附錄 10.2

租賃協議

由此而來

（“房東”）

和

GSI 科技股份有限公司

（“租户”）

______________, 2024

財產：

加利福尼亞州森尼韋爾市埃爾科大道 1213 號

展品

附錄 A — 場所

附件 B — 已保留

附錄 C — 運營費用除外情況

附錄 D — 租賃備忘錄的形式

租賃協議

本租賃協議（本 “租約”）由_____________________________________ （“房東”）和特拉華州的一家公司GSI TECHNOLOGY, INC.（“租户”）在_______________________________________________ （“房東”）於2024年__________日（“生效日期”）簽訂並簽訂。

R E C IT A L S

答：鑑於 本租約由房東和租户簽訂並由房東與租户簽訂，該協議與日期為 2024 年 _______________ _________ _________ ________（可能不時修改 和/或修改 “購買協議”）下的某些買賣協議 LLC，加利福尼亞有限責任公司，根據該協議，D.R. Stephens & Company， LLC，一家加州有限責任公司， LLC，根據該協議，D.R. Stephens & Company， LLC，一家加州有限責任公司作為買方，房東的公司和關聯公司已同意以賣方身份向租户購買 租户的所有權利、所有權和利益在建築物內和往返建築物（定義見下文），具體而言，《購買協議》中對此有規定。

B. 鑑於 雙方承認，截至本租約簽訂之日，租户是房屋（定義見下文）的當前居住者。本租約 將自截止日期（如購買協議中所定義）起生效。

現在， 因此，考慮到前述敍文（通過本引用納入此處）和下文保留的租金（定義見下文 ），房東和租户共同商定如下：

第 1 條
定義

特定租約

1.1 建築。 一座由大約44,277平方英尺的可出租面積（“RSF”）組成的建築物，位於加利福尼亞州森尼韋爾市埃爾科大道1213號（“大樓”）。如果建築物存在明顯錯誤、增加 或減法、重新測量或其他合理調整的情況，房東可以調整建築物的 RSF，並且應相應修改本租約中受此類調整影響的 的條款和規定；但是，前提是租户在任何情況下都不得在本租約期內（包括 其任何延期），將調整本租約項下的 付款義務（包括但不限於所有租金金額）。

1.2 場所。 房東和租户已同意，房屋由建築物組成，如附錄 A 中更具體地指定， 以及建築物的所有地役權、權利和附屬物品的非排他性使用。任何一方均無權 在初始期限或任何延期內重新測量房屋或建築物的可出租平方英尺。

1.3 任期。 自租賃開始之日起一百二十 (120) 個月，具體定義見第 2.1 節。

1.4 基本 租金。最初，在本學期的前十二（12）個月中， 總可出租面積每平方英尺2.05美元，但將按下文第3.1節的規定每年增加。

1.5 基本 租金年度上漲百分比。百分之三（3%）。

1.6 安全 押金。$90,768.00

1.7 經紀商。 紐馬克·奈特·弗蘭克，作為租户的代理人

1.8 租户 通知地址。

1213 Elko Drive 加利福尼亞州森****爾 94089
注意：道格拉斯·席爾

並將其副本發送至：

DLA Piper LLP（美國）
漢諾威街 3203 號，100 號套房
加利福尼亞州帕洛阿爾託 94304-1123
收件人：Heather Srimal 和 Ben Griebe

1.9 房東 通知地址。

c/o. D.R. Stephens & Company, LLC

加利福尼亞街 601 號，套房 1710 號舊金山，加利福尼亞州 94108
注意：萊恩·斯蒂芬斯

並將其副本發送至：

Lubin Olson & Niewiadomski LLP

泛美金字塔

蒙哥馬利街 600 號，14 樓

加利福尼亞州舊金山 94111

收件人：Paul J. Niewiadomski，Esq。

1.10 房東 付款地址。

c/o. D.R. Stephens & Company, LLC

加利福尼亞街 601 號，套房 1710 號舊金山，加利福尼亞州 94108

1.11 建造 時間。根據租賃條款，租户應在一年中的每一天 24 小時獨家使用和進入 建築物和停車場。

1.12 租户的 份額。100%

1.13 停車。 更具體地説，見本協議第30條。

普通的

1.14 變更. 對場所、建築物或 土地進行的任何改進、改動、固定裝飾或改造，無論是結構還是其他方面，包括地毯、隔板、櫃枱、門、空調管道、管道、管道、 照明燈具、電線、硬件、鎖、天花板以及窗户和牆面覆蓋物的安裝或改造。

1.15 默認 費率. 該利率比美國銀行或其繼承實體（“美國銀行”）公開宣佈的年度 利率高出五（5）個百分點， 不時作為 “最佳” 利率，無論該利率是否是美國銀行向商業借款人收取的最低利率 。如果美國銀行停止宣佈此類最優惠利率，房東 應根據房東的合理酌情決定指定位於加利福尼亞州舊金山/聖 何塞地區的另一家銀行的最優惠利率，該利率應為計算違約利率的最優惠利率。

1.16 陸地. 該不動產位於加利福尼亞州森尼韋爾市埃爾科大道1213號，在加利福尼亞州聖克拉拉縣被稱為APN＃104-32-029。

1.17 租賃 生效日期. 截止日期（如購買協議中所定義）。

1.18 抵押貸款. 現在或將來可能對建築物 或土地構成抵押或以其他方式影響的所有抵押貸款、信託契約和類似的擔保工具，包括與建築和永久融資相關的抵押貸款。“抵押人” 應指持有此類抵押貸款、信託契約和類似擔保工具的 個人和實體。

1.19 運營 費用. 房東在適用的日曆 年度內在管理、運營和維護建築物、停車場和土地方面產生的所有成本和開支，由房東合理確定。此類費用 和費用應包括但不限於（房東沒有義務提供以下 列出的任何項目）、水、煤氣、下水道、下水道、電力和其他公用事業的費用、垃圾清理、電話服務、 保險、清潔服務和用品、安全服務、停車區的電力成本、勞動力成本（包括 社會保障）税收和繳款及附帶福利）、維護和服務合同下的費用（包括製冷機、鍋爐、 電梯、窗户和保安服務）、暖氣和空調、管理費（不超過任何日曆年建築總收入的百分之二（2％） 中的較低值）、營業税、牌照費、公共空間和金庫的租賃和收費、成本、 費用以及任何經營建築物所在業務改善區的實體作出或為其做出的其他評估、評估、 會費、支出以及房東提供的與維修、運營、維護相關的任何設備或服務的成本， 建築物和土地及相關的外部附屬設施的維修和保護。運營費用應包括房東為管理、運營或維護建築物而進行的資本改善成本 ，前提是此類成本應根據公認會計原則在改善的有用 期限內攤銷，並且只有適用 日曆年度的部分應包含在該日曆年度的運營費用中；此類資本改善應包括但不限於 ，但須進行改進：(a) 或者在建築物中添加建築元素，這將提高建築物的效率（即，房東合理預計 將減少與資本支出標的項目相關的運營費用 ，或者將與資本支出標的項目相關的運營支出 的增長率從原本可以合理預期的水平降低，（b）改進， 如果與被替換的資本支出項目有關，則該項目應位於根據公認的會計原則，其 的使用壽命終止，此類資本支出所需的維修費用將超過 置換成本，以及 (c) 為遵守任何適用法律（如下文第 5 條中定義 ）的要求或保險或公用事業公司的要求而必須進行的改進；但是，除非租户書面批准 或需要遵守任何適用法律的要求，或保險或公用事業公司的要求，沒有資金改進 應在本學期的前十二 (12) 個月內予以更換。運營費用不應包括本協議所附附錄 C 中列出的開支，也是其中的一部分。

租户應以其 自己的名義獲得並直接向相應的供應商支付為房屋提供服務的所有公用事業的費用。

1.20 真實 遺產税支出. 所有 (1) 房地產税、競技場税、固體廢物税 及相關費用、預付費、特殊用户費、費率和評估（包括一般和特別評估， ，如果有），普通和特殊的，可預見的和不可預見的，這些費用是根據建築物或 土地或房東與之相關的個人財產進行評估的；(2) 其他當前或未來的税收或税收或評估向房東徵收的或根據建築物或土地進行評估的政府費用 ，其性質為或作為房地產 税的替代，包括對建築物租户應付的租金徵收或計量的任何税款、用於公共 改善或任何其他目的的所有税款和評估以及任何總收入或收入或類似税收；以及 (3) 在審查、抗議或尋求減少房地產税時產生的費用（包括合理的律師費 和顧問費及法庭費用），無論是 這樣的抗議或削減最終不會成功。除上述規定外，房地產税支出不得包括因建築物運營而向房東徵收的任何遺產、 遺產、贈與、特許經營、公司、淨所得税或淨利得税。

1.21 出租. 所有基本租金和額外租金。

1.21.1 基本 租金。租户根據第 3.1 節應支付的金額。

1.21.2 額外 租金。租户根據本租約應支付的所有款項，基本租金除外，包括但不限於租户的 運營費用份額和租户的房地產税支出份額。

1.22 租户的 個人財產. 所有設備、傢俱、傢俱、商業和貿易固定裝置 和/或其他個人動產，現在或將來由租户安裝或放置在房屋內或房屋內，費用由租户承擔。

1.23 個人. 除非本租約中另有相反的規定，否則根據本租約特別授予租户的任何延期/續訂和購買期權 均屬於原租户或許可受讓人的個人，不得根據本租約或轉租的轉讓將此類權利 轉讓給受讓人或子租户。

1.24 實際 成本。實際成本是指房東 在不計利潤、管理費用或一般條件的情況下購置房產或提供服務時產生的自付額外增量。

第二條
術語

2.1 租賃期限 . 本租約（“期限”）應從 租賃開始之日開始，並應在租賃 生效之日後第一百二十（120）個月的最後一天午夜終止，或根據本租約的規定終止本租約的較早日期（“租賃 到期日”）。

2.2 不可抗力 不可抗力. 在本租約中使用的 “不可抗力” 是指任何超出當事方合理控制範圍的事件和自然行為（包括但不限於火災、洪水、 地震、風暴、颶風或其他自然災害）、戰爭、入侵、外國敵人行為、敵對行動（無論是否宣戰）、內戰、叛亂、革命、起義，引起的任何 延誤、軍事或篡奪的權力或沒收、恐怖活動、國有化、 政府的制裁、封鎖、禁運、物資短缺、權力中斷或中斷消息來源、罷工、勞資糾紛、任何一方延遲領取許可證 是因為許可辦公室的延誤不是由於租户提交的計劃不正確 、不可避免的傷亡或其他超出該方控制範圍的類似或不同事件所致，但在每種情況下 都不包括延遲支付本協議規定的到期應付租金的原因。儘管如此，如果租户、 租户的承包商和/或分包商從事的任何工作導致罷工、封鎖和/或勞資糾紛，則此類罷工、封鎖和/或勞動 爭議不應被視為租户在本租約中可以依據的不可抗力。在任何情況下，不支付租金 或因資金短缺而導致的失敗均不應被視為（或已造成）不可抗力事件。

第三條
出租

自租約 生效之日起，租户應向房東支付本第3條和下文第4條規定的基本租金和額外租金。

3.1 基本 租金.基本租金應等於以下金額：

* 基於十二 (12) 個完整日曆月（但是，如下所示，第一個租賃年度可能不包括十二 (12) 個完整日曆 個月）。

租户應按月等額分期向房東支付基本租金 （”在學期內每個日曆月 的第一天提前支付每月基本租金”），恕不另行通知、要求、抵消或扣除；前提是，應在截止日期（如購買協議中定義）或之前 支付第一期基本租金。如果租賃開始日期不是一個日曆月的 第一天，則租賃開始日期的部分月份應為第一個（1）個租賃月份， 用於確定期限和確定適用於該部分 月的月基本租金費率（以及該第一個月的月基本租金）^st) 租賃月份應根據上述 部分月份的實際天數減少（租賃開始日期所在的部分月份）。

3.2 付款. 根據本租約應付給房東的所有基本租金和額外租金應通過支票或電匯方式在房東付款地址向房東 支付，或按照房東不時的其他指示。如果最初 不兑現租金（現金除外），則在房東的存管機構最終以現金形式兑現之前，不得視為已支付。除非本租約中另有明確規定 ，否則租户將向房東支付所有租金，無需索賠、扣除、抵消或反訴。

3.3 滯納金 。雙方同意，租户延遲支付基本租金、額外 租金或本協議項下應付的任何其他款項將導致房東承擔本租約未考慮的費用，這些費用包括不限 的手續和會計費用、資金使用損失以及房東不可預見的抵押貸款和其他 融資成本預付款。如果租户延遲付款（i）確定 和確定房東遭受的實際損失是不切實際或極其困難的，而且（ii）截至本文發佈之日，以下列出的費用是對房東損害賠償的公平和 合理的估計。如果租户在本租約 到期時未能全額支付任何基本租金或額外租金，則 (i) 租户應根據房東的要求向房東支付額外租金的滯納金 ，等於 (A) 500 美元和 (B) 到期時未支付的款額的百分之十 (10%)， 和 (ii) 只要該金額在之後每個日曆月的第一天仍未償還，租户應每月支付 滯納金，金額等於 (A) 500 美元和 (B) 的百分之十 (10%) 中的較大值未支付的每個月的未付金額， 直到未付的租金全部付清。儘管如此，在租户未按期付款的任何十二 (12) 個月期間 ，在房東向租户發出此類違約書面通知後的三 (3) 個工作日之前，不得就租户未付款的首次發生收取上述滯納金 。此處包含的任何內容均不得意圖違反任何適用法律，在任何情況下，所有此類滯納金 應自動降至任何適用的最高法律費用或允許的費率。除了房東未支付基本租金或額外租金時可以獲得的所有其他權利和補救措施外，本第 3.3 節的規定還有 。

3.4 房地產投資信託基金/UBTI。 房東和租户同意，用於使用或佔用房屋的租金或其他付款的全部或部分 不得以任何個人或實體從建築物或場所獲得的淨收入或利潤為基礎。租户進一步同意，對於房屋的任何使用或佔用， 不簽訂任何轉租、許可、特許權或其他協議，其中規定根據任何個人或實體從如此租賃、使用或佔用的房屋中獲得的淨收入或利潤，為此類使用或佔用支付租金 或其他付款。

3.5 安全 存款。在租户執行本租約的同時，租户應向房東支付 押金，這筆押金應由房東保管，以確保租户履行本 租約規定的義務。房東應持有保證金，作為租户忠實履行租户在租期內保留和履行本租約的所有條款、契約 和條件的擔保。如果在本租約期內的任何時候，租户根據本租約向房東支付的任何租金或其他款項 已逾期未付，則房東可以自行選擇撥款並將保證金的任何部分 用於支付任何此類逾期租金或其他款項。如果租户未能保留和履行本租約的所有條款、契約和條件 應由租户保留和履行，但須遵守所有適用的通知和補償 期限，則根據房東的選擇，房東可以撥出並使用全部保證金，或儘可能多的 ，以支付逾期的租金、損失的未來租金和/或補償房東的任何和由於租户在本租約下的任何違約行為而遭受或遭受的所有損失或損害 。如果房東撥出全部保證金或其中的任何部分 並用於支付租金或任何到期應付的款項，則租户應根據房東的書面要求，立即 向房東匯出足夠的現金資金，使保證金恢復到原來的金額，而租户 未在收到此類要求後的五 (5) 個工作日內這樣做即構成租户的默認設置。房東應在本租約期滿或提前終止後的 四十五 (45) 天內，在扣除租户在本租約所要求範圍內未支付的所有損失、費用和其他金額（包括但不限於租金）後，將剩餘的保證金 部分退還給租户。房東和租户同意，此類扣除應包括但不限於 房東遭受的所有損害和損失，或者房東合理估計因租户違反本租約而將遭受的所有損害和損失。 租户承認，這筆押金不是預付租金，租户不得用於支付租金。除非適用法律另有規定 ，否則保證金可以與其他資金混合，且不得支付任何利息。 如果房東將保證金轉給房東的繼承人的利息，則房東應免除 與保證金有關的任何其他責任，前提是該利益繼承人已以書面形式承擔了自轉讓生效之日起和之後房東在本租約下的所有 義務。雙方明確同意，保證金 用於擔保本租約規定的義務，包括但不限於支付剩餘期限的租金，根據加利福尼亞州民法典第 1950.7 條，保證金 不得作為押金退還。

第四條
額外租金

4.1 銷售費、 使用税或其他税費或流量緩解費. 如果在任期內，任何對建築物或土地擁有管轄權的政府 機構徵收、評估或徵收任何強制性的交通緩解費用或任何 税，則根據銷售税的性質，使用 税或任何其他税，但不包括（i）房東收入税，（ii）遺產税或遺產税，（ii）遺產税或遺產税，或 (iii) 房地產 税收支出，則租户應在十五 (15) 天內向房東支付任何此類税收或交通緩解費用中的租户份額在租户收到此類税收或交通緩解費用金額的通知後。

4.2 經營 支出和房地產税支出。自租約開始之日起，除此處規定的所有其他租金外，租户應在租期內每個日曆年向房東支付等於租户運營費用份額和等於租户房地產税支出份額的金額 ；但是，前提是租户在租期開始和結束的日曆年度，租户的運營費用份額和租户的營業費用份額 房地產税支出份額應根據以下兩項中較高者按比例分配：(i) 在此期間的天數本租約生效的日曆年 ，或 (ii) 租户實際佔用房屋或其任何部分的天數。

