附件10.30

租賃協議第二修正案

請注意：某些信息以[***]此文檔已從本展覽中省略，因為它既不是實質性的，也是(Ii)如果公開披露會對競爭造成有害的。

租賃協議的第二修正案(“第二修正案”)的日期為2021年7月8日(“第二修正案生效日期”)，由特拉華州有限責任公司Are-708Quince Orchard，LLC(地址為加利福尼亞州帕薩迪納北歐幾裏德大道26號，加利福尼亞州91101(“房東”))和自適應噬菌體治療公司(特拉華州公司，地址為20878馬裏蘭州蓋瑟斯堡昆斯果園路708號Suit150,708 Quince Orchard Road，Gaithersburg，20878)確定。

獨奏會

A.房東和租客已簽訂了日期為2019年8月9日的特定租賃協議(“原始租賃”)，並經日期為2019年8月7日的特定信函協議、日期為2020年10月28日的特定信函協議以及日期為2020年10月28日的某些第一次租賃協議修正案(“第一修正案”；連同原始租賃，信函協議和第一修正案，即“租賃”)修訂，其中房東將某些房產出租給租户，其中[***]位於馬裏蘭州蓋瑟斯堡烏節路150708Quince Orchard Road，Gaithersburg，20878的可出租平方英尺(“現有房產”)，如租約中更詳細地描述。

B.房東和租客希望修改租約，除其他事項外，將現有房產擴大一處[***]分兩個階段出租平方英尺，延長租期，提供一定的改善津貼，並授予某些標語權，所有這些都是在本第二修正案中規定的條款和條件下進行的。

協議書

因此，現在，考慮到前述內容，考慮到雙方在此所作的承諾和條件，以及其他良好和有價值的對價，房東和租客同意將本租約修訂如下：

1.定義；獨奏會。本第二修正案中使用但未另有定義的術語應具有本租約中規定的含義。朗誦構成本第二修正案不可分割的一部分，在此引用作為參考。

2.額外擴建處所。現有房產將擴大到包括大樓內的以下區域，最終承租人將100%租用大樓：(A)自第一層擴建房產開始日期(如下文第4節定義的 )起，現有房產應再擴大約[***]可出租平方英尺 (“一樓擴建房產”)，以及(B)自二樓擴建房產開工之日起生效 (定義見下文第四節)，現有房產應額外擴大約[***]可出租平方英尺(“第二層擴建物業”；第一層擴建物業、第二層擴建物業及現有的物業在此統稱為“物業”，一樓擴建物業及第二樓層擴建物業統稱為“額外擴建物業”)。附件A和A-1將現有房舍描繪為陰影區域，描繪了現有房舍。附件中的附件A-2將一層擴展場所描述為陰影區域，應作為附件A-2添加到租約中。附件中的附件A-3將二層擴展場所描述為陰影區域，應將其作為附件A-3添加到租賃中。

A.額外的擴展場所租户改進。承租人應按照本合同附件C所附《工作通知書》中所述對新增擴建房屋進行改善，業主應向承租人提供《工作通知書》中所述的額外擴建房屋TI津貼。

B.第二個延期期限。第一次延期期限將於2031年9月30日午夜到期。本基本年期於第二層擴建物業開始日期起計(“第二續展期”)再續延至第二層擴建物業開始日期起計的期間(“第二續展期”)，除非較早前根據租約條款及條件終止或延長，否則將於第二層擴建物業開始日期後129個月屆滿。就本租賃而言，“期限”應統稱為基本期限、第一次延期和第二次延期。

3. 或有事件。[***]

4. 一樓擴建房屋開工日期；二樓擴建房屋開工日期。[***]

