附錄 10.1

轉租協議

本協議 於2024年1月_日（“生效日期”）由特拉華州 有限責任公司（“SBG LLC”）SENTINEL BENEFITS GROUP, LLC與馬薩諸塞州的一家公司SENTINEL BENEFITS GROUP, INC.（“SBG Corp.”，以及SBG LLC以下簡稱 “轉租人”）簽訂，其地址為 100 Quannapowitt Parkway, Wakefield, MA 01880 和數據存儲公司，一家根據內華達州 法律正式組建並有效存在並獲準在新州開展業務的公司約克（以下簡稱 “Sublessee”）， 地址位於南服務路 48 號， Suite 203，紐約州梅爾維爾 11747。

目擊者：

鑑於，根據截至5月23日的某份租賃協議，作為房東的紐約有限責任公司（“主要出租人”）FAIRFIELD 225 BROADHOLLOW LLC以 租户的身份租賃給了分租人^第三方，2018年（“Prime Lease”），某些 處所位於三樓（三樓），描述為307套房，該建築的街道地址位於紐約州梅爾維爾市布羅德霍洛路225號（“大樓”），如Prime Lease中更具體地描述的那樣，如附錄A所附的樓層平面圖（“場所”）所示；

鑑於，轉租人希望從分租人那裏轉租整個房屋 。

因此，現在， 為了並考慮到上述內容以及其他有益和有價值的報酬以及下文 規定的共同協議，分租人和分承租人作出如下規定、約定和協議：

轉租

區域：I. 分租人特此將整個房屋轉租給分租人 。

期限：2.本次轉租（“轉租”） 的期限應從 2024 年 4 月 1 日開始，如果在該日期之前未獲得主要出租人的同意（“轉租”）的期限將從 2024 年 4 月 1 日開始（“轉租”）

生效日期”），並將於10月30日到期^第四，2029 年（“轉租 到期

日期”）下午 5 點美國東部標準時間，除非 根據本轉租的任何條款、契約和條件或法律規定，該期限將提前終止。在不觸發 轉租開始日期的情況下，轉租人及其批准的供應商應有權在轉租開始日期前至少四周 進入場所，以便轉租人及其批准的供應商進入場所（“轉租人 的提前進入期”），以便進行實地測量、油漆、安裝轉租人的辦公室 傢俱和相關個人財產，制定計劃和規格，以及Sublessee的電話和 計算機電纜、佈線和相關設備的安裝。如果分租人（和/或其供應商）出於此類目的在分租人的提前進入期內進入房屋或 建築物的任何其他部分，則分租人應賠償分租人和主要 出租人免受任何和所有損失、責任、損害賠償、索賠、判決、罰款、訴訟、要求、成本、利息 和任何種類或性質的費用（包括合理的開支）與任何 索賠、訴訟或判決及其辯護相關的律師費和支出，包括所有維修費用由於 (i) 轉租人或任何經分租人 許可 （包括其供應商）進入房屋或建築物的任何人的任何 行為、疏忽或未作為 （包括其供應商），或 (ii) 由分租人（和/或其供應商）引起的任何其他原因，對房屋或 建築物或附屬物造成的任何損壞（統稱為 “損失”）s') 進入 處所或建築物。在轉租開始日期 之前，轉租人（和/或其供應商）對房屋的此類訪問應受本租約所有條款的約束，包括但不限於本 第 14 條和第 15 條（支付租金和額外租金的義務除外）。

用途：3.分租人 只能出於主要租賃第 3 條規定的用途使用和佔用房屋，不得用於其他目的。

租金和 額外費用

租金：4.(a) 自轉租開始之日（“租金開始日期”）起 ，轉租人應向分租人支付年度最低 租金（“租金”），即十四萬三千一百七十三和00/100（143,173.00美元）， 分期付款，分期付款，分期付款，分期支付一萬一千九百三十一和08/100（11,931.00美元）08) 美元。如果租金開始日期 不是一個月的第一天，則該月的租金應按比例分配。在轉租開始日一週年以及此後在本轉租的 期限內的每個週年紀念日，租金應每年增加一（3.50%）的百分之三 。儘管有本第 4 (a) 款的規定，但前提是本轉租仍然完全有效， 租金應從轉租開始之日起至其後的六 (6) 個月之日結束 （“免費租期”）的期限內減免。

