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			亞歷山德里亞房地產股票有限公司版權所有。© 2024


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目錄
2024 年 3 月 31 日

公司亮點

頁面

我們的使命和集羣模型

iii

企業責任

二十二

收益新聞稿

頁面

截至2024年3月31日的第一季度財務和經營業績

財報電話會議信息及公司簡介

指導

合併運營報表

收購

合併資產負債表

部分權益的處置和出售

運營資金和每股運營資金

補充信息

頁面

公司簡介

外部增長/房地產投資

投資者信息

投資房地產

財務和資產基礎亮點

新的A/A+級開發和重建物業：

高質量和多元化的客户羣

佔用率

最近的交付情況

內部增長

當前項目

關鍵運營指標

管道摘要

同樣的房產表現

建築支出和利息資本化

租賃活動

合資企業財務信息

合同租賃到期

資產負債表管理

前 20 名租户

投資

物業和佔用情況摘要

關鍵信用指標

房產清單

債務摘要

定義和對賬


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來源：標普全球市場情報。假設對股息進行再投資。

富時納雷特股票醫療保健指數代表其所有成分公司，其中不包括亞歷山大。不包括亞歷山大，上圖中單獨列出的房地產投資信託基金僅是截至2024年3月31日富時納雷特股票醫療保健指數的成分股，該指數自1997年5月27日以來有股東總回報信息。

(1) 1997年5月27日，亞歷山德里亞的首次公開募股（“首次公開募股”）定價為每股20.00美元。


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（1）截至2024年3月31日，我們在北美的資產基礎包括4,220萬盧比的運營物業和530萬盧比的在建A/A+類房產，以及一個預計在未來兩年內開工的短期承諾項目，250萬盧比的優先預期開發和重建項目以及2410萬平方英尺的未來開發項目。


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有關其他詳細信息，請參閲補充信息中的 “定義和對賬”。

(1) 代表我們2024年指導區間的中點。有關更多詳情，請參閲收益新聞稿中的 “指南”。


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有關其他詳細信息，請參閲補充信息中的 “定義和對賬”。


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(1) 股息收益率的計算方法是截至2024年3月31日的三個月中宣佈的每股普通股年化1.27美元的股息除以2024年3月31日普通股的收盤價128.91美元。

(2) 代表截至2020年12月31日至2023年的年度以及截至2024年3月31日的三個月，按年計算。

(3) 代表截至2020年12月31日至2023年的年度，以及我們2024年指導區間的中點。有關更多詳情，請參閲收益新聞稿中的 “指導”。

(4) 代表截至2024年3月31日的三個月按年計算的普通股股息。


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(1) 表示截至2020年12月31日至2023年的每年獲得的空缺率的平均值。

(2) 代表我們截至2024年12月31日的2024年北美入住率指導區間的中點。有關更多詳情，請參閲收益新聞稿中的 “指南”。

(3) 表示截至每個期末北美運營物業的入住百分比。


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截至2024年3月31日。年度租金收入表示截至2024年3月31日的有效金額。有關其他詳細信息，請參閲補充信息中的 “定義和對賬”。

(1) 代表我們的前20名租户在我們年租金收入中所佔的百分比，這些租户也是投資級或上市的大盤股租户。

(2) 表示我們從空間產生的年度租金收入的百分比，該空間目前的目標是將來改為實驗室空間的用途，包括用於未來開發機會的有蓋陸地遊樂項目產生的年租金收入的1.0％。這些租賃的加權平均剩餘期限為3.6年。

(3) 表示 “其他” 租户（包括科技、專業服務、金融、電信和建築/房地產公司）以及（低於我們年租金收入的1.0％）零售相關租户在我們年租金收入中所佔的百分比。


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截至 2024 年 3 月 31 日。

(1) 代表截至每個季度末各自的財報發佈之日收取的租户租金和應收賬款。


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有關其他詳細信息，包括其與根據公認會計原則列報的最直接可比財務指標的對賬對賬，請參閲補充信息中 “定義和對賬” 下的 “淨營業收入”。

(1) 預計主要從24年第二季度到27季度第四季度投入使用的開發和重建項目的年度淨營業收入增量中，我們的份額預計為3.8億美元。

(2) 表示通過交付在建項目和預計將在未來兩年內開工的一個承諾的近期項目，包括未來幾年穩定的項目的部分交付，預計投入使用的年度淨營業收入將增加。

（3）包括120萬個RSF，預計將在2024年穩定下來，其租賃/談判比例為98％。有關更多詳細信息，請參閲補充信息中 “新的A/A+級開發和重建物業：當前項目” 下的初始和穩定入住年份。

（4）除了所代表的項目外，我們正在評估一個優先的預期開發項目，該項目可能在2024年開始積極施工，並可能在2025年初步交付。


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(1) 包括與2019年1月1日至2024年3月31日期間完成的房地產處置和部分權益出售相關的金額。

(2) 代表房地產銷售和相關房地產減值的總收益，以及超過計入股權交易的已售部分權益賬面價值的對價。


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截至 2024 年 3 月 31 日。

(1) 信用評級不建議買入、賣出或持有證券，可隨時修改或撤銷。前 10% 的排名代表標普全球評級和穆迪投資者服務對美國上市房地產投資信託基金、彭博專業服務和納瑞特的信用評級水平。

(2) 按年計算的季度。有關其他詳細信息，請參閲補充信息中的 “定義和對賬”。


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(1) 資料來源：YCharts。基於截至2024年4月5日的生命科學行業的總市值，包括生物技術公司、藥物製造商以及診斷和研究公司。

(2) 資料來源：Evaluate Pharma，2024年3月。代表對2023年全球生物製藥研發支出的共識預測。

(3) 資料來源：PitchBook、BioCentury和納斯達克。包括對總部位於美國的生命科學公司的風險投資和首次公開募股、後續融資以及美國上市生物製藥公司在2023年籌集的公開股權融資。

（4）來源：美國國立衞生研究院（“NIH”）和美國國家科學基金會（“NSF”）。包括 FY2023 美國國立衞生研究院的資助和 FY2023 美國國家科學基金會的研究和相關活動。

(5) 資料來源：捐贈研究所，“2023年美國捐贈：2022年慈善年度報告”。代表2022年的年度資金金額，這是可用的最新數據。

(6) 美元金額代表來自所有列報來源的資金總額，百分比代表與前一個五年期（2014-2018年）相比資金的總增長量。


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來源：美國食品藥品監督管理局。FDA（藥物評估與研究中心（“CDER”））批准的新療法包括新的分子實體和新的生物製劑，這些新生物製劑的定義是含有活性成分的產品，這些產品以前未獲得 FDA 的批准。


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資料來源：評估製藥公司，2024年3月。全球生物製藥公司的企業研發支出總額。包括尚未報告2023年全年業績的公司的分析師預測值。2023 年按製藥研發支出排名的前 20 家公司。

(1) 資料來源：《評估製藥公司》，《2022年世界預覽展望2028年：專利和定價》。


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資料來源：《生物世紀》，2024年4月。代表美國上市生物製藥公司完成的對公募股權（“PIPE”）融資的公開後續和私人投資。


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資料來源：PitchBook，2024 年 4 月。


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			亞歷山德里亞房地產股票有限公司版權所有。© 2024			二十四

亞歷山大房地產股票公司報告：

24 年第一季度每股淨收益——攤薄後為 0.97 美元；以及

24 年第一季度每股 FFO — 經調整後，攤薄後為 2.35 美元

加利福尼亞州帕薩迪納——2024年4月22日——亞歷山大房地產股票公司（紐約證券交易所代碼：ARE）公佈了截至2024年3月31日的第一季度財務和經營業績。


主要亮點

經營業績	1Q24		1Q23
總收入：
以百萬計	$	769.1	$	700.8
成長	9.7%
歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的淨收益——攤薄後：
以百萬計	$	166.9	$	75.3
每股	$	0.97	$	0.44
歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的運營資金——調整後攤薄：
以百萬計	$	403.9	$	373.7
每股	$	2.35	$	2.19

一家運營卓越、行業領先的房地產投資信託基金，擁有高質量、多元化的客户羣，可支持不斷增長的收入、穩定的現金流和強勁的利潤率


截至2024年3月31日，大型校園的有效年租金收入百分比	74		%
截至2024年3月31日，投資級或公開交易的大盤租户的實際年租金收入百分比	52		%
租户收款持續強勁：
截至2024年3月31日，租户應收賬款佔租金收入的1.0％	$	7.5		百萬
2024 年 4 月截至 2024 年 4 月 22 日收取的租户租金和應收賬款	99.7		%
截至 2024 年 4 月 22 日收取的 24 年第一季度租户租金和應收賬款	99.9		%
截至 2024 年 3 月 31 日，北美運營物業的佔用率	94.6		%
營業利潤率	72		%
調整後息折舊攤銷前利潤率	72		%
截至2024年3月31日的加權平均剩餘租期：
前 20 名租户	9.7			年份
所有租户	7.5			年份

強勁的租賃量和租金的上漲

•租金強勁增長，分別增長33.0％和19.0％（現金基礎）。

•在24年第一季度，租賃量強勁，總計110萬盧比索。

• 在過去十二個月中，我們77％的租賃活動來自我們現有的租户羣。


						1Q24
租賃活動總額 — RSF						1,142,857
開發和重建空間的租賃 — RSF						100,232
續訂租約和重新租賃空間：
RSF（包含在上述租賃活動總額中）						994,770
租金上漲						33.0%
租金上漲（現金制）						19.0%

持續穩健的淨營業收入和內部增長

•24年第一季度按年計算的淨營業收入（現金基礎）為19億美元，與23年第一季度的年化增長1.327億美元，增長7.6％。

•與23年第一季度相比，24年第一季度同類物業的淨營業收入增長了1.0％和4.2％（現金基礎）。

•我們96％的租約包含約3％的合同年租金上漲。

強大而靈活的資產負債表，流動性充足；信用評級在所有公開交易的美國房地產投資信託基金中排名前10％

•按年計算，淨負債和優先股與調整後息税折舊攤銷前利潤的比例為5.2倍，固定費用覆蓋率為4.7倍。

•60億美元的大量流動性。

• 我們總債務的32％將在2049年及以後到期。

•13.4 年加權平均剩餘債務期限。

•我們98.9％的債務具有固定利率。

•總債務和優先股佔總資產的比例為28％。

•現有合併房地產合資夥伴的預計資本出資承諾為24年第二季度至2027年的建設提供資金。

一致的股息策略，重點是在分紅後保留來自運營活動的大量淨現金流進行再投資

•宣佈的24年第一季度普通股股息為每股普通股1.27美元，截至2024年3月31日的十二個月中，每股普通股股息共計5.02美元，在截至2023年3月31日的十二個月中增長24美分，漲幅5％。

•截至2024年3月31日，股息收益率為3.9％。

•截至2024年3月31日的三個月，股息支付率為54％。

•從2020年到24年第一季度，按年計算，每股平均年股息增長5％。

•截至2020年12月31日至2023年的年度，扣除用於再投資的股息後，來自經營活動的大量淨現金流總額為21億美元，在2024年分紅後經營活動提供的淨現金指導區間的中點。


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截至2024年3月31日的第一季度財務和經營業績（續）
2024 年 3 月 31 日

從24年第一季度開始，亞歷山德里亞高度租賃的價值創造渠道實現了2,600萬美元的年淨營業收入增量，並將推動未來的年度淨營業收入增長，總額為4.8億美元

•在24年第一季度，我們投入了總計343,445個RSF的服務開發和重建項目，這些項目100％在多個子市場租用，年淨營業收入增量為2600萬美元。24年第一季度的交付包括：

•100,624 RSF 位於北燈塔街 500 號，位於我們的劍橋/內郊子市場查爾斯大型校園內的阿森納大校區；

•我們博塞爾子市場的亞歷山大先進技術中心——蒙特維拉公園大道的115,598 RSF；以及

•我們劍橋/內郊子市場柯立芝大道99號的72,846 RSF。

•在抵消最近交付的項目的初始免費租金後，預計年淨營業收入（現金基礎）將增加1.01億美元。初始免費租金的加權平均消耗期約為七個月。

•在我們總價值創造渠道中，69％的RSF位於我們的大型校園內。


開發和重建項目	增量年度淨營業收入			RSF	租賃/談判百分比
（以百萬美元計）

已於 24 年第一季度投入使用	$	26		343,445		100%



預計投入使用 (1)：
24 年第 2 季度至 24 季度第 4 季度	$	120	(2)	5,541,380		63	%
2025	109		(3)					(4)
26 年第 1 季度至 27 年第 4 季度	251
	$	480

(1) 表示通過交付在建項目和預計將在未來兩年內開工的一個承諾的近期項目，包括未來幾年穩定的項目的部分交付，預計投入使用的年度淨營業收入將增加。

(2) 包括120萬個RSF，預計將在2024年穩定下來，其租賃/談判比例為98％。有關更多詳細信息，請參閲補充信息中 “新的A/A+級開發和重建物業：當前項目” 下的初始和穩定入住年份。

（3）除了所代表的項目外，我們正在評估一個優先的預期開發項目，該項目可能在2024年開始積極施工，並可能在2025年初步交付。

（4）我們價值創造項目的租賃RSF中有72％來自我們現有的租户羣。

強大的資產負債表管理

截至2024年3月31日止三個月的關鍵指標

•總市值為344億美元。

•總股本為222億美元，在所有公開交易的美國房地產投資信託基金中排名前10％。

1Q24

目標

季度

追蹤

4Q24

按年計算

12 個月

按年計算

淨負債和優先股佔調整後息税折舊攤銷前利潤

5.2x

5.6x

小於或等於 5.1x

固定費用覆蓋率

4.7x

大於或等於 4.5x

主要資本事件

•2024年2月，我們發行了10億美元的無抵押優先應付票據，加權平均利率為5.48％，加權平均到期日為23.1年。無抵押優先票據包括：

•2036年到期的4.0億美元5.25％無抵押優先票據；以及

•2054年到期的5.625％無抵押優先票據中的6億美元。

•2024 年 1 月，我們的自動櫃員機計劃在相關貨架註冊到期後失效。2024年2月，我們啟動了一項新的ATM普通股發行計劃，該計劃允許我們出售總額高達15億美元的普通股。截至2024年4月22日，全部款項仍可用於未來出售我們的普通股。

投資

•截至2024年3月31日：

•我們的非房地產投資總額為15億美元。

•我們的合併資產負債表中列報的未實現收益為2.202億美元，包括總額為3.204億美元和1.002億美元的未實現收益和虧損總額。

•我們的合併運營報表中列報的24年第一季度投資收益為4,330萬美元，其中包括2,880萬美元的已實現收益，部分被1,470萬美元的減值費用和2920萬美元的未實現收益所抵消。

其他主要亮點


歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的淨收益中包含的關鍵項目：
	1Q24		1Q23		1Q24		1Q23
（以百萬計，每股金額除外）	金額				每股——攤薄
非房地產投資的未實現收益（虧損）	$	29.2	$	(65.9)	$	0.17	$	(0.39)
房地產銷售收益	0.4		—		—		—
非房地產投資減值	(14.7)		—		(0.09)		—



總計	$	14.9	$	(65.9)	$	0.08	$	(0.39)
有關更多詳細信息，請參閲收益新聞稿中的 “運營資金和每股運營資金”。


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截至2024年3月31日的第一季度財務和經營業績（續）
2024 年 3 月 31 日

行業和企業責任領導力：催化並引領積極變革，造福人類健康和社會

•2024年3月，根據三個信任接觸點：客户信任、投資者信任和員工信任，亞歷山德里亞連續第二年被評為《新聞週刊》美國最值得信賴的公司之一。在2024年的榜單上，亞歷山德里亞在房地產和住房類別認可的三個標準普爾500指數房地產投資信託基金中名列前茅。

•2024年3月，亞歷山德里亞的執行董事長兼創始人喬爾·馬庫斯被選為首屆比斯諾生命科學偶像和影響者獎。這一久負盛名的獎項旨在表彰馬庫斯先生和該公司對生命科學房地產行業和更廣泛的生命科學行業的重大貢獻和持久影響。馬庫斯先生將在2024年9月的比斯諾國際生命科學與生物技術會議上代表亞歷山德里亞接受該獎項。

•在24年第一季度，亞歷山德里亞獲得了多個獎項，以表彰我們地區在資產管理、租賃、房地產交易和可持續發展方面的卓越運營：

•在我們的大波士頓市場，亞歷山德里亞贏得了兩項2023年商業經紀人協會成就獎：我們與諾和諾德簽訂的位於亞歷山大生命科學中心® 沃爾瑟姆大型園區西爾萬路60號的租約，以及因戰略出售內科街15號的部分權益而獲得年度最佳投資出售——都市獎。

•在我們的舊金山灣區市場，亞歷山大生命科學中心® ——聖卡洛斯大型校區在該地區新的生命科學類別中獲得了BOMA（建築業主和管理者協會）頒發的TOBY（年度傑出建築）獎。亞歷山德里亞還因與臨牀階段生物技術公司CARGO Therapeutics的租賃而獲得了《舊金山商業時報》2024年度房地產交易獎，該租約位於工業路835號的大型園區。

•在我們的西雅圖市場，亞歷山德里亞榮獲《普吉特海灣商業雜誌》2024年環境與可持續發展獎的水資源管理類別，以表彰我們在亞歷山德里亞生命科學中心——南湖聯盟大型園區實施的創新能源區，該園區擁有北美最大的廢水熱回收系統之一。這種廢水熱回收系統將為我們的建築物供暖提供替代能源，提高建築物的彈性和運行性能，這表明我們繼續專注於減少實驗室設施的温室氣體排放。

•在我們的三角研究市場，我們與專注於健康的食品和農業公司Pairwise在亞歷山大可持續技術中心® 大型園區內的亞歷山大大道110號和112號租賃合同，在《三角商業雜誌》的2024年太空大獎中獲得了最佳生命科學/實驗室租約。年度太空獎旨在表彰研究三角的頂級商業房地產開發和交易。

•2024年2月，亞歷山德里亞與前國會議員帕特里克·肯尼迪和肯尼迪論壇合作，在華盛頓特區舉行了第二屆亞歷山大心理健康峯會®。亞歷山德里亞召集了各種各樣的關鍵決策者、有影響力的生命科學行業思想領袖、國會議員、監管機構高管和其他關鍵決策者，以推動新型、有效的精神病療法的開發，以解決尚未滿足的巨大需求。

關於亞歷山大房地產股票公司

亞歷山德里亞房地產股票公司（紐約證券交易所代碼：ARE）是一家標普500指數公司，是一家一流的、以使命為導向的生命科學房地產投資信託基金，對世界產生了積極而持久的影響。自1994年成立以來，亞歷山德里亞一直是生命科學房地產利基市場的先驅，是大波士頓、舊金山灣區、聖地亞哥、馬裏蘭州西雅圖、三角研究中心和紐約市在內的AAA創新集羣協作生命科學大型園區的卓越所有者、運營商和開發商。截至2024年3月31日，亞歷山德里亞的總市值為344億美元，在北美的資產基礎為7,410萬平方英尺，其中包括4,220萬英尺的運營物業、530萬俄羅斯盧布的在建A/A+類房產和一個預計將在未來兩年內開工的承諾短期項目、250萬盧比的優先預期開發和重建項目以及2410萬平方英尺的未來開發項目。亞歷山德里亞在開發聚集在生命科學巨型園區中的A/A+類房產方面有着長期而良好的記錄，這些房產為我們的創新租户提供了高度動態和協作性的環境，增強了他們成功招募和留住世界一流人才的能力，激發了生產力、效率、創造力和成功。亞歷山德里亞還通過我們的風險投資平臺向變革性生命科學公司提供戰略資本。我們相信，我們獨特的商業模式和周密的承保確保了高質量和多元化的租户基礎，從而提高了入住率、更長的租賃期限、更高的租金收入、更高的回報和更高的長期資產價值。有關亞歷山大的更多信息，請訪問www.are.com。


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指導
2024 年 3 月 31 日
（以百萬美元計，每股金額除外）

以下2024年指引已更新，以反映我們目前對截至2024年12月31日止年度的現有市場狀況和假設的看法。無法保證實際結果不會明顯高於或低於這些預期。另外，請參閲本財報新聞稿第7頁上我們對 “前瞻性陳述” 的討論，瞭解更多詳情。自2024年1月29日起，我們對2024年指引的主要更新包括調整後的每股收益、每股運營資金和每股運營資金的更新，如下表所示。我們更新了2024年每股收益和每股運營資金的指導範圍。此外，我們將2024年基金的指導區間從調整後的每股運營額縮小至12美分，中點為9.47美元，與2024年1月29日之前的預期持平。

預計的2024年每股收益和歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的每股運營資金——攤薄後

截至 2024 年 4 月 22 日

截至 2024 年 1 月 29 日

每股收益 (2)

3.60 美元到 3.72 美元

3.49 美元至 3.69 美元

房地產資產的折舊和攤銷

5.95

分配給未歸屬的限制性股票獎勵

(0.06)

(0.07)

每股運營資金 (1)

9.49 美元到 9.61 美元

9.37 美元至 9.57 美元

非房地產投資的未實現收益

(0.17)

—

非房地產投資減值

0.09

—

調整後每股運營資金 (1)

9.41 美元到 9.53 美元

9.37 美元至 9.57 美元

中點

$9.47



關鍵假設	低		高
截至 2024 年 12 月 31 日北美的入住率	94.6%		95.6%
續訂租約和重新租賃空間：
租金上漲	11.0%		19.0%
租金上漲（現金收付制）	5.0%		13.0%
相同的物業表現：
淨營業收入增加	0.5%		2.5%
淨營業收入增加（現金制）	3.0%		5.0%
直線租金收入	$	169	$	184
一般和管理費用	$	181	$	191
利息資本化	$	325	$	355
利息支出	$	154	$	184
非房地產投資的已實現收益 (5)	$	95	$	125

關鍵信貸指標目標 (1)

淨負債和優先股佔調整後息税折舊攤銷前利潤——24年第四季度按年計算

小於或等於 5.1x

固定費用承保比率——按年計算的24年第四季度

大於或等於 4.5x



資本的主要來源和用途	範圍				中點
資本來源：
增量債務	$	900	$	900	$	900

分紅後經營活動提供的淨現金	400		500		450
處置、出售部分權益和普通股 (3)（參見第 6 頁）	900		1,900		1,400



資本來源總額	$	2,200	$	3,300	$	2,750
資本的用途：
施工	$	1,950	$	2,550	$	2,250
收購（參見第 5 頁）	250		750		500
資本的總用途	$	2,200	$	3,300	$	2,750
增量債務（包括上文）：
發行無抵押優先應付票據 (4)	$	1,000	$	1,000	$	1,000



