附件 4.8
租賃
本租約於2020年5月1日簽訂
在以下情況之間：
Dalya bzizinsky
Cochav Michael 10
(《房東》)
-和-
| Cannasoft製藥有限公司 | ( “租户”) |
15. 房產：考慮到本合同所載的租金、契諾、條件和協議，房東特此將租客、其繼承人和受讓人出租給租客，租客現從房東手中租借本合同所附附表“A”所述的土地(“財產”)。
2. 租期：本租約的期限為十(10)年(“初始期限”)，從從以色列大麻單位獲得許可證開始規劃醫用大麻種子之日(“開始日期”)開始。 承租人有權自行決定將租期延長一(1)個額外的 十(10)年期(“延期期限”，與初始期限一起稱為“期限”)，根據與本租約相同的條款和條件，在本租約當時的期限屆滿前至少六(6)個月向房東發出書面通知。
3. 租金：
租金 自開業之日起適用。從那時起，租金應按月支付，在期限內的每個月的第一天 (每個“付款日期”)。在合約期內，承租人應向業主支付：(A)在獲得艾薩雷爾衞生部(“醫用大麻”)醫用大麻種植許可證之前， 每月1.00美元的總租金；(B)在獲得種植醫用大麻許可證後，每月1,100美元，包括增值税(增值税)(“租金”)。
4. 税款：在税務機關就該房產出具的物業税清單規定的到期日或之前，承租人應就該房產繳納所有應繳房產税。承租人可以採取適當的程序來審查或質疑任何此類物業税的金額或有效性。房東應應租户的要求執行並交付任何合理需要的文件，以使租户能夠起訴任何此類訴訟。因此類程序而收到的任何退款應為承租人的利益。每次繳納房產税時，承租人應向房東提供繳納房產税的書面證明。
5. 公用事業：承租人應在租期內支付與物業及在租期開始時在物業上存在的任何建築物和構築物有關的所有公用事業費用。在初始期限開始時，承租人應立即將物業和設施的所有公用事業設施的供應合同轉換為承租人的名稱，並應向業主提供書面證據。
6. 用途：承租人應將物業用於規劃、開發、建設、擁有、運營和維護 根據《受管制藥物和物質法》(加拿大)和附屬及相關業務和活動，包括大麻的銷售和分銷(“業務”)。
7. 轉讓：承租人在未經房東同意的情況下，擁有隨時和不時的絕對權利：(A)將其在本租約和/或設施中的全部或任何部分權利、所有權或權益轉讓或授予、許可或以其他方式轉讓給任何個人或實體，但條件是，除非受讓人(如果不是承租人的個人或實體)具有與承租人在其最新資產負債表中所反映的基本相似的財務能力，承租人仍應承擔本租約項下的責任，否則承租人應自轉讓結束之日起解除本租約項下的所有義務， ；和/或(B)抵押、抵押、抵押或質押(包括通過抵押、契據或個人財產擔保工具)將其在本租約項下的全部或任何部分權利、所有權或權益轉讓給任何銀行或金融機構、機構投資者、養老基金、套期保值對手方或其他個人或實體，這些個人或實體：(I)在本租約或貸款中享有擔保權益；或(Ii)為部分或全部貸款、業務或業務提供擔保擔保或擔保融資， 與全部或部分參與此類融資的任何擔保或抵押品代理人、契約受託人、貸款受託人或參與或銀團貸款的貸款人及其各自的代表、繼承人和受讓人(各自為“貸款人”) 作為償還任何債務和/或履行任何義務的擔保。
8. 設施：“設施”是指以任何方式與承租人在物業上建造的業務有關的任何東西，和/或包括承租人的個人財產，無論其是否應成為固定裝置，包括但不限於建築物、構築物、改善、設備、佈線、佈線、管道、固定裝置和構築物(包括但不限於安全柵欄或裝置)。雙方同意，承租人有權在 物業的任何部分建造和豎立設施，前提是該設施按照適用法律(定義見下文)完成。為獲得更大的確定性， 承租人可對物業進行或導致對物業進行任何改動、增建或改善，並可建造永久性或臨時性的建築物或建築物，並安裝或導致安裝任何動產、貿易固定裝置、遮陽篷、暖通空調、供水系統、照明、標牌、貨架、貨架、顯示器、櫃枱、計算機、操作設備、辦公設備、電話系統、警報系統、傢俱、便攜式坡道、地板覆蓋物、承租人認為合適或合適的室內或室外照明及機械或電氣系統，條件是承租人在開始施工前向業主提供有關任何材料改進的圖紙。儘管有上述規定，承租人在(A)移走離地面4英尺直徑大於6英寸的任何活樹和/或(B)對截至本合同日期的任何現有物業上的建築物進行任何租賃改進之前，應徵得業主的同意，為更好地確定，不包括設施，在任何此類情況下， 不得無理扣留或推遲此類同意。
