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本租賃協議(下稱《本租賃協議》)由馬裏蘭州科技園區270伊利有限責任公司(以下簡稱業主)與特拉華州Kite Pharma公司(以下簡稱為承租人)於2017年12月_/日簽訂。地址：房產：項目：馬裏蘭州蓋瑟斯堡Clopper路200,930 Suite，郵編：20878-1301.項目中約有26,103平方英尺的可出租面積，如業主建築師A·高德羅公司所示，其陰影面積是根據建築物業主和管理者協會採用的1996年《測量辦公大樓建築面積的標準方法》(美國國家標準協會/BOMA 265.1-1996年)(“BOMA標準”)測量的。承租人確認收到該測量，並確認(A)承租人已有機會在開工日期前與其選定的建築師確認該測量，以及(B)該測量應是關於房屋面積的決定性測量。房屋所在的建築物(“建築物”)所在的不動產，連同附件B所述的其上的所有改善設施和附屬設施。[***]平方。英國《金融時報》租户應承擔的運營費用：[***]目標起租百分比：2017年12月1日基本租金：[***]每月項目可出租面積：[***]SQ.�押金：無租金調整比例；[***]基本租期百分比：自租金生效日期起計，至租金生效日期後第一個完整月的第一個完整月的第一天起計144個月。為清楚起計，如果起租日期發生在一個月的第一天，則基準期限將從該日期開始計算。如果起租日期不在一個月的第一天，則基期將從下一個月的第一天開始計算。許可用途：生物製藥研究和製造、研發實驗室、相關辦公室和符合本項目特點並符合本條例第7條規定的其他相關用途。租金支付地址：對於支票付款，匯款地址：[***][***][***]L8753395-v9房東通知地址：[***][***][***]版權所有e 2007，Alexandria Real Estate Equities，Inc.所有L：__.l版權所有。機密和專有-請勿�複製或分發。Alexandria和Alexandria標誌是A i f>。A N！‘“1 A.Alexandria Real Estate Equities，Inc.的註冊商標[***]“表示某些確定的信息已被排除在展品之外的地方，因為它(I)不是實質性的，(Ii)如果公開披露，可能會對公司造成競爭損害表4.50

930 Clopper Road-Kite Pharma，L.C.-第2頁，隔夜快遞匯款至：[***][***][***][***]租户通知地址：[***][***][***][***]將副本複製到：[***][***][***][***]以下證物和附錄附於本文件，並以此作為參考併入本文：[X]附件A--房舍説明[X]附件C-1--房東作品[X]附件D-生效日期[X]附件F--承租人的個人財產[XJ附件B-項目説明[X]附件C-2--工作信函[X]附件E--細則和條例1.房地租賃根據並遵守本協議的所有條款和條件，房東特此將房屋出租給租客，租客特此向房東出租房屋。項目中供項目承租人非專有使用的部分在本文中統稱為“公共區域”。房東保留修改公共區域的權利，只要這種修改不會對租户將房屋用於許可用途或租户在本協議下的權利產生實質性的不利影響。承租人有權在租期內每天24小時、每週7天、每年365/366天、每天24小時、每週7天、每年365/366天、每天24小時、每週7天、每年365/366天、每天24小時、每週7天、每年365/366天、每天24小時、每週7天、每天24小時使用公共區域和停車設施。承租人有權獨家使用為房屋服務的裝貨碼頭。2.交付；房產驗收；生效日期。房東應盡合理努力在目標開工日期或之前將房產交付給租户，以便根據工作書將房產提供給租户進行工作(只要租户提交了本工作書和工作函所要求的保險證據)，並允許房東履行房東的工作(交付或交付)。如果房東未能及時交付房屋，房東不對租客因此造成的任何損失或損害承擔責任，除本租約規定外，本租約不得無效或不可撤銷。如果房東由於不可抗力延誤和租客延誤以外的任何原因，沒有在目標開始日期的60天內交付房產，租户可以書面通知房東終止本租約，如果因以下任何一種原因終止本租約：{a)押金或其任何餘額(即在扣除房東根據本租約的規定有權獲得的所有金額後)應退還給租户，以及(B)房東和租客在本租約項下不再享有任何進一步的權利、義務或義務，但明確規定終止本租約的條款除外。如本文所用，《房東的作品》18753395-v9版權所有©2007，Alexandria Real Estate Equities，Inc.保留所有權利。保密和專有-請勿複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是Alexandria Real Estate Equities，Inc.的註冊商標A Lex和D RI A。

930 Clopper Road-Kite Pharma，lnc.-第3頁是指對附件C-1中描述的房屋進行改善的工程，(B)“不可抗力延誤”是指由於任何不可抗力造成的延誤，以及(C)“基本完工”或其變體應具有本文件附件中作為附件C-2的工作書中所給出的含義。如果承租人在該60天期限屆滿後的5個工作日內沒有選擇廢止本租約，則該廢止本租約的權利將被放棄，本租約將繼續完全有效。“生效日期”指的是本租賃的日期。“起租日期”應為房東將房產交付給租客之日起10個月後的日期，但如果房東或不可抗力延誤導致租客在設計或施工租户改進(如附件C-2所定義)時實際延誤，則可延期。應業主要求，承租人應簽署並交付一份書面確認，説明開始日期、租金開始日期以及以本租約附件D所附“開始日期確認”的形式確定的期限屆滿日期；但是，承租人未能簽署並交付此類確認不影響房東在本合同項下的權利。本租賃的“期限”應為基本租賃期限，如上文《基本租賃條款》中所定義，以及承租人可根據本租賃條款第四十條選擇的延期期限。除《工作書》(如果適用)和第2節中規定的情況外：(I)承租人應在開工之日接受房屋的狀況，但須遵守所有適用的法律要求(如本條例第7節所界定)；(Ii)房東不應對房屋的任何缺陷負責；以及(Iii)承租人對房屋的佔有應為承租人接受房屋且房屋在佔有時處於良好狀態的確鑿證據。租客在生效日期前佔用物業須遵守本租約的所有條款及條件(繳交租金的義務除外)。承租人同意並承認，業主或業主的任何代理人均未就處所或項目的全部或部分狀況、及/或處所或項目是否適合承租人的業務作出任何陳述或保證，而承租人放棄對處所或項目適合許可用途的任何默示保證。本租賃構成房東和租客關於本租賃標的的完整協議，並取代本租賃中未包含的任何和所有先前的陳述、誘因、承諾、協議、諒解和談判。房東在簽署本租約時，依據租客的陳述、保證、確認和本租約中包含的協議。儘管有本第2節的前述規定，承租人應在業主的工作基本完成後60天內，以書面形式合理識別物業的機械、電氣和管道系統以及結構部件中的任何潛在缺陷。就本款而言，“潛在缺陷”是指此類系統或部件中的重大缺陷，而這些缺陷是不能通過合格技術人員對此類系統或部件進行合理檢查而發現或發現的。房東將立即修復此類已識別的潛在缺陷，費用由房東承擔(且不作為“運營費用”(定義見下文)的一部分)，前提是房東確認此類缺陷實際上是潛在缺陷。[***][***][***][***][***][***][***]L 8753395-v9版權所有©2007，亞歷山大港房地產股權公司保留所有權利。保密和專有-請勿複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是Alexandria Real Estate Equities，Inc.的註冊商標。

Clopper路930號-Kite Pharma，Ln.-第4頁[***][***][***][***][***][***][***][***][***][***]3.租金。(A)基本租金。第一個月的基本租金應在將本租約的簽約副本交付給房東時到期並支付。自起租之日起，承租人應在本合同期限內每個日曆月的第一天或之前，向房東預付基本租金的每月分期付款，以美利堅合眾國的合法貨幣在房東辦公室支付上述租金，或向房東不時以書面形式指定的其他人或其他地點預付基本租金。任何部分日曆月的基本租金的支付應按比例計算。承租人向房東支付基本租金和其他款項的義務和本租賃項下房東的義務是獨立的義務。承租人無權在任何時候減免、降低或抵銷本租約中明文規定的任何減税措施。(B)額外租金。除基本租金外，承租人同意向業主支付額外租金(“額外租金”)：(I)承租人應分擔的“營運開支”(定義見第5條)，以及(Ii)承租人根據本租約條文承擔或同意支付的任何及所有其他款項，包括但不限於因承租人違約或未能遵守本租約的協議、條款、契諾及條件而由承租人在任何適用的通知及補救期間後須履行的任何及所有其他款項。4.基本租金調整。基本租金應於租金生效日期(每個為“調整日期”)週年日上調，方法是將緊接該調整日期之前應付的基本租金乘以租金調整百分比，並將所得金額加至緊接該調整日期之前應付的基本租金。如此調整的基本租金應在此後按本協議規定支付。任何部分日曆月的基本租金調整均應按比例計算。5.營業費用支付。房東應向租客提交一份期限內每個日曆年的運營費用的書面估計(“年度估計”)，該估計可由房東在該日曆年內不時修訂。自起租之日起，承租人應在本合同期限內每個日曆月的第一天或之前向房東支付相當於承租人在年度概算中所佔份額的1112美元。任何部分日曆月的付款應按比例計算。除物業內使用的水電費外，承租人在起租日期前沒有義務支付承租人應分擔的營運費用。營運費用“是指業主在每一歷年就本項目發生或累積的任何種類或種類的所有成本和開支(包括税項(如第9節所界定)、在該等資本項目的使用年限內以直線方式攤銷的資本修繕和改善，以及業主第三方物業管理人的費用，金額為[***]基本租金的%，如果沒有第三方物業管理公司，則為行政租金的[***]基本租金的%)，僅不包括：L 8753395-v9©2007年版權所有，亞歷山大市房地產股權公司保留所有權利。保密和專有-請勿複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是Alexandria Real Estate Equities，Inc.的註冊商標。

930 Clopper Road-Kite Pharma，lnc.-第5(A)頁，本租約日期前項目和翻新的原始建築成本，以及糾正該等原始建築或翻新中缺陷或潛在缺陷的成本；(B)擴建項目的資本支出或與項目相關的任何其他資本改善、設備、更換或維修，但不包括任何資本改善、設備、更換或維修，(I)合理地旨在減少運營費用，但僅限於合理預期的成本節約，或(Ii)交付日期後頒佈的任何法定要求所要求的，在每一種情況下，按本節第5款第二款的規定攤銷；(C)業主的利息、抵押本金支付(定義見第27節)、業主借款的債務、融資成本和攤銷，無論是有擔保的還是無擔保的，以及根據項目全部或任何部分的任何土地租約或其他基礎租約支付的所有基本租金(但不包括税款或運營費用)；。(D)項目的折舊(資本改善除外，其成本可包括在運營費用中)；(E)廣告、法律及空間規劃費用和租賃佣金，以及為項目購置和租賃場地給租户而產生的其他費用和開支，包括項目內的任何租賃辦公室、租户的免租金和建築津貼；。(F)談判或執行租約所招致的法律和其他費用；。(G)完成、固定裝置、改善、翻新、油漆、重新裝修或其他工程，由業主支付或為其處所內的其他租户進行，以及糾正這些工程的瑕疵的費用；。(H)在正常營業時間以外出售給項目租户的公用事業費用；。(I)由項目的其他租户報銷的費用或由項目的租户或其他租户直接支付的税款，無論是否實際支付；0)沒有將其大部分受僱時間投入項目的任何員工的工資和福利，除非該等工資和福利按比例反映了用於運營和管理項目的時間，而不是花費在與運營和管理項目無關的事務上的時間；但在任何情況下，運營費用均不得包括物業經理以上人員的工資和/或福利；(K)與維持業主作為法團、合夥或其他實體的存在有關的一般組織、行政及間接費用，包括一般公司、法律及會計費用；。(I)與租客、其他佔用人或準租客發生糾紛而招致的費用(包括律師費及和解、判決及代之以付的費用)，以及與建築物的僱員、顧問、管理代理人、租賃代理人、買家或承按人進行談判或發生糾紛而招致的費用及開支，包括律師費；。業主因業主、其僱員、代理人或承包商或任何租户違反項目中任何空間租賃的條款和條件或任何法律要求而產生的費用[定義見第7節]；18753395-v9©2007，Alexandria Real Estate Equities，Inc.所有(保留T\I.權利。機密和專有-請勿�複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是A L E X A N D R L A，亞歷山大房地產股權公司的註冊商標。

930 Clopper Road-Kite Pharma，Inc.-第6(N)頁，由於房東不能或不能在到期時繳納税款和/或提交任何税款或信息申報單，或由於房東沒有在拖欠之前支付本合同規定房東應繳納的任何税款而產生的罰款、罰款或利息；(O)支付給房東或房東的子公司或附屬公司的間接費用和利潤增量，其程度超過非關聯第三方在競爭基礎上提供的此類商品和/或服務的成本；(P)工程項目；業主的慈善或政治捐款的費用，或以(Q)費用維持的藝術品的費用，而該等費用是與工程項目的服務(包括電力)、物件或其他福利有關，而該等項目、物品或其他福利不是租客在沒有特別收費的情況下可獲得的，而是提供給該工程項目的另一租客或佔用人的，不論該另一租客或佔用人是否由業主為此特別收取費用；。(R)因出售或再融資該項目而招致的費用；。(S)業主或項目中任何權益的所有者的所得税淨額(除非此類淨所得税可替代本協議項下應繳的任何税款)、特許經營税、股本税、贈與税、遺產税或對項目或其任何部分或其中的利息徵收的任何聯邦、州或地方文件税；(T)未來維修和更換的準備金；(U)任何其他可包括在運營費用內的費用，但以項目租户以外的人根據項目中的空間租賃實際償還的範圍為限；以及(V)與環境狀況修復相關或發生的任何責任、費用或支出，或因項目內、項目上或項目周圍存在任何危險材料(定義見下文)而產生的任何責任、費用或費用，(I)在開工日期之前存在，(Ii)完全由房東造成，或(Iii)由項目的另一承租人或與承租人和任何承租方無關的第三方(統稱“排除的危險材料事件”)造成的，以及針對任何排除的危險材料事件的索賠進行辯護的費用。在任何情況下，房東向租户和所有其他租户收取的運營費用不得超過房東為包括運營費用在內的項目實際發生的金額(無加價)。此外，即使本租約有任何相反規定，業主因任何基本建設改善而產生或應計的營運開支，如業主合理預期可減少整體營運開支(例如，但不限於減少項目的能源使用量)(“節能成本”)，則應在至少相等於(A)7年、(B)該等基建項目的使用年限及(C)(I)節能成本的商數除以(Ii)業主合理預期因該等基建改善而節省的營運開支年度金額的年度期間內攤銷。儘管本租賃中有任何相反的規定，但可控運營費用(定義如下)應設置上限，以使可控運營成本的增長不超過[***]以2017日曆年發生的實際可控運營費用為基礎的每一日曆年百分比。因此，在任何給定的日曆年中，從日曆年2017年開始和之後的可控運營費用的實際年增長可以小於或等於[***]%(但不得由L 8753395-v9版權所有©2007，Alexandria Real Estate Equities，Inc.所有(保留版權所有。機密和專有-請勿�複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是Alexandria Real Estate Equities，Inc.的A Lex And D RI A註冊商標。

