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級會員是：對不申報NAV成員的私人持有實體的投資是：價格沒有可觀察到變動的實體會員US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值計量非經常性會員2024-03-310001035443是：對不申報NAV成員的私人持有實體的投資US-GAAP：公允價值輸入二級會員是：價格沒有可觀察到變動的實體會員US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值計量非經常性會員2024-03-310001035443是：對不申報NAV成員的私人持有實體的投資US-GAAP：公允價值輸入三級會員是：價格沒有可觀察到變動的實體會員US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值計量非經常性會員2024-03-310001035443是：對不申報NAV成員的私人持有實體的投資是：價格沒有可觀察到變動的實體會員US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值計量非經常性會員2023-12-310001035443US-GAAP：公允價值輸入 1 級會員是：對不申報NAV成員的私人持有實體的投資是：價格沒有可觀察到變動的實體會員US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值計量非經常性會員2023-12-310001035443是：對不申報NAV成員的私人持有實體的投資US-GAAP：公允價值輸入二級會員是：價格沒有可觀察到變動的實體會員US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值計量非經常性會員2023-12-310001035443是：對不申報NAV成員的私人持有實體的投資US-GAAP：公允價值輸入三級會員是：價格沒有可觀察到變動的實體會員US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值計量非經常性會員2023-12-310001035443US-GAAP：持有申報金額的公允價值披露記住2024-03-310001035443US-GAAP：持有申報金額的公允價值披露記住是：220億無擔保的高級信貸額度會員2024-03-310001035443US-GAAP：公允價值輸入 1 級會員US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值計量非經常性會員是：220億無擔保的高級信貸額度會員2024-03-310001035443US-GAAP：公允價值輸入二級會員US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值計量非經常性會員是：220億無擔保的高級信貸額度會員2024-03-310001035443US-GAAP：公允價值輸入三級會員US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值計量非經常性會員是：220億無擔保的高級信貸額度會員2024-03-310001035443US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值計量非經常性會員是：220億無擔保的高級信貸額度會員2024-03-310001035443US-GAAP：持有申報金額的公允價值披露記住US-GAAP：商業票據成員2024-03-310001035443US-GAAP：公允價值輸入 1 級會員US-GAAP：商業票據成員US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值計量非經常性會員2024-03-310001035443US-GAAP：公允價值輸入二級會員US-GAAP：商業票據成員US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值計量非經常性會員2024-03-310001035443US-GAAP：公允價值輸入三級會員US-GAAP：商業票據成員US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值計量非經常性會員2024-03-310001035443US-GAAP：商業票據成員US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值計量非經常性會員2024-03-310001035443US-GAAP：持有申報金額的公允價值披露記住2023-12-310001035443US-GAAP：持有申報金額的公允價值披露記住是：220億無擔保的高級信貸額度會員2023-12-310001035443US-GAAP：公允價值輸入 1 級會員US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值計量非經常性會員是：220億無擔保的高級信貸額度會員2023-12-310001035443US-GAAP：公允價值輸入二級會員US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值計量非經常性會員是：220億無擔保的高級信貸額度會員2023-12-310001035443US-GAAP：公允價值輸入三級會員US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值計量非經常性會員是：220億無擔保的高級信貸額度會員2023-12-310001035443US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值計量非經常性會員是：220億無擔保的高級信貸額度會員2023-12-310001035443US-GAAP：持有申報金額的公允價值披露記住US-GAAP：商業票據成員2023-12-310001035443US-GAAP：公允價值輸入 1 級會員US-GAAP：商業票據成員US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值計量非經常性會員2023-12-310001035443US-GAAP：公允價值輸入二級會員US-GAAP：商業票據成員US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值計量非經常性會員2023-12-310001035443US-GAAP：公允價值輸入三級會員US-GAAP：商業票據成員US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值計量非經常性會員2023-12-310001035443US-GAAP：商業票據成員US-GAAP：公允價值公允價值披露的估算記住US-GAAP：公允價值計量非經常性會員2023-12-310001035443是：111926成員到期的有擔保票據應付賬款US-GAAP：隔夜指數互換率成員的擔保隔夜融資利率2024-01-012024-03-310001035443是：111926成員到期的有擔保票據應付賬款2024-03-310001035443是：111926成員到期的有擔保票據應付賬款2024-01-012024-03-310001035443是：有擔保票據將於12036年7月到期的應付賬款會員2024-03-310001035443是：有擔保票據將於12036年7月到期的應付賬款會員2024-01-012024-03-310001035443美國公認會計準則：有擔保債務成員2024-03-310001035443美國公認會計準則：信用額度成員US-GAAP：商業票據成員2024-03-310001035443美國公認會計準則：信用額度成員US-GAAP：商業票據成員2024-01-012024-03-310001035443是：A3.45 無擔保高級票據應在 2025 年到期的成員支付2024-03-310001035443是：A3.45 無擔保高級票據應在 2025 年到期的成員支付2024-01-012024-03-310001035443是：A4.30 無擔保高級票據應付會員2024-03-310001035443是：A4.30 無擔保高級票據應付會員2024-01-012024-03-310001035443是：A3.80 未擔保的高級票據應付會員2024-03-310001035443是：A3.80 未擔保的高級票據應付會員2024-01-012024-03-310001035443是：A3.95 無擔保高級票據應付會員2024-03-310001035443是：A3.95 無擔保高級票據應付會員2024-01-012024-03-310001035443是：A3.95 無擔保高級票據應在 2028 年到期的成員支付2024-03-310001035443是：A3.95 無擔保高級票據應在 2028 年到期的成員支付2024-01-012024-03-310001035443是：2029 年 7 月到期的無擔保高級票據會員2024-03-310001035443是：2029 年 7 月到期的無擔保高級票據會員2024-01-012024-03-310001035443是：A2.75 無擔保高級票據應付2029年到期會員2024-03-310001035443是：A2.75 無擔保高級票據應付2029年到期會員2024-01-012024-03-310001035443是：A4.70 未擔保的高級票據應付會員2024-03-310001035443是：A4.70 未擔保的高級票據應付會員2024-01-012024-03-310001035443是：A4.90 未擔保的高級票據應付會員2024-03-310001035443是：A4.90 未擔保的高級票據應付會員2024-01-012024-03-310001035443是：A3.375無擔保高級票據應付會員2024-03-310001035443是：A3.375無擔保高級票據應付會員2024-01-012024-03-310001035443是：A200 未擔保的高級應付賬款會員2024-03-310001035443是：A200 未擔保的高級應付賬款會員2024-01-012024-03-310001035443是：A1875 無擔保高級票據應付會員2024-03-310001035443是：A1875 無擔保高級票據應付會員2024-01-012024-03-310001035443是：A295無擔保高級NotesPayable會員2024-03-310001035443是：A295無擔保高級NotesPayable會員2024-01-012024-03-310001035443是：A475無擔保高級NotesPayable會員2024-03-310001035443是：A475無擔保高級NotesPayable會員2024-01-012024-03-310001035443是：A5.25 未擔保的高級票據應付會員2024-03-310001035443是：A5.25 未擔保的高級票據應付會員2024-01-012024-03-310001035443是：A4.85 無擔保高級應付賬款會員2024-03-310001035443是：A4.85 無擔保高級應付賬款會員2024-01-012024-03-310001035443是：A4.00 無擔保高級票據應付會員2024-03-310001035443是：A4.00 無擔保高級票據應付會員2024-01-012024-03-310001035443是：A300 未擔保的高級票據應付會員2024-03-310001035443是：A300 未擔保的高級票據應付會員2024-01-012024-03-310001035443是：A355無擔保的高級NotesPayable會員2024-03-310001035443是：A355無擔保的高級NotesPayable會員2024-01-012024-03-310001035443是：A515 無擔保高級票據應付會員2024-03-310001035443是：A515 無擔保高級票據應付會員2024-01-012024-03-310001035443是：A5.625無擔保高級票據應付會員2024-03-310001035443是：A5.625無擔保高級票據應付會員2024-01-012024-03-310001035443美國公認會計準則：無擔保債務成員2024-03-310001035443是：a99CoolidgeAvenue 會員是：111926成員到期的有擔保票據應付賬款2024-03-310001035443美國公認會計準則：信用額度成員2024-03-310001035443US-GAAP：商業票據成員2024-03-310001035443美國公認會計準則：有擔保債務成員2024-01-012024-03-310001035443美國公認會計準則：SeniorNotes會員2024-03-310001035443美國公認會計準則：SeniorNotes會員2024-01-012024-03-310001035443US-GAAP：商業票據成員2024-01-012024-03-310001035443是：2024 年 2 月無抵押優先票據的總髮行量成員2024-02-012024-02-290001035443是：2024 年 2 月無抵押優先票據的總髮行量成員2024-02-290001035443是：A5.25 未擔保的高級票據應付會員2024-02-290001035443是：A5.625無擔保高級票據應付會員2024-02-290001035443美國公認會計準則：信用額度成員US-GAAP：隔夜指數互換率成員的擔保隔夜融資利率2024-01-012024-03-310001035443美國公認會計準則：信用額度成員2024-01-012024-03-310001035443美國公認會計準則：信用額度成員2022-09-220001035443美國公認會計準則：信用額度成員2023-07-012023-09-300001035443美國公認會計準則：信用額度成員US-GAAP：隔夜指數互換率成員的擔保隔夜融資利率2023-01-012023-06-300001035443美國公認會計準則：信用額度成員2023-01-012023-06-300001035443SRT: 最低成員US-GAAP：商業票據成員2024-01-012024-03-310001035443SRT: 最大成員US-GAAP：商業票據成員2024-01-012024-03-310001035443是：2024 年 2 月成立的 ATM 普通股發行計劃成員2024-02-150001035443US-GAAP：Salenot 中止運營成員持有待出售或處置的處置小組2024-03-31

美國

證券交易委員會

華盛頓特區 20549

表單10-Q

（Mark One）

☒    根據證券第 13 或 15 (d) 條提交的季度報告

1934 年交換法

在截至的季度期間 2024 年 3 月 31 日

或者

☐根據證券第 13 或 15 (d) 條提交的過渡報告

1934 年的《交換法》

在從 ____________ 到 ____________ 的過渡時期

委員會檔案編號 1-12993

亞歷山大房地產股票有限公司

（註冊人的確切姓名如其章程所示）

馬裏蘭州						95-4502084
（州或其他司法管轄區 公司或組織）						（美國國税局僱主識別號）

 26 北歐幾裏德大道, 帕薩迪納, 加利福尼亞91101

（主要行政辦公室地址）（郵政編碼）

(626) 578-0777

（註冊人的電話號碼，包括區號）

不適用

（如果自上次報告以來發生了變化，則以前的姓名、以前的地址和以前的財政年度）

根據《交易法》第12（b）條註冊的證券：

每個班級的標題			交易品種			註冊的每個交易所的名稱
普通股，每股面值0.01美元			是			紐約證券交易所

用勾號指明註冊人 (1) 是否在過去 12 個月內（或在要求註冊人提交此類報告的較短時間內）提交了 1934 年《證券交易法》第 13 條或第 15 (d) 條要求提交的所有報告，以及 (2) 在過去的 90 天內是否受到此類申報要求的約束。 是的 ☒沒有☐

用複選標記表明註冊人在過去 12 個月（或註冊人必須提交和發佈此類文件的較短期限）中是否以電子方式提交了根據 S-T 法規（本章第 232.405 節）第 405 條要求提交和發佈的所有交互式數據文件。 是的☒沒有 ☐

用複選標記指明註冊人是大型加速申報人、加速申報人、非加速申報人、小型申報公司還是新興成長型公司。參見《交易法》第12b-2條中 “大型加速申報人”、“加速申報公司”、“小型申報公司” 和 “新興成長型公司” 的定義。

大型加速過濾器

☒

規模較小的申報公司

☐

加速過濾器

☐

新興成長型公司

☐

非加速過濾器

☐

如果是新興成長型公司，請用複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易法》第13（a）條規定的任何新的或修訂後的財務會計準則。 ☐

用複選標記表明註冊人是否為空殼公司（定義見《交易法》第12b-2條）。是的☐沒有 ☒

截至2024年4月15日， 174,883,138普通股已流通，面值每股0.01美元。

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目錄

						頁面
第一部分 — 財務信息
第 1 項。			財務報表（未經審計）
			截至2024年3月31日和2023年12月31日的合併資產負債表			1
			截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月的合併財務報表：
			合併運營報表			2
			合併綜合收益表			3
			股東權益和非控股權益變動合併報表			4
			合併現金流量表			6
			合併財務報表附註			8
第 2 項。			管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析			40
第 3 項。			關於市場風險的定量和定性披露			106
第 4 項。			控制和程序			107
第二部分 — 其他信息
第 1A 項。			風險因素			108
第 5 項。			其他信息			109
第 6 項。			展品			110
簽名						111

i

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詞彙表

本文檔中可能使用的以下縮寫或首字母縮略詞應具有如下相鄰的含義：

ASU			會計準則更新
自動取款機			在市場上
CIP			在建工程
EPS			每股收益
FASB			財務會計準則委員會
聯邦存款保險公司			聯邦存款保險公司
FFO			運營資金
GAAP			美國公認會計原則
國税局			美國國税局
JV			合資企業
納雷特			全國房地產投資信託協會
導航			資產淨值
紐約證券交易所			紐約證券交易所
房地產投資信託基金			房地產投資信託基金
RSF			可租平方英尺/英尺
秒			證券交易委員會
SF			平方英尺/英尺
SoDo			西雅圖市中心子市場以南
軟弱			有擔保的隔夜融資利率
SoMA			舊金山灣區市場以南子市場
美國			美國
競爭			可變利息實體

ii

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第一部分 — 財務信息

第 1 項。財務報表（未經審計）

亞歷山德里亞房地產股票有限公司

合併資產負債表

（以千計）

			2024 年 3 月 31 日						2023年12月31日
			（未經審計）
資產
投資房地產			$	32,323,138					$	31,633,511
對未合併的房地產合資企業的投資			40,636						37,780
現金和現金等價物			722,176						618,190
受限制的現金			9,519						42,581
租户應收款			7,469						8,211
遞延租金			1,138,936						1,050,319
遞延租賃成本			520,616						509,398
投資			1,511,588						1,449,518
其他資產			1,424,968						1,421,894
總資產			$	37,699,046					$	36,771,402
負債、非控股權益和權益
有擔保應付票據			$	130,050					$	119,662
無抵押優先應付票據			12,087,113						11,096,028
無抵押的優先信貸額度和商業票據			—						99,952
應付賬款、應計費用和其他負債			2,503,831						2,610,943
應付股息			222,134						221,824
負債總額			14,943,128						14,148,409
承付款和意外開支
可贖回的非控制性權益			16,620						16,480
亞歷山德里亞房地產股票公司的股東權益：
普通股			1,720						1,719
額外的實收資本			18,434,690						18,485,352
累計其他綜合虧損			(23,815)						(15,896)
亞歷山德里亞房地產股票公司的股東權益			18,412,595						18,471,175
非控股權益			4,326,703						4,135,338
權益總額			22,739,298						22,606,513
負債總額、非控股權益和權益			$	37,699,046					$	36,771,402

所附附附註是這些合併財務報表的組成部分。

1

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亞歷山德里亞房地產股票有限公司

合併運營報表

（以千計，每股金額除外）

（未經審計）

			截至3月31日的三個月
			2024						2023
收入：
租金收入			$	755,551					$	687,949
其他收入			13,557						12,846
總收入			769,108						700,795
費用：
租賃業務			218,314						206,933
一般和行政			47,055						48,196
利息			40,840						13,754
折舊和攤銷			287,554						265,302
支出總額			593,763						534,185
未合併房地產合資企業的收益權益			155						194
投資收益（虧損）			43,284						(45,111)
房地產銷售收益			392						—
淨收入			219,176						121,693
歸屬於非控股權益的淨收益			(48,631)						(43,831)
歸屬於亞歷山大房地產股票公司股東的淨收益			170,545						77,862
歸因於未歸屬的限制性股票獎勵的淨收益			(3,659)						(2,606)
歸屬於亞歷山大房地產股票公司普通股股東的淨收益			$	166,886					$	75,256
歸屬於亞歷山大房地產股票公司普通股股東的每股淨收益：
基本			$	0.97					$	0.44
稀釋			$	0.97					$	0.44

所附附附註是這些合併財務報表的組成部分。

2

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亞歷山德里亞房地產股票有限公司

合併綜合收益表

（以千計）

（未經審計）

			截至3月31日的三個月
			2024						2023
淨收入			$	219,176					$	121,693
其他綜合（虧損）收入
外幣折算未實現（虧損）收益：
期內產生的未實現外幣折算（虧損）收益			(7,919)						276
外幣折算未實現（虧損）收益，淨額			(7,919)						276
其他綜合（虧損）收入總額			(7,919)						276
綜合收入			211,257						121,969
減去：歸屬於非控股權益的綜合收益			(48,631)						(43,831)
歸屬於亞歷山大房地產股票公司股東的綜合收益			$	162,626					$	78,138

所附附附註是這些合併財務報表的組成部分。

3

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亞歷山德里亞房地產股票有限公司

股東權益和非控股權益合併變動表

（千美元）

（未經審計）

						亞歷山德里亞房地產股票公司的股東權益
						的數量 常見 股份						常見 股票						額外 實收資本						已保留 收益						累計其他綜合虧損						非控制性 興趣愛好						總計 公平						可兑換 非控制性 興趣愛好
截至 2023 年 12 月 31 日的餘額						171,910,599						$	1,719					$	18,485,352					$	—					$	(15,896)					$	4,135,338					$	22,606,513					$	16,480
淨收入						—						—						—						170,545						—						48,359						218,904						272
其他綜合損失總額						—						—						—						—						(7,919)						—						(7,919)						—
來自非控股權益的出資和出售						—						—						7,201						—						—						180,978						188,179						—
非控股權益的分配和贖回						—						—						(8,070)						—						—						(67,907)						(75,977)						(382)
非控股權益的轉讓						—						—						—						—						—						(250)						(250)						250
向合資夥伴重新分配資金						—						—						(30,185)						—						—						30,185						—						—
根據股票計劃發行						164,784						2						39,376						—						—						—						39,378						—
與股權獎勵淨結算相關的税款						(67,416)						(1)						(7,395)						—						—						—						(7,396)						—
普通股申報的股息 ($1.27每股）						—						—						—						(222,134)						—						—						(222,134)						—
對超過收益的分配進行重新分類						—						—						(51,589)						51,589						—						—						—						—
截至 2024 年 3 月 31 日的餘額						172,007,967						$	1,720					$	18,434,690					$	—					$	(23,815)					$	4,326,703					$	22,739,298					$	16,620

所附附附註是這些合併財務報表的組成部分。

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亞歷山德里亞房地產股票有限公司

股東權益和非控股權益合併變動表

（千美元）

（未經審計）

						亞歷山德里亞房地產股票公司的股東權益
						的數量 常見 股份						常見 股票						額外 實收資本						已保留 收益						累計其他綜合虧損						非控制性 興趣愛好						總計 公平						可兑換 非控制性 興趣愛好
截至2022年12月31日的餘額						170,748,395						$	1,707					$	18,991,492					$	—					$	(20,812)					$	3,701,248					$	22,673,635					$	9,612
淨收入						—						—						—						77,862						—						43,630						121,492						201
其他綜合收入總額						—						—						—						—						276						—						276						—
來自非控股權益的出資和出售						—						—						18,999						—						—						76,018						95,017						35,250
非控股權益的分配和贖回						—						—						—						—						—						(62,985)						(62,985)						(201)
根據股票計劃發行						194,586						2						35,782						—						—						—						35,784						—
與股權獎勵淨結算相關的税款						(83,277)						—						(11,968)						—						—						—						(11,968)						—
普通股申報的股息 ($1.21每股）						—						—						—						(209,346)						—						—						(209,346)						—
對超過收益的分配進行重新分類						—						—						(131,484)						131,484						—						—						—						—
截至2023年3月31日的餘額						170,859,704						$	1,709					$	18,902,821					$	—					$	(20,536)					$	3,757,911					$	22,641,905					$	44,862

所附附附註是這些合併財務報表的組成部分。

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亞歷山德里亞房地產股票有限公司 合併現金流量表 （以千計） （未經審計）
			截至3月31日的三個月
			2024						2023
經營活動：
淨收入			$	219,176					$	121,693
為使淨收入與經營活動提供的淨現金保持一致而進行的調整：
折舊和攤銷			287,554						265,302
房地產銷售收益			(392)						—
未合併房地產合資企業的收益權益			(155)						(194)
未合併房地產合資企業的收益分配			884						285
貸款費用的攤銷			4,142						3,639
債務折扣的攤銷			318						288
收購的高於和低於市場的租賃的攤銷			(30,340)						(21,636)
遞延租金			(48,251)						(33,191)
股票補償費用			17,125						16,486
投資（收益）損失			(43,284)						45,111
運營資產和負債的變化：
租户應收款			731						(582)
遞延租賃成本			(23,970)						(33,469)
其他資產			(40,728)						(25,422)
應付賬款、應計費用和其他負債			(1,653)						(32,740)
經營活動提供的淨現金			341,157						305,570
投資活動：
出售房地產的收益			16,670						—
增加房地產			(693,268)						(873,366)
購買房地產			(194,002)						(177,543)
託管存款的變化			(1,008)						9,366
對未合併的房地產合資企業的投資			(3,224)						(106)
增加非房地產投資			(60,572)						(47,401)
非房地產投資的銷售和分配			40,550						49,385
用於投資活動的淨現金			$	(894,854)					$	(1,039,665)

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亞歷山德里亞房地產股票有限公司 合併現金流量表 （以千計） （未經審計）
			截至3月31日的三個月
			2024						2023
融資活動：
應付有擔保票據下的借款			$	10,216					$	14,428
發行無擔保優先票據的應付收益			998,806						996,205
無抵押高級信貸額度下的借款			—						375,000
在無抵押的優先信貸額度下償還借款			—						(375,000)
根據商業票據計劃發行的收益			3,170,000						775,000
根據商業票據計劃償還借款			(3,270,000)						(400,000)
貸款費的支付			(10,118)						(9,989)
與股權獎勵淨結算相關的已繳税款			(23,964)						(7,854)
普通股股息			(221,824)						(209,131)
來自非控股權益的出資和出售			82,853						79,337
向非控股權益的分配和收購			(111,540)						(63,186)
融資活動提供的淨現金			624,429						1,174,810
外匯匯率變動對現金和現金等價物的影響			192						(306)
現金、現金等價物和限制性現金的淨增長			70,924						440,409
截至期初的現金、現金等價物和限制性現金			660,771						857,975
截至期末的現金、現金等價物和限制性現金			$	731,695					$	1,298,384
補充披露和非現金投資和融資活動：
期內支付的利息現金，扣除資本化利息			$	34,901					$	21,519
本期增建房地產的應計施工			$	318,041					$	419,029
房地產合資夥伴的資產出資和向其發行非控股權益			$	103,547					$	33,250
將額外的實收資本重新分配給合併後的合資夥伴的非控股權益			$	30,185					$	—
從租户那裏轉讓設備和/或房地產資產			$	11,965					$	—

所附附附註是這些合併財務報表的組成部分。

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亞歷山德里亞房地產股票有限公司

合併財務報表附註

（未經審計）

1.    編排和列報依據

亞歷山大房地產股票有限公司（紐約證券交易所代碼：ARE），標普500指數®生命科學房地產投資信託基金自1994年成立以來一直是生命科學房地產利基市場的先驅。亞歷山德里亞是位於 AAA 創新集羣所在地（包括大波士頓、舊金山灣區、聖地亞哥、西雅圖、馬裏蘭州西雅圖、三角研究中心和紐約市）的協作生命科學大型園區的卓越且任期最長的所有者、運營商和開發商。亞歷山大的總市值為 $34.4十億美元，北美的資產基礎為 74.1截至 2024 年 3 月 31 日，百萬平方英尺。在本10-Q表季度報告中，提及的 “公司”、“亞歷山大”、“ARE”、“我們” 和 “我們的” 是指亞歷山大房地產股票公司及其合併子公司。隨附的未經審計的合併財務報表包括亞歷山德里亞房地產股票公司及其合併子公司的賬目。所有重要的公司間餘額和交易均已清除。

我們已根據公認會計原則和美國證券交易委員會的規章制度編制了隨附的中期合併財務報表。我們認為，此處列報的這些中期合併財務報表反映了公允列報中期合併財務報表所必需的所有正常經常性調整。過渡期的經營業績不一定代表截至2024年12月31日的年度的預期業績。這些未經審計的合併財務報表應與我們截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告中包含的經審計的合併財務報表及其附註一起閲讀。合併財務報表附註中任何提及我們的總市值、建築物或租户的數量或質量、位置質量、平方英尺、租賃數量或佔用百分比以及從這些價值得出的任何金額均不屬於我們獨立註冊會計師事務所程序的範圍。

2.    重要會計政策摘要

合併

在情況表明需要重審的情況下，我們會根據合併會計指導對每個非我們全資擁有的法人實體進行持續評估。我們的評估考慮了我們所有的可變利益，包括股權所有權以及因參與每個部分控股實體的管理而向我們支付的費用。要屬於合併指南的範圍，實體必須滿足以下兩個標準：

•該實體具有為開展業務活動和持有資產而建立的法律結構；此類實體可以採用合夥企業、有限責任公司或公司等形式；以及

•我們在法人實體中擁有可變權益，即合同性的可變權益，例如股權所有權，或其他隨着實體淨資產公允價值的變化而變化的財務利益。

如果一個實體不符合上述兩個標準，我們會應用其他會計文獻，例如權益會計法。如果一個實體確實符合上述兩個標準，我們將在可變利益模型下評估該實體的合併情況，前提是該法律實體符合以下任何特徵以符合VIE的資格，或者對所有其他不是VIE的法律實體的投票模型。

如果法律實體具有以下三個特徵中的任何一個，則該法律實體被確定為VIE：

1)如果沒有額外的次級財政支持，該實體沒有足夠的股權為其活動提供資金；

2)該實體以非實質性表決權成立（即，該實體剝奪了多數經濟利益持有者的投票權）；或

3)作為一個羣體，股東缺乏控股權益的特徵。如果股東缺乏以下任何條件，則符合此標準：

•通過表決權或類似權利指導對實體經濟業績影響最大的實體活動的權力，證明如下：

•實體活動日常管理的實質性參與權；或

•對重大決策負責方的實質性開除權；

•吸收該實體預期損失的義務；或

•獲得實體預期剩餘回報的權利。

8

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2。重要會計政策摘要（續）

對於以有限合夥企業或有限責任公司結構的實體，包括我們的房地產合資企業，我們對股權持有人（普通合夥人或合資企業管理成員以外的股權合夥人）是否缺乏控股財務權益特徵的評估包括評估有限合夥人或非管理成員（非控股股權持有人）是否同時缺乏實質性參與權和實質性開除權，定義如下：

•參與權使非控股權持有人能夠指導在正常業務過程中做出的重大財務和運營決策，這些決策對該實體的經濟表現影響最大。

•取消權允許非控股股權持有人無故罷免普通合夥人或管理成員。

如果我們得出結論，VIE的三個特徵中的任何一個都得到滿足，包括股東由於缺乏實質性參與權和實質性開除權而缺乏控股權的特徵，我們就會得出結論，該實體是虛擬實體，並在可變利息模型下對其進行整合。

可變利息模型

如果一個實體被確定為VIE，我們會評估我們是否是主要受益人。主要受益人分析是基於權力和收益的定性分析。如果我們擁有權力和收益，我們就可以合併VIE——也就是説，（i）我們有權指導VIE的活動，這些活動對VIE的經濟表現（權力）影響最大；（ii）我們有義務吸收VIE的損失或有權從VIE中獲得可能對VIE具有重大意義的收益（收益）。只要我們確定自己是主要受益者，我們就會合並VIE。有關符合VIE資格的特定實體的信息，請參閲我們未經審計的合併財務報表附註4— “合併和未合併的房地產合資企業” 和附註7— “投資”。如果我們在VIE中擁有可變權益但不是主要受益人，我們將使用權益法對投資進行核算。

投票模型

如果一個法律實體不符合VIE的三個特徵中的任何一個（即股權不足、存在非實質性投票權或缺乏控股權益），我們將根據投票模型對該實體進行評估。在投票模式下，如果我們確定我們直接或間接擁有超過50％的有表決權的股份，並且其他股東沒有實質性參與權，我們將合併該實體。有關在投票模式下符合評估資格的特定合資企業的信息，請參閲我們未經審計的合併財務報表附註4—— “合併和未合併的房地產合資企業”。

估計數的使用

根據公認會計原則編制合併財務報表要求我們做出估算和假設，這些估算和假設會影響報告的資產、負債和權益金額；截至合併財務報表之日的或有資產和負債的披露；以及報告期內的收入和支出金額。實際結果可能與這些估計有重大差異。

投資房地產

評估業務合併或資產收購

我們對每次收購房地產或實質性房地產（包括主要持有房地產資產的實體的股權）進行評估，以確定所收購的綜合資產和活動是否符合業務定義，是否需要作為業務合併進行考慮。對不符合企業定義的綜合資產和活動的收購記作資產購置。如果滿足以下任一標準，則所收購的綜合資產和活動將不符合企業資格：

•實際上，收購的總資產的所有公允價值都集中在單一可識別資產或一組類似的可識別資產中；或

•這套綜合資產和活動至少缺乏投入和實質性程序，這些投入和實質性程序共同為創造產出（即交易前後產生的收入）的能力作出了重大貢獻。

在以下情況下，收購過程被視為實質性過程：

•該流程包括一支在執行流程方面熟練、知識淵博且經驗豐富的有組織的員工隊伍（或包括一份提供有組織工作人員准入的合同）；

•如果不花費大量成本、精力或延遲，就無法取代該流程；或者

•該過程被認為是獨一無二的或稀缺的。

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2。重要會計政策摘要（續）

通常，我們對房地產或實質性房地產的收購不符合企業的定義，因為幾乎所有的公允價值都集中在單一可識別資產或類似的可識別資產組中（即土地、建築物和相關的無形資產），或者因為收購不包括以收購勞動力為形式的實質性過程，也沒有大量成本、精力或拖延就無法取代的合同。在評估收購的服務或管理合同時，我們在評估收購的合同是否構成實質性過程時，會考慮所提供服務的性質、與類似的公平合同相關的合同條款，以及可比供應商的可用性。

對所購房地產的認可

我們對每次收購房地產或實質性房地產（包括主要持有房地產資產的實體的股權）進行評估，以確定所收購的綜合資產和活動是否符合業務定義，是否需要作為業務合併進行考慮。對不符合企業定義的綜合資產和活動的收購記作資產購置。

對於收購作為企業合併的房地產或實質性房地產的收購，我們將收購對價（不包括收購成本）分配給收購的資產、承擔的負債、非控股權益以及截至收購之日按公允價值計算的先前存在的所有權權益。資產包括無形資產，例如租户關係、收購的就地租賃以及與我們作為出租人的就地租賃相關的優惠無形資產。負債包括與我們作為出租人的就地租賃相關的不利無形資產。此外，對於我們作為承租人的已收購的就地融資或經營租賃，收購對價將分配給租賃負債和相關的使用權資產，並進行調整以反映與市場條件相比的有利或不利的租賃條款。相對於所收購淨資產公允價值的轉讓對價的任何超額（赤字）都記作商譽（討價還價收益）。與企業合併相關的收購成本在發生時記作支出。

通常，我們預計房地產或實質性房地產的收購不符合企業的定義，因為幾乎所有的公允價值都集中在單一可識別資產或類似的可識別資產組中（即土地、建築物和相關的無形資產）。資產收購的會計模型與企業合併的會計模型類似，不同之處在於收購對價（包括收購成本）是按相對公允價值基礎分配給收購的個人資產和負債的。相對於收購資產和負債公允價值總和的轉讓對價的任何超額（赤字）將根據其相對公允價值分配給個人資產和負債。因此，資產收購不會導致商譽的確認或討價還價的收購收益。與收購房地產或實質性房地產（例如法律和其他第三方服務）相關的增量和外部直接收購成本均為資本化。

我們運用判斷力來確定用於將所購房地產的購買價格分配給其組成部分的關鍵假設。將對價分配給年內收購的房產的各個組成部分可能會影響我們的淨收益，這是因為每個組成部分適用的折舊和攤銷年限以及合併運營報表中對相關折舊和攤銷費用的確認。我們會運用判斷力，利用可用的可比市場信息來評估相對公允價值。我們根據可用的可比市場信息，包括估計的重置成本、租金和最近的市場交易，評估有形和無形資產及負債的相對公允價值。此外，我們可以使用估計的現金流預測，利用適當的折扣和資本化率。未來現金流的估計基於多種因素，包括歷史經營業績、已知和預期趨勢以及可能影響房產的市場/經濟狀況。

收購的有形資產的價值基於我們在 “好像空置一樣” 基礎上對公允價值的估計。收購的就地租賃的價值包括假設租賃期內的估計成本，以及在收購的就地租約收購之日的市場條件下執行類似租賃可能產生的其他成本。如果在原地租賃不可取消的租賃期限之後有低價固定利率續訂方案，我們將評估無形因素，例如承租人經營所在行業的商業狀況、房產所在地區的經濟狀況以及承租人在續訂期內轉租房產的能力，以確定承租人續訂的可能性。當我們確定有合理的保證可以行使此類討價還價購買期權時，我們會在確定此類租賃的無形價值及其相關攤還期時考慮該選項。當收購構成被收購實體控制權變更時，我們還確認收購資產的相對公允價值、承擔的負債以及權益低於100％的收購中的任何非控股權益。

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2。重要會計政策摘要（續）

折舊和攤銷

分配給建築物和建築物改善、土地改善、租户改善和設備的價值按直線折舊。對於建築物和建築物改造，我們使用相應的地面租賃條款或其估計使用壽命中的較短者進行折舊，但不超過 40年份。土地改良按其估計使用壽命折舊，不超過 20年份。租户的裝修按其各自的租賃條款或預計的使用壽命折舊，設備在較短的租賃期限或其預計使用壽命中折舊。使用權資產的價值在每份相關租賃的剩餘條款中按直線攤銷。收購的就地租賃和相關的優惠無形資產（即收購的高於市場的租賃）的價值在我們的合併資產負債表中歸類為其他資產，並在合併運營報表中作為租金收入的減少在相關租賃的剩餘條款中攤銷。與收購的就地租賃相關的不利無形資產（即收購的低於市場的租賃）的價值在合併資產負債表中歸類為應付賬款、應計費用和其他負債，並在合併運營報表中作為租金收入的增加在相關租賃的剩餘條款中攤銷。

資本化項目成本

我們將項目成本資本化，包括施工前成本、利息、財產税、保險以及與項目的開發、重建、施工前或施工直接相關且必不可少的其他成本。在為資產預定用途做準備的各項活動中，需要對開發、重建、施工前和施工成本進行資本化。我們的開發、重建、施工前和施工活動的波動可能會導致總支出和淨收入的重大變化。在項目基本完成並準備好用於其預期用途之後產生的成本按實際支出列為支出。如果開發、重建、施工前或施工活動停止，利息、財產税、保險和某些其他成本將不再有資格獲得資本化，將在發生時記作支出。維修和保養支出按發生時列為支出。

房地產銷售

當符合以下所有銷售計劃標準時，房產被歸類為待售房產：(i) 有權批准該行動的管理層承諾出售該物業的計劃；(ii) 該房產按目前狀況可立即出售，但須遵守通常和慣常的條款；(iii) 一項尋找買家的積極計劃以及完成出售計劃所需的其他行動已經啟動；(iv) 該物業的出售是可能的，預計將在此期間完成 一年；（v）該房產正在積極銷售以與其當前公允價值相比合理的價格出售；以及（vi）完成銷售計劃所需的行動表明，不太可能對計劃進行重大修改或撤回計劃。財產被指定為待售財產後，資產折舊即告停止。有關更多詳情，請參閲我們未經審計的合併財務報表附註15—— “歸類為待售資產”。

如果處置房產代表着對我們的運營或財務業績具有（或將會）重大影響的戰略轉變，例如（i）主要業務範圍，（ii）主要地理區域，（iii）主要股權法投資，或（iv）實體的其他主要部分，則該物業的運營，包括直接歸因於該物業的任何利息支出，在我們的合併運營報表中被歸類為已終止業務，以及列報的所有以往期間的金額從持續業務重新分類為已停止的業務。處置個別財產通常不代表戰略轉移，因此通常不符合歸類為已停止業務的標準。