無抵押的優先信貸額度、商業票據等	(100)		(100)		(100)
淨增負債	$	900	$	900	$	900

(1) 有關更多詳情，請參閲補充信息中的 “定義和對賬”。

(2) 不包括2024年3月31日之後的非房地產投資的未實現收益或虧損，這些收益或虧損需要計入收益，且不包括在調整後的每股運營資金中。

(3) 我們預計將繼續推行我們的戰略，通過處置和出售部分權益來為截至2024年12月31日的年度資本需求的很大一部分提供資金，並正在積極尋求多項處置和部分利息出售機會。2024年2月，我們啟動了一項新的ATM普通股發行計劃，該計劃允許我們出售總額高達15億美元的普通股。截至2024年4月22日，全部款項仍可用於未來出售我們的普通股。

(4) 2024年2月，我們發行了10億美元的無抵押優先票據，加權平均利率為5.48％，加權平均到期日為23.1年。無抵押優先票據包括4億美元的2036年到期的5.25％無抵押優先票據和2054年到期的6.0億美元5.625％的無抵押優先票據。我們在2024年發行無抵押優先票據的指導方針假設我們在2025年發行新的無抵押優先票據，為償還2025年4月30日到期的6億美元無抵押優先票據提供資金。視市場情況而定，我們可能會在2024年尋找機會，通過發行額外的無抵押應付優先票據，為2025年到期債務的償還提供資金。

(5) 代表每股運營資金中包含的已實現損益——調整後攤薄，不包括非房地產投資的重大減值（如果有）。有關其他詳細信息，請參閲補充信息中的 “投資”。


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收購
2024 年 3 月 31 日
（千美元）

財產

子市場/市場

的日期
購買

正在運營
佔用率

未來發展 RSF (1)

購買價格

已於 24 年第 1 季度完成：

多切斯特大道 285、299、307 和 345 號（合併合資企業的 60% 權益）

海港創新區/大波士頓

1/30/24

不適用

1,040,000

155,321

其他

39,490

194,811

於 2024 年 4 月完成

7,000

待處理的收購受簽署的意向書或購買和銷售協議的約束

75,350

277,161

2024 年指導區間

$250,000 – $750,000

(1) 我們預計將在開工後為未來的開發和重建項目提供總估計成本和相關收益。


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部分權益的處置和出售
2024 年 3 月 31 日
（千美元）


財產	子市場/市場	發售日期	已售利息		RSF	銷售價格
價值收集：出售不屬於我們大型園區戰略的100％房產權益
已於 24 年第 1 季度完成：
A 街 99 號 (1)	海港創新區/大波士頓	3/8/24	100	%	235,000		$	13,350
其他							3,863
							17,213
受意向書或買賣協議談判約束的待處理交易							258,095
額外的定向處置和部分權益的出售							待定
							$	275,308

(1) 我們在截至2024年3月31日的三個月內完成了出售，沒有確認任何收益或虧損。


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財報電話會議信息及公司簡介
2024 年 3 月 31 日

我們將於2024年4月23日星期二東部時間（“美國東部時間”）下午 3:00 /太平洋時間（“PT”）中午舉行電話會議，向公眾開放，討論我們截至2024年3月31日的第一季度的財務和經營業績。要參加本次電話會議，請在美國東部時間下午3點/太平洋時間中午前不久撥打（833）366-1125或（412）902-6738，要求運營商加入亞歷山大房地產股票公司的電話會議。網絡音頻直播可在www.are.com的 “投資者專區” 部分觀看。本次電話會議的重播將於美國東部時間2024年4月23日星期二下午 5:00 /太平洋時間下午 2:00 起在限定時間內播放。重播號碼是 (877) 344-7529 或 (412) 317-0088，接入碼是 1133562。

此外，本財報新聞稿和截至2024年3月31日的第一季度補充信息的副本可在我們網站www.are.com的 “投資者專區” 部分或點擊以下鏈接獲取：https://www.are.com/fs/2024q1.pdf。

如有任何疑問，請聯繫 corporateinformation@are.com；執行董事長兼創始人喬爾·馬庫斯；首席執行官兼首席投資官彼得·莫利亞；首席財務官兼財務主管馬克·賓達；Rx Communications集團董事總經理寶拉·施瓦茲，電話：（917）633-7790；或高級副總裁兼首席內容官薩拉·卡巴科夫。

關於本公司

前瞻性陳述

本文件包括經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條所指的 “前瞻性陳述”。此類前瞻性陳述包括但不限於有關我們2024年每股收益、2024年每股運營資金、2024年調整後每股運營資金、淨營業收入以及我們預計的資本來源和用途的陳述。您可以通過使用前瞻性詞語來識別前瞻性陳述，例如 “預測”、“指導”、“目標”、“項目”、“估計”、“預期”、“相信”、“期望”、“打算”、“可能”、“計劃”、“尋求”、“應該” 或 “將”，或者這些詞語或類似詞語的否定詞。這些前瞻性陳述基於我們當前的預期、信念、預測、未來的計劃和戰略、預期的事件或趨勢，以及與非歷史事實相關的類似表述，以及有關未來事件的許多假設。無法保證實際結果不會大大高於或低於這些預期。這些陳述受風險、不確定性、假設和其他重要因素的影響，這些因素可能導致實際業績與前瞻性陳述中討論的結果存在重大差異。可能導致這種差異的因素包括但不限於我們未能獲得資本（債務、建築融資和/或股權）或債務再融資、收益率低於預期、利率和運營成本上升、市場上不利的經濟或房地產發展、我們未能成功投入使用和租賃任何正在開發或重建的房產以及我們為未來開發或重建保留的現有空間（包括為此目的購置的新房產）、我們的失敗到成功運營或租賃收購的房產，租金降低，空置率上升或未能續訂或更換即將到期的租約，租户拖欠或不續訂租約，不利的總體和當地經濟狀況，不利的資本市場環境，租賃活動或續租減少，未能獲得LEED和其他健康建築認證和效率，以及我們向美國證券交易委員會（“SEC”）提交的文件中詳述的其他風險和不確定性。因此，提醒您不要過分依賴此類前瞻性陳述。所有前瞻性陳述均自本財報新聞稿和補充信息發佈之日起作出，除非另有説明，否則我們沒有義務更新這些信息，也明確表示沒有義務更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。有關可能導致實際業績與我們的前瞻性陳述中預期存在重大差異的風險和不確定性以及我們總體業務風險的更多討論，請參閲我們在美國證券交易委員會提交的文件，包括我們最新的10-K表年度報告以及隨後的10-Q表季度報告。

本文件不是Alexandria Real Estate Equities, Inc.證券的賣出要約或邀請。任何賣出要約或邀約購買我們的證券只能通過為此目的批准的招股説明書提出。除非另有説明，否則 “公司”、“亞歷山大”、“ARE”、“我們” 和 “我們的” 是指亞歷山德里亞房地產股票公司及其合併子公司。Alexandria®、Lighthouse Design® 徽標、打造改變生活的創新的未來®、這就是我們的DNA®、生命科學生態系統的先鋒和核心™、亞歷山德里亞科技廣場®、亞歷山大技術中心® 和亞歷山大創新中心® 的版權和商標。此處提及的所有其他公司名稱、商標和徽標均為其各自所有者的財產。


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合併運營報表
2024 年 3 月 31 日
（千美元，每股金額除外）


	三個月已結束
	3/31/24		12/31/23		9/30/23		6/30/23		3/31/23
收入：
租金收入	$	755,551	$	742,637	$	707,531	$	704,339	$	687,949
其他收入	13,557		14,579		6,257		9,561		12,846
總收入	769,108		757,216		713,788		713,900		700,795

費用：
租賃業務	218,314		222,726		217,687		211,834		206,933
一般和行政	47,055		59,289		45,987		45,882		48,196
利息	40,840		31,967		11,411		17,072		13,754
折舊和攤銷	287,554		285,246		269,370		273,555		265,302
房地產減值	—		271,890		20,649		168,575		—

支出總額	593,763		871,118		565,104		716,918		534,185

未合併房地產合資企業的收益權益	155		363		242		181		194
投資收益（虧損）	43,284		8,654		(80,672)		(78,268)		(45,111)
房地產銷售收益	392		62,227		—		214,810		—
淨收益（虧損）	219,176		(42,658)		68,254		133,705		121,693
歸屬於非控股權益的淨收益	(48,631)		(45,771)		(43,985)		(43,768)		(43,831)
歸屬於亞歷山大房地產股票公司股東的淨收益（虧損）	170,545		(88,429)		24,269		89,937		77,862


歸因於未歸屬的限制性股票獎勵的淨收益	(3,659)		(3,498)		(2,414)		(2,677)		(2,606)
歸屬於亞歷山大房地產股票公司普通股股東的淨收益（虧損）	$	166,886	$	(91,927)	$	21,855	$	87,260	$	75,256

歸屬於亞歷山大房地產股票公司普通股股東的每股淨收益（虧損）：
基本	$	0.97	$	(0.54)	$	0.13	$	0.51	$	0.44
稀釋	$	0.97	$	(0.54)	$	0.13	$	0.51	$	0.44

已發行普通股的加權平均股：
基本	171,949		171,096		170,890		170,864		170,784
稀釋	171,949		171,096		170,890		170,864		170,784

每股普通股申報的股息	$	1.27	$	1.27	$	1.24	$	1.24	$	1.21


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合併資產負債表
2024 年 3 月 31 日
（以千計）


	3/31/24		12/31/23		9/30/23		6/30/23		3/31/23
資產
投資房地產	$	32,323,138	$	31,633,511	$	31,712,731	$	31,178,054	$	30,889,395
對未合併的房地產合資企業的投資	40,636		37,780		37,695		37,801		38,355
現金和現金等價物	722,176		618,190		532,390		924,370		1,263,452
受限制的現金	9,519		42,581		35,321		35,920		34,932
租户應收款	7,469		8,211		6,897		6,951		8,197
遞延租金	1,138,936		1,050,319		1,012,666		984,366		974,865
遞延租賃成本	520,616		509,398		512,216		520,610		527,848
投資	1,511,588		1,449,518		1,431,766		1,495,994		1,573,018
其他資產	1,424,968		1,421,894		1,501,611		1,475,191		1,602,403
總資產	$	37,699,046	$	36,771,402	$	36,783,293	$	36,659,257	$	36,912,465

負債、非控股權益和權益
有擔保的應付票據	$	130,050	$	119,662	$	109,110	$	91,939	$	73,645
無抵押優先應付票據	12,087,113		11,096,028		11,093,725		11,091,424		11,089,124
無抵押的優先信貸額度和商業票據	—		99,952		—		—		374,536
應付賬款、應計費用和其他負債	2,503,831		2,610,943		2,653,126		2,494,087		2,479,047
應付股息	222,134		221,824		214,450		214,555		209,346
負債總額	14,943,128		14,148,409		14,070,411		13,892,005		14,225,698

承付款和意外開支

可贖回的非控制性權益	16,620		16,480		51,658		52,628		44,862

亞歷山德里亞房地產股票公司的股東權益：
普通股	1,720		1,719		1,710		1,709		1,709
額外的實收資本	18,434,690		18,485,352		18,651,185		18,812,318		18,902,821
累計其他綜合虧損	(23,815)		(15,896)		(24,984)		(16,589)		(20,536)
亞歷山德里亞房地產股票公司的股東權益	18,412,595		18,471,175		18,627,911		18,797,438		18,883,994
非控股權益	4,326,703		4,135,338		4,033,313		3,917,186		3,757,911
權益總額	22,739,298		22,606,513		22,661,224		22,714,624		22,641,905
負債總額、非控股權益和權益	$	37,699,046	$	36,771,402	$	36,783,293	$	36,659,257	$	36,912,465


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運營資金和每股運營資金
2024 年 3 月 31 日
（以千計）

下表顯示了歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的淨收益（虧損）的對賬情況，這是根據美國公認會計原則（“GAAP”）列報的最直接可比的財務指標，包括我們在合併和未合併房地產合資企業金額中所佔份額、攤薄後歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的業務資金以及調整後攤薄後的運營資金：


	三個月已結束
	3/31/24			12/31/23		9/30/23		6/30/23		3/31/23


歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的淨收益（虧損）	$	166,886		$	(91,927)	$	21,855	$	87,260	$	75,256
房地產資產的折舊和攤銷	284,950			281,939		266,440		270,026		262,124
合併房地產合資企業折舊和攤銷中的非控制性份額	(30,904)			(30,137)		(28,814)		(28,220)		(28,178)
我們在未合併房地產合資企業的折舊和攤銷中所佔份額	1,034			965		910		855		859
房地產銷售收益	(392)			(62,227)		—		(214,810)		—
房地產減值——出租物業	—			263,982		19,844		166,602		—
未歸屬限制性股票獎勵的分配	(3,469)			(2,268)		(838)		(872)		(1,359)
歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的運營資金——攤薄 (1)	418,105			360,327		279,397		280,841		308,702
非房地產投資的未實現（收益）損失	(29,158)			(19,479)		77,202		77,897		65,855
非房地產投資減值	14,698		(2)	23,094		28,503		22,953		—
房地產減值	—			7,908		805		1,973		—

由於執行官辭職，股票薪酬支出加快	—			18,436		1,859		—		—
分配給未歸屬的限制性股票獎勵	247			(472)		(1,330)		(1,285)		(867)
歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的運營資金——經調整後攤薄	$	403,892		$	389,814	$	386,436	$	382,379	$	373,690

有關其他詳細信息，請參閲補充信息中的 “定義和對賬”。

(1) 根據納雷特理事會制定的標準計算。

(2) 主要與對未報告資產淨值的私人控股實體的一項非房地產投資有關。


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運營資金和每股運營資金（續）
2024 年 3 月 31 日
（以千計，每股金額除外）

下表顯示了歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的每股淨收益（虧損）的對賬情況，這是根據公認會計原則列報的最直接可比的財務指標，包括我們在合併和未合併房地產合資企業金額中所佔的份額，與歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的每股運營資金（攤薄）以及調整後攤薄後的每股運營資金。由於四捨五入，每股金額可能不相加。


	三個月已結束
	3/31/24		12/31/23		9/30/23		6/30/23		3/31/23
歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的每股淨收益（虧損）——攤薄後	$	0.97	$	(0.54)	$	0.13	$	0.51	$	0.44
房地產資產的折舊和攤銷	1.48		1.48		1.40		1.42		1.38
房地產銷售收益	—		(0.36)		—		(1.26)		—
房地產減值——出租物業	—		1.54		0.12		0.98		—
分配給未歸屬的限制性股票獎勵	(0.02)		(0.01)		(0.01)		(0.01)		(0.01)
歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的每股運營資金——攤薄後	2.43		2.11		1.64		1.64		1.81
非房地產投資的未實現（收益）損失	(0.17)		(0.11)		0.45		0.46		0.39
非房地產投資減值	0.09		0.13		0.17		0.13		—
房地產減值	—		0.05		—		0.02		—
提前償還債務造成的損失	—		—		—		—		—
由於執行官辭職，股票薪酬支出加快	—		0.11		0.01		—		—
分配給未歸屬的限制性股票獎勵	—		(0.01)		(0.01)		(0.01)		(0.01)
歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的每股運營資金——調整後攤薄	$	2.35	$	2.28	$	2.26	$	2.24	$	2.19

已發行普通股的加權平均值——攤薄後	171,949		171,096		170,890		170,864		170,784

有關其他詳細信息，請參閲補充信息中的 “定義和對賬”。


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補充

信息




公司簡介
2024 年 3 月 31 日

租户羣

亞歷山德里亞以其高質量和多元化的租户基礎而聞名，我們年租金收入的52％來自投資級評級或上市的大盤股公司的租户。我們與租户之間的重要關係的質量、多樣性、廣度和深度為亞歷山德里亞提供了高質量和穩定的現金流。亞歷山德里亞的承保團隊和長期的行業關係使我們與所有其他上市房地產投資信託基金和房地產公司區分開來。

執行和高級管理團隊

Alexandria的執行和高級管理團隊在關鍵集羣位置創建、擁有和運營高度動態和協作性的生命科學大型園區以促進創新方面擁有獨特的經驗和專業知識。從設計到開發再到高質量、可持續房地產的管理，以及我們不斷培育具有獨特設施和活動的協作環境，亞歷山德里亞團隊在生命科學房地產領域享有一流的聲譽。亞歷山德里亞經驗豐富的管理團隊包括聲譽領先的區域市場總監，他們在各自的創新集羣中與生命科學界有着長期的合作關係。我們相信，我們在房地產和生命科學行業的經驗、專業知識、聲譽和關鍵關係為亞歷山德里亞吸引新的商機提供了顯著的競爭優勢。

亞歷山德里亞的執行和高級管理團隊由64人組成，平均擁有23年的房地產經驗，其中包括在亞歷山德里亞工作的13年。僅我們的執行管理團隊就平均在亞歷山德里亞工作了18年。


執行管理團隊

喬爾·S·馬庫斯						彼得 M. 莫利亞
執行主席兼總裁創始人						首席執行官兼首席執行官首席投資官

丹尼爾·J·瑞安						亨特·L·卡斯
聯席總裁兼區域市場總監-聖地亞哥						大波士頓聯席總裁兼區域市場總監

Marc E. Binda						文森特·R·西魯齊
首席財務官兼首席財務官財務主任						首席開發官

勞倫斯·戴蒙德						約瑟夫·哈克曼
聯席首席運營官兼區域市場總監-馬裏蘭州						聯席首席運營官和首席戰略交易官

哈特·科爾						傑基·B·克萊姆
執行副總裁—資本市場/戰略運營和聯合區域市場總監-西雅圖						總法律顧問兼祕書

加里 ·D· 迪恩						安德烈斯·加維內特
執行副總裁 — 房地產法律事務						首席會計官

On C. Lee						克里斯蒂娜·A·福崎-卡爾森
執行副總裁— 會計						執行副總裁 — 業務運營

瑪德琳·T·阿爾斯布魯克
執行副總裁— 人才管理


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投資者信息
2024 年 3 月 31 日

公司總部

紐約證券交易所交易代碼

信息請求

26 北歐幾裏德大道

普通股：ARE

電話：

(626) 578-0777

加利福尼亞州帕薩迪納 91101

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www.are.com

網站：

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股票研究報道


亞歷山德里亞目前由以下研究分析師報道。該清單可能不完整，可能會隨着公司開始或終止對我們公司的保險而發生變化。請注意，這些分析師對我們的歷史或預測業績所作的任何觀點、估計或預測僅限於他們，並不代表亞歷山德里亞或我們管理層的觀點、估計或預測。亞歷山德里亞對以下信息的引用或分發並不意味着我們認可或同意這些分析師的任何觀點、估計或預測。感興趣的人士可以自行獲取分析師報告的副本，因為我們不分發這些報告。其中幾家公司可能不時擁有我們的股票和/或持有我們的股票的其他多頭或空頭頭寸，並可能向我們提供補償服務。

法國巴黎銀行考試

花旗集團環球市場公司

JMP 證券

加拿大皇家銀行資本市場

Nate Crossett /Monir Koummal

尼古拉斯約瑟夫/邁克爾·格里芬

亞倫·赫希特

邁克爾·卡羅爾/阿迪蒂·巴拉尚德蘭

(646) 342-1588 / (646) 342-1554

(212) 816-1909 / (212) 816-5871

(415) 835-3963

(440) 715-2649 / (212) 428-6200

美國銀行證券

Evercore IS

摩根大通證券有限責任公司

羅伯特 W. Baird & Co.註冊成立

傑夫·斯佩克特/約書亞·登納萊因

Steve Sakwa /James Kammert

Anthony Paolone /Ray Zhong

韋斯利·戈拉迪/尼古拉斯·蒂爾曼

(646) 855-1363 / (646) 855-1681

(212) 446-9462 / (312) 705-4233

(212) 622-6682 / (212) 622-5411

(216) 737-7510 / (414) 298-5053

BTIG, LLC

格林街

瑞穗證券美國有限責任公司

Wedbush 證券

湯姆·凱瑟伍德/約翰·尼科德姆斯

迪倫·布爾津斯基

Vikram Malhotra /Georgi Dinkov

理查德·安德森/傑伊·科恩賴希

(212) 738-6140 / (212) 738-6050

(949) 640-8780

(212) 282-3827 / (617) 352-1721

(212) 931-7001 / (212) 938-9942

CFRA

傑富瑞研究服務有限責任公司

邁克爾·埃利奧特

彼得·阿布拉莫維茨/艾哈邁德·梅里

(646) 517-5742

(212) 336-7241 / (212) 778-8456

固定收益研究報道

評級機構

巴克萊資本公司

斯蒂菲爾金融公司

穆迪投資者服務

標準普爾全球評級

Srinjoy Banerjee /Japheth Otieno

蒂埃裏·佩雷恩

(212) 553-0376

艾倫·齊格曼

(212) 526-3521 / (212) 526-6961

(646) 376-5303

(416) 507-2556

摩根大通證券有限責任公司

馬克·斯特里特

(212) 834-5086


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財務和資產基礎亮點
2024 年 3 月 31 日
（千美元，每股金額除外）


	已結束三個月（除非另有説明）
	3/31/24		12/31/23		9/30/23		6/30/23		3/31/23
來自合併財務報表和相關信息的精選財務數據
租金收入	$	581,400	$	561,428	$	526,352	$	537,889	$	518,302
租户追回款項	$	174,151	$	181,209	$	181,179	$	166,450	$	169,647
一般和管理費用	$	47,055	$	59,289	$	45,987	$	45,882	$	48,196
一般和管理費用佔淨營業收入的百分比— 過去 12 個月	9.5%		9.8%		9.3%		9.7%		9.9%
營業利潤率	72%		71%		70%		70%		70%
調整後息折舊攤銷前利潤率	72%		69%		69%		70%		69%
調整後的息税折舊攤銷前利潤——按季度計算	$	2,206,428	$	2,094,988	$	1,971,440	$	1,986,760	$	1,936,884
調整後的息税折舊攤銷前利潤——過去 12 個月	$	2,064,904	$	1,997,518	$	1,935,505	$	1,895,336	$	1,848,018

期末淨負債	$	11,569,666	$	10,731,200	$	10,713,620	$	10,303,736	$	10,321,752
淨負債和優先股佔調整後息税折舊攤銷前利潤的比率——季度按年計算	5.2x		5.1x		5.4x		5.2x		5.3x
淨負債和優先股佔調整後息税折舊攤銷前利潤的比率——過去12個月	5.6x		5.4x		5.5x		5.4x		5.6x

期末債務和優先股總額	$	12,217,163	$	11,315,642	$	11,202,835	$	11,183,363	$	11,537,305
期末總資產	$	42,915,903	$	41,756,421	$	41,639,729	$	41,306,090	$	41,474,319
期末總債務和優先股佔總資產的比例	28%		27%		27%		27%		28%

固定費用覆蓋率——按季度計算	4.7x		4.5x		4.8x		4.7x		5.0x
固定費用覆蓋率——過去 12 個月	4.7x		4.7x		4.9x		4.9x		5.0x
未支配淨營業收入佔總淨營業收入的百分比	99.3%		99.8%		99.8%		99.8%		99.8%

