附錄 99.2
bxp-colora.gif
BXP 公佈2024年第一季度業績
第一季度執行了大約 900,000 平方英尺的租約
    
馬薩諸塞州波士頓，2024年4月30日——美國最大的上市開發商、所有者和頂級辦公場所管理公司BXP（紐約證券交易所代碼：BXP）今天公佈了截至2024年3月31日的第一季度業績。
財務要聞
•截至2024年3月31日的季度，收入增長了4.5％，至8.394億美元，而截至2023年3月31日的季度收入為8.032億美元。
•截至2024年3月31日的季度，歸屬於波士頓地產公司的淨收益為7,990萬美元，攤薄每股收益（EPS）為0.51美元，而截至2023年3月31日的季度為7,790萬美元，攤薄每股收益0.50美元。
•第一季度的每股收益比BXP預期的中點低0.16美元，攤薄後每股收益0.16美元，這主要是由於與其在馬裏蘭州Shady Grove的投資相關的攤薄後每股非現金減值費用為0.08美元，攤薄後每股收益為0.06美元，折舊和攤銷費用增加。
•截至2024年3月31日的季度，運營資金（FFO）為2.713億美元，攤薄每股收益1.73美元，而截至2023年3月31日的季度FFO為2.72億美元，攤薄每股收益為1.73美元。
•第一季度攤薄後的每股FFO與BXP指導的中點一致。
指導
BXP提供的2024年第二季度每股收益為0.45美元至0.47美元，FFO為攤薄每股1.70美元至1.72美元，2024年全年每股收益為1.97美元至2.09美元，FFO為攤薄每股6.98美元至7.10美元。這意味着在我們上個季度提供的指導中點時，每股收益和FFO分別減少了約0.33美元和0.06美元。
•調整了2024年全年每股收益的指引，主要是由於攤薄後每股折舊和攤銷費用增加了0.18美元，而上述非現金減值費用中攤薄後每股收益為0.08美元。
•由於利息支出增加，對2024年全年每股收益和攤薄後每股FFO的指導進行了調整，這主要是由於與最終確定近期收購的到位債務和利率互換的市值相關的非現金公允價值利息支出每股增加0.05美元，此外還有美聯儲預計推遲降息的影響以及由此產生的今年降息次數的不確定性。我們沒有對先前關於全年投資組合佔用率和淨資產淨值的指導方針進行任何更改。
請參閲下面的 “每股收益和每股FFO指南”。


—更多—

租賃和佔用
•執行了61份租約，總面積約為90萬平方英尺，加權平均租賃期限為11.6年。

•BXP的中央商務區主要工作場所組合佔用率為91.0％，租賃率為92.8％（包括我們已經簽署租約但尚未根據GAAP開始的空置空間）。BXP的年化租金份額中約有91.0％來自我們CBD投資組合中的客户，這凸顯了BXP在充滿活力的城市門户市場中投資最高質量建築的戰略的力量。
發展
•開始開發位於馬薩諸塞州劍橋的百老匯121號住宅項目，毗鄰BXP在賓尼街290號和300號的開發項目。建成後，百老匯121號預計將包括439個出租單元，共37層，將成為劍橋最高的建築。
交易
•完成了對合資夥伴在華盛頓特區紐約大道901號的50％經濟所有權的收購，收購價為1,000萬美元，合併後收益約為2180萬美元。該物業由大約2.071億美元的抵押貸款擔保，該貸款的年利率為3.61％，將於2025年1月5日到期。收購後，BXP修改了抵押貸款，提供了兩種貸款延期選項，總期限為五年，每種貸款都要遵守某些條件。第一種貸款延期選項規定延長四年，固定利率為每年5.0％。紐約大道901號是一個頂級辦公場所，淨可租面積約為523,939平方英尺。

•完成了先前宣佈的向挪威銀行投資管理公司（“NBIM”）出售位於馬薩諸塞州劍橋肯德爾廣場的生命科學開發項目賓尼街290號45％的權益。隨着時間的推移，NBIM對賓尼街290號的投資將使BXP在該項目估計開發支出中所佔的份額減少約5.335億美元，其中包括收盤時融資的1.418億美元。該合資企業的完成完成了NBIM在馬薩諸塞州劍橋市的兩座建築的投資，總估值約為16.6億美元，合每平方英尺2,050美元。這些房產——賓尼街290號和賓尼街300號——總面積為802,000平方英尺，均為100％預租的。BXP保留每家合資企業55％的權益，併為合資企業提供開發、物業管理和租賃服務。

