第四次租賃修訂協議



本第四次租賃修訂協議(本“修訂”)的生效日期為2023年6月19日(“生效日期”)，由特拉華州有限責任公司斯坦福德華盛頓辦事處有限責任公司(地址為紐約麥迪遜大道200號George Comfort&Sons，Inc.，郵編：10016)和世界摔跤娛樂公司(地址：康涅狄格州06902，斯坦福德東大街1241East Street，1241 East Street，Stamford，06902)之間簽訂。



W I T N E S S E T H：



鑑於，根據日期為2019年3月7日的特定租賃協議、日期為2019年4月29日的特定業主交付工作通知、日期為2019年6月26日的特定開始日期信函、日期為2019年6月26日的特定業主交付工作通知、日期為2019年10月24日的特定租户延遲通知、日期為2019年12月16日的特定信函協議Re：房東工作積分、日期為2020年11月25日的特定租賃修訂協議(“第一修正案”)以及日期為6月16日的特定第二租賃修訂協議，根據日期為2021年10月26日的若干第三租賃修訂協議(“第三修訂”)(該租賃協議經如此修訂和/或補充，統稱為“租賃”)，業主將其中更詳細描述的某些物業出租給租户，構成展館大樓大堂的內部面積和包括展館大樓整個第五(5)、六(6)和第七(7)層的整個第五(5)、六(6)和第七(7)層以及展館大樓(統稱“展館物業”)第四(4)樓的某些設備空間(定義見第一修正案)，以及包括塔樓整個第六層(第六層)、第七層(第七層)和第十三層(第十三層)的內部可出租區域(統稱為塔樓)；其中大廈物業連同展館物業統稱為“物業”)，由382,286平方英尺的可租空間組成，租期自2019年7月1日開始，至2035年12月31日屆滿，除非根據租約條款(上述租約期限，因其可如此終止或延長，下稱“租期”)較早終止或以其他方式續期；及



鑑於承租人希望增加展館大樓第四(4)層的存儲空間，並希望對租約進行某些其他更改，房東特此同意該等租約更改，但須遵守並符合本修正案的條款；以及



鑑於，房東和租客現在希望對租約進行適當修改。



因此，出於良好和有價值的對價，雙方同意，自生效日期起，儘管本租賃或雙方之間的任何其他協議中有任何相反規定，自生效日期起，本合同已收到並充分履行：



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1.一般定義。本修正案中使用但未單獨定義的大寫術語應在租賃中使用其各自的含義。



2.4樓額外的存儲空間。

(a)附加存儲空間；使用。根據本修正案的條款，房東特此向租户出租，房東特此向房東租賃位於展館大樓第四(4)層的某些空置空間(“額外儲物空間”)，包括1,452可用平方英尺(雙方在此規定的可用面積)，如本修訂附件A所述，並構成本修訂的一部分。承租人應根據適用法律，將額外的存儲空間僅用於存放承租人的設備、文件、個人財產和材料以及承租人供應商的休息室。除本文明確規定外，額外存儲空間應由承租人按與目前承租人租賃的第四(4)層設備空間相同的條款和條件出租。

(b)學期。承租人根據經本修訂修訂的租約租用額外儲物空間的年期(“租期”)應自生效日期(“儲物開始日期”)開始，並應持續至租約的整個期限(並與租約同時終止)(如租期可予延長)。房東應在倉儲開始之日將額外倉儲空間的獨家所有權交付給租户。

(c)固定租金。承租人應在整個租期內根據以下附表向業主支付額外儲物空間的固定租金，連同承租人的固定租金，相同的租金將在沒有通知或要求的情況下支付，並且沒有抵銷、調整、扣除或反索償，但經本修訂修訂的租約中明確規定的除外。

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上述固定租金明細表中規定的租賃年限應與租約中規定的適用固定租金明細表中的相應年限相對應。

(d)減刑。儘管有上述規定，只要承租人當時並無拖欠任何適用通知及補救期間以外的任何責任，則租户根據(經本修訂修訂)租約規定的額外儲物空間的固定租金將於生效日期起計至緊接生效日期第一(1)週年日的前一日止的十二(12)個月期間內遞減。

(e)升級。除本修訂另有明確規定外，租户不應支付額外儲存空間的税項或成本及營運及維護費用，該等款項在租賃條款第6條下適用。然而，在整個租期內，承租人應負責支付位於額外存儲空間內的承租人的設備、財產和安裝的任何和所有個人財產税，作為額外租金。