期末收盤價	$	128.91	$	126.77	$	100.10	$	113.49	$	125.59
期末已發行普通股（千股）	172,008		171,911		170,997		170,870		170,860
期末總股本資本	$	22,173,547	$	21,793,107	$	17,116,784	$	19,392,011	$	21,458,270
期末總市值	$	34,390,710	$	33,108,749	$	28,319,619	$	30,575,374	$	32,995,575

每股股息 — 季度/年化	$1.27/$5.08		$1.27/$5.08		$1.24/$4.96		$1.24/$4.96		$1.21/$4.84
本季度的股息支付率	54%		56%		55%		55%		55%
股息收益率——按年計算	3.9%		4.0%		5.0%		4.4%		3.9%

與經營租賃相關的金額：
期末的經營租賃負債	$	381,578	$	382,883	$	384,958	$	386,545	$	405,190
租金支出	$	8,683	$	8,964	$	8,317	$	8,518	$	8,536

資本化利息	$	81,840	$	89,115	$	96,119	$	91,674	$	87,070
在此期間資本化的平均房地產基礎	$	8,163,289	$	9,116,700	$	9,872,650	$	9,580,655	$	9,300,498
期內利息資本化的加權平均利率	3.92%		3.92%		3.77%		3.77%		3.69%
有關其他詳細信息，請參閲補充信息中的 “定義和對賬”。


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財務和資產基礎亮點（續）
2024 年 3 月 31 日
（以千美元計，每佔用的 RSF 金額的年租金收入除外）


	已結束三個月（除非另有説明）
	3/31/24		12/31/23		9/30/23		6/30/23		3/31/23
運營資金和非增收資本支出中包含的金額
直線租金收入	$	48,251	$	41,586	$	29,805	$	29,335	$	33,191
收購的低於市場價格的租約的攤銷	$	30,340	$	23,684	$	23,222	$	24,789	$	21,636
地面租賃的直線租金支出	$	358	$	366	$	372	$	373	$	369
股票補償費用	$	17,125	$	34,592	$	16,288	$	15,492	$	16,486
貸款費用的攤銷	$	4,142	$	4,059	$	4,059	$	3,729	$	3,639
債務折扣的攤銷	$	(318)	$	(309)	$	(306)	$	(304)	$	(288)
不增加收入的資本支出：
建築改進	$	4,293	$	4,167	$	4,510	$	4,376	$	4,334
租户改善和租賃佣金	$	21,144	$	12,155	$	7,560	$	38,587	$	18,586
歸屬於非控股權益的運營資金	$	79,535	$	75,908	$	72,799	$	71,988	$	72,009

運營統計數據和相關信息（期末）
房產數量-北美	410		411		419		414		433
RSF — 北美（包括在建的開發和重建項目）	47,206,639		47,228,485		47,089,826		46,408,793		47,443,194
總平方英尺 — 北美	74,069,321		73,532,305		75,057,289		74,854,150		75,607,592
每個佔用 RSF 的年租金收入——北美	$	56.86	$	56.08	$	53.34	$	53.09	$	52.46
運營物業的佔用情況 — 北美	94.6%		94.6%		93.7%		93.6%		93.6%
運營和重建物業的佔用情況 — 北美	90.2%		90.2%		89.4%		89.2%		88.5%
加權平均剩餘租期（以年為單位）	7.5		7.4		7.0		7.2		7.2

租賃活動總額 — RSF	1,142,857		889,737		867,582		1,325,326		1,223,427
續租和空間再租賃——平均新租金與即將到期的租金相比的變化：
租金上漲	33.0%		9.2%		28.8%		16.6%		48.3%
租金上漲（現金收付制）	19.0%		5.5%		19.7%		8.3%		24.2%
RSF（包含在上述租賃活動總額中）	994,770		477,142		396,334		1,052,872		1,120,038

前 20 名租户：
年租金收入	$	802,605	$	769,066	$	655,990	$	629,362	$	634,461
投資級或上市大盤租户的年租金收入	92%		92%		91%		90%		90%
加權平均剩餘租期（以年為單位）	9.7		9.6		8.9		9.4		9.5

相同房產——與去年同期相比的百分比變化：
淨營業收入增加	1.0%		0.7%		3.1%		3.0%		3.7%
淨營業收入增加（現金制）	4.2%		0.8%		4.6%		4.9%		9.0%

有關其他詳細信息，請參閲補充信息中的 “定義和對賬”。


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高質量和多元化的客户羣
2024 年 3 月 31 日

來自我們約800名租户的高質量和多元化組合的穩定現金流

投資級或公開交易
大盤租户

92%

ARE 前 20 名租户中

年租金收入

52%

ARE 年租金收入的百分比

佔ARE總數的

年租金收入

截至 2024 年 3 月 31 日。年度租金收入表示截至2024年3月31日的有效金額。有關其他詳細信息，包括我們計算未合併房地產合資企業年租金收入的方法，請參閲補充信息中的 “定義和對賬”。

(1) 表示目前計劃將來改為實驗室空間的用途的空間產生的年度租金收入，包括年度租金收入的1.0％，該收入來自有蓋陸地遊樂項目，用於未來的開發機會。這些租賃的加權平均剩餘期限為3.6年。

(2) 表示 “其他” 租户（包括科技、專業服務、金融、電信和建築/房地產公司）以及（低於我們年租金收入的1.0％）零售相關租户在我們年租金收入中所佔的百分比。


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高質量和多元化的客户羣（續）
2024 年 3 月 31 日

長期穩定的現金流來自

高質量和多元化的租户

租户收款持續強勁 (1)

99.9%

99.7%

1Q24

2024 年 4 月

長期租賃條款

9.7 年

7.5 年

前 20 名租户

所有租户

加權平均剩餘期限 (2)

(1) 表示截至2024年4月22日收取的每個期間的賬單應收賬款總額中所佔的比例。

(2) 基於截至2024年3月31日生效的年度租金收入。


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佔用率
2024 年 3 月 31 日

在過去10年中，歷史入住率穩居96％（1）

AAA地區對我們的A/A+級房產的需求歷來強勁

巨型校園

關鍵地點的入住率

ARE 的百分比
年租金收入

截至2024年3月31日。年度租金收入表示截至2024年3月31日的有效金額。有關其他詳細信息，請參閲補充信息中的 “定義和對賬”。

(1) 表示截至2015年至2023年每年12月31日以及截至2024年3月31日的運營物業的平均入住率。

(2) 有關更多詳情，請參閲補充信息中 “物業和佔用率摘要” 中 “佔用率摘要” 下的腳註1。


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關鍵運營指標
2024 年 3 月 31 日

歷史相同房產
淨營業收入增長

歷史租金增長：
續訂/重新租賃的空間

利潤 (1)

有利的租賃結構 (2)

正在運營

調整後 EBITDA

合作社所有者和運營商的戰略租賃結構
生命科學巨型校園

72%

增加現金流

包含以下內容的租約百分比

年度租金上漲

96%

穩定的現金流

加權平均租賃期限

已執行的租約 (3)

三倍的百分比

淨租約

94%

8.8 年

降低資本支出負擔

提供以下條件的租約百分比

收回資本支出

93%

有關其他詳細信息，請參閲補充信息中的 “相同財產業績” 和 “定義和對賬”。“定義和對賬” 包含 “淨營業收入” 的定義及其與根據公認會計原則列報的最直接可比財務指標的對賬。

(1) 截至2024年3月31日的三個月。

(2) 根據我們截至2024年3月31日的年租金收入計算的百分比。

(3) 代表從2015年12月31日到2024年3月31日的10年期內已執行租賃的加權平均租賃期限。


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同樣的房產表現
2024 年 3 月 31 日
（千美元）

相同物業財務數據

截至2024年3月31日的三個月

相同物業統計數據

截至2024年3月31日的三個月

與去年同期相比的百分比變化：

相同房產的數量

347

淨營業收入增加

1.0%

可出租平方英尺

34,698,081

淨營業收入增長（現金基礎）

4.2%

入住率 — 本期平均值

94.5%

營業利潤率

70%

入住率 — 上年同期平均值

94.9%


	截至3月31日的三個月
	2024		2023		$ Change		% 變化
租金收入：

同樣的屬性	$	452,992	$	445,043	$	7,949	1.8	%
不一樣的屬性	128,408		73,259		55,149		75.3
租金收入	581,400		518,302		63,098		12.2


同樣的屬性	157,402		152,073		5,329		3.5
不一樣的屬性	16,749		17,574		(825)		(4.7)
租户追回款項	174,151		169,647		4,504		2.7

租金收入	755,551		687,949		67,602		9.8

同樣的屬性	338		437		(99)		(22.7)
不一樣的屬性	13,219		12,409		810		6.5
其他收入	13,557		12,846		711		5.5

同樣的屬性	610,732		597,553		13,179		2.2
不一樣的屬性	158,376		103,242		55,134		53.4
總收入	769,108		700,795		68,313		9.7

同樣的屬性	183,466		174,580		8,886		5.1
不一樣的屬性	34,848		32,353		2,495		7.7
租賃業務	218,314		206,933		11,381		5.5

同樣的屬性	427,266		422,973		4,293		1.0
不一樣的屬性	123,528		70,889		52,639		74.3
淨營業收入	$	550,794	$	493,862	$	56,932	11.5	%

淨營業收入——相同的房產	$	427,266	$	422,973	$	4,293	1.0	%
直線租金收入	(14,954)		(26,489)		11,535		(43.5)
收購的低於市場價格的租約的攤銷	(15,497)		(15,647)		150		(1.0)
淨營業收入——相同房產（現金基礎）	$	396,815	$	380,837	$	15,978	4.2	%

有關其他詳細信息，包括相同財產與總財產的對賬，請參閲補充信息中 “定義和對賬” 下的 “相同財產比較”。“定義和對賬” 還包含 “租户回收率” 和 “淨營業收入” 的定義，以及它們與根據公認會計原則列報的最直接可比財務指標的對賬表。


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租賃活動
2024 年 3 月 31 日
（每個 RSF 美元）


		三個月已結束						年終了
		2024 年 3 月 31 日						2023年12月31日
	包括直線租金			現金基礎			包括直線租金		現金基礎
租賃活動：
續訂/再租賃空間 (1)
租金變動		33.0%	(2)		19.0%	(2)				29.4%	15.8%
新費率		$81.17			$78.61					$52.35	$50.82
即將到期的匯率		$61.01			$66.04					$40.46	$43.87
RSF		994,770								3,046,386
租户改善/租賃佣金		$21.97								$26.09
加權平均租賃期限		8.5 年								8.7 年

已開發/重建/先前空置的空間已租用 (3)
新費率		$76.63			$76.79					$65.66	$59.74
RSF		148,087								1,259,686
加權平均租賃期限		5.6 年								13.8 歲

租賃活動摘要（總計）：
新費率		$80.90			$78.50					$56.09	$53.33
RSF		1,142,857								4,306,072
加權平均租賃期限		8.4 年								11.3 年

租約到期 (1)
即將到期的匯率		$55.76			$59.39					$43.84	$45.20
RSF		1,412,931	(4)							5,027,773

租賃活動包括我們投資的北美房地產的100％業績。

(1) 不包括截至2024年3月31日和2023年12月31日總額分別為142,020個RSF和86,092個 RSF 的按月租約。在截至2024年3月31日的過去十二個月中，我們發放了平均每年0.8個月的免費租金優惠。

（2）根據所執行的租賃組合，租金率的變化可能會在每個季度之間出現波動。有關截至2024年12月31日的年度內執行的租賃預計的租金變動，請參閲收益新聞稿中的 “指南”。

（3）有關其他詳細信息，包括項目總成本，請參閲補充信息中的 “新的A/A+級開發和重建物業：管道摘要”。

(4) 包括16053 RSF，這是一項收購的就地租約，位於劍橋/內郊子市場的阿森納街311號，該子市場於24年第一季度開始重建，預計於2027年首次入住。


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合同租賃到期
2024 年 3 月 31 日


年			RSF		的百分比被佔領的 RSF			年租金收入（每個 RSF）(1)			的百分比年租金收入
	2024	(2)		2,454,461		6.2	%		$	48.04		5.4	%
	2025			4,204,286		10.6	%		$	53.73		10.3	%
	2026			2,308,196		5.8	%		$	52.11		5.5	%
	2027			3,106,423		7.8	%		$	52.39		7.4	%
	2028			4,657,935		11.8	%		$	51.60		10.9	%
	2029			2,649,318		6.7	%		$	50.78		6.1	%
	2030			2,447,767		6.2	%		$	48.68		5.4	%
	2031			3,670,568		9.3	%		$	55.33		9.2	%
	2032			1,157,219		2.9	%		$	59.50		3.1	%
	2033			2,803,731		7.1	%		$	51.78		6.6	%
此後				10,114,906		25.6	%		$	65.43		30.1	%


市場	2024 年合同租賃到期（RSF 格式）								年租金收入（每個 RSF）(1)		2025 年合同租賃到期（以 RSF 為單位）						年租金收入（每個 RSF）(1)
	已租用	談判/ 期待	面向未來開發/再開發 (3)			剩餘的即將到期租賃 (4)		總計 (2)			已租用	談判/ 期待	面向未來開發/ 重建 (3)	剩餘的即將到期的租約 (4)		總計
			近期承諾/ 預計優先級		未來
大波士頓	14,075	32,574	148,393		104,500	308,244		607,786	$	64.26	44,332	140,684	25,312	1,076,112	(5)	1,286,440	$	71.80
舊金山灣區	5,998	—	107,250		84,083	367,499		564,830	61.43		35,797	118,591	—	488,205		642,593	72.20
聖地亞哥	20,626	—	159,884	(6)	420,137	60,977		661,624	24.17		16,891	—	—	329,258		346,149	42.89
西雅圖	—	2,147	—		—	152,552		154,699	22.01		—	—	50,552	350,071		400,623	28.00
馬裏蘭州	—	—	—		—	15,819		15,819	25.27		35,055	—	—	200,156		235,211	28.09
研究三角	—	—	—		—	68,960		68,960	55.16		—	—	—	327,850		327,850	48.77
紐約市	—	—	—		—	360,636	(7)	360,636	55.50		—	—	—	62,224		62,224	105.76
德州	—	—	—		—	—		—	—		—	—	198,972	604,382		803,354	36.27
加拿大	20,107	—	—		—	—		20,107	26.26		—	—	—	88,412		88,412	20.46
非集羣/其他市場	—	—	—		—	—		—	—		—	—	—	11,430		11,430	80.31
總計	60,806	34,721	415,527		608,720	1,334,687		2,454,461	$	48.04	132,075	259,275	274,836	3,538,100		4,204,286	$	53.73
到期租約的百分比	2%	1%	17%		25%	55%		100%			3%	6%	7%	84%		100%

(1) 表示截至2024年3月31日的有效金額。

(2) 不包括截至2024年3月31日總額為142,020英鎊的按月租約。

(3) 主要代表最近為獲得未來價值創造機會而收購的資產，我們預計，根據市場狀況和租賃情況，這些資產將首次開始從非實驗室空間轉換為實驗室空間，或開始未來的全面開發。截至2024年3月31日，這些將於2024年和2025年到期的租約的年租金收入分別為每RSF39.13美元和每RSF49.71美元。這些將於2024年和2025年到期的租約的加權平均到期日分別為2024年7月25日和2025年1月14日。有關其他詳細信息，包括租賃物業中目前包含的創造價值的平方英尺，請參閲補充信息中 “定義和對賬” 下的 “房地產投資”。

(4) 不包括腳註7中描述的到期時間，2024年我們的使命灣子市場剩餘的最大合同到期時間為97,702RSF，我們正在努力留住當前租户；到2025年，奧斯汀子市場為357,136個RSF，我們正在儘早與現有租户進行續約談判。

(5) 包括我們在劍橋/內郊區子市場的966,964個RSF，其中亞歷山大科技廣場® 大型園區剩餘合同到期的最大合同租約總額為171,945個RSF。

(6) 代表我們大學城中心子市場4161Campus Point Court的159,884名RSF代表，目標是將來開發成位於Campus Point Court4165的492,570個RSF大樓，該大樓的租賃/談判佔51％，預計將在未來兩年內開始施工，具體取決於項目的租賃和整體市場狀況。

(7) 包括位於東42街219號的349,947英鎊，該RSF截至2024年3月31日被歸類為待售，預計將於2024年出售。


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前 20 名租户
2024 年 3 月 31 日
（以千美元計，平均市值金額除外）

前20名租户的年租金收入中有92％來自投資級

或上市的大盤股租户 (1)


	租户	剩餘租賃期限 (1)（以年為單位）			聚合 RSF		年租金收入 (1)			佔年租金收入的百分比 (1)		投資級信用評級		平均市值 (1) （以十億計）

												穆迪	標準普爾
1	Moderna, Inc.		13.0			1,370,536		$	124,504	5.6	%	—	—	$	41.1
2	禮來公司		8.9			1,134,349		92,595		4.2		A2	A+	$	529.0
3	百時美施貴寶公司		6.9			999,379		75,757		3.4		A2	A+	$	120.0
4	武田製藥株式會社		11.6			549,759		47,899		2.2		Baa2	BBB+	$	47.9
5	羅氏		6.1			770,279		45,933		2.1		Aa2	AA	$	235.7
6	Illumina, Inc.		6.8			955,669		41,588		1.9		Baa3	BBB	$	25.1
7	Alphabet Inc.		3.2			724,223		39,155		1.8		Aa2	AA+	$	1,648.5
8	2seventy bio, Inc. (2)		9.4			312,805		33,543		1.5		—	—	$	0.3
9	諾華股份公司		4.3			450,563		31,196		1.4		A1	AA-	$	228.0
10	哈佛大學		6.4			343,858		29,280		1.3		Aaa	AAA	$	—
11	雲軟件集團有限公司		2.9	(3)		292,013		28,537		1.3		—	—	$	—
12	美國政府		6.3			425,166		27,965		1.3		Aaa	AA+	$	—
13	優步科技公司		58.5	(4)		1,009,188		27,754		1.3		—	—	$	106.1
14	阿斯利康有限公司		5.6			450,848		27,156		1.2		A3	A	$	211.6
15	輝瑞公司		0.9	(5)		524,159		25,249		1.1		A1	A+	$	186.8
16	賽諾菲		6.8			267,278		21,444		1.0		A1	AA	$	129.4
17	默沙東公司		9.3			337,703		21,401		1.0		A1	A+	$	284.2
18	紐約大學		7.9			218,983		21,056		1.0		Aa2	AA-	$	—
19	麻省理工學院		5.2			246,725		20,527		0.9		Aaa	AAA	$	—
20	波士頓兒童醫院		12.6			266,857		20,066		0.9		Aa2	AA	$	—
	總計/加權平均值		9.7	(4)		11,650,340		$	802,605	36.4	%

年租金收入和註冊退休金包括我們在北美管理的每處房產的100％。有關其他詳細信息，包括我們分別計算未合併房地產合資企業的年租金收入和平均市值的方法，請參閲補充信息中 “定義和對賬” 下的 “年度租金收入” 和 “投資級或公開交易的大盤股租户”。

(1) 基於截至2024年3月31日生效的年度租金收入。

(2) 截至2023年12月31日，2seventy bio, Inc.（“2seventy bio”）持有2.17億美元的現金、現金等價物和有價證券。2024年3月，Regeneron Pharmicals, Inc. 是一家上市生物技術公司，穆迪和標準普爾授予的投資級信用評級分別為Baa1和BBB+，該公司簽訂了約19.5萬盧比的轉租，佔截至2024年3月31日我們從270份生物中獲得的年租金收入的62.7％。此外，2seventy bio產生的年租金收入的90.0％由另一家相關的公共生物技術公司擔保。

(3) 包括最近收購的具有未來開發和重建機會的物業的一份租約。與雲軟件集團有限公司（前身為TIBCO Software, Inc.）的租約是在我們收購該物業時簽訂的。

(4) 包括 (i) 位於第三街1455號和1515號（兩棟建築物總額為422,980平方英尺）的土地租賃，以及（ii）位於第三街1655號和1725號（兩棟建築物總額為586,208平方英尺）的租約，該子市場歸我們的未合併房地產合資企業所有，我們擁有該子市場的10％的所有權。年度租金收入使用合併物業年租金收入的100％以及我們在未合併房地產合資企業的年租金收入中所佔份額來列報。有關其他詳細信息，請參閲腳註 1。不包括這些地面租約，截至2024年3月31日，我們前20名租户的加權平均剩餘租期為7.8年。

(5) 主要涉及我們紐約市子市場中的一棟辦公樓，總計349,947英鎊，合同租賃將於24年第三季度到期，該辦公樓截至2024年3月31日被歸類為待售，預計將於2024年出售。


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物業和佔用情況摘要
2024 年 3 月 31 日
（以千美元計，每個 RSF 金額除外）

屬性摘要


市場	RSF							房產數量	年租金收入
	正在運營	發展	重建		總計	佔總數的百分比			總計		佔總數的百分比		根據 RSF
大波士頓	10,849,509	801,949	1,464,104	(1)	13,115,562	28	%	72	$	844,713	38	%	$	82.40
舊金山灣區	7,947,899	498,142	282,054		8,728,095	18		67	460,530		21		65.99
聖地亞哥	7,841,080	1,187,796	—		9,028,876	19		90	333,605		15		44.67
西雅圖	3,032,918	33,349	34,306		3,100,573	7		43	130,945		6		45.48
馬裏蘭州	3,582,162	510,601	—		4,092,763	9		51	125,237		6		37.08
研究三角	3,843,673	—	—		3,843,673	8		39	120,692		5		32.10
紐約市	922,477	—	—		922,477	2		4	72,325		3		92.89
德州	1,845,159	—	73,298		1,918,457	4		15	57,831		3		32.94
加拿大	909,760	—	163,211		1,072,971	2		12	18,895		1		22.63
非集羣/其他市場	347,806	—	—		347,806	1		10	15,446		1		58.90
待售房產	1,035,386	—	—		1,035,386	2		7	32,751		1		不適用
北美	42,157,829	3,031,837	2,016,973		47,206,639	100	%	410	$	2,212,970	100	%	$	56.86
		5,048,810

（1）主要包括我們在沃爾瑟姆亞歷山大生命科學中心大型校園內的西爾萬路40、50和60號以及冬街840號的活躍重建項目，總計716,604個RSF，這些項目合計租賃/談判佔43％。這個大型校園項目預計將吸引我們128號公路子市場的需求。