我們根據關於取消確認與非客户簽訂合同產生的非金融資產的會計準則，確認房地產銷售的收益或損失。我們的常規產出活動包括向租户租賃運營物業的空間，而不是出售房地產。因此，房地產（我們是賣方）的銷售符合與非客户簽訂的合同。在與非客户的交易中，我們採用特定的確認和衡量原則，這與確認與客户簽訂的合同產生的收入的方法一致。取消對資產的承認以控制權的轉移為基礎。如果房地產銷售合同包括我們對房產的持續參與，那麼我們會評估合同下承諾的每項商品或服務，以確定它是否代表單獨的履行義務、構成擔保或阻止控制權的轉移。如果將商品或服務視為一項單獨的履約義務，則當我們將相關商品或服務轉讓給買方時，交易價格的分配部分被確認為收入。

對出售部分權益的收益或損失的確認還取決於我們保留該物業的控股權還是非控股權益。如果我們在出售完成後保留該物業的控股權，我們將繼續按賬面價值反映該資產，按出售部分權益的賬面價值記錄非控股權益，並確認額外的實收資本以抵消收到的對價與按賬面價值計算的部分利息之間的差額。相反，如果我們在完成房地產部分權益的出售後保留非控股權益，我們將確認收益或虧損，就好像出售了100％的資產一樣。

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2。重要會計政策摘要（續）

長期資產的減值

在每個季度末之前和之後，我們會審查所有長期資產的當前活動和業務狀況的變化，以確定是否存在任何需要減值分析的觸發事件或減值指標。如果確定了觸發事件或減值指標，我們將審查對未來未貼現現金流的估計，包括在考慮多種結果時採用概率加權方法（如有必要）。

當存在可能表明長期資產賬面金額可能無法收回的情況時，將對待持和使用的長期資產，包括我們的租賃物業、CIP、持有的用於開發的土地、與我們作為承租人的經營租賃相關的使用權資產以及無形資產，進行單獨的減值評估。如果持有和使用的長期資產的賬面金額超過該資產的使用和最終處置預計產生的未貼現現金流總和，則無法收回。長期持有和使用的資產的觸發事件或減值指標由項目進行評估，包括估計淨營業收入的顯著波動、佔用率變化、重大近期租約到期、當前和歷史運營和/或現金流損失、施工成本、預計完工日期、租金和其他市場因素。我們根據多種因素評估預期的未貼現現金流，包括但不限於建築成本、可用市場信息、當前和歷史經營業績、已知趨勢、可能影響資產的當前市場/經濟狀況以及我們對資產使用的假設，包括必要時考慮多種結果時的概率加權方法。

在確定出現減值後，即確認減記，以將資產的賬面金額減少到其估計的公允價值。如果不要求確認減值費用，則在必要時對摺舊或攤銷的確認進行前瞻性調整，以在預計持有和使用資產的剩餘期限內，將資產的賬面金額減少到其估計處置價值。我們可能會調整預計將在其使用壽命結束之前處置或重新開發的房產的折舊率。

我們對歸類為待售房產使用待售減值模型，這與持有和二手減值模型不同。根據待售減值模型，如果歸類為待售的長期資產的賬面金額超過其公允價值減去出售成本，則確認減值費用。由於這兩種不同的模型，以前被歸類為持有的長期資產有可能在歸類為待售時要求確認減值費用。

國際業務

除了在美國經營物業外，我們還有 12加拿大的房產。我們在美國運營的子公司的本位幣是美元。外國子公司的當地貨幣作為其本位貨幣。我們的外國子公司的資產和負債按截至財務報表日的有效匯率折算成美元。我們的外國子公司的收入和支出賬目使用所列期間的加權平均匯率進行折算。折算產生的收益或虧損被歸類為累計其他綜合收益（虧損），作為總權益的單獨組成部分，不包括在淨收益（虧損）中。

每當外國投資符合持有待售分類標準時，我們都會根據持有待售減值模型評估該投資的可收回性。如果投資的賬面金額超過其公允價值減去出售成本，我們可能會確認減值費用。在確定投資的賬面金額時，我們會考慮其賬面淨值以及與投資相關的任何累計未實現外幣折算調整。

歸類為累計其他綜合收益（虧損）的適當金額的外匯匯率收益或虧損在出售我們的投資時或在完成或基本完成投資清算後變現的淨收益（虧損）將被重新歸類為淨收益（虧損）。

投資

我們對主要參與生命科學行業的上市公司和私人控股實體進行投資。作為房地產投資信託基金，我們通常將每個實體的有表決權股票的所有權限制在少於 10%。我們對每項投資進行評估，以確定我們是否有能力對被投資方施加重大影響，但沒有控制權。我們評估我們的所有權等於或大於被投資人有表決權股票的20％，但小於或等於50％的投資，前提是我們有這種能力。對於我們對持有特定所有權賬户的有限合夥企業的投資，我們假設當我們的所有權權益超過3％至5％時，這種能力就會存在。除了我們的所有權權益外，我們還會考慮我們是否擁有董事會席位或是否參與被投資者的決策過程等標準，以確定我們是否有能力對被投資方施加重大影響，但沒有能力對被投資方施加控制。如果我們確定自己有這種能力，我們將使用權益法對投資進行核算，如下所述。

我們可能會不時持有受合同銷售限制的股權投資。我們不承認與合同銷售限制相關的折扣。

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2。重要會計政策摘要（續）

按權益法核算的投資

根據權益會計法，我們最初按成本確認投資，然後根據被投資方報告的收益或虧損份額、收到的分配以及非臨時減值調整投資賬面金額。有關我們按權益法核算的投資的更多信息，請參閲我們未經審計的合併財務報表附註7—— “投資”。

不符合權益法會計條件的投資

對於我們確定自己沒有能力行使重大影響力或控制權的被投資者，我們會根據每項投資是對（i）上市公司的投資，（ii）報告每股資產淨值的私人控股實體，或（iii）未報告每股資產淨值的私人控股實體，如下所述，對每項投資進行核算。

對上市公司的投資

我們在上市公司的投資被歸類為公允價值易於確定的投資，並在合併資產負債表中按公允價值列報，在合併運營報表中，公允價值的變動歸類為投資收益（虧損）。我們在上市公司投資的公允價值是根據證券交易所的銷售價格或報價確定的。

對私人控股公司的投資

我們對不易確定的公允價值的私人控股實體的投資包括（i）對報告每股資產淨值的私人控股實體的投資以及（ii）對未報告每股資產淨值的私人控股實體的投資。這些投資的核算如下：

對報告每股資產淨值的私人控股實體的投資

對報告每股資產淨值的私人控股實體的投資，例如我們在有限合夥企業中的私人控股投資，以公允價值列報，使用資產淨值作為實際權宜之計，而公允價值的變動則歸入我們的合併運營報表中的投資收益（虧損）。我們通常不經調整地使用有限合夥企業報告的每股資產淨值，除非我們知道有信息表明有限合夥企業報告的資產淨值不能準確反映報告日投資的公允價值。

對未報告每股資產淨值的私人控股實體的投資

對未報告每股資產淨值的私人控股實體的投資使用衡量替代方案進行核算，根據該替代方案，這些投資按成本計量，並根據可觀察到的價格變動和減值進行調整，並在合併運營報表中將變動歸類為投資收益（虧損）。

可觀察的價格來自於同一發行人的相同或相似投資的有序交易，投資者無需花費過多的成本和精力即可觀察到該價格。除其他外，可觀察到的價格變動源於同一發行人在報告期內執行的股票交易，包括後續的股票發行或與同一發行人相關的其他已報告的股票交易。為了確定這些交易是否預示着明顯的價格變化，除其他因素外，我們會評估這些交易是否具有相似的權利和義務，包括投票權、分銷偏好以及我們持有的投資的轉換權。

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2。重要會計政策摘要（續）

對權益法投資和對未報告每股資產淨值的私人控股實體的投資進行減值評估

我們對未報告新開發項目每股資產淨值的私人控股實體的股權法投資和投資進行監督，包括經營業績、臨牀試驗的前景和結果、新產品計劃、新合作協議、籌資活動以及併購活動。這些投資是在減值指標定性評估的基礎上通過監測以下觸發事件或減值指標的存在來評估的：

(i)被投資者的收益表現、信用評級、資產質量或業務前景嚴重惡化；

(ii)被投資者的監管、經濟或技術環境發生重大不利變化；

(iii)總體市場狀況發生重大不利變化，包括被投資方正在或試圖向市場推出的技術和產品的研究和開發；

(iv)對被投資方繼續經營能力的重大擔憂；和/或

(v)投資者決定停止向被投資人提供支持或減少其財務承諾。

如果存在此類指標，我們需要估算投資的公允價值，並立即確認減值費用，其金額等於超過其估計公允價值的投資賬面價值。

投資收益/損失確認和分類

我們在合併運營報表中確認已實現和未實現的損益，在合併運營報表中歸類為投資收益（虧損）。未實現的收益和損失代表：

(i)上市公司投資公允價值的變化；

(ii)對報告每股資產淨值的私人控股實體的投資資產淨值的變化；

(iii)投資未報告每股資產淨值的私人控股實體的可觀察到的價格變化；以及

(iv)我們的權益法被投資方報告的未實現收益或虧損中所佔的份額。

我們投資的已實現收益和虧損是指處置投資時收到的收益與其歷史或調整後成本基礎之間的差額。對於我們的權益法投資，已實現收益和虧損代表我們在被投資方報告的已實現收益或虧損中所佔的份額。減值是已實現虧損，可調整成本基礎，是指將不報告每股資產淨值和權益法投資的私人控股實體的賬面價值降至其估計公允價值的費用，如果減值被視為非臨時減值，則減值幅度為估計的公允價值。

收入

下表提供了截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月的合併總收入的詳細信息（以千計）：

						截至3月31日的三個月
						2024						2023
租金收入：
收入受租賃會計準則約束：
經營租賃						$	746,061					$	677,422
直接融資租賃						659						648
收入受租賃會計準則約束						746,720						678,070
收入受收入確認會計準則約束						8,831						9,879
租金收入						755,551						687,949
其他收入						13,557						12,846
總收入						$	769,108					$	700,795

在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中，受租賃會計準則約束的收入總額為美元746.7百萬或 97.1% 和 $678.1百萬或 96.8分別佔我們總收入的百分比。我們的其他收入主要包括管理費和每個報告期內賺取的利息收入。有關我們收入來源的詳細討論，請參閲我們未經審計的合併財務報表附註2中的 “租賃會計” 和 “確認與客户簽訂的合同產生的收入”。

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2。重要會計政策摘要（續）

租賃會計

租賃的定義和分類

當我們簽訂合同或修改現有合同時，我們會評估合同是否符合租賃的定義。為了滿足租賃的定義，合同必須滿足所有三個標準：

(i)一方（出租人）必須持有已確定的資產；

(ii)交易對手（承租人）必須有權在整個合同期內從資產的使用中獲得幾乎所有的經濟利益；以及

(iii)交易對手（承租人）必須有權在整個合同期限內指示使用已確定的資產。

如果我們是承租人，我們將租賃歸類為融資租賃或經營租賃；如果我們是出租人，則將租賃歸類為銷售類型、直接融資或經營租賃。我們使用以下標準來確定租賃是融資租賃（作為承租人）還是銷售型或直接融資租賃（作為出租人）：

(i)租賃期結束時，所有權從出租人轉移到承租人；

(ii)合理地肯定會行使購買期權；

(iii)租賃期限為標的資產剩餘經濟壽命的大部分時間；

(iv)租賃付款的現值等於或大於標的資產的全部公允價值；或

(v)標的資產是專業化的，預計在租賃期結束時將沒有其他用途。

如果我們滿足上述任何標準，我們會將租賃視為融資、銷售類型或直接融資租賃。如果我們不符合任何標準，我們會將租賃視為經營租賃。

如果將租賃視為將標的資產的控制權移交給承租人，則將其視為銷售類租賃。如果風險和回報是在不轉讓控制權的情況下進行的，則租賃被視為直接融資租賃，這通常表現為承租人以外的其他無關第三方的剩餘價值擔保。

這種分類將決定租賃的確認方法：

•對於經營租賃，如果我們是出租人，我們將按直線方式確認租賃期內的租金收入，如果我們是承租人，則確認租賃運營費用。

•對於銷售類租賃或直接融資租賃，我們確認租金收入；對於融資租賃，我們使用實際利息法確認租賃期內的租賃運營費用。

•在銷售類租賃或直接融資租賃開始時，如果我們確定租賃物業的公允價值低於其賬面金額，我們將在租賃開始時立即確認銷售損失。如果公允價值超過租賃的賬面金額，則在銷售類租賃的租賃開始時確認收益。對於直接融資租賃，收益在租賃開始時遞延並在租賃期內攤銷。

出租人會計

執行租賃的成本

我們將初始直接成本資本化，這僅代表執行租約的增量成本，如果不獲得租約，本來不會產生這種成本。無論結果如何，我們在談判或安排租賃時產生的費用，例如固定員工薪酬、談判租賃條款的税務或法律諮詢以及其他費用，均按發生的費用記作支出。

經營租賃

我們使用單一組成部分會計政策對租賃合同的收入進行核算。如果滿足兩個標準，該政策要求我們按標的資產類別將與每項租賃相關的租賃部分和非租賃部分作為單一組成部分進行考慮：

(i)租賃部分和非租賃部分的轉讓時間和模式相同；以及

(ii)如果單獨核算，租賃部分將被歸類為經營租賃。

租賃部分主要包括固定租金（代表根據我們的租賃應付的預定租金金額）和臨時租金付款。非租賃部分主要包括租户回收款，即在我們的三淨租賃結構下償還租金運營費用，包括財產税、保險、公用事業、維修和維護以及公共區域開支的回收款。

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2。重要會計政策摘要（續）

如果租賃部分是主要組成部分，我們將根據租賃會計準則將此類租賃下的所有收入作為單一組成部分入賬。相反，如果非租賃部分是主要組成部分，則此類租賃下的所有收入都將根據收入確認會計準則進行核算。我們的經營租賃符合單一組成部分會計的條件，每份租約中的租賃部分佔主導地位。因此，我們根據租賃會計準則核算所有經營租賃收入，並在合併運營報表中將這些收入歸類為租金收入。

當房產準備好供租户預定用途並且租户擁有或控制租賃資產的實際用途時，我們開始確認與經營租賃相關的租金收入。與經營租賃下的固定租金付款相關的租金收入在相應的運營租賃條款中以直線方式確認。我們在合併資產負債表中將預計在以後收到的款項歸類為遞延租金。目前收到但在未來時期被確認為收入的金額在合併資產負債表中歸類為應付賬款、應計費用和其他負債。

與可變付款相關的租金收入包括租户回收款和臨時租金付款。租户回收款，包括公用事業報銷、維修和保養、公共區域費用、房地產税和保險以及其他運營費用，在發生適用費用和租户有義務向我們償還費用期間被確認為收入。除去相關的意外開支後，與其他可變付款相關的租金收入即予以確認。

我們會評估租户收取每份經營租約未來租賃款項的可收性。如果我們確定可能具有可收回性，我們將根據上述方法確認租金收入。如果我們確定收款的可能性不大，我們會確認一項調整以降低租金收入。此外，如果我們預計未來不會全額收取租賃付款，我們可能會在投資組合層面（而不是個人層面）確認一般補貼。

對於我們確定未來租賃款不太可能收回的每份租約，我們停止以直線方式確認租金收入，並將收入的確認僅限於從承租人那裏收取的款項或本應按直線確認的租賃收入中較低的部分。在我們確定與這些租賃相關的未來付款有可能收回之前，我們不會恢復對這些租賃的租金收入的直線確認。我們還記錄了與遞延租金餘額有關的一般補貼，在投資組合層面（不是個人層面），預計不會在整個租期內全額收取這些津貼。截至2024年3月31日和2023年12月31日，我們的一般津貼餘額合計美元21.4百萬。

直接融資和銷售型租賃

與直接融資和銷售類租賃相關的租金收入在租賃期內使用實際利率法確認。租賃開始時，我們在合併資產負債表中的其他資產中記錄一項資產，這代表我們在租賃中的淨投資。初始淨投資的確定方法是將歸因於租賃的未來租賃付款總額的現值和該物業的估計剩餘價值，減去與我們的直接融資租賃相關的任何未賺取收入。在租賃期內，租賃投資的價值會增加，從而為租賃中的淨投資產生恆定的週期性回報率。在我們的合併運營報表中，這些租賃的收入歸類為租金收入。隨着租金的到賬，我們的淨投資會隨着時間的推移而減少。

根據當前的預期信用損失會計準則，我們對直接融資和銷售類租賃的淨投資進行減值評估。欲瞭解更多信息，請參閲我們未經審計的合併財務報表附註2中的 “信用損失備抵金”。

作為出租人，如果滿足以下兩個標準，我們將不依賴於指數或利率的可變租賃付款的租賃在租賃開始之日歸類為經營租賃：

(i)根據現行租賃會計準則，該租賃將被歸類為銷售型租賃或直接融資租賃；以及

(ii)銷售類租賃或直接融資租賃分類將在租賃開始時導致銷售損失。

我們不會取消確認標的資產，也不會在租賃開始時確認損失，但會繼續對標的資產在其使用壽命內進行折舊。

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2。重要會計政策摘要（續）

承租人會計

我們有經營租賃協議，其中我們是承租人，包括地面和辦公室租約。在租約開始之日（如果租約是房地產收購的一部分，則在收購之日），我們需要確認負債，以抵消我們在這些經營租賃下的未來債務以及相應的使用權資產。

租賃負債是根據未來租賃付款的現值來衡量的，包括根據我們的延期期權在期限內我們合理確定會行使的付款。未來租賃付款的現值是根據每份經營租約的剩餘租賃期限和相應的估計增量借款利率計算得出的，我們估計，在相似期限內以抵押方式借款，金額等於租賃付款，必須支付的利率。隨後，租賃負債通過對期初的租賃負債餘額適用租約開始時確定的貼現率來累計，並減去該期間的付款。我們將經營租賃負債分為應付賬款、應計費用和合並資產負債表中的其他負債。

使用權資產是根據相應的租賃負債來衡量的，根據初始直接租賃成本和租賃開始前與房東交換的任何其他對價進行了調整，並進行了調整，以反映收購租賃與收購時的市場條件相比的有利或不利條件。隨後，使用權資產在租賃期內按直線分期攤銷。我們在合併資產負債表中將其他資產中的使用權資產歸類。

確認與客户簽訂的合同產生的收入

根據收入確認會計準則，我們確認與客户簽訂的合同產生的交易相關的收入，不包括上文 “租賃會計” 中討論的租賃會計準則約束的收入。客户與非客户的區別在於所轉讓的商品或服務的性質。向客户提供由公司普通產出活動產生的商品或服務，而向非客户提供公司普通產出活動之外的非金融資產。

我們通常確認向客户轉讓商品和服務的收入，其金額反映了我們預期在交易所應得的對價。為了確定客户合同收入的確認，我們使用五步模型來（i）確定與客户的合同，（ii）確定合同中的履約義務，（iii）確定交易價格，包括將來可能不會發生重大逆轉的可變對價，（iv）將交易價格分配給合同中的履約義務，（v）在（或作為）我們時確認收入履行履約義務。

我們確定合同履行義務，並根據商品和服務的控制權移交給客户的時間，確定收入應在某個時間點還是在一段時間內予以確認。在向客户轉讓商品或服務之前，我們會考慮是否控制商品或服務，以確定我們是否應以委託人或代理人的身份對該安排作出解釋。如果我們確定我們控制向客户提供的商品或服務，那麼我們就是交易的委託人，我們確認交易所預期的對價總額。如果我們只是安排但不控制轉讓給客户的商品或服務，那麼我們被視為交易的代理人，我們確認我們有權在交易所保留的淨對價。

在截至2024年3月31日的三個月的合併運營報表中，受收入確認會計準則約束並歸入租金收入的總收入包括美元8.8百萬主要與長期租賃協議相關的短期停車收入有關。如附註2中的 “出租人會計” 所述，短期停車收入不符合單一組成部分會計政策的條件，這是由於我們在同一租賃協議中轉移停車服務義務和相關租賃部分的時間和模式存在差異。當提供服務和履行義務得到履行時，我們會根據收入確認會計準則確認短期停車收入，履約義務通常發生在某個時間點。

監控租户信貸質量

在每份租約期內，我們通過以下方式監控租户的信用質量和任何相關的重大變化：（i）監控國家認可的信用評級機構評級的租户的信用評級；（ii）審查已公開或根據適用租約必須交付給我們的租户的財務報表；（iii）監控有關租户及其各自業務的新聞報道；（iv）監控租賃付款的及時性。

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2。重要會計政策摘要（續）

信用損失備抵金

對於以攤銷成本和某些其他工具計量的大多數金融資產，包括貿易和其他應收賬款（不包括經營租賃產生的應收賬款）、貸款、持有至到期債務證券、銷售型和直接融資租賃產生的租賃淨投資以及資產負債表外信貸敞口（例如貸款承諾），我們需要估算和確認終身預期虧損，而不是發生的損失。即使預期的信用損失風險微乎其微，對此類預期損失的確認通常會導致信貸損失的提前確認。對經營租賃款項的可收性進行評估以及根據該評估確認租賃收入的調整，受我們未經審計的合併財務報表附註2中前面的 “租賃會計” 中討論的租賃會計準則的約束。

在每個報告日，我們都會根據直接融資和銷售類租賃的總淨投資以及我們的貿易應收賬款重新評估我們的信用損失準備金。如有必要，我們會根據我們當前估計的預期信貸損失確認信用損失調整，該損失在合併運營報表中歸類為租賃業務。有關更多詳情，請參閲我們未經審計的合併財務報表附註5 — “租賃”。

所得税

我們根據《美國國税法》（“《守則》”）作為房地產投資信託基金組織和運營。根據該守則，房地產投資信託基金至少要分配 90每年向股東繳納房地產投資信託基金應納税所得額的百分比（不包括淨資本收益），且符合某些其他條件，無需對其分配的應納税所得額繳納聯邦所得税，但可能需要繳納某些聯邦、外國、州和地方税。我們分發 100每年佔我們應納税收入的百分比；因此，不需要為聯邦所得税編列經費。除了房地產投資信託基金申報表外，我們還為子公司提交聯邦、外國、州和地方納税申報表。我們向位於美國、加拿大、中國和其他國際地區的司法管轄區提起訴訟。在2018年至2023日曆年度，我們的納税申報表需要在各個司法管轄區進行例行審查。

員工和非員工基於股份的付款

我們已經實施了全實體範圍的會計政策，以核算發放給員工和非僱員的基於股份的獎勵的沒收情況。根據這項政策，我們在基於時間的歸屬條件下確認基於股份的獎勵的支出，對沒收的估算值沒有減少。本會計政策僅適用於服務條件獎勵。對於績效條件獎勵，我們將繼續評估達到此類條件的可能性。與沒收獎勵相關的費用將在沒收時予以撤銷。根據股份支付獎勵支付的所有不可沒收的股息最初都歸類為留存收益，只有在基礎獎勵被沒收時才重新歸類為薪酬成本。我們的員工和非員工基於股份的獎勵在授予日按公允價值計量，並在接受者所需的服務期內予以確認。

擔保證券的發行人和擔保子公司

通常，持有擔保證券的發行人的母實體必須提供單獨的子公司發行人或擔保人財務報表，除非它符合披露例外情況。如果母實體符合以下標準，則可能有資格獲得披露例外情況：

(i)子公司發行人或擔保人是母公司的合併子公司，並且

(ii)子公司發行註冊證券，該證券與母公司聯合或單獨發行，或由母公司全額無條件擔保。

相反，符合上述標準的母公司可以在合併財務報表中或在項目2的 “管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析” 中提供彙總的財務信息（“替代披露”）。我們評估了標準並確定我們有資格獲得披露例外情況，這使我們能夠提供替代披露；因此，我們在項目2的 “管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析” 中提供了替代披露。

貸款費用

獲得長期融資所產生的費用將資本化並進行分類，相應的債務工具出現在我們的合併資產負債表上。與我們的無抵押優先信貸額度相關的貸款費用已資本化並歸入其他資產。資本化金額在相關貸款期限內攤銷，攤銷在合併運營報表中歸類為利息支出。

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2。重要會計政策摘要（續）

權益法投資的分配

我們使用 “分配的性質” 方法來確定合併報表中來自權益法投資（包括我們的未合併房地產合資企業和權益法非房地產投資）的現金分配現金流的分類。在這種方法下，根據產生現金分配的基礎活動的性質對分配進行分類。如果我們缺乏將來應用這種方法所必需的信息，我們將需要在回顧的基礎上採用 “累積收益” 方法作為會計變更。根據累積收益法，不超過已確認收益累計權益金額的分配被歸類為經營活動現金流入，超過該金額的分配被歸類為投資活動的現金流入。

受限制的現金

我們在合併資產負債表中將現金和現金等價物與限制性現金分開列報。但是，在核對合並現金流量表中顯示的期初和期末總金額時，我們將限制性現金與現金和現金等價物包括在內。如果餘額中包含多個現金、現金等價物和限制性現金明細項目，我們會根據需要在合併資產負債表和合並現金流量表之間進行對賬。我們還披露了與重大限制性現金餘額相關的限制的性質。

最近的會計公告

2023年8月23日，財務會計準則委員會發布了亞利桑那州立大學，要求合資企業在成立後在其獨立財務報表中按公允價值衡量其資產和負債。無論淨資產是否符合企業的定義，合資企業都將使用企業合併會計指導將其權益的公允價值與其可識別資產和負債的公允價值之間的差額確認為商譽（或權益調整，如果為負值）。新的會計準則旨在減少實踐中的多樣性。該ASU將適用於符合GAAP下公司合資企業定義的合資企業，因此其範圍僅限於不受任何合資投資者控制因此未合併的合資企業。我們通常尋求保持對房地產合資企業的控制權，因此預計該亞利桑那州立大學將適用於我們在採用本會計準則後成立的有限數量的未合併房地產合資企業（如果有的話）。該準則不會改變合資企業投資者在個人財務報表中對投資的核算，因此，該準則的採用不會對我們的合併財務報表產生任何影響。該會計準則將對成立日期為2025年1月1日或之後的合資企業生效，並允許提前採用。我們預計將在2025年1月1日採用該亞利桑那州立大學。

2023年11月27日，財務會計準則委員會發布了ASU，要求每季度披露分部支出，前提是這些支出對該細分市場意義重大，（ii）定期向首席運營決策者（“CODM”）提供，以及（iii）包含在每份報告的細分市場損益衡量標準中。此外，該亞利桑那州立大學要求每年披露CODM的標題，並説明CODM如何使用該細分市場的損益衡量標準來評估細分市場的表現和分配資源。根據該亞利桑那州立大學，我們合併財務報表的腳註可能包括與我們的單一應報告分部相關的增量披露。從我們截至2024年12月31日的10-K表年度報告開始，將要求遵守該ASU，然後在10-Q表的季度報告中進行中期披露，允許提前採用。我們預計將在截至2024年12月31日的年度10-K表年度報告中採用該亞利桑那州立大學。

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3.投資房地產

截至2024年3月31日和2023年12月31日，我們在房地產領域的合併投資，包括未經審計的合併財務報表附註15（“歸類為待售資產”）中列為待售資產的房地產資產，包括截至2024年3月31日和2023年12月31日的以下內容（以千計）：

						2024 年 3 月 31 日						2023年12月31日
出租物業：
土地（與出租物業有關）						$	4,440,428					$	4,385,515
建築物和建築物改進						20,532,577						20,320,866
其他改進						3,898,310						3,681,628
出租房產						28,871,315						28,388,009
開發和重建項目						8,668,680						8,226,309
房地產投資總額						37,539,995						36,614,318
減去：累計折舊						(5,216,857)						(4,980,807)
投資房地產						$	32,323,138					$	31,633,511

收購

在截至2024年3月31日的三個月中，我們進行了收購，總收購價格為美元194.8百萬，主要與位於我們海港創新區子市場多切斯特大道285、299、307和345號的新成立的合資企業有關。有關更多詳情，請參閲我們未經審計的合併財務報表附註4—— “合併和未合併的房地產合資企業”。

根據我們對每項收購的評估，我們確定與每項收購相關的幾乎所有公允價值都集中在單一可識別資產或一組類似的可識別資產中，或者與沒有運營的地塊有關。因此，每筆交易都不符合企業的定義，因此被記作資產購置。在每筆交易中，我們將每次收購的總對價分配給按相對公允價值收購的個人資產和負債。

房地產資產的銷售

在截至2024年3月31日的三個月中，我們完成的房地產資產部分權益的處置和出售包括以下內容（千美元）：

																																				房地產銷售收益
財產						子市場/市場						發售日期						已售利息						RSF						銷售價格
房地產的處置：
A 街 99 號(1)						海港創新區/大波士頓						3/8/24						100		%				235,000						$	13,350					$	—
其他																														3,863						392
																														$	17,213					$	392

(1)在截至2023年12月31日的三個月中，我們確認的房地產減值費用為美元36.1百萬美元，將我們的投資減少到目前的公允價值減去銷售成本。我們在截至2024年3月31日的三個月內完成了銷售。

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4。合併和未合併的房地產合資企業

我們會不時簽訂合資協議，通過合資協議，我們擁有擁有、開發和運營房地產的房地產實體的部分權益。截至2024年3月31日，我們的房地產合資企業持有以下房產：

			財產						市場						子市場						我們的所有權權益(1)
合併後的房地產合資企業(2):
			賓尼街 50 號和 60 號						大波士頓						劍橋/內郊									34.0		%
			賓尼街 75/125 號						大波士頓						劍橋/內郊									40.0		%
			賓尼街 100 號和 225 號以及第三街 300 號						大波士頓						劍橋/內郊									30.0		%
			柯立芝大道 99 號						大波士頓						劍橋/內郊									75.0		%
			內科街 15 號						大波士頓						海港創新區									56.7		%
			多切斯特大道 285、299、307 和 345 號						大波士頓						海港創新區									60.0		%
			亞歷山德里亞中心®科學和技術專用 — 使命灣(3)						舊金山灣區						使命灣									25.0		%
			歐文斯街 1450 號						舊金山灣區						使命灣									27.2		%	(4)
			601、611、651、681、685 和 701 Gateway Boulevard						舊金山灣區						南舊金山									50.0		%
			蓋特威大道 751 號						舊金山灣區						南舊金山									51.0		%
			東格蘭德大道 211 和 213 號						舊金山灣區						南舊金山									30.0		%
			福布斯大道500號						舊金山灣區						南舊金山									10.0		%
			亞歷山德里亞中心®用於生命科學 — Millbrae						舊金山灣區						南舊金山									47.4		%
			梅里菲爾德街 3215 號						聖地亞哥						託裏·派恩斯									30.0		%
			亞歷山德里亞的校園點(5)						聖地亞哥						大學城中心									55.0		%
			5200 光明之路						聖地亞哥						大學城中心									51.0		%
			9625 鎮中心大道						聖地亞哥						大學城中心									30.0		%
			亞歷山德里亞的 SD Tech(6)						聖地亞哥						索倫託梅薩									50.0		%
			太平洋科技園						聖地亞哥						索倫託梅薩									50.0		%
			薩默斯嶺科學園(7)						聖地亞哥						索倫託梅薩									30.0		%
			東湖大道東 1201 和 1208 號和東布萊恩街 199 號						西雅圖						聯盟湖									30.0		%
			德克斯特大道北 400 號						西雅圖						聯盟湖									30.0		%
			默瑟街 800 號						西雅圖						聯盟湖									60.0		%
未合併的房地產合資企業(2):
			第三街 1655 和 1725 號						舊金山灣區						使命灣									10.0		%
			1401/1413 研究大道						馬裏蘭州						羅克維爾									65.0		%	(8)
			研究大道 1450 號						馬裏蘭州						羅克維爾									73.2		%	(8)
			西迪克曼街 101 號						馬裏蘭州						貝爾茨維爾									57.9		%	(8)

(1)請參閲下一頁的表格，該表格顯示了我們在合併框架下合資企業的分類。

(2)除了上市的房地產合資企業外，各合夥人在北美其他四家合併房地產合資企業中持有微不足道的非控股權益，而我們在北美另一家微不足道的未合併房地產合資企業中持有權益。

(3)包括伊利諾伊街409號和499號、歐文斯街1500號和1700號以及米申灣大道南455號。

(4)在截至2024年3月31日的三個月中，我們的股權所有權從 40.6% 至 27.2% 基於我們的合資夥伴持續為施工成本提供資金，以及向我們的合資夥伴重新分配股權 $30.2來自我們的數百萬美元。我們的合資夥伴的非控股權益份額預計將增加到 75%，我們的降至 25%，因為我們的合作伙伴出資額外的股權來資助該項目的建設。

(5)包括 10210、10260、10290 和 10300 Campus Point Drive 以及 4110、4135、4155、4161、4161、4165、4165、4224 和 4242 Campus Point Court。

(6)包括 9605、9645、9675、9685、9725、9735、9805、9808、9855 和 9868 斯克蘭頓路，以及 10055、10065 和 10075 巴恩斯峽谷路。

(7)包括 9965、9975、9985 和 9995 薩默斯嶺路。

(8)代表與當地房地產運營商的合資企業，我們的合資夥伴管理着對合資企業經濟表現產生重大影響的日常活動。

未經審計的合併財務報表附註2（“重要會計政策摘要”）中的 “合併” 中描述了我們的合併政策。合併會計具有很強的技術性，但其框架主要基於合資企業的控制性財務利益和收益。我們通常通過合同權利整合合合資企業，該合資企業是我們控制的法人實體（即我們有權指導合資企業對經濟業績影響最大的活動），無論我們的所有權利益如何，如果我們確定通過分配向我們支付給我們的可能對合資企業具有重大意義的收益或損失和費用（“VIE模式”）來獲得收益。

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4。合併和未合併的房地產合資企業（續）

當我們通過投票權擁有控股財務權益且我們的投票權超過50％（“投票模式”）時，我們通常也會合併合資企業。投票權益不同於某些合資企業的所有權權益。我們通過確認我們的收入和損失份額，對不符合權益會計法合併標準的合資企業進行核算。

下表顯示了我們在整合框架下的房地產合資企業的分類：

財產(1)

整合模型

投票利息

整合分析

結論

賓尼街 50 號和 60 號

VIE 模型

在 VIE 模式下不適用

合併

賓尼街 75/125 號

我們有：

賓尼街 100 號和 225 號以及第三街 300 號

柯立芝大道 99 號

(i)

指導合資企業對經濟表現影響最大的活動的權力；以及

內科街 15 號

多切斯特大道 285、299、307 和 345 號

亞歷山德里亞中心®科學和技術專用 — 使命灣

歐文斯街 1450 號

601、611、651、681、685 和 701 Gateway Boulevard

蓋特威大道 751 號

東格蘭德大道 211 和 213 號

(ii)

對合資企業可能有重大好處。

福布斯大道500號

亞歷山德里亞中心®用於生命科學 — Millbrae

梅里菲爾德街 3215 號

亞歷山德里亞的校園點

5200 光明之路

因此，我們是每個 VIE 的主要受益者

9625 鎮中心大道

亞歷山德里亞的 SD Tech

太平洋科技園

薩默斯嶺科學園

東湖大道東 1201 和 1208 號和東布萊恩街 199 號

德克斯特大道北 400 號

默瑟街 800 號

1401/1413 研究大道

我們不控制合資企業，因此不是主要受益者。

權益會計法

研究大道 1450 號

西迪克曼街 101 號

第三街 1655 和 1725 號

投票模型

不超過 50%

我們的投票利息為50％或以下。

(1)除了上市的房地產合資企業外，各合夥人在北美其他四家合併房地產合資企業中持有微不足道的非控股權益，而我們在北美另一家微不足道的未合併房地產合資企業中持有權益。

成立合併的房地產合資企業

我們在上文概述的合併框架下對每家房地產合資企業進行了評估，並在未經審計的合併財務報表附註2 “重要會計政策摘要” 中的 “合併” 中進一步詳述。

有關更多信息，請參閲我們未經審計的合併財務報表附註2中的 “合併” — “重要會計政策摘要”。有關我們在截至2024年3月31日的三個月中完成的房地產資產處置和出售部分權益的摘要，請參閲我們未經審計的合併財務報表附註3 “房地產投資” 中的 “房地產資產銷售”。

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4。合併和未合併的房地產合資企業（續）

多切斯特大道 285、299、307 和 345 號

在截至2024年3月31日的三個月中，我們成立了房地產合資企業，以開發生命科學巨型園區。

我們捐款了 $155.3向這些房地產合資企業捐贈了百萬美元，而我們的合作伙伴在出資房地產資產中所佔份額合計 $103.5百萬。截至2024年3月31日，這些合資企業在我們的海港創新區子市場擁有位於多切斯特大道285、299、307和345號的四塊地塊，未來發展機會彙總 1.0百萬平方英尺。

截至 2024 年 3 月 31 日，我們有一個 60合資企業的所有權權益百分比。我們確定我們可以控制這些房地產合資企業，因此我們整合了相關的房地產資產。

合併後的VIE的資產負債表信息

我們與合資夥伴一起持有房地產合資企業的權益，這些權益將在財務報表中合併。這些現有的合資企業提供了大量的股權資本，為我們未來的部分建築支出提供資金，我們的合資夥伴也可能向這些實體出資股權，用於融資相關活動。

下表彙總了截至2024年3月31日和2023年12月31日的合併VIE的資產負債表信息（以千計）：

						2024 年 3 月 31 日						2023年12月31日
投資房地產						$	8,487,213					$	8,032,315
現金和現金等價物						228,462						306,475
其他資產						777,416						728,390
總資產						$	9,493,091					$	9,067,180
有擔保的應付票據						$	129,431					$	119,042
其他負債						593,166						608,665
強制性可贖回的非控股權益						—						35,250
負債總額						722,597						762,957
可贖回的非控制性權益						7,008						6,868
亞歷山大房地產股票公司的股權份額						4,436,783						4,162,017
非控股權益的股權份額						4,326,703						4,135,338
負債和權益總額						$	9,493,091					$	9,067,180

在決定是否彙總合併後的VIE的資產負債表信息時，我們考慮了每個VIE的相似性，包括這些實體擁有、管理、運營和租賃VIE擁有的房地產的主要目的，以及我們作為管理成員參與每個VIE的類似性質。由於特徵的相似性，我們以彙總的方式提供這些實體的資產負債表信息。我們合併後的VIE的資產均沒有限制其用於償還VIE的特定債務的限制。合併後的VIE沒有債權人或其他合作伙伴可以追索我們的一般信貸，我們對合並VIE的最大風險敞口僅限於我們在每個VIE中的可變權益，但柯立芝大道99號房地產合資企業除外，在該合資企業中，VIE的擔保建築貸款由我們擔保。有關更多信息，請參閲我們未經審計的合併財務報表附註10 — “有擔保和無抵押優先債務”。

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4。合併和未合併的房地產合資企業（續）

未合併的房地產合資企業

我們對未合併的VIE的最大敞口僅限於我們對每個VIE的投資，但研究大道1450號和西迪克曼街101號未合併的房地產合資企業除外，我們對這些合資企業的擔保最高為美元6.7與每筆VIE的擔保貸款相關的未清餘額中的百萬美元。 截至2024年3月31日和2023年12月31日，我們對未合併房地產合資企業的投資按權益法核算，並在合併資產負債表中列報，包括以下內容（以千計）：

財產						2024 年 3 月 31 日						2023年12月31日
第三街 1655 和 1725 號						$	11,471					$	11,718
研究大道 1450 號						9,055						6,041
西迪克曼街 101 號						9,473						9,290
其他						10,637						10,731
						$	40,636					$	37,780

下表列出了截至2024年3月31日與我們未合併的房地產合資企業的擔保貸款（千美元）相關的關鍵條款：

																								利率(1)						在 100%												我們的份額
未合併的合資企業						到期日												規定的費率												彙總承諾						債務餘額(2)
1401/1413 研究大道									12/23/24									2.70%						3.31%						$	28,500					$	28,374					65.0%
第三街 1655 和 1725 號									3/10/25									4.50%						4.57%						600,000						599,612						10.0%
西迪克曼街 101 號									11/10/26									SOFR+1.95%			(3)			7.37%						26,750						17,749						57.9%
研究大道 1450 號									12/10/26									SOFR+1.95%			(3)			7.43%						13,000						8,509						73.2%
																														$	668,250					$	654,244

(1)包括利息支出和貸款費用攤銷。

(2)代表截至2024年3月31日的未償本金，扣除未攤銷的遞延融資成本。

(3)這筆貸款的固定SOFR下限為 0.75%.