930 Clopper Road-Kite Pharma，L.C.-第7頁Except[***]%)。根據本款進行的計算應參照有關日曆年的現行基礎進行，在前幾個日曆年的任期結束時不得進行追溯調整。就本租賃而言，(1)“可控運營費用”指除不可控運營費用外的所有運營費用，以及(2)“非可控運營費用”指保險費、房地產税、除雪除冰成本、公用事業成本以及建築系統維修和更換費用(定義見下文)，只要該等維修和更換在質量和種類上與正在維修或更換的建築系統保持一致。在每一歷年(或合理要求的較長期間)結束後90天內，房東應向租客提交一份合理詳細的報表(“年度報表”)，説明：(A)上一歷年的實際運營費用總額和租户所佔份額，以及(B)租户就該年度的運營支出支付的總額。如承租人應佔該年度的實際經營開支超過承租人支付該年度的經營開支，則超出的部分應於該年度報表送交承租人後30天內作為租金到期並由承租人支付。如果租客支付的經營費用超過租客在該年度的實際經營費用份額，房東應在該年度報表交付後30天內向租客支付超出的部分，但在租期屆滿後或提前終止租客或租客拖欠租金的情況下，房東應在扣除房東應支付的所有其他金額後向租客支付超出的部分。承租人分擔義務開始和結束的歷年的經營費用應按比例分攤。儘管本文有任何相反規定，如果項目在期限內的任何一年的平均佔有率不低於95%，租户在該年度的運營費用份額應按項目在該年度的平均佔有率為95%來計算。儘管有上述規定，承租人不應對承租人在與該等經營費用有關的年度結束後超過一年首次向承租人支付的承租人份額負責。在收到租客年度報表後一年內(“審查期”)，如果租客對年度報表中規定的金額有爭議，租户的員工或租户指定的獨立註冊會計師，可在合理通知業主後，在合理時間內到業主辦公室查閲業主的記錄。如果承租人在審查期結束時沒有對年度聲明提出異議，則年度聲明為最終聲明，對承租人具有約束力。如果檢查後租客以書面形式通知房東，租客仍有爭議，應由房東選擇並經租客合理批准的獨立註冊會計師出具適當金額的證明，該會計師是國家或地區公認的會計師事務所的成員，該證明對房東和租客具有約束力。房東應與租户和會計真誠合作，向租户和會計展示認證所依據的信息。然而，如果會計師的證明證明年度報表中列出的經營費用被誇大了3%以上，那麼租户初次審查的合理費用、會計和這種證明的費用應由房東支付。當事各方收到這種證明後，應立即向對方支付根據這種證明被確定為欠款的適當款項或報銷。“承租人份額”應是基本租賃條款中規定的承租人份額的百分比，房東根據此後發生的房產或項目實際大小的變化進行合理調整。房東可以公平地調整承租人應償還的任何與維修、更換或服務有關的費用或費用的承租人份額，該修繕、更換或服務僅使房產或包括房產的項目的一部分受益，或因佔用或使用而變化。基本租金、承租人的運營費用份額以及承租人在本協議項下應向房東支付的所有其他金額在此統稱為“租金”。18753395-v9版權所有©2007，Alexandria Real Estate Equities，Inc.保留所有權利。保密和專有-請勿複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是A L E X和D R I A-亞歷山大房地產股權公司的註冊商標。

6.保留。930 Clopper Road-Kite Pharma，L.C.-第8頁7.使用房屋應僅用於基本租賃條款中規定的許可用途，並符合現在或以後適用於房屋及其使用和佔用的所有法律、命令、判決、條例、法規、守則、指令、許可證、許可證、契諾和限制，包括但不限於《美國殘疾人法》，第42編，12101節，以及更多。(連同據此頒佈的條例，“反興奮劑機構”)(統稱為“法律要求”，每一項均為“法律要求”)。承租人應在房東發出5天的書面通知後，停止任何被任何有管轄權的政府當局(如第9條所界定)宣佈為違反法律要求的房產的使用。承租人不得使用或允許將房屋用於任何目的或以任何方式使承租人或房東的保險無效、增加保險風險或導致不允許任何灑水器或其他信用。承租人不得允許房屋的任何部分被用作ADA或任何類似法律要求中所定義的“公共住宿場所”。承租人應應房東的要求，及時補償因承租人不遵守本節規定或因承租人使用和/或佔用房屋而導致的任何此類保險單的任何額外保費。承租人將以謹慎、安全和適當的方式使用房產，不得浪費或允許浪費、使房產的樓面或結構超載、使房產被用於損壞房產或妨礙或幹擾業主或其他租户或項目佔用者的權利，包括對房產進行拍賣、清算或停業出售或使用或允許將房產用於任何非法目的。承租人應安排在房屋內安裝任何設備或機械，以合理地防止房屋發出的聲音或振動延伸到公共區域或項目中的其他空間。未經業主事先書面同意，承租人不得將任何重達500磅或以上的機械或設備放置在房屋內或之上，也不得在項目的公共區域內運輸或移動此類物品。除非《工作書》另有規定，未經業主事先書面同意，承租人不得以任何需要通風、空氣交換、供暖、燃氣、蒸汽、電力或水的方式使用該房屋，超出根據承租人通常為許可用途提供的承租人份額按比例分配給該房屋的現有容量。(A)對公共區域的修改。業主應負責項目公共區域自開工之日起遵守《反興奮劑條例》和其他法律要求(且不應將此類成本計入運營費用)。自開工之日起及之後，業主應按照法律要求(包括ADA)對公共區域或建築物外部進行法律要求所要求的任何改建或修改，作為運營費用(該法律要求一般適用於項目所在地區的類似建築)或由承租人承擔費用(該法律要求僅因承租人與項目其他承租人相比，對房屋的特殊用途而適用)。承租人應自費對房屋內部進行法律要求的任何改動或修改(包括但不限於房屋是否符合美國反興奮劑機構的規定)。儘管本協議有任何其他相反的規定，承租人應對因房屋未能遵守任何法律要求而引起或與之相關的任何和所有索償、索賠、債務、損失、費用、費用、訴訟、訴訟因由、損害賠償或判決，以及因調查或抗辯而產生的所有合理費用(包括但不限於合理的律師費、收費、支出和訴訟費用)(統稱“索賠”)負責，承租人應賠償、抗辯、對於因房產不遵守任何法律要求而引起的或與之相關的任何和所有索賠，持有並保護房東不受損害。(B)亞歷山德里亞·菲特拉布。只要承租人沒有違約，承租人的現場員工將獲得非獨家許可，免費使用位於馬裏蘭州蓋瑟斯堡克勞珀路910號的亞歷山大市FitLab，該公司由房東(“910Clopper Lomployor‘l”)擁有。儘管亞歷山大市FitLab不是房屋的一部分，但本租約的條款(I)管理承租人對房屋的使用、運營和享用，適用於承租人的18753395-v9版權©2007Alexandria Real Estate Equities，Inc.。保留所有�權利。保密和專有-請勿\.d：t複製或分發。亞歷山大和亞歷山大的標誌是A L E X A N D R！A.Alexandria Real Estate Equities，Inc.

930 Clopper Road-Kite Pharma，Inc.-第9頁使用Alexandria FitLab，(Ii)對租户施加義務，以處理在房產內、之上、內部或周圍發生的事情，或因使用或佔用房產而引起的事項(包括但不限於與保險和賠償有關的義務)，適用於租户使用Alexandria FitLab，或(Iii)限制房東的責任，應同樣適用於租户使用Alexandria FitLab。房東有權隨時行使其唯一和絕對的主觀自由裁量權，取消、重新配置、重新安置或修改Alexandria FitLab，或修改其可供租户使用的時間，但雙方理解並同意，房東不向租户保證、保證或表示亞歷山大FitLab在整個或部分期限內仍可供租户使用。房東或其指定人可明確規定租户的任何員工使用Alexandria FitLab的條件，條件是該員工簽署並交付房東或(如果適用)任何Alexandria FitLab運營商所要求的標準許可證、賠償和放棄協議。租户及其員工必須遵守910 Clopper房東關於使用Alexandria FitLab的所有規則、法規、條件和日程安排程序。自生效之日起，承租人應根據本租約要求承租人維持的商業一般責任保險單，將910 Clopper房東指定為額外的被保險人。如果承租人不履行第7(B)條規定的義務。房東有權立即終止租户使用Alexandria FitLab的許可證，除房東因租户違約而可獲得的任何其他權利和補救措施外。本租約到期或提前終止後，將自動終止授予租户使用Alexandria FitLab的許可證。(C)食品自動售貨機；微型市場系統。承租人有權在房屋內安裝一臺或多臺食品自動售貨機和微型市場系統，供承租人員工使用(統稱為“餐飲服務設備”)，無需業主同意，但須遵守第12條的規定。承租人應按照適用的法律要求安裝、使用、操作、維護和更換餐飲服務設備(包括但不限於，由承租人自費獲得和維護安裝、使用和操作餐飲服務設備的任何許可或許可證)。在任何情況下，食品服務設備不得分發或提供任何酒精飲料、煙草產品或口香糖。房東對餐飲服務設備的操作不承擔任何義務、責任或責任。所有出售或配發自食物服務設備的食物均不得腐爛和腐爛，亦不得懷疑受到引起食源性疾病的微生物的污染。8.等待。如果租客在租期屆滿或提前終止後仍佔有房產，(A)租客應在符合本租約條款的情況下成為租客，但(I)暫緩租期前60天的月租金應等於[***]基本租金的百分比(及[***]在期限的最後30天內有效)，以及(Ii)從最初的60天起及之後，每月租金應等於[***]基本租金的百分比(及[***](B)承租人應對房東因承租或因承租人保留而遭受的一切損害負責，包括由此產生的損害。除非另有明確規定，承租人的保留，無論是否得到房東的同意，都不能延長本租約，並且本第8條不應被解釋為承租人同意保留對房產的佔有。房東在本租約期滿或提前終止後接受租金，不應導致本租約的續簽或恢復。9.税項。作為運營費用的一部分，業主應支付任何聯邦、州、地區、市政、地方或其他政府機構或機構，包括但不限於準公共機構(統稱“政府機構”)在項目期限內就構成項目的土地、建築物和其他改善項目徵收的所有税費、徵費、費用、評估和任何種類的政府收費(統稱為“税費”)，包括但不限於以下所有税項：(I)全部或部分徵收、衡量或基於以下各項徵收的税費：(I)在此18753395-v9版權所有的©2007中支付給房東的租金(或收到的總收入)，亞歷山大港房地產股權公司保留所有權利。保密和專有-請勿複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是A L E X A N D R L A，亞歷山大房地產股權公司的註冊商標。

930 Clopper Road-Kite Pharma，LnC.-第10頁租約和/或業主對項目或其任何部分的租金，或(Ii)基於任何類型的房產或項目的面積、評估價值或其他衡量或評估，或(Iii)由房產或項目的任何部分的運營或維護，包括停車而評估或徵收，或(Iv)由任何政府當局頒佈的法律要求或其解釋而評估或徵收，或(V)作為許可證或其他費用、收費、税收、或評估業主的業務或對項目租賃空間的佔用情況。房東可以通過適當的法律程序對任何税收或保證税收的留置權的金額、有效性或應用提出異議。税款不應包括對房東徵收的任何淨所得税，除非此類淨所得税是為了取代本合同項下應繳的任何税款。如任何該等税項是直接向租客徵收或評税的，則租客須負責並須按訟費評定當局規定的時間及方式繳付該等税項。承租人應在拖欠之前支付對租客放置在房產內的任何個人財產或行業固定裝置徵收或評估的任何和所有税款，無論是向房東或租客徵收或評估的。如果對房東或房東的財產徵收租客個人財產或行業固定裝置的任何税款，或如果項目的評估估值因房產的改善或改建而增加，無論房產是由房東或租客擁有，也無論是否附着在房地產上以成為房產的一部分，高於房東不時將税款分配給項目中所有租户的基本估值，則房東有權而不是有義務繳納該等税款。房東對任何超額估價的確定應具有約束力和決定性，沒有明顯的錯誤。房東支付的任何此類款項應構成租客應立即向房東支付的額外租金。10.泊車。在所有法律要求、不可抗力、徵用(定義見下文第19節)和業主行使其在本合同項下的權利的情況下，承租人有權與項目的其他承租人一樣，根據房屋的可出租面積和該等其他承租人佔用的項目的可租用面積，有權在指定為非預留停車位的區域停車，但在每種情況下，均應遵守業主的合理規則和規定，承租人不承擔任何費用。如果房東確定停車設施變得擁擠，房東可以按上述比例為項目中的租户和其他租户分配停車位。業主不負責向任何第三方，包括本項目的其他租户強制執行租户的停車權。截至開工之日，目前的停車位比例為每1000平方英尺租賃面積中有3.3個標準面積。11.公用事業、服務。(A)一般規定。房東應在符合本第11條條款的前提下，為公共區域提供清潔服務，包括水、電、熱、光、電、電話、下水道和其他公用設施(包括燃氣和消防噴頭，只要本項目為此類服務鋪設管道)，以及垃圾和垃圾收集(統稱為“公用設施”)。房東應支付在房產上使用的所有公用事業、公用事業的所有維護費、任何政府當局或公用事業提供商徵收的任何雨水下水道費用或其他類似公用事業費用，以及由此產生的任何税金、罰金、附加費或類似費用，作為運營費用或承租人的補償義務。房東可由承租人承擔費用，將任何公用事業分開計量或由供應商直接向承租人收費。業主應自費並作為業主工作的一部分，在房屋內安裝單獨的電錶。承租人應在拖欠之前直接向公用事業提供商支付或補償房東(作為額外租金)，在期限內可能向承租人或物業提供的任何單獨計量的公用事業和服務。作為運營費用的一部分，承租人應支付房東根據沒有加價的實際公用事業費率合理確定的消耗量，支付其在聯合計量公用事業費用中的份額。除以下(B)段所述外，公用事業因任何原因中斷或發生故障，不得導致租户被驅逐或推定驅逐、本租約終止或租金減免。承租人同意將公共區域的水和下水道的使用限制為正常的洗手間使用。房東應將2007年©18753395-v9版權用於商業用途，亞歷山大市房地產權益公司。保留所有�權利。保密和專有-請勿複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是A L E X A N D R I.A.亞歷山大房地產股權公司的註冊商標。