(b) 租金 應支付給分租人或分租人可能指定的其他地點。

(c) 已確認並同意，分租人沒有義務向 分租人或主要出租人支付任何款項（i）在轉租 開始日之前累積的在轉租開始之日到期應付給主要出租人的款項，作為額外租金或其他租金，（ii）根據租户按比例分攤的房地產税應付給主要出租人（該術語在 Prime Lease 中定義為 ），（iii）根據電費（該術語的定義在 中）到期的主要出租人Prime Lease），（iv）由於本次轉租的結果而到期，或（v）由於分租人根據主租賃 違約而發生的（前提是此類違約不是由下述分承租人違約造成的、引起的或與之無關），包括主要租賃第 18 條 規定的損害賠償金和根據主要租賃第 19 條應付給主要出租人的款項。分租人沒有義務 就轉租人向轉租人支付的租金與轉租人 根據優先租賃向分租人 到期和欠的主要出租人之間的租金差額向主要出租人支付租金的任何差額。

(d) 轉租人 應負責支付 (i) 因加班和延長空調/冷卻或通風而應付的款項（參見 Prime Lease 第 29 條），(ii) 主要租賃要求的自有保險，(ii) 分承租人根據主要租約 進行的任何維修（因重大過失或必須進行的維修除外）分租人、 及其代理人、員工和/或授權承包商）的故意不當行為，以及（iv）按規定的用水量或清潔服務收取額外費用在 Prime Lease 中的第 4 個 。所有此類付款應在書面要求後的十 (10) 天內到期支付，該要求應包括 對所要求付款的書面解釋，包括支持此類解釋的相關文件。

為之做準備

入住人數：5。 Sublessee已檢查了場所，除非此處明確規定，否則同意接受自本協議生效之日起處所處的 “原樣” 狀態和狀況，不在事實上或法律上作出任何明示或暗示的陳述或保證。 儘管有上述規定，分租人同意在轉租開始日期之前，自行承擔費用和費用，移除分租人位於該場所的所有 現有複印機、郵件機和/或租賃設備（“搬遷物品”）。除此處明確規定的 外，分租人對 場所的狀態和狀況不向分租人作任何明示或暗示的陳述或保證，無論是在事實上還是法律上。儘管有上述規定，在轉租開始之日當天或之前，分租人應 將房屋的所有權交給空置的分租承租人，但FF&E（定義見下文）除外。分租人特此 承認並同意，Prime Lessor或其建築附屬公司將在分承租人的早期進入期內對房屋 進行某些租户改善工作，為房屋的初始使用和佔用做好準備，如附表 2所示，並構成其中的一部分（“轉租人的初始工作”）。

Prime

租賃：6.(a) 分租人表示 據其實際所知，截至生效日期：

(i) 本文附有一份 一份真實而完整的 Prime Lease 副本作為附錄 B，同樣的副本也已提供給分租人，

(ii) 主要租約已完全生效，

(iii) 分租人 未收到任何有關主要租賃的書面違約通知，分租人也沒有向主要出租人發出書面通知，告知其未履行主要租賃規定的任何義務。

(b) 本 轉租受主要租賃的所有條款的約束，其效力和效力與效力相同，就好像兩者都在 的長度上完全闡述一樣，僅此處另有明確規定的除外。如果 Prime Lease 的任何條款與 衝突或與本轉租的任何條款不一致，則以 Prime Lease 的條款為準。除非此處另有明確規定，否則分租人在 Prime Lease 下必須遵守的所有條款 對分租人具有約束力。在轉租開始之日之後，分租人根據主要租賃 對主要出租人承擔的所有責任、義務和要求均由轉租人承擔，轉租人應及時履行和遵守本文明確規定的 。除非上文或本轉租約中其他地方另有規定，否則除非其性質或 目的不適用於或不適合根據本轉租協議轉租的場所，或者與本轉租協議的任何 條款不一致，否則主要租賃的所有條款、契約、協議和條件（包括不包括 限制，與滯納金、滯留和土地限制有關的條款、契約、協議和條件）特此列出領主的責任（但特別不包括 續訂選項、要約權和優先拒絕權））併入本轉租併成為本轉租協議的一部分，具有與本文詳述相同的 效力和效力。在不限制前述內容概括性的前提下，分租人和分承租人 特此確認並同意，Prime Lease的以下條款並未納入本 轉租協議，也未成為其中的一部分：第 2 節、第 20 節、第 21 節、第 33 節、第 35 節、第 38 節（其中的第五、第七、第十、第十一和第十二句 句）、第 48 節、第 49 節、第 54 (b) 節（受制於本轉租協議第 21 段的最後兩 (2) 句）、 第 61 節、第 62 節、第 65 (b) 節（其第二和第三句）、第 66 節、第 67 節，附錄 B 和附錄 C

