假象2022財年0000920760Lennar公司/新/P2YHttp://fasb.org/us-gaap/2021-01-31#OtherAssetsHttp://fasb.org/us-gaap/2021-01-31#OtherLiabilities00009207602021-12-012022-11-300000920760美國-公認會計準則：公共類別成員2021-12-012022-11-300000920760美國-公認會計準則：公共類別成員2021-12-012022-11-3000009207602022-05-31ISO 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目錄表

美國證券交易委員會

華盛頓特區，20549

表格10-K

(標記一)

☑ 根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的年度報告

截至本財政年度止11月30日, 2022

或

☐ 根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的過渡報告

由_至_的過渡期

佣金文件編號1-11749

Lennar公司

(註冊人的確切姓名載於其章程)

特拉華州						95-4337490
(述明或其他司法管轄權 公司或組織)						(税務局僱主 識別號碼)

5505 Blue Lagoon Drive, 邁阿密, 佛羅裏達州33126

(主要行政辦公室地址)(郵政編碼)

註冊人的電話號碼，包括區號(305) 559-4000

根據該法第12(B)節登記的證券：

每個班級的標題			交易代碼			註冊的每個交易所的名稱
A類普通股，票面價值10美分			鏡頭			紐約證券交易所
B類普通股，面值10美分			LEN.B			紐約證券交易所

根據該法第12(G)節登記的證券：

無

如果註冊人是證券法規則405中定義的知名經驗豐富的發行人，請用複選標記表示。是R 不是¨

用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13節或第15(D)節提交報告。是¨ 不是R

用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13條或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是R 不是¨

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是R 不是¨

用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。

大型加速文件服務器

R

加速的文件管理器

☐

新興成長型公司

☐

非加速文件服務器

☐

規模較小的新聞報道公司

☐

如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。¨

用複選標記表示註冊人是否提交了一份關於其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告進行內部控制有效性的評估的報告，並證明瞭編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所對其財務報告的內部控制的有效性。☑

用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如該法第12b-2條所定義)。-是☐ 不是R

截至2022年5月31日，根據紐約證券交易所當日報告的每股收盤價，註冊人非關聯公司持有的註冊人A類和B類普通股的總市值（249，714，031股A類普通股和14，423，071股B類普通股）為美元21,008,348,667.

截至2022年12月31日，註冊人有未完成的253,539,060A類普通股和36,161,355B類普通股的股份。

通過引用併入的文件：

相關信息科			文件
(三)			根據第14 A條規定，於2023年3月30日或之前提交有效代理聲明。

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目錄表

Lennar公司

表格10-K

截至2022年11月30日的財年

第一部分

第1項。

業務

1

第1A項。

風險因素

10

項目1B。

未解決的員工意見

19

第二項。

屬性

20

第三項。

法律訴訟

20

第四項。

煤礦安全信息披露

20

第II部

第五項。

註冊人普通股市場、相關股東事項與發行人購買股權證券

20

第六項。

已保留

22

第7項。

管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析

22

第7A項。

關於市場風險的定量和定性披露

41

第八項。

財務報表和補充數據

43

第九項。

會計與財務信息披露的變更與分歧

79

第9A項。

控制和程序

80

項目9B。

其他信息

82

項目9C。

關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露

82

第三部分

第10項。

董事、高管與公司治理

82

第11項。

高管薪酬

82

第12項。

某些實益擁有人的擔保所有權以及管理層和相關股東的事項

82

第13項。

某些關係和相關交易，以及董事的獨立性

82

第14項。

首席會計師費用及服務

82

第IV部

第15項。

展示和財務報表明細表

83

第16項。

表格10-K摘要

85

簽名

86

財務報表附表

88

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目錄表

第一項：商業銀行業務

Lennar公司概況

按交貨量、收入和淨收益計算，我們是美國第二大住宅建築商，是住宅和商業抵押貸款的發起人，是產權保險和成交服務的提供商，也是多户租賃物業的開發商。此外，我們是從事多户租賃物業開發和所有權的基金和合資企業的發起人和管理人，以及從事獨户租賃物業所有權的基金的發起人和管理人。我們還投資了一些公司，這些公司致力於應用技術來改善住房建築業和金融服務業與房地產相關的方面。

我們的房屋建築業務是我們業務中最重要的部分，在2022財年創造了320億美元的收入，約佔綜合收入的95%。

截至2022年11月30日，我們的可報告房屋建築部門和所有其他不需要單獨報告的房屋建築業務的部門位於：

東面：阿拉巴馬州、佛羅裏達州、新澤西州、賓夕法尼亞州和南卡羅來納州

中環：佐治亞州、伊利諾伊州、印第安納州、馬裏蘭州、明尼蘇達州、北卡羅來納州、田納西州和弗吉尼亞州

德克薩斯州：德克薩斯州

西區：亞利桑那州、加利福尼亞州、科羅拉多州、愛達荷州、內華達州、俄勒岡州、猶他州和華盛頓州

其他：主要在加州的城市部門和其他與住房建設相關的投資，包括Five Point Holdings，LLC(“FivePoint”)

我們的其他可報告部門包括金融服務、多家庭和Lennar Other。 關於我們的房屋建築、金融服務、多户家庭和Lennar其他業務的財務信息包含在管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析中，這是本報告的第7項。

關於我們公司

我們公司成立於1954年，是邁阿密當地的一家住宅建築商。1971年，我們完成了首次公開募股，1972年，我們的普通股在紐約證券交易所上市。在20世紀80年代和90年代，我們通過有機增長和收購，進入並擴大了許多住宅建築市場的業務，包括加利福尼亞州、佛羅裏達州和德克薩斯州，例如1997年的太平洋灰石公司。2000年，我們收購了U.S.Home Corporation，將我們的業務擴展到新澤西州、馬裏蘭州、弗吉尼亞州、明尼蘇達州和科羅拉多州，並加強了我們在其他州的地位。從2002年到2005年，我們收購了幾家地區性住宅建築商，這將我們帶入了新的市場，並加強了我們在幾個現有市場的地位。從2010年到2013年，我們將住宅建設業務擴展到佐治亞州、俄勒岡州、華盛頓州和田納西州。2017年，我們收購了WCI Community，Inc.，這是一家在佛羅裏達州建造豪華獨棟和多户住宅的住宅建築商，其中包括少量豪華高層塔樓單元。2018年，我們收購了加州大西洋集團(CalAtlantic Group，Inc.)，這是一家主要的住房建築商，在19個州的43個大都市統計區域建造從入門級到豪華的住房，並提供抵押貸款、所有權和託管服務。

我們專注於通過使用技術和創新策略來降低客户獲取成本，來提高我們建設過程的效率，並減少銷售、一般和管理費用。我們的施工手冊主要關注三個領域：降低施工成本、縮短週期時間和實現均勻的流水作業生產。我們的目標是通過推遲房屋銷售價格承諾，直到建築成本最終敲定，以防止成本上升，以保持強勁的運營利潤率。此外，我們正在繼續向陸地輕運營模式過渡，增加我們通過期權或協議控制但沒有擁有的土地的百分比，這減少了我們多年的自有住房供應。

根據市場情況，我們打算剝離我們的多户和單户住宅以出租資產管理業務，以及一些投資資產，方法是將其轉移到新成立的子公司Qutherra Group，Inc.(“Quaterra”)，並將該子公司的股票分配給我們的股東。這將使我們更像一家純粹的住宅建築和金融服務公司。

住宅建設業務

概述

我們的房屋建設業務包括建造和銷售獨棟住宅和獨立住宅，以及直接和通過我們擁有投資的實體購買、開發和銷售住宅用地。2022財年，包括來自未整合實體的新房交付數量為66,399件，而2021財年和2020財年分別為59,825件和52,925件。我們主要在針對首次購房者、搬家購房者、活躍的成年人和豪華購房者的社區銷售房屋。Lennar住宅的平均售價因產品和地理位置而異。2022財年，不包括來自未整合實體的交付的平均銷售價格為480,000美元，而2021財年為424,000美元，2020財年為395,000美元。

1

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目錄表

我們主要以Lennar品牌名稱運營。我們的家居建設使命專注於住宅社區的有利可圖的發展。我們戰略的關鍵要素包括：

•強勁的運營利潤率-我們的採購槓桿，加上我們專注於通過使用技術和創新戰略來降低銷售、一般和管理成本，以及通過償還債務來減少利息支出，使我們能夠實現歷史上最高的毛利率和運營利潤率。

•一切都包括在內了®方法-我們專注於區分我們的產品，包括通過我們的一切都包括在內®這種方法最大限度地提高了我們的購買力，使我們能夠將奢侈品作為我們房屋的標準項目，並簡化了我們的房屋建設操作。

•創新的家居建設-我們不斷創新我們建造的房屋，以創造更好地滿足客户需求和願望的產品。我們的下一代®家提供了一個家，可以是一個家，可以容納孩子或父母，也可以是遠程工作的辦公室。

•靈活的運行結構-我們的本地運營結構使我們能夠根據當地的住宅建設條件和客户偏好靈活地做出運營決策，而我們的中央管理結構為我們的住宅建設運營提供戰略監督。

•數字營銷-我們越來越多地通過數字渠道宣傳房屋，這大大提高了我們營銷努力的成本效益。

•專注於技術-我們與希望改善住宅建築和金融服務行業的技術公司合作和/或投資，以提高效率、降低客户獲取成本並創造更好的客户體驗。

•陸上照明戰略-我們專注於減少多年來自置居所的供應，並通過選擇或協議(包括與戰略土地基金和合資企業的協議)增加我們控制的土地的百分比，而不是所有權。

多元化的物業收購計劃

我們一般收購或獲得收購土地的選擇權，用於開發和建造我們出售給購房者的房屋。土地購買須符合指定的承保標準，並通過我們的多元化物業收購計劃進行，該計劃可能包括：

•通過期權合同獲得土地，這通常使我們能夠控制我們擁有投資的第三方(包括戰略土地基金)或實體擁有的部分財產，直到我們決定是否行使期權；

•直接從個人土地擁有者/開發商或其他房屋建築商手中獲得土地；

•收購在戰略市場擁有土地或擁有購買選擇權的當地或地區性住宅建築商；

•通過合資企業或夥伴關係獲得土地，這除其他好處外，限制了我們在土地上投資的資金量，同時有助於確保我們獲得潛在的未來家園，並使我們能夠參與戰略項目；

•投資地區性開發商，以換取優惠的購地機會；以及

•收購土地與我們的多户業務。

在過去的幾年裏，我們一直在減少對我們擁有的土地的依賴，並通過選擇和合資企業增加我們獲得土地的機會。截至2022年11月30日，我們通過期權和合資企業控制的房屋總數的63%，而2021年11月30日的這一比例為59%。關於我們在未合併實體的投資和與未合併實體的關係的更多信息，請參閲本報告第7項中管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析。

2

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目錄表

建設與發展

我們參與住宅社區規劃和建設的所有階段，包括土地收購、場地規劃、土地準備和改善以及住宅的設計、建設和營銷。我們在房屋建築的大部分方面都使用獨立的分包商。截至2022年11月30日，我們正在積極建設和銷售住房 1,208 c社區，包括未合併實體正在建設的八個社區。這與2021年11月30日我們正在積極建造和銷售住房的1263個社區相比有所減少，其中包括由非合併實體建設的4個社區。我們在2022年建造的房屋數量受到建築材料和熟練勞動力短缺的限制。此外，2022年下半年一些市場的疲軟導致我們減少了開工量，以匹配銷售速度，這樣我們就不會有庫存積累。今年年底，我們有大約900套竣工的未售出房屋。

我們一般對土地開發和勞動力相對較少的居住社區的設計和建設進行監督和控制。我們僱用分包商進行場地改善和幾乎所有涉及建造房屋的工作。與我們的分包商的協議一般規定，我們的分包商將按照價格和時間表並遵守適用的建築規範和法律完成指定的工作。價格表可能會因勞動力和材料成本的變化或其他原因而發生變化。儘管我們和全國各地的房屋建築商一樣， 由於我們在2022年遇到了材料和熟練勞動力的短缺，我們相信，由於我們的規模和我們的首選建築商計劃，我們與我們的貿易夥伴合作，為他們提高效率，我們受到這些短缺的影響比我們的許多競爭對手要小。我們一般不擁有重型建築設備。我們主要用運營產生的現金和歷史上無擔保公司債務的收益為建築和土地開發活動提供資金。

營銷

我們為首次購房者、搬家購房者、活躍的成年人購房者、豪華購房者和多代購房者提供多樣化的住房系列，這些購房者分佈在從城市填充社區到郊區高爾夫球場社區的各種地點。我們的一切都包括在內® 營銷計劃使我們能夠以具有競爭力的價格將奢侈品作為標準功能，同時通過簡化建造過程、產品標準化和批量購買來降低建築和管理成本，從而使我們的房屋與競爭對手的房屋區分開來。此外，我們在銷售的許多住宅中內置了無線功能、家庭自動化和太陽能，這提升了我們的品牌，並提高了我們創造流量和銷售的能力。

我們出售的房屋主要是我們設計和建造的模型。我們聘請了新的房屋顧問，他們拿到了工資、佣金或兩者兼而有之，來現場銷售我們的房子。我們還通過獨立的房地產經紀人出售房屋。我們還讓潛在購房者有可能進行虛擬的樣板房之旅。

我們的營銷戰略越來越多地通過數字渠道投放廣告，包括房地產上市網站、付費搜索、展示廣告、社交媒體和電子郵件營銷，所有這些都為我們的網站www.lennar.com帶來了流量。這使我們能夠吸引更多合格和有知識的購房者，並幫助我們降低銷售、一般和行政費用占房屋銷售收入的百分比。然而，我們也繼續在有限的基礎上通過更傳統的媒體做廣告，包括報紙、其他地方和區域出版物、電臺和適當的廣告牌。我們根據所宣傳的社區和目標客户定製我們的營銷策略和信息，例如在潛在活躍的成年購房者居住或可能想要購買的地區宣傳我們的活躍成人社區。

在2022財年下半年，利率的大幅上升使許多潛在買家更難買得起我們的房子，並導致我們在一些社區降價或增加銷售激勵措施。

優質服務

在售前、售中、開工、結業和結業後的各個階段，我們不斷努力提高業主客户的滿意度。我們致力於通過銷售助理、現場施工主管和客户關懷助理的參與，以及利用技術簡化購房和融資流程，為客户創造高質量的購房體驗。我們相信，這會增強客户保留率和推薦率。我們的房屋質量受到現場管理人員和其他參與建造過程的人員的努力、我們特別是房屋所使用的材料以及其他類似因素的極大影響。

我們保證我們的新房子在關閉之日起至少一年內不會出現有缺陷的材料和工藝。雖然我們幾乎將所有建築工程分包給他人，我們的合同要求分包商修復或更換與其行業相關的任何缺陷項目，但我們對購房者負有主要責任，糾正任何缺陷。

3

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目錄表

本地化經營結構和集中管理

我們在地方運營結構和集中的公司層面管理之間取得平衡。我們的本地運營結構由全國各地的房屋建設部門組成，每個部門通常由一個部門總裁管理，他是一名財務總監和專注於土地徵用、權利和開發、銷售、建設、客户服務和採購的人員。這種本地運營結構為我們的部門總裁及其團隊提供了靈活性，他們通常在住宅建築行業擁有豐富的經驗，在大多數情況下，在他們特定的市場上，他們可以靈活地做出本地運營決策，包括土地識別、權利和開發、管理我們當前銷售量的庫存水平、社區開發、住宅設計、建造和我們房屋的營銷。我們集中於公司層面的決策，涉及我們的總體戰略、土地和業務收購、風險管理、融資、現金管理和信息系統。

積壓

積壓代表銷售合同下的房屋數量。房屋是通過銷售合同出售的，銷售合同通常伴隨着定金。在某些情況下，如果購買者沒有資格獲得融資或在某些其他情況下，他們被允許取消銷售合同。我們經歷了2022年17%和2021年10%的取消率，但在2022財年第三季度和第四季度，我們的取消率分別增加到21%和26%。在銷售結束並將所有權移交給新房主之前，我們不會確認作為銷售合同標的的房屋的收入。

截至2022年11月30日，包括未合併實體在內的積壓美元價值為87億美元，而2021年11月30日為114億美元。我們預計，目前積壓的房屋中，有很大一部分將在2023財年交付。

在2022和2021財年，由於擔心勞動力和材料成本增加以及短缺，我們在許多情況下推遲了簽訂房屋銷售合同和承諾銷售價格，直到房屋成本確定之後，這通常是在開工前不久。這產生了減少在任何特定時間簽訂銷售合同的房屋數量的效果。

未合併實體中的住宅建設投資

我們創建並參與合資企業，為我們的住宅建設業務收購和開發土地，出售給第三方或用於合資企業自己的住宅建設業務。通過這些合資企業，我們減少了對未來潛在家園的投資，從而降低了與土地收購相關的風險，並提高了我們的投資回報，在某些情況下，我們獲得了以其他方式無法獲得或無法以優惠條款獲得的土地。截至2022年、2022年和2021年11月30日，我們分別參與了48個和41個活躍的住房建設和土地未合併實體的股權投資，我們與住房建設未合併合資企業相關的最大追索權債務敞口分別為910萬美元和530萬美元。這一點在本報告項目7中管理層對財務狀況和業務成果的討論和分析中有更詳細的討論。

金融服務運營

住房抵押貸款融資

我們主要通過我們的金融服務子公司Lennar Mortgage向我們的購房者提供符合標準的傳統、FHA保險和VA擔保的住宅抵押貸款產品和其他住房抵押貸款產品，這些產品來自我們擁有住房建設業務的大多數州的地點。在2022財年，我們的金融服務子公司為72%的購房者提供貸款，這些購房者在我們提供服務的地區獲得了抵押融資。由於我們的金融服務子公司以及獨立的抵押貸款機構都提供抵押貸款，我們相信幾乎所有有信譽的潛在購房者都可以獲得融資。

在2022財年，我們發放了大約37,700筆住宅抵押貸款，總額為144億美元，而2021財年，我們發放了38,100筆住宅抵押貸款，總額為132億美元。基本上，我們發放的所有住宅按揭貸款都是在短期內在第二按揭市場出售，其中大部分是以已發放的利息、無追索權的方式發放。在貸款出售後，我們保留潛在的責任，因買方索賠我們違反了貸款銷售協議中某些有限的行業標準陳述和保證。這類偶發債權是貸款證券化活動的正常事件。我們不認為這些索賠的最終解決會對我們的業務或財務狀況產生實質性的不利影響。在2022財年，我們還鎖定了約41,100筆總計157億美元的住宅抵押貸款的利率，而2021財年的住宅抵押貸款利率為37,900筆，總計133億美元。

我們通過金融服務倉庫設施下的借款或經營活動的資金為我們的抵押貸款活動提供資金。截至2022年11月30日，Financial Services有四個倉庫住宅設施在

4

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目錄表

截至2023財年的不同日期，總借款能力上限為23億美元，其中包括6億美元的未承諾金額。我們預計這些設施成熟後會更新或更換為其他設施。如果不續簽或更換，我們將不得不為我們的抵押貸款來源尋找其他資金來源，其中可能包括我們自己的資金。我們有一個企業風險管理政策，根據該政策，我們對利率鎖定貸款承諾和持有出售貸款的利率風險進行對衝，以減少利率波動的風險敞口。

我們一直在使用新技術來自動化我們抵押貸款發放過程的一部分。這項新技術使購房者的抵押貸款融資過程變得更容易，並改善了客户體驗。這項新技術還使我們能夠通過數字文件簽署和在法律允許的情況下進行數字公證來增加數字關閉的數量。

業權、保險和結算服務

我們被授權為我們的購房者和其他人提供產權保險，併為40個州的住宅和/或商業交易提供結算服務。在2022財年和2021財年，我們分別在20個州完成了約68,800筆和67,500筆房地產交易。

商業按揭起源

我們的LMF商業子公司發起並銷售證券化第一按揭貸款，這些貸款以產生收入的商業物業為擔保。每筆貸款一般在500萬至5000萬美元之間。LMF Commercial還發起了以商業房地產為抵押的浮動利率貸款，其中許多正在轉型，正在進行租賃、出售、翻新或重新定位。為了為LMF商業貸款活動提供資金，截至2022年11月30日，LMF Commercial有四項倉庫回購融資協議在2023財年不同日期到期，承諾總額為5.5億美元。這一點在本報告項目7中管理層對財務狀況和業務成果的討論和分析中有更詳細的討論。

Lennar其他

戰略技術投資

我們戰略地投資於參與技術計劃的公司，這些公司幫助我們增強購房或擁有住房的體驗，減少我們的SG&A費用，並幫助我們保持在住房建設創新的前沿。在我們進行戰略投資的公司中，有7家是上市公司。它們是：

•Blend是一家數字貸款平臺開發商，簡化和快速跟蹤消費金融流程；

•DOMA，一家為所有權保險公司構建預測分析平臺的公司；

•河馬，一家提供獲得家庭保險的有效手段的公司；

•OpenDoor，一家使用技術顯著簡化房屋購買和銷售流程的公司；

•Sonder是一家管理短期租賃的公司，比如出租酒店；

•企業智能家居自動化公司SmartRent；以及

•2021年，我們將我們的太陽能業務出售給了Sunnova，以換取股權。

除DOMA外，上述每項投資均按市價在我們的財務報表中反映，這些投資的公允價值的變動會在我們的季度財務報表中產生收益或虧損。DOMA採用權益法核算。截至2022年11月30日，我們對戰略技術投資的投資的賬面價值(包括按公允價值記錄的投資)為5.225億美元，並計入我們的Lennar Other部門。

有關我們對戰略技術投資的更多信息，請參閲本報告第7項中管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析。

多家庭運營

自2011年以來，我們的多家庭企業一直致力於多家庭社區的發展。最初，多家族企業幾乎完全參與了期限較短的合資企業，這些合資企業建立了多家族社區，目的是在它們建成後不久出售，在大多數情況下，是在它們被大量佔用後出售。然而，多家族企業現在管理着期限較長的基金，並擁有這些基金的權益，這些基金建立多家族社區，目的是將它們保留為租金創收資產。截至2022年11月30日，多家族在四隻基金和19家合資企業中擁有權益，並正在進行管理。

從成立到2022年11月30日，多家庭業務已經投資和開發了116個多家庭住宅社區，在全美20個州擁有約34,900個租賃單元。社區

5

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目錄表

由多家庭業務開發，包括在主要就業中心附近的城市和郊區地點的傳統花園、中層和高層多家庭物業的多樣化組合。大多數社區為居民提供單間、一居室、兩居室和三居室的混合住房。

截至2022年11月30日，由MultiFamily管理的基金和企業擁有64個潛在的未來開發項目，這些項目已根據合同或意向書擁有，幾個州的預期開發成本總計約91億美元。

MultiFamily在其管理的所有基金和企業中都有共同投資，並從這些投資中獲得回報。此外，它還在其管理的基金或企業中持有權益，並接受與這些附帶權益有關的分配。

多家庭業務預計將包括在我們提議的剝離中。

獨棟住宅租賃

2020年12月，Lennar成立了UPUP America Venture，LLC(“UPUP America”)，該公司(A)收購獨户租賃物業社區(包括為出租目的開發或收購的聯排住宅、複式公寓和共管公寓建築)，以及(B)租賃和管理這些社區的住房。Lennar子公司是UPUP America的管理者和普通合夥人。截至2022年11月30日，機構投資者已向Up America承諾16億美元，其中一部分用於將Lennar最初承諾的2.25億美元減少到1.25億美元。其他投資者承諾的收益可能會用於贖回Lennar更多的所有權，但Lennar已同意不會將其所有權減至5,000萬美元以下。

作為UPUP America普通合夥人的所有者，Lennar有權根據有限合夥人的回報超過特定金額(即附帶權益)的金額，獲得關於其自身承諾的分配。作為UPUP America的經理，我們收取管理費和收購費。Lennar子公司還可能收到通過分包商提供的物業管理、租賃、建築管理和其他服務的費用。

截至2022年11月30日，Up America在19個大都市統計區域的103個社區購買了4129套住房，總購買價格為11億美元(每套住房的平均價格為25.9萬美元)，其中2352套Up America擁有的住房已出租給居住者。UPUP America的有限合夥協議賦予UPUP America有權以其評估價值從Lennar購買專為單户住宅租賃而建造的所有房屋或社區。Upward America還可以自由地從Lennar以外的房屋建築商那裏購買房屋，或者購買以前居住的房屋。最初，Up America購買的所有房屋都是從Lennar購買的，但隨後，Up America開始從多家房屋建築商那裏購買房屋。截至2022年11月30日，Up America擁有的房屋中約有6%是由Lennar以外的房屋建築商建造的。

預計單一家庭租賃業務將包括在我們擬議的剝離中。

Five Point Holdings，LLC

我們間接擁有Five Point Holdings，LLC約40%的權益，這是一家上市開發商，在加利福尼亞州擁有三個大型綜合用途開發項目(紐荷爾牧場、大公園社區和舊金山造船/燭臺點)。我們有時會從FivePoint購買房產，用於我們的房屋建設業務。我們在FivePoint的管理中沒有積極的作用，但自2021年8月以來，我們的執行主席一直是FivePoint董事會的非僱員執行主席(但不是首席執行官)。截至2022年11月30日，我們在FivePoint的投資賬面金額為3.829億美元。

Rialto基金投資公司

截至2018年11月30日，我們擁有一批子公司，包括Rialto Capital Management，LLC(“Rialto”)，主要管理房地產相關投資基金和其他房地產相關投資工具。我們於2018年11月30日出售了Rialto Management Group。然而，我們保留了從Rialto管理的一些基金和其他投資工具中分享附帶權益分配的權利。我們還保留了對幾隻Rialto基金和投資工具的有限合夥人投資，截至2022年11月30日，這些投資總額為1.851億美元。

季節性

我們在歷史上經歷了季度業績的多變性，並預計將繼續經歷這種變化。我們的房屋建築業務本質上是季節性的，通常反映出第二和第三財季的新住宅訂單活動水平較高，以及本財年下半年的交貨量增加。然而，各種因素可以改變季節模式。例如，在2020年，由於新冠肺炎疫情，我們國民經濟的很大一部分在3月和4月關閉，暫時減少了這兩個月的房屋銷售，因此改變了我們正常的季節性模式。

6

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目錄表

競爭

住宅建築行業競爭非常激烈。在我們經營的每個市場區域，我們與眾多國家，地區和當地房屋建築商以及現有房屋的轉售和租賃房屋市場競爭購房者。我們根據一系列相互關聯的因素來爭奪購房者，包括位置、價格、客户滿意度、設施、設計、質量和融資。除了購房者的競爭，我們還與其他房屋建築商競爭理想的物業，原材料和獲得可靠的熟練勞動力。我們與各種各樣的業主競爭，努力向房屋建築商和其他人出售土地。我們相信我們在我們經營的市場區域具有競爭力，主要是因為我們：

•一切都包括在內了®營銷計劃，通過將最理想的功能作為標準項目來簡化購房體驗;

•創新的家居設計，例如我們的下一代®為幾代人的家庭提供隱私和團聚的家庭或家庭辦公室，以適應在家工作；

•在我們的許多家庭中安裝內置Wi-Fi、太陽能系統和先進技術；

•消費者洞察能力，使我們能夠持續瞭解消費者的偏好和反饋，從而不斷髮展和微調我們為客户提供的產品、流程和溝通;

•由於我們有能力以經營收入和公司層面的無抵押借款為土地購買和開發活動提供資金，因此我們的財務狀況;

•獲得土地，特別是在土地有限的市場中；

•根據當前市場情況定價；

•通過我們的全國採購計劃和價值工程住宅的生產實現的成本效益；

•優質建築和家居保修計劃，由響應迅速的客户關懷團隊提供支持；

•我們的首選建造商計劃，通過該計劃，我們最大限度地提高了供應商與我們打交道的效率；

•領先市場的規模和規模；以及

•通過我們的Len對技術計劃進行戰略投資X 投資於幫助我們提高購房和置業體驗的公司，並幫助我們保持在住房建設創新的前沿。

我們的住宅金融服務業務在住宅按揭貸款的發放及銷售方面，與其他住宅按揭貸款機構，包括國家、地區及本地按揭銀行及經紀商、銀行、儲蓄及貸款協會、非銀行按揭貸款機構及其他金融機構競爭。主要競爭因素包括利率和消費者可獲得的按揭貸款產品的其他功能。我們與其他產權保險機構和承保人競爭關閉服務和產權保險。主要競爭因素包括服務和價格。

我們的LMF商業子公司的商業抵押貸款發放和銷售業務與向商業企業提供中小型抵押貸款的各種銀行和其他貸款人展開競爭。競爭主要基於服務、價格以及與抵押貸款經紀人和其他推薦來源的關係。LMF Commercial由經驗豐富的經理經營，他們在貸款發起和證券化方面已有30多年的經驗，並受益於與推薦來源的長期關係，以及能夠利用Lennar的基礎設施快速進入市場和進行分析。我們認為，這些因素使LMF Commercial相對於許多與其競爭的銀行具有優勢。此外，我們相信，Lennar當地的住宅建設團隊為LMF Commercial在評估房地產資產方面提供了明顯的優勢。

在我們開發和運營多户物業的每個地區，都會與住宅房地產的其他業主(無論是出租還是出售)爭奪居民。此外，在籌集資金時，我們與其他公司正在營銷的各種其他投資機會競爭，這些機會與房地產和各種其他投資產品有關。我們還與其他房地產開發商爭奪各種用途的可開發土地。

在我們的基金提供獨户住宅出租的每個地區，都會與住宅房地產的其他所有者(無論是出租還是出售)爭奪居民。此外，在尋找投資者獲得我們成立的基金的權益時，我們將與各種各樣的投資機會競爭，這些機會既與房地產有關，也與各種其他投資產品有關。此外，在尋求購買我們的基金可以作為租賃物業持有的獨户住宅時，我們的基金將與計劃將其作為租賃物業持有的其他人以及可能想要購買這些住宅作為其中居住的人進行競爭。

監管

我們建造的住宅社區和多户公寓開發項目受各種地方、州和聯邦法規、條例、規則和條例的約束，這些法規和條例與分區、建築許可或權利、建築材料、密度、建築設計和物業提升、建築法規和廢物處理等相關。

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目錄表

這些措施包括法律要求使用建築材料，以減少對耗能的供暖和製冷系統的需求。這些法律法規經常變化，往往會增加建設成本。例如，加州能源委員會通過了一項要求，要求加州大多數新建住宅必須安裝屋頂太陽能電池板。在某些情況下，我們必須遵守法律，這些法律要求我們承諾提供道路和其他場外基礎設施，並可能要求它們在新住房建設開始之前到位。這些法律和條例通常由縣和市管理，並可能導致收費和評估或暫停建設。此外，許多新的開發項目要接受學校、公園、街道和高速公路以及其他公共改善項目的評估，這些項目的成本可能會很高。此外，一些州正試圖追究房屋建築商對其分包商違反工資和其他勞動法的責任。在2020年和2021年，新冠肺炎疫情減緩了許多政府辦公室的審批過程，在許多情況下，這在許多情況下推遲了我們在特定社區開始建造住房的能力。

住宅住宅建設和公寓開發還須遵守關於保護健康和環境的各種地方、州和聯邦法規、條例、規則和條例。這些環境法律包括暴雨和地表水管理、土壤、地下水和濕地保護、地下條件和空氣質量保護和改善等主題。環境法可能會導致延誤，可能導致我們產生大量合規和其他成本，並可能禁止或嚴格限制在環境敏感地區或地區的住房建設活動。

多年來，我們有開發項目的幾個城市和縣向選民提交了“緩慢增長”倡議和其他投票措施，這些措施可能會影響這些地區適合住宅開發的土地的可負擔性和可用性。雖然這些倡議中的許多都被否決了，但如果類似的倡議獲得批准，我們和某些市縣內的其他人的住宅建設可能會受到嚴重影響。

為了使我們的一些購房者有可能獲得FHA保險或VA擔保的抵押貸款，我們必須按照這些機構頒佈的規定建造他們購買的房屋。各州都有與新房營銷和銷售相關的法定披露要求。這些披露要求因州而異。在一些州，我們被要求註冊為有執照的承包商，並遵守適用的規章制度。在不同的州，我們的新房屋顧問必須註冊為有執照的房地產經紀人，並遵守房地產經紀人執業的法律。

我們的抵押和所有權子公司必須遵守適用的房地產、貸款和保險法律法規。這些子公司在它們開展業務的州獲得許可，並且必須遵守這些州的法律和法規。這些法律和法規包括關於資本化、操作程序、投資、借貸和隱私披露、保單形式和保費的規定。《多德-弗蘭克華爾街改革和消費者保護法》包含了一些與抵押貸款和證券化有關的要求。這些措施包括貸款人業務的最低標準、對某些費用的限制，以及要求證券化貸款的發起人直接或通過持有證券化的權益保留部分風險。

若干聯邦、州和地方法律、規則、條例和條例，包括但不限於《聯邦公平收債行為法》(“FDCPA”)和《聯邦貿易委員會法》以及類似的州法規，規範消費者的收債活動。儘管由於各種原因，我們可能不會特別受到FDCPA或一些管理收債人的州法規的約束，但我們的政策是在我們的收債活動中遵守適用的法律。如果部分或全部這些法律適用於我們的收款活動，我們不遵守這些法律可能會對我們產生實質性的不利影響。我們還受到聯邦消費者金融保護局頒佈的關於住房抵押貸款的規定的約束。

環境

我們專注於創造環境可持續的產品，我們的購買力使我們能夠在家裏加入綠色特徵。與前幾代住宅相比，我們建造的每個新住宅都更健康、更節能，對環境的影響也更小，原因包括：

•低VOC塗料，減少污染；

·  水感®水龍頭，可在不犧牲性能的情況下減少水流；

·  Low-E窗，減少進入家庭的紅外線和紫外線；以及

·  能源之星®電器，降低能源消耗。

此外，我們的家居設計和工程工作優化了建築材料的效率，減少了建築垃圾。

我們也相信來自太陽能的清潔能源的價值，這就是為什麼我們在2013年成立了自己的專屬太陽能公司。2021年，我們將SunStreet太陽能業務出售給領先的全國性住宅太陽能公司Sunnova Energy International，以換取該公司的股份。 我們相信Sunnova將比我們更有能力最大化

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目錄表

陽光街太陽能業務的潛力。我們還與Sunnova合作，使其成為我們獨家的太陽能和電池存儲供應商，我們正在與Sunnova合作開發社區太陽能微電網。

人力資本

我們的員工是我們最寶貴的資產，我們致力於支持每個員工(即員工)獨特的職業生涯。我們相信，擁有一個包容性的工作環境，每個人都有歸屬感，不僅可以推動敬業度，還可以促進創新，這對推動增長至關重要。我們的“人人蔘與”的口號支撐着我們獨特的文化。我們的成功始於並結束於擁有最優秀的人才，因此，我們專注於吸引、發展、吸引和留住我們的員工。我們理解平衡的重要性，併為員工提供具有競爭力的全面福利方案，包括帶薪育兒假和促進整體健康(身體、社會和經濟)的資源。

我們致力於保護我們同事和貿易夥伴的健康和安全。在2020財年和2021財年，由於新冠肺炎疫情，我們實施了額外的安全協議來保護我們的同事、貿易夥伴和購房者，包括有關社交距離、日常健康檢查和遠程工作的協議。我們經驗豐富的團隊迅速適應了變化，並在這一充滿挑戰的時期成功地管理了我們的業務。我們還致力於工人安全和監管合規。我們的董事會及其審計委員會審查OSHA訪問的結果和其他與安全相關的信息。

儘管我們將房屋建設活動的土地開發和建築方面轉包出去，但我們所做工作的關鍵方面高度依賴我們的熟練員工。這包括負責我們的運營戰略以及批准重大土地收購和其他重大投資的高級管理人員。它還包括負責我們住宅建築部門和非住宅建築部門的人。它包括許多參與我們房屋建築業務的設計、施工監督、營銷和其他方面以及開展我們其他活動的人員。