資產負債表和流動性

•波士頓地產有限合夥企業（“BPLP”）在2024年2月1日到期時完成了其3.800％優先票據本金總額為7億美元的還款。2023年10月26日發放的6億美元抵押貸款的收益和可用現金完成了還款。

•2024年4月16日，BPLP發出通知，要求對其無抵押定期貸款機制行使為期一年的延期期權。BPLP預計延期將在當前的2024年5月16日到期日當天或之前生效。一旦生效，定期貸款額度將於2025年5月16日到期。該定期貸款機制在2024年4月29日進行了約5億美元的可選還款後，其未償本金餘額為7億美元。

•2024年4月17日，BPLP制定了一項無抵押的商業票據計劃。根據該計劃的條款，BPLP可能會不時發行無擔保的商業票據

—更多—

票據在任何時候的未償總額上限為5億美元，不同期限不超過一年。這些票據將以私募方式出售，其排名將與BPLP的所有其他無抵押優先債務（包括其未償還的優先票據）持平。商業票據計劃由BPLP的無抵押循環信貸額度下的可用容量支持。截至2024年4月30日，BPLP在其商業票據計劃下的未償還額為5億美元，所得款項用於將BPLP的12億美元定期貸款減少至7億美元。

•2024年4月29日，BPLP將其無抵押循環信貸額度下目前的最大借款額度從18.15億美元提高到20億美元。信貸額度的所有其他條款，包括其2026年6月15日的到期日，保持不變。BPLP目前在信貸額度下沒有借款。

可持續發展與影響力

•2024年4月22日，在世界地球日之際，我們發佈了BXP的2023年可持續發展與影響報告，其中強調指出，除其他外，BXP仍有望在2025年之前實現碳中和運營。在發佈該出版物的同時，BXP宣佈了其第三次年度可持續發展與影響力投資者最新動態，將於美國東部時間2024年5月15日下午2點舉行。
每股每股收益和FFO指引：
BXP對2024年第二季度和2024年全年每股收益（攤薄）和FFO（攤薄）的指導意見載於下文並進行了調整。除下文所述外，這些估計反映了管理層對當前和未來市場狀況的看法，包括對租金、入住率、利率、可用空間租賃時間、開發成本支出和開發交付時間以及本新聞稿中提及的事件和相關電話會議期間提及的事件對收益的影響的假設。估計數不包括（1）未來可能的收益或損失或未來可能的房地產收購或處置對經營業績的影響，（2）任何其他資本市場活動的影響，（3）未來應收賬款和應計租金餘額的註銷或恢復，或（4）未來的減值費用。由於多種因素，包括折舊和攤銷費用確認的變化、折舊房地產的減值損失以及與處置活動相關的任何收益或虧損，每股收益的估計可能會受到波動。BXP目前無法評估這些因素對預計每股收益的潛在影響。顧名思義，FFO不包括與房地產相關的折舊和攤銷、折舊房地產的減值損失或與處置活動相關的收益或損失。無法保證BXP的實際結果不會與下述估計值有重大差異。
2024 年第二季度2024 年全年
低高低高
預計每股收益（攤薄後）$0.45 $0.47 $1.97 $2.09 
添加：
預計公司在房地產折舊和攤銷中所佔份額1.25 1.25 5.06 5.06 
預計公司在房地產銷售（收益）/虧損中所佔份額、未合併合資企業的投資收益和減值— — (0.05)(0.05)
預計每股FFO（攤薄）$1.70 $1.72 $6.98 $7.10 



—更多—

報告的業績未經審計，無法保證這些報告的業績不會與截至2024年3月31日的季度的最終信息有所不同。管理層認為，BXP已經進行了所有必要的調整，以公允地陳述這些報告的業績。

BXP將於美國東部時間2024年5月1日星期三上午10點舉行電話會議，向公眾開放，討論2024年第一季度的業績，提供業務最新情況，並討論投資者可能感興趣的其他業務問題。想要加入電話會議並提問的參與者可以在 https://register.vevent.com/register/BI0f61a560b0f14c5095ef87dfb0f812d1 註冊，以獲得撥入號碼和唯一的 PIN 來接聽電話。此次電話會議還將進行網絡直播，僅限收聽，可在BXP網站的 “投資者” 欄目中觀看，網址為 https://investors.bxp.com/events-webcasts。電話會議結束後不久，電話會議結束後的最長十二個月內將在BXP的網站 https://investors.bxp.com/events-webcasts 上重播該電話會議。
此外，BXP網站investors.bxp.com的投資者專區提供了BXP2024年第一季度 “補充運營和財務數據” 的副本和本新聞稿。

