雷克斯福德工業公佈2024年第一季度財務業績

加利福尼亞州洛杉磯——2024年4月17日——房地產投資信託基金（“房地產投資信託基金”）雷克斯福德工業地產公司（“公司” 或 “雷克斯福德工業公司”）（紐約證券交易所代碼：REXR）今天公佈了2024年第一季度的財務和經營業績，該公司是一家房地產投資信託基金（“REIT”），致力於通過投資和運營整個南加州的工業地產來創造價值。

2024 年第一季度財務和運營亮點：

•歸屬於普通股股東的淨收益為5,860萬美元，攤薄每股收益為0.27美元，而去年同期為5,790萬美元，攤薄每股收益0.30美元。

•公司在核心FFO中的份額為1.235億美元，與上一季度相比增長了20.3％。

•公司在核心FFO中的份額攤薄後每股為0.58美元，與上一季度相比增長了11.5％。

•合併投資組合淨資產淨值為1.635億美元，與上一季度相比增長14.9％。

•與上一季度相比，相同房地產投資組合的NOI增長了5.5％，相同房地產投資組合的現金NOI增長了8.5％。

•相同物業組合的平均入住率為96.8％。

•按公認會計原則計算，與之前的租金相比，可比租金增長了17.3％，按現金計算，320萬平方英尺的新租和續訂租賃的可比租金增長了13.2％。

•不包括Tireco, Inc.的租約延期，按公認會計原則計算，可比租金與之前的租金相比增長了53.0％，按現金計算增長了33.6％。

•完成了320萬平方英尺的收購，總額為11億美元。

•本季度末的低槓桿資產負債表以20.9％的淨債務與企業價值比率衡量。

該公司聯席首席執行官邁克爾·弗蘭克爾和霍華德·施維默表示：“雷克斯福德繼續通過我們的創業團隊和價值驅動的戰略提供卓越的價值和可觀的現金流增長。”“展望未來，雷克斯福德處於有利地位，擁有廣泛的嵌入式和外部增長機會，這使公司能夠在未來幾年為我們的利益相關者創造巨大價值。”

財務業績：

該公司報告稱，第一季度歸屬於普通股股東的淨收益為5,860萬美元，攤薄每股收益0.27美元，而上一季度為5,790萬美元，攤薄每股收益0.30美元。上一季度的淨收入包括1,210萬美元的房地產銷售收益，該收益在2024年第一季度沒有可比金額。

該公司報告稱，第一季度核心FFO為1.235億美元，與上一季度的1.027億美元相比增長了20.3％。該公司公佈的核心FFO為攤薄後每股0.58美元，與上一季度的攤薄每股0.52美元相比增長了11.5％。

在第一季度，該公司的合併投資組合NOI和現金NOI與上一季度相比分別增長了14.9％和17.5％。

在第一季度，該公司的同類房地產投資組合淨收益與上一季度相比增長了5.5％，這得益於同類房地產投資組合租金收入增長了5.5％，同類房地產投資組合支出增長了5.7％。與上一季度相比，相同房地產投資組合的現金淨投資增長了8.5％。

經營業績：

2024年第一季度的租賃活動表明，雷克斯福德工業的目標南加州填補市場中租户需求基本面強勁：

(1) 不包括與位於生產大道10545號的Tireco, Inc.延期的110萬平方英尺的租約。Tireco, Inc.最初的租約到期日為2025年1月，包括固定利率續訂選項。在2024年第一季度，按目前的現行租金計算，租約延長至2027年1月，其中包括2026年合同租金增長4％和兩個月的租金減免。出於可比性考慮，本次租約延期未包括在內，目的是允許投資者根據我們與前一時期相比的季度租賃統計數據做出投資決策。

截至2024年3月31日，該公司的同類物業組合入住率為96.4％。第一季度同類物業組合的平均入住率為96.8％。該公司的合併投資組合，不包括增值重新定位資產，佔用率為96.9％，租賃率為97.8％，公司的合併投資組合，包括增值重新定位資產，佔用率為92.8％，租賃率為94.0％。

