理的能力。無效的定價或投資組合管理策略可能會對我們的業務、銷售和運營結果產生實質性的不利影響；
•我們的業務有賴於我們迅速出售庫存的能力。如果不能迅速出售我們的庫存，可能會對我們的業務、銷售和經營結果產生不利影響；
•房地產價值下降已經並可能繼續導致存貨估值調整，這已經並可能繼續對我們的財務狀況和經營業績產生不利影響；
•由新冠肺炎及其變種引起的大流行對我們未來運營的影響程度高度不確定，目前無法預測；
•我們的增長在一定程度上取決於我們與第三方戰略關係的成功；
•我們的業務依賴於能否獲得理想的庫存。獲得有吸引力的庫存的障礙，無論是由於供應、競爭、宏觀經濟狀況或其他因素，都可能對我們的業務、銷售和經營結果產生實質性的不利影響；
•我們處理、存儲和使用個人信息和其他數據，這使我們受到政府監管和其他與隱私相關的法律義務的約束，違反這些隱私義務可能會導致索賠、監管行動、業務損失或不利的宣傳；
2
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
•我們在一個高度受監管的行業中運營，並受到廣泛的聯邦、州和地方法律、規則和法規的約束。未能遵守這些法律、規則和法規，或未能獲得和保持所需的許可證，可能會對我們的業務、財務狀況和經營結果產生不利影響；
•我們現在是，將來可能會受到證券訴訟的影響，這是昂貴的，可能會分散管理層的注意力；以及
•我們在業務運營中使用大量債務和融資安排，因此我們的現金流和經營業績可能會受到債務或相關利息的支付以及債務融資的其他風險的不利影響。
3
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
第一部分
項目1.業務。
使命
我們的使命是推動生活進步，一步一個腳印。
我公司
我們是領先的住宅房地產交易電子商務平臺。2014年，我們創建了OpenDoor，旨在重塑生活中最重要的交易之一，使人們只需輕點按鈕就可以進行買賣和移動。通過利用軟件、數據科學、產品設計和運營，我們正在為住宅房地產建立一個受管市場，與傳統的房地產交易相比，為買家和賣家提供更好的體驗。
住宅房地產是美國最大的未受幹擾的類別。僅在2022年，就售出了500多萬套現房，交易額超過1.9萬億美元。此外，由於大約三分之二的美國人住在自己的房子裏，住房是美國最大的消費支出，領先於交通、食品、保險和醫療保健。
然而，在一個購買越來越多地轉移到網上的世界裏，房地產交易在很大程度上沒有變化。購買或出售房屋的典型過程是複雜的、不確定的、耗時的，主要是離線。傳統的房屋銷售需要無數的決定和平均6箇中間人，往往會帶來意想不到的成本，從開始到結束大約需要三個月的時間。最終，消費者會對支離破碎的體驗感到不滿。
我們將購房和售房的流程簡化為簡單可靠的無縫數字體驗。自推出以來，客户已經展示了他們對我們的數字、按需房地產解決方案的渴望，OpenDoor在全美買賣了超過215,000套住房。2022年，我們售出了超過3.9萬套住房，創造了156億美元的收入，後者自2017年以來的複合年增長率為85%。重要的是，我們在實現這一增長的同時，繼續取悦客户，2022年我們的賣家的年平均淨推廣者得分保持在近80分。
自2014年在鳳凰城首次推出市場以來，我們已經在美國各地擴張，截至2022年12月31日在53個市場開展業務：阿爾伯克基、阿什維爾、亞特蘭大、奧斯汀、伯明翰、博伊西、波士頓、查爾斯頓、夏洛特、查塔努加、辛辛那提、克利夫蘭、科羅拉多斯普林斯、哥倫比亞、哥倫布、科珀斯克里斯蒂、達拉斯-沃斯堡、丹佛、底特律、格林斯伯勒-温斯頓、格林斯維爾、休斯頓、印第安納波利斯、傑克遜維爾、堪薩斯城、基林、諾克斯維爾-莫里斯敦、拉斯維加斯、洛杉磯、邁阿密、明尼阿波利斯-聖彼得堡。新澤西州、北科羅拉多州、俄克拉何馬市、奧蘭多、鳳凰城、波特蘭、普雷斯科特、羅利-達勒姆、雷諾、裏士滿、河濱、薩克拉門託、聖路易斯、鹽湖城、聖安東尼奧、聖地亞哥、舊金山灣區、佛羅裏達西南部、坦帕、圖森和華盛頓特區。
我們認為，我們仍處於房地產數字化轉型的早期階段。在接下來的幾年裏，我們致力於建立一個管理的市場，在那裏，更多的消費者將能夠以簡單、確定和對整個過程的控制直接進行交易。
市場概述
住宅房地產是一個巨大的線下市場。在2022年1.9萬億美元的住宅房地產交易中，iBuyers(使用技術促進這些交易的公司)只獲得了1%。
目前的情況是高度分散的。今天，在美國，大約90%的住宅房地產交易涉及經紀人。美國有300多萬有執照的房地產經紀人，他們平均每年完成的交易不到四筆，其中許多人並不完全從事房地產工作。對於尋求指導的消費者來説，這可能會導致不一致和令人沮喪的體驗，這通常是他們一生中最大的財務決定。
房地產業正在向網上遷移。消費者正在將他們的支出轉移到網上，並要求以數字為先的體驗，以獲得更高的效率、確定性和速度。他們越來越樂於在網上進行零售、食品和
4
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
交通運輸，他們現在預計在房地產領域也會有類似的經歷。雖然大多數購房者在網上瀏覽房屋，但交易本身在很大程度上仍然是線下交易，需要房地產經紀人訪問房屋，並需要親自完成交易。新冠肺炎的流行催生了對數字優先體驗的需求增加，消費者優先考慮簡單和確定性。
問題所在
傳統的買賣房屋的過程對買賣雙方來説都是一個漫長而充滿壓力的過程。對於大約90%的美國賣家通過中介將自己的房屋掛牌上市，他們的經歷通常是這樣的：
•找一家掛牌代理商。賣家在掛牌前，必須找到合格的代理商。超過80%的賣家在掛牌前只聯繫了一家房地產中介。
•為房屋上市做好準備。賣家通常需要準備好房屋的“出售”。這種準備工作，包括清理、準備和任何必要的升級，通常涉及大量的猜測、時間和金錢。
•列出你的家。一套房子通常需要平均掛牌30天左右才能簽訂合同。
•舉辦開放日和家訪在這個過程中，賣家通常會招待幾十個陌生人走過他們的家，並處理清理和清理的麻煩，通常是在短時間內和不方便的時候。
•收到一份報價。四分之一的賣房者至少降低過一次要價，而同樣比例的賣房者提供激勵措施來吸引買家。一旦收到報價，賣家就必須談判報價，談判成交日期，並處理買家可能出現的任何意外情況。
•協商維修或解決買家發現的問題。但在報價被接受後，買家會進行檢查，這往往會迫使賣家重新談判報價或解決問題，這會增加房主的成本，並可能推遲成交。
•等着關門吧。但一旦合同簽訂，平均仍需要30多天才能完成。賣方依賴購房者和一組不同的交易對手 - ，如他們的經紀人、抵押貸款經紀人和託管官員 - 來協調和完成成交過程。
•墜落風險。最後，合同在簽署和成交之間有大約20%的可能性失敗(基於2022年我們市場上多個上市服務(MLS)合同的平均落敗率)，迫使房屋賣家重新開始整個過程。
此外，我們估計超過三分之二的房屋賣家也是購房者。這些客户還面臨着一系列額外的挑戰，以使他們的購房與銷售保持一致：
•意外情況。許多美國人不願出售或無法購買他們的下一套住房，直到他們確定他們可以負擔得起他們的下一套住房。很少有美國人有資格申請兩筆抵押貸款，也很少有人有足夠的錢支付兩筆首付。這些購房者往往不得不在出售當前房屋的情況下提交報價，這使他們在與其他買家相比處於劣勢。
•“雙招”。或者，房主可以出售他們目前的房子，搬進出租或酒店，然後買一套新房，迫使他們搬家兩次並承擔這些成本。
我們的解決方案
我們正在通過兩個核心產品構建住宅房地產託管市場：我們的第一方(1P)產品和我們的第三方(3P)產品。這兩個產品結合在一起，充分利用了我們的集中平臺功能。我們正在努力實現在我們的平臺上同時進行1P和3P銷售的未來，使賣家和買家能夠體驗到一筆簡單而確定的交易，這將極大地改善傳統流程。
•1便士產品。自2014年推出以來，賣家利用我們的1P產品直接將他們的房屋出售給我們，我們將房屋轉售給購房者。通過出售給OpenDoor，房主可以避免開放房屋、房屋維修、重疊抵押貸款的壓力，以及在公開市場上市可能帶來的不確定性。使用我們的網站，賣家可以在網上收到初步報價。然後，我們進行房屋評估，以核實房屋信息並最終確定報價，同時考慮到房屋的情況。然後，賣家可以選擇他們喜歡的成交日期，並以電子方式成交(在允許的情況下)。
5
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
對於直接向我們銷售的客户，我們收取服務費。我們還向賣方收取預期維修和房屋質量改善的費用，這與我們對房屋狀況的評估和市場上買家的期望有關。我們所有市場的服務費都定為5%。這與傳統的掛牌程序相比是有利的，傳統的掛牌程序可能包括根據地點的不同收取5%至6%的經紀費，以及一些額外成本，如轉售優惠、檢查成本、臨時成本、兩套住房的雙倍抵押貸款還款，以及額外的搬家和倉儲成本。這些費用中的許多在一開始可能是房主無法預見的。我們的最終報價，包括購買價格，服務費和修理費，為房主提供了更多的確定性和透明度，他們的預期銷售收益，同時消除了做任何維修的麻煩，讓房子做好出售準備。
•3P產品。我們的3P產品於2022年推出，將賣房者與機構或零售買家聯繫起來，在不需要我們擁有房屋的情況下促進交易。對於購房者，我們正在打造一種電商般的體驗，專注於獨特的選擇和簡單的過程。對於賣房者來説，我們專注於讓銷售體驗變得無縫，與傳統流程相比，時間更短，麻煩更少。賣家可以向我們的買家網絡請求報價，同時也可以收到OpenDoor報價。不需要修繕，不需要大量的家庭準備，也不需要幾個月的開放參觀或掛牌。我們還給予房屋賣家控制權和靈活性，不做任何前期承諾。
我們已經在有限的幾個市場推出了3P服務。我們決定在2023年讓我們的3P產品專注於一小部分市場，這樣我們就可以快速迭代產品體驗。這與我們如何隨着時間的推移在市場上擴展1P產品的方式是一致的。當我們準備好擴展3P產品時，我們相信，鑑於我們有能力利用現有的1P基礎設施，我們處於有利地位，可以在現有的1P市場上擴展它。
我們的商業模式
我們今天的絕大部分收入和利潤率來自我們的核心1P產品產品，即我們直接從賣家那裏購買房屋，然後將這些房屋轉售給買家。我們還通過我們的應用程序或網站向客户以及獨立參觀我們房屋的買家提供所有權和第三方託管服務，這對我們的單位經濟是有益的。我們計劃逐步擴大我們的3P產品供應，以隨着時間的推移擴展到更多的市場，我們相信這有可能在規模化時降低我們的庫存敞口、資本密集度和宏觀風險。我們還相信，我們的3P產品有潛力擴大我們的總潛在市場，能夠服務於所有賣家，而不是那些僅在我們的購買箱內的賣家。我們根據價格範圍、房屋類型、房屋位置、建造年份和成交面積等特徵，將“買方”定義為我們能夠在特定市場承保和獲得的房屋類型。
報盤
我們通過有機認知和口碑、付費媒體支出以及合作渠道(如與房屋建築商和在線房地產門户網站的關係)來產生對我們產品和服務的需求。房屋賣家可以訪問我們的網站或移動應用程序，並回答有關他們的房屋狀況、功能和升級的幾個問題。對於符合條件的房屋，客户會收到初步報價，可以隨時通過他們的個性化賣家儀表盤進行刷新。我們所有的初步報價都是通過算法生成的，只需要最少的人工幹預。
為了最終敲定我們的報價，我們進行了虛擬和麪對面的房屋評估，以驗證房屋的狀況，並確定在我們購買房屋後需要進行哪些類型的維修和房屋質量改進。我們通常要求與我們對房屋狀況的評估有關的維修費，以及準備出售房屋所需的費用。我們開發了專門構建的軟件來指導房屋評估工作流程，並平均收集了150多個關於房屋狀況和質量的獨特數據點。除了告知特定房屋的出價外，我們還將在房屋評估期間收集的專有數據作為結構化數據納入我們的基礎定價模型。在收集並納入所有數據後，我們的定價團隊成員會審查並最終確定每個報價，使我們能夠將最好的算法洞察力與人類的判斷結合起來。
我們密切跟蹤接受Opendoor報價而不是在MLS上列出房屋的潛在賣家數量。我們將其定義為“真正賣家”轉化率，即在收到我們的報價後60天內接受Opendoor報價或在MLS上列出其房屋的獨特潛在客户的百分比。我們相信這是衡量我們價值主張強度的重要標準。此外，我們還向在優惠時尚未準備好交易的房主提供優惠。我們將這些人添加到不斷擴大的潛在客户庫中，並隨着時間的推移，當他們準備好交易時，我們會與他們重新互動。近30%掛牌或出售房屋的賣家此前曾在
6
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
Opendoor.com遍佈我們的活躍市場，這表明我們的註冊用户羣是未來賣家的強大來源，我們可以利用它們來推動未來的增長。
房屋購置和維修
一旦賣家收到並接受了我們的最終購買報價，我們就可以讓賣家在靈活的時間線上完成交易。這是一個特別重要的特徵，因為超過三分之二的賣家也是買家，他們經常希望安排這兩筆交易的時間，以確保他們在鎖定當前住房的銷售之前有下一個要搬到的房子，或者避免雙重搬家或抵押貸款。這一功能進一步將我們的服務與傳統銷售區分開來。
收購後，我們將承擔在預算範圍內及時進行維修和改善家居質量的後續風險。在轉售前的這項工作的範圍是集中在確保房屋處於“出售準備”的狀態。我們在每個市場聘請第三方承包商進行維修，並根據我們在市場的運營經驗和審查鄰裏層面的轉售結果，不斷完善和調整我們的維修策略。
房屋轉售
在我們完成維修並將房屋掛牌轉售後，我們通過各種渠道推銷我們的房屋，以提高買家的意識和需求。這些渠道包括OpenDoor網站和移動應用程序、本地MLS和跨房地產門户的辛迪加。我們還通過OpenDoor Signage為上市物業提供買家意識。我們的大部分銷售是面向個人消費者的，少數銷售給機構投資者。有效地週轉我們的庫存，包括修理、掛牌和轉售房屋，對我們的財務業績非常重要，因為我們在擁有期間承擔持有成本(包括公用事業、物業税、維護和保險)和融資成本。
作為上市和營銷過程的一部分，我們為每套房屋確定適當的轉售策略。作為交易的委託人而不是代理人，我們作為賣家在結構上處於有利地位，依賴於針對大型、多樣化房屋組合的數據驅動的決策。我們專有的定價引擎有助於自動化其中的許多步驟，包括隨着時間的推移進行相關調整。我們通過收購隊列和市場來管理和衡量我們的庫存表現，我們的定價模型可以結合細粒度的相對需求信號，以優化整個投資組合的定價和直銷。我們的轉售模式與我們的定價團隊合作，旨在實現我們目標範圍內的利潤率，同時保持適當的交易速度和庫存組合健康。
當我們收到一套給定房屋的可接受報價時，我們就簽訂了轉售合同。然後，購房者通常會對房產進行檢查，完成抵押貸款申請程序，並最終在交易完成後獲得房屋所有權。
行業領先的定價能力
我們的房價具有競爭力，這是我們商業模式的基礎。自我們成立以來，我們在整個購房流程以及預測和轉售系統中優先投資於我們的定價能力。我們的定價職能側重於確保我們向客户提供有競爭力的報價，同時管理採購量和轉售政策決策，以滿足我們的承保和風險管理目標。
為了創建我們的房屋報價，我們通過算法生成估計的報價和對我們對該估計的置信度的評估，我們然後通過價值和風險評估進一步驗證這一估計，包括對房屋的虛擬評估和麪對面評估的組合，以及我們內部定價分析師的額外審查，以最終確定報價。我們會動態調整我們的報價，以考慮到每套房子定價的確定性水平。這種確定性程度可能會受到宏觀條件、當地市場動態、房屋狀況或屬性以及房屋可比較深度等因素的影響。我們使用我們所有業務部門的高頻詳細指標重新校準我們對定價和市場價值趨勢的看法，包括與市場、房屋類型和時間段的市場需求和供應動態相關的投入。
雖然房地產行業產生了大量可公開獲取的數據，但這些數據中的大部分缺乏為個別房屋定價所必需的質量和特異性。自我們成立以來，我們一直投資於我們的研究和數據科學團隊、建模能力和系統化工具，以收集、聚合和合成不斷擴大的專有、超本地數據目錄，以增強和自動化定價決策。我們還獲得了第三方數據，以改進我們的定價模型和預測質量。我們的專有模型是由數百個數據點提供信息的，這些數據點是以結構化的方式收集和綜合的。
7
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
•專有的離線數據。我們已經進行了大約58萬次評估，在此期間，我們平均收集了每個家庭及其周圍環境的150多個數據點。我們在構建定製檢查和操作員工具方面進行了投資，以系統地獲取家庭要素並將其轉換為強大的數據庫。這些專有數據點使我們對MLS和納税評估員數據進行了約19億次註釋和調整，並構建了獨特的地理空間數據資產，如電力線和繁忙的道路附近。一旦我們列出要轉售的房屋，我們就會收集額外的房屋級別的需求數據，如家訪和訪客反饋，這使我們能夠校準我們的轉售戰略和收購房屋定價。
•響應性反饋迴路。*模型複雜性的進步以及系統建模和人類洞察力的整合加快了我們的反饋循環，使我們的定價系統可以根據領先的市場指標和人類的洞察力動態調整，並對宏觀和微觀經濟狀況做出反應。
•定價競爭力。我們獨特的數據與我們的定價算法協同工作。這些算法使用機器學習來通過對觀察到的房屋銷售價格、需求預測、離羣值檢測、風險評估和庫存管理進行建模來驅動定價決策。隨着時間的推移，我們增加了新的數據輸入和改進的模型邏輯，其好處與經驗和規模相結合。
穩健的風險管理框架
根據季節性和宏觀市場變化預測和管理我們的業務，對於我們的整體業績和資產負債表健康非常重要。如上所述，自我們成立以來，我們一直在我們的購房流程以及預測和轉售系統中優先投資於我們的定價能力，我們預計將繼續這樣做。這些投資與我們定價、財務和運營團隊中嵌入的強大的風險管理重點相匹配。我們使用高頻詳細指標評估所有業務部門的定價模型和流程的質量，包括購房、轉售策略和庫存健康狀況。我們所有的定價決策都是集中管理的，使我們能夠高度控制我們的總體增長和利潤率目標。雖然住宅房地產市場像任何市場一樣都會受到波動的影響，但我們相信我們處於有利地位，可以管理我們的風險敞口，原因如下：
•我們商業模式的一個關鍵組成部分是管理庫存敞口，平衡增長、利潤率和風險。交易速度和持有時間是我們如何管理庫存敞口和總體風險的重要輸入。我們歷來將購房集中在住宅房地產市場交易量最高的部分，這有助於降低不由自主地持有房屋的時間超過預期的風險。
•我們的定價模型和庫存管理系統旨在根據每天的市場信號進行重新校準。因此，不斷變化的市場狀況反映在我們對新收購的定價中，這在很大程度上使之前收購的庫存和合同下的房屋面臨潛在市場波動的風險。此外，我們採用了複雜的轉售定價管理系統，旨在使我們能夠使用實時的本地市場需求信息來優化直銷和利潤率，包括深入到個人家庭層面。我們相信，我們在庫存管理決策中利用的信息的質量和規模，以及我們在大規模、多樣化的投資組合中管理這些決策的能力，使我們在傳統的房屋銷售流程中擁有相對於單個賣家或代理商的結構性優勢。
•我們在53個市場的業務以及一系列的價格和房屋類型使我們能夠從顯著的多元化效應中受益。個人買家和賣家受到與特定市場或住宅細分相關的價格和行為影響的影響。我們的規模和多樣化的覆蓋範圍使我們能夠在更廣泛的市場和住宅細分市場減少此類風險，因此隨着我們擴大市場廣度、價位和我們經營的住宅類型，我們每個住宅的總體風險應該會降低。
•考慮到我們進行的維修和翻新，我們列出的房屋沒有入住者，而且處於可供銷售的狀態。我們認為，這增加了我們投資組合的吸引力和流動性。
•在任何時候，我們的庫存中都有很大一部分是轉售合同；這意味着我們已經為這些房屋找到了買家，並正在完成轉售交易。這進一步限制了我們的庫存投資組合對宏觀市場變化的敞口。
8
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
低成本交易平臺
我們繼續投資於擁有一個靈活、低成本的平臺，使我們能夠向房屋賣家提供更具競爭力的報價，並適應宏觀環境的變化。我們房地產業務和交易體驗的每個組成部分都是專門為通過精簡、靈活和垂直集成的平臺取悦我們的客户而構建的。我們重新設想了購買、維修和轉售每一套住房所需的傳統上低效和勞動密集型的流程。考慮到這一點，我們投資開發了支持虛擬化、集中化和自動化的技術，以降低成本、提高速度和提高執行質量。
我們專有的建築管理技術使我們能夠提高所有家居服務功能的效率，將採購前評估、定價、維修範圍、集中的後臺運營和翻新項目管理聯繫在一起。我們的系統和流程促進了以前需要本地勞動力的某些流程的集中化，從而提供了人員靈活性、成本節約、培訓和質量增強以及更快的週轉時間，所有這些都帶來了卓越的客户體驗。一個例子是我們對風險最低的房屋的虛擬房屋評估能力，房屋賣家能夠帶我們的運營商進行一次虛擬的、有導遊的房屋之旅。然後，我們的集中式團隊利用行業最佳實踐和大數據的組合來評估家庭條件。這種集中化還使我們能夠將越來越多的後臺工作轉移到我們的海外團隊，我們相信隨着時間的推移，這將有助於實現結構性成本改進。
我們還建立了一個由1000多個貿易夥伴和當地服務提供商組成的網絡，他們使用我們的專有技術完成家居維修和維護。通過利用我們的技術平臺並與我們的貿易合作伙伴直接對接，我們減少了延誤、消除了浪費，並提高了維修質量，同時捕獲了每一步的數據，以持續改進系統。第三方產能的增加也使我們能夠靈活地適應宏觀條件，並根據銷量預期調整我們的運營費用。由於我們的規模，我們在家居維修中使用的材料成本上獲得了批量折扣。此外，我們還設計了我們的房屋庫存管理流程和房屋訪問技術，以確保我們的房屋定期清潔、維護良好和安全，從而支持我們的按需自助旅遊體驗。
戰略增長優先事項
我們的增長戰略是在以下關鍵戰略優先事項上創新和執行：
提高現有市場的滲透率。我們專注於現有市場的持續增長-更大的規模提高了知名度、信任度和採用率，提高了運營成本效率，並通過更多數據提高了定價競爭力。在我們所有的市場中，我們估計只有不到10%的賣家收到OpenDoor的報價，並在60天內將他們的房子賣給我們或隨後在MLS上列出他們的房子。這種低滲透率為我們的增長提供了一條重要的跑道。我們將繼續通過合作伙伴關係和營銷活動擴大我們的客户基礎，提高客户的意識，並讓客户及早參與他們的房屋銷售和購買研究。
拓展新市場。 截至2022年12月31日，我們在53個市場上正在朝着能夠為全國客户提供服務的長期目標取得良好進展。我們通過考慮供應、需求和負擔能力、住房存量、成本結構和預期定價競爭力的驅動因素來選擇新市場。我們通過集中許多核心定價、運營和客户服務職能來完善我們的市場推出策略，使我們能夠在有限的市場實體存在的情況下高效地推出新市場。我們的新市場進入框架在很大程度上集中且可擴展，使我們能夠在2021年和2022年迅速增加服務的市場數量。此外，每個家庭的決策都由集中式、強大的數據驅動的劇本提供信息，使我們能夠提高整個市場的一致性，並更快地在新市場中實現盈利。
擴大產品和服務範圍。我們的北極星是為每一位購房者和賣家建立最好的端到端管理市場。我們專注於利用我們的1P和3P產品來完善我們一流的賣家體驗，擴大我們市場上賣家可用的選擇，投資於增強買家體驗，並繼續整合賣家和買家的旅程。隨着時間的推移，我們計劃推出與核心房地產交易相鄰的額外服務，使我們更接近我們的願景，即實現為所有交易提供動力的數字一站式商店。
營銷
我們在營銷中採用多元化、多渠道的方式，注重高效增長。除了與領先的行業品牌建立媒體和在線房地產合作伙伴關係外，我們還利用各種渠道和平臺
9
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
在付費廣告內，包括付費在線渠道、直郵、電視、廣播和户外廣告。隨着我們的市場足跡擴大，我們專注於在廣泛的覆蓋範圍和國家渠道(如電視和贊助)上的投資，以有效地提高知名度，並在新類別的消費者中建立信任。我們還繼續通過維護關係和重新接觸那些在與OpenDoor的第一次互動中可能沒有準備好出售的房主來建立我們的潛在客户基礎。由於超過三分之二的賣家也是買家，這些房主代表了我們營銷漏斗的很大一部分，當他們準備交易時，我們將專注於轉換這些漏斗。隨着越來越多的消費者開始他們的OpenDoor之旅，我們預計這一潛在客户羣將隨着時間的推移繼續擴大。
競爭
美國房地產市場競爭激烈，分散，每年有超過500萬筆住宅房地產交易。我們認為我們的主要競爭對手是99%的線下交易。因此，我們直接與傳統的、線下的房地產經紀人和經紀人競爭。此外，我們還與其他iBuyers競爭，我們鄰近的服務與行業服務提供商競爭，包括標題和託管公司。我們相信，我們專注於端到端數字解決方案、我們一流的定價引擎和我們的低成本運營平臺，使我們有別於競爭對手，並提供有意義和可持續的競爭優勢。
人力資本資源
我們的價值觀和人
我們的價值觀。*我們的價值觀反映了我們將如何實現我們的目標，即打造一代人只有一次的公司，包括以客户為中心，節儉文化，不斷創新，以及針對結果的無情執行：
•以客户為起點和終點。我們發明、建造和執行以改善我們客户的生活。我們付出了艱苦的努力來取悦客户，即使在沒有人注意的情況下。
•早餐的價格是BPS。 - 意味着我們總是在尋找可以從交易 中降低成本的地方-這樣我們就可以把更多的錢放進客户的口袋。我們將通過構建成本最低的平臺來取勝。
•從所有權出發行動。當我們看到問題時，我們就捲起袖子解決它。我們對自己負責，因為這是我們的家，照顧它是我們的責任。
•構建開放的新格局。我們對問題開放、誠實、直接，求真務實。我們假設用意是好的，並將反饋視為禮物。
•每天提高1%。我們重視增長心態，在謙遜的環境下運營。我們因不斷進步而充滿活力。
•創業心態。我們行動迅速，行動緊急，在不犧牲質量的情況下偏向行動。我們足智多謀。
•一個團隊，一個夢想。我們的超級大國是一個多元化的社區，結合了技術、卓越的運營、人才和尊重。我們通過團隊合作，在專業上和個人上相互關心。我們尊重和尊重我們多樣化的員工隊伍，並積極工作，確保每個人都能感受到自己的代表性。
•結果很重要。我們專注於產出和結果，並對實現雄心勃勃的目標負責。我們有一個高質量的條形圖，注重像素、文字和結果。
•慶祝時刻。我們不知疲倦地為我們的客户和隊友工作，所以我們花時間慶祝大大小小的時刻。
員工
截至2022年12月31日，我們僱用了2，570名員工，其中美國有2，444名員工。目前，我們的員工沒有由勞工組織或任何集體談判的一方代表。
我們的人力資本資源目標包括識別、招聘、留住、激勵和整合我們現有的和更多的員工。我們股權激勵計劃的主要目的是通過授予基於股票的薪酬獎勵來吸引、留住和激勵選定的員工、顧問和董事。
10
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
技術
我們的業務在房屋買賣過程的各個階段都由數據和技術驅動。我們組建了一支由工程師、數據科學家、設計師和產品經理組成的團隊，他們的專業知識涵蓋廣泛的技術領域，以構建我們的定價和家庭評估、訪問和管理專有技術。我們儘可能利用技術創新來提高效率並擴大業務規模。
我們目前使用第三方雲計算服務，使我們能夠快速、有效地擴展我們的服務，而無需前期基礎設施成本，使我們能夠繼續專注於構建偉大的產品。我們還使用第三方服務允許客户以數字方式簽署合同、上傳家庭視頻並管理客户支持服務。
知識產權
我們依靠商標、域名、專利、版權、商業祕密、合同條款以及對訪問和使用的限制來建立和保護我們的專有權利。截至2022年12月31日，我們有14件商標註冊和6件專利註冊。
我們是各種國內域名的註冊持有者，包括“opdoor.com”。
除了我們的知識產權提供的保護外，我們還與我們的某些員工、顧問、承包商和業務合作伙伴簽訂保密和專有權利協議。我們的某些員工和承包商也受發明轉讓協議的約束。我們通過在我們網站上的一般使用條款和特定產品使用條款中的規定，進一步控制我們專有技術和知識產權的使用。
政府監管
我們在美國各地通過許多不同的渠道在受到嚴格監管的企業中運營。因此，我們目前受制於並在未來可能受制於不同司法管轄區的其他聯邦、州和地方法規和法規(以及司法和行政裁決以及州普通法)，這些法規隨時可能發生變化，包括有關房地產和抵押貸款行業、結算服務、基於移動和互聯網的企業和其他依賴廣告的企業的法律，以及數據隱私、消費者保護和僱傭法律。
特別是，房屋的廣告和銷售受到我們開展業務的州以及美國聯邦政府的高度監管。監管機構包括消費者金融保護局(CFPB)、聯邦貿易委員會(FTC)、司法部(DoJ)、住房和城市發展部(HUD)以及各個州的許可機構、消費者保護機構、金融監管機構和保險機構。我們接受了許多這些機構對我們業務的合規審計。有關我們在法規和合規方面面臨的各種風險的討論，請參閲“項目A。風險因素與監管合規和法律事項相關的 - 風險.”
此外，涵蓋通過電話、電子郵件、移動設備和互聯網進行的營銷和廣告活動的法律、法規和標準可能適用於我們的業務，例如電話消費者保護法(TCPA)、電話營銷銷售規則、CAN-Spam法案和類似的州消費者保護法。通過我們的各種子公司，我們還買賣房屋，提供房地產經紀、產權保險和結算服務，並提供其他產品，從而使我們能夠接收或促進個人身份信息的傳輸。在美國，這些信息越來越受到立法和監管的制約。這些法律和法規通常旨在保護個人信息的隱私和安全，包括收集、處理和傳輸的客户社會安全號碼和信用卡信息。這些法律還可以限制我們將這些個人信息用於其他商業目的。
為了提供我們為客户提供的廣泛的產品和服務，我們的某些子公司持有房地產經紀、所有權保險和託管、財產和意外傷害保險以及一般承包商許可證，我們未來可能會隨着業務的增長和發展申請額外的許可證。這些實體受到嚴格的州和聯邦法律和法規的約束，包括但不限於《房地產和解程序法》(“RESPA”)以及由適用的州房地產、銀行、保險和消費者服務部門管理的法律和法規。如上所述，這些實體還受到州和聯邦政府機構作為特許企業的審查。截至2022年12月31日：
11
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
•OpenDoor Brokerage LLC、OpenDoor Brokerage Inc.和OD Home Brokerage Inc.(前身為Open Listings Co.)共同持有我們所有市場和某些其他州的房地產經紀許可證。
•OS National LLC及其子公司OSN Texas LLC和OSN Alabama LLC在27個州獲得了所有權代理許可證。此外，OS National LLC及其子公司OSN第三方託管在7個州獲得託管代理許可，OS National LLC被授權在另外5個不需要實體和/或個人許可的州開展所有權保險業務。
•OpenDoor Home Loans LLC在五個州持有抵押貸款銀行/貸款許可證。
•Digital OpenDoor保險服務有限責任公司在9個州持有財產和意外傷害保險生產商許可證。
•Open Exchange Brokerage LLC在15個州持有房地產經紀牌照。
•Tremont Realty LLC(Dba OpenDoor Connect)，在德克薩斯州持有房地產經紀許可證。
對於某些牌照，我們需要指定個人持牌經紀、合格個人和控制人員。
季節性
有關我們業務的季節性的信息，請參閲“第二部分-項目7.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--影響我們業務業績的因素。
公司歷史和背景
OpenDoor Technologies Inc.由與Social Capital Hedosophia Holdings Corp.II(“SCH”)業務合併而成，後者是一家獲開曼羣島豁免的公司，成立的目的是與一項或多項業務進行合併、股份交換、資產收購、股份購買、重組或類似的業務合併(“業務合併”)。根據該業務合併，OpenDoor Labs Inc.成為Sch的全資子公司，Sch將其名稱從“Social Capital Hedosophia Holdings Corp.II”更名為“OpenDoor Technologies Inc.”，該合併於2020年12月18日(“收盤”)完成，並根據美利堅合眾國普遍接受的會計原則(“GAAP”)作為反向資本重組入賬。
可用信息
我們的網站是www.opendor.com。在我們的投資者關係網站Investor.opdoor.com上，我們將在以電子方式向美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)提交或提供該材料後，在合理可行的範圍內儘快為投資者免費提供各種信息，包括我們的10-K表格年度報告、10-Q表格季度報告、8-K表格當前報告以及對該等報告、委託書和其他信息的任何修訂。我們也使用我們網站的投資者關係頁面來遵守FD法規，並作為發佈重要信息的常規渠道，包括博客、新聞稿、分析師演示文稿、財務信息和公司治理實踐。我們網站上的信息不是我們向美國證券交易委員會提交的這份報告或任何其他報告的一部分。我們的美國證券交易委員會備案文件也可以在美國證券交易委員會的網站http://www.sec.gov.上向公眾查閲
項目1A.風險因素。
在我們開展業務的過程中，我們面臨着各種各樣的風險。在決定是否投資我們的普通股之前，您應該仔細考慮以下描述的風險，以及本年度報告中的其他信息，包括我們的財務報表和相關説明以及“第7項.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”。我們下面描述的任何風險因素已經或可能對我們的業務、財務狀況、運營結果和前景產生重大和不利的影響。如果出現一個或多個這樣的風險和不確定性，我們普通股的市場價格可能會大幅或永久性地下跌。“風險因素”中的某些陳述是前瞻性陳述。請參閲“前瞻性陳述”。
12
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
與我們的商業和工業有關的風險
我們的業務和經營業績可能會受到總體經濟狀況、美國住宅房地產行業的健康狀況以及與我們房地產資產相關的風險的重大影響。
我們的成功直接或間接取決於總體經濟狀況、美國住宅房地產行業的健康狀況，特別是獨棟住宅轉售市場，以及住宅房地產所有權通常附帶的風險，其中許多風險超出了我們的控制範圍。許多因素已經影響並可能在未來對我們的業務造成負面影響和損害，包括以下因素：
•美國住宅房地產市場 的下滑可能是由一個或多個因素造成的，無論是否包括在本榜單中；
•國家、地區或地方經濟、人口或房地產市場狀況的變化；
•提高抵押貸款利率，例如最近2022年大幅提高利率，或首付要求和/或對抵押貸款融資的限制；
•房屋庫存水平低或缺乏價格實惠的房屋；
•勞動力或材料供應短缺；
•經濟增長緩慢或出現通貨膨脹或衰退狀況；
•失業水平上升或工資下降；
•住宅房地產價值和/或房屋升值速度下降或缺乏；
•住宅房地產流動性不足；
•住房市場的總體情況，包括宏觀經濟需求的變化，以及房主的成本增加，如財產税、房主聯誼費和保險費；
•消費者對經濟和/或美國住宅房地產行業的信心水平較低；
•新冠肺炎及其變種疫情或未來疫情對住宅房地產市場買賣趨勢的持續和未來影響；
•家庭債務水平的變化；
•股票市場的波動和普遍下跌；
•聯邦、州或地方立法或監管改革，將對獨户住宅的所有者或潛在購買者或整個住宅房地產行業產生負面影響，例如2017年的減税和就業法案，該法案限制了某些抵押貸款利息支出和財產税的扣除；或
•自然災害，如颶風、風暴、龍捲風、地震、野火、洪水、冰雹和其他擾亂地方、地區或國家房地產市場的事件。
我們有虧損的歷史，未來我們可能無法實現或保持盈利。
自公司成立以來，我們每年都出現淨虧損。截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的三個年度，我們分別淨虧損14億美元、6.62億美元和2.53億美元。截至2022年和2021年12月31日，我們的累計赤字分別為31億美元和17億美元。我們希望繼續進行未來的投資，以發展和擴大我們的業務，包括技術、招聘和培訓、營銷和尋找戰略機會。這些投資可能不會增加我們的收入或增長我們的業務。此外，我們未來可能會因以下幾個原因而蒙受重大損失：
•我們未能適當地定價和管理我們獲得的房屋庫存；
•改變收費結構或收費標準；
•債務融資和證券化資金的可用性，為我們的房地產庫存提供資金；
•我們無法在現有市場或我們可能進入的任何新市場中擴大市場份額；
•我們向新市場的擴張，我們通常在進入後立即蒙受更大的損失；
•美國住宅房地產行業競爭加劇；
13
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
•我們未能通過我們的技術和商業模式實現預期的效率；
•與改進我們的產品和推出新產品相關的成本；
•我們未能執行我們的增長戰略；
•美國住宅房地產交易量下降；
•營銷成本增加；
•無法以合理的成本獲得我們定價模型中使用的住房市場數據，如果有的話；
•招聘更多人員以支持我們的整體增長；
•因房地產或者資產所在地區市場狀況變化造成的房地產價值損失；
•與持有房地產庫存相關的成本增加，包括融資成本；以及
•不可預見的費用、困難、複雜和延誤，以及其他未知因素。
因此，我們可能無法實現或維持盈利能力，並且未來可能繼續遭受重大損失。此外，隨着我們繼續投資業務，我們預計短期內費用將繼續增加。這些投資可能不會增加我們業務的收入或增長。如果我們未能管理好損失或充分增長收入以跟上投資和其他費用的步伐，我們的業務就會受到損害。此外，我們還承擔與上市公司相關的大量法律、會計和其他費用。
由於我們在獲得與此相關的任何增量收入之前，在我們的增長努力中產生了大量成本和支出，我們可能會發現這些努力比我們目前預期的更昂貴，或者這些努力可能不會導致收入增加來抵消這些費用，這將進一步增加我們的損失。
我們有限的經營歷史使我們很難評估我們目前的業務和未來的前景。
與美國住宅房地產行業老牌公司的商業模式相比，我們的商業模式和技術仍處於萌芽狀態。我們在2014年推出了第一個市場，運營歷史並不長。我們的經營業績是不可預測的，我們的歷史業績可能不能預示我們未來的業績。幾乎沒有同行公司存在，也沒有一家公司建立了長期的跟蹤記錄，可以幫助我們預測我們的商業模式和戰略是否能夠在較長一段時間內實施和維持。如果沒有實施類似商業模式的公司建立的長期跟蹤記錄，您可能很難評估我們未來的潛在業績。隨着我們繼續完善我們的業務模式，我們可能會遇到意想不到的問題，並可能被迫對我們預期的銷售和收入模式進行重大改變，以與競爭對手的產品競爭，這可能會對我們的運營結果和盈利能力產生不利影響。
我們在一個競爭激烈且分散的行業中運營，這可能會損害我們吸引產品用户的能力，從而損害我們的業務、運營業績和財務狀況。
我們在一個競爭激烈且分散的行業中運營，我們預計競爭將繼續加劇。我們認為，我們的競爭能力取決於我們控制之內和之外的許多因素，包括以下因素：
•我們產品對消費者的財務競爭力；
•潛在客户的數量；
•我們產品的時機和市場接受度，包括我們或我們的競爭對手提供的新產品；
•我們的銷售和營銷努力；
•我們的客户服務和支持努力；
•我們繼續發展和改進我們的技術，以支持我們的商業模式；
•客户採用我們的平臺替代傳統的住宅房地產買賣方式；以及
•相對於我們的競爭對手，我們的品牌實力。
我們的商業模式取決於我們是否有能力繼續吸引客户使用我們的電子商務平臺和我們提供的產品，並以具有成本效益的方式提高客户對我們產品的參與度。新入行者繼續加入我們的
14
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
市場品類快速增長。我們現有的和潛在的競爭對手包括經營或可能開發向購房者或賣家提供服務的國家和/或地方房地產企業的公司，包括房地產經紀服務、產權保險和託管服務。
我們的一些競爭對手在全國享有盛譽，可能會銷售類似的產品和服務。這些公司可能比我們規模更大，擁有顯著的競爭優勢，包括更好的知名度、更多的資源、更低的資金成本和更多的資金渠道，以及比我們目前更廣泛的產品組合。這些公司也可能比我們有更高的風險容忍度或不同的風險評估。此外，這些競爭對手可以投入比我們更多的財政、技術和其他資源來發展、壯大或改善他們的業務。如果我們不能繼續吸引客户使用我們的平臺和產品，我們的業務、運營結果和財務狀況可能會受到損害。
我們感知到的競爭對手或在其他市場採用iBusiness模式的公司的失敗可能會對OpenDoor造成不利影響。
由於我們商業模式的新穎性以及我們作為一家上市公司的有限記錄，在類似或鄰近領域運營的公司，包括在我們市場運營的公司或在不同市場運營但使用“iBuyer”商業模式的公司，如果出現引人注目的失敗，可能會影響投資者對整個數字家庭購買行業的看法。這類事件可能會對我們的股價和籌資能力產生負面影響，無論這些事件是否與我們的業務和財務或運營業績有任何實際關係。
雖然我們在歷史上經歷了快速增長，但我們的業務在2022年下半年經歷了大幅收縮。如果我們不能糾正這種收縮，我們未來可能就無法增長。
雖然我們經歷了歷史性的快速增長，但我們的業務在2022年下半年收縮。如果我們不這樣做，我們可能無法扭轉這種收縮，並在未來實現業務增長，其中包括：
•繼續增加使用我們平臺的客户數量；
•避免今後的存貨估值調整；
•根據我們的承保標準獲得足夠的庫存，以滿足我們對住房的需求；
•增加我們在現有市場的市場份額，並向新市場擴張；
•管理運營費用；
•提高我們的品牌知名度；
•保持充足的資金來源；
•獲得必要的資金以實現我們的業務目標；
•擴大我們的第三方供應商網絡；以及
•擴展我們的內部運營和客户支持團隊。
此外，為了發展我們的業務，我們可能需要拓展新的市場。向新市場擴張可能會被證明是具有挑戰性的，因為一些市場可能與我們目前運營的市場具有非常不同的特徵，其中一些可能是我們意想不到的或未知的。這些差異可能會導致更大的定價不確定性，以及更高的資本要求、持有時間、維修成本和交易成本，這可能會導致我們在這些市場上的利潤低於我們目前運營的市場。
我們的業務依賴於我們對庫存組合進行適當定價和管理的能力。無效的定價或投資組合管理策略可能會對我們的業務、銷售和運營結果產生實質性的不利影響。
我們使用數據科學、專有算法和受過專門培訓的員工的分析來評估和定價我們買賣的房屋，其中納入了許多因素，包括我們對我們經營的房地產市場的瞭解。這項評估包括對擁有時間、季節性、宏觀經濟和超本地市場狀況、翻新成本和持有成本、交易成本和預期轉售收益的估計。如果我們的模型缺乏關於房屋銷售、重要房屋特徵或其他市場細微差別的可靠歷史數據，特別是那些我們以前遇到的特徵和細微差別之外的數據，那麼我們以盈利的方式收購和轉售房屋的能力可能會受到負面影響
15
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
53個市場。如果由此產生的估值太低和/或費用太高，這反過來可能會對我們的收入增長產生負面影響，或者如果估值太高和/或費用太低，可能會對我們的盈利能力產生負面影響。
一旦我們購買了一套住房，我們可能會因為一些原因而降低我們的預期轉售價格，例如與需要修復的住房狀況相關的未知缺陷、低於/高於預測的需求/供應，或其他在購買時未知或未達到預期的貶損因素。這反過來可能對我們的收入、毛利率和運營結果產生負面影響，這可能對我們的業務、財務狀況和運營結果產生重大不利影響。
我們的業務有賴於我們迅速出售庫存的能力。如果不能迅速出售我們的庫存，可能會對我們的業務、銷售和運營結果產生不利影響。
我們商業模式的一個關鍵組成部分是管理庫存敞口，平衡增長、利潤率和風險。我們買房在很大程度上是基於我們對預計需求的估計。如果實際銷售額大幅低於我們的預期，我們將經歷庫存過剩。房屋庫存供應過剩通常會對我們的銷售價格和利潤率造成下行壓力，並增加我們的平均銷售天數。我們購買的房屋庫存通常佔總資產的很大一部分。在很長一段時間內，我們的總資產中有如此大一部分是以非創收性房屋庫存的形式存在，這使我們面臨着巨大的持有成本，包括融資費用、維護和保養、保險、物業税、房主聯誼費以及其他伴隨住宅不動產所有權和價值貶值風險增加的費用。油漆和地毯等材料供應鏈的中斷，以及恢復和轉售房屋庫存所需勞動力市場的限制，可能會延長我們必須持有房屋庫存的時間。