4.3 聲明。 對於包括租約開始日期的日曆年以及其後的每個日曆年，房東應 向租户提交一份報表（列出每種支出類別）（“報表”），估算租户在該日曆年度 的運營費用份額和租户在房地產税支出中的份額，租户應在每個日曆月的第一天按月等額分期支付 在每個日曆年中。租户應繼續支付此類估計的 租户的運營費用份額和租户的房地產税支出份額，直到租户收到房東的下一份此類聲明 ，屆時租户應開始根據房東的新聲明按月付款。在租户 收到房東的聲明後，租户應支付該日曆年內租户在預計運營費用中所佔份額和租户在預計 房地產税支出中所佔份額，租户應支付該日曆年前幾個月租户在此 款項中所佔的月份額與租户實際支付的前幾個月的每月分期付款之間的差額。 此類金額應由租户向房東支付，其中第一筆額外租金應在租户收到房東的此類聲明後至少三十 (30) 天到期 。

4.4 追溯性 調整。在包括租賃開始日期（ 在內的日曆年結束後，在租期內每個日曆年結束後，房東應確定該日曆年度的實際運營費用和房地產 税收支出，房東應計算上述金額，房東應向租户提供一份聲明（列出 每類支出），説明租户的運營費用份額和租户在房地產税支出中所佔份額 日曆年。在任何此類聲明交付後的三十（30）天內，租户應向房東支付（i） 顯示為租户本日曆年度的運營費用份額與租户 的預計付款之間的任何差額，以及（ii）顯示為租户本日曆年度的房地產税支出份額與租户預估的相應付款之間的任何差額。租户應將租户隨後支付的租金的任何超額預估款項記入租户 ，如果本租約終止，房東應向租户支付該金額。

4.5 租户 的審計權

4.5.1 前提是 租户在收到房東關於 實際租户運營費用份額和租户房地產税支出份額的報表後的一 (1) 年內發出書面審計意向通知，並在租户發出審計意向通知之日起 二百十 (210) 天內完成此類審計（由於延誤，該二百十 (210) 天的期限將延長 由房東造成），租户有權由租户自行承擔費用和費用（下文第 4.5.5 條中規定的 除外），根據以下 條款和規定，對房東與運營費用有關的 賬簿和記錄進行合理而具體的審計（但是，租户 無權對任何日曆年的運營費用進行超過一（1）次）：

(a) 根據本租約，租户 在支付基本租金和額外租金方面並未違約。

(b) 租户 有權讓租户的員工或合格審計師（定義見下文）每個日曆年在房東辦公室檢查和複製房東的 會計記錄不超過一次。

4.5.2 在 開始審計之前，租户和審計師應：(i) 向房東提供證據，證明該審計師來自全國 或地區認可的會計師事務所，或者來自在商業工業建築直通審計 領域具有豐富經驗的租賃審計公司，該審計公司未按應急預付款（“合格審計師”），或者是租户的員工 ；以及 (ii) 如果合格審計師不是租户的員工，則每人簽署一份保密信，由 房東提供，但須符合本節的規定 4.5。

4.5.3 審計應僅限於：（i）確認房東報表中報告的經審計年度 的運營費用與房東的賬簿和記錄一致；（ii）確認房東對房東報告的費用 和支出項目有合理的支持；（iii）確認房東沒有意外或欺詐性地在副本上收取相同的 項費用建築物的依據；(iv) 確認房東沒有從運營費用中明確排除 的任何項目收取費用本租約；(v) 審查總額程序，以確認其符合本租約中與此類程序相關的條款 ；以及 (vi) 確認已正確分配租户的運營 支出份額。合格審計師或員工不得對建築物的任何支出項目和/或總運營費用的合理性做出任何判斷，也不得對這種合理性進行審計。

4.5.4 如果 租户的合格審計師或員工在房東聲明中發現錯誤或超額收費，則必須立即 向房東和租户報告此類調查結果，並附上對此類調查結果的全面書面支持，並特別提及取消此類開支資格的相關租賃條款 （如果適用）。房東應有合理的機會與租户的合格審計師 或員工會面，解釋其運營費用的計算，房東和租户的理解是，房東打算 將該建築物作為一座優質的工業建築運營，並在市場頂部或附近提供服務，並且雙方應真誠地合作 以解決任何差異。如果房東同意上述調查結果，則應根據下文 第 4.5.5 條進行適當調整。如果房東不同意，任何一方都可以提起法律訴訟，要求通過訴訟來裁決此事。

4.5.5 如果房東和租户同意 或最終裁定（無論哪種情況，以下稱為 “最終裁決”） 房東向租户多收了房客，則房東應將超額收取的金額記入租户支付下一次到期應付的基本租金，如果超額收費超過正確金額的百分之五（5％），則房東將向租户支付 其合理的自付和有據可查的審計費用及其合理的律師費，每次審計的總額不超過10,000美元。如果最終調查結果確定向租户少收了費用，則在最終 調查結果公佈後的三十 (30) 天內，租户應將此類少收的金額作為額外租金向房東償還。

4.5.6 租户、所有審計師及其各自的員工和代理人 均應將本協議下任何運營費用審計的 結果視為機密信息，不得與任何第三方討論或披露給任何第三方。

第五條
使用

5.1 允許使用 。租户使用和佔用房屋應主要用於一般工業用途 以及建築物分區分類允許的任何其他合法用途。

5.2 租户使用的法律 和其他限制. 租户不得出於任何非法目的使用或佔用 場所，也不得以任何違反房屋或建築物佔用證的方式， 或以任何會增加適用 法律要求的建築物所需停車位數量或其全部佔用率的方式使用或佔用 場所。租户應遵守所有現行和未來的法律（包括《美國殘疾人法》（“ADA”） （但是，如果未來的法律要求建築物的資本支出才能遵守 ADA，則房東應 在遵守《反傾銷法》所必需的範圍內採取相同措施，其費用應在使用壽命內分攤， 根據條款包含在運營費用中本協議第 1.19 節中規定的條件，每個 情況除外，但此類資本支出僅限於由於租户的特殊使用方式或租户或代表租户進行的任何 改造，建築物是必需的，此類資本支出應由租户（或房東選擇， 由房東代表租户）支付，費用和費用由租户自行承擔）以及據此頒佈的法規，因為 可能會不時修訂）、條例（包括分區條例和土地使用要求）、法規、命令和建議 （包括任何有權限的公共或私營機構制定的法規、命令和建議建築物 所在司法管轄區的保險費率）以及對 建築物具有管轄權的聯邦、市和地方政府、部門、委員會、機構和董事會，以及與房屋及其中的所有機械、設備、傢俱、固定裝置和改善有關使用、佔用和 狀況的所有消防和生命安全法規（統稱為 “適用法律”），所有這些都應及時遵守 方式由租户自行承擔。如果任何此類適用法律要求為 場所或其中開展的業務提供佔用或使用許可證或許可證（包括佔用證書或非住宅使用許可證）， 則租户應獲得此類許可證或執照並保持其有效性，費用由租户承擔，並應立即將其副本 交給房東。場所的使用受所有契約、條件和記錄限制的約束。

第六條
場所的保管

6.1 房屋的維護 和維修. 租户應自費保持房屋的內部、非結構 部分（包括其中的所有裝修、固定裝置和其他財產）的良好狀態並進行維修。租户應 維護位於房屋內或專門用於場所的所有固定裝置、傢俱和設備，應妥善保管這些固定裝置、傢俱和設備，並對其進行所有必要的維修和更換。如果建築物或其任何部分的結構、 或設備或固定裝置存在任何缺陷或損壞，租户應立即通知房東。租户應在租約到期或提前終止時交出房屋，其狀態與租約開始之日相同，包括普通磨損、人員傷亡、譴責和改建或其他內部 改進，但在本租約到期或提前終止時可以交出的其他內部 改善除外，在所有情況下， 均受第 9.3 節的約束。

6.2 遵守適用法律。除非此處另有明確的相反規定，除非 租户選擇接管此項責任，否則房東應根據所有適用法律，包括但不限於《反傾銷法》，維護建築物、建築結構（定義見下文）和建築系統（定義如下 ），並應立即糾正任何違規行為，並應立即糾正任何違規行為，並應立即糾正任何違規行為，並應立即糾正任何違規行為，並應立即糾正任何違規行為，並應立即糾正任何違規行為，並應立即糾正任何違規行為，並應立即糾正任何違規行為，並應立即糾正任何違規行為，並應立即糾正任何違規行為，並應立即糾正任何違規行為，並應立即糾正任何違規行為，其中 在收到此類違規行為的實際知情後, 前提是任何此類違規行為-合規性不是由租户特定 用途或變更觸發的，租户僅在租户對房屋或改建的 特定用途引發的合規費用負責。

6.3 構建 結構和建築系統。房東同意，它將始終維護（且 應在收到有關維修需求的實際瞭解後立即進行維修）建築物的結構部分， 包括地基、地板/天花板、屋頂、幕牆、外部玻璃和豎架、立柱、橫樑、豎井（包括電梯 豎井）、停車場、樓梯或樓梯間、自動扶梯、電梯駕駛室、廣場房間、人行道、人行道、路緣、入口、景觀美化、 藝術品、雕塑、洗手間、機械、電氣和電話櫃等等公共區域（統稱為 “建築物 結構”）以及狀況良好的機械、電氣、生命安全、管道、噴水滅火系統（與核心相連）和暖通空調系統 （包括與核心相連的主要和次要回路）（“建築系統”，以及建築物 結構，統稱為 “基礎建築”），這些成本和支出可能包含在運營費用中 。儘管本租約中有任何相反的規定，但不得要求租户對建築結構和/或建築系統進行任何維修、修改 或增建，除非是由租户（或其員工、 代理人或承包商）的行為或不作為引起的，或者由租户對房屋的特殊使用或改建引發的。 房東在收到租户關於需要 進行此類維修的書面通知後的合理時間內沒有義務進行維修；但是，除非房東在收到租户 關於需要進行適當維修的初步書面通知後的一 (1) 個工作日內對租户作出迴應，否則租户此後 有權在第二份書面通知後進行此類維修通知房東，如果租户選擇這樣做，房東應向租户 支付所有合理的款項在房東收到書面 通知及其證明此類維修文件的所有已付發票副本後的三十 (30) 天內，此類維修的自付費用和費用。除上述規定外，房東不對租户未能進行任何此類維修或進行本協議規定的任何維護負責， 不得因建造 對租户業務造成任何損害或幹擾或未能對房屋的任何部分進行任何維修、改造或改善而減免 的租金，也不會因租户業務受到任何損害或幹擾而承擔任何責任在其中建造 附屬物和設備，或安裝在固定裝置內或其中，包括但不限於任何維修、維護、改建或適用法律要求的改進 。在法律允許的範圍內，承租人放棄了根據《加利福尼亞民法》第1941和1942條由房東承擔費用進行維修的權利，以及根據加利福尼亞民法典第1932（1）條、 和現在或將來對同類進口生效的任何其他法律、法規或條例終止租約的權利。

6.4 “原樣”。 租户承認其目前擁有該房屋，並承認其以 “原樣” 的狀態接受房屋， 房東對房屋狀況不作任何形式的陳述或保證，包括其是否符合 適用法律，例如與殘障人士出入相關的法律，或是否適用於任何特定用途，房東沒有義務 向租户或償還費用為與拆除或建造其中的改善設施相關的任何費用提供任何補貼。根據上文第 6.3 節，前述 確認無意限制、縮減或減少房東在租約下對 維修和保養的持續義務。

6.5 加利福尼亞州 民法典第 1938 條。房東和租户承認並同意，根據《民法》（“《守則》”）第 1938 條，房東 沒有經過認證准入專家（“CaSP”）的檢查。根據 法典第 55.53 節 (e) 項，雙方進一步商定以下內容：

6.5.1 CasP 可以檢查房屋並確定該場所是否符合州法律下所有適用的與建築相關的無障礙環境 標準。儘管州法律不要求對房屋進行CasP檢查，但如果租户要求，房東不得禁止租户 要求租户對房屋進行CaSP檢查，以確定租户是否有人入住或可能入住。雙方 應共同商定 CasP 檢查的時間和方式、CasP 檢查費的支付、 以及為糾正場所內違反施工相關無障礙標準而進行任何必要維修的費用。

6.5.2 根據上述段落 ，雙方明確同意，如果租户選擇獲得CaSP對房屋的檢查，則租户應 全權負責安排檢查，並且此類檢查不得不合理地幹擾 房屋和/或建築物的運營，也不得打擾其中的任何其他租户或居住者。租户應全權承擔進行 CaSP 檢查的所有 費用，包括與之相關的任何輔助費用。如果檢查結果確定 需要進行修改或改建以滿足所有適用的施工相關無障礙標準，則租户同意自行承擔成本和費用，前提是獲得房東的批准，前提是根據 租賃的條款和條件獲得房東的批准。租户同意，所有工作都應按照所有法律以良好和像工人一樣的方式進行，並盡最大努力 盡最大努力 儘量減少對房屋和/或建築物以及其中其他租户或居住者的幹擾。

第七條
租户的變更

7.1 進行 變更；房東同意. 未經房東同意，租户不得進行或允許進行任何變更 ，如本協議中關於是否可以進行變更以及如何和何時進行變更。儘管如此，房東不得無理地拒絕、限制或延遲其對租户可能希望對房屋進行的任何改動 的同意，除非此類變更 (1) 對建築結構 或建築系統（包括但不限於任何超載）產生不利影響，(2) 影響建築物的外部外觀，或 (3) 不符合適用法律（每個前述項目 (1) 至 (3) 在此有時被稱為 “設計 問題”）。儘管有上述規定，租户在至少提前十 (10) 天通知房東後 ，但無須徵得房東同意，有權重新鋪地毯、重新粉刷或對房屋進行純粹的 “裝飾性” 或 “裝飾性” 非結構性改造，(I) 不屬於上文 (1) 至 (3) 條款，(II) 不需要簽發建築許可證，而且（III）每項特定的擬議改建費用不超過二十五萬 美元（25萬美元）。租户應在收到 書面發票後的三十（30）天內向房東償還房東實際支付的自付款項，用於第三方審查需要房東同意的租户變更計劃 ，但金額不超過2,500美元。

任何變更均應由承包商和分包商承擔 費用由承包商和分包商以良好、工人般和一流的方式進行，並符合房東事先批准的 計劃和規格，前提是租户：(i) 獲得具有管轄權的政府 機構的所有必要許可並向房東提供了副本；(ii) 已向房東提交建築師的 證書變更將符合所有適用法律。房東同意任何變更和批准任何 計劃和規格僅構成對這些變更概念的認可，而不是 對此類變更、計劃和規格的質量或功能的陳述或保證。租户應全權負責 改建及其與建築物、建築系統和現有條件的適當整合。 房東有權但沒有義務檢查和審查任何變更的進行而不向租户收取任何費用，前提是這種檢查 不會以最低限度的方式阻礙或拖延此類變更的執行。所有涉及結構、 電氣、機械或管道工程、房屋或建築物的供暖、通風和空調系統、建築物的屋頂 和/或基礎建築的任何其他部分的改建均應由房東合理批准 的承包商和分包商執行，費用由租户承擔，或由房東指定的承包商或分包商承擔，前提是 收取的費用指定承包商或分包商不得超過適用於的市場範圍加利福尼亞州森尼韋爾 子市場以最低限度的方式提供，並進一步規定，此類費用的優惠價格結構不低於此類指定承包商或分包商向房東提供的不加價的 費率。 任何改建完成後的十 (10) 天內，除了不需要房東批准的裝飾性或裝飾性非結構性改建外， 租户應向房東交付一整套顯示改建的 “竣工” 平面圖以及房東可以接受的電子 版本（“竣工計劃”），或者應向房東償還任何費用 br} 房東要求修改建築平面圖以反映變更而產生的。租户應在租户對房屋進行任何變更前不少於十 (10) 天向房東發出書面通知 ，從而允許房東記錄 和張貼不負責任的通知。

7.2 承包商 要求. 在開始變更之前，租户應向房東提供租户打算僱用來進行改建的每位承包商和分包商的 名稱和地址，使用這些分包商 和承包商須經房東批准，如果 (1) 承包商或分包商沒有獲得適當許可，(2) 房東也不是房東的任何附屬公司，則不得無理地拒絕、限制或延遲進行變更業主以前有過與 此類承包商或分包商打交道的經歷，但房東等不滿意附屬公司。在任何變更開始之前， 租户應向房東交付租户打算僱用以進行任何 變更的每位承包商和分包商的保險證書，註明房東是額外的被保險人，並證明 每位承包商或分包商已獲得以下保險：

(a) 採用標準ISO表格或其等效形式的商業 綜合一般責任保險，應包括獨立承包商的 責任保險、合同責任保險、產品和已完成運營保險， 以提供保護，每次發生的限額不少於200萬美元（合2,000,000美元）， 人身傷害和財產損失的合併單一限額；

(b) 自有、非自有和租用車輛的全面 汽車責任保險，每次發生的人身傷害或死亡限額不少於一百萬 美元（1,000,000 美元），財產損失的限額不少於一百萬美元（1,000,000 美元）；以及