9. 財產所有權：所有個人財產，包括但不限於承租人或代表承租人在房東土地上、房東土地上、房東土地上或房東土地下操作的建築物、裝修、設備、存貨和動產(統稱為“承租人的財產”)，包括但不限於設施，在任何時候都應屬於承租人的財產，無論是否有任何法律或衡平法。承租人的財產始終屬於承租人的個人和動產，不會成為固定財產，儘管承租人財產的任何部分在任何程度上或以任何方式依附於承租人財產。 承租人的財產，包括但不限於承租人攜帶到房東土地上並在承租人業務過程中使用的任何設備，不得因承租人、其員工或代理人的任何違約 而受到房東或其代理人的扣押或扣押。房東承諾採取一切必要步驟，以確保該物業的任何貸款人或其他產權負擔人 以租客可接受的形式和實質向租户(及其貸款人)書面確認該等費用或產權負擔不適用於租户的財產或租客在租期內使用該財產的權利，房東 不得對租客的財產或租客在本租約項下的任何財產或租客權利進行抵押或以其他方式對其進行抵押或許可。承租人應享有不受限制的權利，在租期及其任何延長期間，對承租人的財產或財產進行任何改動或改進，和/或從財產中移除承租人的全部或任何部分財產和附屬物 。
10. 拆除設施：如果承租人不再需要設施，或者如果承租人交出財產，或者承租人終止了本租約，承租人可以在實際可行的情況下儘快拆除、拆除和拆除設施，並修復因此而造成的任何損壞。在這種完全退還或終止的情況下，房東應提供租户合理需要的通道，以加快搬家速度。承租人有權在整個租期內的任何時間將設施或承租人的任何或全部財產從物業中移走。
11. 安全措施：應允許承租人自費採取一切措施保護物業並防止未經授權進入物業，除本租約的限制外，此類進入應遵守所有適用的 法律，包括MCU。此外，承租人可自費採取其認為必要的行動，以確保設施和/或承租人的財產不被未經授權進入設施的人篡改、破壞、損壞、破壞或進入。 具體而言，承租人可自費採取其認為必要的行動，以遵守 MCU中規定的安全措施。儘管本合同另有規定，承租人應在24小時書面通知後，允許房東進入設施或物業的任何部分，但須遵守適用法律和承租人的安全政策和協議。
12. 陳述和保證：
房東特此聲明並向租客保證下列陳述真實、正確和完整，房東承認並同意該等聲明和保證(以及本租約中包含的房東的任何其他聲明、保證和證明)可由以下各方最終依賴：(I)租客；(Ii)租客的任何現有或擬議的分租客或受讓人；(Iii)任何貸款人；以及(Iv)任何擬向租客或任何受讓人、分租客或貸款人發放所有權保險的業權公司：
| a) | (I) 本租約構成有效且具有約束力的協議，可根據其條款對房東強制執行；(Ii)不需要任何其他個人(包括任何配偶)或實體簽訂本租約，以使本租約對業主土地和物業的所有權益具有充分的強制執行力。(Iii)業主不是任何破產、無力償債或遺囑認證程序的標的；及。(Iv)除業主及在此設立的租客外，任何人士或實體在該財產中除向約格·約翰尼斯·恩德萊恩抵押外，並無任何其他權益；。 |
| b) | 沒有正在進行的、未決的訴訟，據房東所知，沒有任何訴訟、索賠或其他法律或行政程序懸而未決、受到威脅或預期 涉及或可能影響：業主或租客的財產或權益 ； | |
| c) | (I) 業主、其業務、本租約和物業在所有重要方面均完全符合所有適用的聯邦、省和地方法律、法規、法令、命令、規則和條例(每一項均為“法律”)；(Ii)本租約並無違反業主作為一方的任何合約、協議、文書、判決或命令，或影響物業的任何合約、協議、文書、判決或命令；以及(Iii)房東沒有與任何影響物業或其任何部分的政府機構或公共或私人公用事業機構作出任何承諾或達成任何協議，而該等承諾或協議並未由房東以書面向租客披露； | |
| d) | 與任何第三方(包括但不限於任何其他租賃、使用或佔用協議、地役權、許可證或其他佔有權或使用權、銷售 或上述任何選項)不存在可能幹擾、衝突、禁止或限制承租人或承租人的任何受讓人進入和使用本租約所設想的財產的能力； | |