此外，庫存房屋的價值可能會大幅下降，我們可能會遭受損失，這總體上可能會對我們的業務和運營結果造成不利影響。例如，部分由於利率上升和消費者信心下降等宏觀經濟因素，潛在的經濟衰退導致房價從2022年第二季度開始下降。如果我們有過剩的庫存或我們的平均銷售天數增加，就像2022年下半年的情況一樣，同時房價下降，我們的運營結果可能會受到不利影響，因為我們可能無法以使我們能夠實現利潤率目標或收回成本的價格清算此類庫存。
房地產價值下降已經導致並可能繼續導致庫存估值調整，這已經並可能繼續對我們的財務狀況和經營業績產生不利影響。
擁有物業存在固有的風險，庫存風險對我們的業務來説是實質性的。房價一直在波動，而且可能會波動，我們的庫存價值已經並可能繼續大幅波動。由於這種波動，我們在過去和未來都可能發生庫存估值調整。吾等定期檢視物業價值，以根據市場因素及公認會計原則釐定其價值是否已減少，以致有必要或適宜於相關會計期間記錄存貨估值調整。作為此類審查的結果，我們在2022年記錄了7.37億美元的庫存估值調整，其中4.58億美元與截至2022年12月31日庫存中的房屋有關。這些基於預期但不是已實現虧損的調整導致淨收入立即減少，房地產庫存在確定的會計期間也相應減少。即使我們不確定在本財政期間記錄存貨估值調整是必要或適當的，物業的估計可變現淨值的減少也可能在隨後表現出來，因此將影響我們當時的收益和財務狀況。
新產品或服務的推出，如我們的3P產品，以及現有產品和服務的擴展，可能會消耗大量財務和其他資源，並可能達不到預期的結果。
我們定期評估向客户推出新產品或服務的情況，以及擴大現有產品和服務的情況。此類產品可能需要大量費用、新的資本和融資來源以及我們關鍵人員的時間。新的或擴大的產品和服務也可能使我們面臨新的監管環境，這可能會增加我們的成本，因為我們評估了新的監管制度的合規性。儘管投入了大量的費用和時間來推出新的或擴展的產品或服務，但我們可能無法實現預期的財務和市場份額目標，這可能會對我們的業務和經營業績產生不利影響。
我們的3P產品就是這樣一個產品，我們在2022年在有限的幾個市場推出了3P產品。建立像我們的3P產品這樣的產品會帶來巨大的前期成本，我們可能無法及時實現盈利來彌補這些成本。此外，不能保證買家和賣家願意以此次發售所考慮的方式進行交易，也不能保證我們將能夠吸引足夠數量的賣家來吸引買家，或者足夠數量的買家來
16
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
吸引賣家。此外，我們在構建和營銷這一新產品時可能會遇到困難，例如獲得必要的許可和人員配備、為產品構建營銷機構或支持其他業務運營，這些困難可能會使向新市場擴張的速度太慢，無法彌補建立市場的固定和前期成本。該行業的現任者也可能組織起來反對我們的創新，並想方設法利用現有法規，或者説服當局制定新的法規，這將使我們的商業模式變得不可行。即使我們成功了，也可能會吸引競爭對手，這些競爭對手會縮小我們的市場規模或其經濟活力。這些競爭對手可能具有戰略優勢，使他們能夠比我們更快地提供市場服務或將這些服務擴展到新市場，而我們可能無法以可持續的方式競爭。當我們將我們的市場擴展到新的市場時，我們可能會發現當地的偏好、條件或法規與我們的其他市場不同，以至於規模的好處無法實現。此外，開發和營銷我們的3P產品可能會產生比預期更高的成本，並可能對我們的業績產生不利影響或稀釋我們的品牌。
我們的業務模式和增長戰略取決於我們的營銷努力和以具有成本效益的方式吸引買家和賣家訪問我們的網站和移動應用程序的能力。
我們的長期成功部分取決於我們在每個市場繼續吸引更多買家和賣家到我們的平臺的能力。我們相信，我們增長的一個重要組成部分將是吸引潛在客户到我們的網站和移動應用程序。我們的營銷努力可能因各種原因而無法成功，包括搜索引擎和社交網絡算法的變化、營銷渠道中的無效活動以及某些營銷渠道的經驗有限。我們也可能無法通過我們的移動網站或移動應用程序在移動設備上提供足夠有價值的體驗，這可能使我們無法吸引和留住客户。我們無法控制的外部因素也可能影響我們營銷活動的成功，例如電子郵件服務器過濾我們的目標通信，買家和賣家未能響應我們的營銷活動，以及來自第三方的競爭。任何這些因素都可能減少來到我們平臺的客户數量。
我們的業務模式依賴於我們快速擴展的能力，以及隨着我們的增長而降低增量客户獲取成本的能力。如果我們無法通過增加客户流量和我們平臺用户的交易數量來收回營銷成本，或者如果我們廣泛的營銷活動不成功或被終止，可能會對我們的增長、運營結果和財務狀況產生實質性的不利影響。
新冠肺炎及其變種引發的大流行將在多大程度上影響我們未來的運營是高度不確定的，目前無法預測。
2020年，新冠肺炎疫情對我們的業務造成了重大不利影響，當時政府當局對與住宅房地產銷售相關的面對面活動實施了限制。由於這些限制以及我們客户和員工的安全擔憂，我們暫時停止了房屋收購，並出售了大部分房屋庫存，然後在今年晚些時候恢復了房屋收購。
我們相信，我們已經成功地調整了我們的業務，以便在新冠肺炎疫情期間有效地執行我們的商業模式。然而，考慮到新冠肺炎變體的影響，新冠肺炎S對美國經濟和我們業務的整體影響仍然存在不確定性。未來，政府當局可能會因為新冠肺炎或其他流行病而對住宅房地產交易的流程和程序施加限制，消費者在房地產交易上的支出趨勢可能會受到影響。交易量對我們的業務非常重要。它們會影響 我們創造收入的所有方式，包括我們購買新房和產生相關服務費的能力，我們出售自己擁有的房屋的能力，我們經紀業務產生的佣金，以及我們的產權和結算業務完成的交易數量。我們無法預測我們的交易量和財務業績可能在多大程度上受到新冠肺炎疫情及其變種或未來任何其他疫情的不利影響。
我們很大一部分成本和支出是固定的，我們可能無法調整成本結構來抵消收入的下降。
我們的很大一部分支出是固定的，不會隨着收入的波動而按比例變化。我們需要保持並繼續增加我們的交易量，以從運營效率中受益。當我們以低於預期的產能運營時，固定成本會被誇大，佔總成本的比例更大，佔收入的比例更大。由於我們的固定成本基礎，我們的運營結果可能會根據任何給定時期的交易量而顯著不同。例如，與2021年相比，2022年我們的固定成本有所增加。這導致了2022年交易量下降時虧損增加。
17
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
我們的增長在一定程度上取決於我們與第三方戰略關係的成功。
為了發展我們的業務，我們預計我們將繼續依賴與第三方的關係，例如結算服務提供商、貸款人、房地產中介、評估公司、我們用來服務和維修我們房屋的供應商、我們依賴的第三方合作伙伴(例如房屋建築商和在線房地產網站)以及我們庫存的機構買家，例如單一家庭租賃REITs。確定合作伙伴，與他們談判和記錄協議，以及建立和維護良好的關係，需要大量的時間和資源。
此外，我們依賴我們與我們所有市場的MLS供應商的關係，作為我們定價和列出轉售庫存的關鍵數據來源。我們的許多競爭對手和其他房地產網站都可以類似地訪問MLSS和上市數據，並且可能比我們更快或更高效地獲取房地產信息。如果我們失去與MLSS和其他上市供應商的現有關係，無論是由於協議終止或其他原因，我們使用或及時訪問上市數據的權利發生變化，無法繼續添加新的上市供應商或改變房地產信息的共享方式，我們為庫存定價或上市轉售的能力可能會受到損害，我們的經營業績可能會受到影響。
如果我們不能成功地與第三方建立或保持成功的關係，我們在市場上競爭或增加收入的能力可能會受到損害，我們的經營業績可能會受到影響。即使我們成功了，我們也不能向您保證這些關係會增加客户對我們產品的使用或增加收入。
如果我們失去一名或多名關鍵人員，或者我們未來未能吸引和留住其他高素質的人員，可能會損害我們的業務。
我們的成功有賴於我們高級管理團隊的持續服務，以及當管理團隊成員尋求其他機會時的成功過渡。此外，我們的業務取決於我們是否有能力繼續吸引、激勵和留住我們所有產品線上的大量熟練員工。此外，我們的許多關鍵技術和工藝都是由我們的人員為我們的業務定製的。關鍵人員的流失，包括管理層的關鍵成員，可能會對我們在他們所做努力的基礎上再接再厲和執行我們的業務計劃的能力產生實質性的不利影響，我們可能無法找到足夠的繼任者。如果我們不能成功地吸引高素質的員工，或者以具有成本效益的方式留住和激勵現有員工，我們的業務可能會受到損害。
我們的業務集中在某些地理市場。對當地經濟、地區經濟衰退、惡劣天氣或災難性事件或其他中斷或事件的風險敞口可能會對我們的財務狀況和運營結果產生重大不利影響。
截至2022年12月31日，我們在全美53個市場。在截至2022年12月31日的一年中，我們的大部分收入來自收入排名前七的市場。因此，這些市場的當地和地區情況，包括新冠肺炎S事件的影響，可能與美國或該國其他地區的現行情況有很大不同。任何對這些領域產生負面影響的不可預見的事件或情況都可能對我們的收入和盈利能力產生實質性的不利影響。這些風險包括但不限於：房地產價值可能下降；與總體和當地經濟狀況有關的風險；人口和人口遷移和移民；可能缺乏抵押貸款資金；過度建設；物業空置時間延長；競爭、物業税和運營費用增加；區劃法律的變化；勞動力成本增加；失業；清理造成的成本以及對第三方造成的損害的責任；傷亡或譴責損失；以及洪水、颶風、地震或其他自然災害造成的未投保損害。
此外，我們最大的市場主要是較大的大都市地區，那裏的房價和交易量通常高於美國其他市場。如果人們因房價下跌或其他因素而遷出這些市場，而且這種遷徙將繼續長期發生，那麼住宅交易的相對較大比例可能會從我們創造了大部分收入的歷史頂級市場轉移出去。如果我們不能有效地適應任何變化，包括未能增加來自其他市場的收入，那麼我們的財務業績可能會受到損害。
我們的業務依賴於能否獲得理想的庫存。獲得有吸引力的庫存的障礙，無論是由於供應、競爭、宏觀經濟狀況或其他因素，都可能對我們的業務、銷售和經營結果產生實質性的不利影響。
我們主要直接從消費者那裏購買住房，不能保證以對我們有吸引力的條件供應足夠的此類住房。庫存的可獲得性或可獲得性減少，包括由於宏觀經濟原因
18
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
這種情況可能會對我們的業務、銷售和運營結果產生實質性的不利影響。此外，我們每天使用我們專有的定價模型對數千套潛在房屋進行評估。如果我們未能調整定價以與更廣泛的市場趨勢保持一致，或者未能認識到這些趨勢，可能會對我們獲得庫存的能力產生不利影響。
我們持續不斷的購房能力對我們的商業模式至關重要。缺乏符合我們購買標準的可用房屋可能會對我們達到所需庫存水平的能力、我們所需的投資組合多樣化以及我們的運營結果產生不利影響。
收購物業的交易成本增加，包括評估房屋和報價的成本、所有權保險和託管服務成本、轉讓税的變化以及任何其他新的或增加的收購成本，都將對我們的房屋收購和我們的業務產生不利影響。
政府機構提供的抵押貸款融資的減少、政府融資計劃的變化以及抵押貸款利率的上升可能會降低我們的買家獲得融資的能力或意願，這將對我們的業務和財務業績產生不利影響。
抵押貸款的二級市場仍然主要希望獲得由房利美、房地美或金利美支持的證券，我們相信這些機構向抵押貸款行業提供的流動性對房地產市場非常重要。有關房利美和房地美的長期結構和生存能力的任何重大變化都可能導致調整其貸款組合的規模和貸款產品的指導方針。此外，這些機構提供的融資減少可能會對利率、抵押貸款可用性以及新房和抵押貸款的銷售產生不利影響。
自2022年3月以來，截至2022年12月31日，美聯儲已多次將基準利率從0.25%上調至4.50%。由於這些顯著的加息，對於典型的購房者來説，購房融資的成本大幅增加，這降低了抵押貸款融資的負擔能力，導致對住房的需求下降。 未來抵押貸款利率的上升可能會進一步降低我們的買家獲得融資的能力或意願，這將對我們的業務和財務業績產生不利影響。
我們在轉售房屋之前依賴第三方來翻新和維修房屋，第三方勞動力的成本或可用性可能會對我們的房屋持有期和投資回報產生不利影響。
在掛牌轉售之前，我們經常需要翻新或修繕房屋。我們依賴第三方承包商和分包商來進行這些翻新和維修。這些第三方供應商可能無法在我們的預期時間表或擬議預算內完成所需的翻新或維修。勞動力和供應短缺，以及住房建設需求的增加，可能會加劇這些延誤，增加我們的成本。此外，我們去年經歷的通貨膨脹增加了我們消費的商品和服務的成本，如房屋維修的勞動力和材料成本。
尋找第三方承包商和分包商的困難，以及完成翻新或維修的時間比預期的長，都可能對我們在預期時間內出售房屋的能力產生負面影響。這種延長的時間讓我們暴露在對房屋轉售價值產生不利影響的因素中，並可能導致以低於預期的價格出售房屋，或者根本無法出售房屋。與此同時，超過預算的成本將對我們購買房屋的投資回報產生不利影響。此外，第三方提供商的工作中任何未被發現的問題都可能對我們作為房屋銷售商的聲譽造成不利影響。
我們可能會收購其他業務，這可能需要大量的管理層關注，擾亂我們的業務，稀釋股東價值，並對我們的經營業績產生不利影響。
作為我們業務戰略的一部分，我們可能會投資或收購互補的公司、產品或技術。我們可能不會從未來可能進行的收購中意識到好處。如果我們未能成功地將此類收購或與此類收購相關的業務和技術整合到我們的公司中，我們公司的收入和經營業績可能會受到不利影響。任何整合過程都將需要大量的時間和資源，而我們可能無法成功地管理該過程。我們可能無法成功評估或利用收購的業務或技術，也無法準確預測收購交易的財務影響，包括會計費用。我們可能不得不支付現金、產生債務或發行股權證券來支付任何此類收購，每一項都可能影響我們的財務狀況或我們的股本價值。出售股權或發行股票為任何此類收購提供資金，可能會導致我們的股東股權被稀釋。與收購相關的債務將導致固定債務增加，還可能包括契約或其他限制，可能會阻礙我們管理業務的能力。
19
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
與我們的運營、代表我們運作的員工或第三方的不當行為或監管制裁有關的健康和安全事件可能會在潛在責任和聲譽損害方面付出高昂的代價。
客户將通過我們的移動應用程序或房地產中介定期訪問房屋。鑑於我們擁有的住房數量，我們住房的安全對我們的業務成功至關重要。未能確保我們的家園安全，導致重大或重大的健康和安全事件，可能會使我們承擔代價高昂的責任。我們還面臨員工的錯誤和不當行為的風險，這可能會對我們的業務產生不利影響。我們為發現和阻止員工不當行為而採取的預防措施可能並不有效。如果我們的任何員工從事非法、不正當或可疑的活動或其他不當行為，我們可能會對我們的聲譽、財務狀況、客户關係和吸引新客户的能力造成嚴重損害。我們還可能受到監管制裁和重大法律責任，這可能會對我們的財務狀況、聲譽、客户關係和吸引更多客户的前景造成嚴重損害。
任何上述或其他事件的發生都可能產生重大負面宣傳，並對我們的聲譽、我們與相關監管機構或政府當局的關係以及我們吸引客户和員工的能力產生相應影響，進而可能對我們的財務業績和流動性產生重大不利影響。
我們對空置房屋的所有權以及將那些不可能完全消除的房屋掛牌轉售存在風險。
我們庫存中的房屋通常在我們轉售之前擁有它們的時間內沒有人居住。因此，我們的某些房屋遭受了水和管道損壞等損壞，由於房屋空置，這些損壞沒有得到及時解決。此外，當房屋掛牌轉售時，潛在買家或他們的代理人通常可以通過我們的技術立即訪問我們的房屋，而不需要預約或我們的代表在場。在某些情況下，我們還允許賣家在我們購買房屋一小段時間後繼續居住。在我們的住宅中有訪客或短期居住者會帶來房屋損壞、人身傷害、物業上未經授權的活動、盜竊、租房詐騙、擅自佔用房屋和擅自闖入的風險，以及可能對我們或住宅產生不利影響的其他情況，包括潛在的不利聲譽影響。此外，所有這些情況都可能涉及鉅額費用來解決，而保險可能無法完全覆蓋這些費用，包括與修復房屋或驅逐未經授權的訪客和居住者相關的法律費用。如果這些增加的成本在我們的房屋庫存中顯著增加，無論是每套房屋的成本還是受影響的房屋數量，這可能會對我們實質性的運營結果產生不利影響。
環境有害的條件可能會對我們產生不利影響。
根據各種聯邦、州和地方環境法，房地產的現任或前任所有者或經營者可能需要承擔移除或補救這些財產上的危險或有毒物質的費用。這種法律往往規定責任，無論所有者或經營者是否知道或對這種危險或有毒物質的存在負有責任。即使不止一個人對污染負有責任，適用的環境法所涵蓋的每個人也可能要對產生的所有清理費用負責。違反環境法的財產所有者可能受到制裁，這些制裁可能由政府機構執行，在某些情況下也可能由私人執行。在收購和擁有我們的物業時，我們可能會面臨這樣的成本。對環境索賠進行辯護、遵守環境法規要求或補救任何受污染的財產的成本可能會對我們產生實質性和不利的影響。
遵守新的或更嚴格的環境法律或法規，或對現有法律進行更嚴格的解釋，可能需要我們支付物質費用。我們可能會受到與我們的財產相關的環境法律或法規的約束，例如與含鉛塗料、黴菌、石棉、氡、殺蟲劑、靠近輸電線或其他問題有關的法律或法規。不遵守這些適用的法律和法規可能會導致罰款和/或損害、停職、民事責任或其他制裁。
對市場機會的估計可能被證明是不準確的。
市場機會估計受到重大不確定性的影響，並基於可能被證明不準確的假設和估計。計算我們的市場機會的變量可能會隨着時間的推移而變化，並且不能保證我們的市場機會估計將反映我們將從我們的
20
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
未來的平臺。我們市場的任何擴張都取決於一系列因素，包括與我們的平臺以及競爭對手的產品和服務相關的成本、性能和感知價值。
我們的一些潛在損失可能不在保險範圍之內。我們可能無法獲得或維持足夠的保險範圍。
我們購買保險以涵蓋日常營運過程中（包括與發出業權保單有關）若干風險所產生的成本及損失，但我們的保險未必涵蓋所有事件的100%成本及損失。我們負責某些保留金和免賠額，因保單而異，我們可能會遭受超過我們的保險範圍限制的重大損失。我們也可能因我們沒有保險的事件而產生費用或遭受損失。此外，大規模的市場趨勢或我們業務中發生的不利事件可能會增加我們購買保險的成本，或限制我們能夠獲得的保險金額或類型。我們可能無法維持我們目前的覆蓋範圍，或在未來獲得新的覆蓋範圍;在商業上合理的條款或根本。發生未投保或投保不足的成本或損失可能會損害我們的業務。
與我們的知識產權和技術相關的風險
我們所依賴的計算機系統、第三方網絡和移動基礎設施的任何重大服務中斷都可能導致客户流失，我們可能無法維護和擴展我們的產品所依賴的技術。
客户和潛在客户主要通過我們的網站和移動應用程序訪問我們的產品。我們吸引、留住和服務客户的能力取決於我們網站、移動應用程序和技術基礎設施的可靠性能和可用性。此外，我們依靠第三方網絡和移動基礎設施的可靠性能，為客户和潛在客户提供我們的技術產品。這些第三方網絡和移動基礎設施的正常運行超出了我們的控制範圍，服務中斷或網站不可用可能會影響我們及時為客户提供服務的能力，並可能對現有和潛在的客户關係產生不利影響。
我們的信息系統和技術可能無法繼續適應我們的增長，並可能受到安全風險的影響。維護這類系統的成本可能會增加。這種未能適應增長或與此類信息系統相關的成本增加，可能會對我們的業務和運營結果產生重大不利影響，並可能導致客户流失。
我們處理、存儲和使用個人信息和其他數據，這使我們受到政府法規和其他與隱私相關的法律義務的約束，違反這些隱私義務可能會導致損害賠償、監管行動、業務損失或不利的宣傳。
我們接收、存儲和處理個人信息和其他客户信息(“個人信息”)。關於隱私以及個人信息的存儲、使用、處理、披露和保護，有許多聯邦和州法律以及法規和行業指導方針，其範圍正在變化，受到不同解釋的影響，可能在不同國家之間不一致，或與其他規則衝突。此外，涵蓋通過電話、電子郵件、移動設備和互聯網進行的營銷和廣告活動的法律、法規和標準可能適用於我們的業務，例如電話消費者保護法或TCPA(由電話營銷銷售規則實施)、CAN-Spam法案和類似的州消費者保護法。我們通常尋求遵守行業標準，並受我們自己的隱私政策條款和對第三方的隱私相關義務的約束。我們努力盡可能遵守與隱私和數據保護相關的所有適用法律、政策、法律義務和行業行為守則。但是，這些義務的解釋和適用可能因管轄範圍不同而不一致，並可能與其他規則或條例相沖突，從而使執行和遵約要求變得模稜兩可、不確定，甚至可能不一致。我們未能或被認為未能遵守我們的隱私政策、對客户或其他第三方的隱私相關義務或我們與隱私相關的法律義務，或任何導致未經授權訪問或意外泄露個人身份信息或其他客户數據的安全妥協，都可能導致政府執法行動、訴訟或消費者權益倡導團體或其他人對我們的公開聲明。這些事件中的任何一項都可能導致我們在調查和辯護此類索賠時產生重大成本，如果被發現負有責任，將支付重大損害賠償。此外，這些訴訟和隨後的任何不利結果可能會導致我們的客户失去對我們的信任，這可能會對我們的聲譽和業務產生不利影響。
21
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
有關使用或披露個人信息的適用法律、法規或行業慣例的任何重大變化，或在獲得客户對使用和披露個人信息的明示或默示同意的方式方面，都可能要求我們修改我們的產品和功能，可能會以實質性的方式進行，並增加合規成本，這可能會限制我們開發利用客户自願共享的個人信息的新產品和功能的能力。例如，2020年1月1日生效的加州消費者隱私法(CCPA)對公司收集、使用和共享個人信息施加了義務和限制，並向加州居民提供了新的和增強的數據隱私權。CCPA規定了一個嚴格的法定損害賠償框架。此外，我們還受到加州隱私權法案或CPRA的約束，該法案在CCPA的基礎上進行了擴展。CCPA要求(CPRA將要求)覆蓋的公司除其他事項外，向加州消費者提供新的披露，並賦予這些消費者新的隱私權，例如可以選擇不出售某些個人信息，擴大訪問和要求刪除他們的個人信息的權利，選擇不分享某些個人信息，以及接收有關他們的個人信息是如何收集、使用和共享的詳細信息。CCPA規定了對違規行為的民事處罰，以及對可能增加安全違規訴訟的某些安全違規行為的私人訴權。此外，弗吉尼亞州頒佈了弗吉尼亞州消費者數據保護法，或CDPA，另一部全面的州隱私法，於2023年1月1日生效。同樣在2021年，科羅拉多州頒佈了科羅拉多州隱私法，即CPA，將於2023年7月1日生效。 CCPA、CPRA、CDPA和CPA可能會增加我們的合規成本和潛在責任，特別是在數據泄露的情況下，並可能對我們的業務產生重大不利影響，包括我們如何使用個人信息、我們的財務狀況、我們運營或前景的結果。 對於新的聯邦和州隱私立法，還有許多其他建議，如果通過，可能會增加我們的潛在責任，增加我們的合規成本，並對我們的業務產生不利影響。
上述任何一項都可能對我們的品牌、聲譽、業務、經營結果和財務狀況產生重大不利影響。
如果不能保護我們的商業祕密、專有技術、專有應用程序、業務流程和其他專有信息，可能會對我們的技術和產品的價值產生不利影響。
我們的成功和競爭能力在一定程度上取決於我們的知識產權和其他專有的商業信息。我們尋求通過與我們的員工、顧問和與我們有關係的第三方簽訂保密和專有權協議、發明轉讓協議和保密協議來控制對我們專有信息的訪問。雖然這些協議將為我們在未經授權使用或披露我們的專有信息時提供合同救濟，但我們不能保證我們能夠檢測到此類未經授權的活動，或者如果被檢測到，我們在這些協議下的權利將有效地控制對我們專有信息、知識產權或技術的訪問、使用和分發。我們還擁有大量商標和專利來保護我們知識產權的某些方面。然而，我們可能無法確保我們所有的技術和方法獲得知識產權保護，或者我們採取的執行知識產權的步驟可能不夠充分。此外，第三方可能有意或無意地侵犯我們的專有權，第三方可能挑戰我們持有的專有權，我們可能無法在不招致鉅額費用的情況下防止對我們專有權的侵犯或挪用。如果我們的知識產權被第三方使用或挪用，我們的品牌和其他無形資產的價值可能會下降，競爭對手可能會更有效地模仿我們的產品和運營方法。這些事件中的任何一個都會對我們的業務、運營結果和財務狀況產生實質性的不利影響。
在未來，我們可能會參與知識產權索賠和其他訴訟，這些訴訟的支持成本很高，如果得到不利的解決，可能會對我們產生重大影響。
我們的成功在一定程度上取決於我們不侵犯他人的知識產權。我們的競爭對手和其他第三方可能擁有或聲稱擁有與房地產行業相關的知識產權。將來，第三方可能會聲稱我們侵犯了他們的知識產權，我們可能會被發現侵犯了這些權利。任何索賠或訴訟都可能導致我們產生鉅額費用。如果針對我們的此類索賠成功，將需要額外的損害賠償或持續的許可付款，阻止我們提供服務或要求我們遵守不利的條款。即使我們勝訴，解決此類糾紛所需的時間和資源也可能是昂貴和耗時的，並將管理層和關鍵人員的注意力從我們的業務運營中轉移出來。我們之前曾受到商標侵權指控。這些指控包括，我們商標的某些方面侵犯了原告的商標。雖然這些以前的索賠不是實質性的，並且已經全部解決，但未來可能會有其他索賠，如果我們不能成功地為自己辯護這些索賠，我們可能被要求支付損害賠償，並可能受到禁令的約束，每一項都可能損害我們的業務、運營結果、財務狀況和聲譽。
22
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
我們的服務使用第三方開源軟件組件，這可能會對我們的專有軟件、技術、產品和服務構成特別的風險，從而可能對我們的業務產生負面影響。
我們在我們的服務中使用開源軟件，未來將繼續使用開源軟件。使用和分發開源軟件可能會帶來比使用第三方商業軟件更大的風險，因為開源許可方通常不提供關於侵權索賠或代碼質量的支持、保證、賠償或其他合同保護。在某種程度上，我們的服務依賴於開源軟件的成功運行，該開源軟件中的任何未檢測到的錯誤或缺陷都可能阻止我們平臺的部署或損害我們平臺的功能，推遲新解決方案的推出，導致我們的平臺失敗，並損害我們的聲譽。
一些開源許可證要求我們根據我們使用的開源軟件的類型，為我們創建的修改或衍生作品提供源代碼，或者向我們的知識產權授予其他許可證。如果我們以某種方式將我們的專有軟件與開放源碼軟件結合在一起，在某些開放源碼許可下，我們可能被要求向公眾發佈或許可我們專有軟件的源代碼。儘管我們監控我們對開源軟件的使用，以避免使我們的平臺受到我們不想要的條件的影響，但我們不能向您保證，我們在我們的平臺中控制我們使用開源軟件的過程將是有效的。有時，我們可能會受到要求擁有或要求發佈使用此類軟件開發的源代碼、開源軟件和/或衍生作品的索賠，要求我們提供合併到我們的分佈式軟件中的任何開源軟件的歸屬，或以其他方式尋求強制執行適用的開源許可證的條款。這些索賠還可能導致訴訟、要求我們購買昂貴的許可證或要求我們投入額外的研發資源來重新設計我們的軟件或更改我們的產品或服務，任何這些都會對我們的業務和運營結果產生負面影響。
我們依賴許可證來使用第三方的知識產權，這些知識產權被納入我們的產品和服務。如果未能續訂或擴展現有許可證，我們可能需要修改、限制或停止某些產品，這可能會對我們的業務、財務狀況和運營結果產生重大影響。
我們依賴於我們從第三方授權在我們的服務中使用的產品、技術和知識產權。我們不能保證這些第三方許可或對此類許可產品和技術的支持將繼續以商業合理的條款提供給我們，如果有的話。如果我們無法續訂和/或擴展現有許可，我們可能會被要求停止或限制使用包含或包含許可知識產權的產品。
我們不能確定我們的許可人沒有侵犯他人的知識產權，也不能確定我們的供應商和許可人在我們可能運營的所有司法管轄區對技術擁有足夠的權利。為方便起見，我們的許可方可能會終止我們的某些許可協議。如果我們因第三方對我們的供應商和許可人或我們提出的知識產權侵權索賠而無法獲得或維護任何此類技術的權利，或者如果我們無法繼續獲得技術或以商業合理的條款簽訂新協議，我們開發包含該技術的服務的能力可能會受到嚴重限制，我們的業務可能會受到損害。此外，如果我們無法從第三方獲得必要的技術，我們可能會被迫獲取或開發替代技術，這可能需要大量的時間和精力，並且可能具有較低的質量或性能標準。這將限制和推遲我們提供新的或有競爭力的產品的能力，並增加我們的成本。如果不能獲得或開發替代技術，我們可能無法提供某些功能作為我們產品的一部分，這可能會對我們的業務、財務狀況和運營結果產生不利影響。
我們的軟件非常複雜，可能包含未檢測到的錯誤。
我們平臺背後的軟件和代碼高度互聯和複雜，可能包含未檢測到的錯誤、惡意代碼或漏洞，其中一些可能只有在代碼發佈後才能發現。我們定期發佈或更新軟件代碼，這種做法可能會導致更頻繁地將錯誤或漏洞引入我們平臺的底層軟件，這可能會影響我們平臺上的客户體驗。此外，由於我們平臺底層軟件的互連性質，對我們代碼的某些部分的更新，包括對我們的移動應用程序或網站或我們的移動應用程序或網站所依賴的第三方應用程序編程接口的更改，可能會對我們的代碼的其他部分產生意想不到的影響，這可能會導致我們的平臺出現錯誤或漏洞。發佈後，在我們的代碼中發現的任何錯誤或漏洞都可能導致我們的聲譽受損、客户流失、收入損失或損害賠償責任，任何這些都可能對我們的增長前景和業務產生不利影響。
此外，我們的開發和測試流程可能不會在實施之前檢測到我們的技術產品中的錯誤和漏洞。我們的技術中出現的任何低效、錯誤、技術問題或漏洞
23
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
產品發佈後可能會降低我們產品的質量，或幹擾我們的客户獲取和使用我們的技術和產品。
與監管合規和法律事務有關的風險
我們在一個高度受監管的行業中運營，並受到廣泛的聯邦、州和地方法律、規則和法規的約束。如果不遵守這些法律、規則和法規，或未能獲得和維護所需的許可證，可能會對我們的業務、運營結果和財務狀況產生不利影響。
我們在美國各地通過許多不同的渠道在受到嚴格監管的企業中運營。因此，我們目前受制於並在未來可能受制於不同司法管轄區的其他聯邦、州和地方法規和法規(以及司法和行政裁決以及州普通法)，這些法規隨時可能發生變化，包括有關房地產、結算服務、保險、建築、移動和基於互聯網的業務以及其他依賴廣告的業務的法律，以及數據隱私和消費者保護法以及就業法律。這些法律是複雜的，有時是模稜兩可的，遵守成本可能很高，需要大量的管理時間和精力，需要在技術上進行大量投資，並使我們受到監督審計、索賠、政府執法行動、民事和刑事責任或其他補救措施的影響，包括暫停業務運營。
我們買賣房屋，提供房地產經紀服務，提供產權保險和結算服務，提供其他產品，並一直提供抵押貸款和經紀服務，這導致我們接收或促進個人身份信息的傳輸。在美國，這些信息越來越受到立法和監管的制約。這些法律法規通常旨在保護個人信息的隱私和安全，包括收集、處理和傳輸的借款人社會安全號碼和信用卡信息。這些法律還可以限制我們將這些個人信息用於其他商業目的。如果政府法規要求我們大幅改變與這類信息有關的業務做法，如果發生網絡安全滲透或個人信息被濫用，或者如果我們與提供處理和篩選服務的第三方違反適用的法律法規、濫用信息或遭遇網絡安全漏洞，我們可能會受到不利影響。
為了向客户提供廣泛的產品和服務，我們的某些子公司在我們運營的某些州維護所有權保險和第三方託管、財產和意外傷害保險、建築和許可證。這些實體受到嚴格的州和聯邦法律和法規的約束，並受到州和聯邦政府機構作為特許企業的審查。
抵押貸款產品由許可當局和行政機構在州一級進行監管，並受到消費者金融保護局和其他聯邦機構的額外監督。這些法律一般規定向消費者推銷或向消費者提供貸款和與貸款有關的活動的方式，包括但不限於廣告、尋找和確定申請人資格、提供消費者披露資料、支付服務費用和記錄保存要求；在聯邦一級，這些法律包括《房地產結算程序法》、《公平信用報告法》(經《公平和準確信貸交易法》修訂)、《貸款真相法》(包括1994年《住房所有權和股權保護法》)、《平等信貸機會法》、《公平住房法》、《格拉姆-利奇-布利利法》、《電子基金轉移法》、《軍人民事救濟法》、《軍事貸款法》、《房主保護法》、《住房抵押貸款披露法》、《2008年抵押貸款安全和公平執法法》、《聯邦貿易委員會法》、《2010年多德-弗蘭克華爾街改革和消費者保護法》、銀行保密法(包括外國資產控制辦公室和通過提供攔截和阻撓恐怖主義所需的適當工具來團結和加強美國)、電話消費者保護法、抵押法案和做法廣告規則(條例)、CARE法案、所有實施條例和各種其他聯邦法律。消費者金融保護局還擁有廣泛的權力，可以對它認為不公平、欺騙性或濫用的行為執行禁令。此外，州和當地法律可以限制貸款人或抵押貸款經紀人可能收取的利息和費用的金額和性質，對服務人員實施更嚴格的隱私要求和保護，和/或以其他方式監管貸款人或抵押貸款經紀人的運營或廣告方式。
作為一家通過我們的業務銷售住宅房地產的買家和賣家，我們在多個州持有房地產經紀許可證，並可能隨着業務的增長申請額外的房地產經紀許可證。為了維持這些牌照，我們必須遵守我們經營的市場中房地產經紀服務和經紀相關業務的許可和經營要求。我們可能要遵守管理住宅房地產交易的其他地方、州和聯邦法律和法規，包括由美國住房和城市發展部以及我們進行交易的州和市政當局管理的法律和法規。此外，由於我們業務的地理範圍和
24
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
根據我們提供的產品和服務的性質，我們的某些其他子公司在我們運營的某些州維持房地產經紀、財產和意外傷害、所有權保險和第三方託管以及建築許可證。這些許可證中的每一個都要求我們的子公司遵守不同的聯邦、州和地方法律，以及不同許可機構的審查，包括州保險部門。每家子公司必須遵守不同的許可法規和法規，以及管理合規產品和服務提供的各種法律。
對於某些牌照，我們需要指定個人持牌經紀、合格個人和控制人員。某些獲得許可的實體還受到聯邦消費者金融保護局(抵押貸款)和/或州許可當局的例行審查和監督。我們不能向您保證，我們或我們的持證人員在任何時候都完全遵守當地、州和聯邦房地產、所有權保險和託管、財產和意外傷害保險、建築和抵押許可以及消費者保護法律和法規，如果發生任何不符合的情況，我們可能會受到訴訟、政府調查和執法行動、罰款或其他處罰。由於檢查的結果，我們還可能被要求採取一些糾正措施，包括修改業務做法和退還費用或賺得的錢。此外，一個州的不利調查結果可能會被另一個州依賴來進行調查和實施補救措施。如果我們申請新的許可證，我們將受到額外的許可證要求的約束，我們可能並不總是遵守這些要求。如果將來某個州機構決定我們需要在該州獲得額外的許可證才能經營我們的業務，或者如果我們丟失或沒有續簽現有許可證，或者被發現違反了法律或法規，我們可能會受到罰款或法律處罰、訴訟、執法行動、無效合同，或者我們在該州的業務可能被暫停或禁止。我們在消費者和第三方中的商業聲譽也可能受到損害。遵守和監督這些法律和法規是複雜和昂貴的，可能會抑制我們的創新或增長能力。
如果我們無法以符合成本效益的方式遵守這些法律或法規，則可能需要我們修改某些產品和服務，這可能需要大量投資並導致收入損失，或者完全停止提供受影響的產品或服務。此外，法律及法規及其詮釋及應用亦可能不時改變，而該等改變可能對我們的產品及業務造成重大不利影響。
我們的業務受到國際業務風險的影響。
我們的一些員工分佈在加拿大和印度。遵守適用的美國和外國法律法規，如勞動法、反腐敗法、反賄賂法、反洗錢法、税法、外匯管制以及數據隱私和數據本地化要求，會增加我們的業務成本。儘管我們已經實施了遵守這些法律法規的政策和程序，但我們或我們的員工、承包商或代理商的違規行為仍有可能發生。在某些情況下，遵守一個國家的法律法規可能會違反另一個國家的法律法規。違反這些法律法規可能會對我們的品牌、國際增長努力和業務產生實質性的不利影響。
我們與聯邦貿易委員會簽訂了同意令，規定了持續的義務。任何據稱或實際不遵守同意令的行為都可能對我們的業務產生實質性的不利影響。
聯邦貿易委員會於2019年8月開始對OpenDoor進行調查。調查主要涉及我們的廣告和網站中的陳述，將向我們出售房屋與使用代理商以傳統方式出售房屋進行比較，並與我們的報價反映或基於市場價格的陳述有關。我們於2020年12月開始與聯邦貿易委員會討論解決這一問題。經過廣泛的談判，我們同意達成一項同意令，解決調查的所有方面，調查於2022年10月21日成為最終決定。根據同意令，我們不承認有任何不當行為，並被要求在就我們與幫助消費者銷售房屋相關的服務的成本、節省、維修成本或財務利益發表聲明之前，擁有稱職和可靠的支持數據。同意令還要求我們支付6200萬美元(這是以前積累的金額)，我們保留某些記錄，並向聯邦貿易委員會提交合規報告。
如果我們不遵守或被指控不遵守同意令，我們可能會受到額外的監管或政府調查或民事訴訟，這可能導致鉅額罰款、判決或其他懲罰，可能會對我們的業務產生重大不利影響。
我們現在是，而且未來可能會受到證券訴訟的影響，這是昂貴的，可能會轉移管理層的注意力。
我們普通股的市場價格一直不穩定，而且可能繼續波動。此外，股市經歷了極端的價格和成交量波動，已經並將繼續影響許多科技公司股權證券的市場價格。經歷過股票市場價格波動的公司
25
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
被提起證券集體訴訟。我們目前是，將來也可能是這類訴訟的目標。例如，2022年10月和2022年11月，我們以及我們的某些現任和前任高管和董事被提起與我們的定價算法有關的證券訴訟索賠。
訴訟本質上是不確定的，可能會出現不利的裁決，包括金錢損害賠償。不利的結果或和解可能會對我們的業務、運營結果和財務狀況造成實質性的不利影響。此外，無論結果如何，訴訟都可能導致鉅額成本，並將管理層的注意力從其他業務上轉移，這可能會嚴重損害我們的業務。
與我們的財務報告相關的風險
我們依賴假設、估計和業務數據來計算我們的關鍵績效指標和其他業務指標，這些指標中真實或感知的不準確可能會損害我們的聲譽，並對我們的業務產生負面影響。
我們的某些績效指標是使用第三方應用程序或未經獨立驗證的公司內部數據計算得出的。雖然這些數字是基於我們認為對適用的計量期間進行的合理計算，但在衡量這些信息方面存在固有的挑戰。例如，我們對訪問和唯一用户的測量可能會受到應用程序的影響，這些應用程序會自動聯繫我們的服務器以訪問我們的移動應用程序和網站，而無需用户操作，此活動可能會導致我們的系統將與此類設備關聯的用户計為唯一用户或在發生此類聯繫的當天將其計為訪問。此外，由於方法不同，我們對某些指標的衡量可能與第三方發佈的估計或競爭對手的類似指標不同，因此我們的結果可能無法與我們的競爭對手相比較。
我們的經營結果和財務狀況受管理層的會計判斷和估計以及會計政策變化的影響。
在編制我們的財務報表時，我們需要做出影響資產、負債、收入和費用報告金額的估計和假設。如果這些估計或假設是不正確的，可能會對我們的運營結果和財務狀況產生實質性的不利影響。在美國，公認的會計原則受到財務會計準則委員會、美國註冊會計師協會、美國證券交易委員會以及為頒佈和解釋適當的會計原則而成立的各種機構的解釋。這些原則或解釋的改變可能會對我們報告的財務業績產生重大影響，並可能影響對在宣佈變化之前完成的交易的報告。
我們的管理層需要評估我們對財務報告的內部控制的有效性。如果我們不能對財務報告保持有效的內部控制，投資者可能會對我們的財務報告的準確性失去信心。
作為一家上市公司，我們被要求對財務報告保持內部控制，並報告此類內部控制中的任何重大弱點。薩班斯-奧克斯利法案第404條要求我們評估和確定我們對財務報告的內部控制的有效性。此外，我們的審計師被要求提交一份關於我們對財務報告的披露控制和內部控制的有效性的證明報告。如果我們的審核員對我們的控制被記錄、設計或操作的水平不滿意，可能會出具不利的報告。
在評估我們對財務報告的內部控制時，我們在過去發現，將來也可能發現我們可能無法及時補救的重大弱點，以滿足施加給我們的遵守第404節要求的適用最後期限。如果我們發現我們的財務報告內部控制存在任何重大弱點，無法及時遵守第404節的要求，或斷言我們的財務報告內部控制無效，或者如果我們的審計師無法就我們的財務報告內部控制的有效性發表意見，我們可能無法履行我們的報告義務。
此外，我們對財務報告的內部控制不會阻止或發現所有錯誤和欺詐。由於所有控制系統的固有侷限性，任何評價都不能絕對保證不會發生因錯誤或舞弊而造成的錯誤陳述，也不能絕對保證所有控制問題和舞弊情況都會被發現。
如果我們在滿足與維護和報告內部控制相關的任何要求方面存在重大弱點或失敗，投資者可能會對我們財務報告的準確性和完整性失去信心，這可能會導致我們的普通股價格下跌。此外，我們可能會成為調查的對象
26
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
適用的證券交易所、美國證券交易委員會或其他監管機構，這可能需要額外的管理層關注，並可能對我們的業務產生不利影響。
與上市公司相關的義務需要大量的資源和管理層的關注，我們已經並將繼續因為上市公司而增加成本。
我們作為一家上市公司運營會產生成本，我們的管理層將大量時間投入到我們的合規倡議中。作為一家上市公司，我們必須遵守《交易法》、《薩班斯-奧克斯利法案》、《多德-弗蘭克華爾街改革法案》和《消費者保護法》的報告要求，以及美國證券交易委員會和適用證券交易所已通過和即將通過的規則。這些規則和法規導致了高昂的法律和財務合規成本，我們的管理層和其他人員將繼續需要投入大量時間來實施這些合規倡議。增加的成本將增加我們的淨虧損。我們無法預測或估計為響應這些要求而可能產生的額外成本的金額或時間。這些要求的影響也可能使我們更難吸引和留住合格的人員加入我們的董事會、董事會委員會或擔任高管。
我們可能需要承擔額外的税務責任，我們使用淨經營虧損結轉和其他税務屬性的能力可能會因業務合併或其他所有權變更而受到限制。
我們在美國繳納聯邦和州所得税和非所得税，在加拿大和印度繳納外國所得税和非所得税。由於經濟、政治和其他條件的原因，不同司法管轄區的税收法律、法規和行政做法可能會在通知或不通知的情況下發生重大變化，在評估和估計這些税收時需要做出重大判斷。我們的有效税率可能會受到許多因素的影響，例如進入新的業務和地域、我們現有業務和運營的變化、收購和投資及其融資方式、我們股票價格的變化、我們遞延税項資產和負債及其估值的變化，以及相關税收、會計和其他法律、法規、行政做法、原則和解釋的變化。我們被要求就複雜的法定和監管税收規則的解釋以及存在不確定性的估值問題採取立場，美國國税局(IRS)或其他税務機關可能會對我們的立場提出質疑。
我們在歷史上遭受了虧損，並不指望在不久的將來實現盈利，也可能永遠不會實現盈利。在我們繼續產生應税損失的情況下，未使用的損失將結轉以抵消未來的應税收入(如果有)，直到這些未使用的損失到期(如果有的話)。截至2022年12月31日，該公司的聯邦和州淨營業虧損(NOL)分別為17億美元和12億美元。根據經CARE法案修改的税法，美國聯邦淨營業虧損結轉在2017年12月至31日之後的應税期間產生，可以無限期結轉，但此類淨營業虧損結轉在2020年12月31日之後的應税年度結轉的扣除額限制在應税收入的80%。目前還不確定各州是否以及在多大程度上會遵守税法或CARE法。
此外，我們的淨經營虧損結轉受美國國税局和州税務機關的審查和可能的調整。根據1986年國內税收法第382條和第383條（經修訂）（“法典”），如果我們的所有權發生某些累積變化，我們的聯邦淨營業虧損結轉和其他税收屬性可能會受到年度限制。根據《守則》第382條，“所有權變更”通常發生在一個或多個股東或持有公司股票至少5%的股東羣體在連續三年內將其所有權增加超過50個百分點。由於所有權變更，包括與業務合併（定義見本文）或其他交易相關的潛在變更，我們利用淨經營虧損結轉和其他税收屬性抵消未來應納税收入或税務負債的能力可能受到限制。類似的規則也適用於州税法。
税法或税務規定的變化可能會對我們的業務、經營業績和財務狀況產生重大影響。
我們須遵守或經營的税務制度，包括所得税及非所得税（包括間接税），尚未確定，並可能會有重大變動。税法或税務規定的變更，或現有法律詮釋的變更，可能對我們的經營業績和財務狀況產生重大不利影響。美國政府可能會對商業實體的税務頒佈進一步重大變動，包括（其中包括）提高企業所得税率、對若干類別的收入徵收最低税或附加税或對來自國際業務的收入的税務作出重大變動。
27
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
我們在美國經營業務所在的聯邦、州和地方司法管轄區須繳納税款。管轄税法和適用税率因司法管轄區而異，並受解釋以及宏觀經濟、政治或其他因素的影響。例如，美國總統和國會選舉的結果可能會導致税法的改變。我們未來可能會在收入、就業、銷售和其他税收問題上受到聯邦、州和地方當局的審查。雖然我們會定期評估該等審查產生不利結果的可能性及我們的税務撥備是否足夠，但不能保證該等撥備是否足夠，以及税務機關的決定不會對我們的業務、財務狀況及經營業績造成不利影響。不同的税務機關可能不同意我們的税務立場，如果任何這樣的税務機關成功挑戰我們的一個或多個税務立場，結果可能會對我們的財務狀況產生不利影響。此外，特定財務報表期間的最終應付税額可能會受到税法的突然或不可預見的變化、徵税管轄區的收益組合和水平的變化或現有會計規則或法規的變化的影響。例如，2022年8月16日頒佈的《2022年通脹降低法案》對美國上市公司在2023年1月1日或之後進行的股票回購徵收1%的不可抵扣消費税，這可能會影響未來的任何股票回購。此外，從2022年1月1日起，税法要求可歸因於在美國境內進行的研究的研究和實驗支出必須在五年內按比例資本化和攤銷。任何可歸因於在美國境外進行的研究的此類支出都必須在15年內資本化和攤銷。因此，我們對所得税和其他税項的整體撥備的確定本身就是不確定的，因為它需要對複雜的交易和計算做出重大判斷。因此，我們最終納税義務的波動可能與我們財務報表中記錄的金額大不相同，並可能對我們的業務、財務狀況和作出此類決定的期間的經營結果產生不利影響。
與我們的流動性和資本資源相關的風險
我們將需要額外的資金來實現我們的業務目標，並應對商業機會、挑戰或不可預見的情況，我們不能確保會有額外的資金可用。
我們將需要額外的資本和債務融資來實現我們的業務目標，應對商業機會、挑戰或不可預見的情況，包括增加我們的營銷支出，以建立和維護我們的房屋庫存，開發新產品或服務或進一步改善現有產品和服務，提高我們的品牌知名度，增強我們的運營基礎設施，並獲得補充業務和技術。在過去的經濟和房地產市場低迷時期，以及最近新冠肺炎大流行爆發時，信貸市場都出現了緊縮，減少了流動性來源。此外，最近利率的大幅上升、供應鏈問題以及更高的通脹加劇了人們對經濟可能進入衰退的擔憂。這種衰退環境還可能導致融資來源和流動性減少，以及對我們的業務、運營結果和財務狀況的其他不利影響。
如果手頭的現金和運營產生的現金不足以滿足我們的現金和流動性需求，我們可能需要尋求額外的資本，並進行股權或債務融資，以確保資金。然而，當我們需要額外資金時，我們可能無法以我們可以接受的條款獲得額外資金，或者根本沒有。此外，我們將來獲得的任何融資都可能涉及限制性條款，這可能會使我們更難獲得額外資本和尋求商業機會，並可能降低我們運作的靈活性。
我們獲得融資的能力將取決於我們的產品開發努力、業務計劃、經營業績、競爭對手的行動或業績，以及我們尋求融資時資本市場和房地產市場的狀況。信貸市場的波動也可能對我們獲得債務融資的能力產生不利影響。如果我們通過發行股票、股權掛鈎證券或債務證券籌集更多資金，這些證券可能擁有高於我們普通股權利的權利、優惠或特權，或者可能需要我們同意不利的條款，我們現有的股東可能會經歷重大稀釋。
如果需要新的融資來源，但資金不足或不可用，我們繼續追求業務目標和應對商業機會、挑戰或不可預見的情況的能力可能會受到極大限制，我們的業務、運營結果、財務狀況和前景可能會受到不利影響。
我們在業務運營中使用大量債務和融資安排，因此我們的現金流和經營業績可能會受到債務或相關利息的支付以及債務融資的其他風險的不利影響。
截至2022年12月31日，我們有大約44億美元的無追索權資產支持貸款。我們的槓桿可能會對我們產生有意義的後果，包括增加我們對經濟衰退的脆弱性，限制我們的承受能力
28
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
競爭壓力，或者降低我們應對不斷變化的業務和經濟狀況的靈活性。我們還面臨與債務融資相關的一般風險，包括（1）我們的現金流可能不足以滿足所需的本金和利息支付;（2）我們可能無法為現有債務再融資，或者再融資條款可能對我們不利於現有債務的條款;（3）償債義務或設施預付款可能會減少可用於資本投資和一般企業目的的資金;和（4）我們債務的任何違約都可能導致債務加速和以該債務為抵押的房屋的止贖，從而導致我們從該房產中損失任何預期收入和股權價值。任何這些風險都可能給我們的現金流帶來壓力，降低我們的增長能力，並對我們的運營業績產生不利影響。