(c) 工人 補償和僱主責任保險，其形式和金額符合法律要求並令房東滿意。

上述承包商和分包商 還應遵守房東的其他合理的行業標準要求。

7.3 沒有 留置權。租户無權明示或暗示地對房東或租户的利益設定或設定任何種類或性質的留置權或 抵押權，也無權以任何方式約束房東或租户的利益，也無權 就任何有利於與租户打交道的人（包括可能為任何建築或維修提供材料 或為任何建築或維修工作的人提出的索賠）收取本協議項下應付的租金。租户承諾並同意，它將支付或促使支付所有合法到期 並由其支付的款項，原因是與承租人或 在房屋上進行的任何工作相關的任何勞動或提供的材料，這些工作是或可以根據其在房屋中的租賃權益或其改善的 有效和合法地主張任何留置權的，並且受第12.2節關於租户限制的限制賠償房東，租户將賠償， 捍衞房東並使其免受任何和所有損失、成本或支出（包括但不限於律師費 和費用），這些索賠或留置權是基於或通過租户針對租賃財產提出的索賠或留置權，或者針對房東在房屋中的權利、所有權和權益或根據本租約的條款提出的索賠或留置權而產生的。租户應採取一切必要措施，儘量減少 由於租户進行的任何改動 而對房屋、建築物或土地申請機械師或材料人員留置權的可能性。如果有任何機械師的留置權申請，則租户應在十 (10) 個工作日內 天內解除留置權，費用由租户承擔，通過還清或抵押留置權，租户未能在這十 (10) 個工作日 天內這樣做，房東有權但沒有義務解除此類留置權，費用應由租户承擔 ，房東的費用為租户根據要求按本協議的額外租金報銷。如果房東同意 進行任何變更，則該同意不應被視為房東同意將其在房屋或建築物中的 權益置於可能與之相關的任何留置權的協議或同意，房東收到 與任何變更相關的費用或房東就所做工作向租户支付的任何津貼的收據 租户或代表租户在房屋內或與房屋有關的，應被視為房東在房屋中享有權益的基礎 或建築物受任何留置權的約束。房東和租户承認並同意，他們的關係現在和將來都只是 “房東與租户” 的關係（因此不包括 “業主-承包商”、“業主-代理人”、 “合作伙伴” 或其他類似關係）。

第八條
裝備

8.1 允許的 設備. 租户不得在房屋內安裝或操作任何總體上會導致設計問題的設備或其他 機器。

8.2 生成器。 房東承認，租户有權根據租户的選擇，自行承擔費用和費用，在租户合理決定的房源位置安裝、 運營、維修、更換和維護補充發電機、油箱或兩者（統稱為 “發電機”） ，但須經房東同意，不得無理地扣留這些地點（“發電機空間”）)，租户應免費使用該發電機空間；但是，前提是 (i) 租户應全權負責獲取 與發電機運行有關的所有必要政府許可、執照和批准，並應遵守與此類使用有關的所有適用法律；(ii) 租户應全權負責 承擔發電機的所有安裝、維護、保險、維修和更換費用，(iii) 租户應 全權承擔此類發電機的所有運行費用（包括但不限於 {的所有用電成本）br} 此類發電機）和 (iv) 租户安裝發電機應遵守房東根據本協議第 8.1 節的條款和條件事先獲得書面批准 。租户應遵守房東關於租户在噪音、振動、篩查和測試方面使用、操作和維護髮電機的標準要求 。根據房東的合理判斷，房東 有權事先向租户提供書面通知並支付合理的 發電機搬遷費用，將發電機從發電機空間遷移到另一個區域，這將允許發電機 像搬遷之前一樣繼續為房屋提供服務。此外，房東和租户承認，發電機的安裝 應包括連接管道的安裝費用，以及安裝、操作、維護、 維修、更換和拆卸發電機的所有實際費用，所有這些費用應完全由租户支付。 發電機的安裝和放置應符合所有適用法律。

8.3 其他 暖通空調. 房東承認，租户有權根據租户的選擇在房屋內的某個或多個位置安裝、操作、維修、更換和維護補充供暖和空調機組（統稱為 “額外 暖通空調設備”）；但是，(i) 租户 應全權負責獲得所有必要的政府許可、執照和批准 附加 HVAC 設備的運行，並應遵守與以下內容相關的所有適用法律此類用途；(ii) 租户應全權負責 承擔任何額外暖通空調設備的安裝、維護和維修費用，(iii) 租户應承擔此類額外暖通空調設備的所有 運行費用（包括但不限於此類額外 暖通空調設備的所有耗電成本），以及 (iv) 租户安裝任何額外暖通空調設備（包括但不限於地點）在 內（房屋）應根據條款和條件獲得房東的事先書面批准本租約第 8.1 節的條件。未經房東事先書面 同意，租户不得拆除建築物中任何現有的對流單元或任何管道，房東可以自行決定拒絕或拒絕。任何額外的 HVAC 設備的運行成本均應使用租户安裝的分度計量，費用自理，並在房東書面要求後的三十 (30) 天內作為額外租金支付給房東 。 此類分表的維護、維修和更換費用應由租户全權負責，費用和費用由租户自行承擔。在本租約到期或提前終止時， 額外的暖通空調設備應從其所在地移除，費用由租户自行承擔，租户應將該區域恢復到安裝之前存在的 狀態，此類拆除造成的任何損壞應由租户自行承擔。如果 租户未能在本租約終止後的十 (10) 天內拆除額外的暖通空調設備，則租户特此授權 房東在提前十 (10) 個工作日通知租户後，拆除和處置額外的暖通空調設備，並向 租户收取所產生的所有費用和費用。

8.4 冷凝器 水迴路. 除上述內容外，如果需要運行額外 暖通空調設備，則在租户選擇時，房東應向租户提供使用冷凝器水迴路的權利，不向租户收取額外費用，租户有權根據房屋的可出租面積與建築物的可出租面積按比例使用租户在可用 冷凝水中所佔的比例。應在建築物的機械室向租户提供冷凝器迴路管道，包括 閥門和連接短管。

第九條
財產的所有權和移除

9.1 房東的 財產. 由房東或租户或其代表在房屋、建築物或土地上永久安裝的任何改建和其他改進以及任何設備、機械、傢俱 和其他財產（統稱為 “設備”）：(i) 應在期限結束時成為房東的財產，(ii) 應在期限結束時作為房產的一部分向房東移交 ，租户的個人財產除外，任何改建和 其他改進以及已完成的任何設備、機械、傢俱和其他財產，或在租約開始日期 之後安裝，房東要求拆除（租户應在租約到期日之前將其拆除，租户應修復 因拆除造成的任何損壞）；但是，租户可以要求房東就任何改建和其他改進以及在租約生效日期之後完成或安裝的任何設備、機械、傢俱和其他財產指定任何此類拆除要求 應在當時以書面通知房東的形式提出租户在安裝任何設備、機械、傢俱和 或個人財產之前，要求房東 批准適用的改建或其他改進。除上述情況外，租户沒有義務在租約到期日拆除房東或租户或代表 在房屋、建築物或土地上永久安裝的任何改建或其他改進或任何 設備、機械、傢俱和其他財產，租户的個人財產除外，房東同意除非租約終止，否則不拆除 設備。但是，租户可以隨時將設備的全部或任何部分移除 ，前提是它修復了此類拆除對建築物造成的所有損壞。儘管本租約中有任何相反的規定，如果 本租約因第14條規定的損壞和破壞或第16條規定的譴責而終止（未經任何一方選擇），則房東實際收到並僅直接支付給租户 設備的任何保險收益應在房東收到此類收益後支付給租户（但是，前提是 不施加任何規定）要求房東為租户的設備投保）。

9.2 學期結束時移除 財產. 在租約到期日當天或之前，租户應 從建築物和土地上移除租户的所有個人財產，並修復此類拆除造成的所有損失。本租約終止之日後因任何原因留在建築物或土地上的任何 租户的個人財產或屬於向租户提出索賠 的任何其他個人或實體的任何其他個人或實體的任何其他個人財產，應被視為 已放棄。在這種情況下，房東有權儲存此類財產和/或以房東認為適當的 方式處置這些財產，費用完全由租户承擔，但不放棄向租户索賠因租户未能移除此類財產而造成的所有費用和損害的權利 ，租户和任何其他個人或實體無權因此向房東索賠 或向房東提出任何其他索賠。

9.3 投降 條件。租户同意在租期的最後一天交出房屋，或在本租約終止之前的其他 交出房屋，清理乾淨，保持租約生效之日完好無損、 譴責、危險物質（租户或代表 租户行事的任何個人或實體釋放或排放的危險物質）以及任何傷亡損失。儘管本租約中有任何相反的規定，但租户不必拆除租約開始之日房屋中存在的任何改善措施 或自生效之日起存在於房屋中的任何改善措施 。

第十條
房東進入房屋

房東 （或房東的指定代理人）可以在任何合理的時間內，在提前兩（2）個工作日通知租户（通知 可以通過電子郵件發送到以下地址 lstephens@drstephens.com）後，進入房屋進行檢查，或對其進行改造或維修，以履行本租約規定的義務；但是，在任何涉及 即將遭受財產損失或即將發生的緊急情況的情況下人身傷害危險（“緊急情況”），房東及其代理人可以隨時以任何方式進入 房屋，只要房東隨後在合理的 時間內立即將此類入境通知租户。租户應允許房東向房東展出房屋：（i）在任何合理的時間向實際的 或擬議貸款人的代表，或建築物的投資者或潛在購買者展示房屋；（ii）在 期限的最後十二（12）個月內，在任何合理的時間內，向可能對房屋租賃感興趣的 個工作日通知租户後延長。在提前兩 (2) 個工作日 通知租户後，房東保留在房屋內和通過房屋安裝設施的權利，並應獲準合理進入房屋，以履行本租約 規定的義務，並安裝和維修房東認為可取的任何系統，以便向建築物的任何租户或 以其他方式與建築物相關的服務或公用事業，以履行本租約規定的義務。儘管如此，如果租户以書面形式通知房東有這樣的安全區域和 相同的地點，則應允許租户 在房屋中維護安全區域，在這種情況下，房東在未提前三 (3) 個業務 天通知租户（可以通過電子郵件發送到上段所述地址）的情況下不得進入這些區域，並讓租户有機會 在任何此類入境時有租户的代表在場，並以此作為對價賦予的此類權利房東，租户特此 授權房東及其任何員工、代理人和承包商僅在 (x) 緊急情況（如上所定義）或 (y) 租户在房東要求的三 (3) 個工作日通知後拒絕提供進入這些 安全區域的通道的情況下，才能打破任何此類鎖及其所附門和牆壁。在房東被拒絕進入此類空間期間，房東沒有義務對此類區域進行 維修或提供服務。

第十一條
服務和公用事業

11.1 提供的服務 . 除非此處另有規定，否則應向使用建築系統的租户提供以下服務，不收取 額外費用：

11.1.1 建築施工期間的中央 暖氣和空調，不包括法定假日，在一年中的各個季節內，在 的温度範圍內，通常安裝在建築物所在城市（如果不是城市，則是其他地方司法管轄區）同等質量的工業建築中。房東應提供所有此類暖氣和空調，費用由租户承擔，將此類費用 列為運營費用的一部分。

11.1.2 為房屋提供電力的電氣 設施。

11.1.3 當前存在的洗手間 設施。

11.1.4 故意省略 。

11.1.5 根據第 10 條合理 進入場所。

11.1.6 租户 應在其認為必要時為建築物提供安全保障。安全應由租户全權負責。房東不會提供任何安全 措施（包括任何基礎設施或人員）。

11.2 未能提供服務. 由於不可抗力、維修或 維護工作或任何其他原因導致的全部或部分不可抗力、維修或 維護工作或任何其他原因導致的上述或任何其他公用事業 或服務的質量或數量下降以及此類故障，房東對租户或其他人造成的損失、租金減免 或其他不承擔任何責任不得要求房東對個人或財產的損害承擔責任， ，也不得解釋為驅逐租户，也不得幹擾租户的使用，以及佔有房屋，不得減少 或減少租金，也不得解除租户在本協議下的任何義務。此外，在 任何情況下，房東均不對財產損失或傷害或對租户業務的損害或幹擾承擔責任，包括但不限於 限制的利潤損失，無論是由於未能提供本協議所要求的任何服務 或公用事業或與之有關或偶然發生的。應儘可能與 租户進行合理的協調，以最大限度地減少對租户業務運營的影響，以最大限度地減少對租户業務運營的影響。儘管有前述規定或此處 中包含任何相反的規定，如果根據本租約提供的任何基本服務因房東（或房東的代理人、員工或承包商）的重大過失或故意 不當行為（“服務中斷”）而暫停，並且此類 服務中斷導致房屋的全部或重要部分無法用於租户允許的正常業務目的在 下，租户實際上並未因此使用房屋的受影響部分，因為在租户發出書面通知後，連續再延長五 (5) 或 個工作日（不可抗力或租户的任何作為或不作為 除外）（“服務中斷資格期限”），那麼，作為租户與這類 服務中斷相關的唯一補救措施，本租約下應付的基本租金應根據房屋受影響部分所承擔的比例予以減免適用於整個場所（但是，前提是如果房屋的受影響部分導致租户無法在 運營，則從服務中斷資格期到期至 (i) 更正服務中斷 之日和 (ii) 租户能夠將場所的受影響部分用於其正常業務目的之日止，本協議允許的正常商業用途，但不實際使用整個場所，則所有基本租金 均應 相應減少）。

11.3 財產 能源報告。根據租户的書面要求，房東 應在可用的範圍內，向租户提供與租户在場所的電力和能源消耗（不單獨計量 ）或與租户佔用率相關的任何其他事項的信息，以滿足租户的ESG、CSR或其他可持續發展或企業 申報要求。

第十二條
維修和賠償

12.1 維修. 除非本租約中另有明確規定，否則 因租户的任何作為或不作為而對土地、建築物或房屋造成的所有傷害、破損和損壞均應由租户修復，並由租户自行承擔，除非房東有權選擇進行此類維修，並向租户收取與之有關的所有費用和支出 作為額外租金，應在開具賬單後的十（10）天內支付。

12.2 賠償. 租户特此同意賠償房東及其股東、成員、合作伙伴、承包商、被許可人、受邀者、 關聯公司及其各自的員工、代理人、高級職員、董事和承包商（統稱為 “房東雙方”）、 免受房東和房東產生的所有費用、損害、索賠、負債和支出，包括但不限於法庭費用和合理的律師 費由於：(i) 租户在本租約期內 對房屋的使用和佔用，或 (ii) 業務租户在建築物或土地上的存在違反了本租約的 ，或 (iii) 租户在本租約下的任何違約，或 (iv) 租户或根據租户提出索賠 的任何人，或承包商、代理人、員工、受邀者或訪客在建築物 或土地上或周圍的任何疏忽，除非在任何建築物 或土地上 (i) 至 (iv) 中列出的上述案例，且僅限於房東或房東雙方的疏忽 或故意不當行為、房東違反任何法律、命令或法規，或違反房東在本租約下的 義務的行為（本協議規定的任何適用通知、補救措施和/或寬限期除外）。此外，租户協議 根據本款向房東提供賠償的目的不是，也不應免除任何保險承運人根據本租約規定必須承保的 保單下的義務，前提是此類保單涵蓋了 受租户賠償義務約束的事項；它們也不得取代任何其他 條款中規定的雙方不一致的協議這份租約。儘管本租約中有任何相反的規定，但房東應賠償、保護 租户免受因房東或房東雙方的重大過失 或故意不當行為、房東違反任何法律、秩序或法規或違反本租約規定的房東 義務而造成的所有損失、損害、責任、索賠、律師費、費用和開支（超出本協議規定的任何適用通知、補救措施和/或寬限期）。對於與在此到期或終止之前發生的任何 事件相關的任何索賠或責任，本款 的規定應在本租約到期或更早終止後繼續有效。

第十三條
房東責任限制

13.1 總責任限制. 儘管本租約中有任何 其他條款，但明確理解並同意，房東因本租約 、本租約下的房東與租户的關係和/或租户對房屋的使用而產生的全部責任應僅限於 房東在房產中的權益和權益。為了履行因本租約、房東與租户的關係和/或 租户對房屋的使用而產生的或與之相關的任何判決或任何 其他權利或補救措施， 房東或房東的任何合夥人或所有者的任何其他財產或資產 均不得徵收、執行或其他執法程序或其他司法程序。房東和任何房東雙方均不對此承擔任何個人責任， 租户特此明確表示免除和免除此類個人責任，代表自己以及所有由 租户或承租人提出索賠的人。本段中包含的責任限制應使房東和房東雙方的 現在和未來的合夥人、受益人、高級職員、董事、受託人、股東、代理人和僱員及其各自的合夥人、 繼承人、繼承人和受讓人受益。在任何情況下，房東的任何現任或未來合夥人（如果房東是合夥企業）、 或受託人或受益人（如果房東或房東的任何合夥人是信託）均不對房東在本租約下履行的 義務承擔任何責任。儘管此處有任何相反的規定，但在任何情況下，房東和租客均不對另一方業務的傷害、損害或幹擾承擔責任，包括但不限於利潤損失、租金或其他收入損失、商業機會損失、商譽損失或使用損失，無論發生在哪種情況下， 以及租户根據第 19 條或第 31 條承擔的責任除外。

13.2 風險假設。租户特此承擔因任何原因在房屋內、場所內或周圍造成財產損失或人員 受傷的所有風險，並同意房東、其合夥人、次級合夥人及其各自的官員、 代理人、僱員、僱員和獨立承包商（統稱為 “房東雙方”）不承擔任何責任， 特此免除對人身或財產造成的任何傷害或損害承擔任何責任其使用損失 ，即租户或通過租户提出索賠的其他人遭受的損失，在每種情況下，除非房東或其員工、承包商或代理人的疏忽 或故意不當行為，房東違反任何法律、命令或法規， 或違反本租約規定的房東義務。