佔用情況摘要


	操作特性							運營和重建物業
市場	3/31/24			12/31/23		3/31/23		3/31/24		12/31/23		3/31/23
大波士頓	94.5	%		94.9	%	92.8	%	83.3	%	84.7	%	81.8	%
舊金山灣區	94.4			94.8		95.9		91.2		91.4		92.3
聖地亞哥	95.2			94.1		94.2		95.2		94.1		94.2
西雅圖	94.9			95.2		96.0		93.9		90.7		90.4
馬裏蘭州	95.4			95.6		95.7		95.4		95.6		94.2
研究三角	97.8			97.8		92.7		97.8		97.8		92.7
紐約市	84.4		(1)	85.3		89.2		84.4		85.3		89.2
德州	95.1			95.1		89.8		91.5		91.5		83.7
小計	94.9			94.9		93.9		90.6		90.7		89.1
加拿大	91.8			87.1		86.8		77.8		73.0		68.8
非集羣/其他市場	75.4			78.5		79.7		75.4		78.5		79.7
北美	94.6	%		94.6	%	93.6	%	90.2	%	90.2	%	88.5	%

(1) 亞歷山大生命科學中心® — 截至2024年3月31日，紐約市大型校園的佔用率為94.7％。我們紐約市市場的入住率反映了長島市亞歷山大生命科學中心物業的空置率，截至2024年3月31日，該物業的佔用率為41.7％。


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房產清單
2024 年 3 月 31 日
（千美元）

大型校園佔我們年租金收入的74％


市場/子市場/地址			RSF				房產數量	年租金收入		佔用百分比

										正在運營		運營和重建
			正在運營	發展	重建	總計

大波士頓
	劍橋/內郊
		巨型校園：肯德爾廣場的亞歷山大中心®	2,856,042	—	—	2,856,042	11	$	277,452	99.6	%	99.6	%
		50 (1)、60 (1)、75/125 (1)、100 (1) 和 225 (1) 賓尼街、第一街 140 和 215 號、第二街 150 號、第三街 300 號 (1)、赫爾利街 11 號和埃德温·蘭德大道 100 號
		超級校園：肯德爾廣場一號的亞歷山大中心®	1,371,066	—	—	1,371,066	12	141,023		86.7		86.7
		肯德爾廣場一號（100、200、300、400、500、600/700、1400、1800 和 2000 號建築）、賓尼街 325 和 399 號以及漢普郡街一號
		超級校園：亞歷山大科技廣場®	1,185,284	—	—	1,185,284	7	116,214		99.9		99.9
		100、200、300、400、500、600 和 700 科技廣場
		超級校園：查爾斯河上的阿森納	813,103	147,394	160,053	1,120,550	13	57,946		100.0		83.6
		阿森納街 311、321 和 343 號、北燈塔街 300 號、400 號和 500 號金斯伯裏大道 1、2、3 和 4 號以及塔爾科特大道 100、200 和 400 號
		超級校園：阿森納路 480 號和阿森納街 446、458、500 和 550 號	517,442	—	—	517,442	5	25,623		100.0		100.0
		柯立芝大道 99 號 (1)	116,414	204,395	—	320,809	1	16,099		100.0		100.0
		劍橋/內郊	6,859,351	351,789	160,053	7,371,193	49	634,357		97.1		94.9
	芬威
		巨型校園：亞歷山大生命科學中心® — 芬威	1,238,805	450,160	133,578	1,822,543	3	93,239		87.8		79.3
		401 和 421 (1) 公園大道和布魯克林大道 201 號 (1)
	海港創新區
		內科街 5 號和 15 (1) 號	441,396	—	—	441,396	2	39,742		75.7		75.7
		海港創新區	441,396	—	—	441,396	2	39,742		75.7		75.7
	128 號公路
		巨型校園：亞歷山大生命科學中心® — 沃爾瑟姆	326,110	—	716,604	1,042,714	5	23,198		100.0		31.3
		西爾文路 40、50 和 60 號、蓋特豪斯大道 35 號和 Winter Street 840 號
		巨型校園：一種現代方式	706,988	—	—	706,988	4	29,059		100.0		100.0
		19、225 和 235 號總統大道	585,226	—	—	585,226	3	14,253		100.0		100.0
		128 號公路	1,618,324	—	716,604	2,334,928	12	66,510		100.0		69.3
	其他		691,633	—	453,869	1,145,502	6	10,865		79.3		47.9
		大波士頓	10,849,509	801,949	1,464,104	13,115,562	72	$	844,713	94.5	%	83.3	%
	有關其他詳細信息，請參閲補充信息中的 “新的A/A+類開發和重建物業：管道摘要” 和 “定義和對賬”。 (1) 我們通過房地產合資企業擁有該物業的部分權益。有關其他詳細信息，請參閲補充信息中的 “合資企業財務信息”。


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物業清單（續）
2024 年 3 月 31 日
（千美元）


市場/子市場/地址			RSF				房產數量	年租金收入		佔用百分比

										正在運營		運營和重建
			正在運營	發展	重建	總計

舊金山灣區
	使命灣
		巨型校園：亞歷山大科學技術中心® — 使命灣 (1)	2,009,167	212,796	—	2,221,963	10	$	91,498	94.7	%	94.7	%
		第三街 1455 (2)、1515 (2)、1655 和 1725 號、伊利諾伊街 409 號和 499 號、歐文斯街 1450、1500 和 1700 號，以及米申灣大道南 455 號
		使命灣	2,009,167	212,796	—	2,221,963	10	91,498		94.7		94.7
	南舊金山
		巨型校園：亞歷山大技術中心® — 網關 (1)	1,386,963	—	282,054	1,669,017	12	76,062		84.8		70.5
		600 (2)、601、611、630 (2)、650 (2)、651、681、681、685、701、751、901 (2) 和 951 (2) 蓋特威大道
		巨型校園：亞歷山大先進技術中心® — 南舊金山	919,703	—	—	919,703	5	57,789		100.0		100.0
		東格蘭德大道 213 (1)、249、259、269 和 279 號
		亞歷山大生命科學中心® — 南舊金山	503,388	—	—	503,388	3	32,059		92.2		92.2
		哈斯金斯路 201 號和 400 號和 450 號東傑米法院
		巨型校園：亞歷山大先進技術中心® — Tanforan	445,232	—	—	445,232	2	4,020		100.0		100.0
		1122 和 1150 埃爾卡米諾雷亞爾
		亞歷山大生命科學中心® — 米爾佈雷 (1)	—	285,346	—	285,346	1	—		不適用		不適用
		230 Harriet Tubman Way
		福布斯大道500號 (1)	155,685	—	—	155,685	1	10,680		100.0		100.0
		南舊金山	3,410,971	285,346	282,054	3,978,371	24	180,610		92.7		85.6
	大斯坦福大學
		巨型校園：亞歷山大生命科學中心® — 聖卡洛斯	739,157	—	—	739,157	9	50,557		99.0		99.0
		825、835、960 和 1501-1599 工業路
		亞歷山德里亞·斯坦福生命科學區	703,590	—	—	703,590	9	65,124		97.4		97.4
		波特大道 3160、3165、3170 和 3181 號以及 3301、3303、3305、3307 和 3330 號山景大道
		3412、3420、3440、3450 和 3460 Hillview Avenue	340,103	—	—	340,103	5	24,315		82.9		82.9
		3875 Fabian Way	228,000	—	—	228,000	1	9,402		100.0		100.0
		漢諾威街 2475 和 2625/2627/2631 號和佩奇米爾路 1450 號	193,688	—	—	193,688	3	17,845		100.0		100.0
		Geng Road 2100、2200、2300 和 2400	162,584	—	—	162,584	4	12,152		100.0		100.0
		2425 加西亞大道/2400/2450 Bayshore Parkway	99,208	—	—	99,208	1	4,257		100.0		100.0
		西灣岸路 3350 號	61,431	—	—	61,431	1	4,770		100.0		100.0
		大斯坦福大學	2,527,761	—	—	2,527,761	33	188,422		96.7		96.7
		舊金山灣區	7,947,899	498,142	282,054	8,728,095	67	$	460,530	94.4	%	91.2	%
	有關其他詳細信息，請參閲補充信息中的 “新的A/A+類開發和重建物業：管道摘要” 和 “定義和對賬”。 (1) 我們通過房地產合資企業擁有該物業的部分權益。有關其他詳細信息，請參閲補充信息中的 “合資企業財務信息”。 (2) 我們擁有該物業的100％。


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2024 年 3 月 31 日
（千美元）


市場/子市場/地址			RSF				房產數量	年租金收入		佔用百分比

										正在運營		運營和重建
			正在運營	發展	重建	總計

聖地亞哥
	託裏·派恩斯
		超級校園：亞歷山大廣場一號	833,402	334,996	—	1,168,398	12	$	49,828	99.9	%	99.9	%
		3115 和 3215 (1) 梅里菲爾德街、3010、3013 和 3033 科學園路、10935、10945 和 10955 亞歷山大路、10975 號北託裏派恩斯路 10975 號、託雷亞納路 10975 號、10995 號和 10996 號，以及 3545 Cray Court
		是 Torrey Ridge	296,290	—	—	296,290	3	14,001		85.8		85.8
		10578、10618 和 10628 科學中心大道
		ARE Nautilus	218,459	—	—	218,459	4	12,964		86.3		86.3
		3530 和 3550 約翰·霍普金斯法院和 3535 和 3565 通用原子法院
		託裏·派恩斯	1,348,151	334,996	—	1,683,147	19	76,793		94.6		94.6
	大學城中心
		超級校園：亞歷山德里亞的校園點 (1)	1,666,590	598,029	—	2,264,619	13	78,146		99.0		99.0
		9880 (2)、10010 (2)、10140 (2)、10210、10260、10290 和 10300 Campus Point Drive 以及 4135、4155、4161、4224、4242 和 4275 (2) Campus Point Court
		巨型校園：5200 Illumina Way (1)	792,687	—	—	792,687	6	29,977		100.0		100.0
		ARE Esplanade	243,084	—	—	243,084	4	10,407		74.6		74.6
		4755、4757 和 4767 Nexus Center Drive 以及 4796 Executive Drive
		9625 鎮中心大道 (1)	163,648	—	—	163,648	1	6,520		100.0		100.0
		亞歷山德里亞的佛得角海岸	8,730	—	—	8,730	2	879		100.0		100.0
		佛得角海岸大道 8505 號和 4260 諾貝爾大道
		大學城中心	2,874,739	598,029	—	3,472,768	26	125,929		97.3		97.3
	索倫託梅薩
		超級校園：亞歷山德里亞的SD Tech (1)	1,066,603	254,771	—	1,321,374	15	41,072		86.3		86.3
		9605、9645、9675、9685、9725、9735、9808、9855 和 9868 斯克蘭頓路、5505 莫爾豪斯大道 (2) 以及 10055、10065、10075、10121 (2) 和 10151 (2) 巴恩斯峽谷路
		超級校園：亞歷山德里亞的序列區	801,575	—	—	801,575	7	28,767		100.0		100.0
		6260、6290、6310、6340、6350、6420 和 6450 序列驅動器
		太平洋科技園 (1)	544,352	—	—	544,352	5	8,969		89.1		89.1
		9389、9393、9401、9455 和 9477 華普爾斯街
		薩默斯嶺科學園 (1)	316,531	—	—	316,531	4	11,521		100.0		100.0
		9965、9975、9985 和 9995 薩默斯嶺路
		亞歷山德里亞的斯克裏普斯科學園	144,113	—	—	144,113	1	11,379		100.0		100.0
		10102 霍伊特公園大道
		ARE Portola	101,857	—	—	101,857	3	4,022		100.0		100.0
		6175、6225 和 6275 南希嶺大道
		5810/5820 南希嶺大道	83,354	—	—	83,354	1	4,693		100.0		100.0
		華普斯街 9877 號	63,774	—	—	63,774	1	2,680		100.0		100.0
		5871 奧伯林大道	33,842	—	—	33,842	1	1,909		100.0		100.0
		索倫託梅薩	3,156,001	254,771	—	3,410,772	38	$	115,012	93.5	%	93.5	%
	有關其他詳細信息，請參閲補充信息中的 “新的A/A+類開發和重建物業：管道摘要” 和 “定義和對賬”。 (1) 我們通過房地產合資企業擁有該物業的部分權益。有關其他詳細信息，請參閲補充信息中的 “合資企業財務信息”。 (2) 我們擁有該物業的100％。


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2024 年 3 月 31 日
（千美元）


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										正在運營		運營和重建
			正在運營	發展	重建	總計

聖地亞哥（續）
	索倫託谷
		3911、3931 和 3985 索倫託谷大道	108,812	—	—	108,812	3	$	4,936	85.0	%	85.0	%
		洛神街 11045 和 11055	43,233	—	—	43,233	2	2,273		100.0		100.0
		索倫託谷	152,045	—	—	152,045	5	7,209		89.3		89.3
	其他		310,144	—	—	310,144	2	8,662		100.0		100.0
		聖地亞哥	7,841,080	1,187,796	—	9,028,876	90	333,605		95.2		95.2

西雅圖
	聯盟湖
		巨型校園：亞歷山大生命科學中心® — Eastlake	1,216,520	33,349	—	1,249,869	9	78,770		94.6		94.6
		東湖大道東 1150、1165、1201 (1)、1208 (1)、1551 和 1616 號、東布萊恩街 188 號和 199 (1) 號，以及錦繡大道東 1600 號
		超級校園：亞歷山大生命科學中心® — 南湖聯盟	290,754	—	—	290,754	1	17,795		100.0		100.0
		德克斯特大道北400號 (1)
		特里大道北 219 號	25,966	—	—	25,966	1	432		90.7		90.7
		聯盟湖	1,533,240	33,349	—	1,566,589	11	96,997		95.6		95.6
	SoDo
		南第四大道 830 號	42,380	—	—	42,380	1	1,010		70.5		70.5
	埃利奧特灣
		西哈里森街 410 號和埃利奧特大道西 410 號	36,848	—	—	36,848	2	962		68.0		68.0
		埃利奧特灣	36,848	—	—	36,848	2	962		68.0		68.0
	博瑟爾
		巨型校園：亞歷山大先進技術中心® — 峽谷公園	916,446	—	—	916,446	21	19,827		94.3		94.3
		22121 和 22125 東南第 17 大道、22025、22026、22030、22118 和 22122 第 20 大道、22333、22422、22515、22522、22722 和 22745 東南第 29 道、22213 和 22309 號東南第 30 大道，以及 1629、1631、1725、1916 和 1930 年東南第 220 街
		亞歷山大先進技術中心® — 蒙特維拉公園大道	426,628	—	34,306	460,934	6	11,270		97.6		90.4
		3301、3303、3305、3307、3555 和 3755 蒙特維拉公園大道
		博瑟爾	1,343,074	—	34,306	1,377,380	27	31,097		95.4		93.1
	其他		77,376	—	—	77,376	2	879		100.0		100.0
		西雅圖	3,032,918	33,349	34,306	3,100,573	43	$	130,945	94.9	%	93.9	%

有關其他詳細信息，請參閲補充信息中的 “新的A/A+類開發和重建物業：管道摘要” 和 “定義和對賬”。 (1) 我們通過房地產合資企業擁有該物業的部分權益。有關其他詳細信息，請參閲補充信息中的 “合資企業財務信息”。


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物業清單（續）
2024 年 3 月 31 日
（千美元）


市場/子市場/地址			RSF				房產數量	年租金收入		佔用百分比

										正在運營		運營和重建
			正在運營	發展	重建	總計

馬裏蘭州
	羅克維爾
		巨型校園：亞歷山大生命科學中心® — Shady Grove	1,176,744	510,601	—	1,687,345	20	$	53,643	96.6	%	96.6	%
		9601、9603、9605、9704、9708、9712、9714、9804、9804、9808、9900 和 9950 醫療中心大道、14920 和 15010 布羅斯查特路、9920 貝爾沃德校園大道，以及 9810 和 9820 達恩斯敦路
		1330 Piccard Drive	131,508	—	—	131,508	1	4,210		100.0		100.0
		1405 和 1450 (1) 研究大道	114,849	—	—	114,849	2	3,018		73.3		73.3
		東古德大道 1500 號和 1550 號	91,359	—	—	91,359	2	1,844		100.0		100.0
		5 研究場所	63,852	—	—	63,852	1	3,073		100.0		100.0
		5 研究法庭	51,520	—	—	51,520	1	1,779		100.0		100.0
		帕克勞恩大道 12301 號	49,185	—	—	49,185	1	1,598		100.0		100.0
		羅克維爾	1,679,017	510,601	—	2,189,618	28	69,165		95.8		95.8
	蓋瑟斯堡
		亞歷山大技術中心® — 蓋瑟斯堡 I	619,241	—	—	619,241	9	19,477		92.6		92.6
		西沃特金斯磨坊路 9、25、35、45、50 和 55 號以及克洛珀路 910、930 和 940 號
		亞歷山大技術中心® — 蓋瑟斯堡二世	486,301	—	—	486,301	7	18,679		100.0		100.0
		昆斯烏節路 700、704 和 708 號以及 Firstfield 路 19、20、21 和 22 號
		20400 世紀大道	81,006	—	—	81,006	1	2,897		100.0		100.0
		401 專業硬盤	63,154	—	—	63,154	1	2,135		100.0		100.0
		風河巷 950 號	50,000	—	—	50,000	1	1,234		100.0		100.0
		620 專業硬盤	27,950	—	—	27,950	1	1,207		100.0		100.0
		蓋瑟斯堡	1,327,652	—	—	1,327,652	20	45,629		96.5		96.5
	貝爾茨維爾
		8000/9000/10000 弗吉尼亞莊園路	191,884	—	—	191,884	1	3,021		100.0		100.0
		西迪克曼街 101 號 (1)	135,423	—	—	135,423	1	1,295		64.4		64.4
		貝爾茨維爾	327,307	—	—	327,307	2	4,316		85.3		85.3
	北弗吉尼亞州
		14225 紐布魯克大道	248,186	—	—	248,186	1	6,127		100.0		100.0
		馬裏蘭州	3,582,162	510,601	—	4,092,763	51	125,237		95.4		95.4

研究三角
	研究三角
		巨型校園：亞歷山大生命科學中心® — 達勒姆	2,155,252	—	—	2,155,252	15	52,248		97.4		97.4
		6、8、10、12、14、40、42 和 65 Moore Drive、21、25、27、29 和 31 亞歷山大路、埃利斯路 2400 號和 TW 亞歷山大道 14 號
		巨型校園：亞歷山大可持續技術中心®	364,493	—	—	364,493	7	13,388		99.9		99.9
		104、108、110、112 和 114 TW Alexander Drive 以及 5 和 7 Triangle Drive
		亞歷山大農業科技中心®	345,467	—	—	345,467	2	$	16,561	97.2	%	97.2	%
		5 和 9 實驗室驅動器
	有關其他詳細信息，請參閲補充信息中的 “新的A/A+類開發和重建物業：管道摘要” 和 “定義和對賬”。 (1) 我們通過房地產合資企業擁有該物業的部分權益。有關其他詳細信息，請參閲補充信息中的 “合資企業財務信息”。


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物業清單（續）
2024 年 3 月 31 日
（千美元）


市場/子市場/地址			RSF				房產數量	年租金收入		佔用百分比

										正在運營		運營和重建
			正在運營	發展	重建	總計

研究三角（續）
	研究三角（續）
		巨型校園：亞歷山大先進技術中心® — 三角研究	344,460	—	—	344,460	4	$	16,379	99.4	%	99.4	%
		戴維斯大道 6、8、10 和 12 號
		亞歷山大技術中心® — 阿爾斯通	155,533	—	—	155,533	3	3,837		90.9		90.9
		100、800 和 801 Capitola Drive
		6040 喬治·沃茨·希爾大道	149,585	—	—	149,585	2	7,375		100.0		100.0
		亞歷山大創新中心® — 三角研究	136,692	—	—	136,692	3	4,255		100.0		100.0
		7010、7020 和 7030 Kit Creek Road
		2525 東北卡羅來納州高速公路 54	82,996	—	—	82,996	1	3,651		100.0		100.0
		601 Keystone 公園大道	77,595	—	—	77,595	1	2,137		100.0		100.0
		6101 四邊形驅動器	31,600	—	—	31,600	1	861		100.0		100.0
		研究三角	3,843,673	—	—	3,843,673	39	120,692		97.8		97.8

紐約市
	紐約市
		巨型校園：亞歷山大生命科學中心® — 紐約市	743,377	—	—	743,377	3	67,046		94.7		94.7
		東 29 街 430 和 450 號
		亞歷山大生命科學中心® — 長島市	179,100	—	—	179,100	1	5,279		41.7		41.7
		第 48 大道 30-02 號
		紐約市	922,477	—	—	922,477	4	72,325		84.4		84.4

德州
	奧斯汀
		超級校園：十字路口校園	1,525,359	—	—	1,525,359	12	43,029		98.8		98.8
		東霍華德巷 507 號、麥凱倫山口 13011 號、中心湖大道 13813 號和 13929 號，以及 12535、12545、12555 和 12565 裏亞塔維斯塔圓環
		三一街 1001 號和紅河街 1020 號	198,972	—	—	198,972	2	11,630		100.0		100.0
		奧斯汀	1,724,331	—	—	1,724,331	14	54,659		98.9		98.9
	大休斯頓
		伍德蘭的亞歷山大先進技術中心®	120,828	—	73,298	194,126	1	3,172		41.5		25.8
		8800 科技森林廣場
		德州	1,845,159	—	73,298	1,918,457	15	57,831		95.1		91.5

加拿大			909,760	—	163,211	1,072,971	12	18,895		91.8		77.8

非集羣/其他市場			347,806	—	—	347,806	10	15,446		75.4		75.4

北美，不包括待售房產			41,122,443	3,031,837	2,016,973	46,171,253	403	2,180,219		94.6	%	90.2	%

待售房產			1,035,386	—	—	1,035,386	7	32,751		77.5	%	77.5	%

總計-北美			42,157,829	3,031,837	2,016,973	47,206,639	410	$	2,212,970

有關其他詳細信息，請參閲補充信息中的 “新的A/A+類開發和重建物業：管道摘要” 和 “定義和對賬”。


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投資房地產

2024 年 3 月 31 日

有關其他詳細信息，包括其與根據公認會計原則列報的最直接可比財務指標的對賬對賬，請參閲補充信息中 “定義和對賬” 下的 “淨營業收入”。

(1) 預計主要從24年第二季度到27季度第四季度投入使用的開發和重建項目的年度淨營業收入增量中，我們的份額預計為3.8億美元。

（4）除了所代表的項目外，我們正在評估一個優先的預期開發項目，該項目可能在2024年開始積極建設，並可能在2025年初步交付。


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投資房地產
2024 年 3 月 31 日
（千美元）

投資房地產


			開發與重建
			積極和短期施工				未來的機會視情況而定市場狀況和租賃
	正在運營		在建 64% 已租賃/議價		已承諾近期 51% 已租賃/議價 (1)		預計優先級		未來		小計		總計

