附錄 99.1

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曼迪·霍根

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LTC 公佈了 2024 年第一季度業績並討論了最近的活動

加利福尼亞州西湖村，2024年4月29日——主要投資老年人住房和醫療保健物業的房地產投資信託基金LTC Properties, Inc.（紐約證券交易所代碼：LTC）（“LTC” 或 “公司”）今天公佈了截至2024年3月31日的第一季度經營業績。


	三個月已結束
	3月31日
	2024		2023

	（未經審計）

普通股股東可獲得的淨收益	$	24,065	$	32,929
攤薄後的每股普通股收益	$	0.56	$	0.80
歸屬於普通股股東的NAREIT運營資金（“FFO”）	$	29,909	$	27,200
NAREIT 攤薄後每股普通股 FFO	$	0.69	$	0.66
歸屬於普通股股東的FFO，不包括非經常性項目	$	27,532	$	27,462
可供分配的資金（“FAD”）	$	31,274	$	30,085
FAD，不包括非經常性項目	$	28,897	$	28,515

2024 年第一季度財務業績受以下因素影響：

●

由於償還了與出售110個單元的輔助生活社區相關的240萬澳元租金抵免，租金收入增加（如下所述）、2023年第二季度收購的租金、收到現金租金的時機、續租以及年度租金上漲，但部分被房地產銷售和過渡投資組合所抵消；

●

2023年抵押貸款發放產生的抵押貸款利息收入增加，2024年建築貸款下的融資產生的利息收入增加；

●

較低的利息和其他收入主要是由於2023年收到的與償還兩筆夾層貸款相關的退出內部收益率和預付款費，但部分被2023年的夾層貸款發放所抵消；

●

利息支出的增加主要是由於更高的利率和LTC循環信貸額度的未清餘額的增加，但LTC優先無擔保票據的定期本金償還部分抵消了這一點；

●

信貸損失準備金減少主要是由於2023年第一季度的美元貸款發放量高於2024年第一季度；以及

●

2024年的淨銷售收益為330萬美元，涉及七個輔助生活社區，其中五個位於德克薩斯州，一個位於佛羅裏達州，一個位於威斯康星州。有關銷售交易的進一步討論，請參見下文。

在2024年第一季度，LTC完成了以下交易：

●

根據ALG Senior（“ALG”）主租約完成了先前宣佈的10個輔助生活社區的出售和再租賃流程。這些房產中有七處建於90年代，主要位於農村小城鎮，沒有創收，在COVID大流行之後，於2022年7月暫時過渡到ALG，這使LTC有時間為投資組合尋找更永久的解決方案，如下所示：

o

將位於喬治亞州和南卡羅來納州的兩處房產移交給了LTC的新運營商。租期為兩年，有兩個為期一年的延期選項。前六個月的初始租金為零，之後租金將基於雙方商定的公平市場租金。主租約包括購買期權，如果行使了兩次為期一年的租約延期，則可以在2027年行使該購買期權。此外，LTC同意為第一年的資本改善提供高達90.6萬美元的資金，為2025年12月31日到期的營運資本票據提供高達24萬美元的資金，利率為8.25％；

o

如上所述，以160萬美元的價格出售了位於德克薩斯州的五處房產。扣除交易成本後，LTC獲得了92.5萬美元的收益，並記錄了35.6萬美元的銷售虧損；

o

2024年4月，位於德克薩斯州的兩處房產分別於2023年和2024年關閉，以50萬美元的價格出售。扣除交易成本後，LTC獲得了約40萬美元的收益，預計在2024年第二季度實現最低銷售收益；以及

o

2024年4月，將位於德克薩斯州的一處房產移交給了LTC的新運營商。租期為兩年，有兩個為期一年的延期選項，每種延期都取決於一定的承保門檻。前六個月的初始租金為零，之後租金將基於雙方商定的公平市場租金。主租約包括購買期權，如果行使為期一年的租約延期，則可以從2026年開始行使購買期權。此外，LTC同意為租約第一年的資本改善提供高達570,000美元的資金，為營運資本票據提供高達29萬美元的資金，利率為9.0％，與主租賃到期同時到期。

●

正如先前宣佈的那樣，以2310萬美元的價格出售了其在威斯康星州一個擁有110個單元的輔助生活社區的合資投資權益，2023年向LTC的收益率為8.1％。收購價格包括償還在新建築租賃期間向運營商提供的240萬美元租金抵免，以及償還55萬美元的應收票據。扣除交易成本後，LTC獲得了2,020萬美元的淨收益，銷售收益為400萬美元；