第十四條
傷害和破壞

14.1 由房東修復 損壞的房屋。如果房東對 不知情，則租户應立即將火災或任何其他人員傷亡對房屋造成的任何損壞通知房東。如果本租約 未根據本租約第 14.2 節或出於任何其他原因終止，如果場所、建築結構、建築 系統或為房舍供水或提供入口的土地的任何部分因火災或其他人員傷亡而受損，則房東 應儘快謹慎地進行保險調整（不得超過六十 (60) 天) 或其他超出房東合理控制範圍的事項，並在遵守本第 14 條所有其他條款的前提下， 恢復基地建築物之類的土地。除非分區和建築法規及適用法律要求進行修改，或任何 抵押權人的合理要求或房東認為需要對基地建築和/或土地進行任何其他改造，否則此類修復應與傷亡前的基地建築物和土地 基本相同。如果本租約未根據本租約第 14.2 節或出於任何其他原因終止 ，則租户應自行承擔成本和費用（無論 保險收益的可用性或充足程度）修復房屋中安裝的任何改建項目的任何傷害或損壞， 應使房屋基本恢復其先前存在的狀態，但租户希望根據 條款做出的變更和本租約的規定。在施工開始之前，租户應向房東提交所有與之相關的計劃、規格和施工圖紙，供房東 審查和批准，除非存在設計問題，否則不得無理拒絕 的批准。房東應有權合理批准承包商進行此類改進 工作。房東對此類損壞或維修給租户或其訪客造成的任何不便或煩惱，或租户業務 遭受的任何損害，概不負責；但是，如果此類火災或其他人員傷亡損壞了 租户居住所需的房屋或土地，則房東應允許租户減免租金，前提是租户的 租金減免權符合以下規定本第 14 條的條款應自租户本應完成 處所維修（包括合理的維修）之日起終止假設租户對此進行了合理的盡職調查（前提是 在房東將基地建築恢復到商業上合理的狀態，並且房東已獲得允許租户從事允許租户開展 所必需的工作所需的佔用許可證， 的情況下，在任何情況下都不得重新開始租户的傢俱、固定裝置和設備以及將 遷回房屋損壞部分）在其場所開展業務運營（假設租户有已收到其房屋的佔用證書、臨時佔用證書（ 或其法律等效物，這仍然是租户的義務））。

14.2 房東的 維修選項。儘管有本租約第 14.1 節的條款，但房東 可以選擇不重建和/或修復場所、建築物和/或財產，而是終止本租約，方法是在發現損壞之日起六十 (60) 天內書面通知租户 ，該通知應包括終止 日期，讓租户有九十 (90) 天的時間騰出房屋，但房東只能這樣選擇建築物或財產是否因火災或其他人員傷亡或原因而受損 ，並且以下一種或多種情況是當前：(i) 根據房東的合理判斷， 維修無法在發現損壞之日起六 (6) 個月內合理完成（如果此類維修是在不支付加班費或其他保費的情況下進行的），並且房東沒有在自損壞和/或破壞之日起六 (6) 個月內 開始重建或重建；(ii) 基地建築物和土地的損失未得到充分保障根據房東的 保單，房東選擇不在房東後的六（6）個月內開始重建或重建這類 損壞和毀壞的日期；或 (iii) 損害發生在期限的十二 (12) 個月內；但是，如果房東 沒有選擇根據上述房東的終止權終止本租約，只要租户（或租户的任何 的承包商、代理人、員工、受邀者或訪客或任何此類人員在建築物內或建築物周圍即可）或 土地）沒有造成損失，而且，根據房東向租户提供的善意估計，(a) 維修 將需要自發現損壞之日起超過九 (9) 個月內 租户中斷全部或大部分房屋的使用，或者 (b) 房屋或建築物在租期的最後六 (6) 個月（可以延長）內被摧毀或嚴重損壞 ，則租户可以選擇不早於四十五 (45) 天在損壞發生之日之後且不遲於此類損害發生之日起九十 (90) 天內，通過向房東發出通知 終止本租約，該通知自該日起生效通知中規定，該通知不得少於租户交付此類通知後的三十 (30) 天或超過一百 八十 (180) 天。在損壞發生之日起四十五 (45) 天后，租户可以隨時要求房東向租户提供其對維修完成日期 的合理意見，房東應在十五 (15) 個工作日內迴應此類請求。

14.3 本租約的 條款，包括本第 14 條，構成房東與租户之間關於 全部或任何部分房屋或建築物的任何及所有損壞或毀壞的明確協議，以及加利福尼亞州 的任何法規或法規，包括但不限於《加利福尼亞民法》第 1932 (2) 條和 1933 (4) 條，涉及 雙方之間沒有明確協議的情況下與損害或破壞有關的任何權利或義務，以及任何其他 法規或法規無論現在還是將來有效，類似進口均不適用於本租約，也不得對房屋或建築物的全部或任何部分造成任何損壞或破壞 。

第十五條
保險

15.1 租户的 保險。

15.1.1 在整個 期限內，租户應獲得並保持 (a) 商業一般責任保險（按發生情況編寫），包括 合同責任保險，為租户在本租約、場所和運營保險下承擔的義務提供保險、廣泛的 財產損失保險和獨立承包商保險，幷包含人身傷害擔保，(b) 涵蓋租户企業個人財產、股票的 “所有 風險” 商業財產保險，以及，如果適用，存貨，(c) 全面 汽車責任保險（涵蓋承租人或代表租户擁有、維護、使用或租用的所有車輛，或以其他方式非所有 且與租户在房屋內開展和運出業務相關的所有車輛），(d) 工傷補償保險 和僱主責任保險，以及 (e) 營業收入中斷加上額外費用保險。此類商業普通 責任保險的金額應為最低金額，通常由從事類似業務的謹慎租户承擔，但在任何情況下， 的金額均不得低於一百萬美元（1,000,000.00），年總額為兩百萬美元（2,000,000.00 美元）， 和租户還應獲得和維持保單限額不少於五百萬美元的傘式超額責任保險 (美元) 5,000,000.00)。此類財產保險的金額應不少於更換房屋內所有原始租户裝修 、所有改建和房屋所有其他物品（包括租户的商業固定裝置、裝飾、傢俱、 設備和個人財產）所需的金額。此類汽車責任保險的金額應不少於一百萬美元（1,000,000.00） 每起事故的人身傷害和財產損失。此類工傷補償保險的最低限額應符合建築物所在司法管轄區的法律 的定義（可能會不時修改），但每起事故的最低限額不得少於五 十萬美元（500,000.00 美元）。此類僱主的責任保險金額應不少於 每起事故十萬美元（100,000.00 美元），每人疾病或疾病保單 限額不少於五十萬美元（500,000.00 美元），每位員工十萬美元（100,000.00 美元）的疾病。此類營業收入中斷應為期一年 (1) 加上相應金額的額外費用保險，保險金額不超過一千萬美元（10,000,000美元），也將補償 租户的實際直接或間接收入損失。儘管此處包含任何相反的規定，租户應在整個期限內承擔 並維持其他合理類型的保險，並以 為基礎根據當時同類租户在同類區域的習慣合理要求的合理金額，由 承擔 其他合理類型的保險。

15.1.2 本租約要求租户遵守的 保單的最低限額在任何情況下均不限制租户根據本 租約承擔的責任。租户根據第 15.1.1 節投保的所有保險應：(a) 由獲許在建築物所在司法管轄區開展業務且評級等於或高於 Best 保險指南中的 A-VII 的公司簽發；(b) 將房東、建築物的管理代理人、任何抵押貸款的持有人以及房東指定的任何其他個人或實體 列為附加名稱受款人/虧損受款人（視情況而定）；(c) 包含一項擔保，即儘管如此，該保單仍將保持 的全部效力和效力在 損失發生之前，被保險人可能已經放棄了對任何一方提起訴訟的權利（租户特此放棄對房東及其僱員和代理人（包括 房東的管理代理人）提起訴訟和追回的權利，免除他們本應承擔的任何和所有責任、索賠和損失，前提是 租户由所持保險承保或必須承保的保險本租約); (d) 規定 項下的保險公司通過以下方式放棄所有追回權就此類政策所涵蓋的任何損失或損害對房東、其合夥人、代理人（包括房東的 管理代理人）、員工和代表進行代位保證；（e）是主要的， 非分攤性；以及（f）包含對交叉責任和利益可分割性的認可。如果這類 事件發生任何取消、未能續保、減少保險金額或更改承保範圍，租户將在五 (5) 個工作日內通知房東 。租户應在進入房屋 之前向房東交付所有此類保險的證書（在Acord Form 27上），此後至少每年不遲於每份此類保單到期日前一（1）天。本租約要求的任何保險單的簽發 或此處規定的最低限額均不應被視為以任何 方式限制或限制房東或租户在本租約下或由本租約產生的責任，除非豁免代位權可能導致的責任。 租户應在任何供應商或任何其他第三方承包商（統稱為 “第三方承包商”）在房屋 內或周圍施工前至少七 (7) 個工作日獲得並交付房東、第三方承包商（定義見下文）的習慣保險 證書和適用的慣例認可。所有此類保險均應按照上述要求將 房東列為該方責任政策下的額外被保險人，並且 (b) 遵守房東的 商業上合理的最低保險要求。

15.2 房東保險。房東 同意承保和維持特殊損失原因財產保險（包括重置費用），涵蓋建築物和房東在其中 的財產，其金額應符合其保險公司的要求，以避免適用任何共同保險條款。房東特此放棄向租户追回的權利，並在房東有權從其財產保險中收回的範圍內免除租户 可能承擔的所有責任、索賠和損失。房東應獲得其保險公司對代位擔保的豁免 。房東還同意在其合理認為適當的限度內持有和維持商業一般責任保險 。

15.3 租户活動對保險的影響 . 租户不得開展或允許 在土地、建築物或場所內或其周圍進行任何會提高 費率的活動或放置任何設備（除非租户為此類漲幅付費），也不得使房東或任何抵押人對建築物、土地或其上或其中的財產維持或要求維護 的任何火災或其他保險 無效或無效，這將發生衝突以及任何此類保險單的 條款，或者使房東無法獲得涵蓋任何風險的保險房東 合理地認為最好購買保險。如果根據房東 的合理判斷，由於租户在建築物中，租户 在土地、建築物或房屋上或周圍開展的任何活動或安裝或放置的財產，或者承租人或應租户要求安裝的改建而導致此類保險費率的上漲，則租户應根據要求立即向 房東償還此類增加的金額。

15.4 豁免代位權。儘管本協議中有任何相反的規定，本協議雙方均免除 ，免除彼此及其各自的代理人、員工、繼承人、受讓人和分租人對 任何財產造成的損害承擔的所有責任，這些風險是由實際投保、 租賃需要投保，或者通常由所有風險財產保險承保的風險，無論疏忽如何已獲釋的實體 的行為或故意不當行為。上述豁免和免責聲明也適用於任何免賠額，就好像保險 賠償的一部分一樣。房東和租户在租約下的所有維修和賠償義務均應受本段中包含的豁免 的約束。

第十六條
譴責

16.1 房東的 終止權. 如果房屋、建築物或土地 的很大一部分被任何政府或準政府機構出於任何目的徵用或譴責，或者被授予任何機構以代替譴責 （統稱為 “徵用”），則房東有權自行決定向租户發出通知 終止本租約，並且在發出此類通知後，該期限將自所有權否決之日起終止自該日起，管理局的租金和基本租金和 額外租金將減免。就本第16條而言，如果徵用使房東允許 本租約繼續或繼續運營該建築物在商業上不可取，則應將房屋、 土地或建築物的很大一部分視為已被佔用。

16.2 調整租金 . 如果部分房屋被佔用，而房東沒有選擇根據第 16.1 條終止 本租約，則應自標題 歸屬該機構之日起公平調整基本租金和額外租金，否則本租約將繼續完全有效。

16.3 獎項分區. 租户不得因收取 任何可歸因於房屋損壞、未到期部分的 價值、利潤或商譽損失、租賃權益改善或遣散性損害賠償而向房東提出或與之相關的索賠，租户特此 將其所有權利、所有權和利益轉讓給房東獎勵；但是，前提是租户可以向當局提出任何索賠 ，要求對租户的個人進行賠償財產和任何搬遷費用可根據 法規予以賠償，前提是此類賠償應在土地、建築物和 房屋的賠償金之外另行發放並單獨列出。

16.4 房東 和房客各自放棄《加州民事訴訟法》第 1265.130 和 1265.150 條的規定以及任何繼承法或其他類似進口法律的規定。

第十七條
默認

17.1 租户的默認 . 根據本租約，以下事件應為租户的默認事件（“默認”） ：

17.1.1 租户 未按期支付租金；但是，除非在租户收到房東的書面通知後 的五 (5) 個工作日內，否則不得將任何違約行為視為已發生。

17.1.2 如果在房東 向租户發出指明違約情況的通知後三十 (30) 天內，租户 未能遵守或履行租户在本租約下的任何契約或義務（與支付 租金有關的協議或義務除外，應受上文第 17.1.1 節的約束）；但前提是，如果此類違約無法在這三十 (30) 天內得到糾正，例如 只要租户在這個 30 天內立即開始此類補救措施，並在此後努力工作 ，違約就不屬於違約行為起訴此類補救措施直至完成，但在不可抗力的前提下，在任何情況下均不得超過向租户發出書面通知後的一百八十 (180) 天的期限。

17.1.3 在 法律允許的範圍內，(i) 租户被置於破產管理或保管之下，或者根據聯邦或州法律受到類似的程序 的約束，除非接管人或其他補救措施未在六十 (60) 天內解除，或 (ii) 租户為債權人的利益進行一般性轉讓 ，除非轉讓或其他補救措施未在六十 (60) 天內解除，或 (ii) 承租人為債權人的利益進行一般性轉讓 ，或 (ii) 承租人為債權人的利益進行一般性轉讓 ，或 (ii) 承租人為債權人的利益進行一般轉讓 ，或 (ii) 承租人為債權人的利益) 租户根據破產法或破產法提起或針對租户提起的任何程序，除非此類訴訟是針對 租户提起的在六十 (60) 天內予以駁回，或 (v) 指定受託人或接管人接管租户的全部或 幾乎所有資產，除非任命、接管人或其他補救措施未在六十 (60) 天內解除， 或 (vi) 對租户位於租户場所 或者 (vi) 執行或以其他司法授權扣押租户的全部或幾乎所有資產在本租約中的權益，除非扣押物在六十 (60) 天內解除。

17.1.4 租户未能遵守或履行本租約第15、20和24條的規定， 在租户收到房東書面通知後的十 (10) 個工作日內， 仍未遵守或履行義務。

房東 根據本租約向租户發出的所有通知均應補充而非替代適用法律要求的通知，並且在本第 17.1.1 和 17.1.2 節的通知期限到期之前，不得發送此類法定通知 。

17.2 默認時的補救措施 . 發生違約時，除了 根據法律或衡平法向房東提供的任何其他補救措施外（所有補救措施均應是不同的、獨立的和累積的）， 可以選擇採取以下任何一種或多種補救措施，所有這些補救措施均應是累積和非排他性的，恕不另行通知 或要求：

17.2.1 終止 本租約，在這種情況下，租户應立即將房屋交還給房東，如果租户未能這樣做，房東可以在不影響其為佔有或拖欠租金而可能採取的任何其他補救措施的情況下，進入和佔有房屋 ，驅逐或驅逐租户以及可能佔用房屋或其任何部分的任何其他人，而不承擔起訴責任 或由此提出的任何損害賠償索賠；房東可以從加州民法典部分規定的租户損害賠償中追回損失1951.2， 可以不時修改、補充或替換。房東可以從租户那裏收回以下款項：

17.2.1.1 在裁定終止時賺取的任何未付租金時 的價值；以及

17.2.1.2 在判給租户證明本來可以合理避免的租金損失金額時 本應賺取的未付租金的金額，在裁定時 的價值超過租户證明本可以合理避免的租金損失金額；以及

17.2.1.3 在授予租户證明本來可以合理避免的租金損失的 金額時， 的價值，即在授予合同期限剩餘部分的未付租金超過租户證明本可以合理避免的租金損失金額時， 的價值；

17.2.1.4 補償房東因租户未能履行本租約規定的義務 而可能造成的所有損害所必需的任何 其他金額，特別包括但不限於 產生的經紀佣金和廣告費用、新租户對房屋或其任何部分進行改造的費用， 無論是相同還是其他租户不同的用途，以及為獲得新租户而做出的任何特殊優惠；以及

17.2.1.5 由 房東選擇，適用的 法律可能不時允許的除上述金額之外或代替上述金額的其他金額。

本第 17.2.1 節中使用的 “租金” 一詞應被視為並指租户根據本租約條款需要支付的所有各種性質的款項，無論是 是向房東還是向其他人支付。如上文第 17.2.1 節所述，“授予時的價值” 應通過允許 按利率計算利息。如上文第 17.2.1 節所述，“授予時的價值” 的計算方法是 按授予時舊金山聯邦儲備銀行的折扣率加上百分之一 (1%) 對該金額進行折扣。

17.2.2 房東 應享有《加利福尼亞民法》第 1951.4 條所述的補救措施（如果承租人有權轉租或轉讓，則出租人可以繼續在承租人違約 和放棄後有效的租約，並在租金到期時收回租金，但僅受合理的限制）。 因此，如果房東在任何和所有適用的通知、 寬限期和/或補救期之外沒有因租户違約而選擇終止本租約，則房東可以在不終止本租約的情況下不時行使其在本租約下的所有權利和補救措施，包括在到期時收回所有租金的權利。

17.2.3 除適用法律要求外，房東 應始終擁有權利和補救措施（除上述第 17.2.1 和 17.2.2 節或本租約的任何法律或其他條款規定的權利 和補救措施外，應相互累積和累積），無需事先要求或 通知，以尋求任何宣告性、禁令或其他公平救濟，特別是執行 本租約，或限制或禁止違反或違反本租約的任何條款。