倘若2026年票據持有人有權根據相關契約轉換2026年票據，而一名或多名持有人選擇轉換其2026年票據，吾等將須選擇以現金結算全部或部分兑換債務，這可能對我們的流動資金造成不利影響。此外，即使持有人不選擇轉換他們的2026年票據，根據適用的會計規則，我們可能需要將2026年票據的全部或部分未償還本金重新歸類為流動負債而不是長期負債，這將導致我們的淨營運資本大幅減少。

我們可能沒有能力在2026年債券轉換時籌集現金結算所需的資金，或在發生根本變化後以現金回購2026年債券，而我們未來的債務可能會限制我們在2026年債券轉換時支付現金或回購2026年債券的能力。

除有限的例外情況外，2026年債券持有人有權要求本公司在發生重大變動時，以現金回購價格回購2026年債券，回購價格一般相等於2026年票據本金的100%，另加至(但不包括)基本變動回購日期的應計及未付利息(如有)。此外，在轉換2026年債券時，我們將須就轉換中的2026債券支付現金。然而，我們可能沒有足夠的可用現金或能夠在我們被要求回購為其交出的2026年票據或支付轉換時到期的現金金額時獲得融資。此外，我們回購2026年債券或在轉換2026年債券時支付現金的能力可能會受到適用法律、監管機構或有關我們未來債務的協議的限制。吾等如未能在管理2026年票據的契約規定購回2026年票據時購回2026年票據，或未能按該契約的規定支付2026年票據未來兑換時的到期現金金額，將構成該契約項下的違約。管理2026年債券的契約下的違約或根本變化本身也可能導致我們現有或未來債務協議下的違約，這可能導致該等現有或未來債務成為立即全額償付。我們可能沒有足夠的資金來償還現有或未來債務項下的所有到期金額，並回購2026年票據或在轉換時支付現金。

在我們的資產負債表上反映可轉換票據、應計可轉換票據的利息支出以及在我們報告的稀釋後每股收益中反映我們普通股的相關股份的會計方法可能會對我們的報告收益和財務狀況產生不利影響。

2020年8月，財務會計準則委員會發布了會計準則更新(“ASU”)2020-06年度，債務 - 債務與轉換和其他選擇(分主題470-20)和衍生工具和對衝 - 合同的實體本身的權益(分主題815-40)：會計的可轉換工具和合同的實體自己的權益(“ASU 2020-06”)，其中除其他事項外，簡化了某些可轉換工具的會計。我們很早就採納了ASU 2020-06的規定，自2021年1月1日起生效。

根據ASU 2020-06,2026年發行的票據在我們的綜合資產負債表中作為負債反映，初始賬面金額等於票據的本金金額，扣除發行成本。發行成本在會計上被視為債務折價，將在票據期限內攤銷為利息支出。由於這一攤銷，出於會計目的，我們預計將為票據確認的利息支出將大於我們將為票據支付的現金利息支出，這將導致報告的收益減少。

此外，票據相關股份將使用“如果轉換”的方法反映在我們稀釋後的每股收益中。根據這種方法，如果票據的轉換價值超過其在報告期內的本金金額，我們將計算稀釋後每股收益，假設所有票據在報告期開始時都已轉換，並且我們發行了普通股以了結超出的部分。然而，如果以這種方式在稀釋每股收益中反映票據是反攤薄的，或者如果票據的轉換價值在報告期內不超過其本金金額，那麼票據相關的股份將不會反映在我們的稀釋每股收益中。技術的應用
29
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
IF轉換方法可能會減少我們報告的稀釋後每股收益，而會計準則可能會在未來發生變化，從而對我們的稀釋後每股收益產生不利影響。

有上限的贖回可能會影響2026年債券的價值和我們的普通股。

關於2026年債券的定價，我們與某些金融機構(“期權交易對手”)進行了私下協商的上限催繳。在2026年債券轉換時，如果我們的普通股價格超過轉換價格，預計上限贖回通常會減少對我們普通股的潛在攤薄(或者，如果轉換以現金結算的2026年債券，則減少我們的現金支付義務)。

吾等獲悉，在建立其對上限催繳的初始對衝時，期權對手方或其各自的聯營公司在2026年債券定價的同時或之後不久就我們的普通股進行了各種衍生交易。

此外，期權對手方或其各自的聯營公司可於2026年票據到期前不時於二級市場交易中訂立或解除與我們普通股有關的各種衍生工具及/或買入或出售我們的普通股或其他證券，以調整其對衝頭寸(並可能在與2026年票據轉換或任何贖回或回購2026年票據有關的任何觀察期內這樣做)。這項活動也可能導致或避免我們的普通股或2026年票據的市場價格上升或下降，這可能會影響持有人轉換2026年票據的能力，如果活動發生在與2026年票據轉換有關的任何觀察期內，它可能會影響2026年票據轉換時持有人將收到的股份數量和對價價值。

我們不會就上述交易可能對2026年債券或我們的普通股價格產生的任何潛在影響的方向或程度做出任何陳述或預測。此外，吾等並不表示期權交易對手將參與該等交易，或該等交易一旦開始，將不會在沒有通知的情況下終止。

我們受制於被封頂的通話的交易對手風險。

期權對手方是金融機構，我們將面臨其中任何一家或所有機構在有上限的看漲期權下違約的風險。我們對期權交易對手信用風險的敞口將不會有任何抵押品擔保。過去的全球經濟狀況導致了許多金融機構實際或被認為的失敗或財務困難。如果期權交易對手面臨破產程序，我們將成為該程序中的無擔保債權人，其債權相當於我們當時在與該期權交易對手的上限看漲期權交易下的風險敞口。我們的風險敞口將取決於許多因素，但一般來説，我們風險敞口的增加將與市場價格和我們普通股波動性的增加相關。此外，在期權交易對手違約時，我們可能會遭受比我們目前預期的普通股更多的稀釋。我們不能對期權交易對手的財務穩定性或生存能力提供任何保證。
持有時間較長的庫存房屋可能沒有資格獲得融資，或者根據我們的債務安排獲得的融資可能少於持有較短期限的房屋。
在我們的資產擔保融資安排下，我們被允許以給定物業為抵押的借款金額通常在我們擁有該物業約六個月後開始下降，並最終在12個月後降至零。 這些基於持有時間的允許借款金額的減少可能導致我們要求抵押更多的財產或現金作為抵押品，或者在某些情況下，在我們出售某一財產之前償還與該財產有關的未償還債務融資。如果我們在庫存中持有很大一部分房屋超過6個月，這可能會導致這些房屋可用的債務融資額大幅減少，我們的不受限制的現金餘額也會相應減少。這些考慮還可能激勵我們以無法實現我們的利潤率目標或完全覆蓋我們償還與這些房產有關的借款的成本的價格出售庫存房屋。
我們依賴與第三方達成的協議來為我們的業務提供資金。
我們已經與各種交易對手簽訂了債務協議，為我們的業務增長和運營提供資金，包括為我們購買和翻新住房提供資金。如果我們不能保持足夠的關係
30
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
如果存在潛在的財務來源，或者我們選擇提前還款，或者我們無法以優惠條款續簽、再融資或延長現有債務安排，或者我們根本無法維持足夠的庫存，這將對我們的業務和運營業績產生不利影響。獲得新的或替代的融資安排可能會以更高的利率或其他不太有利的條款。
我們的一些融資安排沒有完全承諾，這意味着如果適用的貸款人選擇不這樣做，他們就沒有義務預支新的貸款資金。此外，承諾融資的可用性通常取決於我們是否滿足某些條件，其中可能包括財務或抵押品業績測試或指標。截至2022年12月31日，我們在債務工具下滿足了基於財務和抵押品業績的借款條件。如果我們無法從我們承諾或未完全承諾的設施中獲得資金，我們可能無法為我們的業務提供足夠的資金。
我們的融資來源不需要延長我們的融資安排的到期日，如果融資來源不能或不願意延長融資，而其他融資來源不能或不願意做出或增加其融資承諾，則我們將被要求在相關到期日償還融資的未償還餘額。如果我們無法在到期時支付債務的未償還餘額，融資來源通常有權取消房屋和其他擔保債務的抵押品的抵押品贖回權，並收取更高的“違約率”利息，直到未償債務得到全額償付。
此外，我們的每一個夾層定期債務安排都與我們的一個或多個優先信貸安排相關聯，並從屬於我們的一個或多個優先信貸安排。我們的夾層定期債務安排的初始期限可能比相關的高級債務安排長得多，而且通常包含的條款使根據該等定期債務安排提前償還借款在財務上不具吸引力，包括某些“全額”付款和其他提前還款懲罰。如果我們無法續期或延長我們現有高級貸款的條款，我們可能無法終止或提前償還相關的夾層定期債務貸款，而不會產生重大財務成本。我們的優先期限債務安排通常還包括“全額”付款或其他提前還款處罰，這使得根據這些期限債務安排提前償還借款在財務上沒有吸引力。
如果實現，這些融資風險中的任何一項都可能對我們的運營結果和財務狀況產生負面影響。
我們打算依靠出售融資房屋的收益來償還我們的房地產融資機制下的欠款，但當到期時，這些收益可能不可用或可能不足以償還款項。
對於我們的高級循環信貸安排，我們通常需要在出售融資房屋時償還該房屋的欠款。不能保證這樣的出售收益將完全覆蓋所欠金額。我們的高級循環信貸安排的初始期限通常為兩年或更短。可能的情況是，並不是所有獲得這些安排的住房都將在此類融資安排到期日或之前出售，這意味着出售所得資金將無法用於支付到期應付的金額。我們還可能被要求在房屋出售之前和相關融資工具到期之前償還與融資房屋相關的欠款，通常是由於房屋在我們的庫存中持有了很長一段時間，或者在較少情況下，如果在我們的持有期間出現了其他不可預見的房屋問題。在這些情況下，我們可以用手頭的現金來償還欠款或將其他房屋作為額外的抵押品。如果我們沒有足夠的現金或替代抵押品，或無法動用其他融資安排來支付所需的還款，如果我們的大量債務突然和意外到期，我們將在相關安排下違約。
我們債務協議中的契約可能會限制我們的借款能力和/或經營活動，並對我們的財務狀況產生不利影響。
我們現有的債務協議包含，未來的債務協議可能包含各種財務和抵押品履約。這些公約可能會限制我們的運營靈活性，或限制我們進行我們認為符合股東最佳利益的交易的能力。如果我們違反這些契約，我們能夠從我們的庫存房屋中借款的金額可能會減少，和/或我們的貸款人可能有權將我們在沒有違反契約的情況下通常可以獲得的任何出售房屋的多餘現金收益用於償還到期的本金和其他金額。在某些情況下，我們可能被要求立即償還全部或部分相關債務，即使在沒有付款違約的情況下也是如此。這些事件的發生將對我們的財務狀況和經營結果產生不利影響，這種影響可能是實質性的。
根據我們用於購買和翻新房屋的債務融資安排，借款人是OpenDoor的特殊目的實體(“SPE”)子公司。雖然在違約事件發生後的大多數情況下，我們SPE的貸款人只對適用的SPE或其資產有追索權，但我們在下列情況下為SPE的某些義務提供了有限的擔保
31
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
OpenDoor實體的“不良行為”和某些其他有限的情況。在觸發擔保義務的範圍內，我們可能有義務支付我們SPE欠其貸款人的全部或部分金額。
我們的債務工具包含交叉違約和類似的條款，可能會導致我們在多個債務工具下違約，或者在我們在單一工具下違約的情況下，無法獲得新住房的融資和房屋銷售的超額收益。
如果在我們的一個或多個資產擔保優先債務工具下發生某些違約事件或相關的強制執行或止贖事件，這可能會觸發任何相關夾層定期債務工具下的違約事件，和/或導致我們無法通過夾層定期債務工具獲得融資，或失去我們原本可以獲得的房屋銷售的超額收益。同樣，貸款人在夾層定期債務安排下喪失抵押品贖回權，將觸發相關優先安排下的違約事件，並導致我們無法通過這些優先安排獲得融資，以及原本可以獲得的房屋銷售超額收益。此外，我們的資產擔保優先債務工具和夾層定期債務工具通常包含OpenDoor Labs Inc.的債務和類似債務的交叉違約，但受不同的最低美元門檻限制。我們的債務安排未來可能會包括類似的OpenDoor Technologies債務交叉違約。上述考慮因素極大地增加了我們的一個或多個債務安排下的違約或相關強制執行或止贖事件將對我們的其他債務安排造成不利後果的可能性。
如果不能有效地對衝利率變化，可能會對我們的經營業績產生不利影響。
我們的優先循環信貸安排下的借款以浮動利率計息，使我們面臨利率風險。由於最近的加息，我們的浮動利率債務的償債義務在2022年增加了。這一增長，以及未來的任何利率上升，都將導致我們的收益和現金流減少，因為我們的償債義務增加了。利息成本的增加也可能會減少我們的房屋庫存所能支撐的債務融資額。請參閲“第二部分--項目8.財務報表和補充數據--合併財務報表附註--附註7.信貸安排和長期債務獲取有關我們債務和融資安排的更多信息。
至於我們的浮動利率債務，我們可能會尋求以掉期協議、利率上限合約或其他衍生工具或工具的形式獲得利率保障，以對衝加息可能帶來的負面影響。我們不能保證我們能夠以有吸引力的條件或根本不能獲得任何這樣的利率對衝安排。即使我們成功獲得利率對衝，我們也不能向您保證任何對衝將充分緩解加息的不利影響，或這些協議下的交易對手將履行其義務。
我們可能會使用衍生品和其他工具來減少利率波動的風險，而這些衍生品和其他工具可能不會被證明是有效的。
我們可能會使用衍生品或其他工具來減少利率不利變化的風險敞口。對衝利率風險是一個複雜的過程，需要複雜的模型和持續的監控。由於利率波動，被套期保值的資產和負債的市值會升值或貶值。這一未實現升值或貶值的影響通常將被與對衝資產和負債掛鈎的衍生工具的收入或虧損所抵消。如果我們從事衍生品交易，我們將面臨信貸和市場風險。如果交易對手不履行義務，信用風險就存在於衍生產品的公允價值收益範圍內。市場風險存在的程度是，利率變化的方式與我們在進行衍生品交易時預期的顯著不同。我們的對衝活動(如果有的話)可能無法為市場波動、與被對衝的利率風險敞口沒有直接相關的對衝工具或交易對手債務違約而提供足夠的利率敞口。
根據我們的高級循環信貸安排，向以有抵押隔夜融資利率(“SOFR”)或另一項未來重置基準為基礎的利率過渡，可能會涉及不可預見的成本或對我們業務的其他影響。
截至2022年12月31日，我們所有的高級循環信貸安排都與基於SOFR的利率基準掛鈎，SOFR是由短期回購協議計算並由美國國債支持的新指數。向SOFR的市場過渡預計將是複雜的，也不能保證SOFR會成為一個被廣泛接受的基準。關於金融市場未來對SOFR的使用以及SOFR或任何其他替代率的性質、接受度和等價性仍存在不確定性，我們無法完全預測過渡到SOFR可能對我們的業務、財務業績和運營產生什麼影響。
32
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
我們存放資金的金融機構的倒閉可能會對我們產生不利影響。
我們將大量資金存放在各種金融機構，超過了保險存款限額。如果其中一家或多家金融機構倒閉，不能保證我們可以收回超過聯邦存款保險的存款。在這種情況下，我們的虧損可能會對我們的運營結果或財務狀況產生實質性的不利影響。
與我們普通股所有權相關的額外風險
我們普通股的價格可能會波動。
我們普通股的價格可能會因各種因素而波動，包括：
•我們和我們的客户所在行業的變化；
•涉及我們競爭對手的發展；
•影響我們業務的法律法規的變化；
•我們的經營業績和我們的競爭對手的總體業績存在差異；
•本公司季度或年度經營業績的實際或預期波動；
•證券分析師發表關於我們或我們的競爭對手或我們的行業的研究報告；
•證券分析師的財務估計和建議的變化；
•賣空者操縱我們的股票，導致價格下跌；
•我們的業務受季節性的影響，春季和夏季購房者的需求和房價上漲較大，而秋末和冬季需求通常較弱，房價漲幅較低；
•公眾對我們的新聞稿、我們的其他公開公告和我們向美國證券交易委員會提交的文件的反應；
•股東的行動，包括出售他們在我們普通股中的股份；
•關鍵人員的增減；
•開始或參與涉及本公司的訴訟；
•我們資本結構的變化，例如未來發行證券或產生額外債務；
•可供公開出售的普通股數量；以及
•一般經濟和政治條件，包括最近2022年大幅增加的利率、通貨膨脹和消費者信心下降、經濟衰退、與新冠肺炎及其變種有關的大流行病的持續影響、地方和國家選舉、燃料價格、國際貨幣波動、腐敗、通貨膨脹、政治不穩定以及戰爭或恐怖主義行為。
無論我們的經營業績如何，這些市場和行業因素都可能大幅降低我們普通股和認股權證的市場價格。
在可預見的未來，我們不打算支付現金股息。
我們目前打算保留我們未來的收益(如果有的話)，為我們業務的進一步發展和擴張提供資金，在可預見的未來不打算支付現金股息。任何未來派發股息的決定將由我們的董事會酌情決定，並將取決於我們的財務狀況、經營結果、資本要求、未來協議和融資工具中包含的限制、業務前景以及我們董事會認為相關的其他因素。
一般風險因素
災難性事件可能會擾亂我們的業務。
自然災害或其他災難性事件可能會對我們的運營、房地產商業和全球經濟造成損害或中斷，從而可能損害我們的業務。特別是，與新冠肺炎及其變種有關的大流行，
33
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
包括政府、市場和公眾對與新冠肺炎及其變種相關的大流行的反應，可能會對我們的業務和運營結果造成許多不利後果，這些後果的細節很難預測。我們在加利福尼亞州舊金山有大量員工，該地區有活躍的地震區。此外，我們在佛羅裏達州、北卡羅來納州或德克薩斯州部分地區經營的市場中的物業比美國其他地區的物業更容易受到某些危險(如洪水、颶風或冰雹)的影響。
如果發生大地震、颶風、風暴、龍捲風、洪水，或大流行、火災、洪水、斷電、電信故障、網絡攻擊、戰爭或恐怖襲擊等災難性事件，我們可能無法繼續運營，並可能遭受聲譽損害、我們的平臺和解決方案開發延遲、數據安全遭到破壞和關鍵數據丟失，所有這些都可能損害我們的業務、運營結果和財務狀況。此外，這類災難性事件可能會導致轉售和收購方面的中斷，因為我們可能無法進行房地產交易。例如，我們擁有的房屋可能會受損，基礎設施的中斷可能意味着我們的承包商無法及時進行必要的房屋維修。關閉地方記錄辦公室或其他負責不動產記錄的政府辦公室，包括與税收或留置權有關的記錄，將對我們在受影響地區開展業務的能力造成不利影響。這些延遲中的任何一個都可能導致等待時間延長和成本增加。此外，我們維持的保險可能不足以彌補我們因災難或其他業務中斷而造成的損失。
隨着我們業務的發展，對業務連續性規劃和災難恢復計劃的需求將變得越來越重要。如果我們無法制定足夠的計劃，以確保我們的業務職能在災難期間和災難發生後繼續運營，並在發生災難或緊急情況時成功執行這些計劃，我們的業務和聲譽將受到損害。
網絡安全事件可能會擾亂我們的業務或導致關鍵和機密信息的丟失。
技術系統的發展帶來了更復雜的安全風險，這些風險很難預測和防範。越來越多的公司，包括那些擁有大量在線業務的公司，最近披露了它們的安全漏洞，其中一些涉及複雜的戰術和技術，據稱是犯罪企業或民族國家行為者所為。成功的違規、員工瀆職或人為或技術錯誤可能導致對公司、客户或其他第三方數據或系統的未經授權訪問、披露、修改、誤用、丟失或破壞；敏感、受監管或機密數據(包括個人信息和知識產權)被盜；通過勒索軟件、破壞性攻擊或其他手段無法訪問關鍵數據或系統；以及業務延遲、服務或系統中斷或拒絕服務。我們不時會遇到不同程度的網絡事件和其他安全事件，儘管這些事件沒有單獨或總體上導致成本或後果，對我們的運營或業務產生了實質性影響。作為迴應，我們已經實施了控制措施並採取了其他預防措施，以進一步加強我們的系統，以防未來發生事故。然而，我們不能向您保證這些措施將提供絕對安全，我們將能夠及時做出反應，或者我們在網絡安全事件後的補救努力將取得成功。
此外，我們不知道根據適用法律，我們目前的做法是否足夠，或者新的監管要求是否會使我們目前的做法不足。如果我們的計算機系統被入侵，而我們知道或懷疑某些個人信息被訪問或不當使用，我們可能需要通知受影響的個人，並可能受到鉅額罰款和處罰。此外，在某些監管計劃下，我們可能會根據每個違規記錄承擔法定損害賠償責任，而無論對個人的任何實際損害或傷害。如果發生違規事件，我們可能面臨政府審查或消費者集體訴訟，聲稱法定損害賠償高達數億美元，甚至可能數十億美元。
針對我們或我們的第三方供應商的網絡安全事件的風險包括未經協調的個人嘗試未經授權訪問信息技術系統，以及稱為高級持續威脅的複雜和有針對性的措施。此外，我們還面臨着由於人為或技術錯誤而導致機密數據意外泄露的風險。網絡安全事件也在不斷演變，增加了檢測和成功防禦的難度。在我們的正常業務過程中，我們和我們的第三方供應商收集和存儲個人信息，以及我們專有的業務信息和知識產權以及我們客户和員工的信息。
此外，我們依賴第三方及其安全程序來安全存儲、處理、維護和傳輸對我們的運營至關重要的信息。儘管採取了預防、檢測、解決和緩解網絡安全事件的措施，但此類事件可能會發生在我們或我們的第三方提供商身上，並且根據其性質和範圍，可能會導致關鍵數據和機密或專有信息(我們自己或第三方的信息，包括我們客户和員工的個人信息)被挪用、破壞、損壞或不可用，並可能導致業務運營中斷。對我們或我們第三方供應商的安全的任何此類損害都可能導致
34
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
客户對我們失去信任和信心，停止使用我們的網站和移動應用程序。此外，我們可能會產生鉅額補救費用，其中可能包括對被盜資產或信息的責任、系統損壞的修復以及對客户、員工和業務合作伙伴的賠償。我們還可能受到政府執法程序和私人當事人的法律索賠的影響。
任何實際或據稱的安全漏洞或涉嫌違反與隱私和數據安全相關的聯邦或州法律或法規，都可能導致強制用户通知、訴訟、政府調查、鉅額罰款和支出；轉移管理層對運營的注意力；阻止人們使用我們的平臺；損害我們的品牌和聲譽；並對我們的業務、運營結果和財務狀況產生重大不利影響。對基於任何安全漏洞或事件的索賠或訴訟進行辯護，無論其是非曲直，都將代價高昂，並可能造成聲譽損害。成功地向我們提出超出可用保險範圍的一項或多項大額索賠，拒絕承保任何特定的索賠，或者我們的保險單和承保範圍的任何變化或停止，包括增加保費或實施大額免賠額要求，都可能對我們的業務、運營結果和財務狀況產生實質性的不利影響。
互聯網法律正在演變，我們對這些法律和法規的不利變化或未能遵守可能會對我們的業務、運營結果和財務狀況產生不利影響。
我們受到專門管理互聯網的法規和法律的約束。適用於或可能適用於我們業務的法律的範圍和解釋通常是不確定的，可能會發生變化，可能會相互衝突。如果我們因這些法規或法律的不利變化或我們未能遵守這些法規或法律而產生成本或責任，我們的業務、運營結果和財務狀況可能會受到不利影響。為防止或減輕這一潛在責任而產生的任何成本也可能損害我們的業務、運營結果和財務狀況。
我們的欺詐檢測流程和信息安全系統可能無法成功檢測到第三方針對我們的員工或客户的所有欺詐活動，這可能會對我們的聲譽和業務結果造成不利影響。
第三方行為者過去曾試圖，將來也可能試圖通過與我們的客户接觸來進行欺詐活動，特別是在我們的產權保險和託管業務中。我們進行大量與貸款和房地產交易相關的電匯，並處理與這些交易相關的敏感個人數據。雖然我們有複雜的欺詐檢測流程，並採取了其他措施來識別我們移動應用程序、網站和內部系統上的欺詐活動，但我們可能無法檢測和防止所有此類活動。同樣，我們用來完成這些交易的第三方可能無法維持足夠的控制或系統來檢測和防止欺詐活動。持續或普遍的欺詐活動可能會導致客户和房地產合作伙伴對我們失去信任，減少或終止他們對我們產品的使用，或者可能導致經濟損失，從而損害我們的業務和運營結果。
我們的風險管理努力可能不會奏效。
如果我們不能有效地識別、管理、監測和緩解金融風險，例如定價風險、利率風險、流動性風險和其他與市場相關的風險，以及與我們的業務、資產和負債相關的運營和法律風險，我們可能會遭受重大損失，我們的業務運營可能會中斷。我們還受非特定行業的各種法律、法規和規則的約束，包括與員工僱用和終止實踐相關的僱傭法律、健康和安全法律、環境法律以及我們所在司法管轄區的其他聯邦、州和地方法律、法規和規則。我們的風險管理政策、程序和技術可能不足以識別我們面臨的所有風險，不足以減輕我們已經確定的風險，也不足以識別我們未來可能面臨的額外風險。我們業務活動的擴張也可能導致我們暴露在以前從未暴露過的風險中，或者可能增加我們對某些類型風險的敞口，並且我們可能無法有效地識別、管理、監控和緩解這些風險，因為我們的業務活動發生了變化或增加。
我們不時地捲入或在未來可能受到索賠、訴訟、政府調查和其他可能導致不利結果的程序的影響。
我們不時參與或未來可能會受到索賠、訴訟、政府調查和與我們的業務相關的法律程序的影響，包括與知識產權、隱私、消費者保護、信息安全、我們的歷史抵押貸款服務、房地產、環境、數據保護或執法事務、税務、勞工和就業、商業索賠有關的訴訟，以及涉及我們客户產生的內容的訴訟、股東派生訴訟、據稱的集體訴訟以及其他事項。此類索賠、訴訟、政府調查和訴訟程序本質上是不確定的，其結果也不能肯定地預測。不管是什麼
35
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
由於法律費用、管理人員和其他人員的分流、負面宣傳和其他因素，任何此類法律程序都可能對我們產生不利影響。此外，一個或多個此類訴訟的解決可能導致聲譽損害、責任、處罰或制裁，以及判決、同意法令或命令，阻止我們提供某些特性、功能、產品或服務，或要求改變我們的業務做法、產品或技術，這可能在未來對我們的業務、運營結果和財務狀況產生重大不利影響。
我們的業務可能會受到企業公民身份和ESG事項和/或我們對此類事項的報告的負面影響。
機構、個人和其他投資者、代理諮詢服務、監管當局、消費者和其他利益相關者越來越關注公司的環境、社會和治理(ESG)實踐。當我們尋求應對不斷變化的識別、測量和報告ESG指標的標準時，我們的努力可能會導致成本大幅增加，但仍可能無法滿足投資者或其他利益相關者的期望以及不斷變化的標準或監管要求，這可能會對我們的財務業績、我們的聲譽、我們吸引或留住員工的能力、我們作為服務提供商、投資或業務合作伙伴的吸引力產生負面影響，或者使我們面臨政府執法行動、私人訴訟以及股東或利益相關者的訴訟。
我們可能無法繼續使用我們在業務中使用的域名，或阻止第三方獲取和使用侵犯、類似或以其他方式降低我們的品牌或商標或服務標誌的價值的域名。
我們已經為我們的網站註冊了域名，我們在我們的業務中使用。如果我們失去使用域名的能力，我們可能會在使用新域名營銷我們的產品和服務時產生鉅額費用，這可能會損害我們的業務。此外，我們的競爭對手可能會試圖通過使用與我們類似的域名來利用我們的品牌認知度。我們可能無法阻止第三方獲取和使用侵犯、類似或以其他方式降低我們的品牌或商標或服務標誌的價值的域名。保護和執行我們在域名中的權利以及確定他人的權利可能需要訴訟，這可能會導致鉅額成本和轉移管理層的注意力。
項目1B。未解決的員工評論。
沒有。
項目2.財產。
我們有各種辦公空間的運營租約，下表彙總了截至2022年12月31日的租約。我們相信我們的設施足以滿足我們目前的需要。
位置目的近似平方英尺主要租約到期日
坦佩，亞利桑那州一般辦公空間，公司郵寄地址100,807 2030
佐治亞州德盧斯一般辦公空間71,085 2029
此外，我們在美國和印度的其他幾個地點租賃辦公空間。
第三項：法律訴訟。
2019年8月，聯邦貿易委員會開始對該公司進行調查，主要涉及OpenDoor廣告和網站中的聲明，將向OpenDoor出售房屋與使用代理商以傳統方式出售房屋進行比較，並與OpenDoor提供的反映或基於市場價格的聲明相關。OpenDoor和FTC於2020年12月開始討論解決這一問題。經過廣泛的談判，本公司同意達成一項同意令，解決調查的所有方面，調查於2022年10月21日成為最終決定。根據同意令，公司不承認有任何不當行為，並被要求在就與幫助消費者銷售房屋有關的公司服務的成本、節省、維修成本或財務利益發表聲明之前，擁有稱職和可靠的支持數據。同意令還要求公司向聯邦貿易委員會支付6200萬美元(公司之前積累的金額)，並保留某些記錄，並向聯邦貿易委員會提交合規報告。6200萬美元的罰款是在2022年10月支付的。
36
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
2022年10月7日和2022年11月22日，美國亞利桑那州地區法院分別提起了據稱的證券集體訴訟，標題為Alich訴OpenDoor Technologies Inc.等。(案件編號2：22-cv-01717-jfm)(“alich”)和奧克蘭縣自願僱員受益人協會等人。V.OpenDoor Technologies Inc.等人。(案件編號2：22-cv-01987-gms)(“奧克蘭縣”)。起訴書將該公司、該公司某些現任和前任高級管理人員和董事、該公司在2021年進行的兩次證券發行的承銷商以及出售股份的股東SVF ExCalibur(Cayman)Limited列為被告。起訴書指控，公司和某些高級職員違反了交易法第10(B)節和美國證券交易委員會規則10b-5，公司、某些高級職員和董事、承銷商和特別提款權違反了證券法第11節和/或第12(A)(2)節，在每個案例中，他們都對公司定價算法的有效性做出了重大虛假或誤導性的陳述。原告還聲稱，某些被告分別違反了《交易法》第20(A)節和《證券法》第15節，後者規定了控制人責任。起訴書代表所有在2020年12月21日至2022年9月16日期間購買或以其他方式收購公司普通股的個人和實體提出索賠，或根據我們與Sch的業務合併發佈的發售文件以及公司在2021年2月至2021年9月進行的二級公開發行提出索賠。原告尋求等級證明、未指明的補償性損害賠償的裁決、利息的裁決以及合理的費用和開支，包括律師費和專家費，以及法院認為公正和適當的其他和進一步的救濟。我們認為，控訴中的指控是沒有根據的，我們打算在這一問題上積極為自己辯護。
除上述外，我們目前和過去在正常業務過程中都受到法律訴訟和監管行動的影響。我們預計，任何此類事項所產生的最終責任(如有)不會對我們的財務狀況、經營業績或現金流產生重大影響。未來，我們可能會在正常業務過程中受到進一步的法律訴訟和監管行動的影響，我們無法預測任何此類訴訟或事項是否會對我們的財務狀況、經營業績或現金流產生重大影響。
第四項礦山安全披露。
不適用。
37
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
第II部
第五項註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券。
普通股市場信息
我們的普通股在納斯達克全球精選市場(“納斯達克”)上市，代碼為“OPEN”。
紀錄持有人
截至2023年2月16日，我們的普通股約有61名登記持有者。
股利政策
我們從未宣佈或支付過我們的股本股息。我們目前打算保留未來的任何收益，為我們業務的發展和增長提供資金，因此在可預見的未來不會支付任何股息。未來有關宣佈和支付股息(如果有的話)的任何決定，將由我們的董事會酌情決定，前提是遵守管理我們當前和未來債務的協議中的合同限制和契約。任何此類決定也將取決於我們的業務前景、經營結果、財務狀況、現金需求和可用性以及董事會可能認為相關的其他因素。
出售未登記的股權證券
2022年7月28日，在與Zillow，Inc.簽訂多年協議時，我們向Zillow，Inc.發行了一份認股權證，代表着購買最多600萬股公司普通股的權利，這些普通股將分批轉售，用於與根據協議有資格獲得轉介費的房屋有關的轉售營銷服務。每批認股權證的行使價將等於歸屬日期前的30日往績成交量加權平均價，下限為每股15.00美元，上限為每股30.00美元。吾等相信，根據證券法第4(A)(2)條，作為本公司不涉及任何公開發售的交易，認股權證的發行獲豁免註冊。
發行人購買股票證券
沒有。
性能圖表
下列股票表現圖表不應被視為“徵求材料”或“提交”給證券交易委員會，用於《交易法》第18條的目的，也不應被視為通過引用納入公司根據《證券法》或《交易法》提交的任何文件。圖表中包含的信息基於歷史數據，並非旨在預測未來可能的表現。
下圖將我們對公司普通股的累計股東總回報與納斯達克房地產及其他金融服務指數和羅素2000指數進行了比較。
這張圖表涵蓋了從2020年12月21日，也就是我們的普通股在業務合併結束後開始交易的第一天到2022年12月31日公司普通股的這段時間。這張圖假設
38
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
2020年12月21日，對公司普通股和各指數的投資價值（包括股息再投資）為100美元。
open-20221231_g1.jpg
第6項。[已保留]