截至2022年11月30日，我們僱用了12,012名個人，其中9,357人蔘與了住房建設運營，1,748人蔘與了金融服務運營，907人蔘與了多家庭運營，而2021年11月30日，我們僱傭了10,753人，其中8,323人蔘與了住房建設運營，1,688人蔘與了金融服務運營，742人蔘與了多家庭運營。我們沒有與我們的任何同事有關的集體談判協議。然而，我們將房屋建設業務的許多階段分包出去，我們使用的一些分包商的員工由工會代表。

我們有禁止我們在就業機會方面基於種族或性別歧視的政策，我們採取積極步驟，向代表性不足的族裔羣體提供就業機會。

紐約證券交易所認證

2022年4月26日，我們根據紐約證券交易所的上市標準向紐約證券交易所提交了我們的年度CEO證書。該認證在任何方面都不合格。

可用信息

此10-K表格報告以及我們向美國證券交易委員會提交或提供給美國證券交易委員會的所有其他報告和修正案，在我們向美國證券交易委員會提交或向美國證券交易委員會提交此類材料後，在合理可行的情況下儘快在倫納網站的投資者關係欄目上免費公佈。我們的網站是www.lennar.com。我們提醒您，我們網站上的信息不是本報告或我們向美國證券交易委員會提交的任何其他報告的一部分。

關於前瞻性陳述的特別説明

這份Form 10-K年度報告包含《1995年私人證券訴訟改革法》所指的“前瞻性陳述”。這些陳述涉及預期、信念、預測、計劃和戰略、預期事件或趨勢以及與非歷史事實有關的類似表述。這些前瞻性陳述通常包括“預期”、“相信”、“考慮”、“估計”、“預期”、“預測”、“打算”、“目標”、“計劃”、“預測”、“尋求”、“戰略”、“目標”、“將”或其他含義相似的詞語。其中一些是基於一般觀察、軼事證據和行業經驗形成的觀點，但沒有具體的調查或分析支持。

這些前瞻性陳述反映了我們對未來事件的當前看法，受風險、不確定性和假設的影響。我們希望提醒讀者，某些重要因素可能已經並可能在未來影響我們的實際結果，並可能導致實際結果與我們的前瞻性陳述中預期的大不相同。可能導致實際結果與我們的前瞻性陳述預期的結果大不相同的最重要因素包括但不限於：我們有大量住房建設或多户開發活動的地區房地產市場放緩；對我們的住房(無論是出售或出租)或多户出租公寓的需求下降；通脹的潛在影響；購房者抵押貸款成本增加的影響

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目錄表

利率或抵押貸款行業競爭加劇；與建築材料和勞動力相關的供應短缺和成本增加；與房地產税和保險相關的成本增加；我們基金借款利率上升對基金投資新項目意願的影響；公司對上市公司投資的市值減少；自然災害或災難性事件，我們的保險可能無法為這些事件提供足夠的保險；我們無法成功執行我們的戰略，包括我們的輕地戰略和我們計劃剝離某些業務；我們持有的土地和房屋庫存價值下降，導致未來可能減記我們房地產資產的賬面價值；我們決定不行使土地購買選擇權的相關押金被沒收；新冠肺炎(CoronaVirus)疫情對我們的業務可能產生的負面影響；在法律訴訟中可能造成的不利損失；總體經濟和金融狀況的變化，降低對我們產品和服務的需求，降低我們的利潤率或減少我們獲得信貸的機會；我們無法以預期價格獲得土地；我們將產生影響一個或多個報告期收益的非經常性成本的可能性；我們越來越多地使用技術的好處可能無法證明其成本是合理的；來自其他新房和轉售房屋賣家的房屋銷售競爭加劇；變得無法償還債務；可能迫使我們終止回購股票計劃的政府行動或其他因素；各種合資企業的參與者未能履行承諾；難以獲得土地使用權或建築融資；對我們業務的盈利能力產生不利影響的新法律或法規變化；我們無法按照與我們目前的安排一樣有利的條款對我們的債務進行再融資；以及會計慣例的變化對我們的報告收益產生不利影響。

請參閲本年度報告的“第1A項-風險因素”，以進一步討論這些和其他可能影響我們未來業績的風險和不確定因素。我們沒有義務修改任何前瞻性陳述，以反映這些陳述之日之後的事件或情況，或反映預期或意外事件的發生，除非法律要求我們在美國證券交易委員會提交的文件中或以其他方式披露某些事項。

項目1A.評估風險因素。

以下是我們認為可能對我們和我們的業務產生實質性影響的主要風險。

市場和經濟風險

我們建造的房屋的需求可能會受到各種我們無法控制的宏觀經濟因素的不利影響。

對住房的需求取決於各種宏觀經濟因素，例如就業水平、利率、股市估值的變化、消費者信心、住房需求、購房者融資的可獲得性、新住房的可獲得性和價格與現有庫存的比較，以及人口趨勢。這些因素可能會受到我們無法控制的各種因素的嚴重不利影響。目前，我們房屋的潛在購買者正受到通貨膨脹和利率上升的影響，這兩者都增加了購房者必須為新房子支付的費用。

負面宣傳可能會損害我們的聲譽，這可能會導致我們的收入或運營業績下降。

我們的業務成功有賴於Lennar品牌的聲譽及其與質量和誠信的聯繫。如果我們無法保持Lennar品牌的地位，我們的業務可能會受到不利影響，這可能會導致銷售額和收益下降。與我們的行業、公司、品牌、營銷、人員、運營、業務業績或前景相關的不利媒體或投資者和分析師報告可能會影響我們的股價和我們業務的業績，無論其準確性或不準確性。我們可能會受到故意虛假陳述的影響，目的是損害我們的聲譽。 這些説法即使完全不屬實，也可以通過使用包括社交媒體渠道、網站和其他數字平臺在內的電子通信迅速傳播。我們能否成功維護和提升我們的品牌，取決於我們適應這個快速變化的媒體環境的能力。媒體的負面宣傳或負面評論可能會損害我們的聲譽，減少對我們房屋的需求，這將對我們的業務造成不利影響。

我們為住房建設和抵押貸款融資業務制定的業務戰略可能不會增加我們的價值。

我們不能向您保證我們的核心住房建設和抵押貸款融資業務的戰略以及任何相關的舉措或行動都會成功。我們目前的戰略主要是繼續減少我們擁有的土地庫存(即成為一家打火機公司)，並通過期權或其他合同安排控制我們預期使用的更大比例的土地。我們不能保證這一戰略或我們將遵循的其他戰略將增加我們的價值。 打地機或其他戰略可能會降低而不是增加我們核心業務的價值和盈利能力。

住宅建築市場的持續低迷可能會對我們的運營產生不利影響。

在2022財年，美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve)為抑制通脹而大幅加息，房地產市場走軟。我們的一些市場經歷了顯著的市場疲軟，這要求我們大幅降價。持續的經濟低迷可能會導致對新房的需求進一步下降，從而導致我們的土地庫存的賬面價值減記，以及我們決定不行使的土地購買期權的成本減記。

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供應短缺和通脹可能會對我們的盈利能力產生不利影響。

在通脹環境下，我們可能無法將房價提高到足以跟上通貨膨脹率的水平，這可能會降低我們的利潤率。此外，在通脹環境下，我們的資本、勞動力和材料成本可能會上升，我們現金資源的購買力可能會下降，這可能會對我們的業務或財務業績產生不利影響。在2022財年，由於供應短缺和通貨膨脹，我們經歷了材料和勞動力成本的上升。通過實施嚴格的成本控制和提高價格，我們能夠保持令人滿意的利潤率。然而，隨着一年的推移，對新房的需求不斷下降，這要求我們降低而不是提高價格。另一方面，它正開始緩解供應短缺。我們正在採取措施，我們預計這些措施將使我們能夠在無法提價的情況下保持可接受的運營利潤率。然而，這些措施可能不會成功，通脹和對新房需求的減少將對我們的盈利能力產生不利影響

抵押貸款利率的進一步上升可能會降低潛在買家獲得購房融資的能力或願望。

2022年抵押貸款利率增加了一倍多，房地產受到了相當大的影響。 美國聯邦儲備委員會表示，打算在2023年繼續提高基準利率。當利率上升時，擁有一套新房的成本就會增加，這通常會減少有能力或願意購買我們建造的房屋的潛在買家的數量。

新房價格的下降可能會要求我們減記我們擁有的土地的賬面價值，並沖銷期權成本。

我們不斷購買土地，或簽訂購買土地的安排，以用於我們的房屋建設業務。適合住宅開發的土地價值根據當地和國家的市場狀況以及其他影響新房需求的因素而波動。當2007-2010年經濟衰退期間住房需求下降時，我們被要求大幅減記土地庫存的賬面價值，我們選擇不行使許多購買土地的選擇權，這要求我們沒收押金並註銷收購前的成本。儘管我們已經減少了對這類成本的敞口，但一定程度的敞口是我們房屋建築業務固有的。如果市場狀況未來大幅惡化，我們可能再次被要求對我們的土地庫存的賬面價值進行重大減記，併產生與決定不行使土地購買選擇權相關的成本。

我們的運營結果和財務狀況可能會受到公共衞生問題以及由此導致的政府行動的不利影響。

美國已經並可能在未來經歷影響公眾健康和公眾健康風險認知的傳染病暴發。新冠肺炎疫情導致我們國民經濟的很大一部分停擺。除2020年3月和4月外，新冠肺炎疫情及其對經濟的影響並未對我們的房屋銷售產生不利影響。然而，未來的任何公共衞生問題可能不會是這種情況。公共衞生問題對我們結果的影響程度將取決於未來的發展，而這是無法預測的。如果傳染性疾病對經濟狀況或消費者信心造成重大負面影響，我們的運營業績、財務狀況和現金流可能會受到重大不利影響。

操作風險

房屋建築、抵押貸款和房屋租賃是競爭非常激烈的行業，競爭狀況可能會對我們的業務或財務業績產生不利影響。

住宅建設。住宅建築業競爭激烈。房屋建築商不僅爭奪購房者，還爭奪理想的土地、融資、原材料、熟練的管理和勞動力資源。我們在每個市場都與眾多國家、地區和當地的房屋建築商展開競爭。我們還與現有房屋的賣家競爭，包括喪失抵押品贖回權的房屋，以及租賃房屋。這些競爭條件可能會減少我們交付的房屋數量，對我們的銷售價格產生負面影響，降低我們的利潤率，並導致我們的庫存或其他資產的價值減值。競爭也會影響我們以可接受的價格或其他條件獲得合適的土地、原材料和熟練勞動力的能力。

金融服務。我們的金融服務住宅和商業貸款業務與其他住宅和商業抵押貸款機構競爭，包括國家、地區和地方銀行以及其他金融機構。那些比我們更容易獲得低成本資金、先進技術或不同貸款標準的抵押貸款機構，可能能夠向潛在客户提供比我們更有吸引力的融資。

多個家庭。我們的多户租賃業務在美國各地的多户公寓社區與其他開發商和運營商展開競爭，我們在這些地點投資了多户租賃物業。我們還在獲得合作伙伴、股權資本和債務融資方面展開競爭，我們還與大量已有或新建的出租公寓以及獨棟住宅的賣家和租户競爭租户。這些競爭條件可能會對我們設法為正在建造的公寓找到租户或這些公寓可以出租的價格的基金和企業的能力產生負面影響。

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目錄表

獨棟住宅租賃。在我們的基金提供獨户住宅出租的每個地區，都會與住宅房地產的其他所有者(無論是出租還是出售)爭奪居民。此外，在尋找投資者獲得我們成立的基金的權益時，我們將與各種各樣的投資機會競爭，這些機會既與房地產有關，也與各種其他投資產品有關。此外，在尋求購買我們的基金可以作為租賃物業持有的獨户住宅時，我們的基金將與計劃將其作為租賃物業持有的其他人以及可能想要購買這些住宅作為其中居住的人進行競爭。

我們可能會受到超出我們所能購買的保險範圍的保修費用和責任索賠的影響。

作為一家房屋建築商，我們在正常的業務過程中會受到保修和建築缺陷索賠的影響。我們還會因在施工過程中受傷而提出索賠。我們根據我們市場的歷史經驗以及我們對與我們建造的房屋類型相關的質量風險的判斷，記錄我們出售的房屋的保修和其他準備金。我們有，而且我們的許多分包商都有一般責任、財產、工傷賠償和其他商業保險。這些保險單旨在保護我們免受索賠損失的風險，受自我保險扣除額、免賠額和承保範圍限制的限制。然而，這項保險可能不足以解決我們所面臨的所有保修、施工缺陷和責任索賠。

此外，近年來保險成本大幅增加。此外，目前針對建築缺陷提供的保險範圍和一般責任保險的可用性是有限的，可以獲得的保單通常包括基於保險公司過去因在我們和許多其他房屋建築商建造的房屋中使用缺陷材料而遭受的損失的排除。因此，越來越多的分包商無法獲得保險，在許多情況下，我們不得不放棄我們的慣常保險要求，這增加了我們和我們的保險公司面臨的索賠風險，並增加了我們的保險不足以保護我們免受所有費用損失的可能性。費用的增加和承保範圍的限制也增加了我們的自我保險保額，減少了我們的總承保範圍。未來有可能無法以商業上合理的費率獲得保險，這可能會導致我們減少或取消一般責任保險。

與我們的運營相關的過多健康和安全事件可能會讓我們付出高昂的代價。

土地開發建設 本質上是危險的。雖然安全是我們土地開發和建築地盤的首要任務，但我們不能總是控制分包商的工作方式，包括他們是否符合旨在最大限度地保護建築工人安全的法律和法規。任何不符合健康和安全表現的行為都可能導致不遵守相關法規要求的處罰，可能導致我們的分包商難以吸引他們需要的工人，並可能對我們的聲譽造成負面影響。

供應給我們的產品和分包商所做的工作可能會使我們面臨可能對我們的業務產生不利影響的風險。

我們依靠分包商來實際建造我們的房屋，在許多情況下，我們還需要選擇和獲得建築材料。儘管我們有詳細的規範和質量控制程序，但在某些情況下，分包商可能會使用不正確的施工工藝或有缺陷的材料。房屋建築業廣泛使用的有缺陷的產品可能導致需要對大量房屋進行廣泛的維修。如果我們無法從分包商、材料供應商和保險公司收回維修費用，則履行我們的保修義務的成本可能會很高。

如果分包商未能遵守適用的法律，包括涉及我們無法控制的事情的法律，我們還可能遭受我們的聲譽損害，並可能面臨可能的責任。當我們瞭解到分包商可能存在不當做法時，我們會試圖讓分包商停止這些做法。然而，我們並不總是能夠做到這一點，即使我們能夠做到這一點，它也可能無法避免對分包商已經完成的工作向我們提出索賠。

減少房屋銷售將延長我們收回土地購買和物業開發成本所需的時間。

甚至在我們開始在一個社區建造房屋之前，我們就已經招致了很多成本。根據我們收購地塊時所處的開發階段，這些成本可能包括準備土地、整理和授予地塊權利、安裝道路、下水道、供水系統和其他公用事業的成本，以及與我們計劃在其上建造住房的土地所有權相關的税收和其他成本。如果我們出售和交付住房的速度放緩，或者如果我們推遲新住房社區的開業，我們可能會招致更多的前期建設成本，我們可能需要更長的時間才能收回成本。

利率上升可能會增加我們建造房屋的成本。

我們的業務需要我們為開發住宅社區的大部分成本提供資金。我們做到這一點的方法之一是通過銀行借款。截至2022年11月30日，我們與多家銀行達成了26億美元的循環信貸安排(“信貸安排”)，其中有一個手風琴功能，可以將其增加到30億美元。我們還擁有總計28.5億美元的倉庫借款工具，以支持我們的住宅和商業抵押貸款活動。信貸安排下的借款利息按不時現行的短期利率計算。2022年，美聯儲穩步上調了基準利率，並表示打算在2023年繼續這樣做。截至2022年11月30日，我們在信貸安排下沒有借款。然而，如果未來我們需要在信貸安排下大量借款，並且

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目錄表

利率繼續上升，這將增加我們建造房屋的成本，這要麼會使這些房屋對購房者來説更加昂貴，這可能會減少需求，要麼會降低我們的運營利潤率，或者兩者兼而有之。

房屋銷售協議取消率的增加可能會對我們的業務產生不利影響。

我們的積壓反映了與我們的購房者就尚未交付的房屋達成的銷售協議。我們通常會收到購房者為我們積壓的每一套房子支付的定金，如果購房者沒有完成購買，我們通常有權保留定金。然而，在某些情況下，購房者可能會取消銷售協議，並因州和當地法律、購房者無法獲得抵押貸款、他們無法出售當前房屋或我們無法在指定時間內完成和交付房屋等原因而獲得全部或部分定金退款。隨着房地產市場的疲軟，我們經歷了退房率的上升。如果房地產市場進一步低迷，或者如果抵押貸款變得比目前更少，更多的購房者可能會取消與我們的銷售協議，這將對我們的業務和經營業績產生不利影響。

我們的成功在很大程度上有賴於我們能否獲得適合興建住宅的土地，並符合我們的土地投資準則。

房屋建築商之間爭奪適合住宅開發的土地的競爭非常激烈。滿足我們內部標準的已完工和部分完工的已開發地塊和未開發土地的未來可獲得性取決於許多我們無法控制的因素，包括總體土地可獲得性、與其他住宅建築商和土地買家對理想物業的競爭、地價通脹、分區、允許的住房密度和其他監管要求。如果合適的地段或土地變得不那麼可用，我們可以建造和出售的房屋數量可能會減少，而土地成本可能會大幅增加，這可能會對我們的經營業績產生不利影響。

我們可能會因為土地所有者拒絕履行將土地出售給我們的選擇權或合同而受到傷害。

我們已作出戰略決定，增加我們通過期權或合同控制的潛在土地庫存部分，並減少我們擁有的部分。這大大減少了我們在土地上的投資。然而，如果作為期權或合同當事人的土地所有者拒絕履行它們，我們可能會失去在我們的房屋建設活動中使用土地的機會。

失去高級管理層成員或大量運營員工的服務可能會對我們的業務產生負面影響。

我們的成功在很大程度上取決於我們高級管理層的表現和積極參與，其中許多人已經與我們一起工作了20多年。倘我們失去高級管理層成員，我們可能無法及時找到合適的替代人選，而我們的營運可能會受到負面影響。此外，大量主要營運僱員流失及我們無法聘請合資格替代人員可能對我們的業務產生重大不利影響。

自然災害和惡劣的天氣條件可能會推遲交付，並增加受影響地區的新房成本，這可能會損害我們的銷售和運營結果。

我們的許多房屋建設活動都是在易受自然災害影響的地區進行的，包括颶風、地震、乾旱、洪水、野火和惡劣天氣。自然災害或惡劣天氣條件的發生可能會推遲新房交付，通過破壞庫存增加成本，並導致受災地區勞動力和材料短缺，並可能對受災地區的新房需求產生負面影響。我們的保險可能不包括這些事件造成的業務中斷或損失，我們的運營結果可能會受到這些事件的不利影響。

如果我們的購房者無法獲得適當的融資，那將減少對我們房屋的需求和我們的房屋銷售收入。

大多數購房者獲得抵押貸款，為他們購買的房屋的很大一部分購買價格提供資金。雖然我們的大多數購房者從我們的金融服務部門獲得抵押貸款，但其他人從銀行和其他獨立貸款人獲得抵押貸款。抵押貸款市場的混亂和政府監管的加強可能會對潛在購房者獲得購房融資的能力產生不利影響，使他們難以購買我們的住房。其中，房利美、房地美、金利美和FHA/VA對贊助的抵押貸款計劃所做的改變，以及近年來私人抵押貸款保險公司所做的改變，降低了一些潛在購房者有資格獲得抵押貸款的能力。其中主要包括更高的收入要求，更大的要求首付，增加的準備金和更高的要求信用評分。此外，房利美、房地美和金利美的未來一直存在不確定性，包括提議它們減少或終止其作為抵押貸款二級市場主要流動性來源的角色。目前尚不清楚，如果房利美、房地美和金利美削減其二級市場抵押貸款購買，它們提供的流動性將如何被取代。有很大的可能性，替代流動性來源將

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目錄表

提高抵押貸款利率，這將增加買家為我們出售的房屋支付的實際成本，因此可能會減少對我們房屋的需求，並對我們的運營結果產生不利影響。

我們的金融服務部門可能會受到房屋需求減少的不利影響。

2022年，我們的金融服務部門發放的住宅抵押貸款中，約99%是向我們建造的房屋的買家發放的。因此，房屋需求的減少或購房者現金使用量的增加將對我們這方面的業務收入產生不利影響。

如果我們向二級市場出售抵押貸款的能力受到損害，那可能會顯著降低我們出售房屋的能力，除非我們願意成為我們發放的貸款的長期投資者。

我們發放的住宅按揭貸款，基本上都是在短期內在第二按揭市場以已發放的無追索權還款方式出售。如果我們無法向二級抵押貸款市場或直接向房利美、房地美和金利美出售住房抵押貸款，我們將不得不減少住房抵押貸款的發放，這可能會顯著降低我們出售房屋的能力，或者將我們的自有資金投入抵押貸款的長期投資，這除了要求我們部署大量自有資金外，還可能推遲我們在運營報表上確認房屋銷售收入的時間。

我們可能會對我們在出售貸款時做出的某些有限的陳述和保證負責。

雖然我們發放的幾乎所有住宅按揭貸款都是在短期內以已發放的無追索權方式在第二按揭市場出售，但我們仍須對我們就此類出售作出的某些行業標準有限陳述及保證負責。抵押貸款投資者有時試圖讓我們回購抵押貸款，或賠償我們出售的抵押貸款造成的損失，這些損失是基於我們違反了有限的陳述和保修的索賠。此外，當LMF Commercial向證券化信託基金或其他購買者出售貸款時，它對貸款提供有限的行業標準陳述和擔保，如果不正確，它可能要求其回購貸款，以替代貸款，或賠償因違反陳述和擔保而產生的損失或費用。如果我們對此類索賠負有重大責任，可能會對我們的運營結果產生不利影響，甚至可能對我們的財務狀況產生不利影響。

融資風險

如果不遵守我們借貸便利施加的契約和條件，可能會限制未來的借款，或者導致我們的債務立即到期和支付。

管理我們信貸安排的協議(“信貸協議”)規定，如果我們未能在到期時支付本金或利息(在某些情況下受到寬限期的限制)，或未能遵守各種契約，包括有關財務比率的契約，則屬於違約行為。此外，我們的金融服務住宅按揭公司和我們的LMF商業按揭貸款集團都有倉庫設施為其按揭貸款提供資金。如果我們根據信貸協議或我們的倉儲安排違約，貸款人將有權終止其貸款承諾，並要求立即償還所有未償還的借款。這可能會減少我們的可用資金，因為我們在資本市場或其他方面的運營中難以獲得所需的所有資金，並限制了我們未來獲得融資的能力。此外，如果我們根據信貸協議或我們的倉儲安排違約，可能會導致我們優先票據項下的未償還金額立即到期和應付，這將嚴重影響我們的綜合財務狀況。

我們的負債水平很高，這可能會對我們的業務產生不利影響，或者限制我們利用商業、戰略或融資機會的能力。

截至2022年11月30日，我們擁有未償還的優先票據，多年來我們在資本市場出售的票據總額為36億美元。管理我們優先票據的契約不限制我們未來有擔保或無擔保債務的產生，而管理我們信貸安排的協議允許我們產生大量未來無擔保債務。我們在2022財年將未償還的優先票據減少了5.75億美元，但我們仍有相當數量的未償還票據。直到最近，向資本市場出售優先債務一直是我們業務和收購的重要資金來源。 我們使用資本市場債務來幫助支持我們的運營，這使我們面臨許多風險，包括：

•我們可能更容易受到總體不利的經濟和住宅建築行業狀況的影響;

•由於利率上升，我們可能需要為債務再融資支付更高的利率，從而減少我們的收益和現金流；

•我們可能會發現很難或可能無法獲得額外的融資，以資助未來的營運資金，資本支出和其他符合我們最佳長期利益的一般公司需求;

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目錄表

•我們可能被要求將來自運營的現金流的很大一部分用於支付債務的本金和利息，從而減少了可用於為運營和投資提供資金的現金流，並減少了我們可以返還給股東的金額;

•我們可能在規劃或應對我們業務或業務所在行業的變化方面降低了靈活性;

•與我們行業中槓桿率較低的其他公司（如果有的話）相比，我們可能處於競爭劣勢;以及

•我們可能被要求出售債務或股權證券，或出售我們的一些核心資產，可能是以不利的條款，以履行付款義務。

如果我們的信用評級被下調，我們獲得資金的渠道和獲得額外融資的能力可能會受到影響。

我們的公司信用評級和我們優先票據的評級會影響我們獲得新資本的能力，特別是債務，以及新資本的成本。多年來，我們獲得資本的很大一部分是通過發行優先票據，截至2022年11月30日，扣除債務發行成本，我們約有36億美元的未償還債務。除其他事項外，我們經常依賴發行債券所得款項，在現有優先票據到期時支付其本金。我們優先票據評級的負面變化可能會使我們未來難以出售優先票據，並可能導致我們發行的新優先票據的更嚴格的契約和更高的利率。

我們的金融服務部門，包括LMF Commercial，擁有2023財年到期的倉庫設施，如果我們不能更新或更換這些設施，我們可能不得不減少我們的抵押貸款和發起活動。

在2023年期間，我們將不得不更換或更新金融服務部門使用的總計28.5億美元的倉庫線路，其中包括LMF Commercial，因為它們到期了。我們預期這些設施成熟後會予以更新或以其他設施取代。如果我們不能以優惠的條件更新或更換這些貸款，或者當這些貸款到期時根本不能續期或更換，這可能會嚴重阻礙我們金融服務部門的活動，這將對我們的財務業績產生影響。

無法獲得履約保證金或郵寄信用證可能會對我們的運營產生不利影響。

我們經常被要求提供擔保保證金，以確保我們履行建設合同、開發協議和其他安排下的義務。截至2022年11月30日，我們有41億美元的未償還擔保債券，包括與各種項目(包括我們合資企業的某些項目)現場改善相關的履約擔保債券和財務擔保債券。雖然與這些地盤改善有關的重大發展和建造活動已經完成，但這些保證金一般在所有與之有關的發展和建造活動完成後才會發放。我們獲得擔保債券的能力主要取決於我們的信用評級、財務狀況、過去的表現和類似因素、擔保市場的容量以及擔保債券發行人的承銷做法。我們獲得擔保債券的能力也會受到保險公司願意為建設和開發活動發行履約保證金的影響。如果我們無法在需要時獲得擔保債券，我們的運營可能會受到不利影響。

我們通過與獨立第三方的合資企業開展部分業務，如果合資夥伴未能履行其義務或做出違揹我們意願的決定，我們可能會受到不利影響。

在我們的房屋建築和多户住宅領域，我們參與合資企業，以幫助我們獲得有吸引力的土地位置，管理我們的風險狀況，並利用我們的資本基礎。在某些情況下，合資企業的參與者，包括我們，被要求提供與合資企業有關的義務保證，如完工和環境保證。如果合資夥伴不履行其義務，我們可能被要求承擔超過我們按比例分擔的履行合資企業義務的費用。例如，在我們的多家族企業及其合資企業方面，我們和其他合資企業已保證有義務按商定的成本完成多家族住宅建築的建設，這可能會使我們和其他合資企業參與者對成本超支負責。儘管風險投資的所有參與者通常都有責任分擔履行這類義務的費用，但如果部分風險投資參與者不能或不願意履行其應承擔的義務，我們可能要對部分或全部拖欠款項負責。此外，由於我們在我們參與的大多數合資企業中沒有控股權，我們可能無法促使合資企業出售資產、返還投資資本或採取其他行動，而這些行動可能符合我們的最佳利益。

在不久的將來，我們參與的幾家合資企業將被要求償還、再融資、重新談判或延長借款期限。如果這些合資企業中的任何一家無法做到這一點，我們可以被要求提供

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目錄表

合資企業至少需要一部分資金能夠償還借款併為產生借款的活動提供資金，這可能會對我們的財務狀況產生不利影響。

監管風險

美國貿易政策的變化和其他國家的報復性反應可能會大幅增加我們家庭使用的建築材料和產品的成本或限制供應。

在過去的幾年裏，美國政府對我們建造的房屋中使用的一系列進口材料和產品徵收了新的或提高了現有的關税，包括木材、鋼鐵、鋁、太陽能電池板和洗衣機，這增加了這些項目的成本。徵收或增加的關税影響了我們的建築成本，並導致我們供應鏈中斷，而新的或增加的關税可能會導致進一步的成本增加。這些成本增加要麼要求我們提高價格，要麼對我們的利潤率造成負面影響。 新的或增加的關税也可能對美國全國或地區經濟產生負面影響，這可能會影響對我們建造的住房的需求。

我們可能會受到法律和監管變化的不利影響。

我們幾乎所有的活動都受到各種聯邦、州和地方法律和法規的約束。法律法規和現行法律法規下的政策或對現有法律法規的解釋經常變化。我們的業務可能會受到法律、法規、政策或解釋的變化，或者我們在不對業務進行重大改變的情況下無法遵守這些變化而受到不利影響。

政府關於土地使用和環境問題的規定可能會增加成本，限制我們的開發和住房建設項目的可用性，並對我們的業務或財務業績產生不利影響。

我們受到廣泛和複雜的法律和法規的影響，這些法律和法規影響着土地開發、住宅建設和公寓開發過程，包括與分區、允許的土地用途、密度水平、建築設計、物業標高、水和廢物處理以及空地使用有關的法律和法規。這些條例往往賦予管理政府當局廣泛的自由裁量權，規定在批准開發或建設之前必須滿足的條件，如果它們真的獲得批准的話。我們還受制於政府當局對特定居民區的供水或污水設施、道路和其他地方服務是否足夠的決定。新的住房開發項目也可能需要對學校、公園、街道和其他公共設施進行各種評估。此外，在許多市場，政府當局沒有實施增長或增長控制舉措。其中任何一項都會限制、推遲或增加土地開發或房屋建設的成本。政府旨在減少温室氣體排放或潛在氣候變化影響的限制、標準或法規可能會導致某些地區的土地開發受到限制，並可能增加能源、運輸或原材料成本，這可能會降低我們的利潤率，並對我們的運營結果產生不利影響。這在美國西部是一個特別令人擔憂的問題，那裏已經頒佈了一些全國範圍最廣泛和最嚴格的環境法律和住宅建築建設標準，我們在那裏有大量的房屋建設和多户經營。

我們還受制於各種有關環境保護的地方、州和聯邦法律法規。在我們經營的一些市場，法律要求我們支付環境影響費，使用節能建築材料，並向市政當局承諾提供道路和下水道系統等基礎設施。我們通常需要從地方當局獲得許可證、權利和批准，才能開始和進行住宅開發或房屋建設。這些許可、權利和批准有時會遭到地方政府、環保倡導團體、鄰近的業主或其他可能的利害關係方的反對或挑戰，給這一過程增加了延誤、成本和不批准的風險。違反環境法律法規可能會導致禁令、民事處罰、補救費用和其他費用。此外，一些環境法規定了嚴格的責任，這意味着我們可能要為我們擁有的非我們創造的財產上的非法環境條件承擔責任。

我們還受到與工人健康和安全相關的法律法規的約束，還有一些努力讓像我們這樣的房屋建築商受到其他與勞工有關的法律或規則的約束，其中一些法律或規則可能會要求我們對分包商所做的事情負責，而我們對這些事情幾乎無法控制。

此外，我們的住宅抵押貸款子公司受各種州和聯邦法規、規則和法規的約束，包括與貸款業務以及其他抵押貸款發放和貸款服務領域相關的法規、規則和法規。這些法規、規則和條例的影響可能會增加我們購房者的融資成本和我們做生意的成本，並限制我們的購房者獲得某些類型的貸款。

我們有義務遵守我們經營所依據的法律和法規，我們需要確保我們的同事、分包商和其他代理人遵守這些法律和法規，這可能會導致建築和土地開發的延誤，導致我們產生鉅額成本，並禁止或限制土地開發和住房建設活動。

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目錄表

我們經營的某些領域。州和地方政府機構削減預算可能會增加獲得所需批准所需的時間，因此可能會加劇我們遇到的延誤。在2020年和2021年，為應對新冠肺炎疫情而關閉的政府辦公室往往會推遲獲得所需批准的時間。政府機構還定期對我們的業務做法進行審計、審查或調查，以確保遵守適用的法律和法規，這可能會導致我們的業務產生成本或造成其他重大中斷。

我們可能會被我們無法控制的人的不當行為所傷害。

雖然我們希望我們的所有員工(即員工)、高級管理人員和董事在任何時候都遵守所有適用的法律、規則和法規，但可能會有分包商或我們通過其開展業務的其他人從事不符合適用法律、法規或政府指導方針的做法的情況。當我們瞭解到不符合適用法律或法規的做法，包括與我們建造或融資的住房、建築物或多户租賃物業有關的做法時，我們會積極採取行動，儘快停止這種不遵守行為，我們已對我們的同事採取了紀律處分，這些員工意識到了不遵守行為，但沒有采取措施解決這些問題，包括在某些情況下終止他們的僱用。然而，無論我們在瞭解到不符合適用法律或法規的做法後採取什麼步驟，在某些情況下，我們可能會受到罰款或其他政府處罰，並且由於已經發生的做法，我們的聲譽可能會受到損害。

我們可能要為我們的分包商和其他合同方的義務和違反勞動法的行為負責。

我們出售的房屋是由分包商和其他合同方的員工建造的。我們沒有能力控制這些合同當事人支付給他們的員工的工資，或者他們強加給他們的員工的工作規則。然而，各個政府機構已經尋求，而且未來可能會尋求，讓像我們這樣的合同方對其員工履行合同服務的公司違反工資和工時法、工人補償和其他與工作相關的法律負責。雖然僱主連帶責任的未來仍不確定，但如果我們被視為分包商員工的共同僱主，我們可能會對分包商的集體談判義務和違反勞動法的行為負責。政府裁決要求我們對分包商的勞動行為負責，這可能會在我們無法控制的情況下給我們帶來大量風險。

與計劃剝離相關的風險

我們計劃剝離我們的一些業務可能無法實現其目標。

我們正在將我們的一些非住宅建築業務轉移到一家新成立的公司--Quaterra Group，Inc.，根據市場情況，我們打算將Quaterra的股票分配給我們的股東。我們希望，這樣做將導致我們的股票和季度公司股票的總市值超過如果我們繼續經營我們將轉移到季度公司的業務的話我們股票的市值。然而，不能保證這種情況會發生。除其他事項外，使Quaterra成為一個獨立的實體將失去它將擁有的企業目前受益的一些協同效應。因此，有可能在分離後，我們的股票和Quaterra的股票的總市值將少於、而不是高於如果我們不剝離Quaterra的話我們股票的市值。

與我們股票所有權相關的風險

我們有一位股東，他可以對提交給我們股東投票的事項施加重大影響。

我們的執行主席斯圖爾特·米勒通過家族和個人持有B類普通股，以及較少程度的A類普通股，擁有我們所有已發行的A類和B類普通股持有者加起來可以投出的大約36%的投票權。這使得Mr.Miller在我們董事的選舉和提交給股東的大多數其他事項的批准方面具有實質性的影響力。Mr.Miller的投票權可能會阻止某人對我們進行重大股權投資，即使我們需要這些投資來履行我們的義務或經營我們的業務。此外，由於Mr.Miller的投票權，他可能能夠促使我們的股東批准與我們許多其他股東的願望背道而馳的行為。

我們B類普通股的交易價格大大低於我們A類普通股的交易價格。

我們的A類普通股和B類普通股之間唯一的顯著區別是，B類普通股的持有者每股有10票的投票權，而A類普通股的持有者每股只有一票的投票權。然而，多年來，紐約證券交易所B類普通股的交易價格一直大幅低於我們A類普通股的紐約證券交易所交易價格。我們認為這是因為只有相對較少的B類普通股可供交易，這降低了我們B類普通股的市場流動性，以至於許多大型投資者不願投資於它。有限的流動性可能會使我們B類普通股的持有者即使持有相對較少的股份也很難在不大幅降低B類普通股交易價格的情況下出售該股票。

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目錄表

其他風險

我們在房地產相關基金和企業中有大量投資，我們是這些基金和企業的少數投資者。

我們對Rialto Capital Management管理的基金和其他投資工具進行了投資，Rialto Capital Management是我們於2018年11月出售的一家公司，我們投資了多家公司，這些公司正在將技術應用於住宅建設和營銷的各個方面，以及金融服務業與房地產相關的方面，以及Five Point Holdings，LLC，這是一家上市公司，擁有加州三個大型多用途總體規劃社區的所有權權益，並正在管理其開發。作為少數投資者，我們對有關這些基金和業務的決策幾乎沒有影響力。然而，由於基金和企業做出的決定，我們的投資可能會遭受重大損失。

如果針對我們的法律索賠不能以對我們有利的方式解決，我們的運營結果可能會受到不利影響。

在我們的正常業務過程中，我們受到購房者、我們已提起止贖程序的借款人、與我們簽訂土地購買合同的人以及各種其他索賠人的法律索賠。我們為法律索賠建立了準備金，我們相信，一般來説，法律索賠的結果不會對我們的業務或財務狀況產生重大不利影響。然而，如果我們因索賠而被要求支付的金額大大超過我們準備金預期的金額，那麼支付這些金額的需要可能會對我們被要求支付款項期間的經營業績產生不利影響。

信息技術故障和數據安全漏洞可能會損害我們的業務。

我們廣泛依賴資訊科技系統，包括互聯網站、數據託管設施及其他硬件和軟件平臺，其中部分由第三方託管，以協助我們進行業務。與大多數公司一樣，我們的IT系統可能容易受到各種中斷的影響，包括但不限於自然災害、電信故障、黑客和其他安全問題造成的中斷。此外，像大多數公司一樣，我們的計算機系統也可能受到計算機病毒或其他惡意代碼的攻擊，以及網絡或網絡釣魚攻擊。我們已經安裝並不斷升級一系列針對網絡入侵的保護措施。網絡入侵的風險是定期向本委員會介紹的風險領域之一。然而，網絡入侵的努力正變得越來越複雜，我們已經安裝的控制措施有可能在某個時候被實質性地破壞。此外，自新冠肺炎大流行開始以來，在偏遠地點工作的人數大幅增加。遠程工作環境和虛擬平臺的使用增加可能會增加我們遭受網絡攻擊或數據安全漏洞的風險。雖然到目前為止，我們還沒有發生對我們的業務或運營結果產生實質性影響的重大網絡安全漏洞或攻擊，但如果我們遭受重大成功的網絡入侵，可能會導致補救或服務恢復成本、網絡保護成本增加、收入損失或客户流失、政府當局的訴訟或監管行動、保險費增加、聲譽損害以及對我們的競爭力、我們的股票價格和我們的長期股東價值的損害。

未能維護個人身份信息的安全可能會對我們造成不利影響.

