two-harborsxlighthousexloga.jpg
兩港投資公司公佈2024年第一季度財務業績
隨着MSR產品組合和運營平臺的增長，有望實現更高的長期利率

紐約，2024年4月29日——MSR +機構RMBS房地產投資信託基金（REIT）Two Harbors Investment Corp.（紐約證券交易所代碼：TWO）今天公佈了截至2024年3月31日的季度財務業績。

季度摘要
•報告的每股普通股賬面價值為15.64美元，並宣佈第一季度普通股股息為每股0.45美元，相當於賬面價值的季度經濟回報率為5.8％。（1）
•產生的綜合收益為8,940萬美元，合每股加權平均基本普通股收益0.85美元。
•回購了485,609股優先股，降低了優先股佔總權益的比例。（2）
•通過批量購買和流水銷售收購結算了MSR的31億美元未付本金餘額（UPB）。




Two Harbors總裁兼首席執行官比爾·格****表示：“強於預期的經濟數據和粘性的通脹數據推動了本季度的利率上升，儘管人們的共識仍然是2024年的軟着陸是最有可能的結果。”“我們的MSR投資組合佔我們資本配置的60％以上，有望在利率長期較高的環境中受益。我們的投資組合的預還款敏感度仍然很低，只有不到1％的貸款具有再融資的經濟動機，超過85％的貸款比當前的抵押貸款利率至少低250個基點。我們預計，MSR的短時長和低凸度特性將繼續產生有吸引力的現金流，同時利差波動性低。”


Two Harbors首席投資官尼克·萊蒂卡表示：“儘管市場仍受到已實現利率高波動時期的影響，但從歷史角度來看，該機構的RMBS的名義利差很大，並且提供了誘人的槓桿回報。”“如果美聯儲不採取實質性的鴿派支點，人民幣利差大幅收緊的可能性似乎微乎其微，這也將使銀行買家袖手旁觀。我們滿足於讓利差保持在這些水平——在更長的時間內擴大——並對我們投資組合未來的回報潛力持樂觀態度。”









________________
(1) 賬面價值的經濟回報率定義為從給定時期開始到結束時每股普通股賬面價值的增加（減少），加上該期間內申報的股息，除以該期初的賬面價值。
(2) 包括截至2024年3月31日的三個月的35,047股A系列、280,060股B系列和170,502股C系列優先股。
- 1 -

經營業績
下表彙總了該公司2024年第一季度和2023年第四季度的GAAP和非GAAP收益指標以及關鍵指標：
雙港投資公司的經營業績（未經審計）
（以千美元計，每股普通股數據除外）

截至2024年3月31日的三個月

截至 2023 年 12 月 31 日的三個月
歸屬於普通股股東的收益
收益

每加權平均基本普通股

普通股平均年化回報率

收益

每加權平均基本普通股

普通股平均年化回報率
綜合收入$89,370 

$0.85 

22.4 %

$38,886 $0.40 10.5 %
GAAP 淨收益（虧損）$192,448 

$1.85 

48.2 %

$(444,693)$(4.56)(120.4)%
可供分配的收益 (1)
$4,725 

$0.05 

1.2 %

$(10,505)$(0.11)(2.8)%
運營指標











普通股每股股息$0.45 





$0.45 




年化股息收益率 (2)
13.6 %12.9 %
期末每股普通股賬面價值$15.64 





$15.21 




賬面價值的經濟回報率 (3)
5.8 %2.0 %
運營費用，不包括非現金LTIP攤銷和某些運營費用 (4)
$40,300 





$40,235 




運營費用，不包括非現金LTIP攤銷和某些運營費用，佔平均權益的百分比 (4)
7.2 %7.6 %
_______________
(1) 可供分配的收益（EAD）是非公認會計準則衡量標準。有關EAD的定義以及GAAP與非GAAP財務信息的對賬，請參閲第10頁。
(2) 股息收益率的計算方法是將給定時期內申報的股息年化除以該期末的收盤股價。
(3) 賬面價值的經濟回報率定義為從給定時期開始到結束時每股普通股賬面價值的增加（減少），加上該期間內申報的股息，除以該期初的賬面價值。
(4) 不包括2024年第一季度的610萬美元和2023年第四季度的160萬美元的非現金股權薪酬支出，以及2024年第一季度的120萬美元和2023年第四季度的340萬美元的某些運營支出。某些運營費用主要包括與公司正在進行的與PRCM Advisers LLC的訴訟有關的費用。它還包括與公司收購RoundPoint抵押服務有限責任公司有關的某些交易費用。