930 Clopper Road-Kite Pharma，lnc.-第11頁合理努力，以迅速恢復公用事業，直到中斷的原因或恢復的方法在房東合理控制的範圍內。(B)取消。儘管有上述(A)段的規定，但如果由於房東未能按照第11條的規定提供或維修/恢復公用事業設施，導致租户不能使用或不使用房屋或其任何重要部分，則租户應向房東發出書面通知。如果房東在收到任何此類通知後連續3天(“資格期”)仍未履行這一義務，並且完全是由於房東的嚴重疏忽或故意行為不當(在房東合理控制的範圍內)(“消減事件”)，則在資格期結束後，基本租金和運營費用應減少或減少(視屬何情況而定)，持續一段時間(“消減期間”)，按租户實際被阻止使用而不使用的部分的可出租面積的比例，與該房屋的總可出租面積相抵銷。承租人根據本第11條享有的基本租金減免權利應是承租人在法律或衡平法上對減租事件的唯一和排他性的補救措施。本節不適用於第18或19節中描述的任何事件。(C)能源使用數據。租户同意通過向房東指定的在線門户網站提供租户適用的公用設施登錄憑據，或通過房東和租户合理同意的其他交付方式，按月向房東提供租户的用水和/或能源使用數據。房東因接收和分析此類用水和/或能源使用數據(包括但不限於根據適用法律要求可能需要的數據)而產生的成本和支出應作為運營費用的一部分。12.改建及租客的財產。由承租人或代表承租人對房屋進行的任何更改、增加或改進，包括在房屋內任何門窗上增加任何種類或性質的鎖或螺栓，但不包括安裝、拆卸或重新調整傢俱系統(拆除業主擁有或支付的傢俱系統除外)，但不涉及對建築系統(如第13條所界定)的結構或連接(普通插頭或插座除外)進行任何更改(“更改”)，須經業主事先書面同意，如果任何此類更改影響結構或建築系統，則可由業主全權酌情決定給予或不批准。但不得在其他情況下不合理地扣留或延遲。承租人可在未經房東事先批准的情況下在房屋內建造非結構性改建，只要在任何12個月內所有此類工程的總費用不超過$[***](“僅限通知的變更”)，只要承租人以書面形式通知業主擬進行的僅限通知的變更，且該通知應附有圖則、規格、工程合同以及業主可能合理要求的關於僅限通知的變更的性質和費用的其他信息，這些通知和隨附材料應在任何擬建工程至少15天前交付給業主。如果房東批准任何變更，房東可根據房東的合理決定權，對租户施加與房東認為適當的變更開始、實施和完成相關的條件。任何審批請求應以書面形式提出，並在任何擬建工程之前不少於15個工作日提交，並附有計劃、規格、投標建議書、工程合同和業主可能合理要求的有關改建性質和費用的其他信息，包括所有從事工作或提供材料的人員的身份和郵寄地址。業主審查計劃和規範並監督施工的權利應完全出於其自身的利益，業主沒有責任確保該等計劃和規範或施工符合適用的法律要求。承租人應自負費用和費用，使所有變更符合保險要求和法律要求，並應自費實施因任何變更而導致的法律要求的任何變更或修改。承租人應在收到合理詳細的發票後30天內向房東支付額外租金，發票中註明了房東因任何並非僅限通知的變更而產生的合理自付費用。在租户開始任何改建之前，房東可以根據適用法律在房屋及其周圍張貼不負責任的通知。承租人應補償房東，18753395-v9版權所有©，2007年，亞歷山大港房地產股權公司。保留所有FT‘\權利。保密和專有-請勿複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是A L E X A N D R I A，亞歷山大房地產股權公司的註冊商標。

930 Clopper Road-Kite Pharma，Inc.-第12頁，並賠償房東因租户或其承包商的工作失誤、此類工作造成的延誤或清理不當而產生的任何費用，並使房東不受損害。(A)保險。承租人應提供(並促使每個承包商或分包商提供)保險證書(格式和實質均令業主滿意；表格ACORD 28[2006/07](房東不滿意)賠償工人賠償金和其他保險金額，並從一家保險公司獲得令房東滿意的賠償，使房東免受施工期間人身傷害或財產損失的責任。完成任何改建後，承租人應向業主提交：(I)列出所有施工承包商和分包商姓名的宣誓聲明，以及所有此類承包商和分包商的最終留置權豁免；以及(Ii)任何此類改建的“竣工”計劃(如果適用)。(B)承租人的財產；裝置。除(I)附件F所列物品(如有)、(Ii)業主書面同意將來列入附件F的任何物品、以及(Iii)可在不對房屋造成實質性損害的情況下移走的任何貿易固定裝置、機械、設備和其他個人財產(如工作信函中所定義)外，這些損壞應由承租人在期限內修復(包括封頂或終止牆後的公用設施連接)(統稱為“承租人的財產”)、所有以TL津貼支付的任何類型的財產、所有改動、不動產固定裝置、內置式機械和設備、內置式櫥櫃和其他類似的附加和改進，以便成為房地的組成部分，例如穿透屋頂或正壓送風系統的通風櫃、內置冷藏室、內置冷藏室、無障礙冷藏室、無障礙冷藏室、去離子水系統、玻璃清洗設備、高壓滅菌器、冷凍機、內置管道、電氣和機械設備和系統，以及任何發電機和轉換開關(統稱為“裝置”)在租期內以及在租期屆滿或更早終止後屬於業主的財產，租客不得在租期內的任何時間將其移走，並應在本租約期滿或更早終止後根據第28條作為房產的一部分保留並連同房產一起交出；但是，(A)房東在請求批准安裝時或在收到僅限通知的更改通知時，如果已選擇在本租約期滿或提前終止時導致承租人拆除該安裝，則應通知承租人，並且(B)承租人在任何情況下都沒有義務在租期屆滿或提前終止時將房東批准的暖通空調、機械、電氣和管道系統等構成房產不可分割部分的安裝移出房產。如果房東有此選擇，租户應在本租約期滿或提前終止時拆除該裝置，並恢復因該拆除而造成或造成的任何損壞，包括在拆除任何已鋪設管道、佈線或以其他方式連接到任何建築系統的承租人財產時，封堵房屋牆壁後面的所有此類連接，並修復任何漏洞。在任何此類修復期間，承租人應按照本合同規定向房東支付租金，就像該空間由承租人以其他方式佔用一樣。(C)留置權豁免。應承租人的要求，房東應執行並交付商業上合理的留置權豁免，以支持承租人的設備貸款人對租客在房屋內的財產，該留置權豁免應(I)僅限於特定的設備(而不是所謂的“一攬子”留置權豁免)，以及(Ii)在所有情況下，應以房東及其附屬公司與相關貸款人使用的留置權豁免(如果有)的形式。13.業主修葺工程。業主應將建築物的所有結構部分(包括基礎的結構部分、牆壁的結構部分、樓板/天花板的結構部分、屋頂、外部玻璃和豎挺、柱子、橫樑、豎井(包括電梯豎井)、電梯和樓梯的結構部分)、外部、停車場和項目的其他公共區域，包括電氣、生命安全、管道、消防噴頭和為本項目的其他部分提供服務的所有其他建築系統(以下簡稱“建築系統”)維護在良好的維修狀態、合理的損耗和由租户造成的未投保的損失和損害。或任何18753395-v9版權所有的©2007，亞歷山大港房地產股權公司。保留所有F1‘\權利。保密和專有-請勿複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是A L E X A N D R R A，亞歷山大房地產股權公司的註冊商標。

930 Clopper Road-Kite Pharma，Inc.-第13頁不包括承租人的代理人、傭人、僱員、受邀者和承包商(統稱為“承租人”)。承租人或任何承租人造成的損失和損害應由房東修復，但不包括在保險覆蓋範圍內，費用和費用由承租人自行承擔，但須遵守下文第17節關於雙方放棄代位的條款。業主保留在以下情況下停止建築系統服務的權利：(I)因意外或緊急情況，或(Ii)業主認為需要或必須進行的計劃維修、改動或改善，直至上述維修、改動或改善完成為止。業主對在任何此類中斷期間未能提供建築系統服務不承擔任何責任或法律責任；但除緊急情況外，業主應盡商業上合理的努力，提前48小時通知租户任何計劃停止建築系統服務以進行例行維護、維修、改動或改善的情況。承租人應及時向業主書面通知業主根據本節要求進行的任何維修，之後業主應有合理的機會進行維修。房東對任何未能進行任何維修或保養的情況概不負責，除非在租客書面通知需要進行該等維修或保養後，該等故障仍會持續一段不合理的時間。承租人放棄根據任何州或地方法律終止本租賃或進行此類維修的權利，費用由房東承擔，並同意雙方就此類事項各自享有的權利應僅限於本文所述。因火災、地震、洪水、破壞、戰爭或類似原因造成的損壞或破壞所需的維修應受第18.14節的控制。租户的維修。在不違反本條款第13條的前提下，承租人應自費維修、更換和維護房屋的所有部分，包括但不限於入口、門、天花板、內窗、內牆、牆體內側以及為房屋提供服務的暖通空調系統。這種維修和更換可能包括資本支出和受益可能超出期限的維修。如果承租人沒有進行任何這樣的維修或更換，或者沒有對房屋進行維護，房東應該通知承租人這種失敗。如果租客沒有在房東通知後10天內開始補救，並在此後努力進行補救直至完成，房東可以進行該工作，並應在提出要求後10天內由租客償還實際的合理費用；但是，如果租客的失敗造成或可能造成緊急情況，房東可以立即開始補救，此後有權向租户追回補救的實際合理費用。除第17和18條另有規定外，承租人應承擔因承租人或任何承租方造成的損壞而對項目任何部分進行的任何維修或更換的全部未投保費用，以及任何僅對房產有利的維修。(A)暖通空調維修合同。承租人應自費在合同期內始終與合格的承包商簽訂為該場所提供服務的所有暖通空調機組的維護和維修合同(“暖通空調維護合同”)。暖通空調維修合同的形式和內容應令業主合理滿意。房東應是暖通空調維護合同的第三方受益人，在房東提出要求後30天內，承租人應將暖通空調維護合同的副本交付給房東。(B)暖通空調狀況；更換。在開工之日起15天內，業主應獲得一份由信譽良好的機械工程師編寫的評估基礎建築暖通空調系統狀況的報告副本，並將其提供給租户。如果報告指出該暖通空調系統的運行狀況不佳，業主應自負費用和費用，迅速將該暖通空調系統更換為噸位相當的新暖通空調系統。此後，承租人應維護、修理和更換第14.15節規定的暖通空調系統。機械師留置權。承租人應在提交後10天內，通過保證金或其他方式解除針對房屋或項目的任何機械師留置權，聲稱已為承租人完成工作或向承租人提供材料，費用由承租人自行承擔，並應以其他方式保持房屋和項目不受因所完成工作而產生的任何留置權，L 8753395-v9版權所有©2007，Alexandria Real Estate Equities，Inc.保留所有�權利。機密性和專有性-請勿複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是A le X和D R L A.亞歷山大房地產股權公司的註冊商標。

930 Clopper Road-Kite Pharma，Inc.-第14頁提供的材料或承租人承擔的義務。如果承租人未能履行本協議所述的任何留置權，業主有權但無義務支付該索賠或保證金或以其他方式提供擔保，以消除作為對項目所有權的索賠的留置權，其費用應立即作為額外租金由承租人支付。如果承租人租賃或融資購買辦公設備、傢俱或承租人在經營業務中使用的其他可拆卸個人財產，承租人保證任何出租人或承租人債權人作為公開記錄提交的任何統一商法典融資聲明將在其表面或通過其證物表明該融資聲明僅適用於位於房產內的承租人的可拆卸個人財產。在任何情況下，不得在聲明中提供項目地址，但不得使用限定語言説明留置權僅適用於位於承租人持有的已確定套間中的可拆卸個人財產。16.彌償。(A)租客。承租人特此賠償，並同意就因使用或佔用房屋或承租人在履行本合同項下的任何義務時直接或間接引起的人員傷亡或財產損壞，或因房東或其員工的故意不當行為或疏忽而造成的任何或所有第三方索賠，為房東辯護、挽救並使房東不受傷害。房東不對租客承擔個人財產損壞的所有風險(包括但不限於丟失保存在房屋內的記錄)。承租人進一步放棄對承租人業務的損害或與任何此類損壞或個人財產破壞有關的收入損失的任何和所有索賠(包括但不限於任何記錄的損失)。業主不對項目中任何租户或任何其他第三方的任何行為、不作為或疏忽造成的任何損害負責。(B)業主。房東特此賠償並同意保護承租人，使其免受以下情況的傷害和傷害：(I)因房東在履行本協議項下的任何義務時違反或不履行其義務而直接或間接造成人員傷亡或財產損壞的任何和所有索賠，但承租人或其員工故意的不當行為或疏忽造成的除外；以及(Ii)與開工日期前項目內、項目下或項目周圍存在危險材料有關的任何和所有索賠(“預先存在的環境狀況”)，包括與移除或補救屬於預先存在的環境條件的危險材料有關的索賠。17.保險。業主應維護所有風險財產，如果適用，還應包括噴水裝置損壞保險，覆蓋項目的全部重置成本或業主選擇的較低保險金額，前提是保險金額不低於[***]該等全額重置成本的%。房東應進一步購買並維持商業一般責任保險，單筆損失限額不低於$[***]與本項目有關的人身傷害和財產損失。房東可以，但沒有義務維持其認為必要的其他保險和附加保險，包括但不限於洪水、環境災害和地震、建築設備的損失或故障、錯誤和遺漏、維修或重建期間的租金損失、為受僱提供服務的員工提供的工傷補償保險和忠誠保證金，以及承租人安裝的或房東通常提供的標準改善以外的保險，無論這些是否為項目的一部分。所有此類保險應作為運營費用的一部分包括在內。該項目可以包括在一攬子保單中(在這種情況下，可分配給該項目的此類保險的費用將由房東根據保險公司的成本計算確定)。承租人還應補償房東因承租人使用房屋而合理地認為必要的任何增加的保費或額外的保險。18753395-v9版權所有©2007，Alexandria Real Estate Equities，Inc.保留所有�權利。保密和專有-請勿複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是Alexandria Real Estate Equities，Inc.的註冊商標A le X A N D RI A。