(c) 主要出租人在主要租賃下的所有 補救措施同樣應為本協議規定的轉租人的利益而累積。分租人不得做或 允許做任何可能嚴重違反 Prime Lease 任何條款、條件或規定的事情。 分承租人不會做或促成或遭受任何會或可能構成 主租約下的違約、導致主租約或分租人作為租户的權利終止、 或可能導致分租人對任何損失、費用、索賠或罰款負責，或者會或可能增加基本租金或其他的行為或事情。 br} 分租人作為租户在 Prime Lease 下的費用或義務，或者將或可能對轉租人的任何 權利產生不利影響或減少或作為優先租約下的租户的福利。

(d) 每當根據主要租賃或本轉租的任何條款需要 主要出租人的批准或同意時，分租人應首先獲得並向分租人提供主要出租人的書面批准或同意，然後獲得分租人的類似批准或同意 。每當分租人同意不得無理地拒絕或延遲所需的批准或同意時（無論是本轉租中的 還是根據本轉租協議中包含的 Prime Lease 的任何條款），分租人均可合理地拒絕其批准 或同意，和/或如果主要出租人延遲或拒絕給予任何批准或同意，則分租人可以合理地拒絕或延遲其批准或同意可以要求這樣做。

的責任

前提條件：7。 分承租人應自費維持房屋的良好狀態並進行維修，並應在轉租協議對轉租人規定的範圍內承擔 場所的全部責任。此外，在本轉租協議終止後，分承租人應交還房屋， 自費交還房屋，以便進行至少與生效之日相同的修復，但合理的磨損和損耗除外 。儘管此處包含任何相反的內容，但同意（定義見下文）應包含主要出租人的 確認和同意，分租人和分承租人均不負責移除、修復和/或恢復分租人初始作品 的任何部分。

標牌：8。 未經分租人 和主要出租人事先書面同意，分承租人不得在房屋上放置任何標誌或其他任何性質的廣告，不得無理地拒絕、附帶條件或延遲同意。儘管如此，分租人同意主出租人在轉租開始日期之前向轉租人提供租户的室內標牌（該術語在 Prime Lease中定義），費用和費用由轉租人承擔。

安靜

享受：9。 (a) 轉租人承諾並同意分租人的協議，即一旦轉租人支付了本轉租中預留的租金，遵守 並履行了本轉租的所有其他義務、條款、契約和條件，分租人應遵守 並履行本轉租約中的所有其他義務、條款、契約和條件後，轉租人可以在本轉租期內和平、安靜地使用房屋；但是，前提是本轉租應 在 Prime 租約終止時自動終止。分租人不得向分租人提出索賠，除非此類終止是由於分租人違約履行其在主要租賃下的義務而導致的，而分租人沒有根據本協議承擔義務 。儘管此處包含任何相反的規定，分租人不得自願終止 Prime 租約，除非主要出租人根據租約持續違約。

注意事項：10. 本轉租協議下的任何通知、批准、要求或請求均應以書面形式提出，按照下文規定和按照 Prime Lease 交付的 地址時，應視為已正確送達。除非分承租人另有書面指示，分租人向分租人 提出的任何通知、批准、要求或請求均應在場地發給分承租人。分租人向分租人提出的任何通知、批准、要求或 請求均應複製到紐約州尤寧代爾RXR廣場 400 號 Farrell Fritz, P.C. 11556，收件人：Robert E. Sandler， Esq。分租人向分租人提交的任何通知、批准、要求或請求均應複製到位於厄爾 奧文頓大道 333 號 1010 套房，紐約 11530 號尤寧代爾的 Forchelli Deegan Terrana LLP，收件人：Gregory S. Lisi，Esq。

主要出租人的 責任

11。為了轉租人的利益，分租人將 採取商業上合理的努力強制執行主要租約。Sublessee認識到，分租人無法 提供任何服務或履行主要租賃條款要求主出租人承擔的任何義務。 因此，儘管本轉租約中有任何相反的規定，但分租人同意，分租人履行本轉租約 下的義務以主要出租人履行其在主要租賃項下的相應義務為條件，分租人 對分租人根據主要租賃發生的任何違約不承擔任何責任。