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5。租賃

有關租賃會計準則的信息，請參閲我們未經審計的合併財務報表附註2中的 “租賃會計” — “重要會計政策摘要”，該準則為租賃協議雙方（即承租人和出租人）的租賃承認、衡量、列報和披露制定了原則。

我們作為出租人的租約

截至 2024 年 3 月 31 日，我們有 410屬性彙總 42.2百萬運營的 RSF 定位d 位於關鍵集羣，包括大波士頓、舊金山灣區、聖地亞哥、西雅圖、馬裏蘭州、研究三角和紐約市。我們專注於在AAA創新集羣地區開發A/A+類房產，我們認為這些地產非常適合生命科學實體租用。這些地點的特點通常是新房東進入門檻高，租户的退出門檻高，可用空間供應有限。 截至2024年3月31日，a我們作為出租人的所有租賃均被歸類為經營租賃，但以下租約除外 一直接融資租賃。我們的租約如下所述。

經營租賃

截至2024年3月31日，我們的 410房產受經營租賃協議的約束。 兩個這些屬性中，代表 二地塊，受租賃協議的約束，每份協議都包含承租人可以選擇在自以下日期起的30天內以公允市場價值向我們購買標的資產 15年份， 30年份，以及 74.5自租金開始之日起數年後 2017 年 10 月 1 日。剩餘的租賃期限與每項有關 二地塊s 是 68.7年份。我們的租賃通常包含在到期時以現行市場價格延長租賃期限的選項。某些經營租賃包含提前終止選項，需要提前通知並支付罰款，在大多數情況下，罰款金額足以讓租户認為在經濟上不利於行使。 下表概述了根據我們自2024年3月31日起生效的經營租賃協議條款（不包括費用報銷）將收到的未來租賃付款（以千計）：

年						金額
2024						$	1,447,841
2025						1,871,023
2026						1,803,392
2027						1,740,053
2028						1,606,401
此後						10,681,698
總計						$	19,150,408

有關我們自有房地產資產的更多信息，請參閲我們未經審計的合併財務報表附註3—— “房地產投資”，這些資產是我們經營租賃下的標的資產。

直接融資租賃

截至 2024 年 3 月 31 日，我們有 一直接融資租賃協議，淨投資餘額為美元40.3百萬，用於停車結構，剩餘租約的任期 68.7年份。 承租人可以選擇在每次交易期間以公允市場價值購買標的資產 30 天從以下日期開始的期限 15年份， 30年份，以及 74.5自租金開始之日起數年後 2017 年 10 月 1 日.

下表彙總了截至2024年3月31日和2023年12月31日我們在直接融資租賃中的淨投資總額的組成部分（以千計）：

			2024 年 3 月 31 日						2023年12月31日
對直接融資租賃的總投資			$	252,850					$	253,324
減去：直接融資租賃的非所得收入			(209,729)						(210,388)
減去：信用損失備抵金			(2,839)						(2,839)
直接融資租賃的淨投資			$	40,282					$	40,097

截至2024年3月31日，我們與直接融資租賃相關的估計信用損失為美元2.8百萬。在截至2024年3月31日的三個月中，無需調整估計的信用損失餘額。欲瞭解更多詳情，請參閲我們未經審計的合併財務報表附註2 “重要會計政策摘要” 中的 “信用損失備抵金”。

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5。租賃（續）

下表概述了截至2024年3月31日根據我們的直接融資租賃條款將收到的未來租賃付款（以千計）：

年						總計
2024						$	1,445
2025						1,976
2026						2,036
2027						2,097
2028						2,160
此後						243,136
總計						$	252,850

租金收入

我們的租金收入包括與房地產租賃協議相關的收入，主要包括受租賃會計準則和收入確認會計準則約束的收入，如下所示（以千計）：

						截至3月31日的三個月
						2024						2023
租金收入：
收入受租賃會計準則約束：
經營租賃						$	746,061					$	677,422
直接融資租賃						659						648
收入受租賃會計準則約束						746,720						678,070
收入受收入確認會計準則約束						8,831						9,879
租金收入						$	755,551					$	687,949

我們受收入確認會計準則約束並歸類為租金收入的收入主要包括短期停車收入，根據租賃會計準則，這些收入不被視為租賃收入。有關更多信息，請參閲我們未經審計的合併財務報表附註2-“重要會計政策摘要” 中的 “收入” 和 “確認與客户簽訂的合同產生的收入”。

剩餘價值風險管理策略

我們的租賃不保證標的資產的剩餘價值。我們通過以下方式管理與租賃資產剩餘價值相關的風險：（i）評估每一次可能收購的房地產，以確定其是否符合我們的業務目標，即主要投資於需求旺盛且可用空間有限的市場；（ii）直接管理我們的租賃物業，經常進行房產檢查，在潛在的維護問題出現之前主動解決問題，及時解決任何發生的問題；（iii）仔細選擇我們的租户並監控其整個租户的信用質量相應的租賃條款。

我們作為承租人的租約

經營租賃協議

我們有經營租賃協議，其中我們是承租人，包括地面和辦公室租約。其中某些租賃在滿足某些標準後可以選擇延長或終止合同條款。租賃沒有明顯的限制或契約，也沒有剩餘價值的保障。

我們確認使用權資產（在合併資產負債表中歸類為其他資產）和相關負債（歸類為合併資產負債表中的應付賬款、應計費用和其他負債），以反映我們在作為承租人的地面和辦公室租賃安排下的未來債務。請參閲我們未經審計的合併財務報表附註2中的 “承租人會計” — “重要會計政策摘要”。

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5。租賃（續）

截至2024年3月31日，剩餘合同付款的現值合計美元843.5根據我們的經營租賃協議，包括我們合理確定會行使的延期期權，百萬美元為美元381.6百萬。我們相應的經營租賃使用權資產，經初始直接租賃成本和租賃開始前與房東交換的其他對價進行了調整，合計美元513.3百萬。截至2024年3月31日，我們作為承租人的運營租賃的加權平均剩餘租賃期約為 41年，加權平均折扣率為 4.6%。加權平均貼現率基於每份租約估算的增量借款利率，這是我們估計，在相似期限內，以等於租賃付款的金額進行抵押借款必須支付的利率。

截至2024年3月31日，地面租賃義務包括以下方面的租約 36我們的房產，約佔 9佔我們房產總數的百分比。不包括 一將於 2036 年到期的地租與以下內容有關 一賬面淨值為美元的經營性物業5.8截至 2024 年 3 月 31 日，我們的地面租賃義務的剩餘租賃條款約為 30到 98年份，包括我們合理確定會行使的延期期權。

下表列出了我們作為承租人的不可取消經營租賃下的未來租賃付款與截至2024年3月31日未經審計的合併資產負債表中反映的經營租賃負債的對賬情況（以千計）：

年						總計
2024						$	17,232
2025						22,671
2026						22,865
2027						21,946
2028						21,614
此後						737,191
我們作為承租人的經營租賃下的未來付款總額						843,519
折扣的影響						(461,941)
經營租賃責任						$	381,578

承租人的運營成本

運營租賃成本涉及我們作為承租人的地面和辦公室租約。地面租賃通常需要每年支付固定的租金，還可能包括升級條款和續訂選項。我們與辦公室租賃相關的經營租賃義務的剩餘條款最多為 12年，不包括延期選項。 在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中，我們作為承租人的經營租賃成本如下（以千計）：

						截至3月31日的三個月
						2024						2023
運營租賃成本總額						$	9,211					$	9,457
資本化租賃成本						(528)						(921)
我們作為承租人的經營租賃的費用						$	8,683					$	8,536

在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中，我們作為承租人的租賃未經審計的合併現金流量報表中已支付並歸類為經營活動的金額合計美元7.3百萬和美元7.3分別是百萬。

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6。現金、現金等價物和限制性現金

截至2024年3月31日和2023年12月31日，現金、現金等價物和限制性現金包括以下內容（以千計）：

			2024 年 3 月 31 日						2023年12月31日
現金和現金等價物			$	722,176					$	618,190
限制性現金：
用於房地產收購的託管資金			4,425						37,434
其他			5,094						5,147
			9,519						42,581
總計			$	731,695					$	660,771

7。投資

我們對主要參與生命科學行業的上市公司和私人控股實體進行投資。作為房地產投資信託基金，我們通常將每個實體的有表決權股票的所有權限制在少於 10%。我們對每項投資進行評估，以確定我們是否有能力對被投資方施加重大影響，但沒有控制權。我們評估我們的所有權等於或大於被投資人有表決權股票的20％，但小於或等於50％的投資，前提是我們有這種能力。對於我們對持有特定所有權賬户的有限合夥企業的投資，我們假設當我們的所有權權益超過3％至5％時，這種能力就會存在。除了我們的所有權權益外，我們還會考慮我們是否擁有董事會席位或是否參與被投資者的決策過程等標準，以確定我們是否有能力對被投資方施加重大影響，但沒有能力對被投資方施加控制。如果我們確定自己有這種能力，我們將使用權益法對投資進行核算，如下所述。

按權益法核算的投資

根據權益會計法，我們最初按成本確認投資，然後根據被投資方報告的收益或虧損份額、收到的分配以及非臨時減值調整投資的賬面金額。

截至 2024 年 3 月 31 日，我們有 10對有限合夥企業的投資，為每個投資者保留特定的所有權賬户，這些賬户按權益法進行核算。這些投資總計 $115.8百萬。我們對所有這些的所有權權益 10投資超過5％。

不符合權益法會計條件的投資

對於我們確定自己沒有能力行使重大影響力或控制權的被投資者，我們會根據每項投資是對（i）上市公司的投資，（ii）報告每股資產淨值的私人控股實體，或（iii）未報告每股資產淨值的私人控股實體，如下所述，對每項投資進行核算。

對上市公司的投資

我們在上市公司的投資被歸類為公允價值易於確定的投資，並在合併資產負債表中按公允價值列報，在合併運營報表中，公允價值的變動歸類為投資收益（虧損）。我們在上市公司投資的公允價值是根據證券交易所的銷售價格或報價確定的。

對私人控股公司的投資

我們對不易確定的公允價值的私人控股實體的投資包括（i）對報告每股資產淨值的私人控股實體的投資以及（ii）對未報告每股資產淨值的私人控股實體的投資。這些投資的核算如下：

對報告每股資產淨值的私人控股實體的投資

對報告每股資產淨值的私人控股實體的投資，例如我們在有限合夥企業中的私人控股投資，以公允價值列報，使用資產淨值作為實際權宜之計，而公允價值的變動則歸入我們的合併運營報表中的投資收益（虧損）。我們通常不經調整地使用有限合夥企業報告的每股資產淨值，除非我們知道有信息表明有限合夥企業報告的資產淨值不能準確反映報告日投資的公允價值。

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7。投資（續）

對未報告每股資產淨值的私人控股實體的投資

對未報告每股資產淨值的私人控股實體的投資使用衡量替代方案進行核算，根據該替代方案，這些投資按成本計量，並根據可觀察到的價格變動和減值進行調整，並在合併運營報表中將變動歸類為投資收益（虧損）。

可觀察的價格來自於同一發行人的相同或相似投資的有序交易，投資者無需花費過多的成本和精力即可觀察到該價格。除其他外，可觀察到的價格變動源於同一發行人在報告期內執行的股票交易，包括後續的股票發行或與同一發行人相關的其他已報告的股票交易。為了確定這些交易是否預示着明顯的價格變化，除其他因素外，我們會評估這些交易是否具有相似的權利和義務，包括投票權、分銷偏好以及我們持有的投資的轉換權。

對權益法投資和對未報告每股資產淨值的私人控股實體的投資進行減值評估

我們對未報告新開發項目每股資產淨值的私人控股實體的股權法投資和投資進行監督，包括經營業績、臨牀試驗的前景和結果、新產品計劃、新合作協議、籌資活動以及併購活動。這些投資是在減值指標定性評估的基礎上通過監測以下觸發事件或減值指標的存在來評估的：

(i)被投資者的收益表現、信用評級、資產質量或業務前景嚴重惡化；

(ii)被投資者的監管、經濟或技術環境發生重大不利變化；

(iii)總體市場狀況發生重大不利變化，包括被投資方正在或試圖向市場推出的技術和產品的研究和開發；

(iv)對被投資方繼續經營能力的重大擔憂；和/或

(v)投資者決定停止向被投資人提供支持或減少其財務承諾。

如果存在此類指標，我們需要估算投資的公允價值，並立即確認減值費用，其金額等於超過其估計公允價值的投資賬面價值。

投資收益/損失確認和分類

我們在合併運營報表中確認已實現和未實現的損益，在合併運營報表中歸類為投資收益（虧損）。未實現的收益和損失代表：

(i)上市公司投資公允價值的變化；

(ii)對報告每股資產淨值的私人控股實體的投資資產淨值的變化；

(iii)投資未報告每股資產淨值的私人控股實體的可觀察到的價格變化；以及

(iv)我們的權益法被投資方報告的未實現收益或虧損中所佔的份額。

我們投資的已實現收益和虧損是指處置投資時收到的收益與其歷史或調整後成本基礎之間的差額。對於我們的權益法投資，已實現收益和虧損代表我們在被投資方報告的已實現收益或虧損中所佔的份額。減值是已實現虧損，可調整成本基礎，是指將不報告每股資產淨值和權益法投資的私人控股實體的賬面價值降至其估計公允價值的費用，如果減值被視為非臨時減值，則減值幅度為估計的公允價值。

對報告資產淨值的私人控股實體的投資的資金承諾

我們承諾提供大約 $ 的資金377.2百萬美元用於我們對報告資產淨值的私人控股實體的投資。我們的資金承諾將在接下來的不同日期到期 12年份，加權平均到期時間為 8.3截至 2024 年 3 月 31 日的年份。這些投資不可由我們兑換，但我們可能會在這些投資的整個期限內獲得分配。我們對報告資產淨值的私人控股實體的投資的初始期限通常會超過 10年份。預計清算這些投資的加權平均剩餘期限為 5.3截至 2024 年 3 月 31 日的年份。

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7。投資（續）

下表彙總了我們截至2024年3月31日和2023年12月31日的投資（以千計）：

			2024 年 3 月 31 日
			成本						未實現收益						未實現的虧損						賬面金額
上市公司			$	187,775					$	57,761					$	(71,015)					$	174,521
報告 NAV 的實體			511,039						189,044						(27,954)						672,129
未報告資產淨值的實體：
價格變動可觀的實體			94,283						73,629						(1,224)						166,688
沒有明顯價格變動的實體			382,408						—						—						382,408
按權益法核算的投資			不適用						不適用						不適用						115,842
投資總額			$	1,175,505					$	320,434					$	(100,193)					$	1,511,588

			2023年12月31日
			成本						未實現收益						未實現的虧損						賬面金額
上市公司			$	203,467					$	50,377					$	(94,278)					$	159,566
報告 NAV 的實體			507,059						192,468						(27,995)						671,532
未報告資產淨值的實體：
價格變動明顯的實體			97,892						77,600						(1,224)						174,268
沒有明顯價格變動的實體			368,654						—						—						368,654
按權益法核算的投資			不適用						不適用						不適用						75,498
投資總額			$	1,177,072					$	320,445					$	(123,497)					$	1,449,518

截至2024年3月31日，對未報告資產淨值的私人控股實體的投資的累計收益和虧損（已實現和未實現）合計虧損為美元64.6百萬，其中包括向上調整，總計 $73.6百萬，向下調整總計 $1.2百萬，減值總額為 $137.0百萬.

截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月，我們的投資收益（虧損）包括以下內容（以千計）：

						截至3月31日的三個月
						2024						2023
已實現的收益						$	14,126		(1)			$	20,744
未實現收益（虧損）						29,158						(65,855)
投資收益（虧損）						$	43,284					$	(45,111)

(1)由 $ 的已實現收益組成28.8百萬，由美元的減值費用所抵消14.7在截至2024年3月31日的三個月中，有100萬人。

在截至2024年3月31日的三個月中，對未報告截至2024年3月31日仍持有資產淨值的私人控股實體的投資損益合計為 $10.5百萬，其中包括向上調整，總計 $8.6百萬美元以及向下調整和減值總額為 $19.1百萬.

在截至2023年3月31日的三個月中，對截至2023年3月31日仍持有的未報告資產淨值的私人控股實體的投資損益合計為虧損美元510千，其中包括向上調整，總計 $1.8百萬美元以及向下調整和減值總額為 $2.3百萬。

截至2024年3月31日和2023年3月31日，與仍持有的投資（不包括按權益法核算的投資）相關的未實現收益或虧損合計為收益47.8百萬美元，損失為美元38.3在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中，分別為百萬人。

我們的投資收益為 $43.3截至2024年3月31日的三個月，百萬美元還包括美元5.0我們的權益法投資的百萬股權收益。

有關更多信息，請參閲我們未經審計的合併財務報表附註2中的 “投資” — “重要會計政策摘要”。

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8。其他資產

下表彙總了截至2024年3月31日和2023年12月31日的其他資產的組成部分（以千計）：

			2024 年 3 月 31 日						2023年12月31日
收購的就地租約			$	426,670					$	461,613
遞延補償計劃			42,528						40,365
遞延融資成本——無抵押的優先信貸額度			29,005						30,897
存款			26,803						25,863
傢俱、固定裝置和設備			28,380						26,560
直接融資租賃的淨投資			40,282						40,097
應收票據			16,487						15,841
經營租賃使用權資產			513,271						516,452
其他資產			103,007						88,453
預付費用			54,574						30,969
不動產、廠房和設備			143,961						144,784
總計			$	1,424,968					$	1,421,894

9。公允價值測量

我們提供有關所有可以估算公允價值的金融工具的公允價值信息。我們使用公允價值層次結構來衡量和披露金融資產和負債的估計公允價值，該層次結構區分了從獨立於申報實體的來源獲得的數據和申報實體自己對市場參與者假設的假設。該層次結構由三個主要層面組成，如下所示：（i）相同資產或負債在活躍市場的報價（1級），（ii）重要的其他可觀測投入（2級），（iii）重要的不可觀測投入（3級）。其他重要的可觀察輸入可能包括活躍市場中類似資產或負債的報價，以及資產或負債可觀察到的投入，例如利率、外匯匯率和收益率曲線。重要的不可觀察的輸入通常基於實體自己的假設，因為相關的市場活動很少（如果有的話）。在公允價值衡量標準的確定基於公允價值層次結構不同層次的輸入的情況下，整個公允價值計量所屬的公允價值層次結構的級別是基於對整個公允價值計量具有重要意義的最低投入水平。我們對特定投入對整個公允價值計量的重要性的評估需要判斷，並考慮資產或負債的特定因素。

經常性以公允價值計量的資產和負債

下表列出了我們在公允價值層次結構中按級別定期按公允價值衡量的資產（以千計）。截至2024年3月31日和2023年12月31日，沒有定期按公允價值計量的負債。有 不在截至2024年3月31日的三個月中，定期將按公允價值計量的資產轉移到公允價值層次結構中的第三級或從中轉出。

												使用公允價值測量
描述						總計						的報價 活躍市場 對於相同的資產 （第 1 級）						意義重大 其他 可觀測的輸入 （第 2 級）						意義重大 無法觀察 輸入 （第 3 級）
對上市公司的投資：
截至 2024 年 3 月 31 日						$	174,521					$	174,521					$	—					$	—
截至 2023 年 12 月 31 日						$	159,566					$	159,566					$	—					$	—

我們對上市公司的投資是指公允價值易於確定的投資，按公允價值記賬，在合併財務報表中，公允價值的變動歸類為投資收益。我們還對私人控股實體進行投資，包括（i）報告資產淨值的投資和（ii）未報告資產淨值的投資，如下文所述。

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9。公允價值測量（續）

我們對報告資產淨值的私人控股實體的投資，例如我們對有限合夥企業的私人控股投資，以公允價值記賬，將資產淨值作為實際權宜之計，公允價值的變動歸類為淨收益。截至2024年3月31日和2023年12月31日，對報告資產淨值的私人控股實體的投資的賬面價值合計美元672.1百萬和美元671.5分別為百萬。根據公允價值會計準則的要求，這些投資不在上述公允價值層次結構中。我們根據每個有限合夥企業報告的最新資產淨值來估算我們在有限合夥企業中的每項投資的公允價值。因此，我們對報告資產淨值的私人控股實體的投資的公允價值的確定通常不涉及重大的估計、假設或判斷。

非經常性按公允價值計量的資產和負債

下表列出了截至2024年3月31日和2023年12月31日在公允價值層次結構中按非經常性公允價值計量的資產（以千計）。

												使用公允價值測量
描述						賬面金額						的報價 活躍市場 對於相同的資產 （第 1 級）						意義重大 其他 可觀測的輸入 （第 2 級）									意義重大 無法觀察 輸入 （第 3 級）
持有的待售房地產資產，賬面價值調整為公允價值減去出售成本
截至 2024 年 3 月 31 日						$	118,530		(1)			$	—					$	—								$	118,530		(2)
截至 2023 年 12 月 31 日						$	133,885		(1)			$	—					$	—								$	133,885		(2)
對未報告資產淨值的私人控股實體的投資
截至 2024 年 3 月 31 日						$	182,596					$	—					$	166,688		(3)						$	15,908		(4)
截至 2023 年 12 月 31 日						$	188,689					$	—					$	174,268		(3)						$	14,421		(4)

(1)這些金額包含在我們歸類為待售資產的總餘額中，總額為 $179.3百萬和美元191.4截至2024年3月31日和2023年12月31日的百萬美元分別在附註15中披露，即 “歸類為待售資產”，分別代表截至2024年3月31日和2023年12月31日的待售資產，已確認減值。有關更多信息，請參閲我們的合併財務報表附註3—— “房地產投資” 和附註15—— “歸類為待售資產”。

(2)表示根據已簽訂的買賣協議、意向書或第三方房地產經紀人提供的估值對相應公允價值進行調整後持有的待售資產的賬面總額減去出售成本。

(3)這些金額代表我們對價格變動可觀的私人控股實體的股權投資的總賬面金額，這些金額包含在美元的投資餘額中1.5十億和美元1.4截至2024年3月31日和2023年12月31日，我們未經審計的合併資產負債表中分別有10億美元在未經審計的合併財務報表附註7 “投資” 中披露。

(4)這些金額包含在私人控股實體的投資中，沒有可觀察到的價格變動，餘額總計 $382.4百萬和美元368.7截至2024年3月31日和2023年12月31日，分別在我們未經審計的合併財務報表附註7——“ 投資” 中披露。上述餘額代表對未報告資產淨值的私人控股實體的賬面金額，這些實體根據未經審計的合併財務報表附註2（“重要會計政策摘要”）中 “投資” 中描述的計量備選指導方針確認了減值的資產淨值。

被歸類為待售房地產資產，按公允價值減去出售成本計算

我們的房地產資產被歸類為待售資產，按公允價值減去出售成本計量，見上表。這些房產是截至2024年3月31日和2023年12月31日分別歸類為待售房地產總資產的一部分。這些房地產資產的公允價值是根據協議銷售價格或第三方房地產經紀人提供的估值估算的。有關更多信息，請參閲我們的合併財務報表附註2-“重要會計政策摘要” 中的 “房地產投資” 和附註15-“歸類為待售資產”。

對未報告資產淨值的私人控股實體的投資

我們對未報告資產淨值的私人控股實體的投資按成本計量，並根據可觀察到的價格變動和減值進行調整，變動確認淨收益。這些投資是根據同一發行人的相同或相似投資的有序交易中可觀察到的價格變化進行調整的。在另一筆可觀察的交易發生之前，不會進行進一步的調整。因此，我們對未報告資產淨值的私人控股實體的投資的公允價值的確定不涉及重大的估計和假設或主觀和複雜的判斷。

我們還對未報告資產淨值的私人控股實體的投資進行減值指標的定性評估。如果存在減值指標，我們需要估算投資的公允價值，並立即確認減值費用，其金額等於超過其估計公允價值的投資賬面價值。

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9。公允價值測量（續）

公允價值的估算通常採用估值技術，包括反映貼現現金流分析的收益方法，以及包括對市場參與者產生的收購倍數和定價倍數進行比較分析的市場方法。在某些情況下，我們可能會對特定投資使用多種估值技術，並根據多個估值結果的平均值來估算其公允價值。

有關更多信息，請參閲我們未經審計的合併財務報表附註7—— “投資”。

財務狀況表中未按公允價值計量但披露公允價值的資產和負債

我們的應付有擔保票據和無抵押優先票據的公允價值，以及我們的無抵押優先信貸額度和商業票據計劃的未償金額，是使用廣泛接受的估值技術估算的，包括使用其他重要可觀察到的輸入進行貼現現金流分析，例如有關折扣和借款利率的可用市場信息、期限和信用評級。由於我們的金融工具的估值基於這些類型的估計，如果我們的估計被證明不準確，我們的金融工具的實際公允價值可能會有重大差異。此外，使用不同的市場假設或估算方法可能會對估計的公允價值金額產生重大影響。

截至2024年3月31日和2023年12月31日，我們的應付有擔保票據和無抵押優先票據的賬面和估計公允價值以及我們的無抵押優先信貸額度和商業票據計劃下的未償還金額，包括得出估計值的公允價值層次結構中的水平，如下（以千計）：

			2024 年 3 月 31 日
			賬面價值						公允價值層次結構																		估計公允價值
									的報價 活躍市場 對於相同的資產 （第 1 級）						意義重大 其他 可觀測的輸入 （第 2 級）						意義重大 無法觀察 輸入 （第 3 級）
負債：
有擔保的應付票據			$	130,050					$	—					$	129,619					$	—					$	129,619
無抵押優先應付票據			$	12,087,113					$	—					$	10,509,910					$	—					$	10,509,910
無抵押的高級信貸額度			$	—					$	—					$	—					$	—					$	—
商業票據計劃			$	—					$	—					$	—					$	—					$	—

			2023年12月31日
			賬面價值						公允價值層次結構																		估計公允價值
									的報價 活躍市場 對於相同的資產 （第 1 級）						意義重大 其他 可觀測的輸入 （第 2 級）						意義重大 無法觀察 輸入 （第 3 級）
負債：
有擔保的應付票據			$	119,662					$	—					$	118,660					$	—					$	118,660
無抵押優先應付票據			$	11,096,028					$	—					$	9,708,930					$	—					$	9,708,930
無抵押的高級信貸額度			$	—					$	—					$	—					$	—					$	—
商業票據計劃			$	99,952					$	—					$	99,915					$	—					$	99,915

現金和現金等價物、限制性現金、租户應收賬款、存款、應收票據、應付賬款、應計費用和其他短期負債的賬面價值接近其公允價值。

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10.    有擔保和無抵押的優先債務

下表彙總了截至2024年3月31日我們的未償債務和相應的剩餘本金（千美元）：

						陳述 費率						利率(1)						到期日(2)						截至12月31日的期間的剩餘本金,																																										未攤銷（遞延融資成本），（折扣）/溢價
債務																								2024						2025						2026						2027						2028						此後						校長												總計
有擔保的應付票據
大波士頓(3)						SOFR+2.70		%				8.37		%				11/19/26						$	—					$	—					$	129,890					$	—					$	—					$	—					$	129,890					$	(459)					$	129,431
舊金山灣區						6.50		%				6.50						7/1/36						32						34						36						38						41						438						619						—						619
有擔保債務加權平均利率/小計												8.36												32						34						129,926						38						41						438						130,509						(459)						130,050
無抵押高級信貸額度和商業票據計劃(4)						(4)						—			(4)			1/22/28			(4)			—						—						—						—						—						—						—						—						—
無抵押優先應付票據						3.45		%				3.62						4/30/25						—						600,000						—						—						—						—						600,000						(960)						599,040
無抵押優先應付票據						4.30		%				4.50						1/15/26						—						—						300,000						—						—						—						300,000						(900)						299,100
無抵押優先應付票據						3.80		%				3.96						4/15/26						—						—						350,000						—						—						—						350,000						(1,021)						348,979
無抵押優先應付票據						3.95		%				4.13						1/15/27						—						—						—						350,000						—						—						350,000						(1,448)						348,552
無抵押優先應付票據						3.95		%				4.07						1/15/28						—						—						—						—						425,000						—						425,000						(1,628)						423,372
無抵押優先應付票據						4.50		%				4.60						7/30/29						—						—						—						—						—						300,000						300,000						(1,193)						298,807
無抵押優先應付票據						2.75		%				2.87						12/15/29						—						—						—						—						—						400,000						400,000						(2,371)						397,629
無抵押優先應付票據						4.70		%				4.81						7/1/30						—						—						—						—						—						450,000						450,000						(2,333)						447,667
無抵押優先應付票據						4.90		%				5.05						12/15/30						—						—						—						—						—						700,000						700,000						(5,316)						694,684
無抵押優先應付票據						3.375		%				3.48						8/15/31						—						—						—						—						—						750,000						750,000						(4,830)						745,170
無抵押優先應付票據						2.00		%				2.12						5/18/32						—						—						—						—						—						900,000						900,000						(7,657)						892,343
無抵押優先應付票據						1.875		%				1.97						2/1/33						—						—						—						—						—						1,000,000						1,000,000						(7,760)						992,240
無抵押優先應付票據						2.95		%				3.07						3/15/34						—						—						—						—						—						800,000						800,000						(7,801)						792,199
無抵押優先應付票據						4.75		%				4.88						4/15/35						—						—						—						—						—						500,000						500,000						(5,298)						494,702
無抵押優先應付票據						5.25		%				5.38						5/15/36						—						—						—						—						—						400,000						400,000						(4,364)						395,636
無抵押優先應付票據						4.85		%				4.93						4/15/49						—						—						—						—						—						300,000						300,000						(2,958)						297,042
無抵押優先應付票據						4.00		%				3.91						2/1/50						—						—						—						—						—						700,000						700,000						10,080						710,080
無抵押優先應付票據						3.00		%				3.08						5/18/51						—						—						—						—						—						850,000						850,000						(11,513)						838,487
無抵押優先應付票據						3.55		%				3.63						3/15/52						—						—						—						—						—						1,000,000						1,000,000						(14,002)						985,998
無抵押優先應付票據						5.15		%				5.26						4/15/53						—						—						—						—						—						500,000						500,000						(7,757)						492,243
無抵押優先應付票據						5.625		%				5.71						5/15/54						—						—						—						—						—						600,000						600,000						(6,857)						593,143
無抵押債務加權平均利率/小計												3.81												—						600,000						650,000						350,000						425,000						10,150,000						12,175,000						(87,887)						12,087,113
加權平均利率/總利率												3.86		%										$	32					$	600,034					$	779,926					$	350,038					$	425,041					$	10,150,438					$	12,305,509					$	(88,346)					$	12,217,163

(1)表示截至適用期末的加權平均利率，包括貸款費用的攤銷、債務溢價的攤銷（折扣）和其他銀行費用。

(2)反映我們控制的任何擴展選項。

(3)代表我們的合併房地產合資企業為柯立芝大道99號持有的有擔保建築貸款，其中我們擁有一筆擔保建築貸款 75.0% 的利息。截至 2024 年 3 月 31 日，該合資企業 h如同 $65.4根據現有貸款人的承諾，可用資金為百萬美元。利率將從 SOFR+ 降低2.70在某些租賃、施工和財務契約里程碑完成後，隨着時間的推移，% 至 SOFR +2.10%。

(4)請參閲 “$5.0十億美元的無抵押優先信貸額度” 和 “美元”2.5十億商業票據計劃” 位於下一頁。

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10。有擔保和無擔保的優先債務（續）

下表彙總了截至2024年3月31日我們的有擔保和無抵押優先債務以及無抵押優先信貸額度和商業票據計劃下的未償金額（千美元）：

			固定利率債務						浮動利率債務																		加權平均值
																											利息						剩餘任期 （以年為單位）
															總計						百分比						費率(1)
有擔保的應付票據			$	619					$	129,431					$	130,050					1.1		%				8.36		%				2.7
無抵押優先應付票據			12,087,113						—						12,087,113						98.9						3.81						13.5
無抵押高級信貸額度和商業票據計劃			—						—						—			(2)			—						—			(2)			3.8			(3)
總/加權平均值			$	12,087,732					$	129,431					$	12,217,163					100.0		%				3.86		%				13.4			(3)
佔總債務的百分比			98.9		%				1.1		%				100		%

(1)表示截至適用期末的加權平均利率，包括與貸款費用攤銷、債務溢價攤銷（折扣）和其他銀行費用相關的支出/收入。

(2)截至 2024 年 3 月 31 日，我們有 不我們的無抵押優先信貸額度的未清餘額以及 不未兑現的商業票據。

(3)我們使用無抵押優先信貸額度的到期日來計算商業票據的加權平均剩餘期限。使用我們未償還的商業票據的到期日，即我們債務的合併加權平均到期日 is 13.4年份。在截至2024年3月31日的三個月中出售的商業票據的加權平均到期收益率為 5.60%，加權平均到期期限為 15天。

無抵押優先應付票據

2024 年 2 月，我們發行了 $1.0數十億張無抵押優先票據，加權平均利率為 5.48%，加權平均到期日為 23.1年份。無抵押優先票據由美元組成400.0百萬的 5.252036年到期的無抵押優先票據百分比和美元600.0百萬的 5.6252054年到期的無抵押優先票據百分比。

$5.0十億美元無抵押高級信貸額度

截至2024年3月31日，我們的無抵押優先信貸額度的總承付額為美元5.0十億美元，利率為 SOFR + 0.855%。除借款成本外，無抵押的優先信貸額度還需繳納的年度融資費為 0.145百分比基於未兑現的承付款總額。根據我們實現某些年度可持續發展指標的能力，利率和設施費率也可能會向上或向下調整，調整幅度最高可達 四利率方面的基點，最高可達 一設施費率的基點。