930 Clopper Road-Kite Pharma，LnC.-第15頁承租人應在租期內自費維持：所有風險財產保險，包括業務中斷和額外費用，包括承租人自費在房屋內安裝或放置的所有財產和裝修的全部重置成本；不低於法律規定的最低限額的工人補償保險；具有法律規定限額的僱主責任保險；以及最低限額不低於$的商業一般責任保險[***]每次發生與房屋有關的人身傷害和財產損失。商業一般責任保險單應將房東和Alexandria Real Estate Equities，Inc.及其各自的成員、高級管理人員、董事、僱員、經理和代理人(統稱為“房東各方”)指定為額外的被保險人；按事故而不是索賠的基礎進行保險；由《最佳保險指南》中評級不低於投保人A級和金融類別評級至少為VII級的保險公司出具；不得因不支付保費而取消保費，除非保險公司提前10天向房東發出書面通知；包含敵意火災背書和合同責任背書；並向房東提供主要保險(向房東發出的任何提供重複或類似保險的保單應被視為超出租户的保單)。保單副本(如業主要求)，或保險證書(格式和實質均令業主滿意；表格Acord28(2006/07]承租人應在承租人簽署和交付本租約以及每次續保時，向房東提交本租約所要求的承保範圍，並表明房東是額外的被保險人，以及在適用期間內支付保費的合理證據。承租人的保險單可以是一份“總括保險單”，每個地點的總簽註明確規定保險金額不應受到保險單承保的其他損失的影響。承租人應在保單到期前至少5天向房東提供續簽證書。在保險公司將房東指定為額外被保險人的每一種情況下，承租人還應在房東的書面請求下指定並提供證明房東為額外被保險人的證書：(I)持有項目或其任何部分擔保權益的房東的貸款人，(Ii)房東是項目所在房地產的租户的任何租約下的房東，如果房東的權益是或將成為土地或其他基礎租約下的租户的權益，而不是費用所有人的權益，和/或(Iii)房東聘請的任何管理公司來管理項目。房東和租客獲得的財產保險應包括保險人放棄代位權，以及根據被保險人的轉讓，對房東或租客及其各自的高級管理人員、董事、僱員、經理、代理人、受邀者和承包商(“關聯方”)就由此投保的任何損失或損害享有的所有權利。任何一方或其各自的關聯方都不對另一方因本協議要求維持的財產保險項下的任何風險而造成的損失或損害承擔責任，雙方均放棄就此類損失或損壞向另一方及其各自的關聯方索賠。一方當事人未能為其財產投保不應使本豁免無效。房東及其關聯方對租客或通過租客索賠的任何人因任何原因在房產或項目內或之上發生的任何事故或事件而造成的業務中斷和損失，不承擔責任，租户特此放棄向該等各方提出的所有索賠。如果上述豁免違反任何與免責協議有關的法律，則房東或租客的責任不應被視為免除，而應次於對方的保險人。房東可要求提高保單限額，以符合房東貸款人的要求和/或將承保限額提高到項目內新租户當時普遍要求的水平，但此類限額不得超過項目附近類似項目的其他業主所要求的限額。18.修復。如果在合同期限內的任何時間，項目或物業因火災或其他保險事故而受損或被毀，房東應在18753395-v9版權所有©2007年後60天內通知承租人，亞歷山大港房地產股權公司所有0F\_……版權所有。保密和專有-請勿‘-d：f./複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是Alexandria Real Estate Equities，Inc.的A Lex和D RF A註冊商標。

930 Clopper Road-Kite Pharma，Inc.-第16頁發現損壞情況，業主合理估計修復項目或場所所需的時間(“修復期”)。如果預計修復期超過12個月(“最長修復期”)，房東可在該通知中選擇終止本租約，自發現損壞或毀壞之日起75天；但儘管房東選擇修復，租客仍可在收到房東的估計修復期長於最長修復期的通知後5個工作日內向業主發出書面通知，選擇終止本租約。除非房東或租客選擇終止本租賃，否則房東應在收到足夠的保險收益(任何可扣除的部分視為當前運營費用)後，迅速修復房產(不包括由租户或房東安裝並由租户支付的改善措施)，但因收取保險收益、不可抗力事件或獲得進入和修復房產所需的任何許可證、清理或任何其他授權所需的情況下，房東應迅速恢復房產(不包括由租户或房東安裝並由租户支付的修繕費用)，以獲得進入和修復房產所需的任何許可證、清理或其他任何類型的授權，場所內、場所上或場所周圍的危險材料的清除或補救(見第30節的定義)(本文統稱為“危險材料清理”)；但如在最長恢復期或更長的恢復期屆滿時，處所的修葺或修復仍未實質上完成，則業主可憑其唯一及絕對酌情決定權，選擇不進行該項修葺及修復，或租客可在最長恢復期屆滿後5個營業日內，或如修復期較長，則選擇終止本租契，在這種情況下，房東將被免除進行此類維修或修復的義務，本租約應自以下較晚的日期起終止：(I)發現此類損壞或破壞，或(Ii)獲得所有必需的危險材料清理之日，但房東應保留在房東或租客選擇之前支付的任何租金和承租人應支付的任何租金的權利。承租人應自費迅速履行因不可抗力事件(見第34條的定義)或為獲得危險物質許可而造成的保險賠償收取延誤的情況下，房東不需要進行的所有維修或恢復，並應迅速重新進入房屋並根據本租約開始營業。儘管有上述規定，如果物業在期限的最後一年內遭到損壞，並且業主合理地估計需要超過2個月的時間來修復損壞，或者如果沒有保險賠償可用於修復，則房東或租客均可終止本租約。租金應自獲得所有規定的有害物質許可之日起至房屋修復和恢復之日起按租户不能使用的房屋面積占房屋總面積的比例遞減，除非房東在維修期間為租户提供適合於臨時開展租户業務的其他空間(在租户的合理酌情權下)。此類減免應是承租人的唯一補救措施，除本第18條規定的情況外，承租人放棄因損壞或傷亡損失而終止本租賃的任何權利。本租約的條款，包括本第18條，構成房東和租户之間關於對全部或任何部分房產或項目任何其他部分的任何和所有損壞或破壞的明確協議，現在或今後可能生效的任何法規或法規不適用於本租賃或對全部或任何部分房產或項目任何其他部分的任何損壞或破壞，雙方明確同意，本第18條闡明瞭他們對該等事項的全部理解和協議。19.譴責。如果根據政府法律、條例或法規，或通過徵用權，或以私人購買的方式(“徵用”或“徵用”)，將房產或項目的全部或任何實質性部分用於任何公共或準公共用途，而這種徵用將阻止或嚴重幹擾租户對房產的使用，或對業主對項目的所有權或運營造成重大幹擾或損害，則在業主或租户書面通知另一方後，本租約將終止，租金應自該日期起分攤。如果是18753395-v9©2007年版權所有的一部分，亞歷山大市房地產權益公司保留所有權利(n保留權利。機密和專有-請勿�複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是A le X an Dr L A，亞歷山大房地產股權公司的註冊商標。

930 Clopper Road-Kite Pharma，LnC.-第17頁物業須予取用，而本租約並未按上述規定終止，業主應儘快在商業上合理的情況下將該物業及項目恢復至部分收回前的狀況，而建築物的可租面積、物業的可租面積、承租人應分擔的營運開支及在未屆滿期間根據本租約應支付的租金，應按在該情況下屬公平合理的程度予以減少。在任何此類徵用後，房東有權從任何此類徵用中獲得全部價格或獎勵，而無需向租户支付任何費用，租户特此轉讓房東租客在該獎勵中的權益(如果有的話)。承租人有權在不減少房東賠償的範圍內，單獨向判決當局(但房東除外)提出索賠，要求賠償承租人可能單獨判給或可追討的由租客支付的搬家費用和對租客的行業固定裝置的改善造成的損害，如果該等物品單獨判給承租人的話。承租人特此放棄根據州法律的任何規定，在部分佔用房產或項目時終止本租約的任何和所有權利。20.違約事件。以下每一種情況均為本租賃下承租人的違約(“違約”)：(A)付款違約。承租人應在房東發出書面違約通知後5天內不支付任何租金分期付款或本合同項下的任何其他付款。(B)保險。根據本租賃要求承租人維持的任何保險應被取消或終止，或到期，或應減少或重大改變，或房東將收到任何此類保險的不續期通知，承租人將無法在當前承保期限屆滿前獲得替代保險。(C)遺棄。承租人應在沒有(I)解除所有危險物質清理和不受承租人危險作業的任何殘餘影響的情況下，以及(Ii)遵守第28條的規定而放棄該房屋。(D)不當轉讓。承租人應轉讓、轉租或以其他方式轉讓或試圖轉讓承租人在本租約或房產中的全部或任何部分權益，除非明確允許，否則承租人在本租約中的權益應被扣押、執行或以其他方式司法扣押，而此類訴訟不得在訴訟後90天內解除。(E)留置權。承租人不得在違反本租約的情況下解除或以其他方式解除對該房屋的任何留置權，在對該房屋提出任何此類留置權後的10天內。(F)破產事件。租客或承租人的任何擔保人或擔保人須：(A)為債權人的利益作出一般轉讓；(B)展開任何案件、法律程序或其他訴訟，尋求以債務人身分代表租客作出濟助令，或裁定租客破產或無力償債，或尋求將租客或其債務重組、安排、調整、清盤、解散或債務重整，或尋求為租客或其全部或大部分財產委任接管人、受託人、保管人或其他類似的官員(統稱為“濟助法律程序”)；(C)成為任何救濟程序的標的，但在提交或登記後90天內未被撤銷；或(D)死亡或遭受法律上的無行為能力(如果租户、擔保人或擔保人是個人)或被解散或以其他方式未能維持其合法存在(如果租户、擔保人或擔保人是公司、合夥企業或其他實體)。(G)禁止反言證書或從屬協議。承租人在第二次發出要求提供文件的通知後5個工作日內，沒有簽署第23或27條要求承租人提供的任何文件。18753395-v9(J)版權所有©2007，Alexandria Real Estate Equities，Inc.版權所有。保密和專有-請勿複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是A Li：X和D R 1 A，亞歷山大房地產股權公司的註冊商標。

930 Clopper Road-Kite Pharma，L.C.-第18(H)頁其他默認設置。承租人不應遵守本租約第20條中明確提及的以外的任何規定，除本合同另有明確規定外，房東向承租人發出書面通知後，這種不遵守應持續15天。根據本合同第201H條}發出的任何通知應：(I)具體説明所謂的違約行為；(Ii)要求承租人糾正違約行為；(Iii)替代任何適用法律規定所要求的通知，而不是補充通知，或將其視為適用法律規定的附加通知；(Iv)除非房東在通知中另有選擇，否則不得被視為沒收或終止本租賃；但根據第20LH條的規定，如果租客違約的性質是不能通過支付金錢來治癒的，並且合理地需要超過15天的時間才能治癒，則如果租客在所述15天內開始補救並在此後努力進行補救直至完成，則租户不應被視為違約；但是，補救不得遲於房東通知之日起90天內完成。21.房東的補救措施。(A)利息。如承租人違約，房東可在不放棄或解除承租人在本合同項下的任何義務的情況下，支付該款或履行該行為。房東支付或招致的所有款項，連同其利息，自該等款項支付或招致之日起，年率為[***]年利率或法律允許的最高利率(“違約率”)，以較低者為準，應按要求支付給房東作為額外租金。除下文第21lg節規定外，本合同不得解釋為房東有義務減輕因承租人違約而造成的損害。(B)逾期繳交租金。租客逾期向房東支付租金和其他到期款項將導致房東產生本租約未考慮到的費用，其確切金額將非常難以確定且不切實際。該等費用包括但不限於處理及會計費用，以及根據承保物業的任何按揭向業主收取的滯納金。因此，如果房東在房租到期後5天內仍未收到房客支付的房租分期付款，房客應向房東額外支付逾期租金的5%作為滯納金(但租客首次逾期支付租金時，租户無需支付滯納金)。雙方同意，這筆滯納金是對房東因租客逾期付款而產生的費用的公平合理的估計。除滯納金外，到期未付的租金，自到期之日起第5天起至支付為止，按違約率計息。(C)重返大氣層。房東有權立即或在此後的任何時間進入房屋，而無需進一步通知租客(除非本條款另有規定)，而不終止本租約或違反租約，並採取房東認為必要的、適當的或方便的任何和所有的行為，以糾正這種違約，房東認為必要的、適當的或方便的任何行為，由房客承擔費用，在此明確放棄任何遷出通知或房東打算重新進入的通知，並且房客同意向房東支付房東因此而產生的所有損害和/或費用，包括按違約率計算的利息，從到期日起至房東收到付款之日止。(D)終止。房東有權終止本租約和租客對房屋的佔有權，並根據適用的法律要求，接管房屋並將租客、任何佔用者和任何財產移出，而不構成非法行為，也不放棄房東對租客的任何權利，任何遷出通知或房東打算重新進入的通知在此明確放棄。房東有權向租客追討約定在剩餘期限內支付的所有損害賠償金(租客的任何滯留期間除外，在這種情況下，應適用本合同第8節所述的月租率)，房東可以選擇將所欠金額的現值加速到所欠金額的現值(按照公認的財務慣例，使用[***]%)，連同(I)任何訴訟的所有費用(包括但不限於18753395-v9版權©2007年，亞歷山大市房地產股權公司。保留所有權利。保密和專有-請勿複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是A L E X A N D R I.A.亞歷山大房地產股權公司的註冊商標。

930 Clopper Road-Kite Pharma，Inc.-下文第43(P)節規定的第19頁費用)，(Ii)重新出租房屋的費用(包括但不限於支付給任何房地產經紀人的任何佣金、廣告費用以及業主認為為重新出租目的而明智和必要的改建、維修、更換或修改的費用)，在每種情況下，根據剩餘期限按比例分配，和(3)從到期日到支付為止按違約利率計算的利息；但該等損害賠償的款額須記入業主因轉租該處所而收到的所有款額的貸方，並退還給租客(或如業主已選擇加快應繳款額，則租客有權扣除業主經其合理釐定應可合理地將該處所轉租的款額的現值)。房東在任何情況下都不對未能重新出租房屋或在房產被重新出租的情況下未能收取租金的情況承擔任何責任，並且，除下文第21(G)節所規定的外，承租人明確放棄房東的任何減輕損害的責任。除非業主與租客簽訂書面交還協議，否則業主所作的任何作為或事情，不得被視為接受交還處所。承租人在本合同項下的責任不應因業主簽訂新租約而終止，除非新租約明確規定。如果房東沒有行使如上所述加快支付欠款的選擇權，則承租人同意在確定任何月份的損害賠償金額後，應要求向房東支付本合同規定的損害賠償金額；但房東發生的任何費用應被視為發生該月的損害賠償的一部分。房東可以每月或在其他時間對租客採取單獨的行動，以追回當時到期的損害賠償，而不是等到本租賃期限結束時才確定此類損害賠償的總金額。如果租客因任何原因被驅逐或被驅逐，或房東因租客違反本租約的任何契諾和條件而獲得對物業的所有權，承租人特此明確放棄根據任何現行或未來法律授予的任何和所有贖回權利。(E)暫停供資/業績。如果租户在本合同項下違約，房東有權暫停提供任何TL津貼的資金或停止房東的工作{這種暫停應構成租户的延誤[如附件附件C-1所定義])。(F)其他補救措施。除第21條規定的補救措施外，房東在不另行通知或要求承租人的情況下，應享有法律或衡平法規定的所有其他權利和補救措施。(G)緩解。本合同不得解釋為房東有義務減輕因承租人違約而造成的任何損害；但前提是，在適用法律要求的範圍內，每一方應在另一方違約或違約的情況下，採取商業上合理的努力減輕其損害。22.轉讓和轉租。(A)一般禁止。未經房東事先書面同意，承租人不得直接或間接、自願或依法轉讓本租約或其任何部分，或將其租賃權益抵押、質押或質押，或在該房產內授予任何特許權或許可證，任何嘗試上述任何行為均屬無效。如果承租人是一家公司、合夥企業或有限責任公司，其股份或其他所有權權益在證券交易所或場外市場的交易並不活躍，則指轉讓或一系列轉讓，藉此將該公司49%或以上的已發行和已發行股份或其他所有權權益從一個或多個人手中轉讓(但不包括個別所有者死亡時的轉讓)L 8753395-v9版權所有©，2007年，Alexandria Real Estate Equities，Inc.所有(f\保留權利。保密和專有-請勿\dd/複製或分發。亞歷山大和亞歷山大標誌是亞歷克斯和D R！A，Alexandria Real Estate Equities，Inc.的註冊商標