分租人 不會因為主出租人未能或拒絕遵守 Prime Lease 的任何條款而向分租人提出任何索賠，除非這種失敗或拒絕是由於分租人的行為或不作為所致（這不是由於分租人的違約或 違約造成的）。如果主要出租人未能履行 其在主要租賃協議下的明確義務，分租人應根據轉租人的書面要求並自行承擔成本和費用（包括 但不限於支付分租人的律師費和支出）， 採取商業上合理的努力， 對主要出租人執行其在主要租賃下的所有權利和補救措施；前提是，但是，儘管有上述規定，分租人不應被要求或有義務 對主要出租人提起任何訴訟。

經紀人：12. 分租人和分承租人分別向對方認股權和陳述，除仲量聯行（“經紀人”）外，沒有與任何經紀人、房地產推銷員或充當經紀人或發現人的 進行過交易。根據單獨協議的規定，分租人應對 經紀人的佣金負責。分租人和分承租人應為任何其他經紀人、 個人、公司或公司因與各方打交道而提出的經紀佣金和/或賠償的索賠、責任和/或損害進行辯護、賠償 並使彼此免受損害。本 條款在本轉租到期或終止後繼續有效。

綁定和 完整

協議： 13。本轉租對雙方各自的法定代表人、繼承人和允許的受讓人具有約束力。本 轉租賃包含雙方就此處標的達成的完整協議，除非雙方簽署了書面文書 ，否則不得修改。

保險： 14。分租人應按照 Prime 租約中規定的金額和條款提供和維護此類保險單，由分租人維護。轉租人要求獲得的與房屋有關的所有保險單均應將 主要租賃和轉租中規定的各方以及轉租人列為額外被保險人或Prime 租賃和轉租所要求的其他受保人。分承租人應向分租人提供一份或多份保險證書或其他合理令人滿意的證據 ，以確認此類保險在 (x) 分租人的提前進入期、 或 (b) 轉租開始日期（以較早者為準）生效，並應要求在之後的合理間隔內生效。

賠償：

15。分承租人 使用或佔用房屋或建築物或分租人在其中開展的任何業務，或者由於分租人或其員工、代理人、承包商、訪客或許可所做的任何工作或事情或任何其他作為或不作為造成的 造成的任何損失，分承租人 將賠償並使主要出租人和分租人免受損失在房屋內或其周圍或 建築物的任何其他部分，或因轉租方在本轉租約下的違約而終止主要租約。此 賠償應包括所有法庭費用、合理的律師費、開支和索賠所針對的受賠方 產生的責任。如果由於任何此類索賠而對分租人提起任何訴訟或訴訟，Sublessee 同意 根據分租人的通知為該訴訟或訴訟進行辯護，費用由分租人承擔。

總理的同意

出租人： 16。分租人和轉承租人特此確認並同意，本轉租受分租人獲得 主要出租人的書面同意（“同意”）的約束和條件。在本協議執行和交付後，分租人 應立即將本轉租約提交給主要承租人以徵得同意。分租人特此同意，它將與分租人 真誠合作，並應遵守分租人或主要承租人在獲取同意書時提出的任何合理要求。在任何情況下，分租人 都沒有義務向主要承租人支付任何款項以獲得對本協議任何條款的同意或同意，轉租或主要租賃中明確規定的 除外。如果未在 日期（自本協議生效之日起六十 (60) 天）當天或之前簽發同意，則任何一方均有權通過向另一方發出通知 終止本轉租協議。發出此類終止通知後，分租人將把保證金退還給分租人，本轉租 期限應終止且不具有進一步的效力或效力，除非明確規定在本協議到期或終止後繼續有效，雙方對本協議下的 另一方沒有進一步的義務或責任。除了 其他條款外，該同意書還應包含以下內容：(a) 由主要出租人出具的證明，證明分租人在 Prime Lease 下的 沒有未修復的違約行為；(b) 主要出租人同意分租人在該場所保留三十六 (36) 名員工；(c) 主要出租人出具的證明 ，分租人和分租人均不對此負責在 Prime Lease 到期或提前終止時移除、修復和/或恢復 Sublessee 初始工程的任何部分，(d) 來自主要出租人認為 主要出租人應 自行承擔轉租人的初始工程，分租人無需出資或報銷， 和 (e) 主出租人證明，主出租人應自費修復和/或修復在轉租人初始項目履行和完工期間對房屋 和/或 FF&E（定義見下文）造成的任何損壞工作。