39
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
(表格金額以百萬為單位，不包括每股和每股數據和比率，或如上所述)
項目7.管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析。
以下討論和分析提供了我們的管理層認為與評估和了解我們的綜合經營結果和財務狀況相關的信息。討論應與截至2022年12月31日、2022年和2021年12月31日的歷史審計年度合併財務報表以及截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的兩個年度的歷史審計年度合併財務報表一起閲讀。
這一討論可能包含基於當前預期的前瞻性陳述，涉及風險和不確定性。由於各種因素，包括在“前瞻性陳述”、“風險因素”或本年度報告10-K表格的其他部分中陳述的因素，我們的實際結果可能與這些前瞻性陳述中預期的結果大不相同。
概述
OpenDoor的使命是推動生活的進步，一步一個腳印。我們正在通過兩個核心產品構建住宅房地產託管市場：我們的第一方(1P)產品和我們的第三方(3P)產品。我們正在努力實現在我們的平臺上同時進行1P和3P銷售的未來，使賣家和買家能夠體驗到一筆簡單而確定的交易，這將極大地改善傳統流程。自2014年成立以來，我們建立了可擴展的定價能力、技術支持的集中化運營和一套數字優先的消費產品，使我們能夠幫助客户在超過21.5萬筆交易中買賣房屋，並將我們的足跡擴展到全國53個市場。
財務亮點

截至2013年12月31日止的年度，
(以百萬為單位，但不包括百分比、售出房屋、市場數量和庫存中的房屋)202220212020
2021年到2022年的變化
2020到2021年的變化
收入$15,567 $8,021 $2,583 $7,546 $5,438 
售出的房屋39,183 21,725 9,913 17,458 11,812 
毛利$667 $730 $220 $(63)$510 
毛利率4.3 %9.1 %8.5 %
淨虧損$(1,353)$(662)$(253)$(691)$(409)
調整後淨虧損$(574)$(116)$(175)$(458)$59 
貢獻利潤$525 $525 $110 $— $415 
貢獻保證金3.4 %6.5 %4.3 %
調整後的EBITDA$(168)$58 $(98)$(226)$156 
調整後EBITDA利潤率(1.1)%0.7 %(3.8)%
市場數目(期末)5344219 23 
庫存(期末)$4,460 $6,096 $466 $(1,636)$5,630 
庫存房屋(期末)12,788 17,009 1,826 (4,221)15,183 
當前的住房環境
2022年住宅房地產市場開局相當強勁，房屋交易量、成交量和房價升值(HPA)趨勢達到或接近歷史高點。然而，2022年下半年主要是對通脹上升、利率上升和經濟衰退可能性增加的擔憂。
為了應對令人驚訝的持續的通脹壓力，美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve Board)實施了一系列加息措施，將聯邦基金利率從0.25%上調至4.5%，這是自20世紀80年代初以來美國聯邦儲備委員會做出的最激進的迴應。這些行動推高了長期利率，抵押貸款利率也隨之上升。隨之而來的住房可負擔性下降導致購房者需求大幅回落，導致2022年下半年交易速度和房價升值(HPA)都非常迅速地放緩。
40
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
(表格金額以百萬為單位，不包括每股和每股數據和比率，或如上所述)
鑑於市場的不確定性和我們減少的產量預期，我們通過削減第三方勞動力和內部員工來縮減運營能力。此外，2022年11月2日，我們宣佈裁員約550人，佔當時員工總數的18%。我們為受影響的員工提供了離職後福利，總現金成本約為1700萬美元，這筆錢已確認並主要在2022年支付。
截至2023年初的整體經濟動態看起來比2022年下半年更為平衡。特別是，到目前為止，上市價格、合同價格和清倉的季節性相對改善好於典型年份。當然，前景中仍然存在重大的宏觀風險，通脹、利率波動和衰退的可能性仍處於較高水平。這些因素對我們的業績和財務狀況的影響程度將取決於未來的事態發展，這些事態發展是不確定和難以預測的。因此，我們進入2023年時，我們的房價傾向於保守，這反映了我們目前對2023年房價同比增幅為負的預期。
新冠肺炎對商業的影響
為了應對新冠肺炎疫情和隨之而來的健康風險，我們在2020年3月大幅暫停了增購住房，以保障客户和員工的健康和安全。除了暫停新的收購，我們還以健康的速度出售了大部分庫存房屋，導致截至2020年9月30日的庫存達到1.52億美元的低點。由於我們的收入取決於可供銷售的庫存水平，我們在2020年的第二季度、第三季度和第四季度經歷了連續的季度收入下降。在對某些運營流程進行重組以實現非接觸式交易後，我們於2020年5月恢復了在選定市場購買住房的報價，並於2020年8月底恢復了在所有市場的運營。我們在2021年第二季度超過了新冠肺炎之前的庫存水平，並以截至2022年12月31日的45億美元庫存結束了這一年。雖然我們相信我們已經調整了我們的業務，使其能夠在持續的新冠肺炎疫情期間有效運作，但我們的業務仍然對新冠肺炎及其變種未來可能造成的房地產市場中斷保持敏感。
影響我們經營業績的因素
對現有市場的市場滲透
住宅房地產是最大的消費市場之一，每年約有1.9萬億美元的房屋價值交易。鑑於我們在一個高度分散的行業中運營，併為現有的以代理為主導的交易提供差異化的價值主張，我們相信有很大的機會擴大我們在現有城市的份額。通過為客户提供一致、優質和差異化的體驗，我們希望繼續推動積極的口碑認知和對我們平臺的信任。我們相信，這將創造一個良性循環，屆時將有更多的房屋賣家請求OpenDoor的報價，從而使我們能夠深化我們的市場滲透。
我們將在某些市場推出我們的3P產品，在那裏我們的賣家將直接與我們的買家聯繫，從而將我們的目標受眾擴大到更多的賣家。我們預計這個市場將降低我們的庫存敞口、資本密集度和宏觀經濟風險，我們相信這些風險有可能對我們的業績產生積極影響。

我們還預計將於2023年初啟動與Zillow，Inc.的新合作協議，允許Zillow，Inc.平臺上的房屋賣家直接向OpenDoor申請報價，這將為我們創造一個額外的渠道，以提高品牌知名度並獲得客户。
向新市場擴張
截至2022年12月31日，我們在53個市場開展業務。下表顯示了截至所列期間的市場數量：
截至十二月三十一日止的年度：
(以整數表示)202220212020
市場數目(期末)534421
41
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
(表格金額以百萬為單位，不包括每股和每股數據和比率，或如上所述)
我們在2022年上半年推出了七個新市場，然後由於下半年宏觀環境惡化而放慢了新的市場擴張計劃，在此期間我們推出了兩個新市場。
我們將市場推出的第一年視為投資期，在此期間，我們將完善我們的定價模型、改造戰略和成本結構。從歷史上看，我們看到新市場購買隊列的承保業績在最初推出約一年後有所改善。然而，鑑於在宏觀環境企穩之前，我們在1P業務中的“避險”立場，我們預計不會進行重大投資來支持我們2022年的市場推出。因此，我們還預計，在我們看到宏觀環境持續企穩和復甦之前，這些市場的收入貢獻將微不足道。
毗鄰服務
我們相信，房屋賣家和買家都看重簡約和確定性。為此，我們正在建立一個在線、綜合的家庭服務套件，目前包括產權保險和託管服務、經紀服務和抵押服務。2022年，我們從代理抵押貸款模式轉向與戰略合作伙伴的推薦模式，為我們的客户提供更廣泛的抵押貸款產品和服務。

我們在產權保險和託管服務方面的成功幫助驗證了我們的觀點，即客户更喜歡在線、集成的體驗。我們將繼續評估改進我們的端到端解決方案的新方法，並預計隨着時間的推移投資於更多鄰近的產品和服務，期望這些鄰近的服務將繼續提高我們的單位經濟性和貢獻利潤率。
單位經濟效益
我們將貢獻利潤率視為衡量單位經濟表現的關鍵指標。我們的長期財務業績在一定程度上取決於通過以下舉措繼續保持和擴大單位利潤率：
•我們定價引擎的優化和增強
•通過更高的自動化和自助式服務提高平臺效率
•服務增量配售，補充核心交易利潤率配置文件
•擴大我們的3P產品供應，這將減少我們的庫存敞口和資本密集度，並消除與擁有房屋相關的任何持有和銷售成本
庫存管理
有效地管理我們的整體庫存狀況並平衡增長、利潤率和風險對我們的財務業績至關重要。自我們成立以來，我們一直在我們的購房流程以及預測和轉售系統中優先投資於我們的定價能力，並將繼續這樣做。作為我們整體風險管理框架的一部分，我們同時考慮了單個市場和總投資組合的敞口。我們通常尋求在管理整體風險和庫存健康的背景下，通過監控直銷率、持有期和投資組合老化來最大化庫存的轉售利潤率表現。
我們在2022年的表現反映了房地產市場從今年早些時候的峯值水平向較低的交易速度和遠遠超出典型季節性趨勢的房價升值的急劇轉變。鑑於這些宏觀經濟壓力，我們一直專注於對整體庫存健康和風險進行管理。作為這一重點的一部分，我們繼續下調庫存的掛牌價格，以與市場保持一致，並推動轉售清倉。與這些價格行動相關，我們在截至2022年12月31日的年度內記錄了7.37億美元的庫存估值調整。我們還通過在報價中嵌入更高的價差和更低的營銷投資，主動放慢了收購步伐。雖然這使我們能夠管理整體庫存增長，但我們預計這些收購羣體的未來利潤率將與我們對正貢獻利潤率的預期一致。我們預計，隨着房地產市場企穩，我們將恢復更高的收購步伐。
作為衡量庫存管理績效的一項關鍵指標，我們評估相對於更廣泛市場的投資組合指標(如在多重上市服務(“MLS”)上觀察到的)。其中一個衡量標準是從最初上市之日起，超過120天的房屋在市場上的百分比。截至2022年12月31日，這類房屋佔我們投資組合的55%，而根據我們能夠承保和收購的房屋類型進行篩選後，整體市場的這一比例為33%
42
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
(表格金額以百萬為單位，不包括每股和每股數據和比率，或如上所述)
在基於價格範圍、房屋類型、房屋位置、建成年限和地塊大小等特徵的特定市場中，這一指標受到我們庫存中房屋組合的影響。從2022年第三季度初開始，我們根據我們的風險管理目標和整體宏觀經濟不確定性，大幅降低了報價速度和隨後完成的新房收購。當新購房屋在我們總庫存中所佔比例較小時，我們投資組合的平均上市天數通常會增加，我們預計這一趨勢將持續到2023年初。
庫存融資
我們的業務模式是營運資本密集型的，而庫存融資是我們增長的關鍵推動因素。我們主要依靠獲得無追索權資產擔保債務，其中包括資產擔保優先債務安排和資產擔保夾層定期債務安排，為我們的購房融資。見“-流動性和資本資源 - 債務和融資安排。”
季節性
住宅房地產市場是季節性的，春季和夏季購房者的需求和房價漲幅較大，而在晚秋和冬季，需求通常較弱，房價漲幅較小。總體而言，我們預計我們的財務業績和營運資本要求將反映出季節性變化。然而，其他因素，包括增長、市場擴張和宏觀經濟狀況的變化，如最近觀察到的通脹上升和加息，掩蓋了我們歷史金融數據中季節性的影響，我們預計這種影響可能會繼續下去。
非公認會計準則財務指標
除以下經營業績外，我們還報告某些不符合或不符合美國公認會計原則(“GAAP”)的財務指標。
在評估我們的經營業績時，這些指標作為分析工具存在侷限性，不應單獨考慮或作為包括毛利潤和淨收入在內的GAAP指標的替代品。我們的非GAAP財務指標可能與其他報告類似名稱的公司不同，因此，我們報告的非GAAP財務指標可能無法與本行業或其他行業的公司進行比較。
調整後的毛利和貢獻利潤
為了向投資者提供有關我們的利潤率和收購庫存回報的更多信息，我們包括了調整後的毛利潤和貢獻利潤，這是非公認會計準則的財務衡量標準。我們認為，調整後毛利和貢獻利潤是投資者有用的財務指標，因為它們是管理層在評估單位層面經濟和我們的經營業績時使用的補充指標。這些措施中的每一項都是為了展示與給定時期內售出的房屋相關的經濟狀況。我們通過計入當期銷售房屋(和鄰近服務)產生的收入，只計入可直接歸因於此類房屋銷售的支出，即使此類支出已在前幾個期間確認，但不包括與截至期末仍在庫存中的房屋相關的支出。貢獻利潤為投資者提供了一種衡量標準，以評估OpenDoor在考慮購房成本、翻新和維修成本、持有成本和銷售成本後，在報告期內為出售的房屋產生回報的能力。
調整後的毛利潤和貢獻利潤是我們經營業績的補充指標，作為分析工具存在侷限性。例如，這些計量包括根據公認會計準則在前幾個期間記錄的成本，不包括與期末庫存中的房屋有關的、在同一期間根據公認會計準則記錄的成本。因此，不應孤立地考慮這些措施，或將其作為根據公認會計準則報告的對我們結果的分析的替代品。我們將這些指標與最直接可比的GAAP財務指標進行了調整，即毛利。
調整後的毛利/利潤率
經調整毛利為公認會計原則下的毛利，經(1)當期存貨估值調整、(2)前期存貨估值調整及(3)收入成本重組調整後的毛利。重組中的
43
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
(表格金額以百萬為單位，不包括每股和每股數據和比率，或如上所述)
收入成本反映了與2020年我們的勞動力減少相關的成本，其中一部分與收入成本中包括的人員有關。本期庫存估值調整是通過將期末庫存房屋的庫存估值調整加回本期記錄的庫存估值調整來計算的。前期存貨估值調整的計算方法是減去本期已售出房屋的前期存貨估值調整。我們將調整後的毛利定義為調整後的毛利佔收入的百分比。見“-關鍵會計政策和估計 - 房地產庫存“詳細討論存貨計價調整。
我們將這一指標視為衡量業務表現的重要指標，因為它反映了特定時期銷售的房屋的毛利率表現，並提供了不同報告期的可比性。調整後的毛利潤幫助管理層評估特定轉售羣體的房屋定價、服務費和翻新表現。
貢獻利潤/利潤率
我們將貢獻利潤計算為調整後毛利潤減去本期出售房屋發生的某些成本，包括：(1)本期發生的持有成本，(2)前期發生的持有成本，以及(3)直接銷售成本。我們持有成本的構成見下表腳註。貢獻利潤率是貢獻利潤佔收入的百分比。
我們將這一指標視為衡量業務表現的重要指標，因為它反映了特定時期內銷售房屋的單元級表現，並提供了不同報告期的可比性。貢獻利潤幫助管理層評估與特定轉售隊列直接相關的流入和流出。
下表顯示了我們調整後的毛利潤和貢獻利潤與我們的毛利潤的對賬，毛利潤是GAAP中最直接的可比性指標：
截至2013年12月31日止的年度，
(單位為百萬，但百分比除外)202220212020
毛利(GAAP)$667 $730 $220 
毛利率4.3 %9.1 %8.5 %
調整：
存貨計價調整-本期(1)(2)
458 39 — 
存貨計價調整-前期(1)(3)
(39)— (11)
收入成本重組(4)
— — 2 
調整後的毛利$1,086 $769 $211 
調整後的毛利率7.0 %9.6 %8.2 %
調整：
直銷成本(5)
(414)(195)(73)
銷售持有成本--本會計期間(6)(7)
(109)(47)(17)
銷售持有成本-前期(6)(8)
(38)(2)(11)
貢獻利潤$525 $525 $110 
貢獻保證金3.4 %6.5 %4.3 %
________________
(1)存貨估值調整包括以賬面金額或可變現淨值中較低者記錄房地產存貨的調整。見“-關鍵會計政策和估計 - 房地產庫存。”
(2)庫存估值調整 - 本期是指在列報期間記錄的與期末庫存房屋相關的庫存估值調整。
(3)庫存估值調整 - 前期是與所列期間內出售的房屋相關的前期記錄的庫存估值調整。
44
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
(表格金額以百萬為單位，不包括每股和每股數據和比率，或如上所述)
(4)收入成本重組主要包括遣散費和員工解僱福利，由於COVID-19大流行爆發後2020年第二季度員工人數減少，這些福利計入收入成本。
(5)表示與相關期間內售出的房屋相關的銷售成本。這主要包括經紀人佣金、外部所有權和與託管有關的費用以及轉讓税。
(6)持有成本主要包括物業税、保險、水電費、房主協會會費、清潔和維護費用。持有成本包括在綜合經營報表的銷售、營銷和運營中。
(7)指在列報期間內出售的房屋在列報期間內發生的持有成本。
(8)代表持有成本發生在以往期間出售的房屋在本期間提出。
調整後淨虧損和調整後EBITDA
我們還提出了調整後的淨虧損和調整後的EBITDA，這是管理層用來評估我們的基本財務業績的非GAAP財務指標。投資者和分析師也經常使用這些指標來比較我們行業中公司的基本表現。我們相信，這些指標為投資者提供了對我們基本業績的有意義的期間比較，並對某些非經常性、非現金、與我們的創收業務不直接相關、與相關收入不一致或不反映頻率和金額不同的持續經營業績的費用進行了調整。
調整後淨虧損和調整後EBITDA是我們經營業績的補充措施，具有重要的侷限性。例如，這些措施排除了根據公認會計原則需要記錄的某些成本的影響。這些措施還包括根據公認會計原則記錄在前幾期的庫存估值調整，並不包括與期末庫存中持有的房屋有關的庫存估值調整，這些調整要求在同一時期根據公認會計原則記錄。這些措施可能與我們行業的其他公司或其他行業的公司提出的類似標題的措施有很大不同。因此，這些措施不應被視為孤立或作為我們的業績分析的替代根據公認會計原則報告。我們將這些指標與最直接可比的GAAP財務指標（即淨虧損）進行了對賬。
調整後淨虧損
經調整淨虧損為經調整的公認會計原則淨虧損，不包括股票薪酬、股權證券公允價值調整、衍生工具及認股權證公允價值調整的非現金費用，以及無形資產攤銷費用。它不包括與我們的創收業務沒有直接關係的費用，如重組費用和法律或有應計項目。它不包括清償債務的損失，因為這些費用是由於管理層決定提前償還部分未償還信貸安排而產生的；這些費用並不反映持續的經營業績，而且在頻率和金額上有所不同。它還不包括初始RSU釋放的非經常性工資税、租賃終止收益、商譽減值和可轉換票據實物支付(“PIK”)利息和發行貼現攤銷。調整後的淨虧損也使根據GAAP記錄的存貨估值調整的時間與記錄相關收入的期間保持一致，以提高這一衡量標準與我們如上所述的非GAAP單位經濟財務衡量標準的可比性。我們對調整後淨虧損的計算目前不包括非GAAP調整的税收影響，因為我們的税收和此類税收影響到目前為止還不是很大。
調整後的EBITDA
我們將經調整的EBITDA計算為經摺舊及攤銷、物業融資及其他利息開支、利息收入及所得税開支調整後的經調整淨虧損。調整後的EBITDA是我們的管理層用來評估我們的經營業績和業務的經營槓桿的補充業績衡量標準。
45
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
(表格金額以百萬為單位，不包括每股和每股數據和比率，或如上所述)
下表呈列所示期間經調整淨虧損及經調整EBITDA與我們的淨虧損（為最直接可比較的公認會計原則計量）的對賬：
截至2013年12月31日止的年度，
(單位為百萬，但百分比除外)202220212020
淨虧損(GAAP)$(1,353)$(662)$(253)
調整：
基於股票的薪酬171 536 38 
股權證券公允價值調整(1)
35 (35)— 
衍生工具及保證公允價值調整(1)
— (12)(8)
無形資產攤銷費用(2)
9 4 4 
存貨計價調整-本期(3)(4)
458 39 — 
存貨計價調整-前期(3)(5)
(39)— (11)
重組(6)
17 — 31 
可轉換票據PIK利息和折扣攤銷(7)
— — 8 
債務清償損失25 — 11 
租賃終止收益— (5)— 
商譽減值60 — — 
初始RSU發佈時的工資税— 5 — 
法定或有事項應計費用及相關費用
46 14 4 
其他(8)
(3)— 1 
調整後淨虧損$(574)$(116)$(175)
調整：
折舊和攤銷，不包括無形資產攤銷
41 33 22 
房地產融資(9)
329 119 38 
其他利息支出(10)
56 24 22 
利息收入(11)
(22)(3)(5)
所得税費用2 1 — 
調整後的EBITDA$(168)$58 $(98)
調整後EBITDA利潤率(1.1)%0.7 %(3.8)%
________________
(1)指某些金融工具的損益，在每期期末按公允價值計價。
(2)代表與收購相關的無形資產的攤銷。收購的無形資產的使用年限從1年到5年不等，預計將在無形資產完全攤銷之前攤銷。
(3)存貨估值調整包括以賬面金額或可變現淨值中較低者記錄房地產存貨的調整。
(4)庫存估值調整 - 本期是指在列報期間記錄的與期末庫存房屋相關的庫存估值調整。
(5)庫存估值調整 - 前期是與所列期間內出售的房屋相關的前期記錄的庫存估值調整。
(6)重組成本主要包括僱員離職福利、搬遷福利和獎金，以及與退出某些不可撤銷租約有關的成本。
(7)包括於2019年7月至11月發行的可換股票據(“2019年可換股票據”)的非現金實物支付(“PIK”)利息及折價攤銷。由於可換股票據的利息及攤銷屬非現金性質，本公司於2020年9月與可換股票據持有人訂立可換股票據交換協議時，將可換股票據的利息及攤銷從經調整的淨虧損中剔除。
46
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
(表格金額以百萬為單位，不包括每股和每股數據和比率，或如上所述)
(8)主要包括利率鎖定承諾的收益或虧損、出售可供出售證券的收益或虧損、轉租收入以及權益法投資的收入。
(9)包括我們的無追索權資產擔保債務工具的利息支出。
(10)包括債務發行成本和貸款發放費用的攤銷、承諾費、未使用的費用、我們的資產擔保債務融資的其他利息相關成本、與2026年未償還可轉換優先票據相關的利息支出以及其他有擔保借款的利息支出。
(11)主要由現金、現金等價物和有價證券賺取的利息組成。
我們運營結果的組成部分
收入
我們的大部分收入來自於出售我們以前從房主那裏購買的房屋。此外，我們從向房屋賣家和買家提供的額外服務中獲得收入，這些服務主要包括產權保險和第三方託管服務以及經紀服務。
出售住宅房地產的房屋銷售收入在物業的所有權和佔有權轉移給買方並且我們沒有繼續參與該物業的情況下確認，這通常是第三方託管的結束。每一次房屋銷售確認的收入金額等於扣除任何特許權後的房屋淨價。
收入成本
收入成本包括物業購買價格、購置成本和翻新或修繕房屋的直接成本。這些成本在房產持有期間累計在房地產庫存中，並在房產出售時按特定的確認方法計入收入成本。房地產庫存至少每季度進行一次估值調整。如賬面值或基準預計不能收回，存貨估值調整計入收入成本，相關資產調整至其可變現淨值。此外，對於除房屋銷售收入以外的收入，收入成本包括提供服務所產生的任何成本，包括相關的員工費用，如工資、福利和基於股票的薪酬。
運營費用
銷售、市場營銷和運營費用
銷售、市場推廣及營運開支主要包括經紀佣金(如適用，支付予購房者的房地產代理及第三方掛牌代理)、轉售成交成本、與房地產庫存有關的持有成本(包括水電費、物業税及維修費用)，以及與產品營銷、促銷及品牌建設相關的開支。銷售、營銷和運營費用還包括支持銷售、營銷和房地產運營的任何員工支出，如工資、福利和基於股票的薪酬。
一般和行政費用
一般和行政費用主要包括員工費用，包括高管的工資、福利和基於股票的薪酬、財務、人力資源、法律和行政人員、第三方專業服務費和租金費用。
技術和開發費用
技術和開發費用主要包括員工費用，包括員工在設計、開發、測試、維護和運營我們的網站、工具、應用程序和支持我們產品的移動應用程序時的工資、福利和股票薪酬。技術和開發費用還包括資本化軟件開發成本的攤銷。
47
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
(表格金額以百萬為單位，不包括每股和每股數據和比率，或如上所述)
商譽減值費用
商譽減值費用包括因商譽減值測試而計入的減值費用。
重組費用
重組開支主要包括其角色已被取消的僱員的遣散費和其他離職福利，以及與退出某些不可撤銷租約有關的成本，而該等租約對本公司沒有未來利益。
衍生工具與認股權證公允價值調整
衍生工具及認股權證公允價值調整包括未實現及已實現收益及虧損，這是由於我們的認股權證及與2019年可換股票據相關的嵌入衍生工具於每個報告期結束時計入公允價值，以及隨後透過行使認股權證及將2019年可換股票據轉換為股權而結算所致。
債務清償損失
債務清償損失是公司部分或全部終止債務安排的結果，包括支付給貸款人的超出賬面基礎的金額，以及與該安排相關的未攤銷遞延成本。
利息支出
利息支出主要包括已支付或應付的利息以及債務貼現和債務發行成本的攤銷。利息支出在不同時期有所不同，主要是由於我們的庫存量的波動和基準利率的變化，這影響了我們的優先循環信貸安排產生的利息(見“-”流動性和資本資源 - 債務和融資安排”).
我們預計，隨着庫存的增加，我們的整體利息支出將會增加。根據市場狀況和資本成本權衡，我們將評估隨着時間的推移擴大我們融資來源的機會，這可能使我們能夠使我們的融資來源多樣化，包括相對於我們成本更高的夾層定期債務安排更具成本效益的融資。
其他(虧損)收入 - 淨值
其他（損失）淨收入主要包括我們對股票證券投資的公允價值變化和股息收入以及我們對貨幣市場基金、定期存款和債務證券投資的利息收入。
所得税費用
我們用資產負債法記錄所得税。根據這一方法，遞延所得税資產和負債是根據現有資產和負債的財務報表和所得税基礎之間差異的估計未來税項影響來入賬的。這些差異是使用頒佈的法定税率衡量的，這些税率預計將適用於預計差異將逆轉的前幾年的應納税所得額。我們認識到包括頒佈日期在內的期間內收入税率的變化對遞延所得税的影響。
我們記錄了一項估值準備金，以將我們的遞延税項資產和負債減少到我們認為更有可能實現的淨額。在評估估值免税額的需要時，我們會考慮所有現有的證據，包括與未來應課税收入估計有關的歷史收入水平、預期和風險，以及持續的税務籌劃策略。
48
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
(表格金額以百萬為單位，不包括每股和每股數據和比率，或如上所述)
經營成果
截至2022年12月31日的年度與截至2021年12月31日的年度比較
下表列出了我們在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度的經營成果：
截至十二月三十一日止的年度：更改中
(單位為百萬，但百分比除外)20222021$%
收入$15,567 $8,021 $7,546 94 %
收入成本14,900 7,291 7,609 104 %
毛利667 730 (63)(9)%
運營費用：
銷售、市場營銷和運營1,006 544 462 85 %
一般和行政346 620 (274)(44)%
技術與發展169 134 35 26 %
商譽減值60 — 60 不適用
重組17 — 17 不適用
總運營費用1,598 1,298 300 23 %
淨營業虧損(931)(568)(363)64 %
衍生工具及保證公允價值調整— 12 (12)(100)%
債務清償損失(25)— (25)不適用
利息支出(385)(143)(242)169 %
其他（損失）收入-淨額(10)38 (48)(126)%
所得税前虧損(1,351)(661)(690)104 %
所得税費用(2)(1)(1)100 %
淨虧損$(1,353)$(662)$(691)104 %
N/M-沒有意義。
收入
與截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度收入增加了75億美元，即94%。收入的增長主要歸因於銷量增加以及每套房屋收入增加。截至2022年12月31日止年度，我們售出了39，183套房屋，而截至2021年12月31日止年度為21，725套房屋，增長了80%。由於庫存組合、買家擴張和房價上漲，每棟房屋售出的收入在不同時期增長了8%。
收入成本和毛利
截至2022年12月31日止年度的收入成本較截至2021年12月31日止年度增加76億元或104%。收入成本的增加主要是由於銷售量增加和每户收入成本增加13%，不包括庫存估值調整，這是由於庫存組合，buybox擴張以及庫存收購時的房價升值。此外，我們於截至2022年12月31日止年度錄得4. 58億元的存貨估值調整，以將於2022年12月31日的剩餘存貨的成本基準調整至其可變現淨值，而截至2021年12月31日止年度則錄得3，900萬元的存貨估值調整。
截至2021年12月31日和2022年12月31日止年度的毛利分別由7.3億美元降至6.67億美元，毛利率由9.1%降至4.3%。同期經調整毛利率由9.6%降至7.0%。毛利率和調整後毛利率的下降反映出我們決定以犧牲轉售利潤率表現為代價，在2022年下半年優先考慮風險管理和轉售清算。由於宏觀經濟狀況導致房地產市場快速下滑，銷售時的市場狀況弱於我們在為我們的庫存收購定價時所認為的情況。此外，截至2021年12月31日的年度的毛利率和調整後的毛利率受益於新的庫存賬簿，原因是我們因應新冠肺炎疫情而出售了庫存，以及與截至2022年12月31日的年度相比，宏觀經濟狀況更加有利。
49
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
(表格金額以百萬為單位，不包括每股和每股數據和比率，或如上所述)
由於上述原因以及直銷和持有成本增加，同期的貢獻利潤率從6.5%降至3.4%。見“--”非公認會計準則財務指標.”
運營費用
銷售、市場營銷和運營與截至2021年12月31日的財年相比，截至2022年12月31日的財年，其銷售、營銷和運營增加了4.62億美元，增幅為85%。這一增長主要是由於轉售交易成本和經紀佣金增加了2.19億美元，與收入增長94%一致。與截至2021年12月31日的年度相比，物業持有成本增加了9100萬美元，這與庫存水平上升和庫存持有期延長一致，當時我們持有新的庫存賬簿。廣告支出增加了7700萬美元，從截至2021年12月31日的年度的1.23億美元增加到截至2022年12月31日的年度的2億美元，因為我們增加了營銷，以推動現有和新市場的採購量。包括工資和福利在內的員工支出與員工人數的增加一致，增加了5000萬美元。
一般和行政。與截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度一般及行政事務減少2.74億美元，或44%。減少的主要原因是，於截至2021年12月31日止年度內，由於業務合併於2020年12月完成後若干業績獎勵的開支確認、於滿足2021年2月發售的流動資金事項歸屬條件時若干RSU的開支確認，以及2022年12月與喪失若干高管業績獎勵有關的開支撥回，導致股票薪酬減少3.54億美元。在截至2022年12月31日的一年中，與2022年10月敲定的聯邦貿易委員會同意令有關的4,600萬美元法律或有應計項目和相關費用部分抵消了股票薪酬的減少。員工支出，包括工資和福利，與員工人數的增加一致，增加了2100萬美元。
技術與發展與截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度，技術與開發增加了3500萬美元，增幅為26%。這一增長主要是由於與員工人數的增加保持一致，員工支出增加了2600萬美元，包括工資和福利。
商譽減值截至2022年12月31日的年度，商譽減值比截至2021年12月31日的年度增加了6000萬美元。在2022年第四季度，我們普通股的市場價格大幅下降，導致公司進行了商譽減值的中期量化測試。根據量化分析，本公司於截至2022年12月31日止年度錄得商譽減值費用6,000萬美元。截至2021年12月31日及2020年12月31日止三個年度並無發現商譽減值。
重組。與截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度重組增加了1700萬美元。截至2022年12月31日止年度錄得的重組開支包括被取消職務的僱員的遣散費及其他離職福利，以及與清盤本公司按揭貸款及經紀服務有關的其他重組成本。
衍生工具與認股權證公允價值調整
截至2022年12月31日的年度，衍生品和權證公允價值調整較截至2021年12月31日的年度減少1200萬美元，或100%。截至2021年12月31日止年度錄得的收益歸因於保薦權證在業務合併至2021年7月完成贖回期間的公允價值減少。
債務清償損失
與截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度債務清償虧損增加了2500萬美元。2022年12月至2022年12月31日的債務清償虧損2500萬美元是由於公司自願提前部分償還資產擔保的夾層定期債務安排。
利息支出
與截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度利息支出增加了2.42億美元，增幅為169%。這主要是由於我們的資產的平均未償還餘額增加-
50
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
(表格金額以百萬為單位，不包括每股和每股數據和比率，或如上所述)
支持優先債務安排和夾層定期債務安排，這與我們同期庫存的增加一致。此外，由於截至2022年12月31日的年度參考利率高於截至2021年12月31日的年度，我們的資產支持優先循環信貸安排的利息支出有所增加，這些安排以基於LIBOR或SOFR的浮動參考利率計息。
其他(虧損)收入 - 淨值
其他(虧損)收入-與截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度淨收益減少4800萬美元，降幅126%。減少主要與有價證券的公允價值調整有關。當我們投資的一家公司上市時，該公司在2021年錄得3500萬美元的收益，但在2022年該公司股價下跌時，該公司錄得3500萬美元的虧損。與截至2021年12月31日的年度相比，在截至2022年12月31日的年度內，由於利率上升而導致的利息收入增加2000萬美元，抵消了2022年錄得的公允價值損失。於2022年，我們若干以資產為抵押的優先循環信貸安排的條款經修改，以SOFR為基礎的浮動參考利率取代基於LIBOR的浮動參考利率。截至2022年12月31日，我們的資產擔保高級循環信貸安排中的所有此類浮動參考利率都是基於SOFR。