交易活動：

在2024年第一季度，公司完成了11億美元的總投資，其中包括佔地158英畝的320萬平方英尺的建築。總體而言，這些投資預計將產生4.8％的加權平均未分配初始收益率和5.6％的未穩定總投資收益率。

2024年第一季度之後，公司收購了：

•安大略省機場大道4422號，位於內陸帝國-西部子市場，售價2670萬美元，合每平方英尺303美元。這座佔地88,283平方英尺的建築100％出租給兩個租户，初始未計穩定收益率為5.5％。根據世邦魏理仕的數據，截至2024年第一季度末，佔地3.47億平方英尺的IE-West子市場的空置率為5.1％。

此外，該公司在2024年第一季度之後出售了一處房產，銷售價格為1,000萬美元，這產生了13.3％的未分配投資內部收益率。

在2024年第一季度，公司穩定了兩個重新定位項目，其中包括兩個總面積為38,021平方英尺的空間，總投資額為1,210萬美元。這些項目的加權平均未穩定收益率為10.8％。

資產負債表：

該公司在第一季度末擁有3.37億美元的手頭現金和10億美元的無抵押循環信貸額度下的可用現金。截至2024年3月31日，該公司的未償債務為34億美元，平均利率為3.8％，平均到期期限為4.2年，沒有浮動利率債務敞口。包括公司可選擇的延期期權在內，該公司在2026年之前沒有大量債務到期日。

2024年第一季度，公司執行了以下股權交易：

•完成了向位於西海岸的現有多頭投資者公開發行17,179,318股普通股，但須遵守遠期股權出售協議，公開發行價格為每股48.95美元，總髮行價值為8.409億美元。

•通過發行2,253,034股普通股來結算與其2023年5月公開發行相關的剩餘遠期股權銷售協議，淨收益為1.257億美元。

•通過發行3010,568股普通股，淨收益為1.645億美元，結算其市場股票發行計劃（“ATM計劃”）下未償還的遠期股權出售協議。

截至2024年4月17日，該公司還有約8.371億美元的遠期淨收益有待結算。

在2024年第一季度，該公司沒有執行其自動櫃員機計劃。截至2024年3月31日，該公司的自動櫃員機計劃的剩餘容量約為9.274億美元。

2024年3月，公司發行了2027年到期的本金額為5.75億美元的4.375％可交換優先票據，以及2029年到期的本金額為5.75億美元的4.125％可交換優先票據。扣除初始購買者的折扣和佣金以及發行費用後，淨收益約為11.26億美元。2027年票據將於2027年3月15日到期，2029年票據將於2029年3月15日到期。

分紅：

2024 年 4 月 15 日，公司董事會批准了 2024 年第二季度每股0.4175美元的股息，股息將於2024年7月15日以現金支付給截至2024年6月28日的普通股股東和登記在冊的普通股股東。

2024 年 4 月 15 日，公司董事會批准向截至 2024 年 6 月 14 日的登記優先股股東派發其 B 系列累積可贖回優先股每股0.367188美元的季度股息，以及其 C 系列累積可贖回優先股每股0.351563美元的季度股息，於2024年6月28日以現金支付。

指導：

該公司正在更新其2024年全年指引，如下所示。核心FFO指導是指公司截至2024年4月17日的現有投資組合，不包括對尚未完成的額外收購、處置或相關資產負債表活動的任何假設。有關指導方針和2024年展望指引的完整詳情，請參閲公司的補充信息包。

(1)《2024年指引》代表截至2024年4月17日的現有投資組合，不包括對尚未完成的其他潛在收購、處置或相關資產負債表活動的任何假設。

（2）我們的2024年相同房地產投資組合是我們合併投資組合的一部分，包括我們在2023年1月1日至2024年3月31日期間全資擁有的房產，不包括在2023年和2024年期間已經或將要被歸類為重新定位/重建（當前和未來）或租賃的房產（除非另有説明）。

(3) 2024年一般和管理費用指導包括估計的3550萬美元非現金股權薪酬支出。非現金股權薪酬包括限制性股票、基於時間的LTIP單位和績效單位，這些單位與公司的整體業績掛鈎，可能會或可能不會根據實際業績實現。