- 2 -

投資組合摘要
截至2024年3月31日，該公司的投資組合包括113億美元的機構人民幣、MSR和其他投資證券及其相關的名義債務套期保值。此外，該公司持有待公佈的淨多頭證券（TBA）等值的34億美元債券等值。

下表彙總了公司截至2024年3月31日和2023年12月31日的投資組合：
雙港投資公司投資組合
（以千美元計）

投資組合構成截至 2024 年 3 月 31 日截至 2023 年 12 月 31 日
（未經審計）（未經審計）
機構人民幣抵押貸款$8,188,432 72.6 %$8,335,245 73.2 %
抵押貸款服務權 (1)
3,084,879 27.4 %3,052,016 26.8 %
其他3,953 — %4,150 — %
彙總投資組合11,277,264 11,391,411 
待定淨排名 (2)
3,433,4173,222,022
總投資組合$14,710,681 $14,613,433 
________________
（1）基於訂閲服務商按月延遲報告的MSR基礎貸款，並根據當月的購買量進行了調整。
(2) 代表待定頭寸的債券等值價值。債券等值價值定義為名義金額乘以市場價格。根據公認會計原則，記作衍生工具。

機構RMBS特有的投資組合指標截至 2024 年 3 月 31 日截至 2023 年 12 月 31 日
（未經審計）
（未經審計）
加權平均成本基礎 (1)
$100.70 $100.65 
三個月心肺復甦術的加權平均值4.8 %5.2 %
總加權平均票面利率5.6 %5.5 %
加權平均貸款年限（月）30 28 
______________
(1) 加權平均成本基礎僅包括機構本金和利息RMBS，並使用賬面價值進行加權。

特定於 MSR 的投資組合指標 (1)
截至 2024 年 3 月 31 日截至 2023 年 12 月 31 日
（以千美元計）
（未經審計）
（未經審計）
未付本金餘額$213,596,880 $215,647,172 
總票面利率3.5 %3.5 %
目前的貸款規模$335 $336 
原創 FICO (2)
759759
原始 LTV72 %72 %
違約 60 天以上0.7 %0.7 %
淨服務費25.3 個基點25.3 個基點
截至2024年3月31日的三個月截至 2023 年 12 月 31 日的三個月
（未經審計）（未經審計）
公允價值收益（虧損）$11,012 $(172,589)
服務收入$160,928 $174,243 
維修成本$6,904 $13,259 
服務儲備金的變化$215 $(1,230)
________________
(1) 指標不包括證券化信託中的住宅抵押貸款，該公司是該信託的指定服務管理機構。除UPB以外的投資組合指標代表UPB加權的平均值。
(2) FICO代表抵押貸款行業公認的借款人信用評分。
- 3 -

其他投資和風險管理指標
截至 2024 年 3 月 31 日截至 2023 年 12 月 31 日
（以千美元計）
（未經審計）
（未經審計）
淨多頭名義待定 (1)
$3,450,000 $3,497,000 
名義期貨
$(5,638,800)$(6,203,050)
名義利率互換
$9,822,112 $17,788,114 
淨名義互換$— $(200,000)
________________
(1) 根據公認會計原則記作衍生工具。