所得税費用
與截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度所得税支出名義金額增加。
截至二零二一年十二月三十一日止年度與截至二零二零年十二月三十一日止年度比較
下表列出了我們在截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度的經營成果：
截至2013年12月31日止的年度，更改中
(單位為百萬，但百分比除外)20212020$%
收入$8,021 $2,583 $5,438 211 %
收入成本7,291 2,363 4,928 209 %
毛利730 220 510 232 %
運營費用：
銷售、市場營銷和運營544 189 355 188 %
一般和行政620 132 488 370 %
技術與發展134 56 78 139 %
重組— 29 (29)(100)%
總運營費用1,298 406 892 220 %
淨營業虧損(568)(186)(382)205 %
衍生工具及保證公允價值調整12 8 4 50 %
債務清償損失— (11)11 (100)%
利息支出(143)(68)(75)110 %
其他收入淨38 4 34 850 %
所得税前虧損(661)(253)(408)161 %
所得税費用(1)— (1)不適用
淨虧損$(662)$(253)$(409)162 %
N/M-沒有意義。
收入
與截至2020年12月31日的年度相比，截至2021年12月31日的年度收入增加了54億美元，即211%。收入的增長主要歸因於2021年銷量較2020年有所增加，以及每套房屋收入有所增加。截至2021年12月31日的一年內，我們售出了21，725套房屋，而截至2020年12月31日的一年內售出了9，913套房屋，增長了119%，而每棟房屋售出的收入在不同時期增長了42%。銷量的增加反映了現有市場份額的不斷增長，而且在較小程度上，
51
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
(表格金額以百萬為單位，不包括每股和每股數據和比率，或如上所述)
我們向新市場的擴張。我們在整個2021年成功地提高了庫存水平，使我們能夠售出比2020年多得多的房屋，當時由於新冠肺炎疫情開始時我們暫停購房，庫存水平要低得多。平均轉售價格受到市場內價格組合、整體房價上漲和購買盒擴張的積極影響。
收入成本和毛利
與截至2020年12月31日的財年相比，截至2021年12月31日的財年收入成本增加了49億美元，增幅為209%。收入成本的增加主要歸因於銷售量的增加，以及由於庫存組合、房價上漲和購買箱擴張而導致的每套住房收入成本增加41%。
截至2020年12月31日及2021年12月31日止年度的毛利率分別由8.5%及9.1%改善。同期，調整後毛利率從8.2%提高到9.6%。毛利率的增長主要是由於轉售價格相對於我們的房屋淨購買價格、維修和翻新效率以及我們庫存轉售系統的有效性的組合。同期貢獻毛利由4.3%升至6.5%，主要由於經調整毛利率上升以及直銷及持有成本改善所致。見“--”非公認會計準則財務指標.”
運營費用
銷售、市場營銷和運營與截至2020年12月31日的財年相比，截至2021年12月31日的財年，其銷售、營銷和運營增加了3.55億美元，增幅為188%。這一增長主要是由於轉售交易成本和經紀人佣金增加了1.23億美元，與售出房屋數量119%的增長一致。此外，由於我們增加了營銷以推動2021年推出的現有和新市場的採購量，廣告支出增加了9000萬美元，而2020年由於新冠肺炎的推出，營銷支出有限。隨着庫存水平的增加，房地產持有成本增加了7100萬美元。隨着員工人數的增加，包括工資和福利在內的人員支出增加了2800萬美元。
一般和行政截至2021年12月31日的財年，總務及行政業務較截至2020年12月31日的財年增加4.88億美元，增幅為370%。增加主要是由於在2020年12月完成業務合併後開始確認某些業績獎勵的開支，以及在滿足2021年2月發售的流動資金事項歸屬條件後對某些RSU的開支確認所產生的額外股票補償4.3億美元。隨着員工人數的增加，包括工資和福利在內的人員支出增加了2200萬美元。
技術與發展與截至2020年12月31日的年度相比，截至2021年12月31日的年度，技術與發展增加了7800萬美元，增幅為139%。這一增長主要是由於基於股票的薪酬增加了5600萬美元，反映了員工人數的增加以及從2021年2月開始確認基於股票的薪酬，當時發行滿足某些RSU的流動性事件歸屬條件。隨着員工人數的增加，包括工資和福利在內的人員支出增加了1200萬美元。
重組。與截至2020年12月31日的年度相比，截至2021年12月31日的年度重組減少了2900萬美元。於截至2020年12月31日止年度錄得的重組開支，包括被取消職務的僱員的遣散費及其他離職福利，以及與退出某些不可撤銷租約有關的其他重組成本，而該等租約對本公司並無未來利益。
衍生工具與認股權證公允價值調整
與截至2020年12月31日的年度相比，截至2021年12月31日的年度的衍生品和權證公允價值調整增加了400萬美元，或50%。於截至2020年12月31日及2021年12月31日止年度錄得的調整主要歸因於分別錄得3,400萬美元及1,200萬美元的收益，原因是保薦權證的公平價值在業務合併至其於2021年7月完成贖回期間有所減少。截至2020年12月31日止年度錄得的收益被本公司2019年可換股票據清償衍生負債公允價值增加2,300萬美元所抵銷。
52
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
(表格金額以百萬為單位，不包括每股和每股數據和比率，或如上所述)
債務清償損失
與截至2020年12月31日的年度相比，截至2021年12月31日的年度債務清償虧損減少了1100萬美元，降幅為100%。2020年債務清償虧損1,100萬美元，原因是公司提前終止了一項夾層定期債務安排。於截至2021年12月31日止年度內，本公司並無任何重大債務清償虧損。
利息支出
與截至2020年12月31日的年度相比，截至2021年12月31日的年度利息支出增加了7500萬美元，增幅為110%。增長主要是由於我們的資產抵押優先債務融資和夾層定期債務融資的平均未償還餘額增加，這與我們同期庫存的增加一致。與2019年可轉換票據相關的利息支出和攤銷成本減少了800萬美元，部分抵消了我們資產支持信貸安排利息支出的增加，這些可轉換票據於2020年9月轉換為股權。
其他收入 - 淨值
其他收入-截至2021年12月31日的財年，與截至2020年12月31日的財年相比，淨收益增加了3400萬美元，增幅為850%。增加的主要原因是我們投資的一家公司在2021年上市時，對有價證券進行了3500萬美元的公允價值調整。
所得税費用
與截至2020年12月31日的年度相比，截至2021年12月31日的年度所得税支出名義金額增加。
流動性與資本資源
概述
我們的主要流動資金來源歷來由我們的運營和融資活動產生的現金組成。截至2022年12月31日，我們擁有11億美元的現金和現金等價物，6.54億美元的限制性現金，1.44億美元的有價證券。與2021年12月31日相比，我們的現金、現金等價物和有價證券餘額下降了9.34億美元，這是由於運營虧損以及作為我們庫存去槓桿化的一部分，相對於我們的房地產庫存，我們從資產支持的高級循環信貸安排中借款減少。與2021年12月31日相比，我們的受限現金餘額減少1.93億美元，這是由於受限現金賬户中持有的轉售收益餘額較低，以及償還資產擔保債務。
公司資產擔保債務的未償還餘額總額為44億美元，2026年債券的未償還本金總額為9.78億美元。此外，在我們的無追索權資產擔保債務安排(如下所述)下，我們有75億美元的未動用借款能力，其中23億美元已承諾。
2021年2月9日，我們完成了一次承銷的公開發行(“2021年2月的公開發行”)，我們以每股27.00美元的公開發行價出售了32,817,421股我們的普通股，包括承銷商全面行使他們的選擇權，購買最多4,280,533股額外的普通股，該發行於2021年2月11日完成。在扣除承銷折扣和佣金以及我們應支付的發售費用後，我們從2021年2月的發行中獲得了總計約8.59億美元的淨收益。
於2021年8月，我們發行了2026年到期的0.25%可轉換優先票據(“2026年可轉換票據”)，本金總額為9.78億美元，扣除承銷費和其他交易成本後的淨收益為9.53億美元。關於發行2026年債券，本公司以1.19億美元的成本從某些金融機構購買了上限催繳。
如市況許可，本行可不時在公開市場、私下協商交易、要約收購、交換交易或其他方式回購未償還債務證券。這種回購，如果有的話，將取決於
53
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
(表格金額以百萬為單位，不包括每股和每股數據和比率，或如上所述)
根據當時的市場狀況、我們的流動資金和其他因素，我們可能會隨時開始或暫停。所涉及的金額和支付的總代價可能是實質性的。
從成立到2022年12月31日，我們已經發生了虧損，預計未來還會出現更多虧損。我們償還債務、為營運資本提供資金、業務運營和資本支出的能力將取決於我們從經營活動中產生現金的能力，這取決於我們未來的經營成功，以及以合理的條款獲得庫存收購融資的能力，這受到我們無法控制的因素的影響，包括一般的經濟、政治和金融市場條件。
如果我們的庫存餘額增加，我們的營運資金需求可能會增加。我們相信，我們的現金、現金等價物和有價證券，加上我們預計從未來業務和借款中產生的現金，將足以滿足我們自本10-K表格年度報告日期起至少12個月內的營運資本和資本支出需求。
債務和融資安排
我們的融資活動包括：我們的資產支持優先循環信貸安排下的短期借款，以及在我們的抵押貸款發放業務停止之前，我們的抵押回購融資；發行長期資產支持的優先期限債務、資產支持的夾層定期債務和可轉換債務；以及新發行的股票。從歷史上看，我們需要獲得外部融資資源，以便為增長、向新市場擴張和戰略舉措提供資金，我們預計這種情況將在未來繼續下去。我們進入資本市場的機會可能會受到我們無法控制的因素的影響，包括經濟狀況。
我們主要使用無追索權資產擔保債務，包括資產擔保優先債務安排和資產擔保夾層定期債務安排，為我們的房地產庫存購買和翻新提供融資。我們的業務是資本密集型的，隨着我們繼續擴大規模和積累額外的庫存，需要保持充足的流動性和資本資源。我們打算積極管理我們與多家金融機構的關係，並尋求優化資金的持續時間、靈活性、效率和成本，但不能保證我們能夠為我們的業務獲得足夠的資本，或以可接受的財務和其他條件這樣做。
我們的資產擔保設施均以特定的資產池為抵押，包括房地產庫存、受限現金和OpenDoor某些合併子公司的股權，這些子公司直接或間接擁有我們的房地產庫存。我們的庫存融資安排的條款要求OpenDoor子公司遵守慣例的財務契約，例如保持一定水平的流動性、有形淨值或槓桿(債務與有形淨值的比率)。截至2022年12月31日，公司遵守了所有財務契約。
我們的財產融資子公司的資產和信貸一般不能用於償還任何其他OpenDoor實體的債務和其他義務。我們的資產擔保債務對OpenDoor及其未參與相關融資安排的子公司沒有追索權，但OpenDoor子公司在涉及OpenDoor實體“不良行為”的情況下和某些其他有限情況下為某些義務提供的有限擔保除外。
我們的以資產為抵押的優先債務安排一般按收購時標的物業的成本基準提供80%至90%的預付利率。收購後，我們的夾層定期設施可為標的物業的成本基礎提供高達95%至100%的資金。最高初始預付率因設施而異，通常在固定的時間表上遞減，該時間表根據特定財產獲得融資的時間長短和其他設施特有的調整，包括基於抵押品履約情況的調整，因設施而異。
有時，如果物業借款基數不足以滿足借款基數要求，我們可能需要將金額保留在受限現金賬户中，以抵押我們的資產擔保定期債務工具。這些金額可能會因季節性、物業收購和轉售的時機以及我們的資產抵押定期債務安排下的未償還貸款餘額而波動。
54
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
(表格金額以百萬為單位，不包括每股和每股數據和比率，或如上所述)
下表彙總了截至2022年12月31日與我們的無追索權資產支持債務和其他擔保借款相關的某些細節(單位為百萬，利率除外)：
未清償金額
2022年12月31日
借債
容量
當前非當前
加權
平均值
利率
週轉/提款期末
最終成熟度
日期
無追索權資產擔保債務：
資產擔保高級循環信貸安排
循環貸款機制2018-2$1,000 $472 $— 4.86 %2024年6月7日2024年6月7日
循環貸款機制2018-31,000 194 — 3.98 %2025年10月20日2025年10月20日
循環設施2019-1900 55 — 4.41 %2023年6月30日2023年6月30日
循環設施2019-21,850 167 — 3.92 %2023年7月8日2024年7月8日
循環設施2019-3925 — — 3.86 %2024年4月5日2025年4月4日
循環設施2022-1525 289 — 8.15 %2022年12月31日2023年10月31日
以資產為抵押的高級債務工具
定期債務安排2021-S1400 — 400 3.48 %2024年4月1日2025年4月1日
定期債務安排2021--S2600 — 500 3.20 %2024年9月10日2025年9月10日
定期債務安排2021-S31,000 — 750 3.75 %
2027年1月31日
2027年7月31日
定期債務安排2022-S1250 — 250 4.07 %2025年3月1日2025年9月1日
定期債務安排2022--S2500 200 — 8.48 %2023年1月31日2023年12月31日
總計$8,950 $1,377 $1,900 
發行成本(1)(17)
賬面價值$1,376 $1,883 
資產擔保的夾層定期債務工具
定期債務工具2020-M1$2,500 $— $1,000 10.00 %2025年4月1日2026年4月1日
定期債務安排2022--M1$500 $— $150 10.00 %2025年9月15日2026年9月15日
總計$3,000 $— $1,150 
發行成本(13)
賬面價值$1,137 
無追索權資產擔保債務總額$11,950 $1,376 $3,020 
資產擔保高級循環信貸安排
我們將優先循環信貸安排歸類為綜合資產負債表中的流動負債。在某些情況下，表中所反映的資產抵押優先循環信貸安排項下的借款能力金額並未完全承諾，任何超出承諾金額的借款須由適用貸款人酌情決定。截至2022年12月31日，我們已承諾在資產支持的優先循環信貸安排方面的借款能力為32億美元。
上表所反映的循環期間結束日期及最終到期日包括本公司可全權酌情決定的任何延期。我們的某些有資產擔保的高級循環信貸安排也有額外的延期選項，這些選項還有待貸款人的批准，上表中沒有反映這些選項。
以資產為抵押的高級債務工具
我們在綜合資產負債表中將優先期限債務安排歸類為非流動負債。非流動負債的賬面價值減去1,700萬美元的發行成本。在某些情況下，表中反映的資產抵押優先期限債務融資項下的借款能力金額並未完全承諾，任何超出承諾金額的借款須由適用貸款人酌情決定。截至2022年12月31日，我們承諾的資產支持優先期限債務工具的借款能力為21億美元。
55
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
(表格金額以百萬為單位，不包括每股和每股數據和比率，或如上所述)
上表所反映的提款期結束日期及最終到期日包括本公司可全權酌情決定的任何延期。我們的某些資產擔保優先期限債務工具也有額外的延期選項，這些選項需要貸款人批准，但沒有反映在上表中。
資產擔保的夾層定期債務工具
除資產抵押優先循環信貸安排和資產抵押優先定期債務安排外，我們還發行了附屬於相關優先安排的資產抵押夾層定期債務安排。如表所示，資產抵押夾層定期債務融資項下的借款能力金額並未完全承諾，任何超出承諾金額的借款須由適用貸款人酌情決定。截至2022年12月31日，我們承諾的資產支持夾層定期債務工具的借款能力為12億美元。
抵押貸款融資
我們主要使用債務融資來資助我們的抵押貸款來源。於2019年，我們簽訂了一項主回購協議(“回購協議”)，為我們發起的幾乎所有按揭貸款提供資金。一旦我們的抵押貸款業務在二級抵押貸款市場上出售了一筆貸款，我們就利用出售所得資金減少了回購安排下的未償還餘額。回購協議於2022年10月終止。
可轉換優先票據
2021年8月，我們發行了2026年債券，本金總額為9.78億美元。下表彙總了與我們的2026票據相關的某些詳細信息(單位：百萬)：
2022年12月31日
本金總額
未攤銷債務發行成本賬面淨額
2026年筆記$978 $(19)$959 
請參閲“第二部分--項目8.財務報表和補充數據--合併財務報表附註--附註7.信貸安排和長期債務獲取有關我們債務和融資安排的更多信息。
特殊目的實體
該公司成立了某些特殊目的實體（“SPE”），旨在通過發行資產支持債務為公司購買和翻新房地產庫存提供資金。該公司是這些融資結構中各種可變利益實體（“VIE”）的主要受益者，並整合這些可變利益實體。見“第二部分-第8項。財務報表和補充數據-合併財務報表註釋-註釋6。可變利益實體瞭解有關我們VIE的更多信息。
56
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
(表格金額以百萬為單位，不包括每股和每股數據和比率，或如上所述)
下表彙總了截至2022年12月31日與公司合併的VIE相關的資產和負債，以及與Opendoor Technology Inc（僅限母公司）（“母公司”）和非VIE的子公司相關的資產、負債和股權（單位：百萬）：
VIE非VIE總計
流動資產：
現金和現金等價物$— $1,137 $1,137 
受限現金636 18 654 
有價證券— 144 144 
房地產庫存4,858 61 4,919 
存貨計價調整(450)(9)(459)
房地產庫存，淨額4,408 52 4,460 
其他流動資產
(1)
38 33 71 
流動資產總額5,082 1,384 6,466 
其他資產
(2)
— 142 142 
總資產$5,082 $1,526 $6,608 
流動負債：
當前高級左輪手槍資產支持債務1,177 — 1,177 
當前高級期限資產支持債務199 — 199 
其他流動負債
(3)
72 57 129 
流動負債總額1,448 57 1,505 
長期夾層資產支持債務1,137 — 1,137 
長期高級資產支持債務1,883 — 1,883 
可轉換優先票據— 959 959 
租賃負債--扣除當期部分— 38 38 
總負債$4,468 $1,054 $5,522 
股東權益：$614 $472 $1,086 
________________
(1)公司合併的其他流動資產包括合併資產負債表所示的以下資產：託管應收賬款，3000萬美元;其他流動資產4100萬美元。
(2)公司合併的其他資產包括合併資產負債表中所示的以下資產：財產和設備-淨額，5800萬美元;使用權資產，4100萬美元;善意，400萬美元;無形資產-淨額，1200萬美元;和其他資產，2700萬美元。
(3)如綜合資產負債表所示，公司的其他流動負債包括以下負債：應付帳款和其他應計負債1.1億美元；應付利息1200萬美元；租賃負債-流動負債700萬美元。
57
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
(表格金額以百萬為單位，不包括每股和每股數據和比率，或如上所述)
現金流
下表彙總了截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的年度現金流：
截至十二月三十一日止的年度：
(單位：百萬)202220212020
經營活動提供(用於)的現金淨額$730 $(5,794)$682 
投資活動提供(用於)的現金淨額$234 $(476)$(22)
籌資活動提供的現金淨額$(1,751)$7,342 $161 
現金、現金等價物和受限制現金的淨（減少）增加額$(787)$1,072 $821 
經營活動提供(使用)的現金淨額
截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度，經營活動提供(用於)的現金淨額分別為7.3億美元、58億美元和6.82億美元。在截至2022年12月31日的年度中，經營活動提供的現金主要是由房地產庫存減少8.96億美元推動的。在截至2021年12月31日的年度內，用於經營活動的現金主要是由於房地產庫存增加57億美元，以及與年內收入增加相關的託管應收賬款增加8300萬美元。在截至2020年12月31日的年度，經營活動提供的現金主要是由於房地產庫存減少8.34億美元，被我們扣除非現金項目的淨虧損1.49億美元所抵消。
由投資活動提供(用於)的現金淨額
截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日止年度，由投資活動提供(用於)的現金淨額分別為2.34億美元、4.76億美元和2200萬美元。在截至2022年12月31日的一年中，投資活動提供的現金主要包括有價證券淨減少3億美元，部分被房地產和設備增加3700萬美元所抵消，以及對某些私人持股公司的戰略投資1900萬美元。在截至2021年12月31日的一年中，用於投資活動的現金主要包括3.94億美元的有價證券投資，3300萬美元用於收購Pro.com和RedDoor，扣除收購的現金，1500萬美元購買某些私人持股公司的戰略投資，以及3300萬美元的資本支出，包括內部開發的軟件。截至2020年12月31日止年度，用於投資活動的現金主要為資本支出。
融資活動提供的現金淨額(用於)
截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度，融資活動提供的現金淨額(用於)分別為18億美元、73億美元和1.61億美元。在截至2022年12月31日的一年中，用於融資活動的現金主要歸因於無追索權資產支持債務的17億美元本金淨支付。在截至2021年12月31日的一年中，融資活動提供的現金主要來自無追索權資產支持債務的57億美元淨收益和2021年2月發行的8.86億美元收益，扣除發行成本後的淨收益為2900萬美元。此外，我們從發行2026年債券中獲得了9.78億美元的收益，扣除了2500萬美元的發行成本，並被購買與2026年債券相關的1.19億美元的上限看漲期權所抵消。在截至2020年12月31日的年度，融資活動提供的現金主要來自業務合併和管道投資的收益10億美元，但部分被償還我們的資產擔保債務和其他擔保借款8.16億美元所抵消。
58
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
(表格金額以百萬為單位，不包括每股和每股數據和比率，或如上所述)
合同義務和承諾
合同義務是我們在正常業務過程中籤訂的某些合同的一部分有義務支付的現金金額。下表顯示了截至2022年12月31日我們的合同義務：
按年到期付款
(單位：百萬)總計
少於
1年
1 - 3年3 - 5年
多過
5年
高級循環信貸設施(1)
$1,199 $1,199 $— $— $— 
優先和夾層定期債務安排(2)
3,878 400 1,498 1,980 — 
可轉換優先票據(3)
988 2 5 981 — 
經營租約(4)
62 11 17 14 20 
購買承諾(5)
331 331 — — — 
總計$6,458 $1,943 $1,520 $2,975 $20 
________________
(1)代表截至2022年12月31日的未償還本金。包括估計利息支付，使用假設持有期90天的期末存在的可變利率計算。優先循環信貸安排項下的借款應在出售相關存貨時支付。預計這筆款項將在2022年12月31日後的一年內支付。
(2)代表截至2022年12月31日的未償還本金金額和假設本金餘額在到期前仍未償還的估計利息支付。如上所述，優先和夾層定期債務安排的最終到期日各不相同。
(3)代表截至2022年12月31日的未償還本金金額和利息支付，假設本金餘額在到期前仍未償還。
(4)代表截至2022年12月31日開始的長期運營租賃的未來付款。
(5)截至2022年12月31日，我們簽訂了購買1011套住房的合同，總購買價格為3.31億美元。
關鍵會計政策和估算
對我們的財務狀況和經營結果的討論和分析是以我們的財務報表為基礎的，這些報表是根據公認會計準則編制的。在編制這些財務報表時，我們需要做出影響報告的資產和負債金額的估計和判斷，以及在財務報表日期對或有資產和負債、收入和費用的相關披露。一般而言，我們根據歷史經驗及根據公認會計原則作出的各種其他假設作為我們估計的基礎，而我們認為這些假設在當時情況下是合理的。在不同的假設或條件下，實際結果可能與這些估計值不同。
在下列情況下，我們認為會計判斷、估計或假設是關鍵的：(1)估計或假設性質複雜或需要高度判斷，以及(2)使用不同的判斷、估計和假設可能對合並財務報表產生重大影響。根據這一定義，我們已經確定了下文所述的關鍵會計政策和估計。此外，我們還有其他重要的會計政策和估計，如“第二部分--項目8.財務報表和補充數據--合併財務報表附註--附註：1.業務和會計政策説明“.
房地產庫存
房地產存貨賬面價值等於成本或可變現淨值中的較低者，每套住房構成會計單位。房地產庫存成本包括但不限於物業購買價格、購置成本和翻新或修繕房屋的直接成本，減去庫存估值調整後，如果有的話。物業購買價格是扣除我們的服務費後的淨值，代表支付給房屋賣家的現金收益。房地產庫存每季度進行一次估值調整。如果給定房屋的賬面價值預計不會收回，則將庫存估值調整記入收入成本，並將房屋的賬面價值調整為其可變現淨值。存貨計價
59
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
(表格金額以百萬為單位，不包括每股和每股數據和比率，或如上所述)
調整不會被任何預期收益抵消，如果預期可變現淨值隨後增加，也不會逆轉或調整。對於轉售合同下的房屋，可變現淨值是合同價格減去預期銷售成本和任何預期優惠。對於所有其他房屋，可變現淨值是我們的內部預測價格減去預期銷售成本。我們定價假設的變化可能會導致我們的庫存估值調整結果發生變化，實際結果也可能與我們的假設不同。
基於股票的薪酬
我們以股票為基礎的獎勵包括股票期權、限制性股票單位(“RSU”)、限制性股票(“限制性股票”)以及根據我們的員工股票購買計劃(“ESPP”)授予的股票。
我們根據股票期權獎勵的估計授予日期公允價值確認授予員工和董事的股票期權獎勵的成本。費用是在服務期內以直線方式確認的，服務期通常是授標的授權期。我們選擇承認沒收在發生期間的影響。我們使用Black-Scholes-Merton期權定價模型來確定股票期權的公允價值，該模型受以下假設的影響：
•預期期限。由於歷史練習數據不足，我們在計算預期期限時使用簡化方法。管理層選擇使用簡化方法而不是歷史經驗，因為期權授予時間表的變化和接受期權授予的員工人數的變化導致缺乏相關的歷史數據。
•預期波動率。由於我們的股票直到2020年12月才在納斯達克上交易活躍，本公司上市前授予的股票期權所使用的波動率是基於汽車銷售行業內可比公司和某些房地產技術公司的基準。對於公司上市後授予的股票期權，我們使用交易的OpenDoor看漲期權的隱含波動率。
•預期股息率。使用的股息率為零，因為我們從未對普通股支付過任何現金股息，而且在可預見的未來也不會這樣做。
•無風險利率。使用的利率是基於美國財政部零息債券的隱含收益率，其等值的剩餘期限等於獎勵的預期壽命。
我們在每個授權日評估用於評估我們基於股票的獎勵的假設。隨着本公司普通股在納斯達克上市，本公司股票的公允價值已根據市場報價確定。在我們的普通股在納斯達克上市之前，我們普通股的授予日期公允價值是在獨立第三方估值專家的協助下確定的。我們普通股的授予日期公允價值是使用估值方法確定的，這些方法利用了某些假設，包括事件的概率權重、波動性、清算時間、無風險利率以及由於缺乏市場而進行折扣的假設。
在我們的普通股在納斯達克上市之前，我們認為期權定價模型(“OPM”)是分配我們的企業價值以確定我們普通股的估計公允價值的最合適方法。OPM的應用涉及到高度複雜和主觀的估計、判斷和假設的使用，例如關於我們預期的未來收入、費用和現金流、貼現率、市場倍數、選擇可比公司以及未來事件的可能性的估計、判斷和假設。具體地説，我們歷來使用OPM反向解算分析與市場可比方法相結合來估計我們普通股的公允價值。OPM反向求解分析從涉及另一種證券的同時交易中得出一種類型的股權證券的隱含權益價值；我們利用關於我們的可轉換優先股的OPM反向求解分析來得出我們普通股的價值。在某些沒有同期交易的期間，我們使用市場比較法來估計企業股權估值，然後使用OPM進行分配以確定普通股價值。
使用上述方法計算的授予日期公允價值也用於具有業績和服務條件的RSU，以授予和限制股份。對於具有基於流動性事件的性能條件以及要授予的服務條件的RSU，在滿足性能條件之前不確認補償費用。在流動資金事件發生後，補償費用在必要的服務期結束時確認，此後的補償費用按加速歸屬法確認。根據加速歸納法，在每個服務條件部分的剩餘必要服務期內確認補償費用，就好像每個部分實質上是一筆單獨的賠償金一樣。2021年2月，公司完成了承銷公開發行，滿足了流動性事項歸屬條件，觸發了對
60
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
(表格金額以百萬為單位，不包括每股和每股數據和比率，或如上所述)
已滿足或部分滿足基於時間的歸屬條件的RSU。有關2021年2月承銷的公開發行的更多信息，請參閲“第二部分--項目8.財務報表和補充數據--合併財務報表附註--附註：13.股東權益“.
我們通過蒙特卡洛模擬確定了基於市場條件的RSU的授予日期公允價值。蒙特卡洛模擬中使用的股票價格波動性、合同條款、股息收益率和股票價格的假設是使用與上述相同的方法確定的。例外情況是，就蒙特卡洛模擬所使用的股價波動性而言，本公司考慮了構成基準的每家可比公司的資本結構，以隔離每家可比公司的股票波動性，而不受槓桿的影響，然後使用我們的資本結構進行再槓桿化。如果我們認為性能條件可能得到滿足，我們通過將每個基於市場的條件視為一個記賬單位，並確認每個單位在必要的服務期內的成本，來確認這些RSU的成本。我們通過比較得出的服務期以達到基於市場的條件和明確的基於服務的期限(如果有的話)來確定必需的服務期，使用兩個服務期中較長的一個作為必需的服務期。
這些估值所依據的假設代表管理層的最佳估計，涉及固有的不確定性和管理判斷的應用。因此，如果因素或預期結果發生變化，而我們使用的假設或估計有很大不同，我們基於份額的薪酬支出可能會有很大不同。有關我們歷史上和未償還的贈款以及我們對基於股份的薪酬和獎勵的估值的更多詳細信息，請參見“第二部分--項目8.財務報表和補充數據--合併財務報表附註--附註：14.基於股份的獎勵“.
公開認股權證和保薦權證
2020年4月30日，聯昌國際完成了41,400,000個單位的首次公開發行(IPO)，其中包括1股A類普通股和1股可行使A類普通股的認股權證的三分之一，單位價格為10.00美元。每份完整的認股權證使持有人有權以每股11.50美元的行使價購買一股A類普通股(“公共認股權證”)。在首次公開招股結束的同時，渣打銀行完成向渣打銀行保薦人私募6,133,333份認股權證，每份認股權證價格為1.50美元(“保薦權證”)。每份保薦人認股權證允許保薦人以每股11.50美元的價格購買一股A類普通股。
保薦權證和行使保薦權證時可發行的普通股股份，在企業合併完成後30日內不得轉讓、轉讓或者出售。此外，保薦權證根據持有人的選擇有資格進行現金和無現金行使，並且只有在認股權證協議中定義的參考價值低於每股18.00美元時才可贖回。
我們根據ASC 815-40評估了公開認股權證和保薦權證，衍生品和套期保值-實體自有權益的合同，並得出結論，保薦權證不符合歸類為股東權益的標準。具體地説，保薦權證的行使和結算特徵排除了它們被視為與公司自己的股票掛鈎的可能性，因為保薦權證持有人的變化可能會改變保薦權證的結算。由於該工具的持有者不是標準期權定價模型的輸入，這是對指數化指導的考慮，保薦權證持有人的變化影響其價值意味着保薦權證不與公司自己的股票掛鈎。由於保薦權證符合ASC 815對衍生工具的定義，故於業務合併完成後，我們將該等認股權證按公允價值計入資產負債表，其後於各報告期於綜合經營報表確認其各自公允價值的變動。本公司的結論是，與保薦權證不具有相同行使和結算功能的公開認股權證符合歸類為股東權益的標準。
2021年7月9日，本公司完成贖回所有已發行的公開認股權證及保薦權證，與贖回相關，公開認股權證停止在納斯達克全球精選市場交易。
近期會計公告
有關最新會計準則的信息，請參閲“第二部分--項目8.財務報表和補充數據--合併財務報表附註--附註：1.業務和會計政策説明“.
61
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
項目7A。關於市場風險的定量和定性披露。
我們在正常的業務過程中面臨着市場風險。這些風險主要包括利率波動和通脹壓力。
利率風險
由於我們的存貨融資安排下借款利率的變化，我們受到市場風險的影響。公司的資產擔保債務和其他擔保借款的未償還餘額總額為44億美元，其中69%是固定利率，平均期限為3.3年，其餘31%是基於浮動利率。截至2022年12月31日的年度的總利息支出為3.29億美元，其中1.34億美元是固定的，1.95億美元是浮動的。截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們的未償還借款分別為14億美元和42億美元，以倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)或有擔保隔夜融資利率(SOFR)為基礎，外加適用保證金，按浮動基準參考利率(“基準利率”)計息。相應地，市場利率的波動可能會增加或減少我們的利息支出。我們可以使用利率上限衍生品、利率掉期或其他利率對衝工具來經濟地對衝和管理與我們的浮動利率債務有關的利率風險。我們的許多浮動利率債務工具也有基準利率下限。假設我們信貸安排的未償還借款沒有變化，我們估計，在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度，適用的基準利率每提高一個百分點，我們的年度利息支出將分別增加約1,400萬美元和3,700萬美元。
通貨膨脹風險
我們認為，去年經歷的通脹已經影響了我們消費的商品和服務的成本，比如房屋維修的勞動力和材料成本。我們努力通過在我們的定價和運營模式中適當地考慮這些影響來抵消這些影響。然而，如果我們的成本受到顯著的增量通脹壓力，我們可能無法通過調整我們的運營模式或定價方法來完全抵消這些更高的成本。如果我們做不到這一點，可能會損害我們的業務、運營結果和財務狀況。
62
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
項目8.財務報表和補充數據。


合併財務報表索引
頁面
獨立註冊會計師事務所報告
64
合併資產負債表
66
合併業務報表
67
合併全面損失表
68
臨時權益和股東權益(虧損)綜合變動表
69
合併現金流量表
71
合併財務報表附註
73
附表I
頁面
OpenDoor Technologies Inc.的簡明財務信息(僅限母公司)
112
63
目錄
獨立註冊會計師事務所報告
致OpenDoor Technologies Inc.的股東和董事會
對財務報表的幾點看法
我們審計了OpenDoor Technologies Inc.及其子公司(“本公司”)截至2022年12月31日、2022年和2021年12月31日的合併資產負債表，截至2022年12月31日的三個會計年度內每個年度的相關綜合經營報表、全面虧損、股東權益和現金流量，以及列於指數第8項的相關附註和附表I(統稱為“財務報表”)。我們認為，財務報表在所有重要方面都公平地反映了本公司截至2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的財務狀況，以及截至2022年12月31日的三個會計年度的經營結果和現金流量，符合美國公認的會計原則。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了公司截至2022年12月31日的財務報告內部控制，依據內部控制--綜合框架(2013)特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的報告和我們2023年2月23日的報告，對公司財務報告的內部控制表達了無保留意見。
意見基礎
這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查與財務報表中的數額和披露有關的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
關鍵審計事項
下文所述的關鍵審計事項是指在對財務報表進行當期審計時產生的事項，該事項已傳達或要求傳達給審計委員會，並且(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露，(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對財務報表的整體意見，我們也不會通過傳達下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。
房地產庫存淨額--見財務報表附註1和附註3
關鍵審計事項説明
截至2022年12月31日，公司房地產庫存、淨餘額為44.6億美元。房地產庫存，淨額包括估值調整，以成本或可變現淨值中的較低者記錄房地產庫存。該公司採用特定的識別方法，即每個家庭構成一個記賬單位。如果預計不能收回存貨的賬面金額或基準，存貨估值調整計入收入成本，相關資產調整至其可變現淨值。對於銷售合同下的房屋，可變現淨值是合同價格減去預期銷售成本和優惠。對於未簽訂銷售合同的房屋，可變現淨值是管理層內部制定的預計銷售價格減去預期銷售成本和特許權。在確定不屬於銷售合同的房屋的可變現淨值時，管理層需要作出與預計銷售價格有關的重大估計。這些估計的變化可能會對可變現淨值產生重大影響，而可變現淨值的重大變化可能會導致重大的估值調整。
64
目錄
由於管理層在預測房地產庫存的可變現淨值時的主觀性，特別是關於內部開發的預計銷售價格，我們認為對未簽訂銷售合同的房屋的房地產庫存估值調整是一項重要的審計事項。這需要高度的審計師判斷力和更大的努力程度，包括在執行審計程序以評估管理層對預計銷售價格的預測的合理性時，需要讓我們的公允價值專家參與。
如何在審計中處理關鍵審計事項
我們的審計程序涉及用於非銷售合同住房的房地產庫存估值調整的內部制定的預計銷售價格輸入，包括以下內容：
•我們評估了非銷售合同房屋的房地產庫存調整估計是否與審計其他領域獲得的證據一致，包括與管理層和董事會的內部溝通。
•我們對未簽訂銷售合同的房屋的房地產庫存估值調整進行了預期，並將其與記錄的餘額進行了比較。
•我們通過比較實際銷售價格和管理層的歷史預測銷售價格，評估了管理層準確預測未來預計銷售價格的能力。
•在我們的公允價值專家的協助下，我們：
◦評估管理層用來估算預計銷售價格的方法的適當性。
◦使用可觀察到的可比房屋實際銷售交易的市場數據，為抽樣的個別房屋制定了一系列獨立的預計銷售價格，並將這些數據與管理層的預計銷售價格進行了比較。