930 Clopper Road-Kite Pharma，LnC.-第20頁或在本租約簽約時擁有本租約的一個或多個實體，出售給在本租約簽約時不是公司、合夥企業或有限責任公司股份或其他所有權權益所有者的個人或實體，應被視為本租約的轉讓，需要得到業主的同意，如第22條所規定的那樣。儘管有上述規定，任何公開發售承租人的股份或其他所有權權益均不應被視為轉讓。(B)經準許的轉讓。如果承租人希望轉讓、轉租、抵押或以其他方式轉讓本租賃或轉租房屋，但不是根據允許的轉讓(定義如下)，則在承租人希望轉讓或轉租生效的日期(“轉讓日期”)之前至少15個工作日，但不超過45個工作日，承租人應向房東發出通知(“轉讓通知”)，其中包含有關建議的受讓人或轉租人的信息，包括房屋的擬議用途以及擬在房屋內使用、儲存、處理、產生或釋放或處置的任何有害物質、轉讓日期、承租人與建議的受讓人或分租人之間的任何關係，以及建議的轉讓或轉租的所有實質性條款和條件，包括任何建議的轉讓或轉租的最終形式的副本，以及房東認為合理必要或適當的其他信息，以考慮是否給予其同意。業主可在收到轉讓通知書後10個工作天內向租客發出書面通知：(I)給予同意，或(Ii)拒絕同意，並擁有合理酌情權(但業主有權在任何該等轉租生效日期前，進一步審閲及批准或不批准所建議的分租形式)。承租人應向房東支付相當於1,500美元的費用，用於考慮任何轉讓通知和/或準備或審查任何同意文件。承租人有權在未經業主事先書面同意的情況下，提前30天向業主發出書面通知，以合併、合併或公司重組的方式，或通過購買承租人的全部或幾乎所有資產或所有權權益的方式，將本租賃轉讓給作為承租人利益繼承人的公司或其他實體，但前提是(I)該等合併或合併，或該等收購或承擔(視屬何情況而定)是出於良好的商業目的，而不主要是為了轉讓本租賃，及(Ii)受讓人的淨值(按照公認會計原則(“GAAP”)釐定)不少於承租人於租客最近的季度或年度財務報表日期的淨值(根據GMP釐定)，及(Iii)受讓人應以書面同意承擔轉讓生效日期(“準許轉讓”)後本租約的所有條款、契諾及條件。(C)附加條件。作為任何此類轉讓或轉租的條件，無論是否需要業主同意，業主均可要求：1875 3395�v9(I)任何受讓人或分租客在轉讓或轉租時以書面形式同意，如果房東向該當事人發出本租約規定租客違約的通知，則該第三方應直接向房東支付所有應付給租客的款項，房東將不承擔任何責任收取該等款項，但須將該等款項記入根據本租約應繳款項的貸方，而任何該等第三方須同意在本租約因任何理由終止時委託業主或其繼承人及受讓人代為支付；但在任何情況下，房東或其繼承人或受讓人均無義務接受此類委託；及(Ii)經擬議受讓人或分租人證明屬實且正確的危險材料清單，建議受讓人或分租人打算在房屋內使用、儲存、處理、處理、產生或釋放或處置該等危險材料，連同建議受讓人或分租人在房屋內或項目上使用、儲存、搬運、處理、產生、釋放或處置危險材料的所有文件的副本，包括但不限於：許可；版權所有©2007年，亞歷山大市房地產股權公司。版權所有_·-_保留權利。機密和專有-請勿�複製或分發。Alexandria和Alexandria標識是A Lex an DR 1 A，Alexandria Real Estate Equities，Inc.的註冊商標。

930 Clopper Road-Kite Pharma，Inc.-第21頁批准；報告和通信；存儲和管理計劃；與安裝項目內或項目下的任何儲罐有關的計劃(前提是，上述安裝儲罐必須在業主書面同意後才允許安裝，房東可能以唯一和絕對的酌情權拒絕同意)；以及任何和所有聯邦、州和地方政府當局為關閉項目內、項目上或項目下安裝的任何儲罐而要求的所有關閉計劃或任何其他文件。然而，承租人或任何此類擬議的受讓人或分承租人都不需要向房東提供此類文件的任何部分(S)，這些文件包含專有性質的信息，本身並不包含任何危險材料或危險活動的引用。(D)不釋放租户，分擔超額租金。儘管有任何轉讓或分租，租户和租户在本租約項下義務的任何擔保人或擔保人在任何時候都應對支付租金和遵守租户在本租約項下的所有其他義務負有全部和主要的責任和責任；但是，如果本租約項下的初始租户(即Kite Pharma，Inc.)在本租約被允許轉讓給最初租户的母公司Gilead Sciences，Inc.(特拉華州的一家公司)之日起及之後，不對本租約項下的此類付款和合規義務負有責任或責任。如果分租人或受讓人到期和應付的租金(或根據該分租或轉讓而支付的租金加上任何紅利或其他代價或任何形式的附帶費用的組合)超過根據本租契應支付的租金的總和(但不包括根據本節應支付的任何租金、實際和合理的經紀費、法律費用、與任何該等分租或轉讓的條款直接相關和要求的任何設計或建造費用，以及任何改善的未攤銷成本[在有關改進的使用壽命內按直線計算]如果承租人向承租人支付的轉租面積(“超額租金”)，則承租人應受約束，並有義務在承租人收到超額租金後10天內向業主支付該超額租金的50%作為額外租金；然而，承租人支付與分租或轉讓相關的超額租金的義務不適用於根據允許轉讓訂立的任何分租或轉讓。如果承租人將房屋或其任何部分轉租，承租人特此立即和不可撤銷地將任何此類轉租的租金轉讓給房東，作為承租人根據本租約承擔義務的擔保，房東可以收取該租金，並將其用於承租人在本租約下的義務；但在發生違約之前，承租人有權收取該租金。儘管有上述規定，承租人仍可根據另一項具有法律約束力的協議，將承租人的非不動產資產、商譽、知識產權、商業和貿易固定裝置、庫存、設備或傢俱，以及承租人支付的所有其他承租人財產(“承租人的房屋及設備”)，與轉讓或轉租有關，並有權保留因該等轉讓而收取的任何及所有代價，但以不超過承租人的房屋及設備的公平市價為限。其價值不應計入超額租金的計算中，只要該代價不超過承租人的公允市場價值。(E)沒有豁免。業主同意轉讓或轉租，並不解除租客或本租約的任何受讓人或物業的任何分租人就任何進一步轉讓或轉租取得業主的同意，亦不免除租客或任何承租人或租客的分租人在本租約項下的全部及主要責任。接受本租約項下的租金，或接受任何其他個人或實體的任何其他條款、契諾或條件的履行，不應被視為放棄本租約的任何條款，或同意轉租、轉讓或以其他方式轉讓房產。(F)建議受讓人的事前行為。儘管本第22條有任何其他規定，但如果(I)任何先前的房東、貸款人或政府當局已要求租户的擬議受讓人或分承租人就污染物業的危險材料採取補救行動，而污染是由該當事人的行為或使用18753395-v9版權©2007年造成的，亞歷山大港房地產股權公司所有(1“\保留權利。保密和專有-請勿�複製或分發。亞歷山大港和亞歷山大標誌是A L前D RI A，亞歷山大房地產股權公司的註冊商標。

930 Clopper Road-Kite Pharma，Inc.-相關財產第22頁，(Ii)建議的受讓人或分租人受任何政府當局發佈的與危險材料的使用、儲存、處理、處理、產生、釋放或處置有關的執行令的約束(包括但不限於與未向任何政府當局作出規定報告有關的任何命令)，或(Iii)由於項目附近或項目下存在先前存在的環境狀況，房東作為修復這種先前存在的環境狀況的責任方的風險，會因該建議的受讓人或分租人使用危險材料的提議而大幅增加或加劇，房東有絕對權利拒絕同意將任何轉讓或轉租給任何此類當事人。(G)企業實體佔有率。承租人有權在未經業主事先書面同意的情況下，提前30天向業主發出書面通知，允許作為承租人(或承租人是其分包商的實體)、合作者、附屬公司、子公司、客户、客户、共同開發商或與承租人有其他業務關係，並在承租人的業務運營過程中提供承租人服務，或為與承租人的這種商業關係而佔用建築物的商業實體(一個或多個商業實體)使用不超過5,000平方英尺的可出租物業用於任何允許的用途；但條件是：(I)承租人對這種使用不會獲得超過可歸因於該部分房屋的租金的補償，(Ii)在整個使用期間，該實體仍是一個商業實體，並且該實體沒有在建築物目錄或該建築物上的任何標牌上標明(“商業實體佔用”)，(Iii)沒有建造新的消亡牆來完成該商業實體佔用，(Iv)承租人應對因該商業實體佔用或任何商業實體的任何行為或不作為而引起或與之相關的任何和所有索賠負責，並且承租人應賠償、抗辯、持有並免除業主因任何業務實體佔用或任何業務實體的任何作為或不作為而引起或與之相關的任何和所有索賠，且(V)本段規定是Kite Pharma，Inc.和任何允許轉讓項下的受讓人的個人權利。此類企業實體佔用不應被視為本協議項下的轉租或轉讓，也不得將本租約或場所的任何權利、所有權或權益授予任何此類企業實體，也不得解除、解除、損害或履行本協議項下承租人的任何義務。承租人應確保企業實體遵守本租約的條款。任何商業實體未能或違反本租約的任何條款、契諾、條件或其他規定，即構成承租人違反本租約的該等條款、契諾、條件或其他規定，如果該等不履行或違反行為在本租約下任何適用的通知和補救期限內未予糾正，則構成承租人的違約。23.禁止反言證書。承租人應在房東發出書面通知後10個工作日內，以建議的貸款人或買方合理要求的任何形式簽署、確認並交付一份書面聲明，證明本租約未經修改且完全有效(或，如果修改，則説明修改的性質，並證明本修改後的租約完全有效)以及提前支付租金和其他費用的日期(如果有)，{ii)確認據租客實際瞭解，房東在本合同項下沒有任何未治癒的違約，或指明如有違約，及(Iii)列明有關本租約或物業狀況的進一步資料。任何該房產所屬的全部或任何部分不動產的任何潛在買家或產權負擔人，均可依賴任何該等陳述。在房東的選擇下，承租人未能在上述時間內提交該聲明，即構成承租人本租約的全部效力和效力，且未經修改，除非房東在房東準備並交付給承租人的任何證書中所代表的情況。24.安靜的享受。只要承租人履行本租約中要求承租人履行的所有契諾和協議，承租人在租期內的任何時間，在符合本租約條款的情況下，應與任何通過、通過或在業主之下提出索賠的人相比，享有和平和安靜的處所享受。18753395-v9版權所有©2007，Alexandria Real Estate Equities，Inc.保留所有權利。保密和專有-請勿複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是Alexandria Real Estate Equities，Inc.的註冊商標。

930 Clopper Road-Kite Pharma，lnC.-第23頁25.按比例分配。根據本條例規定或允許進行的所有按比例計算，應以一年360天和每月30天為基礎。26.規章制度。承租人在租期及延長租期期間，應隨時或不時遵守業主就物業及工程項目的使用而訂立的所有合理規則及規定。本租約現行規章制度作為附件E附於本租約，如與本租約的其他條款有任何衝突，以本租約的條款為準。對於項目中其他租户違反任何規章制度，業主不承擔任何責任或義務，不得以歧視性的方式執行這些規章制度。27.從屬關係。自開工之日起，該項目及物業並無抵押權。本租約及承租人在本租約項下的權益及權利於此訂立，並在任何時間均受制於及從屬於其後在本項目或處所之上或在其上設立的任何按揭的留置權，以及其所有修訂、重述、續期、修改、合併、再融資、轉讓及擴展，而租客方面則不需要任何其他文書或作為；但只要本租約並無失責，承租人對處所的佔有權不受任何該等按揭持有人的幹擾。承租人在選擇任何該等按揭的持有人時，同意委託任何該等持有人。承租人同意應要求籤署、確認和交付確認從屬關係的文書，以及任何此類持有人所要求的授權書，前提是任何此類文書包含適當的不擾亂條款，以確保承租人安靜地享受本條例第24節所述的場所。儘管有上述規定，任何該等持有人可於任何時間向承租人發出書面通知，將其按揭附屬於本租約，而不論其各自的籤立、交付或記錄日期，本租約應被視為先於該按揭，在此情況下，該持有人應就本租約擁有與本租約相同的權利，一如本租約是在籤立、交付及記錄該按揭之前籤立，並已轉讓予該持有人。應承租人的書面要求，房東應在承租人的標準格式上隨時從第一留置權抵押權的任何持有人處獲得一份以承租人為受益人的不幹擾協議，以保證承租人按照本條例第24條的規定安靜地享用房產。本租約中使用的“抵押”一詞應被視為包括信託契約、擔保轉讓和任何其他產權負擔，任何對抵押的“持有人”的提及應被視為包括信託契據下的受益人。28.投降吧。租客的佔有權期滿或提前終止後，承租人應在房東收到的相同條件下將房產交還給房東，但房東允許的任何改動或裝置留在房產內，不受房東以外的任何人帶來、保存、使用、儲存、處理、處理、產生、釋放或處置房產內的有害物質(統稱為“租户危險作業”)，並釋放第18條和第11條所涵蓋的所有有害物質清除、掃帚清潔、普通磨損、傷亡損失和譴責！不包括在內。租户應在物業交還前至少3個月向業主提交一份敍述性説明，説明租户為在租約期滿或提前終止時，在本租約所要求的條件下交還物業(包括業主允許保留在物業內的任何設施)而建議(或任何政府當局要求)採取的行動(“交還計劃”)。該退還計劃應附有(I)任何承租方或其代表持有的與房屋有關的所有危險材料許可證和許可證的最新清單，以及(Ii)從房屋使用、儲存、處理、處理、產生、釋放或處置的所有危險材料，並須經業主環境顧問的審查和批准。在審查和批准退保計劃時，應業主要求，承租人應向業主或其顧問提供業主要求的有關承租人危險作業的額外非專有信息。在退還時或之前，承租人應向房東提交18753395-v9版權©2007年，亞歷山大市房地產股權公司所有FT\_·...版權所有。機密和專有-請勿�複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是A.L E x A N D R I.A.亞歷山大房地產股權公司的註冊商標。