(f)電力。承租人不應為其在額外儲存空間內的用電量支付單獨的月度電費，但在整個租期內，房東應通過承租人按比例分攤的展館建築運營和維護成本，在整個租期內收回100%的電費，而不適用任何基準年度。

(g)附加存儲空間的狀況。承租人特此接受附加存儲空間及其訪問和出口方式，並確認房東未就附加存儲空間對承租人用途的適宜性、適宜性、合法性、安全性或狀況作出任何承諾或陳述(明示或暗示)，除非本合同另有明文規定。承租人理解房東沒有義務提供額外存儲空間的任何清潔、暖通空調、安全、維護、維修、更換或監督，承租人應根據本協議條款使用和使用這些空間，風險和費用由承租人承擔。

(h)改裝。在未經業主事先書面同意的情況下，承租人不得對額外的存儲空間或綜合體進行任何更改、修改、增加或改進，該同意不得被無理地拒絕、附加條件或延遲，並且不得在未遵守所有適用條款、契諾和條件的情況下根據租約進行更改。承租人應保留額外存儲空間和綜合體的所有權，不受任何與承租人訂購或執行的任何工作或服務或由承租人、承租人或通過承租人持有的工作或服務有關的任何留置權或產權負擔的影響。如果發生任何此類留置權或產權負擔，承租人應在房東提出書面要求後三十(30)天內自行承擔費用，解除或解除該等留置權或產權負擔。承租人應在本合同第2(J)節規定的期限結束時移走位於額外存儲空間(如果有)內的所有個人財產、用品、固定裝置、傢俱和設備，並應恢復因移走而改變或損壞的任何區域(S)，該承租人有義務生存下去。房東特此同意承租人擬對額外存儲空間進行的附件B中所列的更改和改進。

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(i)轉讓等除本修正案另有明確規定外，承租人無權轉讓、抵押、抵押、分享或以其他方式轉讓額外存儲空間的任何權利或權益，承租人也無權在未經房東事先書面同意的情況下轉租、許可或轉讓額外存儲空間的全部或任何部分權益，或以其他方式允許額外存儲空間的任何其他用途或佔用，不得無理扣留、附加條件或推遲同意。承租人未經業主同意，試圖如此轉讓、轉租或以其他方式轉讓或允許使用或佔用額外存儲空間，均屬無效和無效。即使本第2(I)條有任何相反規定，承租人仍可將額外的儲物空間作為任何轉讓的一部分，如(I)業主根據租約第19條的條款及條件同意，或(Ii)未經業主同意而根據第19條的條款及條件準許。

(j)使用等。承租人應將額外的存儲空間僅用於本合同第2(A)節規定的許可用途，不得用於其他目的。房東及房東代理人或員工對額外儲物空間內的裝置或設備或任何個人財產或其他物品造成的人身傷害、財產損壞、損失、盜竊或破壞概不負責，除非是由於房東的嚴重疏忽或故意不當行為所致。承租人應負責為其使用額外的存儲空間提供任何所需的商業合理和合法的安全保障。承租人使用、進入或操作附加存儲空間不得以任何方式：(A)對業主綜合體的使用、維護、維修、改動、服務、佔用、管理或運營造成重大幹擾；(B)對綜合體的任何部分造成浪費或損壞；(C)造成任何不合理的騷擾或任何公共或私人滋擾；(D)重大違反任何要求；(E)對綜合體的任何裝置、設備、構築物或系統造成重大幹擾；(F)對該綜合體或毗鄰物業的任何佔用人或租客使用及享用該綜合體或毗鄰物業造成重大幹擾；或。(G)以其他方式對該綜合體的外觀、結構完整性、系統、設施或服務造成重大損害。承租人應自負費用，隨時保持額外的存儲空間處於良好的狀態、狀況和維修狀態，合理的損耗和意外損壞除外。

(k)投降；留守在租期屆滿或較早終止時，承租人應及時將額外存儲空間的獨佔所有權交還給房東，空置、清潔(且沒有承租人的所有個人財產、用品、固定裝置、設備和裝置)，並且所有這些都處於良好的狀態、狀況和維修、合理的磨損和意外損壞除外。在任何情況下，承租人不得從額外的存儲空間中移走業主的任何個人、用品、固定裝置、設備或傢俱(如果有)。就承租人在本合同項下的退還義務而言，時間至關重要。如果承租人在租期結束後保留了對全部或任何部分額外存儲空間的佔有權(或沒有交出佔有權)，則不應導致本修訂的續期或租期的延長，但在租約第18條的條款的規限下，租户仍將繼續擁有額外的存儲空間。房東確認並同意，租户可以選擇在可選的暫停期內保留對額外存儲空間的佔有。