17.3 轉租 租户。無論房東是否因任何違約行為選擇終止本租約， 如本第17條所述，房東均有權終止租户簽訂並影響房屋的任何和所有轉租、許可、特許權 或其他雙方同意的佔有安排，或者房東可以自行決定繼承租户在此類轉租、許可證、特許權或安排中的利益。如果房東選擇 繼承租户在任何此類轉租、許可、特許權或安排中的權益，則自房東發出此類選擇的通知 之日起，租户對租金或其他應收對價沒有進一步的權利或權益。

17.4 努力重發。 任何重新進入或收回、維修、維護、變更、改建和增建、 轉讓、指定接管人以保護房東在本協議項下的利益，或房東的任何其他作為或不作為均不得解釋為房東選擇終止本租約或租户的佔有權，或接受交出 處所，也不得將租户全部或全部釋放除本協議項下租户的任何義務外，除非房東向租户發送了有關此類意圖的明確書面通知。租户特此不可撤銷地放棄 任何法律規定的其他任何贖回或恢復本租約的權利。

17.5 沒有 兑換。如果任何判決因任何原因宣佈沒收或終止本 租約，或者房東因租户違反本租約的任何 條款或條件或其他原因獲得房屋所有權，租户特此明確放棄任何現行或未來法律授予的 沒收的贖回權或救濟權。此處賦予房東的權利是對任何法規或其他方面可能賦予房東的任何權利的補充。

17.6 故意省略 。

17.7 租户的責任 . 如果房東終止本租約或重新進入房屋（無論是否終止本租約），租户均應承擔責任（以及租户在違約時應計的所有其他負債） 的總和（i）在終止和/或再入之前累積的任何未付租金（視情況而定），以及自到期日起按默認費率計算的 利息，(ii)) 本租約中規定的所有基本租金和額外租金，從終止 和/或再入之日（視情況而定）起至本租約規定的日期如果未發生違約，加上從 到期日起按違約利率計算的利息，(iii) 房東在重新進入和收回房屋、糾正任何違約行為、粉刷、改建或修復 房屋以使房屋處於一流可出租狀態（無論房屋是否被轉讓）時產生的任何和所有費用（包括合理的律師費和經紀費）、保護和保存 處所、移交或試圖重新出押房舍，以及 (iv) 任何其他必要的款項賠償房東因違約而造成的任何 其他傷害或損害； 減去房東從任何重租中實際獲得的淨收益（扣除任何租金減免、租户改善 津貼和其他優惠和激勵措施後），如果沒有違約，則歸因於 本應在本租約到期之日之前的時期，但房東應採取商業上合理的 努力通過重組來減輕損失。房東可以選擇在 重新歸還房東遭受的任何損失（如果有），也可以不時採取單獨的行動，因為 連續的降級使上述損失更容易確定，或者根據房東的選擇，將任何此類追回推遲到本租約在 沒有違約的情況下到期之日，在這種情況下，租户特此同意訴訟理由應視為在上述日期累積。 本第 17.7 節的規定是對房東 可能因預先違反本租約而提出的任何索賠的補充，且不應阻止其執行。

17.8 房東的救濟權. 租户 在本租約下保留或履行的所有契約和協議均應由租户履行，費用和費用由租户承擔，租金不得減免。如果租户 在本 租約條款要求履行後的合理時間內 未能履行本租約規定的任何義務，並且這種違約行為持續到本租約中包含的所有通知、補救和/或寬限期之後，房東可以但沒有義務 在提前五 (5) 個工作日通知租户之後（緊急情況除外，在這種情況下沒有此類通知 } 是必填項），如果租户沒有開始履行適用的義務，則在 上支付任何此類款項或採取任何此類行動租户一方不因租户的任何違約而放棄其權利，也沒有免除租户在本協議下的任何義務。 除非本租約中另有明確的相反規定，否則租户應在房東向租户交付詳細報表後的十 (10) 個工作日內 向房東付款：金額等於房東根據本第 17.7 節的規定為補救租户違約而合理支付的實際自付支出 。 租户在本第 17.7 節下的義務應在租期到期或租約終止之前繼續有效。

17.9 律師費 . 如果租户出現任何違約行為，無論本租約是否終止，租户都應向房東 支付房東因此類違約或行使房東權利 或由此產生的補救措施而產生的所有合理的律師費。除上述內容外，無論本 租約是否終止，租户均應酌情向房東支付房東為執行本租約條款而提起的任何 訴訟或採取法律行動而合理產生的所有實際費用，前提是訴訟導致 作出有利於房東的判決。

17.10 生存. 租户根據本第 17 條承擔的責任在本租約終止、提起 訴訟和/或根據本租約簽發的認股權證後繼續有效。

17.11 房東 默認；租户的自助權。

17.11.1 如果房東未能履行本租約中要求房東 承擔的任何義務，並且這種不履行行為在租户向房東和迄今應以書面形式向租户提供姓名和地址的任何 抵押貸款人或地面出租人發出書面通知後持續三十 (30) 天，則房東 將違約（“房東違約”），具體説明義務 br} 房東未能履行的義務；但是，前提是如果房東義務的性質超過三十 (30) 天如果房東或其抵押權人或地面出租人在這三十 (30) 天內開始履約 ，然後勤奮地起訴直到履約，則不會發生房東違約；此外，前提是租户 承認並同意，房東的抵押權人或地面出租人可能合理地需要超過三十 (30) 天才能開始 和/或完成履約。在任何情況下，租户都無權因房東違約而終止或撤銷本租約。 租户放棄此類終止或撤銷補救措施，並同意租户對本租約 下的房東違約以及違反任何承諾或誘因的補救措施僅限於損害賠償和/或禁令訴訟，並特別受本 段和第 13 條或下文第 17.11.2 節中規定的租户補救措施的約束。房東 （及其合夥人、股東、成員、員工、代理人或顧問）就任何房東違約或與佔用或使用建築物和/或其他區域 有關或引起的任何事項對租户（或承租人提出索賠的任何個人或實體）的責任應限於租户的實際直接責任，但不限於間接責任（包括收入或利潤損失索賠）或由此產生的其他 投機損害賠償，只能從房東在建築物和土地上的權益中追回，房東（以及 其合夥人、股東或成員）對任何缺陷不承擔個人責任。此外，在適用的 法律允許的範圍內，租户特此放棄其對房東或其資產（包括但不限於建築物和 土地）可能擁有的任何法定留置權。在本租約下的所有情況下，如果租户被授權 採取任何特定行動之前必須獲得房東的同意、許可或批准，則租户同意，如果租户認為房東不當拒絕了此類同意、許可或批准，則其唯一補救措施應是根據上段提起訴訟，以作出宣告性判決或 發佈強制性禁令，要求給予此類同意、許可或批准代替任何損害賠償索賠。

17.11.2 如果房東或抵押權人或地面出租人在上述通知和補救期 到期之前沒有糾正房東違約行為，並且該房東違約行為對房屋的人身傷害或財產造成物質損失的迫在眉睫的威脅， 那麼，如果這種房東違約行為在租户提交第二份書面通知後的五 (5) 個工作日內持續存在 } 對房東，除了但不限於本租約中租户可用的任何其他補救措施外，租户還應擁有 權利，但是不是義務，而是採取合理必要的措施來糾正當時未治癒的房東違約行為。如果 租户根據本段上述條款和條件行使自助權，則在對 此類房東違約行為進行此類補救時，租户可以但不限於僱用修理工、支付賬單，並通常執行 房東必須履行的與此類房東違約相關的任何其他行為。如果根據本第 17.11.2 節，任何機械師因租户為糾正此類房東違約而開展的任何工作向 建築物申請留置權，則租户 應負責根據本租約的條款從建築物中移除此類留置權。房東應在收到書面通知及其所有已付發票的副本後的三十 (30) 天內，向租户償還租户為糾正此類房東違約行為而合理產生的所有實際、第三方合理的 自付費用和費用；但是，在任何情況下， 租户都無權抵消或抵扣任何到期應付的租金或任何其他應付款項下文由 租户提供。

17.12 故意省略 。

17.13 減輕 的損失。如果房東因違約而終止本租約或終止租户對房屋的 所有權，則房東應採取商業上合理的努力將房屋轉租給潛在的 替代租户（“替代租户”），但須遵守以下規定：

17.13.1 在房東獲得房產的全部 和全部所有權之前，房東 沒有義務徵求或接受與任何其他潛在租户進行有關房屋的談判，包括但不限於租户不索賠 的最終和不可上訴的合法權利；

17.13.2 房東 沒有義務與任何擬議的替代租户簽訂租約，如果房東合理認為 足夠的財務資源或運營經驗，無法以一流的方式運營房屋；以及

17.13.3 如果房東有權根據本租約第21條的規定合理地拒絕房東 同意向替代租户轉讓或轉租，則房東 沒有義務與替代租户簽訂新的租約。

第十八條
無豁免

房東 或租户未能或延遲執行本租約其他條款的履行權， 以及在任何違約行為持續期間租户未支付或房東接受全部或部分租金均不構成對該條款或違約條款的豁免，除非房東簽署的書面文書，否則不得放棄或修改任何條款或租户， （視情況而定）。儘管任何租金付款附帶的任何支票或信函上有任何背書或聲明，租户支付的款項或房東的收據均不應被視為賬上的 款項以外的款項。對任何違約的豁免 或對因任何索賠的違約而提起的任何訴訟的和解均不影響或更改本租約，也不得構成 對房東或租户在本協議項下的任何權利的放棄。

第十九條
守住

如果租户在本租約終止後（無論是期限正常到期還是以其他方式）擁有房屋 ：(i) 租户將被視為 逐月佔用房屋，其總額為 (a) 本期最後一個整月有效的月基準 租金的百分之五十 (150%)，相對於前九十 (90)) 延期天數，以及 (b) 其後， 期限最後一個整月有效的月基本租金的百分之二百 (200%)，再加上，在所有情況下每月分期付額外租金 ，然後支付，但須遵守本租約的所有其他條款；以及 (ii) 房東可以針對違約、法律和衡平法行使 任何或所有補救措施，包括對租户非法拖欠提起訴訟，對實際損害提起訴訟 ，以及任何持續超過三十 (30) 天的延期的間接損失；但是，前提是 租户對房東因任何滯留期限而造成的間接損失不承擔任何責任 短於三十 (30) 天。

第二十條
從屬關係

20.1 租賃 下屬. 在遵守本租約的條款和條件的前提下， 應受所有抵押貸款的留置權以及目前或將來在場所、 建築物和/或土地上籤訂的任何地面租約，以及其所有續約、延期、修改、改造和再融資。本條款 應可自行執行，無需執行任何其他文書；但應房東或任何抵押權人的要求，租户應立即簽署 一份商業上合理的證書或其他商業上合理的文件，以證明和規定此類從屬關係。租户 應在止贖銷售中向任何貸款人和任何買方授權，該項委託將自動生效，並在任何買方在止贖銷售中或貸款人以任何方式收購 建築物所有權時生效。本租約不得因取消抵押品贖回權 或建築物和/或土地的任何其他轉讓而終止。在取消抵押品贖回權出售建築物和/或土地後，貸款人或任何其他買方 可以根據貸款人或該購買者的選擇，接受或終止本租約。租户同意， 如果任何抵押貸款被取消抵押品贖回權或土地租賃終止，應止贖銷售時買方或地面出租人的要求（視情況而定），租户應委託並承認買方或地面出租人為本租約規定的房東，並應向該新房東支付本協議所要求的所有款項 ，除特別規定外，不進行任何形式的扣除或抵消 本租約中規定。如果提起、起訴或完成任何此類喪失抵押品贖回權、終止 或其他程序，租户放棄目前或將來生效的任何適用法律的規定，這些法律可能賦予或意圖賦予租户 終止或以其他方式影響本租約或租户在本協議下承擔的義務的權利。儘管此處有任何相反的規定，任何抵押權人都可以隨時將其抵押貸款的留置權置於本租户的運營和效力之後，向租户發出此類從屬關係的通知 ，在這種情況下，本租約應被視為優先於該抵押貸款，此後，該抵押權人應擁有 與本租約簽訂和交付時相同的權利 之前記錄的抵押貸款。

20.2 當前 的非幹擾義務。房東應採取商業上合理的努力，以商業上合理的形式從其當前抵押權人那裏獲得 一份有利於租户的非幹擾協議，該協議將由租户自行承擔，不向房東支付任何額外費用或支出。

20.3 未來的 非幹擾義務. 房東應採取商業上合理的努力， 以商業上合理的形式從任何未來的抵押權人那裏獲得一份有利於租户的非幹擾協議，該不受幹擾 協議將至少規定該抵押權人承認本租約；但是，租户應支付該抵押權人為未來不受幹擾而產生的所有合理的 自付費用餘額協議。

第二十一條
轉讓和轉租

21.1 未經同意不得轉讓 . 除許可轉讓外，未經房東同意，租户 不得自願或非自願地 (i) 直接或根據法律執行分配、轉讓、抵押或以其他方式抵押本租約 或其在本協議下的任何權利；以及 (ii) 轉租 房屋或其任何部分或允許佔用或使用房屋或由 租户以外的任何個人或實體執行的任何部分（(i) 至 (ii) 中列出的任何事件均為 “轉讓”）。任何違反前述判決的 轉移的企圖均無效。如果租户希望在租户期內的任何時候進行轉讓，則在 租户向房東請求房東同意時，租户應提前 房東四十五 (45) 天發出通知（“租户申請通知”），內容包括：擬議受讓人、子租户或其他方 的身份及其業務描述；擬議條款的所有書面描述轉讓、轉租或其他轉讓 以及擬議的相關和合理文件的副本；擬議的生效日期轉讓、轉租或其他 轉讓（“擬議轉租或轉讓開始日期”）；擬轉讓、轉租或以其他方式 設押的區域（“擬議分租或轉讓空間”）；該擬議受讓人、子租户或其他方的最新財務報表或其他財務 責任證據，以及有關其業務和業務 歷史及其擬議用途的合理令人滿意的信息場所、商業上合理的信用信息以及其他商業上合理的信息 或房東要求的足以使房東能夠確定擬議受讓人的信譽和品格的材料； 以及租户和該方簽發的證明，説明是否支付了與轉讓、轉租或其他交易（包括個人付款）相關的 任何保費或其他對價。儘管有上述規定，但房東同意 不得無理地拒絕、限制或推遲其對擬議轉租或轉讓的同意。在不限制房東的 權利的前提下，如果基於以下 的一個或多個理由，房東拒絕同意此類轉讓不應被視為不合理：

21.1.1 在 租户發出關於擬議轉讓或轉租的通知或其擬議開始日期時， 應存在任何未修復的租户違約或事項，除非通知的發出或時間的推移或兩者兼而有之，否則將成為租户違約；

21.1.2 房東 不贊成擬議受讓人或分租人的信譽（應包括符合 的擬議受讓人或分租人），那麼房東和受讓人的有形淨資產所要求的當前商業上合理的財務標準必須等於或 大於：（a）租户在執行租約時的有形淨資產，或（b）租户的有形淨資產，或者（b）租户的有形淨資產，或者（b）租户的有形淨資產，以兩者中較高者為準擬議轉讓時的淨 資產）；

21.1.3 的轉讓或轉租將涉及本租約明確允許的用途發生變化；

21.1.4 轉讓構成少於租户在本租約下的全部剩餘權利、所有權和權益的轉讓；

21.1.5 的轉讓或轉租將對房屋進行以下用途：(a) 大幅提高建築物的保險費率； 或 (b) 違反授予建築物其他租户的任何專有權利或任何地役權、契約、條件或 限制或影響該物業的其他協議的條款；或

21.1.6 擬議受讓人或分租人是：(a) 房東已經在與其進行談判的實體，在租户申請通知前一百二十 (120) 天內發佈了 書面提案即為證；(b) 政府或準政府 機構，或 (c) 與房東確定的物業佔用性質不符。

儘管本 租約中有任何相反的規定，如果租户或任何擬議的受讓人聲稱房東不合理地拒絕或推遲了其根據本第 21 條給予的同意，或者違反了本第 21 條規定的不合理行為或採取了不合理的行動，則他們唯一的補救措施應是訴諸宣告性判決 和對所尋求救濟的禁令，租户特此放棄所有其他補救措施，包括但不限於任何法律權利 或股權代表自己終止本租約，並在所有適用法律允許的範圍內，代表擬議的 受讓人。