930 Clopper Road-Kite Pharma，LnC.-第24頁批准的退房計劃應已令人滿意地完成，業主有權安排業主的環境顧問檢查物業並執行合理必要的額外程序，以確認自退還或提前終止本租約的生效日期起，物業不受承租人危險作業的任何殘餘影響。承租人應向房東補償房東實際自付的費用，作為額外租金，房東的環境顧問用於審查和批准退房計劃，並訪問房產並核實是否滿意完成，費用不得超過5,000美元。業主有權不受限制地提交退房計劃和業主環境顧問關於將房產退還給第三方的任何報告。如果承租人未能準備或提交房東批准的退房計劃，或者如果租户未能完成批准的退房計劃，或者如果該退房計劃，無論是否得到房東批准，都不能充分解決租户在房產內、上或周圍進行危險物品作業的任何剩餘影響，房東有權採取房東認為合理或適當的措施，以確保房屋和項目在不受租户危險物品作業的任何殘餘影響的情況下交出，這些行動的費用應作為額外租金由租户報銷，而不考慮本第28條第一段規定的限制。承租人應立即將提供給承租人或以其他方式獲得的所有停車場、項目、洗手間或全部或部分房產的鑰匙和/或通行卡歸還房東。如果任何這樣的門禁卡或鑰匙丟失，承租人應在房東的選擇下向房東支付更換丟失的門禁卡或鑰匙的費用，或重新編程使用該門禁卡的門禁安全系統的費用，或更換由丟失的鑰匙打開的一把或多把鎖的費用。任何租客的財產、改建以及租客沒有按照本條例允許或要求的方式移走的財產應被視為被遺棄，房東可以儲存、搬走和處置，費用由房客承擔，房客放棄就房東保留和/或處置這些財產造成的任何損害向房東索賠。承租人在本合同終止時尚未完全履行的所有義務，包括本合同第30條規定的承租人的義務，應在合同期滿或提前終止後繼續存在，包括但不限於賠償義務、租金支付義務以及與房屋狀況和維修有關的義務。29.放棄陪審團審判。房客和房東放棄任何由陪審團審判或讓陪審團參與解決房東和房客之間因本租約或與本租約有關或與本合同相關的任何其他文書、文件或協議或相關交易而產生的任何爭議的權利，無論是合同、侵權或其他方面的糾紛。30.環境要求。(A)禁止/遵守/彌償。承租人不得導致或允許承租人或任何承租方違反適用的環境要求(以下定義)，將任何有害材料(定義如下)帶入、保存、使用、儲存、處理、處理、在場所或項目內或附近產生，或從場所或項目釋放或處置。如果承租人違反前一句話所述義務，或者如果在期限內或任何扣留期間在房屋內存在危險物質導致房屋、項目或任何鄰近財產受到污染，或者如果在期限或任何扣留期間發生由業主和業主的僱員、代理人和承包商以外的任何人帶入、保存、使用、儲存、處理、處理、在房屋內產生或產生或釋放或處置的危險材料污染房屋、項目或任何鄰近財產，承租人特此賠償並應保護和控制業主、其高級人員、董事、員工、代理和承包商不受任何和所有行動(包括但不限於任何種類的補救或強制執行行動、行政或司法程序，以及由此引起或產生的命令或判決)、費用、索賠、18753395-v9版權所有©2007年，亞歷山大港房地產權益公司保留所有權利。保密和專有-請勿複製或分發。Alexandria和Alexandria標識是Alexandria Real Estate Equities，Inc.的註冊商標A le X和D RI A。

930 Clopper Road-Kite Pharma，Inc.-第25頁損害賠償(包括但不限於懲罰性賠償和基於房產或項目減值的損害，或房產或項目任何部分的損失或使用限制)，費用(包括但不限於律師費、顧問費和專家費、法庭費用和為解決任何索賠或訴訟而支付的金額)、罰款、沒收或其他民事、行政或刑事處罰、禁令或其他救濟(無論是否基於人身傷害、財產損壞、環境污染或對環境的不利影響)，由於這種污染而在期限內或之後產生的債務或損失(統稱為“環境索賠”)；但是，如果承租人以證據的優勢證明該污染或環境索賠是由於房東、其僱員或承包商、或其他與承租人無關或無關聯的承租人，或在開工之日存在於房屋內的任何有害物質而產生的，或由房東、其僱員或承包商或其他與承租人無關或無關聯的承租人，或在開工之日未被帶進、保存、使用、儲存、處理、處理、產生或處置的，則承租人不應對任何污染或環境索賠承擔賠償、補救或其他義務或責任。或由承租人或任何承租人將其從處所釋放或處置。承租人對房東的賠償包括但不限於任何聯邦、州或地方政府當局因場所上方、上方或下方的空氣、土壤或地下水中存在有害物質而要求對現場條件進行任何調查或進行任何清理、處理、補救、拆除或修復工作所產生的費用。在不限制前述規定的情況下，如果承租人或任何承租人在房屋、項目或任何鄰近財產上存在任何有害物質導致或允許對房屋、項目或任何鄰近財產造成任何污染，承租人應立即採取一切必要的行動，費用自負並符合適用的環境要求，以使房屋、項目或任何鄰近財產恢復到污染髮生前的狀況，但應首先獲得業主的批准。只要該等行動不會對該處所或工程項目有任何重大不利的長期或短期影響，則不得無理地拒絕批准。(I)修復先前存在的環境狀況。房東不應向租户支付任何費用，而應按照適用法律要求，對租户以主要證據證明是已存在的環境狀況的任何先前存在的環境狀況進行補救。(B)業務。房東承認，第30條的目的並不是要禁止租户將房屋用於許可用途。承租人可以根據審慎的行業慣例經營其業務，只要根據所有當時適用的環境要求嚴格和適當地監測危險材料的使用或存在。作為對房東的物質誘因，允許承租人在其業務中使用危險材料，承租人同意在開工日期前向房東提交一份清單，列出每種類型的危險材料將被帶到、保存、使用、儲存、處理、處理、產生、產生、釋放或處置，並列出與該等危險材料存在、使用、儲存、搬運、處理、產生、釋放或處置相關的任何和所有政府批准或許可(“危險材料清單”)。承租人應應房東的要求，至少每年向業主提交一份更新的危險材料清單，並應在任何新的危險材料被帶進、保存、使用、儲存、處理、處理、產生、釋放或處置之前，提交一份更新的清單。承租人應在開工日期前向業主交付與危險材料的使用、儲存、搬運、處理、生成、釋放或處置有關的下列文件的真實而正確的副本：許可證；批准；報告和通信；儲存和管理計劃；違反任何法律要求的通知；如果當時無法獲得，則與政府當局的接收或提交同步；與在項目內或項目下安裝任何儲罐有關的計劃(前提是，上述儲罐的安裝只有在房東給予承租人書面同意後方可允許，房東有唯一且絕對的酌情權拒絕這樣做)；所有關閉計劃或所有聯邦、州和地方政府所要求的任何其他文件18753395-v9版權所有©2007，Alexandria Real Estate Equities，Inc.保留所有權利。保密和專有-請勿複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是Alexandria Real Estate Equities，Inc.的註冊商標A Lex和D R 1 A。

930 Clopper Road-Kite Pharma，Inc.-第26頁授權關閉安裝在工程項目內、之上或之下的任何儲油罐，以關閉任何該等儲油罐；以及移交計劃(如按照第28條的移交不能在3個月內完成)。然而，承租人不需要向房東提供包含專有信息的HAZ MAT文件的任何部分(S)，這些信息本身並不包含任何危險材料或危險活動的引用。本節的目的不是向房東提供可能對租户業務不利的信息，如果這些信息被租户的競爭對手掌握。(C)租户代表和擔保。承租人特此聲明並向房東保證：(I)承租人或其任何合法的承租人在任何時候都沒有被任何先前的房東、貸款人或政府當局要求就污染物業的危險物質採取補救行動，這種污染是承租人允許的，或者是承租人或承租人對所涉財產的行為或使用造成的；(Ii)承租人不受任何政府當局發佈的與使用、儲存、搬運、處理、生成、釋放或處置有害材料(包括但不限於，與沒有向任何政府當局提交規定的報告有關的任何命令)。如果房東認為此聲明和擔保在本租約之日不屬實，房東有權自行決定終止本租約。(D)測試。業主有權進入房屋和項目，並有權對其進行檢查和測試，以確定租户是否遵守環境要求(定義見下文)、其在第30條下的義務，或房屋和項目的環境狀況。在此類測試中，應業主要求，承租人應向業主或其顧問提供有關承租人或任何承租方在房屋內或附近使用危險材料的非專有信息。在房東事先通知租客的情況下，房東應允許房東進入，並在適當的情況下儘可能減少對租户運營的任何干擾。此類檢查和測試應由房東承擔費用，除非此類檢查或測試是根據本合同第21條進行的，或者表明承租人沒有遵守任何環境要求，在這種情況下，承租人應向房東補償此類檢查和測試的合理費用。承租人應自負費用，按照所有環境要求，迅速、令人滿意地補救此類測試所確定的任何環境狀況。房東收到或滿意任何環境評估，並不以任何方式放棄房東對租客的任何權利。(E)地下油缸。在任何情況下，承租人都無權在房屋或工程項目上或附近安裝任何地下儲油罐。如果承租人使用在開工日期之前存放危險材料的地下儲罐或其他儲罐，承租人應安裝、使用、監控、操作、維護、升級和管理此類儲罐，保存適當的記錄，獲取和維護適當的保險，執行報告程序，根據適用的法律要求妥善關閉任何地下儲罐，並採取或促使採取適用的州和聯邦法律要求下的所有其他必要或要求的行動，與此類儲罐的安裝、使用、維護、管理、操作、升級和關閉相關的現有或今後可能採取或修改的行動。(F)管制區。承租人應被允許在適用建築規範或其他法律要求不時指定的任何控制區或區域(位於房屋內)內按比例使用危險材料庫存，用於危險材料的使用或儲存。如上一句所述，租户在位於房產內的任何管制區或分區中的比例應根據租户在適用的管制區或分區內租賃的可出租平方英尺來確定。僅作為示例，如果控制區或區域包含10,000可出租平方英尺和2,000可出租平方英尺的租户房屋是18753395-v9版權所有©2007，亞歷山大市房地產權益公司。保留所有�權利。保密和專有-請勿\di：、./複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是Alexandria Real Estate Equities，Inc.的註冊商標A Lex和D RI A。

930 Clopper Road-Kite Pharma，LnC.-第27頁位於該管制區或地帶內(雖然該處所作為一個整體有5,000平方英尺的可出租面積)，適用租户在該管制區或地帶的比例為20%。(G)承租人的義務。在聯邦、州或當地法律規定的適用訴訟時效期間，承租人在本租約到期或提前終止後，應繼續履行本條款第30條規定的義務。在本租約到期或提前終止後的任何一段時間內，承租人或房東需要完成任何有害物質的移出(包括但不限於任何限制房產使用的許可證或許可的發放和終止，以及已批准的退房計劃的完成)，承租人應繼續根據本租約為房東自行決定重新出租的任何部分支付全額租金，租金應按日按比例計算。(H)定義。如本文所用，(I)“環境要求”一詞是指任何政府當局目前和未來適用的所有法規、法規、條例、規則、法規、判決、命令或其他類似的法令，這些法規、法規、條例、規章、判決、命令或其他類似的法令對場所、項目或其周圍、之下或周圍的健康、安全或環境條件進行管理或與之有關的，包括但不限於以下內容：《綜合環境反應、補償和責任法》；《資源保護和回收法》；危險材料“一詞係指下列物質、材料、廢物、污染物或污染物，或因其對人類、動物和/或環境的影響或潛在影響而受任何環境要求管制的物質、材料、廢物、污染物或污染物、石棉和石油，包括原油或其任何餾分、天然氣液體、液化天然氣、或可用作燃料的合成氣體(或天然氣和此類合成氣體的混合物)。根據《環境要求》中的定義，承租人是且應被視為承租人或任何承租人將危險材料帶到場地內，以及由此產生、產生或產生的廢物、副產品或殘留物的“操作員”和“所有者”。31.租客的補救措施/責任限制。房東不應違約，除非房東在租客書面通知後30天內未能履行其在本協議下的任何義務(除非由於該義務的性質，該履行將需要超過30天的時間，然後在合理必要的時間之後)。如業主違約，租客須以掛號或掛號郵遞方式，通知承保該物業的按揭持有人及該物業所在物業的任何租約的業主，而租客應給予該持有人及/或業主一個合理的機會，以補救該違約，包括給予該持有人及/或業主一段時間，使其有時間以售賣權或司法行動取得對項目的管有，以達致補救措施；但業主須以書面向租客提供該等通知的所有此等人士的姓名及地址。房東在本租約項下的所有義務應被解釋為契約，而不是條件；除非本租約另有明確規定，否則承租人不得因違反房東在本租約項下的義務而終止本租約。儘管如上所述，如果任何聲稱業主違約將立即、重大和不利地影響租客在物業內開展業務的能力，或造成合理可能性的人員損害或重大財產損失或租客的重大經濟損失(“重大業主違約”)，如果租客向業主發出書面通知，業主將有2個工作日開始補救該索賠業主違約的重大事項，並應努力進行補救直至完成。如果房東聲稱的重大違約後來被確定不是房東在本協議下的違約，房東有權向租户追回房東為實施該補救措施而合理產生的任何費用，作為額外租金。如果房東未能按照上述規定開始對任何聲稱房東違約的材料進行補救，租户可以開始並進行補救直至完成，並有權在收到房東的發票後30天內追回補救費用(但不包括任何相應的或其他損害)，以及從18753395-v9版權所有©2007V9開始支付的利息，保留所有權利。保密和專有-請勿複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是A L E X A N D R 1 A，亞歷山大房地產股權公司的註冊商標。