BXP（紐約證券交易所代碼：BXP）是美國最大的上市開發商、所有者和頂級辦公場所的管理公司，專注於六個充滿活力的門户市場——波士頓、洛杉磯、紐約、舊金山、西雅圖和華盛頓特區。50多年來，BXP一直為我們的客户和社區提供推動進步的地方。BXP是一家完全整合的房地產公司，以房地產投資信託基金（REIT）的形式組織。包括未合併的合資企業擁有的房產，BXP的投資組合總面積為5,350萬平方英尺和187處房產，包括11處在建/重建的房產。有關BXP的更多信息，請訪問我們的網站或在領英或Instagram上關注我們。

本新聞稿提及 “BXP的年化租金義務份額”。我們將租金義務定義為合同基礎租金（但不包括租金百分比）和現有租賃下客户的預算報銷。這些金額不包括租金減免。此外，“年化租金債務” 被定義為截至報告期最後一天的月租金負債乘以十二（12）。“BXP的份額” 基於我們合併投資組合的租金義務，加上我們在未合併的合資企業物業中的租賃義務份額（根據我們的所有權百分比計算），減去合作伙伴在合併合資物業中的租金義務份額（根據合作伙伴的所有權百分比計算）。我們對上述運營指標的定義可能與其他公司使用的定義不同。

本新聞稿包含1995年《私人證券訴訟改革法》中定義的 “前瞻性陳述”。您可以通過我們使用 “預期”、“相信”、“預算”、“可能”、“估計”、“期望”、“指導”、“打算”、“可能”、“可能”、“計劃”、“項目”、“應該”、“將” 以及與歷史問題無關的類似表述來識別這些陳述。這些陳述基於我們當前的計劃、預期、預測和對未來事件的假設。您在解釋和依賴前瞻性陳述時應謹慎行事，因為前瞻性陳述涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，在某些情況下，這些因素是BXP無法控制的。如果我們的基本假設被證明不準確，或者已知或未知的風險或不確定性得以實現，則實際結果可能與前瞻性陳述所表達或暗示的結果存在重大差異。這些因素包括但不限於與總體經濟和資本市場狀況變化影響相關的風險和不確定性，包括持續的通貨膨脹、利率上升、供應鏈中斷、勞動力市場中斷、資本市場的混亂和波動、由於美國或全球經濟衰退的嚴重程度和持續時間而導致的消費者和客户行為的潛在長期變化、影響房地產行業的一般風險（包括但不限於無法進入）或以優惠條件續租、客户偏好和空間利用率的變化、對客户財務狀況的依賴以及來自其他房地產開發商、所有者和運營商的競爭）、地緣政治衝突的影響、高度傳染性或傳染性疾病爆發的直接和長期影響、對我們和客户的財務狀況、經營業績和現金流（包括為遏制疫情或減輕其影響而採取的行動的直接和長期影響）疫情的間接經濟影響以及對客户的控制措施，以及我們的客户成功經營客户的能力

—更多—

業務）、投資新市場的不確定性、融資的成本和可用性、我們的利率對衝合同的有效性、我們的合資夥伴履行義務的能力、當地、國家和國際經濟和市場狀況的影響、收購、處置和可能的減值費用對我們經營業績的影響、新採用的會計原則對BXP會計政策以及對財務業績同期比較的影響、不確定性的遵守監管變更的成本（包括遵守美國證券交易委員會標準化氣候相關披露規則的成本）以及BXP向美國證券交易委員會提交的文件中不時詳述的其他風險和不確定性。這些前瞻性陳述僅代表截至本報告發布之日，不能保證未來的業績、業績或成就。除非法律另有規定，否則BXP沒有義務更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。
財務表如下。