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(l)保險和賠償。根據租約第7條規定，承租人必須維持的責任保險應包括除房屋外的額外存儲空間的保險。租約第17條規定的承租人的賠償義務應適用於除房屋外的額外存儲空間。

(m)進入。業主和/或其代理人或指定人有權在合理的事先通知後(除非在真正的緊急情況下，只需立即發出電話通知)，在所有合理時間合理地進入額外存儲空間進行檢查，和/或進行業主認為合理必要的維修、增建、維護或改動，以確保額外存儲空間或建築物或綜合體的安全、保存、保護或恢復(除非本修正案明確規定，業主對此沒有義務)。在行使此類訪問權利時，業主應謹慎遵守租户的合理安全要求(可能包括但不限於有租户代表在場)，並避免損壞租户在額外存儲空間內的設備和設施的風險。

(n)重新安置。在本條款的規限下，業主可隨時向租客發出通知，行使一次性權利，要求租客騰出及交出額外的儲物空間，並搬遷至房東與租客合理接受的合理可比較的替代儲物空間(“替代空間”)。這樣的替代空間應包含可用平方英尺，其數量應不少於額外存儲空間的可用面積和供承租人使用的類似配置。房東應行使搬遷選擇權，向租户發出不少於一百八十(180)天的書面通知(“搬遷通知”)，説明租户搬遷到替代空間的生效日期(“搬遷生效日期”)，因此，自該搬遷生效日期起：

(i)此處所載的額外儲存空間的描述須予修訂，業主或租客均無須採取進一步行動，以致替代空間應被視為租約項下的額外儲存空間，而租約所載的所有其他條款、契諾、條件、條文及協議將繼續完全有效，並適用於替代空間，猶如該替代空間為本租約原先轉讓的額外儲存空間一樣。如果替代空間包含的可用平方英尺數大於附加存儲空間，則年度固定租金應與本修正案中規定的初始附加存儲空間的年度固定租金相同；

(Ii)承租人應於搬遷生效日期或之前騰出及交出額外儲物空間，並接受替代空間的佔用，該等額外儲物空間將根據租約條款交回業主，猶如該搬遷生效日期為租約的期滿日期一樣。然而，如果承租人在搬遷生效日期後繼續佔用額外的存儲空間，則不應導致本修正案的續簽或期限的延長，但在符合租賃第18條的條款的情況下仍可繼續使用；

(Iii)自搬遷通知之日起至搬遷生效之日止，房東應隨時允許租户進入替代房屋。

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以完成其改裝和改善，並準備供租户使用；及

(Iv)承租人應被視為在搬遷生效之日或在其他方面按照本修正案第2(G)節的條款和條件以“原樣”條件接受對替代空間的佔有。承租人特此承認，房東沒有義務進行任何裝修或其他工作，以準備供承租人使用的替代空間。如果房東行使此搬遷選擇權，則房東應補償租客實際和合理的自付費用：(A)對替代空間進行基本類似於租户對額外存儲空間的更改和改進；以及(B)將租户的存儲物品從額外存儲空間移動到替代空間；但租户不應因對租户造成的任何不便或對租户業務或事務的任何干擾而獲得補償，房東也不對租户承擔任何責任。

3.展館內設有暖通空調。自生效日期起，現修改租約第11.01(A)節，以反映房東應在週一至週五二十四(24)小時為展館提供暖通空調服務(不包括租約第11.01(A)節確定的節假日)。考慮到業主延長展館的暖通空調服務時間，承租人應向業主支付額外租金：(A)100%(100%)的額外合理市場成本和房東為適應超出現有暖通空調服務時間(即週一至週五上午7：00至下午7：00，不包括節假日)而增加的展館建築暖通空調服務時間，截至本合同日期，該等成本和費用在本合同所附附件C中列出，並在整個期限內可增加。增加應根據房東實際發生的自付費用，這些費用應由房東向租户書面列出，並提供合理的證明文件；以及(B)與增加暖通空調服務時間相關的能源消耗，該消耗將以BTU電錶計量，並按每噸每小時0.25美元的費率向租户收取，該費率可能會根據實際能源消耗和業主合理確定的適用費率而變化。為免生疑問，業主應繼續按照租約第11.01(A)節的條款和條件，在每週六上午9：00至下午1：00為展館提供暖通空調。

