商業租賃第二修正案

本協議雙方，Prospect Fifth Ave LLC（“房東”）和Ardelyx, Inc.（“租户”）是2020年12月30日的某項商業租約和2021年4月9日的第一份租約修正案（合稱 “租賃協議”）的當事方，位於馬薩諸塞州沃爾瑟姆第五大道400號的第二（2）和三（3）層（“大樓”）約12,864平方英尺的可出租平方英尺，210 和 300 套房，特此協議如下：

鑑於雙方已同意通過商業租賃第二修正案（“第二修正案”）修訂租賃協議，以擴建租賃場所，並根據此處規定的條款和條件調整租賃協議的相關條款。此處使用但未另行定義的大寫術語應具有租賃協議中賦予它們的含義。

因此，為了相互考慮，房東和租户特此同意對租賃協議進行如下修改，雙方特此確認收到該修正案，該修正案自雙方全面執行第二修正案之日起生效：

1.2。基本數據：

特此修訂第 1.2 節，刪除第 3 頁上完整的 “房屋可出租區域” 條款，代之以以下內容：

初始房屋和擴建場所的可出租面積：位於建築物第二（2）層和第三（3）層，即210和300號套房，初始房屋的可出租面積約為12,864平方英尺。擴建場所應約為4,247平方英尺的可出租平方英尺，位於大樓的三樓，即310套房。除非另有明確説明，否則所有提及 “場所” 或 “租賃場所” 的內容均適用於幷包括擴建場所開始之日總計約17,111平方英尺的初始房屋和擴建場所。

1.2。基本數據：

特此修訂第1.2節，在第3頁添加以下條款 “擴建場所生效日期”，內容如下：

擴建場所的開始日期：擴建場所的開始日期為2023年9月1日，即房東以 “原樣” 條件將擴建場所的所有權移交給租户的日期。

1.2。基本數據：

特此修訂第 1.2 節，刪除第 3 頁上完整的 “升級係數” 條款，代之以以下內容：

升級係數：11.34％，根據升級係數計算得出，在擴建場所2023年9月1日開工之日起，升級係數將增加到15.09％，這是根據升級係數計算得出的。

1.2。基本數據：

特此修訂第 1.2 節，刪除第 4 頁上完整的 “前提” 條款，代之以以下內容：

場所：租賃協議附件A中顯示的建築物第二層（210號套房）和第三層（套房300）的部分。在擴建場所開始使用之日起，建築物三層（310套房）的部分也應包含在場所的定義中。

1.2。基本數據：

特此修訂第 1.2 節，刪除第 1 至第 2 頁上完整的 “基本租金” 和 “額外免費租金” 條款，代之以以下內容：

*受免費基本租金期限制。

1.2。基本數據：

特此修訂第 1.2 節，刪除第 3 頁上完整的 “保證金” 條款，代之以以下內容：

押金：62,497.60美元，將在租賃執行時存入房東，並按第14.17節所述存放，可以是現金或信用證形式。額外的21,680.94美元應在本第二修正案執行時存入房東，並按第14.17節所述存放，保證金總額為

$84,178.54.

2.2 (a)。附屬權利和保留。

特此修訂第 2.2 (a) 節，刪除第 4 頁上的 “三十四 (34) 個停車位” 一詞，改為以下內容：

五十八 (58) 個停車位

第四條 — 生效和條件

由於沒有實際意義，特此刪除第四條和第4.1至4.4節。

14.22。經紀業務：

特此修訂第 14.22 節，增加了以下內容：

房東和租户相互聲明，雙方均未就擴建場所和本第二修正案與任何經紀人或任何其他人打交道。房東和租户同意，雙方將保持無害，並賠償對方的任何損失、成本、損害和開支，包括房東或租户因本陳述的虛假性而產生的佣金或發現費的合理律師費。

14.25。首次報價權：

特此修訂了第14.25節，刪除了與 “310套房（4,247 rsf）” 相關的所有條款，因為該條款尚無實際意義。

14.27。搶先體驗：

由於沒有實際意義，特此刪除第 14.27 節。

租户接受處於當前 “原樣” 狀態的房屋，並承認初始房屋目前由租户佔用，並且擴建場所的交付和目前構造均適合租户的預期用途。租户承認，租賃協議中規定的所有工作（如果有），包括但不限於其附錄B，均已完成，令租户完全滿意。

雙方承認，租賃協議、生效日期協議和本第二修正案代表雙方之間的完整協議，雙方之間不存在其他書面或其他修改。解決對起草方的任何歧義的正常解釋規則不適用於租賃協議或本第二修正案或其任何證物或修正案的解釋。

除非本協議另有規定，否則租賃協議將保持完全效力和效力，並由雙方特此批准和確認。

[待關注的簽名頁面]

為此，雙方在 2023 年 8 月 18 日這一天（2023 年 8 月 18 日）舉手封印，以昭信守。

租户房東

Ardelyx, Inc. Prospect Fifth Ave LLC，