根據根據我們的無抵押優先信貸額度協議條款實現的某些可持續發展指標，借款利率在一年內降低了 二SOFR plus 的基點 0.855%，來自 SOFR plus 0.875％，設施費減少了 0.5基點為 0.145% 來自 0.15%。截至 2024 年 3 月 31 日，我們有 不我們的無抵押信貸額度的未清餘額。

$2.5十億公司商業報紙計劃

我們的商業票據計劃使我們能夠發行高達 $2.5十億張按短期固定利率計息的商業票據票據，到期日通常為 30天數或更短，最長到期日為 397自發行之日起的天數。我們的商業票據計劃由我們的無抵押優先信貸額度支持，我們預計在任何時候都將保留無抵押優先信貸額度下的最低未提取借款能力，相當於根據我們的商業票據計劃發行的任何未償還票據。我們將發行票據的淨收益用於一般營運資金和其他一般公司用途。一般公司用途可能包括但不限於償還其他債務和選擇性開發、重建或收購房產。在截至2024年3月31日的三個月中出售的商業票據的加權平均到期收益率為 5.60%，加權平均到期期限為 15天。截至 2024 年 3 月 31 日，我們有 不未兑現的商業票據。

利息支出

下表彙總了截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月的利息支出（以千計）：

			截至3月31日的三個月
			2024						2023
產生的利息			$	122,680					$	100,824
資本化利息			(81,840)						(87,070)
利息支出			$	40,840					$	13,754

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11.     應付賬款、應計費用和其他負債

下表彙總了截至2024年3月31日和2023年12月31日的應付賬款、應計費用和其他負債的組成部分（以千計）：

			2024 年 3 月 31 日						2023年12月31日
應付賬款和應計費用			$	432,296					$	524,439
應計施工			643,456						606,333
收購了低於市場的租約			290,614						322,040
有條件的資產退休義務			55,958						53,083
遞延租金負債			13,365						15,183
經營租賃責任			381,578						382,883
未賺取的租金和租户保證金			561,795						548,529
其他負債			124,769						158,453
總計			$	2,503,831					$	2,610,943

截至2024年3月31日和2023年12月31日，我們的有條件資產退休義務負債主要包括與某些房產相關的土壤和地下水修復負債。我們的某些房產可能含有石棉或可能受到其他危險或有毒物質的影響，在某些條件下，這些物質需要修復。我們聘請獨立的環境顧問對我們的物業進行第一階段或類似的環境評估。此類評估通常包括現場視察、訪談和公共記錄審查；石棉、鉛基塗料和黴菌調查；地下采樣；以及其他測試。在可以合理估計有條件資產報廢債務（包括石棉）的公允價值的情況下，我們確認負債的公允價值。此外，環境法律法規要求我們的租户（可能包括我們）承擔責任，這些責任可能源於租户在物業運營中例行處理危險物質和廢物。迄今為止，對我們房產的這些評估和調查尚未發現任何額外的環境責任，我們認為這會對我們的業務和財務報表產生重大不利影響，也沒有發現需要在合併財務報表中進行更多披露或確認的額外環境責任。

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12.    每股收益

我們會不時簽訂遠期權益銷售協議，未經審計的合併財務報表附註13（“股東權益”）中對此進行了討論。我們根據每股收益的計算考慮遠期股權銷售協議可能產生的稀釋。從一開始，這些協議對基本每股收益的計算沒有影響，因為在結算之前不會交付任何股票。在遠期股權銷售協議結算時發行的普通股，在普通股流通期間進行加權，計入基本每股收益的分母中。為了確定在結算前一段時間內，遠期股權銷售協議產生的稀釋情況，我們計算了加權平均已發行股票的數量，使用庫存股法進行稀釋。

我們將包含不可沒收股息權的未歸屬限制性股票獎勵列為分紅證券，並使用兩類方法將這些證券納入每股收益的計算中。我們的遠期股權銷售協議不是分紅證券，因此不包括在使用兩類方法計算每股收益時。在兩類股方法下，我們根據每個類別對已申報（或累計）股息的參與權和未分配收益，分別使用每個類別在季度迄今和年初至今已發行的加權平均股票，向普通股股東和未歸屬限制性股票獎勵分配淨收益（扣除歸屬於非控股權益的金額）。

下表彙總了截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月基本和攤薄後每股收益計算的分子和分母（以千計，每股金額除外）：

			截至3月31日的三個月
			2024						2023
淨收入			$	219,176					$	121,693
歸屬於非控股權益的淨收益			(48,631)						(43,831)
歸因於未歸屬的限制性股票獎勵的淨收益			(3,659)						(2,606)
基本和攤薄後每股收益的分子——歸屬於亞歷山大房地產股票公司普通股股東的淨收益			$	166,886					$	75,256
基本每股收益的分母——已發行普通股的加權平均值			171,949						170,784
遠期股權銷售協議的稀釋作用			—						—
攤薄後每股收益的分母——已發行普通股的加權平均值			171,949						170,784
歸屬於亞歷山大房地產股票公司普通股股東的每股淨收益：
基本			$	0.97					$	0.44
稀釋			$	0.97					$	0.44

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13.    股東權益

普通股交易

2024 年 2 月，我們進入了一項新的 ATM 普通股發行計劃，該計劃允許我們出售總額不超過 $ 的股票1.5我們的十億股普通股。截至2024年3月31日，全部款項仍可用於未來出售我們的普通股。

分紅

在截至2024年3月31日的三個月中，我們宣佈了普通股的現金分紅，總額為美元222.1百萬，或 $1.27每股。2024年4月，我們支付了截至2024年3月31日的三個月中申報的普通股的現金分紅。

累計其他綜合虧損

在截至2024年3月31日的三個月中，歸屬於亞歷山大房地產股票公司股東的累計其他綜合虧損的變化完全是由於未實現淨虧損為美元7.9百萬美元的外幣折算與我們主要在加拿大的業務有關。

普通股、優先股和超額股票授權

我們的章程授權發行 400.0百萬股普通股，其中 172.0截至2024年3月31日，已發行和流通100萬股股票。我們的章程還授權發行最多 100.0百萬股優先股， 無其中已發行且截至2024年3月31日尚未到期。此外， 200.0百萬股 “剩餘股票”（定義見我們的章程）獲得授權， 無其中已發行且截至2024年3月31日尚未到期。

14。非控制性權益

非控股權益代表我們擁有控股權的某些實體的第三方權益。截至 2024 年 3 月 31 日，這些實體擁有 68財產，包含在我們的合併財務報表中。非控股權益根據額外繳款和分配、淨收益或虧損的比例以及其他綜合收益或虧損進行調整。與這些實體相關的分配、利潤和虧損根據相應的運營協議進行分配。在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中，我們分發了美元59.8百萬和美元63.2分別向我們的合併房地產合資夥伴捐贈了100萬英鎊。

我們的某些非控股權益有權要求我們贖回其在相應實體中的所有權權益。我們將這些實體的所有權權益歸類為合併資產負債表中總資產之外的可贖回非控股權益。可贖回的非控股權益根據額外的繳款和分配、淨收益或虧損的比例以及其他綜合收益或虧損進行了調整。如果可贖回的非控股權益的金額低於資產負債表日的最大贖回價值，則該金額將調整為最大贖回價值。贖回價值的後續下降僅在確認先前增加的範圍內予以確認。

有關更多信息，請參閲我們未經審計的合併財務報表附註4— “合併和未合併的房地產合資企業”。

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15。歸類為待售資產

截至 2024 年 3 月 31 日，我們廣告 七屬性彙總 1.0那個 RSF在我們的合併財務報表中被歸類為待售資產。有關先前被歸類為待售房地產資產銷售情況的更多信息，r指附註3中的 “房地產資產銷售” ——未經審計的合併財務報表中的 “房地產投資”。

出售被歸類為待售房產並不代表戰略轉變，這種轉變對我們的運營或財務業績產生了重大影響，因此不符合歸類為已終止業務的標準。一旦我們的房產歸類為待售，我們將停止折舊。有關更多信息，請參閲附註2中的 “房地產銷售” — “重要會計政策摘要”。

以下是截至2024年3月31日和2023年12月31日被歸類為待售房地產投資的淨資產摘要（以千計）：

			2024 年 3 月 31 日						2023年12月31日
總資產			$	200,291					$	194,223
負債總額			(23,207)						(4,750)
累計其他綜合收益總額			2,222						1,960
歸類為待售資產的淨資產			$	179,306					$	191,433

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第 2 項。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析

前瞻性陳述

本10-Q表季度報告中包含的某些信息和陳述，包括但不限於包含 “預測”、“指導”、“目標”、“項目”、“估計”、“預期”、“相信”、“期望”、“打算”、“可能”、“計劃”、“尋求”、“應該” 或 “將來” 等詞語的陳述，或這些詞語或類似詞語的否定詞，構成經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條所指的 “前瞻性陳述”。前瞻性陳述涉及有關事件、狀況和財務趨勢的固有風險和不確定性，這些風險和不確定性可能會影響我們未來的運營計劃、業務戰略、經營業績和財務狀況。許多重要因素可能導致實際業績與前瞻性陳述中包含或設想的結果存在重大差異，包括但不限於以下因素：

•運營因素，例如與市場預期相比或與競爭對手相比未能成功運營我們的業務，我們無法在需要時獲得資本或在需要時為債務到期日再融資，和/或未能出於聯邦税收目的維持房地產投資信託基金的地位；

•市場和行業因素，例如與生命科學行業和/或我們的租户有關的不利發展；

•政府因素，例如聯邦、州、地方和/或外國政府的政策、法律和/或資金水平造成的任何不利影響；

•全球因素，例如負面的經濟、社會、政治、金融、信貸市場、銀行狀況和/或區域武裝敵對行動；以及

•其他因素，例如氣候變化、網絡入侵和/或法律、法規和財務會計準則的變化。

這份風險和不確定性清單並不詳盡。有關可能影響我們的風險因素的其他信息包含在第一部分 “第 1A 項” 中。風險因素”；以及 “第7項。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析” 載於我們截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告以及本10-Q表季度報告的相應章節。本10-Q表季度報告的讀者還應閲讀我們向美國證券交易委員會公開提交的其他文件，以進一步討論這些因素。

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概述

我們是一家成立於1994年10月的馬裏蘭州公司，出於聯邦所得税的目的，我們選擇作為房地產投資信託基金徵税。 亞歷山大房地產股票有限公司（紐約證券交易所代碼：ARE），一個 標準普爾 500®公司，是一家一流的、以使命為導向的生命科學房地產投資信託基金，對世界產生了積極而持久的影響。自1994年成立以來，亞歷山德里亞一直是生命科學房地產利基市場的先驅，是大波士頓、舊金山灣區、聖地亞哥、馬裏蘭州西雅圖、三角研究中心和紐約市在內的AAA創新集羣協作生命科學大型園區的卓越所有者、運營商和開發商。截至2024年3月31日，亞歷山德里亞的總市值為344億美元，在北美的資產基礎為7,410萬平方英尺，其中包括4,220萬英尺的運營物業、530萬俄羅斯盧布的在建A/A+類房產和一個預計將在未來兩年內開工的承諾短期項目、250萬盧比的優先預期開發和重建項目以及2410萬平方英尺的未來開發項目。亞歷山德里亞在開發聚集在生命科學巨型園區中的A/A+類房產方面有着長期而良好的記錄，這些房產為我們的創新租户提供了高度動態和協作性的環境，增強了他們成功招募和留住世界一流人才的能力，激發了生產力、效率、創造力和成功。亞歷山德里亞還通過我們的風險投資平臺向變革性生命科學公司提供戰略資本。我們相信，我們獨特的商業模式和周密的承保確保了高質量和多元化的租户基礎，從而提高了入住率、更長的租賃期限、更高的租金收入、更高的回報和更高的長期資產價值。

截至2024年3月31日：

•投資級或公開交易的大盤租户佔我們年租金總收入的52％；

•我們約有96％的租約（按年租金收入計算）包含約3.0％的有效年租金上漲，這些租金是固定的，或者是根據消費者價格指數或其他指數進行指數化的；

•我們的租約（按年租金收入計算）中約有94％是三倍淨租約，這要求租户除了基本租金外，還要支付幾乎所有的房地產税、保險、公用事業、維修和保養、公共區域費用和其他運營費用（包括增加的費用）；以及

•我們約有93％的租約（按年租金收入計算）用於收回資本支出（例如暖通空調維護和/或更換、屋頂更換和停車場重鋪路面），我們認為這些支出通常由房東在傳統辦公租賃中承擔。

我們的主要業務目標是在內部和外部增長的多方面平臺上最大限度地提高長期資產價值和股東回報。我們戰略的一個關鍵要素是我們對位於AAA創新集羣中生命科學協作性大型園區的A/A+類房產的獨特關注。這些關鍵校園位置的特點通常是新房東進入門檻高，租户的退出門檻高，可用空間供應有限。它們通常是生命科學實體非常理想的租賃地點，因為它們靠近專業技能、知識、機構和相關業務的集中地。我們的戰略還包括利用我們深厚而廣泛的房地產和生命科學關係，以識別和吸引新的和領先的租户，並尋找更多創造價值的房地產。

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執行摘要

經營業績

			截至3月31日的三個月
			2024						2023
歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的淨收益——攤薄後：
以百萬計			$	166.9					$	75.3
每股			$	0.97					$	0.44
歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的運營資金——調整後攤薄：
以百萬計			$	403.9					$	373.7
每股			$	2.35					$	2.19

欲瞭解更多信息，請參閲 “定義與對賬” 下的 “歸屬於亞歷山大房地產股票公司普通股股東的運營資金和調整後的運營資金”，以及第2項 “經營業績” 中這些項目的表格列報。

一家運營卓越、行業領先的房地產投資信託基金，擁有高質量、多元化的客户羣，可支持不斷增長的收入、穩定的現金流和強勁的利潤率

截至2024年3月31日，大型校園的有效年租金收入百分比									74		%
截至2024年3月31日，投資級或公開交易的大盤租户的實際年租金收入百分比									52		%
租户收款持續強勁：
截至2024年3月31日，租户應收賬款佔租金收入的1.0％									$	7.5		百萬
2024 年 4 月截至本報告發布之日收取的租户租金和應收賬款									99.7		%
截至本報告發布之日收取的截至2024年3月31日的三個月的租户租金和應收賬款									99.9		%
截至 2024 年 3 月 31 日，北美運營物業的佔用率									94.6		%
截至2024年3月31日的三個月調整後的息税折舊攤銷前利潤率									72		%
截至2024年3月31日的加權平均剩餘租期：
前 20 名租户									9.7			年份
所有租户									7.5			年份

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強勁的租賃量和租金的上漲

•租金強勁增長，分別增長了33.0％和19.0％（現金基礎）。

•截至2024年3月31日的三個月，租賃量強勁，共計110萬盧比索。

•在過去的十二個月中，我們77％的租賃活動來自我們現有的租户羣。

						截至2024年3月31日的三個月
租賃活動總額 — RSF						1,142,857
開發和重建空間的租賃 — RSF						100,232
續訂租約和重新租賃空間：
RSF（包含在上述租賃活動總額中）						994,770
租金上漲						33.0%
租金上漲（現金制）						19.0%

持續穩健的淨營業收入和內部增長

•截至2024年3月31日的三個月，總收入為7.691億美元，增長9.7％，而截至2023年3月31日的三個月為7.08億美元。

•截至2024年3月31日的三個月，按年計算的淨營業收入（現金基礎）為19億美元，與截至2023年3月31日的三個月相比，增長了1.327億美元，增長了7.6％。有關我們的淨收入與淨營業收入（現金基礎）的對賬，請參閲第 2 項 “定義和對賬” 下的 “淨營業收入、淨營業收入（現金基礎）和營業利潤率”。

•與截至2023年3月31日的三個月相比，截至2024年3月31日的三個月中，同類物業的淨營業收入增長了1.0％和4.2％（現金基礎）。

•我們 96% 的租約包含合同規定的年租金上漲，約為 3%。

強大而靈活的資產負債表，流動性充足；信用評級在所有公開交易的美國房地產投資信託基金中排名前10％

•截至2024年3月31日，我們的信用評級來自標普全球評級的 gs a而穆迪投資者服務公司是 BBB+和 Baa1 分別排名為 i在那裏 在所有公開交易的美國房地產投資信託基金中排名前10％。

•截至2024年3月31日的三個月，淨負債和優先股與調整後息税折舊攤銷前利潤的比率為5.2倍，固定費用覆蓋率為4.7倍。

•60億美元的大量流動性。

•我們總債務的32％將在2049年及以後到期。

•13.4 年加權平均剩餘債務期限。

•我們98.9％的債務具有固定利率。

•總債務和優先股佔總資產的比例為28％。

•從2024年4月1日至2027年，現有合併房地產合資夥伴的預計資本出資承諾為建設提供13億美元的資金。

一致的股息策略，重點是在分紅後保留來自運營活動的大量淨現金流進行再投資

•截至2024年3月31日的三個月，宣佈的普通股股息為每股普通股1.27美元，截至2024年3月31日的十二個月中，每股普通股股息共計5.02美元，比截至2023年3月31日的十二個月中上漲24美分，漲幅5％。

•截至2024年3月31日，股息收益率為3.9％。

•截至2024年3月31日的三個月，股息支付率為54％。

•從2020年到截至2024年3月31日的三個月，按年計算，每股平均年股息增長5％。

•扣除用於再投資的股息後，來自經營活動的大量淨現金流合計 21 億美元截至2020年12月31日至2023年的年度，以及我們2024年分紅後經營活動提供的淨現金指導區間的中點。

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強大的資產負債表管理

截至2024年3月31日止三個月的關鍵資本指標

2024 年 3 月 31 日

2024年第四季度按年計算的目標

季度按年計算

過去 12 個月

淨負債和優先股佔調整後息税折舊攤銷前利潤

5.2x

5.6x

小於或等於 5.1x

固定費用覆蓋率

4.7x

4.7x

大於或等於 4.5x

•總市值為344億美元。

•總股本市值為222億美元，在所有公開交易的美國房地產投資信託基金中排名前10％。

•截至2024年3月31日，我們的非房地產投資總額為15億美元：

•我們的合併資產負債表中列報的未實現收益為2.202億美元，包括總額為3.204億美元和1.002億美元的未實現收益和虧損總額。

•我們的合併運營報表中列報的截至2024年3月31日的三個月，投資收益為4,330萬美元，其中包括2,880萬美元的已實現收益，部分被1,470萬美元的減值費用和2920萬美元的未實現收益所抵消。

主要資本事件

•2024年2月，我們發行了10億美元的無抵押優先票據，加權平均利率為5.48％，加權平均到期日為23.1年。無抵押優先票據包括：

•2036年到期的4.0億美元5.25％無抵押優先票據；以及

•2054年到期的5.625％無抵押優先票據中的6億加元。

•2024 年 1 月，我們的自動櫃員機計劃在相關貨架註冊到期後失效。2024年2月，我們啟動了一項新的自動櫃員機普通股發行計劃，該計劃允許我們出售總額高達15億美元的普通股。截至本報告發布之日，全部款項仍可用於未來出售我們的普通股。

外部增長和房地產投資

從截至2024年3月31日的三個月開始，亞歷山德里亞高度租賃的價值創造渠道實現了2600萬美元的增量年淨營業收入，並將推動未來的年度淨營業收入增長，總額為4.8億美元

•在截至2024年3月31日的三個月中，我們投入了總額為343,445平方英尺的服務開發和重建項目，這些項目100％在多個子市場租用，年淨營業收入增量為2600萬美元。截至2024年3月31日的三個月期間的交付包括：

•100,624 RSF 位於北燈塔街 500 號，位於我們劍橋/內郊區子市場的查爾斯大型校園內的阿森納大校區；

•亞歷山大中心的 115,598 RSF®先進技術——博塞爾子市場中的蒙特維拉公園大道；以及

•72,846 RSF 位於我們的劍橋/內郊子市場柯立芝大道 99 號。

•在抵消最近交付項目的初始免費租金後，預計年淨營業收入（現金基礎）將增加1.01億美元。初始免費租金的加權平均消耗期約為七個月。

•在我們總價值創造渠道中，69% 的 RSF 位於我們的大型校園內。

開發和重建項目						增量 年度淨營業收入						RSF									租賃/談判 百分比
（以百萬美元計）
在截至2024年3月31日的三個月內投入使用						$	26					343,445												100		%
預計將投入使用(1):
2024 年第二季度至 2024 年第四季度						$	120		(2)			5,541,380												63		%
2025 財年						109			(3)																		(4)
2026 年第一季度至 2027 年第四季度						251
						$	480

(1)表示通過交付在建項目和預計將在未來兩年內開始施工的一個承諾的短期項目，包括未來幾年穩定的項目的部分交付，預計投入使用的年度淨營業收入將增加。

(2)包括120萬個RSF，預計將在2024年穩定下來，其租賃/談判比例為98％。有關更多詳細信息，請參閲項目2中 “新的A/A+級開發和重建物業：當前項目” 下的初始和穩定入住年份。

(3)除了所代表的項目外，我們正在評估一個優先的預期開發項目，該項目可能在2024年開始積極施工，並可能在2025年初步交付。

(4)我們價值創造項目的租賃RSF中有72％來自我們現有的租户羣。

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行業和企業責任領導力：催化並引領積極變革，造福人類健康和社會

•2024 年 3 月，亞歷山德里亞被評為其中之一 《新聞週刊》根據三個信任接觸點：客户信任、投資者信任和員工信任，連續第二年被評為美國最值得信賴的公司。在2024年的榜單上，亞歷山德里亞在房地產和住房類別認可的三個標準普爾500指數房地產投資信託基金中名列前茅。

•2024年3月，亞歷山德里亞的執行董事長兼創始人喬爾·馬庫斯被選中獲得首屆比斯諾生命科學偶像和影響者獎。這一久負盛名的獎項旨在表彰馬庫斯先生和該公司對生命科學房地產行業和更廣泛的生命科學行業的重大貢獻和持久影響。馬庫斯先生將在2024年9月的比斯諾國際生命科學與生物技術會議上代表亞歷山德里亞接受該獎項。

•在截至2024年3月31日的三個月中，亞歷山德里亞獲得了多個獎項，以表彰我們地區在資產管理、租賃、房地產交易和可持續發展方面的卓越運營：

•在我們的大波士頓市場，亞歷山德里亞憑藉與諾和諾德在亞歷山大中心西爾萬路60號的租賃獲得了兩項2023年商業經紀人協會成就獎：年度生命科學交易®用於生命科學—沃爾瑟姆大型校園和年度最佳投資出售—城市投資，以表彰我們戰略出售Necco街15號的部分權益。

•在我們的舊金山灣區市場中，亞歷山大中心®生命科學——聖卡洛斯大型校區在該地區新的生命科學類別中獲得了BOMA（建築業主和管理者協會）頒發的TOBY（年度傑出建築）獎。亞歷山大還收到了 《舊金山商業時報》我們與臨牀階段生物技術公司CARGO Therapeutics的租賃獲得了2024年年度房地產交易獎，該公司位於這個大型園區工業路835號。

•在我們的西雅圖市場，亞歷山德里亞曾是該市場水資源管理類別的獲獎者 普吉特海灣業務 日記頒發 2024 年環境與可持續發展獎，以表彰我們在亞歷山大中心實施的創新能源區®生命科學——南湖聯盟大型園區擁有北美最大的廢水熱回收系統之一。這種廢水熱回收系統將為我們的建築物供暖提供替代能源，提高建築物的彈性和運行性能，這表明我們繼續專注於減少實驗室設施的温室氣體排放。

•在我們的研究三角市場中，我們獲得了美國頂級生命科學/實驗室租約 《三角商業雜誌》我們與專注於健康的食品和農業公司Pairwise在亞歷山大中心亞歷山大道西北110號和112號租用了2024年太空大獎®用於可持續技術的大型校園。年度太空獎旨在表彰研究三角的頂級商業房地產開發和交易。

•2024年2月，亞歷山德里亞與前國會議員帕特里克·肯尼迪和肯尼迪論壇合作舉行了第二屆亞歷山大峯會®關於華盛頓特區的心理健康。亞歷山德里亞召集了各種各樣的關鍵決策者、有影響力的生命科學行業思想領袖、國會議員、監管機構高管和其他關鍵決策者，以推動新型、有效的精神病療法的開發，以解決尚未滿足的巨大需求。

•在截至2023年12月31日的三個月中，我們取消了2025年環境目標，該目標先前設定的目標是減少碳排放、能源使用和飲用水消耗，並與2015年的基準相比，到2025年改善廢物分流情況。我們目前正在考慮制定減少温室氣體排放的新目標。

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運營摘要

歷史相同房產 淨營業收入增長

歷史租金增長： 續訂/重新租賃的空間

利潤(1)

有利的租賃結構(2)

正在運營

調整後 EBITDA

協作生命科學巨型園區的所有者和運營商的戰略租賃結構

72%

72%

增加現金流

包含年度租金上漲的租約百分比

96%

穩定的現金流

加權平均租賃期限 已執行的租賃合同(3)

三倍的百分比 淨租約

94%

降低資本支出負擔

8.8 年

規定收回資本支出的租賃百分比

93%

淨負債和優先股 調整後的息税折舊攤銷前利潤(4)

固定收費覆蓋率(4)

有關其他詳細信息，請參閲第 2 項中的 “相同屬性” 和 “定義和對賬”。“定義和對賬” 包含 “固定費用覆蓋率”、“淨負債和優先股與調整後息税折舊攤銷前利潤的比率” 和 “淨營業收入” 的定義，以及它們各自根據公認會計原則列報的最直接可比財務指標的對賬。

(1)在截至2024年3月31日的三個月中。

(2)百分比根據我們截至2024年3月31日生效的年租金收入計算得出。

(3)代表2015年12月31日至2024年3月31日10年期間已執行租賃的加權平均租賃期限。

(4)季度按年計算。

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穩定的現金流來自我們的高質量和多樣化組合 大約 800 名租户

投資級或公開交易 大盤租户

92%

ARE 前 20 名租户中 年租金收入

52%

ARE 的百分比 年租金收入

ARE 的年度報告 租金收入

在過去10年中，歷史入住率穩居96％(3)來自 AAA地區對我們的A/A+級房產的需求歷來強勁

巨型校園

關鍵地點的入住率

ARE 的百分比 年租金收入

截至2024年3月31日。年度租金收入表示截至2024年3月31日的有效金額。有關其他信息，請參閲第 2 項中的 “定義和對賬”。

(1)表示當前來自空間的年度租金收入，該空間旨在將來改用實驗室空間，包括用於未來開發機會的有蓋陸地遊樂項目產生的年租金收入的1.0％。這些租賃的加權平均剩餘期限為3.6年。

(2)代表 “其他” 租户（包括科技、專業服務、金融、電信和建築/房地產公司）以及（低於我們年租金收入的1.0％）零售相關租户產生的年租金收入的百分比。

(3)表示截至2015年至2023年以及截至2024年3月31日每年12月31日的運營物業的平均入住率。

(4)有關更多詳情，請參閲第 2 項 “北美佔用率摘要” 下的腳註 1。

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長期穩定的現金流來自 高質量和多元化的租户
長期租賃條款
9.7 年
前 20 名租户
7.5 年
所有租户
加權平均剩餘期限(1)

租户收款持續強勁(2)
99.9%
在已結束的三個月中 2024 年 3 月 31 日
99.7%
2024 年 4 月

(1)基於截至2024年3月31日生效的年度租金收入。

(2)表示截至本報告發布之日收取的每個期間的賬單應收款總額中所佔的比例。

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租賃

下表彙總了我們在物業的租賃活動：

						三個月已結束																								年終了
						2024 年 3 月 31 日																								2023年12月31日
						包括 直線租金									現金基礎																					包括 直線租金						現金基礎
（每個 RSF 美元）
租賃活動：
續訂/重新租賃的空間(1)
租金變動						33.0%			(2)						19.0%																					(2)			29.4%						15.8%
新費率						$81.17									$78.61																								$52.35						$50.82
即將到期的匯率						$61.01									$66.04																								$40.46						$43.87
RSF						994,770																																	3,046,386
租户改善/租賃佣金						$21.97																																	$26.09
加權平均租賃期限						8.5 年																																	8.7 年
已開發/重建/以前的空置空間已租用(3)
新費率						$76.63									$76.79																								$65.66						$59.74
RSF						148,087																																	1,259,686
加權平均租賃期限						5.6 年																																	13.8 歲
租賃活動摘要（總計）：
新費率						$80.90									$78.50																								$56.09						$53.33
RSF						1,142,857																																	4,306,072
加權平均租賃期限						8.4 年																																	11.3 年
租約到期(1)
即將到期的匯率						$55.76									$59.39																								$43.84						$45.20
RSF						1,412,931			(4)																														5,027,773

租賃活動包括我們投資的北美房地產的100％業績。

(1)不包括截至2024年3月31日和2023年12月31日總額分別為142,020個RSF和86,092RSF的按月租約。在截至2024年3月31日的過去十二個月中，我們發放了平均每年0.8個月的免費租金優惠。

(2)根據所執行的租賃組合，租金率的變化可能會在每個季度之間出現波動。有關截至2024年12月31日的年度內執行的租賃的預期租金變動，請參閲第2項中的 “預計業績”。

(3)有關其他信息，包括項目總成本，請參閲第 2 項中的 “新的 A/A+ 級開發和重建物業：管道摘要”。

(4)包括160,053份RSF，這是一項收購的位於劍橋/內郊子市場的阿森納街311號的就地租約，該子市場在截至2024年3月31日的三個月內開始重建，預計於2027年首次入住。

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合同租賃到期摘要

下表彙總了截至2024年3月31日我們物業合同租賃到期的信息：

年												RSF												的百分比 被佔領的 RSF												年租金收入 （根據RSF）(1)												的百分比 年租金收入
			2024			(2)									2,454,461												6.2		%										$	48.04											5.4		%
			2025												4,204,286												10.6		%										$	53.73											10.3		%
			2026												2,308,196												5.8		%										$	52.11											5.5		%
			2027												3,106,423												7.8		%										$	52.39											7.4		%
			2028												4,657,935												11.8		%										$	51.60											10.9		%
			2029												2,649,318												6.7		%										$	50.78											6.1		%
			2030												2,447,767												6.2		%										$	48.68											5.4		%
			2031												3,670,568												9.3		%										$	55.33											9.2		%
			2032												1,157,219												2.9		%										$	59.50											3.1		%
			2033												2,803,731												7.1		%										$	51.78											6.6		%
此後															10,114,906												25.6		%										$	65.43											30.1		%

(1)表示截至 2024 年 3 月 31 日的有效金額。

(2)不包括截至2024年3月31日總額為142,020英鎊的按月租約。

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下表按市場列出了截至2024年3月31日我們在2024年剩餘時間和2025年全年的北美租約到期信息：

						2024 年合同租賃到期（RSF 格式）
市場						已租用						談判/ 期待						面向未來 開發/再開發(1)															剩餘的 即將到期的租約(2)						總計(3)						年租金收入 （根據RSF）(4)
																		已承諾 近期/ 預計優先級									未來
大波士頓						14,075						32,574						148,393									104,500						308,244						607,786						$	64.26
舊金山灣區						5,998						—						107,250									84,083						367,499						564,830						61.43
聖地亞哥						20,626						—						159,884			(5)						420,137						60,977						661,624						24.17
西雅圖						—						2,147						—									—						152,552						154,699						22.01
馬裏蘭州						—						—						—									—						15,819						15,819						25.27
研究三角						—						—						—									—						68,960						68,960						55.16
紐約市						—						—						—									—						360,636			(6)			360,636						55.50
德州						—						—						—									—						—						—						—
加拿大						20,107						—						—									—						—						20,107						26.26
非集羣/其他市場						—						—						—									—						—						—						—
總計						60,806						34,721						415,527									608,720						1,334,687						2,454,461						$	48.04
到期租約的百分比						2%						1%						17%									25%						55%						100%
						2025 年合同租賃到期（以 RSF 為單位）																																	年租金收入 （根據RSF）(4)
市場						已租用						談判/ 期待						面向未來 開發/ 重建(1)									剩餘的 即將到期的租約(2)						總計
大波士頓						44,332						140,684						25,312									1,076,112			(7)			1,286,440						$	71.80
舊金山灣區						35,797						118,591						—									488,205						642,593						72.20
聖地亞哥						16,891						—						—									329,258						346,149						42.89
西雅圖						—						—						50,552									350,071						400,623						28.00
馬裏蘭州						35,055						—						—									200,156						235,211						28.09
研究三角						—						—						—									327,850						327,850						48.77
紐約市						—						—						—									62,224						62,224						105.76
德州						—						—						198,972									604,382						803,354						36.27
加拿大						—						—						—									88,412						88,412						20.46
非集羣/其他市場						—						—						—									11,430						11,430						80.31
總計						132,075						259,275						274,836									3,538,100						4,204,286						$	53.73
到期租約的百分比						3%						6%						7%									84%						100%

(1)主要是最近為獲得未來價值創造機會而收購的資產，我們預計，根據市場狀況和租賃情況，這些資產將首次開始從非實驗室空間轉換為實驗室空間，或開始未來的全面開發。截至2024年3月31日，這些將於2024年和2025年到期的租約的年租金收入分別為每RSF39.13美元和每RSF49.71美元。這些將於2024年和2025年到期的租約的加權平均到期日分別為2024年7月25日和2025年1月14日。有關其他詳細信息，包括租賃物業中目前包含的價值創造平方英尺，請參閲第 2 項 “定義和對賬” 下的 “房地產投資”。

(2)不包括腳註6中描述的到期時間，2024年Mission Bay子市場剩餘的最大合同到期時間為97,702RSF，我們正在努力保留當前租户；到2025年，奧斯汀子市場為357,136個RSF，我們正在儘早與現有租户進行續約談判。

(3)不包括截至2024年3月31日總額為142,020英鎊的按月租約。

(4)表示截至 2024 年 3 月 31 日的有效金額。

(5)代表我們大學城中心子市場的4161Campus Point Court的159,884名RSF代表，目標是將來開發成位於Campus Point Court4165的492,570RSF大樓，該大樓的租賃/談判佔51％，預計將在未來兩年內開始施工，具體取決於項目的租賃和整體市場狀況。

(6)包括位於東42街219號的349,947英鎊的RSF，截至2024年3月31日被歸類為待售，預計將於2024年出售。

(7)包括劍橋/內郊子市場的966,964個RSF，其中亞歷山大科技廣場剩餘合同到期的最大合同租約總額為171,945個RSF® 巨型校園。

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前 20 名租户

前20名租户的年租金收入中有92％來自投資級

或上市的大盤股租户(1)

我們的房產租賃給高質量和多元化的租户羣體，截至2024年3月31日，沒有任何個人租户佔我們有效年租金收入的5.6％以上。下表根據截至2024年3月31日的有效年租金收入（千美元，平均市值除外），列出了與我們在北美的20個最大租户簽訂的租賃信息：

												剩餘租期(1) （以年為單位）															聚合 RSF									每年 租金 收入(1)												佔年租金收入的百分比 (1)									投資級信用評級												平均市值(1) （以十億計）
						租户																																																			穆迪						標準普爾
1						Moderna, Inc.									13.0												1,370,536									$			124,504									5.6		%							—						—						$	41.1
2						禮來公司									8.9												1,134,349												92,595									4.2									A2						A+						$	529.0
3						百時美施貴寶公司									6.9												999,379												75,757									3.4									A2						A+						$	120.0
4						武田製藥株式會社									11.6												549,759												47,899									2.2									Baa2						BBB+						$	47.9
5						羅氏									6.1												770,279												45,933									2.1									Aa2						AA						$	235.7
6						Illumina, Inc.									6.8												955,669												41,588									1.9									Baa3						BBB						$	25.1
7						Alphabet Inc.									3.2												724,223												39,155									1.8									Aa2						AA+						$	1,648.5
8						27senty bio, Inc.(2)									9.4												312,805												33,543									1.5									—						—						$	0.3
9						諾華股份公司									4.3												450,563												31,196									1.4									A1						AA-						$	228.0
10						哈佛大學									6.4												343,858												29,280									1.3									Aaa						AAA						$	—
11						雲軟件集團有限公司									2.9			(3)									292,013												28,537									1.3									—						—						$	—
12						美國政府									6.3												425,166												27,965									1.3									Aaa						AA+						$	—
13						優步科技公司									58.5			(4)									1,009,188												27,754									1.3									—						—						$	106.1
14						阿斯利康有限公司									5.6												450,848												27,156									1.2									A3						A						$	211.6
15						輝瑞公司									0.9			(5)									524,159												25,249									1.1									A1						A+						$	186.8
16						賽諾菲									6.8												267,278												21,444									1.0									A1						AA						$	129.4
17						默沙東公司									9.3												337,703												21,401									1.0									A1						A+						$	284.2
18						紐約大學									7.9												218,983												21,056									1.0									Aa2						AA-						$	—
19						麻省理工學院									5.2												246,725												20,527									0.9									Aaa						AAA						$	—
20						波士頓兒童醫院									12.6												266,857												20,066									0.9									Aa2						AA						$	—
						總計/加權平均值									9.7			(4)									11,650,340									$			802,605									36.4		%