4.貸款審批應急措施。儘管本修正案有任何相反規定，但本修正案須經房東取得房東當前抵押權人對本修正案的批准。房東同意在生效日期後三十(30)天內，以誠信、商業上合理的努力獲得上述批准。如果房東未能在生效日期後三十(30)天內獲得上述批准，房東和租客均有權隨時書面通知另一方終止本修正案。應承租人的書面要求，房東應將承租人的批准情況合理地告知承租人。

5.進一步的保證。房東和租客雙方特此同意，應任何一方的書面要求，隨時、不時並免費簽署和交付任何商業上合理的文書，並執行可能的商業上合理的行為

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任何一方均不得要求執行本修正案的意圖，只要上述任何條款不會大幅增加任何一方在本修訂項下的成本、責任或義務，或大幅減少任何一方在本修訂項下的權利。

6.執行成本。如果合同任何一方因違反或執行本修正案而對另一方提出任何爭議、索賠、訴訟或訴訟，勝訴方有權向非勝訴方追回其合理的、自付的費用和與此相關的費用，包括但不限於合理的律師費和費用。

7.經紀業務。房東和租客雙方都向對方表示，在本修正案的談判中，除仲量聯行和喬治·Comfort&Sons，Inc.(合稱“經紀人”)外，沒有與任何房地產經紀人打交道。每一方特此同意賠償、辯護並使另一方免受因上述陳述的任何不準確或被指控的不準確而產生的任何和所有責任、損失、損害、索賠和費用，包括訴訟費和合理的律師費。房東應根據房東與仲量聯行於2019年3月17日簽訂的特定經紀協議向經紀人支付佣金。房東對租客轉租或轉讓所產生的經紀佣金不負任何責任，租客應並在此就任何此類轉租或轉讓所產生的任何實際或聲稱的經紀佣金向房東進行賠償、辯護並使其免受損害。本節中的賠償在租賃期滿或提前終止後繼續有效。

8.其他。除經雙方簽署的書面協議外，本修正案(和/或本租賃)不得修改或修改。雙方先前就本修正案的主題達成的所有諒解和協議均合併在本修正案中，該修正案與租賃一起，完全和完全地表達了業主和租户之間的協議。經修訂後，房東和租客特此批准並確認本租約，該租約將在符合並符合其條款的情況下繼續具有全部效力和作用。如果法院發現本修正案的任何條款或部分違反了任何適用的地方、州或聯邦法令、法規、法律、法規、行政決定或公共政策，並且如果法院應按書面形式宣佈該條款或其部分為非法、無效、無效或不可執行，則雙方當事人的意圖是，任何此類條款或其部分應在其合法、有效和可執行的最大程度上予以實施，而本修正案的其餘部分應被解釋為該非法、無效、非法或不可執行的條款或其部分不在本文中包含。如本租約條款與本租約條款(經本修訂條款修訂)有任何衝突或不一致之處，則本租約條款(經本修訂條款修訂)在任何情況下均以本租約條款為準。本修正案對本合同雙方及其各自的繼承人和受讓人具有約束力並符合其利益。在雙方簽署並交付本修正案的副本之前，本修正案對任何一方都沒有約束力。本修正案與租賃一起構成雙方之間關於本協議所述主題的完整協議，任何先前或同時達成的協議均不具有任何效力或效力。本修正案可以單獨、重複的副本簽署，這些副本應被視為同一份文書。本修正案也可通過傳真、電子郵件或PDF進行執行和傳輸，

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任何傳真、電子郵件或PDF格式的簽名均應視為原始簽名。本修正案應受康涅狄格州法律管轄並根據該州法律解釋。雙方同意接受位於康涅狄格州的州法院和聯邦法院的非專屬管轄權。每一方特此保證並聲明，代表該方簽署本修正案的人完全有權這樣做，並且代表該方簽署本修正案的行為已得到該方所有必要和適當的行動的正式授權。

[簽名頁面如下]

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茲證明，自上文首次規定的日期起，雙方已正式簽署本修正案。















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附件A

額外存儲空間圖

查看紅色標識的1，452 USF空間：

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附件B

租户的額外存儲空間變更計劃

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附件C

展館場地空調成本增加





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