融資摘要
下表彙總了截至2024年3月31日和2023年12月31日的公司財務指標和未償還的回購協議、循環信貸額度、定期票據和可轉換優先票據：
2024年3月31日
平衡
加權平均借款利率
加權平均到期月數
不同交易對手的數量
（千美元，未經審計）
以證券為抵押的回購協議$8,102,661 5.52 %2.91 18 
由 MSR 擔保的回購協議258,977 6.92 %5.28 3
回購協議總額8,361,638 5.61 %2.98 19 
由MSR擔保的循環信貸額度及相關的服務預付債務
1,357,671 8.56 %15.32 4 
由MSR擔保的應付定期票據

295,520 

8.24 %

2.83 

不適用
無抵押可轉換優先票據268,953 6.25 %21.53 不適用
借款總額$10,283,782 
2023年12月31日

平衡

加權平均借款利率

加權平均到期月數

不同交易對手的數量
（千美元，未經審計）








以證券為抵押的回購協議

$7,747,635 

5.64 %

1.59 

18 
由 MSR 擔保的回購協議

272,572 

7.08 %

7.72 

3
回購協議總額

8,020,207 

5.74 %

1.80 

19 
由MSR擔保的循環信貸額度及相關的服務預付債務

1,329,171 

8.66 %13.41 

4 
由MSR擔保的應付定期票據295,271 8.27 %5.82 不適用
無抵押可轉換優先票據

268,582 

6.25 %

24.53 

不適用
借款總額

$9,913,231 






- 4 -

按抵押品類型劃分的借款截至 2024 年 3 月 31 日截至 2023 年 12 月 31 日
（以千美元計）（未經審計）（未經審計）
機構人民幣抵押貸款$8,102,444 $7,747,402 
抵押貸款還本付息權和相關服務預付義務1,912,168 1,897,014 
其他-安全217 233 
其他-不安全 (1)
268,953 268,582 
總計10,283,782 9,913,231 
待定成本基礎3,421,932 3,170,548 
未結算人民幣的淨應付款（應收賬款）(213,264)196,644 
總計，包括待定協議和未結算人民幣的淨應付款（應收賬款）$13,492,450 $13,280,423 
期末的債務與權益比率 (2)
4.6 :1.04.5 :1.0
期末的經濟債務與權益比率 (3)
6.0 :1.06.0 :1.0
按抵押品類型劃分的融資成本 (4)
截至2024年3月31日的三個月截至 2023 年 12 月 31 日的三個月
（未經審計）（未經審計）
機構人民幣抵押貸款5.63 %5.74 %
抵押貸款還本付息權和相關服務預付義務 (5)
9.08 %9.19 %
其他-安全6.99 %6.87 %
其他-不安全 (1) (5)
6.87 %6.93 %
年化融資成本6.30 %6.43 %
利率互換 (6)
(0.56)%(0.28)%
美國國債期貨 (7)
(0.30)%(0.20)%
待定助理 (8)
3.57 %3.64 %
年化融資成本，包括掉期、美國國債期貨和TBA
5.02 %5.62 %
____________________
(1) 無抵押可轉換優先票據。
(2) 定義為機構和非機構投資證券及MSR提供資金的借款總額除以總權益。
(3) 定義為機構和非機構投資證券及MSR提供資金的借款總額，加上按待定淨成本計算的隱含債務和未結算人民幣的淨應付賬款（應收賬款），除以總權益。
(4) 不包括任何由美國國債擔保的回購協議。
(5) 包括債務發行成本的攤銷。
(6) 為減輕與公司未償借款相關的利率風險而持有的利率互換的融資成本包括利差收入/支出以及簽訂利率互換協議時已支付或收到的預付款的攤銷，並以平均借款餘額作為分母進行計算。
(7) 為降低與公司未償借款相關的利率風險而持有的美國國債期貨的融資成本是使用平均借款餘額作為分母計算的。美國國債期貨收入在經濟上等同於使用短期回購協議持有和融資最便宜的相關美國國債或債券。
(8) TBA的隱含融資收益/美元滾動收入成本是使用TBA的平均成本基礎作為分母計算的。待定美元滾動收入等同於使用短期回購協議為控股和融資機構人民幣的非公認會計準則。根據公認會計原則，TBA被視為衍生工具。