年租金收入和註冊退休金包括我們在北美管理的每處房產的100％。有關其他詳細信息，包括我們分別計算未合併房地產合資企業的年租金收入和平均市值的方法，請參閲第 2 項 “定義和對賬” 下的 “年度租金收入” 和 “投資級或公開交易的大盤股租户”。

(1)基於截至2024年3月31日生效的年度租金收入。

(2)截至2023年12月31日，2seventy bio, Inc.（“2seventy bio”）持有2.17億美元的現金、現金等價物和有價證券。2024年3月，Regeneron Pharmicals, Inc. 是一家上市生物技術公司，穆迪和標準普爾授予的投資級信用評級分別為Baa1和BBB+，該公司簽訂了約19.5萬盧比的轉租，佔截至2024年3月31日我們從270份生物中獲得的年租金收入的62.7％。此外，2seventy bio產生的年租金收入的90.0％由另一家相關的公共生物技術公司擔保。

(3)包括最近收購的一處房產的租約，該物業具有未來的開發和重建機會。與雲軟件集團有限公司（前身為TIBCO Software, Inc.）的租約是在我們收購該物業時簽訂的。

(4)包括（i）位於第三街1455號和1515號（兩棟建築物總額為422,980平方英尺）的土地租賃，以及（ii）位於第三街1655號和1725號（兩棟建築物總額為586,208平方英尺）的土地租賃，該子市場由我們的未合併房地產合資企業擁有，所有權為10％。年度租金收入使用合併物業年租金收入的100％以及我們在未合併房地產合資企業的年租金收入中所佔份額來列報。有關其他詳細信息，請參閲腳註 1。不包括這些地面租約，截至2024年3月31日，我們前20名租户的加權平均剩餘租期為7.8年。

(5)主要涉及我們紐約市子市場中的一棟辦公樓，總計349,947英鎊，合同租賃將於2024年第三季度到期，該辦公樓截至2024年3月31日被列為待售，預計將於2024年出售。

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房產的位置

我們的物業位置分散在許多A/A+類資產中，戰略性地聚集在AAA創新集羣市場的生命科學大型園區中。下表列出了截至2024年3月31日我們在北美每個市場的註冊退休金總額、房產數量和年租金收入（以千美元計，每個RSF金額除外）：

						RSF																														房產數量						年租金收入
市場						正在運營						發展						重建						總計						佔總數的百分比												總計						佔總數的百分比						根據 RSF
大波士頓						10,849,509						801,949						1,464,104			(1)			13,115,562						28		%				72						$	844,713					38		%				$	82.40
舊金山灣區						7,947,899						498,142						282,054						8,728,095						18						67						460,530						21						65.99
聖地亞哥						7,841,080						1,187,796						—						9,028,876						19						90						333,605						15						44.67
西雅圖						3,032,918						33,349						34,306						3,100,573						7						43						130,945						6						45.48
馬裏蘭州						3,582,162						510,601						—						4,092,763						9						51						125,237						6						37.08
研究三角						3,843,673						—						—						3,843,673						8						39						120,692						5						32.10
紐約市						922,477						—						—						922,477						2						4						72,325						3						92.89
德州						1,845,159						—						73,298						1,918,457						4						15						57,831						3						32.94
加拿大						909,760						—						163,211						1,072,971						2						12						18,895						1						22.63
非集羣/其他市場						347,806						—						—						347,806						1						10						15,446						1						58.90
待售房產						1,035,386						—						—						1,035,386						2						7						32,751						1						不適用
北美						42,157,829						3,031,837						2,016,973						47,206,639						100		%				410						$	2,212,970					100		%				$	56.86
												5,048,810

(1)主要包括我們正在進行的重建項目，總計 716,604 RSF，位於亞歷山德里亞中心的西爾萬路 40 號、50 號和 60 號以及温特街 840 號®生命科學領域——沃爾瑟姆大型校區，其中 43% 的租金/談判費用合計。這個大型校園項目預計將吸引我們128號公路子市場的需求。

北美的入住率摘要

下表列出了截至以下日期我們在每個北美市場的運營物業以及運營和重建物業的入住百分比，不包括待售房產：

						操作特性																		運營和重建物業
市場						3/31/24						12/31/23						3/31/23						3/31/24						12/31/23						3/31/23
大波士頓						94.5		%				94.9		%				92.8		%				83.3		%				84.7		%				81.8		%
舊金山灣區						94.4						94.8						95.9						91.2						91.4						92.3
聖地亞哥						95.2						94.1						94.2						95.2						94.1						94.2
西雅圖						94.9						95.2						96.0						93.9						90.7						90.4
馬裏蘭州						95.4						95.6						95.7						95.4						95.6						94.2
研究三角						97.8						97.8						92.7						97.8						97.8						92.7
紐約市						84.4			(1)			85.3						89.2						84.4						85.3						89.2
德州						95.1						95.1						89.8						91.5						91.5						83.7
小計						94.9						94.9						93.9						90.6						90.7						89.1
加拿大						91.8						87.1						86.8						77.8						73.0						68.8
非集羣/其他市場						75.4						78.5						79.7						75.4						78.5						79.7
北美						94.6		%				94.6		%				93.6		%				90.2		%				90.2		%				88.5		%

(1)亞歷山德里亞中心®生命科學領域——截至2024年3月31日，紐約市的大型校園佔用率為94.7％。我們紐約市市場的入住率反映了亞歷山大中心的空置率®用於生命科學——長島城的房產，截至2024年3月31日，該物業的佔用率為41.7％。

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投資房地產

我們商業模式的一個關鍵組成部分是我們嚴格分配資金，用於開發和重建新的A/A+類房產，以及在承保某些收購的房產時確定的房產增值，這些房產位於AAA創新集羣的合作生命科學巨型園區。這些項目側重於提供高質量、通用和可重複使用的空間，以滿足各種租户的房地產需求。完成後，每個價值創造項目都有望增加租金收入、淨營業收入和現金流。我們的開發和重建項目通常位於高質量實體非常理想的地點，我們認為這會帶來更高的入住率、更長的租賃期限、更高的租金收入、更高的回報和更高的長期資產價值。我們的施工前活動旨在為房產的預期用途做好準備，包括權利、許可、設計、場地工作以及開始建造地上建築改善工程之前的其他活動。

截至2024年3月31日，我們在房地產方面的投資包括以下內容（千美元）：

												開發與重建
												積極和短期施工												未來的機會視情況而定 市場狀況和租賃
						正在運營						在建 64% 已租賃/議價						近期承諾 51% 已租賃/談判(1)						預計優先級						未來						小計						總計
平方英尺
正在運營						41,122,443						—						—						—						—						—						41,122,443
新的 A/A+ 級開發和重建物業						—						5,048,810						492,570						2,919,315						27,176,766						35,637,461						35,637,461
目前租賃物業中包含創造價值的平方英尺(2)						—						—						(159,884)						(457,541)						(3,108,544)						(3,725,969)						(3,725,969)
總平方英尺，不包括待售房產						41,122,443						5,048,810						332,686						2,461,774						24,068,222						31,911,492						73,033,935
待售房產						1,035,386						—						—						—						—						—						1,035,386
總平方英尺						42,157,829						5,048,810						332,686						2,461,774						24,068,222						31,911,492						74,069,321
投資房地產
截至 2024 年 3 月 31 日的賬面總價值(3)						$	28,871,315					$	3,713,483					$	50,734					$	765,486					$	4,138,977					$	8,668,680					$	37,539,995

(1)代表一個承諾的短期項目，預計將在2024年3月31日之後的未來兩年內開始施工。

(2)有關其他詳細信息，包括租賃物業中目前包含的價值創造平方英尺，請參閲第 2 項 “定義和對賬” 下的 “房地產投資”。

(3)餘額不包括累計折舊以及我們在與未合併房地產合資企業持有的房產相關的成本基礎中所佔的份額，在合併資產負債表中，合資企業被歸類為對未合併房地產合資企業的投資。

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收購

我們的房地產資產收購包括以下內容（以千美元計）：

財產

子市場/市場

購買日期

正在運營 佔用率

未來發展 RSF(1)

購買價格

在截至 2024 年 3 月 31 日的三個月內完成：

多切斯特大道 285、299、307 和 345 號（合併合資企業的 60% 權益）(2)

海港創新區/大波士頓

1/30/24

不適用

1,040,000

$

155,321

其他(3)

39,490

194,811

於 2024 年 4 月完成

7,000

待處理的收購受簽署的意向書或購買和銷售協議的約束

75,350

$

277,161

2024 年指導區間

$250,000 – $750,000

(1)我們預計將在開工後為未來的開發和重建項目提供總估計成本和相關收益。

(2)有關更多詳情，請參閲第1項中未經審計的合併財務報表附註4—— “合併和未合併的房地產合資企業”。

(3)根據我們的合作伙伴關於打算行使2023年12月收到並於2024年1月結算的看跌期權的通知，包括支付的3530萬美元贖回合作伙伴在位於大波士頓市場的合併房地產合資企業的部分所有權權益。

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部分權益的處置和出售

在截至2024年3月31日的三個月中，截至本報告發布之日，我們已完成的房地產資產部分權益的處置和出售包括以下內容（千美元）：

財產						子市場/市場						發售日期						已售利息									RSF																		銷售價格
截至2024年3月31日的三個月：
不是 100% 財產權益的價值收穫處置 是我們大型校園不可或缺的一部分
A 街 99 號(1)						海港創新區/大波士頓						3/8/24						100		%							235,000																								$	13,350
其他																																																			3,863
																																																			17,213
受意向書或買賣協議談判約束的待處理交易																																																			258,095
																																																			$	275,308

(1)我們在截至2024年3月31日的三個月內完成了出售，沒有確認任何損益。

59

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新的 A/A+ 級開發和重建物業

請參閲 “定義和對賬” 下的 “淨營業收入” 有關更多詳細信息，包括與根據公認會計原則列報的最直接可比財務指標的對賬情況，請參見第2項。

(1)預計主要從24年第二季度到27季度第四季度投入使用的開發和重建項目的年度淨營業收入增量中，我們的份額預計為3.8億美元。

(2)表示通過交付在建項目和預計將在未來兩年內開始施工的一個承諾的短期項目，包括未來幾年穩定的項目的部分交付，預計投入使用的年度淨營業收入將增加。

(3)包括120萬個RSF，預計將在2024年穩定下來，其租賃/談判比例為98％。有關更多詳細信息，請參閲項目2中 “新的A/A+級開發和重建物業：當前項目” 下的初始和穩定入住年份。

(4)除了所代表的項目外，我們正在評估一個優先的預期開發項目，該項目可能在2024年開始積極施工，並可能在2025年初步交付。

60

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新的A/A+級開發和重建物業：最近交付的

下表列出了截至2024年3月31日的三個月內投入使用的A/A+類新房產的價值創造開發和重建（千美元）：

增加的年度淨營業收入

從 24 年第一季度起，交付總計 2,600 萬美元

柯立芝大道 99 號

北燈塔街 500 號和 金斯伯裏大道 4 號(1)

蓋特威大道 651 號

亞歷山德里亞中心® 對於高級 技術 — 蒙特維拉公園大道(2)

大波士頓/ 劍橋/內郊

大波士頓/ 劍橋/內郊

舊金山灣區/ 南舊金山

西雅圖/博塞爾

116,414 英尺英尺

100,624 英尺英尺

44,652 英尺英尺

180,684 英尺英尺

100% 入住率

100% 入住率

100% 入住率

100% 入住率

房地產/市場/子市場						1Q24 交貨日期(3)						我們的所有權權益						RSF 已投入使用																		佔用百分比(4)												項目總數												未實現的收益
																		24 年 1 月 1 日之前						1Q24																																										總計												初始穩定												初始穩定（現金基礎）
																																																						RSF						投資
開發項目
99 柯立芝大道/大波士頓/劍橋/內郊						1/29/24						75.0%						43,568						72,846																								116,414									100%									320,809						$	468,000								7.1		%										7.0		%
北燈塔街 500 號和金斯伯裏大道 4 號/大波士頓/劍橋/內郊						1/23/24						100%						—						100,624																								100,624									100%									248,018						427,000									6.2												5.5
重建項目
651 Gateway Boulevard/舊金山灣區/南舊金山						1/16/24						50.0%						—						44,652																								44,652									100%									326,706						487,000									5.0												5.1
亞歷山德里亞中心®用於先進技術 — 蒙特維拉公園大道/西雅圖/博塞爾						1/27/24						100%						65,086						115,598																								180,684									100%									460,934						229,000									6.3												6.2
加拿大						2/28/24						100%						44,862						9,725																								54,587									100%									250,790						113,000									6.4												6.3
加權平均值/總計						1/26/24												153,516						343,445																								496,961																		1,607,257						$	1,724,000								6.1		%										5.9		%

(1)圖片顯示了位於阿森納北燈塔街 500 號的查爾斯超級校園內。

(2)圖片代表蒙特維拉公園大道 3755 號。

(3)表示截至2024年3月31日的三個月內交付的平均交付日期，經年租金收入加權。

(4)佔用率與截至最近交付時投入使用的RSF總數有關。

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新的A/A+級開發和重建物業：當前項目

柯立芝大道 99 號

北燈塔街 500 號和 金斯伯裏大道 4 號(1)

阿森納街 311 號

布魯克林大道 201 號

公園大道 401 號

大波士頓/ 劍橋/內郊

大波士頓/ 劍橋/內郊

大波士頓/ 劍橋/內郊

大波士頓/芬威

大波士頓/芬威

204,395 英尺英尺

147,394 英尺英尺

160,053 英尺英尺

58,149 英尺英尺

133,578 英尺英尺

36% 已租賃

85% 已租賃

59% 已租賃

98% 已租賃

17% 已租賃

公園大道 421 號

西爾萬路 40、50 和 60 號(2)

冬街 840 號

歐文斯街 1450 號(3)

蓋特威大道 651 號

大波士頓/芬威

大波士頓/128 號公路

大波士頓/128 號公路

舊金山灣區/ 使命灣

舊金山灣區/ 南舊金山

392,011 英尺英尺

576,924 英尺英尺

139,680 英尺

212,796 英尺英尺

282,054 英尺英尺

13% 已租賃

29% 已租賃

100% 已租賃

—% 租賃/談判

21% 已租賃

(1)圖片顯示了位於阿森納北燈塔街 500 號的查爾斯超級校園內。

(2)圖片代表西爾萬路 60 號。亞歷山德里亞中心®生命科學領域——沃爾瑟姆大型校園項目預計將吸引我們128號公路子市場的需求。

(3)圖片代表了一個擴展我們現有的亞歷山大中心的單租户或多租户項目®科技領域——Mission Bay大型園區，我們的合資合作伙伴將為建築成本的100％提供資金，直到他們獲得75％的所有權權益，之後他們將出資各自的額外資本。我們目前正在銷售該租賃空間，並從上市的生物技術和機構租户那裏獲得了初始利益。

62

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新的A/A+級開發和重建物業：當前項目（續）

230 Harriet Tubman Way

10935、10945 和 10955 亞歷山德里亞之路(1)

4135 校園角球場

4155 校園角球場

10075 巴恩斯峽谷路

舊金山灣區/ 南舊金山

聖地亞哥/託裏·派恩斯

聖地亞哥/ 大學城中心

聖地亞哥/ 大學城中心

聖地亞哥/索倫託梅薩

285,346 英尺英尺

334,996 英尺

426,927 英尺

171,102 英尺英尺

254,771 英尺

100% 已租賃

100% 已租賃

100% 已租賃

100% 已租賃

69% 已租賃/議價

東湖大道東 1150 號

亞歷山德里亞中心® 用於先進技術 — 蒙特維拉公園大道(2)

達恩斯敦路 9810 和 9820 號(3)

9808 醫療中心大道

8800 科技森林廣場

西雅圖/聯合湖

西雅圖/博塞爾

馬裏蘭州/羅克維爾

馬裏蘭州/羅克維爾

德克薩斯州/大休斯頓

33,349 英尺英尺

34,306 英尺英尺

442,000 盧布英鎊

68,601 英尺英尺

73,298 英尺

100% 已租賃

98% 已租賃/議價

100% 已租賃

60% 已租賃

41% 已租賃

(1)圖片代表亞歷山大路 10955 號。

(2)圖片代表蒙特維拉公園大道 3755 號。

(3)圖片代表達恩斯敦路 9810 號。

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新的A/A+級開發和重建物業：當前項目（續）

下表彙總了截至2024年3月31日我們在建的新A/A+類開發和重建物業以及預租賃/談判的近期項目（千美元）：

房地產/市場/子市場												平方英尺																		百分比																		佔用率(1)
						Dev/Redev						服役中						CIP						總計						已租用									租賃/談判									初始的												穩定了
正在建設中
2024 年穩定
布魯克林大道/大波士頓/芬威大道 201 號						開發						451,967						58,149						510,116						98		%							98		%										3Q22									4Q24
冬街 840 號/大波士頓/128 號公路						Redev						28,534						139,680						168,214						100									100												4Q24									4Q24
230 Harriet Tubman Way/舊金山灣區/南舊金山						開發						—						285,346						285,346						100									100												4Q24									4Q24
4155 Campus Point Court/聖地亞哥/大學城中心						開發						—						171,102						171,102						100									100												4Q24									4Q24
1150 東湖大道東/西雅圖/聯合湖						開發						278,282						33,349						311,631						100									100												4Q23									3Q24
亞歷山德里亞中心®用於先進技術 — 蒙特維拉公園大道/西雅圖/博塞爾						Redev						426,628						34,306						460,934						90									98												1Q23									4Q24
9820 達恩斯敦路/馬裏蘭/羅克維爾						開發						—						250,000						250,000						100									100												4Q24									4Q24
9810 達恩斯敦路/馬裏蘭/羅克維爾						開發						—						192,000						192,000						100									100												2Q24									2Q24
9808 醫療中心大道/馬裏蘭州/羅克維爾						開發						26,460						68,601						95,061						60									60												3Q23									4Q24
												1,211,871						1,232,533						2,444,404						96									98
2025 年穩定
99 柯立芝大道/大波士頓/劍橋/內郊						開發						116,414						204,395						320,809						36									36												4Q23									2025
北燈塔街 500 號和金斯伯裏大道 4 號/大波士頓/ 劍橋/內郊						開發						100,624						147,394						248,018						85									85												1Q24									2025
651 Gateway Boulevard/舊金山灣區/南舊金山						Redev						44,652						282,054						326,706						21									21												1Q24									2025
8800 科技森林廣場/德克薩斯州/大休斯頓						Redev						50,094						73,298						123,392						41									41												2Q23									2025
加拿大						Redev						87,579						163,211						250,790						73									73												3Q23									2025
												399,363						870,352						1,269,715						49									49			(2)
												1,611,234						2,102,885						3,714,119						80									81
2026 年及以後的穩定期
阿森納街 311 號/大波士頓/劍橋/內郊						Redev						230,609			(3)			160,053						390,662						59									59												2027									2027
401 公園大道/大波士頓/芬威						Redev						—						133,578						133,578						17									17												2024									2026
公園大道 421 號/大波士頓/芬威						開發						—						392,011						392,011						13									13												2026									2027
西爾文路 40、50 和 60 號/大波士頓/128 號公路						Redev						—						576,924						576,924						29									29												2025									2027
其他/大波士頓						Redev						—						453,869						453,869						—									—												2026									2027
歐文斯街 1450 號/舊金山灣區/米申灣						開發						—						212,796						212,796						—									—			(4)									2025									2026
10935、10945 和 10955 亞歷山大路/聖地亞哥/託裏·派恩斯						開發						—						334,996						334,996						100									100												2025									2026
4135 Campus Point Court/聖地亞哥/大學城中心						開發						—						426,927						426,927						100									100												2026									2026
10075 巴恩斯峽谷路/聖地亞哥/索倫託梅薩						開發						—						254,771						254,771						19									69												2025									2026
												230,609						2,945,925						3,176,534						40									44			(2)
												1,841,843						5,048,810						6,890,653						62									64
承諾的短期項目預計將在未來兩年內開始施工
4165 Campus Point Court/聖地亞哥/大學城中心						開發						—						492,570						492,570						—									51
總計												1,841,843						5,541,380						7,383,223						58		%							63		%
(1)初始入住日期視租賃和/或市場條件而定。穩定的入住率可能因單租户和多租户而異。多租户項目的入住率可能會在一段時間內增加。 (2)代表以鄰近物業/校園中現有租户需求為重點的項目，這些項目還將滿足其他非亞歷山大物業/校園的需求。 (3)我們預計，到2025年下半年，現有租約到期後，將另外173,705個RSF的佔用空間重新開發為實驗室空間。有關更多信息，請參閲第 2 項 “定義和對賬” 下的 “房地產投資”。 (4)代表擴建我們現有的大型園區的單租户或多租户項目，我們的合資合作伙伴將為建築成本的100％提供資金，直到他們獲得75％的所有權權益，之後他們將出資各自的額外資本。我們目前正在銷售該租賃空間，並獲得了上市生物技術和機構租户的初始興趣。

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新的A/A+級開發和重建物業：當前項目（續）

						我們的所有權權益									在 100%																								未實現的收益
房地產/市場/子市場															服役中						CIP						完成成本						總計為 完成						初始穩定												初始穩定（現金基礎）
正在建設中
2024 年穩定
布魯克林大道/大波士頓/芬威大道 201 號						99.0		%							$	662,979					$	86,657					$	25,364					$	775,000								7.2		%										6.5		%
冬街 840 號/大波士頓/128 號公路						100		%							13,649						170,501						23,850						208,000									7.5		%										6.5		%
230 Harriet Tubman Way/舊金山灣區/南舊金山						47.4		%							—						273,434						236,566						510,000									7.4		%										6.4		%
4155 Campus Point Court/聖地亞哥/大學城中心						55.0		%							—						109,061						63,939						173,000									7.4		%										6.5		%
1150 東湖大道東/西雅圖/聯合湖						100		%							371,166						40,332						31,502						443,000									6.6		%										6.7		%
亞歷山德里亞中心®用於先進技術 — 蒙特維拉公園大道/西雅圖/博塞爾						100		%							192,995						10,956						25,049						229,000									6.3		%										6.2		%
9820 達恩斯敦路/馬裏蘭/羅克維爾						100		%							—						156,118						20,882						177,000									6.3		%										5.6		%
9810 達恩斯敦路/馬裏蘭/羅克維爾						100		%							—						112,603						20,397						133,000									6.9		%										6.2		%
9808 醫療中心大道/馬裏蘭州/羅克維爾						100		%							35,208						68,984						8,808						113,000									5.5		%										5.5		%
															1,275,997						1,028,646
2025 年穩定
99 柯立芝大道/大波士頓/劍橋/內郊						75.0		%							135,536						173,314						159,150						468,000									7.1		%										7.0		%
北燈塔街 500 號和金斯伯裏大道 4 號/大波士頓/ 劍橋/內郊						100		%							159,702						201,424						65,874						427,000									6.2		%										5.5		%
651 Gateway Boulevard/舊金山灣區/南舊金山						50.0		%							58,391						265,563						163,046						487,000									5.0		%										5.1		%
8800 科技森林廣場/德克薩斯州/大休斯頓						100		%							44,797						58,761						8,442						112,000									6.3		%										6.0		%
加拿大						100		%							34,952						52,446						25,602						113,000									6.4		%										6.3		%
															433,378						751,508
2026 年及以後的穩定期(1)
阿森納街 311 號/大波士頓/劍橋/內郊						100		%							163,136						121,406						待定
401 公園大道/大波士頓/芬威						100		%							—						148,439
公園大道 421 號/大波士頓/芬威						99.7		%							—						327,424
西爾文路 40、50 和 60 號/大波士頓/128 號公路						100		%							—						411,537
其他/大波士頓						100		%							—						139,663
歐文斯街 1450 號/舊金山灣區/米申灣						27.2		%							—						220,899
10935、10945 和 10955 亞歷山大路/聖地亞哥/託裏·派恩斯						100		%							—						230,484						272,516						503,000									6.2		%										5.8		%
4135 Campus Point Court/聖地亞哥/大學城中心						55.0		%							—						184,659						待定
10075 巴恩斯峽谷路/聖地亞哥/索倫託梅薩						50.0		%							—						148,818
															163,136						1,933,329
															1,872,511						3,713,483
承諾的短期項目預計將在未來兩年內開始施工
4165 Campus Point Court/聖地亞哥/大學城中心						55.0		%							—						50,734						待定
總計															$	1,872,511					$	3,764,217					$	4,090,000		(2)			$	9,730,000		(2)
我們的投資份額(2)(3)															$	1,800,000					$	3,060,000					$	3,230,000					$	8,090,000
有關更多信息，請參閲第 2 項 “定義和對賬” 下的 “初始穩定收益率（未計利息）”。 (1)我們預計將為每個項目提供總估計成本和相關收益，預計將在2026年及以後在未來幾個季度內保持穩定。 (2)表示四捨五入至最接近的1,000萬美元金額，包括列為待定項目的初步估計金額。 (3)代表我們在開發或重建項目完成後根據所有權百分比計算的投資份額。

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新的A/A+級開發和重建物業：管道摘要

我們總價值創造渠道的69％（RSF）位於我們的大型校園內

下表彙總了截至2024年3月31日我們在北美的所有開發和重建項目的關鍵信息（千美元）：

市場 房地產/子市場						我們的所有權權益									賬面價值						平方英尺
																					開發與重建																								總計(1)
																					積極和短期施工												未來的機會視情況而定 市場狀況和租賃
																					正在建設中						近期承諾						預計優先級						未來
大波士頓
超級校園：查爾斯/劍橋/內郊的阿森納						100		%							$	334,152					307,447						—						173,705						34,157						515,309
阿森納街 311 號、北燈塔街 500 號和金斯伯裏大道 4 號
99 柯立芝大道/劍橋/內郊						75.0		%							173,314						204,395						—						—						—						204,395
超級校園：亞歷山大中心®生命科學專用 — 芬威/芬威						(2)									562,520						583,738						—						—						—						583,738
布魯克林大道 201 號以及 401 號和 421 號公園大道
超級校園：亞歷山大中心®生命科學專用 — 沃爾瑟姆/128 號公路						100		%							643,372						716,604						—						—						515,000						1,231,604
西爾文路 40、50 和 60 號、蓋特豪斯大道 35 號和 Winter Street 840 號
超級校園：亞歷山大中心®在肯德爾廣場/劍橋						100		%							119,609						—						—						—						216,455						216,455
埃德温·H·蘭德大道 100 號
超級校園：亞歷山大科技廣場®/劍橋						100		%							7,881						—						—						—						100,000						100,000
超級校園：阿森納大道 480 號和 446、458、500 和 550 號阿森納街/劍橋/內郊						100		%							84,444						—						—						—						902,000						902,000
阿森納街 446、458、500 和 550 號
巨型校區：285、299、307 和 345 多切斯特大道/海港創新區						60.0		%							280,390						—						—						—						1,040,000						1,040,000
內科街 10 號/海港創新區						100		%							104,649						—						—						—						175,000						175,000
巨型校園：一條摩登之路/128 號公路						100		%							26,469						—						—						—						1,100,000						1,100,000
總統大道 215 號/128 號公路						100		%							6,816						—						—						—						112,000						112,000
其他價值創造項目						(3)									290,775						453,869						—						—						1,323,541						1,777,410
															$	2,634,391					2,266,053						—						173,705						5,518,153						7,957,911
有關更多信息，請參閲第 2 項 “定義和對賬” 下的 “超級校園”。 (1)表示一處或多處新的A/A+類房產的開發或重建完成後的總平方英尺。提供的平方英尺包括目前在運營的物業的RSF，這些物業還有未來開發或重建機會。現有的就地租約到期後，我們打算拆除或重建現有房產。有關其他信息，包括租賃物業中目前包含的創造價值的平方英尺，請參閲第 2 項 “定義和對賬” 下的 “房地產投資”。 (2)我們在布魯克林大道201號擁有99.0％的權益，總計58,149英鎊的權益，總計133,578個RSF的401公園大道的100％權益，總計392,011個RSF的公園大道421號的99.7％的權益。 (3)包括我們通過房地產合資企業擁有部分權益的房產。有關更多詳情，請參閲第1項中未經審計的合併財務報表附註4—— “合併和未合併的房地產合資企業”。

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新的A/A+級開發和重建物業：管道摘要（續）

市場 房地產/子市場						我們的所有權權益									賬面價值						平方英尺
																					開發與重建																								總計(1)
																					積極和短期施工												未來的機會視情況而定 市場狀況和租賃
																					正在建設中						近期承諾						預計優先級						未來
舊金山灣區
超級校園：亞歷山大中心®科學和技術專用 — 使命灣/米申灣						27.2		%							$	220,899					212,796						—						—						—						212,796
歐文斯街 1450 號
亞歷山德里亞中心®生命科學專用 — 米爾佈雷/南舊金山						47.4		%							427,652						285,346						—						198,188						150,213						633,747
哈麗雅特·塔布曼路 230 號、阿德里安路 201 號和 231 號，以及羅林斯路 6 號和 30 號
超級校園：亞歷山大技術中心®— Gateway/南舊金山						50.0		%							292,111						282,054						—						—						291,000						573,054
蓋特威大道 651 號
超級校園：亞歷山大中心®用於先進技術 — Tanforan/南舊金山						100		%							383,068						—						—						150,000						1,780,000						1,930,000
1122、1150 和 1178 El Camino Real
超級校園：亞歷山大中心®適用於先進技術 — 南舊金山/南舊金山						100		%							6,655						—						—						107,250						90,000						197,250
211(2)和東格蘭德大道 269 號
超級校園：亞歷山大中心® 生命科學專業 — 聖卡洛斯/大斯坦福大學						100		%							429,330						—						—						105,000						1,392,830						1,497,830
工業路 960 號、商業街 987 號和 1075 號以及布蘭斯滕路 888 號
3825 和 3875 Fabian Way/大斯坦福大學						100		%							149,526						—						—						—						478,000						478,000
Geng Road 2100、2200、2300 和 2400 號/大斯坦福大學						100		%							—						—						—						—						240,000						240,000
加利福尼亞大道 901 號/大斯坦福大學						100		%							17,563						—						—						—						56,924						56,924
超級校園：布魯克索姆街 88 號/SOMA						100		%							383,393						—						—						—						1,070,925						1,070,925
其他價值創造項目						100		%							—						—						—						—						25,000						25,000
															$	2,310,197					780,196						—						560,438						5,574,892						6,915,526
有關更多信息，請參閲第 2 項 “定義和對賬” 下的 “超級校園”。 (1)表示一處或多處新的A/A+類房產的開發或重建完成後的總平方英尺。提供的平方英尺包括目前在運營的物業的RSF，這些物業還有未來開發或重建機會。現有的就地租約到期後，我們打算拆除或重建現有房產。有關其他信息，包括租賃物業中目前包含的創造價值的平方英尺，請參閲第 2 項 “定義和對賬” 下的 “房地產投資”。 (2)我們通過房地產合資企業擁有該物業的部分權益。有關更多詳情，請參閲第1項中未經審計的合併財務報表附註4—— “合併和未合併的房地產合資企業”。

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新的A/A+級開發和重建物業：管道摘要（續）

市場 房地產/子市場						我們的所有權權益									賬面價值						平方英尺
																					開發與重建																								總計(1)
																					積極和短期施工												未來的機會視情況而定 市場狀況和租賃
																					正在建設中						近期承諾						預計優先級						未來
聖地亞哥
巨型校園：亞歷山大廣場一號/託裏·派恩斯						100		%							$	286,291					334,996						—						—						125,280						460,276
10935、10945 和 10955 亞歷山大路以及 10975 和 10995 號託雷亞納路
超級校園：亞歷山德里亞校區/大學城中心旁的校園點						55.0		%							495,923						598,029						492,570						—						650,000						1,740,599
10010(2), 10140(2)，以及 10260 Campus Point Drive 和 4135、4155、4161、4165 和 4275(2)校園角球場
超級校園：亞歷山大/索倫託·梅薩的 SD 科技						50.0		%							264,936						254,771						—						250,000						243,845						748,616
斯克蘭頓路 9805 號以及 10065 號和 10075 號巴恩斯峽谷路
11255 和 11355 北託裏派恩斯路/託裏派恩斯						100		%							145,328						—						—						153,000						62,000						215,000
ARE 城鎮中心/大學城中心						100		%							27,153						—						—						230,000						—						230,000
9363、9373 和 9393 鎮中心大道
亞歷山德里亞/大學城中心旁的佛得角海岸						100		%							133,383						—						—						—						537,000						537,000
傑納西大道 8410-8750 號和 4282 濱海法院
超級校園：5200 Illumina Way/大學城中心						51.0		%							17,456						—						—						—						451,832						451,832
9625 鎮中心大道/大學城中心						30.0		%							837						—						—						—						100,000						100,000
超級校園：亞歷山大/索倫託·梅薩的序列區						100		%							46,300						—						—						—						1,798,915						1,798,915
6260、6290、6310、6340、6350 和 6450 序列驅動器
亞歷山大/索倫託·梅薩的斯克裏普斯科學園						100		%							116,869						—						—						—						598,349						598,349
10048、10219、10256 和 10260 Meanley Drive 以及 10277 斯克裏普斯牧場大道
太平洋科技園/索倫託梅薩						50.0		%							23,807						—						—						—						149,000						149,000
華普斯街 9444 號
4025、4031、4045 和 4075 索倫託谷大道/索倫託谷						100		%							41,194						—						—						—						247,000						247,000
其他價值創造項目						100		%							73,515						—						—						—						475,000						475,000
															$	1,672,992					1,187,796						492,570						633,000						5,438,221						7,751,587
有關更多信息，請參閲第 2 項 “定義和對賬” 下的 “超級校園”。 (1)表示一處或多處新的A/A+類房產的開發或重建完成後的總平方英尺。提供的平方英尺包括目前在運營的物業的RSF，這些物業還有未來開發或重建機會。現有的就地租約到期後，我們打算拆除或重建現有房產。有關其他信息，包括租賃物業中目前包含的創造價值的平方英尺，請參閲第 2 項 “定義和對賬” 下的 “房地產投資”。 (2)我們對該物業擁有 100% 的權益。

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新的A/A+級開發和重建物業：管道摘要（續）

市場 房地產/子市場						我們的所有權權益									賬面價值						平方英尺
																					開發與重建																								總計(1)
																					積極和短期施工												未來的機會視情況而定 市場狀況和租賃
																					正在建設中						近期承諾						預計優先級						未來
西雅圖
超級校園：亞歷山大中心® 生命科學專用 — Eastlake/Lake Union						100		%							$	40,332					33,349						—						—						—						33,349
東湖大道東 1150 號
亞歷山德里亞中心®用於先進技術 — 蒙特維拉公園大道/博塞爾						100		%							10,956						34,306						—						50,552						—						84,858
3301 蒙特維拉公園大道
超級校園：亞歷山大中心®生命科學專用 — 南湖聯盟/聯合湖						(2)									443,273						—						—						1,095,586						188,400						1,283,986
德克斯特大道北 601 號和 701 號以及默瑟街 800 號
南第四大道 830 和 1010 號/索多						100		%							57,849						—						—						—						597,313						597,313
超級校園：亞歷山大中心®用於先進技術 — 峽谷公園/博塞爾						100		%							16,270						—						—						—						230,000						230,000
東南第 20 大道 21660 號
其他價值創造項目						100		%							138,062						—						—						—						706,087						706,087
															706,742						67,655						—						1,146,138						1,721,800						2,935,593
馬裏蘭州
超級校園：亞歷山大中心®生命科學專用 — Shady Grove/Rockville						100		%							358,634						510,601						—						—						296,000						806,601
醫療中心大道 9808 號和達恩斯敦路 9810、9820 和 9830 號
															358,634						510,601						—						—						296,000						806,601
研究三角
超級校園：亞歷山大中心®適用於先進技術 — 研究三角/研究三角形						100		%							98,895						—						—						180,000						990,000						1,170,000
戴維斯大道 4 號和 12 號
超級校園：亞歷山大中心®適用於下一代醫學/研究三角區						100		%							105,675						—						—						100,000						955,000						1,055,000
東康沃利斯路 3029 號
超級校園：亞歷山大中心®生命科學專用 — 達勒姆/研究三角						100		%							$	173,877					—						—						—						2,210,000						2,210,000
摩爾大道 41 號
有關更多信息，請參閲第 2 項 “定義和對賬” 下的 “超級校園”。 (1)表示一處或多處新的A/A+類房產的開發或重建完成後的總平方英尺。提供的平方英尺包括目前在運營的物業的RSF，這些物業還有未來開發或重建機會。現有的就地租約到期後，我們打算拆除或重建現有房產。有關其他信息，包括租賃物業中目前包含的創造價值的平方英尺，請參閲第 2 項 “定義和對賬” 下的 “房地產投資”。 (2)我們在德克斯特大道北601號和701號擁有100％的權益，總計414,986英鎊，在默瑟街800號的優先預期開發項目中擁有60％的權益，總額為869,000英鎊。