—更多—

波士頓地產公司
合併資產負債表
（未經審計）

2024年3月31日2023年12月31日
（以千計，股票和麪值金額除外）
資產
按成本計算的房地產$25,715,870 $25,504,868 
在建工程685,465 547,280 
為未來開發而保留的土地661,713 697,061 
使用權資產-融資租賃401,486 401,680 
使用權資產-經營租賃344,255 324,298 
減去：累計折舊(7,040,501)(6,881,728)
房地產總額20,768,288 20,593,459 
現金和現金等價物701,695 1,531,477 
託管中的現金64,939 81,090 
證券投資37,184 36,337 
租户和其他應收賬款，淨額94,115 122,407 
應收票據，淨額2,274 1,714 
關聯方票據應收賬款，淨額88,789 88,779 
銷售類應收租賃款，淨額13,943 13,704 
應計租金收入，淨額1,390,217 1,355,212 
遞延費用，淨額818,424 760,421 
預付費用和其他資產146,286 64,230 
對未合併合資企業的投資1,399,824 1,377,319 
總資產$25,525,978 $26,026,149 
負債和權益
負債：
應付抵押貸款票據，淨額$4,368,367 $4,166,379 
無抵押優先票據，淨額9,794,527 10,491,617 
無抵押信貸額度— — 
無抵押定期貸款，淨額1,199,430 1,198,301 
租賃負債——融資租賃415,888 417,961 
租賃負債——經營租賃377,667 350,391 
應付賬款和應計費用374,681 458,329 
應付的股息和分配172,154 171,176 
應計應付利息119,573 133,684 
其他負債417,978 445,947 
負債總額17,240,265 17,833,785 
承付款和意外開支— — 
可贖回的遞延股票單位8,141 8,383 
股權：
歸屬於波士頓地產公司的股東權益：
過剩股票，面值0.01美元，授權1.5億股，未發行或流通
— — 
優先股，面值0.01美元，授權5000萬股；未發行或流通— — 
普通股，面值0.01美元，已授權2.5億股，已發行157,128,071和157,019,766股，截至2024年3月31日和2023年12月31日已發行157,049,171和156,940,866股
1,570 1,569 
額外的實收資本6,752,648 6,715,149 
股息超過收益(890,177)(816,152)
按成本計算的美國國庫普通股，截至2024年3月31日和2023年12月31日為78,900股
(2,722)(2,722)
累計其他綜合收益（虧損）(3,620)(21,147)
歸屬於波士頓地產公司的股東權益總額5,857,699 5,876,697 
非控股權益：
運營夥伴關係的共同單位684,969 666,580 
地產夥伴關係1,734,904 1,640,704 
權益總額8,277,572 8,183,981 
負債和權益總額$25,525,978 $26,026,149 






波士頓地產公司
合併運營報表
（未經審計）
截至3月31日的三個月
 20242023
 （以千計，每股金額除外）
收入
租賃$788,590 $756,875 
停車等32,216 24,009 
酒店8,186 8,101 
開發和管理服務6,154 8,980 
直接償還管理服務合同中的工資和相關費用
4,293 5,235 
總收入839,439 803,200 
開支
正在運營
租金314,157 291,308 
酒店6,015 6,671 
一般和行政50,018 55,802 
管理服務合同的工資和相關費用4,293 5,235 
交易成本513 911 
折舊和攤銷218,716 208,734 
支出總額593,712 568,661 
其他收入（支出）
來自未合併合資企業的收益（虧損）19,186 (7,569)
利息和其他收入（虧損）14,529 10,941 
證券投資的收益2,272 1,665 
非房地產投資的未實現收益396 259 
減值損失(13,615)— 
利息支出(161,891)(134,207)
淨收入106,604 105,628 
歸屬於非控股權益的淨收益
房地產合夥企業中的非控股權益(17,221)(18,660)
非控股權益——運營合夥企業的普通單位
(9,500)(9,078)
歸屬於波士頓地產公司的淨收益$79,883 $77,890 
歸屬於波士頓地產公司的每股普通股基本收益
淨收入$0.51 $0.50 
已發行普通股的加權平均數156,983 156,803 
歸屬於波士頓地產公司的攤薄後每股普通股收益
淨收入 $0.51 $0.50 
已發行普通股和普通等價股的加權平均數
157,132 157,043 







波士頓地產公司
運營資金 (1)
（未經審計）
截至3月31日的三個月
20242023
（以千計，每股金額除外）
歸屬於波士頓地產公司的淨收益$79,883 $77,890 
添加：
非控股權益-運營合夥企業的共同單位
9,500 9,078 
房地產合夥企業中的非控股權益
17,221 18,660 
淨收入 106,604 105,628 
添加：
折舊和攤銷費用
218,716 208,734 
房地產合夥企業折舊和攤銷份額中的非控股權益
(18,695)(17,711)
公司在未合併合資企業的折舊和攤銷中所佔份額
20,223 25,645 
與公司相關的折舊和攤銷
(419)(469)
與房地產無關的攤銷2,130 — 
減值損失13,615 — 
減去：
出售/合併收益包含在未合併合資企業的收入（虧損）中21,696 — 
非房地產投資的未實現收益396 259 
房地產合夥企業中的非控股權益17,221 18,660 
歸屬於運營合夥企業（包括波士頓地產公司）的運營資金（FFO）302,861 302,908 
減去：
非控股權益-運營合夥企業運營資金份額的普通單位
31,588 30,957 
歸屬於波士頓地產公司的運營資金$271,273 $271,951 
波士頓地產公司的運營資金份額百分比——基本
89.57 %89.78 %
加權平均已發行股票——基本156,983 156,803 
基本每股FFO
$1.73 $1.73 
加權平均已發行股票——攤薄157,132 157,043 
攤薄後的每股FFO
$1.73 $1.73 