930 Clopper Road-Kite Pharma，Inc.-第28頁房東，在房東有義務糾正本合同項下聲稱的重大房東違約的範圍內，受本段前一句和本租約其他條款規定的限制。本租約中的“房東”一詞僅指房屋的當時所有人。在該擁有人將其在該處所的權益轉讓後，該擁有人即獲解除及解除該擁有人其後產生的業主的一切義務，但該等義務在該擁有人擁有期間對每名新擁有人具有約束力。32.檢查和訪問。房東及其代理人、代表和承包商可在任何合理時間進入房產，檢查房產，並根據本租約進行可能需要或允許的維修，以及出於任何其他商業目的。業主及業主代表可在營業時間內，在不少於48小時前發出書面通知(但如屬緊急情況，則無須發出通知，並可隨時進入)進入處所，以便進行任何該等修葺、視察處所、向準買家展示處所，以及在期限的最後一年內，向準租客或為任何其他商業目的而進入處所；但除緊急情況外，業主須在任何與進入處所有關連的情況下，採取商業上合理的努力，不得對租客對處所的使用造成重大幹擾。業主可在該物業上豎立適當的標誌，説明該物業可供出租或該項目可供出售。業主可授予地役權、公開用途、指定公共區域和對物業或其周圍施加限制，但不得對租客使用或佔用許可用途的物業造成重大不利影響。在房東的要求下，承租人應簽署該等地役權、轉讓或限制所合理必需的文書。除緊急情況外，承租人應始終有權在房東或其代理人、代表、承包商或客人在房屋內時護送他們，條件是這種護送不會對房東在本合同項下的探視權造成實質性和不利影響。33.保安。承租人承認並同意，旨在阻止犯罪的安全設備和服務(如果有的話)在特定情況下可能無法防止盜竊或其他犯罪行為，並且房東不為該房產提供任何安全服務。承租人同意，房東不對承租人因任何未經授權進入房屋或任何其他違反房屋安全的行為而遭受的任何盜竊損失或任何其他損害向房東索賠，並放棄向房東提出的任何索賠。承租人應對承租人的高級職員、僱員、代理人、承包商、客人和被邀請者的人身安全負全部責任，而此等人員在場所和/或項目內或附近。承租人應在承租人希望針對此類犯罪行為提供保護的範圍內獲得保險，費用由承租人承擔。34.不可抗力。房東和租客均不對以下情況的延遲履行承擔責任：天災、罷工、停工或其他勞資糾紛、禁運、隔離、天氣、全國性、地區性或地方性災難、災難或災難，無法以合理成本獲得勞動力或材料(或其合理替代品)，或未能或無法獲得履行所需的公用事業設施，政府限制、命令、限制、法規或控制，國家緊急狀態，許可證發放或吊銷的延遲或吊銷，敵人或敵對政府行動，恐怖主義、叛亂、騷亂、內亂或騷亂，火災或其他傷亡，以及該方無法合理控制的其他原因或事件(“不可抗力”)；但是，在任何情況下，不可抗拒不得強迫承租人履行本租賃項下的任何金錢義務。35歲。經紀人。房東和租客各自聲明並保證，它沒有與任何經紀人、代理人或其他與這筆交易有關的人(統稱為“經紀人”)打交道，除了世邦魏理仕和舍爾合夥公司以外，沒有任何經紀人促成這筆交易。世邦魏理仕將擁有©2007年的版權，亞歷山大房地產股權公司。保留所有權利。保密和專有-請勿複製或分發。亞歷山大和亞歷山大標誌是A le X和D RI A.亞歷山大房地產股權公司的註冊商標，L 8753395-v9。

930 Clopper Road-Kite Pharma，Inc.-第29頁由房東根據房東和世邦魏理仕之間的單獨協議支付，SPI應由房東根據房東和SPI之間的單獨協議支付。房東和租客在此同意賠償並使對方不受任何經紀人(世邦魏理仕和SPI除外)因與租户或房東(如適用)就本次租賃交易進行交易而要求佣金或其他形式賠償的索賠。36.房東責任的限制。儘管本協議或房東與房客之間的任何其他協議有相反規定：房東不對房客或任何其他人承擔損失、損壞或傷害的所有風險(房客和每個該等其他人承擔所有損失、損壞或傷害的風險)，無論是實際的還是由此產生的：房客的各種個人財產，包括但不限於貿易裝置、設備、庫存、科學研究、科學實驗、實驗室動物、產品、標本、樣本和/或保存在房產內的各種科學、商業、會計和其他記錄，以及由此產生的任何和所有收入；(B)在本租約或業主與租客之間就本租約標的事項訂立的任何其他協議下，任何在物業內、物業上或其周圍發生的任何行為或事故，或業主與租客之間就本租約標的事項以任何方式引起的任何行為或事故，均不得向業主追索，而業主在本租約下的任何責任應僅限於業主在該項目中的權益或出售或譴責該項目的任何收益，以及就業主在該項目中的權益或與任何該等損失有關的任何應付保險收益；及(C)在任何情況下，均不得向業主的任何人員、董事、僱員、代理人或承包商主張任何個人責任。在任何情況下，房東或房東的任何高級職員、董事、僱員、代理人或承包商對租户業務的損害或由此造成的任何收入或利潤的損失不承擔任何責任。37.可分割性。如果本租約的任何條款或條款在現行或未來法律下是非法、無效或不可執行的，則在這種情況下，本租約的其餘部分不受影響。此外，本租約各方的意圖是，在本租約的每個非法、無效或不可強制執行的條款或條款中，增加一個與合法、有效和可強制執行的非法、無效或不可強制執行的條款或條款類似的條款或條款，作為本租約的一部分。本租約，包括附件，構成房東和租客之間關於本租約標的的完整協議，並取代雙方之前的所有協議、諒解、意向書、談判和討論，無論是口頭或書面的，另一方不會就本租約標的向任何一方作出任何擔保、陳述或其他協議，明示或默示的，除非在本租約標的物中明確規定或在根據本租約交付的文件或與本租約相關的文件中明確規定。38.標誌；外表。未經業主事先書面同意，承租人不得：(I)將任何遮篷、外燈、裝飾物、氣球、旗幟、旗幟、橫幅、油漆或其他突出物固定在項目的任何外牆上；(Ii)使用業主標準窗簾以外的任何窗簾、百葉窗、百葉窗或屏風；(Iii)在任何窗户的內外塗上塗層或以其他方式遮陽；(Iv)將任何瓶子、包裹或其他物品放置在窗臺上；(V)放置任何設備；任何外部陽臺上的傢俱或其他個人財產，或(Vi)在物業或本項目的任何部分塗刷、粘貼或展示可從物業外部看到的任何標誌、通知、窗户或門字、標語牌、裝飾品或任何類型的廣告媒體。門上的室內標誌和指南牌應由房東為租户題寫、油漆或粘貼，費用由租户承擔，大小、顏色和類型應為房東可接受的。不得將任何東西放置在走廊牆壁的外部L 8753395-v9版權所有©2007年，亞歷山大市房地產股權公司所有�：版權所有。保密和專有-請勿\d：、./複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是Alexandria Real Estate Equities，Inc.的註冊商標。

930 Clopper Road-Kite Pharma，Inc.-第30頁或走廊門，房東標準字體除外。目錄標牌應專門用於顯示承租人的名稱和位置(A)身份標識。房東應自費將承租人的名字放在大樓、套房入口和裝貨碼頭前現有的紀念碑上。(B)Fa�Aade指示牌。如果承租人租賃了超過50%的大樓可出租面積，承租人有權按照所有適用的法律要求，自行承擔成本和費用，在面向Clopper Road的大樓外立面上安裝並粘貼一個單一標誌，上面印有租户名稱及其當時的公司標誌(“識別標誌”)。此類標識標籤權應屬於Kite Pharma，Inc.和任何允許轉讓的受讓人的個人權利。業主有權批准標識標牌的地點、大小(標識標識標牌的面積應等於承租人在項目中相對於房屋面積的比例份額)和標識的設計，批准不得被無理地扣留、拖延或附加條件，並且在任何情況下都應符合建築標準標牌要求。在本租賃到期或提前終止時，承租人應按照所有適用的法律要求，自行承擔費用和費用，拆除標識標誌。39.[***] (a) [***] (i) [***]18753395-v9版權所有©2007，Alexandria Real Estate Equities，Inc.保留所有權利。保密和專有-請勿複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是Alexandria Real Estate Equities，Inc.的註冊商標。

Clopper Road 930-Kite Pharma，Ln.-第31(Ii)頁[***] (b) [***] (c) [***] (d) [***]18753395-v9版權所有©2007，Alexandria Real Estate Equities，Inc.版權所有\__··--版權所有。保密和專有-請勿\d：T.L複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是A L E x和D RI A.亞歷山大房地產股權公司的註冊商標。

930 Clopper Road-Kite Pharma，LnC.-第32(E)頁[***] (f) [***] 40. [***] (a) [***] (b) [***][***]18753395-v9(C)[***] (i) [***]版權所有©2007，亞歷山大市房地產股權公司。版權所有/ti。機密和專有-請勿�複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是Alexandria Real Estate Equities，Inc.的註冊商標。

930 Clopper Road-Kite Pharma，LnC.-第33頁{ii][***](三)[***] {d) [***] (e) [***] (f) [***] {g) [***]18753395-v9©2007年版權所有，亞歷山大市房地產股權公司所有(保留權利。機密和專有-請勿�複製或分發。Alexandria和Alexandria標誌是AL E X和D R！A，Alexandria Real Estate Equities，Inc.的註冊商標

Clopper路930號-Kite Pharma，Inc.-第34頁41頁。屋頂設備。只要承租人在本租約中沒有違約，承租人應有權在符合所有法律要求的情況下，自費安裝、維護和拆除建築物屋頂頂部(基於承租人在屋頂上可用空間的比例)，在建築物的正上方安裝、維護和拆除一個或多個衞星天線、通信天線或其他設備(所有這些設備的直徑和高度都是房東可以接受的)，以傳輸或接收信號通信，這可能是承租人不時希望的(共同的，按下列條款和條件向承租人免費出租)：(A)要求。承租人應向房東提交(I)安裝屋頂設備的計劃和規格，(Ii)所有必要的政府和準政府許可、許可證和授權的副本，如有必要，承租人將和必須與房東合作，自費獲得屋頂設備的安裝和運行，以及(Iii)保險單或保險單，證明本租約要求的保險範圍，以及房東合理要求的任何其他屋頂設備安裝和運行保險。業主不得無理地拒絕批准或延遲批准屋頂設備的安裝和運營；但是，如果屋頂設備的安裝或運營(A)可能損害建築物的結構完整性，(B)可能使任何適用的屋頂保修無效、終止或失效，(C)可能幹擾業主或建築物任何租户提供的任何服務，(D)可能減少建築物內的可出租空間，或(E)沒有適當地向公眾屏蔽，業主可合理地拒絕批准。(B)屋頂沒有損壞。如果安裝屋頂設備需要承租人進行任何屋頂切割或進行任何其他屋頂工程，則此類切割只能在位於房屋正上方的建築物的屋頂區域進行，並且只能以業主書面指定的方式進行；任何此類安裝工程(包括任何屋頂切割或其他屋頂工程)應由承租人進行，租户自負費用，並由業主指定的屋頂承包商承擔費用。如果承租人或其代理人在屋頂設備的安裝、運行和拆卸過程中以其他方式對屋頂造成任何損壞，則應迅速修復此類損壞，費用由承租人承擔，屋頂應恢復到損壞前的狀態。業主不得就安裝和使用屋面設備向租户收取額外租金。然而，如果房東的保險費或納税評估因屋頂設備而增加，承租人應在收到房東合理詳細的發票後10天內支付增加的額外租金。如果承租人因任何原因不能使用屋頂設備，承租人無權享受本租約項下應支付的租金金額的任何減免。在任何情況下，承租人或其代理人對屋頂設備的安裝、操作、維護或拆除均不得使任何適用的屋頂保修失效、終止或失效。(C)保護。屋頂設備的安裝、操作和拆卸應由承租人獨自承擔風險。承租人應對因承租人安裝、操作或拆卸屋頂設備而產生或以任何方式與承租人有關的任何和所有索賠、費用、損害、責任和費用(包括但不限於律師費)進行賠償、辯護並使房東不受損害。(D)移走。在本租約到期或提前終止，或承租人停止使用屋頂設備時，承租人應自行承擔費用和費用，將屋頂設備從建築物中移走。承租人應將屋頂設備所在的屋頂部分保持良好的狀態並進行維修，合理的損耗除外。如果承租人不拆除屋頂設備，承租人特此授權房東拆除和處置屋頂設備，並向承租人收取額外租金，作為房東在此拆除過程中產生的所有費用和開支以及18753395-v9版權所有©2007，Alexandria Real Estate Equities，Inc.All�......·.版權所有。保密和專有-請勿複製或分發。Alexandria和Alexandria標識是Alexandria Real Estate Equities，Inc.的註冊商標。[***]

Clopper路930號-Kite Pharma，Inc.-第35頁處置。承租人同意業主對業主處置或移走的任何屋頂設備或相關財產不承擔任何責任。(E)不受幹擾。天台設備不得幹擾業主或建築物的任何其他租客或未來租客已安裝或將安裝的任何電訊設備或裝置的正常運作。承租人承認，其他承租人(S)可能對在屋頂上或附近安裝和運營電信設備和裝置擁有審批權，承租人安裝和運營屋頂設備的權利受制於該等其他承租人的權利，並從屬於該等其他承租人的權利。承租人同意，目前擁有或將來擁有建築物任何部分的任何其他大樓租户將獲準安裝該等電信設備，其類型和頻率不會對屋頂設備造成不合理幹擾。(F)搬遷。業主有權自費並在提前60天通知承租人後，將屋頂設備搬遷到大樓屋頂的另一個地點，只要該地點合理地滿足承租人的視線和幹擾要求，並且不不合理地幹擾承租人對屋頂設備的使用和操作。(G)通道。房東授予租户每週7天24小時進出的權利，以便安裝、操作和維護屋頂設備。在進入大樓屋頂之前，租户應至少提前24小時書面或口頭通知業主，但緊急情況除外，在這種情況下，租户應提前2小時口頭通知。房東應向租户提供負責在緊急情況下提供通道的聯繫人(S)的姓名、電話和尋呼機號碼。(H)出庭。如果法律規定允許，屋頂設備應塗成與建築物相同的顏色，以使屋頂設備在地面上幾乎看不見。(I)沒有作業。承租人使用和操作屋頂設備的權利僅限於Kite Pharma，Inc.和任何允許轉讓的受讓人，並且(I)任何其他個人或實體均無權使用或操作屋頂設備，以及(Ii)承租人不得將全部或任何部分屋頂設備或其使用和運營的任何權利、所有權或權益轉讓、轉讓或以其他方式轉讓給任何個人或實體。42.終止選項。儘管本協議有任何相反規定，承租人仍可根據下列條款及條件一次性選擇終止本租約(“終止選擇”)：(A)承租人發出通知。如果租户希望行使終止選擇權，租户應就租户行使終止選擇權向業主發出不可撤銷的書面通知(“終止通知”)。房東必須在不遲於終止日期前12個月的日期收到終止通知。就業主收到終止通知和本節規定的所有其他截止日期而言，時間是至關重要的。(B)終止日期。如果承租人發出終止通知並遵守本節的所有規定，本租約應在租金生效日期(“終止日期”)後第84個月的午夜終止。(C)[***]L 8753395-v9版權所有©2007年，亞歷山大市房地產股權公司，全部f‘.T\_···。版權所有。保密和專有-請勿複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是A L E X A N D R 1 A-亞歷山大房地產股權公司的註冊商標。