平方英尺
正在運營	41,122,443		—		—		—		—		—		41,122,443
新的 A/A+ 級開發和重建物業	—		5,048,810		492,570		2,919,315		27,176,766		35,637,461		35,637,461
目前租賃物業中包含創造價值的平方英尺 (2)	—		—		(159,884)		(457,541)		(3,108,544)		(3,725,969)		(3,725,969)
總平方英尺，不包括待售房產	41,122,443		5,048,810		332,686		2,461,774		24,068,222		31,911,492		73,033,935

待售房產	1,035,386		—		—		—		—		—		1,035,386
總平方英尺	42,157,829		5,048,810		332,686		2,461,774		24,068,222		31,911,492		74,069,321

投資房地產
截至 2024 年 3 月 31 日的賬面總價值 (3)	$	28,871,315	$	3,713,483	$	50,734	$	765,486	$	4,138,977	$	8,668,680	$	37,539,995

(1) 代表一個承諾的短期項目，預計將在2024年3月31日之後的未來兩年內開始施工。

(2) 有關其他詳細信息，包括租賃物業中目前包含的價值創造平方英尺，請參閲補充信息中 “定義和對賬” 下的 “房地產投資”。

(3) 餘額不包括累計折舊以及我們在與未合併房地產合資企業持有的房產相關的成本基礎中所佔的份額，未合併房地產合資企業在合併資產負債表中被歸類為對未合併房地產合資企業的投資。有關更多詳情，請參閲補充信息中 “定義和對賬” 下的 “房地產投資”。


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新的A/A+級開發和重建物業：最近交付的
2024 年 3 月 31 日
（千美元）

增加的年度淨營業收入

從 24 年第一季度起，交付總計 2,600 萬美元

柯立芝大道 99 號

北燈塔街 500 號和

金斯伯裏大道 4 號 (1)

蓋特威大道 651 號

亞歷山大高級中心®

技術 — 蒙特維拉公園大道 (2)

大波士頓/
劍橋/內郊

舊金山灣區/
南舊金山

西雅圖/博塞爾

116,414 英尺英尺

100,624 英尺英尺

44,652 英尺英尺

180,684 英尺英尺

100% 入住率


房地產/市場/子市場		我們的所有權權益	RSF 已投入使用			入住率 (4)	項目總數			未實現的收益
	24 年第 1 季度交付日期 (3)		24 年 1 月 1 日之前		1Q24						總計			初始穩定			初始穩定（現金基礎）
								RSF		投資
開發項目
99 柯立芝大道/大波士頓/劍橋/內郊	1/29/24	75.0%	43,568		72,846		116,414		100%		320,809	$	468,000		7.1	%		7.0	%
北燈塔街 500 號和金斯伯裏大道 4 號/大波士頓/劍橋/內郊	1/23/24	100%	—		100,624		100,624		100%		248,018	427,000			6.2			5.5





重建項目
651 Gateway Boulevard/舊金山灣區/南舊金山	1/16/24	50.0%	—		44,652		44,652		100%		326,706	487,000			5.0			5.1
亞歷山大先進技術中心® — 蒙特維拉公園大道/西雅圖/博塞爾	1/27/24	100%	65,086		115,598		180,684		100%		460,934	229,000			6.3			6.2

加拿大	2/28/24	100%	44,862	—	9,725		54,587		100%		250,790	113,000			6.4			6.3
加權平均值/總計	1/26/24		153,516		343,445		496,961				1,607,257	$	1,724,000		6.1	%		5.9	%

有關在用和在建面積的詳細信息（如果適用），請參閲補充信息中的 “新的A/A+級開發和重建物業：當前項目”。

(1) 圖片代表阿森納北燈塔街500號位於查爾斯大型校園內。

(2) 圖片代表蒙特維拉公園大道 3755 號。

(3) 表示本季度交付的平均交付日期，按年度租金收入加權。

(4) 佔用率與截至最近交付時投入使用的RSF總量有關。


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新的A/A+級開發和重建物業：當前項目

2024 年 3 月 31 日

柯立芝大道 99 號

北燈塔街 500 號和

金斯伯裏大道 4 號 (1)

阿森納街 311 號

布魯克林大道 201 號

公園大道 401 號

大波士頓/
劍橋/內郊

大波士頓/芬威

204,395 英尺英尺

147,394 英尺英尺

160,053 英尺英尺

58,149 英尺英尺

133,578 英尺英尺

36% 已租賃

85% 已租賃

59% 已租賃

98% 已租賃

17% 已租賃

公園大道 421 號

西爾文路 40、50 和 60 號 (2)

冬街 840 號

歐文斯街 1450 號 (3)

蓋特威大道 651 號

大波士頓/芬威

大波士頓/128 號公路

舊金山灣區/
使命灣

舊金山灣區/
南舊金山

392,011 英尺英尺

576,924 英尺英尺

139,680 英尺

212,796 英尺英尺

282,054 英尺英尺

13% 已租賃

29% 已租賃

100% 已租賃

—% 租賃/談判

21% 已租賃

(1) 圖片代表阿森納北燈塔街500號位於查爾斯大型校園內。

(2) 圖片代表西爾萬路 60 號。亞歷山大生命科學中心® —沃爾瑟姆大型校園項目預計將吸引我們128號公路子市場的需求。

（3）圖片代表了一個單租户或多租户項目，該項目正在擴建我們現有的亞歷山大科學技術中心——使命灣大型園區，我們的合資合作伙伴將為建築成本的100％提供資金，直到他們獲得75％的所有權權益，之後他們將出資各自的額外資本。我們目前正在銷售租賃空間，最初的興趣來自上市的生物技術和機構租户。


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新的A/A+級開發和重建物業：當前項目（續）

2024 年 3 月 31 日

230 Harriet Tubman Way

10935、10945 和 10955

亞歷山大路 (1)

4135 校園角球場

4155 校園角球場

10075 巴恩斯峽谷路

舊金山灣區/
南舊金山

聖地亞哥/託裏·派恩斯

聖地亞哥/
大學城中心

聖地亞哥/索倫託梅薩

285,346 英尺英尺

334,996 英尺

426,927 英尺

171,102 英尺英尺

254,771 英尺

100% 已租賃

69% 已租賃/議價

東湖大道東 1150 號

亞歷山大先進技術中心® — 蒙特維拉公園大道 (2)

達恩斯敦路 9810 和 9820 號 (3)

9808 醫療中心大道

8800 科技森林廣場

西雅圖/聯合湖

西雅圖/博塞爾

馬裏蘭州/羅克維爾

德克薩斯州/大休斯頓

33,349 英尺英尺

34,306 英尺英尺

442,000 盧布英鎊

68,601 英尺英尺

73,298 英尺

100% 已租賃

98% 已租賃/議價

100% 已租賃

60% 已租賃

41% 已租賃

(1) 圖片代表亞歷山大路 10955 號。

(2) 圖片代表蒙特維拉公園大道 3755 號。

(3) 圖片代表達恩斯敦路 9810 號。


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新的A/A+級開發和重建物業：當前項目（續）

2024 年 3 月 31 日


房地產/市場/子市場		平方英尺				百分比					入住率 (1)
	Dev/Redev	服役中		CIP	總計	已租用		租賃/談判			初始的		穩定了
正在建設中
2024 年穩定
布魯克林大道/大波士頓/芬威大道 201 號	開發	451,967		58,149	510,116	98	%	98	%			3Q22	4Q24
冬街 840 號/大波士頓/128 號公路	Redev	28,534		139,680	168,214	100		100				4Q24	4Q24
230 Harriet Tubman Way/舊金山灣區/南舊金山	開發	—		285,346	285,346	100		100				4Q24	4Q24
4155 Campus Point Court/聖地亞哥/大學城中心	開發	—		171,102	171,102	100		100				4Q24	4Q24
1150 東湖大道東/西雅圖/聯合湖	開發	278,282		33,349	311,631	100		100				4Q23	3Q24
亞歷山大先進技術中心® — 蒙特維拉公園大道/西雅圖/博塞爾	Redev	426,628		34,306	460,934	90		98				1Q23	4Q24
9820 達恩斯敦路/馬裏蘭/羅克維爾	開發	—		250,000	250,000	100		100				4Q24	4Q24
9810 達恩斯敦路/馬裏蘭/羅克維爾	開發	—		192,000	192,000	100		100				2Q24	2Q24
9808 醫療中心大道/馬裏蘭州/羅克維爾	開發	26,460		68,601	95,061	60		60				3Q23	4Q24
		1,211,871		1,232,533	2,444,404	96		98
2025 年穩定
99 柯立芝大道/大波士頓/劍橋/內郊	開發	116,414		204,395	320,809	36		36				4Q23	2025
北燈塔街 500 號和金斯伯裏大道 4 號/大波士頓/ 劍橋/內郊	開發	100,624		147,394	248,018	85		85				1Q24	2025
651 Gateway Boulevard/舊金山灣區/南舊金山	Redev	44,652		282,054	326,706	21		21				1Q24	2025
8800 科技森林廣場/德克薩斯州/大休斯頓	Redev	50,094		73,298	123,392	41		41				2Q23	2025
加拿大	Redev	87,579		163,211	250,790	73		73				3Q23	2025
		399,363		870,352	1,269,715	49		49		(2)
		1,611,234		2,102,885	3,714,119	80		81
2026 年及以後的穩定期
阿森納街 311 號/大波士頓/劍橋/內郊	Redev	230,609	(3)	160,053	390,662	59		59				2027	2027
401 公園大道/大波士頓/芬威	Redev	—		133,578	133,578	17		17				2024	2026
公園大道 421 號/大波士頓/芬威	開發	—		392,011	392,011	13		13				2026	2027
西爾文路 40、50 和 60 號/大波士頓/128 號公路	Redev	—		576,924	576,924	29		29				2025	2027
其他/大波士頓	Redev	—		453,869	453,869	—		—				2026	2027
歐文斯街 1450 號/舊金山灣區/米申灣	開發	—		212,796	212,796	—		—		(4)		2025	2026
10935、10945 和 10955 亞歷山大路/聖地亞哥/託裏·派恩斯	開發	—		334,996	334,996	100		100				2025	2026
4135 Campus Point Court/聖地亞哥/大學城中心	開發	—		426,927	426,927	100		100				2026	2026
10075 巴恩斯峽谷路/聖地亞哥/索倫託梅薩	開發	—		254,771	254,771	19		69				2025	2026
		230,609		2,945,925	3,176,534	40		44		(2)
		1,841,843		5,048,810	6,890,653	62		64
承諾的短期項目預計將在未來兩年內開始施工
4165 Campus Point Court/聖地亞哥/大學城中心	開發	—		492,570	492,570	—		51
總計		1,841,843		5,541,380	7,383,223	58	%	63	%
(1) 首次入住日期視租賃和/或市場條件而定。穩定的入住率可能因單租户和多租户而異。多租户項目的入住率可能會在一段時間內增加。 (2) 代表以鄰近房產/校園中現有租户需求為重點的項目，這些項目還將滿足其他非亞歷山德里亞房產/校園的需求。 (3) 我們預計，在現有租約到期後，將在25年上半年再開發173,705個RSF的佔用空間作為實驗室空間。有關更多詳情，請參閲補充信息中 “定義和對賬” 下的 “房地產投資”。 (4) 代表一個擴建我們現有的大型園區的單租户或多租户項目，我們的合資合作伙伴將為建築成本的100％提供資金，直到他們獲得75％的所有權權益，之後他們將出資各自的額外資本。我們目前正在銷售租賃空間，最初的興趣來自上市的生物技術和機構租户。


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新的A/A+級開發和重建物業：當前項目（續）

2024 年 3 月 31 日
（千美元）


	我們的所有權權益		在 100%										未實現的收益
房地產/市場/子市場			服役中		CIP		完成成本			總計為完成			初始穩定			初始穩定（現金基礎）

正在建設中
2024 年穩定
布魯克林大道/大波士頓/芬威大道 201 號	99.0	%	$	662,979	$	86,657	$	25,364		$	775,000			7.2	%		6.5	%
冬街 840 號/大波士頓/128 號公路	100	%	13,649		170,501		23,850			208,000				7.5	%		6.5	%
230 Harriet Tubman Way/舊金山灣區/南舊金山	47.4	%	—		273,434		236,566			510,000				7.4	%		6.4	%
4155 Campus Point Court/聖地亞哥/大學城中心	55.0	%	—		109,061		63,939			173,000				7.4	%		6.5	%
1150 東湖大道東/西雅圖/聯合湖	100	%	371,166		40,332		31,502			443,000				6.6	%		6.7	%
亞歷山大先進技術中心® — 蒙特維拉公園大道/西雅圖/博塞爾	100	%	192,995		10,956		25,049			229,000				6.3	%		6.2	%
9820 達恩斯敦路/馬裏蘭/羅克維爾	100	%	—		156,118		20,882			177,000				6.3	%		5.6	%
9810 達恩斯敦路/馬裏蘭/羅克維爾	100	%	—		112,603		20,397			133,000				6.9	%		6.2	%
9808 醫療中心大道/馬裏蘭州/羅克維爾	100	%	35,208		68,984		8,808			113,000				5.5	%		5.5	%
			1,275,997		1,028,646
2025 年穩定
99 柯立芝大道/大波士頓/劍橋/內郊	75.0	%	135,536		173,314		159,150			468,000				7.1	%		7.0	%
北燈塔街 500 號和金斯伯裏大道 4 號/大波士頓/ 劍橋/內郊	100	%	159,702		201,424		65,874			427,000				6.2	%		5.5	%
651 Gateway Boulevard/舊金山灣區/南舊金山	50.0	%	58,391		265,563		163,046			487,000				5.0	%		5.1	%
8800 科技森林廣場/德克薩斯州/大休斯頓	100	%	44,797		58,761		8,442			112,000				6.3	%		6.0	%
加拿大	100	%	34,952		52,446		25,602			113,000				6.4	%		6.3	%
			433,378		751,508
2026 年及以後的穩定期 (1)
阿森納街 311 號/大波士頓/劍橋/內郊	100	%	163,136		121,406		待定
401 公園大道/大波士頓/芬威	100	%	—		148,439
公園大道 421 號/大波士頓/芬威	99.7	%	—		327,424
西爾文路 40、50 和 60 號/大波士頓/128 號公路	100	%	—		411,537
其他/大波士頓	100	%	—		139,663
歐文斯街 1450 號/舊金山灣區/米申灣	27.2	%	—		220,899
10935、10945 和 10955 亞歷山大路/聖地亞哥/託裏·派恩斯	100	%	—		230,484		272,516			503,000				6.2	%		5.8	%
4135 Campus Point Court/聖地亞哥/大學城中心	55.0	%	—		184,659		待定
10075 巴恩斯峽谷路/聖地亞哥/索倫託梅薩	50.0	%	—		148,818
			163,136		1,933,329
			1,872,511		3,713,483
承諾的短期項目預計將在未來兩年內開始施工
4165 Campus Point Court/聖地亞哥/大學城中心	55.0	%	—		50,734		待定

總計			$	1,872,511	$	3,764,217	$	4,090,000	(2)	$	9,730,000	(2)

我們的投資份額 (2) (3)			$	1,800,000	$	3,060,000	$	3,230,000		$	8,090,000
有關更多詳情，請參閲補充信息中 “定義和對賬” 下的 “初始穩定收益率（未計利息）”。 (1) 我們預計將提供每個項目的總估計成本和相關收益，預計將在2026年及以後在未來幾個季度內保持穩定。 (2) 表示四捨五入至最接近的1,000萬美元金額，包括列為待定項目的初步估計金額。 (3) 代表我們在開發或重建項目完成後根據所有權百分比計算的投資份額。


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新的A/A+級開發和重建物業：管道摘要
2024 年 3 月 31 日
（千美元）

我們總價值創造渠道的69％（RSF）位於我們的大型校園內


市場房地產/子市場	我們的所有權權益		賬面價值		平方英尺
					開發與重建
					積極和短期施工		未來的機會視情況而定市場狀況和租賃
					正在建設中	近期承諾	預計優先級	未來	總計 (1)

大波士頓
超級校園：查爾斯/劍橋/內郊的阿森納	100	%	$	334,152	307,447	—	173,705	34,157	515,309
阿森納街 311 號、北燈塔街 500 號和金斯伯裏大道 4 號
99 柯立芝大道/劍橋/內郊	75.0	%	173,314		204,395	—	—	—	204,395
巨型校園：亞歷山大生命科學中心® — 芬威/芬威	(2)		562,520		583,738	—	—	—	583,738
布魯克林大道 201 號以及 401 號和 421 號公園大道
巨型校園：亞歷山大生命科學中心® — 沃爾瑟姆/128 號公路	100	%	643,372		716,604	—	—	515,000	1,231,604
西爾文路 40、50 和 60 號、蓋特豪斯大道 35 號和 Winter Street 840 號
巨型校園：位於肯德爾廣場/劍橋的亞歷山大中心®	100	%	119,609		—	—	—	216,455	216,455
埃德温·H·蘭德大道 100 號
超級校園：亞歷山大科技廣場® /劍橋	100	%	7,881		—	—	—	100,000	100,000
超級校園：阿森納大道 480 號和 446、458、500 和 550 號阿森納街/劍橋/內郊	100	%	84,444		—	—	—	902,000	902,000
阿森納街 446、458、500 和 550 號
巨型校區：285、299、307 和 345 多切斯特大道/海港創新區	60.0	%	280,390		—	—	—	1,040,000	1,040,000
內科街 10 號/海港創新區	100	%	104,649		—	—	—	175,000	175,000
巨型校園：一條摩登之路/128 號公路	100	%	26,469		—	—	—	1,100,000	1,100,000
總統大道 215 號/128 號公路	100	%	6,816		—	—	—	112,000	112,000
其他價值創造項目	(3)		290,775		453,869	—	—	1,323,541	1,777,410
			$	2,634,391	2,266,053	—	173,705	5,518,153	7,957,911
有關其他詳細信息，請參閲補充信息中 “定義和對賬” 下的 “超級校園”。 (1) 表示一處或多處新的A/A+類房產的開發或重建完成後的總平方英尺。提供的平方英尺包括目前在運營的物業的RSF，這些物業還有未來開發或重建機會。現有的就地租約到期後，我們打算拆除或重建現有房產。有關其他詳細信息，包括租賃物業中目前包含的價值創造平方英尺，請參閲補充信息中 “定義和對賬” 下的 “房地產投資”。 (2) 我們在布魯克林大道201號擁有99.0％的權益，總計58,149英鎊，401公園大道的100％權益，總計133,578英鎊，公園大道421號的99.7％權益，總計392,011個RSF。 (3) 包括我們通過房地產合資企業擁有部分權益的房產。有關其他詳細信息，請參閲補充信息中的 “合資企業財務信息”。


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新的A/A+級開發和重建物業：管道摘要（續）
2024 年 3 月 31 日
（千美元）


市場房地產/子市場	我們的所有權權益		賬面價值		平方英尺
					開發與重建
					積極和短期施工		未來的機會視情況而定市場狀況和租賃
					正在建設中	近期承諾	預計優先級	未來	總計 (1)
舊金山灣區
巨型校園：亞歷山大科學技術中心® — 米申灣/米申灣	27.2	%	$	220,899	212,796	—	—	—	212,796
歐文斯街 1450 號
亞歷山大生命科學中心® — 米爾佈雷/南舊金山	47.4	%	427,652		285,346	—	198,188	150,213	633,747
哈麗雅特·塔布曼路 230 號、阿德里安路 201 號和 231 號，以及羅林斯路 6 號和 30 號
巨型校園：亞歷山大技術中心® — 網關/ 南舊金山	50.0	%	292,111		282,054	—	—	291,000	573,054
蓋特威大道 651 號
巨型校園：亞歷山大先進技術中心® — 坦弗蘭/南舊金山	100	%	383,068		—	—	150,000	1,780,000	1,930,000
1122、1150 和 1178 El Camino Real
超級校園：亞歷山大先進技術中心® — 南舊金山/南舊金山	100	%	6,655		—	—	107,250	90,000	197,250
東格蘭德大道 211 (2) 和 269 號
巨型校園：亞歷山大生命科學中心® — 聖卡洛斯/大斯坦福大學	100	%	429,330		—	—	105,000	1,392,830	1,497,830
工業路 960 號、商業街 987 號和 1075 號以及布蘭斯滕路 888 號
3825 和 3875 Fabian Way/大斯坦福大學	100	%	149,526		—	—	—	478,000	478,000
Geng Road 2100、2200、2300 和 2400 號/大斯坦福大學	100	%	—		—	—	—	240,000	240,000
加利福尼亞大道 901 號/大斯坦福大學	100	%	17,563		—	—	—	56,924	56,924
超級校園：布魯克索姆街 88 號/SOMA	100	%	383,393		—	—	—	1,070,925	1,070,925
其他價值創造項目	100	%	—		—	—	—	25,000	25,000
			$	2,310,197	780,196	—	560,438	5,574,892	6,915,526
有關其他詳細信息，請參閲補充信息中 “定義和對賬” 下的 “超級校園”。 (1) 表示一處或多處新的A/A+類房產的開發或重建完成後的總平方英尺。提供的平方英尺包括目前在運營的物業的RSF，這些物業還有未來開發或重建機會。現有的就地租約到期後，我們打算拆除或重建現有房產。有關其他詳細信息，包括租賃物業中目前包含的價值創造平方英尺，請參閲補充信息中 “定義和對賬” 下的 “房地產投資”。 (2) 包括我們通過房地產合資企業擁有部分權益的房產。有關其他詳細信息，請參閲補充信息中的 “合資企業財務信息”。


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新的A/A+級開發和重建物業：管道摘要（續）
2024 年 3 月 31 日
（千美元）