●

如上所述，以450萬美元的價格出售了佛羅裏達州一個60個單元的輔助生活社區。扣除交易成本後，LTC獲得了430萬美元的收益，並記錄了31.9萬美元的銷售虧損；

●

根據1,950萬澳元的抵押貸款承諾資助了290萬美元，用於在密歇根州建設一個有85個單元的輔助生活和記憶護理社區。借款人在2023年7月發起時出資1,210萬澳元的股權，最初用於為施工提供資金。該貸款的期限約為三年，利率僅為8.75％。貸款包括兩次延期，為期一年，每次延期都取決於一定的承保門檻；

●

正如先前宣佈的那樣，修訂了其無抵押循環信貸額度，將為期一年的延期期權通知日期加快至2024年1月4日。同時，LTC行使了將其無抵押循環信貸額度的到期日延長至2026年11月19日的選擇權。協議的所有其他條款保持不變；

●

根據LTC的循環信貸額度償還了2520萬美元；

●

根據LTC的優先無抵押票據支付了600萬美元的定期本金；以及

●

根據其股權分配協議，以450萬美元的淨收益出售了LTC的139,100股普通股。

2024 年 3 月 31 日之後，LTC 完成了以下交易：

●

正如先前宣佈的那樣，向Ignite Medical Resorts發放了1,270萬美元的抵押貸款。抵押貸款由德克薩斯州的一所熟練護理和輔助生活校園擔保。該校區建於2017年，包括78個單元（48個熟練護理和30個輔助生活單元）和104張持牌牀位（70張熟練護理和34張輔助生活）。五年期抵押貸款的利率僅為9.15％。該投資將作為未合併的合資企業入賬，預計將在2024年產生約88.4萬美元的收入；

●

如上所述，將位於德克薩斯州的輔助生活社區從ALG過渡到LTC的新運營商，並以50萬美元的價格出售了兩個以前的ALG輔助生活社區；

●

與HMG Healthcare（“HMG”）簽署了一份條款表，據此原則上已達成協議，修改涵蓋德克薩斯州11個熟練護理中心的主租約，將期限延長至2028年12月。到2024年，年租金將增加100萬美元至900萬美元。租金將在2025年增加到950萬美元，到2026年增加到1,000萬美元，然後到2028年每年增長3.3％。修訂後的主租約為HMG提供了兩個五年續訂選項，第一個續訂期限的頭一年的租金將根據公平市場租金進行調整，上限在2.5％至12.5％之間。作為修正案的條件，HMG將在2024年第二季度償還其1,350萬美元的營運資金票據中的1190萬美元。還款後，營運資金票據的剩餘餘額將免息，並將在2028年之前分期償還；

●

從2025年3月到2030年2月，一家運營商又行使了五年的續訂期權。2024年的年度現金和GAAP租金分別為800萬美元和700萬美元，每年增長2.5％。主租約涵蓋四個熟練護理中心的666張牀位，其中三個位於德克薩斯州，一個位於威斯康星州，以及內華達州的一家行為保健醫院；以及

●

根據其股權分配協議，以650萬美元的淨收益出售了204,700股普通股。

LTC董事長兼首席執行官温迪·辛普森表示：“在2023年穩健執行並進一步優化和加強了我們的投資組合之後，我們進入今年時表現更加強大，更有能力專注於發展公司。”“我們的高級管理團隊將大部分時間用於實現這種戰略、長期和可持續的增長，我們對LTC的未來機遇感到非常滿意。”

電話會議信息

LTC將於太平洋時間2024年4月30日星期二上午8點（美國東部時間上午11點）舉行電話會議，就其截至2024年3月31日的季度業績和經營業績發表評論。電話會議可通過電話和互聯網接入。有興趣的人士可以通過以下方式觀看電話會議直播：


網絡直播		www.ltcreit.com
美國免費電話號碼		(888) 506-0062
國際號碼		(973) 528-0011
會議訪問碼		674331