關於我們的業務，我們收集和保留個人身份信息(例如，關於我們的客户、供應商和員工的信息)，並期望我們將充分保護這些信息。美國圍繞信息安全和隱私的監管環境越來越苛刻。網絡罪犯或其他方面對我們維護的個人身份信息或我們的數據的重大盜竊、丟失或欺詐性使用可能會對我們的聲譽造成不利影響，並可能導致鉅額成本、罰款和訴訟。

國際活動使我們面臨國際行動中固有的風險。

從歷史上看，我們曾將大量美國社區的房屋出售給非美國居民，我們多户開發和單户租賃基金和企業的一些大投資者位於美國以外。與美國以外的人或機構進行交易會產生與各國貨幣和政治事務相關的風險。在某些情況下，政府可能會審查非美國實體投資對美國國家安全的可能影響。我們還必須小心遵守美國的反腐敗法律。此外，我們必須意識到在美國境外做生意或與非美國居民做生意涉及的税收問題，無論是根據美國税法還是根據我們開展業務的國家的税法。

我們每季度的經營業績都會發生變化。

我們的房屋建築業務本質上是季節性的，通常反映出第二財季新屋訂單活動的增加以及本財年下半年交貨量的增加。然而，各種因素都可以改變季節模式。由於多種因素的影響，我們未來的季度經營業績可能會繼續波動，其中包括季節性購房模式、房屋關閉的時間和土地銷售以及與天氣有關的問題。

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目錄表

如果我們在上市公司的投資市值縮水，我們可能會遭受重大損失。

我們投資了一些公司，這些公司致力於應用技術來改善住宅建築業和金融服務業中與房地產相關的方面。我們在OpenDoor Technologies，Inc.(“OpenDoor”)、Sonder Holdings Inc.、Sunnova、Hippo Holdings，Inc.(“Hippo”)、SmartRent，Inc.(“SmartRent”)和Blend Labs，Inc.(“Blend”)的投資在我們的賬面上按其公允價值列賬，公允價值將根據公司所持股票在每個季度最後一天的價值而變化。因此，公司的淨收益可能會受到公司投資按市值計價的收益或虧損的重大影響。

全球或區域環境條件的變化以及政府為應對這種變化而採取的行動可能會增加或限制我們計劃的或未來的增長活動的成本，從而對我們產生不利影響。

科學界許多成員和公眾越來越擔心，温室氣體排放和其他人類活動導致的全球平均氣温上升已經或將導致天氣模式發生重大變化，並增加自然災害的頻率和嚴重程度。政府旨在減少温室氣體排放或預計的氣候變化影響的任務、標準或條例已經並可能繼續導致某些地區的土地開發受到限制，能源、交通和原材料成本增加。我們試圖通過在許多這樣的家庭中安裝太陽能系統和其他節能設備來減少我們建造的家庭對氣候的影響。儘管如此，旨在減少對氣候影響的政府要求可能會導致我們產生無法收回的費用，或者要求我們提高出售房屋的價格，以至於影響對這些房屋的需求。

一般風險因素

上述風險因素是我們認為對我們的投資可能具有重大意義的因素，並不是普遍適用於所有商業企業。然而，我們受到許多風險的影響，這些風險影響到美國或國際上的所有或大多數企業，我們的業務或財務狀況可能會受到這些風險的實質性影響。

項目1B.包括未獲解決的工作人員意見。

不適用。

關於我們的執行官員的信息

截至2023年1月26日，以下人士是我們的執行官：

名字			職位			年齡
斯圖爾特·米勒			執行主席			65
裏克·貝克威特			聯席首席執行官兼聯席首席執行官總裁			63
喬納森·M·賈菲			聯席首席執行官兼聯席首席執行官總裁			63
黛安·J·貝塞特			總裁副首席財務官兼財務主管			62
馬克·蘇斯塔納			總裁副總參贊兼祕書長			61
David·M·柯林斯			總裁副主計長			53
Jeff·J·麥考爾			總裁常務副總經理			51

Mr.Miller自2018年4月以來一直擔任我們的執行主席。在此之前，Mr.Miller於1997年至2018年4月擔任我們的首席執行官，總裁於1997年至2011年4月擔任我們的首席執行官。在1997年之前，Mr.Miller曾在我們公司擔任過各種管理職務。Mr.Miller還擔任Five Point Holdings LLC董事會的非僱員執行主席以及DOMA控股公司的董事會成員。

貝克維特先生是我們的董事之一，自2020年11月以來一直擔任我們的聯席首席執行官和聯席總裁。在此之前，貝克維特先生於2018年4月至2020年11月擔任我們的首席執行官，總裁先生於2011年4月至2018年4月擔任我們的首席執行官，總裁先生於2006年3月至2011年擔任我們的執行副總裁。貝克維特先生也是Eagle Material Inc.的董事會成員。

謝飛先生是我們的董事之一，自2020年11月以來一直擔任我們的聯席首席執行官和聯席總裁。在此之前，謝飛先生於2018年4月至2020年11月擔任我們的總裁，並於2004年12月至2019年1月擔任我們的首席運營官。謝飛先生於1994年至2018年4月擔任總裁副經理，在此之前，謝飛先生在我們的住宅建設業務中擔任區域總裁。賈菲先生還在OpenDoor技術公司的董事會任職。

貝塞特女士自2018年4月起擔任我們的首席財務官，自2008年2月起擔任我們的財務主管，自2000年以來擔任總裁副總經理。貝塞特女士最初於1995年加入我們，並於1997年至2008年擔任我們的財務總監。

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目錄表

蘇斯塔納先生自2018年4月起擔任總裁副祕書長，2005年起擔任我司祕書長兼總法律顧問。

柯林斯先生1998年加入我們，2021年1月起擔任總裁副董事長，2008年2月起擔任財務總監。

麥考爾先生自2020年1月起擔任我們的執行副總裁總裁。在此之前，麥考爾先生於2018年2月至2020年1月擔任我們的高級副總裁。2011年6月至2018年2月，麥考爾先生擔任加州大西洋公司執行副總裁總裁兼首席財務官，或其前身。

項目2.管理物業。

我們在佛羅裏達州邁阿密的一棟辦公樓中租賃和維護我們的行政辦公室。我們的房屋建築、金融服務和多家庭辦公室位於我們開展業務的市場，主要是在租賃空間。我們相信，我們現有的設施足以滿足我們目前和計劃中的運營水平。

由於我們房屋建築業務的性質，我們持有大量與房屋建築業務相關的財產作為庫存。我們在本報告第1項和第7項關於我們的住房建設業務的討論中討論了這些財產。

第三項：提起法律訴訟。

我們是在正常業務過程中出現的各種索賠和訴訟的當事人，但我們並不認為我們的索賠和訴訟的數量是不尋常的，因為我們交付的房屋數量以及訴訟往往與訴訟開始前幾年交付的房屋有關。儘管訴訟中的具體指控各不相同，但它們最常見的指控是，我們未能按照計劃和規格或適用的建築規範在特定社區建造房屋，並要求賠償據稱用於補救所稱缺陷、主張合同問題或與人身傷害有關的款項。這類訴訟在住宅建築行業內很常見。我們是許多案件的原告，在這些案件中，我們要求我們的分包商分擔房屋維修費用。我們在建築缺陷訴訟中產生的費用可以通過保修準備金、我們的第三方保險公司、分包商保險公司或分包商的賠償供款來抵消。時不時地，我們也是涉及不動產買賣的訴訟當事人。這些訴訟往往包括關於財產轉讓的陳述和擔保的索賠，以及關於買賣財產義務的糾紛。我們還不時地收到環境機構或其他監管機構關於涉嫌違反環境或其他法律的通知。我們通常會在這些問題提起訴訟之前解決這些問題，訴訟金額對我們來説並不重要。

我們不認為這些索賠或訴訟的最終解決會對我們的業務或財務狀況產生實質性的不利影響。然而，關於財產買賣的訴訟的財務效果可能取決於標的物財產的價值，而標的物財產的價值可能在買賣協議訂立時發生了變化。

第四項：披露煤礦安全信息。

不適用。

第II部

第五項登記人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場。

我們的A類和B類普通股分別在紐約證券交易所(NYSE)上市，代碼分別為“LEN”和“LEN.B”。截至2022年12月31日，我們A類和B類普通股在紐約證券交易所的最新銷售價格分別為90.50美元和74.78美元。截至2022年12月31日，我們A類和B類普通股的登記持有人分別約為1,567人和828人。

2023年1月12日，我們的董事會宣佈，我們的A類和B類普通股的季度現金股息為每股0.375美元。紅利將於2023年2月10日支付給2023年1月27日收盤時登記在冊的持有者。

下表提供了截至2022年11月30日的三個月內我們回購普通股的信息：

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目錄表

期間：			購買的股份總數(%1)						每股平均支付價格						作為公開宣佈的計劃或計劃的一部分購買的股票總數(2)						根據計劃或計劃可購買的最大股份數量(2)
2022年9月1日至9月30日			205,107						$	75.06					205,000						26,999,347
2022年10月1日至10月31日			1,295,000						$	75.94					1,295,000						25,704,347
2022年11月1日至11月30日			100,748						$	67.97					100,000						25,604,347

(1)包括我們預扣的A類和B類普通股，以支付應繳預扣税，其市值接近應繳預扣税額。

(2)2021年10月，董事會批准增加我們的股票回購計劃，使我們能夠回購價值不超過10億美元的已發行A類或B類普通股，或2500萬股普通股，其中不包括佣金。由於之前的授權幾乎用完，我們的董事會於2022年3月批准了一項額外授權，允許我們回購價值不超過20億美元的已發行A類或B類普通股，或3000萬股普通股。回購授權沒有到期日。

本報告第(12)項提供了S-K法規第201(D)項所要求的有關股權補償計劃的信息。

性能圖表

下圖將我們A類普通股的五年累計總回報與道瓊斯美國住宅建築指數和道瓊斯美國總市場指數進行了比較。該圖表假設於2017年11月30日在我們的A類普通股、道瓊斯美國住宅建築指數和道瓊斯美國總市場指數上投資100美元，並對所有股息進行再投資。

			2017						2018						2019						2020						2021						2022
Lennar公司			$	100					70						98						126						175						149
道瓊斯美國房屋建築指數			$	100					71						104						127						178						144
道瓊斯美國總市場指數			$	100					102						117						139						176						156

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目錄表

項目6.保留。

第七項：管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析。

以下對本公司財務狀況和經營結果的討論和分析應與本報告其他部分包括的經審計的綜合財務報表和附註一起閲讀。本報告還應與本10-K表格第I部分“有關前瞻性陳述的特別説明”項下的披露一併閲讀。

展望

我們在2022年取得了強勁的業績，特別是考慮到下半年房屋銷售市場的困難。市場狀況在第四季度繼續惡化，因為現在有充分證據的利率驅動的銷售放緩和定價調整與仍然緊張的供應鏈、高勞動力和材料成本以及延長的週期(即建造一套住房所需的時間)交織在一起。在新的和現有的國內市場上，銷售和銷售價格都在下降。

我們認為，到2023年，全國獨棟和多户住宅的產量將下降四分之一至三分之一。此外，由於房主堅持極低的抵押貸款利率，待售現房供應量有所下降。這一點，再加上過去10年的住房產量短缺，使該行業處於我們認為應該是相當短期的市場回調之中，而且與之前的市場回調不同，目前沒有庫存積壓需要解決。

在此背景下，我們制定了一項戰略，我們相信，儘管市場困難，但我們應該能夠保持銷售速度並增加市場份額：

•我們已經將不同社區的價格調整到旨在使我們能夠保持合理數量的水平。其結果是，利潤率成為減震器，而不是銷量。

•我們正在與我們的貿易夥伴合作，根據當前的市場狀況適當調整我們的成本結構。儘管我們的貿易夥伴仍在完成2022年上半年開工的房屋，但他們收到的新工程量大幅下降。我們提供源源不斷的啟動服務，以換取降價。

•我們在新的土地收購和新的社區方面非常挑剔。我們已重新審查和重新承保正在籌備中的土地購買，在目前的市場條件下，不會繼續進行不符合我們標準的土地購買。

•我們將繼續通過關注和減少SG&A費用來提高我們的業務成本。在過去的幾年裏，我們看到我們的SG&A費用占房屋銷售收入的百分比達到了創紀錄的低點。然而，隨着平均銷售價格的下降，如果不進一步削減成本，百分比將無法保持。此外，我們知道，在更困難的時期，為了推動新的銷售，我們的一些銷售和營銷成本將面臨上升壓力。

•我們將嚴格控制在建庫存。我們將加快家居開工，以達到預期的銷售量。儘管如此，由於供應鏈中斷導致週期延長，與在建庫存相關的庫存美元全年都在增長。我們預計在接下來的幾個季度內減少我們的週期時間。這將釋放大量現金，這些現金目前被與在建房屋相關的增加的庫存美元所佔用。我們將繼續關注我們的現金流和底線，以保護和增強我們已經強勁的資產負債表。

雖然我們繼續擁有許多強勁的市場，但在我們更具挑戰性的領域，我們不得不調整基本銷售價格，提供抵押貸款回購計劃，並增加銷售激勵措施，以保持或恢復銷售勢頭。我們的取消率在第三季度和第四季度開始時顯著增加。然而，我們的取消率在10月份達到頂峯，並在11月份顯著下降。

我們的施工手冊主要關注三個領域：降低施工成本、縮短週期時間和實現均勻的流水作業生產。我們預計，隨着許多房屋建築商減少或完全削減新開工項目，過去幾年由於供應短缺而導致的建築成本穩步上升的趨勢將在2023財年逆轉。同樣，我們預計，由於材料和勞動力短缺而大幅增加的週期時間，將開始恢復正常，因為市場狀況導致在建房屋數量下降。在2022年第四季度，平均週期時間與第三季度相同，儘管供應鏈中斷和兩場颶風的持續影響推遲了佛羅裏達州和卡羅萊納州部分地區的生產。即使是流程生產也是我們的核心關注點，也是成為行業首選建造者的支柱，因為它可以最大限度地提高他們的效率。在許多房屋建築商減少或停止開工之際，通過保持我們的開工速度，我們已經能夠從我們的貿易夥伴那裏獲得成本降低，並增加我們在許多市場的市場份額。

我們繼續從戰略上獲得土地，主要是通過期權。我們繼續關注我們的輕土地戰略，導致2022財年末，控制而不是擁有房屋的比例從去年的59%上升到63%。我們的

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目錄表

自有住宅用地的年供應量從上一年年底的3.0年減少到2.5年。從槓桿的角度來看，我們繼續受益於優先票據的償還和強勁的收益產生，使我們的住房建設債務佔總資本的比例在年底降至14.4%，為有史以來的最低水平，較上年年底的18.3%有所改善。雖然我們在第四季度確實回購了一些股票，但考慮到目前的市場狀況和謹慎的資本配置，我們決定放慢腳步。我們預計，隨着機會的出現，未來將繼續考慮回購股票。

至於計劃分拆我們的多户和單户租賃投資和物業管理公司，目前的市場狀況並不有利，因此我們將暫時推遲分拆，等待合適的時機。

鑑於市場狀況的不確定性，很難就我們過去提供的預期未來業績提供有針對性的指導。相反，我們提供了廣泛的範圍，為我們2023年第一季度預期結果的各個組成部分提供了一些邊界。我們預計2023年第一季度的新訂單將在12,000至13,500套之間，我們預計第一季度的交貨量將在12,000至13,500套之間。我們預計毛利率將在21.0%左右，但這個數字將根據交付數量進行一定程度的調整。我們預計我們的SG&A費用將佔房屋銷售收入的8%左右，但這一比例將根據交付和房屋建築收入進行調整。我們預計，隨着我們放棄那些會產生新的活躍社區的交易，我們第一季度末的社區數量將與2022年底的社區數量大致相同。隨着我們繼續向市場定價，我們第一季度的平均銷售價格應該在44萬美元到45萬美元之間。我們相信，2023財年交付的房屋數量將在6萬至6.5萬套之間。

我們以Lennar歷史上最高的收入、最高的利潤、最高的現金流和最高的流動性結束了這一年。我們有一個執行計劃，因為我們進入2023年的不確定因素，重點是保持產量，通過降低成本實現利潤率最大化，管理庫存，推動現金流，管理土地支出，並在具有挑戰性的市場狀況下進一步改善我們的資產負債表。

經營成果

概述

我們可歸因於Lennar的淨收益在2022年和2021年分別為46億美元，或每股稀釋後收益15.72美元(每股基本股票15.74美元)和44億美元，或每股稀釋後收益14.27美元(每股基本股票14.28美元)。

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目錄表

與我們業務有關的財務信息如下：

			截至二零二二年十一月三十日止年度
(單位：千)			住宅建設						金融 服務						多個家庭						萊納爾 其他						公司						總計
收入：
房屋銷售量			$	31,778,885					—						—						—						—						31,778,885
賣地			143,041						—						—						—						—						143,041
其他收入			29,409						809,680						865,603						44,392						—						1,749,084
總收入			31,951,335						809,680						865,603						44,392						—						33,671,010
成本和支出：
房屋售出成本			23,025,467						—						—						—						—						23,025,467
賣地成本			171,589						—						—						—						—						171,589
銷售、一般和行政			1,964,243						—						—						—						—						1,964,243
其他成本和開支			—						426,378						848,931						32,258						—						1,307,567
總成本和費用			25,161,299						426,378						848,931						32,258						—						26,468,866
未合併實體收益（虧損）中的權益、多家族其他收益和Lennar其他收入（支出）、淨額和其他收益（虧損）			(17,235)						—						52,821						(91,689)						—						(56,103)
住房建設其他收入，淨額			4,516						—						—						—						—						4,516
Lennar技術投資的其他未實現損失			—						—						—						(655,094)						—						(655,094)
營業收益(虧損)			6,777,317						383,302						69,493						(734,649)						—						6,495,463
公司一般和行政費用			—						—						—						—						414,498						414,498
慈善基金會捐款			—						—						—						—						66,399						66,399
所得税前收益(虧損)			$	6,777,317					383,302						69,493						(734,649)						(480,897)						6,014,566

			截至2021年11月30日的年度
(單位：千)			住宅建設						金融 服務						多個家庭						萊納爾 其他						公司						總計
收入：
房屋銷售量			$	25,348,105					—						—						—						—						25,348,105
賣地			167,913						—						—						—						—						167,913
其他收入			29,224						898,745						665,232						21,457						—						1,614,658
總收入			25,545,242						898,745						665,232						21,457						—						27,130,676
成本和支出：
房屋售出成本			18,562,213						—						—						—						—						18,562,213
賣地成本			143,631						—						—						—						—						143,631
銷售、一般和行政			1,796,697						—						—						—						—						1,796,697
其他成本和開支			—						407,731						652,810						30,955						—						1,091,496
總成本和費用			20,502,541						407,731						652,810						30,955						—						21,594,037
未合併實體收益（虧損）中的權益、多家族其他收益和Lennar其他收入（支出）、淨額和其他收益（虧損）（1）			(14,205)						—						9,031						231,731						—						226,557
住房建設其他收入，淨額			3,266						—						—						—						—						3,266
Lennar技術投資的其他未實現收益			—						—						—						510,802						—						510,802
營業收益			5,031,762						491,014						21,453						733,035						—						6,277,264
公司一般和行政費用			—						—						—						—						398,381						398,381
慈善基金會捐款			—						—						—						—						59,825						59,825
所得税前收益			$	5,031,762					491,014						21,453						733,035						(458,206)						5,819,058

(1)於截至2021年11月30日止年度內，本公司出售其住宅太陽能業務實現收益1.581億美元

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目錄表

2022年與2021年

在截至2022年11月30日的一年中，房屋銷售收入增長了25%，從截至2021年11月30日的253億美元增至318億美元。收入增加的主要原因是送貨上門的數量增加了11%，平均銷售價格增加了13%。在截至2022年11月30日的一年中，新房交付數量從截至2021年11月30日的59,825套增加到66,399套。在截至2022年11月30日的一年中，交付的房屋的平均銷售價格為48萬美元，而截至2021年11月30日的一年為42.4萬美元。

截至2022年11月30日的一年，房屋銷售毛利率為88億美元，或27.5%(減值前27.7%)，而截至2021年11月30日的一年，毛利率為68億美元，或26.8%。在截至2022年11月30日的一年中，毛利率包括9個社區的3360萬美元的住房建設減值和年內積壓的1810萬美元的房屋減值。在截至2022年11月30日的一年中，每平方英尺成本的增加主要是由於材料和勞動力成本的上升，但主要被每平方英尺收入的增長所抵消。總體而言，由於土地成本相對持平，而利息支出由於我們專注於減少債務而下降，毛利率同比有所改善。在截至2022年11月30日的一年中，土地銷售的總虧損為2850萬美元，其中包括4790萬美元的存款沖銷，因為我們離開了4.2萬個受控制的住宅。相比之下，截至2021年11月30日的一年，土地銷售毛利率為2430萬美元。

在截至2022年11月30日的一年中，銷售、一般和行政費用為20億美元，而截至2021年11月30日的一年為18億美元。由於經紀人佣金減少、槓桿率上升以及我們的技術努力帶來的好處，房屋銷售、銷售、一般和行政費用佔收入的比例從截至2021年11月30日的一年的7.1%提高到截至2022年11月30日的一年的6.2%。

在截至2022年11月30日的一年中，我們金融服務部門的運營收益為3.819億美元。運營收益包括3550萬美元的一次性費用，這是由於第三季度與法院判決相關的訴訟應計費用增加。我們對這一判決提出上訴，因為我們認為初審法院犯了明顯的法律錯誤。不包括這一一次性費用，營業收益為4.174億美元，而截至2021年11月30日的一年的營業收益為4.904億美元。營運收益減少，主要是因為按揭市場競爭更趨激烈，令按揭淨利潤下降，但有關跌幅因利率鎖定數量增加而被部分抵銷。抵押貸款結果被我們的產權收益部分抵消，這主要是由於每筆交易的收入增加，以及我們的技術努力帶來的好處導致成本降低。.

在截至2022年11月30日的一年中，多家族部門的運營收益為6680萬美元，而截至2021年11月30日的一年為2150萬美元。在截至2022年11月30日的一年中，Lennar Other部門的運營虧損為7.356億美元，而截至2021年11月30日的一年的運營收益為7.33億美元。Lennar截至2022年11月30日的年度其他運營虧損主要是由於我們公開交易的技術投資按市值計價的負面調整。截至2021年11月30日止年度的營運收益主要歸因於我們上市科技投資按市值計價的正面調整，以及出售我們太陽能業務的收益。

在截至2022年和2021年11月30日的兩個年度，我們都有14億美元的税收撥備，這導致總體有效所得税率分別為22.8%和23.5%。2022年我們的總體有效所得税率較低，主要是因為解決了不確定的州税收狀況，並追溯恢復了2022年的能效住房抵免，這是國會通過通脹削減法案的結果。

住宅建設細分市場

截至2022年11月30日，我們的HomeBuilding運營部門和HomeBuilding Other由位於以下位置的HomeBuilding部門組成：

東面：阿拉巴馬州、佛羅裏達州、新澤西州、賓夕法尼亞州和南卡羅來納州

中環：佐治亞州、伊利諾伊州、印第安納州、馬裏蘭州、明尼蘇達州、北卡羅來納州、田納西州和弗吉尼亞州

德克薩斯州：德克薩斯州

西區：亞利桑那州、加利福尼亞州、科羅拉多州、愛達荷州、內華達州、俄勒岡州、猶他州和華盛頓州

其他：主要在加利福尼亞州的城市分部和其他與住房建設相關的投資，包括FivePoint

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目錄表

下表列出了與我們的房屋建設業務相關的精選財務和運營信息：

選定的財務和運營數據

			截至2022年11月30日的年度
			毛利率																		營業收益(虧損)
(千美元)			房屋銷售量 *收入						銷售成本 的家庭						毛利率%						房屋銷售淨利潤率(1)						賣地總虧損(二)						其他收入						未合併實體收益(虧損)中的權益						其他收入(費用)，淨額						營業收益(虧損)
東			$	9,201,412					6,341,272						31.1		%				$	2,222,835					(10,701)						3,991						1,300						22,831						2,240,256
中環			5,830,587						4,532,474						22.3		%				889,359						(171)						1,496						691						(2,144)						889,231
德克薩斯州			4,212,223						2,992,532						29.0		%				941,899						(9,387)						1,250						—						(4,525)						929,237
西			12,513,277						9,114,818						27.2		%				2,775,430						(4,398)						3,916						4,412						(5,763)						2,773,597
其他(3)			21,386						44,371						(107.5)		%				(40,348)						(3,891)						18,756						(23,638)						(5,883)						(55,004)
總計			$	31,778,885					23,025,467						27.5		%				$	6,789,175					(28,548)						29,409						(17,235)						4,516						6,777,317

			截至2021年11月30日的年度
			毛利率																		營業收益(虧損)
(千美元)			房屋銷售量 *收入						銷售成本 的家庭						毛利率%						房屋銷售淨利潤率(1)						土地銷售毛利						其他收入						未合併實體收益(虧損)中的權益						其他收入(費用)，淨額						營業收益(虧損)
東			$	6,814,578					4,858,456						28.7		%				$	1,432,242					10,835						7,161						308						4,886						1,455,432
中環			4,807,194						3,731,567						22.4		%				713,229						4,271						1,977						1,088						(146)						720,419
德克薩斯州			3,204,609						2,238,204						30.2		%				725,065						6,347						1,630						498						(3,075)						730,465
西			10,503,305						7,694,870						26.7		%				2,179,980						1,394						4,778						5,388						906						2,192,446
其他(3)			18,419						39,116						(112.4)		%				(61,321)						1,435						13,678						(21,487)						695						(67,000)
			$	25,348,105					18,562,213						26.8		%				$	4,989,195					24,282						29,224						(14,205)						3,266						5,031,762

(1)房屋銷售的淨利潤率包括銷售、一般和管理費用。

(2)土地銷售的毛損失包括我們撤出42，000個受控住宅用地時註銷的4790萬美元押金。

(3)毛利率和淨利潤率為負是由於城市部門的期間成本影響了房屋銷售的成本，而房屋銷售收入沒有足夠的收入來抵消這些成本。

住宅建設數據摘要

送貨量：

			截至2013年11月30日的年度，
			住家												美元價值(以千為單位)												平均售價
			2022						2021												2022						2021												2022						2021
東			21,214						18,879												$	9,268,940					6,846,153												$	437,000					363,000
中環			13,152						12,138												5,830,587						4,807,195												443,000						396,000
德克薩斯州			12,993						10,939												4,212,223						3,204,609												324,000						293,000
西			19,015						17,850												12,513,277						10,503,304												658,000						588,000
其他			25						19												21,386						18,419												855,000						969,000
總計			66,399						59,825												$	31,846,413					25,379,680												$	480,000					424,000

在上述交付的房屋總數中，174套房屋，美元價值為6，750萬美元，平均銷售價格為388，000美元，代表截至2022年11月30日的年度未合併實體交付的房屋，而95套房屋交付，美元價值為3，160萬美元，平均銷售價格為332美元，截至2021年11月30日的年度為000。

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目錄表

銷售獎勵(1)：

									每項平均銷售獎勵 送貨上門												銷售激勵措施 佔收入的百分比
									截至11月30日的年度，
															2022						2021						2022						2021
東															$	12,600					10,500						2.8		%				2.8		%
中環															11,900						8,500						2.6		%				2.1		%
德克薩斯州															23,000						10,000						6.6		%				3.3		%
西															22,200						6,900						3.3		%				1.2		%
其他															90,000						116,500						9.5		%				10.7		%
總計															$	17,300					9,000						3.5		%				2.1		%

(1)銷售獎勵與期內送貨上門有關，不包括未合併實體的送貨上門。

新訂單(2)：

			11月30日，												截至2013年11月30日的年度，
			活躍的社區												住家												美元價值(以千為單位)												平均售價
			2022						2021						2022						2021												2022						2021												2022						2021
東			316						345						21,649						20,566												$	9,516,178					7,908,164												$	440,000					385,000
中環			313						302						12,020						12,871												5,351,534						5,366,197												445,000						417,000
德克薩斯州			235						241						11,424						12,382												3,596,037						3,833,294												315,000						310,000
西			341						372						15,990						18,703												10,604,593						11,725,035												663,000						627,000
其他			3						3						22						21												18,608						20,513												846,000						977,000
總計			1,208						1,263						61,105						64,543												$	29,086,950					28,853,203												$	476,000					447,000

在上述新訂單總數中，261套房屋的美元價值為1.167億美元，平均銷售價格為447，000美元，代表截至2022年11月30日的年度來自未合併實體的新訂單，而新訂單為136套，美元價值為4，880萬美元，平均銷售價格為359美元，截至2021年11月30日的年度為000。

(2)新訂單指截至2022年和2021年11月30日止年度與購房者執行的新銷售合同數量（扣除取消合同）。

我們的房屋建築部門和房屋建築其他部分的取消率如下：

									截至11月30日的年度，
															2022						2021
東															11		%				8		%
中環															12		%				7		%
德克薩斯州															27		%				18		%
西															21		%				10		%
其他															49		%				—		%
總計															17		%				10		%

積壓：

			11月30日，
			住家																		美元價值(以千為單位)																		平均售價
			2022						2021												2022						2021												2022						2021
東			8,706						7,932												$	3,820,714					3,448,719												$	439,000					435,000
中環			4,025						5,104												1,855,430						2,321,174												461,000						455,000
德克薩斯州			2,697						4,266												837,083						1,453,270												310,000						341,000
西			3,440						6,465												2,226,477						4,135,162												647,000						640,000
其他			1						4												1,164						3,942												1,164,000						986,000
總計			18,869						23,771												$	8,740,868					11,362,266												$	463,000					478,000

在上面列出的積壓房屋總數中，166套積壓美元價值7780萬美元、平均售價46.9萬美元的房屋是2022年11月30日來自未合併實體的積壓房屋，相比之下，2021年11月30日積壓美元價值2860萬美元、平均售價36.3萬美元的房屋有79套。在截至2022年11月30日的年度內，我們在東區和中區分別收購了339套和53套積壓的住房。

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目錄表

積壓代表銷售合同下的房屋數量。房屋是通過銷售合同出售的，銷售合同通常伴隨着銷售定金。在某些情況下，如果購房者沒有資格獲得融資或在某些其他情況下，他們被允許取消銷售。在銷售結束並將所有權移交給新房主之前，我們不會確認銷售合同下的房屋收入。

住房建設東區：與2021年相比，2022年房屋銷售收入有所增加，主要是因為房屋交付數量和該細分市場所有州的平均銷售價格都有所增加。送貨上門的次數增加，主要是因為每個活躍社區的送貨量增加，需求也隨之增加。交付住宅平均銷售價格的上升主要是由於價格同比上漲。在截至2022年11月30日的一年中，每平方英尺收入的增長被每平方英尺成本的增加部分抵消，這主要是由於材料和勞動力成本的上升。總體而言，由於土地成本相對持平，而利息支出由於我們專注於減少債務而下降，毛利率同比有所改善。

建房中心：與2021年相比，2022年房屋銷售收入有所增加，主要原因是除佐治亞州和弗吉尼亞州外，該細分市場所有州的房屋交付數量增加，以及該細分市場所有州的平均銷售價格上升。送貨上門的次數增加的主要原因是每個活躍社區的送貨量增加。佐治亞州和弗吉尼亞州送貨上門的次數減少的主要原因是，由於供應鏈中斷，每個活躍社區的送貨量因社區開放和關閉的時間而減少。在截至2022年11月30日的一年中，每平方英尺收入的增長被每平方英尺成本的增加部分抵消，這主要是由於材料和勞動力成本的上升。總體而言，毛利率同比持平，原因是土地成本相對持平，而利息支出由於我們專注於減少債務而下降。

德克薩斯州的住宅建設：與2021年相比，2022年房屋銷售收入增加，主要是由於房屋交付數量和平均銷售價格的增加。送貨上門的次數增加，主要是因為每個活躍社區的送貨量增加，需求也隨之增加。交付住宅平均銷售價格的上升主要是由於價格同比上漲。在截至2022年11月30日的一年中，由於每平方英尺成本的增加被每平方英尺收入的增加部分抵消，毛利率同比下降。

住宅建設西部：與2021年相比，2022年的房屋銷售收入有所增加，這主要是由於除亞利桑那州、內華達州和猶他州以外的所有州的房屋交付數量增加，以及該細分市場的所有州的平均銷售價格都有所上升。送貨上門的次數增加的主要原因是每個活躍社區的送貨量增加。亞利桑那州、加利福尼亞州、內華達州和猶他州送貨上門的數量減少，主要是由於供應鏈中斷導致社區開放和關閉的時間導致每個活躍社區的送貨量減少。交付住宅平均銷售價格的上升主要是由於價格同比上漲。在截至2022年11月30日的一年中，每平方英尺收入的增長被每平方英尺成本的增加部分抵消，這主要是由於材料和勞動力成本的上升。總體而言，毛利率同比增長，原因是土地成本相對持平，而利息支出由於我們專注於減少債務而下降。