市場房地產/子市場	我們的所有權權益		賬面價值		平方英尺
					開發與重建
					積極和短期施工		未來的機會視情況而定市場狀況和租賃
					正在建設中	近期承諾	預計優先級	未來	總計 (1)
聖地亞哥
巨型校園：亞歷山大廣場一號/託裏·派恩斯	100	%	$	286,291	334,996	—	—	125,280	460,276
10935、10945 和 10955 亞歷山大路以及 10975 和 10995 號託雷亞納路
超級校園：亞歷山德里亞校區/大學城中心旁的校園點	55.0	%	495,923		598,029	492,570	—	650,000	1,740,599
10010 (2)、10140 (2) 和 10260 Campus Point Drive 以及 4135、4155、4161、4165 和 4275 (2) Campus Point Court
超級校園：亞歷山大/索倫託·梅薩的 SD 科技	50.0	%	264,936		254,771	—	250,000	243,845	748,616
斯克蘭頓路 9805 號以及 10065 號和 10075 號巴恩斯峽谷路
11255 和 11355 北託裏派恩斯路/託裏派恩斯	100	%	145,328		—	—	153,000	62,000	215,000
ARE 城鎮中心/大學城中心	100	%	27,153		—	—	230,000	—	230,000
9363、9373 和 9393 鎮中心大道
亞歷山德里亞/大學城中心旁的佛得角海岸	100	%	133,383		—	—	—	537,000	537,000
傑納西大道 8410-8750 號和 4282 濱海法院
超級校園：5200 Illumina Way/大學城中心	51.0	%	17,456		—	—	—	451,832	451,832
9625 鎮中心大道/大學城中心	30.0	%	837		—	—	—	100,000	100,000
超級校園：亞歷山大/索倫託·梅薩的序列區	100	%	46,300		—	—	—	1,798,915	1,798,915
6260、6290、6310、6340、6350 和 6450 序列驅動器
亞歷山大/索倫託·梅薩的斯克裏普斯科學園	100	%	116,869		—	—	—	598,349	598,349
10048、10219、10256 和 10260 Meanley Drive 以及 10277 斯克裏普斯牧場大道
太平洋科技園/索倫託梅薩	50.0	%	23,807		—	—	—	149,000	149,000
華普斯街 9444 號
4025、4031、4045 和 4075 索倫託谷大道/索倫託谷	100	%	41,194		—	—	—	247,000	247,000
其他價值創造項目	100	%	73,515		—	—	—	475,000	475,000
			$	1,672,992	1,187,796	492,570	633,000	5,438,221	7,751,587
有關其他詳細信息，請參閲補充信息中 “定義和對賬” 下的 “超級校園”。 (1) 表示一處或多處新的A/A+類房產的開發或重建完成後的總平方英尺。提供的平方英尺包括目前在運營的物業的RSF，這些物業還有未來開發或重建機會。現有的就地租約到期後，我們打算拆除或重建現有房產。有關其他詳細信息，包括租賃物業中目前包含的價值創造平方英尺，請參閲補充信息中 “定義和對賬” 下的 “房地產投資”。 (2) 我們持有該物業的100％權益。


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新的A/A+級開發和重建物業：管道摘要（續）
2024 年 3 月 31 日
（千美元）


市場房地產/子市場	我們的所有權權益		賬面價值		平方英尺
					開發與重建
					積極和短期施工		未來的機會視情況而定市場狀況和租賃
					正在建設中	近期承諾	預計優先級	未來	總計 (1)
西雅圖
巨型校園：亞歷山大生命科學中心® — 東湖/聯合湖	100	%	$	40,332	33,349	—	—	—	33,349
東湖大道東 1150 號
亞歷山大先進技術中心® — 蒙特維拉公園大道/博塞爾	100	%	10,956		34,306	—	50,552	—	84,858
3301 蒙特維拉公園大道
超級校園：亞歷山大生命科學中心® — 南湖聯盟/聯合湖	(2)		443,273		—	—	1,095,586	188,400	1,283,986
德克斯特大道北 601 號和 701 號以及默瑟街 800 號
南第四大道 830 和 1010 號/索多	100	%	57,849		—	—	—	597,313	597,313
巨型校園：亞歷山大先進技術中心® — 峽谷公園/博塞爾	100	%	16,270		—	—	—	230,000	230,000
東南第 20 大道 21660 號
其他價值創造項目	100	%	138,062		—	—	—	706,087	706,087
			706,742		67,655	—	1,146,138	1,721,800	2,935,593
馬裏蘭州
巨型校園：亞歷山大生命科學中心® — Shady Grove/Rockville	100	%	358,634		510,601	—	—	296,000	806,601
醫療中心大道 9808 號和達恩斯敦路 9810、9820 和 9830 號
			358,634		510,601	—	—	296,000	806,601
研究三角
巨型校園：亞歷山大先進技術中心® — 研究三角/研究三角	100	%	98,895		—	—	180,000	990,000	1,170,000
戴維斯大道 4 號和 12 號
巨型校園：亞歷山大下一代醫學中心®/ 研究三角	100	%	105,675		—	—	100,000	955,000	1,055,000
東康沃利斯路 3029 號
巨型校園：亞歷山大生命科學中心® — 達勒姆/研究三角	100	%	$	173,877	—	—	—	2,210,000	2,210,000
摩爾大道 41 號
有關其他詳細信息，請參閲補充信息中 “定義和對賬” 下的 “超級校園”。 (1) 表示一處或多處新的A/A+類房產的開發或重建完成後的總平方英尺。提供的平方英尺包括目前在運營的物業的RSF，這些物業還有未來開發或重建機會。現有的就地租約到期後，我們打算拆除或重建現有房產。有關其他詳細信息，包括租賃物業中目前包含的價值創造平方英尺，請參閲補充信息中 “定義和對賬” 下的 “房地產投資”。 (2) 我們在德克斯特大道北601號和701號擁有100％的權益，總計414,986英鎊，在默瑟街800號的優先預期開發項目中擁有60％的權益，總額為869,000盧比。


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新的A/A+級開發和重建物業：管道摘要（續）
2024 年 3 月 31 日
（千美元）


市場房地產/子市場	我們的所有權權益		賬面價值			平方英尺
						開發與重建
						積極和短期施工		未來的機會視情況而定市場狀況和租賃
						正在建設中	近期承諾	預計優先級	未來		總計 (1)
研究三角（續）
巨型校園：亞歷山大可持續技術中心® /研究三角	100	%	$	52,601		—	—	—	750,000		750,000
120 TW Alexander Drive、2752 東北卡羅來納州 54 號高速公路和 10 號南三角大道/研究三角
100 Capitola Drive/研究三角區	100	%	—			—	—	—	65,965		65,965
其他價值創造項目	100	%	4,185			—	—	—	76,262		76,262
			435,233			—	—	280,000	5,047,227		5,327,227
紐約市
超級校園：亞歷山大生命科學中心® — 紐約市/紐約市	100	%	158,579			—	—	—	550,000	(2)	550,000
			158,579			—	—	—	550,000		550,000
德州
伍德蘭茲/大休斯敦亞歷山大先進技術中心®	100	%	78,484			73,298	—	—	116,405		189,703
8800 科技森林廣場
三一街 1001 號和紅河街 1020 號/奧斯汀	100	%	9,569			—	—	126,034	123,976		250,010
其他價值創造項目	100	%	134,557			—	—	—	1,694,000		1,694,000
			222,610			73,298	—	126,034	1,934,381		2,133,713

加拿大	100	%	52,446			163,211	—	—	371,743		534,954
其他價值創造項目	100	%	116,856			—	—	—	724,349		724,349




截至 2024 年 3 月 31 日的管道總數			$	8,668,680	(3)	5,048,810	492,570	2,919,315	27,176,766		35,637,461

有關其他詳細信息，請參閲補充信息中 “定義和對賬” 下的 “超級校園”。

(1) 總平方英尺包括目前在運營的3,725,969平方英尺的建築物，我們預計將在這些建築物中拆除或重建並開始未來施工。有關其他詳細信息，包括租賃物業中目前包含的價值創造平方英尺，請參閲補充信息中 “定義和對賬” 下的 “房地產投資”。

(2) 根據期權協議，我們目前正在與紐約市談判長期地租，以購買總面積約為55萬平方英尺的新大樓的未來用地。

（3）包括目前在建的37億美元項目，64％的項目已租賃/談判。我們還預計，在2024年3月31日之後的未來兩年內，將開始建設一個總額為5,070萬美元的近期承諾項目，其中51％已租賃/談判。


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建築支出和利息資本化
2024 年 3 月 31 日
（千美元）



建築支出	截至2024年3月31日的三個月		的預計中點年度結局 2024年12月31日

A/A+ 級房產的構造：
活躍的建築項目
在建和承諾的近期項目 (1) 以及預計於2024年開始積極建設的項目 (2)	$	487,891	$	1,778,000
未來的管道施工前
主要是大型校園擴建前的施工前工作（授權、設計和現場施工）		131,456		652,000
增加收入和不增加收入的資本支出		37,068		250,000
建築支出（扣除非控股權益出資）		656,415		2,680,000
來自非控股權益（合併房地產合資企業）的出資		(92,863)		(430,000)	(3)
建築支出總額	$	563,552	$	2,250,000
2024 年指導區間			$1,950,000 – $2,550,000


合併房地產合資企業合作伙伴為建設提供資金的預計資本出資
預計時機	金額 (4)
24 年第 2 季度至 24 季度第 4 季度		$	337,137
2025 年到 2027 年		913,146
總計		$	1,250,283


利息資本化
24 年第一季度資本化的主要利息類別	24 年第一季度資本化的平均房地產基礎			的百分比資本化利息總額			施工完成後的 RSF
A/A+ 級房產的構造：								78% 運營的RSF的潛在增長
活躍的建築項目
在建項目和已承諾的近期項目 (1)	$	2,779,559			34	%	5,541,380
未來的管道施工前
預期的優先項目	623,098		(5)		8		2,919,315
主要是大型校園擴建前的施工前工作（授權、設計和現場施工）	3,578,177		(5)		44		27,176,766
較小的重建和資本項目的重新定位	1,182,455				14		不適用
	$	8,163,289			100	%	35,637,461

有關其他詳細信息，請參閲補充信息中的 “定義和對賬”。

(1) 包括總額為500萬盧比的在建項目和一個承諾的短期項目，總額為492,570英鎊，預計將在2024年3月31日之後的未來兩年內開始施工，這些項目租賃/談判佔63％，預計將產生4.8億美元的年增量淨營業收入，主要從24年第二季度到27第四季度。

(2) 包括三個預計優先開發和重建項目，預計將於2024年開始積極施工，但須視市場狀況和租賃情況而定。有關其他詳細信息，包括租賃物業中目前包含的創造價值的平方英尺，請參閲補充信息中 “定義和對賬” 下的 “房地產投資”。

(3) 代表現有合併房地產合資企業預計為施工提供資金的合同資本承諾。

(4) 減少了我們的合併建築支出。

（5）與我們未來管道建設前相關的平均房地產資本基礎包括來自大型校園中四個關鍵活躍和未來價值創造項目的32％。有關其他詳細信息，請參見下一頁。


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建築支出和利息資本化（續）
2024 年 3 月 31 日


大型校園的關鍵活躍和未來價值創造項目
亞歷山大先進技術中心® — Tanforan						亞歷山大生命科學中心® — 聖卡洛斯
舊金山灣區/南舊金山						舊金山灣區/大斯坦福
190 萬未來的 SF						150 萬個未來 SF

亞歷山德里亞的校園點						亞歷山大生命科學中心® — 南湖聯盟
聖地亞哥/大學城中心						西雅圖/聯合湖
170 萬活躍和未來的 SF						130 萬未來的 SF

有關其他詳細信息，請參閲補充信息中 “定義和對賬” 下的 “超級校園”。


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合資企業財務信息
2024 年 3 月 31 日


合併房地產合資企業
財產	市場	子市場	非控制性利息分成 (1)			操作 RSF 在 100%
賓尼街 50 號和 60 號	大波士頓	劍橋/內郊		66.0%			532,395
賓尼街 75/125 號	大波士頓	劍橋/內郊		60.0%			388,269
賓尼街 100 號和 225 號以及第三街 300 號	大波士頓	劍橋/內郊		70.0%			870,106
柯立芝大道 99 號	大波士頓	劍橋/內郊		25.0%			116,414	(2)
內科街 15 號	大波士頓	海港創新區		43.3%			345,996
多切斯特大道 285、299、307 和 345 號	大波士頓	海港創新區		40.0%			—	(2)
亞歷山大科學技術中心® — 使命灣 (3)	舊金山灣區	使命灣		75.0%			999,979
歐文斯街 1450 號	舊金山灣區	使命灣		72.8%	(4)		—	(2)
601、611、651 (2)、681、685 和 701 Gateway Boulevard	舊金山灣區	南舊金山		50.0%			831,318
蓋特威大道 751 號	舊金山灣區	南舊金山		49.0%			230,592
東格蘭德大道 211 (2) 和 213 號	舊金山灣區	南舊金山		70.0%			300,930
福布斯大道500號	舊金山灣區	南舊金山		90.0%			155,685
亞歷山大生命科學中心® — 米爾佈雷	舊金山灣區	南舊金山		52.6%			—	(2)
梅里菲爾德街 3215 號	聖地亞哥	託裏·派恩斯		70.0%			170,523
亞歷山德里亞校園點 (5)	聖地亞哥	大學城中心		45.0%			1,342,164
5200 光明之路	聖地亞哥	大學城中心		49.0%			792,687
9625 鎮中心大道	聖地亞哥	大學城中心		70.0%			163,648
亞歷山德里亞的 SD Tech (6)	聖地亞哥	索倫託梅薩		50.0%			884,266
太平洋科技園	聖地亞哥	索倫託梅薩		50.0%			544,352
薩默斯嶺科學園 (7)	聖地亞哥	索倫託梅薩		70.0%			316,531
東湖大道東 1201 和 1208 號和東布萊恩街 199 號	西雅圖	聯盟湖		70.0%			321,115
德克斯特大道北 400 號	西雅圖	聯盟湖		70.0%			290,754
默瑟街 800 號	西雅圖	聯盟湖		40.0%			—	(2)

未合併的房地產合資企業
財產	市場	子市場	我們的所有權份額 (8)			操作 RSF 在 100%
第三街 1655 和 1725 號	舊金山灣區	使命灣		10.0%			586,208
1401/1413 研究大道	馬裏蘭州	羅克維爾		65.0%	(9)		(10)
研究大道 1450 號	馬裏蘭州	羅克維爾		73.2%	(9)		42,679
西迪克曼街 101 號	馬裏蘭州	貝爾茨維爾		57.9%	(9)		135,423

有關其他詳細信息，請參閲補充信息中 “定義和對賬” 下的 “合資企業財務信息”。

(1) 除了上市的合併房地產合資企業外，各種合資夥伴在北美其他四家房地產合資企業中持有微不足道的非控股權益。

(2) 代表目前在建或處於我們價值創造渠道中的房產。有關其他詳細信息，請參閲補充信息中 “新的A/A+類開發和重建物業” 下的部分。

(3) 包括伊利諾伊街409號和499號、歐文斯街1500號和1700號以及米申灣大道南455號。

(4) 隨着時間的推移，隨着我們的合夥人出資股權為項目建設提供資金，我們的合資夥伴的非控股權益份額預計將增加到75％。

(5) 包括 10210、10260、10290 和 10300 Campus Point Drive 以及 4110、4135、4155、4161、4161、4165、4165、4224 和 4242 Campus Point Court。

(6) 包括斯克蘭頓路 9605、9645、9675、9685、9725、9735、9805、9808、9855 和 9868 斯克蘭頓路以及 10055、10065 和 10075 巴恩斯峽谷路。

(7) 包括 9965、9975、9985 和 9995 薩默斯嶺路。

（8）除了上市的未合併房地產合資企業外，我們還持有北美另一家微不足道的未合併房地產合資企業的權益。

(9) 代表與當地房地產運營商的合資企業，我們的合資夥伴管理對合資企業經濟表現產生重大影響的日常活動。

(10) 代表與一家知名零售房地產開發商合資經營一家零售購物中心，總額為84,837英鎊。


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合資企業財務信息（續）
2024 年 3 月 31 日
（以千計）


		截至 2024 年 3 月 31 日
	非控股權益合併後的份額房地產合資企業		我們的份額未合併的雷亞爾房地產合資企業
投資房地產	$	4,098,889	$	124,102
現金、現金等價物和限制性現金		117,844		6,397
其他資產		427,374		12,491
有擔保的應付票據		(32,358)		(94,920)
其他負債		(268,426)		(7,434)

可贖回的非控制性權益		(16,620)		—
	$	4,326,703	$	40,636


	截至2024年3月31日的三個月
	非控股權益合併後的份額房地產合資企業		我們的份額未合併的雷亞爾房地產合資企業


總收入	$	111,097		$	3,175
租賃業務		(30,869)			(1,024)
		80,228			2,151
一般和行政		(678)			(40)
利息		(216)			(922)
房地產資產的折舊和攤銷		(30,904)			(1,034)

分配給可贖回非控股權益的固定回報 (1)		201			—
	$	48,631		$	155

直線租金和低於市場的租賃收入	$	9,309		$	282
運營資金 (2)	$	79,535		$	1,189

有關其他詳細信息，請參閲補充信息中 “定義和對賬” 下的 “合資企業財務信息”。

(1) 表示將合資企業收益分配給主要位於我們南舊金山子市場一處房產的可贖回非控股權益。這些可贖回的非控股權益可獲得固定的投資回報，而不是參與物業的經營業績。

(2) 有關更多詳情，請參閲收益新聞稿中的 “運營資金和每股運營資金” 和補充信息中的 “定義和對賬”。


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投資
2024 年 3 月 31 日
（千美元）

我們對主要參與生命科學行業的上市公司和私人控股實體進行投資。下表彙總了我們的投資收益（虧損）和非房地產投資（以千計）的組成部分。更多詳情，請參閲補充信息中 “定義和對賬” 下的 “投資”。


	截至2024年3月31日的三個月			截至2023年12月31日的年度

已實現的收益	$	14,126	(1)		$	6,078	(2)
未實現收益（虧損）	29,158		(3)		(201,475)		(4)
投資收益（虧損）	$	43,284			$	(195,397)


	2024 年 3 月 31 日									2023年12月31日
投資	成本			未實現收益		未實現的虧損		賬面金額		賬面金額

上市公司	$	187,775		$	57,761	$	(71,015)	$	174,521	$	159,566
報告 NAV 的實體	511,039			189,044		(27,954)		672,129		671,532
未報告資產淨值的實體：
價格變動明顯的實體	94,283			73,629		(1,224)		166,688		174,268
沒有明顯價格變動的實體	382,408			—		—		382,408		368,654
按權益法核算的投資	不適用			不適用		不適用		115,842		75,498
2024 年 3 月 31 日	$	1,175,505	(5)	$	320,434	$	(100,193)	$	1,511,588	$	1,449,518

2023年12月31日	$	1,177,072		$	320,445	$	(123,497)	$	1,449,518


公共/私人組合（成本）						租户/非租户組合（成本）

(1) 包括2,880萬美元的已實現收益，部分被截至2024年3月31日的三個月中1,470萬美元的減值費用所抵消。

(2) 包括8,060萬美元的已實現收益，由截至2023年12月31日止年度的7,460萬美元的減值費用所抵消。

(3) 包括主要來自上市實體估值提高的5,710萬美元未實現收益和2790萬美元將前期確認的未實現收益會計重新歸類為截至2024年3月31日的三個月中實現投資後的已實現收益。

(4) 包括1.116億美元的未實現虧損，主要原因是我們對報告資產淨值的私人控股實體的投資的公允價值下降，以及將前期確認的未實現收益在會計上重新歸類為截至2023年12月31日止年度出售投資的已實現收益產生的8,990萬美元。

(5) 佔截至2024年3月31日總資產的2.7％。有關其他詳細信息，請參閲補充信息中 “定義和對賬” 下的 “總資產”。


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關鍵信用指標
2024 年 3 月 31 日

流動性

未償借款最少，無抵押優先信貸額度有大量可用性

（單位：百萬）

$6.0B

（單位：百萬）

我們的無抵押優先信貸額度下的可用性，扣除商業票據計劃下的未償還金額

5,000

現金、現金等價物和限制性現金

732

我們的有擔保建築貸款下的可用性

對上市公司的投資

175

截至 2024 年 3 月 31 日的流動性

5,972

淨負債和優先股佔調整後息税折舊攤銷前利潤 (1)

固定費用覆蓋率 (1)

有關其他詳細信息，請參閲補充信息中的 “定義和對賬”。

(1) 季度按年計算。


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債務摘要
2024 年 3 月 31 日
（以百萬計）

加權平均剩餘期限為13.4年


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債務摘要（續）
2024 年 3 月 31 日
（千美元）


固定利率和浮動利率債務	固定利率債務			浮動利率債務			總計			百分比		加權平均值
												利率 (1)		剩餘任期（以年為單位）

有擔保的應付票據	$	619		$	129,431		$	130,050		1.1	%	8.36	%	2.7
無抵押優先應付票據	12,087,113			—			12,087,113			98.9		3.81		13.5
無抵押優先信貸額度（2）和商業票據計劃（3）	—			—			—			—		—		3.8	(4)
總/加權平均值	$	12,087,732		$	129,431		$	12,217,163		100.0	%	3.86	%	13.4	(4)
佔總債務的百分比	98.9		%	1.1		%	100.0		%

(1) 表示截至適用期末的加權平均利率，包括與貸款費用攤銷、債務溢價攤銷（折扣）和其他銀行費用相關的支出/收入。

（2）根據根據我們的無抵押優先信貸額度協議條款實現的某些可持續發展指標，一年的借款利率從SOFR加0.875％下調了兩個基點，至SOFR加0.855％。截至2024年3月31日，我們的無抵押優先信貸額度沒有未清餘額。

(3) 商業票據計劃使我們能夠發行高達25億美元的商業票據，這些票據按短期固定利率計息，通常可以發行到期日為30天或更短，自發行之日起最長到期日為397天。該計劃下的借款用於為短期資本需求提供資金，並由我們的無抵押高級信貸額度提供支持。如果我們無法以等於或更優惠的條件發行商業票據或對未償借款進行再融資，則我們預計將在無抵押優先信貸額度下以+ 0.855％的價格在無抵押優先信貸額度下借款。截至2024年3月31日，我們沒有未償還的商業票據。

(4) 我們使用無抵押優先信貸額度的到期日來計算商業票據的加權平均剩餘期限。使用我們未償還的商業票據的到期日，我們債務的合併加權平均到期日為13.4年。在截至2024年3月31日的三個月中出售的商業票據的加權平均到期收益率為5.60％，加權平均到期期限為15天。


平均未償債務和加權平均利率	截至2024年3月31日的三個月
	平均未償債務		加權平均利率


長期固定利率債務	$	11,683,004		3.71	%
短期浮動利率無抵押優先信貸額度和商業票據計劃債務	531,445			5.76
混合平均利率	12,214,449			3.80
與無抵押優先信貸額度相關的貸款費用攤銷和年度融資費	不適用			0.12
總/加權平均值	$	12,214,449		3.92	%


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債務摘要（續）
2024 年 3 月 31 日
（千美元）

債務契約

無抵押優先應付票據

無抵押的高級信貸額度

債務契約比率 (1)

要求

2024 年 3 月 31 日

要求

2024 年 3 月 31 日

總債務佔總資產的比例

≤ 60%

29%

≤ 60.0%

28.5%

有擔保債務佔總資產的比例

≤ 40%

0.3%

≤ 45.0%

0.2%

合併息税折舊攤銷前利潤與利息支出

≥ 1.5x

14.1x

≥ 1.50x

4.06x

未支配總資產價值佔無抵押債務

≥ 150%

330%

不適用

無抵押利息覆蓋率

不適用

≥ 1.75x

20.57x

(1) 所有契約比率所有權均使用相應債務和信貸協議中定義的條款。合併息税折舊攤銷前利潤的計算基於我們的貸款協議中包含的定義，與第47226號交易法案中描述的息税折舊攤銷前利潤的計算無法直接比較。