- 5 -

電話會議
Two Harbors Investment Corp. 將於美國東部時間2024年4月30日上午9點舉行電話會議，討論其2024年第一季度的財務業績和相關信息。要參加電話會議，請在上述開始時間前大約10分鐘撥打免費電話（888）224-1121，並提供會議代碼9827118。電話會議還將進行網絡直播，可在公司網站www.twoharborsinvestment.com的 “新聞與活動” 欄目在線觀看。對於那些無法參加的人，將在直播結束大約四小時後在公司的網站上重播網絡直播。

雙港投資公司
馬裏蘭州的一家公司Two Harbors Investment Corp. 是一家房地產投資信託公司，投資抵押貸款還本付息權、住宅抵押貸款支持證券和其他金融資產。Two Harbors 總部位於明尼蘇達州聖路易斯公園。

前瞻性陳述
本演示文稿包括1995年《美國私人證券訴訟改革法》安全港條款所指的 “前瞻性陳述”。實際結果可能與預期、估計和預測不同，因此，讀者不應依賴這些前瞻性陳述作為對未來事件的預測。諸如 “期望”、“目標”、“假設”、“估計”、“項目”、“預算”、“預測”、“預測”、“打算”、“計劃”、“可能”、“將”、“可能”、“應該”、“相信”、“預測”、“潛力”、“繼續” 等詞語以及類似的表述旨在識別此類前瞻性陳述。這些前瞻性陳述涉及重大風險和不確定性，可能導致實際業績與預期業績存在重大差異，其中包括我們在截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告以及隨後的任何10-Q表季度報告中描述的以 “風險因素” 為標題的內容。可能導致實際業績差異的因素包括但不限於：信貸市場狀況和總體經濟狀況；利率和資產市值的變化；目標資產基礎抵押貸款預付利率的變化；目標資產基礎抵押貸款的違約率或回收率下降；房價下跌；我們為投資組合中的風險建立、調整和維持適當套期保值的能力；可用性和成本我們的目標資產；可用性和成本融資；我們行業競爭格局的變化；我們有效執行我們已經或將來可能推行的戰略交易和舉措並從中受益的能力；我們認識到收購RoundPoint Mortgage Servicing LLC的好處和管理與經營抵押貸款服務商相關的風險的能力；我們終止與PRCM Advisers LLC的管理協議以及與此類終止相關的正在進行的訴訟的能力；我們管理各種運營風險的能力；以及與我們的業務相關的成本；我們的通信和信息技術系統的中斷或損傷；我們收購MSR和維持MSR投資組合的能力；我們面臨的法律和監管索賠的風險；影響我們業務的立法和監管行動；我們維持房地產投資信託基金資格的能力；以及由於我們的房地產投資信託基金地位和1940年《投資公司法》下的豁免地位而對我們的業務施加的限制。

提醒讀者不要過分依賴任何前瞻性陳述，這些陳述僅代表截至發佈之日。Two Harbors不承擔或接受任何義務公開發布任何前瞻性陳述的任何更新或修訂，以反映其預期的任何變化或任何此類聲明所依據的事件、條件或情況的任何變化。有關這些和其他風險因素的更多信息包含在Two Harbors最近向美國證券交易委員會（SEC）提交的文件中。隨後有關Two Harbors或任何代表Two Harbors或任何代表其行事的事項的所有書面和口頭前瞻性陳述均由上述警示性陳述明確限定。






- 6 -

非公認會計準則財務指標
除了披露根據美國公認會計原則（GAAP）計算的財務業績外，本新聞稿和隨附的投資者介紹還提供了非公認會計準則財務指標，例如可供分配的收益和相關的每股普通股指標。該公司提出的非公認會計準則財務指標提供了補充信息，以幫助投資者分析公司的經營業績，並有助於與業內同行進行比較。但是，由於這些指標不是根據公認會計原則計算的，因此不應將其視為替代或優於根據公認會計原則計算的財務指標。應仔細評估公司的GAAP財務業績以及這些業績的對賬。請參閲本新聞稿第 10 頁上的 GAAP 與非 GAAP 對賬表。