21.2 轉讓 的所有權權益。儘管本第 21.2 節中包含任何相反的規定， 本第 21.2 節的規定均受租户根據下文第 21.5 節的條款和條件進行某些允許轉讓 （定義見下文）的權利的約束和從屬，房東 理解並同意，只要為租户利益而進行的轉讓符合下文第 21.6 節的條款和條件，那麼本 第 21.2 節不適用於此類許可轉讓。除上述規定外，不限於 ，本第 21.2 節不適用於在國家 或區域交易所或場外交易市場上公開交易的所有權的實體。如果租户是合夥企業，則導致租户解散的任何事件或一系列事件（無論是自願的、併發的 還是相關的）、 合夥人的任何撤回或變更（無論是自願的、非自願的還是法律的執行），導致租户合夥權益的實益擁有權低於百分之五十一（51%）（或任何普通受益所有權的百分之五十一（51%）租户中的合夥人）由擁有至少 百分之五十一（51%）合夥權益的相同合夥人擁有生效之日租户（或租户中此類 普通合夥人的受益所有權的百分之五十一（佔租户中此類普通合夥人的受益所有權的51％），或導致租户在生效之日管理控制 發生變更，或任何具有限制合夥人責任的結構性或其他變更均應視為 的轉讓，但須遵守本第21條的規定。如果租户是非上市公司（或與 公司普通合夥人合夥企業），則導致租户（或此類公司普通合夥人）解散、 合併、合併或其他重組，或者出售、轉讓或放棄 股東權益導致受益所有權少於百分之五十一 (51%) 的任何事件或一系列事件（無論是自願的、同期的還是相關的）租户 的股本由擁有至少百分之五十一（51％）股份的相同股東擁有生效之日租户的資本存量或 導致租户在生效之日管理控制權從租户的管理控制權發生變化的，應視為轉讓 ，但須遵守本第 21 節的規定；但是，本句不適用於其 股票通過國家或地區交易所或場外交易市場進行交易的公司。如果租户是有限責任公司，則導致租户解散的任何 事件或一系列事件（無論是自願的、同時發生的還是相關的）、任何成員的撤回或任何變更 （無論是自願的、非自願的還是依法實施的），導致租户會員權益的受益所有權低於百分之五十一（51%）（或受益人的百分之五十一（51%）租户中任何成員的所有權) 由擁有至少百分之五十一 (51%) 的會員權益的相同成員擁有在生效之日租户（或少於該租户成員實益所有權的百分之五十一（51%）），或導致租户在生效之日管理控制權 從租户的管理控制權發生變更的，應被視為轉讓，但須遵守本第 21 條的規定。

21.3 費用 和利潤；同意的效力。

21.3.1 房東 對任何擬議轉讓的同意明確以租户向房東交付生效 轉讓的文件的副本為條件，這些文件應包括一份書面協議，根據該協議，受讓人明確承擔租户在本協議下的義務； 但是，任何少於房屋中所有空間的受讓人僅對本租約中適當 可分配的義務承擔責任轉讓期間受轉讓的空間。除非房東（由房東 全權酌情決定）與租户之間以書面形式達成協議，否則任何轉讓均不得解除租户或本協議 項下租户義務的任何擔保人（“擔保人”）在本租約下的義務，但更確切地説，租户、任何此類擔保人和受讓人 均應為此承擔連帶責任。如果在房屋或其任何部分需要轉讓時發生違約， 則除其他補救措施外，房東可以直接向此類受讓人收取應付給租户的所有租金，並使用 此類租金抵押租金。租户授權其受讓人在收到房東 的通知後直接向房東支付租金，在此租户違約發生後這樣做。租户應支付擬議轉租或轉讓所必需的任何圍牆拆除或其他改善措施的費用 （前提是前述條款不得放棄房東 根據本租約的另一項條款對此類改善可能擁有的任何批准權）。在租户根據本協議條款（許可轉讓除外）進行任何部分或全部轉租或轉讓 後，任何延期或續訂期權、擴展 期權、首次要約或拒絕權和/或獨家使用條款均將失效。

21.3.2 無論房東最終是否同意 提議或聲稱的轉讓（不超過三千美元（3,000.00 美元）），租户 應承擔房東產生的所有費用和開支，包括合理的律師費。

21.3.3 房東對任何轉讓的同意 不得解釋為放棄或免除租户 在本租約下的任何契約或義務，也不得解釋為免除租户提前四十五 (45) 天就任何進一步轉讓向房東發出上述四十五 (45) 天通知或獲得 房東的同意。除非房東以書面形式明確同意，否則向任何此類受讓人或分租人收取或接受租金均不構成 租户在本租約下的任何契約或義務的豁免或解除。

21.3.4 租户 應在收到房東後立即向房東支付租户因轉讓而獲得的所有補償金的百分之五十（50%），超出可分配給所涵蓋房屋部分的租金的百分之五十（50%）。租户因轉讓而獲得的所有補償還應包括但不限於受讓人就此類 轉讓向租户支付的鑰匙、獎金和任何其他款項，以及租户向受讓人提供的服務或租户因此類轉讓而向受讓人轉讓給受讓人的資產、固定裝置、存貨、 設備或傢俱的任何超過公允市場價值的款項。房東應始終有權 審計租户以及與之相關的每位受讓人的賬簿和記錄，租户和每位受讓人應房東的要求允許房東 檢查和複製所有此類賬簿和記錄。

21.4 轉讓或轉租的條件 。根據本租約 對租户施加的所有限制和義務均應視為適用於任何分租人、受讓人、被許可人、特許公司或其他居住者或受讓人，租户應 促使該人在進行轉讓時遵守與房屋和建築物有關的限制和義務；在轉租的情況下， 要求該人遵守有關轉租空間和建築物的限制和義務。任何受讓人均應被視為已承擔義務，就像 該受讓人最初簽署本租約一樣，應房東的要求，應立即簽署所有確認 這種假設的合理文件。每份轉租都受以下條件的約束：如果期限終止或房東通過自願交出或其他方式繼承租户在房屋中的權益 ，則轉租人應受房東約束該轉租期限的剩餘部分 ，並應根據該轉租當時的執行條款委託房東並承認房東為其房東，或者在房東作為業主的唯一選擇，轉租將被視為終止。

21.5 允許的 轉租和轉讓. 儘管本租約中有任何相反的規定， 如果租户進行合併、重組或合併，出售其權益或其全部或幾乎全部資產 或股票，房東同意，只要受讓人的信譽和有形淨資產至少等於截至生效之日起最初在此處命名的租户的信譽 和有形淨資產在適用的轉讓或轉租生效之前 生效的前一天，在這種情況下，這些條款第 21.1、21.3、21.4 和 21.10 條 不適用於向租户關聯公司（定義見下文）（“許可的受讓人”）轉讓本租約或將全部或任何部分房屋轉租（“允許的 轉讓”），只要 (1) 最初在此處命名的租户 儘管有任何此類轉讓，仍應承擔本租約規定的主要責任或轉租（除非租户 已不存在，在這種情況下，此類倖存實體應承擔租户在本租約下的所有義務），(2) 除外 如本第 21.5 節所規定，未經房東 事先書面同意，不得根據本第 21 條進行其他或進一步的轉讓或轉租，(3) 租户在任何此類轉讓或轉租生效之日前 至少三十 (30) 天通知房東（或者如果保密義務或法律禁止此類事先通知， 應在任何此類轉讓或轉租生效之日後立即通知房東) 並及時合理地向房東提供任何當時可用的非機密 文件或信息房東就上述轉讓或許可的受讓人提出要求，(4) 當時沒有 違約行為存在且仍在繼續，此類轉讓或轉租不是租户逃避本 租約義務的藉口；(5) 如果是轉讓，受讓人以房東當時 的標準形式執行轉讓和承擔協議，以受讓人的假設承租人根據本 租約承擔的所有當時和未來義務的受讓人。“關聯公司” 是指直接或通過一個或多箇中介機構間接控制 或由租户或其母公司控制或共同控制的個人或實體，或者通過合併、重組或合併繼承租人 或租户幾乎所有資產或股票的所有權的個人或實體。“控制” 應指直接或間接地擁有指揮或促成個人或實體的管理和政策方向的權力， 無論是通過有表決權證券的所有權、合同還是其他方式。

21.6 關聯公司佔用率 . 租户有權允許其任何關聯公司在未經房東同意的情況下佔用 房屋，前提是任何此類佔用應 (i) 通過佔用許可 協議而不是轉租或轉讓協議生效，(ii) 不影響租户在本租約下的義務， 任何此類佔用者均應遵守本租約的所有條款和條件。

21.7 允許的 佔用協議. 儘管本第 21 條中包含任何相反的內容（上文第 21.5 節除外），如果租户不存在違約行為，則未經 房東事先書面同意，也無需受上述 第 21.1、21.3 和 21.4 節中規定的房東權利和租户義務的約束，在場所內許可一個或多個個人辦公室（及其附屬區域的使用）， 或向第三方授予短期佔用權或 “辦公空間” 權（“允許佔用協議”）； 提供，但是，(a) 此類安排應由租户的客户、客户、主承包商或分包商 以及與租户有真正業務關係的其他各方簽訂合同，(b) 任何此類辦公空間 用户應同意向房東、房東的管理代理人和任何抵押貸款人提供賠償，使他們免受 所有費用、損害、索賠、責任的侵害費用，包括但不限於合理的律師費， 基於、由以下原因引起或產生的直接或間接的合理的律師費：(i) 該辦公桌空間用户對辦公場所的使用和佔用，或該辦公桌空間用户在場所內開展的 業務，或該辦公桌空間用户在場地中的存在，(ii) 該辦公空間 用户或其員工、代理人或承包商的任何行為或不作為，以及 (iii) 該辦公空間用户在遵守或履行 本租户契約和義務方面的任何違規或違約（除外租户有義務支付基本租金和額外租金（見下文 ）；(c) 租户應將此類安排至少十 (10) 次通知房東房東要求 通知此類安排生效後的幾個工作日；(d) 此類許可佔用協議不得超過租户當時根據本協議租賃的房屋可出租面積的二十五 (25%) ；(e) 在任何情況下，任何此類辦公空間用户對房屋任何 部分的使用均不得產生或被視為創建任何權利、所有權或辦公桌空間用户在辦公場所或本租約任何 部分的權益，(f) 此類佔用將在本租約終止時自動終止租賃，(g) 租户 不單獨拆除此類辦公桌空間用户佔用的任何空間，任何辦公桌空間用户均不得佔用房屋中單獨分離的部分 或包含除場所主要入口之外的該部分的入口，並且 (h) 這種 的佔用不應成為租户逃避本租約或轉讓限制規定的義務的藉口根據本 第 21 條。租户應立即向房東提供房東合理要求的有關任何 許可佔用協議的任何文件或信息，此類佔用不得減輕租户在本租約下的任何責任。儘管此處包含任何相反的 ，但僅出於本第 21 節的目的，租户為特定項目聘請的個人顧問和/或獨立承包商 根據直接與租户直接合作的真誠承包商可以在未經房東 同意的情況下在本協議期限內佔用房屋的部分 （在任何情況下均受本租約的所有條款和條件的約束）。

21.8 故意省略 。

21.9 故意省略 。

21.10 取消。 房東可以在租户提交書面請求房東同意轉讓 或轉租後的三十 (30) 天內，從擬議的轉讓生效之日起取消本租約（如果與低於整個房屋的轉租有關，則取消部分房屋，如果適用） 。如果擬議的轉租金少於整個房屋，如果 房東取消了本房屋任何部分的租約，則該部分房屋的本租約將終止，租户 應向房東支付截至取消日期之前與擬議轉讓所涵蓋的房屋部分相關的所有租金 ，租金應根據場所的剩餘平方英尺按比例減少。此後，房東可以將房屋的該部分 或整個房屋（視情況而定）出租給潛在的受讓人（或任何其他人），對租户不承擔任何責任。

第二十二條
由房東轉讓

房東（以及房東的任何繼承人 或關聯公司）可以自由出售、轉讓或轉讓其在本租約或場所、建築物 或土地中的全部或任何部分權益，如果進行任何此類出售、轉讓或轉讓並承擔本租約項下房東的責任和義務 ，則應自出售、轉讓之日起免除本租約規定的所有義務或轉讓 並由受讓人承擔本租約項下房東的義務。自上述日期起，租户應 受該買方、受讓人或其他受讓人的約束（視情況而定），就好像後者是本協議項下的原房東一樣，前提是 購買者、受讓人或受讓人同意承擔首先在 出售、轉讓或轉讓之日及之後產生的房東義務。

第二十三條
無法執行

房東和/或租户 應免除拖延履行本協議規定的任何義務的期限，但租户有義務支付 根據本租約條款應付的任何租金或其他款項，如果由於不可抗力而無法履行 ，則不應被視為違約；但是，索賠方必須將任何此類延誤通知另一方，並附上詳細資料，在房東或租户首次發生此類不可抗力後得知的 一段合理的時間內為了 延遲履行本協議項下的任何義務而發生的事件。儘管本第 23 條中有任何相反的規定， 如果租户、租户的承包商和/或分包商從事的任何工作導致罷工、封鎖和/或勞資糾紛，則 罷工、封鎖和/或勞資糾紛不應被視為租户在本租約中可以依據的不可抗力。 之前預定履行義務的日期將延長一段時間，等於因由 造成的任何延遲而損失的時間。在任何情況下，不支付款項或因資金短缺而導致的失敗均不應被視為（或 造成）不可抗力事件。在 到期或提前終止本租約後，本第 23 條中的任何內容均不允許租户保留房屋。

第二十四條
禁止反言證書；財務報表

24.1 禁止反言 證書。租户和房東應酌情在收到任何請求後的十五 (15) 個工作日內免費簽署一份證書，並酌情向房東或租户交付一份證書，説明： (i) 本租約是否未經修改且完全有效（或者如果進行了修改，則説明租約具有完全 的效力和效力，並説明所有此類修改）；(ii)) 據房東或租户所知， （視情況而定），是否存在針對執行任何權利的抗辯手段房東或租户，視情況而定（如果有， ，請詳細説明）；(iii) 租户支付租金和本協議項下任何其他費用的截止日期；(iv) 租户或房東（視情況而定）不知道本租約中當時有任何未解決的違約行為（或者，如果適用， 知道任何此類違約行為，詳細説明）；(v) 租户或房東（視情況而定）不知道 任何將或可能導致本租約終止的事件（或者，如果是租户或房東，則為適用，具備相關知識，詳細説明 ；(vi) 向租户發送通知的地址；(vii) 合理要求的其他信息。據瞭解，房東、租户、 租户的任何分租人或受讓人、任何抵押權人、潛在抵押權人、地面出租人、潛在地面出租人、土地 或建築物或其中的全部或任何權益的購買者或潛在購買者或租户業務的購買者或繼承人均可依賴任何此類證書。

24.2 財務 報表。在房東提出要求後的十 (10) 個工作日內，租户將向房東提供 租户最新的經審計的財務報表（包括其附註），或者，如果沒有編制此類經審計的報表，則提供獨立註冊會計師 可能編制的其他財務報表（及其附註），否則，租户內部編制的經認證為 “真實和正確” 的財務報表租户的 首席財務官或房東財務主管。如果租户是上市公司，租户可以通過向房東租户提供向美國證券 和交易委員會或其他適用於租户的類似政府委員會或機構公開提交的最新年度和季度報告，來履行本 第 24.2 節規定的所有義務。租户將與房東討論其財務報表 ，並在發生以下租户違約情況後，允許房東訪問租户的賬簿和記錄 ，以使房東能夠驗證財務報表。房東不會向房東披露租户指定為機密的租户財務報表 的任何方面，但以下情況除外：(1) 向房東的抵押權人或大樓的潛在抵押權人或購買者 或房東的投資者或潛在投資者；(2) 向房東的顧問和顧問披露；(3) 在房東與租户之間的 訴訟中；以及 (4) 根據法院命令的要求。除非房東的 抵押權人或房產的潛在買家或貸款人要求或租户違約，否則租户在任何十二 (12) 個月內不得多次交付本第 24.2 節所要求的財務 報表。

第二十五條
《靜默享受之約》

房東保證，它 有權簽訂本租約，如果租户應支付所有租金並且根據本 租約第 17.1 節不得違約，則租户有權在租期內根據本租約的條款和條件悄悄佔用和使用房屋 ，不受房東或其繼承人和受讓人的合法阻礙向房東申請或 通過房東索賠。

第二十六條
放棄陪審團審判

在 適用法律允許的範圍內，房東和租户特此放棄陪審團對任何一方就本租約引起或與之相關的任何事項對 對方提起的任何訴訟、訴訟或反訴。

第二十七條
經紀商

房東和租户分別代表 並向對方保證，他們均未僱用或與任何經紀人打交道以採購或進行與本租約有關的 談判。房東和租户應賠償因違反上述陳述和擔保 而造成的任何損失、索賠或損害，並使彼此免受損害。

第二十八條
通知

本租約可能或被要求或允許發出的任何通知、請求、批准、 同意、豁免、要求或其他通信均不生效 ，除非這些通知以書面形式和親自送達、通過掛號或掛號信發送、申請退貨收據、預付頭等郵費 或由國家認可的航空快遞服務預付費用寄給房東租户在租户通知地址（如適用）或任何一方都應通知的任何其他地址另一個符合第 28 條的 。此類通信如果通過掛號信或掛號信發送，則應被視為已送達 (a) 送達時，如果是手工送達，或 (b) 如果按照本第 28 條的上述規定郵寄，則在 郵寄之日後兩 (2) 天，或 (c) 如果按照本第 28 條的規定由國家認可的航空快遞服務發送， 一 (1) 個工作日之後向此類服務存放通知的日期。儘管如此，如果該方的 地址已更改，且未根據本第 28 條 的要求向另一方發出此類變更通知，或者如果一方拒絕交付，則在首次嘗試將通信送達本租約中規定的一方 的地址時，應被視為已送達。如果任何抵押權人通知租户其是影響房屋的抵押貸款的持有人，則租户隨後向房東發送的任何通知、 請求或要求的副本在抵押權人指定的地址以本第28條規定的 方式發送給該抵押權人之前，均不生效。

第二十九條
雜項條款

29.1 福利 和負擔。本租約的條款對本協議雙方及其各自的繼承人和允許的受讓人具有約束力，並應使他們受益 。

29.2 適用的 法律。本租約應根據加利福尼亞州法律進行解釋和執行。

29.3 沒有 夥伴關係。本租約中包含的任何內容均不應被視為在房東和租户之間建立合夥企業或合資 企業，或在雙方之間建立除房東和租户以外的任何其他關係。

29.4 房東的委託 。無論房東有權根據本租約採取任何行動，房東 都有權將此類權力委託給他人，房東應對此類代理人、 員工和其他人的授權行為負責，其程度與房東自己採取此類行動相同。