未合併的房地產合資企業的債務						在 100%
未合併的合資企業	到期日	規定的費率		利率 (1)		彙總承諾		債務餘額 (2)		我們的份額
1401/1413 研究大道	12/23/24	2.70%			3.31%	$	28,500	$	28,374	65.0%
第三街 1655 和 1725 號	3/10/25	4.50%			4.57%	600,000		599,612		10.0%
西迪克曼街 101 號	11/10/26	SOFR +1.95%	(3)		7.37%	26,750		17,749		57.9%
研究大道 1450 號	12/10/26	SOFR +1.95%	(3)		7.43%	13,000		8,509		73.2%
						$	668,250	$	654,244

(1) 包括利息支出和貸款費用攤銷。

(2) 代表截至2024年3月31日的未償本金，扣除未攤銷的遞延融資成本。

(3) 這筆貸款的固定SOFR下限為0.75％。


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債務摘要（續）
2024 年 3 月 31 日
（千美元）


債務	陳述費率		利息費率 (1)			成熟度日期 (2)		截至12月31日的期間的剩餘本金,												校長		未攤銷（遞延融資成本），（折扣）/保費		總計
								2024		2025		2026		2027		2028		此後
有擔保的應付票據
大波士頓 (3)	SOFR+2.70	%	8.37	%		11/19/26		$	—	$	—	$	129,890	$	—	$	—	$	—	$	129,890	$	(459)	$	129,431
舊金山灣區	6.50	%	6.50			7/1/36		32		34		36		38		41		438		619		—		619
有擔保債務加權平均利率/小計			8.36					32		34		129,926		38		41		438		130,509		(459)		130,050

無抵押高級信貸額度和商業票據計劃 (4)	(4)		—		(4)	1/22/28	(4)	—		—		—		—		—		—		—		—		—
無抵押優先應付票據	3.45	%	3.62			4/30/25		—		600,000		—		—		—		—		600,000		(960)		599,040
無抵押優先應付票據	4.30	%	4.50			1/15/26		—		—		300,000		—		—		—		300,000		(900)		299,100
無抵押優先應付票據	3.80	%	3.96			4/15/26		—		—		350,000		—		—		—		350,000		(1,021)		348,979
無抵押優先應付票據	3.95	%	4.13			1/15/27		—		—		—		350,000		—		—		350,000		(1,448)		348,552
無抵押優先應付票據	3.95	%	4.07			1/15/28		—		—		—		—		425,000		—		425,000		(1,628)		423,372
無抵押優先應付票據	4.50	%	4.60			7/30/29		—		—		—		—		—		300,000		300,000		(1,193)		298,807
無抵押優先應付票據	2.75	%	2.87			12/15/29		—		—		—		—		—		400,000		400,000		(2,371)		397,629
無抵押優先應付票據	4.70	%	4.81			7/1/30		—		—		—		—		—		450,000		450,000		(2,333)		447,667
無抵押優先應付票據	4.90	%	5.05			12/15/30		—		—		—		—		—		700,000		700,000		(5,316)		694,684
無抵押優先應付票據	3.375	%	3.48			8/15/31		—		—		—		—		—		750,000		750,000		(4,830)		745,170
無抵押優先應付票據	2.00	%	2.12			5/18/32		—		—		—		—		—		900,000		900,000		(7,657)		892,343
無抵押優先應付票據	1.875	%	1.97			2/1/33		—		—		—		—		—		1,000,000		1,000,000		(7,760)		992,240
無抵押優先應付票據	2.95	%	3.07			3/15/34		—		—		—		—		—		800,000		800,000		(7,801)		792,199
無抵押優先應付票據	4.75	%	4.88			4/15/35		—		—		—		—		—		500,000		500,000		(5,298)		494,702
無抵押優先應付票據	5.25	%	5.38			5/15/36		—		—		—		—		—		400,000		400,000		(4,364)		395,636
無抵押優先應付票據	4.85	%	4.93			4/15/49		—		—		—		—		—		300,000		300,000		(2,958)		297,042
無抵押優先應付票據	4.00	%	3.91			2/1/50		—		—		—		—		—		700,000		700,000		10,080		710,080
無抵押優先應付票據	3.00	%	3.08			5/18/51		—		—		—		—		—		850,000		850,000		(11,513)		838,487
無抵押優先應付票據	3.55	%	3.63			3/15/52		—		—		—		—		—		1,000,000		1,000,000		(14,002)		985,998
無抵押優先應付票據	5.15	%	5.26			4/15/53		—		—		—		—		—		500,000		500,000		(7,757)		492,243
無抵押優先應付票據	5.625	%	5.71			5/15/54		—		—		—		—		—		600,000		600,000		(6,857)		593,143
無抵押債務加權平均利率/小計			3.81					—		600,000		650,000		350,000		425,000		10,150,000		12,175,000		(87,887)		12,087,113
加權平均利率/總利率			3.86	%				$	32	$	600,034	$	779,926	$	350,038	$	425,041	$	10,150,438	$	12,305,509	$	(88,346)	$	12,217,163

氣球付款								$	—	$	600,000	$	779,890	$	350,000	$	425,000	$	10,150,068	$	12,304,958	$	—	$	12,304,958
本金攤銷								32		34		36		38		41		370		551		(88,346)		(87,795)
債務總額								$	32	$	600,034	$	779,926	$	350,038	$	425,041	$	10,150,438	$	12,305,509	$	(88,346)	$	12,217,163
固定利率債務								$	32	$	600,034	$	650,036	$	350,038	$	425,041	$	10,150,438	$	12,175,619	$	(87,887)	$	12,087,732
浮動利率債務								—		—		129,890		—		—		—		129,890		(459)		129,431
債務總額								$	32	$	600,034	$	779,926	$	350,038	$	425,041	$	10,150,438	$	12,305,509	$	(88,346)	$	12,217,163
到期債務的加權平均規定利率								不適用		3.45%		3.81%		3.95%		3.95%		3.68%

(1) 表示截至適用期末的加權平均利率，包括貸款費用的攤銷、債務溢價的攤銷（折扣）和其他銀行費用。

(2) 反映我們控制的任何擴展選項。

(3) 代表我們的合併房地產合資企業為柯立芝大道99號持有的有擔保建築貸款，我們擁有該合資企業75.0％的權益。截至2024年3月31日，該合資企業在現有貸款人承諾下有6,540萬美元的可用資金。在某些租賃、施工和財務契約里程碑完成後，利率將從SOFR +2.70％降至SOFR +2.10％。

(4) 有關更多詳情，請參閲 “債務摘要” 中 “固定利率和浮動利率債務” 下的腳註2至4。


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定義和對賬
2024 年 3 月 31 日

本節包含本補充信息和隨附的收益新聞稿各部分的更多詳細信息，以及某些非公認會計準則財務指標的解釋和對賬，以及我們使用這些補充業績指標並認為它們為投資者提供了有用信息的原因。更多細節可以在我們最新的10-K表年度報告和隨後的10-Q表季度報告以及不時向美國證券交易委員會提交或提供給美國證券交易委員會的其他文件中找到。

調整後的息税折舊攤銷前利潤率和調整後的息税折舊攤銷前

下表將淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算和列報的最直接可比的財務指標）與調整後的息税折舊攤銷前利潤進行了對賬，並計算了調整後的息税折舊攤銷前利潤率：


	三個月已結束
（千美元）	3/31/24		12/31/23		9/30/23		6/30/23		3/31/23
淨收益（虧損）	$	219,176	$	(42,658)	$	68,254	$	133,705	$	121,693
利息支出	40,840		31,967		11,411		17,072		13,754
所得税	1,764		1,322		1,183		2,251		1,131
折舊和攤銷	287,554		285,246		269,370		273,555		265,302
股票補償費用	17,125		34,592		16,288		15,492		16,486

房地產銷售收益	(392)		(62,227)		—		(214,810)		—

非房地產投資的未實現（收益）損失	(29,158)		(19,479)		77,202		77,897		65,855
房地產減值	—		271,890		20,649		168,575		—
非房地產投資減值	14,698		23,094		28,503		22,953		—
調整後 EBITDA	$	551,607	$	523,747	$	492,860	$	496,690	$	484,221

總收入	$	769,108	$	757,216	$	713,788	$	713,900	$	700,795

調整後息折舊攤銷前利潤率	72%		69%		69%		70%		69%

我們使用調整後的息税折舊攤銷前利潤作為我們運營的補充業績衡量標準，用於財務和運營決策，並作為持續評估各期比較的補充手段。調整後的息税折舊攤銷前利潤按扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益（“息税折舊攤銷前利潤”）計算，不包括股票補償支出、提前清償債務的損益、房地產銷售的損益、房地產減值和鉅額終止費。調整後的息税折舊攤銷前利潤還不包括我們的非房地產投資產生的未實現收益或虧損以及重大已實現收益或虧損和減值。這些非房地產投資金額被歸入我們的合併運營報表，不包括總收入。

我們認為，調整後的息税折舊攤銷前利潤為投資者提供了相關而有用的信息，因為它使投資者能夠評估我們業務活動的經營業績，而不必考慮因與我們的房地產和非房地產投資、資本結構、資本市場交易相關的投資和融資決策以及我們無法控制的市場條件波動所產生的差異而確認的差異。例如，我們不包括提前清償債務的收益或損失，以使投資者能夠獨立於我們的債務和資本結構來衡量我們的業績。我們認為，調整減值和損益對房地產銷售的影響、非房地產投資的重大減值和已實現收益或虧損以及鉅額終止費使投資者能夠持續評估各個時期的業績，而不必考慮因與我們的房地產和非房地產投資或其他可能無法代表我們房地產運營業績的公司活動相關的投資和融資決策而確認的差異。

此外，我們認為，排除與股票補償和未實現收益或虧損相關的費用有助於投資者比較我們各個時期的業務活動，而不會出現我們無法控制的市場力量所造成的波動。調整後的息税折舊攤銷前利潤在衡量我們的業績方面存在侷限性。調整後的息税折舊攤銷前利潤不反映我們的歷史支出或未來資本支出要求或合同承諾。儘管調整後的息税折舊攤銷前利潤是衡量業績的相關指標，但它並不代表根據公認會計原則計算和列報的淨收益（虧損）或運營現金流，在評估業績或流動性時，不應將其視為這些指標的替代方案。

為了計算調整後的息税折舊攤銷前利潤率，我們將調整後的息税折舊攤銷前利潤除以合併運營報表中列報的總收入。我們認為，這項補充業績指標為投資者提供了有關我們經營活動盈利能力的更多有用信息。

如果沒有不合理的努力，我們就無法預測第四季度的淨收入，因此無法前瞻性地提供調整後息税折舊攤銷前利潤的對賬表。這是因為很難預測取決於我們無法控制的市場狀況的項目的時間和/或金額，包括處置時間、資本事件和融資決策，以及房地產銷售收益、非房地產投資的未實現收益或虧損、房地產減值和非房地產投資減值等季度組成部分。我們試圖預測這些金額可能會得出重要但不準確的估計，這可能會誤導我們的投資者。


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定義和對賬（續）
2024年3月31日

年租金收入

年租金收入是指根據公認會計原則計算的截至期末有效的與我們的運營RSF相關的租賃的年化固定基礎租金債務。年度租金收入使用合併物業年租金收入的100％以及我們在未合併房地產合資企業的年租金收入中所佔的份額列報。每個 RSF 的年租金收入的計算方法是，將年度租金收入除以我們合併物業的 RSF 的 100% 和我們在未合併房地產合資企業中持有的房產的 RSF 份額的總和。截至2024年3月31日，我們約有94％的租約（按年租金收入計算）是三倍淨租賃，這要求租户除了基本租金外，還要支付幾乎所有的房地產税、保險、公用事業、維修和保養、公共區域費用和其他運營費用（包括增加的費用）。年度租金收入不包括從租户那裏收回的這些運營費用。在我們的合併運營報表中，向租户收回的與這些運營費用相關的金額以及基本租金被歸類為租金收入。

資本化率

資本化率是根據物業出售之日前一個季度的穩定運營資產的淨營業收入和年化淨營業收入（現金基礎）或短期預期淨營業收入計算得出的，其中不包括租賃終止費。

資本化利息

我們將利息成本資本化為項目成本，在此期間，開發、重新開發或重新定位項目以實現其預期用途所需的活動正在進行期間，前提是該資產已支出並且產生了利息成本。開發、重建或重新定位項目所必需的活動包括施工前活動，例如應享權利、許可、設計、場地工作以及地上建築物改善工程開始施工之前的其他活動。施工前工作的進展側重於縮短向潛在租户交付項目所需的時間。這些關鍵活動為未來的基礎開發增加了顯著的價值，是建築物垂直建造所必需的。如果我們停止為項目預定用途做準備所必需的活動，則與該項目相關的利息費用按發生的支出記作支出。

現金利息

現金利息等於根據公認會計原則計算的利息支出加上資本化利息，減去貸款費用和債務溢價（折扣）的攤銷。有關利息支出（根據公認會計原則計算和列報的最直接可比的財務指標）與現金利息的對賬，請參閲固定費用覆蓋率的定義。

A/A+ 類房產和 AAA 級地點

A/A+ 類物業是聚集在 AAA 地點的物業，為創新型租户提供高度動態和協作的環境，增強他們成功招募和留住世界一流人才的能力，激發生產力、效率、創造力和成功。A/A+類房產的年租金通常高於其他類別的類似房產。

AAA 辦公地點與專業技能、知識、機構和相關業務的集中地非常接近。此類地點的特點通常是新房東的進入門檻高，租户的退出壁壘高，可用空間供應有限。

開發、重建和施工前

我們商業模式的一個關鍵組成部分是我們嚴格分配資金，用於開發和重建新的A/A+類房產，以及在承保某些收購的房產時確定的房產增值，這些房產位於AAA創新集羣的合作生命科學巨型園區。這些項目通常側重於提供高質量、通用和可重複使用的空間，以滿足各種租户的房地產需求。完成後，每個價值創造項目都有望增加租金收入、淨營業收入和現金流。我們的開發和重建項目通常位於高質量實體非常理想的地點，我們認為這會帶來更高的入住率、更長的租賃期限、更高的租金收入、更高的回報和更高的長期資產價值。

開發項目通常包括從頭開始開發通用和可重複使用的實驗室設施。重建項目包括將收購的辦公室、倉庫或空殼空間的用途永久改為實驗室空間。除非市場對高質量A/A+類房產的需求旺盛，否則我們通常不會啟動新的A/A+級實驗室空間的地上建設的開發項目，除非市場對此類空間的大量預租賃。

預計的優先項目是那些最有可能在未來其他項目之前開始未來從非實驗室空間開始開發或首次從非實驗室空間改建為實驗室空間的項目，這些項目尚待市場條件和租賃談判。

施工前活動包括應享權利、許可、設計、現場工作以及地上建築改善施工開始之前的其他活動。施工前工作的推進側重於縮短向潛在租户交付項目所需的時間。這些關鍵活動為未來的基礎開發增加了重要價值，是建築物的垂直建造所必需的。最終，這些項目將提供高質量的設施，並有望產生可觀的收入和現金流。

開發、重建和施工前支出還包括以下成本：（i）使某些收購的房產達到市場標準的金額和/或收購過程中（通常在收購後的兩年內）確定的其他成本的金額；（ii）將空間永久改建為高度靈活、可隨時入駐的實驗室空間，以促進有前景的早期和成長階段生命科學公司的發展。

增收和重新定位資本支出是指用於重新定位或顯著改變房地產用途的支出，包括將資產質量從B類提高到A/A+類。

非增收資本支出是維持穩定物業當前收入所需的成本，包括更新和再租賃空間的相關成本。

股息支付率（普通股）

股息支付率（普通股）是我們的普通股（在相應記錄日期已發行的普通股乘以每股相關股息）的絕對美元股息與歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的運營資金的比率——經調整後攤薄。


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定義和對賬（續）
2024年3月31日

股息收益率

該季度的股息收益率是按年計算的季度股息除以該季度末的普通股收盤價。

固定費用覆蓋率

固定費用覆蓋率是一項非公認會計準則財務指標，代表調整後的息税折舊攤銷前利潤與現金利息和固定費用的比率。我們認為，該比率對投資者有用，可以作為衡量我們履行固定融資義務和優先股股息能力的補充指標。現金利息等於根據公認會計原則計算的利息支出加上資本化利息，減去貸款費用和債務溢價（折扣）的攤銷。

下表將利息支出（根據公認會計原則計算和列報的最直接可比的財務指標）與現金利息進行了對賬，並計算了固定費用覆蓋率：


	三個月已結束
（千美元）	3/31/24		12/31/23		9/30/23		6/30/23		3/31/23
調整後 EBITDA	$	551,607	$	523,747	$	492,860	$	496,690	$	484,221

利息支出	$	40,840	$	31,967	$	11,411	$	17,072	$	13,754
資本化利息	81,840		89,115		96,119		91,674		87,070
貸款費用的攤銷	(4,142)		(4,059)		(4,059)		(3,729)		(3,639)
債務折扣的攤銷	(318)		(309)		(306)		(304)		(288)
現金利息和固定費用	$	118,220	$	116,714	$	103,165	$	104,713	$	96,897

固定收費覆蓋率：
— 按年計算的季度	4.7x		4.5x		4.8x		4.7x		5.0x
— 過去 12 個月	4.7x		4.7x		4.9x		4.9x		5.0x

如果沒有不合理的努力，我們就無法預測第四季度的淨收入，因此無法在前瞻性基礎上提供固定費用覆蓋率的對賬表。這是因為很難預測取決於我們無法控制的市場狀況的項目的時間和/或金額，包括處置時間、資本事件和融資決策，以及房地產銷售收益、非房地產投資的未實現收益或虧損、房地產減值和非房地產投資減值等季度組成部分。我們試圖預測這些金額可能會得出重要但不準確的估計，這可能會誤導我們的投資者。

經調整後歸屬於亞歷山大普通股股東的運營資金和運營資金

以公認會計原則為基礎的房地產資產會計利用歷史成本會計，並假設房地產價值會隨着時間的推移而下降。為了克服房地產價值與房地產資產歷史成本核算之間的差異，納雷特理事會設立了運營基金，作為一種改進的衡量工具。自推出以來，運營資金已成為股票房地產投資信託基金中廣泛使用的非公認會計準則財務指標。我們認為，運營資金作為衡量股票房地產投資信託基金表現的額外指標，對投資者有幫助。此外，我們認為，經調整後的運營資金使投資者能夠持續地將我們的業績與其他房地產公司的業績進行比較，而不必考慮因房地產收購和處置決策、融資決策、資本結構、資本市場交易、我們無法控制的市場條件波動所產生的差異或其他可能無法代表我們房地產運營業績的公司活動而確認的差異。

納雷特理事會發布的2018年白皮書（“納雷特白皮書”）將運營資金定義為淨收益（根據公認會計原則計算），不包括房地產銷售的損益和房地產減值，加上運營房地產資產的折舊和攤銷，以及我們在合併和未合併合夥企業和房地產合資企業中所佔份額調整後的淨收益。減值是指在可收回期內的公允價值由於總體市場狀況變化而低於賬面價值時減記資產，不一定反映該物業在相應期間的經營業績。

經調整後，我們將運營資金計算為根據納雷特白皮書計算的運營資金，不包括非房地產投資的重大收益、虧損和減值、非房地產投資的未實現收益或虧損、提前清償債務的收益或損失、鉅額解僱費、因執行官辭職而增加的股票薪酬支出、交易成本、與此類項目相關的所得税影響以及金額此類物品可分配給我們的未歸屬限制性股票獎勵。我們使用兩類方法計算可分配給未歸屬限制性股票獎勵的金額。根據兩類方法，我們將淨收益（扣除歸屬於非控股權益的金額）分配給普通股股東和未歸屬的限制性股票獎勵，方法是應用每個季度迄今和年初至今的相應加權平均已發行股份。這可能會導致季度迄今金額和年初至今金額的總和出現差異。經調整後，運營資金和運營資金均不應被視為衡量財務業績的淨收益（根據公認會計原則確定）的替代方案，也不得將經營活動產生的現金流（根據公認會計原則確定）視為流動性的衡量標準，也不能表明有資金可用於滿足我們的現金需求，包括我們的分配能力。


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定義和對賬（續）
2024年3月31日

歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的運營資金和調整後的運營資金（續）

下表核對了歸屬於非控股權益的合併房地產合資企業份額和我們在未合併房地產合資企業中所佔份額的淨收入與運營資金：


	截至2024年3月31日的三個月
（以千計）	合併房地產合資企業的非控股權益份額		我們在未合併中的份額房地產合資企業


淨收入	$	48,631		$	155
房地產資產的折舊和攤銷	30,904			1,034

運營資金	$	79,535		$	1,189

總資產

總資產按總資產加上累計折舊計算：


（以千計）	3/31/24		12/31/23		9/30/23		6/30/23		3/31/23
總資產	$	37,699,046	$	36,771,402	$	36,783,293	$	36,659,257	$	36,912,465
累計折舊	5,216,857		4,985,019		4,856,436		4,646,833		4,561,854
總資產	$	42,915,903	$	41,756,421	$	41,639,729	$	41,306,090	$	41,474,319

初始穩定收益率（未分配）

初始穩定收益率的計算方法是穩定時的淨營業收入的估計金額除以我們在該物業中的投資。我們的初始穩定收益率不包括槓桿的好處。由於合同年度租金上漲，我們與價值創造項目相關的現金租金通常會隨着時間的推移而增加。我們對初始穩定收益率、初始穩定收益率（現金基礎）和竣工總成本的估計代表了我們在項目開始時的初步估計。我們預計將在項目完成後更新這些信息，如果預期的項目收益率或成本發生重大變化，則更快地更新這些信息。

•初始穩定收益率反映了租金收入，包括合同租金上漲和租賃期限內的任何租金優惠，按直線計算。

•初始穩定收益率（現金基礎）反映了初始租金優惠（如果有）到期後的穩定日期的現金租金，以及我們對該物業的總現金投資。

投資級或上市的大盤股租户

彭博專業服務報告稱，投資級或上市的大盤股租户是指投資級評級或上市公司的租户，在截至2024年3月31日的十二個月中，平均每日市值超過100億美元。穆迪投資者服務和標普全球評級的信用評級反映了租户母實體的信用評級，並且無法保證租户的母實體在該租户違約時會履行租户的租賃義務。我們監控租户的信貸質量和相關的實質性變化。導致租户市值降至100億美元以下的重大變化可能會導致他們被排除在該指標之外，這些變化並未立即反映在十二個月的平均水平中。

投資

我們對主要參與生命科學行業的上市公司和私人控股實體進行投資。我們認可、衡量、列報和披露這些投資如下：

運營聲明

資產負債表

收益和損失

賬面金額

未實現

已實現

處置時收到的收益與歷史成本之間的差額

上市公司

公允價值

公允價值的變化

公允價值不易確定的私人控股實體：

報告資產淨值

公允價值，使用資產淨值作為實際權宜之計

資產淨值的變化，作為獲得公允價值的實際權宜之計

不要報告資產淨值

成本，根據可觀察到的價格變動和減值進行調整 (1)