許多因素可能會影響公司按照其指導取得業績的能力，包括但不限於與利率、通貨膨脹、經濟、工業地產的供需、公司或潛在房地產收購者的融資可用性和條款以及撤資和投資的時機和收益率相關的潛在影響。無法保證公司能夠取得這樣的結果。

補充信息和最新的投資者演示文稿：

該公司的補充財務報告一攬子計劃以及最新的投資者陳述可在公司的投資者關係網站ir.rexfordindustrial.com上查閲。

財報發佈、投資者會議網絡直播和電話會議：

與執行管理層的電話會議將於美國東部時間2024年4月18日星期四下午 1:00 舉行。

要參加電話會議直播，請在會議開始前至少五分鐘使用會議 ID 9448082 撥打以下撥入號碼。

1 (800) 715-9871（適用於國內來電者）

1 (646) 307-1963（適用於國際來電者）

ir.rexfordindustrial.com還將提供電話會議的網絡直播和重播。

關於雷克斯福德工業公司：

雷克斯福德工業通過在南加州投資、運營和重建工業地產來創造價值。南加州是世界第四大工業市場，一直是全美需求量最大、供應量最低的主要市場。公司高度差異化的戰略通過其專有的價值創造和資產管理能力為內部和外部的增長機會提供了機會。Rexford Industrial的高質量、不可替代的投資組合包括422處房產，約4,920萬平方英尺的可出租平方英尺由穩定而多樣的租户羣體佔用。雷克斯福德工業是一家在紐約證券交易所上市的房地產投資信託基金（REIT），股票代碼為 “REXR”，是標普中型股400指數的成員。欲瞭解更多信息，請訪問 www.rexfordindustrial.com。

前瞻性陳述：

本新聞稿可能包含聯邦證券法所指的前瞻性陳述，這些陳述基於當前的預期、預測和假設，涉及可能導致實際結果和結果出現重大差異的風險和不確定性。前瞻性陳述涉及預期、信念、預測、未來計劃和戰略、預期事件或趨勢，以及與非歷史事實相關的類似表述。在某些情況下，您可以通過使用前瞻性術語來識別前瞻性陳述，例如 “可能”、“將”、“應該”、“期望”、“打算”、“計劃”、“預期”、“相信”、“估計” 或 “潛在”，或者這些詞語和短語或類似詞語或短語的否定詞，這些詞語或短語是預測或表示未來事件或趨勢，不只與歷史問題相關的詞語或短語。儘管前瞻性陳述反映了公司的誠信信念、假設和預期，但它們並不能保證未來的業績。此外，由於包括上述因素在內的各種因素，對我們的未來業績以及我們經營所在行業的未來表現的預測、假設和估計必然受到高度的不確定性和風險的影響。這些因素和其他因素可能導致結果與我們的估計和信念以及獨立方編制的估計值中表達的結果存在重大差異。有關可能導致公司未來業績與任何前瞻性陳述存在重大差異的這些因素和其他因素的進一步討論，請參閲公司向美國證券交易委員會提交的報告和其他文件，包括公司截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告以及向美國證券交易委員會提交的其他文件。公司不承擔任何義務公開更新或修改任何前瞻性陳述以反映基本假設或因素、新信息、數據或方法、未來事件或其他變化的變化。