| e) | (I) 除化糞池外，現在沒有地下水箱，或過去任何時候都沒有地下水箱位於該物業或其任何部分；(Ii)未產生、製造、運輸、生產、使用、製造、運輸、生產、使用現在或以後被任何法律歸類或管制為危險或有毒的含石棉材料、石油、炸藥或其他物質、材料或廢物。處理、 儲存、釋放、處置或以其他方式存放在或之上或允許從 財產或其任何部分發出，但所有健康、安全和其他法律(每個、《環境法》)管轄該環境法或對其適用的《環境法》；以及(Iii)該物業或其任何部分內、之上或散發出的任何其他物質、材料或條件，均不能支持根據任何環境法提出的要求或訴訟因由。房東未收到任何政府當局的通知或其他通訊，聲稱該財產或其任何部分違反了任何環境法；以及 | |
| f) | 沒有記錄或未記錄的留置權、產權負擔、抵押、契諾、條件、保留、限制、地役權、租賃、轉租、佔用、租約、水權、選擇權、優先購買權或其他影響、與財產的財產或其任何部分的財產有關或存在產權負擔 影響財產的 。業主和物業完全遵守影響物業的所有產權負擔 。房東已向租户交付了所有證明產權負擔的文件的真實、完整的副本。 |
13. 違約：如果任何一方違反任何擔保或未能履行本租賃條款要求履行的任何契約、協議或義務，本租賃不得終止，但違約一方有義務在非違約方向其發出書面通知後十五(15)天內糾正任何此類違約。條件是違約方應在十五(15)天之後有可能需要的延長期，如果修復的性質合理地需要超過十五(15)天，且違約方在十五(15)天內開始修復，並且此後持續 並努力進行修復直至完成。違約方約定，在收到上述通知後，將努力補救此類違約。
14. 未能履行義務：如果任何一方違反任何保證或未能履行根據本租賃條款要求履行的任何契約、協議或義務，並且這種違反或不履行應在另一方發出書面通知後持續十五(15)天(緊急情況下，沒有通知或在情況下合理的較短通知期就足夠了)，則非違反一方除其任何其他權利外，還可以補救另一方在本合同項下的任何違約或違反保證。並履行另一方未能履行的任何契約、協議或義務。非違約方在糾正此類違約或違反保修或履行此類契約方面花費的任何金額 應由另一方在十五(15)天的書面通知後支付，外加實際成本的15%的管理費，如果房東是違約方，則承租人可以選擇將應付給它的一筆或多筆金額(包括 管理費)從租金支付中抵消；如果違約或意外事故不能在該十五(15)天內通過盡職調查 得到補救，且當事人已開始補救該違約或意外事故，並以合理的速度勤奮地着手補救該違約或意外事故，則該方應有權獲得合理必要的較長時間來補救該違約或意外事故。
15. 終止：發生下列情況之一時，房東可以通知租客終止本租約：(A) 租客在收到房東的通知後三十(30)天內未支付本合同規定的租金； (B)房客在收到房東的通知後四十五(45)天內沒有履行任何其他物質契約；但是，如果承租人已在該四十五(45)天期限內開始善意地進行整改，並且應以合理的努力進行起訴直至完成，則不應視為存在該等不履約情況；(C)承租人的破產或破產。在承租人就10-MM0053號向加拿大衞生部提出的許可生產者許可證申請獲得許可之前 期間，承租人可在不少於60天前向房東發出書面通知，隨時終止本租約，並在終止後 任何一方均不再享有本租約項下的任何其他權利或義務，但終止前所產生的、明確聲明在本租約到期或終止後仍繼續有效的權利或義務除外。
16. 物業狀況：根據本協議的條款，包括房東的陳述和擔保，承租人確認並同意其簽訂本租約並按“原樣”取得物業的所有權 房東未就物業是否適合承租人的業務向承租人作出任何陳述或擔保，除非本協議另有規定。
17. 通知：本合同項下的所有通知均應通過電子郵件發送至下列地址。如需向承租人發出通知，通知應提供給：
Dalya bzizinsky Moshav Cochav Michael 10
在向業主發出通知的情況下，通知應提供給：
Yftah[br]Ben Yaackov Palmacj 3 Ashkelon
或 收到書面通知的一方最後應通知發出通知的一方的其他地址。