可觀察到的價格變化 (1)

減值以將成本降至公允價值，這會導致調整成本基礎以及處置時收到的收益與調整後或歷史成本之間的差額

權益法投資

繳款，根據我們在被投資方收益或虧損中所佔份額進行調整，減去收到的分配，扣除臨時減值以外的其他減值

我們在被投資方報告的未實現收益或虧損中所佔的份額

我們在被投資方報告的已實現收益或虧損中所佔的份額以及非臨時減值

(1) 可觀察價格是指同一發行人的相同或相似投資在有序交易中觀察到的價格。除其他外，可觀察到的價格變動源於同一發行人在報告期內執行的具有相似權利和義務的股票交易，包括後續的股票發行或與同一發行人相關的其他已報告的股票交易。


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定義和對賬（續）
2024年3月31日

投資房地產

下表彙總了我們截至2024年3月31日的房地產投資：


（以千計）	投資於房地產
房地產投資總額	$	37,539,995
減去：累計折舊	(5,216,857)
投資房地產	$	32,323,138

下表列出了截至2024年3月31日我們新的A/A+類開發和重建項目的價值創造渠道，不包括待售房產，佔總資產的百分比：


						總資產百分比
在建項目和一個承諾的近期項目預計將在未來兩年內開始施工（63% 已租賃/談判中）						9%

創收/潛在現金流/有蓋土地開發 (1)						7%
土地						4%

(1) 包括擁有現有建築物的項目，這些建築物正在產生或可以產生運營現金流。還包括與現有運營園區相關的開發權。截至2024年3月31日，這些項目總計佔年租金收入的1.0％，並已包含在我們的行業結構圖中，以應對未來實驗室空間的用途變化。請參閲本補充信息中的 “高質量和多樣化的客户羣”。


空格故意留空
空格故意留空

下表中顯示的平方英尺被歸類為截至2024年3月31日的營業面積。這些租約到期或最近收購的房產中的空置空間代表着未來的機會，視市場狀況和租賃情況而定，我們打算首次開始從非實驗室空間改建為實驗室空間，或者開始未來的全面開發：


	開發者/ Redev	租約到期的 RSF 目標是開發與重建
房地產/子市場		2024	2025	此後 (1)	總計
承諾的近期項目：
4161 校園點法院/大學城中心	開發	159,884	—	—	159,884

預期優先項目：
311 阿森納街/劍橋/內郊區	Redev	148,393	25,312	—	173,705
東格蘭德大道 269 號/南舊金山	Redev	107,250	—	—	107,250
3301 蒙特維拉 Parkway/Bothell	Redev	—	50,552	—	50,552
1020 紅河街/奧斯汀	Redev	—	126,034	—	126,034
		255,643	201,898	—	457,541
未來的項目：
100 Edwin H. Land Boulevard/劍橋	開發	104,500	—	—	104,500
446、458、500 和 550 阿森納街/劍橋/內郊區	開發	—	—	376,698	376,698
其他/大波士頓	Redev	—	—	167,549	167,549
1122 和 1150 El Camino Real/南舊金山	開發	—	—	375,232	375,232
3875 Fabian Way/大斯坦福	開發	—	—	228,000	228,000
Geng Road 2100、2200、2300 和 2400 號/大斯坦福大學	開發	84,083	—	78,501	162,584
工業路960號/大斯坦福	開發	—	—	112,590	112,590
10975 和 10995 Torreyana Road/Torrey Pines	開發	84,829	—	—	84,829
亞歷山大/大學城中心 Campus Point by	開發	335,308	—	—	335,308
亞歷山大/索倫託·梅薩的序列區	Dev/Redev	—	—	686,290	686,290
第 4 大道南 830 號/SODO	開發	—	—	42,380	42,380
其他/西雅圖	開發	—	—	77,376	77,376
100 Capitola Drive/研究三角區	開發	—	—	34,527	34,527
1001 三一街/奧斯汀	開發	—	72,938	—	72,938
加拿大	Redev	—	—	247,743	247,743
		608,720	72,938	2,426,886	3,108,544
		1,024,247	274,836	2,426,886	3,725,969

(1) 包括截至2024年3月31日的空置面積。


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定義和對賬（續）
2024年3月31日

合資企業財務信息

我們提供與房地產合資企業相關的資產負債表和經營業績信息的組成部分，這些信息未按照公認會計原則列報或不打算列報。我們將某些財務細列項目的比例份額列示如下：（i）對於我們在財務報表中合併的每家房地產合資企業，這些合資企業由我們通過合同權或多數表決權控制，但我們擁有的比例低於100％，我們對每個財務項目適用非控股權益經濟所有權百分比，得出每個組成部分的累計非控股權益份額金額；（ii）對於我們的每家房地產合資企業不要控制，也不要整合，以及取而代之的是，由我們的合資夥伴通過合同權或多數投票權共同控制或由我們的合資夥伴控制，我們將我們的經濟所有權百分比應用於每個金融項目，以得出我們在所呈現的每個組成部分中的比例份額。

與我們的房地產合資企業相關的資產負債表和經營業績信息的組成部分並不代表我們對這些項目的法律主張。對於我們並非完全擁有的每個實體，合資協議通常決定股東在資本事件（例如出售或再融資）或清算時可以獲得的收益。通常，只有在償還或滿足所有負債、優先權分配和索賠後，股權持有人才有權獲得合資企業任何剩餘現金的各自合法所有權。

我們認為，這些信息可以幫助投資者估算與我們的部分持股實體相關的資產負債表和經營業績信息。提供這些信息提供了合併財務報表中無法立即獲得的視角，並且可以補充對合並業績中包含的合資企業資產、負債、收入和支出的理解。

與我們的房地產合資企業相關的資產負債表和經營業績信息的組成部分作為分析工具是有限的，因為總體經濟所有權權益並不代表我們對每家合資企業的資產、負債或經營業績的法律主張。此外，合資企業財務信息可能包括與我們無法控制的未合併房地產合資企業相關的財務信息。我們認為，為了便於投資者清楚地瞭解我們的經營業績和總資產負債，應結合我們的合併經營報表和資產負債表來審查合資企業的財務信息。不應將合資企業財務信息視為我們合併財務報表的替代方案，合併財務報表是根據公認會計原則列報和編制的。

歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的淨收益中包含的關鍵項目

我們以表格形式比較項目，無論是收益還是虧損，這可能有助於對我們的業績進行高層次的理解，併為本補充信息、我們最新的10-K表年度報告以及隨後的10-Q表季度報告中包含的披露提供背景信息。我們認為，這種表格列報有助於投資者更好地瞭解公司層面做出的決策和開展的活動，這些決策和活動對我們不同時期的經營業績比較產生了重大影響。我們還認為，該表格陳述將補充投資者對我們的披露和房地產經營業績的理解。房地產銷售的收益或虧損以及歸類為待售資產的減值與公司層面的房地產處置決策有關。提前清償債務的收益或損失與以我們的資本結構戰略為重點的公司層面的融資決策有關。非房地產投資的重大已實現和未實現收益或虧損、房地產和非房地產投資減值以及因執行官辭職而增加的股票薪酬支出與我們的房地產資產的經營業績無關，因為它們源於公司層面的戰略非房地產投資決策和外部市場狀況。非房地產投資的減值與我們房地產的經營業績無關，因為它們代表非房地產投資的公允價值因總體市場變化或我們無法控制的其他條件而降至其各自賬面價值以下時的減值。本補充信息和隨附的收益新聞稿進一步詳細描述了本期表格披露中包含的重要項目，無論是收益還是虧損。

超級校園

大型校區是指由大約 100 萬個 RSF 或以上的集羣校園，包括運營中、正在進行的開發/重建，以及預計將拆除的 RSF 減去運營的 RSF 的土地。下表彙總了截至2024年3月31日的年度租金收入和價值創造渠道RSF（千美元）：


	年租金收入			價值創造管道 RSF
超級校園	$	1,637,733		21,958,936
非巨型校園	575,237			9,952,556
總計	$	2,212,970		31,911,492

大型校園佔年租金收入和總價值創造渠道的百分比 RSF	74		%	69	%

分紅後經營活動提供的淨現金

扣除分紅後的經營活動提供的淨現金包括向非控股權益分配的扣除額。出於計算目的，運營資產和負債的變化不包括在內，因為它們代表時間差異。


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定義和對賬（續）
2024年3月31日

淨負債和優先股佔調整後息税折舊攤銷前利潤

淨負債和優先股佔調整後息税折舊攤銷前利潤的比例是一項非公認會計準則財務指標，我們認為它作為評估資產負債表槓桿率的補充指標對投資者很有用。淨負債和優先股等於合併負債總額減去現金、現金等價物和限制性現金，加上截至期末的已發行優先股。有關調整後息税折舊攤銷前利潤計算的更多信息，請參閲調整後息税折舊攤銷前利潤率和調整後息税折舊攤銷前利潤率的定義。

下表對債務與淨負債和優先股進行了對賬，並計算了與調整後息税折舊攤銷前利潤的比率：


（千美元）	3/31/24			12/31/23			9/30/23			6/30/23			3/31/23
有擔保的應付票據	$	130,050		$	119,662		$	109,110		$	91,939		$	73,645
無抵押優先應付票據	12,087,113			11,096,028			11,093,725			11,091,424			11,089,124
無抵押的優先信貸額度和商業票據	—			99,952			—			—			374,536
未攤銷的遞延融資成本	84,198			76,329			78,496			80,663			82,831
現金和現金等價物	(722,176)			(618,190)			(532,390)			(924,370)			(1,263,452)
受限制的現金	(9,519)			(42,581)			(35,321)			(35,920)			(34,932)
優先股	—			—			—			—			—
淨負債和優先股	$	11,569,666		$	10,731,200		$	10,713,620		$	10,303,736		$	10,321,752

調整後的息税折舊攤銷前利潤
— 按年計算的季度	$	2,206,428		$	2,094,988		$	1,971,440		$	1,986,760		$	1,936,884
— 過去 12 個月	$	2,064,904		$	1,997,518		$	1,935,505		$	1,895,336		$	1,848,018

淨負債和優先股佔調整後息税折舊攤銷前利潤的比例：
— 按年計算的季度	5.2		x	5.1		x	5.4		x	5.2		x	5.3		x
— 過去 12 個月	5.6		x	5.4		x	5.5		x	5.4		x	5.6		x

如果沒有不合理的努力，我們就無法預測第四季度的淨收入，因此不提供前瞻性淨負債和優先股與調整後息税折舊攤銷前利潤的對賬表。這是因為很難預測取決於我們無法控制的市場狀況的項目的時間和/或金額，包括處置時間、資本事件和融資決策，以及房地產銷售收益、非房地產投資的未實現收益或虧損、房地產減值和非房地產投資減值等季度組成部分。我們試圖預測這些金額可能會得出重要但不準確的估計，這可能會誤導我們的投資者。

淨營業收入、淨營業收入（現金基礎）和營業利潤率

下表對淨收益（虧損）與淨營業收入和淨營業收入（現金基礎）進行了對賬，並計算了營業利潤率：


	三個月已結束
（千美元）	3/31/24		3/31/23
淨收入	$	219,176	$	121,693

未合併房地產合資企業的收益權益	(155)		(194)
一般和管理費用	47,055		48,196
利息支出	40,840		13,754
折舊和攤銷	287,554		265,302


房地產銷售收益	(392)		—
投資（收益）損失	(43,284)		45,111
淨營業收入	550,794		493,862
直線租金收入	(48,251)		(33,191)
收購的低於市場價格的租約的攤銷	(30,340)		(21,636)
淨營業收入（現金基礎）	$	472,203	$	439,035

淨營業收入（現金基礎）——按年計算	$	1,888,812	$	1,756,140

淨營業收入（來自上方）	$	550,794	$	493,862
總收入	$	769,108	$	700,795
營業利潤率	72%		70%

淨營業收入是一種以淨收益（虧損）計算的非公認會計準則財務指標，是根據公認會計原則計算和列報的最直接可比的財務指標，不包括未合併房地產合資企業收益中的權益、一般和管理費用、利息支出、折舊和攤銷、房地產減值、提前清償債務的收益或虧損、房地產銷售的收益或虧損以及投資收益或損失。我們認為，淨營業收入為投資者提供了有關我們的財務狀況和經營業績的有用信息，因為它主要反映了房地產層面產生的收入和支出項目。因此，我們認為淨營業收入是投資者評估我們合併房地產資產經營業績的有用指標。按現金計算的淨營業收入是經調整的淨營業收入，其中不包括GAAP要求的直線租金和攤銷高於和低於市場的租賃收入調整的影響。我們認為，以現金為基礎的淨營業收入作為衡量經營業績的另一項指標對投資者很有幫助，因為它消除了直線租金收入以及收購的市上和低於市場租賃的攤銷。


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定義和對賬（續）
2024年3月31日

此外，我們認為，淨營業收入對投資者很有用，可以用來衡量我們合併物業的業績，因為與不同時期相比，淨營業收入反映了入住率、租金和運營成本的趨勢，而這些趨勢從淨收益或虧損中看不出來。淨營業收入可用於衡量我們房產的初始穩定收益率，方法是計算房產產生的淨營業收入除以我們在該物業中的投資。淨營業收入不包括淨收入中的某些組成部分，以便提供與我們的物業經營業績更密切相關的業績。例如，利息支出不一定與房地產資產的經營業績掛鈎，通常發生在公司層面，而不是房地產層面。此外，由於歷史成本核算和使用壽命估計，折舊和攤銷可能會扭曲財產層面經營業績的可比性。房地產減值被排除在淨營業收入中，因為我們不認為房地產減值是物業層面的運營支出。房地產減值與我們資產價值的變化有關，並不反映當前在相關收入或支出方面的經營業績。我們的房地產減值是指將資產價值減記為估計的公允價值減去出售成本。這些減值是由投資決策或市場狀況惡化造成的。我們還不包括已實現和未實現的投資收益或損失，這些收益或損失源於在公司層面作出的與上市公司和某些私人控股實體的非房地產投資相關的投資決策。因此，我們不認為這些活動表明我們的房地產資產在房地產層面的經營業績。我們對淨營業收入的計算還不包括因某些融資決策的變更而產生的費用，例如提前清償債務的損失，因為這些費用通常與公司戰略有關。確定淨營業收入時包含的房地產運營費用主要包括與我們的運營物業相關的成本，例如公用事業、維修和維護；與地面租賃相關的租賃費用；合同服務，例如門衞、工程和園林綠化；財產税和保險；以及物業級別的工資。一般和管理費用主要包括會計和公司薪酬、公司保險、專業費用、租金和作為公司辦公室管理的一部分產生的物資。我們通過淨營業收入除以總收入來計算營業利潤率。

我們認為，為了便於投資者清楚地瞭解我們的經營業績，應將淨營業收入與合併運營報表中列報的淨收益或虧損一起審查。不應將淨營業收入視為淨收入或虧損的替代方案，以此來衡量我們的業績，也不應將其視為衡量我們流動性或分配能力的現金流的替代方案。

運營統計

我們提供了與我們的物業相關的某些運營統計數據，包括房產數量、RSF、入住率、租賃活動以及截至期末的合同租賃到期情況。我們認為這些措施對投資者很有用，因為它們有助於瞭解我們房地產的某些趨勢。我們計算，我們投資的所有房產（包括合併和未合併的房地產合資企業擁有的房產）的房產數量、RSF、入住率、租賃活動和合同租賃到期日均為100％。有關基於年租金收入的運營指標，請參閲此處的年度租金收入的定義。

相同屬性的比較

由於在所列比較期內，我們的房地產投資組合總額發生了變化，包括收購或出售的資產、用於開發或重建的房產以及最近投入使用的開發或重建物業的變化，合併的租金總收入以及經營業績中的租金運營支出可能會在不同時期顯示出重大變化。為了補充對給定季度或年度期間運營業績的評估，我們分析了在整個比較期內全面運營的所有合併物業（稱為相同房產）的經營業績。我們分別公佈季度和年初至今相同的房地產業績，以符合美國證券交易委員會在管理層討論和分析我們的財務狀況和經營業績時所要求的中期財務信息。對這些相同房產的分析與在最早的可比季度或年初至今第一天之後收購的房產、比較期內任何時候進行開發或重建的房產、未合併的房地產合資企業、歸類為待售房產以及不在相同房地產業績中的公司實體（履行一般和管理職能的法律實體）分開分析。此外，解僱費（如果有）不包括在同一房產的業績中。


空格故意留空
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定義和對賬（續）
2024年3月31日

相同物業比較（續）

下表對截至2024年3月31日的三個月中相同房產的數量與房產總數進行了對比：


		重建 — 已放入
開發中 — 正在建設中	屬性	2023 年 1 月 1 日之後的服務	屬性
布魯克林大道 201 號	1	20400 世紀大道	1
東湖大道東 1150 號	1	第一街 140 號	1
達恩斯敦路 9810 和 9820 號	2	埃利斯路 2400 號、摩爾大道 40 號和 TW 亞歷山大道 14 號	3
柯立芝大道 99 號	1
北燈塔街 500 號和金斯伯裏大道 4 號	2	9601 和 9603 醫療中心大道	2
			7
9808 醫療中心大道	1	2023 年 1 月 1 日之後的收購	屬性
歐文斯街 1450 號	1	其他	4
230 Harriet Tubman Way	1		4
4155 校園角球場	1	未合併的房地產合資企業	4
10935、10945 和 10955 亞歷山大路	3	待售房產	7
		從相同屬性中排除的房產總數	63
10075 巴恩斯峽谷路	1
公園大道 421 號	1	同樣的屬性	347
4135 校園角球場	1	截至 2024 年 3 月 31 日，北美的房產總數	410
	17
開發 — 置於
2023 年 1 月 1 日之後的服務	屬性
蓋特威大道 751 號	1
內科街 15 號	1
賓尼街 325 號	1
6040 喬治·沃茨·希爾大道	1
	4
重建-正在建設中	屬性
冬街 840 號	1
西爾萬路 40、50 和 60 號	3
亞歷山大先進技術中心® — 蒙特維拉公園大道	6

蓋特威大道 651 號	1
公園大道 401 號	1
8800 科技森林廣場	1
阿森納街 311 號	1
加拿大	4
其他	2
	20

穩定的入住日期

穩定的入住率表示該項目預計佔用率達到 95% 或以上的預計日期。

租户追回款項

租户回收款是指包括房地產税、保險、公用事業、維修和保養、公共區域費用和其他運營費用報銷在內的收入，以及在發生適用費用和租户有義務向我們償還費用期間賺取的收入。

我們將租賃房地產資產產生的租金收入和租户回收歸類為合併運營報表中的租金收入中的租金收入。我們在本補充信息中以 “相同房地產業績” 為投資者單獨列報了租金收入和租户回收情況，因為我們認為這可以促進投資者對我們經營業績的理解。我們認為，列報租户回收情況對投資者很有用，可以補充衡量我們在三重淨租約下收回運營支出的能力，包括公用事業、維修和保養、保險、財產税、公共區域支出和其他運營支出的回收情況，以及我們是否有能力減輕運營費用組成部分的任何重大變異對淨收入的影響。

下表核對了租金收入和租户回收款：


	三個月已結束
（以千計）	3/31/24		12/31/23		9/30/23		6/30/23		3/31/23
租金收入	$	755,551	$	742,637	$	707,531	$	704,339	$	687,949
租金收入	(581,400)		(561,428)		(526,352)		(537,889)		(518,302)
租户追回款項	$	174,151	$	181,209	$	181,179	$	166,450	$	169,647

總股本資本

總股本等於普通股的已發行股票乘以每個時段結束時最後一個交易日的收盤價。

總市值

總市值等於總股本資本和總負債的總和。


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定義和對賬（續）
2024年3月31日

未支配淨營業收入佔總淨營業收入的百分比

未支配淨營業收入佔總淨營業收入的百分比是一項非公認會計準則財務指標，我們認為它可以作為衡量我們未支配房地產資產經營業績的業績表現對投資者有用，因為它反映了在未支配財產層面產生的收入和支出項目。未支配的淨營業收入來自歸類為持續經營業務的資產，截至收入列報期間，這些資產不受任何抵押貸款、信託契約、留置權或其他擔保權益的約束。

下表彙總了未支配淨營業收入佔總淨營業收入的百分比：


	三個月已結束
（千美元）	3/31/24		12/31/23		9/30/23		6/30/23		3/31/23
未支配的淨營業收入	$	546,830	$	533,382	$	495,012	$	500,923	$	492,860
抵押的淨營業收入	3,964		1,108		1,089		1,143		1,002
淨營業收入總額	$	550,794	$	534,490	$	496,101	$	502,066	$	493,862
未支配淨營業收入佔總淨營業收入的百分比	99.3%		99.8%		99.8%		99.8%		99.8%

利息資本化的加權平均利率

根據公認會計原則計算利息資本化所需的加權平均利率代表截至適用期末的加權平均利率，該利率基於適用於該期間未償借款的利率，包括與利率對衝協議、貸款費用攤銷、債務溢價（折扣）攤銷和其他銀行費用相關的支出/收入。進行單獨計算以確定我們每個月的加權平均資本化利率。由於浮動利率、未償債務餘額、浮動利率債務與固定利率債務的比例、利率對衝協議的金額和條款以及貸款費用和溢價（折扣）攤銷金額的變化，利率將每月有所不同。


空格故意留空
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已發行普通股的加權平均值——攤薄後

我們不時進行資本市場交易，包括遠期股權銷售協議（“遠期協議”），為收購提供資金，為我們高度租賃的開發和重建項目的建設提供資金，以及用於一般營運資金的目的。在遠期協議尚未執行期間，我們必須考慮庫存股法下的遠期協議的潛在稀釋作用。截至2024年3月31日，我們沒有未兑現的遠期協議。

經調整後，用於計算每個時期每股收益——攤薄、每股FFO和每股FFO——攤薄後每股FFO——的加權平均已發行普通股的計算方法如下。還顯示了與限制性股票獎勵相關的加權平均未歸屬股份，用於計算下文所示的每個時期內可分配給未歸屬股票獎勵持有人的金額：


	三個月已結束
（以千計）	3/31/24	12/31/23	9/30/23	6/30/23	3/31/23
每股收益的基礎股票	171,949	171,096	170,890	170,864	170,784
遠期協議	—	—	—	—	—
攤薄後的每股收益	171,949	171,096	170,890	170,864	170,784

調整後的每股運營資金和每股運營資金的基本份額	171,949	171,096	170,890	170,864	170,784
遠期協議	—	—	—	—	—
調整後的每股運營資金和每股運營資金的攤薄股份	171,949	171,096	170,890	170,864	170,784

用於計算調整後淨收益、運營資金和運營資金分配的未歸屬限制性股票的加權平均值	2,987	2,734	2,124	2,163	2,277


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