此外，電話會議的音頻重播將在2024年5月14日之前通過以下方式在電話直播一小時後播出：


美國免費電話號碼		(877) 481-4010
國際號碼		(919) 882-2331
會議號碼		50325

關於 LTC

LTC是一家房地產投資信託基金（REIT），主要通過售後回租、抵押融資、合資企業和結構性融資解決方案（包括優先股和夾層貸款）投資老年人住房和醫療保健物業。LTC的投資組合包括26個州的194處房產，擁有32個運營合作伙伴。根據其房地產投資總額，LTC的投資組合包括約50％的老年人住房和50％的熟練護理物業。要了解更多信息，請訪問 www.LTCreit.com。

前瞻性陳述

本新聞稿包括不純粹的歷史陳述，屬於經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條所指的 “前瞻性陳述”，包括有關公司對未來的預期、信念、意圖或戰略的陳述。本新聞稿中除歷史事實以外的所有陳述均為前瞻性陳述。這些前瞻性陳述涉及許多風險和不確定性。請參閲LTC最新的10-K表年度報告、其隨後的10-Q表季度報告以及向美國證券交易委員會提交的其他公開文件，以討論這些風險和其他風險和不確定性。本新聞稿中包含的所有前瞻性陳述均基於公司截至本新聞稿發佈之日獲得的信息，LTC沒有義務更新此類前瞻性陳述。儘管公司管理層認為此類前瞻性陳述中反映的假設和預期是合理的，但無法保證此類預期會被證明是正確的。由於前瞻性陳述的風險和不確定性，公司取得的實際業績可能與任何前瞻性陳述存在重大差異。

（財務表見下文）

LTC 地產有限公司

合併收益表

(金額以千計，每股金額除外）


	三個月已結束
	3月31日
	2024		2023

	（未經審計）
收入：
租金收入	$	33,549	$	31,735
融資應收賬款的利息收入⁽¹⁾		3,830		3,751
抵押貸款的利息收入		12,448		11,244
利息和其他收入		1,539		2,770
總收入		51,366		49,500

費用：
利息支出		11,045		10,609
折舊和攤銷		9,095		9,210
減值損失		—		434
信貸損失準備金		24		1,731
交易成本		266		117
財產税支出		3,383		3,293
一般和管理費用		6,491		6,294
支出總額		30,304		31,688

其他營業收入：
出售房地產的淨收益		3,251		15,373
營業收入		24,313		33,185
未合併合資企業的收入		376		376
淨收入		24,689		33,561
分配給非控股權益的收入		(459)		(427)
歸屬於LTC Properties, Inc.的淨收益		24,230		33,134
分配給參與證券的收入		(165)		(205)
普通股股東可獲得的淨收益	$	24,065	$	32,929

每股普通股收益：
基本	$	0.56	$	0.80
稀釋	$	0.56	$	0.80

用於計算每股收益的加權平均份額
普通股份：
基本		42,891		41,082
稀釋		43,032		41,189

每股普通股申報和支付的股息	$	0.57	$	0.57

(1)	代表通過售後回租交易進行收購的租金收入，但受包含購買期權的租賃約束。根據公認會計原則，這些房產必須作為融資應收賬款列報給我們合併資產負債表並將租金收入列報為融資應收賬款的利息收入在我們的合併收益表.

FFO 和 FAD 的和解

下表核對了普通股股東可獲得的GAAP淨收益與歸屬於普通股股東和FAD的每位NAREIT FFO （未經審計，金額以千計，每股金額除外）:


	三個月已結束
	3月31日
	2024			2023

普通股股東可獲得的GAAP淨收益	$	24,065		$	32,929
添加：減值損失		—			434
加：折舊和攤銷		9,095			9,210
減去：出售房地產的淨收益		(3,251)			(15,373)
歸屬於普通股股東的 NAREIT FFO		29,909			27,200

添加：非經常性項目		(2,377)	⁽¹⁾		262	⁽²⁾
歸屬於普通股股東的FFO，不包括非經常性項目	$	27,532		$	27,462

歸屬於普通股股東的 NAREIT FFO	$	29,909		$	27,200
非現金收入：
添加：直線租金調整		550			465
添加：租賃激勵措施的攤銷		233			209
減去：實際利息收入		(1,644)			(1,608)
非現金淨收入		(861)			(934)