附加信息
Two Harbors的股東和其他有關人士可以在www.twoharborsinvestment.com上找到有關該公司的更多信息，也可以在美國證券交易委員會的互聯網網站www.sec.gov上找到有關該公司的更多信息，收件人：投資者關係，明尼蘇達州聖路易斯公園1601號，900套房，55416，電話（612）453-4100。

聯繫我們
瑪格麗特·卡爾，Two Harbors Investment Corp. 投資者關係主管，(612) -453-4080，Margaret.Karr@twoharborsinvestment.com

# # #
- 7 -

雙港投資公司
簡明的合併資產負債表
（千美元，股票數據除外）
3月31日
2024		十二月三十一日
2023
（未經審計）
資產
按公允價值計算的可供出售證券（攤銷成本分別為8,467,938美元和8,509,383美元；信貸損失備抵額分別為3,607美元和3,943美元）
$8,182,544 $8,327,149 
按公允價值計算的抵押貸款服務權3,084,879 3,052,016 
現金和現金等價物666,244 729,732 
受限制的現金72,184 65,101 
應計應收利息35,487 35,339 
交易對手應付的款項545,312 323,224 
按公允價值計算的衍生資產24,397 85,291 
反向回購協議351,843 284,091 
其他資產199,035 236,857 
總資產$13,161,925 $13,138,800 
負債和股東權益
負債：
回購協議$8,361,638 $8,020,207 
循環信貸額度1,357,671 1,329,171 
應付定期票據295,520 295,271 
可轉換優先票據268,953 268,582 
按公允價值計算的衍生負債3,027 21,506 
應付交易對手的款項330,551 574,735 
應付股息58,685 58,731 
應計應付利息79,990 141,773 
其他負債165,820 225,434 
負債總額10,921,855 10,935,410 
股東權益：
優先股，面值每股0.01美元；1億股已授權股票，24,870,817股和25,356,426股已發行和流通股票（分別為621,770美元和633,911美元的清算優先權）601,467 613,213 
普通股，面值每股0.01美元；已授權175,000,000股，已發行和流通的股票分別為103,474,944和103,206,457股1,035 1,032 
額外的實收資本5,931,558 5,925,424 
累計其他綜合虧損(279,507)(176,429)
累積收益1,554,205 1,349,973 
向股東的累積分配(5,568,688)(5,509,823)
股東權益總額2,240,070 2,203,390 
負債和股東權益總額$13,161,925 $13,138,800 
- 8 -

雙港投資公司
綜合收益（虧損）的簡明合併報表
（千美元，股票數據除外）
某些前期金額已重新分類，以符合本期列報方式
截至2024年3月31日的三個月
20242023
（未經審計）
淨利息收入（支出）：
利息收入$117,783 $116,593 
利息支出160,000 142,490 
淨利息支出(42,217)(25,897)
淨服務收入：
服務收入166,333 153,320 
維修成本7,119 28,366 
淨服務收入159,214 124,954 
其他收入（虧損）：
投資證券（虧損）收益(10,975)10,798 
服務資產的收益（虧損）11,012 (28,079)
利率互換和掉期協議的收益（虧損）98,510 (82,154)
其他衍生工具的收益（虧損）47,599 (155,771)
其他（虧損）收入(3)— 
其他收入總額（虧損）146,143 (255,206)
費用：
薪酬和福利26,529 14,083 
其他運營費用21,052 10,484 
支出總額47,581 24,567 
所得税前收入（虧損）215,559 (180,716)
所得税（受益）準備金11,971 (3,908)
淨收益（虧損）203,588 (176,808)
優先股股息(11,784)(12,365)
優先股回購和報廢的收益644 — 
歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）$192,448 $(189,173)
每股加權平均普通股的基本收益（虧損）$1.85 $(2.05)
普通股每股加權平均攤薄收益（虧損）$1.73 $(2.05)
每股普通股申報的股息$0.45 $0.60 
普通股的加權平均數：
基本103,401,940 92,575,840 
稀釋112,973,317 92,575,840 
綜合收益（虧損）：
淨收益（虧損）$203,588 $(176,808)
其他綜合（虧損）收入：
可供出售證券的未實現（虧損）收益(103,078)125,931 
其他綜合（虧損）收入(103,078)125,931 
綜合收益（虧損）100,510 (50,877)
優先股股息(11,784)(12,365)
優先股回購和報廢的收益644 — 
歸屬於普通股股東的綜合收益（虧損）
$89,370 $(63,242)
- 9 -