18. 處置：房東在此向租户保證，在未經買方、受讓人或受讓人就業主在本協議項下的所有義務簽訂假設協議之前，不得出售、轉讓、轉讓或以其他方式處置其在物業中的權益，否則，該權利的轉讓將不對租客強制執行。承租人應在本租約轉讓之日起及之後解除承租人的義務，條件是本租約的受讓人承擔承租人在本租約項下的義務。在本租約的任何受讓人承擔房東在本租約項下的義務的範圍內，自本租約轉讓之日起及之後，房東應被免除其義務。
19. 損壞和破壞：如果設施或承租人的財產發生意外事故，導致設施或承租人財產的全部或任何實質性部分被毀，承租人可在上述事故發生後九十(90)天內向房東發出書面通知，自行決定修復或重建設施或承租人財產，或終止和取消本租約。在這種情況下，承租人不應因終止而承擔任何責任，除了支付當時當前期限的剩餘部分的租金外，任何一方都不再具有本合同項下的任何其他權利或義務，但終止前產生的、明確規定可在本租約期滿或終止後繼續存在的權利或義務除外。為了更好地確定，承租人應有權不受限制地在任何此類終止時將承租人的全部或任何部分財產和附屬設施從財產中移走。
20. 排他性：房東不允許除租客以外的任何人進入、佔用或使用房產的任何部分。
21. 不擾民：不遲於本租約簽訂之日起三十(30)天內，房東應向物業的每個抵押權人(如果有的話)以附表 “B”所附的形式或以租客合理行事可接受的替代形式，獲得已簽署的不擾民協議，費用由租户承擔。房東應將這些協議交付給租客。如果有任何後續抵押登記在該物業上，房東應在該抵押登記之前，從每個該等後續抵押權人處獲得並交付以這種形式簽署的非幹擾協議給租户。
22.[br}安靜佔有：承租人在租期內享有財產的安靜享受和專有所有權。
23. 非展覽：房東承認承租人的業務和物業的預期用途受到嚴格監管， 在認識到承租人的預期用途和承租人的安全和隱私要求後，除非符合適用的法律和承租人的安全程序和協議，否則房東不會 進入物業或在合同期間的任何時間展示物業以供出售或出租。
24. 不放棄：對違反本租約任何契約的放棄不得解釋為放棄任何後續 違反相同或任何其他契約的行為。
25. 非合夥關係：除房東和租客之間的關係外，本租約中包含的任何內容或本租約各方的任何行為均不得被視為在雙方之間建立任何關係。
26.遵守法律：租户和房東應遵守適用法律的所有規定，包括但不限制上述聯邦和省級立法、建築附則和其他政府或市政法規的一般性，這些法規和法規與物業的隔斷、設備、運營和使用，或與物業的任何維修、更換、改建、增建、變更、替代或改進有關，並將遵守任何政府實施的所有警察、消防和衞生、 和管制物質法律和法規。由省級或市級當局或由火災保險承保人進行，並將遵守和遵守政府和市政法規以及有關在物業或其任何部分開展任何業務的其他要求 。房東和租客將採取一切必要措施，確保遵守MCU的所有法律、規則和程序。
27. 完整協議：本租約及其所附的附表構成雙方之間關於本協議標的的完整協議，該協議取代雙方之間所有先前和其他同時達成的協議、諒解、談判以及雙方之間的口頭或書面討論。合同雙方之間不存在與本合同標的相關的陳述、擔保、抵押協議、條件或其他協議，除非本合同另有明確規定。 除非以書面形式作出，否則對本合同的任何修改均不具約束力。對本租賃任何條款的放棄不應構成對任何其他條款的放棄，除非本合同另有明確規定，否則此類放棄不構成持續放棄。
28. 不可抗力：如果任何一方因罷工、停工、勞工問題、無法採購材料、停電、限制性政府法律或法規、暴亂、叛亂、戰爭或其他類似性質的原因而延誤、阻礙或阻止履行本合同所要求的任何 行為，但不是由於延遲履行本租賃條款所要求的工作或行為的一方的過錯，則履行此種行為應在延期期間免除，履行此種行為的期間應延長相當於拖延期間的一段時期。本款規定不得免除承租人立即支付本合同規定承租人應支付的任何款項的責任。
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| Dalya bzizinsky | 佳納索夫特製藥有限公司 |
本 協議已由雙方在上文首次寫明的日期簽署。
附表 "A"
以色列科哈夫·米迦勒的多納姆農耕豬地