金融服務細分市場

我們的金融服務可報告部門主要為購房者提供抵押融資、所有權和成交服務，以及財產和意外傷害保險。該部門還通過其LMF商業業務發起並銷售商業抵押貸款。我們的金融服務部門在短時間內在二級抵押貸款市場銷售其發放的幾乎所有住宅貸款，其中大部分是以已發放的、無追索權的方式出售的。在貸款出售後，我們保留潛在的責任，因為買方可能會要求我們違反貸款銷售協議中某些有限的行業標準陳述和保證。

下表列出了與我們金融服務的住宅抵押貸款和產權活動相關的選定財務和運營信息：

			截至2013年11月30日的年度，
(千美元)			2022						2021
起源於抵押的美元價值			$	14,432,200					13,247,100
發放按揭貸款的數目			37,700						38,100
Lennar購房者的抵押貸款獲取率			72%						75%
標題和結賬服務交易數量			68,800						67,500

截至2022年11月30日、2022年11月和2021年11月，金融服務公司商業抵押貸款支持證券(CMBS)的賬面價值分別為1.433億美元和1.578億美元。該等證券及相關債務的詳情載於綜合財務報表附註2。

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目錄表

LMF商業版

LMF Commercial發起並銷售第一抵押貸款，這些貸款以創收的商業物業為擔保。LMF Commercial發起的商業貸款如下：

			11月30日，
(千美元)			2022						2021
起源			$	740,345					770,107
售出			$	715,933					931,023
證券化			6						6

多家庭線段

我們主要通過非合併實體，積極參與多户租賃物業的開發、建設和物業管理。我們的多户型部門專注於在選定的美國市場開發地理多元化的機構優質多户型租賃物業組合。

最初，我們的多家庭部門專注於建造多家庭物業，並在建成後不久出售它們。然而，最近，我們專注於創建和參與建造多户住宅的基金，目的是在建成後保留它們。

下表提供了與我們在多系列細分市場的投資相關的信息：

資產負債表			11月30日，
(單位：千)			2022						2021
對未合併實體的多家族投資			$	648,126					654,029
Lennar對MultiFamily的淨投資			935,961						976,676

運營説明書			截至2013年11月30日的年度，
(千美元)			2022						2021
通過合資企業出售的經營性物業/投資的數量			2						1
Lennar在出售經營物業/投資中的收益份額			$	43,308					14,784

多家庭部門管理並投資多家庭風險基金I（“LMV I”）和多家庭風險基金II LP（“LMV II”），這兩個基金是長期多家庭發展投資工具，參與開發、建設和擁有A級多家庭租賃物業。截至2022年11月30日止年度及期間各項的詳細信息如下：

			2022年11月30日
(單位：千)			LMV I						LMV II
萊納爾投資賬面價值			$	217,099					293,831
股權承諾			2,204,016						1,257,700
股權承諾稱為			2,152,324						1,206,664
Lennar的股權承諾			504,016						381,000
Lennar的股權承諾稱為			499,919						365,807
Lennar的剩餘承諾			4,097						15,193
分發到Lennar			25,576						12,555

我們的多家族部門對未合併實體進行了股權投資。多家族部門對非合併實體的股權投資和發展活動的分階段細目如下：

(千美元)			2022年11月30日
在建/已擁有			25
部分完工和租賃			9
竣工並投入運營			49
完全未合併的合資企業			83
開發總成本			$	10,043,000

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目錄表

截至2022年11月30日，我們的多家庭部門還擁有一系列潛在的未來項目，這些項目是根據合同或有意向書的，在多個州的預期開發成本總計約87億美元，這些成本將主要由未合併的實體開發。

Lennar其他細分市場

我們的Lennar Other部門包括我們在出售Rialto投資和資產管理平臺後保留的基金投資，以及對希望改善住房建設和金融服務行業以更好地為購房者和房主提供服務並提高效率的科技公司的戰略投資。截至2022年和2021年11月30日，我們的資產負債表在Lennar Other部門分別擁有7.885億美元和15億美元的資產，其中包括對未合併實體的投資分別為316.5美元和346.3美元。我們擁有Blend Labs，Inc.(“Blend Labs”)、Hippo Holdings，Inc.(“Hippo”)、OpenDoor，Inc.(“OpenDoor”)、SmartRent，Inc.(“SmartRent”)、Sonder Holdings，Inc.(“Sonder”)和Sunnova Energy International，Inc.(“Sunnova”)的投資，這些資產在市場上持有，因此將根據我們在這些實體中所持股份的公允價值在每個季度的最後一天發生變化。所有投資均按公允價值持有的權益證券投資入賬，公允價值變動通過收益確認。以下是我們技術投資的Lennar其他未實現收益(虧損)的詳細信息：

			截至11月30日的年度，
(單位：千)			2022						2021
Blend Labs(BLND)按市值計價			$	(25,630)					(6,744)
河馬(HIPO)按市值計價			(222,447)						207,634
OpenDoor(開放)按市值計價			(265,276)						239,312
SmartRent(SMRT)按市值計價			(78,177)						79,483
Sonder(Sond)按市值計價			(2,339)						—
Sunnova(Nova)按市值計價			(61,225)						(8,883)
Lennar技術投資的其他未實現收益(虧損)			$	(655,094)					510,802

截至2022年11月30日、2022年11月和2021年11月，Lennar Other分別擁有賬面價值3550萬美元和4170萬美元的商業抵押貸款支持證券(CMBS)。這些證券是以33%至55%的折扣率購買的，票面利率為3.0%至3.4%，聲明和假設的最終分銷日期為2025年9月至2026年3月，以及聲明到期日為2058年9月至2059年3月。我們定期審查估計現金流的變化，以確定我們的CMBS是否發生了非臨時性減值。根據管理層的評估，截至2022年、2022年及2021年11月底止年度並無錄得減值費用。我們將這些證券歸類為在2022年11月30日、2022年和2021年持有待售。

財務狀況與資金來源

截至2022年11月30日，我們與住房建設、金融服務、多户和其他業務相關的現金及現金等價物和限制性現金為48億美元，而2021年11月30日為30億美元。

我們為我們的所有活動提供資金，包括房屋建設、金融服務、多家庭、其他和一般運營需求，主要使用我們的運營產生的現金、債務發行和投資者資金，以及根據我們的倉庫信用額度和我們的無擔保循環信貸安排(“信貸安排”)借入的現金。截至2022年11月30日，我們在26億美元的循環信貸安排下擁有46億美元的HomeBuilding現金和現金等價物，沒有未償還的借款，從而提供了72億美元的可用產能。

經營性現金流量活動

2022年和2021年期間，運營活動提供的現金總額分別為33億美元和25億美元。在2022年期間，經營活動提供的現金受到我們淨收益的積極影響，不包括Lennar其他上市技術投資的未實現按市值計價的虧損和其他已實現虧損總計6.72億美元，以及7.01億美元的應收賬款和其他負債的增加。由於戰略土地購買、土地開發和建築成本以及應收賬款增加4.22億美元，庫存增加24億美元，部分抵消了這一增長。

2021年，經營活動提供的現金受到我們淨收益、Lennar其他未實現/已實現收益6.81億美元的積極影響，這主要是由於截至2021年11月30日的年度內上市的戰略投資(OpenDoor、Hippo和SmartRent)按市值計算的收益以及將我們的太陽能業務出售給Sunnova。此外，應付賬款和其他負債增加8.81億美元，但因戰略土地購買、土地開發和建築成本導致的庫存增加20億美元以及應收賬款增加2.9億美元而被部分抵銷。

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目錄表

投資現金流活動

2022年和2021年，用於投資活動的現金總額分別為1.28億美元和1.05億美元。於2022年，我們用於投資活動的現金主要來自對未合併實體的4.47億美元的現金貢獻，其中主要包括(1)向HomeBuilding未合併實體提供3.07億美元，(2)向Lennar其他未合併實體提供1.11億美元，以及(3)向多家庭未合併實體提供30,000萬美元。此外，我們還購買了9400萬美元的投資證券，這些證券與Lennar Other部門的戰略技術投資有關。這部分被來自未合併實體的資本分配3.98億美元所抵銷，其中主要包括(1)來自HomeBuilding未合併實體的7,900萬美元，(2)來自多家庭未合併實體的2.52億美元，以及(3)來自我們的Lennar其他未合併實體的6,700萬美元。

於2021年，我們用於投資活動的現金主要來自對未合併實體的4.08億美元的現金貢獻，其中主要包括(1)向HomeBuilding未合併實體提供2.51億美元，(2)向多家庭未合併實體提供7200萬美元，以及(3)向Lennar Other部門包括的戰略技術投資貢獻8300萬美元。此外，我們還購買了1.28億美元與Lennar Other部門的戰略技術投資相關的投資證券。這一部分被來自未合併實體的資本分配3.62億美元所抵消，其中主要包括(1)來自HomeBuilding未合併實體的1.77億美元，(2)來自多家庭未合併實體的1.28億美元，以及(3)來自我們的Lennar Other部門的5700萬美元，其中包括我們的未合併Rialto房地產基金和來自戰略投資的分配。

為現金流活動融資

2022年和2021年，我們在融資活動中使用的現金總額分別為13億美元和24億美元。2022年，我們用於融資活動的現金主要是由於(1)提前贖回2022年11月到期的4.75%優先票據的本金總額5.75億美元，(2)應付票據和其他借款的本金支付4800萬美元，(3)以10億美元回購我們的普通股，其中包括根據我們的回購計劃回購我們的股票9.68億美元和與我們的股權補償計劃相關的7200萬美元的回購，以及(4)4.38億美元的股息支付。這些收入被以下各項部分抵銷：(1)因向土地銀行出售土地而未擁有的綜合存貨負債淨收益4.85億美元，(2)我們金融服務倉庫設施項下的4.09億美元借款淨額，以及(3)與非控股權益相關的4200萬美元收據。

在2021年，我們用於融資活動的現金主要受到以下影響：(1)贖回202年1月到期的4.125%優先債券的本金總額6億美元，(2)溢價提前退休，2022年10月到期的5.375%優先債券的本金總額2.5億美元，(3)2021年12月到期的6.25%優先債券的本金總額3億美元，(4)應付票據和其他借款的本金支付1.95億美元，(5)以14億美元回購普通股。其中包括根據我們的回購計劃回購我們的股票的14億美元和與我們的股權薪酬計劃相關的6500萬美元的回購，以及(6)3.1億美元的股息支付。這些減幅被以下各項部分抵銷：(1)因向土地銀行出售土地而未擁有的綜合存貨負債減少3.44億美元，(2)金融服務倉儲設施項下淨借款2.62億美元，以及(3)與非控股權益有關的收據7,000萬美元。

債務與總資本比率是房屋建築業中常用的財務指標，旨在幫助理解我們房屋建築業務的槓桿作用。房屋建築債務與總資本之比和房屋建築淨債務與總資本之比計算如下：

			11月30日，
(千美元)			2022						2021
住房建設債務			$	4,047,294					4,652,338
股東權益			24,100,500						20,816,425
總資本			$	28,147,794					25,468,763
住房建設債務與總資本之比			14.4%						18.3%
住房建設債務			$	4,047,294					4,652,338
減去：住房建設現金和現金等價物			4,616,124						2,735,213
房屋建築淨債務			$	(568,830)					1,917,125
房屋建築債務淨額與總資本之比(1)			(2.4)%						8.4%

(1)房屋建築淨債務與總資本之比是一種非公認會計準則財務指標，其定義為房屋建築淨債務(房屋建築債務減去房屋建築現金和現金等價物)除以總資本(房屋建築淨債務加股東權益)。我們的管理層認為，房屋建築淨債務與總資本的比率對於投資者瞭解我們房屋建築業務中使用的槓桿是一個相關和有用的財務指標。然而，由於住房建設淨債務佔總資本的比例不是按照公認會計原則計算的，這一財務指標不應單獨考慮，也不應作為公認會計準則規定的財務指標的替代辦法。相反，這種非GAAP財務指標應該用來補充我們的GAAP結果。

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目錄表

截至2022年11月30日，住宅建築債務佔總資本的比例低於2021年11月30日，主要原因是淨收益導致股東權益增加，以及住宅建築債務因以下原因減少

債務償還，部分被股票回購所抵消。

我們正在不斷探索各種類型的交易，以管理我們的槓桿和流動性狀況，利用市場機會，增加我們的收入和收益。這些交易可能包括髮行額外債務、回購我們的未償還債務、回購我們的普通股、收購房屋建築商和其他公司、購買或出售資產或業務線、發行普通股或可轉換為普通股的證券，和/或尋求其他融資選擇。對於我們的一些非住宅建築業務，我們還在考慮其他類型的交易，如出售、重組、合資企業、剝離或首次公開募股(IPO)，因為我們繼續向一家純粹的住宅建築公司邁進。我們已宣佈打算根據市場狀況剝離我們的多户和單户租賃資產管理業務以及我們的一些投資資產。

我們的房屋建築優先票據和其他應付債務摘要載於綜合財務報表附註4。

2022年5月，我們修訂了管理我們的無擔保循環信貸安排(“信貸安排”)的信貸協議，將承諾從25億美元增加到26億美元，並將到期日延長至2027年5月，但3.5億美元將於2024年4月到期。信貸機制有4.25億美元的手風琴功能，但需要額外的承諾，因此最高借款金額為30億美元。信貸機制所提供的款項須受特定借貸條件規限，可用作營運資金及一般企業用途。信貸協議還規定，最多可將5億美元的承諾用於信用證。截至2022年11月30日和2021年11月30日，我們在信貸安排下沒有未償還借款。除了信貸安排外，我們還與不同的金融機構提供其他信用證安排。

我們經常郵寄信用證，而不是為期權合同和類似目的支付現金保證金。我們經常被要求提交擔保保證金，以保證項目的完成，特別是在市政當局參與的情況下。我們未償還的信用證和保證金如下：

			11月30日，
(單位：千)			2022						2021
履約信用證			$	1,259,033					924,584
金融信用證			503,659						425,843
擔保債券			4,136,715						3,553,047
預計未來成本主要用於與履約保證保證金相關的現場改進			2,273,694						1,690,861

我們的房屋建築平均未償債務和平均利率如下：

			11月30日，
(千美元)			2022						2021
房屋建築業平均未償債務			$	4,705,892					5,711,100
平均利率			4.7%						4.9%
產生的利息			$	230,839					275,091

根據信貸安排協議(“信貸協議”)，吾等須維持最低綜合有形淨值、最高槓杆率及流動資金或利息覆蓋率。這些比率是根據信貸安排協議計算的，該協議涉及對GAAP財務衡量標準的調整。截至每個財政季度末，我們必須維持2022年2月28日之後每個完整財政季度的最低合併有形淨值約為106億美元加上累計綜合淨收入的50%(如果為正數)，加上2022年2月28日及之後的任何股權發行所得現金淨額的50%，減去2022年2月28日之後回購普通股的金額(受任何四個會計季度扣除合併有形淨值12.5%的限制)，如果是剝離交易，則減去被剝離的資產的綜合淨值(以10億美元為限)。截至每個會計季度末，我們被要求保持不超過65%的槓桿率，如果我們的利息覆蓋率連續兩個會計季度低於2.25：1.00，則可能每季度降低2.5%。槓桿率的下限將為60%。如果我們的利息覆蓋率隨後連續兩個會計季度超過2.25：1.00，我們將被要求每季度保持2.5%的槓桿率，最高為65%。於每個財政季度結束時，吾等亦須維持(1)流動資金數額等於或大於1.00倍於截至該日止最後十二個月所產生的綜合利息，或(2)於該日止最後十二個月的利息覆蓋比率等於或大於1.50：1.00。我們相信，在2022年11月30日，我們遵守了債務契約。

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目錄表

以下彙總了截至2022年11月30日我們所需的債務契約以及我們根據信貸協議計算的相對於這些契約的實際水平或比率：

(千美元)			契約級						截至2022年11月30日的水平
最低淨值檢驗			$	12,196,941					17,779,830
最高槓杆率			65.0%						(0.2)%
流動性測試(1)			1.00						32.08

(1)吾等只須維持(1)流動資金數額相等於或大於1.00倍於截至該日止最後十二個月所產生的綜合利息，或(2)於該日止最後十二個月的利息覆蓋比率等於或大於1.50：1.00。儘管我們在這兩項計算中都遵守了債務契約，但我們只披露了我們的流動性測試。

於2022年11月30日，金融服務部門擁有倉庫設施，全部為364天回購設施，用於為LMF Commercial的住宅抵押貸款或商業抵押貸款提供資金，具體如下：

(單位：千)			最大總承諾額
成熟的住宅設施：
2022年12月（1）			$	800,000
2023年5月			500,000
2023年8月			1,000,000
總計-住宅設施			$	2,300,000
LMF商業設施即將成熟：
2022年12月（1）			$	400,000
2023年7月			50,000
2023年11月			100,000
道達爾-LMF商業設施			$	550,000
總計			$	2,850,000

(1)2022年11月30日之後，到期日延長至2023年12月。

金融服務部門使用住宅倉庫設施為其住宅貸款活動提供資金，直到抵押貸款出售給投資者並收取收益。這些設施對我們沒有追索權，預計將在到期時更新或更換為其他設施。LMF商業貸款為LMF商業貸款的發起和證券化活動提供資金，並以所融資的原始商業貸款中高達80%的權益為抵押。

這些貸款及其前一年的借款和抵押品如下：

			11月30日，
(單位：千)			2022						2021
住宅設施項下的借款			$	1,877,411					1,482,258
住宅設施下的抵押品			1,950,155						1,539,641
LMF商業融資機制下的借款			124,399						96,294

如果貸款沒有續期或更換，信貸額度下的借款將通過將持有的供出售的按揭貸款出售給投資者和收取已出售但尚未償還的貸款的應收賬款來償還。如果沒有這些安排，金融服務部門將不得不使用運營現金和其他資金來源為其貸款活動提供資金。

資本結構的變化

2021年10月，董事會批准增加我們的股票回購計劃，使我們能夠回購價值不超過10億美元的已發行A類或B類普通股，或2500萬股普通股，其中不包括佣金。由於之前的授權幾乎用完，我們的董事會於2022年3月批准了一項額外授權，允許我們回購價值不超過20億美元的已發行A類或B類普通股，或3000萬股普通股。回購授權沒有到期日。

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目錄表

下表提供了有關我們回購A類和B類普通股的信息：

			截止的年數
			2022年11月30日												2021年11月30日
(千美元，每股價格除外)			A類						B類						A類						B類
回購股份			9,628,203						1,339,797						13,910,000						100,000
購買總價			$	868,788					$	98,613					$	1,357,081					$	8,197
每股平均價格			$	90.23					$	73.60					$	97.56					$	81.97

於截至2022年11月30日止年度，由於本公司董事會授權分別註銷4,670萬股及280萬股A類及B類普通股庫存股，導致庫存股減少。國庫中A類和B類普通股的註銷導致國庫股與股東權益中的額外實收資本之間的重新分類。在截至2022年11月30日的年度內，我們通過股票回購計劃分別回購了960萬股和130萬股A類和B類普通股，部分抵消了庫存股的減少。

在截至2021年11月30日的年度內，庫存股增加了1,470萬股A類普通股和10萬股B類普通股，主要是由於年內通過我們的股票回購計劃回購了1,400萬股普通股。

在截至2022年、2022年和2021年11月30日的年度內，我們的A類和B類普通股股東分別獲得每股1.50美元和1.00美元的年度股息總額。2023年1月12日，我們的董事會宣佈，我們的A類和B類普通股的季度現金股息為每股0.375美元。紅利將於2023年2月10日支付給2023年1月27日收盤時登記在冊的持有者。

根據我們目前的財務狀況和信用關係，我們相信我們的運營和借款資源將在我們預期的活動水平上滿足我們目前和長期的資本需求。

補充財務信息

目前，我們的某些100%擁有的子公司，主要是我們的住房建設子公司，為我們所有的優先票據提供擔保。擔保是完全和無條件的。

管理我們優先票據的契約要求，如果我們的任何100%擁有的子公司，除了我們的財務公司子公司和外國子公司，直接或間接擔保Lennar公司本金至少7500萬美元的債務(優先票據除外)，這些子公司也必須擔保Lennar公司關於其優先票據的義務。與Lennar Corporation一起被納入下表的是非財務公司子公司或外國子公司的附屬實體，它們為優先票據提供擔保，因為在2022年11月30日，它們為Lennar Corporation的信用證融資及其信貸融資提供擔保，這在合併財務報表附註4中披露。擔保是完全、無條件和聯合的，擔保人子公司100%由Lennar Corporation直接或間接擁有。當一家子公司沒有直接或間接擔保至少7500萬美元的Lennar公司本金債務(優先票據除外)時，其對Lennar優先票據的擔保將在任何時候被暫停，如果一家子公司的全部或基本上所有資產或其所有股本被出售或以其他方式處置，該子公司將被免除其擔保和與優先票據有關的任何其他義務。如果剝離我們的多家庭和單家庭租賃資產管理業務的提議發生，涉及這些業務的子公司將不再為我們的優先票據提供擔保。

下表列出了截至2022年11月30日債務人的補充信息，其中不包括非擔保人子公司和公司間交易。公司間餘額和債務人內部的交易已被沖銷，債務人對合並子公司的投資未發行或擔保優先票據的金額已被排除在外。非擔保人子公司和關聯方的應付金額和交易金額單獨披露：

(單位：千)			2022年11月30日						2021年11月30日
非擔保人子公司的到期債務			$	17,959,091					4,187,044
權益法投資			1,090,831						937,920
總資產			40,929,435						30,750,296
總負債			10,455,359						9,631,796

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目錄表

			截至的年度
(單位：千)			2022年11月30日
總收入			$	31,078,352
營業收益			6,578,451
所得税前收益			6,106,521
Lennar的淨收益			4,708,943

表外安排

住宅建設--對未合併實體的投資

截至2022年11月30日，我們對48家活躍的房屋建築和土地未整合實體進行了股權投資(其中4家有追索權債務，15家有無追索權債務，29家沒有債務)，而截至2021年11月30日，我們有41家活躍的房屋建築和土地未整合實體。從歷史上看，我們曾投資於獲得和開發土地的未合併實體，這些實體(1)用於我們的住房建設業務或出售給第三方，或(2)用於建造房屋出售給第三方購房者。通過這些實體，我們主要尋求通過限制我們在土地上的投資金額來降低和分擔我們的風險，同時獲得潛在的未來家園，並允許我們參與戰略風險投資。在某些情況下，利用這些實體還使我們能夠獲得土地，而如果沒有戰略夥伴的參與，我們無法以其他方式或以優惠條件獲得這些土地。這些合資企業的參與者包括土地所有者/開發商、其他住宅建築商以及財務或戰略合作伙伴。與土地所有者/開發商的合資企業使我們能夠接觸到我們的合作伙伴擁有或控制的家園。與其他住宅建築商的合資企業使我們能夠與我們的合作伙伴聯合競標大片土地。與金融合作夥伴的合資企業使我們能夠將我們的住房建設專業知識與獲得合作伙伴資本的途徑結合起來。與戰略合作伙伴的合資企業使我們能夠將我們的住宅建設專業知識與我們合作伙伴的特定專業知識(例如商業或填充經驗)相結合。每個合資企業都由一個執行委員會管理，執行委員會由合作伙伴的成員組成。有關該等投資、結餘及債務的詳情載於綜合財務報表附註3。

我們定期監測我們的HomeBuilding未合併合資企業的結果，以及可能影響其未來流動性或運營結果的任何趨勢。我們還監測我們定期投資的住房建設合資企業的業績，以評估債務契約的遵守情況。對於那些不遵守債務契約的合資企業，我們會評估和評估我們的投資可能出現的減值。我們相信，截至2022年11月30日，所有合資企業都遵守了債務契約。

下表彙總了截至2022年11月30日，根據當前債務安排，我們的HomeBuilding Unsolated Entity(“JV”)債務的本金到期日。它不代表對未來為減少債務餘額而支付的現金的估計。許多合資企業貸款在貸款協議中有延期選項，允許貸款延期至未來幾年。

									按期間劃分的未合併合營公司債務本金期限
(單位：千)									合資企業債務總額						2023						2024						2025						此後						其他
沒有Lennar追索權的債務									$	1,381,438					167,051						391,940						715,283						107,164						—
無追索權的土地出賣人及其他債項									11,113						—						—						—						11,113						—
對Lennar的最大追索權債務敞口									9,138						—						—						—						9,138						—
發債成本									(18,387)						—						—						—						—						(18,387)
總計									$	1,383,302					167,051						391,940						715,283						127,415						(18,387)

多家族-對未合併實體的投資

截至2022年11月30日，MultiFamily對23家從事多户住宅開發的活躍未合併實體進行了股權投資(其中15家有無追索權債務，8家沒有債務)，而截至2021年11月30日，有14家活躍的未合併實體。我們投資於收購和開發土地以建設多户租賃物業的未合併實體。通過這些實體，我們正專注於在選定的美國市場開發多元化的機構優質多户租賃物業組合。這些合資企業的參與者一直是金融合作夥伴。與金融合作夥伴的合資企業使我們能夠將我們的開發和建設專業知識與獲得合作伙伴資本的途徑結合起來。每個合資企業都受一項運營協議的管轄，該協議提供了重要的實質性

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目錄表

給予我們的合作伙伴重大決策的參與投票權。

多户部門管理並投資於LMV I和LMV II，這兩個長期多户開發投資工具涉及A類多户租賃物業的開發、建設和所有權。截至2022年11月30日止年度及截至該年度的各項詳情載於綜合財務報表附註3。

我們定期監測我們的多家族未合併合資企業的結果，以及可能影響其未來流動性或運營結果的任何趨勢。我們還監測我們定期投資的多家族合資企業的業績，以評估債務契約的遵守情況。對於那些不遵守債務契約的合資企業，我們會評估和評估我們的投資可能出現的減值。我們相信，截至2022年11月30日，所有合資企業都遵守了債務契約。

下表彙總了截至2022年11月30日，根據當前債務安排，我們的多家族未合併實體債務的本金到期日。它不代表對未來為減少債務餘額而支付的現金的估計。

						按期間分列的多家族未合併合資企業債務本金到期日
(單位：千)						合資企業債務總額						2023						2024						2025						此後						其他
沒有Lennar追索權的債務						$	4,345,145					1,286,563						1,022,248						1,052,564						983,770						—
發債成本						(26,371)						—						—						—						—						(26,371)
總計						$	4,318,774					1,286,563						1,022,248						1,052,564						983,770						(26,371)

Lennar Other-對未合併實體的投資

作為出售Rialto投資和資產管理平臺的一部分，如果基金達到指定的業績門檻，我們保留獲得附帶權益部分付款的權利。我們定期收到與附帶權益有關的預付分配，以支付因將應税收入分配給附帶權益而產生的所得税義務。這些分配不受追回的限制，但將減少我們有權獲得並已記錄為收入的未來附帶權益支付。

截至2022年、2022年和2021年11月，我們在未合併實體中的戰略技術投資分別為1.315億美元和1.456億美元，按權益會計方法核算。

期權合約

我們經常通過期權合同獲得土地，這通常使我們能夠控制第三方(包括土地基金)和未合併實體擁有的部分財產，直到我們決定是否行使期權。自2020財年以來，我們一直在增加通過期權而不是擁有的方式控制的住房總數的比例。

作為我們專注於戰略關係以進一步加強我們的土地減輕戰略的一部分，我們在2020財年結束時與多個土地儲備投資者團體達成了一項安排。根據這項安排，在大多數情況下，當我們想要購買物業用於我們的待售單一家庭住宅業務時，我們將為投資者集團提供獲得該物業的機會，並讓我們有權在未來購買全部或部分物業，如果這對雙方都有利的話。如果投資者集團不選擇購買我們確定的物業，我們可以利用我們的其他投資者關係讓其他投資者集團購買土地，或者我們可以直接購買。與投資者集團的安排，以及我們正在討論的現有和其他戰略合作伙伴關係，是我們戰略的重要一步，目的是遷移到我們控制但不擁有的更高比例的本土，我們預計這將帶來更大的現金流和更高的資產和股本回報。

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目錄表

下表顯示了截至2022年11月30日、2022年11月和2021年11月，我們通過與第三方(“可選”)或未合併的合資企業(即受控制的HomeSite)簽訂的期權合同所擁有的HomeSite和我們有權訪問的HomeSite的數量：

			受控制的家居
2022年11月30日			可選						合資企業						總計						擁有 家居網站						總計 家居網站						擁有的供應年數(1)
東			92,710						—						92,710						49,507						142,217
中環			41,725						—						41,725						34,242						75,967
德克薩斯州			79,775						—						79,775						38,620						118,395
西			61,441						—						61,441						41,320						102,761
其他			—						5,758						5,758						2,018						7,776
全部家居網站			275,651						5,758						281,409						165,707						447,116						2.5
佔總家數的百分比															63		%				37		%

			受控制的家居
2021年11月30日			可選						合資企業						總計						擁有 家居網站						總計 家居網站						擁有的供應年數(1)
東			87,083						—						87,083						51,041						138,124
中環			30,682						—						30,682						41,872						72,554
德克薩斯州			75,027						—						75,027						37,946						112,973
西			58,631						—						58,631						49,059						107,690
其他			—						6,086						6,086						2,043						8,129
全部家居網站			251,423						6,086						257,509						181,961						439,470						3.0
佔總家數的百分比															59		%				41		%

(1)基於過去12個月的送貨上門。

不包括庫存房屋，截至2022年11月30日和2021年11月30日，我們控制的房屋總數比例分別為69%和64%。不包括庫存房屋，截至2022年11月30日和2021年11月30日，我們擁有的供應年數分別為1.9年和2.4年。

有關期權合約及有關未擁有的綜合存貨及風險的詳情載於綜合財務報表附註1及附註8。

合同義務和商業承諾

下表總結了截至2022年11月30日我們的某些合同義務：

									按期間到期的付款
(單位：千)			總計						少於 1年						1至3 年份						3至5個 年份						超過 5年
房屋建築--高級票據和其他應付債務(1)			$	4,038,871					223,130						2,103,491						1,669,835						42,415
金融服務--應付票據和其他債務			2,135,093						2,001,810						—						—						133,283
計息債務下的利息承諾(2)			599,130						200,754						254,614						136,724						7,038
經營租賃義務			178,677						34,167						52,721						34,832						56,957
其他合同義務(3)			96,577						36,582						38,816						2,304						18,875
合同債務總額			$	7,048,348					2,496,443						2,449,642						1,843,695						258,568

(1)上表所列數額不包括債務發行成本以及任何折扣/溢價和採購會計調整。

(2)浮動計息債務的利息承諾根據截至2022年11月30日的利率確定。

(3)金額包括對LMV I和LMV II的剩餘股本投資承諾分別為410萬美元和1520萬美元，用於與項目建設和開發有關的未來支出，以及對Up America Venture的7730萬美元剩餘股本投資承諾。

在我們的日常業務中，我們必須遵守與簽訂購買、開發和銷售房地產的合同(包括期權合同)相關的通常義務。購買土地的期權合同通常會降低我們的財務風險和與土地持有相關的資本成本。截至2022年11月30日，我們通過與第三方和我們擁有投資的未合併實體簽訂的期權合同，獲得了281,409個HomeSite。截至2022年11月30日，我們有20億美元的不可退還的期權押金和與其中某些房屋相關的收購前成本，並根據某些土地和期權合同發佈了1.639億美元的信用證，以代替現金押金。

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目錄表

截至2022年11月30日，我們有18億美元的未償還信用證(其中包括上文討論的1.639億美元信用證)。有關我們的未償還信用證及未償還擔保債券的詳情載於綜合財務報表附註4。

截至2022年11月30日，我們的金融服務部門有38億美元的貸款申請正在處理中。截至2022年11月30日，向借款人承諾利率的貸款總額約為22億美元。其中很大一部分承諾的剩餘期限為60天或更短。由於這些承諾中的一部分預計將在借款人未行使的情況下到期，或借款人在結算時可能不符合某些標準，因此總承諾不一定代表未來的現金需求。

我們的金融服務部門使用強制性抵押貸款支持證券(“MBS”)遠期承諾、期權合約、期貨合約和投資者承諾來對衝我們與抵押貸款相關的利率風險。這些工具在不同程度上涉及信貸和利率風險因素。與MBS遠期承諾、期權合約、期貨合約和貸款銷售交易相關的信用風險通過將我們的交易對手限制在投資銀行、受聯邦監管的銀行附屬公司和其他符合我們信用標準的投資者來管理。如果買方違約，我們的風險是MBS遠期承諾和期權合約的合同價和公允價值之間的差額。截至2022年11月30日，我們有價值35億美元的未平倉承諾，出售結算日期至2023年2月的MBS，以及未平倉期貨合約，金額為950萬美元，結算日期至2023年3月。

以下部分討論可能對我們的業務產生影響的市場和融資風險、季節性和利率以及價格變化：

市場和融資風險

我們對合資企業、土地收購和開發活動、建築活動、金融服務活動、多家族活動和一般運營需求的貢獻主要來自運營和債務產生的現金，以及我們信貸安排和倉庫回購安排下的借款。我們還根據期權協議購買土地，這使我們能夠控制家園，直到我們決定是否行使期權。我們試圖管理與土地持有相關的不利市場條件的金融風險，方法是我們認為在我們認為適宜的成長型市場中對土地購買進行審慎承保，仔細管理土地開發過程，並通過使用合作伙伴分擔購買和開發土地的成本以及通過期權合同獲得土地來限制風險。儘管我們認為我們的土地承保標準是保守的，但由於2022年下半年對新房的需求減少，我們被要求在2022年就幾個物業計入減值費用。

季節性

我們在歷史上經歷了季度業績的多變性，並預計將繼續經歷這種變化。我們的房屋建築業務本質上是季節性的，通常反映出第二和第三財季的新住宅訂單活動水平較高，以及本財年下半年的交貨量增加。然而，各種因素可以改變季節模式。例如，在2020年，由於新冠肺炎疫情，我們國民經濟的很大一部分在3月和4月停擺，暫時減少了我們的房屋銷售，因此改變了我們正常的季節性模式。

利率和價格變化

通貨膨脹可能會對我們產生長期影響，因為土地、材料和勞動力成本的增加導致了需要提高房屋的銷售價格。此外，通脹往往伴隨着更高的利率，這可能對住房需求產生負面影響，並增加為土地開發活動和住房建設提供資金的成本。利率上升以及材料和勞動力成本的增加可能會降低毛利率。在房價下跌的時期，材料和勞動力成本的增加將是一個特別大的問題。相反，通貨緊縮會影響房地產的價值，使我們難以收回土地成本。因此，無論是通貨膨脹還是通貨緊縮，都可能對我們未來的經營業績產生不利影響。

新會計公告

有關新會計聲明的全面清單，請參閲我們的合併財務報表附註1。

關鍵會計政策和估算

我們的會計政策在本文件第(8)項所載的綜合財務報表附註1中有更全面的描述。如附註1所述，按照美利堅合眾國普遍接受的會計原則編制財務報表要求管理層對未來事件作出估計和假設，這些事件會影響我們的合併財務報表和附件中報告的金額

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目錄表

筆記。未來的事件及其影響不能絕對確定。因此，確定估計數需要運用判斷力。實際結果可能與這些估計不同，這種差異可能會對我們的合併財務報表產生重大影響。下面列出的是我們認為是關鍵的、需要在應用時使用重大判斷的政策和估計。

商譽

我們記錄了與2018年收購CalAtlantic有關的大量善意。當企業的購買價格超過所收購有形和可識別淨資產的公允價值時，我們記錄與企業收購相關的善意。根據ASC Topic 350， 無形資產-商譽和其他(“ASC 350”)，我們至少每年評估一次商譽的潛在減值。我們可以選擇進行定性或定量評估，以確定報告單位的公允價值是否超過其賬面價值。定性因素可能包括但不限於經濟狀況、行業和市場考慮因素、成本因素、報告單位的整體財務表現以及其他實體和報告單位的具體事件。我們認為，商譽的會計估計是一項關鍵的會計估計，因為在評估我們每個報告單位的公允價值時需要做出判斷。我們通過各種估值方法估計公允價值，包括使用每個報告單位的貼現預期未來現金流量。每個部門的預期未來現金流都受到當前市場狀況的重大影響。如果這些市場狀況和由此產生的每個報告單位的預期未來現金流大幅下降，每個部門的實際結果可能與我們的估計不同，這將導致商譽受損。我們對商譽的核算代表了我們對未來事件的最佳估計。