(1) 根據全國房地產投資信託基金協會（“Nareit”）理事會通過的經修訂的運營資金定義，我們通過調整歸屬於波士頓地產公司的淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算）來計算運營資金或 “FFO”，以反映房地產銷售的收益（或虧損），包括控制權變動、合併折舊房地產的減值虧損我們的資產負債表，我們對未合併合資企業的投資的減值損失未合併的合資企業持有的折舊房地產的公允價值顯著下降，與房地產相關的折舊和攤銷。FFO是一項非公認會計準則財務指標，但我們認為，FFO的列報，加上所需的GAAP財務指標的列報，增進了投資公眾對房地產投資信託基金經營業績的理解，並有助於使房地產投資信託基金經營業績的比較更有意義。管理層通常認為每股FFO和FFO是理解和比較我們經營業績的有用衡量標準，因為通過排除與銷售相關的損益或先前折舊的運營房地產資產的控制權變動、減值損失以及房地產資產折舊和攤銷（根據歷史成本核算和使用壽命估計，條件相似資產的所有者可能有所不同），每股FFO和FFO可以幫助投資者比較公司的經營業績的房地產跨報告期以及其他公司的經營業績。
我們對FFO的計算可能無法與其他房地產投資信託基金或房地產公司報告的FFO進行比較，這些房地產投資信託基金或房地產公司沒有根據Nareit的當前定義定義定義對該術語進行定義，或者對Nareit當前定義的解釋有所不同。
為了便於清楚地瞭解公司的經營業績，應將FFO與公司合併財務報表中列報的歸屬於波士頓地產公司的淨收益一起進行審查。FFO不應被視為歸屬於波士頓地產公司的淨收益（根據公認會計原則確定）或任何其他GAAP財務指標的替代品，只能與公司根據公認會計原則編制的財務信息一起考慮，並作為其補充來考慮。









波士頓地產公司
投資組合租賃百分比
CBD 投資組
按地點劃分的佔用百分比 (1)
按地點劃分的租賃百分比 (2)
2024年3月31日2023年12月31日2024年3月31日2023年12月31日
波士頓95.3 %95.9 %96.2 %96.4 %
洛杉磯86.1 %85.9 %87.2 %88.1 %
紐約91.5 %91.8 %95.0 %94.4 %
舊金山86.6 %87.4 %87.4 %88.0 %
西雅圖 81.8 %81.8 %83.1 %83.1 %
華盛頓特區 (3)
90.8 %89.2 %92.7 %92.3 %
CBD 投資組91.0 %91.0 %92.8 %92.7 %

總投資組合
按地點劃分的佔用百分比 (1)
按地點劃分的租賃百分比 (2)
2024年3月31日2023年12月31日2024年3月31日2023年12月31日
波士頓90.4 %89.9 %91.1 %90.3 %
洛杉磯86.1 %85.9 %87.2 %88.1 %
紐約88.0 %90.1 %91.6 %92.4 %
舊金山83.9 %84.9 %84.5 %85.5 %
西雅圖 81.8 %81.8 %83.1 %83.1 %
華盛頓特區89.7 %88.0 %91.5 %91.0 %
總投資組合88.2 %88.4 %89.9 %89.9 %

(1) 代表已簽署的租約，其收入確認已根據公認會計原則開始。
(2) 代表已根據公認會計原則開始收入確認的已簽署租約，以及已簽署的未來開始日期的空置空間租約。
（3）在第一季度，公司重新評估了其資產分類為中央商務區或郊區，某些資產，例如弗吉尼亞州雷斯頓的資產，由於生活、工作和娛樂環境多樣化，其特徵與我們對CBD的定義更為一致。因此，這些資產現在被歸類為CBD。對比期已更新，以反映相同的列報方式。
在 BXP
邁克爾·拉貝爾
執行副總裁，
首席財務官兼財務主管
mlabelle@bxp.com

韓海倫
投資者關係副總裁
hhan@bxp.com



# # #