69

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新的A/A+級開發和重建物業：管道摘要（續）

市場 房地產/子市場						我們的所有權權益									賬面價值						平方英尺
																					開發與重建																								總計(1)
																					積極和短期施工												未來的機會視情況而定 市場狀況和租賃
																					正在建設中						近期承諾						預計優先級						未來
研究三角（續）
超級校園：亞歷山大中心®促進可持續技術/研究三角區						100		%							$	52,601					—						—						—						750,000						750,000
120 TW Alexander Drive、2752 東北卡羅來納州 54 號高速公路和 10 號南三角大道/研究三角
100 Capitola Drive/研究三角區						100		%							—						—						—						—						65,965						65,965
其他價值創造項目						100		%							4,185						—						—						—						76,262						76,262
															435,233						—						—						280,000						5,047,227						5,327,227
紐約市
超級校園：亞歷山大中心®生命科學專用 — 紐約市/紐約市						100		%							158,579						—						—						—						550,000			(2)			550,000
															158,579						—						—						—						550,000						550,000
德州
亞歷山德里亞中心®在伍德蘭茲/大休斯敦尋找先進技術						100		%							78,484						73,298						—						—						116,405						189,703
8800 科技森林廣場
三一街 1001 號和紅河街 1020 號/奧斯汀						100		%							9,569						—						—						126,034						123,976						250,010
其他價值創造項目						100		%							134,557						—						—						—						1,694,000						1,694,000
															222,610						73,298						—						126,034						1,934,381						2,133,713
加拿大						100		%							52,446						163,211						—						—						371,743						534,954
其他價值創造項目						100		%							116,856						—						—						—						724,349						724,349
截至 2024 年 3 月 31 日的管道總數															$	8,668,680		(3)			5,048,810						492,570						2,919,315						27,176,766						35,637,461

有關更多信息，請參閲第 2 項 “定義和對賬” 下的 “超級校園”。

(1)總平方英尺包括目前正在運營的3,725,969 RSF建築物，我們預計將在這些建築物中拆除或重建並開始未來施工。有關其他信息，包括租賃物業中目前包含的創造價值的平方英尺，請參閲第 2 項 “定義和對賬” 下的 “房地產投資”。

(2)根據期權協議，我們目前正在與紐約市談判長期土地租約，以購買總面積約為55萬平方英尺的新建築的未來用地。

(3)包括目前在建的37億美元項目，其中 64% 的項目已租賃/談判。我們還預計，在2024年3月31日之後的未來兩年內，將開始建設一個總額為5,070萬美元的承諾短期項目，其中51％是租賃/談判的。

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操作結果

我們以表格形式比較項目，無論是收益還是虧損，這可能有助於對我們的業績進行高層次的理解，併為截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告和隨後的10-Q表季度報告中包含的披露提供背景信息。我們認為，這種表格列報有助於投資者更好地瞭解公司層面做出的決策和開展的活動，這些決策和活動對我們不同時期的經營業績比較產生了重大影響。我們還認為，該表格陳述將補充投資者對我們的披露和房地產經營業績的理解。房地產銷售的收益或虧損以及歸類為待售資產的減值與公司層面的房地產處置決策有關。提前清償債務的收益或損失與以我們的資本結構戰略為重點的公司層面的融資決策有關。非房地產投資的重大已實現和未實現收益或虧損、房地產和非房地產投資減值以及執行官辭職導致的股票薪酬支出加速與我們的房地產資產的經營業績無關，因為它們源於公司層面的戰略非房地產投資決策和外部市場狀況。非房地產投資的減值與我們房地產的經營業績無關，因為它們代表非房地產投資的公允價值因總體市場變化或我們無法控制的其他條件而降至其各自賬面價值以下時的減值。本項目2進一步詳細描述了本期表格披露中包含的重要項目，無論是收益還是虧損。截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月，歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的淨收益中包含的關鍵項目以及相關的每股金額如下（以百萬計，每股金額除外）：

			截至3月31日的三個月
			2024						2023						2024						2023
			金額												每股——攤薄
非房地產投資的未實現收益（虧損）			$	29.2					$	(65.9)					$	0.17					$	(0.39)
房地產銷售收益			0.4						—						—						—
非房地產投資減值			(14.7)						—						(0.09)						—
總計			$	14.9					$	(65.9)					$	0.08					$	(0.39)

有關更多信息，請參閲第1項中未經審計的合併財務報表附註3—— “房地產投資” 和附註7—— “投資”。

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同樣的屬性

除了對經營業績的評估外，我們還對某些物業（稱為 “相同房產”）的經營業績進行評估。有關確定我們相同物業投資組合的更多信息，請參閲第2項 “定義和對賬” 下的 “相同財產比較”。下表顯示了截至2024年3月31日的三個月中有關我們相同房產的信息：

						截至2024年3月31日的三個月
同期淨營業收入與上年相比的百分比變化						1.0%
同期淨營業收入（現金基礎）與去年相比的百分比變化						4.2%
營業利潤率						70%
相同房產的數量						347
RSF						34,698,081
入住率 — 本期平均值						94.5%
入住率 — 上年同期平均值						94.9%

下表對截至2024年3月31日的三個月中相同房產的數量與房產總數進行了對比：

開發中 — 正在建設中						屬性
布魯克林大道 201 號						1
東湖大道東 1150 號						1
達恩斯敦路 9810 和 9820 號						2
柯立芝大道 99 號						1
北燈塔街 500 號和金斯伯裏大道 4 號						2
9808 醫療中心大道						1
歐文斯街 1450 號						1
230 Harriet Tubman Way						1
4155 校園角球場						1
10935、10945 和 10955 亞歷山大路						3
10075 巴恩斯峽谷路						1
公園大道 421 號						1
4135 校園角球場						1
						17
開發 — 2023 年 1 月 1 日後投入使用						屬性
蓋特威大道 751 號						1
內科街 15 號						1
賓尼街 325 號						1
6040 喬治·沃茨·希爾大道						1
						4
重建-正在建設中						屬性
冬街 840 號						1
西爾萬路 40、50 和 60 號						3
亞歷山德里亞中心®用於先進技術 — 蒙特維拉公園大道						6
蓋特威大道 651 號						1
公園大道 401 號						1
8800 科技森林廣場						1
阿森納街 311 號						1
加拿大						4
其他						2
						20

重建 — 之後投入使用 2023年1月1日						屬性
20400 世紀大道						1
第一街 140 號						1
埃利斯路 2400 號、摩爾大道 40 號和 TW 亞歷山大道 14 號						3
9601 和 9603 醫療中心大道						2
						7
2023 年 1 月 1 日之後的收購						屬性
其他						4
						4
未合併的房地產合資企業						4
待售房產						7
從 “相同屬性” 中排除的房產總數						63
相同的屬性						347
截至 2024 年 3 月 31 日，北美的房產總數						410

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截至2024年3月31日的三個月業績與截至2023年3月31日的三個月業績比較

下表比較了截至2024年3月31日的三個月，我們相同房產和非相同物業的淨營業收入組成部分與截至2023年3月31日的三個月（以千美元計）。有關 “租户回收率” 和 “淨營業收入” 的定義，以及它們與根據公認會計原則列報的最直接可比財務指標、租金收入和淨收入的對賬情況，請參閲第 2 項中的 “定義和對賬”。

						截至3月31日的三個月
						2024						2023						$ Change						% 變化
租金收入：
相同的屬性						$	452,992					$	445,043					$	7,949					1.8		%
不相同的屬性						128,408						73,259						55,149						75.3
租金收入						581,400						518,302						63,098						12.2
相同的屬性						157,402						152,073						5,329						3.5
不相同的屬性						16,749						17,574						(825)						(4.7)
租户追回款項						174,151						169,647						4,504						2.7
租金收入						755,551						687,949						67,602						9.8
相同的屬性						338						437						(99)						(22.7)
不相同的屬性						13,219						12,409						810						6.5
其他收入						13,557						12,846						711						5.5
相同的屬性						610,732						597,553						13,179						2.2
不相同的屬性						158,376						103,242						55,134						53.4
總收入						769,108						700,795						68,313						9.7
相同的屬性						183,466						174,580						8,886						5.1
不相同的屬性						34,848						32,353						2,495						7.7
租賃業務						218,314						206,933						11,381						5.5
相同的屬性						427,266						422,973						4,293						1.0
不相同的屬性						123,528						70,889						52,639						74.3
淨營業收入						$	550,794					$	493,862					$	56,932					11.5		%
淨營業收入——相同房產						$	427,266					$	422,973					$	4,293					1.0		%
直線租金收入						(14,954)						(26,489)						11,535						(43.5)
收購的低於市場價格的租約的攤銷						(15,497)						(15,647)						150						(1.0)
淨營業收入——相同房產（現金基礎）						$	396,815					$	380,837					$	15,978					4.2		%

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租金收入

截至2024年3月31日的三個月，租金總收入增長了6,760萬美元，達到7.556億美元，增幅9.8％，而截至2023年3月31日的三個月為6.879億美元，這要歸因於租金收入和租户回收的增加，如下文所述。

租金收入

截至2024年3月31日的三個月，總租金收入增長了6,310萬美元，達到5.814億美元，增長了12.2％，而截至2023年3月31日的三個月為5.183億美元。增長的主要原因是我們的非相同物業的租金收入增加，這些房產涉及2023年4月1日之後投入使用的290萬盧比索開發和重建項目，以及2023年4月1日之後收購的四處運營物業，總額為716,153英鎊。

截至2024年3月31日的三個月，我們相同物業的租金收入增長了790萬美元，達到4.530億美元，增長了1.8％，而截至2023年3月31日的三個月為4.45億美元。增長主要是由於自2023年4月1日以來續租和空間再租賃的租金上漲。

租户追回款項

截至2024年3月31日的三個月，租户回收額增加了450萬美元，達到1.742億美元，增長了2.7％，而截至2023年3月31日的三個月為1.696億美元。增長的主要原因是我們的相同房產與租户從較高的運營費用中收回的款項有關，如下所述。

截至2024年3月31日的三個月，Same Properties的租户回收額增加了530萬美元，至1.574億美元，增長了3.5％，而截至2023年3月31日的三個月為1.521億美元，這主要是由於截至2024年3月31日的三個月中運營支出增加，如下文 “租賃業務” 所述。截至2024年3月31日，我們的租約（按年租金收入計算）中有94％是三倍淨租賃，這要求租户除了基本租金外，還要支付幾乎所有的房地產税、保險、公用事業、維修和保養、公共區域費用和其他運營費用（包括增加的費用）。

其他收入

截至2024年3月31日的三個月，其他收入增長了71.1萬美元，增長了5.5％，達到1,360萬美元，而截至2023年3月31日的三個月為1,280萬美元。其他收入的增加主要是由於在截至2024年3月31日的三個月中，從我們的貨幣市場賬户中獲得的平均利率提高到5.0％以上，利息收入增加，而截至2023年3月31日的三個月中這一比例不到4.1％。

租賃業務

截至2024年3月31日的三個月，租金運營支出總額增加了1140萬美元，達到2.183億美元，增長了5.5％，而截至2023年3月31日的三個月為2.069億美元。增長主要是由於與我們的相同物業相關的增量支出，如下所述。

在截至2024年3月31日的三個月中，Same Properties的租金運營支出增加了890萬美元，達到1.835億美元，增長了5.1％，而截至2023年3月31日的三個月為1.746億美元。增長的主要原因是：（i）財產税總額增加340萬美元，這主要是由於施工和物業改善導致我們一些房產的評估價值增加；（ii）合同成本總額為190萬美元，主要是由於費率的提高；（iii）財產保險費用總額為150萬美元，這主要是由於加利福尼亞州保險費的增加。

折舊和攤銷

截至2024年3月31日的三個月，折舊和攤銷費用增加了2,230萬美元，達到2.876億美元，增長了8.4％，而截至2023年3月31日的三個月為2.653億美元。增長的主要原因是投入使用的開發和重建項目以及收購的房產產生的額外折舊，如上文 “租金收入” 部分所述。

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利息支出

截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月的利息支出包括以下內容（千美元）：

						截至3月31日的三個月
組件						2024						2023						改變
利息總額						$	122,680					$	100,824					$	21,856
資本化利息						(81,840)						(87,070)						5,230
利息支出						$	40,840					$	13,754					$	27,086
平均未償債務餘額(1)						$	12,056,184					$	10,791,039					$	1,265,145
加權平均年利率(2)						4.1		%				3.7		%				0.4		%

(1)代表相應時期的平均未償債務餘額。

(2)表示產生的年化總利息除以相應時期的平均未償債務餘額。

與截至2023年3月31日的三個月相比，截至2024年3月31日的三個月中利息支出的淨變化源於以下因素（千美元）：

組件						利率(1)												生效日期						改變
利息增加的原因是：
債務發行：
2053年到期的5億美元無抵押優先票據									5.26		%							2023 年 2 月						$	3,225
2035年到期的5億美元無抵押優先票據									4.88		%							2023 年 2 月						2,981
2054年到期的6億美元無抵押優先票據									5.71		%							2024 年 2 月						4,314
2036年到期的4億美元無抵押優先票據									5.38		%							2024 年 2 月						2,690
建築業借款和有擔保應付票據的利率增加									8.37		%													1,386
提高商業票據計劃下的借款和無抵押的優先信貸額度的借款利率																								1,000
商業票據計劃和無抵押優先信貸額度下的平均未償餘額增加																								5,420
其他利息增加																								840
增幅總額																								21,856
資本化利息減少																								5,230
利息支出變動總額																								$	27,086

(1)表示截至適用期末的加權平均利率，包括貸款費用的攤銷、債務溢價的攤銷（折扣）和其他銀行費用。

投資收益

在截至2024年3月31日的三個月中，我們確認的投資收益總額為4,330萬美元。該收入包括未實現收益和2920萬美元的重新分類，這主要是由於上市實體的估值增長了5,710萬美元，以及將前期確認的2790萬美元未實現收益重新歸類為截至2024年3月31日的三個月中出售投資的已實現收益。投資收益還包括2880萬美元的已實現收益，部分被1470萬美元的減值費用所抵消，該減值費用主要與對未報告資產淨值的私人控股實體的一項非房地產投資有關。

在截至2023年3月31日的三個月中，我們確認的投資虧損總額為4510萬美元，其中包括6,590萬美元的未實現虧損和2,070萬美元的已實現收益。

有關我們投資的更多信息，請參閲第1項中未經審計的合併財務報表附註7—— “投資”。有關我們的減值會計政策，請參閲第1項合併財務報表附註2中的 “投資” — “重要會計政策摘要”。

其他綜合損失

截至2024年3月31日的三個月，其他綜合虧損總額減少了820萬美元，未實現虧損淨額為790萬美元，而截至2023年3月31日的三個月，未實現淨收益為27.6萬美元，主要與我們在加拿大的業務相關的外幣折算有關。

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資本支出摘要

截至2024年3月31日的三個月，我們的建築支出和截至2024年12月31日的年度的預計支出包括以下內容（以千計）：

						截至2024年3月31日的三個月												截至2024年12月31日的年度的預計中點
A/A+ 級房產的構造：
活躍的建築項目
在建項目和已承諾的近期項目(1)項目預計將於2024年開始積極施工(2)						$			487,891									$			1,778,000
未來的管道施工前
主要是大型校園擴建前的施工前工作（授權、設計和現場施工）									131,456												652,000
增加收入和不增加收入的資本支出									37,068												250,000
建築支出（扣除非控股權益出資）									656,415												2,680,000
來自非控股權益（合併房地產合資企業）的出資									(92,863)												(430,000)						(3)
建築支出總額						$			563,552									$			2,250,000
2024 年指導區間																		$1,950,000 – $2,550,000

(1)包括總額為500萬盧比的在建項目和一個承諾的短期項目，總額為492,570英鎊，預計將在2024年3月31日之後的未來兩年內開始施工，這些項目佔63％的租賃/談判中，預計將產生4.8億美元的年淨營業收入增量，主要從2024年第二季度到2027年第四季度。

(2)包括三個預計優先開發和重建項目，預計將於2024年開始積極施工，具體視市場狀況和租賃情況而定。有關其他詳細信息，包括租賃物業中目前包含的價值創造平方英尺，請參閲第 2 項 “定義和對賬” 下的 “房地產投資”。

(3)代表現有合併房地產合資企業預計為施工提供資金的合同資本承諾。

合併房地產合資企業合作伙伴為建設提供資金的預計資本出資

下表彙總了截至2027年，我們現有合併合資企業中合作伙伴為建設提供資金的預計資本出資（以千計）：

預計時機						金額(1)
2024 年 4 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日						$	337,137
2025 年到 2027 年						913,146
總計						$	1,250,283

(1)這意味着我們的合併建築支出有所減少。

利息資本化

我們的建築支出包括資本化利息。下表列出了截至2024年3月31日的三個月中資本化利息的關鍵類別：

						截至2024年3月31日的三個月																		施工完成後
						資本化平均房地產基礎						佔資本化利息總額的百分比												RSF						潛在增長 操作 RSF
A/A+ 級房產的構造：
活躍的建築項目
在建項目和已承諾的近期項目						$	2,779,559								34		%							5,541,380						78%
未來的管道施工前
預期的優先項目						623,098			(1)						8									2,919,315
主要是大型校園擴建前的施工前工作（授權、設計和現場施工）						3,578,177			(1)						44									27,176,766
較小的重建和資本項目的重新定位						1,182,455									14									不適用
						$	8,163,289								100		%							35,637,461

(1)與我們未來管道建設前相關的平均房地產資本基礎包括來自大型園區中四個關鍵活躍和未來價值創造項目的32％。

76

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預計結果

根據我們目前對截至2024年12月31日的年度現有市場狀況和其他假設的看法，我們根據我們目前對截至2024年12月31日止年度的現有市場狀況和其他假設的看法，對歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的每股收益——攤薄後的每股運營資金——以及歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的每股運營資金——進行了調整後的最新指導方針，如下表所示。下表還提供了歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的每股收益——攤薄後是根據公認會計原則列報的最直接可比的財務指標，與調整後的每股運營資金、非公認會計準則指標以及截至2024年12月31日的年度最新指引中包含的其他關鍵假設的對賬情況。無法保證實際金額不會大大高於或低於這些預期。請參閲本項目2開頭對 “前瞻性陳述” 的討論。

預計的2024年每股收益和歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的每股運營資金——攤薄後

每股收益(1)

3.60 美元到 3.72 美元

房地產資產的折舊和攤銷

5.95

未歸屬限制性股票獎勵的分配

(0.06)

每股運營資金(2)

9.49 美元到 9.61 美元

非房地產投資的未實現收益

(0.17)

非房地產投資減值

0.09

調整後的每股運營資金(2)

9.41 美元到 9.53 美元

中點

$9.47

(1)不包括2024年3月31日之後的非房地產投資的未實現收益或虧損，這些收益或虧損需要在收益中確認，不包括在調整後的每股運營資金中。

(2)有關其他信息，請參閲第 2 項中的 “定義和對賬”。

關鍵假設(1) （百萬美元）						2024 年指導方針
						低						高
截至 2024 年 12 月 31 日，北美運營物業的入住率百分比						94.6%						95.6%
續訂租約和重新租賃空間：
租金上漲						11.0%						19.0%
租金上漲（現金收付制）						5.0%						13.0%
相同的物業表現：
淨營業收入增加						0.5%						2.5%
淨營業收入增加（現金制）						3.0%						5.0%
直線租金收入						$	169					$	184
一般和管理費用						$	181					$	191
利息資本化						$	325					$	355
利息支出						$	154					$	184
非房地產投資的已實現收益(2)						$	95					$	125

(1)我們在上表中提出的假設受許多變量和不確定性的影響，包括第一部分 “第1A項” 下作為 “前瞻性陳述” 討論的那些變量和不確定性。風險因素”；以及 “第7項。管理層對截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告以及 “第1A項” 中的財務狀況和經營業績的討論和分析。風險因素” 位於本10-Q表季度報告的 “第二部分——其他信息” 中。如果我們的全年收益指引在年內更新，我們將提供額外的披露支持該指引的任何重大變更的理由。

(2)代表每股運營資金中包含的已實現收益和虧損——調整後攤薄，不包括非房地產投資的重大減值（如果有）。有關更多詳情，請參閲第1項中我們的合併財務報表附註7 — “投資”。

關鍵信貸指標目標(1)

淨負債和優先股佔調整後息税折舊攤銷前利潤——2024年第四季度按年計算

小於或等於 5.1x

固定費用覆蓋率——2024年第四季度按年計算

大於或等於 4.5x

(1)有關其他信息，請參閲第 2 項中的 “定義和對賬”。

77

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合併和未合併的房地產合資企業

我們提供合併房地產合資企業的非控股權益份額以及我們在未合併房地產合資企業中的投資份額的資產負債表和經營業績信息的組成部分，以幫助投資者估算與我們的部分控股實體相關的資產負債表和經營業績信息。這些金額是通過計算我們在財務報表中合併的每家合資企業的每個財務項目的非控股權益百分比來估算的，得出所列每個組成部分的累計非控股權益份額。此外，對於我們無法控制和不合並的房地產合資企業，我們將我們的經濟所有權百分比應用於未合併的房地產合資企業，以得出我們在所列每個組成部分中的比例份額。有關進一步討論，請參閲第1項中未經審計的合併財務報表附註4—— “合併和未合併的房地產合資企業”。

合併房地產合資企業
房地產/市場/子市場						非控制性(1) 利息分成												操作 RSF 在 100%
賓尼街 50 和 60 號/大波士頓/劍橋/內郊									66.0		%										532,395
75/125 賓尼街/大波士頓/劍橋/內郊									60.0		%										388,269
賓尼街 100 號和 225 號以及第三街 300 號/大波士頓/劍橋/內郊									70.0		%										870,106
99 柯立芝大道/大波士頓/劍橋/內郊									25.0		%										116,414			(2)
內科街/大波士頓/海港創新區 15 號									43.3		%										345,996
285、299、307 和 345 多切斯特大道/大波士頓/海港創新區									40.0		%										—			(2)
亞歷山德里亞中心®科學與技術 — 使命灣/舊金山灣區/米申灣(3)									75.0		%										999,979
歐文斯街 1450 號/舊金山灣區/米申灣									72.8		%	(4)									—			(2)
601, 611, 651(2)、681、685 和 701 Gateway Boulevard/舊金山灣區/ 南舊金山									50.0		%										831,318
751 Gateway Boulevard/舊金山灣區/南舊金山									49.0		%										230,592
211(2)和 213 東格蘭德大道/舊金山灣區/南舊金山									70.0		%										300,930
福布斯大道500強/舊金山灣區/南舊金山									90.0		%										155,685
亞歷山德里亞中心®生命科學專業 — 米爾佈雷/舊金山灣區/南舊金山									52.6		%										—			(2)
3215 梅里菲爾德路/聖地亞哥/託裏·派恩斯									70.0		%										170,523
亞歷山德里亞/聖地亞哥/大學城中心旁的校園點(5)									45.0		%										1,342,164
5200 Illumina Way/聖地亞哥/大學城中心									49.0		%										792,687
9625 鎮中心大道/聖地亞哥/大學城中心									70.0		%										163,648
亞歷山大/聖地亞哥/索倫託梅薩的 SD Tech(6)									50.0		%										884,266
太平洋科技園/聖地亞哥/索倫託梅薩									50.0		%										544,352
薩默斯嶺科學園/聖地亞哥/索倫託梅薩(7)									70.0		%										316,531
東湖大道東 1201 和 1208 號和東布萊恩街 199 號/西雅圖/聯合湖									70.0		%										321,115
400 德克斯特大道北部/西雅圖/聯合湖									70.0		%										290,754
800 默瑟街/西雅圖/聯合湖									40.0		%										—			(2)
未合併的房地產合資企業
房地產/市場/子市場						我們的所有權份額(8)												操作 RSF 在 100%
第 1655 和 1725 號第三街/舊金山灣區/米申灣									10.0		%										586,208
1401/1413 研究大道/馬裏蘭/羅克維爾									65.0		%	(9)									(10)
1450 研究大道/馬裏蘭/羅克維爾									73.2		%	(9)									42,679
西迪克曼街 101 號/馬裏蘭州/貝爾茨維爾									57.9		%	(9)									135,423

有關其他詳細信息，請參閲第 2 項 “定義和對賬” 下的 “合資企業財務信息”。

(1)除了上市的合併房地產合資企業外，各種合資夥伴在北美其他四家房地產合資企業中持有微不足道的非控股權益。

(2)代表目前在建或正在進行價值創造的房產。有關其他詳細信息，請參閲第 2 項中的 “新的 A/A+ 級開發和重建物業”。

(3)包括伊利諾伊街409號和499號、歐文斯街1500號和1700號以及米申灣大道南455號。

(4)在截至2024年3月31日的三個月中，我們的股權所有權從40.6％下降到27.2％，這要歸因於我們的合資夥伴持續為施工成本提供資金，以及我們向合資夥伴重新分配了3,020萬美元的股權。由於我們的合夥人出資額外的股權為項目建設提供資金，我們的合資夥伴的非控股權益份額預計將增加到75％，我們的非控股權益份額將降至25％。

(5)包括 10210、10260、10290 和 10300 Campus Point Drive 以及 4110、4135、4155、4161、4161、4165、4165、4224 和 4242 Campus Point Court。

(6)包括 9605、9645、9675、9685、9725、9735、9805、9808、9855 和 9868 斯克蘭頓路，以及 10055、10065 和 10075 巴恩斯峽谷路。

(7)包括 9965、9975、9985 和 9995 薩默斯嶺路。

(8)除了上市的未合併房地產合資企業外，我們還持有北美另一家微不足道的未合併房地產合資企業的權益。

(9)代表與當地房地產運營商的合資企業，我們的合資夥伴管理着對合資企業經濟表現產生重大影響的日常活動。

(10)代表與一家知名零售房地產開發商合資經營一家零售購物中心，總額為84,837 RSF。

78

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下表列出了截至2024年3月31日與我們未合併的房地產合資企業的擔保貸款（千美元）相關的關鍵條款：

						到期日												規定的費率						利率(1)						在 100%												我們的份額
未合併的合資企業																														彙總承諾						債務餘額(2)
1401/1413 研究大道									12/23/24									2.70%						3.31		%				$	28,500					$	28,374					65.0%
第三街 1655 和 1725 號									3/10/25									4.50%						4.57		%				600,000						599,612						10.0%
西迪克曼街 101 號									11/10/26									SOFR +1.95%			(3)			7.37		%				26,750						17,749						57.9%
研究大道 1450 號									12/10/26									SOFR +1.95%			(3)			7.43		%				13,000						8,509						73.2%
																														$	668,250					$	654,244

(1)包括利息支出和貸款費用攤銷。

(2)代表截至2024年3月31日的未償本金，扣除未攤銷的遞延融資成本。

(3)這筆貸款的固定SOFR下限為0.75％。

下表顯示了截至2024年3月31日的三個月中我們合併和未合併的房地產合資企業的經營業績和財務狀況的相關信息（以千計）：

			截至2024年3月31日的三個月
			合併後的非控股權益份額 房地產合資企業						我們在未合併中的份額 房地產合資企業
總收入			$	111,097											$	3,175
租賃業務			(30,869)												(1,024)
			80,228												2,151
一般和行政			(678)												(40)
利息			(216)												(922)
房地產資產的折舊和攤銷			(30,904)												(1,034)
分配給可贖回的非控股權益的固定回報(1)			201												—
			$	48,631											$	155
直線租金和低於市場的租賃收入			$	9,309											$	282
運營資金(2)			$	79,535											$	1,189

有關其他詳細信息，請參閲第 2 項 “定義和對賬” 下的 “合資企業財務信息”。

(1)代表將合資企業收益分配給主要位於我們南舊金山子市場中一處房產的可贖回非控股權益。這些可贖回的非控股權益可獲得固定的投資回報，而不是參與物業的經營業績。

(2)有關定義及其根據公認會計原則列報的最直接可比財務指標的對賬情況，請參閲第2項 “定義和對賬” 下的 “歸屬於亞歷山大房地產股票公司普通股股東的運營資金和經調整後的運營資金”。

			截至 2024 年 3 月 31 日
			合併後的非控股權益份額 房地產合資企業						我們在未合併中的份額 房地產合資企業
投資房地產			$	4,098,889					$	124,102
現金、現金等價物和限制性現金			117,844						6,397
其他資產			427,374						12,491
有擔保應付票據			(32,358)						(94,920)
其他負債			(268,426)						(7,434)
可贖回的非控制性權益			(16,620)						—
			$	4,326,703					$	40,636

在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中，我們的合併房地產合資企業分別向合資夥伴共分配了5,980萬美元和6,320萬美元。有關更多信息，請參閲我們的合併現金流量表和第1項中未經審計的合併財務報表附註4—— “合併和未合併的房地產合資企業”。

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投資

我們對主要參與生命科學行業的上市公司和私人控股實體進行投資。下表彙總了我們的投資收益（虧損）和非房地產投資（以千計）的組成部分。有關更多信息，請參閲第1項中未經審計的合併財務報表附註7— “投資”。

						截至2024年3月31日的三個月									截至2023年12月31日的年度
已實現的收益						$	14,126		(1)															$	6,078		(2)
未實現收益（虧損）						29,158			(3)															(201,475)			(4)
投資收益（虧損）						$	43,284																	$	(195,397)

						2024 年 3 月 31 日																								2023年12月31日
投資						成本						未實現收益						未實現的虧損						賬面金額						賬面金額
上市公司						$	187,775					$	57,761					$	(71,015)					$	174,521					$	159,566
報告 NAV 的實體						511,039						189,044						(27,954)						672,129						671,532
未報告資產淨值的實體：
價格變動明顯的實體						94,283						73,629						(1,224)						166,688						174,268
沒有明顯價格變動的實體						382,408						—						—						382,408						368,654
按權益法核算的投資						不適用						不適用						不適用						115,842						75,498
2024 年 3 月 31 日						$	1,175,505		(5)			$	320,434					$	(100,193)					$	1,511,588					$	1,449,518
2023年12月31日						$	1,177,072					$	320,445					$	(123,497)					$	1,449,518

公共/私人組合（成本）						租户/非租户組合（成本）

(1)包括2,880萬美元的已實現收益，部分被截至2024年3月31日的三個月中的1,470萬美元減值費用所抵消。

(2)包括8,060萬美元的已實現收益，由截至2023年12月31日止年度的7,460萬美元的減值費用所抵消。

(3)包括主要來自上市實體估值提高的5,710萬美元未實現收益和2790萬美元將前期確認的未實現收益會計重新歸類為截至2024年3月31日的三個月實現投資後的已實現收益。

(4)包括1.116億美元的未實現虧損，這主要是由於我們對報告資產淨值的私人控股實體的投資的公允價值下降所致，以及在截至2023年12月31日的年度中，將前期確認的未實現收益會計重新歸類為出售投資的已實現收益而產生的8,990萬美元。

(5)截至2024年3月31日，佔總資產的2.7％。有關其他詳細信息，請參閲第 2 項 “定義和對賬” 下的 “總資產” 的定義。

80

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流動性

流動性									未償還的借款最少，可用性很高 無抵押的高級信貸額度
$6.0B									（單位：百萬）
（以百萬計）
我們的無抵押優先信貸額度下的可用性，扣除商業票據計劃下的未償還金額			$	5,000
現金、現金等價物和限制性現金			732
我們的有擔保建築貸款下的可用性			65
對上市公司的投資			175
截至 2024 年 3 月 31 日的流動性			$	5,972

我們預計將滿足某些長期流動性要求，例如開發、重建、其他建設項目、資本改善、租户改善、物業收購、租賃成本、非增收資本支出、預定債務到期日、非控股權益分配，以及通過經營活動提供的淨現金、定期資產出售、戰略房地產合資企業、長期有擔保和無抵押債務、無抵押高級貸款下的借款支付股息信貸、根據我們的商業票據計劃發行以及額外債務和/或股權證券的發行。

正如本節進一步詳述的那樣，我們還預計將繼續通過營運資金和運營活動提供的淨現金來滿足我們的短期流動性和資本需求。我們認為，經營活動提供的淨現金將繼續足以使我們能夠進行必要的分配，以繼續獲得房地產投資信託基金的資格。

有關我們與合同義務和承諾相關的流動性要求的更多信息，請參閲第1項中未經審計的合併財務報表附註5—— “租賃” 和附註10—— “有擔保和無抵押優先債務”。

在接下來的幾年中，我們的資產負債表、資本結構和流動性目標如下：

•在向非控股權益支付股息和分配用於開發和重建項目和/或收購的投資後，保留經營活動產生的現金流；

•保持大量的資產負債表流動性；

•改善信貸狀況和相對的長期資本成本；

•維持多樣化的資本來源，包括經營活動提供的淨現金來源、無抵押債務、有擔保債務、選擇性房地產資產銷售、戰略房地產合資企業、非房地產投資銷售和普通股；

•維持對長期資本的承諾，為增長提供資金；

•保持謹慎的債務到期日階梯；

•保持穩健的信用指標；

•謹慎管理浮動利率債務敞口；

•維持龐大的未支配資產池，以提供財務靈活性；

•從經營活動提供的淨現金中為普通股股息和非控股權益的分配提供資金；

•嚴格管理價值創造項目占房地產總資產的百分比；以及

•在價值創造項目中保持較高的預租賃水平和租賃百分比。

81

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下表列出了截至2024年3月31日我們無抵押優先信貸額度的可用性，扣除商業票據計劃下的未償還金額；現金、現金等價物和限制性現金；有擔保建築貸款下的可用性；以及截至2024年3月31日對上市公司的投資（以千計）：

描述						規定的費率						聚合 承諾						傑出 平衡(1)						剩餘承諾/流動性
我們的無抵押優先信貸額度下的可用性，扣除商業票據計劃下的未償還金額						SOFR +0.855%						$	5,000,000					$	—					$	5,000,000
現金、現金等價物和限制性現金																								731,695
建築貸款						SOFR +2.70%						$	195,300					$	129,431					65,410
對上市公司的投資																								174,521
截至 2024 年 3 月 31 日的流動性																								$	5,971,626

(1)代表截至2024年3月31日的未償本金，扣除未攤銷的遞延融資成本。

現金、現金等價物和限制性現金

截至2024年3月31日和2023年12月31日，我們分別擁有7.317億美元和6.608億美元的現金、現金等價物和限制性現金。我們預計，現有現金、現金等價物和限制性現金、經營活動提供的淨現金、房地產資產出售收益、出售部分權益、戰略房地產合資企業、非房地產投資銷售、無抵押優先信貸額度下的借款、根據我們的商業票據計劃發行、無抵押優先應付票據的發行、有擔保建築貸款下的借款以及普通股的發行將繼續足以為我們的提供資金經營活動和投資現金承諾以及融資活動，例如定期的季度分紅、對非控股權益的分配、定期債務償還、收購和某些資本支出，包括與建築活動相關的支出。

現金流

我們根據經營活動、投資活動和融資活動報告和分析現金流。下表彙總了截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中我們現金流的變化（以千計）：

			截至3月31日的三個月
			2024						2023						改變
經營活動提供的淨現金			$	341,157					$	305,570					$	35,587
用於投資活動的淨現金			$	(894,854)					$	(1,039,665)					$	144,811
融資活動提供的淨現金			$	624,429					$	1,174,810					$	(550,381)

經營活動

運營活動提供的現金流主要取決於我們資產基礎的佔用率、租賃的租金率、租金的可收取性和向租户收回的運營費用、開發和重建項目的完成時間以及收購和處置運營物業的時機。截至2024年3月31日的三個月，經營活動提供的淨現金增加了3560萬美元，達到3.412億美元，而截至2023年3月31日的三個月為3.056億美元。增長主要歸因於自2023年1月1日以來的以下幾點：（i）我們最近投入使用的高度租賃的開發和重建項目產生的現金流；（ii）創收收購；（iii）續租和空間再租賃的租金上漲。

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投資活動

截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月，用於投資活動的現金包括以下內容（以千計）：

			截至3月31日的三個月												增加（減少）
			2024						2023
來自投資活動的現金來源：
出售房地產的收益			$	16,670					$	—					$	16,670
非房地產投資的銷售和分配			40,550						49,385						(8,835)
託管存款的變化			—						9,366						(9,366)
			57,220						58,751						(1,531)
現金用於投資活動：
購買房地產			194,002						177,543						16,459
增加房地產			693,268						873,366						(180,098)
託管存款的變化			1,008						—						1,008
對未合併的房地產合資企業的投資			3,224						106						3,118
增加非房地產投資			60,572						47,401						13,171
			952,074						1,098,416						(146,342)
用於投資活動的淨現金			$	894,854					$	1,039,665					$	(144,811)