非公認會計準則財務指標的定義/討論：

運營資金（FFO）：我們根據全國房地產投資信託協會（“NAREIT”）制定的標準計算FFO。FFO 表示淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算），不包括出售折舊運營物業的收益（或虧損）、出售業務附帶資產的收益（或虧損）、折舊運營財產或業務附帶資產的減值損失、房地產相關的折舊和攤銷（不包括遞延融資成本的攤銷和高於/低於市場的租賃無形資產的攤銷）以及調整後適用於未合併的合資企業。管理層使用FFO作為補充業績衡量標準，因為在排除房地產相關折舊和攤銷、財產處置收益和虧損（未合併房地產實體的臨時減值除外）以及我們房地產投資的減值時，它提供的業績衡量標準可以反映入住率、租金和運營成本的趨勢。我們還認為，作為其他房地產投資信託基金廣泛認可的業績衡量標準，投資者可以將FFO用作將我們的經營業績與其他房地產投資信託基金的經營業績進行比較的基礎。但是，由於FFO不包括折舊和攤銷，既沒有反映使用或市場條件導致的房產價值變化，也沒有反映維持房產經營業績所需的資本支出和租賃佣金水平，所有這些都會產生實際經濟影響，並可能對我們的經營業績產生重大影響，因此FFO作為衡量我們業績的效用是有限的。其他股票房地產投資信託基金可能無法像我們一樣根據NAREIT的定義計算或解釋FFO，因此，我們的FFO可能無法與其他房地產投資信託基金的FFO相提並論。FFO不應用作衡量我們的流動性的指標，也不表示可用於滿足我們現金需求的資金，包括我們支付股息的能力。FFO只能被視為根據GAAP計算的淨收入的補充，以衡量我們的業績。下文 “財務報表和對賬” 部分列出了淨收益（最接近的GAAP等值物）與FFO的對賬。“FFO的公司份額” 反映了歸屬於普通股股東的FFO，其中不包括可分配給非控股權益、參與證券和優先股股東的金額。

核心運營資金（Core FFO）：我們通過調整下文 “財務報表和對賬部分” 中的 “運營資金淨收入與核心運營資金對賬” 表中概述的不可比項目的FFO來計算核心FFO。我們認為，Core FFO是一項有用的補充衡量標準，通過對公司不視為持續經營業績一部分的項目進行調整，可以對公司同期的運營和財務業績進行更有意義和更一致的比較。由於這些調整會對我們的財務狀況和經營業績產生實際經濟影響，因此Core FFO作為衡量我們業績的效用是有限的。其他房地產投資信託基金可能無法以一致的方式計算核心FFO。因此，我們的核心FFO可能無法與其他房地產投資信託基金的核心FFO相提並論。核心FFO應僅被視為根據GAAP計算的淨收入的補充，以衡量我們的業績。“核心FFO的公司份額” 反映了歸屬於普通股股東的核心FFO，其中不包括可分配給非控股權益、參與證券和優先股股東的金額。

攤薄後每股普通股股東應佔淨收益與攤薄後每股核心FFO的公司份額的對賬指引：

以下是公司2024年指導區間的攤薄後每股普通股股東淨收益（最直接可比的前瞻性公認會計原則財務指標）與公司攤薄後每股核心FFO份額的對賬情況。

(1) 反映了2024年4月16日東斯特吉斯路2360-2364號的出售情況。

淨營業收入（NOI）：NOI是一項非公認會計準則指標，包括直接歸因於我們房地產的收入和支出。NOI 的計算方法是房地產運營的租金收入減去財產支出（扣除利息支出、折舊和攤銷前）。我們使用NOI作為補充績效衡量標準，因為在排除房地產折舊和攤銷費用以及財產處置的收益（或損失）時，它提供的績效衡量標準可以反映出入住率的趨勢

費率、租金和運營成本。我們還認為，NOI將對投資者有用，可以作為將我們的經營業績與其他房地產投資信託基金進行比較的基礎。但是，由於NOI不包括折舊和攤銷費用，既沒有反映使用或市場條件導致的房產價值變化，也沒有反映維持房產經營業績所需的資本支出和租賃佣金水平（所有這些都具有實際經濟影響，可能對我們的經營業績產生重大影響），因此NOI作為衡量我們業績的效用是有限的。其他股票房地產投資信託基金可能無法以類似的方式計算NOI，因此，我們的NOI可能無法與其他房地產投資信託基金的NOI相提並論。因此，應將NOI僅視為衡量我們業績的淨收入的補充。NOI不應被用作衡量我們的流動性的指標，也不表示有資金可用於滿足我們的現金需求。

根據公認會計原則，不應將NOI用作經營活動現金流的替代品。我們使用NOI來幫助評估整個公司的業績，以及我們相同房地產投資組合的表現。下文的 “財務報表和對賬” 部分列出了我們相同房地產投資組合的淨收益與NOI的對賬情況，以及我們相同房地產投資組合的淨收益與NOI的對賬。