5.交付個額外的擴建房舍。在符合第3條(或有事項)的情況下，房東應(I)在第一層擴建房屋開始使用掃帚清潔的日期，將第一層擴建房屋交付給租户，“按”條件，免費且沒有先前居住者的財產，以及(Ii)將第二層擴建房屋交付給二樓的租户，擴建房屋開始使用掃帚清潔，“按”狀況，免費，且沒有先前住户的財產(每個，一個“交付”，“交付”，或“交付”)。如果房東未能及時交付第一層擴建房屋或第二層擴建房屋(視情況而定)，房東不對租户由此造成的任何損失或損害承擔責任，本第二修正案和與額外擴建房屋有關的租約不得無效或不可撤銷。

A.驗收。除本第二修正案所述外，如果適用：(I)承租人應接受其截至第一樓層擴建場所開工之日的“原狀”中的第一層擴建處所；(Ii)承租人應接受第二樓層擴建處所開工之日的“原狀”中的第二樓層；(Iii)業主不對新增擴建物業的任何瑕疵負任何責任，及(Iii)承租人接管新增擴建物業應為承租人接受新增擴建物業的確鑿證據，且新增擴建物業於取得物業時狀況良好，包括但不限於所有櫥櫃及櫥櫃、不間斷供電系統、電力浪湧保護器、應急發電機、通訊系統、保安系統、化學煙囱及其他固定設備，以及在該等物品存在的範圍內。儘管有本段前述規定，承租人應在第一層擴展場所開工日期和第二層擴展場所開工日期(視情況而定)後的60天內，以書面形式合理地確定第一層擴展場所和第二層擴展場所的機械、電氣和管道系統以及結構部件中的任何潛在缺陷。就本款而言，“潛在缺陷”是指此類系統和/或部件中無法通過合格技術人員對此類系統或部件進行合理檢查而發現或發現的重大缺陷。房東將立即修復此類已識別的潛在缺陷(前提是房東合理確認此類缺陷實際上是潛在缺陷)。

B.房東的工作。業主應自負費用和費用，以熟練的方式進行以下工作：(I)更換額外擴建房屋內損壞的或顏色錯誤的天花板瓷磚，(Ii)在走廊、公共空間、衞生間和建築物入口的公共區域牆壁上塗上建築標準油漆(第(I)和(Ii)款中描述的工作統稱為“入住前工作”)，以及(Iii)專業清潔額外擴建房屋內的地板 (“入住後工作”)；連同入住前的工作，“房東的工作”)。房東應盡商業上合理的努力，在房東執行房東工作期間，儘量減少對租客正常業務運作的任何干擾。房東應與租客協調房東履行工作的時間，但(A)房東應在2022年4月1日之前完成預住工作(受不可抗力延誤的影響)，以及(B)房東應在一層擴建房屋開工日期和二樓擴建房屋開工日期後不晚於30天內完成預住工作(受不可抗力延誤的影響)。

C.條件。房東或其任何代理人均未就新增擴建物業的全部或任何部分的狀況和/或新增擴建物業是否適合承租人的業務作出任何陳述或保證，承租人及承租人均不對新增擴建物業適合許可用途作出任何默示擔保。承租人應按照租約第7節的規定，將額外的擴建場地僅用於租約下的許可用途。

D.許可證。除上文第5.b節和第5.e節的規定外，房東沒有義務在大樓內進行與租户佔用額外擴建房產有關的任何工作，也沒有義務獲得與租户對額外擴建房產的具體使用或租户在其中的業務運營有關的任何許可證、批准或權利。承租人應負責獲得新增擴建房屋的入住證。

E.停用二樓擴建樓房。在不遲於二樓擴建房屋開工日期之前，業主應在不向租户支付任何費用的情況下，(I)按照適用的法律要求安排二樓擴建房屋退役， (Ii)向租户(在收到租户以房東及其環境顧問合理接受的形式和內容發出的非信賴信函後)提交業主獲得的與二樓擴建房屋退役有關的退役報告。及(Iii)於二樓擴建物業開工日期向租户交付位於二樓擴建物業內的系統及設備，並處於良好運作狀態。