/s/ 德勤律師事務所
加州舊金山
2023年2月23日
自2015年以來，我們一直擔任本公司的審計師。
65
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併資產負債表
(單位：百萬，但s共享數據）
12月31日，
20222021
資產
流動資產：
現金和現金等價物$1,137 $1,731 
受限現金654 847 
有價證券144 484 
應收託管30 84 
根據回購協議質押的待售抵押貸款— 7 
房地產庫存，淨額4,460 6,096 
其他流動資產(美元1及$4按公允價值列賬)
41 91 
流動資產總額6,466 9,340 
物業設備 - 網58 45 
使用權資產41 42 
商譽4 60 
無形的 - 網12 12 
其他資產27 7 
總資產
(1)
$6,608 $9,506 
負債和股東權益
流動負債：
應付賬款和其他應計負債$110 $137 
無追索權資產擔保債務-流動部分1,376 4,240 
其他有擔保借款— 7 
應付利息12 12 
租賃負債-流動部分7 4 
流動負債總額1,505 4,400 
無追索權資產抵押債務  3,020 1,862 
可轉換優先票據959 954 
租賃負債  38 42 
總負債
(2)
5,522 7,258 
承諾和連續性（見註釋19）
股東權益：
普通股，$0.0001票面價值；3,000,000,000授權股份；637,387,025和616,026,565分別發行的股份；637,387,025和616,026,565分別發行流通股
— — 
額外實收資本4,148 3,955 
累計赤字(3,058)(1,705)
累計其他綜合損失(4)(2)
股東權益總額1,086 2,248 
總負債和股東權益$6,608 $9,506 
________________
(1)公司於2022年和2021年12月31日的合併資產包括某些可變利益實體（“VIE”）的以下資產，僅可用於結算這些可變利益實體的負債：現金及現金等值物，$—及$9;限制現金，美元636及$838；房地產庫存，淨額，$4,408及$6,046；應收代管款項，#美元29及$78；其他流動資產，#美元9及$35；和總資產為$5,082及$7,006，分別為。
(2)公司於2022年和2021年12月31日的合併負債包括VIE債權人對Opendoor沒有追索權的以下負債：應付賬款和其他應計負債，$61及$59；應付利息，$11及$11；無追索權資產擔保債務的當前部分，#美元1,376及$4,240無追索權資產擔保債務，扣除流動部分，美元3,020及$1,862;及負債總額，$4,468及$6,172，分別為。
見合併財務報表附註。
66
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併業務報表
(In百萬，但以千為單位的股份金額和每股金額除外）
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
收入$15,567 $8,021 $2,583 
收入成本14,900 7,291 2,363 
毛利667 730 220 
運營費用：
銷售、市場營銷和運營1,006 544 189 
一般和行政346 620 132 
技術與發展169 134 56 
商譽減值60 — — 
重組17 — 29 
總運營費用1,598 1,298 406 
運營虧損(931)(568)(186)
衍生性和公平價值調整— 12 8 
債務清償損失(25)— (11)
利息支出(385)(143)(68)
其他（損失）收入  (10)38 4 
所得税前虧損(1,351)(661)(253)
所得税費用(2)(1)— 
淨虧損$(1,353)$(662)$(253)
普通股股東應佔每股淨虧損：
基本信息$(2.16)$(1.12)$(2.31)
稀釋$(2.16)$(1.12)$(2.31)
加權平均流通股：
基本信息627,105 592,574 109,301 
稀釋627,105 592,574 109,301 
見合併財務報表附註。
67
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
綜合全面損失表
(單位：百萬)
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
淨虧損$(1,353)$(662)$(253)
其他全面虧損：
有價證券未實現虧損(2)(2)— 
綜合損失$(1,355)$(664)$(253)
見合併財務報表附註。
68
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
臨時變更綜合聲明
股票和股東股票（赤字）
(單位：百萬，不包括股份數量)
臨時股權股東權益(虧損)
系列A
敞篷車
優先股
B系列
敞篷車
優先股
系列C
敞篷車
優先股
系列D
敞篷車
優先股

系列E
敞篷車
優先股
普通股其他內容
已繳費
資本		累計
赤字		累計
其他
全面
損失
總計
股東的
權益(赤字)
股票金額股票金額股票金額股票金額股票金額股票金額
平衡-2019年12月31日40,089,513 $10 23,840,816 $20 29,070,700 $81 63,470,884 $258 157,952,523 $1,013 83,748,443 $— $57 $(790)$— $(733)
發行D系列優先股— — — — — — 485,262 2 — — — — 3 — — 3 
發行E系列優先股— — — — — — — — 364,070 2 — — 1 — — 1 
發行發行人股權以消滅2019年可轉換票據— — — — — — — — — — — — 213 — — 213 
發行普通股換取發行人股權— — — — — — — — — — 21,460,401 — — — — — 
普通股發行— — — — — — — — — — 1,389,585 — 1 — — 1 
有限制股份的歸屬— — — — — — — — — — 1,461,844 — — — — — 
股票期權的行使— — — — — — — — — — 5,638,019 — 8 — — 8 
將優先股轉換為普通股(40,089,513)(10)(23,840,816)(20)(29,070,700)(81)(63,956,146)(260)(158,316,593)(1,015)315,273,768 — 1,386 — — 1,386 
與業務合併和PIPE發行相關的普通股發行— — — — — — — — — — 111,742,632 — 889 — — 889 
基於股票的薪酬— — — — — — — — — — — — 38 — — 38 
淨虧損— — — — — — — — — — — — — (253)— (253)
平衡-2020年12月31日— $— — $— — $— — $— — $— 540,714,692 $— $2,596 $(1,043)$— $1,553 







69
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
臨時變更綜合聲明
股票和股東股票（赤字）
(單位：百萬，不包括股份數量)

股東權益(虧損)
普通股其他內容
已繳費
資本		累計
赤字		累計
其他
全面
損失
總計
股東的
權益(赤字)
股票金額
平衡-2020年12月31日540,714,692 $— $2,596 $(1,043)$— $1,553 
發行與2021年2月發行相關的普通股32,817,421 — 857 — — 857 
有限制股份的歸屬1,370,447 — — — — — 
有限制股份單位的歸屬24,004,565 — — — — — 
因行使認股權證而發行的普通股8,200,151 — 58 — — 58 
股票期權的行使8,919,289 — 15 — — 15 
購買與2026年債券相關的上限看漲期權— — (119)— — (119)
基於股票的薪酬— — 548 — — 548 
其他綜合收益— — — — (2)(2)
淨虧損— — — (662)— (662)
餘額-2021年12月31日616,026,565 $— $3,955 $(1,705)$(2)$2,248 
有限制股份的歸屬628,193 — — — — — 
有限制股份單位的歸屬17,279,891 — — — — — 
股票期權的行使2,958,586 — 4 — — 4 
員工購股計劃493,790 — 2 — — 2 
基於股票的薪酬— — 187 — — 187 
其他綜合損失— — — — (2)(2)
淨虧損— — — (1,353)— (1,353)
餘額-2022年12月31日637,387,025 $— $4,148 $(3,058)$(4)$1,086 
見合併財務報表附註。
70
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併現金流量表
(單位：百萬)
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
經營活動的現金流：
淨虧損$(1,353)$(662)$(253)
對淨虧損與現金、現金等價物和經營活動提供(用於)的限制性現金進行調整：
折舊及攤銷83 47 39 
使用權資產攤銷7 8 24 
基於股票的薪酬171 536 38 
保證公允價值調整— (12)(31)
清償租賃負債的收益— (5)— 
存貨計價調整737 56 8 
衍生工具的公允價值變動— — 23 
商譽減值60 — — 
權益證券公允價值變動35 (35)— 
實物支付利息— — 4 
公允價值淨調整和持作出售抵押貸款出售損失(1)(4)(3)
持有作出售用途的按揭貸款的來源(118)(196)(128)
出售所得收益及持有作出售用途的按揭貸款本金128 197 126 
提前清償債務損失25 — — 
經營性資產和負債變動情況：
應收託管54 (83)12 
房地產庫存896 (5,656)834 
其他資產37 (52)3 
應付賬款和其他應計負債(25)76 (4)
應付利息2 4 (3)
租賃負債(8)(13)(7)
經營活動提供(用於)的現金淨額730 (5,794)682 
投資活動產生的現金流：
購置財產和設備(37)(33)(17)
購買無形資產— (1)— 
購買有價證券(28)(486)(175)
出售、到期、贖回和償還有價證券的收益
328 92 170 
購買非流通股證券(25)(15)— 
出售非流通股本證券所得款項3 — — 
非流通股證券的資本回報3 — — 
收購，扣除收購現金後的淨額(10)(33)— 
投資活動提供(用於)的現金淨額234 (476)(22)
融資活動的現金流：
E系列優先股發行收益— — 2 
發行可轉換優先票據所得款項，扣除發行成本— 953 — 
購買與可轉換優先票據相關的上限催繳— (119)— 
行使股票期權所得收益4 15 8 
為ESPP發行普通股所得款項2 — — 
行使認股權證所得收益— 22 — 
業務合併和PIPE提供的收益— — 1,014 
2021年2月上市的收益— 886 — 
普通股發行成本— (29)(43)
無追索權資產擔保債務的收益10,108 11,499 1,309 
無追索權資產擔保債務的本金支付(11,822)(5,838)(2,130)
來自其他擔保借款的收益114 192 125 
其他有擔保借款的本金支付(121)(192)(121)
支付貸款發放費和債務發行費用(26)(47)(3)
提前清償債務的付款(10)— — 
融資活動提供的現金淨額(用於)(1,751)7,342 161 
現金、現金等價物和限制性現金淨(減)增(787)1,072 821 
71
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併現金流量表
(單位：百萬)
年初現金、現金等價物和限制性現金 - 2,578 1,506 685 
現金、現金等價物和限制性現金 - 年終$1,791 $2,578 $1,506 
補充披露現金流量信息 - 利息期間支付的現金$355 $122 $57 
披露非現金融資活動：
為內部開發的軟件資本化的股票薪酬費用$16 $12 $— 
將優先股轉換為普通股$— $— $1,386 
發行發行人股權以消滅2019年可轉換票據$— $— $213 
認股權證法律責任的確認$— $— $81 
為解除認股權證負債而發行普通股$— $(35)$— 
對合並資產負債表的對賬：
現金和現金等價物$1,137 $1,731 $1,413 
受限現金654 847 93 
Cash, cash equivalents, and restricted cash$1,791 $2,578 $1,506 
見合併財務報表附註。
72
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)

1.業務和會計政策説明
業務説明
OpenDoor Technologies Inc.(“本公司”和“OpenDoor”)包括其合併的子公司和某些可變利益實體(“VIE”)，是一家管理住宅房地產的市場。通過利用我們的集中式平臺，OpenDoor正在努力實現一個未來，使住宅房地產的賣家和買家能夠體驗到比傳統流程顯著改進的簡單而確定的交易。本公司於2013年12月30日在特拉華州註冊成立。
本公司由與Social Capital Hedosopia Holdings Corp.II(“SCH”)業務合併而成，後者是一家獲開曼羣島豁免的公司，成立的目的是與一項或多項業務進行合併、股份交換、資產收購、股份購買、重組或類似的業務合併(“業務合併”)。根據這項業務合併，OpenDoor Labs Inc.成為Sch的全資子公司，Sch將其名稱從“Social Capital Hedosophia Holdings Corp.II”更名為“OpenDoor Technologies Inc.”，該合併於2020年12月18日完成，並根據公認會計原則作為反向資本重組入賬。
列報依據和合並原則
所附綜合財務報表乃根據美國公認會計原則(“公認會計原則”)編制。截至2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的綜合財務報表以及截至2022年12月31日、2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的兩個年度的綜合財務報表包括OpenDoor、其全資子公司以及公司為主要受益人的VIE的賬户。所附合並財務報表反映管理層認為對所列各期間的結果進行公允陳述所必需的所有調整。. 所有重要的公司間賬户和交易均已在本合併財務報表中註銷。合併財務報表和附註中的某些上期金額已重新分類，以符合本期的列報方式。
上期金額的重新分類
2022年11月，公司宣佈重組計劃(見《注20- - 重組》瞭解更多信息)。為了更清楚地列報重組產生的費用，本公司選擇將所有重組費用作為一個單獨的項目列報在綜合經營報表上。
在2020年，該公司提出了29綜合經營報表中幾行內的重組費用：$21一般事務和行政費用為1.3億美元62000萬美元的銷售、營銷和運營收入，以及21億美元用於技術和開發。根據本期的列報，這些數額已重新歸類為合併業務報表上的重組細目。這些改敍對報告的業務結果沒有影響。
預算的使用
按照公認會計準則編制財務報表要求管理層作出對財務報表和附註中報告的數額有重大影響的估計和假設。管理層作出的重大估計、假設和判斷包括確定普通股的公允價值、基於股份的獎勵、認股權證和存貨估值調整。管理層認為，管理層所依賴的估計和判斷是基於管理層在作出這些估計和判斷時可獲得的信息，是合理的。如果這些估計、假設和判斷與實際結果之間存在重大差異，公司資產和負債的賬面價值以及經營業績將受到影響。住宅市場的健康狀況和利率環境在判斷、估計和假設方面帶來了額外的不確定性，這可能會對前面列出的估計產生重大影響。
73
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
重大風險和不確定性
該公司在一個充滿活力的行業中運營，因此可能會受到各種因素的影響。例如，公司認為下列任何領域的變化都可能對公司未來的財務狀況、經營業績或現金流產生重大負面影響：公共衞生危機，如新冠肺炎疫情；收入增長率；管理庫存的能力；產品的參與度和使用；資源投資推行戰略的有效性；市場競爭；住宅房地產市場的穩定；利率變化對產品的需求和定價以及資金成本的影響；公司或其競爭對手在技術、產品、市場或服務方面的變化；其保持或與上市公司和數據提供商建立關係的能力；其獲得或維持許可證和許可以支持其當前和未來業務的能力；其產品和服務的實際或預期的變化；影響其業務的政府監管的變化；法律訴訟的結果；自然災害和災難性事件；現有技術和網絡基礎設施的擴展和適應；其增長的管理；其吸引和留住合格員工和關鍵人員的能力；其成功整合和實現其過去或未來戰略收購或投資的好處的能力；保護客户的信息和其他隱私問題；保護其品牌和知識產權；以及侵犯知識產權和其他索賠等。
信用風險的集中度
可能使公司面臨集中信用風險的金融工具主要包括現金和現金等價物、限制性現金以及對有價證券的投資。公司在主要金融機構放置現金和現金等價物和投資，管理層評估這些機構具有高信用質量，以限制公司投資的風險。
細分市場報告
在截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的四個年度，本公司在合併的基礎上作為單一運營部門進行管理。此外，公司確定首席執行官是首席運營決策者，因為首席執行官負責作出有關資源分配和業績評估的決策，以及戰略運營決策和在綜合水平上管理組織。
現金和現金等價物
現金包括在金融機構的活期存款和運輸中的現金物品。現金等價物僅包括初始到期日為三個月或更短、流動性高且可隨時轉換為已知金額現金的投資。該公司將部分現金存入銀行存款賬户，有時可能會超過聯邦保險的限額。管理層認為，本公司不存在任何與現金存款相關的重大信用風險。
受限現金
限制性現金主要包括運營、收集、支付和儲備賬户中持有的資金，這些賬户與公司的信貸安排以及為該等信貸安排設立的實體有關。與公司信貸安排有關的受限現金餘額的使用受到合同的限制，只能用於購買房地產庫存和某些相關活動。此外，公司還被要求為公司的某些寫字樓租約保留信用證和定期存款賬户。看見《注7- - 信貸安排和長期債務》以供進一步討論。
投資

有價證券
有價證券是公開交易的，其公允價值隨時可確定，公允價值變動計入其他(虧損)收益淨額。該公司對有價證券的投資包括歸類為可供出售的債務證券以及有價證券。公司的可供出售債務證券按公允計量
74
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
未實現損益計入累計其他股東權益綜合損失，已實現損益計入其他(虧損)收入淨額的價值。
非流通股證券與權益法投資
非流通股證券和權益法投資是指對非上市公司的投資，這些公司的公允價值不容易確定。這些證券按下列會計方法之一入賬：
•權益法：適用於公司有能力對被投資方產生重大影響的情況。這些證券按成本入賬，並根據公司在被投資公司的收益或虧損中的份額減去任何收到的股息和/或減值進行調整。
•計量替代方案：對所有剩餘的非流通股本證券採用此方法。該等證券按成本減去減值(如有)入賬，按同一發行人相同或類似投資的有序交易中可見的價格變動所導致的變動作出調整。
已實現和未實現的損益或公司在非上市股權證券收益或虧損中所佔的份額，包括減值損失，在其他(虧損)收益淨額中確認。權益法投資的任何股息都被確認為投資賬面價值的減少。非流通股證券和權益法投資在其他資產中列報。
本公司評估其非流通權益證券是否因公允價值下跌或其他市況而出現減值虧損。當權益法投資的公允價值低於其賬面價值時，當價值下降被視為非暫時性時，本公司將該投資減記為公允價值。當採用計量替代方案計入的投資的公允價值低於其賬面價值時，本公司將該投資減記至其公允價值，而不考慮收回。看見注：4 - 現金、現金等價物和投資以供進一步討論。
房地產庫存
房地產存貨按成本或可變現淨值中較低者列賬，本公司採用特定的確認方法，即每項財產構成會計單位。房地產庫存成本包括但不限於物業購買價格、購置成本和翻新或修繕房屋的直接成本，減去庫存估值調整後，如果有的話。在建庫存包括正在維修的房屋，成品庫存包括掛牌出售的房屋，包括準備掛牌的房屋和合同出售的房屋。房地產庫存至少每季度進行一次估值調整。如賬面值或成本基準預計不能收回，則存貨估值調整計入收入成本，相關資產調整至其可變現淨值。
根據回購協議質押的待售按揭貸款
根據回購協議質押的待售按揭貸款(“MLHFS”)包括以最佳方式在二手市場發售的住宅按揭。公司已為所有MLHF選擇公允價值選項(見“注：8項 - 公允價值披露”)。這一選項使本公司能夠更好地用衍生工具抵消MLHFS公允價值的變化，這些衍生品用於在本公司不再盡最大努力出售時對其進行經濟對衝，而無需應用對衝會計。MLHFS根據銷售承諾按公允價值入賬。MLHF根據主回購協議從本公司轉讓給交易對手，該協議被視為擔保借款；這種處理要求轉讓的資產保留在本公司的資產負債表上，並按轉讓未發生的情況進行計量。
MLHFS的損益，包括與MLHFS相關的公允價值變動，在收入中入賬。直接貸款成本和與貸款生產相關的費用，包括員工成本，計入收入成本。MLHFS的利息收入是根據貸款的票據利率計算的，並計入利息收入。
75
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
可轉換優先票據
這個0.25本公司於2021年8月發行的2026年到期的可轉換優先票據(“2026年票據”)全部作為債務入賬。2026年債券的初始賬面價值等於發行所得款項淨額。與2026年債券相關的發行成本採用實際利息法在期限內攤銷。轉換以現金或現金和股票相結合的方式結算，由公司選擇。轉換時，2026年票據的賬面金額(包括任何未攤銷債務發行成本)將減去已支付的現金，任何差額均反映為股本變化。在轉換時不會有任何收益或損失確認。
已設置上限的呼叫
該公司購買了與發行2026年債券相關的某些上限催繳股款，預計這將減少2026年債券轉換可能產生的攤薄。上限催繳被確定為符合權益分類標準的獨立金融工具；因此，上限催繳被記錄為股東權益內額外實收資本的減少，隨後將不會重新計量。
衍生工具
本公司的衍生工具包括利率上限、利率鎖定承諾(“利率鎖定承諾”)及與2019年發行的可換股票據(“2019年可換股票據”)相關的內嵌轉換選擇權。該公司的衍生工具是獨立性質的，有些被用作經濟對衝。該等衍生工具按公允價值入賬，變動確認為營運損益。從2021年開始，公司將IRLC的公允價值分類從級別2更改為級別3，因為公司開始針對估計的拖通率進行調整，這是市場參與者看不到的公司特有的輸入。看見《附註5 - 衍生工具》和《附註8-公允價值披露》以供進一步討論。
應收託管款
應收託管包括託管持有的房屋轉售收益，這些收益在匯給我們之前。除其他因素外，本公司根據以往的收款經驗，檢討是否需要按季度計提信貸損失撥備。截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司做到了不在截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度內，本公司記錄了信貸損失準備金不有任何重大註銷。
截至2022年、2022年或2021年12月31日，無客户佔公司應收託管金額的10%或更多。
財產和設備
財產和設備按成本減去累計折舊列報。對財產和設備進行資本化和折舊。折舊是在資產的估計使用年限內使用直線方法計算的。維護和維修費用在發生時計入費用。公司財產和設備的預計使用年限如下：
內部開發的軟件2年份
軟件實施成本
次要的3年限或合同期限
電腦2年份
安全系統1年
傢俱和固定裝置5年份
租賃權改進使用年限或租賃期限較短
辦公設備3年份
76
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
租契
本公司決定一項安排在開始或修改時是否為租約或包含租約。如果存在已確定的資產，並且已確定的資產的使用權在一段時期內轉讓以換取對價，則一項安排是或包含一項租賃。對已確定資產的使用控制意味着承租人既有權從資產的使用中獲得幾乎所有的經濟利益，也有權指導資產的使用。
對於本公司為承租人的租約，由於本公司已選擇適用短期租約確認豁免，除12個月或以下的租約外，本公司確認所有租約的使用權資產和租賃負債。使用權資產代表公司在租賃期內使用標的資產的權利。租賃負債指本公司支付租賃所產生的租賃款項的義務。使用權資產和租賃負債在租賃開始之日分類確認。租賃負債按租期內固定租賃付款的現值計量。使用權資產包括(I)租賃負債的初步計量；(Ii)在生效日期或之前向出租人支付的租賃付款減去收到的任何租賃獎勵；及(Iii)本公司產生的初始直接成本。租賃付款可能會因生效後事實或情況的變化而有所不同，包括通貨膨脹指數的變化。可變租賃付款不計入使用權資產和租賃負債的計量，並在產生這些付款的債務期間確認。
由於本公司作為承租人的租約所隱含的利率無法輕易釐定，本公司根據開始日期可得的資料，採用遞增借款利率釐定租賃付款的現值。在確定遞增借款利率時，公司會評估多個變量，如租賃期限、抵押品、經濟狀況和信用狀況。
對於經營租賃，公司確認直線租金費用。
本公司的租賃安排可能包括延長或提前終止租賃的選項，除非合理地確定將會行使，否則不包括在預期租賃條款中。該公司與租賃和非租賃部分有租賃安排。作為承租人，本公司已選擇對所有類別的標的資產適用於合併租賃和相關非租賃組成部分的實際權宜之計，並應將合併後的組成部分計入租賃組成部分。
內部開發的軟件
對於公司開發供內部使用的軟件，在開發的初步階段發生的成本計入已發生的費用。一旦應用程序達到開發階段，公司就會將產生的直接成本(包括內部和外部成本)資本化到財產和設備上。已開發應用程序的維護和持續運營成本在發生時計入費用。攤銷費用按直線計入技術和開發費用。
商譽
商譽是指在企業合併中收購的資產和承擔的負債的收購價和公允價值之間的差額。商譽不會攤銷。該公司有一個單一的報告單位，管理層每年在第三季度的第一天審查商譽減值，如果事件或情況變化表明觸發事件的發生。對商譽減值的審核首先考慮定性因素，以確定報告單位的公允價值是否比其賬面價值(包括商譽)更有可能低於其賬面價值，以此作為確定是否需要進行量化分析的基礎。如果確定報告單位的公允價值更有可能少於其賬面價值，則進行量化分析以確定商譽減值。
無形資產
作為收購和內部發展的結果，該公司記錄了壽命有限的無形資產，包括已開發的技術、客户關係、商標和競業禁止協議。無形資產根據其估計的經濟壽命攤銷，範圍為1至5好幾年了。
77
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
長期資產減值準備
長壽資產，例如物業及設備及固定年限無形資產，以及其他長壽資產，於發生事件或情況變化顯示某項資產的賬面金額可能無法收回時，會就減值問題進行審核。如果情況需要對長期資產或資產組進行可能的減值測試，本公司首先將該資產或資產組預期產生的未貼現現金流量與其賬面金額進行比較。如果長期資產或資產組的賬面金額無法按未貼現現金流量法收回，則在相關資產的賬面金額超過其公允價值的範圍內確認減值虧損。截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度確認的減損損失與放棄財產和設備、減損和放棄某些內部開發的軟件項目以及分包某些使用權資產有關。 列報期間確認的減值損失如下(單位：百萬)：
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
一般和行政$— $1 $1 
技術與發展3 3 1 
總減值損失$3 $4 $2 
收入確認
該公司通過房屋銷售以及輔助房地產服務的其他收入獲得收入。其他收入在公司總收入中只佔很小的一部分。
本公司在履行其履行義務時確認收入，將承諾的商品或服務的控制權轉讓給其客户，其金額反映了本公司預期有權獲得的對價，以換取這些商品或服務。
房屋銷售收入包括向客户銷售住宅房地產。當財產的所有權和佔有權轉移給客户，並且公司沒有繼續參與財產時，收入被確認，這通常是在第三方託管結束時。每一次房屋銷售確認的收入金額等於扣除任何特許權後的房屋淨價。
其他收入主要包括產權保險便利收入、結算和託管服務、房地產經紀人佣金和銷售抵押貸款的收益(損失)。這些房地產服務與房屋銷售一起提供，收入與房屋銷售收入一致確認，通常在第三方託管結束時確認。
截至2022年、2021年或2020年12月31日止年度，沒有客户產生了公司總收入的10%或以上。
收入成本
收入成本包括物業購買價格、購置成本、翻新或修理房屋的直接成本和庫存估值調整(如果有的話)。這些成本在房產持有期間累計在房地產庫存中，並在房產出售時按特定的確認方法計入收入成本。此外，對於除房屋銷售收入以外的公司收入，收入成本包括提供服務所產生的任何成本，包括相關的員工費用，如工資、福利和基於股票的薪酬。
銷售、市場營銷和運營費用
銷售、營銷和運營費用主要包括轉售經紀人佣金、轉售平倉成本、與房地產庫存相關的持有成本（包括公用事業、財產税和維護）以及與產品營銷、促銷和品牌建設相關的費用。銷售、營銷和運營費用包括任何人員費用
78
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
支持銷售、營銷和房地產庫存運營，例如工資、福利和基於股票的薪酬。這些成本在發生時列為費用。
廣告成本在發生時支銷。截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度，廣告費用總計為美元2001000萬，$1232000萬美元，和美元33分別為2.5億美元和2.5億美元。
技術與發展
技術和開發費用主要包括資本化軟件開發成本中的攤銷費用以及員工在公司移動應用程序、網站、工具和其他支持其產品的應用程序的設計、開發、測試、維護和運營中的工資、福利和股票薪酬。
基於股票的薪酬
基於股票的薪酬獎勵包括股票期權、限制性股票單位(“RSU”)、限制性股票(“限制性股票”)，以及根據2020年員工購股計劃(“ESPP”)發行的股票。
股票期權
本公司已授予帶有服務條件的股票期權，該條件通常是四年。本公司以直線方式記錄服務類股票期權在必要服務期間的股票補償費用。這些金額在發生時通過沒收而減少。本公司使用的是布萊克-斯科爾斯-默頓期權定價模型，用於確定股票期權授予日的公允價值。
RSU
在上市前，本公司根據股份協議所界定的流動資金事件，向RSU授予一項表現條件，以及一項歸屬服務條件，一般情況下四年。該公司根據授予日公司普通股的估值來確定RSU的公允價值。在2021年2月至2021年2月發生流動性事件之前，沒有確認績效獎勵的薪酬支出。在發生流動資金事件後，補償支出在獎勵的必要服務期內以加速歸屬的方式確認。在公司上市後，授予的RSU通常只受服務條件的限制才能授予，通常情況下是授予二到四年。補償費用按直線法確認，但須遵守每次獎勵的歸屬股份數的下限。
市場狀況RSU
本公司已授予RSU一項業績條件，該條件基於股份協議所定義的流動性事件，以及要歸屬的市場條件。在僱員繼續為本公司服務的情況下，根據本公司按60日成交量加權平均數計算的若干股價里程碑的實現情況，即符合市場條件。
對於基於市場的RSU，該公司利用蒙特卡羅模擬來確定授予日期的公允價值，該模擬結合了各種假設，包括預期的股價波動、合同條款、股息收益率和授予日期的股票價格。本公司根據可比上市公司的加權平均歷史股價波動率估計授予日普通股的波動率。由於該公司沒有支付股息的歷史，也沒有宣佈任何預期的股息，因此假設股息率為0%。
對於基於股票的薪酬，每個基於市場的條件被視為一個會計單位，只有當基於績效的條件被認為可能滿足時，才會在每個單位的必要服務期內確認費用。本公司通過比較得出的服務期以達到基於市場的條件和明確的服務期(如有)來確定必要的服務期，使用兩個服務期中較長的一個作為必需的服務期。
79
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
限售股
限制性股票的公允價值等於授予日公司普通股的估計公允價值。本公司在獎勵的必要服務期內，以直線方式確認股票的補償費用。這些股份的公允價值將確認為普通股和額外的實收資本，作為股份歸屬。
ESPP
本公司在發售期間以直線方式確認與根據2020年ESPP授予的購買權相關的基於股票的補償費用。該公司使用布萊克-斯科爾斯期權定價模型估計根據ESPP授予的購買權的公允價值。
所得税
本公司採用資產負債法記錄所得税。根據這一方法，遞延所得税資產和負債是根據現有資產和負債的財務報表和所得税基礎之間差異的估計未來税項影響來入賬的。這些差異是使用頒佈的法定税率衡量的，這些税率預計將適用於預計差異將逆轉的前幾年的應納税所得額。本公司確認包括頒佈日期在內的期間內收入税率變化對遞延所得税的影響。
本公司確認遞延税項資產的範圍是，它認為這些資產更有可能變現。在作出這樣的決定時，公司考慮了所有可用的積極和消極證據，包括現有應税臨時差異的未來沖銷、預計未來的應税收入、税務籌劃戰略和最近的經營結果。如果本公司確定其未來能夠實現其遞延税項資產超過其記錄淨額，本公司將對遞延税項資產估值準備進行調整，這將減少所得税撥備。
本公司根據一個分兩步處理的程序記錄不確定的税務倉位：(1)本公司根據税務倉位的技術優點決定是否更有可能維持該等税務倉位；及(2)對於符合較有可能確認門檻的税務倉位，本公司確認最終與相關税務機關達成和解後可能實現的超過50%的最大税務優惠金額。
可變利益主體的合併
本公司為若干實體之可變權益持有人，於該等實體中，有風險之股權投資者並不具備控股權之特性，或該實體在沒有其他各方額外附屬財務支持之情況下，並無足夠之風險股權為其活動提供資金；該等實體為VIE。該公司的可變利益來自實體的合同、所有權或其他貨幣利益，這些利益根據VIE的經濟表現而波動。如果VIE是主要受益人，則公司合併VIE。如果公司擁有控股權，則公司是主要受益者，其中包括指導對VIE經濟表現影響最大的活動的權力，以及使本公司有義務吸收損失或有權獲得可能對VIE產生重大影響的利益的可變權益。為了確定公司持有的可變權益是否可能對VIE產生重大影響，公司考慮了有關其參與VIE的性質、規模和形式的定性和定量因素。本公司持續評估本公司是否為VIE的主要受益人。
公開認股權證和保薦權證
2020年4月30日，順豐完成首次公開募股41,400,000單位，由一股A類普通股和一份可行使A類普通股的三分之一組成，價格為美元10.00每單位。每份完整的權證持有人都有權購買一A類普通股，行使價為$11.50每股(“公開認股權證”)。在首次公開招股結束的同時，渣打銀行完成了6,133,333以一定價格向SCH贊助商發出的保證書
80
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
共$1.50每份認股權證(“保薦權證”)。每個保薦人授權書允許保薦人購買一A類普通股的價格為$11.50每股。
在業務合併完成後30天內，發起人證和行使發起人證時可發行的普通股股份不得轉讓、轉讓或出售。此外，擔保人令狀有資格根據持有人的選擇進行現金和無現金行使，並且只有在參考價值（如令狀協議中定義）低於美元時才可贖回18.00每股。如果保薦權證由保薦人和某些獲準受讓人以外的其他人持有，保薦權證將可以與公開認股權證相同的基礎贖回和行使。
本公司根據ASC 815-40評估公開認股權證和保薦權證，衍生品和套期保值-實體自有權益的合同，並得出結論，保薦權證不符合歸類為股東權益的標準。具體地説，鑑於保薦權證持有人的變動可能改變保薦權證的結算方式，保薦權證的行使和結算特徵使其不能被視為與公司本身的股票掛鈎。由於該工具的持有人不是標準期權定價模型的一部分(這是關於指數化指導的考慮)，持有人的變動可能會影響保薦權證的價值，這意味着保薦權證沒有與公司自己的股票掛鈎。由於保薦權證符合ASC 815對衍生工具的定義，本公司於業務合併完成後將該等認股權證按公允價值計入資產負債表，其後於各報告期於綜合經營報表確認其各自公允價值的變動。本公司的結論是，與保薦權證不具有相同行使和結算功能的公開認股權證符合歸類為股東權益的標準。
2021年6月9日，本公司提交了一份贖回所有未發行的公有權證和保薦權證的通知。贖回期於2021年7月9日結束，屆時本公司以美元價格贖回所有未行使的認股權證。0.10根據授權令。
近期發佈的會計準則
最近採用的會計準則
2019年12月，FASB發佈了ASU 2019-12，簡化了所得税的會計處理(主題740)。ASU 2019-12取消了與期間內税收分配方法、中期所得税計算方法以及確認外部基差的遞延税項負債有關的某些例外情況。它還澄清和簡化了所得税會計的其他方面。本指導意見適用於2020年12月15日之後的財政年度，以及這些財政年度內的過渡期。本公司於2021年1月1日採用此ASU，鑑於本公司有全額估值津貼，以及指引要約簡化對本公司並不重要的情況下，本ASU的採用對本公司的綜合財務報表並無重大影響。
2020年8月，FASB發佈了2020-06年度ASU，以簡化某些金融工具的會計處理。本指引取消了現行模式要求將利益轉換和現金轉換功能與可轉換工具分開的模式，並簡化了與實體自有權益中的合同的權益分類有關的衍生工具範圍例外指引。新標準還對可轉換債務和獨立工具引入了額外的披露，這些工具與實體自己的股本掛鈎並以其結算。該標準還修訂了稀釋後每股收益指引，包括要求所有可轉換工具使用IF轉換方法。本公司自2021年1月1日起採用本ASU，採用修改後的回溯法。採用這一ASU並未對公司的綜合財務報表產生實質性影響。
2020年3月，FASB發佈了ASU 2020-04，為將GAAP應用於參考倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)或預計將因參考匯率改革而停止的其他參考利率的合同、對衝關係和其他交易提供了可選的權宜之計和例外情況。這一指導意見在一段有限的時間內是可選的，以減輕核算或認識到參考匯率改革對財務報告的影響的潛在負擔。自2021年1月1日起，該公司採用了這一ASU，並選擇利用這一可選指導，通過某些債務合同擺脱LIBOR。2022年12月，FASB發佈了ASU 2022-06，其中延長了編制者可以利用參考匯率改革救濟指導的期限。主題848中的指導目標是
81
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
為了在臨時過渡期內提供救濟，董事會在主題848中加入了日落條款，這是基於對倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)何時停止公佈的預期。該標準將主題848的日落日期從2022年12月31日推遲到2024年12月31日，之後實體將不再被允許適用主題848中的浮雕。截至2022年12月31日，公司沒有任何使用LIBOR的信貸安排，因此，採用這一ASU對公司的合併財務報表沒有重大影響。

2.企業合併
OpenDoor Labs Inc.於2020年9月15日與Social Capital Hedosophia Holdings Corp.II(“SCH”)簽訂了合併協議(“合併協議”)。根據合併協議，合併子公司(“合併子公司”)新成立的附屬公司赫斯提亞合併子公司(“合併子公司”)與OpenDoor Labs Inc.合併及併入OpenDoor Labs Inc.。於2020年12月18日完成合並協議條款所述的交易(“結束”)後，合併子公司的獨立法人地位終止，而OpenDoor Labs Inc.則於合併後繼續存在，併成為合併子公司的全資附屬公司。2020年12月18日，SCH還向開曼羣島公司註冊處提交了註銷通知以及必要的隨附文件，並向特拉華州國務卿提交了註冊證書和公司註冊證書，根據該證書，SCH被歸化為特拉華州的一家公司，將其名稱從“Social Capital Hedosophia Holdings Corp.II”改為“OpenDoor Technologies Inc.”。這些交易統稱為“企業合併”。
這項業務合併被視為反向資本重組，其中瑞士信貸被確定為會計收購方，OpenDoor Labs Inc.被確定為會計收購方。這種會計處理相當於OpenDoor Labs Inc.為瑞士信貸的淨資產發行股票，同時進行資本重組，不記錄商譽或其他無形資產。業務合併之前的業務是OpenDoor Labs Inc.的業務。在完成合並時，該公司收到了#美元的對價377反向資本重組的結果是1.2億美元的現金。
關於業務合併，瑞士信貸與某些投資者簽訂了認購協議，據此發行了60,005,000普通股的價格為$10.00每股收益(“管道股份”)，總收購價為$6002000萬美元(“管道投資”)，與業務合併的完善同步關閉。交易結束後，PIPE股票將按一對一的方式自動轉換為公司普通股。
在交易結束時，OpenDoor Labs Inc.普通股的持有者收到了OpenDoor Technologies普通股的股票，金額由1.618(“交換比率”)，這是基於OpenDoor Labs Inc.在業務合併前的S隱含每股價格。於業務合併前一段期間，已採用兑換比率追溯折算(“追溯折算”)呈報的股份及每股金額。
與業務合併有關，公司產生了約美元44 百萬股權發行成本，包括承銷、法律和其他專業費用，這些費用作為收益減少計入額外繳入資本
收購
2021年9月3日，公司收購100Services Labs，Inc.，包括其合併子公司(“Pro.com”)已發行股本的%，以換取美元222000萬美元的現金對價。該公司以其技術和人才收購了建設項目平臺Pro.com。收購的無形資產包括價值#美元的開發技術。41000萬美元，並在一年。因收購Pro.com而產生的商譽為$161000萬美元。
於二零二一年十一月三日，本公司收購RedDoor HQ Inc.的資產。（“RedDoor”）作為業務合併的一部分，以換取$15 現金代價，其中2 支付了100萬美元 一年關閉日期之後。該公司收購了RedDoor的流程、系統和人才，RedDoor此前運營着一個在線抵押貸款經紀平臺。收購的無形資產包括價值為美元的已開發技術。31000萬美元，並在一年。歸屬於RedDoor收購的商譽為$131000萬美元。
82
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
於二零二二年十一月四日，本公司收購TaxProper Inc.。作為企業合併的一部分，10 現金代價，其中3 100萬美元將被支付 一年在關閉之日之後。該公司收購了TaxProper的流程、系統和人才，TaxProper以前提供税收預測、支付和上訴服務。收購的無形資產包括價值為#美元的已開發技術。71000萬美元，正在攤銷兩年。歸因於TaxProper收購的商譽為$21000萬美元。
3.房地產庫存
下表列出了扣除適用的存貨估值調整數#美元后的存貨構成。4591000萬美元和300萬美元40 截至2022年12月31日和2021年12月31日分別為百萬（單位：百萬）：
2022年12月31日2021年12月31日
正在進行的工作$891 $1,971 
成品
掛牌出售2,788 2,325 
根據銷售合同781 1,800 
房地產總庫存$4,460 $6,096 
截至2022年12月31日，公司已簽訂收購合同 1,011購買總價為美元的房屋3311000萬美元。
截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度，公司記錄了房地產庫存的庫存估值調整為美元7371000萬，$562000萬美元，和美元8在合併經營報表中的收入成本分別為1000萬美元。
4.現金、現金等價物和投資
截至2022年和2021年12月31日的攤銷成本、未實現損益總額以及現金、現金等值物和有價證券的公允價值如下（單位：百萬）：
2022年12月31日
成本
基礎
未實現
收益
未實現
損失
公允價值
現金和現金
等價物
適銷對路
證券
現金$422 $— $— $422 $422 $— 
貨幣市場基金715 — — 715 715 — 
公司債務證券126 — (4)122 — 122 
股權證券11 — — 11 — 11 
存單9 — — 9 — 9 
資產支持證券2 — — 2 — 2 
總計$1,285 $— $(4)$1,281 $1,137 $144 
83
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
2021年12月31日
成本
基礎
未實現
收益
未實現
損失
公允價值
現金和現金
等價物
適銷對路
證券
現金$81 $— $— $81 $81 $— 
貨幣市場基金1,350 — — 1,350 1,350 — 
定期存款300 — — 300 300 — 
公司債務證券208 — (1)207 — 207 
共同基金200 — — 200 — 200 
股權證券46 — — 46 — 46 
商業票據15 — — 15 — 15 
資產支持證券7 — — 7 — 7 
存單5 — — 5 — 5 
主權債券4 — — 4 — 4 
總計$2,216 $— $(1)$2,215 $1,731 $484 
截至2022年和2021年12月31日止年度，公司確認美元（35)百萬元及$35 與有價股權證券相關的合併運營報表中分別有百萬美元的未實現淨（損失）收益。
按連續未實現虧損期間累計的未實現虧損債務證券摘要如下(單位：百萬)：
少於12個月12個月或更長總計
2022年12月31日公允價值
未實現
損失
公允價值