住宅建設收入確認

房屋建築收入和房屋銷售的相關利潤在銷售結束時確認，此時房產的所有權和佔有權轉移給購房者。為了促進房屋的銷售，我們可以向購房者提供銷售激勵措施。激勵措施的類型因社區和家庭的不同而不同。它們主要包括個人住房的價格折扣和融資激勵，所有這些都反映為住房銷售收入的減少。我們的履約義務，即交付約定的房屋，通常在從最初的合同日期起不到一年的時間內得到履行。為我們的利益而託管的房屋關閉的現金收益，通常為大約三天，包括在合併資產負債表中的房屋建築現金和現金等價物中，並在合併資產負債表的附註中披露。合同負債包括與已售出但未交付的房屋相關的客户存款負債，這些負債包括在綜合資產負債表中的其他負債中。我們定期選擇將地塊出售給第三方。賣地所得的現金代價通常於成交日期到期，而成交日期一般是履行履行義務時，收入確認為物業的所有權及佔有權轉移至買方。

多家庭收入確認

我們的多户型部門為我們投資的合資企業提供租賃項目的開發、建設和物業管理方面的管理服務。因此，我們的多户型部門賺取費用，通常是根據開發和建設成本的指定百分比以及總租金收入的百分比計算的。這些費用是在使用輸入法提供服務的期間內記錄的，輸入法恰當地描述了完成管理服務所需的努力程度。此外，我們的多户部門為其一些租賃項目的施工提供總承包商服務，並確認使用輸入法執行服務期間的收入，這恰如其分地描述了完成建築服務所需的努力水平。這些客户合同要求我們提供管理和總承包商服務，這代表了我們隨着時間的推移而履行的履行義務。多家庭部門的管理費和一般承包商服務包括在多家庭收入中。當多系列部分作為總承包商時，它將整個建築成本視為收入，並將支付給分包商的款項視為費用。

盤存

存貨按成本列報，除非社區內的存貨被確定為減值，在這種情況下，減值存貨減記為公允價值。庫存成本包括土地、土地開發和房屋建設成本、房地產税、土地購買合同保證金以及與開發和建設相關的利息。我們通過在每個報告期內評估每個社區來審查我們的損害指標清單。如果社區預期產生的未貼現現金流量少於其賬面金額，則計入減值費用，以將該社區的賬面金額減記至其估計公允價值。

在對社區層面的減值指標進行審查時，我們評估的因素包括已交付房屋的利潤率、積壓銷售合同下的房屋利潤率、社區內未來房屋銷售的預計利潤率、未來土地銷售的預計利潤率，以及土地本身的估計公允價值。

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目錄表

我們使用貼現現金流模型估計社區的公允價值。每個社區的預計現金流受到與市場供求、社區產品類型、家庭大小、銷售速度、銷售價格、銷售激勵、建設成本、銷售和營銷費用、當地經濟、競爭條件、勞動力成本、材料成本和特定社區的其他因素相關的估計的顯著影響。每個分部評估其每個社區的歷史表現，以及影響社區及其周圍地區的市場和經濟當前趨勢。以上列出的每一項估計數都分析了這些趨勢。

由於我們的現金流模型中包含的估計和假設是基於歷史結果和預測趨勢，他們預計市場狀況或策略的意外變化不會導致我們未來產生額外的減值費用。

使用所有可用的信息，我們計算出對每個社區的預計現金流的最佳估計。雖然許多估計是根據歷史和預測的趨勢計算的，但所有估計都是主觀的，隨着市場和經濟條件的變化，市場和社區之間的估計也會發生變化。公允價值的釐定亦需要按我們相信市場參與者認為與資產及相關估計現金流量相關的固有風險相稱的比率，對估計現金流量進行折現。在確定每項資產的公允價值時所使用的貼現率取決於社區的預計壽命和發展階段。

我們根據市場狀況和管理層在評估存貨時所作的假設，估計按減值評估的存貨的公允價值，如果市場狀況或我們的假設發生變化，公允價值可能與實際結果大相徑庭。

我們認為，與庫存估值和減值相關的會計是一項關鍵的會計政策，因為：(1)我們庫存估值中固有的假設是高度主觀的，容易發生變化；(2)確認我們庫存減值的影響可能對我們的合併財務報表具有重大影響。

產品保修

儘管我們幾乎將建築的所有方面都分包給其他人，我們的合同要求分包商修復或更換與其行業相關的任何缺陷項目，但我們主要對購房者負責糾正任何缺陷。此外，在某些情況下，我們可能要對分包商的行為或造成的損失負責。房屋保修和類似準備金的金額估計足以支付與預計在交付房屋後發生的保修型索賠有關的材料和勞動力的潛在成本。儲量是根據類似產品類型和地理區域的歷史數據和趨勢確定的。我們認為，與保修費用準備金相關的會計估計是一項關鍵的會計估計，因為該估計需要很大程度的判斷。雖然我們相信保修費用準備金是足夠的，但不能保證歷史數據和趨勢將準確預測我們的實際保修成本。此外，不能保證未來的經濟或金融發展可能不會導致外匯儲備的重大變化。

對未合併實體的投資

我們戰略地投資於獲得和開發土地的未合併實體：(1)用於我們的住房建設業務或出售給第三方，(2)用於建造出售給第三方購房者的住房，或(3)用於建設和銷售多户租賃物業。我們的房屋建設合作伙伴通常是無關的房屋建築商、土地所有者/開發商和金融或其他戰略合作伙伴。此外，近年來，我們投資了一些科技公司，這些公司希望改善住房建設和金融服務業，以便更好地為購房者和房主服務，並提高效率。我們的多家庭合作伙伴都是財務合作伙伴。

由於吾等並非主要受益人或事實上的代理人，且吾等於該等實體中擁有重大但少於控股權的權益，故吾等收購及開發土地的大部分未合併實體均按權益會計方法入賬。我們在合併資產負債表中將我們對這些實體的投資記為對未合併實體的投資，並在我們的合併經營報表中按比例將實體的收益或虧損按比例記為各分部內未合併實體的收益(虧損)權益。對於大多數未合併實體，我們通常有權根據所有權百分比按比例分享收益和分配。然而，如果合營企業的累計結果超過指定的目標(如指定的內部回報率)，某些HomeBuilding未合併實體和我們所有的多家族未合併實體將提供不同的利潤和現金分配分配。對這些實體的預付款包括在投資餘額中。

管理層考慮具體標準，並在確定我們是否為未合併實體的主要受益人或擁有未合併實體的控股權時使用其判斷。在決定我們是否擁有重大影響力或控制權時，考慮的因素包括風險和回報分擔、其他合作伙伴的經驗和財務狀況、投票權、參與日常資本和運營決策以及持續參與。與使用權益會計方法有關的會計政策是一項關鍵的會計政策，這是由於在確定實體是VIE還是有表決權的利益實體以及我們是否是主要受益者、是否擁有控制權或重大利益時所需要的判斷

40

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目錄表

影響力。我們認為，權益會計方法適用於我們在非合併實體的投資，在這些實體中，我們不是主要受益人，我們也沒有控股權，而是與我們的合作伙伴分享控制權。

我們在每個報告期內評估未合併實體中的長期資產的減值指標。被投資方的一系列經營虧損或其他因素可能表明，我們在未合併實體的投資的公允價值已低於其賬面價值，這不是暫時的。確認的減值金額是投資的賬面價值超過其估計公允價值的部分。

我們對非臨時減值的非合併實體的投資評估包括某些關鍵假設：(1)未合併實體的預計未來分配，(2)適用於未來分配的貼現率，以及(3)各種其他因素。我們對未合併實體的預測未來分配的假設取決於市場狀況。

我們相信，我們對貼現率的假設是關鍵的會計政策，因為貼現率的選擇會影響我們在未合併實體的投資的估計公允價值。較高的貼現率會降低我們對未合併實體的投資的估計公允價值，而較低的貼現率會增加我們對未合併實體的投資的估計公允價值。由於經濟狀況的變化，實際結果可能與管理層的假設大相徑庭，可能需要對我們在未合併實體的投資進行重大估值調整，以便在未來記錄下來。

可變利益主體的合併

公認會計準則要求評估一個實體是否是VIE，如果是，我們是否是該實體成立時或複議事件中的主要受益人。此外，公認會計原則要求對我們擁有控股權的VIE進行合併。控股財務權益將具有以下兩個特徵：(A)有權指導VIE的活動，從而對VIE的經濟表現產生最重大的影響；(B)有義務吸收VIE可能對VIE產生重大影響的損失，或有權從VIE獲得可能對VIE產生重大影響的利益。

我們在VIE中的可變權益可以是(1)股權所有權，(2)購買資產的合同，(3)我們與VIE之間的管理服務和開發協議，(4)我們向VIE或其他合作伙伴提供的貸款，和/或(5)成員向銀行和其他第三方提供的擔保。我們審查特定的標準，並在確定我們是否為VIE的主要受益者時使用我們的判斷。在確定我們是否為主要受益人時，考慮的因素包括風險和報酬分擔、其他合夥人(S)的經驗和財務狀況、投票權、參與日常資本和經營決策、VIE執行委員會的代表、是否存在單方面退出權或投票權、我們與其他合夥人(S)之間的經濟失衡程度以及從VIE購買資產的合同。

一般來説，我們合資企業的所有重大決策都是由所有合作伙伴共同做出的。特別是，業務計劃和預算一般需要得到所有合作伙伴的一致批准。通常，我們賺取的管理費和其他費用是象徵性的，據信是市面上的，我們和其他合作伙伴之間沒有明顯的經濟不平衡。一般而言，我們購買的資產少於合營公司的大部分資產，而我們的期權合約下的購買價據信為市價。

一般來説，我們的未合併實體成為VIE，如果另一合夥人(S)缺乏留在實體所需的意向和財務資金，則進行合併。因此，我們繼續通過合作伙伴貸款或替代出資為運營和償還債務提供資金。與可變利益實體有關的會計政策是一項關鍵的會計政策，因為確定一個實體是否是VIE，如果是，我們是否是主要受益人可能需要我們做出重大判斷。

第7A項規定了關於市場風險的定量和定性披露。

在正常的業務過程中，我們面臨着許多市場風險。我們的主要市場風險敞口與我們的投資、待售貸款、待投資貸款和未償還浮動利率債務的利率波動有關。

對於固定利率債務，如我們的優先票據，利率的變化通常會影響債務工具的公允價值，但不會影響我們的收益或現金流。對於浮動利率債務，例如我們的無擔保循環信貸安排和金融服務以及LMF Commercial的倉庫回購安排，利率的變化通常不會影響債務安排上未償還借款的公允價值，但會影響我們的收益和現金流。

在我們的金融服務業務中，我們利用抵押貸款支持證券遠期承諾、期權合同和投資者承諾來保護利率鎖定承諾和待售貸款的價值不受抵押貸款相關利率波動的影響。

41

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目錄表

為了降低與LMF Commercial持有待售貸款相關的利息風險，我們使用衍生金融工具來對衝從借款人鎖定貸款到貸款證券化期間的風險敞口。我們通過簽訂利率掉期期貨來對衝利率敞口。我們還通過在CMBX和CDX市場購買保護來管理我們的部分信用敞口。

我們不會出於交易或投機的目的買入或持有衍生品。

下表提供了截至2022年11月30日有關我們對利率變化敏感的重要工具的信息。對於持作投資的貸款、淨貸款和持至到期投資、優先票據和其他應付債務以及票據和其他應付債務，下表按預計到期日和2022年11月30日的估計公允價值列出了本金現金流量和相關加權平均實際利率。加權平均浮動利率基於2022年11月30日的浮動利率。

見管理層對財務狀況及經營成果的討論及分析，見綜合財務報表附註第7項及附註1及7，以進一步討論該等項目及本行降低利率風險的策略。

有關利率敏感性的信息

本金(名義)金額

預期到期日和平均利率

2022年11月30日

			截至2013年11月30日的年份，																																										公允價值在 11月30日，
(百萬美元)			2023						2024						2025						2026						2027						此後						總計						2022
資產
金融服務：
為投資而持有的貸款，淨額：
固定費率			$	1.0					1.0						1.0						1.1						1.1						32.7						37.9						37.9
平均利率			3.6		%				3.6		%				3.6		%				3.6		%				3.6		%				3.6		%				3.6		%				—
可變利率			$	7.3					—						—						—						—						0.5						7.8						7.8
平均利率			8.6		%				—						—						—						—						2.8		%				8.3		%				—
負債
住宅建設：
優先票據和其他應付債務：
固定費率			$	223.1					1,537.4						566.1						404.5						1,265.3						42.4						4,038.8						3,993.2
平均利率			3.9		%				5.0		%				4.7		%				5.2		%				4.8		%				6.2		%				4.9		%				—
金融服務：
應付票據和其他應付債務：
固定費率			$	—					—						—						—						—						133.3						133.3						134.0
平均利率			—						—						—						—						—						3.4		%				3.4		%				—
可變利率			$	2,001.8					—						—						—						—						—						2,001.8						2,001.8
平均利率			5.8		%				—						—						—						—						—						5.8		%				—
多家庭：
應付票據和其他應付債務：
固定費率			$	13.5					—						—						—						—						—						13.5						13.5
平均利率			0.0		%				—						—						—						—						—						0.0		%				—
可變利率			$	—					3.2						—						—						—						—						3.2						3.2
平均利率			—						3.6		%				—						—						—						—						3.6		%				—

42

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目錄表

第八項：財務報表及補充數據。

獨立註冊會計師事務所報告

致Lennar公司的股東和董事會

對財務報表的幾點看法

我們已審計Lennar Corporation及其附屬公司(“貴公司”)截至2022年11月30日及2021年11月30日的合併資產負債表、截至2022年11月30日止三個年度各年度的相關綜合經營報表及全面收益(虧損)、股東權益及現金流量，以及列於指數第15項的相關附註及財務報表附表(統稱“綜合財務報表”)。我們認為，綜合財務報表在所有重要方面均公平地反映了本公司截至2022年11月30日、2022年11月30日及2021年11月30日的財務狀況，以及截至2022年11月30日的三個年度的經營結果和現金流量，符合美國公認的會計原則。

我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了公司截至2022年11月30日的財務報告內部控制，依據內部控制--綜合框架(2013)特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的報告和我們2023年1月26日的報告，對公司財務報告的內部控制表達了無保留意見。

意見基礎

這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查與財務報表中的數額和披露有關的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

關鍵審計事項

下文所述的關鍵審計事項是指在對財務報表進行當期審計時產生的事項，該事項已傳達或要求傳達給審計委員會，並且(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露，(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對財務報表的整體意見，我們也不會通過傳達下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。

Lennar HomeBuilding和Lennar MultiFamily在非合併實體中的投資-可變利益實體的合併-參見附註1，重要會計政策摘要(可變利息實體)，及附註8，可變利息實體，到財務報表

關鍵審計事項説明

本公司於其房屋建築及多家庭分部內未合併實體的若干投資具有複雜的結構及協議，需要評估以進行合併，包括確定該合營企業是否為可變權益實體(“VIE”)，以及若然，本公司是否為主要受益人。這種評估在合資企業成立時和複議事件發生時進行。這一決定需要管理層做出重大判斷。

截至2022年11月30日，公司綜合VIE資產和無追索權負債的賬面價值分別為8.802億美元和1.073億美元。此外，截至2022年11月30日，公司在未合併的VIE投資的賬面價值為12億美元。

鑑於管理層要求作出重大判斷，本公司部分VIE在成立時的合併及主要受益人評估及複議事件的發生被確認為關鍵審計事項。由於實體結構和協議的複雜性，這需要審計師高度的判斷和更大程度的審計工作。

43

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目錄表

如何在審計中處理關鍵審計事項

我們與所有合資企業會計確定相關的審計程序包括以下內容：

•我們按照會計框架的要求，測試了對合資企業的初始會計評估和對複議事項的持續重新評估的投資合併控制的設計和運作有效性。

•我們選擇了未合併和合並的合資企業樣本，並通過以下方式評估了公司在成立和重新考慮事件時的會計結論的適當性：

◦閲讀合資企業協議和其他相關文件，評估協議的結構和條款，以及年內發生的任何複議事件，以確定合資企業是否應被歸類為VIE。

◦如果某一實體被確定為VIE，則考慮本公司是否通過評估該實體的合同安排適當地確定了主要受益人，以確定本公司是否有權指導活動，以及本公司是否有義務吸收該實體的損失或有權從該實體獲得可能對VIE產生重大影響的利益。

◦對於本公司確定其為主要受益人的實體，評估本公司是否以適當金額合併餘額。

◦對於所有合資企業，評估年內是否發生任何可能導致解除合併的重新考慮事件，如果是，則驗證解除合併是否正確發生。

◦評估在審計的其他方面獲得的證據，以確定是否存在本公司尚未發現的其他複議事件，包括(其中包括)閲讀合資企業董事會會議紀要和同意某些合資企業協議和附帶協議的條款(如有)。

/s/ 德勤律師事務所

佛羅裏達州邁阿密

2023年1月26日

自1994年以來，我們一直擔任該公司的審計師。

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併資產負債表

2022年11月30日和2021年11月30日

			2022 (1)						2021 (1)
			(美元，單位：萬美元)
資產
住宅建設：
現金和現金等價物			$	4,616,124					2,735,213
受限現金			23,046						21,927
應收賬款淨額			673,980						490,278
庫存：
竣工房屋和在建房屋			11,718,507						10,446,139
土地和開發中的土地			7,382,273						7,108,142
未擁有的合併庫存			2,331,231						1,161,023
總庫存			21,432,011						18,715,304
對未合併實體的投資			1,173,164						972,084
商譽			3,442,359						3,442,359
其他資產			1,323,478						1,090,654
			32,684,162						27,467,819
金融服務			3,254,257						2,964,367
多個家庭			1,257,337						1,311,747
Lennar其他			788,539						1,463,845
總資產			$	37,984,295					33,207,778

(1)根據會計準則編纂(“ASC”)主題810的某些規定，整合，(“ASC 810”)本公司須在其綜合資產負債表上分別披露綜合可變權益實體(“VIE”)的資產及綜合可變利益實體(“VIE”)的負債，而綜合可變權益實體(“VIE”)對本公司並無追索權。

截至2022年11月30日，總資產包括1.4與整合的VIE相關的10億美元，其中56.9百萬美元包括在住房建設現金和現金等價物中，$0.3房屋建築應收賬款百萬美元，淨額，美元29.4百萬已完工房屋和在建房屋，美元736.5百萬美元的住宅建設用地和開發中的土地，$533.8未擁有的百萬套住房合併庫存，$1.0在未整合實體中的住房建設投資為100萬美元，23.0百萬美元的住房建設其他資產，美元33.2數百萬美元的多家庭資產和 $9.0百萬在……裏面Lennar其他資產.

截至2021年11月30日，總資產包括1.1與整合的VIE相關的10億美元，其中60.9百萬美元包括在住房建設現金和現金等價物中，$4.4房屋建築應收賬款百萬美元，淨額，美元14.3百萬已完工房屋和在建房屋，美元697.1百萬美元的住宅建設用地和開發中的土地，$239.2未擁有的百萬套住房合併庫存，$1.1在未整合實體中的住房建設投資為100萬美元，17.4百萬美元的住房建設其他資產和80.6百萬美元的多家族資產。

見合併財務報表附註。

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併資產負債表

2022年11月30日和2021年11月30日

			2022 (2)						2021 (2)
			(美元以千美元計，每股除外)
負債和權益
住宅建設：
應付帳款			$	1,616,128					1,321,247
與未擁有的合併存貨有關的負債			1,967,551						976,602
優先票據和其他應付債務，淨額			4,047,294						4,652,338
其他負債			3,347,673						2,920,055
			10,978,646						9,870,242
金融服務			2,353,904						1,906,343
多個家庭			313,484						288,930
Lennar其他			97,894						145,981
總負債			13,743,928						12,211,496
股東權益：
優先股			—						—
A類普通股，面值$0.10每股面值;授權日期：2022年和2021年- 400,000,000股票;發行日期：2022年- 256,084,147股票；2021— 300,500,075股票			25,608						30,050
B類普通股：$0.10每股面值;授權日期：2022年和2021年- 90,000,000股票，發行日期：2022年- 36,601,215股票；2021— 39,443,168股票			3,660						3,944
額外實收資本			5,417,796						8,807,891
留存收益			18,861,417						14,685,329
國庫券，按成本計算; 2022年- 2,455,387A類普通股和419,860B類普通股股份; 2021年- 38,586,961A類普通股和1,922,016B類普通股股份			(210,389)						(2,709,448)
累計其他綜合收益(虧損)			2,408						(1,341)
股東權益總額			24,100,500						20,816,425
非控制性權益			139,867						179,857
總股本			24,240,367						20,996,282
負債和權益總額			$	37,984,295					33,207,778

(2)截至2022年11月30日，總負債包括美元620.4與本公司沒有追索權的合併VIE有關的百萬美元，其中#美元66.9百萬美元包括在房屋建築應付賬款中，$510.9與未擁有的合併庫存相關的住房建設負債，百萬美元29.4百萬美元房屋建築優先票據和其他應付債務，$7.2房屋建築其他負債，百萬美元3.8百萬多家庭負債和美元2.2百萬 Lennar其他負債

截至2021年11月30日，總負債包括美元258.5與本公司沒有追索權的合併VIE有關的百萬美元，其中#美元26.6百萬美元包括在房屋建築應付賬款中，$196.6與未擁有的合併庫存相關的住房建設負債，百萬美元20.1百萬美元房屋建築優先票據和其他應付債務，$12.3百萬美元的住房建設其他負債和美元2.8百萬美元的多家庭負債。

見合併財務報表附註。

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併業務表和全面收益表(虧損)

截至2022年、2021年和2020年11月30日的年份

			2022						2021						2020
			(美元以萬美元計，但不包括每股淨額)
收入：
住宅建設			$	31,951,335					25,545,242						20,981,136
金融服務			809,680						898,745						890,311
多個家庭			865,603						665,232						576,328
Lennar其他			44,392						21,457						41,079
總收入			33,671,010						27,130,676						22,488,854
成本和支出：
住宅建設			25,161,299						20,502,541						17,961,644
金融服務			426,378						407,731						470,777
多個家庭			848,931						652,810						575,581
Lennar其他			32,258						30,955						6,744
公司一般事務和行政事務			414,498						398,381						333,446
慈善基金會捐款			66,399						59,825						24,972
總成本和費用			26,949,763						22,052,243						19,373,164
未合併實體的房屋建築權益虧損			(17,235)						(14,205)						(836)
住房建設其他收入(支出)，淨額			4,516						3,266						(29,749)
金融服務業從解除合併中獲益			—						—						61,418
未合併實體收益中的多家族權益和其他收益			52,821						9,031						21,934
Lennar來自未合併實體的盈利（虧損）中的其他權益、其他收入（支出）、淨額和其他收益（虧損）			(91,689)						231,731						(44,669)
Lennar技術投資的其他未實現收益（損失）			(655,094)						510,802						—
所得税前收益			6,014,566						5,819,058						3,123,788
所得税撥備			(1,366,065)						(1,362,509)						(656,235)
淨收益(包括非控股權益應佔淨收益)			4,648,501						4,456,549						2,467,553
減去：可歸因於非控股權益的淨收益			34,376						26,438						2,517
Lennar的淨收益			$	4,614,125					4,430,111						2,465,036
其他綜合收益(虧損)，税後淨額：
可供出售證券的未實現淨收益(虧損)			$	1,464					(536)						(851)
淨額所列收益的重新定級調整 *盈利。			2,285						—						(452)
扣除税後的其他綜合收益(虧損)合計			$	3,749					(536)						(1,303)
可歸因於Lennar的全面收入總額			$	4,617,874					4,429,575						2,463,733
可歸因於非控制的全面收入總額 保護他們的利益。			$	34,376					26,438						2,517
基本每股收益			$	15.74					14.28						7.88
稀釋後每股收益			$	15.72					14.27						7.85

見合併財務報表附註。

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併權益表

截至2022年、2021年和2020年11月30日的年份

			2022						2021						2020
			(千美元，每股除外)
A類普通股：
期初餘額			$	30,050					29,894						29,712
員工持股和董事計劃			225						156						182
庫存股報廢			(4,667)						—						—
11月30日的餘額，			25,608						30,050						29,894
B類普通股：
期初餘額			3,944						3,944						3,944
庫存股報廢			(284)						—						—
11月30日的餘額，			3,660						3,944						3,944
額外實收資本：
期初餘額			8,807,891						8,676,056						8,578,219
員工持股和董事計劃			904						1,207						576
庫存股報廢			(3,533,425)						—						—
限制性股票攤銷			184,086						135,090						107,131
為購買非控股權益而支付的溢價			(37,342)						—						—
與非控股權益相關的股權調整			(4,318)						(4,462)						(9,870)
11月30日的餘額，			5,417,796						8,807,891						8,676,056
留存收益：
期初餘額			14,685,329						10,564,994						8,295,001
Lennar的淨收益			4,614,125						4,430,111						2,465,036
現金股息--A類普通股($1.502022年每股，美元1.002021年每股收益和美元0.6252020年每股）			(383,047)						(272,162)						(171,520)
現金股息--B類普通股($1.502022年每股收益和美元1.002021年每股收益和美元0.6252020年每股）			(54,990)						(37,614)						(23,523)
11月30日的餘額，			18,861,417						14,685,329						10,564,994
庫存股，按成本計算：
期初餘額			(2,709,448)						(1,279,227)						(957,857)
員工持股和董事計劃			(71,695)						(64,662)						(32,855)
購買庫存股			(967,622)						(1,365,559)						(288,515)
庫存股報廢			3,538,376						—						—
11月30日的餘額，			(210,389)						(2,709,448)						(1,279,227)
累計其他綜合收益(虧損)：
期初餘額			(1,341)						(805)						498
扣除税後的其他綜合收益(虧損)合計			3,749						(536)						(1,303)
11月30日的餘額，			2,408						(1,341)						(805)
股東權益總額			24,100,500						20,816,425						17,994,856
非控股權益：
期初餘額			179,857						104,545						84,313
可歸因於非控股權益的淨收益			34,376						26,438						2,517
與非控股權益有關的收據			41,816						69,675						176,617
與非控制性權益有關的付款			(91,329)						(24,605)						(42,349)
非現金合併/解除合併，淨額			(55,240)						—						(114,712)
非現金購買或非控制性權益活動，淨額			30,387						3,804						(1,841)
11月30日的餘額，			139,867						179,857						104,545
總股本			$	24,240,367					20,996,282						18,099,401

見合併財務報表附註。

48

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併現金流量表

截至2022年、2021年和2020年11月30日的年份

			2022						2021						2020
			(單位：千)
經營活動的現金流：
淨收益(包括非控股權益應佔淨收益)			$	4,648,501					4,456,549						2,467,553
將淨收益與經營活動提供的現金淨額進行調整：
折舊及攤銷			87,075						85,954						94,553
折價/溢價攤銷和債務增值，淨額			(2,163)						(6,775)						(24,775)
未合併實體的權益(收益)虧損			36,302						(48,993)						22,127
未合併實體的收益分配			71,301						45,984						62,073
基於股份的薪酬費用			184,086						134,621						107,131
遞延所得税(福利)費用			(246,653)						191,627						92,082
持有待售貸款的未實現(收益)虧損			33,287						14,449						(21,765)
Lennar其他未實現/已實現（收益）損失			672,212						(680,576)						—
出售其他資產、經營性房地產和設備、CMBS債券、其他負債和擁有的房地產的收益			(7,617)						(27,678)						(8,626)
實體解除合併的收益			—						—						(56,594)
出售未合併實體的權益收益和其他多家族收益			—						(1,167)						(4,617)
出售金融服務投資組合/業務的收益			—						(3,811)						(5,014)
(收益)優先票據和其他應付債務註銷時的損失			—						(2,204)						7,997
期權存款和購置前費用、其他應收款和其他資產的估值調整和核銷			110,693						25,696						117,825
資產和負債變動情況：
應收(增)款減少			(422,398)						(289,776)						25,868
(增加)庫存減少，不包括估值調整以及期權存款和購置前成本的註銷			(2,383,821)						(1,960,614)						781,362
(增加)其他資產減少			(13,330)						(121,036)						90,534
(增加)持有待售貸款減少			(202,920)						(160,785)						176,617
應付賬款和其他負債增加			701,113						881,309						266,488
經營活動提供的淨現金			$	3,265,668					2,532,774						4,190,819
投資活動產生的現金流：
經營物業和設備的淨增加			$	(57,214)					(65,172)						(72,752)
出售營業物業和設備、其他資產、CMBS債券和擁有的房地產所得收益			24,686						41,551						33,934
出售合併/非合併合資企業的投資所得收益			—						32,340						—
出售金融服務投資組合/業務的收益			—						3,327						14,978
對未合併實體的投資和繳款			(447,401)						(408,183)						(486,217)
未合併實體和合並實體的資本分配			398,423						362,181						220,713
出售商業按揭證券債券所得款項			9,191						11,307						3,248
金融服務投資貸款淨額減少(增加)			19,491						29,397						(3,122)
購買投資證券			(93,769)						(128,162)						(45,548)
投資證券到期/出售所得收益			16,892						16,312						52,918
其他收據，淨額			1,399						16						1,643
用於投資活動的現金淨額			$	(128,302)					(105,086)						(280,205)

Lennar公司及其子公司

合併現金流量表(續)

截至2022年、2021年和2020年11月30日的年份

			2022						2021						2020
			(單位：千)
融資活動的現金流：
倉庫設施項下的淨借款(償還)			$	409,067					262,107						(281,835)
優先票據的贖回			(575,000)						(1,159,851)						(1,499,999)
應付票據和其他借款的本金支付			(48,079)						(195,212)						(604,995)
其他借款所得款項			—						13,973						92,688
與未擁有的合併存貨有關的負債所得收益			1,167,227						694,185						346,406
與未擁有的合併庫存負債相關的付款			(682,385)						(350,583)						—
(付款)與其他負債有關的收益，淨額			(21,249)						25,564						(116,541)
與非控股權益有關的收據			41,816						69,675						176,617
與非控制性權益有關的付款			(91,329)						(24,605)						(42,349)
普通股：
回購			(1,039,309)						(1,430,212)						(321,524)
分紅			(438,038)						(309,776)						(195,043)
用於融資活動的現金淨額			$	(1,277,279)					(2,404,735)						(2,446,575)
現金及現金等價物和限制性現金淨增加			1,860,087						22,953						1,464,039
年初現金及現金等價物和限制性現金			2,955,683						2,932,730						1,468,691
年終現金及現金等價物和限制性現金			$	4,815,770					2,955,683						2,932,730
現金及現金等價物和限制性現金彙總表：
住宅建設			$	4,616,124					2,735,213						2,703,986
金融服務			139,378						167,021						116,171
多個家庭			17,827						16,850						38,963
Lennar其他			5,391						2,660						3,918
住房建設限制現金			23,046						21,927						15,211
金融服務受限現金			14,004						12,012						54,481
			$	4,815,770					2,955,683						2,932,730
現金流量信息的補充披露：
為利息支付的現金，扣除資本化金額			$	67,842					47,720						97,336
繳納所得税的現金，淨額			$	1,273,166					1,140,858						402,180
非現金投資和融資活動的補充披露：
購買存貨、開發中的土地和其他由賣方提供資金的資產			$	36,947					141,319						120,796
對未合併實體的非現金捐款淨額			232,616						27,880						97,281
因採用ASO 2016-02而產生的非現金使用權資產			—						—						150,702
因採用ASO 2016-02而產生的非現金租賃負債			—						—						159,717
合併/解除合併未合併/合併實體，淨額：
金融服務資產			$	—					—						(217,565)
金融服務負債			—						—						115,175
金融服務業非控股權益			—						—						102,390
盤存			(101,946)						—						95,476
經營物業和設備及其他資產			33,200						—						6,870
對未合併實體的投資			7,303						—						(68,290)
應付票據			—						—						(44,924)
其他負債			6,203						—						(1,455)
非控制性權益			55,240						—						12,323

見合併財務報表附註。

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併財務報表附註

1. 重要會計政策摘要

鞏固的基礎

隨附的綜合財務報表包括Lennar Corporation及Lennar Corporation擁有控股權的所有附屬公司、合夥企業及其他實體的賬目，以及Lennar Corporation被視為主要受益人(“本公司”)的VIE(見附註8)。本公司於持有重大但少於控股權的未合併實體及本公司不被視為主要受益人的VIE的投資均按權益法入賬。所有公司間交易和餘額都已在合併中沖銷。

預算的使用

根據美國公認會計原則(“GAAP”)編制財務報表時，管理層須作出影響綜合財務報表及附註所報金額的估計及假設。實際結果可能與這些估計不同。

收入確認

房屋建築收入和房屋銷售的相關利潤在銷售結束時確認，此時房產的所有權和佔有權轉移給購房者。為了促進房屋的銷售，公司可以向購房者提供銷售激勵。激勵措施的類型因社區和家庭的不同而不同。它們主要包括個人住房的價格折扣和融資激勵，所有這些都反映為住房銷售收入的減少。在截至2022年11月30日、2021年和2020年11月的幾年中，向購房者提供的銷售激勵措施平均為17,300每個家庭，或3.5房屋銷售收入的百分比，$9,000每個家庭，或2.1占房屋銷售收入的百分比和美元19,800每個家庭，或4.8分別占房屋銷售收入的百分比。公司的履約義務，即交付約定的房屋，通常在自最初合同日期起不到一年的時間內得到履行。房屋關閉的現金收益包括在房屋建築現金和公司綜合資產負債表中的現金等價物中。合同負債包括與已售出但未交付的房屋相關的客户存款負債，這些負債包括在公司綜合資產負債表的其他負債中。該公司定期選擇將地塊出售給第三方。賣地所得的現金代價通常於成交日期到期，而成交日期一般為履行責任及收入確認為物業的所有權及佔有權轉移至買方之日。

廣告費

本公司的廣告費用為已發生的費用。廣告費是$102.1百萬，$74.2百萬美元和美元72.6截至2022年、2021年和2020年11月30日的年度分別為百萬。

基於股份的支付

本公司擁有2016年股權激勵計劃(“該計劃”)下尚未完成的基於股票的獎勵，該計劃規定向高級管理人員、聯營公司和董事授予股票期權、股票增值權、限制性普通股(“非既得股”)和其他基於股票的獎勵。股票期權的行權價格不得低於授予之日普通股的市值。允許在期權授予時確定的分期付款方式行使。每個股票期權將在授予時確定的日期到期，但不超過10自授予之日起數年。本公司根據該計劃授予的股票期權獎勵和非既有股票獎勵以估計授予日期公允價值為基礎進行核算。

現金和現金等價物及限制性現金

本公司將所有購買的原始到期日為三個月或以下的高流動性投資視為現金等價物。由於現金等價物的到期期較短，這些工具的賬面價值接近其公允價值。房屋建築限制性現金包括客户在受限賬户中持有的房屋銷售保證金，直到所有權按照房屋銷售所在的州和地方政府的要求轉讓給購房者，以及用於確保和支持履約義務的存款資金。金融服務限制性現金包括LMF Commercial在發放貸款前收到的預付保證金和申請費，並在貸款發放後確認為收入，以及由公司貸款服務提供商代表客户和貸款人託管並根據交易方之間的協議支付的現金。

截至2022年和2021年11月30日的房屋建築現金和現金等值物包括美元1.010億美元940.4分別以託管方式持有的現金約為兩天.