6.額外擴建場所的基本租金 (A)承租人應繼續按租約規定的費率就現有物業支付基本租金，(B)自一樓擴建物業開始日期起但須受一樓擴建物業基本租金抵減(定義見下文)起計，一樓擴建物業基本租金按每月53,912.50元的費率支付，及(C)自第二層擴建物業開始日期起但以第二層擴建物業為限基本租金抵減(定義如下)，二樓擴建物業的基本租金將按每月18,368.75美元的費率支付。

A. 基本租金調整。

I.首個樓層擴建場所。於合約期內，首層擴建物業的基本租金將於首層擴建物業開始生效日期(該日期構成調整日期)的每週年增加，方法為將緊接該調整日期前應付的首層擴建物業的每月基本租金乘以租金調整百分比(即 3%)，並將所得金額加至緊接該調整日期之前的每月應付基本租金。按此調整後的基本租金此後應按租約第4節的規定支付。

二、第二個樓層擴展場所。於合約期內，二樓擴建物業的基本租金將於二樓擴建物業開始生效日期(該日期構成調整日期)的每週年增加，方法為將緊接該調整日期前應付的二樓擴建物業的每月基本租金乘以租金調整百分比(即 3%)，並將所得金額加至緊接該調整日期之前的每月應付基本租金。按此調整後的基本租金此後應按租約第4節的規定支付。

三、基本租金新增一樓擴建單位租户改善津貼調整。如果承租人以書面形式選擇使用額外的一層擴展房屋租户改善津貼，則自承租人使用額外的一層擴展房屋租户改善津貼之日起，第一層額外擴展房屋的基本租金也應增加(根據承租人使用的額外第一層擴展房屋租户改善津貼的金額計算，該金額將根據年利率9%的基本期限攤銷；由此產生的攤銷金額應計入現有物業的每月基本租金分期付款(至一樓擴建物業開工日期為止)或一樓額外擴建物業的每月基本租金分期付款 (自一樓擴建物業開工日期起及之後)。因使用額外的一樓租户改善津貼而增加的租金，在任何情況下不得於調整日按租金調整百分比增加。

B. 額外擴建場所的基本租金減免。

I. 一樓擴建單位基本租金減免。[***]

二、二層擴建樓盤基本租金減免。[***]

7.將更改為定義的術語。自下列日期起生效，現對《基本租賃條款》中包含的定義作出以下修改。

A.自第一層擴建房舍開始使用之日起，定義的“房舍”一詞應全部刪除，代之以：

“處所：

項目的該部分，包含大約[***]可出租平方英尺，由房東確定，包括(I)大約[***]可出租平方英尺的空間，如附件A中的陰影面積所示(“現有房產”)，(Ii)大約[***]可出租平方英尺的空間，如附件A-1中的陰影面積所示(“擴展場所”)，以及(Iii)大約[***]可出租平方英尺，如附件A-2所示的影線面積(“一樓擴建物業”；連同現有物業及擴建物業，稱為“物業”)。業主建築師EwingCole根據建築物業主和管理者協會(ANSI/BOMA Z65.1-1996)採用的1996年辦公樓建築面積測量標準方法(“BOMA標準”)測量了房屋的面積。承租人確認收到該測量結果，並且該測量結果應為房屋面積的最終結果。

A.生效自二樓擴建房舍開工之日起，定義的“房舍”一詞應全部刪除，代之以：

“處所：

項目的該部分，包含大約[***]可出租平方英尺，由房東確定，包括(I)大約[***]可出租平方英尺的空間，如附件A中的陰影面積所示(“現有房產”)，(Ii)大約[***]可出租平方英尺的空間，如附件A-1中的陰影面積所示(“擴展場所”)，(Iii)大約[***]可出租平方英尺，如附件A-2中的陰影面積所示(“一樓擴展場所”)，以及(Iv)大約[***]可出租平方英尺，如附件A-3所示的影線面積(“二樓擴建物業”；連同現有物業、擴建物業及一樓擴建物業，稱為“物業”)。業主建築師EwingCole根據建築物業主和管理者協會(ANSI/BOMA Z65.1-1996)採用的1996年辦公樓建築面積測量標準方法(“BOMA標準”)測量了房屋的面積。承租人確認收到該測量結果，並且該測量結果應為房屋面積的最終結果。