未實現
損失
公允價值

未實現
損失
公司債務證券5 — 117 (4)122 (4)
存單6 — — — 6 — 
資產支持證券— — 2 — 2 — 
總計$11 $— $119 $(4)$130 $(4)
少於12個月12個月或更長總計
2021年12月31日公允價值
未實現
損失
公允價值

未實現
損失
公允價值

未實現
損失
貨幣市場基金$259 $— $— $— $259 $— 
公司債務證券207 (1)— — 207 (1)
商業票據15 — — — 15 — 
資產支持證券7 — — — 7 — 
存單5 — — — 5 — 
主權債券4 — — — 4 — 
總計$497 $(1)$— $— $497 $(1)
截至2022年和2021年12月31日，公司可供出售債務證券的未實現淨虧損為美元41000萬美元和300萬美元1 分別為百萬。這些未實現損失與公司對企業債務證券的投資有關，是由於利率上升而不是信貸相關事件。公司預計不會
84
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
要求在收回攤銷成本基礎之前出售投資。因此，截至2022年或2021年12月31日，無需為信用損失撥備。
截至2022年12月31日，債務證券的預定合同到期日如下（單位：百萬）：
2022年12月31日公允價值在
1年
之後
1年
穿過
5年
公司債務證券$122 $67 $55 
存單9 9 — 
資產支持證券2 2 — 
總計$133 $78 $55 
截至2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的非流通股證券和權益法投資餘額摘要如下(單位：百萬)：
十二月三十一日，
2022		十二月三十一日，
2021
權益法投資$20 $— 
非流通股證券5 5 
總計$25 $5 
5.衍生工具
本公司在正常業務過程中使用某些類型的衍生工具，本公司使用的衍生工具包括用於管理利率風險的利率上限、與我們的MLHFS有關的IRLC以及與本公司2019年可轉換票據有關的嵌入轉換期權。衍生品交易可以按名義金額計量，但這一金額並未記錄在資產負債表上，單獨來看，這並不是衡量工具風險狀況的有意義的衡量標準。名義金額通常不交換，只是用作確定利息和其他付款的基礎。
利率上限
本公司在正常業務過程中使用獨立衍生工具作為經濟對衝，以管理與其可變資產擔保的優先循環信貸安排有關的利率風險。利率上限在其他流動資產中按公允價值列賬，公允價值變動計入其他收入。本公司的利率上限頭寸已於2020年11月到期。
利率鎖定承諾
在發放按揭貸款時，本公司與意向借款人訂立獨立衍生工具。IRLC是一種承諾，它約束公司在貸款承銷和審批程序的約束下，以特定的利率為貸款提供資金，而不考慮承諾日和融資日之間市場利率的波動。由於本公司在盡最大努力的基礎上運營，在承諾之時，本公司與第三方就相同的預期貸款達成銷售承諾，因此與IRLC的市場利率在承諾日和融資日之間的波動相關的利率風險得到了緩解。利率鎖定承諾的公允價值在其他流動資產中列示。IRLC的公允價值變動是其他收入的一個組成部分。
嵌入式轉換選項
該公司將與2019年可轉換票據相關的嵌入式轉換功能分成兩部分。2019年可轉換票據及相關的分叉嵌入轉換期權已於2020年9月終止。在.之前
85
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
於清盤時，嵌入的轉換期權按公允價值計量，並於衍生工具及認股權證負債中呈列。嵌入轉換期權的公允價值變動是衍生工具的一部分，並保證公允價值調整。
下表列出了該公司衍生品的名義總金額和公允價值(單位：百萬)：
概念上的
金額
公允價值衍生品
2022年12月31日資產負債
利率鎖定承諾$— $— $— 
概念上的
金額
公允價值衍生品
2021年12月31日資產負債
利率鎖定承諾$21 $— $— 
下表列出了所示期間經營表各項目內衍生品確認的淨損益（單位：百萬）：
截至2013年12月31日止的年度，
202220212020
衍生工具及保證公允價值調整$— $— $(23)
其他收入，淨額$— $— $— 
6.可變利息實體
公司在正常業務過程中利用可變利益實體來支持公司的融資需求。本公司於參與可變利益實體時釐定本公司是否為可變利益實體的主要受益人，並持續重新考慮該結論。看到   “Note 1進一步討論公司的“可變利益實體合併”政策。
本公司成立了某些特殊目的實體（“SPE”），目的是通過發行資產支持債務為本公司購買和翻新房地產庫存提供資金。本公司是這些融資結構中各種VIE的主要受益人，併合並這些VIE。本公司被確定為主要受益人，因為其有權通過設計SPE和管理SPE購買和出售的房地產庫存來指導對SPE經濟成果影響最大的活動。根據本公司於可變權益實體持有之股權，本公司於該等實體擁有潛在重大可變權益。
下表彙總了截至2022年和2021年12月31日公司合併的VIE相關資產和負債（單位：百萬）：
2022年12月31日2021年12月31日
資產
現金和現金等價物$— $9 
受限現金636 838 
房地產庫存，淨額4,408 6,046 
其他(1)
38 113 
總資產$5,082 $7,006 
負債
無追索權資產擔保債務$4,396 $6,102 
其他(2)
72 70 
總負債$4,468 $6,172 
86
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
________________
(1)包括代管應收款和其他流動資產。
(2)包括應付賬款和其他應計負債及應付利息。
VIE的債權人一般不會僅因是VIE的債權人而獲得本公司的一般信貸追索權。然而，VIE參與的庫存融資安排中包括的某些財務契約是參照OpenDoor Labs Inc.及其合併子公司的資產和負債計算的。因此，在某些情況下，這可能會限制我們將資產從OpenDoor子公司轉移到母公司的靈活性。看見《注7- - 信貸安排和長期債務》進一步討論與VIE有關的追索權義務。
7.信貸安排和長期債務
下表總結了截至2022年和2021年12月31日與公司信貸安排和長期債務相關的某些詳細信息（以百萬計，利率除外）：
未清償金額
2022年12月31日
借債
容量
當前非當前
加權
平均值
利率
週轉/提款期末
最終成熟度
日期
無追索權資產擔保債務：
資產擔保高級循環信貸安排
循環貸款機制2018-2$1,000 $472 $— 4.86 %2024年6月7日2024年6月7日
循環貸款機制2018-31,000 194 — 3.98 %2025年10月20日2025年10月20日
循環設施2019-1900 55 — 4.41 %2023年6月30日2023年6月30日
循環設施2019-21,850 167 — 3.92 %2023年7月8日2024年7月8日
循環設施2019-3925 — — 3.86 %2024年4月5日2025年4月4日
循環設施2022-1525 289 — 8.15 %2022年12月31日2023年10月31日
以資產為抵押的高級債務工具
定期債務安排2021-S1400 — 400 3.48 %2024年4月1日2025年4月1日
定期債務安排2021--S2600 — 500 3.20 %2024年9月10日2025年9月10日
定期債務安排2021-S31,000 — 750 3.75 %
2027年1月31日
2027年7月31日
定期債務安排2022-S1250 — 250 4.07 %2025年3月1日2025年9月1日
定期債務安排2022--S2500 200 — 8.48 %2023年1月31日2023年12月31日
總計$8,950 $1,377 $1,900 
發行成本(1)(17)
賬面價值$1,376 $1,883 
資產擔保的夾層定期債務工具
定期債務工具2020-M1$2,500 $— $1,000 10.00 %2025年4月1日2026年4月1日
定期債務安排2022--M1500 — 150 10.00 %2025年9月15日2026年9月15日
總計$3,000 $— $1,150 
發行成本(13)
賬面價值$1,137 
無追索權資產擔保債務總額$11,950 $1,376 $3,020 
87
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
未清償金額
2021年12月31日當前非當前
加權
平均值
利率
無追索權資產擔保債務：
資產擔保高級循環信貸安排
循環貸款機制2018-2759 — 2.84 %
循環貸款機制2018-3673 — 2.39 %
循環設施2019-1648 — 2.84 %
循環設施2019-21,149 — 2.52 %
循環設施2019-3886 — 3.25 %
旋轉設施2021-1125 — 2.15 %
以資產為抵押的高級債務工具
定期債務安排2021-S1— 400 3.48 %
定期債務安排2021--S2— 500 3.20 %
定期債務安排2021-S3— — 3.75 %
總計$4,240 $900 
發行成本(3)
賬面價值$897 
資產擔保的夾層定期債務工具
定期債務工具2020-M1— 1,000 10.00 %
總計$— $1,000 
發行成本(35)
賬面價值$965 
無追索權資產擔保債務總額$4,240 $1,862 
追索權債務--其他擔保借款：
抵押貸款融資
回購工具2019-R1$7 $— 1.84 %
追索債務共計$7 $— 
無追索權資產擔保債務
本公司利用由資產擔保優先債務融資工具和資產支持夾層定期債務融資工具組成的庫存融資工具，為公司的房地產庫存購買和翻新提供融資。該等存貨融資安排通常以有限現金、擁有房地產的附屬公司及相關控股公司的權益，以及由有關安排提供融資的房地產存貨及/或該等存貨的實益權益的某種組合作為抵押。
庫存融資機制下的每個借款人都是OpenDoor的一個合併子公司和一個獨立的法律實體。任何此類借款人子公司的資產或信貸通常都不能用來償還任何其他OpenDoor實體的債務和其他義務。該等存貨融資安排對本公司並無追索權，對並非有關安排的OpenDoor附屬公司亦無追索權，但OpenDoor附屬公司就涉及OpenDoor實體的“不良行為”的某些義務及某些其他有限情況提供的有限擔保除外。
截至2022年12月31日，公司無追索權資產擔保債務的總借款能力為$12.01000億美元。上表所反映的無追索權資產擔保債務項下的借款能力金額在某些情況下並未全額承付，任何超出承諾額的借款須由適用的貸款人酌情決定。任何為高級定期和夾層定期債務安排償還的金額都會降低總借款能力，因為償還的金額無法再借款。截至2022年12月31日，公司已承諾就公司無追索權資產支持債務借款能力為#美元。6.51000億美元；這一承諾的借款能力包括3.230億美元用於高級循環信貸安排，美元2.130億美元用於優先定期債務安排，以及美元1.220億美元用於夾層定期債務安排。
88
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
該公司確認了$25截至2022年12月31日的年度綜合經營報表的債務清償虧損100萬美元，與本公司自願提前部分償還資產擔保的夾層定期債務安排有關。這是由$組成的102000萬美元的預付款和15對以前資本化的相關未攤銷遞延成本進行了100萬美元的註銷。
資產擔保高級循環信貸安排
本公司將優先循環信貸安排歸類為本公司綜合資產負債表上的流動負債，因為收購和翻新房屋所提取的款項須在出售相關房地產存貨時償還，本公司預計該等款項將於12個月內發生。
優先循環信貸安排的初始循環期限通常為24在此期間可以借入、償還和再次借入金額的月份。如上表所示，借款能力一般可持續到適用的週轉期結束。根據每個優先循環信貸安排提取的未償還款項須在貸款到期日或更早償還，如因違約事件或其他強制性償還事件而加速償還。上表所反映的最終到期日及循環期結束日期包括本公司可全權酌情決定的任何延期。這些安排也可能有受貸款人酌情決定的延期，但上表未反映這一點。
優先循環信貸融資項下的借款以倫敦銀行同業拆息(“LIBOR”)或有擔保隔夜融資利率(“SOFR”)為基礎，以各種浮動利率計提利息，外加因貸款而異的保證金。截至2022年12月31日，所有此類浮動利率均以SOFR為基礎。本公司亦可就承諾借款能力的某些未使用部分支付費用。本公司的高級循環信貸安排通常包括可在執行適用協議時支付的預付費用，或在執行時賺取並隨時間支付的預付費用。這些貸款通常在任何時候都可以全額預付，除慣常的破損費外，無需支付任何罰金。
優先循環信貸安排擁有合計借款基礎，按特定安排所融資物業的成本和價值以及該等物業由本公司擁有的時間而增加或減少。當本公司轉售房屋時，所得款項將用於減少相關優先循環信貸安排下的未償還餘額。隨着物業老化超過某些門檻，特定貸款的借款基數可能會減少，任何借款基數不足的情況可能會通過貢獻額外的物業或部分償還貸款來彌補。
以資產為抵押的高級債務工具
本公司將其優先定期債務融資歸類為本公司綜合資產負債表上的非流動負債，因為其在這些融資融資下的借款一般無需在最終到期日之前償還。
優先期限債務安排的結構通常具有最長為60在出售通過這些貸款提供資金的住房時，一般不需要償還未償還本金的月份，而是打算保持未償還的本金，直到每項貸款的最終到期。根據每項優先定期債務安排提取的未償還款項須於貸款到期日或更早償還(如因違約事件或其他強制性償還事件而加速償還)。上表所反映的最終到期日及提存期結束日期包括本公司可全權酌情決定的任何延期。這些安排也可能有受貸款人酌情決定的延期，但上表未反映這一點。
優先定期債務安排下的借款按固定利率計息，但定期債務安排2022-S2除外，該安排以SOFR加保證金為基礎按浮動利率計息。本公司的優先定期債務融資可能包括前期發行成本，這些成本被資本化為融資工具各自賬面價值的一部分。這些貸款可以在任何時候全額預付，但可能會受到某些慣例的提前還款處罰。
優先期限債務融資工具擁有綜合物業借貸基礎，根據特定融資工具下融資物業的成本和價值、該等物業由本公司擁有的時間以及相關借款人質押的現金抵押品金額而增加或減少。隨着物業年限或抵押品性能下降超過某些門檻，特定貸款的借款基數可能會減少，任何借款基數不足的情況可能會通過貢獻額外的財產、現金或通過部分償還貸款來彌補。
89
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
資產擔保的夾層定期債務工具
本公司將其夾層定期債務安排歸類為本公司綜合資產負債表上的長期負債，因為在這些安排下的借款一般不需要在適用的最終到期日之前償還。這些貸款在結構上和合同上從屬於相關的資產擔保優先債務貸款。
夾層定期債務安排的結構是以初始的42一個月的提款期，在此期間，通過這些融資機制提供融資的房屋在出售時通常不需要償還未償還的本金，而是打算一直保持未償還，直到最終到期。根據夾層定期債務安排提取的未清償款項須在貸款到期日或更早償還，如果因違約事件或其他強制性償還事件而加速償還。上表所反映的最終到期日及提存期結束日期包括本公司可全權酌情決定的任何延期。這些安排也可能有受貸款人酌情決定的延期，但上表未反映這一點。
在特定期限債務安排下的借款按固定利率計息。夾層定期債務安排包括前期發行成本，這些成本作為這些安排各自賬面價值的一部分進行資本化。這些設施在任何時候都可以全額預付，但可能會受到某些提前還款的處罰。
夾層定期債務融通擁有綜合物業借貸基礎，根據本公司持有該等物業的特定貸款及時間所融資物業的成本及價值，以及有關借款人所質押的現金抵押品金額而增加或減少。隨着物業年限或抵押品性能下降超過某些門檻，特定貸款的借款基數可能會減少，任何借款基數不足的情況可能會通過貢獻額外的財產或現金或通過部分償還貸款來彌補。
聖約
該公司的庫存融資工具包括慣例陳述和擔保、契諾和違約事件。融資物業須遵守慣常的資格標準和濃度限制。
這些庫存融資安排和相關融資文件的條款要求OpenDoor子公司遵守慣例財務契約，例如保持一定水平的流動性、有形淨值或槓桿(債務與有形淨值的比率)。其中某些財務契約是參照OpenDoor Labs Inc.及其合併子公司的資產和負債計算的。因此，在某些情況下，這可能會限制我們將資產從OpenDoor子公司轉移到母公司的靈活性。2022年12月31日和2021年12月31日，美元5651000萬美元和300萬美元782本公司的淨資產中分別有2.5億美元受到限制，因為它們反映了OpenDoor Labs Inc.的最低淨資產要求。截至2022年12月31日，本公司遵守了所有財務契約，未發生違約事件。
抵押貸款融資
2022年10月，本公司停止提供代理貸款或抵押貸款經紀服務。因此，本公司不再需要按揭融資，並於2022年10月終止其主回購協議(《回購協議》)。
自2019年3月至2019年3月，通過退出抵押貸款和經紀服務，公司利用回購協議為OpenDoor Home Loans提供資本。該貸款在公司的綜合資產負債表上被歸類為流動負債，提供從發放抵押貸款到OpenDoor Home Loans將貸款出售給投資者之間的短期融資。根據回購協議，貸款人同意向OpenDoor Home Loans支付合資格貸款的協議購買價，OpenDoor Home Loans同時同意在指定的時間框架內以包括利息的協議價格從貸款人回購此類貸款。OpenDoor Labs Inc.是回購協議的擔保人，並有義務為貸款人的利益回購先前根據該安排轉讓的貸款。這一融資安排是OpenDoor Home Loans作為代理貸款人運營的重要組成部分。
90
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
可轉換優先票據
本公司於2021年8月發行2026年債券，本金總額為$9781000萬美元。下表概述了與2026年債券有關的某些細節(單位：百萬，利率除外)：
2022年12月31日
本金總額
未攤銷債務發行成本賬面淨額
2026年筆記$978 $(19)$959 
2022年12月31日到期日規定現金利率實際利率半年付息日轉換率折算價格
2026年筆記2026年8月15日0.25 %0.77 %二月十五日;八月十五日51.9926$19.23 
2026年債券將在2026年2月15日之前根據持有人的選擇進行轉換，但前提是發生某些事件。從2024年8月20日開始，公司有權在滿足與公司普通股價格有關的某些條件時贖回2026年債券。自2026年2月15日起，直至緊接到期日之前第二個預定交易日的交易結束為止，2026年債券可在每名持有人的選擇下隨時轉換。在某些情況下，換算率和換算價格會有慣例的調整。此外，如果發生某些構成整體性根本變化的企業事件，則轉換率將根據義齒內的整體表進行調整。在轉換時，公司可以根據適用的轉換率，根據公司的選擇，通過支付現金或提供現金和公司普通股的組合來履行轉換義務。
截至2022年12月31日止年度，本公司可轉換優先票據的利息支出總額為$72000萬美元，票面利率為$23.6億美元和債務發行成本攤銷51000萬美元。
已設置上限的呼叫
於2021年8月，就發行2026年債券而言，本公司向若干金融機構購買封頂催繳股款(“封頂催繳股款”)，代價為$1191000萬美元。根據慣例的調整，有上限的贖回包括與2026年債券相關的公司普通股的股份數量。通過進行有上限的催繳，本公司希望在2026年債券轉換時其普通股價格超過轉換價格的情況下，減少對其普通股的潛在攤薄(或在2026年以現金結算的債券轉換時，減少其現金支付義務)。有上限的看漲期權的初始執行價為1美元。19.23每股，初始封頂價格為$29.59每股或上限價格溢價為100%.
8.公允價值披露
本公司使用公允價值計量來記錄對某些資產和負債的公允價值調整，並確定公允價值披露。
以下討論公允價值體系及按公允價值按經常性及非經常性基礎記錄的資產及負債的估值方法，以及對未按公允價值記錄的金融工具的公允價值估計。
公允價值層次結構
資產和負債的公允價值計量根據以下層次進行分類：
1級--公允價值是根據相同資產或負債在活躍市場上的報價確定的。
91
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
第二級---使用重大可觀察資料釐定的公允價值，例如類似資產或負債的報價或不活躍市場中相同或類似資產或負債的報價、有關資產或負債的可觀察到的報價以外的資料，或主要源自可觀察到的市場數據或以相關或其他方式證實的投入。
第三級---使用重大不可觀察的輸入確定的公允價值，例如定價模型、貼現現金流或類似技術。
92
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
公允價值估計
下表概述了公允價值計量方法，包括重要的投入和假設，以及公司資產和負債的分類。
資產/負債類別
估值方法、投入和
假設
分類
現金和現金等價物賬面價值是基於工具的短期性質對公允價值的合理估計。第1級估計公允價值計量。
受限現金賬面價值是基於工具的短期性質對公允價值的合理估計。第1級估計公允價值計量。
有價證券
債務證券從第三方供應商獲得的價格，這些供應商從各種來源彙編價格，並在看不到價格時經常對類似證券應用矩陣定價。第二級經常性公允價值計量。
共同基金考慮到證券在交易所交易，報價。第1級經常性公允價值計量。
股權證券價格是根據證券在交易所交易的情況而定的。第1級經常性公允價值計量。
根據回購協議質押的待售抵押貸款公允價值是根據可觀察的市場數據估計的，包括市場報價、交易報價和銷售承諾。第二級經常性公允價值計量。
其他流動資產
持有作出售用途的按揭貸款公允價值是根據可觀察的市場數據估計的，包括報價市場價格和交易報價。第二級經常性公允價值計量。
利率鎖定承諾基礎貸款的公允價值基於二級市場的可觀察市場報價和銷售承諾，並對估計的週轉率進行調整。第2級經常性公允價值計量基於可觀察輸入數據的公允價值。第3級經常性公允價值計量指具有不可觀察輸入的公允價值。
無追索權資產擔保債務
信貸安排公允價值乃根據類似條款及剩餘到期日之類似信貸安排之現行貸款利率，以貼現現金流量估計。
以攤銷成本計提。
第2級估計公允價值計量。
其他有擔保借款
根據回購協議出售的貸款公允價值是使用基於具有相似條款和剩餘到期時間的類似資產支持融資工具的當前貸款利率的貼現現金流量估計的。
以攤銷成本計提。
第2級估計公允價值計量。
可轉換優先票據公允價值是使用經紀人報價和其他可觀察到的市場投入來估計的。以攤銷成本計提。
第2級估計公允價值計量。
衍生工具和權證負債
保薦人認股權證公允價值使用公開招股説明書的價格或其結算價值估計。第二級經常性公允價值計量。
93
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
認股權證公允價值使用Black-Scholes-Merton期權定價模型進行估計，輸入數據和假設包括公司的股權估值、預期波動率、預期期限和相關的無風險利率。第三級經常性公允價值計量。
嵌入式轉換選項公允價值採用格子模型估計，該模型結合了2019年可轉換票據條款下各種轉換場景的時間和轉換特徵的概率。第三級經常性公允價值計量。
按經常性基準以公允價值記錄的資產和負債
下表列示了本公司經常性按公允價值計量的資產的公允價值層級（單位：百萬美元）。
2022年12月31日按公允價值計算的餘額第1級二級第三級
有價證券：
公司債務證券$122 $— $122 $— 
股權證券11 11 — — 
存單9 — 9 — 
資產支持證券2 — 2 — 
其他流動資產：
持有作出售用途的按揭貸款1 — 1 — 
總資產$145 $11 $134 $— 
2021年12月31日按公允價值計算的餘額第1級二級第三級
有價證券：
公司債務證券$207 $— $207 $— 
共同基金200 200 — — 
股權證券46 46 — — 
商業票據15 — 15 — 
資產支持證券7 — 7 — 
存單5 — 5 — 
主權債券4 — 4 — 
根據回購協議質押的待售抵押貸款7 — 7 — 
其他流動資產：
持有作出售用途的按揭貸款4 — 4 — 
總資產$495 $246 $249 $— 
94
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
金融工具的公允價值
下表列示了本公司金融工具的賬面值、估計公允價值和公允價值層級，但不包括按經常性基準以公允價值計量的資產和負債（以百萬計）。
2022年12月31日
攜帶
價值
公允價值第1級二級
資產：
現金和現金等價物$1,137 $1,137 $1,137 $— 
受限現金654 654 654 — 
負債：
無追索權資產擔保債務$4,396 $4,427 $— $4,427 
可轉換優先票據959 391 — 391 
2021年12月31日
攜帶
價值
公允價值第1級二級
資產：
現金和現金等價物$1,731 $1,731 $1,731 $— 
受限現金847 847 847 — 
負債：
無追索權資產擔保債務$6,102 $6,140 $— $6,140 
其他有擔保借款7 7 — 7 
可轉換優先票據954 1,019 — 1,019 
下表顯示了第3級公允價值的年初餘額與期末餘額的對賬（單位：百萬）：
認股權證
嵌入式
轉換選項
利率鎖定承諾
截至2019年12月31日的餘額$5 $42 $— 
2019年可轉換票據結算— (65)— 
認股權證的行使(7)— — 
公允價值淨變動2 23 — 
2020年12月31日的餘額$— $— $— 
加法— — 5 
起源/終止— — (5)
截至2021年12月31日的餘額$— $— $— 
加法— — 2 
起源/終止— — (3)
公允價值淨變動— — 1 
截至2022年12月31日的餘額$— $— $— 
95
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
9.財產和設備
截至2022年和2021年12月31日，財產和設備包括以下內容（單位：百萬）：
20222021
內部開發的軟件$105 $71 
安全系統18 10 
電腦13 11 
軟件實施成本4 3 
傢俱和固定裝置3 3 
辦公設備3 2 
租賃權改進2 2 
總計148 102 
累計折舊和攤銷(90)(57)
物業設備 - 網$58 $45 
折舊和攤銷費用#美元371000萬，$272000萬美元，和美元22 截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度分別錄得百萬美元。
10.租契
根據經營和短期租賃協議，該公司在美國各地租賃辦公空間。這些租賃協議的期限不超過11除下文所討論的外，有些年限的合同包含多年期續展期權或提前終止期權，這些期權被認為不能合理確定是否可以行使。本公司亦根據無形融資租賃協議租賃設備。
截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度的租賃成本組成如下（單位：百萬）：
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
經營租賃成本$11 $12 $34 
可變租賃成本— 1 — 
短期租賃成本1 — 1 
轉租收入(1)(1)— 
淨租賃成本$11 $12 $35 
下表提供補充租賃信息(以百萬為單位)：
12月31日，202220212020
為計入經營租賃負債的金額支付的現金$(11)$(10)$(13)
以新的或已獲得的租賃負債換取的使用權資產$5 $— $40 
在截至2022年12月31日的年度，公司簽署了一份新的租賃，導致使用權資產增加了#美元。52000萬美元，經營租賃負債增加#美元51000萬美元。截至2022年12月31日的年度內，並無重大租約修訂。
截至2020年12月31日止年度，本公司終止若干營運租約。公司行使了提前終止公司在舊金山的租約的選擇權，並將使用權資產的攤銷速度加快了#美元131000萬美元一年行使提前終止選擇權後的剩餘期限。在行使公司的提前終止選擇權時，公司發生了$5截至2020年12月31日的年度提前終止費1,000萬美元。在……裏面
96
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
2021年1月至2021年1月，公司在預期終止日期2021年9月30日之前終止了舊金山租約，導致5在截至2021年12月31日的一年中確認了100萬美元的收益。看見《附註20-重組》以供進一步討論。截至2021年12月31日止年度並無其他重大租賃修訂。
加權平均租賃期限和加權平均貼現率如下：
12月31日，20222021
經營租賃加權平均剩餘租期(年)6.67.6
經營租賃加權平均貼現率9.9 %9.8 %
截至2022年12月31日的經營租賃負債到期日如下(單位：百萬)：
2023$11 
202410 
20257 
20267 
20277 
此後20 
未貼現的未來現金流量合計$62 
減去：推定利息17 
租賃總負債$45 
11.商譽和無形資產
截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度，有美元4百萬美元和美元29因收購而增加的善意分別為百萬美元。有關重大收購的更多信息，請參閲   “Note 2. 2022年第四季度，我們普通股的市場價格大幅下跌。因此，公司確定存在潛在損害的指標，並決定對善意損害進行中期量化測試。根據量化分析，公司錄得的善意減損費用為美元60截至2022年12月31日的年度為百萬美元。曾經有過不是截至2021年和2020年12月31日止年度已識別的善意損失。
截至2022年12月31日和2021年12月31日，須攤銷的無形資產分別包括以下內容（單位：百萬美元，年除外）：
2022年12月31日
毛收入
攜帶
金額
累計
攤銷
網絡
攜帶
金額
剩餘加權平均使用壽命
(年)
發達的技術$17 $(9)$8 1.8
客户關係7 (5)2 1.7
商標5 (3)2 1.7
無形資產 - 網$29 $(17)$12 
97
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
2021年12月31日
毛收入
攜帶
金額
累計
攤銷
網絡
攜帶
金額
剩餘加權平均使用壽命
(年)
發達的技術$7 $(2)$5 0.7
客户關係7 (3)4 2.7
商標5 (2)3 2.7
無形資產 - 網$19 $(7)$12 
無形資產攤銷費用為#美元。91000萬，$42000萬美元，和美元4截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的三個年度分別為2.5億美元。
截至2022年12月31日，無形資產預計攤銷如下（單位：百萬）：
財政年度
2023$7 
20245 
總計$12 
12.應付賬款和其他應計負債
截至2022年和2021年12月31日的應付賬款和應計負債包括以下內容：
20222021
應付供應商的應計費用$47 $66 
應計財產税和特許經營税29 24 
法律或有事項應計— 18 
應計工資和其他與員工有關的費用21 17 
應付供應商賬款5 3 
其他8 9 
應付賬款和其他應計負債總額$110 $137 
13.股東權益
普通股
2021年2月9日，本公司完成一次承銷公開發行(“2021年2月1日發行”)，本公司在本次公開發行中出售32,817,421其普通股的公開發行價為$27.00每股，包括承銷商全額行使其最多購買4,280,533普通股增發，於2021年2月11日完成。公司從2021年2月至2021年2月的發行中獲得的淨收益總額約為$859在扣除承保折扣和佣金以及要約費用後，本公司在完成交易時應支付的費用。2021年2月的發行滿足了某些限制性股票單位(RSU)的流動性事項歸屬條件。有關RSU的更多信息，請參閲“注14 -基於股份的獎勵”。
2020年12月21日，公司普通股和權證開始在納斯達克全球精選市場(“納斯達克”)交易，股票代碼分別為“OPEN”和“OPENW”。根據本公司的註冊證書，本公司有權發行3,000,000,000面值為$的普通股0.0001每股。
98
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
2021年7月9日，該公司完成了所有未償還公開和發起人招股説明書的贖回，並與贖回相關，公開招股説明書停止在納斯達克交易。
在業務合併之前，公司擁有A系列、B系列、C系列、C-1系列、D系列、D系列、D-1系列、E系列、E-1系列和E-2系列可轉換優先股（統稱“優先股”）的流通股。就在業務合併之前，公司所有已發行優先股股份均轉換為總計 1952000萬股OpenDoor Labs Inc.普通股一-以一為一的基礎。在交易結束時，OpenDoor Labs Inc.普通股轉換為OpenDoor Technologies Inc.普通股，適用於注2 - 業務組合中討論的交換比率。
優先股
根據本公司的註冊證書，本公司有權發行100,000,000面值為$的優先股股票0.0001每股(“OpenDoor Technologies優先股”)。公司董事會有權發行OpenDoor Technologies優先股，並決定這些股票的權利、優先、特權和限制，包括投票權。截至2022年12月31日，有不是OpenDoor Technologies已發行和已發行的優先股。
分紅
普通股在公司董事會宣佈時有權獲得股息，但受所有類別的已發行股票享有優先股息權的限制。到目前為止，該公司還沒有就普通股支付任何現金股息。公司可能會保留未來的收益，用於業務的進一步發展和擴大，目前沒有計劃在可預見的未來派發現金股息。任何未來派發股息的決定將由本公司董事會酌情作出，並將取決於(其中包括)本公司的財務狀況、經營業績、資本要求、未來協議及融資工具所載的限制、業務前景及本公司董事會可能認為相關的其他因素。
14.基於股份的獎勵
2014年股票計劃
本公司於2020年2月6日最後一次修訂及批准的2014年度股票計劃(“2014年度計劃”)，允許本公司授予最多106,320,623根據2014年計劃授予的股票期權、限制性股票或限制性股票單位(“RSU”)，向員工、董事和非員工發放普通股。於結算時，2014年度計劃的剩餘未分配股份儲備已註銷，且不會根據2014年度計劃授予新的獎勵。2014年計劃下的未支付獎項在交易結束時由OpenDoor Technologies承擔，並繼續受2014計劃的條款管轄。
2020年股權激勵計劃
鑑於業務合併的結束，公司通過了2020年獎勵計劃(“2020計劃”)，根據該計劃，43,508,048普通股最初是為發行而保留的。2020年計劃允許發行股票期權、股票增值權、限制性股票、限制性股票單位、股息等價物和其他基於股票或現金的獎勵。根據2020年計劃可供發行的公司普通股數量在每個日曆年的第一天自動增加，從2022年1月1日開始，到2030年1月1日止(包括2030年1月1日)，增加的數量等於(A)等於(1)的超額(如果有)的數字5上一歷年最後一日已發行普通股總數的百分比超過(2)截至該日根據2020年計劃預留供發行的普通股股數，以及(B)本公司董事會決定的較少數量的普通股。
隨着業務合併的結束，公司董事會批准了2020年員工購股計劃(ESPP)，該計劃最後一次修訂是在2021年12月6日。確實有5,438,506根據ESPP最初保留髮行的普通股。根據ESPP可供發行的公司普通股股份數量在每個日曆年的第一天自動增加，從2022年1月1日開始，至和
99
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
包括2030年1月1日，按（a）中較小者計算 1上一歷年12月31日已發行普通股總數的%，以及(B)公司董事會決定的股份數量；但不超過54,385,060股票可以根據ESPP發行。截至2022年12月31日， 493,790股票已根據ESPP發行。
2022年激勵計劃
2022年7月，公司董事會通過了《2022年激勵計劃》(簡稱《激勵計劃》)。在誘因計劃下，31,200,000股票最初是為發行而保留的。激勵計劃的目的是吸引、留住和激勵公司的潛在員工，特別是作為業務合併的一部分加入的執行團隊成員和員工。獎勵計劃允許向本公司或本公司任何附屬公司的新員工發行非限制性股票期權、股票增值權、限制性股票、限制性股票單位、股息等價物和其他以股票或現金為基礎的獎勵。
股票期權和RSU
期權獎勵通常以與授予之日公司普通股的公允價值相等的行使價格授予。期權可行使的最長期限為10自批出日期起計數年，並一般在一段期間內歸屬四年。授予10%股東的激勵性股票期權的最長期限為五年自授予之日起生效。
截至2022年12月31日止年度的股票期權活動摘要如下：
數量
選項
(單位：千)
加權的-
平均值
鍛鍊
價格
加權的-
平均值
剩餘
合同
期限(以年為單位)
集料
固有的
價值
(單位：百萬)
餘額 14,546 $2.12 4.7$182 
授與— — 
已鍛鍊(2,959)1.35 
被沒收(447)6.60 
過期(428)2.42 
餘額  10,712 2.13 3.5$1 
可撤銷  10,668 2.12 3.5$1 
總內在價值代表期權的行使價格與公司普通股的估計公允價值之間的差額。截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度已行使的期權的總內在價值為美元201000萬，$1442000萬美元，和美元46分別為2.5億美元和2.5億美元。
截至2021年12月31日止年度，每項購股權之加權平均授出日期公允價值為10.18。有幾個不是截至2022年和2020年12月31日止年度授予的期權。
RSU通常以基於服務的需求為基礎，通常通過二或四年期於2021年之前，若干獎勵亦具有歸屬的表現條件，該條件於2021年2月發售完成時達成，並觸發確認若干受限制股份單位的補償開支，而按時間劃分的歸屬條件已獲達成或部分達成。於2021年2月發售後，該等受限制股份單位僅受基於時間的歸屬條件規限.
100
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
截至2022年12月31日止年度RSU活動摘要如下：
數量
RSU
(單位：千)
加權的-
平均值
授予日期
公允價值
未投資和未償  53,446 $17.35 
授與45,373 4.85 
既得(17,280)12.15 
被沒收(26,992)17.62 
未歸屬及未償還  54,547 $10.29 
截至2022年和2021年12月31日止年度歸屬的受限制股份單位的總公允價值為美元98百萬美元和美元599分別為100萬美元。不是RSU於截至2020年12月31日止年度歸屬。
限售股
該公司已向某些連續員工授予限制性股票，主要是與收購有關。限制性股票在服務條件得到滿足後授予，服務條件的範圍通常為三至四年.
截至2022年12月31日止年度的限制性股份活動摘要如下：
數量
限售股
(單位：千)
平均值
授予日期
公允價值
未投資  692 $3.91 
既得(623)4.01 
被沒收(69)3.02 
未投資  — $— 
截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度歸屬的限制性股份的公允價值總額為美元11000萬，$21百萬美元，以及$9分別為2.5億美元和2.5億美元。
ESPP
本公司2020年ESPP的第一個招標期從2022年3月1日開始。根據美國國税法第423條，ESPP允許符合條件的參與者使用最高可達15他們總薪酬的%，以1美元為限25,000歷年捐款限制。公司已將發行期內購買的最大股份數量限制為 1,000每位員工的份額。ESPP允許符合條件的員工以一定價格購買公司普通股股份 15（i）優惠期開始日期或（ii）購買日期中較低價格的%折扣。每個發行期為期六個月。截至2022年12月31日，ESPP被扣員工工資繳款為美元2百萬並計入綜合資產負債表的應付賬款和其他應計負債中。截至2022年12月31日扣留的工資繳款將用於在截至2023年2月28日的當前ESPP購買期結束時購買股票。
101
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
ESPP購買權的公允價值在授予之日使用布萊克-斯科爾斯期權定價估值模型進行估計。在模型中應用了以下假設來估計ESPP的授予日期公允價值。
報價期
2022年9月1日至2023年2月28日2022年3月1日至2022年8月31日
公允價值$1.78 $3.55 
波動率94.5 %101.4 %
無風險利率3.34 %0.60 %
預期壽命(以年為單位)0.50.5
預期股息$— $— 
公司確認了與ESPP相關的基於股票的薪酬支出#美元2截至2022年12月31日止年度，新增100萬美元。截至2022年12月31日，與ESPP相關的估計未確認補償費用總額為美元0.3百萬美元。預計未攤銷補償費用將在要約期的剩餘期限內確認。2月份。
基於股票的薪酬費用
基於股票的薪酬費用根據獲獎者所屬的成本中心進行分配。下表按職能彙總了截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度合併經營報表中列出的股票薪酬總費用，如下（單位：百萬）：
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
一般和行政$109 $463 $33 
銷售、市場營銷和運營
18 13 1 
技術與發展44 60 4 
基於股票的薪酬總支出$171 $536 $38 
本公司確認$(13)1000萬，$2901000萬，$20截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度，分別有數百萬美元的補償費用，與所有未償還的市況獎勵有關。2022年12月，吳宇森辭去Opendoor首席執行官職務，導致2022年12月，吳宇森辭去Opendoor首席執行官職務，導致2022年12月57與他的市場狀況獎勵相關的股票薪酬支出沖銷了100萬美元。2021年6月，二市場條件獎得到滿足，這導致加速確認#美元。2截至2021年12月31日止年度的股票薪酬費用為百萬美元。截至2022年12月31日止年度， 不是市場狀況得到了滿足。
截至2022年12月31日，有1美元383 與未歸屬的RSU、股票期權和限制性股票相關的未攤銷股票補償成本百萬美元。未攤銷補償成本預計將在約為 2.3好幾年了。
102
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
期權的估值
用來評估股票期權價值的布萊克-斯科爾斯模型包含了以下假設：
截至十二月三十一日止的年度：
2021
公允價值$15.00 
波動率73 %
無風險利率1.09 %
預期壽命(以年為單位)7
預期股息$— 
普通股公允價值
在公司普通股上市交易之前，股票期權獎勵所涉及的普通股的公允價值由董事會決定。鑑於沒有公開交易市場，董事會在每次批准獎勵的會議上考慮了許多客觀和主觀因素來確定公司普通股的公允價值。這些因素包括但不限於(I)同期第三方對普通股的估值；(Ii)可轉換優先股相對於普通股的權利、優先權和特權；(Iii)普通股缺乏適銷性；(Iv)公司業務的階段和發展；(V)總體經濟狀況；以及(Vi)在當前市場條件下實現流動性事件(例如首次公開募股或出售)的可能性。
波動率
在公司普通股公開交易之前，由於公司沒有足夠的普通股交易歷史，預期股價波動率是根據可比公開交易公司的歷史和隱含波動率估計的。公司股票公開交易後，預期股價波動率是根據公司普通股公開交易的看漲期權價格隱含的波動率確定的。
無風險利率
無風險利率是以授予日生效的美國國債收益率為基礎的，這些票據的條款與獎勵類似。
預期壽命
授予員工的購股權的預期期限是使用簡化方法確定的，該方法允許本公司估計預期壽命，作為歸屬期間和合同期限之間的中點，因為本公司的歷史購股權行使經驗並未提供合理的基礎來估計預期期限。
股息率
預期股息收益率假設是基於公司目前對其預期股息政策的預期。
RSU和限制性股票的估值
在企業合併之前，由於沒有公開交易市場，公司董事會在每次批准獎勵的會議上考慮了許多客觀和主觀因素來確定普通股的公允價值。這些因素包括但不限於：(I)由獨立估值專家對普通股進行的同期估值；(Ii)公司業務的發展和發展階段；
103
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
這些因素包括：(I)公司的經營和財務業績及狀況；(Iii)優先股的發行以及優先股相對於普通股的權利和優先權；(Iv)資本市場的現狀以及發生流動性事件的可能性，例如公司的首次公開募股或出售；以及(V)公司普通股缺乏可銷售性。就財務報告而言，本公司會考慮估值日期與授出日期之間的時間量，以決定是否採用最新普通股估值或兩個估值日期之間的直線插值法。該決定包括評估隨後的估值是否表明在前一次估值與授予日之間發生了估值的任何重大變化。
15.認股權證
公開認股權證和保薦權證
在業務合併之前，SCH發佈了6,133,333保薦權證和13,800,000公共權證(統稱為“權證”)。成交時，本公司認購權證。每份完整的權證都使持有者有權購買一該公司普通股的價格為$11.50每股，可能會進行調整。認股權證可在任何時間行使，從a)晚些時候開始)30業務合併完成後日及b） 12自SCH首次公開募股於2020年4月30日結束之日起個月，並終止 五年在企業合併之後。
一旦公開認股權證可予行使，本公司可贖回全部而非部分尚未行使的認股權證，惟最少須支付 30提前30天書面通知贖回（“贖回期”）。本公司可在兩種情況下贖回認股權證。就贖回方案而言，“參考價值”指公司普通股的最後報告銷售價格， 二十日內交易日三十截止贖回通知發出日期前第三個交易日的交易日期間。
本公司可按$之價格贖回尚未行使之認股權證以換取現金。0.01如參考價值等於或超過$18.00每股認股權證持有人有權於贖回期內於預定贖回日期前以$行使其尚未行使之認股權證。11.50每股倘參考價值等於或高於$，則保薦人認股權證獲豁免贖回18.00而保薦人認股權證繼續由原認股權證持有人（“保薦人”）或獲準承讓人持有。
本公司可按以下價格贖回尚未行使之認股權證：0.10如參考價值等於或超過$10.00每股。如果參考值小於$18.00，保薦權證也必須與公開認股權證同時贖回。認股權證持有人有權在贖回期間於預定贖回日期前以無現金方式行使其未到期認股權證。無現金行使使認股權證持有人有權根據認股權證協議所界定的贖回日期及贖回公允價值，收取設定數目的股份。
關於業務合併，2021年1月12日，公司提交了S-1表格的註冊説明書。本註冊聲明涉及發行總額最多為19,933,333在行使其公開交易的認股權證時可發行的普通股。於2021年7月9日，本公司完成贖回所有已發行的公眾認股權證及保薦人認股權證，以購買本公司普通股股份，面值$0.0001每股，根據日期為2020年4月27日的權證協議發行。中的13,799,947在企業合併時尚未發行的公共認股權證，874,739以現金行使，行使價格為#美元。11.50每股普通股和普通股12,521,776在無現金的基礎上行使，以換取總計4,452,659普通股股份。此外，6,133,333在企業合併之日仍未結清的保薦權證，1,073,333以現金行使，行使價格為#美元。11.50每股普通股和普通股5,060,000在無現金的基礎上行使，以換取總計1,799,336普通股股份。公司因行使認股權證而獲得的現金收益總額為$221000萬美元。與贖回相關，公募權證於2021年7月9日在納斯達克停止交易。
該公司錄得衍生品和認購證公允價值調整減少美元（12)億元及(34）分別因截至2021年和2020年12月31日止年度的贊助商證公允價值變動而支付百萬美元。
104
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
購買D系列優先股的認股權證
2018年6月12日，本公司出具認購權證485,262D系列優先股，價格為$0.006(“便士認股權證”)。於2020年11月12日，行使便士認股權證，本公司發行485,262以D系列優先股換取收益$3幾千美元。截至2022年12月31日，有不是佩妮的認股權證未結清。
承諾發行認股權證
於2018年6月，本公司訂立發行認股權證的承諾(“認股權證承諾”)。認股權證承諾使本公司有責任每年發行認股權證，直至2025年(“發行日期”)。認股權證承諾及本公司發行認股權證的責任於業務合併完成時終止，該通知由本公司提供並獲交易對手確認。
於2019年6月及2020年6月的每個認股權證承諾發行日期，本公司發行認購權證121,356股票和242,713E系列優先股，價格為$5.92每股(“E系列認股權證”)。於2020年11月7日行使E系列認股權證，公司發行364,069E系列股票換取收益#美元21000萬美元。截至2022年12月31日，有不是E系列認股權證或未償還認股權證承諾。
便士認股權證、認股權證承諾和E系列認股權證已被確定為ASC 480項下的負債，因為在被視為清算的情況下，相關優先股具有一定的清算優先權。對於便士認股權證、認股權證承諾和E系列認股權證，公司記錄不是截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度的憑證公允價值調整，並增加憑證公允價值調整美元3 截至2020年的年度為百萬美元。
營銷授權證
2022年7月28日，本公司與Zillow，Inc.(簡稱Zillow)就一項合作安排簽訂了認股權證協議，允許Zillow購買最多62,000,000股普通股，將分批授予Zillow，為公司提供轉售營銷服務。每批股票的行權價將等於30-OpenDoor普通股(“VWAP”)在該部分歸屬日期前的交易日加權平均價格，以$15下限和美元30每股上限。份額歸屬後，該份額可以通過現金支付或無現金行使來行使;前提是公司有權選擇現金結算任何行使。該授權令將於2027年7月到期，但可能會延長額外份額並在有限情況下提前終止。我們預計Zillow將於2023年初開始根據合作伙伴安排提供營銷服務。因此，截至2022年12月31日， 不是認股權證已被授予。
16.所得税
所得税前收入包括國內業務虧損#美元。1.430億美元，6612000萬美元，和美元253截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的三個年度分別為2.5億美元。
下表彙總了該公司所列期間所得税準備金的組成部分(單位：百萬)：
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
當期所得税支出：
聯邦制$— $— $— 
狀態2 1 — 
當期所得税支出總額2 1 — 
所得税撥備$2 $1 $— 
105
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度，公司 不記錄任何遞延的聯邦和州所得税費用或利益，由於充分的評估津貼。此外，該公司的外國流動和遞延費用或利益是無關緊要的。
實際税率
下表列出了美國聯邦法定所得税率與本公司在所列期間的實際所得税率的對賬：
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
聯合S.法定税率的聯邦税收優惠21.0 %21.0 %21.0 %
扣除聯邦福利後的州所得税2.7 3.4 3.5 
不可扣除的費用和其他(1.2)(0.4)0.4 
不可扣除的認股權證費用— 0.4 3.0 
可轉換票據交換損失— — (2.4)
基於股份的薪酬(1.7)7.0 0.4 
高管薪酬的扣除限制(0.3)(14.1)(2.1)
估值免税額變動，淨額(21.4)(19.5)(23.9)
研發學分0.5 2.0 0.1 
實際税率(0.4)%(0.2)%— %
截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度，公司的有效税率與將美國聯邦法定和州所得税税率應用於所得税前淨虧損計算的金額不同，主要是由於州所得税、高管薪酬扣除限制以及公司估值津貼變化。
106
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
遞延税金
遞延所得税反映了財務報告目的的資產和負債的公允價值與用於所得税目的的金額之間暫時差異的淨影響。截至2022年和2021年12月31日，公司遞延所得税資產和負債的重要組成部分如下（單位：百萬）：
2022年12月31日2021年12月31日
遞延税項資產：
應計和準備金$128 $21 
庫存34 34 
税收抵免41 33 
租賃負債11 11 
第174條大寫50 — 
商譽8 — 
淨營業虧損404 293 
遞延税項資產總額676 392 
減去：估值免税額(664)(376)
遞延税項資產，扣除估值準備後的淨額12 16 
遞延税項負債：
折舊及攤銷(2)(5)
商譽— (1)
使用權資產(10)(10)
遞延税項負債(12)(16)
遞延税項資產和負債淨額$— $— 
如果根據現有證據的權重，遞延税項資產的部分或全部很可能在特定税務管轄區無法變現，則確認估值備抵。所有可獲得的證據，無論是積極的還是消極的，都被考慮來根據這些證據的權重來確定是否需要對遞延税項資產的部分或全部計入估值準備金。由於本公司在本年度和前幾年產生的虧損，本公司認為所有遞延税項資產變現的可能性不大。因此，本公司就其遞延税項淨資產設立並記錄了全額估值準備#美元。664截至2022年12月31日，其淨遞延税資產的全額估值津貼為1,000萬美元376截至2021年12月31日，為1.2億美元。估值免税額增加#美元。2881000萬美元和300萬美元1412022年和2021年分別為2.5億美元，主要是由於本年度的虧損。
截至2022年12月31日，該公司在美國聯邦和州的淨營業虧損(NOL)結轉為$1.73億美元和3,000美元1.2如果不加以利用，每一筆都將於2034年開始到期。對於2017年12月31日之後產生的NOL，2017年的減税和就業法案將納税人使用NOL結轉的能力限制在應税收入的80%，並且可以無限期結轉(一般禁止結轉)。在該公司的案例中，截至2022年12月31日，1.61萬億美元。聯邦NOL和$3421000萬個州的NOL有無限制的結轉期限。在2018年1月1日之前開始的納税年度產生的NOL將不受應納税所得額限制，並將繼續有兩年和20年的結轉期。此外，截至2022年12月31日，公司擁有美國聯邦研究税收抵免結轉$392034年開始到期的1.8億美元。該公司還擁有州研究税收抵免結轉#美元。262029年開始到期的1.8億美元。
《國內税法》(下稱《税法》)第382節限制在公司股權發生變化的某些情況下使用淨營業虧損和税收抵免結轉。由於國內收入法(IRC)第382節和類似國家規定的所有權變更限制，結轉營業虧損淨額的使用受到各種限制。公司進行了所有權分析，確定了IRC第382和383節定義的2014、2016和2020年的三次所有權變更，但之前的
107
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
所有權變更導致了重大限制，這將減少可利用的淨營業虧損結轉和信貸總額。
未確認的税收優惠
以下是未確認的税收優惠總額的對賬表格(單位：百萬)：
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
年初未確認的税收優惠$15 $6 $5 
與上一年度税項撥備有關的減少— — (1)
與本年度税收準備金有關的增加額5 9 2 
截至年底未確認的税收優惠$20 $15 $6 
由於2022年12月31日的全額估值免税額，目前對未確認税收優惠的調整將不會對本公司的實際所得税税率產生影響。將會有$的影響18 倘於估值撥備解除後作出調整，則按實際税率計算之税率為百萬元。本公司預計自本報告日期起12個月內其不確定的税務狀況不會發生任何重大變化。
該公司的政策是將與不確定税收優惠相關的利息和罰款確認為所得税規定的一部分，並將應計利息和罰款與相關所得税負債一起計入公司的綜合資產負債表。迄今為止，本公司尚未在其綜合經營報表中確認任何利息和罰款，也沒有為利息和罰款應計或支付任何利息和罰款。該公司在美國和各州都要繳納所得税。由於淨營業虧損的歷史，公司自成立以來的所有四年都要接受美國聯邦、州和地方税務機關的檢查，但截至2022年12月31日，目前沒有進行任何審計。
截至2022年12月31日，該公司尚未為其外國子公司的未分配收益提供美國所得税或外國預扣税，因為它打算將這些收益永久再投資於美國以外。如果這些外國收益在未來匯回國內，由於税法規定的參與豁免，相關的美國納税義務將是微不足道的。
17.關聯方
認股權證承諾及隨後的E系列認股權證已發行給在本公司擁有股權並在本公司董事會擁有席位的交易對手。董事會成員對認股權證承諾的交易對手具有重大影響力。認股權證承諾和E系列認股權證的發行是為了換取交易對手向公司提供的持續諮詢服務。看見“15份 - 認股權證附註”以獲取更多信息。
18.每股淨虧損
每股基本淨虧損根據期內已發行普通股的加權平均數計算。每股攤薄虧損淨額乃根據已發行普通股加權平均數加上期內已發行潛在攤薄普通股之影響，以庫存股法計算。在出現淨虧損的期間，潛在攤薄普通股等價物已從每股攤薄淨虧損的計算中剔除，因為其影響是反攤薄的。 不是截至2022年、2021年或2020年12月31日止年度已宣佈或支付股息。
本公司採用兩類法計算每股淨虧損，採用兩類法中稀釋性較大的庫藏股法或折算後法計算稀釋每股淨虧損。各期間的未分配收益根據證券的合同參與權分配給參與證券，以分享當期收益，就像所有當期收益都已分配一樣。由於參與證券沒有分擔虧損的合同義務，因此公司的每股基本淨虧損是通過將歸屬於普通股股東的淨虧損除以未分配虧損期間發行在外的普通股的加權平均股來計算的。
108
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
下表列出了截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度公司歸屬於普通股股東的每股基本和稀釋淨虧損的計算方法（以百萬美元計，但以千計列示的股份金額除外）：
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
每股基本和稀釋後淨虧損：
分子：
淨虧損$(1,353)$(662)$(253)
分母：
加權平均流通股 - 基本和稀釋627,105 592,574 109,301 
每股基本和攤薄淨虧損$(2.16)$(1.12)$(2.31)
有幾個不是當期宣佈或累積的優先股息。
以下證券不包括在已發行稀釋股份的計算中，因為其影響將是反稀釋的，或者此類股票的發行取決於某些條件的滿足，而這些條件在期末仍未滿足(以千計)：
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
普通股認股權證— — 19,933 
RSU54,547 53,446 46,525 
選項10,712 14,546 24,158 
早期行使的未歸屬股份— 4 57 
限售股— 692 2,148 
員工購股計劃1,867 — — 
總反稀釋證券67,126 68,688 92,821 
19.承付款和或有事項
利率鎖定承諾
公司與潛在借款人簽訂了利率鎖定承諾，公司承諾在特定條款和利率下向借款人出借一定金額的貸款。該等承諾被視為衍生品，並按公允價值列賬。看到   “Note 5以獲取更多信息。
租賃承諾額
該公司已就其某些辦公空間簽訂了各種不可撤銷的經營租賃協議。看見“注10 -租賃”以供進一步討論。
法律事務
本公司可能不時須承擔與本公司物業的所有權及營運有關的潛在責任。當結果是可能的並且可以合理估計時，應計項目被記錄下來。
在正常業務過程中，針對該公司的各種索賠和訴訟待決，其中一些索賠和訴訟尋求損害賠償和其他救濟，如果獲得批准，可能需要未來的現金支出。此外，本公司不時收到各政府機構的查詢和審計要求，並全力配合這些要求。本公司並不認為該等事宜的解決會導致任何負債對本公司的綜合經營業績或財務狀況造成重大影響，但下述情況除外。
109
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
美國聯邦貿易委員會(FTC)於2019年8月開始對該公司進行調查。調查主要涉及公司廣告和網站中的陳述，將向公司出售房屋與使用代理商以傳統方式出售房屋進行比較，並涉及公司的報價反映或基於市場價格的陳述。本公司於2020年12月開始與美國聯邦貿易委員會討論此事的解決方案。經過廣泛的談判，本公司同意達成一項同意令，解決調查的所有方面，調查於2022年10月21日成為最終決定。根據同意令，公司不承認有任何不當行為，並被要求在就與幫助消費者銷售房屋有關的公司服務的成本、節省、維修成本或財務利益發表聲明之前，擁有稱職和可靠的支持數據。同意令還要求該公司支付$62300萬美元給聯邦貿易委員會(以前應計的金額)，公司保留某些記錄，並向聯邦貿易委員會提交合規報告。這一美元622022年10月支付了100萬英鎊的罰款。
2022年10月7日和2022年11月22日，美國亞利桑那州地區法院分別提起了據稱的證券集體訴訟，標題為Alich訴OpenDoor Technologies Inc.等。(案件編號2：22-cv-01717-jfm)(“alich”)和奧克蘭縣自願僱員受益人協會等人。V.OpenDoor Technologies Inc.等人。(案件編號2：22-cv-01987-gms)(“奧克蘭縣”)。起訴書將該公司、該公司某些現任和前任高級管理人員和董事、該公司在2021年進行的兩次證券發行的承銷商以及出售股份的股東SVF ExCalibur(Cayman)Limited列為被告。起訴書指控，公司和某些高級職員違反了交易法第10(B)節和美國證券交易委員會規則10b-5，公司、某些高級職員和董事、承銷商和特別提款權違反了證券法第11節和/或第12(A)(2)節，在每個案例中，他們都對公司定價算法的有效性做出了重大虛假或誤導性的陳述。原告還聲稱，某些被告分別違反了《交易法》第20(A)節和《證券法》第15節，後者規定了控制人責任。起訴書代表所有在2020年12月21日至2022年9月16日期間購買或以其他方式收購公司普通股的個人和實體提出索賠，或根據我們與Sch的業務合併發佈的發售文件以及公司在2021年2月至2021年9月進行的二級公開發行提出索賠。原告尋求等級證明、未指明的補償性損害賠償的裁決、利息的裁決以及合理的費用和開支，包括律師費和專家費，以及法院認為公正和適當的其他和進一步的救濟。我們認為，控訴中的指控是沒有根據的，我們打算在這一問題上積極為自己辯護。
20.重組
2022年11月，公司啟動裁員計劃550重新調整公司的運營重點，以支持公司的多年增長、擴大業務規模和改善成本(“重組計劃”)。重組計劃包括：(I)削減公司員工人數18%及(Ii)減少按揭貸款及經紀服務。截至2022年12月31日，重組計劃基本完成。
由於重組計劃和我們的抵押貸款服務的逐步結束，公司產生了$172000萬美元，來自遣散費，以及正在被取消職位的員工的其他解僱福利，以及與關閉我們的抵押貸款服務相關的其他重組成本。這些成本已在公司綜合經營報表中的重組成本項目中列報。截至2022年12月31日，公司已支付美元131000萬美元和剩餘的美元41百萬美元計入綜合資產負債表中的應付帳款和其他應計費用。
2020年4月15日，公司啟動裁員計劃600員工實現更具彈性的成本結構，以應對新冠肺炎帶來的不確定性。因此，截至2020年12月31日止年度，本公司錄得111.6億美元的員工離職福利重組費用。所有員工解僱福利都是在2020年12月31日之前支付的。
此外，在截至2020年12月31日的年度內，本公司產生了181百萬美元的成本與退出某些不可取消的租賃有關，而公司未來不會獲得任何好處。這包括本公司行使與本公司舊金山辦事處有關的提前終止選擇權，如“注：10個 - 租約，以及其他房地產租賃的終止。
110
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
合併財務報表附註
(表格金額以百萬為單位，但股票和每股金額、比率或註明的除外)
在截至2020年12月31日的年度內，在與員工離職福利和租約修改有關的重組費用中，公司列報了$2收入成本為100萬美元，29在公司的綜合經營報表中進行重組。
21.後續事件
本公司評估了自2022年12月31日至美國證券交易委員會提交合並財務報表之日之後發生的事件的影響。根據這項評估，除該等綜合財務報表及相關附註所記錄或披露的事項外，本公司已確定並無任何重大後續事項需要確認或披露。