29.5 租户 對代理人的責任。在租户負責執行或避免 行為或防止某項行動或結果發生的任何情況下，如果租户（通過通知房東）將此類權力委託給他人， 租户還應對租户代理人採取或不採取的授權行動負責，租户還應對員工、業務受邀者、被許可人、承包商和分租人採取或不採取的行動負責 。

29.6 特定條款 無效。如果本租約的任何條款或其對任何 個人、實體或情況的適用在任何程度上被認定為無效或不可執行，則其餘條款以及 此類無效或不可執行條款對被認定無效或不可執行的個人、實體和情況的適用不受影響， 不應因此受到影響。本租約的每項條款均應在法律允許的最大範圍內有效和執行。

29.7 對應物； 數字簽名。本租約可以在多個對應方中執行，所有對應方 應構成同一份文件。在任何訴訟或程序中，本租約的任何照片、靜電或其他副本均可在沒有根據的情況下被引入 作為證據。雙方同意接受本租約中反映 一方或雙方執行情況的數字圖像（包括但不限於 PDF、JPEG、GIF 文件或其他電子簽名，包括 Docusign 在內的其他電子簽名形式的圖像）作為真實和正確的原件。

29.8 整個 協議。本租約及其所附的任何證物和附錄體現了本協議雙方的完整協議 ，本 租約或證物或附錄中未包含的雙方之間的任何口頭或其他陳述、誘惑或協議均不具有任何效力。除非此處明確規定，否則特此不向租户 授予任何權利、特權、地役權或許可。

29.9 修正案。 除書面協議外，不得以任何方式對本租約進行全部或部分修改。

29.10 抵押貸款人 的業績。租户應接受任何抵押權人履行房東在本條款 下的任何義務。

29.11 利息限制 。在任何情況下，如果本租約規定的利率高於適用法律允許的最高利率 ，則此處規定的利率應被視為相等，指定為此類利息接受者 的一方有權獲得適用法律允許的最高利率。

29.12 補救措施 累積。房東和租户的所有權利和補救措施應是累積性的， 不排除房東或租户的任何其他權利或補救措施（如適用），根據本協議或現在或將來存在於法律或 衡平法。

29.13 租約的建造。不得推定對本租約的解釋更為嚴格， 是自己或通過其代理人準備租約的一方。房東和租户特此同意，本協議所有各方均參與了本租約的 準備工作，並且雙方都有機會在本租約執行之前諮詢法律顧問。

29.14 權力。 租户和房東均聲明並保證：該人已獲得正式授權採取行動；租户和房東均經過適當組織，有資格在建築物所在司法管轄區開展業務，根據其組織所在州的適用 法律信譽良好，並有權簽訂本租約；以及授權 租户和房東所需的所有行動，視情況而定，簽訂本租約的人已被正式錄用。

29.15 使用 的特定條款。每當此處使用 “包括” 或 “包含” 這兩個術語時，這些術語分別表示 “包括但不限於” 和 “包括但不限於”。 每當此處將訴訟、決定或類似權利描述為由房東或租户選擇時，此類行動、 決定或類似權利應由房東或租户自行選擇（如適用）。提及的章節或條款 是指本租約的部分或條款（如適用），“下文”、“此處” 或 類似條款的使用應全部指本租約，而不是本租約 中出現該術語的具體句子、小節、部分或條款。

29.16 展品。 所有展品均納入本租約併成為本租約的一部分。

29.17 故意省略 。

29.18 合格的 租約。雙方打算，根據經修訂的1986年《美國國税法》（“合格的 租金”）第512（b）（3）條和第856（d）條，根據本租約向房東支付的所有款項 均符合不動產租金的資格。如果房東自行決定告知租户，根據本租約 支付的任何款項存在全部或部分不符合合格租金資格的風險，則租户同意 (i) 與房東合作，以 必要的方式重組本租約，使此類付款被視為合格租金；(ii) 允許轉讓本租約，在 的範圍內重組或轉讓不會對租户產生重大不利的經濟影響。

29.19 故意省略 。

29.20 保密性。 房東和租户均承認，本租約的條款和條件應保密，未經另一方事先書面同意，不得以任何方式或手段直接或間接向任何人披露 ，除非是房東或租户履行本租約規定的義務或為 納税申報、上市公司申報目的或法律目的所必需的合理 、潛在購買者、合作伙伴、金融家或貸款人，以及潛在的 分租人或本租約下的受讓人。本節的上述規定不適用於或禁止或限制租户與房東之間為執行本租約而採取的任何法律 行動。一方對任何披露的同意不應被視為該方放棄 禁止將來進行任何披露。

29.21 同意 數字。除非本租約中另有明確規定，否則本租約 中列出的所有數字，包括房屋的平方英尺，均為商定的金額和百分比，在房東和租户之間具有約束力和決定性，並且無論房屋的未來測量結果如何，均不可調整。

29.22 職業安全與健康管理局 法規。租户承認，已被告知存在或可能存在 含石棉材料（“ACM”）和職業安全與健康管理局 （“OSHA”）指定為假定含石棉材料（“PACM”）的材料，位於場所、 建築物或財產中。根據職業安全與健康管理局的規定，以下材料必須被視為 PACM：噴塗、抹平或以其他方式施用的任何隔熱系統 隔熱材料和表面材料，以及 1980 年或之前安裝的任何彈性地板 材料。應租户的書面要求，房東應向 租户提供房東檔案中與ACM或PACM有關的任何信息的副本；前提是， 租户已經收到或可能從房東那裏收到的任何此類信息均不作任何保證，條件是租户 應獨立核實此類信息的準確性。

29.23 聯合 和幾個。如果租户由多個 (1) 方組成，則每方 應對租户在本租約下的義務承擔連帶責任。租户在本租期結束時未完全履行 的所有未履行的義務應在期限結束時繼續有效，包括與租金有關的付款義務以及與房屋狀況和維修有關的所有義務 。

29.24 律師費。如果為解釋或執行本租約的條款 而採取任何法律或權益訴訟，勝訴方有權向另一方收回合理的律師費和費用。

29.25 法律 管轄。本租約受加利福尼亞州法律管轄。

29.26 時間 至關重要。在履行本租約的每個 條款、契約和條件方面，時間是本租約的關鍵。

29.27 免責聲明。 房東和租户明確表示不對房屋適合租户預期商業目的進行任何默示保證， 租户在本協議下支付租金的義務不取決於房屋狀況或房東 履行本協議義務的情況，而且，除非此處另有明確規定，否則租户應繼續支付租金，不得減免 需求、抵消或扣除，儘管房東明示或暗示地違反了其在本協議下的職責或義務。

第三十條
停車

30.1 使用 的停車位。租户應使用物業內的所有停車位。 此外，只要租户使用的空間不超過本租約中分配的空間，租户可以不時與代客泊車公司簽訂合同，提供代客泊車服務 ，費用由租户自行承擔。

第三十一條
危險物品

31.1 定義. 在本租約中，“危險物質” 一詞是指任何易燃物品、爆炸物、放射性物質、 危險或有毒物質、材料或廢物或相關材料，包括目前或隨後受任何適用法律監管的 “危險物質”、“危險廢物”、“傳染性廢物”、“危險物質” 或 “有毒物質” 定義中定義或包含的任何物質，包括但不限於石油、石油基產品、油漆、溶劑、鉛、氰化物、滴滴涕、印刷油墨、酸、殺蟲劑、氨化合物和其他化學產品、石棉、 多氯聯苯和類似化合物，包括隨後發現對 環境或人員健康和安全產生不利影響的任何不同產品和材料。

31.2 一般 禁令. 租户不得導致或允許租户或租户的員工、代理人、 受邀者、客人、受讓人、分租人、承包人或訪客在場所、建築物、 或土地（以下統稱為 “財產”）上或周圍產生、生產、攜帶、使用、儲存、處理、釋放、溢出或處置任何危險物質（以下統稱為 “財產”）（以下統稱為 “財產”）（統稱為 “租户的受邀者”），不包括 房屋中的液氮罐和向房東披露的任何其他現有危險物質（以及此類液氮 儲罐，統稱為 “現有 HM”），前提是所有此類現有 HM 均按照 的適用法律使用、儲存和處置。租户應賠償房東、房東管理代理人和所有抵押貸款人免受 和所有訴訟（包括任何種類的補救或執法行動、行政或司法程序，以及由此引起或產生的命令 或判決）、費用、索賠、損害賠償（包括合理的律師、顧問、 和專家費用、法庭費用和支付的金額）、費用、索賠、損害賠償（包括合理的律師、顧問、 和專家費用、法庭費用和支付的金額）、費用、索賠、損害賠償（包括合理的律師、顧問、 和專家費用、法庭費用和支付的金額）、費用、索賠、損害賠償（包括合理的律師、顧問、 和專家費用在解決任何索賠或訴訟時）、罰款、沒收或其他民事、行政 或刑事處罰，禁令或其他處罰救濟（無論是否基於人身傷害、財產損失、環境、地下水位或自然資源的污染或 的不利影響）、責任或損失（無論是否基於租户或租户受邀人違反本禁令 或現有 HM）所產生的責任或損失。此處的任何內容均不禁止租户使用工業建築中常見的 材料，例如清潔用品、複印機碳粉以及乾冰、製冷 材料等廚房中使用的材料，前提是所有這些材料的使用、儲存和處置均符合適用法律。

31.3 注意事項. 如果在財產上、內部或下方發現了包括現有 HM 在內的危險物質，並且對該財產具有管轄權的任何政府機構 或實體都需要移除或以其他方式處理此類危險物質，則租户應負責 對因使用或佔用或在物業進行任何工作（包括但不限於）的執行 而產生的或與之相關的危險物質的移除或其他處理租户或租户的 幹擾任何先前存在的危險物質受邀者。儘管有上述規定，未經 事先將租户的意圖通知房東並讓房東有機會保護房東的相關利益 ，否則租户不得對房產或其任何部分採取任何補救行動。租户同意，房東有權管理或執行（或其任意組合），費用和費用由租户 獨自承擔，管理或執行（或兩者的任意組合），包括但不限於中斷任何變更的執行以及對程序 和完成此類檢查、識別、拆除或其他必要工作的控制權危險物質的處理，租户應 向房東償還所有費用房東在房東向租户提出 書面要求後的十 (10) 天內因上述事項而產生的費用。

租户應立即以書面形式通知 房東（在先前未向房東披露的範圍內）：(i) 在財產或其任何部分中、上方或下方泄漏、釋放、排放或處置任何 危險物質；(ii) 根據有關 的任何適用法律制定、計劃採取或威脅採取的任何執法、清理、清除或其他政府 或監管行動（如果租户有通知）危險物品；(iii) 任何人對租户或財產或其任何部分提出或威脅提出的任何索賠將 與任何危險材料造成或聲稱由任何危險材料造成的損害、貢獻、成本回收、賠償、損失或傷害相關聯； 和 (iv) 向任何政府機構或實體提交的任何報告，包括任何投訴、通知、警告、報告或聲稱的違規行為 ，或聲稱的違規行為 。租户還應儘快向房東提供所有索賠、報告、投訴、通知、警告或聲稱的違規行為 的副本，無論如何應在租户首次收到或發送房屋、財產或租户使用或佔用後五 (5) 個工作日內。

31.4 生存. 在本租約到期或提前 終止後，房東和租户根據本第31條各自的權利和義務應繼續有效。

31.5 房東關於危險物品的 陳述. 如果房東收到政府機構發來的 關於房屋或建築物中存在危險物質的書面通知（無論租户使用這些 危險材料的數量和性質是否違反任何適用法律或構成現有 HM）， 租户應在房東通知 {後的三十 (30) 天內採取遵守此類適用法律所需的行動（如果有）br} 此類發現的租户，除非此類危險物質是引入的房東或其代表房東 的財產，在這種情況下，房東應在收到政府機構的書面通知後的三十 (30) 天內採取可能需要的行動（如果有）， ；但是，房東有權對任何此類 違規通知提出異議，在這種情況下，房東的補救義務（如果有）要等到決賽之後才會出現裁定 違規通知的有效性。如果無法在上述30天內完成此類危險物質的移除，則該期限 將延長合理的額外時間，以實現此類移除或補救，前提是房東和/或租户 （如適用）已在發現通知後的三十（30）天內開始移除，並在此後努力執行 此類移除。

31.6 覆蓋 異常。儘管本租約中有任何相反的規定，但房東不得將 計入運營費用，也不得將房東在監測、報告、 測試、減少和/或移除房東或代表房東引入房產的任何危險物質時產生的成本或費用直接或間接轉給租户。

第三十二條
備忘錄的記錄

在生效之日，房東 和租户應簽訂並記錄一份簡短的租賃備忘錄，該備忘錄應以附錄D的形式附於此 ，或者以適當形式記錄下來。租户應支付記錄備忘錄的費用、費用或其他金額。 期限到期或本租約提前終止時，房東和租户應簽訂並記錄此類備忘錄的終止。

第三十三條
標誌

租户（包括其繼任者） 有權保留建築物上或建築物內外目前存在的所有標牌及其任何替換標牌，每種情況下 均由租户自行承擔費用和費用。

第三十四條
擴展選項

34.1 擴展選項 。前提是 (i) 原始租户未將租約或轉租 房屋（許可轉讓除外），並且（ii）租户在行使 續訂期權（定義見下文）時以及續訂期開始時（定義見下文）時未處於違約狀態，則租户應有兩個 (2) 個選項（“續訂選項”）來延長初始期限本租約的期限在初始期限到期後再延長五 (5) 年 期（“續訂期”）。續訂期權只能通過租户在初始期限 到期前九 (9) 個月或不早於十二 (12) 個月內向房東發出書面通知來行使 。如果租户未及時行使續訂期權，則續訂期權將無效， 沒有進一步的效力或效力，這在行使續訂期權時至關重要， 租户承認並同意，房東有權依據租户未能在本文規定的行使續訂期權的日期之前 發出書面通知。

34.2 現行 市場租金。本租約的所有條款和條件應在續訂 期內適用，但續訂期間收取的基本租金金額應為當時的 “現行市場租金”。 術語 “現行市場租金” 是指租户在續約開始前的十八 (18) 個月零十二 (12) 個月期間在交易中接受的每可租平方英尺的年金額 期限內，來自信譽相似的新的、未擴建的、不續期的和非股權租户在 可比空間的非關聯方之間的交易中接受的 建築物在可比時期內的類似用途（“可比交易”）， 或者如果沒有足夠數量的建築物中的可比交易，加利福尼亞森****爾子市場中空置係數相似的類似建築物 的類似房東在可比交易中會接受的交易。在任何可比交易的決定中 都應考慮每可出租平方英尺的年租金費率、衡量可出租平方英尺的計量標準 、可出租平方英尺與可用平方英尺的比率、上漲條款的類型 （例如，額外租金的增加是根據淨租金還是毛額確定的，如果是總租金，則此類增長是否根據基準年確定 或基本金額（支出止損），減免條款（反映免費租金和/或期間不租金）施工期 或有關空間開工日期之後的期限、房東在類似交易中應支付的 佣金（如果有）、租賃期限、租賃房屋的大小和地點、建築標準工作信函 和/或租户改善補貼（如果有）、現有租户改善對典型潛在租户的價值，而忽略現有改善設施的建成事實向租户出租，以及其他普遍適用的租賃條件可比的 交易。其意圖是，租户將獲得與房東在可比 交易中給予的相同租金和其他經濟利益，並獲得與房東本應支付的相同的經濟補助金和優惠，以及 在可比交易中獲得的經濟補助金和優惠。例如，如果在應用上述標準後，Comparable Transactions 為新 租户提供可比空間，價格為每平方英尺三十二美元（32 美元），基本支出限額為十美元（10 美元），三 （3）個月不收租金用於建造改善設施，四（4）個月的免費租金，每可用平方英尺五十美元（50 美元）的租户改善補貼，租賃收購義務金額為十萬美元（100,000.00美元）、五萬美元（50,000美元）的經紀佣金 以及其他一些佣金一般適用的經濟條款，租户的現行市場租金 不應僅為每可出租平方英尺三十二美元（32 美元），而應等於每可出租平方英尺三十二美元（32 美元）、十美元（10）美元的基本支出停止金、三（3）個月的施工改善免租金或三（3）個月的 額外免費租金代替此類建築，額外四 (4) 個月的免費租金、每平方英尺可用 平方英尺租户改善補貼五十美元（50 美元）或代替此類補貼的款項、租約金額為一百 千美元（合100,000.00美元）的收購義務，向租户當時的經紀人支付的五萬美元（50,000美元）經紀佣金（或者 如果租户當時沒有經紀人代理，則租户將獲得與房東 本應支付的經紀佣金金額相同的租金抵免）以及其他普遍適用的經濟條款。如果在租户通知送達 後的三十 (30) 天內，房東和租户沒有共同商定有關續訂期的現行市場租金， 則雙方應使用以下方法確定現行市場租金（“三經紀人方法”）： 在這三十天期限到期後的十 (10) 個工作日內，雙方應向另一方發出書面通知 以及同意以該身份行事的一方選擇的經紀商（定義見下文）的名稱和地址，確定 現行市場租金。如果任何一方未能如上所述選擇經紀商，則現行市場租金應由另一方選擇的經紀商確定 。因此，每位經紀商應在任命第二位經紀人後的二十 (20) 天內獨立確定現行市場 租金。如果兩家經紀商的決定不相同，但是 這兩個值中較高者不超過其中較低值的百分之十五（105%），則現行市場租金 應被視為這兩個值的平均值。如果這兩個值中較高的值大於其中較低值 的百分之十五（105%），則兩家經紀商應在上述兩項決定中的第二項 作出後的十（10）天內共同任命第三名經紀商。第三名經紀人應在被任命後的二十 (20) 天內獨立確定現行市場租金。三家經紀商中確定的最高和最低價值將不予考慮，剩餘的 將被視為現行市場租金。