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併財務報表附註--(續)

應收賬款

於2022年和2021年11月30日，家居建築應收賬款主要與土地銀行用於土地開發、回扣和合資企業的應收賬款有關。該公司對其客户進行持續的信用評估，通常不需要應收賬款抵押品。出售房屋和土地產生的抵押貸款和應收票據通常由出售給買家的房產作為抵押。根據歷史經驗、當前經濟狀況和公司認為相關的其他因素，為潛在信用損失保留備抵。截至2022年和2021年11月30日止年度的餘額如下：

			11月30日，
(單位：千)			2022						2021
應收賬款			$	490,420					245,004
抵押貸款和應收票據			185,739						247,805
			676,159						492,809
信貸損失準備			(2,179)						(2,531)
應收賬款，淨額(1)			$	673,980					490,278

(1)截至2022年和2021年11月30日，應收款淨額包括#美元50百萬美元和美元85100萬美元，分別與Up America到期的一筆短期貸款有關，該貸款在每年年底後償還。

盤存

完工的房屋和在建的房屋都包括在庫存中。存貨按成本列報，除非社區內的存貨被確定為減值，在這種情況下，減值存貨減記為公允價值。庫存成本包括土地、土地開發和房屋建設成本、房地產税、土地購買合同保證金以及與開發和建設相關的利息。建築管理費用和銷售費用在發生時計入費用。待售房屋在交付之前被歸類為庫存。土地、土地開發、設施和其他費用按特定區域累計，並分配到各自區域內的住宅。

該公司在每個報告期內通過評估每個社區來審查其減值指標清單。根據社區的發展狀況，每個社區內的庫存被歸類為竣工房屋和在建建築或開發中的土地。有幾個1,200和1,259活躍社區，不包括未合併實體，分別截至2022年、2022年和2021年11月。如果社區預期產生的未貼現現金流量少於其賬面金額，則計入減值費用，以將該社區的賬面金額減記至其估計公允價值。

在對社區層面的減值指標進行審查時，本公司評估(其中包括)已交付房屋的利潤率、積壓銷售合同下的房屋利潤率、社區內未來房屋銷售的預計利潤率、未來土地銷售的預計利潤率以及土地本身的估計公允價值。該公司特別關注庫存移動速度慢於預期吸收速度的社區，以及平均銷售價格和/或利潤率呈下降趨勢並預計將繼續下降的社區。從這次審查中，公司確定了要評估賬面價值是否超過其未貼現的預計現金流的社區。

該公司使用貼現現金流模型估計其社區的公允價值。每個社區的預計現金流受到與市場供求、社區產品類型、家庭大小、銷售速度、銷售價格、銷售激勵、建設成本、銷售和營銷費用、當地經濟、競爭條件、勞動力成本、材料成本和特定社區的其他因素相關的估計的顯著影響。每個分部評估其每個社區的歷史表現，以及影響社區及其周圍地區的市場和經濟當前趨勢。以上列出的每一項估計數都分析了這些趨勢。

該公司經營的每個住宅建築市場都是獨一無二的，因為住宅建築在歷史上一直是受當地市場條件和人口結構驅動的本地業務。該公司的每個住宅建築市場都有反映當地經濟狀況的特定供需關係。該公司預計的現金流受到許多假設的影響。公司現金流模型中一些最關鍵的假設是房屋銷售的預計吸收速度、銷售價格以及以社區為基礎建造和交付房屋的成本。

為了得出公司現金流模型中包含的房屋銷售的假設吸收速度和假設銷售價格，公司分析了其在社區和地理區域內其他可比社區的歷史吸收速度和歷史銷售價格。此外，公司考慮了內部和外部的市場研究，更加重視更新的指標和趨勢，這些指標和趨勢通常包括但不限於關於人口統計和鄰近社區的銷售價格、失業率以及社區所在地理區域競爭產品的可獲得性和銷售價格的統計和預測，以及

51

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併財務報表附註--(續)

最近幾個季度實現的吸收速度以及公司當前積壓此類社區的銷售價格。

一般來説，如果公司注意到在兩個會計季度的歷史結果與歷史結果有差異，公司認為這種變化是一種趨勢的確立，並相應地調整其歷史信息，以便在社區的現金流模型中對預計吸收速度和銷售價格做出假設。

為了達到公司建造和交付房屋的假定成本，公司通常假定成本結構反映了目前與供應商簽訂的合同，這些合同根據任何預期的成本削減舉措或成本結構的增加進行了調整。假設的這些成本被用於公司社區的現金流模型。

由於公司現金流模型中包含的估計和假設是基於歷史結果和預測的趨勢，他們預計市場狀況或戰略的意外變化不會導致公司在未來產生額外的減值費用。

公允價值的釐定需要按本公司認為市場參與者認為與資產及相關估計現金流量相關的固有風險相稱的比率對估計現金流量進行折現。在確定每項資產的公允價值時所使用的貼現率取決於社區的預計壽命和發展階段。

本公司根據評估存貨時的市場狀況及管理層所作的假設，估計經評估減值的存貨的公允價值，如果市場狀況或假設發生變化，則可能與實際結果大相徑庭。例如，市場狀況的變化和其他特定發展或假設的變化可能導致公司重新評估其關於先前減值庫存、目前未減值但如果市場惡化可能出現減值指標的庫存的戰略，以及由於放棄這些期權合同而可能導致進一步估值調整和/或期權存款和收購前成本的額外註銷的某些其他資產。

公司的v成品住宅和在建工程的評估調整已計入公司截至2022年和2021年11月30日止年度綜合經營報表和全面收益（虧損）中的住宅建築成本和費用。下表總結了評估受損指標的社區和記錄估值調整的社區：

			11月30日，						進行估值調整的社區 截至11月30日止年度，
			有潛在損害指標的社區數量						社區數量						公允價值 (單位：千)						估值調整 (單位：千)
2022			15						9						$	105,042					$	33,563
2021			4						1						5,267						11,849

下表彙總了在公司貼現現金流模型中用來確定其社區公允價值的最重要的不可觀察的投入，公司對這些社區進行了估值調整：

			截至11月30日的年度，
			2022												2021
不可觀測的輸入			射程
平均售價（1）			$233,000			—			$753,000						$635,000
每季吸收率(家庭)			2			—			12						11
貼現率			20%												20%

(1)代表公司在截至2022年11月30日和2021年11月30日的年度內記錄減值的社區未來交付的預計平均銷售價格。

該公司還可通過期權合同獲得土地庫存，這通常使 公司推遲收購第三方(包括土地基金)和未合併實體擁有的部分物業，直到其確定是否行使其選擇權。 期權合同的使用使公司能夠降低與長期持有土地相關的財務風險。

公司的大多數期權合同要求根據土地購買價格的百分比提供不可退還的現金押金或不可撤銷的信用證。 截至2022年11月30日，該公司擁有2.0數十億不可退還的期權存款和與某些此類住宅相關的收購前成本，這些都包括在隨附的綜合資產負債表中的庫存中。本公司的期權合約有時包括價格調整條款，該條款將土地的購買價格調整至收購時的近似公允價值或基於剝離時的公允價值。

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併財務報表附註--(續)

一些期權合同包含針對所選地塊的預先確定的提取時間表。然而，在幾乎所有情況下，該公司都不需要按照該等收回時間表購買土地。在幾乎所有情況下，公司有權利和能力不行使其期權，沒收其保證金而不受進一步處罰，但終止期權、損失任何未使用的保證金和收購前成本以及產生與期權合同相關的任何適用的終止費除外。因此，在幾乎所有情況下，本公司都不認為降價是一項確定的合同義務。在決定是否退出期權合同時，公司主要根據期權下物業的預期現金流對期權進行評估。如果公司打算退出期權合同，它將在作出這一決定的期間將未應用的存款金額和任何相關的收購前成本計入收益，並應計與期權合同相關的任何適用的終止費用。截至2022年11月30日止年度，本公司撇賬$47.9百萬美元的定金和收購前成本。為了反映與公司決定行使的期權合同相關的國內減記的購買價格，公司在截至2022年11月30日的合併資產負債表中對從未擁有的合併庫存到完工房屋和在建工程的期權存款進行了淨重新分類。

在執行本公司的土地之光策略的過程中，本公司可向第三方(包括土地基金)及未合併實體出售土地，同時保留日後回購土地的選擇權。雖然該等交易包括買方的現金代價及本公司向買方轉讓所有權，但由於本公司可選擇於日後向買方回購土地，該等交易並不符合公認會計準則下的收入確認準則。因此，與該等交易有關的土地仍保留在本公司隨附的綜合資產負債表內，並由土地及發展中土地重新分類為未擁有的綜合存貨。與未擁有的綜合存貨有關的負債主要是所選土地的期權行權價格與本公司現金存款之間的差額。在截至2022年11月30日的年度內，未擁有的合併庫存增加了$1.210億美元，與截至2022年11月30日的合併資產負債表中未擁有的合併庫存相關的負債相應增加。增長主要是由於本公司於截至2022年11月30日止年度內將土地及發展中土地重新分類為不擁有的綜合存貨所致，因為本公司繼續專注於增加其受控制的住宅與擁有的住宅相比。在截至2022年11月30日的一年中，這一增長被部分抵消。

對未合併實體的投資

本公司於各報告期內評估未合併實體的長期資產的減值指標。如果估值調整是由與其資產相關的未合併實體記錄的，本公司通常使用以下貼現率10%和20%，取決於與社區的現金流相對於其庫存或運營資產相關的感知風險。本公司在估值調整中的比例份額反映在本公司在未合併實體的房屋建築、多家庭或Lennar其他權益中的未合併實體的收益(虧損)中，其在未合併實體的HomeBuilding、多家庭或Lennar其他投資相應減少。

此外，本公司評估一項投資的公允價值低於其賬面價值的減幅是否是暫時的。該評估包括管理層作出的若干關鍵假設：(1)未合併實體的預計未來分配、(2)適用於未來分配的貼現率及(3)各種其他因素，包括合資企業的年齡、與其他合夥人及銀行的關係、一般經濟市況、未合併實體的土地狀況及流動資金需求。如果投資的公允價值下降是非暫時的，則這些損失包括在住房建設其他收入、淨額、多户其他收益(損失)或Lennar其他收益(損失)中。

該公司跟蹤其在其合資企業(“合資企業”)的累計收益和分配中的份額。為了在公司的綜合現金流量表中對從合資公司收到的分配進行分類，累計分配在累計收益範圍內被視為資本回報，並作為經營活動計入公司的綜合現金流量表。超過公司累計收益份額的累計分配被視為資本回報，並作為投資活動產生的現金計入公司的綜合現金流量表。

可變利息實體

公認會計準則要求評估一個實體是否為VIE，如果是，則評估在該實體成立時或在複議事件中，該公司是否為主要受益人。此外，公認會計原則要求對企業擁有控股權的VIE進行合併。控股財務權益將具有以下兩個特徵：(A)有權指導VIE的活動，從而對VIE的經濟表現產生最重大的影響；(B)有義務吸收VIE可能對VIE產生重大影響的損失，或有權從VIE獲得可能對VIE產生重大影響的利益。

本公司在VIE中的可變權益可以是(1)股權所有權，(2)購買資產的合同，(3)公司與VIE之間的管理和開發協議，(4)公司向VIE或其他合作伙伴提供的貸款，和/或(5)成員向銀行和其他第三方提供的擔保。本公司審查特定標準，並在確定其是否為VIE的主要受益人時使用其判斷。在確定公司是否為主要受益人時考慮的因素包括風險和回報分擔、其他公司的經驗和財務狀況

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併財務報表附註--(續)

本公司與另一合夥人(S)之間的經濟失衡程度(如有)、參與資本及經營的日常決策、在VIE執行委員會的代表、是否存在單方面退出權或投票權、以及向VIE購買資產的合同。確定一個實體是否是VIE，如果是，本公司是否是主要受益人可能需要作出重大判斷。

一般來説，公司合資企業的所有重大決策都是由所有合作伙伴共同做出的。特別是，業務計劃和預算一般需要得到所有合作伙伴的一致批准。通常，公司賺取的管理費和其他費用是象徵性的，並被認為是市面上的，公司和其他合作伙伴之間不存在重大的經濟不平衡。一般而言，本公司購買的資產少於合營公司的大部分資產，而其期權合約項下的購買價據信為市價。

一般來説，房屋建築和多户未合併實體由於風險股本不足而成為VIE

作為合夥人的合營實體(S)繼續以出資的形式提供從屬財務支持。

如果另一個合夥人(S)缺乏留在該實體的意圖和所需的資金，住房建設和多户未合併實體將成為VIE並進行合併。因此，公司繼續通過合作伙伴貸款或替代出資為運營和償還債務提供資金。

商譽

當企業的收購價格超過所收購的有形和可識別資產淨值的公允價值時，商譽計入企業收購。根據ASC主題350，無形資產-商譽和其他(“ASC 350”)，本公司至少每年評估商譽的潛在減值。本公司可選擇進行定性或定量評估，以確定報告單位的公允價值是否超過其賬面價值。定性因素可能包括但不限於經濟狀況、行業和市場考慮因素、成本因素、報告單位的整體財務表現以及其他實體和報告單位的具體事件。公允價值估計是通過各種估值方法得出的，包括使用每個報告單位的貼現預期未來現金流量。每個部門的預期未來現金流都受到當前市場狀況的重大影響。如果這些市場狀況和由此產生的每個報告單位的預期未來現金流量大幅下降，每個部門的實際結果可能與公司的估計不同，這將導致商譽受損。年度商譽減值分析於2022年9月30日進行，並無任何減值記錄。

運營特性和設備

營運物業及設備按成本入賬，並計入綜合資產負債表內的其他資產。資產在其估計使用年限內使用直線折舊。在處置營運物業和設備時，資產和相關的累計折舊將從賬目中扣除，由此產生的任何收益或虧損將貸記或計入收益。預計營運物業的使用年限為30年，傢俱、固定裝置和設備的二至10幾年，租賃權的改善是五年或租約期限，兩者以較短的時間為準。如有指標顯示營運物業的賬面金額不可收回，則會檢討其可能出現的減值。

經營物業和設備包括在合併資產負債表中的房屋建築其他資產，具體如下：

			11月30日，
(單位：千)			2022						2021
運營屬性(1)			$	305,743					309,367
租賃權改進			68,951						56,620
傢俱、固定裝置和設備			207,223						172,774
			581,917						538,761
累計折舊和攤銷			(226,822)						(198,855)
			$	355,095					339,906

(1)運營物業主要包括太陽能系統、租賃業務和商業物業。

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併財務報表附註--(續)

投資證券

該公司持有分類為可供出售或持有至到期的投資證券。可供出售證券按公允價值入賬。任何未實現的可供出售證券的持有收益或損失都報告為累計的其他綜合收益或損失，在實現之前，這是股東權益的一個單獨組成部分，扣除税款。被歸類為持有至到期的證券按攤銷成本列賬，因為購買這些證券的意圖和能力是持有至到期。

截至2022年11月30日、2022年11月和2021年11月，金融服務部門的投資證券被歸類為持有至到期證券，總額為143.3百萬美元和美元157.8分別為100萬美元，主要包括商業抵押貸款支持證券(“CMBS”)、公司債務債務、美國政府機構債務、存單和美國國債，這些證券在不同的日期到期，主要是在三年.

截至2022年11月30日、2022年11月和2021年11月，Lennar Other部門的投資證券被歸類為持有待售證券，總額為$35.5百萬美元和美元41.7分別為100萬美元。此外，Lennar其他分部擁有公允價值可隨時確定的權益證券投資(上市普通股)，未按權益法入賬，這些投資按公允價值入賬，未實現收益和虧損計入收益。對於沒有易於確定的公允價值的股權證券，投資按成本減去任何減值，加上或減去與相同或類似證券的可觀察交易相關的調整，未實現收益和虧損計入收益。Lennar Other部門對股權證券的投資為#美元。391.0百萬美元和美元1.0截至2022年11月30日、2022年11月和2021年11月，分別以公允價值計入未實現收益和未實現虧損的10億美元。

對於Lennar Other部門的權益法投資，本公司將投資記為Lennar在未合併實體的其他投資。本公司定期審查其在未合併實體的投資，以確定公允價值是否低於賬面價值。如果出現非暫時性的下降，則將投資減記為公允價值。截至2022年、2022年及2021年11月30日止年度內，並無錄得減值。

利息税和房地產税

在積極開發土地和房屋時，可歸因於土地和房屋的利息和房地產税作為庫存成本資本化。與房屋建築和土地有關的利息，包括從庫存中扣除的利息成本，包括出售房屋的成本和出售土地的成本。與金融服務和多家族業務有關的利息支出包括在其成本和費用中。

於截至2022年、2022年、2021年及2020年11月30日止年度內，本公司房屋建造業務與房屋建造債務有關的利息為$230.8百萬，$275.1百萬美元和美元353.4分別為百萬美元；計入庫存的利息為$211.7百萬，$254.9百萬美元和美元331.0分別為100萬美元。

利息支出計入房屋出讓成本、土地出讓成本和其他利息支出如下：

			截至2013年11月30日的年度，
(單位：千)			2022						2021						2020
出售房屋成本中的利息支出			$	293,105					342,756						349,109
土地出讓成本中的利息支出			498						2,475						2,594
其他利息支出(1)			19,128						20,142						22,401
利息支出總額			$	312,731					365,373						374,104

(1)包括在住房建設的其他收入(費用)，淨額。

所得税

本公司按資產負債法記錄所得税，遞延税項資產及負債根據現有資產及負債的賬面金額與其各自税基之間的暫時性差異及營業虧損及税項抵免結轉所產生的未來税務後果予以確認。遞延税項資產及負債採用制定税率計量，預計適用於預計收回或支付暫時性差額的年度。税率變化對遞延税項資產和負債的影響在實施該變化期間的收益中確認。與未確認税收優惠相關的利息在財務報表中確認為所得税支出的組成部分。

如果根據現有證據，遞延税項資產的賬面價值更有可能無法變現，則需要通過估值撥備減少遞延税項資產的賬面價值。因此，公司在每個報告期根據所有可用的正面和負面證據，採用“更有可能”的遞延税項資產變現標準，對建立遞延税項資產估值準備的必要性進行評估。本評估考慮(其中包括)當期及累積虧損的性質、頻率及嚴重程度、實際盈利、對未來盈利能力的預測、法定結轉期的持續時間、本公司未到期未使用的虧損結轉的經驗，以及其他税務籌劃選擇。

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併財務報表附註--(續)

根據正面和負面證據的分析，本公司相信有足夠的正面證據支持本公司作出結論，認為本公司更有可能變現其大部分遞延税項資產。截至2022年和2021年11月30日，公司的遞延所得税淨資產為美元242.4百萬美元和負債$4.2百萬美元包括#美元的估值免税額。2.9百萬美元和美元2.7分別為100萬美元。有關更多信息，請參見注釋5。

其他負債

反映在合併資產負債表中，截至2022年11月、2022年11月和2021年11月的其他負債餘額包括應計利息、產品保修(如下所述)、應計獎金、應計工資和福利、租賃負債、遞延收入、客户存款、應付所得税和其他應計負債。

產品保修

房屋保修和類似準備金的金額估計足以支付與預計在交付房屋後發生的保修型索賠有關的材料和勞動力的潛在成本。儲量是根據類似產品類型和地理區域的歷史數據和趨勢確定的。該公司定期監測保修準備金，並對其先前存在的保修進行調整，以便在獲得信息時反映趨勢和歷史數據的變化。保修準備金計入房屋建築綜合資產負債表中的其他負債。本公司保修準備金中的活動如下：

			截至2013年11月30日的年度，
(單位：千)			2022						2021
保修準備金，年初			$	377,021					341,765
已發佈的保修			274,766						217,641
因預算變動而對原有保修的調整(1)			26,222						29,436
付款			(259,992)						(211,821)
保修準備金，年終			$	418,017					377,021

(1)在截至2022年11月30日、2022年11月和2021年11月的幾年中，由於估計的變化而對現有保修進行的調整主要涉及公司某些住宅建築社區的特定索賠和其他調整。

自我保險

在第三方精算師的協助下，為建築缺陷、一般責任和工人賠償金的估計損失設立了準備金。第三方精算師使用公司的歷史保修和建築缺陷數據來幫助管理層估計公司在一般責任和建築缺陷計劃下承擔的風險的未付索賠、索賠調整費用和已發生但未報告的索賠準備金。估計數包括通脹、索賠處理和法律費用撥備。由於建築缺陷索賠相對於市場和公司生產的產品類型的趨勢、索賠解決模式、保險業慣例和法律解釋等不確定性，這些估計受到高度變異性的影響。鑑於在確定這些估計負債金額時需要高度的判斷力，未來的實際成本可能與公司目前的估計金額大不相同。截至2022年、2022年和2021年11月30日，公司扣除預期回收後的自我保險準備金為美元210.1百萬美元和美元169.1100萬美元，並計入住房建設其他負債。超過公司自我保險事故或總保留限額的金額將由保險公司承保，最高可達公司購買的承保水平。本公司的保單由評級較高的承保人維持，本公司認為這些承保人的交易對手違約風險不大。

每股收益

每股基本收益的計算方法為：普通股股東應佔淨收益除以當期已發行普通股的加權平均數。稀釋每股收益反映瞭如果證券或其他發行普通股的合同被行使或轉換為普通股，或導致發行普通股，然後在公司收益中分享，可能發生的稀釋。

所有包含不可沒收股息權利或股息等價物的已發行未歸屬股票，如以普通股參與未分配收益，均被視為參與證券，並計入根據兩類法計算的每股收益。兩級法是一種收益分配公式，根據股息或股息等價物以及未分配收益的參與權來確定每類普通股和參與證券的每股收益。公司的限制性普通股(“非既得股”)被視為參與證券。

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併財務報表附註--(續)

優先股

本公司獲授權發行500,000面值為$的優先股10每股及100百萬股參與優先股，面值為$0.10每股。不是截至2022年和2021年11月30日，優先股或參與優先股已發行。

普通股

截至2022年、2021年和2020年11月30日止年度，公司A類和B類普通股股東收到每股年度股息為美元1.50 $1.00及$0.625，分別為。A類普通股和B類普通股之間唯一顯著的區別是，A類普通股持有人有權一每股投票權和B類普通股持有者有權十每股投票數。

截至2022年11月30日，公司執行主席Stuart Miller直接擁有或通過家族實體控制A類和B類普通股，約佔 36公司股票的%投票權。

截至2022年11月30日止年度，庫存股因本公司退役46.7百萬美元和2.8經公司董事會授權，分別持有A類和B類普通股庫存股100萬股。國庫中A類和B類普通股的註銷導致國庫股與股東權益中的額外實收資本之間的重新分類。於截至2022年11月30日止年度內，庫藏股的減少部分被本公司回購9.6百萬美元和1.3通過公司的股票回購計劃，分別發行A類和B類普通股100萬股。

2021年10月，公司董事會批准增加公司的股票回購計劃，使公司能夠回購至多$1價值10億美元，或25百萬股，為公司已發行的A類或B類普通股。由於之前的授權幾乎用完，公司董事會於2022年3月批准了一項額外授權，允許公司回購至多不超過$2價值10億美元，或30百萬股，為公司已發行的A類或B類普通股。回購授權沒有到期日。下表提供了有關公司回購A類和B類普通股的信息：

						截止的年數
						2022年11月30日												2021年11月30日
(千美元，每股價格除外)						A類						B類						A類						B類
回購股份						9,628,203						1,339,797						13,910,000						100,000
購買總價						$	868,788					$	98,613					$	1,357,081					$	8,197
每股平均價格						$	90.23					$	73.60					$	97.56					$	81.97

對支付股息的限制

公司支付普通股股息沒有任何限制。除需要維持金融服務分部倉儲信貸額度下的財務比率及淨值要求外，並無任何協議限制本公司附屬公司支付股息，該等規定限制本公司的按揭附屬公司在發生違約事件後及違約事件持續期間支付股息。

401(K)計劃

根據本公司的401(K)計劃(“計劃”)，聯營公司的供款可投資於計劃受託人提供的各種共同基金或專有基金。本公司亦可為聯營公司的利益作出供款。公司將其對本計劃的貢獻記錄為補償費用。截至2022年、2021年和2020年11月30日止年度，該金額為美元37.5百萬，$29.4百萬美元和美元27.3分別為100萬美元。

基於股份的支付

與公司股票獎勵相關的薪酬支出如下：

			截至2013年11月30日的年度，
(單位：千)			2022						2021						2020
非既得性股票獎勵的總薪酬支出			$	184,086					135,090						107,131

未歸屬股份的公允價值根據授予日公司普通股的交易價格確定。截至2022年、2021年和2020年11月30日止年度授予的未歸屬股份的加權平均公允價值為美元88.92, $80.95及$60.10，分別為。截至2022年11月30日止年度，公司非歸屬股份活動摘要如下：

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併財務報表附註--(續)

			股票						加權平均授予日期公允價值
截至2021年11月30日的非既得股			3,163,790						$	66.07
贈款			1,697,986						$	88.92
既得			(1,581,744)						$	61.39
被沒收			(127,886)						$	74.38
截至2022年11月30日的非既得股			3,152,146						$	80.39

截至2022年11月30日，有美元177.0與根據本公司股份支付計劃授予的未歸屬股份獎勵有關的未確認補償支出，所有這些都與加權平均剩餘合同期限為1.9年截至2022年、2021年和2020年11月30日止年度， 1.6百萬，1.8百萬美元和1.4每年分別有100萬股非既得股。

金融服務

收入確認

公司直接簽發的保單的所有權保費於所有權保單生效日期確認為收入。託管費和貸款發放收入在相關房地產交易完成時確認，通常在託管結束時確認。出售貸款及其相關服務權的預期損益包括在承諾時按公允價值計入盈利的所有書面貸款承諾的計量中。持作出售貸款和持作投資貸款的利息收入根據合同利率在抵押貸款期限內確認為賺取。

持有待售貸款

金融服務部門持有的待售貸款，包括償還按揭貸款的權利，按公允價值列賬，公允價值的變動反映在收益中。這些貸款的溢價和折扣作為對貸款賬面金額的調整列報，不會攤銷。管理層認為，按公允價值持有待售貸款可改善財務報告，因為減少了因計量貸款的公允價值而導致的報告收益波動，以及用於對其進行經濟對衝的衍生工具，而不必應用複雜的對衝會計規定。

此外，金融服務部門在與借款人達成利率鎖定貸款承諾後，將其償還抵押貸款的權利的公允價值確認為收入。這些維修權的公允價值包括在截至2022年11月30日和2021年11月的金融服務其他資產中。維修權的公允價值是根據公司服務銷售合同中的價值確定的。

損失準備金

本公司根據(其中包括)對收到的回購請求的分析、對尚未收到的潛在回購要求的估計、過去實際回購和通過處置受影響貸款造成的損失以及以前的結算，為先前發起並出售給投資者的抵押貸款相關的可能損失建立準備金。貸款發放負債計入綜合資產負債表內的金融服務負債。本公司的貸款發放負債活動如下：

			截至2013年11月30日的年度，
(單位：千)			2022						2021
貸款發放負債，年初			$	11,670					7,569
損失準備金			966						4,639
付款			(849)						(538)
貸款發放負債，年終			$	11,787					11,670

為投資持有的貸款，淨額

本公司有積極意願和能力持有至到期日的貸款包括未償還本金、扣除未攤銷折扣和貸款損失準備後的按揭貸款。貼現使用利息方法在貸款的預計壽命內攤銷。

金融服務部分還為信貸損失提供了撥備。已記錄撥備及相關撥備是否足夠，乃由管理層根據過往貸款損失經驗、相關抵押品的信譽及性質、目前的經濟狀況及本公司管理層認為相關的其他因素，持續評估貸款組合而釐定。經濟因素的預期變化，這可能會影響經濟增長水平

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併財務報表附註--(續)

當變動的可能性能夠合理地確定時，公司管理層在評估時會考慮減值的因素。雖然公司管理層使用現有的最佳信息來進行此類評估，但由於未來的經濟和其他可能不受管理層控制的情況，未來可能需要對津貼進行調整。

衍生金融工具

金融服務部門在正常業務過程中使用衍生金融工具，以減少其受抵押貸款相關利率波動的影響。該分部使用按揭證券(“MBS”)遠期承諾、期權合約、期貨合約及投資者承諾，以保障固定利率鎖定貸款承諾及持有以供出售的貸款的價值不受按揭相關利率波動的影響。該等衍生金融工具按公允價值列賬，公允價值變動計入金融服務收入。

LMF商業貸款--持有待售貸款

產生的按揭貸款被歸類為持有供出售的貸款，並按公允價值入賬。本公司根據會計準則彙編(“ASC”)825選擇了LMF Commercial持有待售貸款的公允價值選項，金融工具允許實體按合同按公允價值計量各種金融工具和某些其他項目。管理層認為，按公允價值持有待售貸款可改善財務報告，因為減少了因計量貸款和衍生工具的公允價值而導致的報告收益波動，這些工具也按公允價值列賬，用於在經濟上對衝貸款和衍生工具，而不必應用複雜的對衝會計規定。貸款公允價值的變化反映在隨附的綜合經營報表的金融服務收入中。這些貸款的利息收入是根據貸款利率計算的，並記錄在所附綜合經營報表中的金融服務收入中。幾乎所有的按揭貸款都是在短期內以無追索權方式在證券化中出售的；不過，公司仍對某些與貸款銷售有關的有限的行業標準陳述和擔保負責。當貸款的控制權已被放棄時，該公司確認將貸款出售給證券化信託基金的收入。

多個家庭

管理費和總承包商收入

多户部門為公司投資的合資企業提供租賃項目的開發、建設和物業管理方面的管理服務。因此，多户部門賺取費用，通常是根據開發和建設成本的規定百分比以及租金總額的百分比計算的。此外，多户部分還為其一些租賃項目的建設提供總承包商服務。管理費和總承包商收入都是在使用輸入法提供服務的期間確認的，輸入法恰當地描述了完成管理或施工服務所需的努力程度。這些客户合同要求公司提供管理和總承包商服務，這是公司隨着時間的推移履行的一項履約義務。多家庭部門的管理費和一般承包商服務包括在多家庭收入中。

最近採用的會計公告

2019年12月，FASB發佈了ASU 2019-12，所得税(話題740)，簡化所得税會計(“ASU 2019-12”)。ASU 2019-12在公司從2021年12月1日開始的財年生效。採用ASU 2019-12年度並未對本公司的綜合財務報表產生重大影響。

2020年3月，財務會計準則委員會（FASB）發佈了ASU 2020—04， “中間價改革”它提供了可選的權宜之計和例外，用於將美國GAAP應用於受倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)或預計將被終止的另一參考利率影響的合同、對衝關係和其他交易。該指南自2020年3月12日起生效，並可預期適用至2022年12月31日。2021年1月，FASB發佈了ASU 2021-01《參考匯率改革-範圍》，明確了最初指導意見的範圍和適用範圍。ASU 2020-04的採用並未對公司的綜合財務報表產生實質性影響。

重新分類

合併財務報表中的某些上一年數額已重新分類，以符合2022年的列報方式。這些重新分類對公司合併財務報表中的總資產、總股本、收入或淨收益沒有影響。

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併財務報表附註--(續)

2. 經營和報告部門

每個可報告分部遵循合併財務報表附註1-“重要會計政策摘要”中所述的相同會計政策。各分部的業務結果不一定表明，如果該分部在本報告所述期間是一個獨立、獨立的實體，本應取得的結果。

該公司的房屋建築業務主要為首次、搬家和活躍的成年購房者建造和銷售房屋，主要以Lennar品牌命名。此外，公司的住宅建設業務還向第三方購買、開發和出售土地。公司的首席運營決策者在地區層面上管理和評估公司的業績。因此，本公司根據ASC 280對其經營部門進行了評估，細分市場報告，並確定以下是其運營和可報告的部門：

住房建設部分：(1)東部(2)中部(3)德克薩斯州(4)西部

(5)金融服務業

(6)多户家庭

(7)Lennar其他

與公司各部門有關的資產和負債如下：

(單位：千)			2022年11月30日
資產：			住宅建設						金融 服務						多個家庭						萊納爾 其他						總計
現金和現金等價物			$	4,616,124					139,378						17,827						5,391						4,778,720
受限現金			23,046						14,004						—						—						37,050
應收賬款，淨額(1)			673,980						826,163						114,134						—						1,614,277
盤存			21,432,011						—						430,442						—						21,862,453
持有待售貸款(2)			—						1,776,311						—						—						1,776,311
股權證券投資(3)																					391,026						391,026
可供出售的投資(4)			—						—						—						35,482						35,482
為投資持有的貸款，淨額			—						45,636						—						—						45,636
持有至到期的投資			—						143,251						—						—						143,251
對未合併實體的投資			1,173,164						—						648,126						316,523						2,137,813
商譽			3,442,359						189,699						—						—						3,632,058
其他資產			1,323,478						119,815						46,808						40,117						1,530,218
			$	32,684,162					3,254,257						1,257,337						788,539						37,984,295
負債：
應付票據和其他債務，淨額			$	4,047,294					2,135,093						16,749						—						6,199,136
應付帳款和其他負債			6,931,352						218,811						296,735						97,894						7,544,792
			$	10,978,646					2,353,904						313,484						97,894						13,743,928

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併財務報表附註--(續)

(單位：千)			2021年11月30日
資產：			住宅建設						金融 服務						多個家庭						萊納爾 其他						總計
現金和現金等價物			$	2,735,213					167,021						16,850						2,660						2,921,744
受限現金			21,927						12,012						—						—						33,939
應收賬款，淨額(1)			490,278						708,165						98,405						—						1,296,848
盤存			18,715,304						—						454,093						—						19,169,397
持有待售貸款(2)			—						1,636,351						—						—						1,636,351
股權證券投資(3)			—						—						—						1,006,599						1,006,599
可供出售的投資(4)			—						—						—						41,654						41,654
為投資持有的貸款，淨額			—						44,582						—						—						44,582
持有至到期的投資			—						157,808						—						—						157,808
對未合併實體的投資			972,084						—						654,029						346,270						1,972,383
商譽			3,442,359						189,699						—						—						3,632,058
其他資產			1,090,654						48,729						88,370						66,662						1,294,415
			$	27,467,819					2,964,367						1,311,747						1,463,845						33,207,778
負債：
應付票據和其他債務，淨額			$	4,652,338					1,726,026						—						—						6,378,364
應付帳款和其他負債			5,217,904						180,317						288,930						145,981						5,833,132
			$	9,870,242					1,906,343						288,930						145,981						12,211,496

(1)金融服務的應收賬款，淨額主要與公司截至2022年11月30日和2021年11月30日尚未償還的出售給投資者的貸款有關。

(2)持有待售貸款與按公允價值列賬的未售出住宅和商業貸款有關。

(3)對股權證券的投資包括#美元的投資178.01000萬美元和300萬美元100.1 截至2022年11月30日和2021年11月30日，分別為百萬美元，但沒有現成的公允價值。

(4)可供出售投資按公允價值列賬，公允價值變動在綜合資產負債表中計入累計其他全面收益(虧損)的組成部分。

與該公司各部門有關的財務信息如下：

			截至二零二二年十一月三十日止年度
(單位：千)			住宅建設						金融 服務（1）						多個家庭						萊納爾 其他(2)						公司和 未分配（3）						總計
收入			$	31,951,335					809,680						865,603						44,392						—						33,671,010
營業收益(虧損)			6,777,317						383,302						69,493						(734,649)						—						6,495,463
公司一般和行政費用			—						—						—						—						(414,498)						(414,498)
慈善基金會捐款			—						—						—						—						(66,399)						(66,399)
所得税前收益(虧損)			6,777,317						383,302						69,493						(734,649)						(480,897)						6,014,566

			截至2021年11月30日的年度
(單位：千)			住宅建設						金融 服務						多個家庭						萊納爾 其他(2)						公司和 未分配（3）						總計
收入			$	25,545,242					898,745						665,232						21,457						—						27,130,676
營業收益			5,031,762						491,014						21,453						733,035						—						6,277,264
公司一般和行政費用			—						—						—						—						(398,381)						(398,381)
慈善基金會捐款			—						—						—						—						(59,825)						(59,825)
所得税前收益			5,031,762						491,014						21,453						733,035						(458,206)						5,819,058