******
111
目錄
OpenDoor Technologies Inc.

附表I
(僅限母公司)
簡明財務信息
簡明資產負債表
(單位：百萬，共享數據除外)
12月31日，
20222021
資產
無形資產-淨值$1 $1 
對子公司的投資2,046 3,202 
總資產$2,047 $3,203 
負債和股東權益
應付賬款和其他應計負債$1 $— 
應付利息1 1 
可轉換優先票據959 954 
總負債961 955 
股東權益：
普通股，$0.0001票面價值；3,000,000,000授權股份；637,387,025和616,026,565分別發行的股份；637,387,025和616,026,565分別發行流通股
— — 
額外實收資本4,148 3,955 
累計赤字(3,058)(1,705)
累計其他綜合收益(虧損)(4)(2)
股東權益總額1,086 2,248 
總負債和股東權益$2,047 $3,203 


見簡明財務報表附註。
112
目錄
OpenDoor Technologies Inc.

附表I
(僅限母公司)
業務簡明報表
(單位：百萬)

截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
運營費用：
一般和行政$7 $7 $— 
總運營費用7 7 — 
運營虧損(7)(7)— 
保證公允價值調整— 12 34 
利息支出(8)(2)— 
所得税前收入(虧損)(15)3 34 
所得税費用— — — 
子公司的收益(1,338)(665)(287)
淨虧損$(1,353)$(662)$(253)



見簡明財務報表附註。

113
目錄
OpenDoor Technologies Inc.

附表I
(僅限母公司)
簡明現金流量表
(單位：百萬)
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
經營活動的現金流：
淨(虧損)收益$(1,353)$(662)$(253)
將淨（損失）收入與經營活動提供的現金、現金等值物（用於）進行調節的調整：
子公司的收益1,338 665 287 
折舊和攤銷，扣除增加額7 2 — 
保證公允價值調整— (12)(34)
應付利息— 1 — 
其他(2)— — 
用於經營活動的現金淨額(10)(6)— 
投資活動產生的現金流：
購買無形資產— (1)— 
對子公司的投資(6)(1,860)(977)
從子公司分配10 139 6 
投資活動提供(用於)的現金淨額4 (1,722)(971)
融資活動的現金流：
發行可轉換優先票據所得款項— 953 — 
購買與可轉換優先票據有關的上限催繳— (119)— 
行使股票期權所得收益4 15 — 
為ESPP發行普通股所得款項2 — — 
行使認股權證所得收益— 22 — 
業務合併和PIPE提供的收益— — 1,014 
2021年2月發售的收益— 886 — 
普通股發行— (29)(43)
融資活動提供的現金淨額6 1,728 971 
現金及現金等價物淨增長— — — 
現金和現金等價物--年初— — — 
現金和現金等價物--年終$— $— $— 
補充披露現金流量信息 - 利息期間支付的現金$2 $— $— 
披露非現金融資活動：
認股權證法律責任的確認$— $— $81 
為解除認股權證負債而發行普通股$— $(35)$— 
見簡明財務報表附註。


114
目錄
OpenDoor Technologies Inc.

附表I
(僅限母公司)
簡明財務報表附註
1.引言和陳述的基礎
隨附的簡明財務報表，包括附註，應與OpenDoor Technologies Inc.在截至2022年12月31日的年度報告10-K表格中找到的OpenDoor Technologies Inc.的合併財務報表及其附註一起閲讀。就這些簡明財務報表而言，公司的全資子公司採用權益會計方法進行會計核算。
OpenDoor Labs，Inc.於2020年9月15日與Social Capital Hedosophia Holdings Corp.II(以下簡稱Sch)簽訂了一項合併協議(《合併協議》)，該協議於2020年12月18日完成。在完成合並協議條款所設想的交易後，OpenDoor Labs Inc.成為SCH的全資子公司，SCH從開曼羣島本地化為特拉華州，並更名為OpenDoor Technologies Inc.。合併和本地化交易統稱為“業務合併”。被計入反向資本重組，OpenDoor Labs Inc.是會計收購方。業務合併之前的業務是OpenDoor Labs Inc.的業務，因此歸屬於OpenDoor Technologies Inc.的母公司。請參閲“第二部分--項目8.財務報表和補充數據--合併財務報表附註--附註2.業務合併“欲瞭解更多信息
115
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
第9項會計和財務披露方面的變更和與會計師的分歧。
沒有。
項目9A。控制和程序。
控制措施有效性的固有限制
在設計和評估我們的披露控制和程序時，管理層認識到，任何控制和程序，無論設計和操作多麼良好，都只能為實現預期的控制目標提供合理的保證。此外，披露控制和程序的設計必須反映這樣一個事實，即存在資源限制，要求管理層在評估可能的控制和程序相對於其成本的益處時作出判斷。
信息披露控制和程序的評估
我們的管理層在首席執行官和首席財務官的參與下，評估了截至本年度報告10-K表格所涉期間結束時，我們的披露控制和程序(如《交易所法》第13a-15(E)和15d-15(E)條所定義)的有效性。根據評估， 我們的首席執行官和首席財務官得出結論，截至2022年12月31日，公司的披露控制和程序在合理的保證水平下是有效的。
管理層財務報告內部控制年度報告
管理層在首席執行官和首席財務官的監督下，負責按照2002年《薩班斯-奧克斯利法案》的要求以及《交易所法案》第13a-15(F)和15d-15(F)條的規定，對我們的財務報告建立和維護充分的內部控制。
我們的管理層根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013)》中確立的標準，對財務報告內部控制的設計和運作有效性進行了評估。根據這項評估，管理層得出結論，公司對財務報告的內部控制自2022年12月31日起有效。
財務報告內部控制的變化
在截至2022年12月31日的季度內，我們對財務報告的內部控制沒有發生與交易所法案規則13a-15(D)和15d-15(D)要求的評估相關的變化，這些變化對我們的財務報告內部控制沒有重大影響，或有合理的可能性對我們的財務報告內部控制產生重大影響。
116
目錄
獨立註冊會計師事務所報告
致OpenDoor Technologies Inc.的股東和董事會
財務報告內部控制之我見
我們已根據下列標準對OpenDoor Technologies Inc.及其子公司(以下簡稱公司)截至2022年12月31日的財務報告內部控制進行了審計內部控制--綜合框架(2013)由特雷德韋委員會贊助組織委員會（COSO）發佈。我們認為，截至2022年12月31日，公司根據《財務報告》中規定的標準，在所有重大方面對財務報告保持了有效的內部控制 內部控制--綜合框架(2013)由COSO發佈。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了本公司截至2022年12月31日及截至2022年12月31日年度的綜合財務報表和我們2023年2月23日的報告，對該等財務報表表達了無保留意見。
意見基礎
本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並負責評估財務報告內部控制的有效性，包括在隨附的管理層財務報告內部控制年度報告中。我們的責任是根據我們的審計，對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都得到了維護。我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性，以及執行我們認為在情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
財務報告內部控制的定義及侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)關於保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，即交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。

/s/德勤律師事務所
加州舊金山
2023年2月23日
117
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
項目9B。其他信息。
沒有。
項目9C。披露妨礙檢查的外國司法管轄區。
不適用。
118
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
第III部
項目10.董事、高級管理人員和公司治理
本項所需的信息將包含在我們2023年年度股東大會的最終委託聲明中，該聲明將由我們在截至2022年12月31日的財年結束後120天內向SEC提交（“委託聲明”），並通過引用併入本文。
商業行為和道德準則
我們有書面的商業行為和道德準則，適用於我們的董事、高級管理人員和員工，包括我們的首席執行官、首席財務官、首席會計官或財務總監，或執行類似職能的人員。我們的商業行為和道德準則的副本張貼在我們的投資者關係網站上，Investor.opendoor.com。我們打算通過在我們的網站上上述指定的地址和位置發佈這些信息，來滿足Form 8-K第5.05項中關於修訂或豁免我們的商業行為和道德準則條款的披露要求，以及納斯達克關於披露董事和高管豁免的要求。我們網站上的任何信息均被視為未納入本10-K表格年度報告或本10-K表格年度報告的一部分。
項目11.高管薪酬
本條款所要求的信息將包括在委託書中，並通過引用併入本文。
第12項：某些實益所有人和管理層的擔保所有權及相關股東事項。
本條款所要求的信息將包括在委託書中，並以引用的方式併入本文。
項13.某些關係和相關交易，以及董事的獨立性。
本條款所要求的信息將包括在委託書中，並通過引用併入本文。
項目14.首席會計師費用和服務
本項所要求的關於我們的主會計師德勤會計師事務所（PCAOB ID No. 34），將包括在代理聲明中，並通過引用併入本文。
119
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
第IV部
項目15.證物和財務報表附表
(a)作為本年度報告一部分的10-K表格文件：
1.財務報表
請參閲“第二部分-第8項”中的合併財務報表索引。財務報表和補充資料”。
2.財務報表明細表
根據條例S-X規則5-04（c）的要求，以下附表作為本年度報告的一部分以表格10-K提交，應與“第二部分-第8項”所載的財務報表一併閲讀。財務報表和補充資料”。
附表一-Opendoor Technologies Inc.之簡明財務資料（母公司）
本公司的所有其他財務報表附表已包括在綜合財務報表或相關附註中，或不適用或不需要。
3.展品†
以下是作為10-K表格年度報告一部分提交的證據清單。
展品
不是的。		描述表格文件編號展品提交日期隨函存檔
2.1
合併協議和計劃，日期為2020年9月15日，由Social Capital、Hedosophia Corp.II、Hstia Merge Sub Inc.和OpenDoor Labs Inc.簽署。
8-K
001-39253
2.109/17/2020
3.1
OpenDoor Technologies Inc.公司註冊證書
8-K001-392533.112/18/2020
3.2
修訂和重新制定了OpenDoor Technologies Inc.的章程。
8-K001-392533.101/24/2023
4.1
OpenDoor技術公司普通股證書樣本。
S-4/A333-2493024.511/06/2020
4.2
社會資本Hedosopia Holdings Corp.與大陸股票轉讓與信託公司作為權證代理，於2020年4月27日簽署的認股權證協議
8-K001-392534.104/30/2020
4.3
OpenDoor Technologies Inc.與美國股票轉讓與信託公司作為認股權證代理公司於2021年3月22日簽署的認股權證協議修正案
10-Q
001-39253
4.305/12/2021
4.4
2022年7月28日向Zillow，Inc.購買OpenDoor Technologies Inc.普通股的權證。
8-K001-3925399.208/05/2022
4.5
OpenDoor Technologies Inc.和美國銀行全國協會之間的契約，日期為2021年8月20日，作為受託人
8-K
001-39253
4.108/24/2021
4.6
證券説明
10-K001-392534.303/04/2021
10.1
贊助商支持協議，日期為2020年9月15日，由SCH贊助商II LLC、公司、註冊人和OpenDoor Labs Inc.的每位官員和董事簽署。
8-K/A001-3925310.209/17/2020
10.2
OpenDoor持有者支持協議，日期為2020年9月15日，由公司、OpenDoor Labs Inc.和OpenDoor Labs Inc.的某些股東簽署。
8-K/A001-3925310.309/17/2020
120
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
展品
不是的。		描述表格文件編號展品提交日期隨函存檔
10.3
登記人與以下籤署的認購方之間簽署的認購協議的格式
8-K/A001-3925310.109/17/2020
10.4
修訂和重新簽署的註冊權協議，日期為2020年12月18日，由本公司、SCH贊助商II LLC、OpenDoor Labs Inc.的某些前股東、Cipora Herman、David Spillane和ChaChaCha SPAC B，LLC、Hedosophia Group Limited和010118 Management，L.P.
8-K001-3925310.1412/18/2020
10.5
OpenDoor Labs Inc.和持有方之間的可轉換票據交換協議，日期為2020年9月14日
S-4333-24930210.510/05/2020
10.6#
彌償協議的格式
8-K001-3925310.112/18/2020
10.7#
OpenDoor Labs Inc.2014股票計劃
S-4333-24930210.1810/05/2020
10.8#
《2014年度股票計劃限制性股票單位授予通知及RSU條款和條件》表格
S-4333-24930210.1910/05/2020
10.9#
2014年度股票計劃授予股票期權及股票期權協議通知書格式
S-4/A333-24930210.2011/25/2020
10.10#
OpenDoor Technologies Inc.2020年激勵獎勵計劃
8-K001-3925310.312/18/2020
10.11#
2020年度激勵獎勵計劃限售股授出通知書及限售股協議格式
8-K001-3925399.104/02/2021
10.12#
2020年度獎勵計劃下的期權協議格式
10-Q001-3925310.111/10/2021
10.13#
2020年獎勵計劃下限制性股票授予通知和限制性股票協議(加拿大)的格式
10-Q001-3925310.108/11/2021
10.14#
OpenDoor Technologies Inc.2020員工股票購買計劃
8-K001-3925310.412/18/2020
10.15#
OpenDoor Technologies Inc.修訂和重新發布了2020年員工股票購買計劃(自2023年2月8日起生效)
*
10.16#
OpenDoor Labs Inc.和Daniel·莫里洛之間的邀請函，日期為2020年10月20日
10-K001-3925310.1602/24/2022
10.17#
修訂並重述了日期為2020年9月14日的持續聘用書協議，由Opendoor Labs Inc.和埃裏克·吳
S-4/A333-24930210.2411/27/2020
10.18#
Opendoor Technology Inc.於2022年12月1日對信函協議的修訂和埃裏克·吳
*
10.19#
要約書協議，日期為2014年4月13日，由Opendoor Labs Inc.簽署和Ian Wong（2020年9月1日修訂）
S-4/A333-24930210.2811/27/2020
10.20#
Opendoor Labs Inc.於2014年4月13日簽訂的要約書協議修訂案和Ian Wong，日期為2020年9月1日
S-4/A333-24930210.2911/27/2020
10.21#
OpenDoor Labs Inc.Inc.和Carrie Wheeler簽署的邀請函協議，日期為2020年9月3日
S-4/A333-24930210.3211/27/2020
10.22#
OpenDoor Technologies Inc.和Carrie Wheeler之間的信函協議修正案，日期為2022年12月1日
*
10.23#
OpenDoor Technologies Inc.非員工董事薪酬政策
8-K001-3925310.1312/18/2020
121
目錄
OpenDoor Technologies Inc.
展品
不是的。		描述表格文件編號展品提交日期隨函存檔
10.24#
OpenDoor Technologies Inc.高管離職計劃
*
10.25#
Opendoor Technology Inc.於2022年1月31日簽署的控制書協議變更和埃裏克·吳
10-Q001-3925310.205/05/2022
10.26#
OpenDoor Technologies Inc.和Carrie Wheeler之間的控制函協議變更，日期為2022年1月31日
10-Q001-3925310.305/05/2022
10.27#
OpenDoor Technologies Inc.和Daniel·莫里洛之間的控制函協議變更，日期為2022年1月31日
10-Q001-3925310.505/05/2022
10.28#
OpenDoor Technologies Inc.2022誘因獎勵計劃
S-8333-26687799.108/15/2022
10.29#
《2022年激勵獎勵計劃限售股授出通知書及限售股協議》格式
S-8333-26687799.208/15/2022
10.30#
2022年激勵獎勵計劃下股票期權授予通知和股票期權協議的格式
S-8333-26687799.308/15/2022
10.31
認購期權交易確認表格
8-K
001-39253
10.108/24/2021
10.32
2020年獎勵計劃下限制性股票授予通知和限制性股票協議(印度)的格式
*
21.1
OpenDoor Technologies Inc.的子公司名單。
*
23.1
德勤律師事務所同意
*
31.1
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條對首席執行官的認證
*
31.2
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條對首席財務官的認證
*
32.1
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條對首席執行官和首席財務官進行認證
**
101.INS內聯XBRL實例文檔-實例文檔不出現在交互式數據文件中，因為它的XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中。*
101.SCH內聯XBRL分類擴展架構文檔。*
101.CAL內聯XBRL分類擴展計算鏈接庫文檔。*
101.DEF內聯XBRL分類擴展定義Linkbase文檔。*
101.LAB內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase文檔。*
101.PRE內聯XBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔。*
104封面交互式數據文件（格式為內聯XBRL幷包含在附件101中）*
________________
*在此提交的文件。
**隨函提供的材料。
#B表示管理合同或補償計劃。
† 根據法規S-K第601（a）（5）條，本附件的某些附件和附表已被省略。註冊人同意根據SEC的要求向其提供所有遺漏的附件和附表的副本。
第16項：10-K總結表格。
沒有。
122

OpenDoor Technologies Inc.
簽名
根據1934年《證券法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式安排由正式授權的以下籤署人代表其簽署本報告。
OpenDoor Technologies Inc.
日期：2023年2月23日發信人：
/發稿S/嘉莉·惠勒
姓名：凱莉·惠勒
標題：首席執行官
根據1934年《證券法》的要求，本報告已由以下人員代表註冊人在指定日期以註冊人的身份簽署。
簽名標題日期
/發稿S/嘉莉·惠勒
董事首席執行官兼首席執行官
(首席行政主任)
2023年2月23日
凱莉·惠勒
/S/克里斯蒂娜·施瓦茨
臨時首席財務官
(首席財務會計官)
2023年2月23日
克里斯蒂娜·施瓦茨
/發稿S/亞當·貝恩
董事2023年2月23日
亞當·貝恩
/S/Cipora Herman
董事2023年2月23日
西波拉·赫爾曼
/s/喬納森·賈菲
董事2023年2月23日
喬納森·賈菲
/發稿S/普埃奧·凱弗
董事2023年2月23日
普埃奧·凱弗
撰稿S/傑森·基拉爾
董事2023年2月23日
賈森·基拉爾
/S/約翰·賴斯
董事2023年2月23日
約翰·賴斯
撰稿S/格倫·所羅門
董事2023年2月23日
格倫·所羅門
/s/埃裏克·吳
董事2023年2月23日
吳瑞克
123