34.3 修正案。 在 (i) 房東和 租户商定現行市場租金之日或 (ii) 現行市場租金由 三經紀人方法另行確定之日後的三十 (30) 天內（視房東書面延期而定）內，房東應向租户提交本租約的修正案，該修正案不修改本租約的任何條款和條件 除非納入續訂期的適用經濟條款，否則租户和房東應執行本租約的此類修正案 在符合本第 34.3 節條款的此類修正案交付後的三十 (30) 天內闡明續訂期限的條款；但是，如果任何一方未能在 的三十 (30) 天期限內執行此類修正案，則任何一方未能執行此類修正案均不影響租户 行使續訂期權或續訂期租金的法律約束性質如本文所決定。

34.4 經紀商. 就本第34條而言，“經紀人” 是指在加利福尼亞州獲得許可 的房地產經紀人或銷售人員，該經紀人或銷售人員在其根據本協議被任命之前的至少十 (10) 年內定期在加利福尼亞州森****爾 子市場從事商業工業租賃業務。每一方應 支付其經紀商的費用和第三方經紀商費用的一半。

第三十五條
屋頂設備許可證

35.1 在 遵守本第 35 條的條款的前提下，房東特此向租户授予使用截至生效日期其目前 使用的所有屋頂空間（“屋頂設備”）的許可。

35.2 本 第 35 條應始終受以下條件的約束：

35.2.1 屋頂設備應始終由租户操作、維護和維修，費用和費用由租户自行承擔。 所有進入建築物表面的穿孔都必須密封，以防止漏水。在未事先向房東提交所有此類設施的詳細工作計劃並事先獲得房東書面 批准之前，租户不得進行或參與屋頂設備的任何安裝 ，只能根據本協議第8條予以批准或拒絕。房東還應有權 批准承包商或分包商安裝屋頂設備，前提是不得無理拒絕、限制或延遲房東的批准，此外，前提是此類承包商或分包商不得取消或以其他方式對屋頂的任何 保修造成不利影響。

35.2.2 在 安裝期間，以及此後在屋頂設備的任何運行、維護或維修期間，租户應安裝 並使用房東 為保護建築物或其任何部分、建築物、行人、鄰近道路上的車輛以及任何其他財產 或財產所有者可能需要的屏蔽支架、人行道上的車輛以及任何其他財產 或財產所有者可能需要的其他材料毗鄰大樓。

35.2.3 租户根據本協議安裝或運營的 屋頂設備應由租户以良好的 和工人般的方式安裝、操作、維護和維修，不得損害建築物或其任何部分的結構、價值、租金價值或可出租性，或減損建築物或其任何部分的 外觀。

35.2.4 租户根據本協議安裝或運營的 屋頂設備應由租户安裝、操作、維護和維修，不得違反與建築物或其任何部分有關的任何協議或保證， 應由房東或房東的管理代理持有或簽訂。

35.2.5 租户根據本協議安裝或運營的 屋頂設備應由租户以不幹擾或打擾房東的方式安裝、操作、維護和維修。

35.2.6 屋頂設備的 安裝、操作、維護、維修和更換應由租户根據 所有適用法律進行。

35.2.7 租户 承認並同意，房東未就本協議下安裝或操作屋頂設備的可行性向租户作出任何陳述、擔保或其他聲明（且未暗示任何陳述、擔保或其他聲明）。

35.2.8 在 期限到期或本租約提前終止時，房東可以要求租户拆除屋頂設備，修復此類拆除造成的任何 損壞並將建築物恢復到安裝此類屋頂設備之前的狀態， 前提是房東告知租户在批准計劃時必須按照第 35.2.1 節的規定拆除此類屋頂設備。

35.3 房東 同意根據本第 35 條和下文第 36 條，允許租户在必要時合理地、非排他性地進入建築物的某些部分，以促進屋頂設備的安裝、操作、維護、維修和拆除。當租户需要進入建築物屋頂時，租户應提前通知房東，並且在沒有房東員工、代理人或承包商陪同的情況下，不得試圖獲得進入建築物屋頂的這種 權限。

第三十六條
通信和訪問

應允許租户 獨家進入建築物立管和電信櫃中的空間。

第三十七條
安全

允許租户 擁有自己的安全人員（除房東根據本租約提供的安全保障外），在適用法律允許的範圍內，允許租户的安全 人員在 場所以及護送租户人員和客人時攜帶隱蔽槍支和其他隱藏武器。儘管此處包含任何相反的規定，房東 沒有義務為房屋、建築物和/或土地提供安全保障。房東不對租户承擔責任，租户 特此放棄因以下原因對房東提出的任何索賠：(i) 第三方未經授權或非法進入場所、建築物 或土地；(ii) 此類入境對人員或財產造成的任何損失；或 (iii) 無論第三方的任何未經授權或犯罪行為造成房屋、 建築物或土地內和周圍的任何財產損失，此類訪問控制措施的任何行動、不作為、失敗、故障 或不足；但是，房東不得被解僱，並應賠償、辯護、 保護租户免受因房東或其代理人、員工、承包商、 被許可人或受邀者的疏忽或故意不當行為、房東違反任何法律、命令或法規或違反任何法律、命令或法規而導致的與上述 (i) 至 (iii) 有關的所有損失、損害、責任、索賠、律師費、成本和開支房東在 租約下的義務（不包括本協議規定的任何通知、補救措施和/或寬限期）。

第三十八條
購買選項

前提是 (i) 租户 未轉讓本租約或轉租房屋（許可轉讓除外），並且 (ii) 沒有違約 現有和繼續存在，則租户可以選擇在本第 38 條明確規定的範圍內購買房屋。 如果房東決定出售房屋，房東應向租户提交書面報價（“房東購買要約”） ，確定房東願意出售房屋的購買價格。如果租户選擇接受房東購買 優惠，則租户應在收到房東購買要約 （“租户購買受理”）後的十（10）天內向房東發出書面通知，此後租户應與房東進行三十 (30) 天的獨家談判期，根據房東購買要約中規定的購買價格就銷售的實質性條款達成正式協議， 簽訂具有約束力的買賣協議，並讓租户對房屋進行盡職調查（“PSA”）談判 週期”）。租户未能及時交付租户購買承諾書應被視為拒絕 房東購買要約。如果租户拒絕或被視為拒絕了房東的購買要約，或者如果租户及時交付了 租户購買接受書，但是，儘管雙方做出了勤奮、真誠的努力，但雙方未能在PSA談判期到期之前簽訂具有約束力的購買 和銷售協議，則房東可以不受任何限制地自由推銷和出售房屋；但是，前提是如果購買房東為向非關聯第三方出售房屋 而提供或準備接受的價格為比租户拒絕 的房東購買要約中規定的購買價格至少低百分之五（5％），則租户應有十（10）天的時間來選擇同意以此類新購買價格購買房屋（以及 上述PSA談判期和相關條款應在三十（30）天內適用），或者拒絕 以此類新購買價格購買房屋。租户未能在這樣的十 (10) 天內作出迴應應應被視為 租户選擇不以該購買價格購買房屋。

如果房東 在租户拒絕或被視為拒絕了房東購買要約後將房屋出售給非關聯的第三方購買者， 則購買者不受本第38條條款的任何約束（本條款不適用於 該購買者隨後對房屋的任何出售）。本第 38 條中規定的租户購買選擇權 不適用於任何止贖時出售（或代替止贖權的契約） 、喪失抵押品贖回權後的任何出售（或代替止贖權的契約）或房東向房東關聯公司的任何轉讓，都應保持完全的效力和效力。此外， 儘管有任何其他規定，在不限制房東任何其他權利或補救措施的前提下，如果租户沒有及時交付租户購買承諾書，或者在根據雙方根據上文第38條簽訂的最終PSA形式的 購買房屋時， 在購買房屋時未及時交付租户購買承諾書， 租户此後不得再購買本條規定的備選案文38.為避免疑問，除許可轉讓的 外，本第38條規定的租户購買選擇權將在本租約 的轉租、房屋的轉租或本租約期限到期或更早終止時到期，本第38條無效，在該日期不再具有進一步的效力和效力。

[簽名出現在下一頁上。]

為此，房東 和租户自上述第一天起蓋章簽署了本租賃契約，以昭信守。

附錄 A

場所

附錄 B

[保留的]

附錄 C

運營費用除外情況

1。真實 遺產税支出；

2. 故意省略 ；

3. 故意省略 ；

4. 特許經營、 消費税、超額利潤、收入、資本存量、外國所有權或控制税、抵押貸款記錄税、轉讓和轉讓收益、 向房東徵收的遺產税、遺產税、贈與税或所得税；

5. 與抵押貸款相關的所有 估值成本、抵押貸款經紀費、抵押貸款攤銷、利息和還本付息（包括利息、本金和攤銷） 以及所有融資和再融資成本（包括但不限於與此類融資或再融資相關的 法律、會計、經紀和其他專業費用）；

6. 支付給高級物業經理級別以上的任何人員的工資、 薪金和福利，或 房東或其關聯公司為物業管理和管理而保留的任何費用、利潤或報酬，金額超過該物業總收入的百分之二 (2%)；

7. 與 (A) 與租户、潛在租户或建築物其他佔用者的任何談判和/或爭議 ，或解釋或執行任何租約，或在起訴 任何驅逐程序時產生的法律、 仲裁、經紀、會計和其他專業費用，(B) 建築物或土地或其中任何一部分的抵押權人或潛在抵押權人，或 (C) 任何 修改、修改、延期、放棄或取消與建築物有關的任何租約、銷售合同或抵押貸款；

8. 由保險報銷的費用 （或者如果房東購買了本協議所要求的保險，則本來可以報銷的費用）、保修 或譴責所得的費用，或者租户或其他租户可根據租約第 1.19 節報銷的費用；

9. 成本， 包括但不限於利息費用或罰款性質的滯納金（歸因於 租户的行為或不作為的範圍除外）；

10. 由於房東未能及時支付運營 費用或房地產税而產生的任何 成本或支出（包括罰款、利息、罰款和律師費）（可歸因於租户的行為或不作為的除外）；

11. 故意省略 ；

12. 與任何土地或土地租賃相關的任何 費用，包括但不限於任何土地租金或地租（如果有），但構成房地產税、保險費或類似內容的 除外；

13. 所有 租賃或經紀佣金、律師費，或任何評估師或顧問與準備和/或談判 任何空間租約、任何延期、修改、修改、交出或取消任何空間租約、任何轉讓 或轉租的同意，或大樓內任何租户佔用（包括其同意）的變更相關的費用；

14. 與為新租户準備空間相關的 租户安裝或裝飾費用，包括房東繳納的任何租户改善 款項，以及任何租户（包括 租户）的任何基礎建築工程或該租户（包括 租户）後續擴建的所有費用，包括許可證、執照和檢查費；

15. 故意省略 ；

16. 折舊、 攤銷和/或任何非現金支出，租約中另有規定除外；

17. (i) 嚮應由房東控制、受其控制或 受共同控制的任何人支付的任何 費用、支出或維修費用，或者房東直接或間接擁有不少於百分之五十 (50%) 利息或 (ii) 向擁有至少百分之五十 (50%) 普通股的股東、任何普通合夥人、任何高級管理人員擁有不少於百分之五十 (50%) 的利息或 (ii) 高於副總裁、任何房東董事會成員或本第 22 條或 (iii) 條所述任何人士 的等級 任何此類人士的血親（直系或外系第一級血緣）或婚姻，每種情況下 都超出在沒有這種關係的情況下應支付的金額；但是，儘管有上述規定，支付給房東關聯公司的 管理費不超過財產總收入的2％，則應納入 ，而不是不包括在運營費用中；

18。(i) 與出售、再融資、轉讓或以其他方式處置建築物 和/或土地或其中的任何權益（包括但不限於轉讓税、銷售税和/或利得税）和/或承租人在任何地租中的權益或房東的任何所有權權益所產生的所有 成本和支出，或 (ii) 影響任何地面租約 的談判或重新談判建築物，包括但不限於法律、會計和任何其他專業費用、任何轉讓税和利得税 和記錄與此有關或與購買、轉讓或出售任何航空、開發、 地役權或其他不動產權益相關的費用；

19. 如果運營費用中包含的任何費用是與建築物和其他財產有關的（包括但不限於 向建築物和其他物業提供服務的房東人員的工資、附帶福利和其他激勵性薪酬以及所有保險費），則運營費用中應不包括可適當分配給此類其他財產的公平合理百分比的 ；

20. 向房東或其關聯公司在 大樓擁有或經營的商業特許權中的文員、服務員或其他人員支付的任何 補償，這些補償是針對未作為運營費用的一部分向大樓內租户提供的服務；

21. 維護、組織或重組房東實體的 成本；

22. 長期租用設備以代替購買的租賃 付款，前提是此類設備的成本構成資本支出，如果購買此類設備，則不包括在運營費用中；

23. 購置、修復、拆除或更換建築物中任何雕塑、繪畫或其他藝術品的 成本（但保養、清潔和投保的 費用（前提是此類保險包含在房東及其附屬公司 一攬子財產保險承保範圍內，或者不大大高於此類一攬子保單承保時的費用），此類藝術品應包含在運營中費用）；

24. 在建築物上建造更多樓層或在建築物或財產中增加結構所產生的成本；

25. 任何判決、和解或仲裁裁決的費用，以及任何合理的律師費和支出以及與之相關的任何合理的律師費、支出和其他費用， 是由於房東的過失責任或房東或房東的代理人、 僱員或承包商的疏忽或其他侵權行為或不作為而產生的；

26. 所有 罰款都是由於違反房東有義務遵守的法律要求而產生的（ 歸因於租户的行為或不作為的除外）；

27. 與租户根據本租約其他條款向房東報銷的費用重複的任何 費用；

28. 任何 費用重複房東由任何其他方直接報銷的費用（而不是運營費用報銷）；

29. 所有 慈善捐款和政治捐款以及向專業和遊説協會繳納的所有會費；

30. 所有 壞賬損失和任何種類的儲備金，除非儲備金在特定日曆年不時使用 來支付根據租約第1.19節本應包含在運營費用中的費用；

31. 任何 場外一般和管理費用，包括審計費（與為租户編制 報表相關的審計費、工資單和通常包含在同類建築物運營費用 中的任何其他場外一般或管理費用除外）；

32. 所有 娛樂、餐飲和差旅費用；以及

遵守回收 要求的成本以出售回收垃圾所產生的任何收入或其他經濟利益為限（即，如果回收成本 為1,000美元，而房東通過出售回收垃圾實現了500美元，則運營費用中將僅包含500美元）。

展品 D

租賃備忘錄的形式

此行上方的空格供錄音機使用

租賃備忘錄

本 租賃備忘錄（以下簡稱 “備忘錄”）的日期截至 _____________， 2024 年，由 、a（“房東”）、帶有 地址的 和 地址為 的 和 地址為 的 之間簽訂。

R E C IT A L S

答：房東 和租户已簽訂了日期為該特定租賃協議（ “租約”），根據該協議，租户根據租約中規定的條款和條件，租賃了位於加利福尼亞州森尼韋爾埃爾科大道1213號的某些建築物，如本文附錄A所述，並構成本協議的一部分（“租賃場所”）。

B. 房東 是租賃場所的費用所有者。

C. 房東 和租户希望在本備忘錄中列出租約中包含的某些條款和條款以供記錄。

現在， 因此，考慮到預留的租金以及租約中規定的契約和條件，房東和租户 特此訂約、承諾和協議如下：

1。定義。 此處使用的未另行定義的大寫術語應具有租賃中賦予的相應含義。

2。授予 租約。根據租約和本備忘錄，房東特此向租户租賃， 租户特此根據租約中規定的條款和條件向房東租賃租賃租賃房屋。

3.開始日期 .租賃期限於 _______________（“生效日期”）開始。

4。到期 日期。租賃期限應在生效日期後的第 120 個完整日曆月的最後一天到期（除非提前終止或除非按照租約的規定延期或 續訂），但須視租户的 延期選項而定。

5。擴展 選項。租户可以選擇將租賃期限連續延長兩 (2) 個 期，每期五 (5) 年，但須遵守租賃條款和條件。

6。購買 期權。在遵守租賃條款和條件的前提下，租户可以選擇購買 租賃房屋以及不動產及其所有改善措施，租約中更具體地規定了這一點。

7。成立 租賃公司。本備忘錄僅供參考，本備忘錄 中包含的任何內容均不應被視為以任何方式修改或以其他方式影響租賃的任何條款和條件，其條款以引用方式納入此處 。本文書僅是租賃備忘錄，受租賃的所有條款、規定和條件 的約束。如果租賃條款與本文書之間存在任何不一致之處，則以租賃條款為準。

在 見證中，房東和租户自上文首次撰寫之日起簽署了本備忘錄。

附錄 A

法律描述

下文提及的土地位於加利福尼亞州聖塔克拉拉縣森尼韋爾市，描述如下：

所有包裹 B，如某張標題為 “包裹地圖是 2 號地塊的一個分區” 的地圖所示，如該宗地地圖上記錄的 載於《聖奧拉縣記錄》第 321 卷第 22 頁，也是拉斯博雷加斯牧場和第 17 區 Township 6 South、Range 1 West、M.D.B. & M. 的一部分，該地圖已向辦公室備案加利福尼亞州 聖克拉拉縣記錄員，1973 年 6 月 6 日，載於《地圖》第 324 卷第 24 頁。

APN：104-32-029