B.生效自一樓擴建房屋開工之日起，定義的“房屋可出租面積”一詞約指 [***]可出租的平方英尺。

C.生效自二層擴建房屋開工之日起，定義的“房屋可出租面積”一詞約指 [***]可出租的平方英尺。

D.生效自一樓擴建房屋開工之日起，定義的術語“承租人的營業費用份額”應為[***]%.

E.生效自二層擴建房屋開工之日起，定義的術語“承租人承擔的運營費用” 應為[***]%.

8.第7(C)節(裝卸塢)修正案現對租約第7(C)條作出修訂，自第二層擴建物業開始生效之日起生效，將該條款全部刪除，代之以以下新的第7(C)條：

(C)裝貨碼頭。大樓內有一個裝貨碼頭(“裝貨碼頭”)。承租人應根據法律要求和本款條款和條件，享有每週7天、每天24小時使用裝貨碼頭的專有權。在裝貨碼頭不能使用的任何更換、維修或維護期間，房東沒有義務為承租人提供替代、補充、臨時或備用裝貨碼頭。房東不對裝貨碼頭作出任何形式的明示或默示的擔保，房東也不作任何此類擔保。在不限制上述規定的情況下，承租人明確承認並同意房東不保證或保證裝貨碼頭將始終處於運行狀態、具有足夠的容量以適應承租人的使用、無危險的材料、或將充分發揮作用或發揮作用，並且房東不對因裝貨碼頭故障而造成的任何損害負責。儘管裝貨碼頭不是房屋的一部分，但本租賃條款(I)管理租户對房屋的使用、運營和享用，(Ii)對租户施加義務，以處理在房屋內、在房屋內、或與房屋有關的事項，或因使用或佔用房屋而引起的事項(包括但不限於與保險、賠償、有害物質清除和環境要求有關的義務)，或(Iii)限制房東的責任，應同樣適用於承租人對裝貨碼頭的使用。本款條款和條款在本租賃期滿或提前終止後繼續有效。

9.第10條(泊車)的修訂。自第一次擴建房屋開工之日起生效，現對租約第10節進行修訂，在其末尾增加以下內容：[***]

10.修訂第38(A)條(古蹟標誌)及第38(B)條(識別標誌)。自第二修正案生效之日起生效，現對租約第 38節進行修訂，將第38(A)和38(B)節全部刪除，代之以下列第 38(A)和38(B)節：

(A)紀念碑標誌。業主應自費在本項目現有的紀念碑標牌上安裝和維護作為運營費用承租人名稱的一部分。承租人在本款項下的權利為承租人所獨有。

(B)標識標牌。自《第二修正案》生效之日起及之後(如《業主與租客租賃第二修正案》所述)，承租人有權根據其唯一選擇、費用和費用，並遵守所有適用的法律要求，按照承租人的意願，在建築物的正面安裝並張貼單一的背光照明標誌，且符合適用法律要求(以及相關的電氣連接和設備)，標明當時的名稱和承租人的公司標誌(“識別標誌”)。此類權利應為自適應階段治療公司的個人權利，除非獲得許可。房東特此批准本合同所附標識標牌作為本合同附件D的一部分，承租人應自費維護標識標牌的良好狀態並進行維修，並有權不時更換、翻新和/或更新標識標牌，但須經房東批准，不得無理扣留、拖延或限制批准。在合同期滿或更早終止時，承租人應自負費用：(I)按照所有適用法律要求，以良好和熟練的方式拆除標識標牌；(Ii)修復因安裝、更換、翻新、更新和/或移除標識標牌、正常磨損和因意外事故造成的損壞而對建築物正面或外觀造成的任何損壞。

11.第39款(搬遷到另一個項目)修正案 [***]