非現金支出：
添加：非現金補償費用		2,202			2,088
加：信貸損失準備金		24			1,731	⁽³⁾
淨非現金支出		2,226			3,819

可供分配的資金 (FAD)	$	31,274		$	30,085

減去：非經常性收入		(2,377)	⁽¹⁾		(1,570)	⁽⁴⁾
可供分配的資金 (FAD)，不包括非經常性項目	$	28,897		$	28,515

(1)	代表與出售威斯康星州110套住房輔助生活社區相關的租金抵免的還款。租金抵免是在新建築租賃期間向運營商提供的。

(2)	代表以下 (3) 和 (4) 的淨值。

(3)	包括與121,321美元收購相關的1,832美元信貸損失準備金和61,900美元的抵押貸款發放準備金。

(4)	代表 2023 年收到的與償還兩筆夾層貸款相關的退出內部收益率和預付款費用。

FFO 和 FAD 的和解（續）

下表延續了普通股股東可獲得的GAAP淨收益與歸屬於普通股股東的NAREIT FFO和FAD之間的對賬（未經審計，金額以千計，每股金額除外):


	三個月已結束
	3月31日
	2024		2023

每股歸屬於普通股股東的NAREIT Basic FFO	$	0.70	$	0.66
NAREIT 攤薄後每股歸屬於普通股股東的 FFO	$	0.69	$	0.66

歸屬於普通股股東的 NAREIT 攤薄後的 FFO	$	30,074	$	27,200
用於計算歸屬於普通股股東的每股NAREIT攤薄後FFO的加權平均股數		43,309		41,189


歸屬於普通股股東的攤薄後FFO，不包括非經常性項目	$	27,697	$	27,462
用於計算歸屬於普通股股東的每股攤薄後FFO（不包括非經常性項目）的加權平均份額		43,309		41,189


稀釋後的 FAD	$	31,439	$	30,085

用於計算攤薄後每股FAD的加權平均份額		43,309		41,189


攤薄後的FAD，不包括非經常性項目	$	29,062	$	28,515
用於計算每股攤薄後的FAD（不包括非經常性項目）的加權平均份額		43,309		41,189

LTC 地產有限公司

合併資產負債表

（經審計的金額以千計，每股除外）


	2024 年 3 月 31 日		2023年12月31日
	（未經審計）		（已審計）
資產
投資：
土地	$	120,137	$	121,725
建築物和裝修		1,219,622		1,235,600
累計折舊和攤銷		(383,782)		(387,751)
經營性房地產，淨額		955,977		969,574
扣除累計折舊後的待售房產：2024—2,773 美元；2023—3,616 美元		389		18,391
不動產投資，淨額		956,366		987,965
應收賬款融資，⁽¹⁾扣除信用損失準備金：2024—1,980美元；2023—1,980美元		196,010		196,032
扣除信貸損失準備金後的應收抵押貸款：2024—4,845美元；2023—4,814美元		480,250		477,266
房地產投資，淨額		1,632,626		1,661,263
扣除信用損失準備金後的應收票據：2024—605美元；2023—611美元		59,946		60,490
對未合併合資企業的投資		19,340		19,340
投資，淨額		1,711,912		1,741,093

其他資產：
現金和現金等價物		9,010		20,286
與循環信貸額度相關的債務發行成本		1,786		1,557
應收利息		55,842		53,960
應收直線租金		19,075		19,626
租賃激勵措施		3,578		2,607
預付費用和其他資產		17,192		15,969
總資產	$	1,818,395	$	1,855,098

負債
循環信貸額度	$	277,050	$	302,250
定期貸款，扣除債務發行成本：2024—305美元；2023—342美元		99,695		99,658
扣除債務發行成本後的優先無抵押票據：2024—1,194美元；2023—1,251美元		483,466		489,409
應計利息		4,861		3,865
應計費用和其他負債		34,481		43,649
負債總額		899,553		938,831

公平
股東權益：
普通股：面值0.01美元；授權60,000股；已發行和流通股票：2024—43,271股；2023—43,022股		433		430
超過面值的資本		996,631		991,656
累計淨收入		1,658,625		1,634,395
累計其他綜合收益		6,488		6,110
累積分佈		(1,775,928)		(1,751,312)
LTC Properties, Inc.股東權益總額		886,249		881,279
非控股權益		32,593		34,988
權益總額		918,842		916,267
負債和權益總額	$	1,818,395	$	1,855,098

(1)	代表通過售後回租交易進行的收購，但須遵守包含購買期權的租約。根據公認會計原則，這些房產必須作為融資應收賬款列報給我們合併資產負債表.