安全性：17。 分租人應保留分租人交付的二萬三千八百六十二美元和17/100（23,862.17美元）（“轉承租人的 擔保”），作為轉租人忠實履行本 轉租義務的擔保。根據主要租賃第33條，轉租人的擔保應由轉租人持有。轉租人的擔保 應與分承租人執行和交付本轉租同時交付。此外，分租人無權 根據主要租賃條款獲得主要出租人持有的擔保，除非分租人交付了轉租人應得的 擔保總額，對於轉租人提前進入期和/或轉租開始之日之後發生的 行為/事件，分租人可能根據優先租賃和本轉租約的規定減少該擔保。

默認事件：18。如果 分承租人違約本協議或主要租賃的任何條款，則分租人應像分租人是主要出租人一樣使用主要租賃第 18 條至第 19 條中規定的默認條款和補救措施。

傷害：19。 儘管本分租約或主要租賃條款有任何相反的規定，但除非分租人有權終止轉租約或有權獲得相應的 意外傷害或譴責，否則轉租方無權終止本轉租中所有或任何部分房屋的租金或任何其他租金減免 } 減免其在主要租賃下的相應義務。如果分租人有權終止所有 或場所任何部分的轉租或有權因意外傷害或譴責而減少租金，則轉租人可以通過在 日期前至少五 (5) 個工作日向分租人發出書面通知來終止該場所任何相應部分的本 轉租協議，分租人必須向轉租人發出通知或根據轉租條款進行此類終止。

責任限制：20。儘管此處提供了任何相反的 條款，但特此特別規定轉租的每一個條款、契約、條件和條款 都受本段規定的約束。轉租中使用的 “轉租人” 一詞僅指主要租賃下房屋當時 的租户，因此，如果轉讓此類權益並將該租户當時根據轉租持有的任何資金轉讓給受讓人，則分租人應完全免除並免除其所有和 的所有義務本協議下的分租人此後應累積，在雙方與 受贈方假定並同意遵守的受讓人達成進一步協議的情況下，應將其視為和履行轉租人在本協議下的所有義務。分租人在本協議下的義務 不構成分租人的個人合夥人、董事、高級管理人員、代理人或股東 的個人義務。分租人不會向分租人的任何個人合夥人、董事、高級職員、代理人或股東或 其任何個人資產尋求追索權以獲得此類清償。

默認為

房東：21。 在遵守本協議第11段的前提下，如果主要出租人違約或延遲履行或遵守其在主要租賃中的任何協議或義務 （包括但不限於支付款項或在房屋或建築物上或向其提供任何工程、服務 或公用事業的義務），則分租人對分租人不承擔任何義務、責任或責任， 和分租人應免於履行或遵守相應的義務（如果有），這些義務可能由以下各方承擔根據本轉租協議，將轉租人 轉租給轉承租人。在這種情況下，根據主要租約，分租人應享有在相同情況下 賦予分租人的相同權利。

終止

主要租約中：

22。本轉租中包含 的任何內容均不得解釋為在主要租賃下在分租承租人和主要出租人之間造成財產私密關係。如果 根據其任何條款終止或取消主要租約，則無論期限是否開始，本轉租都將自動過期並終止，並且不再具有進一步的效力和效力，分租人 不得向分租人提出任何形式的索賠（返還保證金除外）。

傢俱：23。除 搬運物品外，分租人應將所有現有的傢俱、固定裝置和設備，包括目前位於該場所並列於本協議附表一併構成其一部分（統稱為 “FF&E”） 的所有廚房用具和廚房傢俱 留給分租人使用，FF&E Sublessee已同意從那時起在 “原樣” 狀態和條件下接受分租人 生效日期，不含任何事實上或法律上的明示或暗示的陳述或保證。儘管有上述規定，分租人 特此聲明並保證其持有 FF&E 的所有權，不含任何抵押物、擔保權益和/或留置權。在轉租 到期日，分租人有權要求分租人根據分租人和分租人之間簽訂的銷售賬單，以1.00美元的價格將FF&E的所有權轉讓給分承租人。

同行：24。本轉租 可以在任意數量的對應方中籤訂和交付，每份以這種方式簽訂和交付的對應方均應被視為原件，所有 應構成同一份文書。各方明確同意，如果本轉租協議中一方的簽名不是原件，而是數字、機械或電子複製品（例如但不限於複印件、傳真、電子郵件、PDF、 Adobe 圖像、JPEG、電報、電傳或傳真），則此類數字、機械或電子複製品應具有與法律同等效力的強制性、機械或電子複製品 和具有約束力 to，這是由其簽名人手寫的真實和傳統的紙上水墨原創簽名。

待關注的簽名頁面

為此，本協議各方正式授權的 代表自上述撰寫的第一天和第一年起簽署了本轉租約，以昭信守。

附錄 A
場所

9