930 Clopper Road-Kite Pharma，Inc.-第36(D)頁承租人的義務終止。承租人有義務支付本租賃項下的基本租金和額外租金，並在終止日之前履行所有其他租賃義務，該義務在本租賃終止後繼續有效。(E)如租客違約，業主可取消及撤銷終止租客的合約。儘管有本節的前述規定，如果租户在違約時行使終止選擇權(根據上文(A)段)，則房東可以選擇(但沒有義務)取消並宣佈無效租户對終止選擇權的行使，本租賃在整個租期內繼續完全有效，不受租户行使終止選擇權的影響。如果房東在違約後沒有取消承租人對終止選擇權的行使，承租人應在本租約規定的時間內糾正任何違約，這一義務在終止日後繼續有效。(F)承租人應在終止日期前交出空間。如果承租人行使終止選擇權，承租人應在終止日期或之前，按照本租約的規定(包括但不限於第28條)，在空置、清潔、完好和狀況良好的情況下，將物業的全部和完全佔有權交還給房東，此後，任何通過承租人、通過承租人或在承租人之下提出索賠的實體應不受任何租約、租賃和佔用權的影響。(G)不交出使租客成為留置者。如果承租人在終止日或之前未能按照本合同條款交付對房屋的佔有權，承租人應被視為自終止日起及之後的留存租户，在這種情況下，承租人應遵守第8節關於留存租賃的規定。(H)租賃在終止後停止。若承租人適當及及時行使終止選擇權，並適當及及時履行本租約項下的所有其他金錢及非金錢義務，則本租約將於終止日終止及期滿，其效力及效力猶如終止日期為本租約原來規定的期限屆滿日期。(1)轉讓後沒有終止選擇權。如本租約並非根據準許轉讓而轉讓，終止選擇權將被視為無效，承租人或任何受讓人均無權在轉讓期間行使終止選擇權。43.其他的。(A)通知。雙方之間的所有通知或其他通信均應以書面形式進行。如由收件人親自交付或拒絕接受交付，則應視為已妥為送達；如由信譽良好的隔夜擔保快遞交付，則應視為在實際收到時發出，並按上述各方的地址發送給各方。房東和租客可以不時向對方發出書面通知，指定另一個地址接收未來的通知。(B)連帶責任。如本文書中所使用的“承租人”一詞包括在內，則有一個以上的個人或實體，每個人或實體均應對承租人的義務承擔連帶責任。18753395-v9版權所有©2007，Alexandria Real Estate Equities，Inc.保留所有權利。保密和專有-請勿複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是Alexandria Real Estate Equities，Inc.的註冊商標。[***][***]

930 Clopper Road-Kite Pharma，L.C.-第37(C)頁財務信息。承租人應向業主提供真實和完整的(I)承租人在租期內每個財政年度結束後90天內的最新經審計年度財務報表，(Ii)承租人在每個財政年度的前三個財政季度結束後45天內最新的未經審計的季度財務報表，以及(Iii)承租人通常向其貸款人或股東提供的任何其他財務信息或摘要。儘管有上述相反規定，只要承租人的股票在納斯達克證券市場或其他公共證券交易所上市交易，並且其財務報表在每個日曆季度結束後3個月內向公眾公佈，則承租人提供此類財務報表和信息的義務應被視為已履行，因為可以在其公司網站http://www.kitepharma.com/.上在線獲取Kite Pharma，Inc.的美國證券交易委員會文件和其他財務信息(D)記錄。承租人或其代表不得在任何公共記錄中存檔本租約或租約備忘錄。房東可以準備並提交一份租賃備忘錄，如果房東提出要求，租客將簽署一份租賃備忘錄。(E)釋義。在解釋本租約或任何證物或對本租約的任何修改時，不得采用通常的解釋規則，即任何含糊之處都不應對起草方予以解決。除文意另有所指外，本租賃中使用的任何性別的詞語均應保留並解釋為包括任何其他性別，而單數中的詞語應包括複數。本租約中插入的標題僅為方便起見，不以任何方式定義、限制或以其他方式描述本租約的範圍或意圖，或本租約的任何條款，或以任何方式影響本租約的解釋。(F)在籤立之前不具約束力。在雙方簽署本租約之前，業主向租客提交的本租約不具有約束力或效力，不構成租賃房產的選擇權，也不賦予任何一方任何權利或施加任何義務。(G)對利息的限制。房東和租客明確表示，在任何時候都要遵守適用的法律，該法律規定了本租賃或與本租賃相關的任何應付利息的最高利率或金額。如果適用法律曾被司法解釋為使本租賃項下要求的或與本租賃有關的任何合同、收費、收取、保留或收到的任何利息被高利貸，則房東和租客明確表示，房東迄今收取的所有超額金額應計入適用的義務(或者，如果該義務已經或將得到全額支付，則退還給租户)，本租賃的條款應立即被視為已改革，此後根據本租賃可收取的金額應減少，而無需執行任何新的文件，以符合適用的法律，但可全數追討本條例所規定的最高款額。(H)法律的選擇。本租約的構造和解釋應受房屋所在州的國內法律管轄，不包括任何法律衝突原則。租借。(I)時間。時間對於承租人履行該辦公室規定的義務來説是至關重要的。承租人和承租人的所有實益所有人目前(I)遵守並在本租賃期限內始終遵守美國財政部外國資產管制辦公室(OFAC)的規定和與之相關的任何法規、行政命令或規定(統稱為OFAC規則)，(Ii)不在且在本租賃期限內不應列入特別指定國民和封鎖人員名單、逃避外國制裁者名單或部門制裁識別名單，它們全部由AC維護和/或在OFAC或其他政府機構根據任何18753395-v9版權©2007年維護的任何其他類似名單上維護，亞歷山大房地產股權公司(ti.···)。版權所有。保密和專有-請勿複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是A L E X A N D R I.A.亞歷山大房地產股權公司的註冊商標。

930 Clopper Road-Kite Pharma，Inc.-第38頁授權法規、行政命令或法規，以及(Iii)不是根據OFAC規則禁止美國人與其進行業務往來的個人或實體。(K)以參考方式成立為法團。本合同附件中的所有展品和附件均納入本租約，併成為本租約的一部分。如該等展品或附件與本租約的條款有任何衝突，以該等展品或附件為準。(一)不能達成一致，不能滿足要求。除最早規定的基本租金和附加租金外，租客支付或業主收取少於每月基本租金分期付款或任何額外租金的金額，也不會是對支付任何基本租金或附加租金支票或信件上的任何背書或聲明。房東可以接受這種支票或付款，但不影響房東收回租金餘額或尋求本租約規定的任何其他補救措施的權利。(M)機密信息。除非本條款43{m}明確允許。未經對方事先書面同意，任何一方不得向任何第三方披露對方的任何保密信息。在下列情況下，信息將被視為一方的“保密信息”：(I)信息由一方以有形形式向另一方披露，並顯眼地標記為“保密”、“專有”等；或(Ii)(A)由一方以無形形式向另一方披露，並在披露時被確定為機密；(B)它包含披露方的客户名單、客户信息、技術信息、定價信息、定價方法或有關披露方的業務規劃或業務運營的信息；或(Iii)向承租人或其代表、代理人或顧問披露有關承租人根據本租約或工作函件行使任何審核權，包括本租約第5節所述的審核權。此外，儘管本租約中有任何相反的規定，本租約的條款(但不只是其存在)將被視為雙方的保密信息。承租人承認並同意，對於1934年的證券交易法或1933年的證券法，承租人不會認為本租賃是一項重大協議，或者必須向任何政府機構公開提交。(I)機密信息--例外情況。除本租約的條款和條件外，下列情況下的信息不被視為保密信息：(I)接收方在從披露方收到信息之前直接或間接從非對披露方負有保密義務的來源獲知；(Ii)接收方直接或間接從非對披露方負有保密義務的來源獲知(獨立於披露方的披露)；(Iii)公開或以其他方式不再是祕密或機密的信息，除非接收方違反本租約；或(四)由接受方自主開發。除非接收方違反了本租約，否則本租約的條款和條件將不再保密，除非這些條款和條件已為公眾所知。(2)保密--例外情況。每一方應以與保護自身商業祕密和機密信息的步驟一致的方式保護另一方的保密信息(包括但不限於本租賃條款)，但不得低於合理的謹慎程度。在下列情況下，每一方均可披露另一方的保密信息：(I)適用法律要求或法院或其他有管轄權的政府機構的命令要求披露，在給予另一方合理通知後，另一方有足夠的時間尋求保護令；(Ii)如果該方的律師合理地認為，根據任何有關公開披露商業信息的適用證券法，披露是可取的；(Iii)披露是合理必要的，且向該方或其關聯公司的僱員、高級管理人員、董事、成員、律師、會計師、貸款人、承銷商、潛在買家、分析師、税務籌備員、銀行人員、經紀人、顧問和其他顧問披露，或披露對於一方行使其權利和履行其義務是必要的，本18753395-v9版權所有©2007，Alexandria Real Estate Equities，Inc.保留所有FT\權利。保密和專有-請勿\d：.Y‘複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是A L E X A N D R I A，亞歷山大房地產股權公司的註冊商標。

930Clopper Road-Kite Pharma，LnC.-第39頁18753395-v9租賃，只要在所有情況下披露的範圍都不超過必要的範圍，並且披露方指示接受方對機密信息保密，或(Iv)在業主及其聯屬公司的項目或業務的運營過程中，披露是合理必要的，包括但不限於資本形成。(N)危險活動。儘管本租約有任何其他規定，房東及其員工、代理人和承包商有權拒絕在房屋的任何部分進行任何維修或服務，根據承租人的常規安全指南、慣例或習慣或謹慎的行業慣例，要求除安全眼鏡以外的任何形式的防護服或設備。在任何情況下，承租人應在房東的合理酌情權下，與房東可接受的各方簽訂所有此類維修和服務的合同，房東應在必要的範圍內公平調整承租人在該等維修或服務方面的運營費用份額，以反映房東沒有向租户提供此類維修或服務。(O)[***](P)律師費。如果任何一方對另一方提起訴訟，涉及或引起本租約或本租約的執行，勝訴一方有權向另一方追回與起訴或辯護有關的合理律師費、費用和費用。在本租約中，術語“律師費”或“律師費和費用”應指雙方律師的費用和開支，其中可能包括打印、影印、複印和其他費用、空運費用、未獲準律師資格但在律師監督下履行服務的法律書記員、律師助理和其他人員的費用，以及與執行或收集在任何此類訴訟中獲得的任何判決有關的費用和費用。這類費用可在各級追回，包括上訴和判決後的訴訟或訴訟。本節的規定在任何判決登記後仍然有效，不得合併或被視為已合併到任何判決中。[下一頁上的簽名]版權所有©2007，亞歷山大港房地產股權公司。保留所有權利。保密和專有-請勿複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是A L E x A N D R I·亞歷山大房地產股權公司的註冊商標。

930 Clopper Road-Kite Pharma，Inc.-第40頁，房東和租客已於上述日期蓋章簽署本租約，特此為證。18753395-v9承租人：Kite Pharma，Inc.，Tech Park 270 Ill，LLC，馬裏蘭州有限責任公司：ARE-MM Tech Park 270 Ill，LLC，特拉華州有限責任公司：ARE-MM Tech Park 270 Ill，LLC，管理成員：ARE-930Clopper Road，LLC，管理成員：Alexandria Real Estate Equities，L.P.，管理成員：ARE-ORS Corp.，馬裏蘭公司，普通合夥人版權所有©2007，Alexandria Real Estate Equities，Inc.。保留所有權利。保密和專有-請勿複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是Alexandria Real Estate Equities，TNC的註冊商標。__/S/埃裏克·S·約翰遜埃裏克·S·約翰遜高級副總裁

18753395-v9930Clopper Road-Kite Pharma，Inc.-第41頁物業租賃説明A L E X A N D it I A，版權所有©2007，Alexandria Real Estate Equities，Inc.保留所有權利。保密和專有-請勿複製或分發。Alexandria和Alexandria標識是Alexandria Real Estate Equities，Inc.的註冊商標。[***]

[***]930 Clopper Road-Kite Pharma，LnC.-第42頁項目描述附件B[***][***][***][***][***]18753395-v9版權所有©2007，Alexandria Real Estate Equities，Inc.保留所有權利。保密和專有-請勿複製或分發。亞歷山大和亞歷山大的標誌是A L E X A N D R！A.Alexandria Real Estate Equities，Inc.

930 Clopper Road-Kite Pharma，LnC.-第43頁附件C-1租賃業主作品[***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***]L 8753395-v9©2007年版權所有，亞歷山大市房地產股權公司，保留英國《金融時報》所有權利。保密和專有-請勿\t、！t/複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是Alexandria Real Estate Equities，Inc.的註冊商標。

930 Clopper Road-Kite Pharma，LnC.-第44頁附件C-2，用於租賃工程信函[***][***][***][***][***] 1. [***] (a) [***] (b) [***] (c) [***] 2. [***] (a) [***] (b) [***]18753395-v9版權所有©2007，Alexandria Real Estate Equities，Inc.保留所有權利。保密和專有-請勿複製或分發。亞歷山大和亞歷山大的標誌是A I L：X A N D R I R\.亞歷山大房地產股權公司的註冊商標。

930 Clopper Road-Kite Pharma，LnC.-第45頁(C)[***] {d) [***] 3. [***] (a) [***]18753395-v9版權所有©2007，Alexandria Real Estate Equities，Inc.保留所有權利。保密和專有-請勿複製或分發。Alexandria和Alexandria標識是A Lex A N D RI A，Alexandria Real Estate Equities，Inc.的註冊商標。

930 Clopper Road-Kite Pharma，LnC.-第46(B)頁[***] (c) [***] (d) [***] 4. [***] (a) [***] (b) [***] 5. [***] (a) [***]18753395-v9版權所有©2007，Alexandria Real Estate Equities，Inc.保留所有權利。保密和專有-請勿複製或分發。Alexandria和Alexandria徽標是A L E X A N D R I.A.亞歷山大房地產股權公司的註冊商標。

930 Clopper Road-Kite Pharma，LnC.-第48(F)頁[***] 6. [***] (a) [***] (b) [***] 18753395-v9 [***]2007年©，亞歷山大市房地產股權公司，所有金融時報\_·-...版權所有。機密和專有-請勿�複製或分發。Alexandria和Alexandria標識是Alexandria Real Estate Equities，Inc.的註冊商標A le X an DR 1 A。

930 Clopper Road-Kite Pharma，lnc.-第49頁附件D租約確認書開始日期[***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***][***]18753395-v9版權所有©2007，Alexandria Real Estate Equities，Inc.保留所有CM_--_-_權利。保密和專有-請勿\.d：、./複製或分發。Alexandria和Alexandria標識是Alexandria Real Estate Equities，Inc.的註冊商標。

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