Cash NOI：Cash NOI是一項非公認會計準則衡量標準，我們通過增加或減去NOI來計算的：（i）高於/（低於）市場租賃無形資產的攤銷，以及其他遞延租金的攤銷，這些延期租金來自低於市場的回租金的銷售回租交易，以及（ii）直線租金調整。我們使用現金 NOI 和 NOI 作為補充績效衡量標準。現金淨資產淨值不應用作衡量我們的流動性的指標，也不表示有資金可用於滿足我們的現金需求。現金NOI不應用作根據公認會計原則計算的經營活動現金流的替代品。我們使用Cash NOI來幫助評估整個公司的業績，以及我們相同房地產投資組合的表現。下文的 “財務報表和對賬” 部分列出了我們相同房地產投資組合的現金淨收益與現金NOI的對賬情況。

相同的房地產投資組合：我們的2024年相同房地產投資組合是我們合併投資組合的子集，包括我們在2023年1月1日至2024年3月31日期間全資擁有的房產，不包括（i）在2023年1月1日至2024年3月31日期間收購或出售的房產，以及（ii）在2023年1月1日之前收購的已經或將要被歸類為重新定位/重建的房產（當前和未來）或者在2023年和2024年期間租用，然後在 “其他重新定位” 中選擇建築物，我們認為這將如此在比較期間，會顯著影響房產的業績。截至2024年3月31日，我們的2024年同類物業投資組合包括296處房產總面積為37,109,867平方英尺的建築物。

正在重新定位的房產和空間：通常定義為有大量空間空置的房產或單元，目的是進行資本改進，以改善該空間的功能（不包括基本翻新，即油漆和地毯）、現金流和價值。一旦投資全部或接近全部部署且物業可供入住，通常認為重新定位已完成。我們認為，重新定位的房產將在以下兩者中較早的時間保持穩定：（i）在達到90％的入住率或（ii）自重新定位的施工工作完成之日起一年。

淨負債與企業價值的比率：截至2024年3月31日，我們的合併負債為34億美元，淨負債與企業價值的比例約為20.9％。我們的企業價值定義為已發行優先股和優先股的清算優先權之和加上普通股（不包括非歸屬限制性股票）的市值，再加上我們不擁有的普通股的總價值，再加上我們的淨負債價值。我們的淨負債定義為我們的合併負債減去現金和現金等價物。

聯繫人：

investorrelations@rexfordindustrial.com

財務報表和對賬：

雷克斯福德工業地產有限公司

合併資產負債表

（除股票數據外，以千計）

雷克斯福德工業地產有限公司

合併運營報表

（未經審計，以千計，每股數據除外）

雷克斯福德工業地產有限公司

相同的房地產投資組合佔用率、NOI 和現金NOI

（未經審計，千美元）

 

 

(1) 根據2024年第一季度和 2023年12月（2024年第一季度）月底的平均入住率以及2023年第一季度和2022年12月（2023年第一季度）月底的平均入住率計算。

雷克斯福德工業地產有限公司

淨收益與NOI、現金NOI、相同房地產投資組合 NOI 的對賬和

相同的房地產投資組合現金 NOI

（未經審計，以千計）

(1) 上述/（以下）市場租賃收入調整包括2023年3月31日三個月的1,318美元的註銷，這歸因於低於市場的固定利率續訂期權，該期權由於在初始租賃期結束時租約終止而未行使。2024年3月31日的三個月，沒有可比的註銷金額。

雷克斯福德工業地產有限公司

淨收入與運營資金和運營核心資金的對賬

（未經審計，以千計，每股數據除外）

 

(1) 非控股權益涉及公司運營合夥企業中的權益，由公司以外的單位持有人擁有的運營合夥企業中合夥權益的普通單位和優先單位（系列1、2和3CPOP單位）代表。

(2) 參與證券包括未歸屬的限制性股票、未歸屬的LTIP單位和未歸屬的績效單位。

(3) 反映了由於初始租賃期結束時租約終止而未行使的低於市場的固定利率續訂期權的低於市場的租賃無形部分的註銷。