12.刪除第41條(擴張權)。[***]

13.前臺。[***]

14.不可擾亂。自《第二修正案》生效之日起，本項目不受房東訂立的任何按揭、信託契據或土地租約的約束。儘管本協議或租約中有任何相反規定，承租人沒有任何義務將租約置於任何按揭、信託契據或土地租約的留置權之後(且租約不得從屬於)，除非該等按揭或信託契據的持有人或土地出租人(視情況而定)訂立從屬、不擾民、以及與承租人簽訂的委託協議，其格式為承租人和此等當事人都能合理接受的形式。

15.外部維修。[***]

16.資本預算在每個日曆年的12月1日或之前，房東應向租户提供一份業主對下一個日曆年建築物的資本預算，該資本預算應合理詳細地列出房東打算在下一個日曆年對建築物進行的資本改善。如果承租人合理地認為資本預算不包括應在適用日曆年內進行的任何資本改善，則在承租人提出書面請求後30天內，房東和承租人應會面並真誠討論承租人的關切。然而，在任何情況下，房東應保留是否對大樓進行任何資本改善的唯一權力和酌處權。

17. 其他。

A.完整的協議。經本第二修正案修訂的《租賃》是雙方之間關於本租賃標的的完整協議，並取代所有先前和當時的口頭和書面協議和討論。經本第二修正案修訂的租賃只能通過雙方簽署的書面協議進行修訂。

B.綁定效果。本第二修正案對雙方、其各自的代理人、員工、成員、代表、高級管理人員、董事、分公司、子公司、關聯公司、受讓人、繼承人、利益繼承人和股東具有約束力，並符合他們的利益。

C.經紀人。房東和租客各自聲明並保證，其沒有與任何經紀人、代理人或其他人(統稱為經紀人) 就第二修正案進行交易，除世邦魏理仕公司(以下簡稱世邦魏理仕)外，沒有任何經紀人促成本次交易。根據房東和世邦魏理仕之間的單獨協議，房東應向世邦魏理仕支付房租。房東和租客在此同意賠償，並使對方不受任何經紀人(世邦魏理仕除外)因與租户或房東(如適用)就本第二修正案進行交易而要求佣金或其他形式賠償的索賠而受到損害。

D.批准；衝突。除經本第二修正案修訂及/或修改外，本租約現予批准及確認，而本租約的所有其他條款將保持完全效力，不受本第二修正案更改及改變。如果本第二修正案的規定與本租賃的規定有任何衝突，應以本第二修正案的規定為準。無論本第二修正案是否明確修訂，本租賃的所有條款和條款均在必要的範圍內進行修改，以實現本第二修正案的目的和意圖。

E.對應人員/電子簽名。本《第二修正案》可簽署2份或2份以上副本，每份副本應被視為原件，但所有副本應共同構成一份相同的文書。副本可通過傳真、電子郵件(包括pdf 或符合2000年美國聯邦ESIGN法案的任何電子簽名過程，如DocuSign)或其他傳輸方式進行交付，因此交付的任何副本應被視為已正式且有效地交付，並且對所有目的均有效。就本第二修正案及其所有相關事項而言，電子簽名應被視為原始簽名，此類電子簽名與原始簽名具有同等的法律效力。

[簽名顯示在下一頁]

特此證明，本協議雙方已於上文第一所述日期和年份簽署本第二次修訂並加蓋印章。

	租户：

	自適應噬菌體治療公司
	特拉華州的一家公司

	發信人：	/s/Greg Merril
	姓名：	格雷格·梅里爾
	標題：	首席執行官

	房東：

	是-708昆斯果園有限責任公司，
	特拉華州一家有限責任公司

	發信人：	ARE—GP 708 Quince Orchard QRS CORP.，一家馬裏蘭州的公司，管理成員

	發信人：	/s/ 格雷戈裏·凱
	姓名：	格雷戈裏·凱
	標題：	房地產法律事務副總裁