			截至2020年11月30日的年度
(單位：千)			住宅建設						金融 服務						多個家庭						萊納爾 其他(2)						公司和 未分配（3）						總計
收入			$	20,981,136					890,311						576,328						41,079						—						22,488,854
營業收益(虧損)			2,988,907						480,952						22,681						(10,334)						—						3,482,206
公司一般和行政費用			—						—						—						—						(333,446)						(333,446)
慈善基金會捐款			—						—						—						—						(24,972)						(24,972)
所得税前收益(虧損)			2,988,907						480,952						22,681						(10,334)						(358,418)						3,123,788

61

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併財務報表附註--(續)

(1)截至2022年11月30日止年度金融服務業營業利潤包括美元35.5由於與法院判決相關的訴訟應計增加，一次性費用百萬美元。

(2)Lennar Other截至2022年11月30日的年度運營虧損包括1美元655.1該公司公開交易的技術投資按市值計算的未實現損失。Lennar Other截至2021年11月30日的年度營業利潤包括美元510.8該公司公開交易的技術投資的按市值計價的未實現收益。Lennar Other截至2020年11月30日的年度運營虧損包括1美元25.0由於新冠肺炎和經濟停擺導致資本市場混亂，Rialto遺留基金持有的資產減記1.8億美元。

(3)公司費用和未分配費用主要是公司在邁阿密公司總部的運營成本。這些業務包括公司的執行辦公室、信息技術、財務、公司會計和税務、法律、內部審計和人力資源。還包括與公司辦公室租賃、數據處理、一般公司費用和向Lennar基金會的慈善基金會捐款有關的財產費用。

住宅建設細分市場

在經濟上與同一地理區域內的其他州不相似的州，有關住房建設活動的信息被歸類在“住房建設其他”項下，這不被認為是一個可報告的部分。

部門業績的評估主要基於所得税前的營業收益(虧損)。該公司住宅建設部門的業務主要包括建造和銷售獨户附屬住宅和獨立住宅，以及直接和通過本公司的非合併實體購買、開發和銷售住宅用地。房屋建築部門的營業收益(虧損)包括房屋和土地銷售收入、管理費和沒收保證金的其他收入、未合併實體的權益收益(虧損)和其他收入(費用)、淨額減去房屋和土地銷售成本，以及該部門產生的銷售、一般和行政費用。其他住房建設還包括管理一隻基金，該基金收購獨户住宅並將其作為租賃物業持有。

該公司的可報告住宅建築部門和所有其他住宅建築業務不需要單獨報告，其住宅建築部門位於：

東面：阿拉巴馬州、佛羅裏達州、新澤西州，賓夕法尼亞州和南卡羅來納州

中環：佐治亞州、伊利諾伊州、印第安納州、馬裏蘭州、明尼蘇達州、北卡羅來納州、田納西州和弗吉尼亞州

德克薩斯州：德克薩斯州

西區：亞利桑那州、加利福尼亞州、科羅拉多州、愛達荷州、內華達州、俄勒岡州、猶他州和華盛頓州

其他：主要在加州的城市部門和其他與住房建設相關的投資，包括Five Point Holdings，LLC(“FivePoint”)

與該公司住宅建設部門相關的資產如下：

(單位：千)			東						中環						德克薩斯州						西						其他						公司和 未分配						總計 住宅建設
2022年11月30日的餘額			$	6,877,581					4,010,610						3,742,663						12,182,709						1,382,864						4,487,735						32,684,162
2021年11月30日的餘額			5,854,057						3,782,847						2,801,192						11,171,741						1,443,163						2,414,819						27,467,819

與公司住宅建築分部相關的財務信息如下：

			截至二零二二年十一月三十日止年度
(單位：千)			東						中環						德克薩斯州						西						其他						總計 住宅建設
收入			$	9,266,013					5,846,023						4,227,771						12,571,386						40,142						31,951,335
營業收益(虧損)			2,240,256						889,231						929,237						2,773,597						(55,004)						6,777,317
利息支出			78,345						54,547						29,442						140,017						10,380						312,731
折舊及攤銷			24,888						15,219						9,354						54,055						774						104,290
經營物業和設備的淨增加			2,651						363						136						1,414						6,537						11,101

			截至2021年11月30日的年度
(單位：千)			東						中環						德克薩斯州						西						其他						總計 住宅建設
收入			$	6,870,944					4,826,535						3,241,321						10,563,756						42,686						25,545,242
營業收益(虧損)			1,455,432						720,419						730,465						2,192,446						(67,000)						5,031,762
利息支出			90,314						58,899						28,764						176,633						10,763						365,373
折舊及攤銷			24,531						16,118						9,821						49,691						1,238						101,399
營業財產的淨增加(處置) 和設備			219						239						(9)						26,375						14,950						41,774

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併財務報表附註--(續)

			截至2020年11月30日的年度
(單位：千)			東						中環						德克薩斯州						西						其他						總住宅建築
收入			$	5,715,028					4,093,693						2,709,681						8,437,167						25,567						20,981,136
營業收益(虧損)			933,297						482,929						421,594						1,241,494						(90,407)						2,988,907
利息支出			93,245						58,777						29,901						178,498						13,683						374,104
折舊及攤銷			21,504						13,659						9,366						50,316						249						95,094
經營物業和設備的淨增加(處置)			955						(11,370)						712						165,869						(32)						156,134

金融服務

金融服務部門的業務主要包括抵押融資、所有權和成交服務，主要為該公司房屋的買家提供。它還包括通過其LMF商業業務發起和銷售商業抵押貸款。金融服務部門在短時間內在二級抵押貸款市場出售其產生的幾乎所有貸款，其中大部分是以已發放的、無追索權的償債方式出售的。貸款售出後，本公司保留潛在的責任，因購買者可能就其違反貸款銷售協議中某些有限的行業標準陳述和擔保而提出的索賠負責。金融服務公司的營業收益包括主要來自抵押融資、所有權和結算服務以及財產和意外傷害保險的收入，減去這些服務的成本以及該部門產生的某些銷售、一般和行政費用。金融服務部門總體上與公司的住房建設業務在相同的州運營。

截至2022年11月30日，金融服務倉庫設施為364-日間回購安排，並用於為LMF Commercial的住宅抵押貸款或商業抵押貸款提供資金，如下所示：

(單位：千)			最大總承諾額
成熟的住宅設施：
2022年12月（1）			$	800,000
2023年5月			500,000
2023年8月			1,000,000
總計-住宅設施			$	2,300,000
LMF商業設施即將成熟：
2022年12月（1）			$	400,000
2023年7月			50,000
2023年11月			100,000
道達爾-LMF商業設施			$	550,000
總計			$	2,850,000

(1)2022年11月30日之後，到期日延長至2023年12月。

金融服務部門使用住宅設施為其住宅貸款活動提供資金，直到抵押貸款出售給投資者並收取收益。該等設施對本公司並無追索權，並預計在到期時更新或更換為其他設施。LMF商業貸款為LMF商業貸款的發起和證券化活動提供資金，並以最多80%的商業貸款利息。

這些貸款及其前一年的借款和抵押品如下：

			11月30日，
(單位：千)			2022						2021
住宅設施項下的借款			$	1,877,411					1,482,258
住宅設施下的抵押品			1,950,155						1,539,641
LMF商業融資機制下的借款			124,399						96,294

如果貸款沒有續期或更換，信貸額度下的借款將通過將持有的供出售的按揭貸款出售給投資者和收取已出售但尚未償還的貸款的應收賬款來償還。如果沒有這些安排，金融服務部門將不得不使用運營現金和其他資金來源為其貸款活動提供資金。

幾乎所有金融服務部門發起的住宅貸款都是在短期內以已發放的、無追索權的方式在二級抵押貸款市場上出售的。貸款出售後，本公司保留潛在的責任，因購買者可能要求其違反本協議中的某些有限的行業標準陳述和保證

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併財務報表附註--(續)

貸款銷售協議。買方有時試圖通過聲稱發現與賣方的陳述和擔保，特別是貸款銷售協議有關的不準確之處來賠償損失。抵押貸款投資者可以尋求讓公司回購

抵押貸款或賠償因公司基於違反其有限陳述或擔保的索賠而出售的抵押貸款所產生的損失。該公司的抵押貸款業務已經為以前發放並出售給投資者的抵押貸款相關的可能損失建立了應計項目。本公司根據對收到的回購請求的分析、尚未收到的潛在回購請求的估計、實際過去的回購和通過處置受影響貸款造成的損失等因素，為該等可能的損失建立應計項目。

以前的定居點。雖然本公司相信已為已知虧損和預計的回購請求作了足夠的準備，但鑑於住宅抵押貸款行業的波動性以及這些索賠的最終解決方案的不確定性，如果實際回購或解決這些回購所產生的損失超出本公司的預期，可能會產生額外的追索權費用。在截至2022年11月30日和2021年11月的兩年中，貸款損失準備金都不重要。截至2022年、2022年和2021年11月，貸款發放負債為美元11.8百萬美元和美元11.7分別為100萬美元，並計入公司綜合資產負債表中的金融服務負債。

LMF商業貸款-持有待售貸款

LMF Commercial發起的商業貸款如下：

			11月30日，
(千美元)			2022						2021
原文(1)			$	740,345					770,107
售出			$	715,933					931,023
證券化			6						6

(1)截至2022年和2021年11月30日的兩個年度，所有產生的商業貸款均記錄為持作出售貸款，並按公允價值持有。

持有至到期的投資

於2022年及2021年11月30日，金融服務分部持有商業抵押貸款支持證券（“CMBS”）。這些證券根據該部門持有證券直至到期的意圖和能力被歸類為持有至到期，並定期審查估計現金流量的變化，以確定是否發生了非暫時性的減損。根據該部門的評估，截至2022年和2021年11月30日止年度沒有記錄任何減損費用。該公司簽訂了為CMBS融資的融資協議，這些協議已被金融服務部門作為投資購買。

金融服務公司CMBS的相關細節如下：

(千美元)			2022年11月30日						2021年11月30日
賬面價值			$	143,251					157,808
未償債務，扣除債務發行成本後的淨額			$	133,283					147,474
已發生的利率			3.4		%				3.4		%

			2022年11月30日
購買時的折扣率			6%			—			84%
票面利率			2.0%			—			5.3%
分發日期			2027年10月			—			2028年12月
註明的到期日			2050年10月			—			2051年12月

多個家庭

該公司主要通過未合併的基金和合資企業，積極參與多户租賃物業的開發、建設和物業管理。多户住宅部門專注於在選定的美國市場開發地理多元化的機構優質多户租賃物業組合。

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併財務報表附註--(續)

多户部門(I)管理並擁有從事多户住宅社區開發的基金的權益，目的是將新建和入住的物業作為創收和收費資產持有；(Ii)管理並擁有從事多户住宅社區開發的合資企業的權益，在大多數情況下，目的是在建成和大量居住時將其出售。我們的多家族業務是一個垂直整合的平臺，擁有涵蓋開發、建築、物業管理、資產管理和資本市場的能力。收入來自出售土地、建築活動及管理及推廣活動所產生的費用，以及來自合資企業及其他收益(包括出售投資及樓宇)所產生的費用，減去出售土地的成本、與建築活動有關的開支及一般及行政開支。多家族部門的業務還包括未合併實體的收益(虧損)中的權益。

Lennar其他

Lennar Other主要包括對技術公司的戰略投資，主要由公司的Len管理X子公司，以及公司出售時保留的基金權益裏亞託 資本 管理(《Rialto》)資產和投資管理平臺。Lennar其他部門的業務包括營業收益(虧損)，包括主要來自公司在Rialto基金投資的附帶權益份額產生的收入，以及Rialto基金投資和技術投資的股本收益(虧損)，股本證券投資的已實現和未實現收益(虧損)，以及與公司前Rialto部門相關的剩餘資產的淨收益(支出)。

該公司在Blend Labs，Inc.(“Blend Labs”)、Hippo Holdings，Inc.(“Hippo”)、OpenDoor，Inc.(“OpenDoor”)、SmartRent，Inc.(“SmartRent”)、Sonder Holdings，Inc.(“Sonder”)和Sunnova Energy International，Inc.(“Sunnova”)都有投資，這些都是在市場上持有的，因此將根據公司在這些實體中所持股份的價值在每個季度的最後一天發生變化。所有投資均按公允價值持有的權益證券投資入賬，公允價值變動通過收益確認。以下是Lennar公司技術投資的其他未實現收益(虧損)的詳細信息：

			截至11月30日的年度，
(單位：千)			2022						2021
Blend Labs(BLND)按市值計價			$	(25,630)					(6,744)
河馬(HIPO)按市值計價			(222,447)						207,634
OpenDoor(開放)按市值計價			(265,276)						239,312
SmartRent(SMRT)按市值計價			(78,177)						79,483
Sonder(Sond)按市值計價			(2,339)						—
Sunnova(Nova)按市值計價			(61,225)						(8,883)
Lennar技術投資的其他未實現收益(虧損)			$	(655,094)					510,802

多馬控股公司（“Doma”）於截至2021年11月30日止年度上市，是一項繼續按照權益法核算的投資，因為該公司擁有重大所有權權益，使該公司能夠行使重大影響力。截至2022年11月30日，公司擁有約 25Doma的%。

3. 對未合併實體的投資

住宅建築業未合併實體

對該公司未合併的HomeBuilding實體的投資如下：

						11月30日，
(單位：千)						2022						2021
對未合併實體的投資(1)(2)						$	1,173,164					972,084
未合併實體淨資產中的基礎權益(1)						1,504,315						1,301,719

(1)基差主要是由於本公司將其投資於三對FivePoint實體投資的公允價值高於公允價值的戰略合資企業。

(2)本公司在房屋建築未合併實體的記錄投資中包括本公司的40擁有FivePoint的%所有權。截至2022年、2022年和2021年11月，公司投資的賬面金額為$382.9百萬及$381.6分別為100萬美元。

該公司的合作伙伴通常是無關的房屋建築商、土地所有者/開發商以及財務或其他戰略合作伙伴。未合併實體遵循在所有重大方面與本公司使用的會計原則相同的會計原則。本公司一般按照其所有權權益分享該等未合併實體的損益。在許多情況下，本公司在管理委員會的指導下被任命為日常管理人員，該管理委員會在未合併實體的合夥人之間分享權力，本公司獲得管理費和/或履行這一職能的費用的補償。公司和/或其合作伙伴有時

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併財務報表附註--(續)

取得購股權或訂立其他安排，根據該等安排，本公司可購買未合併實體持有的部分土地。期權價格通常是公司收到期權時接近公允價值的協商價格。活動詳情如下：

			截至2013年11月30日的年度，
(單位：千)			2022						2021						2020
賣地收入(1)			$	94,513					57,944						99,935
管理費和報銷費用，扣除延期			20,792						16,464						2,363

(1)本公司並不在其房屋建築權益中計入非綜合實體的虧損，按比例計入非綜合實體因向其房屋建築部門出售土地而產生的收益。相反，本公司將該等收益作為從未合併實體購買土地的成本減少而入賬。這實際上推遲了公司在未合併實體與這些銷售相關的收益中所佔份額的確認，直到公司向第三方購房者交付房屋和所有權證書。

本公司投資的HomeBuilding未合併實體的債務總額為$1.4十億及$1.2分別截至2022年、2022年和2021年11月的10億美元，其中公司的最大追索權敞口為美元9.1百萬美元和美元5.3分別截至2022年、2022年和2021年11月。在本公司為未合併實體的債務提供擔保的大多數情況下，本公司的合作伙伴也為該債務提供擔保，並被要求分擔其在擔保付款中的份額。在還款擔保中，本公司及其合資夥伴在貸款人必須針對抵押品行使其權利之前，保證在違約情況下償還部分或全部債務。只有當抵押品的價值(通常是土地和改建)低於貸款餘額的特定百分比時，才適用維修擔保。該公司將被要求在維持擔保下付款，以使抵押品的價值超過貸款餘額的指定百分比。在完成擔保中，公司及其合資夥伴被要求向貸款人提供完成擔保。這些竣工擔保可能要求擔保人完成為其獲得資金的改善工程的建造。截至2022年和2021年11月，HomeBuilding部門的未合併實體有無追索權債務，完工擔保為#美元。333.6百萬美元和美元241.0分別為100萬美元。

如本公司根據任何擔保被要求支付款項，該款項一般將構成對未合併實體的出資或貸款，並增加本公司對未合併實體的投資及其在實體分配的任何資金中的份額。

截至2022年11月30日和2021年11月30日，還款擔保、維修擔保和完工擔保的公允價值都不是實質性的。本公司相信，自2022年11月30日起，如因擔保下的觸發事件而在法律上有義務履行房屋建築非合併實體的義務，抵押品將足以償還至少一大部分債務，或本公司及其合作伙伴將向合資企業注入額外資本。在某些情況下，公司就其合資企業的義務向市政當局提供履約信用證和擔保保證金(見合併財務報表附註4)。

2021年，公司成立了向上美國風險投資公司(“向上美國”)，並正在管理和參與向上美國。 Up America是一家投資基金，在全美高速增長的市場上收購新的獨户住宅，並將其出租給將住在其中的人。Up America提高了總計美元的股權承諾1.6億美元，其中包括3502022年第一季度籌集的股權承諾為100萬美元。承諾主要來自機構投資者，包括#美元。125萊納爾犯下的百萬美元。在截至2022年11月30日的年度內，Lennar交付了2,418家通向向上的美國。截至2022年11月30日和2021年11月30日，公司在Up America投資的賬面價值為$37.7百萬美元和美元13.3分別為100萬美元。

多系列未合併實體

多家族部門擁有投資的未合併的合資企業通常通過合作伙伴股權和債務融資的組合來為其活動提供資金。關於向多家族未合併合資企業提供的許多銀行貸款，本公司(或與其相關的實體)被要求向貸款人和合作夥伴提供完成和成本超支的擔保。這些竣工擔保可能要求擔保人完成為其獲得資金的改善工程的建造。此外，公司保證項目的建設成本，因為建設成本超支將由公司支付。一般來説，這些付款將增加公司對實體的投資，並將增加其在實體達到某些門檻後分配的資金份額。截至2022年11月30日和2021年11月30日，完工擔保的公允價值無關緊要。截至2022年和2021年11月，多家族部門的未合併實體有無追索權債務，完成擔保為#美元。1.010億美元855.2分別為100萬美元。

在許多情況下，多家族部門被任命為其多家族非合併實體的建設、開發和物業管理人員，並收取履行這一職能的費用。多户部門還為建造由非合併實體擁有的一些租賃財產提供總承包商服務，其中

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併財務報表附註--(續)

公司有投資。在某些情況下，多家庭部門會向各種合資企業和基金出售土地。 活動詳情如下：

						截至2013年11月30日的年度，
(單位：千)						2022						2021						2020
總承包人服務，扣除延期						$	498,142					549,400						400,808
總承包商費用						478,620						533,398						383,649
賣地予合資企業						237,477						15,105						83,944
管理費收入						63,823						56,573						56,253

多家庭部門包括多家庭風險基金I（“LMV I”）、多家庭風險基金II LP（“LMV II”）和加拿大養老金計劃投資基金（“基金”），這些基金是長期多家庭發展投資工具，參與A類多家庭資產的開發、建設和物業管理。2022年第一季度，多家庭部門完成了基金的初步平倉。多家庭部門預計基金將擁有近美元1.010億美元的股權，而Lennar在該基金中的聲明所有權百分比為 4%.該公司有一美元26.0截至2022年11月30日，基金投資金額為百萬美元。基金髮現機會後，將承諾額外資金。

截至2022年11月30日止年度及期間LMV I和LMV II的詳細信息如下：

(單位：千)			LMV I						LMV II
萊納爾投資賬面價值			$	217,099					293,831
股權承諾			2,204,016						1,257,700
股權承諾稱為			2,152,324						1,206,664
Lennar的股權承諾			504,016						381,000
Lennar的股權承諾稱為			499,919						365,807
Lennar的剩餘承諾			4,097						15,193
分發到Lennar			25,576						12,555

Lennar其他未合併實體

Lennar Other的未合併實體包括公司在2018年出售Rialto資產和投資管理平臺時保留的基金投資，以及對科技公司和投資基金的戰略投資。該公司對Rialto基金和投資工具的投資總額為#美元。185.1百萬美元和美元200.6截至2022年11月30日和2021年11月30日，分別為百萬。該公司還對未合併實體和投資基金進行了戰略技術投資131.5百萬美元和美元145.6截至2022年11月30日和2021年11月30日，分別為百萬。

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併財務報表附註--(續)

未合併主體簡明財務信息

根據權益法核算的與本公司未合併實體有關的100%彙總簡明財務信息如下：

(單位：千)			2022年11月30日
資產：			住宅建設												多個家庭						萊納爾 其他						總計
現金和現金等價物			$	366,276											53,121						413,698						833,095
應收貸款			—												—						25,045						25,045
自有房地產			—												—						213,103						213,103
投資證券			—												—						2,543,715						2,543,715
對合夥企業的投資			—												—						165,599						165,599
盤存			5,391,285												1,000						—						5,392,285
操作特性和設備			56,687												7,090,294						—						7,146,981
其他資產			1,378,156												523,152						223,821						2,125,129
			$	7,192,404											7,667,567						3,584,981						18,444,952
負債和權益：
應付帳款和其他負債			$	994,603											245,266						170,649						1,410,518
債務(1)			1,383,302												4,318,774						333,317						6,035,393
權益			4,814,499												3,103,527						3,081,015						10,999,041
			$	7,192,404											7,667,567						3,584,981						18,444,952
對未合併實體的投資			$	1,173,164											648,126						316,523						2,137,813

(單位：千)			2021年11月30日
資產：			住宅建設												多個家庭						萊納爾 其他						總計
現金和現金等價物			$	460,901											25,972						430,807						917,680
應收貸款			—												—						65,971						65,971
自有房地產			—												—						279,200						279,200
投資證券			—												—						2,461,788						2,461,788
對合夥企業的投資			—												—						346,042						346,042
盤存			4,666,454												—						—						4,666,454
操作特性和設備			44,802												6,406,500						—						6,451,302
其他資產			1,044,771												111,750						219,680						1,376,201
			$	6,216,928											6,544,222						3,803,488						16,564,638
負債和權益：
應付帳款和其他負債			$	904,078											240,928						179,879						1,324,885
債務(1)			1,216,721												3,407,362						399,632						5,023,715
權益			4,096,129												2,895,932						3,223,977						10,216,038
			$	6,216,928											6,544,222						3,803,488						16,564,638
對未合併實體的投資			$	972,084											654,029						346,270						1,972,383

(1)上述債務扣除債務發行成本。截至2022年和2021年11月30日，其中包括美元18.4百萬美元和美元11.9百萬美元，分別用於住房建設，$26.4百萬美元和美元23.4分別為MultiFamily和Lennar Other支付了鉅額債務發行成本。

(單位：千)
運營説明書 截至的年份：			收入						成本和費用						其他收入(費用)，淨額(1)						未合併實體淨收益(虧損)						未合併實體收益(虧損)中的權益
2022年11月30日			$	1,747,336					1,695,272						197,056						249,120						(36,302)
2021年11月30日			1,383,266						1,448,775						187,625						122,116						48,993
2020年11月30日			1,362,686						1,221,873						(244,680)						(103,867)						(13,939)

(1)其他收入(費用)，淨額包括已實現和未實現的投資收益(損失)。

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併財務報表附註--(續)

4. 房屋建築業高級票據和其他應付債務

			11月30日，
(千美元)			2022						2021
4.8752023年12月到期的優先債券			$	399,169					398,345
4.5002024年到期的優先票據百分比			648,975						648,253
5.8752024年到期的優先票據百分比			434,128						438,810
4.7502025年到期的優先票據百分比			498,892						498,446
5.252026年到期的優先票據百分比			404,257						405,497
5.002027年到期的優先票據百分比			351,741						352,124
4.752027年到期的優先票據百分比			896,259						895,510
4.7502022年到期的優先票據百分比			—						573,840
關於土地和其他債務的抵押票據			413,873						441,513
			$	4,047,294					4,652,338

上表所列優先票據的賬面金額是扣除債務發行成本#美元后的淨額。7.6百萬美元和美元11.0截至2022年11月30日和2021年11月30日，分別為百萬。

2022年8月，公司贖回早期美元575百萬美元ITS本金總額4.750% 2022年11月到期的優先票據。贖回價格以現金支付，為本金額的100%加上應計但未付利息。

2022年5月，公司修訂了管轄其無擔保循環信貸融資（“信貸融資”）的信貸協議，將承諾從美元增加2.510億至3,000美元2.6億美元，並將到期日延長至2027年5月，美元除外350百萬美元，於2024年4月到期。信貸機制有一美元425百萬手風琴功能，但需要額外承諾，因此最高借款為美元3.0十億美元。信貸機制所提供的款項須受特定借貸條件規限，可用作營運資金及一般企業用途。信貸協議還規定，最高可達$500百萬美元的承付款可用於信用證。截至2022年11月30日和2021年11月30日，公司已不是信貸安排項下的未償還借款。根據信貸安排協議，本公司須維持最低綜合有形淨值、最高槓杆率及流動資金或利息覆蓋率。這些比率是根據信貸安排協議計算的，該協議涉及對GAAP財務衡量標準的調整。該公司認為，截至2022年11月30日，它遵守了債務契約。除信貸安排外，本公司還與不同的金融機構提供其他信用證安排。

履約信用證通常向監管機構張貼，以保證公司履行某些開發和建設活動。金融信用證通常用來代替期權合同上的現金保證金，用於保險風險、信用增強和其他抵押品。此外，於2022年11月30日，本公司有未償還保證債券，包括與多個項目(包括本公司合資企業的若干項目)工地改善有關的履約保證債券及財務保證債券。雖然與這些工地改善有關的重大發展和建造活動已經完成，但這些保證金一般在所有發展和建造活動完成後才會發放。本公司目前預計不會從這些債券或信用證中提取任何資金，但如果發生任何此類提取，本公司認為它們不會對其財務狀況、經營業績或現金流產生實質性影響。

本公司的未償還信用證和擔保債券如下：

			11月30日，
(單位：千)			2022						2021
履約信用證			$	1,259,033					924,584
金融信用證			503,659						425,843
擔保債券			4,136,715						3,553,047
預計未來成本主要用於與履約保證保證金相關的現場改進			2,273,694						1,690,861

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併財務報表附註--(續)

截至2022年11月30日，本公司未償還的每一筆優先票據的條款如下：

未償還高級票據(一)						本金金額						淨收益(2)						價格						發佈日期
(千美元)
4.8752023年12月到期的優先債券						$	400,000					393,622						99.169		%				2015年11月
4.5002024年到期的優先票據百分比						650,000						644,838						100		%				2017年4月
5.8752024年到期的優先票據百分比						425,000						(3)						(3)						(3)
4.7502025年到期的優先票據百分比						500,000						495,528						100		%				2015年4月
5.252026年到期的優先票據百分比						400,000						(3)						(3)						(3)
5.002027年到期的優先票據百分比						350,000						(3)						(3)						(3)
4.752027年到期的優先票據百分比						900,000						894,650						100		%				2017年11月

(1)每一系列優先債券每半年支付一次利息。優先票據是無抵押和無從屬的，但由該公司幾乎所有100%擁有的住房建設子公司擔保。

(2)在歷史上，本公司一般將所得款項淨額用作營運資金及一般公司用途，包括償還或回購其他未償還優先票據。

(3)這些票據是CalAtlantic收購時的債務，隨後部分交換為該公司的票據。作為購買會計的一部分，優先票據已於收購之日(2018年2月12日)按其公允價值入賬。

所有優先票據均由該公司100%持股的某些子公司擔保，這些子公司主要是該公司的住宅建築子公司。儘管擔保在有效期間是全額、無條件和共同和個別的，但（i）當子公司不直接或間接擔保至少美元時，其擔保將隨時暫停75Lennar Corporation(母公司)除優先票據外的百萬元債務，及(Ii)如一間附屬公司的全部或實質全部資產或其所有股本被出售或以其他方式處置，則該附屬公司將被免除其擔保及其可能就優先票據承擔的任何其他責任。

截至2022年11月30日，該公司擁有截至2036年不同日期到期的土地和其他債務抵押票據，利率高達 8.0%，平均利率為4.3%.於2022年11月30日及2021年11月30日，土地及其他債務抵押票據的公允價值為美元413.9百萬美元和美元441.5分別為百萬。截至2022年11月30日和2021年11月30日止年度，公司退回了美元48.1百萬美元和美元195.2土地和其他債務的抵押票據分別為100萬美元。

2022年11月30日及之後五年內Homebuilding優先票據和其他應付債務的最低本金總額如下：

(單位：千)			債務到期日
2023			$	223,130
2024			1,537,367
2025			566,124
2026			404,486
2027			1,265,349
此後			42,415

該公司預計將通過運營產生的現金、發行額外的債務或股票以及根據公司的信貸安排借款來支付近期到期日。

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併財務報表附註--(續)

5. 所得税

所得税準備金包括以下內容：

			截至2013年11月30日的年度，
(單位：千)			2022						2021						2020
當前：
聯邦制			$	1,282,037					924,474						428,907
狀態			330,681						245,941						135,246
			$	1,612,718					1,170,415						564,153
延期：
聯邦制			$	(193,667)					149,349						59,065
狀態			(52,986)						42,745						33,017
			(246,653)						192,094						92,082
			$	1,366,065					1,362,509						656,235

法定税率和實際税率的對賬如下：

			税前收入的百分比
			2022						2021						2020
法定費率			21.00		%				21.00		%				21.00		%
州所得税，扣除聯邦所得税優惠後的淨額			4.52						4.03						4.00
税收抵免（1）（2）			(2.16)						(1.73)						(4.46)
不可扣除的補償			—						0.49						0.57
税準備金和利息費用，淨額（3）			(0.83)						0.03						—
遞延税項資產估值準備，淨額			—						(0.01)						—
其他			0.31						(0.29)						(0.09)
有效率			22.84		%				23.52		%				21.02		%

(1)在2022財政年度，國會頒佈了《降低通貨膨脹法案》，其中包括追溯延長新的節能措施，

到2032年的家庭税收抵免。

(2)在2020財年，國會將2018年交付的住房的新節能住房税收抵免延長至2021年，追溯到2018年和2019年。

(3)包括$50.2與解決2022財年不確定的税收狀況有關的百萬福利。

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併財務報表附註--(續)

遞延所得税反映了用於財務報告目的的資產和負債的賬面金額與用於所得税目的的金額之間的臨時差異的淨税收影響。產生遞延税項淨資產的重大暫時性差異的税收影響如下：

			11月30日，
(單位：千)			2022						2021
遞延税項資產：
庫存估價調整			$	83,330					94,624
準備金和應計項目			199,451						187,466
淨營業虧損結轉			61,741						74,902
資本化費用			241,887						174,405
對未合併實體的投資			16,311						48,913
員工股票激勵計劃			37,573						37,813
其他資產			82,673						49,828
遞延税項資產總額			722,966						667,951
估值免税額			(2,903)						(2,693)
扣除估值準備後的遞延税項資產總額			720,063						665,258
遞延税項負債：
資本化費用			177,726						187,332
遞延收入			253,659						272,827
股權證券投資的未實現收益			—						164,534
其他負債			46,270						44,810
遞延税項負債總額			477,655						669,503
遞延税項淨資產(負債)			$	242,408					(4,245)

公司遞延税項淨資產(負債)明細如下：

			11月30日，
(單位：千)			2022						2021
遞延税項淨資產(負債)：(1)
住宅建設			$	154,143					84,198
金融服務			15,376						(1,431)
多個家庭			26,675						64,247
Lennar其他			46,214						(151,259)
遞延税項淨資產(負債)			$	242,408					(4,245)

(1)遞延税項淨資產及遞延税項淨負債計入各分部的其他資產及其他負債內。

如果根據現有證據，遞延税項資產的賬面價值更有可能無法變現，則需要通過估值撥備減少遞延税項資產的賬面價值。因此，公司在每個報告期根據所有可用的正面和負面證據，採用“更有可能”的遞延税項資產變現標準，對建立遞延税項資產估值準備的必要性進行評估。本評估考慮(其中包括)當期及累積虧損的性質、頻率及嚴重程度、實際盈利、對未來盈利能力的預測、法定結轉期的持續時間、本公司未到期未使用的虧損結轉的經驗，以及其他税務籌劃選擇。

			11月30日，
(單位：千)			2022						2021
估價免税額(1)			$	(2,903)					(2,693)
受聯邦税收影響的NOL結轉(2)			29,672						32,968
受州税影響的NOL結轉(3)			32,069						41,935

(1)截至2022年和2021年11月30日，遞延所得税資產包括主要與州淨營業虧損（“NOL”）結轉相關的估值撥備，由於大多數州無法結轉這些虧損以及某些州存在的結轉期較短，因此不太可能使用這些撥備。

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併財務報表附註--(續)

(2)2022年和2021年11月30日，該公司進行了聯邦税收影響的NOL結轉，該結轉可以結轉以抵消未來的應税收入，並於2029年開始到期。

(3)於2022年和2021年11月30日，公司有州税影響的NOL結轉，該結轉可以從 10至20幾年或無限期，取決於税收管轄權，某些虧損將在2022年至2039年之間到期。

下表彙總了未確認税收優惠總額的變化：

			截至2013年11月30日的年度，
(單位：千)			2022						2021						2020
未確認税收優惠總額，年初			$	12,285					12,285						12,856
訴訟時效失效			—						—						(349)
因與税務機關達成和解而減少			(12,285)						—						(222)
未確認税收優惠總額，年終			$	—					12,285						12,285

以下彙總了與未確認税收優惠總額有關的利息和應計罰款的變化：

			11月30日，
(單位：千)			2022						2021
應計利息和罰款，年初			$	59,937					57,764
應計利息和罰款(主要與國家審計有關)			—						2,173
減息及罰則			(59,937)						—
應計利息和罰款，年終			$	—					59,937

美國國税局目前正在審查該公司2021財年的聯邦所得税申報表，某些州税務當局正在審查各個財年。這些檢查的最終結果尚未確定。公司主要税務管轄區的訴訟時效在2015財年及隨後年份仍開放，以供審查。該公司參與IRS審查計劃，即合規保證流程，“CAP”。該計劃作為全年同期考試運行，以保持考試周期最新並實現更高水平的合規性。

6. 每股收益

基本每股收益和稀釋後每股收益計算如下：

			截至2013年11月30日的年度，
(以千為單位，每股除外)			2022						2021						2020
分子：
Lennar的淨收益			$	4,614,125					4,430,111						2,465,036
減去：分配給非既得股的分配收益			4,471						2,690						1,658
減去：分配給非既得股的未分配收益			47,509						50,229						26,731
基本每股收益的分子			4,562,145						4,377,192						2,436,647
減去：Rialto附帶權益激勵計劃中非控股權益的淨額(1)			4,919						2,907						8,971
稀釋後每股收益的分子			$	4,557,226					4,374,285						2,427,676
分母：
基本每股收益的分母--加權平均已發行普通股			289,824						306,612						309,406
稀釋性證券的影響：
基於股份的支付			—						—						1
稀釋後每股收益的分母--加權平均已發行普通股			289,824						306,612						309,407
基本每股收益			$	15.74					14.28						7.88
稀釋後每股收益			$	15.72					14.27						7.85

(1)上述金額與Rialto的附帶權益激勵計劃有關，代表Lennar其他部門收到的預繳税項分配與Lennar作為母公司假設擁有的金額之間的差額。

截至2022年、2022年、2021年和2020年11月30日的年度，有不是購買流通股和反攤薄普通股的期權。

73

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併財務報表附註--(續)

7. 金融工具與公允價值披露

下表列出了本公司於2022年、2022年和2021年11月30日持有或發行的金融工具的賬面價值和估計公允價值，採用了現有的市場信息和本公司認為合適的估值方法。在解釋市場數據以制定公允價值估計時，需要相當大的判斷力。使用不同的市場假設及/或估計方法可能會對估計公允價值金額產生重大影響。該表不包括現金及現金等價物、限制性現金、應收賬款、淨額及應付賬款，由於這些工具的到期日短及流動性較強，所有這些項目的公允價值均接近其賬面值。