與截至2023年3月31日的三個月相比，截至2024年3月31日的三個月中，用於投資活動的淨現金有所減少，這主要是由於用於增建房地產的現金減少。有關更多信息，請參閲第1項中未經審計的合併財務報表附註3— “房地產投資”。

籌資活動

截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月，融資活動提供的現金流包括以下內容（以千計）：

			截至3月31日的三個月
			2024						2023						改變
應付有擔保票據下的借款			$	10,216					$	14,428					$	(4,212)
發行無擔保優先票據的應付收益			998,806						996,205						2,601
無抵押高級信貸額度下的借款			—						375,000						(375,000)
在無抵押的優先信貸額度下償還借款			—						(375,000)						375,000
根據商業票據計劃發行的收益			3,170,000						775,000						2,395,000
根據商業票據計劃償還借款			(3,270,000)						(400,000)						(2,870,000)
貸款費的支付			(10,118)						(9,989)						(129)
與債務有關的變化			898,904						1,375,644						(476,740)
來自非控股權益的出資和出售			82,853						79,337						3,516
向非控股權益的分配和收購			(111,540)						(63,186)						(48,354)
普通股股息			(221,824)						(209,131)						(12,693)
與股權獎勵淨結算相關的已繳税款			(23,964)						(7,854)						(16,110)
融資活動提供的淨現金			$	624,429					$	1,174,810					$	(550,381)

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資本資源

我們預計，截至2024年12月31日的年度本金流動性需求將由以下多種資本來源來滿足，如下表所示。無法保證我們的資本來源和用途不會大大高於或低於這些預期。

資本的主要來源和用途 （以百萬計）						2024 年指導方針
						範圍												中點
資本來源：
增量債務						$	900					$	900					$	900
分紅後經營活動提供的淨現金						400						500						450
處置、出售部分權益和普通股(1)						900						1,900						1,400
資本來源總額						$	2,200					$	3,300					$	2,750
資本的用途：
施工						$	1,950					$	2,550					$	2,250
收購						250						750						500
資本的總用途						$	2,200					$	3,300					$	2,750
增量債務（包括上文）：
發行無抵押優先應付票據(2)						$	1,000					$	1,000					$	1,000
無抵押優先信貸額度、商業票據計劃等						(100)						(100)						(100)
增量債務						$	900					$	900					$	900

(1)有關更多詳細信息，請參閲第 2 項中的 “部分權益的處置和出售”。我們預計將繼續推行我們的戰略，通過處置和出售部分權益來為截至2024年12月31日的年度資本需求的很大一部分提供資金，並正在積極尋求多項處置和部分利息出售機會。2024年2月，我們啟動了一項新的ATM普通股發行計劃，該計劃允許我們出售總額高達15億美元的普通股。截至本報告發布之日，全部款項仍可用於未來出售我們的普通股。

(2)2024年2月，我們發行了10億美元的無抵押優先票據，加權平均利率為5.48％，加權平均到期日為23.1年。無抵押優先票據包括4億美元的2036年到期的5.25％無抵押優先票據和2054年到期的6.0億美元5.625％的無抵押優先票據。我們在2024年發行無抵押優先票據的指導方針假設我們在2025年發行新的無抵押優先票據，為償還2025年4月30日到期的6億美元無抵押優先票據提供資金。視市場情況而定，我們可能會在2024年尋找機會，通過發行額外的無抵押應付優先票據，為2025年到期債務的償還提供資金。

上表中資本來源和用途背後的關鍵假設包括有利的房地產交易和資本市場環境、我們核心運營物業的表現、當前和未來開發和重建項目的租賃和交付以及租賃活動。我們預期的資本來源和用途受許多變量和不確定性的影響，包括第一部分 “第1A項” 下作為 “前瞻性陳述” 討論的變量和不確定性。風險因素”；以及 “第7項。管理層對截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告以及 “第1A項” 中的財務狀況和經營業績的討論和分析。風險因素” 位於本10-Q表季度報告的 “第二部分——其他信息” 中。我們預計將每季度更新對主要資本來源和用途的預測。

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資本來源

分紅後經營活動提供的淨現金

我們預計，在截至2024年12月31日的年度中，在支付普通股股息和分配非控股權益後，將保留4億至5億美元的經營活動淨現金流。出於本計算的目的，不包括運營資產和負債的變化，因為它們代表時間差異。在截至2024年12月31日的財年中，我們預計，我們最近交付的項目、預計將交付的高額預租價值創造項目、來自相同地產的捐款以及最近收購的創收物業將促進租金收入、淨營業收入和現金流的增加。我們預計，近期合同年淨營業收入（現金基礎）將增長1.01億美元，這與最近交付使用、初始免費租金期即將結束的項目的合同租金開始有關。有關截至2024年3月31日的三個月中經營活動提供的現金流量的討論，請參閲第2項中的 “現金流量”。

債務

我們預計，2024年的部分資本需求將來自商業票據計劃下的發行、無抵押優先應付票據的發行、無抵押優先信貸額度的借款以及有擔保的建築貸款下的借款。

截至2024年3月31日，我們的無抵押優先信貸額度總額為50億美元，利率為SOFR加0.855％。除借貸成本外，無抵押優先信貸額度還需根據未償承諾總額繳納0.145％的年度貸款費。根據我們實現某些年度可持續發展目標的能力，利率和設施費率也可能向上或向下調整，利率最多四個基點，設施費率最多一個基點。

根據根據我們的無抵押優先信貸額度協議條款實現的某些可持續發展指標，為期一年的借款利率從SOFR加0.875％下調了兩個基點至SOFR加0.855％，貸款費用從0.15％降低了0.5個基點至0.145％。截至2024年3月31日，我們的無抵押信貸額度沒有未清餘額。

我們的商業票據計劃使我們能夠發行高達25億美元的商業票據，這些票據的到期日通常為30天或更短，自發行之日起最長到期日為397天。我們的商業票據計劃由我們的無抵押優先信貸額度支持，我們預計在任何時候都將保留無抵押優先信貸額度下的最低未提取借款能力，相當於我們的商業票據計劃下的任何未償餘額。我們使用該計劃下的借款來為短期資本需求提供資金。根據我們的商業票據計劃發行的票據按慣例在商業票據市場上出售。它們通常以低於面值的折扣發行，即到期收益率由發行時的市場狀況決定。如果我們無法以等於或更優惠的條件發行商業票據或對未償還的商業票據進行再融資，我們預計將在無抵押優先信貸額度下借款。在截至2024年3月31日的三個月中出售的商業票據發行的加權平均到期收益率為5.60％。截至2024年3月31日，我們沒有未償還的商業票據。

2024年2月，我們發行了10億美元的無抵押優先票據，加權平均利率為5.48％，加權平均到期日為23.1年。無抵押優先票據包括4億美元的2036年到期的5.25％無抵押優先票據和2054年到期的6.0億美元5.625％的無抵押優先票據。

下表顯示了截至2024年3月31日的三個月中我們的平均未償債務和加權平均利率（千美元）：

						截至2024年3月31日的三個月
						平均未償債務						加權平均利率
長期固定利率債務						$	11,683,004											3.71		%
短期浮動利率無擔保優先信貸額度和商業票據計劃 債務						531,445												5.76
混合平均利率						12,214,449												3.80
與無抵押優先信貸額度相關的貸款費用攤銷和年度融資費						不適用												0.12
總/加權平均值						$	12,214,449											3.92		%

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房地產處置、部分權益的出售和普通股的發行

我們預計將繼續專注於嚴格執行精選房地產的銷售。未來的銷售將提供重要的資本來源，為部分待處理和最近完成的收購以及我們高度租賃的價值創造開發和重建項目提供資金，還將為增長提供大量資本。此外，我們還可能考慮額外出售核心A/A+類物業和/或開發項目的部分權益。在截至2024年12月31日的財年中，我們預計房地產處置、部分權益的出售和普通股的發行將在9億美元至19億美元之間。滿足我們預測的資本來源所需的資產出售金額將根據與出售資產相關的息税折舊攤銷前利潤金額而有所不同。

有關我們的房地產處置和部分權益出售的更多信息，請參閲附註3—— “房地產投資”、附註4—— “合併和未合併的房地產合資企業” 以及第1項中未經審計的合併財務報表附註13—— “股東權益” 以及第2項中的 “部分權益的處置和出售”。

作為房地產投資信託基金，我們通常對美國國税局將其描述為 “違禁交易” 的房地產資產銷售淨收入徵收100％的税。我們預計我們的銷售不會被歸類為違禁交易。但是，除非我們滿足某些 “安全港” 要求，否則房地產資產出售是否屬於 “違禁交易” 將取決於出售的事實和情況。我們的房地產資產銷售可能並不總是能滿足這種 “安全港” 的要求。請參閲 “第 1A 項。我們截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告中的 “風險因素”，其中提供了有關 “違禁交易” 税的更多信息。

普通股交易

2024年2月，我們啟動了一項新的自動櫃員機普通股發行計劃，該計劃允許我們出售總額高達15億美元的普通股。截至2024年3月31日，全部款項仍可用於未來出售我們的普通股。

其他來源

作為知名的經驗豐富的發行人，我們可能會根據我們的需求和市場狀況不時自行決定發行證券，包括在必要時平衡我們對增量債務資本的使用。

此外，我們與合資夥伴一起持有房地產合資企業的權益，這些權益已合併到財務報表中。這些現有的合資企業提供了大量的股權資本，為我們未來的部分建築支出提供資金，我們的合資夥伴也可能向這些實體出資股權，用於融資相關活動。從2024年4月1日至2027年12月31日，我們預計將從現有的合併房地產合資夥伴那裏獲得總額為13億美元的資本出資，用於資助建設。在截至2024年12月31日的年度中，來自現有合資企業合作伙伴的非控股權益的出資總額預計為4.3億美元。

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資本的用途

資本支出摘要

我們資本的主要用途之一與物業的開發、重建、預建和建設有關。目前，我們的價值創造項目正在籌建中，總計530萬盧比的A/A+類房產正在建設中，還有一個承諾的近期項目預計將在未來兩年內開工，250萬盧比的優先預期開發和重建項目，以及2410萬平方英尺的北美未來開發項目。我們承擔與開發、重建、施工前和其他施工活動相關的資本化施工成本。在準備資產用於預期用途的必要活動進行期間，我們還會產生額外的資本化項目成本，包括利息、財產税、保險和其他與項目的開發、重建、施工前或施工直接相關且必不可少的費用。有關我們資本支出的更多信息，請參閲項目2中的 “新的A/A+類開發和重建物業：當前項目” 和 “資本支出摘要”。

我們僅在資產準備所需活動進行期間將利息成本資本化為項目成本，前提是資產已支出且產生了利息成本。截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月，資本化利息分別為8180萬美元和8,710萬美元，在我們的合併資產負債表中歸類為房地產投資。資本化利息的減少與截至2024年3月31日的三個月，加權平均資本化成本基礎較低，為82億美元，而截至2023年3月31日的三個月為93億美元，但部分被用於資本化利息的加權平均利率從截至2023年3月31日的三個月的3.69％上升至2024年3月31日的三個月的3.92％有關。

財產税、房地產保險和間接項目成本，例如明顯與在建或在建項目相關的建築、行政管理、律師費和辦公費用，在資產為其預定用途做好準備的活動期間產生的資本化。在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中，我們將與開發、重建、施工前和施工項目相關的工資和其他間接成本進行了資本化，總額為2630萬美元和2360萬美元，財產税、房地產保險和間接項目成本分別為3,270萬美元和2980萬美元。

與2023年同期相比，截至2024年3月31日的三個月，我們的資本化成本保持一致，這主要是由於我們在這些時期價值創造渠道的規模相對穩定。施工前活動包括應享待遇、許可、設計、現場工作以及開始施工地上建築改善工程之前的其他活動。施工前工作的進展側重於縮短向潛在租户交付項目所需的時間。這些關鍵活動為未來的基礎開發增加了顯著的價值，是建築物垂直施工所必需的。如果我們停止必要的活動，為資產的預期用途做好準備，則與該資產相關的利息、税款、保險和某些其他直接和間接的項目成本將在發生時記作支出。維修和保養支出按發生時列為支出。

我們的開發、重建和施工活動的波動可能會導致總支出和淨收入的重大變化。例如，如果我們的開發、重建和施工活動減少了10％，而包括利息和工資在內的間接項目成本沒有相應減少，那麼在截至2024年3月31日的三個月中，總支出將增加約1410萬美元。

我們使用第三方經紀人來協助我們的租賃活動，租賃成功後，第三方經紀人將視情況向他們付款。我們需要將與成功的租賃交易相關的初始直接成本資本化，這些成本直接來自租賃交易並對租賃交易至關重要，如果租賃交易未成功執行，本來不會產生這種成本。在截至2024年3月31日的三個月中，我們將初始直接租賃總成本資本化為2940萬美元。無論結果如何，我們在談判或安排租賃時產生的成本，例如固定員工薪酬、税收或談判租賃條款的法律諮詢以及其他費用，均按發生的費用記作支出。

收購

在截至2024年3月31日的三個月中，我們完成的收購價格總計為1.948億美元。截至2024年3月31日，根據已執行的意向書或收購和銷售協議，我們預計於2024年完成的待處理收購的總收購價格共計8,240萬美元。在截至2024年12月31日的年度中，我們預計房地產收購將從2.5億美元到7.5億美元不等。

有關我們收購的信息，請參閲附註3中的 “收購” — “房地產投資” 和第1項中未經審計的合併財務報表附註4—— “合併和未合併的房地產合資企業”，以及第2項中的 “收購”。

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分紅

在截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月中，我們分別支付了2.218億美元和2.091億美元的普通股股息。與截至2023年3月31日的三個月相比，在截至2024年3月31日的三個月中，我們的普通股股息增加了1,270萬美元，這主要是由於已結算的遠期股權銷售協議導致2023年1月1日之後的已發行普通股數量增加，以及在截至2024年3月31日的三個月中支付的相關股息從2024年3月31日的每股普通股1.21美元增加到1.27美元截至 2023 年 3 月 31 日的三個月。

有擔保的應付票據

截至2024年3月31日的應付有擔保票據由兩處房產擔保的三張票據組成。我們的應付擔保票據通常需要每月支付本金和利息，加權平均利率約為8.36％。截至2024年3月31日，我們在房地產擔保債務方面的投資總賬面價值約為3.454億美元。截至2024年3月31日，我們的有擔保應付票據，包括未攤銷的折扣和遞延融資成本，分別包括約61.9萬美元和1.294億美元的固定利率債務和未對衝浮動利率債務。

無抵押優先應付票據和無抵押優先信貸額度

截至2024年3月31日，我們應付的無抵押優先票據下的關鍵財務契約的要求和實際業績如下：

契約比率(1)

要求

2024 年 3 月 31 日

總債務佔總資產的比例

小於或等於 60%

29%

有擔保債務佔總資產的比例

小於或等於 40%

0.3%

合併税折舊攤銷前利潤(2)至利息支出

大於或等於 1.5 倍

14.1x

未支配總資產價值佔無抵押債務

大於或等於 150%

330%

(1)所有契約比率所有權均使用相應債務協議中定義的條款。

(2)合併息税折舊攤銷前利潤的計算基於我們的貸款協議中包含的定義，與第47226號交易法案中描述的息税折舊攤銷前利潤的計算無法直接比較。

此外，契約條款除其他外，限制了公司、Alexandria Real Estate Equities, L.P. 和公司子公司（i）完成合並，或合併或出售公司全部或幾乎所有資產，以及（ii）承擔某些有擔保或無抵押債務的能力。

截至2024年3月31日，我們的無抵押優先信貸額度下的關鍵財務契約的要求和實際業績如下：

契約比率(1)

要求

2024 年 3 月 31 日

槓桿比率

小於或等於 60.0%

28.5%

有擔保債務比率

小於或等於 45.0%

0.2%

固定收費覆蓋率

大於或等於 1.50x

4.06x

無抵押利息覆蓋率

大於或等於 1.75 倍

20.57x

(1)所有契約比率標題均使用信貸協議中定義的條款。

預計的利息支付額

我們的固定利率債務的預計利息支付額是根據合同利率計算的，包括利息支付日期和預定到期日。截至2024年3月31日，我們的債務中有98.9％是固定利率債務。有關我們債務的更多信息，請參閲第1項中未經審計的合併財務報表附註10—— “有擔保和無抵押優先債務”。

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地面租賃義務

截至2024年3月31日，地面租賃義務包括我們36處房產的租約，約佔我們房產總數的9％。不包括一份將於2036年到期的地面租約，該地租與截至2024年3月31日賬面淨值為580萬美元的一處運營物業有關，我們的地面租賃義務的剩餘租賃期從大約30年到98年不等，包括我們有理由肯定會行使的可用延期期權。

在許多情況下，我們尋求在預定合同到期之前延長地面租約。如果我們成功地延長了地面租約，我們可能會看到向地面出租人支付的大量預付款或增加未來經常性付款和/或增加地面租賃費用，這可能要求我們增加資本資金需求。

經營租賃協議

截至2024年3月31日，我們作為承租人的地面和辦公室租賃協議下的剩餘合同付款總額分別為8.156億美元和2790萬美元。我們必須確認使用權資產和相關負債，以抵消我們作為承租人的經營租賃安排下的未來債務。經營租賃負債是根據剩餘租賃付款的現值來衡量的，包括根據我們的延期期權在期限內我們有理由肯定會行使的付款。使用權資產等於相應的經營租賃負債，根據初始直接租賃成本和租賃開始前與房東交換的任何其他對價進行了調整，並進行了調整，以反映收購租賃與收購時的市場條件相比的有利或不利條件。截至2024年3月31日，根據我們的經營租賃協議，包括我們合理確定會行使的延期期權，其剩餘合同付款總額為8.435億美元，在合併資產負債表中歸類為應付賬款、應計費用和其他負債。截至2024年3月31日，我們作為承租人的經營租賃的加權平均剩餘租賃期約為41年，加權平均折扣率為4.6％。根據初始直接租賃成本和租賃開始前與房東交換的其他對價進行調整，我們相應的經營租賃使用權資產總額為5.133億美元。我們在合併資產負債表中將其他資產中的使用權資產歸類。有關更多信息，請參閲第1項中未經審計的合併財務報表附註2中的 “租賃會計” — “重要會計政策摘要”。

承諾

截至2024年3月31日，根據租賃條款建造正在開發、重建和改善的房產的合同剩餘總成本約為17億美元。此外，根據一項協議，我們的交易對手可以選擇根據雙方同意的條款執行未來的租賃協議，我們可能需要承擔與未來開發項目相關的建築成本，總額為643,331 RSF。我們預計，這些債務將在一到三年內支付，但會不時進行資本規劃調整。我們可能有能力停止某些項目的建設，這將導致我們的承諾減少。

截至2024年3月31日，我們根據已執行的意向書或買賣協議進行的待處理收購的總收購價格共計8,240萬美元，這些收購與預計將於2024年完成的收購有關。此外，我們還彙總了信用證和履約義務 2950 萬美元主要與預計在2024年之後完成的收購有關。

我們承諾為與我們的非房地產投資相關的約4.091億美元提供資金。這些融資承諾主要與我們對私人控股實體的投資有關，這些實體報告資產淨值並在未來12年的不同日期到期，截至2024年3月31日，加權平均到期時間為8.3年。

環境負債風險

在收購我們的所有物業方面，我們已經獲得了第一階段的環境評估，以確定是否存在任何環境責任或其他問題。我們物業的第一階段環境評估沒有發現任何我們認為會對我們的財務狀況或整體經營業績產生重大不利影響的環境責任，我們也沒有發現自第一階段環境評估完成以來發生的任何重大環境責任。此外，我們還有一項污染法律責任保險單，涵蓋我們幾乎所有財產遭受的某些環境損失。

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外幣折算收益和損失

下表顯示了截至2024年3月31日的三個月中歸屬於亞歷山德里亞房地產股票公司股東的累計其他綜合虧損的變化，這主要是由於我們在加拿大房地產投資的外匯匯率變化（以千計）所致。在處置這些資產時，我們將未實現的外幣折算損益重新歸類為淨收益。

						總計
截至 2023 年 12 月 31 日的餘額						$	(15,896)
重新分類前的其他綜合損失						(7,919)
其他綜合虧損淨額						(7,919)
截至 2024 年 3 月 31 日的餘額						$	(23,815)

通脹

截至2024年3月31日，我們約有94％的租約（按年租金收入計算）是三倍淨租賃，這要求租户除了基本租金外，還要支付幾乎所有的房地產税、保險、公用事業、維修和保養、公共區域費用和其他運營費用（包括增加的費用）。我們約有96％的租約（按年租金收入計算）包含有效的年度租金上漲，這些租金要麼是固定的（通常在3.0％至3.5％之間），要麼是根據消費者物價指數或其他指數進行指數化的。因此，我們認為我們的現金流或房地產業務收益不會受到通貨膨脹的重大風險。但是，一段時間的通貨膨脹可能會導致我們的浮動利率借款成本增加，包括我們的無抵押優先信貸額度和商業票據計劃下的借款、無抵押優先應付票據的發行、有擔保建築貸款下的借款以及未合併的房地產合資企業持有的擔保貸款。

此外，請參閲 “第 1A 項。本10-Q表季度報告中 “第二部分——其他信息” 中的 “風險因素”，用於討論通貨膨脹可能直接或間接對我們的業務構成的風險。

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發行人和擔保子公司財務信息摘要

亞歷山大房地產股票有限公司（“發行人”）已出售了根據經修訂的1933年《證券法》註冊的某些債務證券，這些債務證券由發行人間接擁有100％股權的子公司亞歷山大房地產股票有限責任公司（“有限合夥企業” 或 “擔保子公司”）提供全額無條件擔保。發行人的其他子公司，包括但不限於擁有其幾乎所有房地產的子公司（統稱為 “合併後的非擔保子公司”），將不為此類證券提供擔保，包括有限合夥企業部分或100％持有的子公司。以下彙總的財務信息綜合列出了截至2024年3月31日和2023年12月31日的資產負債表信息，以及發行人和擔保子公司截至2024年3月31日的三個月和截至2023年12月31日的年度的經營業績和綜合收益。下文提供的信息不包括為綜合得出信息所必需的扣除。在提交匯總財務報表時，權益會計法適用於（i）發行人在擔保子公司的權益，（ii）擔保子公司在合併後的非擔保子公司的權益，（iii）合併後的非擔保子公司在擔保子公司的權益（如果適用），儘管所有這些子公司都符合GAAP的合併要求。所有資產和負債通常根據法人實體所有權分配給發行人和擔保子公司。

下表列出了截至2024年3月31日和2023年12月31日、截至2024年3月31日的三個月以及發行人和擔保子公司截至2023年12月31日止年度的合併彙總財務信息。提供的金額不代表我們的合併總金額（以千計）：

						2024年3月31日						2023年12月31日
資產：
現金、現金等價物和限制性現金						$	380,040					$	210,755
其他資產						118,464						115,373
總資產						$	498,504					$	326,128
負債：
無抵押優先應付票據						$	12,087,113					$	11,096,028
無抵押的優先信貸額度和商業票據						—						99,952
其他負債						493,253						504,659
負債總額						$	12,580,366					$	11,700,639

						截至2024年3月31日的三個月						截至2023年12月31日的年度
總收入						$	16,359					$	54,230
支出總額						(87,121)						(273,990)
淨虧損						(70,762)						(219,760)
歸因於未歸屬的限制性股票獎勵的淨收益						(3,659)						(11,195)
歸屬於亞歷山大房地產股票公司普通股股東的淨虧損						$	(74,421)					$	(230,955)

截至2024年3月31日，我們的410處房產中有395處由房地產投資信託基金的全資合併子公司亞歷山德里亞房地產股票有限責任公司間接持有。

關鍵會計估計

有關我們與所購房地產確認、長期資產減值、非房地產投資減值和租户信貸質量監控相關的重要會計估算，請參閲我們截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告。

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定義和對賬

本節包含有關某些非公認會計準則財務指標的更多信息，包括與根據公認會計原則計算和列報的最直接可比財務指標的對賬，以及我們使用這些補充業績指標並認為它們為投資者提供有用信息的原因，以及本報告中使用的其他術語的定義。

運營資金和調整後運營資金歸屬於亞歷山大房地產股票公司的普通股股東

以公認會計原則為基礎的房地產資產會計利用歷史成本會計，並假設房地產價值會隨着時間的推移而下降。為了克服房地產價值與房地產資產歷史成本核算之間的差異，納雷特理事會設立了運營基金，作為一種改進的衡量工具。自推出以來，運營資金已成為股票房地產投資信託基金中廣泛使用的非公認會計準則財務指標。我們認為，運營資金作為衡量股票房地產投資信託基金表現的額外指標，對投資者有幫助。此外，我們認為，經調整後的運營資金使投資者能夠持續地將我們的業績與其他房地產公司的業績進行比較，而不必考慮因房地產收購和處置決策、融資決策、資本結構、資本市場交易、我們無法控制的市場條件波動所產生的差異或其他可能無法代表我們房地產運營業績的公司活動而確認的差異。

納雷特理事會發布的2018年白皮書（“納雷特白皮書”）將運營資金定義為淨收益（根據公認會計原則計算），不包括房地產銷售的損益和房地產減值，加上運營房地產資產的折舊和攤銷，以及我們在合併和未合併合夥企業和房地產合資企業中所佔份額調整後的淨收益。減值是指在可收回期內的公允價值由於總體市場狀況變化而低於賬面價值時減記資產，不一定反映該物業在相應期間的經營業績。

經調整後，我們將運營資金計算為根據納雷特白皮書計算的運營資金，不包括非房地產投資的重大收益、虧損和減值、非房地產投資的未實現收益或虧損、提前清償債務的收益或損失、鉅額解僱費、因執行官辭職而增加的股票薪酬支出、交易成本、與此類項目相關的所得税影響以及金額此類物品可分配給我們的未歸屬限制性股票獎勵。我們使用兩類方法計算可分配給未歸屬限制性股票獎勵的金額。根據兩類方法，我們將淨收益（扣除歸屬於非控股權益的金額）分配給普通股股東和未歸屬的限制性股票獎勵，方法是應用每個季度迄今和年初至今的相應加權平均已發行股份。這可能會導致季度迄今金額和年初至今金額的總和出現差異。經調整後，運營資金和運營資金均不應被視為衡量財務業績的淨收益（根據公認會計原則確定）的替代方案，也不得將經營活動產生的現金流（根據公認會計原則確定）視為流動性的衡量標準，也不能表明有資金可用於滿足我們的現金需求，包括我們的分配能力。

下表核對了截至2024年3月31日的三個月中歸屬於非控股權益的合併房地產合資企業份額和我們在未合併房地產合資企業中所佔份額的淨收入與運營資金（以千計）：

			截至2024年3月31日的三個月
			合併房地產合資企業的非控股權益份額						我們在未合併中的份額 房地產合資企業
淨收入			$	48,631											$	155
房地產資產的折舊和攤銷			30,904												1,034
運營資金			$	79,535											$	1,189

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下表顯示了歸屬於亞歷山大房地產股票公司普通股股東的淨收益的對賬情況，這是根據公認會計原則列報的最直接可比的財務指標，包括我們在合併和未合併房地產合資企業的金額中所佔份額、歸屬於亞歷山大房地產股票公司普通股股東的運營資金（攤薄）和調整後歸屬於亞歷山大房地產股票公司普通股股東的運營資金，以及相關的截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月的每股金額（以千計，每股金額除外）。由於四捨五入，每股金額可能不相加。

						截至3月31日的三個月
						2024						2023
歸屬於亞歷山德里亞房地產股票公司普通股股東的淨收益——基本收益和攤薄後淨收益						$	166,886					$	75,256
房地產資產的折舊和攤銷						284,950						262,124
合併房地產合資企業折舊和攤銷中的非控制性份額						(30,904)						(28,178)
我們在未合併房地產合資企業的折舊和攤銷中所佔份額						1,034						859
房地產銷售收益						(392)						—
未歸屬限制性股票獎勵的分配						(3,469)						(1,359)
歸屬於亞歷山大房地產股票公司普通股股東的業務資金——攤薄後(1)						418,105						308,702
非房地產投資的未實現（收益）損失						(29,158)						65,855
非房地產投資減值						14,698			(2)			—
分配給未歸屬的限制性股票獎勵						247						(867)
歸屬於亞歷山大房地產股票公司普通股股東的運營資金——調整後攤薄						$	403,892					$	373,690

(1)根據納雷特理事會制定的標準計算。

(2)與對未報告資產淨值的私人控股實體的非房地產投資有關。有關更多信息，請參閲第1項中我們未經審計的合併財務報表附註7 — “投資”。

						截至3月31日的三個月
（每股）						2024						2023
歸屬於亞歷山大房地產股票公司普通股股東的每股淨收益——攤薄後						$	0.97					$	0.44
房地產資產的折舊和攤銷						1.48						1.38
分配給未歸屬的限制性股票獎勵						(0.02)						(0.01)
歸屬於亞歷山大房地產股票公司普通股股東的每股運營資金——攤薄後						2.43						1.81
非房地產投資的未實現（收益）損失						(0.17)						0.39
非房地產投資減值						0.09						—
分配給未歸屬的限制性股票獎勵						—						(0.01)
歸屬於亞歷山大房地產股票公司普通股股東的每股運營資金——調整後攤薄						$	2.35					$	2.19
已發行普通股的加權平均值——攤薄後(1)						171,949						170,784

(1)有關更多信息，請參閲本節中的 “已發行普通股的加權平均值——攤薄”。

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調整後的息税折舊攤銷前利潤率和調整後的息税折舊攤銷前

我們使用調整後的息税折舊攤銷前利潤作為我們運營的補充業績衡量標準，用於財務和運營決策，並作為持續評估各期比較的補充手段。調整後的息税折舊攤銷前利潤按扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益（“息税折舊攤銷前利潤”）計算，不包括股票補償支出、提前清償債務的損益、房地產銷售的損益、房地產減值和鉅額終止費。調整後的息税折舊攤銷前利潤還不包括我們的非房地產投資產生的未實現收益或虧損以及重大已實現收益或虧損和減值。這些非房地產投資金額被歸入我們的合併運營報表，不包括總收入。

我們認為，調整後的息税折舊攤銷前利潤為投資者提供了相關而有用的信息，因為它使投資者能夠評估我們業務活動的經營業績，而不必考慮因與我們的房地產和非房地產投資、資本結構、資本市場交易相關的投資和融資決策以及我們無法控制的市場條件波動所產生的差異而確認的差異。例如，我們不包括提前清償債務的收益或損失，以使投資者能夠獨立於我們的債務和資本結構來衡量我們的業績。我們認為，調整減值和損益對房地產銷售的影響、非房地產投資的重大減值和已實現收益或虧損以及鉅額終止費使投資者能夠持續評估各個時期的業績，而不必考慮因與我們的房地產和非房地產投資或其他可能無法代表我們房地產運營業績的公司活動相關的投資和融資決策而確認的差異。

此外，我們認為，排除與股票補償和未實現收益或虧損相關的費用有助於投資者比較我們各個時期的業務活動，而不會出現我們無法控制的市場力量所造成的波動。調整後的息税折舊攤銷前利潤在衡量我們的業績方面存在侷限性。調整後的息税折舊攤銷前利潤不反映我們的歷史支出或未來資本支出要求或合同承諾。儘管調整後的息税折舊攤銷前利潤是衡量業績的相關指標，但它並不代表根據公認會計原則計算和列報的淨收益（虧損）或運營現金流，在評估業績或流動性時，不應將其視為這些指標的替代方案。

為了計算調整後的息税折舊攤銷前利潤率，我們將調整後的息税折舊攤銷前利潤除以合併運營報表中列報的總收入。我們認為，這項補充業績指標為投資者提供了有關我們經營活動盈利能力的更多有用信息。

如果沒有不合理的努力，我們就無法預測第四季度的淨收入，因此無法前瞻性地提供調整後息税折舊攤銷前利潤的對賬表。這是因為很難預測取決於我們無法控制的市場狀況的項目的時間和/或金額，包括處置時間、資本事件和融資決策，以及房地產銷售收益、非房地產投資的未實現收益或虧損、房地產減值和非房地產投資減值等季度組成部分。我們試圖預測這些金額可能會得出重要但不準確的估計，這可能會誤導我們的投資者。

    

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下表將淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算和列報的最直接可比的財務指標）與調整後的息税折舊攤銷前利潤進行了對賬，並計算了截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月的調整後息税折舊攤銷前利潤率（千美元）：

			截至3月31日的三個月
			2024						2023
淨收入			$	219,176					$	121,693
利息支出			40,840						13,754
所得税			1,764						1,131
折舊和攤銷			287,554						265,302
股票補償費用			17,125						16,486
房地產銷售收益			(392)						—
非房地產投資的未實現（收益）損失			(29,158)						65,855
非房地產投資減值			14,698						—
調整後 EBITDA			$	551,607					$	484,221
總收入			$	769,108					$	700,795
調整後息折舊攤銷前利潤率			72%						69%

年租金收入

 

年租金收入是指根據公認會計原則計算的截至期末有效的與我們的運營RSF相關的租賃的年化固定基礎租金債務。年度租金收入使用合併物業年租金收入的100％以及我們在未合併房地產合資企業的年租金收入中所佔的份額列報。每個 RSF 的年租金收入的計算方法是，將年度租金收入除以我們合併物業的 RSF 的 100% 和我們在未合併房地產合資企業中持有的房產的 RSF 份額的總和。截至2024年3月31日，我們約有94％的租約（按年租金收入計算）是三倍淨租賃，這要求租户除了基本租金外，還要支付幾乎所有的房地產税、保險、公用事業、維修和保養、公共區域費用和其他運營費用（包括增加的費用）。年度租金收入不包括從租户那裏收回的這些運營費用。在我們的合併運營報表中，向租户收回的與這些運營費用相關的金額以及基本租金被歸類為租金收入。

資本化率

資本化率是根據物業出售之日前一個季度的穩定運營資產的淨營業收入和年化淨營業收入（現金基礎）或短期預期淨營業收入計算得出的，其中不包括租賃終止費。

資本化利息

我們將利息成本資本化為項目成本，在此期間，開發、重新開發或重新定位項目以實現其預期用途所需的活動正在進行期間，前提是該資產已支出並且產生了利息成本。開發、重建或重新定位項目所必需的活動包括施工前活動，例如應享權利、許可、設計、場地工作以及地上建築物改善工程開始施工之前的其他活動。施工前工作的進展側重於縮短向潛在租户交付項目所需的時間。這些關鍵活動為未來的基礎開發增加了顯著的價值，是建築物垂直建造所必需的。如果我們停止為項目預定用途做準備所必需的活動，則與該項目相關的利息費用按發生的支出記作支出。

現金利息

現金利息等於根據公認會計原則計算的利息支出加上資本化利息，減去貸款費用和債務溢價（折扣）的攤銷。有關利息支出（根據公認會計原則計算和列報的最直接可比的財務指標）與現金利息的對賬，請參閲本節中的 “固定費用覆蓋率”。

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A/A+ 類房產和 AAA 級地點

A/A+ 類物業是聚集在 AAA 地點的物業，為創新型租户提供高度動態和協作的環境，增強他們成功招募和留住世界一流人才的能力，激發生產力、效率、創造力和成功。A/A+類房產的年租金通常高於其他類別的類似房產。

AAA 辦公地點與專業技能、知識、機構和相關業務的集中地非常接近。此類地點的特點通常是新房東的進入門檻高，租户的退出壁壘高，可用空間供應有限。

開發、重建和施工前

我們商業模式的一個關鍵組成部分是我們嚴格分配資金，用於開發和重建新的A/A+類房產，以及在承保某些收購的房產時確定的房產增值，這些房產位於AAA創新集羣的合作生命科學巨型園區。這些項目通常側重於提供高質量、通用和可重複使用的空間，以滿足各種租户的房地產需求。完成後，每個價值創造項目都有望增加租金收入、淨營業收入和現金流。我們的開發和重建項目通常位於高質量實體非常理想的地點，我們認為這會帶來更高的入住率、更長的租賃期限、更高的租金收入、更高的回報和更高的長期資產價值。

開發項目通常包括從頭開始開發通用和可重複使用的實驗室設施。重建項目包括將收購的辦公室、倉庫或空殼空間的用途永久改為實驗室空間。除非市場對高質量A/A+類房產的需求旺盛，否則我們通常不會啟動新的A/A+級實驗室空間的地上建設的開發項目，除非市場對此類空間的大量預租賃。