雙港投資公司
公認會計準則與非公認會計準則財務信息的對賬
（千美元，股票數據除外）
某些前期金額已重新分類，以符合本期列報方式
三個月已結束

3月31日
2024		十二月三十一日
2023

（未經審計）
（未經審計）
綜合收益與可供分配的收益的對賬：


歸屬於普通股股東的綜合收益$89,370 $38,886 
歸屬於普通股股東的其他綜合虧損（收益）的調整：

可供出售證券的未實現虧損（收益）103,078 (483,579)
歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）$192,448 $(444,693)
為排除報告的已實現和未實現（收益）損失而進行的調整：

證券已實現虧損10,915 83,505 
證券未實現收益(20)(708)
信貸損失準備金（沖銷準備金）80 (328)
抵押貸款還本付息權的已實現和未實現（收益）虧損(11,012)172,589 
利率互換和掉期終止或到期時的已實現（收益）虧損(13,890)12,438 
利率互換和掉期的未實現（收益）損失(70,325)134,240 
其他衍生工具的已實現和未實現（收益）虧損(47,489)143,906 
優先股回購和報廢的收益(644)(519)
其他已實現和未實現的損失3 — 
其他調整：
MSR 攤銷 (1)
(78,704)(88,286)
待定美元滾動（虧損）收入（2）
(1,905)(777)
美國國債期貨收入 (3)
7,694 5,143 
服務儲備金的變化
215 (1,230)
非現金股權薪酬支出
6,083 1,613 
某些運營費用 (4)
1,198 3,408 
非EAD所得税（收益）淨準備金10,078 (30,806)
可供分配給普通股股東的收益 (5)
$4,725 $(10,505)
基本普通股加權平均值
103,401,940 97,489,039 
每股加權平均基本普通股可供分配給普通股股東的收益
$0.05 $(0.11)
_____________
(1) MSR攤銷是指MSR公允價值變動中主要歸因於投資組合預期現金流（徑流）實現的部分，由於公司決定按公允價值核算MSR，該部分被視為非公認會計準則衡量標準。
（2）待定美元滾動收入在經濟上等同於使用短期回購協議為機構RMBS進行控股和融資。
(3) 美國國債期貨收入在經濟上等同於使用短期回購協議持有和融資最便宜的相關美國國債或債券。
(4) 某些運營費用主要包括與公司正在進行的與PRCM Advisers LLC的訴訟有關的費用。它還包括與公司收購RoundPoint抵押服務有限責任公司有關的某些交易費用。
(5) EAD是一項非公認會計準則指標，我們將其定義為歸屬於普通股股東的綜合收益，不包括總投資組合的已實現和未實現損益、優先股回購的損益、信貸損失準備金（逆轉）、MSR的陳述和擔保義務準備金、與限制性普通股相關的非現金補償支出以及某些運營費用。顧名思義，EAD包括淨利息收入、衍生品利息的應計和結算、TBA的美元滾動收入、美國國債期貨收入、服務收入（扣除MSR的估計攤銷額和某些與現金相關的運營費用）。EAD提供補充信息，以幫助投資者分析公司的經營業績，並有助於與行業同行進行比較。EAD是我們董事會為確定普通股申報的股息金額而考慮的幾項措施之一，不應將其視為我們應納税所得額的指標，也不應將其視為我們可能申報的股息金額的代表。
- 10 -