									11月30日，
									2022												2021
			公允價值						攜帶						公平						攜帶						公平
(單位：千)			層次結構						金額						價值						金額						價值
資產
金融服務：
為投資持有的貸款，淨額			3級						$	45,636					45,647						44,582						44,594
持有至到期的投資			3級						143,251						143,208						157,808						184,495
負債
房屋建築優先票據和其他應付債務，淨額			2級						$	4,047,294					3,993,242						4,652,338						5,046,721
金融服務票據和其他應付債務，淨額			2級						2,135,093						2,135,797						1,726,026						1,726,860
多户應付票據，淨額			2級						16,749						16,749						—						—

本公司在估計公允價值時使用以下方法和假設：

金融服務-以上公允價值基於報價的市場價格(如果有)。本公司根據貼現現金流量或其他財務資料估計未報市價的工具的公允價值。對於應付票據和其他債務，由於可變利息定價條款和大多數借款的短期性質，公允價值接近其賬面價值。

住宅建設-對於優先票據和其他應付債務，固定利率借款的公允價值主要基於市場報價，可變利率借款的公允價值基於使用當前市場遠期利率計算的預期未來現金流。

多個家庭- 對於應付票據，由於可變利率定價條款和借款的短期性質，其公允價值接近其公允價值。

公允價值計量

GAAP為計量公允價值提供了一個框架，擴大了關於公允價值計量的披露，並建立了公允價值層次結構，將公允價值計量中使用的投入按優先順序排列如下：

第1級：根據相同資產在活躍市場的報價確定的公允價值。

第2級：使用其他重大可觀察到的投入確定的公允價值。

第3級：使用重大不可觀察的投入確定的公允價值。

公司按公允價值經常性計量的金融工具摘要如下：

									公允價值於11月30日，
(單位：千)			公平 價值 層次結構						2022						2021
金融服務資產：
持有待售住宅貸款			2級						$	1,750,712					1,636,283
LMF持有待售商業貸款			3級						25,599						68
抵押貸款償還權			3級						3,463						2,492
前進選項			1級						9,473						—
Lennar其他：
股權證券投資			1級						212,981						906,539
可供出售的投資			3級						35,482						41,654

74

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併財務報表附註--(續)

上表中持有待售的住宅和LMF商業貸款包括：

			11月30日，
			2022												2021
(單位：千)			總結本金餘額												公允價值變動						總結本金餘額												公允價值變動
持有待售住宅貸款			$	1,734,480											16,233						1,586,764												49,519
LMF持有待售商業貸款			24,000												1,599						—												68

本公司金融工具的估計公允價值乃根據現有市場資料及本公司認為適當的估值方法釐定。在解釋市場數據以制定公允價值估計時，需要相當大的判斷力。使用不同的市場假設及/或估計方法可能會對估計公允價值金額產生重大影響。本公司在估計公允價值時使用以下方法和假設：

金融服務業持有待售住宅貸款- 公允價值基於獨立市場報價（如果有的話）或具有類似特徵的其他抵押貸款整體貸款的價格。該公司在與借款人達成利率鎖定貸款承諾後，將其抵押貸款服務權的公允價值確認為收入。截至2022年和2021年11月30日，其公允價值計入Financial Services的持作出售貸款。服務權的公允價值根據具有相似特徵的貸款服務權的實際銷售額確定。

LMF持有待售商業貸款-持有待售貸款的公允價值是根據基於模型的技術計算的，這些技術使用貼現現金流假設和公司自己對CMBS利差、市場利率變動和基本貸款信用質量的估計。貸款價值是通過將假設的CMBS資本結構的價值變化分配給每筆貸款來計算的。假設的CMBS資本結構的價值通常是通過按市場利率和公司自己對CMBS利差的估計貼現與每個CMBS類別相關的現金流量來計算的。該公司通過觀察最近CMBS發行的定價、二級CMBS市場、CMBX指數的變化以及一般資本和商業房地產市場狀況來估計CMBS價差。估計CMBS利差時考慮的因素包括將公司目前的貸款組合與包含類似期限、信用質量和抵押品構成的貸款的可比CMBS產品進行比較。這些方法使用不可觀察的輸入來估計貼現率，該貼現率用於為每筆貸款賦值。雖然貸款的現金支付是合同性質的，但所使用的貼現率以及關於CMBS資本結構中每個類別的相對規模的假設可能會對估值產生重大影響。因此，使用的估計可能與將貸款出售給證券化信託時確定的公允價值大不相同。

抵押貸款償還權— 當金融服務公司以留存利息的方式出售貸款，或通過獲得或承擔金融資產的維護權時，就會記錄抵押貸款償還權。抵押貸款償還權的公允價值是使用第三方估值計算的。用於評估抵押貸款償還權的主要假設包括抵押貸款預付率、貼現率和拖欠率，這些假設通常是不可觀察到的投入，如下所述：

			2022年11月30日
不可觀測的輸入
按揭提前還款額			8%
貼現率			13%
拖欠率			7%

前進選項-遠期期權的公允價值基於類似金融工具的獨立報價市場價格。其中的公允價值包括在金融服務的其他資產中，本公司確認作為金融服務收入支付的保費的公允價值的變化。

Lennar股權證券的其他投資- 股本證券投資的公允價值根據獨立市場報價計算。公司對股權證券的投資按公允價值記錄，所有公允價值變化均記錄在Lennar公司綜合經營報表和全面收益（虧損）中技術投資的其他未實現收益（虧損）中。

Lennar其他可供出售的投資-可供出售的投資的公允價值是根據基於模型的技術計算的，這些技術使用貼現現金流假設和公司自己對CMBS利差、市場利率變動和基本貸款信用質量的估計。貸款價值是通過將假設的CMBS資本結構的價值變化分配給每筆貸款來計算的。假設的CMBS資本結構的價值通常是通過按市場利率和公司自己對CMBS利差的估計貼現與每個CMBS類別相關的現金流量來計算的。

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併財務報表附註--(續)

按經常性計量的一級和二級金融工具的公允價值變動按金融工具和財務報表行項目顯示如下：

			截至2013年11月30日的年度，
(單位：千)			2022						2021						2020
計入金融服務收入的公允價值變動：
持有待售貸款			$	(33,287)					(14,449)						21,765
按揭貸款承諾			43,695						(8,302)						12,774
遠期合約			(48,790)						11,513						(9,805)
前進選項			(142)						—						—
計入Lennar的公允價值變化其他技術投資未實現收益（損失）：
股權證券投資			$	(655,094)					510,802						—
計入其他綜合收益(虧損)的税後公允價值變動：
Lennar其他可供出售的投資			$	1,464					(536)						(805)

持有待售金融服務貸款及持有待售LMF商業貸款的利息按公允價值計算，按貸款利率計算，並在金融服務營運報表中作為收入入賬。

下表代表了公司金融服務部門第3級經常性公允價值計量的年初和期末餘額的對賬：

			截至11月30日的年度，
			2022												2021
(單位：千)			抵押貸款償還權												LMF持有待售商業貸款						抵押貸款償還權												LMF持有待售商業貸款
年初			$	2,492											68						2,113												193,588
購買/貸款來源			353												740,345						584												774,905
已售出的銷售/貸款來源，包括未結算的			—												(715,933)						—												(931,023)
處置/和解(1)			(404)												—						(1,365)												(35,837)
公允價值變動(2)			1,022												1,599						1,160												(388)
利息和本金償還			—												(480)						—												(1,177)
年終			$	3,463											25,599						2,492												68

(1)截至2021年11月30日的一年包括美元28.5在境外銷售/支付的貸款達百萬美元LMF商業版’s 六證券化和美元7.3百萬筆貸款轉為持有投資性貸款。

(2)持有待售的LMF商業貸款和金融服務抵押貸款服務權利的公允價值變動計入金融服務的收入。

本公司按公允價值按非經常性基礎計量的資產是指本公司已對其進行估值調整和註銷的資產。下表所列公允價值僅代表賬面價值在各自披露期間內調整為公允價值的資產。在非經常性基礎上按公允價值計量的資產摘要如下：

			截至11月30日的年度，
									2022																		2021																		2020
(單位：千)			公平 價值 層次結構						賬面價值						公允價值						總計 淨虧損(1)						賬面價值						公允價值						總虧損，淨額(1)						賬面價值						公允價值						總虧損，淨額(1)
非金融資產
住宅建設：
竣工房屋和在建房屋(2)			3級						$	347,300					295,663						(51,637)						32,364						16,342						(16,022)						176,637						148,684						(27,953)
土地和開發中的土地(2)			3級						183,737						126,135						(57,602)						35,775						26,841						(8,934)						182,137						92,355						(89,782)
其他資產(2)			3級						—						—						—						12,764						12,024						(740)						—						—						—
對未合併實體的投資（2）			3級						1,454						—						(1,454)						—						—						—						—						—						—

(1)指本年度錄得的估值調整及存款和核銷的虧損。

(2)已完工房屋和在建房屋以及土地和開發中土地的估值調整已計入住房建設成本和支出。在截至2022年11月30日的年度內，土地和土地開發不足的淨虧損總額

76

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併財務報表附註--(續)

包括$47.9百萬美元的存款和收購前成本核銷。在截至2022年、2022年、2021年和2020年11月30日止年度，與投資未合併實體有關的估值調整計入未合併實體收益(虧損)和/或房屋建築其他收入(支出)的權益，淨額計入公司綜合經營報表和全面收益。

關於本公司識別和記錄與房屋建築庫存相關的估值調整的流程的詳細説明，請參閲附註1。

8. 可變利息實體

本公司評估其合營公司於截至2022年11月30日止年度內已成立或發生複議事項的合營協議，例如管理文件或債務安排的變更，並根據本公司的評估，有六合併後的實體，總資產為#美元134.8百萬美元和一筆無形的債務。在截至2022年11月30日的年度內，有四家VIE解除合併，總資產為$244.3百萬美元和負債$74.2百萬美元。

本公司綜合VIE的資產及無追索權負債的賬面金額在綜合資產負債表的附註中披露。

VIE的資產只能用於清償該VIE的債務。VIE不是公司優先票據或其他應付債務的擔保人。VIE持有的資產通常是該VIE債務的抵押品。除非本公司和/或其他合夥人(S)已與VIE的貸款人達成債務擔保，否則本公司和其他合作伙伴一般沒有義務向VIE出資。除與VIE貸款人簽訂的債務擔保協議外，並無流動資金安排或協議為資本或購買資產提供資金，這些安排或協議可能要求本公司向VIE提供財務支持。雖然本公司擁有從其若干VIE購買土地的期權合同，但本公司並不需要購買資產，並可退出合同。

未整合的VIE

T公司在未合併的VIE中記錄的投資及其估計的最大虧損風險如下：

			11月30日，
			2022												2021
(單位：千)			對未合併的VIE的投資						Lennar的最大風險敞口將導致虧損						在以下方面的投資 未整合 VIES						Lennar的最大損失敞口
住宅建設(1)			$	586,935					718,719						107,323						301,619
多家庭(2)			607,484						633,934						579,388						611,937
金融服務業(3)			143,251						143,251						157,808						157,808
Lennar Other(4)			55,952						55,952						12,680						12,680
			$	1,393,622					1,551,856						857,199						1,084,044

(1)截至2022年、2022年和2021年11月，HomeBuilding在未合併VIE的投資的最大虧損風險僅限於其在未合併VIE的投資，但公司剩餘的美元除外77.3百萬美元和美元106.1百萬美元，承諾為向上美國的資本提供資金，以及52.7百萬美元和美元87.9與UPUP America欠本公司的短期貸款和管理費有關的應收賬款分別為百萬美元。

(2)截至2022年、2022年和2021年11月，多家族在未合併VIE的投資的最大虧損風險主要限於其在未合併VIE的投資。除投資外，LMV I和LMV II的最大風險敞口還包括剩餘的合併股本承諾#美元。19.3百萬美元和美元23.1截至2022年、2022年和2021年11月30日，分別用於與其項目建設和開發相關的未來支出。

(3)截至2022年和2021年11月30日，金融服務部門的最大虧損敞口僅限於其對未合併VIE的投資，並與金融服務持有至到期的CMBS投資相關。

(4)於2022年11月30日，Lennar Other部門的最大追索權損失敞口僅限於其在未合併VIE的投資。

本公司及其合營夥伴一般會按需要及根據業務計劃為合營公司提供資金，讓有關實體為其活動提供資金。由於此類合資企業預計將進行未來的資本募集，以繼續為其活動提供資金，因此根據ASC 810，由於風險股本不足，這些實體將於2022年11月30日被確定為VIE。雖然該等實體為虛擬獨立企業，但本公司已確定，指導虛擬獨立企業的活動對虛擬企業的經濟表現有最重大影響的權力大致上是共有的，而本公司及其合作伙伴並非事實上的代理人。雖然本公司一般管理VIE的日常運營，但每個VIE都有一個由每個合作伙伴的代表組成的執行委員會。執行委員會成員擁有平等的投票權，重大決定需要所有成員的一致同意和批准。未經合作伙伴同意，本公司無權單方面行使參與投票權。

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併財務報表附註--(續)

並無流動資金安排或協議為資本或購買資產提供資金，以致本公司可能需要向VIE提供財務支持。除上文討論的未合併VIE外，本公司及其他合夥人並無擔保其他未合併VIE的任何債務。雖然本公司擁有向若干未合併的VIE購買土地的期權合約，但本公司並無被要求購買該等資產，並可退出合約。

期權合約

本公司可透過購股權合約取得土地，該等合約一般使本公司得以控制第三方(包括土地基金)及未合併實體擁有的部分物業，直至本公司決定是否行使該等購股權為止。

本公司評估所有土地期權合同，以確定它們是否為VIE，如果是，則確定本公司是否為某些該等期權合同的主要受益人。雖然本公司並不擁有購股權土地的法定業權，但如本公司被視為主要受益人或就購股權土地支付一大筆按金，則本公司可能需要按購股權土地的買入價合併購股權下的土地。

該公司與第三方和未合併實體簽訂的期權合同的虧損情況如下：

			11月30日，
(單位：千)			2022						2021
不可退還的期權押金和收購前成本			$	1,990,946					1,228,057
某些土地和期權合同中代替現金保證金的信用證			163,942						175,937

9. 承付款和或有負債

本公司是在正常業務過程中產生的各種索賠、法律行動和投訴的一方。管理層認為，該等事項的處置不會對本公司的綜合財務報表產生重大不利影響。本公司亦不時參與各種涉及不動產買賣的訴訟。這些訴訟往往包括關於財產轉讓的陳述和擔保的索賠，以及關於買賣財產義務的糾紛。

本公司認為，這些索賠或訴訟的最終解決不會對其業務或財務狀況產生重大不利影響。然而，關於財產買賣的訴訟的財務效果可能取決於標的物財產的價值，而標的物財產的價值可能在買賣協議訂立時發生了變化。

本公司須履行與訂立購買、發展及出售房地產的合約(包括期權合約)有關的一般責任，而該等合約是本公司在日常業務運作中所做的。期權合同一般使公司能夠控制第三方(包括土地基金)和未合併實體擁有的部分財產，直到公司決定是否行使期權為止。期權合同的使用使公司能夠降低與長期持有土地相關的財務風險。截至2022年11月30日，公司擁有2.0與某些此類住宅相關的不可退還的期權存款和收購前成本，包括在綜合資產負債表的庫存中。

租契

本公司已簽訂協議，以經營租賃方式租賃某些辦公設施和設備。本公司在租賃期內按直線原則確認該等租約的租賃費用。除初始年期為12個月或以下的租約外，所有租約的使用權資產及租賃負債均記入資產負債表。該公司的許多租約包括續簽的選擇權。租賃續期期權的行使由本公司選擇，因此續期期權付款並未計入ROU資產或租賃負債。下表包括有關該公司租賃的其他信息：

(千美元)			2022年11月30日
使用權資產			$	149,966
租賃負債			$	158,832
加權平均剩餘租賃年限(年)			7.9
加權平均貼現率			3.0%

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目錄表

Lennar公司及其子公司

合併財務報表附註--(續)

該公司已簽訂協議，根據經營租賃某些辦公設施和設備。2022年11月30日生效的不可撤銷租賃項下的未來最低付款額如下：

(單位：千)			租賃費
2023			$	34,167
2024			28,672
2025			24,049
2026			18,753
2027年及其後			73,036
未來最低租賃付款總額(1)			$	178,677
減去：利息(2)			19,845
租賃負債現值(2)			$	158,832

(1)未來最低租賃付款不包括可變租賃費用和短期租賃費用，這兩項費用為#美元。23.0百萬美元和美元2.7分別為100萬美元。

(2)該公司的租約不包括易於確定的隱含利率。因此，本公司已估計該等租約的折現率，以釐定於租約開始日期或截至2019年12月1日(即ASU 2016-02年度生效日期)的租約付款現值。截至2022年11月30日，該公司在其合併資產負債表上的應付賬款和各部門的其他負債中確認了租賃負債。

本公司的租金開支如下：

			截至11月30日的三年，
(單位：千)			2022						2021						2020
租金費用			$	105,414					84,991						82,090

有時，公司可能會轉租不再用於公司運營的租賃空間。截至2022年、2022年及2021年11月30日止年度，本公司有一筆無形的分租收入。

根據各種信用證，公司承諾在正常業務過程中進行某些開發和建設活動，並提供一定的擔保。根據這些安排，未償還信用證總額為#美元。1.82022年11月30日，10億美元。此外，截至2022年11月30日，公司有未償還的擔保債券#美元。4.110億美元，包括與各種項目(包括本公司合資企業的某些項目)工地改善有關的履約保證保證金和財務保證保證金。雖然與這些工地改善有關的重大發展和建造活動已經完成，但這些保證金一般在所有發展和建造活動完成後才會發放。截至2022年11月30日，大約有美元2.3十億美元，或55與這些場地改善相關的預期未來完成成本的%。該公司目前預計這些債券不會對其綜合財務報表產生實質性影響。

幾乎所有金融服務部門發起的貸款都在短期內以已發放的、無追索權的方式在二級抵押貸款市場上出售。貸款出售後，本公司保留潛在的責任，因購買者可能就其違反貸款銷售協議中某些有限的行業標準陳述和擔保而提出的索賠負責。自2008年樓市低迷以來，整個行業的購房者一直在努力彌補損失，聲稱發現了與賣家的陳述和擔保有關的不準確之處，特別是貸款銷售協議。抵押貸款投資者或其他人可以尋求讓本公司回購抵押貸款，或補償因本公司違反其有限陳述或保修而出售的抵押貸款造成的損失。該公司的抵押貸款業務已經為以前發放並出售給投資者的抵押貸款相關的可能損失建立了應計項目。本公司根據(其中包括)對收到的回購請求的分析、尚未收到的潛在回購請求的估計以及通過處置受影響的貸款和以前的和解而產生的實際過去回購和虧損來確定該等可能的虧損的應計項目。雖然公司認為已為已知虧損和預計的回購請求做了足夠的準備，但考慮到抵押貸款行業的波動性和這些索賠最終解決的不確定性，如果實際回購或解決這些回購所產生的損失超出公司的預期，可能會產生額外的追索權費用。貸款發放負債計入本公司綜合資產負債表中的金融服務負債。

第9項會計和財務披露方面的變更和與會計師的分歧。

不適用。

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目錄表

項目9A。控制和程序。

信息披露控制和程序的評估

我們的聯席首席執行官和聯席總裁(“聯席首席執行官”)和首席財務官都參與了我們管理層對截至本報告所述期間結束時我們的披露控制和程序的有效性的評估。根據他們對該評估的參與，我們的聯席首席執行官和首席財務官得出結論，我們的披露控制和程序自2022年11月30日起有效，以確保我們根據1934年《證券交易法》(修訂本)提交或提交的報告中要求披露的信息在證券交易委員會規則和表格中指定的時間段內被記錄、處理、彙總和報告，並確保我們根據1934年《證券交易法》(修訂本)提交或提供的報告中要求披露的信息被累積並傳達給我們的管理層，包括我們的聯席首席執行官和首席財務官。酌情允許就所需披露做出及時決定。

我們的聯席首席執行官和首席財務官還參與了我們管理層對截至2022年11月30日的季度財務報告內部控制發生的任何變化的評估。該評估並未發現任何重大影響或合理地可能重大影響我們對財務報告的內部控制的變化。

管理層的財務報告內部控制年度報告和獨立註冊會計師事務所從德勤會計師事務所獲得的關於Lennar Corporation財務報告內部控制有效性的報告包含在本文件的其他部分。

管理層財務報告內部控制年度報告

我們的管理層負責建立和維護對財務報告的充分內部控制，這一術語在交易法規則13a-15(F)中有定義。在管理層(包括聯席行政總裁和財務總監)的監督和參與下，我們根據#年的框架對財務報告內部控制的有效性進行了評估。內部控制--綜合框架(2013)特雷德韋委員會贊助組織委員會發布。根據我們在#年框架下的評估內部控制--綜合框架 (2013),我們的管理層得出結論，我們對財務報告的內部控制自2022年11月30日起有效。我們截至2022年11月30日的財務報告內部控制的有效性已由獨立註冊會計師事務所德勤會計師事務所審計，如本文所述。

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目錄表

獨立註冊會計師事務所報告

致Lennar公司的股東和董事會

財務報告內部控制之我見

我們已經審計了Lennar公司及其附屬公司(“本公司”)截至2022年11月30日的財務報告內部控制，依據內部控制--綜合框架(2013)由特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會發布。我們認為，截至2022年11月30日，本公司在所有實質性方面都保持了對財務報告的有效內部控制，其依據是內部控制--綜合框架(2013)由COSO發佈。

我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了本公司截至2022年11月30日及截至2022年11月30日年度的綜合財務報表，我們於2023年1月26日的報告對該等財務報表表達了無保留意見。

意見基礎

本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並負責評估財務報告內部控制的有效性，包括在隨附的管理層財務報告內部控制年度報告中。我們的責任是根據我們的審計，對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都得到了維護。我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性，以及執行我們認為在情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

財務報告內部控制的定義及侷限性

公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)關於保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，即交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產。

由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。

/s/德勤律師事務所
佛羅裏達州邁阿密
2023年1月26日

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目錄表

項目9B。其他信息。

不適用。

項目9C。披露妨礙檢查的外國司法管轄區。

不適用。

第三部分

項目10.董事、高級管理人員和公司治理

本項目要求高管提供的資料載於第一部分“Lennar公司的高管”標題下。我們已通過了一項商業行為和道德守則，適用於我們的聯席首席執行官和聯席總裁、我們的首席財務官和我們的首席會計官。商業行為和道德準則位於我們的互聯網網站www.lennar.com的“投資者關係-治理”下。我們打算在修改或放棄之日起四個工作日內在我們的網站上披露對我們的商業行為和道德準則的任何修改或豁免。本項目要求的其他信息通過參考我們的最終委託書併入，該委託書將不遲於2023年3月30日(我們的財政年度結束後120天)提交給美國證券交易委員會。

項目11.高管薪酬

本項目所需信息以參考我們的最終委託書的方式併入，該委託書將於2023年3月30日(我們的財政年度結束後120天)提交給美國證券交易委員會。

第12項：某些實益所有人和管理層的擔保所有權及相關股東事項。

除下文提供的S-K法規第201(D)項所要求的信息外，本條款要求的信息通過參考我們的最終委託書併入，該最終委託書將不遲於2023年3月30日(我們的財政年度結束後120天)提交給美國證券交易委員會。

下表彙總了我們截至2022年11月30日的股權薪酬計劃：

計劃類別			行使尚未行使的期權、認股權證及權利時鬚髮行的股份數目 (a)						未償還期權、權證和權利的加權平均行權價						根據股權補償計劃可供日後發行的剩餘股份數目(不包括(A)欄所反映的股份)(1)
股東批准的股權補償計劃			162,338						$	100.00					13,438,078
未經股東批准的股權補償計劃			—						—						—
總計			162,338						$	100.00					13,438,078

(1)A類普通股和B類普通股均可發行。

項13.某些關係和相關交易，以及董事的獨立性。

本項目所需信息以參考我們的最終委託書的方式併入，該委託書將於2023年3月30日(我們的財政年度結束後120天)提交給美國證券交易委員會。

項目14.首席會計師費用和服務

本項目所需信息以參考我們的最終委託書的方式併入，該委託書將於2023年3月30日(我們的財政年度結束後120天)提交給美國證券交易委員會。

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目錄表

第四部分

項目15.展示和財務報表附表。

(a)作為本報告的一部分提交的文件。

1.以下財務報表載於項目8中：

財務報表			頁碼輸入 這是一份報告
獨立註冊會計師事務所報告(PCAOB ID號34)			43
截至2022年和2021年11月30日的合併資產負債表			45
截至2022年、2021年和2020年11月30日止年度合併經營報表和全面收益（虧損）			47
截至2022年、2021年和2020年11月30日止年度合併權益表			48
截至2022年、2021年和2020年11月30日止年度合併現金流量表			49
合併財務報表附註			50

2.本報告包括以下財務報表明細表：

財務報表附表			頁碼輸入 這是一份報告
附表二-估值及合資格賬目			88

其他附表所要求的資料已納入綜合財務報表及附註，或不適用於本公司。

3.以下證據與本報告一起存檔或通過引用併入：

3.1			重述的公司註冊證書，日期為2015年1月14日，經2018年2月12日的公司重新註冊證書修訂證書修訂-參考公司截至2019年11月30日的財政年度Form 10-K年度報告的附件3.1而註冊成立。
3.2			修訂後的公司章程，於2022年9月28日生效-參照公司於2022年9月28日提交的8-K表格的附件3.1成立。
4.1			股本説明-參照公司截至2019年11月30日的財政年度Form 10-K年度報告附件4.1註冊成立。
4.2			Lennar Corporation與作為受託人的北卡羅來納州第一銀行信託公司之間的契約，日期為1997年12月31日-參照公司於1998年2月3日提交給證券交易委員會的S-3表格註冊號333-45527的註冊説明書附件4成立為法團。
4.3			第十份補充契約，日期為2015年4月28日，由Lennar Corporation、其中指定的每一位擔保人和紐約梅隆銀行作為受託人，包括2025年到期的4.750%優先債券--通過參考本公司日期為2015年4月28日的8-K表格附件4.14註冊成立。
4.4			第十一份補充契約，日期為2015年11月5日，由Lennar Corporation、其中確定的每個擔保人和作為受託人的紐約梅隆銀行簽訂，包括2023年到期的4.875%優先票據形式-參考公司2015年11月5日表格8-K當前報告的附件4.15合併。
4.5			日期為2017年4月28日的第14份補充契約，由Lennar Corporation、其中指明的每一位擔保人和紐約梅隆銀行作為受託人，包括2024年到期的4.50%優先票據的形式-通過參考本公司日期為2017年4月28日的8-K表格附件4.18註冊成立。
4.6			於2017年11月29日，由Lennar Corporation、其中指明的每一位擔保人和紐約梅隆銀行作為受託人的契約，包括2020年到期的2.95%優先債券和2027年到期的4.75%優先債券-通過參考公司日期為2017年11月29日的當前8-K報表附件4.1合併而成。
4.7			於2018年2月20日，由Lennar Corporation、其中指明的每一位擔保人和紐約梅隆銀行作為受託人管理2024年11月15日到期的5.875%優先債券(包括2024年11月15日到期的5.875%優先債券的格式)的契約-參考本公司日期為2018年2月16日的8-K表格附件4.6成立為法團。

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目錄表

4.8			於2018年2月20日，由Lennar Corporation、其中指明的每一位擔保人和紐約梅隆銀行作為受託人管理2026年6月1日到期的5.25%優先債券(包括2026年6月1日到期的5.25%優先債券的格式)的契約-通過參考2018年2月16日本公司當前8-K報表的附件4.7成立為法團。
4.9			於2018年2月20日，由Lennar Corporation、其中指明的每一位擔保人和紐約梅隆銀行作為受託人管理2027年6月15日到期的5.00%優先債券(包括2027年6月15日到期的5.00%優先債券的格式)的契約-通過參考2018年2月16日本公司當前8-K報表的附件4.8成立為法團。
10.1*			Lennar Corporation 2016股權激勵計劃(修訂和重新啟動，2022年1月12日生效)-通過參考註冊人於2022年3月1日提交給委員會的關於附表14A的最終委託書的附件A成立為公司。
10.2*			Lennar Corporation 2016年激勵性薪酬計劃，經修訂並於2022年1月12日生效-通過參考公司截至2021年11月30日的財政年度Form 10-K年度報告的附件10.2合併。
10.3			第八份修訂和重新簽署的信貸協議，日期為2022年5月23日，由Lennar Corporation作為借款人，JPMorgan Chase Bank，N.A.作為發行貸款人和行政代理，不時與幾個貸款人以及其他各方和代理簽訂-通過參考本公司日期為2022年5月23日的8-K報表附件10.1而合併。
10.4			第八次修訂和重新簽署的擔保協議，日期為2022年5月23日，在Lennar公司的某些子公司之間，以其中提到的擔保方為受益人-通過參考該公司日期為2022年5月23日的當前8-K報表附件10.2成立為公司。
10.5			美國住宅公司和承租人之間的飛機分時協議表格，日期為2015年2月12日，參考該公司日期為2015年2月12日的8-K表格的附件10.19。
10.6*			本公司2016年股權激勵計劃下針對Mr.Miller先生、貝克維特先生、賈菲先生、貝塞特女士及麥考爾先生的2020年獎勵協議表格見本公司日期為2020年2月28日的8-K表格附件10.2。
10.7			AG Essential Housing Company 1，L.P.與Essential House Finding LLC之間於2020年10月8日簽訂的主協議，參照公司截至2020年11月30日的財政年度Form 10-K年度報告附件10.12註冊成立。
10.8*			本公司2016年股權激勵計劃下針對Mr.Miller先生、貝克維特先生、賈菲先生、貝塞特女士及麥考爾先生的2021年獎勵協議的表格見本公司日期為2021年2月26日的8-K表格附件10.2。
10.9*			參考本公司日期為2022年2月28日的當前8-K報表附件10.1，修訂後的本公司2016年激勵薪酬計劃下的獎勵協議針對Mr.Miller先生、Beckwitt先生、Jaffe先生、Bessette女士、McCall先生和Sustana-Inc.先生。
10.10*			參考本公司日期為2022年2月28日的當前8-K報表附件10.2，本公司2016年股權激勵計劃下的Mr.Miller先生、貝克維特先生、賈菲先生、貝塞特女士和麥考爾先生的2022年獎勵協議表格。
10.11*			參考本公司日期為2022年11月17日的8-K表格附件10.1，修訂並重新制定了針對Mr.Miller先生、貝克維特先生和謝飛先生的獎勵計劃項下的2022年獎勵協議。
10.12*			Mr.Miller先生、貝克維特先生及謝飛先生的股權計劃項下經修訂及重訂的2022年獎勵協議表格(見本公司日期為2022年11月17日的8-K表格附件10.2)。
10.13*			根據Mr.Miller先生、貝克維特先生及謝飛先生的股權計劃授予的業績股份的2022年獎勵協議表格(見本公司日期為2022年11月17日的8-K表格附件10.3)。
21**			子公司名單。
22.1**			擔保人子公司名單。
23**			獨立註冊會計師事務所同意。
31.1**			規則13a-14a/15d-14(A)裏克·貝克威特的證明。
31.2**			規則13a-14a/15d-14(A)喬納森·M·傑菲的證明。

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目錄表

31.3**			規則13a-14a/15d-14(A)黛安·貝塞特的認證。
32**			Rick Beckwitt、Jonathan M.Jaffe和Diane Bessette的第1350節認證。
101			以下是Lennar Corporation截至2022年11月30日的年度10-K表格年度報告，於2023年1月26日提交，格式為iBEP（內聯可擴展商業報告語言）;（i）合併資產負債表，（ii）合併經營報表和全面收益（損失），（iii）合併權益表（iv）合併現金流量表和（v）合併財務報表附註。
101.INS**			IXBRL實例文檔。
101.SCH**			IXBRL分類擴展架構文檔。
101.卡爾**			IXBRL分類擴展計算鏈接庫文檔。
101.定義**			IXBRL分類擴展定義。
101.實驗室**			IXBRL分類擴展標籤Linkbase文檔。
101.前**			IXBRL分類演示文稿Linkbase文檔。
104***			Lennar Corporation截至2022年11月30日的財年10-K表格報告的封面頁採用iBEP格式。

*簽訂管理層合同或補償計劃或安排。

**在此提交的文件。

*它們包括在附件101中。

第16項：表格10-K摘要

他們一個也沒有。

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目錄表

簽名

根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式授權下列簽署人代表其簽署本報告。

			Lennar公司
			/S/首席執行官裏克·貝克維特擔任首席執行官。
			裏克·貝克威特
			聯席首席執行官總裁和董事
			日期：			2023年1月26日

			Lennar公司
			/S/首席執行官喬納森·M·賈菲將他帶到美國。
			喬納森·M·賈菲
			聯席首席執行官總裁和董事
			日期：			2023年1月26日

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目錄表

根據1934年《證券交易法》的要求，本報告已由下列人員以登記人的身份在下列日期簽署：

首席執行官：
裏克·貝克威特			/S/首席執行官裏克·貝克維特擔任首席執行官。
聯席首席執行官總裁和董事			日期：			2023年1月26日
喬納森·M·賈菲			/S/記者喬納森·M·賈菲
聯席首席執行官總裁和董事			日期：			2023年1月26日
首席財務官：
黛安·貝塞特			/S/美國女演員黛安·貝塞特：女演員。
總裁副首席財務官兼財務主管			日期：			2023年1月26日
首席會計官：
David·柯林斯			/S/首席執行官David·柯林斯和他的首席執行官。
總裁副主計長			日期：			2023年1月26日
董事：
艾米·班斯			/S/演唱會主持人艾米·班斯演唱他的演唱會。
			日期：			2023年1月26日
塞隆·I(Tig)小喬裏安			/S/首席執行官塞隆一世(“TIG”)小喬裏安：他説：“我不知道。”
			日期：			2023年1月26日
謝裏爾·W·哈德森			/S/他的謝裏爾·W·哈德森和他的兒子。
			日期：			2023年1月26日
西德尼·拉皮德斯			/S/首席執行官西德尼·拉皮德斯和他的首席執行官。
			日期：			2023年1月26日
泰瑞·麥克盧爾			/S/中國電信TERI McClure收購中國電信。
			日期：			2023年1月26日
斯圖爾特·米勒			/S/首席執行官斯圖爾特·米勒擔任首席執行官。
			日期：			2023年1月26日
阿曼多·奧利維拉			/S/首席執行官阿曼多·奧利維拉將他帶到美國。
			日期：			2023年1月26日
傑弗裏·索南菲爾德			/S/首席執行官傑弗裏·索南菲爾德將他帶到美國。
			日期：			2023年1月26日

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目錄表

Lennar公司及其子公司

附表二-估值及合資格賬目

截至2022年、2021年和2020年11月30日的年份

									加法
(單位：千)			起頭 平衡						計入成本和費用						記入(貸記)其他賬户						扣除額						收尾 平衡
截至二零二二年十一月三十日止年度
從其適用的資產中扣除的免税額：
票據和其他應收款的信貸損失準備			$	2,531					145						(497)						—						2,179
應收貸款計提貸款損失準備			$	2,091					9,127						—						(88)						11,130
遞延税項淨資產準備			$	2,693					784						—						(574)						2,903
截至2021年11月30日的年度
從其適用的資產中扣除的免税額：
票據和其他應收款的信貸損失準備			$	2,394					79						59						(1)						2,531
應收貸款計提貸款損失準備			$	4,012					—						(31)						(1,890)						2,091
遞延税項淨資產準備			$	4,411					—						(1,556)						(162)						2,693
截至2020年11月30日的年度
從其適用的資產中扣除的免税額：
票據和其他應收款的信貸損失準備			$	3,379					661						(568)						(1,078)						2,394
應收貸款計提貸款損失準備			$	4,122					795						17						(922)						4,012
遞延税項淨資產準備			$	4,341					70						—						—						4,411

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