預計的優先項目是那些最有可能在未來其他項目之前開始未來從非實驗室空間開始開發或首次從非實驗室空間改建為實驗室空間的項目，這些項目尚待市場條件和租賃談判。

施工前活動包括應享權利、許可、設計、現場工作以及地上建築改善施工開始之前的其他活動。施工前工作的推進側重於縮短向潛在租户交付項目所需的時間。這些關鍵活動為未來的基礎開發增加了重要價值，是建築物的垂直建造所必需的。最終，這些項目將提供高質量的設施，並有望產生可觀的收入和現金流。

開發、重建和施工前支出還包括以下成本：（i）使某些收購的房產達到市場標準的金額和/或收購過程中（通常在收購後的兩年內）確定的其他成本的金額；（ii）將空間永久改建為高度靈活、可隨時入駐的實驗室空間，以促進有前景的早期和成長階段生命科學公司的發展。

增收和重新定位資本支出是指用於重新定位或顯著改變房地產用途的支出，包括將資產質量從B類提高到A/A+類。

非增收資本支出是維持穩定物業當前收入所需的成本，包括更新和再租賃空間的相關成本。

股息支付率（普通股）

股息支付率（普通股）是我們的普通股（在相應記錄日期已發行的普通股乘以每股相關股息）的絕對美元股息與歸屬於亞歷山德里亞普通股股東的運營資金的比率——經調整後攤薄。

股息收益率

該季度的股息收益率是按年計算的季度股息除以該季度末的普通股收盤價。

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固定費用覆蓋率

固定費用覆蓋率是一項非公認會計準則財務指標，代表調整後的息税折舊攤銷前利潤與現金利息和固定費用的比率。我們認為，該比率對投資者有用，可以作為衡量我們履行固定融資義務和優先股股息能力的補充指標。現金利息等於根據公認會計原則計算的利息支出加上資本化利息，減去貸款費用和債務溢價（折扣）的攤銷。

下表將利息支出（根據公認會計原則計算和列報的最直接可比的財務指標）與現金利息進行了對賬，並計算了截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月的固定費用覆蓋率（千美元）：

						截至3月31日的三個月
						2024						2023
調整後 EBITDA						$	551,607					$	484,221
利息支出						$	40,840					$	13,754
資本化利息						81,840						87,070
貸款費用的攤銷						(4,142)						(3,639)
債務折扣的攤銷						(318)						(288)
現金利息和固定費用						$	118,220					$	96,897
固定收費覆蓋率：
— 按年計算的季度						4.7x						5.0x
— 過去 12 個月						4.7x						5.0x

如果沒有不合理的努力，我們就無法預測第四季度的淨收入，因此無法在前瞻性基礎上提供固定費用覆蓋率的對賬表。這是因為很難預測取決於我們無法控制的市場狀況的項目的時間和/或金額，包括處置時間、資本事件和融資決策，以及房地產銷售收益、非房地產投資的未實現收益或虧損、房地產減值和非房地產投資減值等季度組成部分。我們試圖預測這些金額可能會得出重要但不準確的估計，這可能會誤導我們的投資者。

總資產

總資產按截至2024年3月31日和2023年12月31日的總資產加上累計折舊（以千計）計算：

			2024年3月31日						2023年12月31日
總資產			$	37,699,046					$	36,771,402
累計折舊			5,216,857						4,985,019
總資產			$	42,915,903					$	41,756,421

初始穩定收益率（未分配）

初始穩定收益率的計算方法是穩定時的淨營業收入的估計金額除以我們在該物業中的投資。我們的初始穩定收益率不包括槓桿的好處。由於合同年度租金上漲，我們與價值創造項目相關的現金租金通常會隨着時間的推移而增加。我們對初始穩定收益率、初始穩定收益率（現金基礎）和竣工總成本的估計代表了我們在項目開始時的初步估計。我們預計將在項目完成後更新這些信息，如果預期的項目收益率或成本發生重大變化，則更快地更新這些信息。

•初始穩定收益率反映租金收入，包括合同租金上漲和租賃期限內的任何租金優惠，按直線計算。

•初始穩定收益率（現金基礎）反映了初始租金優惠（如果有）到期後的穩定日期的現金租金，以及我們對該物業的總現金投資。

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投資級或上市的大盤股租户

彭博專業服務報告稱，投資級或上市的大盤股租户是指投資級評級或上市公司的租户，在截至2024年3月31日的十二個月中，平均每日市值超過100億美元。穆迪投資者服務和標普全球評級的信用評級反映了租户母實體的信用評級，並且無法保證租户的母實體在該租户違約時會履行租户的租賃義務。我們監控租户的信貸質量和相關的實質性變化。導致租户市值降至100億美元以下的重大變化可能會導致他們被排除在該指標之外，這些變化並未立即反映在十二個月的平均水平中。

投資房地產

下表列出了截至2024年3月31日我們新的A/A+類開發和重建項目的價值創造渠道，不包括待售房產，佔總資產的百分比：

						的百分比 總資產
在建項目和一個承諾的近期項目預計將在未來兩年內開始施工（63% 已租賃/談判中）									9%
創收/潛在現金流/有蓋土地開發(1)									7%
土地									4%

(1)包括擁有現有建築物的項目，這些項目正在產生或可以產生運營現金流。還包括與現有運營園區相關的開發權。截至2024年3月31日，這些項目總計佔年租金收入的1.0％，並已納入我們的行業結構圖，以應對未來用途的變化。有關其他信息，請參閲第 2 項中的 “高質量和多樣化的客户羣”。

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下表中顯示的平方英尺被歸類為截至2024年3月31日的營業面積。這些租約到期或最近收購的房產中的空置空間代表着未來的機會，視市場狀況和租賃情況而定，我們打算首次開始從非實驗室空間改建為實驗室空間，或者開始未來的全面開發：

						Dev/Redev						租約到期的 RSF 目標是 開發與重建
房地產/子市場												2024						2025						此後(1)						總計
承諾的近期項目：
4161 校園點法院/大學城中心						開發						159,884						—						—						159,884
預期優先項目：
311 阿森納街/劍橋/內郊區						Redev						148,393						25,312						—						173,705
東格蘭德大道 269 號/南舊金山						Redev						107,250						—						—						107,250
3301 蒙特維拉 Parkway/Bothell						Redev						—						50,552						—						50,552
1020 紅河街/奧斯汀						Redev						—						126,034						—						126,034
												255,643						201,898						—						457,541
未來的項目：
100 Edwin H. Land Boulevard/劍橋						開發						104,500						—						—						104,500
446、458、500 和 550 阿森納街/劍橋/內郊區						開發						—						—						376,698						376,698
其他/大波士頓						Redev						—						—						167,549						167,549
1122 和 1150 El Camino Real/南舊金山						開發						—						—						375,232						375,232
3875 Fabian Way/大斯坦福						開發						—						—						228,000						228,000
Geng Road 2100、2200、2300 和 2400 號/大斯坦福大學						開發						84,083						—						78,501						162,584
工業路960號/大斯坦福						開發						—						—						112,590						112,590
10975 和 10995 Torreyana Road/Torrey Pines						開發						84,829						—						—						84,829
亞歷山大/大學城中心 Campus Point by						開發						335,308						—						—						335,308
亞歷山大/索倫託·梅薩的序列區						Dev/Redev						—						—						686,290						686,290
第 4 大道南 830 號/SODO						開發						—						—						42,380						42,380
其他/西雅圖						開發						—						—						77,376						77,376
100 Capitola Drive/研究三角區						開發						—						—						34,527						34,527
1001 三一街/奧斯汀						開發						—						72,938						—						72,938
加拿大						Redev						—						—						247,743						247,743
												608,720						72,938						2,426,886						3,108,544
												1,024,247						274,836						2,426,886						3,725,969

(1)包括截至2024年3月31日的空置面積。

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合資企業財務信息

我們提供與房地產合資企業相關的資產負債表和經營業績信息的組成部分，這些信息未按照公認會計原則列報或不打算列報。我們將某些財務細列項目的比例份額列示如下：（i）對於我們在財務報表中合併的每家房地產合資企業，這些合資企業由我們通過合同權或多數表決權控制，但我們擁有的比例低於100％，我們對每個財務項目適用非控股權益經濟所有權百分比，得出每個組成部分的累計非控股權益份額金額；（ii）對於我們的每家房地產合資企業不要控制，也不要整合，以及取而代之的是，由我們的合資夥伴通過合同權或多數投票權共同控制或由我們的合資夥伴控制，我們將我們的經濟所有權百分比應用於每個金融項目，以得出我們在所呈現的每個組成部分中的比例份額。

與我們的房地產合資企業相關的資產負債表和經營業績信息的組成部分並不代表我們對這些項目的法律主張。對於我們並非完全擁有的每個實體，合資協議通常決定股東在資本事件（例如出售或再融資）或清算時可以獲得的收益。通常，只有在償還或滿足所有負債、優先權分配和索賠後，股權持有人才有權獲得合資企業任何剩餘現金的各自合法所有權。

我們認為，這些信息可以幫助投資者估算與我們的部分持股實體相關的資產負債表和經營業績信息。提供這些信息提供了合併財務報表中無法立即獲得的視角，並且可以補充對合並業績中包含的合資企業資產、負債、收入和支出的理解。

與我們的房地產合資企業相關的資產負債表和經營業績信息的組成部分作為分析工具是有限的，因為總體經濟所有權權益並不代表我們對每家合資企業的資產、負債或經營業績的法律主張。此外，合資企業財務信息可能包括與我們無法控制的未合併房地產合資企業相關的財務信息。我們認為，為了便於投資者清楚地瞭解我們的經營業績和總資產負債，應結合我們的合併經營報表和資產負債表來審查合資企業的財務信息。不應將合資企業財務信息視為我們合併財務報表的替代方案，合併財務報表是根據公認會計原則列報和編制的。

超級校園

大型校區是指由大約 100 萬個 RSF 或以上的集羣校園，包括運營中、正在進行的開發/重建，以及預計將拆除的 RSF 減去運營的 RSF 的土地。下表彙總了截至2024年3月31日的年度租金收入和價值創造渠道RSF（千美元）：

						年租金收入						價值創造管道 RSF
超級校園						$	1,637,733					21,958,936
非巨型校園						575,237						9,952,556
總計						$	2,212,970					31,911,492
大型校園佔年租金收入和總價值創造渠道的百分比 RSF						74		%				69		%

分紅後經營活動提供的淨現金

扣除分紅後的經營活動提供的淨現金包括向非控股權益分配的扣除額。出於計算目的，運營資產和負債的變化不包括在內，因為它們代表時間差異。

淨負債和優先股佔調整後息税折舊攤銷前利潤

淨負債和優先股佔調整後息税折舊攤銷前利潤的比例是一項非公認會計準則財務指標，我們認為它作為評估資產負債表槓桿率的補充指標對投資者很有用。淨負債和優先股等於合併負債總額減去現金、現金等價物和限制性現金，加上截至期末的已發行優先股。 有關調整後息税折舊攤銷前利潤計算的更多信息，請參閲本節中的 “調整後息税折舊攤銷前利潤率和調整後息税折舊攤銷前利潤率”。

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如果沒有不合理的努力，我們就無法預測第四季度的淨收入，因此不提供前瞻性淨負債和優先股與調整後息税折舊攤銷前利潤的對賬表。這是因為很難預測取決於我們無法控制的市場狀況的項目的時間和/或金額，包括處置時間、資本事件和融資決策，以及房地產銷售收益、非房地產投資的未實現收益或虧損、房地產減值和非房地產投資減值等季度組成部分。我們試圖預測這些金額可能會得出重要但不準確的估計，這可能會誤導我們的投資者。

下表對債務與淨負債和優先股進行了對賬，並計算了截至2024年3月31日和2023年12月31日與調整後息税折舊攤銷前利潤的比率（以千美元計）：

			2024 年 3 月 31 日						2023年12月31日
有擔保的應付票據			$	130,050					$	119,662
無抵押優先應付票據			12,087,113						11,096,028
無抵押的優先信貸額度和商業票據			—						99,952
未攤銷的遞延融資成本			84,198						76,329
現金和現金等價物			(722,176)						(618,190)
受限制的現金			(9,519)						(42,581)
優先股			—						—
淨負債和優先股			$	11,569,666					$	10,731,200
調整後的息税折舊攤銷前利潤
— 按年計算的季度			$	2,206,428					$	2,094,988
— 過去 12 個月			$	2,064,904					$	1,997,518
淨負債和優先股佔調整後息税折舊攤銷前利潤的比例：
— 按年計算的季度			5.2		x				5.1		x
— 過去 12 個月			5.6		x				5.4		x

101

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淨營業收入、淨營業收入（現金基礎）和營業利潤率

下表對淨收入與淨營業收入和淨營業收入（現金基礎）進行了對賬，並計算了截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月的營業利潤率（千美元）：

						截至3月31日的三個月
						2024						2023
淨收入						$	219,176					$	121,693
未合併房地產合資企業的收益權益						(155)						(194)
一般和管理費用						47,055						48,196
利息支出						40,840						13,754
折舊和攤銷						287,554						265,302
房地產銷售收益						(392)						—
投資（收益）損失						(43,284)						45,111
淨營業收入						550,794						493,862
直線租金收入						(48,251)						(33,191)
收購的低於市場價格的租約的攤銷						(30,340)						(21,636)
淨營業收入（現金基礎）						$	472,203					$	439,035
淨營業收入（現金基礎）——按年計算						$	1,888,812					$	1,756,140
淨營業收入（來自上方）						$	550,794					$	493,862
總收入						$	769,108					$	700,795
營業利潤率						72%						70%

淨營業收入是一種以淨收益（虧損）計算的非公認會計準則財務指標，是根據公認會計原則計算和列報的最直接可比的財務指標，不包括未合併房地產合資企業收益中的權益、一般和管理費用、利息支出、折舊和攤銷、房地產減值、提前清償債務的收益或虧損、房地產銷售的收益或虧損以及投資收益或損失。我們認為，淨營業收入為投資者提供了有關我們的財務狀況和經營業績的有用信息，因為它主要反映了房地產層面產生的收入和支出項目。因此，我們認為淨營業收入是投資者評估我們合併房地產資產經營業績的有用指標。按現金計算的淨營業收入是經調整的淨營業收入，其中不包括GAAP要求的直線租金和攤銷高於和低於市場的租賃收入調整的影響。我們認為，以現金為基礎的淨營業收入作為衡量經營業績的另一項指標對投資者很有幫助，因為它消除了直線租金收入以及收購的市上和低於市場租賃的攤銷。

102

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此外，我們認為，淨營業收入對投資者很有用，可以用來衡量我們合併物業的業績，因為與不同時期相比，淨營業收入反映了入住率、租金和運營成本的趨勢，而這些趨勢從淨收益或虧損中看不出來。淨營業收入可用於衡量我們房產的初始穩定收益率，方法是計算房產產生的淨營業收入除以我們在該物業中的投資。淨營業收入不包括淨收入中的某些組成部分，以便提供與我們的物業經營業績更密切相關的業績。例如，利息支出不一定與房地產資產的經營業績掛鈎，通常發生在公司層面，而不是房地產層面。此外，由於歷史成本核算和使用壽命估計，折舊和攤銷可能會扭曲財產層面經營業績的可比性。房地產減值被排除在淨營業收入中，因為我們不認為房地產減值是物業層面的運營支出。房地產減值與我們資產價值的變化有關，並不反映當前在相關收入或支出方面的經營業績。我們的房地產減值是指將資產價值減記為估計的公允價值減去出售成本。這些減值是由投資決策或市場狀況惡化造成的。我們還不包括已實現和未實現的投資收益或損失，這些收益或損失源於在公司層面作出的與上市公司和某些私人控股實體的非房地產投資相關的投資決策。因此，我們不認為這些活動表明我們的房地產資產在房地產層面的經營業績。我們對淨營業收入的計算還不包括因某些融資決策的變更而產生的費用，例如提前清償債務的損失，因為這些費用通常與公司戰略有關。確定淨營業收入時包含的房地產運營費用主要包括與我們的運營物業相關的成本，例如公用事業、維修和維護；與地面租賃相關的租賃費用；合同服務，例如門衞、工程和園林綠化；財產税和保險；以及物業級別的工資。一般和管理費用主要包括會計和公司薪酬、公司保險、專業費用、租金和作為公司辦公室管理的一部分產生的物資。我們通過淨營業收入除以總收入來計算營業利潤率。

我們認為，為了便於投資者清楚地瞭解我們的經營業績，應將淨營業收入與合併運營報表中列報的淨收益或虧損一起審查。不應將淨營業收入視為淨收入或虧損的替代方案，以此來衡量我們的業績，也不應將其視為衡量我們流動性或分配能力的現金流的替代方案。

運營統計

我們提供了與我們的物業相關的某些運營統計數據，包括房產數量、RSF、入住率、租賃活動以及截至期末的合同租賃到期情況。我們認為這些措施對投資者很有用，因為它們有助於瞭解我們房地產的某些趨勢。我們計算，我們投資的所有房產（包括合併和未合併的房地產合資企業擁有的房產）的房產數量、RSF、入住率、租賃活動和合同租賃到期日均為100％。有關基於年租金收入的運營指標，請參閲本節中的 “年度租金收入”。

相同屬性的比較

由於在所列比較期內，我們的房地產投資組合總額發生了變化，包括收購或出售的資產、用於開發或重建的房產以及最近投入使用的開發或重建物業的變化，合併的租金總收入以及經營業績中的租金運營支出可能會在不同時期顯示出重大變化。為了補充對給定季度或年度期間經營業績的評估，我們分析了在整個比較期內全面運營的所有合併物業（稱為相同房產）的經營業績。我們分別公佈季度和年初至今相同的房地產業績，以符合美國證券交易委員會在管理層討論和分析我們的財務狀況和經營業績時要求的中期財務信息。對這些相同房產的分析與在最早的可比季度或年初至今第一天之後收購的房產、比較期內任何時候進行開發或重建的房產、未合併的房地產合資企業、歸類為待售的房產以及不在相同房地產業績中的公司實體（履行一般和管理職能的法律實體）分開分析。此外，解僱費（如果有）不包括在同一房產的業績中。有關其他信息，請參閲第 2 項中的 “相同屬性”。

穩定的入住日期

穩定的入住率表示該項目預計佔用率達到 95% 或以上的預計日期。

103

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租户追回款項

租户回收款是指包括房地產税、保險、公用事業、維修和保養、公共區域費用和其他運營費用報銷在內的收入，以及在發生適用費用和租户有義務向我們償還費用期間賺取的收入。

我們將租賃房地產資產產生的租金收入和租户回收歸類為合併運營報表中的租金收入中的租金收入。我們在第2項的 “截至2024年3月31日的三個月業績與截至2023年3月31日的三個月業績比較” 中為投資者單獨列報了租金收入和租户回收情況，因為我們認為這可以促進投資者對我們經營業績的理解。我們認為，列報租户回收情況對投資者很有用，可以補充衡量我們在三重淨租約下收回運營支出的能力，包括公用事業、維修和保養、保險、財產税、公共區域支出和其他運營支出的回收情況，以及我們是否有能力減輕運營費用組成部分的任何重大變異對淨收入的影響。

下表對截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月（以千計）的租金收入與租户回收額進行了對賬：

						截至3月31日的三個月
						2024						2023
租金收入						$	755,551					$	687,949
租金收入						(581,400)						(518,302)
租户追回款項						$	174,151					$	169,647

總股本資本

總股本等於普通股的已發行股票乘以每個時段結束時最後一個交易日的收盤價。

總市值

總市值等於總股本資本和總負債的總和。

未支配淨營業收入佔總淨營業收入的百分比

 

未支配淨營業收入佔總淨營業收入的百分比是一項非公認會計準則財務指標，我們認為它可以作為衡量我們未支配房地產資產經營業績的業績表現對投資者有用，因為它反映了在未支配財產層面產生的收入和支出項目。未支配的淨營業收入來自歸類為持續經營業務的資產，截至收入列報期間，這些資產不受任何抵押貸款、信託契約、留置權或其他擔保權益的約束。

下表彙總了截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月（千美元）未支配淨營業收入佔總淨營業收入的百分比：

			截至3月31日的三個月
			2024						2023
未支配的淨營業收入			$	546,830					$	492,860
抵押的淨營業收入			3,964						1,002
淨營業收入總額			$	550,794					$	493,862
未支配淨營業收入佔總淨營業收入的百分比			99.3%						99.8%

已發行普通股的加權平均值——攤薄後

我們不時進行資本市場交易，包括遠期股權銷售協議（“遠期協議”），為收購提供資金，為高度租賃的開發和重建項目的建設提供資金，以及用於一般營運資金的目的。在遠期協議尚未執行期間，我們必須考慮庫存股法下的遠期協議的潛在稀釋作用。截至2024年3月31日，我們沒有未兑現的遠期協議。有關更多信息，請參閲第1項中未經審計的合併財務報表附註13 — “股東權益”。

104

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經調整後，用於計算截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月每股收益——攤薄、每股運營資金——攤薄後和每股運營資金——的加權平均已發行普通股的計算方法如下。還顯示了與限制性股票獎勵相關的加權平均未歸屬股票，用於計算下文列出的每個時期內可分配給未歸屬股票獎勵持有人的金額（以千計）：

			截至3月31日的三個月
			2024						2023
每股收益的基礎股票			171,949						170,784
遠期協議			—						—
攤薄後的每股收益			171,949						170,784
調整後的每股運營資金和每股運營資金的基本份額			171,949						170,784
遠期協議			—						—
調整後的每股運營資金和每股運營資金的攤薄股份			171,949						170,784
用於計算調整後淨收益、運營資金和運營資金分配的未歸屬限制性股票的加權平均值			2,987						2,277

105

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第 3 項。關於市場風險的定量和定性披露

利率風險

我們認為我們可能面臨的主要市場風險是利率風險，這可能是由許多因素造成的，包括政府的貨幣和税收政策、國內和國際經濟和政治考慮以及其他我們無法控制的因素。

為了修改和管理未償債務的利率特徵並限制利率風險對我們運營的影響，我們可以使用各種金融工具，包括利率對衝協議、上限、下限和其他利率匯率合約。使用這些類型的工具來對衝我們受利率變動影響的部分風險可能會帶來額外的風險，例如交易對手信用風險和對衝協議的法律可執行性。截至2024年3月31日，我們沒有任何未兑現的利率對衝協議。

我們的未來收益和與未償債務相關的公允價值主要取決於現行市場利率。下表説明瞭截至2024年3月31日，假設利率下限為零，利率變動1％對我們的固定和浮動利率債務的影響（以千計）：

浮動利率債務對未來收益的年化影響：
利率提高了1％			$	(1,299)
費率下降了1％			$	1,299
對合並債務總額公允價值的影響：
利率提高了1％			$	(813,025)
費率下降了1％			$	932,533

這些金額是通過考慮截至2024年3月31日的假設利率對我們借款的影響來確定的。這些分析沒有考慮在這種環境中可能存在的總體經濟活動水平下降的影響。此外，如果發生如此大規模的變化，我們將考慮採取行動進一步減少我們面臨的變化。由於將要採取的具體行動及其可能產生的不確定性，敏感性分析假設我們的資本結構沒有變化。

股票價格風險

我們面臨股票價格市場風險，因為我們持有上市公司和私人控股實體的股權投資。我們對活躍交易的上市公司的所有投資都反映在按公允價值計算的合併資產負債表中。我們對報告每股資產淨值的私人控股實體的投資以公允價值計量，使用資產淨值作為衡量公允價值的實際權宜之計。我們對未報告每股資產淨值的私人控股實體的股權投資是按成本減去減值來衡量的，並根據該期間可觀察到的價格變化進行了調整。在我們的合併運營報表中，公共投資公允價值的變化、私人控股實體報告的每股資產淨值的變化以及未報告每股資產淨值的私人控股實體的可觀察到的價格變化被歸類為投資收益。無法保證未來的價值下跌不會對我們未來的經營業績產生重大不利影響。下表説明瞭截至2024年3月31日，我們的股票投資價值變動10％將對收益產生的影響（以千計）：

股票價格風險：
公允價值增長10％			$	151,159
公允價值下降10％			$	(151,159)

106

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外幣匯率風險

我們面臨與在加拿大運營的子公司相關的外幣匯率風險。我們的外國子公司的本位貨幣是每個國家/地區的當地貨幣。我們的外國子公司資產負債表和運營報表的折算產生的收益或虧損作為總權益的單獨組成部分歸類為累計其他綜合收益（虧損），不包括在淨收益（虧損）中。當我們出售或部分出售這些業務的投資時，或者投資的全部或基本完成清算時，收益或虧損將反映在我們的合併運營報表中。下表説明瞭根據截至2024年3月31日我們在美國境外的流動運營資產，外幣匯率相對於美元的10％變動將對我們的潛在未來收益以及對外國子公司的淨投資公允價值產生的影響（以千計）：

外幣匯率對潛在未來收益的影響：
費率提高了10％			$	62
費率下降了10％			$	(62)
外幣匯率對外國子公司淨投資公允價值的影響：
費率提高了10％			$	39,505
費率下降了10％			$	(39,505)

靈敏度分析假設所有外幣匯率相對於美元都會出現平行變化；但是，外幣匯率通常不會以這種方式變動，實際結果可能存在重大差異。

截至2024年3月31日的三個月，我們的市場風險因素敞口與上述風險要素一致，包括利率、股票價格和外幣匯率變動的影響。

第 4 項。控制和程序

評估披露控制和程序

截至2024年3月31日，我們在首席執行官和首席財務官的監督下，對披露控制和程序的設計和運作的有效性進行了評估。這些控制和程序旨在確保在規定的時限內記錄、處理、彙總和報告披露所需的信息。根據我們的評估，首席執行官和首席財務官得出結論，我們的披露控制和程序自2024年3月31日起生效。

財務報告內部控制的變化

在截至2024年3月31日的三個月中，我們對財務報告的內部控制沒有任何對我們的財務報告內部控制產生重大影響或合理可能產生重大影響的變化。

107

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第二部分 — 其他信息

第 1A 項。風險因素

除了本季度報告中關於10-Q表的信息外，還應仔細審查和考慮我們向美國證券交易委員會提交的其他報告和定期文件中包含的信息，包括但不限於 “第1A項” 標題下包含的信息。風險因素” 載於我們截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告。這些風險因素可能會對我們的業務、財務狀況和經營業績產生重大影響。我們在公開文件中描述的風險並不是我們面臨的唯一風險。我們目前不知道或我們目前認為不重要的其他風險和不確定性也可能對我們的業務、財務狀況和經營業績產生重大不利影響。

與 “第1A項” 標題下披露的風險因素相比，我們的風險因素沒有實質性變化。我們截至2023年12月31日止年度的10-K表年度報告中的 “風險因素”，以下更新除外：

人工智能的使用帶來了風險和挑戰，可能會對我們的業務和運營業績或租户和供應商的業務和運營業績產生不利影響，也可能對整個生命科學實驗室空間的要求和需求產生不利影響。

我們可能會採用生成式人工智能和機器學習（統稱為 “AI”）工具並將其集成到我們的運營中，以提高效率並簡化現有系統。但是，人工智能工具的部署和維護可能會帶來重大風險。儘管與許多技術創新一樣，這些工具有望優化流程和提高效率，但它們也構成了固有的風險。其中包括但不限於潛在的不準確、偏見、知識產權侵權或挪用，以及對數據隱私和網絡安全的擔憂。

此外，人工智能的使用可能會帶來不易察覺的錯誤或不足。用於人工智能訓練的數據或人工智能應用程序生成的內容、分析或建議中的缺陷、不準確或偏見可能會對我們的業務、財務狀況和經營業績產生不利影響。圍繞人工智能的法律格局正在演變，仍然不確定。目前尚不清楚該領域法律的制定將如何影響我們的業務以及我們行使專有權利或保護這些權利免受侵犯的能力。

我們的租户使用人工智能的潛在風險

整合 生命科學行業的人工智能技術既帶來了巨大的機遇，也帶來了固有的風險。人工智能預測模型有可能提高仿真模型的準確性和實用性，並可在藥物研發的各個階段廣泛使用。但是，人工智能的採用也帶來了與上述類似的複雜風險格局，必須謹慎行事。

此外，我們的租户採用人工智能可能會導致我們的建築物目前無法滿足的基礎設施要求，例如高性能計算導致的電力需求增加。基礎設施升級可能需要大量的資本支出，並可能影響我們建築運營的環境足跡。

我們的投資者、分析師和其他市場參與者使用人工智能帶來的潛在風險

投資者、分析師和其他市場參與者越來越多地使用人工智能來處理、總結和解釋財務和其他信息，包括我們的10-K表年度報告、10-Q表季度報告和其他公開披露中的信息，這構成了潛在的風險。雖然人工智能可以提高數據分析的效率，但由於算法限制或對複雜財務概念的誤解，人工智能也可能不準確地解釋或彙總信息。人工智能可能會忽略各個報告章節中的額外披露，例如我們在10-K表年度報告和/或10-Q表季度報告中管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析或風險因素部分，這可能會進一步加劇這些誤解。

我們作為房地產投資信託基金的地位引入了獨特的財務指標，例如調整後的運營資金和運營資金，這些指標代表了股票房地產投資信託基金廣泛使用的非公認會計準則財務業績指標。在我們行業特有方面的人工智能培訓不足可能會導致對這些財務指標的解釋不準確，尤其是在將我們的業績與非房地產投資信託基金實體的業績進行比較時。此外，要求房地產投資信託基金向股東分配至少90％的房地產投資信託基金應納税收入的規章制度導致房地產投資信託基金嚴重依賴房地產投資信託基金的債務和股權融資。如果沒有足夠的培訓，人工智能可能無法正確解釋這些獨特方面，並可能導致對我們的財務指標的誤解，例如淨負債和優先股佔調整後息税折舊攤銷前利潤，從而得出不準確的結論和誤導性的投資建議。

此外，目前上市公司在使用、計算和列報非公認會計準則指標方面的不一致可能導致人工智能對這些指標的解釋和比較不準確。如果不對這些差異進行適當的調整，人工智能可能會與同行公司進行錯誤的比較，從而扭曲我們對運營業績和盈利能力的看法，這可能會導致投資者對我們在其他公司中的競爭地位得出錯誤的結論。

108

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與使用人工智能相關的其他挑戰可能包括：

•對房地產市場細微差別（包括地理和房地產類型差異以及房地產質量）的解釋不足。

•過分強調定量數據，忽略了管理層的專業知識、背景和任期；以及公司戰略、信用評級、往績和市場聲譽等定性因素。

•依賴歷史數據，這些數據可能無法可靠地預測動態房地產行業的未來表現。

•目前，人工智能做出細緻判斷的能力有限，特別是在理解市場趨勢、不確定性和投資者情緒方面。

我們致力於在公開披露中實現最高水平的透明度、誠信和問責制。但是，我們無法控制第三方 AI 工具對這些信息的處理或解釋。不正確的人工智能解釋可能會對投資決策產生重大影響，這可能會對我們的股價、投資者信心和聲譽產生不利影響。此外，解決和糾正公眾誤解所需的時間和資源可能會分散我們對業務活動的注意力，這可能會進一步加劇潛在的負面影響。

供應商使用人工智能的潛在風險

我們的供應商可能會在我們不知情的情況下將人工智能工具整合到他們的產品或服務中，而這些工具的提供商可能不符合有關隱私和數據保護的現有或快速變化的監管或行業標準。因此，這可能會抑制我們或我們的供應商維持適當水平的服務、數據隱私和整體體驗的能力。世界各地的不良行為者使用越來越複雜的方法，包括使用人工智能，從事涉及盜竊和濫用個人信息、機密信息和知識產權的非法活動。如果我們、我們的供應商或與我們開展業務的其他第三方因使用人工智能而遭遇實際或感知的侵犯隱私或安全事件，我們可能會受到不利影響，丟失寶貴的知識產權或機密信息，並損害我們的聲譽和公眾對我們安全措施有效性的看法。

上述任何風險的實現都可能對我們的收入、淨營業收入、經營業績、運營資金、營業利潤率、佔用率、每股收益和FFO、我們的整體業務以及普通股的市場價值產生重大不利影響。上述任何結果都可能對我們、我們的租户和供應商造成損失，並對我們的業務或租户和供應商的業務產生不利影響。此外，這些風險，加上不確定的監管環境，可能會對我們的業務運營造成聲譽損害、法律責任、政府或監管機構的審查或其他不利後果。

第 5 項。其他信息

披露10b5-1計劃

沒有在截至2024年3月31日的三個月中，我們的高級管理人員或董事有任何旨在滿足第10b5-1（c）條或任何 “非規則10b5-1交易安排” 的肯定辯護條件的購買或出售證券的合同、指示或書面計劃。

109

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第 6 項。展品

展覽 數字

展覽標題

以引用方式納入：

提交日期

3.1*

1997年5月21日的公司修訂和重述條款

10-Q 表格

1997年8月14日

3.2*

1997 年 6 月 20 日的公司更正證書

10-Q 表格

1997年8月14日

3.3*

本公司修訂章程，自2017年5月10日起生效

8-K 表格

2017年5月12日

3.4*

本公司修訂章程，自2022年5月18日起生效

8-K 表格

2022年5月19日

3.5*

1999年6月9日與9.50％的A系列累積可贖回優先股有關的補充文章

10-Q 表格

1999年8月13日

3.6*

2000 年 2 月 10 日關於選舉受《馬裏蘭州通用公司法》第 3 章第 8 小節約束的補充條款

8-K 表格

2000 年 2 月 10 日

3.7*

2000年2月10日與A系列初級參與優先股有關的補充文章

8-K 表格

2000 年 2 月 10 日

3.8*

2002年1月18日與9.10％的B系列累積可贖回優先股有關的補充條款

表格 8-A

2002 年 1 月 18 日

3.9*

2004年6月22日與8.375％的C系列累積可贖回優先股有關的補充文章

表格 8-A

2004年6月28日

3.10*

2008年3月25日與7.00％的D系列累積可轉換優先股有關的補充條款

8-K 表格

2008 年 3 月 25 日

3.11*

2012年3月12日與6.45％的E系列累積可贖回優先股有關的補充文章

8-K 表格

2012年3月14日

3.12*

與重新分類的優先股有關的補充條款，自2017年5月10日起生效

8-K 表格

2017年5月12日

3.13*

經修訂和重述的公司章程（2023 年 9 月 21 日修訂）

8-K 表格

2023年9月21日

4.1*

契約，截至2017年3月3日，本公司作為發行人，亞歷山大房地產股票有限責任公司作為擔保人，信託銀行（前身為分行銀行和信託公司）作為受託人

8-K 表格

2017 年 3 月 3 日

4.2*

本公司作為發行人、作為擔保人的亞歷山大房地產股票有限責任公司和作為受託人的信託銀行於2024年2月15日簽訂的第20號補充契約

8-K 表格

2024年2月15日

4.3*

2036年到期的5.250％優先票據的表格（包含在上文附錄4.2中）

8-K 表格

2024年2月15日

4.4*

本公司作為發行人、作為擔保人的亞歷山大房地產股票有限責任公司和作為受託人的信託銀行於2024年2月15日簽訂的第21號補充契約

8-K 表格

2024年2月15日

4.5*

2054年到期的5.625％優先票據的表格（包含在上文附錄4.4中）

8-K 表格

2024年2月15日

22.1

本公司擔保子公司名單

不適用

隨函提交

31.1

根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條對首席執行官進行認證

不適用

隨函提交

31.2

根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條對首席執行官進行認證

不適用

隨函提交

31.3

根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條對首席財務官進行認證

不適用

隨函提交

32.0

根據根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條通過的《美國法典》第18章第1350條對首席執行官和首席財務官進行認證

不適用

隨函提交

101.1

公司截至2024年3月31日的季度期10-Q表季度報告中的以下材料，格式為ixBRL（在線可擴展業務報告語言）：（i）截至2024年3月31日和2023年12月31日的合併資產負債表（未經審計），（ii）截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月的合併運營報表（未經審計），（iii）截至3月31日的三個月綜合收益表 31、2024 年和 2023 年（未經審計），（iv）股東權益變動綜合報表和截至2024年3月31日和2023年3月31日的三個月的非控股權益（未經審計），（v）截至2024年和2023年3月31日的三個月的合併現金流量表（未經審計），以及（vi）合併財務報表附註（未經審計）

不適用

隨函提交

104

封面交互式數據文件——截至2024年3月31日的季度10-Q表季度報告的封面採用Inline XBRL格式，包含在附錄101.1中

不適用

隨函提交

(*) 以引用方式納入。

110

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簽名

根據1934年《證券交易法》的要求，註冊人已於2024年4月22日正式促成下列簽署人代表其簽署本報告，並獲得正式授權。

			亞歷山大房地產股票公司
			/s/ 喬爾·馬庫斯
			喬爾·S·馬庫斯 執行主席 （首席執行官）
			/s/ Peter M. Moglia
			彼得 M. 莫利亞 首席執行官兼首席投資官 （首席執行官）
			/s/ Marc E. Binda
			Marc E. Binda 首席財務官兼財務主管 （首席財務官）

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